房产投资成本汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇房产投资成本范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

篇（1）

1.1编制项目估算不严谨项目在投资建设之前，企业都会对其作出投资估算，但是部分企业没有意识到编制项目估算的重要性。对项目投资的估算不合理，有时候会出现各种漏洞，造成经济上的损失。企业在发展中没有长远的计划与预算，对资源不能做到合理的开发利用，导致隐形的成本支出，对房地产企业的良性发展不利，无意中增加了投入，降低了利润。

1.2施工过程中监管不严格施工过程中的监管力度是影响工程成本的一个重要因素。一方面，企业忽视对材料、设备的监管，设备费用在工程建设中占有很大的比例，一旦忽略了对这方面的管理，造成材料的浪费或者重复投入，整个工程的成本就会极大程度地增加。另一方面，施工过程中的权责不明确，领导对各职能部门的管理不到位，很容易在施工中出现问题，而问题产生时，没有部门出来承担责任，致使企业遭受进一步的损失。

1.3招标工作没有起到控制作用我国在工程建设中采取招标、投标的方式，来提高竞争的公平性，降低工程成本，提高工程质量。但是在现实的投标工作中，各施工单位并没有依据企业自身的特点与工程的难度进行投资预算，而是按照省市统一标准进行工程预算定额，因而他们的报价近似。除此之外，很多房地产公司的建设项目并没有招标的程序，工程承建者早已内定。因此总的来说，投标招标工作没有起到对项目建设成本的控制作用。

2房地产工程项目投资成本进行控制的意义

在房地产市场竞争日益加剧的今天，只有成功地控制住房地产工程的项目投资成本，才能确保企业利益的最大化，促进房地产业的健康发展。就社会效益来说，有效控制成本能够有效地下调房价，改善民生住房条件，促进社会和谐发展。通过成本的降低使企业在房价与利润之间找到平衡点，实现经济效益与社会效益的共赢。

3如何有效地对房地产工程项目进行成本控制

3.1本控制的原则(1)全程控制。在项目建设的整个过程中实现对成本的控制。包括从项目的确立、设计、施工、竣工直至销售阶段，有时还会涉及到后期的线上线下运营。保证项目的成本始终都处在科学有效的控制之中，避免出现严重超支的现象。（2）全员控制。企业内职权的分配、责任的安排对项目成本是有着极大的影响的。合理的组织结构安排，有利于提高员工的积极性，提高他们的责任感，让他们树立起控制建设成本的观念。在问题产生时有人主动承担，主动解决，将损失降到最低。合理安排人员，专人管理施工材料，避免材料的浪费，从而有效地控制项目建设成本。(3)实时控制。一般的房地产工程建设都会持续很长一段时期，在这个时期里，市场与资源可能会发生很多变化。因此，对成本的管理控制要有实效性与时效性。将市场的变化与前期预算进行对比，一旦出现偏差，要及时找到原因，并找到解决的方法。根据市场与资源的波动，调整成本控制计划，重新对资源进行配置，提高工程质量的同时，降低投资成本，实现利益的最优化。

3.2成本控制的方法

3.2.1建立健全成本控制与监督机制良好的制度保障是开展一切工作的前提，在房地产工程项目投资成本的控制过程中要建立健全两个机制。一个是成本控制机制，遵循全程控制的原则，在项目的建设过程中实施有效的监督管理，对施工过程中出现的不必要的成本损失要严惩，对于有效地进行成本控制的工作人员进行表彰，赏罚明确适度。另一个是责任制度，明确不同部门的职责与任务，将职能细化，做到每件事都有组织负责，遵循全员控制的原则，实行全员对成本的管理。提高员工的工作积极性与责任意识，使权利、责任的分配合理化，全员树立成本控意识。

3.2.2.根据阶段特点开展成本控制（1）前期阶段。在项目开发之前，要根据项目的建设规模、当地的政策和法规等，对项目的投资成本做出预算，探究项目的可行性，控制项目的最高成本，确立可行有力的项目建设方案。工程项目的设计一旦完成，后期就很难再将成本降低，预算人员要与项目设计的专业技术人员讨论，将设计人员给出初步的设计图纸与施工图预算，与前期的项目预算想比较，严格控制设计阶段的成本预算，对设计进行监管，务必选出相对来说成本低、质量高的设计方案。招标过程要保证公正、公平与公开，避免暗箱操作等问题的产生。为了从众多开发商中选择优秀的承包者，房地产企业在招标中要比较开发商的工程量计价、标底的预算、施工单位的信誉度等，充分利用市场竞争机制，降低地产的开发成本。在招标结束后，按照招标时提出的要求，签订合同，保证双方的利益。（2）实施阶段。在房地产工程的实施阶段，应加强监管力度。监督施工方是否按照合同约定进行施工，避免出现对材料的不必要浪费或重复投入。在施工中鼓励进行技术创新，进而降低成本。施工中一旦出现问题要及时找相关部门进行解决，避免矛盾的进一步发生。除加强监督外，还应利用赢得值法（见图1）对成本进行有效地控制。图1赢得值法原理赢得值法是通过比较某一时段的已完成工作量与该时段的计划工作量，来对工作进展进行评估。其中BCWS表示计划工作的费用预算；BCWP是已完成工作的费用预算；ACWP则表示已经完成的工作的实际费用。BCWS与BCWP都是以同一时间与同一预算为基础进行计算的，因此二者的比较可以得出预算与实际间的偏差。该进度偏差用SV来表示，SV等于零则实际预算值与计划预算一致；SV大于零则实际预算大于计划预算；反之SV小于零，实际预算低于计划预算。ACWP表示实际费用，它与BCWP的差值通常用CV来表示，指费用偏差。同理，CV等于零实际费用与计划费用一致；CV大于零，计划费用高于实际费用；CV小于零，计划费用低于实际费用。另一个可以有效判定工程效益的指标叫做费用绩效指数，用CPI表示，CPI=BCWP/ACWP，CPI等于零，表示经济效益符合预期目标；CPI大于零，则经济效益高于预期目标；CPI小于零则经济效益低于预期目标。施工过程中，企业要将赢得值法应用到实际中，通过计算得出SV、CV与CPI这三个指数，科学地判断房地产工程的成本是否在合理的范围内。竣工阶段要依据政策、法规，审核工程的各种款项，将工程中产生的工程量、费用等严格送审。（3）销售阶段和后期阶段。销售过程中要注意销售手段的实用性，不能盲目追求规模与档次，要对自己开发的地产项目有一个准确定位，找到目标销售人群，根据他们的需求选择合适的销售手段。选择主流媒体，选择及时有效的途径进行宣传。在后期宣传方面一些地产项目后期还有对客户的回访等一系列活动，以加强对自己项目的宣传。这些后期的宣传活动要适量与适度，否则不但会增加成本，还会产生负面的影响。

篇（2）

    序号 项目 建筑面积 楼面地价 总金额 估算说明

    ------------------------------------------------------

     平方米 元/平方米 万元

    1 土地出让金 321959.0  3000.00  77335

    2 契税 321959.0  90.00  2897.63

     合计 80232.63

    

    

    前期反应估算

    

    序号 项目 单价 单位 数量 金额(万元) 估算说明

    ---------------------------------------------------------------------

    1 勘测费 1.5 元/平方米 411685.0  61.75

    2 方案及施工图设计 43 元/平方米 411685.0  1770.25

    3 景观设计费 14 元/平方米 82810.0  115.93

    4 三通一平费用 2 元/平方米 411685.0  82.34

    5 临设（现场办公楼） 8 元/平方米 411685.0  329.35

     合计 68.5 2359.62

    

    

    基础设施成本分项测算

    

    序号 项目 计费基数 单位 计费标准 总金额 估算说明

    -------------------------------------------------------------------

     万元

    1 供水工程 321959 元/平方米 30 965.88

    2 排水工程 321959 元/平方米 35 1126.86

    3 天然气工程 321959 元/平方米 20 643.92

    4 变配电工程 321959 元/平方米 45 1448.82

    6 电信及闭路电视 321959 元/平方米 12 386.35

    7 绿化工程及景观 82810 元/平方米 200 1656.2 含球场泳池等

    8 后期公共配套 321959 元/平方米 5 160.98

    9 道路及硬地 16132 元/平方米 80 129.06

    10 邮政报箱费 2028 户 250 50.7

    11 其他零星 321959 元/平方米 10 321.96

     合   计 687 6890.73

    

    建安成本测算

    

