房地产行业内部审计汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇房地产行业内部审计范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

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[中图分类号]F293.3[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2014）51-0145-02

1房地产企业内部控制制度

1.1内部控制制度的含义

广义的内部控制制度主要说的是经济单位以及各个组织在经济活动中建立的一种相互制约的业务形式以及职责分工制度。其主要目的是为了有效改善经营管理办法，提升经济效益。内部控制制度是在经营管理需求上面建立的，并伴随着经营管理的需要不断完善其发展。最早控制活动的核心内容是保护财产的安全完整，保障会计信息的质量，其侧重点主要在于钱物分管，一定要不断加强手续管理，并严格审核各个方面的内容。随着商品经济的不断发展、生产规模的不断扩大，才会逐步形成现代内部控制管理系统。

1.2中小房地产企业内部控制制度建立的重要性

内部控制制度能够有效提升企业管理水平，是不断提升企业竞争力的重要手段，假使不重视内部控制制度的完善，就一定会影响房地产行业的不断发展，所以，加强房地产企业内部控制意义十分重大。

首先，健全内部控制制度能够有效保障企业在竞争环境中保持健康规范的经营方式，房地产行业具有一定的特殊性，其开发时间较长，前期投入的比重较大，因此，存在较大的经营风险，对其实施有效的内部控制程序，使其能够对企业生产经营各个环节实施监督，以便及时发现其中存在的各种问题，继而降低运营成本，提升企业的经济效益；其次，健全内部控制制度有利于企业健康稳定的发展，能够监督考核企业各个部门的工作，真实反映工作实际情况，继而充分发挥企业整体性同时保障经营效率提升，保障企业能够顺利完成既定的经营管理目标。

2房地产企业内部控制制度存在的问题

2.1企业对内部控制制度认识不足、执行力度不够

房地产企业经营发展过程中，想要建立、完善内控制度需要花费大量的人力、物力，并且不能够有效产生经济效益，就算是间接效益也需要很长一段时间才能够观察出来，这样情形就很容易致使企业内部控制制度的建立产生误解，以为实施内部控制制度一定程度上会降低工作效率，分散、制约管理层的权利，使其不愿意或者是不积极推动内部控制制度的实施，使其内部控制流于表面形式，降低了企业防范风险的能力与管理水平。

2.2企业内部缺乏监督力

我国中小房地产企业内部控制失效是一种较为普遍的现象，难以管理与监督提供较为有效、可供参考的资料，致使监督失去控制，致使经济效率低下。虽然我国形成了包括政府监督与社会监督在内的企业外部监督体系，但是建立的监督管理体系最终效果却并不尽如人意。我国企业的各项监督功能较差，标准制定不够统一，其实行分散管理，缺乏有效的信息沟通，并且没有形成有效的监督管理系统。监督工作也没有按照预期目标实行，弱化问题较为严重。另外，外部环境较差以及不正当的业务竞争也促使监督效果不能够真正发挥作用。

2.3内部控制风险意识淡薄，对内部控制认知不足

因为内部控制是不能够直接产生经济效益的，并且间接效益也需要较长时间才能够体现出来，需要设置很多人员岗位，并制定大量的规章制度，并且一定要增设办事环节以及程序。导致大部分房地产业主将主要精力放在房地产商品的开发以及销售上面，继而忽视了内部控制制度的建立。许多房地产企业往往对于市场竞争环境中一些外部因素考虑较多，但对本身因为内部控制带来的风险因素考虑的很少，特别是对盲目扩张带来的管理以及控制方面的缺陷考虑不周。

3加强房地产企业内部控制的措施

3.1完善房地产企业内部控制环境

一定要加大力度进行宣传，提升管理人员的内部控制意识。注重内部控制的设计与实施，保障企业中每个岗位以及人员、业务环节都能够按照一定的规章制度处理工作。真正将内部控制制度的建设作为一项长期任务来执行。有效发挥房地产企业董事会的作用，积极建立完善董事会的建设，只有这样，当董事会拥有足够权限的时候，才能够对其适当进行管理，并履行相应的监控、引导、监督的责任。另外，要不断加强企业文化的建设，一般情况下，企业员工的道德思想素质被认为是内控环境的重要因素之一，正直诚实的品格、高尚的敬业精神对企业内部控制会产生非常重要的影响。房地产行业的人员流动性较大，管理者尤其需要重视内部控制，为员工树立榜样，起到带头作用，遵守内部控制制度，并稳步经营，实施科学管理。

3.2建立外部约束机制

内部控制因为制度本身以及认为因素的制约，存在一定的局限性，企业在发展过程中能够建立完善内部控制制度，仍旧依赖于外部监督机制。只有有效地做到内外结合，才能够有效降低房地产企业的经营风险，提升房地产企业的经营水平，并且还能够不断提升房地产纰漏信息的可靠性，有效保障投资者的利益。针对房地产企业内部的控制管理现状，为了有效加强、完善房地产企业的内部控制，可以采取下述办法：首先，加强房地产企业管理人才的培养工作，用职业经理人代替不称职的管理人员，并实施有效的激励机制；其次，充分调动人员的积极性，实现房地产企业的经营目标；再次，有效拓展房地产企业的资金来源，鼓励其在资本市场进行融资活动，发展正常的经营管理模式，采取善意的收购合并模式，使其能够形成良性竞争机制，不断强化内部检查机制。

3.3健全风险评估机制

风险评估说的是识别、分析、评估风险的一个过程，是实施内部控制的一个重要环节。房地产行业具有一定的特殊性，房地产行业前期发展过程中需要的投资较多，房地产行业属于一种高风险行业，其面临的风险不能够全凭管理层的经验判断就断定其过程。所以，房地产企业一定要不断强化风险管理意识，吸纳一些专业的管理人才组成相应的风险分析团队，并严格按照规章制度，及时分辨、有效分析相关的风险，并合理确定风险的应对措施，将风险控制在一个范围之内，避免企业管理人员因为个人对风险的判断，为企业带来经济损失。

3.4完善成本控制

现阶段，房地产行业竞争的核心内容是对成本的有效控制，有效的成本控制一定要建立在完善的内部控制制度上面才能够实行。现代企业的成本控制可以分为“粗放型”与“集约型”两种。粗放型成本控制说的是对生产技术、产品工艺方面的控制，单纯依靠减少材料的使用，对其降低成本的一种控制办法。集约型成本控制说的是依靠高技术水平的办法有效改善生产技术、产品工艺，继而有效降低成本的办法，将这两种办法结合起来，就是现代成本控制。

3.5完善内部监督机制

内部监督机制通常情况下是通过内部审计来实现的。所以，房地产行业一定要不断加强内部审计机构与审计人员的独立性，简单来说，就是在董事会下面设置一个相对独立的内部审计部门，对企业的内部情况独立行使审计与监督。内部审计部门对房地产企业发生的问题应该直接向董事会、监事会报告，并且还应该设置专职的内部审计人员，严禁财务会计人员兼职内部审计工作，使其能够真正做到职务分离，保障审计人员能够发挥自己真正作用，保持自身独立性。其次，内部审计部门需要有相应的权限与智能，保障审计部门能够在企业日常经营过程中发挥其应有的作用，保障其能够真正发挥监督作用。

3.6完善考核评价制度

考察企业实施内部控制制度是否有效的关键是完善考核评价制度。大部分房地产企业都制定了较为完整的内部控制制度。但是却忽视了怎样执行以及怎么判断执行的效果，最终导致内部控制制度执行力度不够。就此，企业一定要建立完善内部控制考核、评价制度，定期对企业各项管理活动进行评价、考核，并对其中存在的问题提出改进意见，有效提升内部控制的水平。

4结论

现阶段，内部控制已经成为衡量现代企业经营管理的一项重要标志，按照房地产企业管理系统来讲，实事求是地建立自我调整、检查以及制约的内部控制制度，是房地产企业组织管理的客观要求，这也是房地产企业在生产经营过程中顺利运行的根本保障，使其能够在竞争激烈的市场环境中立于不败之地。

参考文献：

[1]王典.企业内部控制制度探析[J].东方企业文化，2014（2）：127-128.

[2]张瑾.企业内部控制制度的建立和完善[J].财经界，2014（5）：74，85.

