高校物业管理措施汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇高校物业管理措施范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

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中图分类号：G647 文献标识码：C DOI：10.3969/j.issn.1672-8181.2013.21.195

1 高校物业管理存在的问题

1.1 没有真正实现市场化

高校的性质决定了高校的物业管理具有行政性，这是它与社会物业管理的最大区别。很多高校建立了物业部门，从形式上看，物业和高校是分离的，但是高校习惯性地把后勤当作学校的行政部门，后勤的主要领导由学校的人员担任，高校物业编制人员所享有的福利待遇以及任免等由学校进行直接的管理，在权利归属方面，物业和高校没有完全地分离。高校的物业不能完全按照企业的运行模式进行实际的管理，制约了它的发展。

1.2 从业人员的结构有待完善

现阶段，高校的物业管理在人员结构方面不合理，缺乏专业性的人才。现在的物业管理在编人员年龄较大，没有接受系统性的培训，知识比较老化，专业的技术人才缺乏。为了节省成本，部分高校物业雇佣外来务工人员到学校工作，这些人员的知识水平较低，对新知识以及新技术接受得比较慢，高校物业的管理人员服务水平以及观念比较落后，与社会上的管理模式无法实现接轨。

1.3 员工的工作理念比较落后

高校的物业管理人员在服务理念以及经营上没有实现社会化，对高校的物业发展造成影响。高校的物业管理缺乏竞争的意识，物业管理不能激发出活力。现在，高校物业实行的是有偿服务，很多学生以及职工对这种做法不理解。

1.4 经费缺乏

高校的物业管理资金通常都是由学校行政拨款，经费比较紧张。现阶段，物价一直上涨，成本较高，高校的物业管理只能压低成本，经费处于长期缺乏的状态，工作效率较低，运行比较缓慢，影响到企业的发展。

2 高校物业管理服务与经济效益高度统一的措施

在新的时期，高校的物业要想激活发展的动力，必须注重管理服务与经济效益的有机统一。高校的物业应当进行改革，健全组织，实现职能的转变，完善管理机制，进行规范化管理，加强监督，采取多种经营手段。

2.1 形成竞争机制

在高校的物业管理中，人才因素起到很大的作用。应选拔优秀的人才，引入高校的物业管理中。管理者在管理中应当注重以人为本，重视人所起到的作用。加强对人的重视，首先应当增强业主的权利意识，加强自治管理，让广大的群众参与到物业管理的过程中，降低物业管理的难度。高校的物业管理部门应当充分依托高校的人力优势，引进人才，并善于运用人才。

物业管理部门要想充分激活员工的潜力，需要引入竞争的机制。根据学校的实际情况，对员工的编制、岗位以及职责做好分工，加强岗位的管理，做好职能的分配工作，对于工作人员实行聘任制，按照岗位制定薪资，根据物业管理的目标进行量化考核，引入竞争机制，合理地调配员工。管理者应当根据员工的特点，充分发挥员工自身的优势，关心员工，为员工提供相应的保障，如购买社会保险等，调动员工工作的积极性，塑造良好的物业形象。

2.2 降低投入成本

在社会主义市场经济条件下，一个经营的原则是小投入，高回报。高校的物业管理也是如此，应计算成本，降低投入，提高效益。对于物业管理，学校投入的经费有限，仅仅延续收取物业管理费用的方式难以取得经济效益，高校的物业管理公司应当注重提高物业管理的水平，应用新的物业管理手段，节省成本，加强管理，实现管理与效益的统一，实现资金的良性循环，使高校的物业管理实现良性的运转。

高校的物业管理公司是经济实体，具有法人地位，使管理、服务与经营成为一体，是有偿化的劳动。现在高校的物业管理还没有形成可以遵循的管理模式，但是，物业公司可以借鉴社会物业管理的经验，根据学校的实际情况，实现自主经营，自负盈亏，不断完善，并探索适合学校的管理模式。

2.3 完善人才建设

高效优质的物业管理离不开高素质的物业队伍。要想实现物业管理的现代化，应当培养高素质的人才。高校的物业应当充分利用高校的技术资源以及人才资源，发挥高校的优势。高校的物业管理应当注重引进专业人才，对物业管理人员加强培养，为员工创造学习的机会，学习新的技能以及现代化的管理方法。物业管理应该把员工的培训工作放在重要的位置，形成培训人才的机制，实行持证上岗的制度。高校的物业管理部门可以为物业专业的学生提供实践的机会，同时选择部门优秀的人员接受专业的培训，鼓励员工参加继续教育，提高专业技能。与此同时，与物业管理的示范地区进行相互交流，通过学习以及交流，提高管理的水平，进行规范化管理，提高服务的质量。