    序号 项目 建筑面积 单方造价 金额合计 备注

    ------------------------------------------------

     平方米 元/平方米 万元

    1 土建（地上） 321959 1150 37025.29

    2 土建（地下） 86946 2300 19997.58

    3 给排水 321959 90 2897.63 含消防

    4 暖通工程 321959 10 321.96

    5 电气照明工程 321959 60 1931.75

    6 电梯 321959 120 3863.51 进口高速

    7 监控、电讯等智能工程费 321959 100 3219.59 高标准

    8 室内装饰工程费〔管理用房〕 1800 800 144

     合计 69401.31 

    

    

    配套设施测算

    

    序号 项目 单价 单位 数量 金额(万元) 估算说明

    ----------------------------------------------------------------------

    1 小区配套费 0 元/平方米 321959 0

     合计 0

    

    结果

    

    本小区不存在该项费用

    

    

    税金及规费

    

    序号 项目 建筑面积 单方造价 金额合计 估算说明

    ------------------------------------------------------

     平方米 元/平方米 万元

    1 人防费 321959 0 0

    2 煤气大市政费 321959 15 482.94

    3 白蚁防治费 321959 1.6 51.51

    4 各类审查，核准费 321959 5 160.98

    5 高等教育费 321959 10 321.96

    6 墙改费、水泥基金 321959 4 128.78 考虑了返还因素

    7 交易手续费 321959 3 96.59

    8 面积测绘费 321959 1 32.2

     合计 1274.96

    

    

    

    序号 项目 单价 单位 数量 金额(万元) 估算说明

    -----------------------------------------------------------------------

    1 开发间接费用 0 元/平方米 321959 0

     合计 0

    

    

    其他费用

    

    序号 项目 计费基数 计费标准 总金额(万元) 备注

    -------------------------------------------------------------

    1 招投标交易服务费、管理费及公证费 76292.04 0.50% 381.46 计费基数为建安工程费及基础设施费

    2 工程结算编制和审核费 76292.04 0.30% 228.88

    4 工程监理费 76292.04 0.80% 610.34

    5 工程质量监督费 76292.04 0.05% 38.15

    6 道路绿地占用费及修复费 411685 10 411.69

    8 检测费等零星费用 411685 5 205.84

     合   计 1876.36

    

    成本估算

    

    序号 项目 1 2 3 4 5 6 7 8 合计

    --------------------------------------------------------------------------------------

    1 土地资金投入 40116.32  40116.32  80232.63 

    2 一期其他投入 7865.17  7865.17  7865.17  7865.17  31460.66 

    3 一期销售回笼 (21926.03) (29234.71) (21926.03) (73086.77)

    4 二期其他投入 7865.17  7865.17  7865.17  7865.17  31460.66 

    5 二期销售回笼 (21926.03) (29234.71) (21926.03) (73086.77)

    6 三期其他投入 3932.58  3932.58  3932.58  3932.58  15730.33 

    7 三期销售回笼 (10963.02) (14617.35) (10963.02) (36543.39)

    8 净需求资金 40116.32  40116.32  7865.17  (6195.70) (2263.12) (20534.81) (17436.96) (32610.80) (21926.03) (10963.02) (23832.64)

     累计贷入资金余额 40116.32  80232.63  88097.80  81902.10  79638.98  59104.17  41667.21  9056.40  479815.60 

     财务费用 1604.65  3209.31  3523.91  3276.08  3185.56  2364.166744 1666.688329 362.2561812 0 0 19192.62 

    

     土地投入 80232.63

     其他投入 78651.66

     土地分摊 其他投入 总计投入 销售回笼

     一期成本 32093.052 31460.664 63553.716 73086.7734

     二期成本 32093.052 31460.664 63553.716 73086.7734

篇（3）

中图分类号：F045.33 文献标识码：A 文章编号：

1、工程投资估算的重要性

从工程项目策划、决策，甚至有意向开始，投资者最关心的莫过于工程建设投资，据此对工程项目取舍做出最初的判断和决策，它不能肯定一个项目，但完全可以否定一个项目。投资估算是工程建设前期重要工作内容，其作用可归纳为以下几点：(1)是项目前期决策的重要依据；(2)进行项目经济评价的基础；(3)控制工程造价的最高限额；(4)项目资金筹措和制订贷款计划的依据。

2、投资估算要求

估算编制人员应深入现场，搜集工程所在地有关基础资料，包括人工工资、主要材料价格、运输和施工条件、费用标准等，并全面了解建设项目的资金筹措、实施计划、水电供应、配套工程、征地拆迁补偿等情况。具体应做到以下方面：(1)据主体专业设计阶段和深度，结合行业特点，所采用生产工艺流程成熟性，以及编制单位所掌握的国家及地区、行业或部门相关投资估算基础资料和数据的合理、可靠、完整程度，采用合适方法进行建设项目投资估算；(2)应做到工程内容和费用构成齐全，计算合理，不重复计算，不提高或降低估算标准，不漏项、不少算；(3)应充分考虑拟建项目设计的技术参数和投资估算所采用的估算系数、估算指标在质和量方面所综合内容，遵循口径一致原则；(4)应将所采用的估算系数和估算指标价格、费用水平调整到项目建设所在地及投资估算编制年的实际水平。对于由建设项目的边界条件所产生的与主要生产内容投资无必然关联的费用，应结合建设项目实际情况修正；(5)对影响造价变动的因素进行敏感性分析，注意分析市场的变动因素，充分估计物价上涨因素和市场供求情况对造价的影响；(6)投资估算精度应能满足控制初步设计概算要求，并尽量减少投资估算的误差。

3、房地产开发项目投资的影响因素分析

3.1 项目投资环境

(1)外部因素

政策因素，燃料动力供应，运输及通讯条件，环保。要力求全面、细致地了解、掌握这些因素的详细资料，避免工程支出有不必要的损失，尽可能地实现项目价值的最佳。

(2)技术配套因素

先进的生产技术及装备是项目规模效益赖以存在的基础，相应的管理技术水平是实现规模效益的保障。若获取技术的成本过高或当前技术及装备还没有达到与经济规模生产相适应的先进水平，将会给项目日后的发展带来危机，导致项目投资效益低下，工程造价支出严重浪费。

(3)市场因素

根据项目本身的要求，结合建设期的长短，对于“工料机”的市场供求及费用涨落要提前做好摸底工作，并依照市场规律，尽可能准确地作好推算，汇制图表，了解工程造价可能发生范围，从而做到心中有数，保证资金的充足供应。

3.2 项目的技术方案

(1)市场定位

项目的市场定位可通过市场调查，运用市场顾问和物业顾问以及建筑师等专业力量，在充分了解项目目标客户情况和需求的基础上，结合已建项目的市场反映情况、使用过程的优缺点和未来发展趋势，通过充分讨论，确定决策者对项目定位的要求。明确的市场定位使方案设计有据可依，使设计标准有一个预先的控制。只有将项目定位进一步细化、分解、明确，才一能以此为指导确定项目各分项建设标准。

(2)建设标准

建设标准的明确是投资估算准确的前提。在根据方案设计进行投资估算时，要充分了解设计意图及建设标准。只有明确了相应的建设标准和设计思路，并结合对同类项目经验指标的分析，才能准确地估算出各项目的投资。对于机电设备工程要发挥机电专业顾问作用，根据定位要求提出主要设备配置标准。根据各方意见经充分讨论。形成指导工程建设的项目材料设备配置清单。以此作为编制投资估算的基础形成准确完整的投资估算。

(3)项目规模

项目规模的大小直接关系到造价的高低。有效的实际的项目规模的确定，会减少早期造价的估算不确定性，增加估算的准确性。应坚持经济、适用、安全、朴实的原则，合理确定建设规模。

(4)设计参数的确定

随着科技的发展，现代建筑的功能要求和设备标准在不断提高和完善，设计内容也日趋复杂。设计参数的定量化和尽早确定，可以给估算提供更为可靠的估算资料。目前，我国在项目早期阶段还无法对项目设计参数有较全面的认识，这对估算精度的影响是较大的。房地产开发项目的主要技术参数包括：建筑面积、层高、层数、结构形式、基础形式、各种动力参数等。主要设备材料选型、价格。建设地区及建设地点的选择：建设地区的选择是指在几个不同地区之间，对拟建项目适宜配置在哪个地区或范围的选择。建设地区选择的合理与否，在很大程度上决定着拟建项目的命运，影响着项目投资的高低。另外，通常所说的投资估算，以社会平均管理水平为基础的，没有考虑管理水平对项目的造价影响，所以，除了上述比较普遍的影响因素之外，项目管理者的经验、设计师的经验水平、估算者的经验水平也会影响投资估算的准确性。