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近几年来，伴随着我国社会经济水平的提高，房地产这一行业的兴起引起了社会各阶层的关注，由于中国人口不断向沿海地区迁移，使得沿海地区的房价不断攀升，从而带动了全国房价的上涨。这一问题引起了政府的重视，于是政府采取了一系列的宏观调控政策，对房价进行抑制，房地产行业本来内部就存在畸形发展，再加上国家一定的干预以及面临经济结构变化带来的制约，房地产行业面临的挑战更加严峻。因此，房地产行业应该有计划的调整内部管理，这样才能应对突如其来的经济变化情况。一直以来，我国房地产企业始终立足于内部控制管理制度，内部会计工作问题对房地产行业的各项经营活动的开展起到不可忽视的作用，下面就来对我国房地产企业的发展状况进行分析。

一、房地产企业的发展现状

我国房地产企业的发展现状主要有以下两点：

1.房地产的整体规模增大，但区域发展不平衡。就目前我国发展的状况来看，国民对于购房的需求只会增加不会减少，这使得我国房地产行业的投资规模不断扩大，据统计2013年，全国房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%（扣除价格因素实际增长19.4%），增速比1-11月份提高0.3个百分点，比2012年提高3.6个百分点。虽然规模实际增加了不少，但是在区域方面的发展极不平衡。这表现在两个方面：第一，东部地区和沿海地区的经济发展水平较高，所以房地产企业发展比起中西部地区来说，相对完善。尽管近几年来，中西部的经济也得到了快速的发展，但是相对于东部沿海地区，还是存在一定的差距;第二，城市和农村的住房条件存在差异。经济的发展使得城市的水平要高于农村的水平，城市优越的生活条件吸引了大批农村人口向城市涌入，这改变了我国的土地结构，导致城市的住房用地不够，使得房价飞涨，而在农村，却存在大量的农用地得不到很好的利用。

2.房地产价格提升的过快。在我国，商品房价格一直呈现稳定发展的趋势，但从2009年开始，全国商品房价格开始飞涨，东部沿海地区出现这种现象尤为显著，这给中低收入的家庭带来了不小的困难，因此国家采取一系列的政策来改变这种状况，但是还是有不少投机者利用此种机会来炒房，使得房地产行业面临更大的问题。

二、房地产企业内部会计存在的问题

1.监督体系不够完善

监督管理制度一直是一个企业发展的基础保障，尤其是对于会计这一重要的环节，监督制度的完善显得尤为突出。对于房地产内部来说，监督管理执行力度显然不够，比如对内部工作人员的监督不够，尤其是对高层领导来说，他们是最能体现的主体。还有就是内部审计部门缺乏相对的独立性，使得其功能无法得到很好的发挥。

2.企业内部人员自身素质不高

如今，房地产内部的工作人员的综合素质存在一定的差距，一个企业如果工作人员的综合素质的不高，也会影响一个企业的良好发展，而对于房地产内部会计工作这重要的部门来说，相应的人员也必须提升自己的综合素质，才能满足这个企业的需要，才能适应这个社会的发展。

3.企业内部信息沟通不畅

信息的透明确保了数据的有效性和真实性，信息的畅通有利于各部门交流的畅通无阻，从而降低沟通成本，但在房地产这一行业中，管理层与员工缺乏交流，而对业务部来说，也经常表现为各自为政的状况，导致整个企业信息沟通渠道受阻，对于内部会计部门来说，及时获得信息资料，将有助于该部门对某事项进行合理的资金预算，从而为企业预算盈利。所以加强内部信息的畅通很有必要。

三、解决房地产企业内部会计控制问题的对策

1.完善内部监督体系

内部控制建设是一项需要全体参与的活动，从企业内部高层领导到基层工作人员，只有相互配合，才能有效的进行监督工作，所以首先要做的就是建立一套完善的内部监督机制，并且制定相应的监督计划，如对内部资金的每一笔用途都要及时的备案记录;再者，充分发挥内部审计部门的职能，这就需要内部审计机构对本企业的内部控制制度做出有效的评价以及监督，从而完善内部审计监督职能。

2.加强员工综合素质，增强企业内部工作人员的责任感

员工的综合素质主要表现在专业知识和思想道德素质两方面。从专业知识来看，企业可以组织一定的活动来加强对会计人员道德的测验和提升。而从专业知识方面来看，则可以定期组织人员学习最新相关会计的改革和相关的法律法规进行专门的培训。员工的综合素质提高了，责任感也会随之加强。

3.加强各部门信息的沟通

房地产企业应根据内部经营情况，实现资源共享的目的，达到每个部门能够及时获得信息的地步，从而是每个部门高速的运作，例如，在具体的运作中，只有通过业务部把信息和计划及时有效的传达给会计部门，会计部门才能根据具体的情况制定详细的资金预算，如果所有信息都能像这样及时有效的传达的话，那么房地产企业内部的运作将会更加快速有效的发展。

四、总结

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（一）部分房地产开发企业风险管理意识薄弱

1.企业资本结构不合理，导致资产负债率偏高

房地产行业的项目投资资金需求量大，绝大多数房地产企业为使项目顺利运行，想方设法向银行申请贷款，利用财务杠杆大肆举债，过高的资产负债率导致企业发展的盲目性；没有谨慎考虑企业的偿债能力，导致企业资本结构不合理，资金成本不断加大，偿债压力增加。

2.财务杠杆效应的放大，导致财务风险的产生

企业内部资金管理、使用和利润分配存在不合理现象，会导致资金使用效率的降低，企业资金的安全性也随之降低。企业内部财务管理混乱是导致企业财务风险的一个重要因素，如果不同财务分析方法得出来的结论不具有可比性，决策人员将无法判定方案的可行性。

3.房地产开发企业跟风投资，增加投资风险

受政策利好消息影响，有些房地产开发企业相关人员对财务风险存在的客观性认识存在偏差，对房地产开发项目的投资规模、市场需求、投资回报率等方面没有进行充分的系统分析，在没有进行大范围市场调研的基础上进行投资决策，将会进一步加大企业的财务风险。

（二）有些房地产企业内部控制制度不完备，控制体系不健全

有些房地产企业内部控制体系建设不完备，实际操作过程中某些制度的执行没有依据。有些房地产企业虽然建立了内部控制制度，但存在着内容不完整、设计不合理的问题。有的企业只具有某些基本的内部控制操作，没有形成一个完整的内部控制系统。有的房地产企业执行力不够，虽然有好的管理制度但是得不到很好地贯彻、执行，监督、考核更是形同虚设。有的房地产企业风险控制体系不健全，决定投资开发项目时仅凭管理者现有经验或初步的市场调研，对开发过程的风险控制没有给予足够重视，从而使开发商陷入被动状态。有的企业尚未建立自我防范与约束机制，遇到问题时才采取措施加以补救，更多依赖于事后控制而忽视事前的预防控制。

（三）内部风险控制缺乏有效监督

企业的内部审计部门是房地产企业内部风险控制的有效监督部门。有的内审部门有岗无人或有岗只有象征性的1人，内审部门形同虚设。内部审计部门不能独立于董事会，且受制于管理层的干涉，对内部控制制度不能进行客观的评价，因此在重大事项、重大资金支出、重要岗位人员调整等方面的内部监督流于形式，最终结果还是一言堂。有的企业内部审计工作仅局限于财务层面，审计内容主要是会计核算、会计账簿、财务报表，而对内部控制制度评价、企业各部门履行职能的效率方面，没有充分发挥出内部审计的作用。

（四）?炔糠缦湛刂谱ㄒ等瞬疟冉先狈?

有些房地产开发企业组织机构设置不合理、人力资源保障不到位、缺少内部控制氛围等，这些都是内部控制管理中急需解决的问题。有些内部控制系统管理人员的素质提升跟不上房地产企业发展的步伐，有些房地产企业的工作人员在工作后没有继续学习，得不到充分的培训与锻炼，甚至专业能力不达标，这些都会制约房地产企业的发展。只有思想素质提高了，业务能力增强了，才能适应企业发展的需要。因此，提高内部控制系统管理人员的素质是解决内部控制问题的重要手段。

二、完善房地产企业内部控制的对策

（一）完善内控制度体系建设，提高风险管理应对能力

房地产企业增强防范风险的能力应从建立有效的管理机构、完善内部控制制度入手，明确各部门的职责权限，提高员工的财务风险意识。

1.完善的内部控制体系可以有效抵御外部环境的变化

健全的房地产内部控制体系以及完善的管理制度为企业内部控制提供了基础保障。外部环境的变化特别是宏观经济政策对房地产开发企业的影响很大，国家通过调节土地政策、税收政策等各项措施来促进宏观经济的发展，调节房地产开发市场的供需平衡。

2.加强科学化的制度流程建设是企业内部风险控制的有效保证

房地产企业的资金流量大，应加强会计审核管理，对资金的使用应进行严格的控制管理，对企业资金的用途进行有效监督。通过建立内部管理审核制度，资金得到审批后应对资金的使用情况进行严格的监督，禁止资金挪作他用，通过加强与银行的交流可以及时了解企业的资金动向。重大资金的使用、重大事项的约定应通过董事会决议，不能由总经理一人独断。

3.加强内部审计工作，提高抵御风险的能力

采用过程控制和主动控制，做好事前控制和事中控制，充分发挥内部审计的风险评估和防范作用，最大限度地发挥企业资产经营效益。通过定期或不定期的内部审计并且延伸审计领域，由财务收支审计向经济效益审计、管理审计等领域扩展，实现资源的优化配置。

4.房地产企业要保持资金结构合理，适度负债经营

融资和投资是房地产开发的重点领域，资金运营安全影响着企业的生产经营，影响着企业的经营风险。在充分考虑企业偿债能力的前提下，多元化筹措项目建设资金，可以拓宽企业融资渠道。通过控制企业成本，保持适度资产负债率，提高企业资金的使用效率可以提升企业的利润空间。

（二）建立房地产风险控制机制，完善监督机制

房地产企业必须强化风险管理意识，建立风险评估体系和风险预警机制，把风险控制在可接受的范围内。

1.内部审计部门要有相对的独立性

当内部控制体制不完善时，管理层的权力有时会凌驾于规章制度之上，缺乏相应的监督机制，导致管理层出现弄虚作假行为。为了避免这种情况的发生，内部审计部门应由董事会直接领导，并向董事会报告，保证审计的客观性，充分发挥其对部门的监督职能。

2.监督体系要形成有效的监督合力

监督主体应具有相对的独立性，按照设定的目标进行有效监督，如果监督部门对被审计单位不仅提高审计业务，还同时提供会计、税务等经济咨询劳务，监督部门很难发挥内部审计的监督作用。