2.4 完善服务

从服务行业的角度来讲，物业管理属于第三行业。要想实现物业管理的经济效益，必须抓好服务的质量，通过服务促进管理，通过服务创造经济效益，为住户提供全方位的服务。高校是知识分子聚集的地方，物业管理的对象是高素质的群体，他们对物业服务的要求比较高，因此，高校的物业管理应当突出服务的精神，提高服务的质量，如注重服务态度等。使物业管理实现市场化，进行科学化管理，注重提高服务的质量，增加娱乐的设施，拓宽服务的项目，进行多种便民服务，为业主提供方便。

3 结语

在社会主义市场经济体制下，高校的物业管理部门应当具备提供完善服务的态度，实现服务方法的创新，提升服务的质量，拓宽服务的范围，开拓新的服务项目，强化服务的意识，为住户提供优质的服务，使高校的物业实现管理服务与经济效益的高度统一。

参考文献：

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随着我国经济的发展和生活水平的提高，我国企业面临着大好的发展前景，规模效益日益壮大。但同时也暴露出了不少问题，尤其是在企业财务管理方面，需要研究出一些改进措施以提高财务管理的质量。

一、转变管理观念，高度重视企业的财务风险

财务管理的实质就是风险控制，如何通过管理，使企业经营沿着既定目标发展，并取得预期效果，这是财务管理的任务。当前，我国企业正处在又好又快发展的关键时期，要按科学发展观和新的管理理念和管理方式的要求，进一步把握发展规律，特别要坚持与时俱进，转变发展理念、完善发展思路、创新发展方式，正确处理速度与效益的关系，进一步提高发展质量和效益，增强发展实力，防范经营风险，以提高企业的财务管理质量。

建立健全企业财务管理的构架，财务管理实行“集中管理，统一经营”管理模式，树立“严、细、实、新、齐”的管理理念，努力降低经营成本，提高效益，增强经营活力。加强风险教育，使企业员工，特别是企业的领导者牢固树立风险意识，减少赊销行为，避免盲目决策，从根本上杜绝财务风险的发生。

财务工作需要得到企业领导一定程度的重视，并将企业财务部门的作用充分发挥出来，把其单一的“事后核算”职能改变，始终坚持“事前参与决策，事中跟踪监控，事后核算总结”的方针，促进企业财务人员切实参与经营管理，给予其充分的发言权，并充分尊重财务人员的意见，最大限度地保证企业财务状况的稳定。领导干部要意识到财务管理对企业的重要性，意识到财经纪律的重要性，意识到法律法规对领导干部的约束性和严肃性，才能使企业的财务管理由被动变主动。

二、强化资金管理，开源节流、厉行节约

企业中所有参与财务管理的人员要有高度责任心，工作认真负责，按章办事。总经理审批一定要严格控制在年度预算范围内，如果因特殊情况超出必须经总经理同意方可执行。主管会计要及时做好各项报表和帐目，现金会计每周要及时准确地把收支情况报给主管会计，并要谨慎审核各项开支实行钱帐分开。现金会计和主管会计一定要配合好，把所有帐目要每月一结，每月一公布，做到帐款相符，不得拖延。企业的生存、发展离不开资金。企业可以承受亏损，但资金链不能断裂。企业资金链一旦断裂，就将危及企业的生命。

建立财务公开、政务公开制度，企业高管人员在利益分配、公务活动等方面要坚持按制度和有关规定办事，不以权谋私，不搞特殊化。强化资金管理，认真落实“收支两条线”制度。加强资产管理，做好建章立制工作，厉行节约，开源节流，重大开支项目要充分征求意见，反复论证，减少失误。任何人不得擅自挪用公款，不得损公肥私，一经发现加倍处罚。教育员工要树立正确的世界观、人生观、价值观和和正确的权力观、地位观、利益观，养成严谨的生活作风，减少不必要的应酬活动，严禁用公款大吃大喝和进行高消费娱乐，铲除为滋生贪污受贿、偷税漏税、挪用公款等腐败现象的温床。