3.3 选择的项目投资估算编制方法

(l)估算资料的适用性

在早期估算中，往往是用类似工程的原理进行类比估算，所用到的估算资料的适用性对于估算结果的影响是非常重要的。例如，同为框架结构形式的多层建筑，如果地基条件和基础形式不一样，形成造价的大小是不同的。所以，在进行估算前，首先应确认造价资料的适用性。

(2)估算资料的精度

根据己建工程的造价资料对拟建工程进行估算，需要保证己建成工程资料的精度，也就是说，已成资料中尽可能的包含了工程实际中客观信息以及在造价中的反映。

(3)估算资料的完善性

由于建设项目的日趋复杂化和施工工艺的不同，导致了项目的个体差异性。所以，对拟建工程进行有效的估算，必须建立在估算资料较为完善的基础之上，才能充分考虑不同的工程特点对拟建项目的影响情况。

4、房地产开发项目投资估算工作中存在的问题

房地产开发项目的投资估算一经确定，参建各方都要围绕着这一目标开展工作，成本管理就蕴含在项目建设的每一个阶段中。长期以来，工程项目一定程度上存在着投资失控，结算>预算>概算>估算的情况比比皆是，从投资估算分析，主要体现在以下几个方面：

4.1 指标收集、编制、发行的时限性

指标的收集、编制、发行都有时限要求，应根据项目实际情况分别确定现金、应收账款、存货和应付款的最低周转天数，并考虑一定的保险系数；此外，在不同生产负荷下的流动资金，应按不同的生产负荷所需的各项费用金额，分别按照上述公式进行计算，而不能直接按照100%生产负荷下的流动资金承压生产负荷百分比求的；最后还应该考虑不同时期汇率变化对涉外建设项目动态投资的影响及计算方法。因此要使用最新的数据，同时使用数据的来源应尽量可靠。

4.2 政策、法规的不了解

随着我国基本建设管理体制改革的不断深入，地区建筑市场的壁垒已被打破，异地承揽或跨行业承揽工程设计、施工的单位和企业逐年增多。由于我国现行的预算定额、取费基础、取费标准和预算编制的规定因地区和行业的差别而有所不同，致使一些跨地区跨行业承担工程设计与施工的企业不甚了解工程所在地或相关行业的有关规定，在实际编制工程造价过程中，难免出现差错。所以，应当通过对工程经济指标的测算，确定合理的工程投资估算指标和设计概算依据。

4.3 建设地点选址不当

建设地点的选择，对建设项目投资的总额，效益的影响都是非常关键的。代征地的比重增大，相应的征地及拆迁费也增多；拆迁量的增加，拆迁补偿费和安置费也相对较多。因此，对代征地的调查必须在立项前加以足够重视，对拆迁量调查足够细致，否则将造成大幅度的追加投资。

4.4 投资估算编制不够重视

有些合资建设项目在合资双方协议立项阶段，往往对编制投资估算的准确程度重视不够，造成多数合资项目估算漏项或估价不准确，使得工程建设过程中不得不修正概算，追加投资。

5、房地产投资估算工作的改进建议

5.1 明确项目定位

房地产项目的设计主要是根据建筑物的功能要求来确定建筑物具体的标准、空间、平面布置、结构形式以及建筑群体的总体安排等。一般在项目可行性研究时，并没有开始进行设计，但是也可以通过一定的方法来对建筑项目的平面布置，建筑层数以及结构方案进行定位，例如根据项目的功能要求，并结合项目管理部门的限定要求以及市场需求等就能够进行定位。

5.2 加强基础资料的搜集和积累

要确保工程造价的真实性、科学性、合理性就需要准确采集基础数据，增强编制依据的可信度取得全面、正确的调查资料。就我国当前的估算、概算的现状来看，有必要建立一个类似的在线分析系统，广泛收集实际工程案例，分门别类形成各项技术经济指标并实时更新，在通过预定的计算规则进行自动分析之后，形成案例数据库。在使用的时候，根据时期、地域等指数来进行调整，从而得出待建项目的参考估价，最终减少估价偏差对项目决策的不利影响。

5.3 加强不同专业人员之间的沟通

在进行投资估算编制时，通常会用到其他专业人员的工作成果。例如，方案设计人员本着技术先进性的原则，注重工艺技术方案，不考虑项目经济成本；投资估算人员若是机械般的参照方案设计以及布局来对工程量进行测算，进行项目投资估算，可能会导致项目的投资远远超过建设单位投资能力。因此，需要加强投资估算人员与不同专业人员的沟通，避免在工作中出现不能有效衔接的情况。

结束语

房地产开发项目投资估算在投资决策中具有非常重要的地位，是项目资金筹措以及制定建设贷款计算的依据，同时也能够控制工程概算。只有合理的投资估算才能够确定工程的总造价，同时也是工程投资控制的目标，只有将投资估算编制合理才能有效的实现项目成本的控制。

参考文献

篇（4）

关键词 房地产 投资成本 管理

一、土地成本

房地产开发离不开土地，作为稀缺资源，国家一直严格控制土地出让一级市场。开发企业应注意关注房地产市场运行情况，掌握市场数据，争取以客观合理的价格取得土地。具体在竞买过程中，应认真研究土地管理部门招标挂牌拍卖文件及出让合同文本，做好土地可能成交价的分析工作，应特别注意土地在形成熟地之前的拆迁成本。同时为防范风险，根据预控的原则，在竞拍前要为自己确定一个包括拆迁成本在内的可承受的心理价位。根据市场行情确定房地产销售价格并依据经验确定各项开发成本、利润倒推计算出土地可能成交价，同时通过敏感性分析，根据销售价格及各项成本的变动幅度倒推计算出相应的土地价格变动幅度，以市场未来客观销售价格及可承受成本、利润结合开发企业的预期倒推计算出的结果作为可承受的心理价位。

二、政府规费

房地产行业的主要工作对象除购房者外就是政府各有关部门。政府规费也是开发成本的重要组成部分。房地产业界所谓“靠政策吃饭”所讲的也就是政府规费的管理。政府规费主要包括项目立项、规划、消防、环保、施工等手续办理过程中应向政府各有关部门交纳的费用。各项费用的交纳都有各级政府的文件规定。在这一阶段工作过程中，正处于项目前期，开发企业尚未取得预售资格、很难取得银行贷款，资金压力很大。这时能够利用各项政府优惠政策，免交、缓交各项费用，不仅能减轻资金压力，还节省了贷款利息等财务费用。

三、建安成本

建安成本是房地产开发成本的主要组成部分，是开发建设的所有建筑物的土建、安装、装饰、设备购置费用之和。建安成本的控制可分招投标合同价管理、建设中造价管理及项目结算管理三个阶段。

招投标合同价管理是建安成本控制的重点，这也体现了预控的重要性。首先应根据工程定额及工程类别等确定项目预算；然后在招投标过程中根据建筑市场、建材市场的供需情况，在预算的基础上调整为招投标底价；最后根据投标方在招投标过程中的竞争情况确定中标者，并确定合同造价。建造中造价管理是在工程建设过程中采用合理的管理手段控制建安成本支出的过程。建设中的建安成本管理应从科学的工程项目费用计划着手，先将工程费用分解，并进一步分解为子项，再按时间进度分解，随后将费用额度安排到相应子项和时间段，形成费用计划；在费用计划的基础上，主要采用比较、分析、预测、纠偏、检查的分阶段步骤实施建安成本费用控制。

四、专业费用

专业费用是开发企业聘请勘察设计、工程监理、前期物业管理等专业公司要支付的费用。专业公司的参与是提高开发项目品位、质量的重要手段，他们带来了新的设计理念及工程、物业管理方式，从而能降低总体成本或者提高经济效益。建筑设计方面，应从建筑设计、小区规划、景观环境、节能环保材料的应用等多方面入手，突出企业及其开发项目的个性与差异化，进行明确的品牌定位，从而提高项目的内在品质，提高利润空间；工程监理方面，优秀的工程监理企业可以协助开发企业进行专业的成本、进度、质量管理，进而提高项目投资效益；前期物业管理方面，开发企业在项目前期引入物业管理理念，提高购房者对项目建成后的良好预期，同时提高项目投资效益。