3.构建企业内部畅通的信息沟通渠道，实现资源共享

根据房地产企业自身的生产经营情况，建立与企业发展相适应的内部信息集成处理系统，实现信息资源共享。可以通过整合营销部门、运营部门及财务部门信息，应用信息集成处理系统实现资源共享。信息资源整合可以实现部门数据实时共享，有利于为公司决策层提供有针对性的决策建议。

（三）提高管理层及相关管理人员的业务水平，进行全面财务预算管理

企业管理层应提高管理水平，有助于公司决策的合理性，降低企业风险。管理人员通过加强业务培训，充实房地产行业建造流程等业务知识，可以提高自身素质和管理能力，实现企业股东利润最大化的目标。

1.加强预算管理，提高资金使用效率

应依据房地产企业运营的整体情况，进行全面预算管理。由销售、合约、工程、财务等部门配合制订企业经营收入计划，确定规划设计费用、工程开发直接成本与间接费用等，并认真贯彻执行预算指标，从而提高资金的使用效率。加强预算管理进行资金管控，确保资金收支符合财务管理规定以及会计准则，可以严格控制资金风险。对房地产企业的各项投资风险进行一定的预测与评估，可以有效规避企业风险。

2.提高业务素质，提升企业经营管理水平

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一、房地产企业内部控制制度存在的问题

1、内控制度不完备

我国房地产企业内部控制体系建设不完备， 主要表现在：

（1）内部控制制度尚未建立，或不成文，内部控制制度工作无据可依。

（2）部分企业虽然建立了内部控制制度，但不健全。

（3）许多房地产企业内部控制程序不科学，目标不明确、不细化。

2、风险控制体系不健全房地产行业属高投入、高风险行业，但其风险控制系统却并未健全。主要表现在：

（1）房地产企业对项目投资风险与评价不足，决定投资开发项目时仅凭借管理者经验或短暂的市场调研，经仓促估算便进入土地有形市场抢拍土地开发权，对开发过程的风险未能加以重视，以至使开发商在购入土地后再重新审视自己原有的可研报告才意识到开发风险的严重性。

（2）在产品设计策划、行销策划的市场定位上，常是高层凭经验主观决定，没有深入调查分析。以至产品完工后销售时间过长，才意识到产品不符合市场需要。

3、监督机制不到位

目前房地产企业基本都认识到了内部控制的重要性， 并完善了企业的规章制度。但其能否得到严格实施才是生产安全住房品质合规的最基本保障。因此需要内部审计部门严格监督。目前，一些房地产企业的审计与财务部门没有完全分开， 部分内部审计人员担任或兼任财务部门领导，甚至是财务总监的下级，使审计工作受到各方面利益的牵制，最终流于形式。

4、缺乏内部控制专业人才

我国房地产企业面临相关专业人才储备不足、缺乏内控相关的信息系统等挑战。而房地产行业的投资、预算、工程施工等环节都需要监督,致使该行业的内部控制专业人才更加缺乏。由于内控专业人才储备不足，很多企业依赖专业机构的协助，但专业机构对企业的认识往往有限，往往仅可以完成内部控制报告。

5、企业基层内部控制环境薄弱

企业缺乏对于员工层的内部控制教育培训， 内部控制理念没有向员工展开， 房地产公司员工普遍认为内部控制是企业高层的工作。而内部控制实质上是由企业董事会、监事会、经理层和全体员工实施的、旨在实现控制目标的过程。只有全体员工的共同参与，才能实现内部控制的有效性。

6、房地产经营中信息沟通不畅

房地产企业具有开发周期较长，筹资额较大，资金周转期长等特点。在经营中涉及方面广泛，利益相关者众多，包含投资者、债权人、承包单位、被拆单位和居民、勘察设计单位、材料供应单位、房屋购买者、土地转让单位以及各个政府审批部门、工商、税务等等。由于涉及范围较广，导致内部控制的内部与内部、内部与外部信息沟通更容易不畅，给内部控制带来了较大难度。

二、完善房地产企业内部控制的对策

1、完善企业内部流程

（1）制定规范的业务流程管理制度并编制内部管理手册，明确内部机构设置、岗位职责、业务流程等情况，使企业由上至下有据可依。

（2）对业务流程不断梳理完善、优化，加强各部门间协作，避免职责交叉和制度缺失等问题，避免墨守成规。

（3）不断完善流程管理信息系统，采用较先进的ERP 管理软件。

2、健全房地产风险控制机制

当前房地产行业市场走势不清晰，政策金融形势不稳定，房地产企业在取得土地经营权到最后房屋销售的过程中，必然会受到诸多外部因素的影响，仅凭企业领导者主观经验决策难免会与正确方向存在偏差。完善的风险控制机制，能为管理者提供稳固的决策环境。

企业必须强化风险意识，建立合理的风险评估体系，建立风险预警机制，把风险控制在可接受的范围内。房地产企业应根据风险类型和特征制定合理的风险转移方案。应用现代化的网络信息技术对企业内部风险进行预测，实行科学的事前控制手段，有效规避内部风险。充分吸收专业人员，组成风险分析团队，按照严格规范的程序，避免企业领导因个人风险偏好给企业经营带来重大损失。

3、完善有效的监督机制

（1）保证内部审计部门的独立性，其应由董事会直接领导，向董事会报告，确保其能客观的对各个部门进行审计，充分发挥其对总经理和财务部门的监督职能。

（2）设立内部举报机制，保持内部举报热线和信箱的畅通，保护举报人的安全。

（3）防止管理层舞弊，一般房地产公司管理层舞弊具有隐蔽性，当内控体制不完善时，管理层的权利有时会凌驾于规章制度之上。通常管理层舞弊有如下信号，如管理人员遭受异常压力或业绩期望；机构面临资金压力；管理层的薪酬与经营成果挂钩等。当企业出现这些信号时，内部审计部门要特别注意对财务报告真实性的确认，考察管理层是否存在粉饰财务报告的情况。

4、培养与引进内部控制专业人才

（1）挑选财务、工程、采购等核心部门的员工组成独立的内部审计团队， 还可以在团队中外部聘用会计师事务所的专业人才对企业进行风险识别与评估、对内控环境进行建设并持续监控，发挥内部控制最大效果，并逐渐将其规范化和精细化，产生管理效益；

（2）鼓励内审团队员工参加内部审计知识培训，鼓励其取得审计师证书和国际内部审计师证书等；

（3）在内审机构创立后的前一两年必须采用专业机构展开内部审计，促使企业内审团队和外部专业机构合作，并在合作过程中向专业机构学习技术经验。

5、完善企业内部控制的人文环境

（1）在企业内部全面宣传内部控制，制作内部控制手册，分发到每一位员工。通常内部控制手册，需要具备如下信息：企业信念理念和文化方针，如诚实守信、以人为本；企业合规承诺，如遵守国家法规、符合国际标准、达到审计合格；对管理层的合规要求内容，如做合规表率，对每一位员工的合规要求内容，涵盖工程、采购、销售等；

(2)定期展开内部控制自查，制做内部控制自查确认表，针对各个部门不同业务情况制做表格，要求每年一次由各个部门对本部门是否符合内部控制要求进行自我检查确认，并且要求各个部门领导将检查事项进行部门内部教育，告知下属，每年检查后均需进行内部自我改善。

(3)不定期进行内部审计，在每一次内部审计过程中，让员工了解到内部控制是由每一个员工的工作组成，内部控制是全体员工实施的。

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随着我国市场经济不断纵深发展，房地产企业为了更好地适应不断扩张发展，就必须加强对于企业人员、资金、财务等环节的规范和管理。有效地内部控制制度的实施能够帮助房地产企业规范对于生产经营各环节的控制和管理，有利于提高房地产企业的管理控制水平，促进房地产企业在激烈的竞争中可持续的生存与发展。

一、房地产企业内部控制的重要性

纵所周知，房地产行业是个高风险行业。虽然很多房地产企业已经建立了内部控制制度，但是内部控制意识淡薄，缺少应对风险的相应措施，内部控制的有效性和执行情况不容乐观。究其原因，在很大程度上归结为房地产企业内部控制的失效。因此，完善房地产企业内部控制制度，增强适应环境的应变能力及抵抗风险能力，帮助企业安全渡过危机，显得尤为迫切。

然而，很多企业认为，内部控制就是各项工作制度和业务规章的汇总，有了规章制度，企业就有了内部控制。甚至，部分企业认为制定大量规章制度，增加了办事环节、程序和人员，束缚了手脚，影响办事效率，增加了企业的经营成本。这些都是没有真正理解内部控制的内在含义，没有把内部控制当作是企业加强经营管理，实现经营目标不可缺少的重要环节。

二、房地产企业内部控制存在的问题

（一）房地产企业内部控制环境薄弱

1.房地产企业管理层内部控制意识薄弱。我国的大部分房地产企业的性质为民营，他们的管理者往往是从基层施工人员发展而来，们自身的文化素养和管理水平比较有限。对于内部控制的实施，更是缺乏系统和宏观的概念和认识。内部控制制度的试试效果往往会跨越几个经营周期，其效果回报往往具有耗时长、成本高、回报不明显等特点。很多房地产企业的经营者往往认为内部控制制度的实施与企业的生产经营和利润不十分相关，因此怠于实施内部控制制度。另一部分管理者，认为内部控制制度就是一纸条文，只需建立制度即可却疏于内部控制的真正实施。还有一部分管理者视内部控制制度为限制其管理行为的方式，是投资者不信任其的表现，因此对于内部控制的实施态度较为抵触。这些来自房地产企业管理层的内部控制意识缺失，就使得内部控制不能得以有效实施。