三、推进信息化手段控制，确保财务管理信息的真实

企业构建财务管理信息化管理平台是财务电算化从核算型向核算管理型转变，是提高会计信息的及时性和质量、提升公司财务管理水平的需要，也是企业的信息化建设的重要内容。企业要加强对财务管理信息系统本身的控制，使用统一的会计帐务处理系统，统一会计科目、会计政策，使用统一的财务报表系统，统一的财务报表格式，从而使得整个企业的会计处理和会计信息的形成均遵循统一的口径和原则，避免财务会计人员理解偏差和科目混乱的现象的发生，促进提高财务管理信息化水平和质量，增强财务管理的有效性。

将财务风险的责任制落到实处，建立健全业务、营账系统、计费信息系统和财务各个环节的信息生成责任制度，在各部门之间形成协调机制，确保整个从输入到输出的流程处理全部正确。进一步完善企业的财务报告制度及报告责任，强化会计监督、财务检查及责任追究制度，通过执行对财务管理信息的真实及会计制度的定期检查，防范财务管理信息失真的风险，促进企业财务管理的质量得到提高。

四、坚持“以人为本”，全面提高财务人员的综合素质

防范和化解财务风险以提高财务管理的质量，其关键是人，人员素质的高低和人情观念决定了内控制度是否能很好地执行和落实，所以说财务管理质量的提高归根到底是对人的控制，不解决人的管理问题，再好的内控制度也无济于事。因此，全面提高全员的综合素质乃是当务之急。只有通过科学缜密的管理，为财务管理人才的健康成长和忠诚服务创造良好的条件，才能实现企业的可持续发展，才能达到提高企业财务管理质量的目标和任务。

为此，必须加强管理层、职能部门及员工的民主监督作用。加强思想教育和职业道德教育，提升财务人员的财务质量理念认识，进一步建立和完善激励机制，最大限度地调动团队的工作热情。所以，财务管理工作必须要以人为本，致力于长期把提高全员的综合素质，避免因人员素质不高，致使在业务操作中存有风险，如因政治思想素质不高造成的主观风险，即道德风险；因专业知识和业务素质不高造成的客观风险，即操作风险；因偏重人情关系，相互监督意识不够，致使某些内部工作人员有恃无恐地作案。

总之，要提高企业财务管理质量，就需要建立完善的财务风险防范与控制机制，就必须结合企业具体的实践经营过程，从建立完善的企业财务风险预警机制、强化资金管理、确保财务管理信息真实、全面提高财务人员的综合素质等措施出发，只有这样，才能够保证企业财务管理的顺利开展，促进企业提升经营水平，从而保证企业的财务管理质量得到有效提高。

【参考文献】

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一、企业财务预算管理的作用及现状分析

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企业财务预算的管理关系着企业自身企业利润目标的实现，主要表现在几个方面：各个部门的工作目标、协调工作目标、控制工作标准、绩效考核依据等方面。随着社会经济的不断发展以及不断复杂化的社会，高效的管理企业财务预算成为了企业在现在社会生存立足以及发展飞跃的关键因素。

一、企业财务预算管理意义与现状分析

（1）企业财务预算管理重要意义。一是财务预算管理的含义。财务预算管理是指企业使用财务预算确定及完成企业年度经营目标的过程，根据企业战略目标要求及开展计划对企业的资源进行优化配置、合理安排资金的收支、经营成果分配等资金的运作。二是财务预算管理对企业重要意义。企业的最终目标是实现整体经济效益最大化，而企业的财务预算管理则是其达到目标的重要保障。财务预算管理在现代的企业管理体系中起着主导作用，充分发挥企业竞争优势。预算管理对企业的重要意义的主要体现在于：一是有利于资源的综合与优化配置，二是有利于正确严谨的实施战略规划，三是有利于业绩考核的高效性等。企业的利润最大化作为企业财务预算管理的导向，对企业经营活动实施预算管理，按照预算的编制、审核、控制、跟踪以及分析，建立预算管理控制体系，使其高效、科学、合理。财务预算也是将经营活动量化的过程，这样既可以便于管理者审核以及参考，也可以更好的确保战略的达成。（2）管理现状分析。在西方国家企业进行财务预算管理是一种企业普遍认可的做法，超过90%的使用率，而欧洲部分国家对该国家企业甚至有国家层面的要求。21世纪的到来，经济时代的不断更新进步，我国越来越多的企业已经开始重视财务预算管理在企业的有效运用。我国大部分企业通过实施财务预算管理提升了企业管理水平、管理效率、经济效益等。通过大量的实践可以发现，财务预算管理在企业中的作用充分表现，对企业的生存发展有着重大影响。对于任何事物都具有两面性，在实践中仍然会发现财务预算管理过程中存在着很多的问题与不足，例如认识不足、相关组织架构以及制度不健全、激励措施无力度、人才缺乏等。这些问题都会影响到预算管理水平的提升以及其功效的发挥。对此本论文对如何提高财务管理的有效性以及基本要求进行了进一步分析阐述。