五、配套费用

配套费用包括开发项目用地范围内将市政公用线路连接到建筑物的道路、给水、排水、供电、供暖、燃气、通讯等配套设施，车棚、围墙等构筑物，绿化、景观设施等除建安成本以外的的建设施工费用。配套费用的支出一般处于项目后期，开发企业资金相对充裕，又是吸引购房者的最后阶段，这时开发企业舍得投入，但也应注意采用新技术、新材料在满足配套要求的前提下降低成本。如采用新式室外配电柜代替建设配电室既少占土地、降低成本，又能满足业主的用电需要；绿化中多种乔木，少种草虽前期投入多一些，但在满足环境要求的前提下可以大大降低养护费用；项目园林水体采用中水系统处理后的中水，既美化了居住环境，又节约了运行费用。

六、管理及销售费用

管理费用是不管项目进展如何开发企业一直要支出的费用，包括企业办公费用、人员工资、招待费用、宣传费用、固定资产折旧等。控制管理费用依赖于企业具备完善的管理体制，开发企业应建立相应的内部管理体系，对每项费用设立专项的管理制度。销售费用是企业在商品房销售过程中所支出的推广宣传费用和中介机构销售应支付的费用。推广宣传费用包括广告费、公关活动费等，应在考查各种推广宣传效果的基础上来决定费用的投放量。费用则根据开发项目的销售难易程度分别向中介机构支付，当项目较难出售时，费率较高；当项目易于出售，开发企业就可以自行销售，费用就很低。

七、财务费用

由于房地产开发是资金密集型行业，所以它与金融行业有着紧密的联系，在资金融通的过程中，就存在手续费、利息、佣金、发行费及汇兑损益等各项财务费用。降低财务费用最主要的方式是降低负债率；其次，应区别各种融资手段的财务费用比率，根据自己所处资金状况分别采取适宜的融资手段；此外，在项目运作中应特别注意资金的时间价值。项目初期支出的资金量很大，而且距离资金可回收时间较远，这时资金的运用应慎重。支出过大，金融机构若不支持，将造成资金链断裂，即使有金融机构的支持，也会增大企业财务费用。延缓支出的渠道有缓交政府各项规费、减小工程款期初支付比例等。

八、结束语

随着企业竞争的日益加剧以及当前面临的经济形势，要求房地产企业采用科学的成本管理方法，使得企业的成本管理上一台阶，并真正实现成本管理给企业带来的效益，才能促进企业健康、持续地发展，才能顺利地度过当前的危机。

篇（5）

评估确认价是指投资双方在投资过程中，经专业评估机构评估，共同认可的价值，是多数投资行为中遵循的资产计价方式。按评估价确定放弃非现金资产初始投资成本，有以下几种考虑。第一，符合我国关于国有资产产权变动的有关规定。国有资产产权变动时要进行评估，衡量资产的现时价值，保证国有资产价值，防止资产流失。评估可以根据实际情况选择不同方法，例如收益现值法、重置成本法、现行市价法，几种方法都是按现值来评估资产的价值，共同点是体现现时价值，但大多数估价需要职业判断，根据市场情况进行估价。评估确认价更能体现投资双方的公允、公正。更容易被人们接受。第二，评估确认价在会计实务上具有可操作性。几种方法都有其计算模型。

在现行会计制度中也对股份制改造要求进行评估，并采取评估价计量。以评估价计量缺点：第一，尽管评估更能体现资产现时价值，但在放弃非现金资产中，如果每项资产都进行评估会计成本会加大，太多的估价会导致很大误差。有悖于投资目的。第二，评估价不利于投资方的会计处理。非现金资产在投资方是以历史成本计价，而投资时又以评估价计价。非现金资产评估价与账面价出现差额将无法处理，不能准确反映其性质。

二、按公允价值确定

公允价值在国际会计准则中所下定义：“在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或负债结算的金额。”可以通过未来现金流量的估计，运用预期现金流量法计算现值，公平交易是指双方在互相了解、自由的、不受各方之间任何关系影响的基础上商定条款而形成的交易。公允价值计量能够真实反映资产给企业带来的利益。在放弃非现金资产中如果采用公允价值计量体现几点优势。第一，在会计实务中，已在一定范围内使用这种计量属性，具有实践基础。第二，公允价值体现了一定时间上资产的实际价值，体现了交易双方均为维护自身利益确定的价值，体现交易双方的自愿性。第三，与国际会计惯例接轨。公允价值作为计量模式被越来越多的国家会计准则采用，国际准则也将其作为一项重要计量属性。公允价值是会计计量的发展趋势，但基于我国的现实情况，放弃非现金资产初始投资成本如果以公允价值计量，存在许多现实问题。公允价值确定非常困难，公允价值计量在理论上很完善但其前提必须有发育成熟的市场，而我国的市场经济不存在活跃的资本市场不易取得资产的公允价值。再加之我国会计人员的素质不高，职业判断能力差，不易操作公允价值的计量。

三、按非货币交易原则确定初始投资成本

非货币交易原则是指放弃非货币资产取得投资时以投资方账面价值作为初始投资成本。这种方法的优点就是会计处理简单，体现历史成本计价原则，不存在投资过程中账面价与现时价差额。缺点包括：第一，未能真实反映投资价值，众所周知账面价只代表取得时的成本，随着市场变化，资产的价值将发生变化，账面价与真实价存在差异，在会计交易中资产价值计量要求反映真实的交易事项，而账面价值并不能准确反映资产的价值。第二，以账面价值计量，将会影响以后各年投资收益取得时的确认，账面价反映投资方投资资产成本的情况，并不能反映在被投资方所占股权的大小。投资收益是被投资方按股权比例分配的。投资成本与收益不存在配比。容易出现利润操纵。

篇（6）

一、概述

房地产建筑产品除了安全、科学、适宜、美观的功能价值外，怎样进行投资成本控制，对创造社会物质文明和提高人们生活水平，以及房地产企业的发展具有非常重要的意义。

（一）投资成本控制的含义

投资成本控制就是在把开发项目的投资控制在批准的投资限额以内，保证开发项目投资控制目标的实现，力求在开发项目中合理使用人力、财力、物力，获得良好的经济效益、社会效益和环境效益[1]。

（一）投资成本控制的意义

房地产业经过高速发展，已经走出了暴利时代，微利时代的房地产投资成本控制的意义比房地产规模扩张更为重要。在未来售价不明确或只能预估售价的情况下，成本控制不力的企业必将被市场逐渐淘汰。

二、项目决策阶段的投资成本控制

本阶段基本上决定了项目的投资总额。

可靠的投资估算是项目决策的关键依据。投资估算的准确程度，直接影响项目的可行性和投资效益。在该阶段应全面认真收集有关资料，通过与类似工程的对比和各类技术参数的研究[2]，周密地编制投资估算，充分预计各种因素对工程造价的影响，使投资估算符合实际并留有必要空间，使其真正起到控制项目总投资的作用。

由于可行性研究报告和项目建议书阶段主要是以经济分析和方案为主，内容和深度不够，工程量不明确，投资估算的内容都比较简单和粗略，漏项严重，所以准确性较差。甚至有时建设单位为了所报项目能被批准，在做投资估算时有意低估，增加了投资估算的不准确性。 因此，在投资决策阶段应该充分做好基础资料的收集，以及同类项目的相关资料等。投资管理人员要对资料的准确性、可靠性进行认真分析和选用。

（一）进行政策风险研究

房地产业随时都有可能受到国家调控政策的影响，投资风险较大。因此，在策划阶段一定要专门研究国家对该产业的政策及其今后发展趋势。

（二）进行市场和受众分析

进行周密的市场调查，分析项目所在地的人文风俗、经济特点、消费观验等，充分掌握市场需求，掌握项目所在地施工行业的状况，定位产品档次和风格、楼盘布局和户型等。

（三）可类比项目分析等

收集周边项目的情况，研究类似项目的实施情况等，进行类比分析，确认竞争的激烈程度，并做好对策预案。

（四）进行财务经济分析和评价，确定评价指标数据和开发的可行性

1、主要评价指标如下：

（1）项目资本金财务内部收益率（所得税后）；

（2）项目动态投资回收期；

（3）项目总投资收益率；

（4）项目投资财务内部收益率（所得税前）；

（5）项目财务净现值（所得税前）等。

2、做好税务筹划工作。《企业涉税零风险操作手册：合理避税、税务稽查、权益维护》对怎样房地产企业进行纳税筹划减轻税负、节约税赋，智慧经营进行了深入的分析[3]。

3、合理确定评价基准。在财务评价中，评价指标的选用是项目经济评价的关键，直接影响评价的质量。合理确定评价指标和基准参数，以合理评价投资效益对项目取舍实行效益否决制，达不到经济效益标准的项目不予立项。