2.房地产企业缺乏专业的内部控制人才。房地产企业的大部分员工都是从事业务的人才。然而内部控制能否有效实施关系到房地产企业能否健康稳定的发展，内部控制专业人才的缺乏将不利于企业内部控制制度在生产经营各环节的实施。房地产企业的大部分员工由于缺乏基本的内部控制素养，导致绝大部分房地产企业员工只重收益，轻内控的现象，这将严重影响企业的正常生存发展。

3.权责分配不合理。我国大部分的房地产民营企业多半采用家族式管理模式。这种管理模式的最重要的特点在于权利的集中。许多房地产企业在一些岗位上采取一人多岗的方式来节约成本。然而这种权责不清的管理模式一方面使得员工混淆自己的分内职责，不利于员工工作的有效率进行。另一方面，有些重要岗位若权责不清将会对企业整体的发展走势产生至关重要的影响。还有一些房产企业管理结构不十分健全，其董事会、监事会的设置往往是“摆设”，而没有达到三权制衡的效果，这将角色的重叠就使得房地产企业内部控制制度的实施和有效性水平不容乐观。

（二）内部控制制度执行能力低

1.房地产企业业务流程设计不清晰。房地产企业常常伴随着高风险与高利润，因此，管理者对于各环节的生产业务环节的设计存在设计不清晰，控制水平低下等情况。对于项目的建设和运作往往取决于管理者的个人职业判断，鲜有固定规范的模式可以依据和追寻。这种混乱的生产运作形式不利于内部控制制度的有效实施.

2.资金管控缺乏有效制约。房地产企业因其资金运营的特殊性，使得大多数的企业缺乏专门进行资金集中管理的部门。因房地产企业往往具有跨区域性，因此为了便于项目投资的正常进行，房地产企业常常提前预付项目开发人一定的资金以确保项目的正常实施。然而由于房地产企业与项目所在地往往不一致，使得房地产企业对于投资项目资金不能有效进行控制和约束，容易导影响资金利用有效性。

（三）缺乏畅通的信息沟通渠道

1.管理层缺乏有效的与员工交流渠道。无论是管理层向员工传达公司整体战略思路和布置各阶段工作任务，还是员工向管理层反馈工作结果都离不开通畅的交流渠道。房地产企业存在的内部管理机构与渠道不健全的问题，有时会导致管理层无法及时有效地向员工布置和调整员工工作内容，另一方面也会影响员工向管理层反馈工作成果以及在工作中发现的问题。这种双向交流渠道的不畅将会影响了企业的管理信息的传达和反馈，将大大影响企业的经营的效率。

2.业务信息系统集成程度较低。高速有效的业务实施离不开健全集成的信息系统平台。房地产企业各环节设计存在不清晰、冗余的现象，其采购、生产、销售、投资、融资、财务管理、人力资源管理等环节均没有形成层层流转，环环相扣的信息体统管理，因此使得各个环节难于彼此协调，无法保证信息在各环节之间及时、准确的传递，不利于房地产企业对潜在的风险进行有效的控制。

（四）缺乏有效规范的内部控制监督

1.内部控制监督流于形式，缺乏实际意义。内部控制监督的实质在于对企业生产各环节经营效率与效果进行有效的检查和监督。然而我国房地产企业将内部控制监督的内容仅仅理解为对财务报告真实性进行监督。房地产企业的内部控制监督机构几乎将所有的精力与时间用来检查财务报告的数据是否真实可靠，而忽视对企业资产安全、各环节实施情况进行实际有效的监督。

2.内部审计部门独立性缺失。部分房地产企业虽设置了内部审计部门，但却将管理层的权利凌驾于内部审计部门之上，严重影响了内部审计人员的内部控制效率与效果。许多企业的管理层甚至要求内部审计部门要直接对管理者负责，这样一来不利于内部审计部门对于管理层的决策和行为进行有效的监督。另一方面，有些房地产企业使财务部门或其他部门的主管或员工兼任内部审计的工作，以降低内部控制成本。这样会影响内部审计人员的独立性，从而严重影响内部控制的效果。还有些企业将内部审计部门“束之高阁”，不赋予实际的内部控制监督权力，使得内部审计部门成为名存实亡的兼职机构，不能有效地实施内部控制。

三完善房地产企业内部控制的对策

（一）构建健康的内部控制实施环境

1.提升内部控制及风险意识。房地产企业应积极展开针对于内部控制和风险防控的相关知识普及，调高管理层与员工对于风险防控和内部控制实施必要性的认识，并将内部控制以及风险防控效果纳入到员工和管理层薪酬计划范畴，使得与员工及管理层切实将内部控制和防控作为影响其自身发展的一个重要“因素”来看待，从而较为深刻地转变以往员工及管理层内部控制及风险意识缺乏的问题，防止企业的盲目扩张，有利于企业的长远发展。

2.加快员工内部控制专业素养的提升。房地产企业应就企业生产运营环节的内部控制管理设专门人员及专门机构进行管理和控制。并制定计划，聘请内部控制实施方面的专家为本企业的内部控制负责人员定期进行内部控制理论和实践环节的培训，这样一来将有利于房地产企业专业性内部控制管理人才的内部控制和风险防控等专业素养的提高。

3.建立健全房地产企业的内部治理结构。完善的内部控制治理结构是内部控制有效实施的基础，房地产企业一方面应该加强董事会的主体地位，赋予董事权利，重视董事会在对房地产企业进行决策过程中的力度。另一方面要建立专门的内部控制监督机构，使得内部控制监督部门能够独立于生产经营管理的各环节，展开内部控制实施有效性评价。建立健全企业的内部控制治理结构有利于加强内部控制制度的实施效果。

（二）提升房地产企业全面风险管理水平

1.实现对资金的综合管理。通过建立及时资金的预算计划、资金的集中核算中心实现对资金尤其是货币资金的计划预算、筹集、运用于集中管理等环节，结合房地产企业自身的经营特点，建立房地产企业资金的综合结算中心，便于对于资金的管理和控制。

2.积极探索新型的融资方式，拓宽融资渠道。为了改变目前我国房地产企业主要向银行进行资金借贷的融资结构，房地产企业应结合自身的经营特点，可以考虑采用上市融资、信托融资、夹层融资和短期融资券等新型的融资方式加强房地产企业资金流转能力，丰富融资方式，拓宽房地产企业的融资渠道。

（三）建立有效的房地产企业业务运营流程

1.严格监督招投标环节的规范性。房地产企业应该建立供应商的档案信息平台，对供应商的综合排名、分类、偿债能力等方面要进行严格把控，使得招投标环节透明化，杜绝招投标环节存在不公平、不公允的现象。

2.加强对房地产企业的合同内部控制管理。房地产企业合同管理是房地产企业整个运营过程中的重要环节。从合同签订伊始至合同到期退出企业的过程中，如何利用企业的内部控制制度对合同的实施效果进行全方位、完整、完善的实施，是整个环节的重中之重。房地产企业可以通过对合同按照不同的类别进行划分整理，建立台账，便于各项合同实施情况的监督与追踪。

3.建立有对应关系的客户信息内部控制管理平台。房地产企业应首先建立客户信息卡片，完善对于客户基本信息进行管理和控制监督。其次，要对房地产企业销售过程进行严格全面的监督。在制定价格时，应综合考虑项目所在地的物价水平以及房屋所在区域、户型、楼层、装修、物业等问题，不得随意定价。同时，建立24小时销售监管平台，对于房地产企业销售情况进行有效的监督。

（四）建立房地产企业内部控制动态监控机制

1.强化对房地产企业投资阶段风险评估。房地产企业在投资项目选择时，应积极做好对于项目投资收益、风险等方面的预估，判断投资项目的可行性，加强对房地产企业投资项目的风险评估，为管理者做出投资决策提供基础和保证。

2.加强对房地产企业工程施工全过程进行有效监督。施工阶段是房地产开发企业的核心环节，因此应将内部控制制度应用于该环节中，实现对房地产企业工程施工的全过程有效监督。首先，在审批阶段，所有房地产的企业管理者、重要岗位的领导应严格按照公司的规章进行工程实施。所有员工必须按照公司所给的权限进行动态有效的内部控制监督。

（五）提升房地产企业内部审计实施效果

1.强化房地产企业内审人员的独立性。房地产企业应建立独立的内部审计机构，派专门的内部控制人员对整个企业的内部控制有效性进行评价。在内部审计部门行使其内部控制监督职能的过程中，房地产企业应充分保护内部审计机构与人员在职务上的独立性。首先，内部审计部门必须独立于其他任何生产经营环节，其行为直接对董事会负责；其次，企业的管理层不能将权力凌驾于内部审计部门或内部审计人员之上，要切实做到对内部审计部门及人员在形式上和实质上的独立性的保护。

2.提升房地产企业内部审计人员的职业水平。内部审计人员是内部控制自我评价的实施者和监督者，其专业素养水平将直接影响着房地产企业的内部控制管理水平的高低。因此，房地产企业应定期聘请专业的内部控制专家和风险评估与防控专家来到企业集中对企业的内部审计人员进行培训，同时也应加强对于内部审计人员职业道德的提升。

（六）提高信息化水平

随着计算机技术与网络技术的广泛普及与推广，信息化已经成为了当前房地产企业内部控制的一个必然趋势。通过现代化的信息技术，能够帮助企业将各个部门集中到一起，实现统一管理，这样一来，各个部门之间便可以有效实现资源共享，同时也可以进行实时的交流和沟通，不仅能够提高管理效率，而且还能够进一步提高管理水平。

参考文献

[1]姚晓阳.我国房地产企业内部控制中存在的问题及对策.《企业战略》，2015，9.