二、基本要求与提高其有效性措施

（1）基本要求。财务预算管理通过对企业进行量化以及细化的方式把控企业流程，有效的管理财务预算需要重视从实际出发、未来企业发展趋势、合理分配企业资源与成果、不偏离企业目标。因此在编制预算时，应该严格按照以下要求进行：一是结合企业战略目标。财务预算管理只有与企业的战略目标相结合，符合企业发展方向，才能让企业可持续的性发展，有计划的推进战略目标的实现。二是结合企业实际情况。财务预算既要与长远的战略目标一致，也要结合企业现实情况，合理的分析判断，设定短、中、长期目标，对于每个目标都必须具有可实现性以及意义，避免出现消极与冒进现象。立足与可持续发展，切忌满打满算，给风险预留一定的补救，做好财务风险的保障措施。三是企业全体员工齐参与。由于预算管理过程涉及到企业的方方面面，因此需要企业全员参与才能切实做好财务预算管理工作，保证工作的有效、准确可靠的进行。全员参与是指全体员工一起参与财务预算编制、分析、执行、考核等全部过程。但是为了避免财务部对各个部门的错误估计，因此在财务预算管理中是不允许财务部完成所有编制工作。四是重点突出。在企业财务管理中需要有重点，并要突出重点，重点一般为企业管理的年度目标，重点方向等。面面俱到很难使预算达到应有的效果。五是合理设立奖惩制度。奖惩制度的设立，会对预算执行好的人员或单位进行奖励，从而提高其积极性与工作更高的热情，也推动了其他人想这个方向努力，达到共同完成企业目标的目的；对预算执行差的人员或者单位进行相应的惩罚，使他们有所反思与承担相应的责任，对于其他人员与单位具有告诫的作用，以保证企业目标完成。奖惩制度的合理编制，也能够为企业高层领导对企业情况以及相关人员的考核提供重要参考。（2）提高企业财务预算管理有效措施。一是提高财务预算管理的重视程度。财务预算管理工作是企业整体管理中的一个重要的管理方式，企业负责人的决策与审批对其工作的开展起这关键性作用，只有企业领导足够的重视与支持，严把财务预算这一关，才能使得整个管理体系良性的运转，广泛的宣传，普及预算管理相关规定与认识，为预算管理的落实开展创造良好的企业氛围。二是完善财务预算的管理体系。第一，建立企业财务预算管理委员会，主要负责财务预算的管理与协调工作；第二，设立财务预算专职管理部门。该部门应归属于企业财务预算管理委员会，负责预算的编制、检查、归总、报告等工作，以及跟踪预算落实情况、分析落实中与预算差异出现的原因、提出改进措施等工作。第三，设置内部审计部门，专门负责审查企业预算执行情况。三是设立有效的预算管理制度。主要的预算管理制度有编制与审批制度、监控制度、考核制度等。对于奖惩制度在整个管理制度中是有着重要作用。在设立时应考虑各阶层的不同需求而编制相应的激励与惩罚规定。如奖金、工资、升迁、迟到扣款等。最终目的是达到员工个人目标与企业目标一致。四是引进现金的管理技术以及管理人才，提高财务预算管理有效性。时代不断的发展，管理技术水平不断的提升，而企业要生存或发展的关键因素就是管理人才以及管理水平的提高。因此，企业需要重视预算管理人才的引进以及现有员工的再培训与提升。还需要与相关研究院校以及机构进行交流合作，参考其相关研究成果；企业之间的交流学习也是积累预算管理经验最实效的方法之一。五是预算考核加强。财务预算考核是指考核与评价企业各个部门以及负责人的预算执行结果，该考核围绕预算目标，对项目执行的结果与目标进行比较，审核差异，通过分析原因最终评价与考核责任人或部门的业绩水平。这种考核也给预算执行成果的执行负责人的肯定。预算考核在预算管理体系中起到重要作用，只有切实落实预算考核，企业员工的积极性才能被充分发挥出来，预算方案才能被高效完美的执行，最终实现企业财务预算管理目标以及企业目标。