（五）项目实施的时间跨度也直接影响项目成本和效益，必须制定切实可行的项目总体进度计划。

三、严格设计和监理单位的招标工作

严格资质要求，采取招标方式，通过竞争，选择信誉和业绩良好，并且有长期同类工程经验的设计和监理单位。

四、项目设计阶段是进行投资控制最关键的环节

设计阶段的投资控制是项目投资成本控制的重点[4]。

一个房地产项目盈利与否，除了政策的因素，对投资影响最大的就是设计因素，它延伸和执行了项目决策的意图，。因此，设计阶段是进行项目投资成本控制最关键的环节。

投资成本控制并非一味强调投资成本越少越好，而是要积极运用价值工程原理[5][6]以最合理的投资成本形成最有效的项目造型、安全和功能等要求，即合理进行资源配置，选择最优的技术经济方案。

（一）初步设计阶段

实行限额设计是设计过程中行之有效的投资成本控制方法。

初步设计阶段各专业设计人员应掌握设计任务书的设计原则、建设方针、以及各项经济指标，根据可行性分析和市场变化情况，调整和细化建筑总平面布局、单体形状及平面布局，处理好关键设备和工艺流程等，多做几套方案，同时建立造价控制系统，细化和修正决策阶段的投资估算，通过多个方案的技术经济比选，把初步设计造价严格控制在投资限额内。

（二）技术设计阶段

1、进行基坑支护选型、建筑与结构匹配的经济技术比较论证。在住宅建筑中，基础的施工占着极为重要的地位，它的施工质量直接影响着建（构）筑物的使用安全和寿命[7]，以及项目造价。

2、合理选择设备。高层建筑尚需合理设置转换层和设备间，既满足使用功能，又考虑空间的美观性要求。

3、合理采用新技术、新材料、新工艺。

4、掌握项目所在地的建设施工市场情况，因地制宜、就地取材，从设计源头降低投资成本。

（三）施工图设计阶段

1、施工图设计文件的规范性、深度、细度和精度对造价文件的编制以及施工阶段的影响特别大，特别是目前实施清单报价模式，更对这方面提出了更高的要求。若上述方面达不到要求，一方面不能满足准确编制招标清单的需要，另一方面容易导致施工图设计阶段变更频繁，给投资控制工作带来不确定性。

2、严密的编制投资预算和招标控制价。

（四）各专业人员必须共同参与，密切配合

投资控制目标的实现，需要各专业技术人员共同参与，密切配合，造价工程师、物业管理人员、销售管理人员必须全面全过程全方位的参与设计工作。

五、做好施工招标准备是前期投资控制的又一个关键环节

（一）合理确定发包模式，选择资质符合要求、信誉、实力和业绩良好，且有同类工程经验的施工单位

（二）做好编制施工招标文件及招标控制价的准备工作

往往由于招标文件编制不严密，有关表述模棱两可，造成投标报价不准确，给施工阶段带来争议。

（三）做好编制施工招标清单的准备工作

应高度重视分部分项工程量清单工程量的准确性，及其项目特征描述的正确性，避免在施工合同履约过程中产生分歧，导致纠纷和索赔。

（四）明确施工合同中以下方面的内容尤其重要：承包范围、合同价款方式的约定、合同价款调整的约定、计量支付合同条款的约定、风险责任的约定、措施费的约定等

六、结论

房地产项目的投资成本控制贯穿于项加强对设计、招标和施工建设三个阶段的工作，进行主动投资控制，过去较长时间却普遍忽视了设计与招标这两个阶段的控制，往往把精力放在施工阶段。只有扭转这种观念，认真做好上述各方面的工作，才能达到房地产项目投资成本控制的预期目标。

参考文献：

[1]卜一德：《房地产开发经营管理手册》第二版，中国建筑工业出版社出版，2006年1月第二版

[2]中华人民共和国住房和城乡建设部：《建设工程工程量清单计价规范》GB50500-2008，中国计划出版社，2008年9月第一版

篇（7）

关键词:产品 优化设计 投资成本 线性规划

企业在生产活动中,经常需要对现有产品进行升级改造,以提高企业的市场竞争力。与此同时,企业必须要增加相应的投资成本。在企业追加投入的情况下,如何确保产品的升级改造取得预期的效果,关系到企业未来的发展成败。

本文以此为背景建立了一个以投资成本为目标函数、以资源为约束对象的线性规划模型,由此可获得产品的一种最佳设计方案。由于模型所描述的市场环境是动态变化的,企业不可能通过生产一种不变的产品型号(即使当前是最佳的)来满足未来复杂多变的市场需求,必须不断调整投资成本和约束资源,以促进产品的多样化和升级换代。这涉及到模型的优化后分析,而优化后分析有各种不同的形式。根据本文所讨论的问题背景,笔者提出了线性规划模型的一种新的优化后分析方法,这种优化后分析方法建立了投资成本、约束资源和设计变量之间的动态关系。通过这种关系,企业决策者可以根据市场环境的变化调整相应的投资成本和资源量,以产生更合适的设计方案,确保产品的升级改造取得预期的效果。本文运用此分析方法,对一个关于饲料配方的实例进行了分析和设计。

产品优化设计方法

假设一个产品由n种原料构成,其含量分别是,x1,x2…,xn,如果要求该产品在满足规定的资源约束条件下,使投资成本最低,则产品设计方案应该由以下的线性规划模型确定。

(LPM)minf = cT x

s.t.Ax≥b,x≥0

其中,x∈Rn是设计向量,c∈Rn是费用(成本)向量,Ax≥b是由m个资源约束不等式:gi=ai1 x1+…+ain xn≥b(i=1,…,m)构成的不等式组。令xn+i=gi -bi(i=1,…,m),xn+i则是产品的第i种剩余资源量。

采用单纯形法求解模型(LPM),本研究可以获得产品的一个最佳设计方案。不妨设(LPM)的最优基本解为xB*=b*,xN*=0,最低投资成本(目标值)为f *,则(LPM)的目标函数和约束条件可表示为:

f = f *- c TN* xN *(1)

xB* = b*-B*-1 N * xN * (2)

其中,B*与N *分别是最优基矩阵与非基矩阵,c TN*=cTB*B*-1 N *-cTN*是与非基变量xN *相应的缩减费用(the reduced costs)。

由于市场环境时时处于变化之中,因此决策者必须不断加大投入,研发新的产品来满足未来的市场需求。开发新产品的一种方式就是调整原产品所含各种功效资源的配重(比),以产生具有不同功能的产品(系列)。相应地,企业在模型(LPM)的最优单纯表(原产品的开发设计)的基础上,对投资成本进行了调整。如果决策者将投资成本 f 从最低成本 f *增加到 f ,则投资成本平面:cTx = f 与模型(LPM)的有效资源约束:xN *≥0相交产生一个新的有界凸多面体,本文称之为投资成本、约束资源和设计变量之间的动态关系体,记为S f,在这个动态关系体上,每一点都对应一个新的产品设计方案,它们具有不同的功效资源。注意到S f有n个极点,不妨设S f的第j个极点为:

x j(f)=(x1j(f),x2j(f),…,x jn+m(f)T,j=1,…,n

根据凸集的有关理论,S f中的任意一点x可以表示成它的所有极点的凸组合,即:

(3)

其中,0≤λj≤1(j =1,…,p),且。

假设c TN * < 0,通过式(1)和(2),可以求得S f的n个极点的坐标为:

其中,

是矩阵-B*-1 N *的第k行第j列元素。上述极点坐标可统一表示为:

(4)

将式(4)代入(3)中,得:

(POM)(5)

(POM)就是优化后分析模型。这是产品设计变量xi(i =1,…,n)和剩余资源量xn+i(i =1,…,m)关于新增的投资成本f的线性函数。于是,对新增的投资成本f,本文可以通过调节参数λ1,…,λn的适当取值来控制产品中不同功效资源的含量,从而产生新的产品(系列)设计方案,满足未来市场的需求。

一般地,λj(j =1,…,n)相当于分配给各功效资源的权重。当时,所有功效资源在产品中均衡配置;当被赋值较大时,相应的功效资源在产品中所占比重就大。λj(j =1,…,n)的具体取值,由决策者和研发人员根据市场的需求、产品的试制状况确定。

模型应用

本文以张建平(1989)提出的一个饲料配方问题为例来阐述本方法的应用。设有八个饲料原料:玉米、大麦、麸皮、豆饼、鱼粉、槐叶粉、骨粉和石粉,分别配重x1、x2、x3、x4、x5、x6、x7和x8公斤,要制成一吨的饲料,使所配饲料满足规定的八种营养成分(即消化能g1、可消化蛋白g2、粗蛋白g3、赖氨酸g4、蛋+胱氨酸g5、钙g6、磷g7和粗纤维g8)要求,且总成本最低。