[2]施红卫.浅谈房地产企业内部控制存在的问题及其解决策略.

[3]钟秀橙.浅谈房地产企业的内部控制.《财经界》，2015.

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中图分类号：F27 文献标识码：A

原标题：论我国房地产企业内部控制存在的问题和对策

收录日期：2014年1月5日

我国房地产行业经过几十年的发展，现在已经变成了我国经济的一个支柱产业。但是随着市场化进程的不断发展以及国家宏观调控的不断加强，不少房地产企业在发展的过程中都面临着内部控制、风险管理等一系列问题。

一、内部控制的目标及作用

据财会[2008]7号《企业内部控制基本规范》，内部控制包括五大目标：合理保证企业经营管理合法合规、资产安全、财务报告及相关信息度的真实完整、提高经营效率和效果、促进企业实现发展战略。这五大目标能够确保企业经营活动的高效性、企业资产的安全性和企业会计信息资料的可靠性，是内部控制的基本目标。实现这些目标，能够使企业的整体经营目标更快更有效地实现，使得企业在竞争中立于不败之地。

随着具有中国特色的社会主义市场经济制度的建立以及不断的完善，内部控制的作用在我国各行业中都得到了不断的扩展，其效果也越来越突出。目前，内部控制的作用主要体现在以下五点：

1、保证企业的业务经营信息和会计信息资料的正确性和真实性。

2、保证企业的生产和经营管理等各项活动能够顺利有效地进行。

3、保护企业的各项资产的安全和完整，防止资产流失的现象发生。

4、保证管理层的经营方针和目标能够顺利实现。

5、为相关的审计工作打下良好的基础。

二、我国房地产企业内部控制存在的问题

（一）房地产企业对内部控制的认识度不够。当前，我国大多数房地产企业都认为内部控制不能直接有效地产生经济价值，就算能够间接产生经济效益也是需要一个较长的周期才能看出的，且需要制定大量的规章制度，需要多增加人员工作岗位，这就不可避免地增加了企业的经营成本。因此，目前我国大多数房地产企业仍然是把主要精力放在房地产的开发和销售上面，对于企业本身的内部控制的认识仅仅是局限于几个层面：

1、认为内部控制就是成本控制、会计控制等。

2、片面的强调了企业组织结构的重要性，而忽视了控制方式的跟进和强化。

3、习惯并且满足于传统的经营管理方式，而忽略了控制方面所产生的作用对企业自身所造成的影响。

4、更有甚者认为如果加强企业内部控制，就会束缚自己的手脚，从而影响自己的办事效率。同时觉得如果企业搞内部控制是对企业内部工作人员的不信任，容易造成内部矛盾。

（二）房地产企业内部控制不健全、不合理。由于我国房地产行业起步较晚，因此大量房地产企业的内部控制仍然存在着不健全、不合理的现象。主要体现在以下三方面：

1、企业对员工的激励与约束机制不健全，奖励与惩罚标准不明确。

2、企业没有建立起一套行之有效的自我防范机制。

3、企业在制定内部控制制度的过程中不遵循一切从实际出发，实事求是的原则。

（三）我国房地产企业经营方式尚不成熟。我国房地产行业起步较晚，各个方面都没有形成一套成熟的体系，企业本身的内部控制能力较差，并且仍然沿袭着计划经济体制下的机构设置，企业内部普遍都存在机构臃肿繁冗、管理层次多、工作效率低下等问题，有时候甚至需要国家进行相对应的宏观调控来解决这些问题。正是由于存在着这样的情况，从而使得制约我国房地产行业内部控制能得到顺利实施的因素越来越多，主要表现在以下方面：

1、房地产企业开发周期较长，资金周转期较长，所需金额较大，同时在经营过程中涉及到较多的部门及个人。首先，我国的房地产企业在开发房地产的过程中往往费时较长，费力较大，开发一块地产往往需要3～5年的时间，更有甚者在8～10年之后都不能竣工，相比较国外的房地产开发仅仅需要两年的时间；其次，在开发经营的过程中，往往涉及到很多的部门及个人，比如投资方、债权方、债务方、勘察设计单位、材料供应单位、承包单位、被迁的单位和居民、房屋购买者、土地转让单位等等，有时候还要牵扯到工商局、税务局甚至司法局等政府部门。由于所涉及的范围太广，因此往往导致企业内部控制的信息与沟通渠道不畅。但是企业对这一点往往都不会过多的重视，从而使得企业内部各个部门之间的协调性变得越来越差，给内部控制带来了相当大的难度。

2、房地产企业普遍缺乏内部稽核和审计能力，并且内部监督机制不全、力量薄弱。具体表现为以下几个方面：

（1）企业未按规定要求设置相应的稽核岗位或者是虽然设置了稽核岗位但是稽核工作做的不到位。

（2）企业的内部审计部门并未站在独立的立场上对企业的经济活动进行客观公正的审计，往往是隶属于企业的其他部门，尤其是财务部门，审计部门的领导往往由财务部门的领导或者企业其他主要领导兼任，内部审计工作在形式上就已经缺乏了应有的独立性。内部审计力量变得薄弱，在进行内部审计工作的过程中有时候还会遇到较大的阻力，这就很有可能导致内部审计作用的失效，最终使得审计人员的工作质量大打折扣。

（3）很多企业的内部监督机制不全、力量薄弱，在内部控制的建立与实施的过程中都没有进行切实有效的监督检查，对所建立的内部控制系统都没有进行认真的评价，更没有建立内部控制缺陷纠正与改进机制，这就使得企业经营活动的各个方面都不能得到有效的监督，内部监督效力得不到充分的发挥。

3、公司管理层的结构不合理。目前，我国的房地产大股东拥有绝对的控制权，小股东的权益得不到合法的保护。而此时大股东往往会凭借自己的股权优势来控制股东大会，然后推选能够代表其自身利益的董事进入董事会，从而控制董事会，进而控制监事会。而经理层也往往是由控股股东委派，甚至很多房产企业都出现董事长兼任总经理的情况。这就使得公司的绝大部分权力都掌握在内部人士手中，责、权、利的划分就形同虚设。

三、完善我国房地产企业内部控制的措施

我国房地产企业如果想在激烈的竞争中立于不败之地，那么就需要克服当前内部控制的现状，内部控制的理论就必须严格遵循及时性的原则不断发展，不断创新，与时俱进，各项内部控制制度也必须要明确自己控制的目的，并有效地发挥其自身作用，这样才能够使我国的房地产企业更好地适应我国特有的社会主义市场经济环境，从而创造更大的经济效益。

（一）完善房地产企业内部控制环境。控制环境主要反映了一家企业的管理层和其他相关人员对企业运行的态度、认识和行动。完善自身的内部控制环境要从以下三点入手：

1、完善企业自身的内部治理结构。当前，我国很多房地产企业尤其是中小型房地产企业的自身治理结构都相当混乱，因此这些企业迫切需要完善自身的内部治理结构，要完善自身的内部治理结构，就要实行科学的内部管理制度，调节企业员工和经理层之间的关系。对于企业的员工，一定要制定一套行之有效的激励机制，根据企业各个层面工作人员的工作态度和工作效率来进行相应的奖惩。而对于企业的经理层，一定要根据产品市场和经理人员市场来制定相配套的经理约束机制。只有建立起合理的员工奖惩机制和经理约束机制，才能调节好企业经理层和员工之间的矛盾，才能使企业经济利益最大化。

2、做到以人为本。企业的发展命运更多的是由企业员工的素质和能力决定的。企业内控环境主要也是由企业员工铸造起来的，因此企业管理者要充分重视每一个员工的价值，转变陈旧的观念，树立以人为本的新观念。这样才能使企业每个员工都觉得自己是企业的主人翁，从而调动他们的积极性和创造性，激发自身的潜力，最终为企业发展做出自己的贡献。

3、加大对内部控制的宣传力度，同时加强企业文化建设。只有这样才能使企业的每一位员工认识到自己企业如果想在当前激烈的房地产市场中占有一席之地，就必须注重内部控制的设计与实施，确保企业每一位员工把内部控制制度作为一项长期而又艰巨的任务来完成。另外，还要加强企业的文化建设，这样才能够提高企业员工的思想道德素质，因为员工的思想道德素质是内部控制的重要环境之一，因此对员工进行思想道德方面的建设是十分必要的。因此，企业一定要加强自身的文化建设，建立统一的价值观和道德观。

（二）加强房地产企业的信息沟通。作为占我国房地产企业绝大多数的中小型企业来说，还没有认识到信息流通的重要性，很多企业的信息系统都没有得到完善，这样就会导致很多会计信息的失真，从而就会使得一些企业人员利用这一漏洞，贪污挪用公款、收受贿赂，从而使企业资产大量流失。因此，我国的房地产企业应该从以下几点来优化或者建立自己的信息沟通系统：