根据张建平(1989)给出的八种饲料原料的技术经济指标,本文得到该饲料配方的一个线性规划模型如下:

min f =0.236x1+0.256x2+0.132x3+0.43x4+

1.76x5+0.222x6+0.18x7+0.06x8

s.t. g1 =3.43x1+2.91x2+2.53x3+3.21x4+2.73x5 + 2.6x6≥3200

g2=64x1+74x2+90x3+346x4+439x5+132x6≥115000

g3=85x1+105x2+135x3+424x4+536x5+190x6≥150000

g4=2.9x1+3.5x2+5.8x3+28.1x4+24.7x5+ 10.6x6≥5600

g5=2.3x1+2.6x2+6.8x3+13.4x4+16x5+

2.2x6≥3700

g6=0.2x1+0.4x2+2.2x3+2.8x4+31.6x5+4x6

+300x7+400x8≥5000

g7=2.1x1+4x2+10.9x3+5.9x4+11.7x5+4x6 +135x7≥4100

g8=13x1+65x2+104x3+61x4+0x5+125.7x6≤45000

x1+x2+x3+x4+x5+x6+x7+x8=1000

x3≤70,x5≥40

x1,x2,…,x8≥0

应用MATLAB V6.5语言编写了单纯形算法和本文提出的优化后分析程序。通过该程序求解上述饲料配方线性规划问题,得到八个饲料原料的最优配方是:675.7015,0,70.0000,96.3468,40.0000,110.2964,3.2622,4.3931 (公斤),及最低总成本为:f *=305.8712 (元)。在按最优配方配成的饲料中所含各种营养(资源)量分别是:消化能g1=3200、可消化蛋白g2=115000、粗蛋白g3=150130、赖氨酸g4=7230、蛋+胱氨酸g5=4200、钙g6=5000、磷g7=4100和粗纤维g8=35810,由此可见,除粗蛋白、赖氨酸,蛋+胱氨酸和粗纤维的指标“超过”了给定的限度,其它营养元素的指标恰好达到给定的限度。

若根据市场需求,企业打算将每吨饲料产品的投资成本增加到f =310元,以研发新的饲料产品系列,要求在给定的成本预算下,在保持八项营养(资源)量和两种原料(麸皮和鱼粉)不低(或不高)于原来制定的最低(或最高)标准的前提下,尽可能提高所配饲料的某一(几)项营养指标。为此,本文建立该问题的优化后分析模型如下:

(POM)(6)

其中,x8+i =gi - bi(i =1,…,7),x16 =45000 - g8经计算,可得:

在(6)中,增大λ2的取值,可调高饲料产品中消化能的含量。若取λ2=0.8,λ3=0.2,λ j=0(j=1,4,5,6,7),得到一个新的饲料产品的配方:713.32,0,70,113.87,40,54.659,3.5595,4.585(公斤),该产品所含各种营养(资源)量分别是:消化能g1=3240.645、可消化蛋白g2=116128、粗蛋白g3=150190.14、赖氨酸g4=7241.9、蛋+胱氨酸g5=4402.8、钙g6=5000、磷g7=4100和粗纤维g8=30370,由此可见,当投资成本调整到310元/吨时,可研制新的饲料产品,使其消化能比原来提高40.645兆卡/吨,同时,可消化蛋白提高了1128克/吨,其它营养元素的指标都满足最低(高)标准要求。

如果需要调高新产品中钙的含量,可在公式(6)中增大λ4的取值。我们不妨取λ4=0.85,λ3=0.15,λj=0(j=1,2,5,6,7),得到一个新的饲料产品的配方:710.16,0,70,127.87,40,25.928,3.8485,22.201 (公斤),该产品所含各种营养(资源)量分别是:消化能g1=3200、可消化蛋白g2=116974、粗蛋白g3=150394.6、赖氨酸g4=7321.3、蛋+胱氨酸g5=4519.8、钙g6=12056.6、磷g7=4100和粗纤维g8=27571,这样,新产品配方的钙含量比原来提高了7056.6克/吨,同时,可消化蛋白提高了1974克/吨,其它营养元素的指标都满足最低(高)标准要求。

总之,决策者可以根据环境变化、市场需求、原料供给等因素,通过优化后模型的分析求解,重新设计合适的饲料配方。

结论

众所周知,好的产品必须有足够多的研发资金的投入作保证,但资金投入的增加不一定能带来好的研发结果,必须要有科学的分析方法。本文提出的线性规划优化后分析模型为企业在产品研发投资过程中的产品设计决策提供了一种定量分析方法。通过投资成本的变动(增加),可以根据投资成本、约束资源和设计变量之间的关系,设计出满足未来市场需求的新产品(系列),以提高企业的市场竞争力和可持续发展能力。需要指出的是,本文所讨论的投资成本仅仅指新产品的原材料成本,而不包括人力成本、研制成本等费用。

参考文献:

1.万蓉.线性规划[M].北京理工大学出版社,1988

2.张干宗.线性规划[M].武汉大学出版社,2007

3.ei-wang Gao. Options strategies with the risk adjustment. European Journal of Operational Research, 2009, 192(3)

4.Pei-wang Gao. An efficient bound-and-stopped algorithm for integer linear programs on the objective function hyperplane. Applied Mathematics and Computation, 2007, 185(1)

篇（8）

《会计准则第3号――投资性房地产》（以下简称“投资性房地产准则”）是2006年颁布的一项新准则，旨在将作为一种高风险高收益投资手段的房地产从原有固定资产中划分出来，单独加以会计规范。将“投资性房地产”这样一个全新的概念运用于实务界，其影响必将是深远的。通过对该准则的学习发现，投资性房地产在成本模式下转化和处置时，其规范尚有不尽完善之处。

一、存货转换为投资性房地产时减值计提不连贯

投资性房地产准则第十三条规定：“企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：（一）投资性房地产开始自用。（二）作为存货的房地产，改为出租。（三）自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值。（四）自用建筑物停止自用，改为出租。”可见，本条款所说的“其他资产”应当包括作为自用房地产的固定资产、房地产开发企业的存货以及可能作为无形资产处理的土地使用权。在该准则第十四条规定：“在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。”从准则表述来看，当自用房地产、房地产开发企业的存货、用于出租或赚取资本增值的土地使用权与投资性房地产因用途或功能改变而进行转换时，无需损益确认，只按原有账面价值对资产进行重新分类，即将原有资产入账价值、折旧摊销和计提的减值分别记入新用途下资产的相应科目中。由于固定资产、无形资产和投资性房地产均作为非流动性资产，它们的减值与折旧摊销口径均相似，在转换中很容易对接，减值计提清晰连贯。异议在于存货与投资性房地产之间转换时，如何体现减值计量的连贯性问题？

在现有会计准则体系下，存货属于流动性资产，不再通过设置折旧账户来反映其价值的补偿问题，而且存货的减值处理完全不同于投资性房地产（非流动资产）的不可逆转的计提理念，已计提的存货跌价准备在减值因素消失后可以在原计提范围内予以转回。由此可见，存货与投资性房地产在转换中，两者的口径是有差异的。那么，如何体现转化前后对同一资产计量的一致性问题呢？在财政部会计司编写的《企业会计准则讲解2006》（以下简称《讲解》）中阐述道：“企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记‘投资性房地产’，原已计提跌价准备的，借记‘存货跌价准备’科目，按其账面余额，贷记‘开发产品’。”现举例说明。

例1：甲企业是从事房地产开发业务的上市公司，2007年3月10日，甲企业与乙企业签定了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为2007年4月15日。2007年4月15日，该写字楼的账面余额55 000万元，已计提存货跌价准备5 000万元，要求对甲企业进行会计处理。

甲企业会计处理如下：

借：投资性房地产500 000 000

存货跌价准备 50 000 000

贷：开发产品550 000 000

从上例的会计处理可以看出，因持有目的的改变，将原有的流动性资产存货转换为非流动资产投资性房地产时，没有按照严格的重分类口径将已计提的“存货跌价准备”科目对应结转至“投资性房地产减值准备”中，而是一并在“投资性房地产”科目余额中扣减。由于在房地产转换时中断了减值计量的连续性，就不能完整地反映出该项房地产价值变化全貌，不利于报表使用人依此作出正确判断。

笔者建议，在将满足条件的存货转换为投资性房地产时，也应将该存货视同固定资产理念处理，力求转换前后口径一致、科目一一对应，保证该资产减值计提金额的连贯性。如上例甲企业的会计处理可以表述为：

借：投资性房地产 500 000 000

存货跌价准备50 000 000

贷：投资性房地产减值准备50 000 000

开发产品 500 000 000

通过这样的会计处理后，就延续体现出该项房地产价值走向的全貌，利于报表使用人形成客观正确的判断。

二、投资性房地产处置时有利润结构操纵空间

投资性房地产准则第十八条规定：“企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。”在《讲解》中阐述道：“处置采用成本模式计量的投资性房地产时，应当按实际收到的金额，借记‘银行存款’等科目，贷记‘其他业务收入’科目；按该项投资性房地产的账面价值，借记‘其他业务成本’科目；按其账面余额，贷记‘投资性房地产’科目；按照已计提的折旧或摊销，借记‘投资性房地产累计折旧（摊销）’科目；原已计提减值准备的，借记‘投资性房地产减值准备’科目。”可见，投资性房地产处置损益是通过“其他业务收支”来体现，最终反映到利润表中的营业利润项目中。显然，应将该活动理解为“日常经营活动”，这与作为固定资产类的自用房地产（包括作为无形资产类的土地使用权）的处置理念是完全不同的，因为后者的处理是通过“营业外收支”来体现，不形成营业利润，而直接体现在利润表中的利润总额项目中。也就是说，针对企业的同一项房地产，若作为投资性房地产来处置，其形成的收益就构成具有很好稳定性的较高质量的营业利润；若作为非投资性的一般自用房地产来处置，其形成的利润就不能作为高质量营业利润的来源，这为利润结构操纵留下了充分的空间！因为针对一项房地产，到底作为固定资产还是投资性房地产，是根据会计人员针对其用途的不同进行职业判断得来的，该判断很难避免主观的随意性，这种主观随意性势必要延续到利润表构成上，导致利润结构纵。现举例说明。

例2：甲企业是一家上市公司，为了满足市场需求，扩大再生产，将生产车间从市中心搬迁至郊区。2007年3月，管理层决定将原厂区陈旧厂房平整后，持有以备增值后转让。土地使用权的账面余额为3 000万元，已计提摊销900万元，剩余使用年限40年，按照直线法摊销，不考虑残值。2010年3月，甲企业将原厂区出售，取得转让收入4 000万元。假设不考虑相关税费。要求对甲企业进行账务处理。

分析：由于甲企业“管理层决定将原厂区陈旧厂房平整后，持有以备增值后转让”，所以应将原计入“无形资产”科目的土地使用权计入“投资性房地产”科目，最后以“投资性房地产”作为处置对象

甲企业账此务处理如下：

①转换日

借：投资性房地产――土地使用权30 000 000

累计摊销9 000 000

贷：无形资产――土地使用权30 000 000

投资性房地产累计折旧（摊销）9 000 000

②计提摊销（假设按年）

借：其他业务成本 525 000

贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 525 000

③出售时

借：银行存款40 000 000

贷：其他业务收入40 000 000

借：其他业务成本28 425 000

投资性房地产累计折旧（摊销）1 575 000

贷：投资性房地产――土地使用权30 000 000

从以上处理可以得知，其他业务利润＝其他业务收入－其他业务成本＝40 000 000－（525 000+28 425 000）＝11 000 000元，即在利润表中营业利润项目中增记11 000 000元。

若管理层没有“持有以备增值后转让”意图，而是一直待售直至最终成交，其利润影响又如何呢？势必要按无形资产正常处置处理，通过“营业外收入”和“营业外支出”核算处置损益。那么，营业外收入＝银行存款累计摊销－无形资产账面余额＝11 000 000元（假设数据不变，同例2），即仅在利润表的利润总额项目中增记11 000 000元，这与前述处理形成11 000 000元的营业利润构成迥然不同。然而追其差异根源却主要在于“管理层是否持有以备增值”这一主观用意上，准则如此规范实在差强人意。

笔者建议，为了保证企业报告的客观性、公允性及其各企业间的横向可比性，对同一项房地产在处置时就不应过分强调其处置前的用途差别，我们的关注点应落在处置该项资产将给企业带来多少未来现金净流量上，宜采取“用途不同但对利润金额及结构影响却趋同”的处理态度。也就是说，在成本模式下进行投资性房地产处置时，要与该资产仍为固定资产或无形资产采用相同的损益处理理念――一律视为非日常经营活动，通过“营业外收入”和“营业外支出”科目核算，不再影响利润表中的营业利润项目，避免人为地对利润结构进行操控。

【参考文献】

篇（9）

    因为经济形势的变动给房地产开发商造成的损失是巨大的,比如像:市场需求、购买力、汇率等等方面。从最初的可行性研究到最终的楼盘上市,中间间隔很长的一段时间,在此期间内,市场需求会发生很大的变动,消费者需求等各种因素的变化会直接导致投资收益与预期计算偏离很远。

    2.开发成本受法律政策的影响

    对房地产开发商影响最为直接的是金融政策和财政政策。法律政策风险是指一个国家所处的国际国内政治环境变动以及相应的法律政策调整,造成房地产开发商经济上的损失。货币正常的松紧直接影响到项目的开发,从而影响到企业项目开发所需的成本费用。

    二、完善房地产开发项目投资决策经济分析的措施

    1.建立科学的评估指标体系

    规划评估指标主要考虑的因素有:土地面积、建筑密度、容积率、绿地率、交通、公共设施配套等等因素。在进行设计方案的评比过程中要充分考虑性价比、经济性以及环保、格调等等各个细节问题。在进行经济评价的过程中要综合考虑财务评价和综合评价,每个评价指标所包含的因素都对房地产开发项目的成本存在直接或者间接的影响。适当的提高建筑平均层数和建筑密度,控制适当的建筑容积率,可以减少房地产开发项目的单位造价,同时节约用地,从而能有效降低整个项目的建设资金。

    2.规划方案的优选

    要想有效地控制工程造价,必须在进行充分的市场调查研究之后,结合项目的具体情况,保证能满足使用功能与生产要求的双重前提下进行技术和经济的有效整合,制定出多个方案进行比较,从中选出最优方案。在进行比较方案的优选工作时,一定要注意各个方案之间的可比性,根据项目的实际情况,选择适当的经济评价指标作为比较选择过程的参考指标。

    3.尽可能地提高项目抵御风险的能力

    房地产市场是一个资金密集型的行业,资金的使用量非常大,市场的任何波动和国家宏观调控政策的调整都会直接给房地产项目的收益造成严重的影响。这就要求开发商在投资决策阶段通过对影响项目投资效果的社会、经济、环境、正常和市场等因素的分析,了解各因素对项目的影响性质和程度,帮助投资者根据房地产项目风险的大小和特点确定合理的投资收益水平,提出有效的控制风险的方案,有重点的加强对投资风险的防范和控制。

    4.采取多样化组合投资

    作为房地产开发企业需要将资金有选择的投资到不同类型的房地产开发项目上,针对不同收入层次的居民建造不同类型的住宅、写字楼或者娱乐场所等,以减少未来收益的不确定性。不同类型的房地产在开发的过程中风险也是不同的,对应收益高低也存在较大的差别。一般情况分析,开发项目收益率相对较高的对应风险也大。所以,如若将资金投入到不同的房地产开发项目中,可以将整体的风险降低,最终获得的是一个相对平均的收益。

    三、对房地产开发项目进行有效成本控制的方式

    1.转嫁风险

    首先,可以向保险公司进行投保,以缴纳保险费为前提将风险转移给保险公司,由保险公司承担风险。但是,保险公司虽然是一种及时、有效且合理的实施经济补偿的方式,但是保险的使用方位是有限的,而且在最初交的保险费金额也是非常大的。所以,通过保险转嫁风险并不能解决一切风险。

    其次,以合同的形式将开发风险转嫁给其他的经济单位。比如在房地产项目的施工过程中,可以将部分危险性极高的工作转包给经验丰富的施工单位,这样也是变相地减少了自身的风险。

    2.透过目标成本控制方案进行投资决策

    开发企业在进行房地产开发项目前都要有可行性研究,如果盲目进行投资,不仅使企业的利润得不到很好的保证而且极易导致企业的亏损,严重者会导致企业的倒闭。因此利用目标建筑成本控制方案来进行投资决策具有一定的科学性和可行性。在立项以前,要经过反复测算,在确定建筑成本的总额比建筑成本控制数低之后,才能确认这个项目是可行的。如果高于建设成本控制数,则表示未达到利润的期望值,该项目不可行。通过系统全面的测算,能够确保企业开发项目的目的性,减少因盲目开发而给企业带来的经营风险和不必要的开发成本。