1、在重视纵向间的信息沟通的同时不要忽略横向间的信息沟通。当前，我国很多房地产企业虽然都建立自己的信息管理部门，但是都比较重视纵向间的权力与义务关系，下级往往都只对上层领导负责，而对横向间的各项关系都缺乏足够的重视，企业内部各平级部门之间缺乏必要的交流与沟通，使得各部门之间互相了解不深，协调性差。

2、在收集信息的过程中兼顾内部信息和外部信息，不能顾此失彼。企业一定要保证内外信息的收集、储存、分析、加工和使用同时进行，这样才能满足企业的信息需求，从而为企业的生存发展开辟出正确的道路。

3、保证企业网络的安全性。如今计算机和网路技术的发展日趋成熟，可以说所有的房地产企业都有自己的网络系统。但是网络是很开放的，从理论上来说企业所有的信息资料都能从网络上查到，因此网络环境下的企业信息系统是很有可能被黑客或者病毒入侵的，这种攻击可能来自于系统的内部，但是也有可能是来自于系统的外部，一旦发生，企业将面临无法估计的损失。而房地产企业往往都是牵一发而动全身的，如果有一个地方出错，那整个企业都将崩溃。因此，房地产企业尤其是中小型房地产企业一定要保证自身网络系统的安全可靠。

（三）完善房地产企业组织结构。我国的房地产企业一定要制定科学合理的企业内部组织结构，明确各阶层的职责范围。根据我国《公司法》的规定，公司的组织结构由股东大会、董事会、经理层和监事会组成。其中，股东大会是公司的权力机构；董事会对股东大会负责，是公司的决策机构；经理层对董事会负责，是公司的经营机构；监事会是公司的监督机构。使得单位经济活动的五个步骤，既授权、签发、核准、执行和记录能够相对独立地进行，这样就根据一个权责相互分离、相互制衡的原则，形成一个明确、有效适合于公司发展要求的内部组织结构，从而便于内部控制作用的发挥。

四、结论

内部控制是一项持续、全面的系统过程，不是一朝一夕一个人或者几个人就能完成的，尤其是在我国的房地产企业之中，一定要稳扎稳打地去完善内部控制。因为我国的房地产行业是我国的经济命脉之一，虽然并不是决定性因素，但是也处于对中国经济牵一发而动全身的地位。因此，我国的房地产企业在完善内部控制的过程中一定要结合相应的准则，以完善内部控制的环境、完善企业内部的信息沟通和完善企业的组织结构为出发点，一步一个脚印的去完善自身的内部控制，从而在壮大自身的同时也能够为我国的经济做出更大的贡献。

主要参考文献：

[1]田依鑫.关于我国房地产企业内部控制的探讨.北京企业管理出版社，2009.

[2]余虹.浅析我国现代企业内部控制存在的问题和对策.财会月刊，2011.

[3]曹乐颜.当前我国房地产企业内部控制存在的问题与对策.财会月刊，2012.

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房地产企业的财务管理及内部管理工作想要获得大幅度提升就必须加强内部审计工作具体质量。近年来在内部审计工作方面也下了很多功夫，但是从具体情况来看，仍然存在许多问题值得我们思考。制度建设方面内部审计工作仍然偏重于事后审计，同时在审计结果分析研讨方面也不够准确及时，从而让内部审计工作浮于表面，未能发挥实际效用。人员队伍的素质也相对较低，不仅管理队伍素质偏低难以胜任当前审计工作具体要求，其他部门管理人员及工作人员也因为无法有效结合自身工作与内部审计相关制度而让许多制度难以得到有效执行，此外在审计手段方面也有需要改进的地方。

二、加强审计工作质量升级的思考

前文提到当前我国当地产企业在审计工作方面所存在的问题，这些问题所包含的内容是多方面的，想要实现审计工作的价值最大化发挥其需要改进的工作也是多方面的。笔者认为想要提升审计价值就应该从以下几个方面入手。

（一）加强制度建设

制度建设是推进管理工作质量有序升级的最重要工作内容，只有不断加强内部审计的具体制度建设才能够有效发挥内部审计的真实价值。在制度建设方面，首先应该确立审计工作的独立性、权威性以及严肃性。审计工作小组的工作独立于财务管理部门而存在并直接对企业最高管理层及决策者负责。在具体工作方面应该确立事前预测审计、事中控制审计以及事后审计研讨的精细化制度建设。事前审计包括了对房地产开发项目可行性报告的审计，必须从严格的市场调查、消费者消费心理、项目预期收益及风险评测等多个方面进行有效审计，从而确定项目建设是否具有真实可行的特点，同时还要对项目合同的条款、双方权责进行审计，以加强合同管理及执行过程中的严谨性。事中审计不仅要全面监察成本控制、预算执行、固定资产使用及管理以及人员管理等各个方面，同时还要增加更多审计关键点并及时作出积极反应。在事后审计分析阶段，要认真撰写审计报告，将发现的问题以及提出的修改意见完整及时的呈现出来。

（二）加强人员管理

人员管理应该包括队伍素质提升、人员档案管理制度建设、以及绩效考评及奖励约束机制建设等多个方面。在队伍素质提升方面，首先应该加强审计小组的人员知识结构积极调整。内部审计工作因为涉及到房地产企业较高商业机密与财务管理重要环节，因此在审计人员的安排方面几乎都是企业内部财务管理及会计工作人员进行担任，但是内部人虽然能够确保审计小组对房地产企业的忠诚度与工作实效性，却也容易因为属于企业内部人都对企业产生利益与意识上的依附性，从而无法以更为科学、宏观的态度执行审计工作，同时也容易因为企业内部的利益小团体思想侵蚀而做出违背企业总体利益的不法行为，所以整合管理队伍不仅应该让内部人参与来提升忠诚度，同时也应该积极的与社会专门审计机构联合，利用专门人员多年来从事同类型审计工作的丰富经验与更新的管理理论来帮助企业在内部审计工作方面扩宽思路、提升高度、延展广度，实现内部审计与市场需求及企业未来发展的有效接轨。队伍素质提升不光需要加强管理队伍的素质提升，同时也需要提升其他部门管理人员及工作人员的基本素质，这样才能够确保每一项审计工作及财务管理制度都能够得到积极有效的配合。在人员档案管理方面应该推行一对一的档案跟踪记录管理制度，无论是审计小组成员还是其他管理人员甚至是一般工作人员都应该建立专属档案，记录其工作进度、日常表现、特长优点及潜在能力，这样不仅能够为日后的绩效考评提供侧面参考数据，同时也能够让企业管理者更好的掌握现有人力资源，为企业的发展储备更多优秀人才。在绩效考评方面应该改变传统的单项、机械考评方式，建立以内部审计制度执行质量为核心的新型绩效考评机制，最大限度促进内部审计工作的执行效率。在奖励激励机制建设方面，不仅要确保物质奖励的公平科学，同时还要注意到当前企业员工在个人价值发挥及能力展现方面的多元化要求，并推行管理岗位轮岗制度，这样一方面能够留住人才，降低人员流动率，另一方面也能够帮助企业管理者吸收更多合理化管理建议，调整企业管理思路。

（三）积极改进审计手段

篇（8）

【关键词】

房地产企业：则务风险：控制：措施。

一、房地产企业财务风险的表现。

房地产行业的发展由于会受到受社会、政治、经济、自然以及消费者心理等多方面因素的影响，加上行业特有的投资大、回收周期长等特点，使房地产企业不得不面对各种风险。

（一）面临利率变动带来风险。

利率的变动给房地产企业带来的影响是巨大的，当银行提高贷款利率时，会增加房地产企业的负债成本，导致企业预期收益的减少。而利率的提高会降低投资者的购买欲望，使需求降低。房地产市场面临的需求降低、成本增加，则给房地产企业带来很大的风险。

（二）通货膨胀引起的风险。

通货膨胀也是房地产企业面临的风险，当出现大面积的通货膨胀，相应的会增加房地产企业的生产成本，材料费用、人工费用、管理费用，进而大幅增加房地产的开发成本，使相应的风险随之增加。

（三）税率变动带来的风险。

由于房地产企业在经营过程中不可避免的涉及到各种税收项目，例如土地使用税、城建税、房产税、企业所得税、土地增值税等等，当国家提高税率时，房地产企业的投资开发成本也会上升，减少预期收益，增加风险。

（四）因资产负债率增加引发的风险。

因为房地产企业的投资规模相当巨大，许多房地产企业通常是负债开发。房地产企业的开发资金通常来自于银行贷款。而我国房地产企业目前的发展状况是资产负债率已经超过60%的警戒线，高负债率使企业面临着预期收入得不到实现时带来的巨大风险。

（五）再筹资带来的风险。

高资产负债率使得房地产企业的再筹资难度加大，因为房地产企业对债权人的保证程度降低，使得企业很难从市场上进行资金的筹措。而房地产企业对银行的过分依赖，逐渐使银行所采取的相关政策就很敏感，无疑也是企业不得不面临的风险。

（六）投资收回导致的风险。

政治因素以及社会经济因素等都会影响房地产企业的经营状况，部分房地产企业的开发成品房得不到有效利用，闲置过多，使得资金在短期内难以变现。或者有些售出的成品房由于面临不确定因素的影响，客户的交款不及时，影响了房地产企业的投资成本的回收。

二、房地产企业财务风险的形成原因。

（一）缺乏有效的财务预算管理。

房地产作为典型的资金密集型行业，具有前期投资大、资金回收慢、开发周期长等特点，而很多的项目不具备相应的调整能力。很多开发商盲目的投标、拿土地使用权，认为后期工程只要按时按质交付使用就能实现企业的经济效益，这显然是片面的。如果企业没有财务预算管理的强烈意识，不注重对土地成本、施工成本、资金运作和投资回报率等方面的预算与控制，就很难实现企业原先的利润目标，大大增加了项目的投入，降低了企业的经济效益，企业甚至会因此产生的财务风险而出现亏损。

（二）成本费用控制不严。

房地产企业的成本管理是一项长期、繁杂的工作，不但包含项目总成本中的土地征用及拆迁补偿费、基础设施费、前期工程费、建筑安装工程费等，还包括项目完成后成本费用的分配和归集。然而有的房地产企业没有立足于企业的实际，采取有效的管理措，对企业的成本费用进行有效的控制，而是将过多的精力用在了工程的进度管理和质量控制上。例如，有的房地产企业对成本核算没有给予足够重视，成本核算过于简单和粗糙，没有严格成本核算的标准和规范，这无疑会增加企业的财务风险，影响企业的经济效益。

（三）内部审计机制不够健全。

内部审计是房地产企业财务风险控制与管理的重要组成部分。内部审计作为企业内部的监督机构，虽然没有直接参与到企业内部的经营管理活动当中，但是却能够对企业的预定目标达成率、财务风险等进行有效的监督。然而很多企业偏偏忽视了内部审计的重要性，没有建立起健全的内部审计机制，例如内部审计准则不全面、审计时间没有保证等，这就大大降低了内部审计的有效性，不利于财务风险的规避。

（四）缺乏对现金流量的科学管理。

房地产企业开发经营过程具有长期性，开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等多个阶段，资金占有量大、周转效率低、变现能力差，所以加强对现金流量的管理就显的尤为重要。

然而很多企业与内部各部门之间及企业与上级企业之间，在现金流量管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理混乱的现象，造成现金使用效率低下，现金的安全性、完整性往往无法得到保证。

三、房地产企业财务风险的控制措施。

（一）对企业的资本结构进行优化。

虽然企业采取负债经营能够发挥负债的杠杆效益，能够给企业带来一定的经济利益。然而，负债必须控制在合理的范围之内，因为过高的负债率不仅不能够给企业带来利润，还会增加企业的财务风险。当负债超出一定的比例，负债率和风险是成正比的。所以，房地产企业就要结合自己的具体情况，权衡自身的实际能力，分析企业的融资能力、抗风险能力以及获利能力，制定出科学、合理的资本结构，使企业风险最小化。

（二）房地产企业要加强对投资项目的管理力度。

众所周知，房地产投资是风险性极高的综合性的经济活动，受其自身行业特殊性的影响，对于政治环境、经济环境和社会环境反映非常灵敏。所以，作为房地产经营企业，要加强对于投资项目的管理力度，对于投资项目做好相应的分析与综合测评，对于指定的决策方案要进行多方的验证，并且全面考虑可能面临的各种风险因素，制定出详尽、可行的投资实施方案，对投资项目做好投资风险的控制与规避。

（三）对现金流量进行控制与管理随着房地产市场的不断发展，使得以土地储备作为竞争资本逐渐转变为以现金流量、筹融资渠道做为竞争资本，这就使得房地产企业不得不对原有战略进行适时的调整。目前，现金流已经发展成为房地产企业进行长远规划时率先要考虑的关键因素。

企业的经营活动必须要考虑所产生的现金流量净额，当企业利润上升，而现金净流量却下降时，反映出企业的实际收益是在减少的，要加强重视。可以说现金净流量是反映房地产企业的风险晴雨表。

（四）建立强有力的风险预警机制。

房地产企业通过建立有效的风险预警机制，可以把企业的非正常经营情况控制在初级阶段，降低财务风险带来损失的可能性。通过全面预算建立有效的预算预警机制是非常有必要的，因为通过预算与实际之间的比较和分析，可以为企业的整体经济活动提供更有利的参考依据，制定调整企业行为的有力措施，对企业未来面临的风险进行科学的预测。强有力的风险预警机制，可以对房地产企业潜在的财务风险进行及时的揭示、分析和预先的防范，实现规避和化解财务风险的目的。

（五）大力引进先进的技术，提高项目管理的水平。

对房地产企业来说，房产是其最终的产品，而项目管理的过程就是这一产品的生产过程。企业要想保证施工的质量和安全，实现更长远的发展，就必须对产品生产的全过程进行有效的控制和管理，房地产企业也不例外。房地产企业的项目管理水平在很大程度上影响着项目的开发周期和成本，进而影响着项目的成败和企业的经济效益。所以，作为新形势下的房地产企业，必须积极学习、探索和创新工程项目管理模式，将信息技术等先进技术应用到项目管理的过程中来，提高项目管理的质量和效率，进一步增强企业防范财务风险的能力。

四、结束语。

综上所述，房地产企业的财务风险贯穿于企业经营管理活动的各个环节，对企业的稳定健康的发展埋下了很多隐患，所以财务管理人员对于这些风险必须给予足够的重视，对其产生的原因要进行科学的分析，加强具有针对性的防范措施的研究，对房地产企业的各种财务风险进行严密的控制与管理，尽量将财务风险控制在最初阶段。同时，财务管理人员要不断丰富自身的知识结构，提高自身的职业素质、业务能力，从而不断提高房地产企业财务风险控制与管理的水平，实现房地产企业的稳定、可持续发展。

【参考文献】

1、王师。如何防范房地产企业的财务风险[j].财经界（学术版），2010，（01）。

2、申山宏。国内中小型房地产企业财务管理的困境与对策[j].商业经济，2010，（17）。

3、关涛。国内房地产企业财务风险及防范措施[j].经济研究导刊，2008，（18）。

篇（9）

构建并完善企业的内部控制体系，是当前企业增强自身经营管理水平以及提高企业效益的重要有效途径。内部控制作为企业经营管理的重要环节，它通过和企业经营管理过程相结合，对企业的日常生产经营管理活动进行相应地约束和调节，实现对企业的整体生产经营活动实时有效地监控与管理。因此构建一套科学、合理的内部控制体系对促进企业的可持续发展起着非常重要的作用。

一、房地产企业构建并完善内部控制体系的主要目标

（一）战略目标

在企业的经营管理过程中，战略目标是企业的最高层次目标，它同房地产企业的真正目的相协调，体现出企业的经营管理者就企业应当怎样为其利益的相关者创造经济价值而作出的选择。

（二）报告目标

这类目标主要指在企业的经营管理过程中，要求企业提供的外部与内部报告都具有真实可靠性。真实、可靠的报告能够为企业经营者制定合理的经营发展战略和企业发展目标提供完整准确的信息，同时为企业管理者作出正确的经营决策提供正确的信息数据。

（三）遵循目标

这类目标主要为了房地产企业在房产开发以及经营管理过程中符合国家的相关法律、法规而设定，遵循目标对企业的市场声誉以及社会声誉等都会产生深远的影响。

（四）资产及运行安全目标

这类目标旨在确保房地产企业经营管理的有效性，包括企业的盈利目标、企业业绩以及企业资源不受损失等，并确保房地产企业现有的各种实物资产的完整、安全，同时确保企业的生产经营活动能够正常开展，并力保企业价值的完整性、真实性。

二、房地产企业构建并完善内部控制体系的基本原则

（一）全面性原则

房地产企业的内部控制体系要贯穿于企业经营管理活动的全过程，涵盖包括房地产企业进行开发经营的每个环节，财务会计工作的每个岗位以及每项经济业务，要实现全过程、全员性控制。

（二）重要性原则

对事关房地产企业内部经营管理的重要事项要进行严格地掌握和控制，要狠抓工程招投标环节，并将工程质量安全、施工成本以及房屋的销售作为内部控制的关键环节和关键控制点。相比之下，那些较为次要的经营管理事项则依据企业的具体能力采取适当控制。

（三）相互牵制原则

房地产企业在进行构建内部控制体系时，应合理分设工作岗位、组织机构，合理规范职责权限，并确保不同岗位之间职责明确、相互监督、相互牵制。主要包括财务会计记录、授权批准、审核检查、不相容职务相分离等内容，使不相容岗位和职务之间能够相互监督、相互制约，形成有效的制衡机制。

（四）有效性原则

房地产企业在构建内部控制体系时，需依据企业自身的实际情况以及行业特点，要有实用性以及针对性，同时要确保构建的内部控制体系与企业自身的规模以及企业的管理水平相符，并满足提高企业经营效率效果的要求。内部控制是房地产企业内部管理制度的重要组成部分，因此需要在企业的经营管理过程中严格执行，此外，还应确保内部控制体系随着企业内部业务以及外部环境的不断变化，而进行相应地调整和完善。

（五）合法原则

房地产企业在构建并完善企业内部控制体系时一定要遵循国家相关的法律、法规以及有关部门的具体操作流程来进行，严禁出现违规、违法操作的行为，确保企业各种经济业务以及经营管理活动正常有序地开展。

（六）成本效益原则

房地产企业要想构建并完善企业的内部控制体系，就要正确的处理好控制成本与内部控制效果之间的相互关系，尽可能在降低内部控制成本的基础之上，取得一个相对较好的内部控制效果。