篇（10）

[例1] 2011年12月15日甲公司以账面价值200万元（假定无累计摊销和减值准备）、公允价值300万元的一块土地使用权和账面余额为600万元，已提折旧200万（假定无减值准备）、公允价值700万元的房产作为对价，自同一集团内丙公司手中取得乙公司60%的股权。转让房产和土地使用权的营业税率为5%。合并日乙公司账面净资产为1000万元。合并当日甲公司资本公积45万元，盈余公积结存20万元。

甲公司会计分录如下：（金额单位：万元，下同）

借：固定资产清理 400

累计折旧 200

贷：固定资产 600

借：固定资产清理 35

贷：应交税费——应交营业税 35

借：长期股权投资 600

资本公积 45

盈余公积 5

贷：无形资产——土地使用权 200

应交税费——应交营业税 15

固定资产清理 435

[例2]如上述案例中甲公司以一批账面余额600万元、公允价值1000万元的库存商品为合并对价，取得其同一控制丙公司控制的乙公司60%的股权，并于当日起能够对乙公司实施控制。该商品的增值税率为17%，消费税率为10%。其余条件不变。

则甲公司分录为

借：长期股权投资 600

资本公积 45

盈余公积 20

利润分配——未分配利润 205

贷：库存商品 600

应交税费——应交增值税（销项税额） 170

应交消费税 100

[例3]假设例1中甲公司以发行面值1元、市价10元的股票100万股为合并对价，取得丙公司控制的乙公司60%的股权，其余条件不变。

则甲公司分录为

借：长期股权投资 600

贷：股本 100

资本公积 500

上述三个案例中甲公司均以公允价值为1000万元的资产或权益取得乙公司60%的控制权，但因为对价形态不同导致对权益和利润产生不同的影响（见表1）。

（二）多次交易分步形成企业合并 企业会计准则规定：通过多次交换交易，分步取得股权最终形成企业合并的，在个别财务报表中，应当以持股比例计算的合并日应享有被合并方账面所有者权益份额作为该项投资的初始投资成本。初始投资成本与其原长期股权投资账面价值加上合并日取得进一步股份新支付对价的公允价值之和的差额，调整资本公积，资本公积不足冲减的，冲减留存收益。

[例4]假设例1中变为分步取得股权。2011年12月15日甲公司以账面价值200万元（假定无累计摊销和减值准备）、公允价值300万元的一块土地使用权从同一集团丙公司中取得乙公司20%的股权，2012年1月20日又以账面余额为600万元，已提折旧200万（假定无减值准备）、公允价值700万元的房产作为对价，自同一集团内丙公司手中取得乙公司40%的股权。转让房产和土地使用权的营业税率为5%。2011年投资日乙公司账面净资产为900万元。可辩认净资产公允价值为1400万元，其中一项固定资产账面价值200万，公允价值700万元，投资当日甲公司资本公积45万元，盈余公积结存20万元。2011年乙实现净利润100万元，当年固定资产按账面价值计算计提折旧20万，公允价值计算计提折旧70万，假设无利润分配。则甲公司会计分录如下：

2011年12月15日

借：长期股权投资——乙公司（成本） 300

贷：无形资产 200

应交税费——应交营业税 15

营业外收入 85

2011年底；应确认收益=（100+20-70）×20%=10（万元）

借：长期股权投资——乙公司（损益调整） 10

贷：投资收益 10

2012年合并日

借：固定资产清理 400

累计折旧 200

贷：固定资产 600

借：固定资产清理 35

贷：应交税费——应交房产税 35

借：长期股权投资 600

资本公积 45

盈余公积 20

利润分配——未分配利润 345

贷：固定资产清理 700

长期股权投资——乙公司（成本） 300

——乙公司（损益调整） 10

借：固定资产清理 265

贷：营业外收入 265

本例与例1比较，用同样的资产一次交易形成合并和多次交易形成合并对利润和所有者权益的影响有很大差别，见表2。

二、非同一控制下企业合并

（一）一次交易形成企业合并 非同一控制下的控股合并中，购买方应当以付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，作为长期股权投资的成本。企业合并发生的会计审计费用、法律服务费用、咨询费用和评估费列入合并方的管理费用。权益性证券的发行费用在溢价发行前提下冲抵溢价，如果溢价不够抵或面价发行的应冲减盈余公积和未分配利润。

[例5]假设上述例1中甲公司和丙公司属于非同一控制，其它条件不变。则甲公司会计分录如下：

借：固定资产清理 400

累计折旧 200

贷：固定资产 600

借：固定资产清理 35

贷：应交税费——应交营业税 35

借：长期股权投资 1000

贷：无形资产——土地使用权 200

应交税费——应交营业税 15

营业外收入 85

固定资产清理 700

借：固定资产清理 265

贷：营业外收入 265

[例6]若例2中甲公司和丙公司属于非同一控制，其它条件不变，则甲公司分录为：

借：长期股权投资 1170

贷：主营业务收入 1000

应交税费——应交增值税（销项税额） 170

借：营业税金及附加 100

贷：应交税费——应交消费税 100

借：主营业务成本 600

贷： 库存商品 600

[例7]若例3中甲公司和丙公司属于非同一控制，其它条件不变，则甲公司分录为：

借：长期股权投资 1000

贷：股本 100

资本公积 900

上述非同一控制企业合并中，甲公司换出对价均为公允价值为1000万元的资产或权益，但由于形态不同对资产入账价值、利润和所有者权益的影响也不同，见表3。

（二）多次交易形成企业合并 企业会计准则规定非同一控制通过多次交换交易分步实现的企业合并，应当区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理。个别报表角度的会计处理原则为：购买方于购买日之前持有的被购买方的股权投资，保持其账面价值不变；购买日之前所持股权用成本法核算的，为成本法核算下至购买日应有的账面价值；购买日之前所持股权用权益法核算的，为权益法核算下至购买日应有的账面价值；购买日前持有的股权投资作为金融资产并按公允价值计量的，为至购买日的账面价值。

[例8]假设例4中，甲、丙公司不属于同一母公司控制，其余条件不变。另外2012年1月1日乙企业接受捐赠一项100万元的固定资产，合并日乙公司可辨认净资产的公允价值为1600万元。

则甲公司会计分录为：

2011年的会计分录同例4

2012年

借：长期股权投资——乙公司（其他权益变动） 20

贷：资本公积——其它资本公积 20

借：固定资产清理 400

累计折旧 200

贷：固定资产 600

借：固定资产清理 35

贷：应交税费——应交房产税 35

借：长期股权投资 1030

贷：固定资产清理 700

长期股权投资——乙公司（成本） 300

长期股权投资——乙公司（损益调整） 10

长期股权投资——乙公司（其他权益变动）20

借：资本公积——其它资本公积 20

贷：投资收益 20

借：固定资产清理 265

贷：营业外收入 265

例8与例5相比较，企业的对价和资金形态完全一致，只是一次交易或多次交易的差别，导致对利润和所有者权益及长期股权投资的成本的影响也不同，见表4。

三、控股合并中盈余管理的启示

（一）同一控制合并和非同一控制合并影响不同 总体来看同一控制企业合并因为把投资成本和被合并企业资产账面价值份额的差额冲减资本公积再冲减留存收益，所以对年初利润影响滞后，对资本公积和盈余公积影响大。而非同一控制把换出资产的公允价值和账面价值的差额计入损益，导致对利润影响大，对所有者权益的资本公积、盈余公积影响小或无影响，所以同一控制和非同一控制的企业合并对所有者权益的总额乃至结构影响不同，进而影响到下一步的利润分配。

（二）一次交易和多次交易形成合并的影响不同 同一控制下的多次交易形成合并因最终要调整资产价值，类似追溯调整。所以一次交易和多次交易的长期股权投资入账价值相同。但因为一次交易不确认损益，所以对本期利润一般无影响，年初利润影响滞后，如果资产账面价值和被合并方的账面价值份额相差大会影响所有者权益。而如果换为多次交易形成合并，则会对不同年度的利润都产生影响，导致企业利润的年度调节，也会对利润总额及权益总额产生不同的影响；而非同一控制下合并因为一次交易形成合并和多次交易形成合并都会考虑公允价值所以利润总额和权益影响差异不会太大，但会造成企业利润的年度调节，而且追加投资后权益法变为成本法不追溯调整，导致长期股权投资入账价值的不同。