三、房地产企业构建并完善内部控制体系的主要措施

现阶段，我国除了部分上市公司以及国有性质的企业，大部分房地产企业都没有相对统一、系统的内部控制体系。一般情况下，企业会依据国家的相关法律、法规，结合企业的经营规模以及行业特点来制定相应的内部控制体系。因此，房地产企业在构建并完善企业内部控制体系应着重从以下几个方面进行：

（一）做好企业控制环境建设

一般来讲，控制环境主要分为两种：内部环境以及外部环境。外部环境主要包含：企业所处的市场经济环境、法律环境等。在这个环节中，外部环境的建设主要是由政府通过改革国家体制、完善法律系统以及推动道德教育等措施来实现的。由此可见，外部环境已经远远超出了房地产企业的控制范围，因此外部环境不应作为企业内部控制体系的重要组成部分。而内部环境主要是指企业内部的组织机构以及人力资源等方面。在这个环节中，内部环境的建设应由房地产企业通过自身的努力来完成。通过创设合理的组织机构以及明确各部门职责权限，健全和完善董事会、股东会以及各部门的经营班子，并进一步明确董事会、监事会以及股东会的职责权限，同时不断地强化董事会在企业日常经营管理活动的主导地位，构建一个以董事会为主体，监事会、股东会等相互牵制、相互监督的内部控制机制。

（二）健全和完善风险控制机制

房地产企业从获取土地、开发建设直至房屋销售的整个生产经营过程都会受到诸多外界因素的影响和干预。因此这就要求企业在生产经营管理过程中切实强化风险意识，通过设立风险预警机制、风险识别体系以及采用风险评估与应对等手段对企业在生产经营过程中遇到的经营风险以及财务风险等进行有效地预防和控制。

（三）强化企业的控制活动

房地产企业在生产经营管理过程中应重点关注和实施的主要控制活动包括：财务会计控制、授权批准控制、不相容职务分离控制以及实物控制等。例如，在财务会计控制中要重点关注会计记录的真实完整，发票的真伪，建造成本的计量和确认等问题；在授权批准控制中，要重点关注重大决策是否经过集体决策审批的程序；在不相容职务分离控制中，要始终把内部牵制作为处理各种关系的核心；在实物资产控制中，要处理好实物保管和财产记录的工作。房地产企业应根据自身设立的内部控制目标，结合房地产行业风险应对策略，综合运用各种必要的控制措施，对本企业各种经济业务持续实施有效控制。

（四）建立有效的信息沟通体系

房地产行业是个高风险的行业，时时刻刻都会受到来自内部和外部各种因素的干扰影响。所以，房地产企业必须建立起及时、有效的信息沟通体系，以确保正常经营活动持续有效地进行。要注重搜集日常经营活动中各种内部和外部的信息，并及时筛选，对于重要的信息必须及时递交董事会、监事会和股东会，以便董事会、监事会和股东会能够及时有效地进行决策。

（五）强化企业的内部监控

要想保证房地产企业的内部控制制度有条不紊地实施执行，就一定要做好相应的内部监督工作。房地产企业应当依据自身的规模以及行业特点，建立一个与之相适应的内部审计机构，并确保内部审计机构的设置，审计人员的配备和工作的独立性。内部审计作为内部控制的重要环节，有着非常重要的作用。它能通过检查和评价内部控制的执行情况，及时改进发现的内部控制缺陷，为企业的经营管理者提供完成企业经营管理目标有用的信息。因此，必须不断地完善和健全企业内部的审计监督体系。

四、结束语

房地产行业是高投入、高风险、高回报的行业，因此构建一套科学、合理的内部控制体系对房地产开发企业有效规避行业风险，降低企业成本，提升可持续发展能力等都具有重要的意义。

参考文献：

[1]李雁.关于房地产企业内部控制问题的探讨[J].企业导报，2009；8

篇（10）

随着我国房地产市场行业的快速发展，各类资本大量融入房地产市场，各类房地产企业数量激增，以至于房地产市场鱼龙混杂。随着我国近几年来对房地产市场调控力度的加大，逐渐引导房地产行业走向规范化，淘汰和重组了部分落后企业，取得了一定成绩。但总体来讲，在行业发展中所遗留的问题还普遍存在于房地产市场中。具有一定实力的房地产企业立足自身综合实力基础之上，开始寻找新的发展方向，谋求长远发展。但部分房地产企业依据停留在原有管理层次，管理方法和管理策略都停滞不前，无法适应时展需要。

1.2财务管理机制薄弱

目前，我国房地产企业财务管理机制薄弱问题还比较突出，具体体现在以下几方面：（1）财务管理制度不健全，没有结合企业实际，建立完善的财务管理制度，现有的管理制度未有效落实；（2）财务管理工作效率较低。房地产企业内部财务管理工作仅仅停留在编制财务报表和记账等事物工作上，而财务预测、财务决策及财务控制和财务分析等财务管理职能未合理运用，导致管理水平较低。（3）资金的使用和筹措缺乏计划，缺乏现金流量管理的经验，以至于经济效益较好时，能够选择的投资机会较多时，增加了企业风险控制的难度。

1.3预算管理不到位

部分房地产企业的员工在对预算编制时，存在较多错误认识，在编制预算、数据统计分析和编制财务报表时，仅仅当成简单的财务行为进行处理。认为预算管理和其他部分关系不大，以至于房地产项目管理、预算管理、决算管理效果不佳。部分房地产企业内部缺乏完善的预算管理组织体系，导致企业整体规划无法统一，以至于在落实预算考核及编制预算目标时，无法发挥应有的作用。在房地产项目建设的开发阶段，对预算管理的重视度不够，同时认为企业发展战略和年度经营计划直接的关联性不大，而在预算执行阶段，无法确保机制的完备性，无法保障预算数据来源、数据量的及时性。在实施预算评价时，由于考核职责不明或考核力度不大，同时缺乏有效监督管理，导致预算评价效果不佳。

1.4缺乏有效的内部管理、监督机制

目前，内部审计时房地产企业内部控制及内部监督的主要手段。通过运用内部审计对内部控制实现再控制，从而提高内部管理水平。但是由于部分房地产企业并未建立完善的内部管理和监督机制，导致缺乏完善的内部审计机构，即便设置了内部审计机构，但在实际运用中其审计职能缺失，无法对企业经营管理具有约束力。同时，由于我国缺乏COSO类似的组织来指导房地产企业建立完善的内部控制体系，基本上都依靠政府部门规定来减少内部管理制度，以至于缺乏完善的监督机制，影响企业管理水平的提升。

2企业内部房地产管理策略

2.1完善内部管理体制

房地产企业内部管理机制的完善，和内部控制效率的提升，都无法离开整理的指导原则。当前，房地产企业内部管理需要遵循的原则主要有：（1）合法合理原则。我国的法律法规时企业管理行为的准绳，房地产企业内部管理规则制度和管理行为都要以法律为指导，都要在法律允许范围内。（2）坚持全面性的原则。在坚持合法合理性原则的前提之下，要将房地产企业内部的会计控制涵盖企业业务的各个方面，并且还要重点落实决策、实施、监督等环节，实现对企业经营及管理的整体控制，例如：对材料及设备的购入控制、对施工成本的有效控制等。（3）坚持谨慎性的原则。房地产企业的内部会计控制的关键是有效防范风险，而房地产企业的一个重要特点就是投资风险大，这就要求内部会计控制要谨慎地考虑、评估、分析企业在经营各环节会存在的各种风险，争取将风险值降到最低，以实现企业利益的最大化。（4）坚持灵活性的原则。企业的内部会计控制在坚持谨慎性原则的同时，还要根据具体的环境、实际需求、企业的经营战略等情况及时改变、调整或完善相关措施等。

2.2做好成本管理，提高企业经济效益

成本管理是企业财务管理活动中的重点，同时成本也是商品进行定价的重要基础，对于房地产来讲也是如此。做好企业成本管理具有重要的作用和意义，不仅对房地产商品价格产生重要影响，而且与企业经济效益有密切关系。房地产如何做好成本管理，可以从几下几方面入手：第一，科学制定成本的项目及范围，并对其实施有效控制；第二，要在企业财务部门设置出二级成本核算的单位，而且要实施成本责任制。此外，房地产企业在财务管理活动中，坚持统一管理、分级核算的原则也是很重要的，重视与各部门间的沟通和协调，及时落实财务部门所下发的财务目标，确保成本核算工作的准确性，建立起完善的激励机制。在经过了大量的实践表明，实施二级成本核算管理能够为企业提供更真实、有效的财务信息，为企业管理者进行决策提供重要参考依据。

2.3明确权责，规范管理

在房地产企业内部管理层面，首先应该形成自上而下、权责清晰的管理体系，明确管控模式和职能定位，通过有效的组织结构设计、清晰的责权体系、流畅的业务运作流程、科学的业绩评价体系，保证企业整体的组织运行效率与效果，增强企业在战略和运营层面的竞争力。在发展过程中，不断完善管理体系，适时进行调整以适应企业发展。

2.4奖惩有效，人治管理

激励机制是房地产企业内部管理的重点。建立完善、有效的激励机制，能够极大的提高员工工作积极性和主动性，能为企业带来更多效益。房地产企业要结合自身实际特点，制定科学考评办法，综合考虑制度管理和人治管理各方面的优缺点，以服务企业为目标，制定有效激励策略及绩效考核机制，以提高员工工作效率，确保管理水平的提升。