三、结语

综上所述，随着我国国民经济水平不断提升，市场经济水平不断发展的社会里，企业财务预算管理也成为了新经济体质下的产物，成为了社会发展的必然结果。在企业财务预算的管理中，企业将预算管理作为管理体系的主线，按照将权利责任分散以及集中监督的方式，设置内部健全的约束机制并规范管理行为，使得整个企业能够正常有序的进行，可持续发展，不断增强自身竞争优势。

参考文献

[1]高侠.保障企业财务预算管理有效实施的几点建议[J].地方财政研究.2005（3）：48～49

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虽然我国企业规章制度在不断完善，但现有建筑企业的财务管理方面仍存在着一些难题尚未解决。

（一）企业内部信息交流不畅，信息可用度低

建筑企业内部信息交流存在障碍，大中型建筑企业的内部结构复杂多样，信息交流更加困难，个别部门存在营私舞弊现象，伪造虚假信息，加大了财务管理难度。由于信息的可用度较低，严重影响公司其他活动流程的正常运作。为了更好地推动建筑企业的发展，领导应积极促进企业各部门之间的信息沟通与交流，为企业提供真实可信的信息资源，避免造成企业的经济损失。

（二）管理体系分散，难以达到整体发展

在现行的建筑企业管理制度中，大型企业整体布局松散，上层管理者的全面调控能力减弱，使建筑企业财政权力过于分散，导致旗下企业发展不同步，甚至与企业整体发展理念相悖。针对这一局面，必须努力调整企业财政权力的合理配置，完善管理体系，提高财务管理部门相关人员的理论知识和实际操作能力，实现财权的集中并发挥财务管理部门的作用。

（三）财务管理缺少合理规划

建筑企业缺少合理的财务管理规划，在实际运作中就无法对情况加以适时调控和预测。如果制定好科学可行的计划，做好每项支出的财务预算以及项目流程，即使面对突况也会有合理的判断及应对策略，能最大程度地提高建筑企业的竞争力及创造力，从而达到利益最大化。

（四）中小企业资金匮乏，资产管理存在漏洞

资金在建筑企业的的日常运作中，起到至关重要的作用，如果资金链断裂，将会严重影响企业的发展及规模的扩大，甚至有面临破产的风险。在建筑行业中，资金管理是企业财务管理的重点项目。我国的建筑企业大部分以中小型企业为主，融资渠道单一，导致资金匮乏[3]。同时，公司内部管理系统不专业，存在财务漏洞，常常会出现资产闲置或周转不灵。在管理过程中，缺少合理的计划安排，很可能会使企业陷入困境。面对这些问题，首先，应尝试拓展中小型企业的融资渠道，通过健全的社会主义市场经济体制予以扶持。其次，完善建筑企业财务管理制度，严格审查账目，制定合理的发展策略。最后，学会运用企业资产进行合理的项目投资，提高公司资本的利用率。使企业的财务周转处于最佳状态。

（五）法律意识薄弱，个别企业出现经济犯罪行为

在财务管理活动运作中，由于人们法律意识薄弱，建筑企业的财务管理系统不健全，内部监督不完善，企业会出现管理人员滥用职权，胡乱行使特权，伪造信息等现象，严重破坏了我国企业的正常运作秩序。然而这一系列非法行为只靠执法力度并不能从根本上杜绝。建筑企业应建设健全的财务管理制度和条例，领导者要重视财务管理的监督工作，不断深化企业内部人员的法律意识，使指引、监督、惩处共同作用，达到依法理财的目的。

二、提高企业经济效益的有效措施

经济效益是企业正常运行的命脉，建筑企业只有不断地提高自身的综合竞争力，才能获得最大的经济效益。为自己在市场经济体制中打下坚实的基础。相应的，只有提高经济效益，才能促进建筑企业的健康和谐发展，提高企业的经济实力。

（一）培养全新理念，健全建筑企业财务管理制度

建筑企业应加强对财务管理工作的重视，培养全新的财务管理理念，健全财务管理体系，对企业资金进行合理利用，在保证工程质量的前提下降低成本。对工程项目的成本进行准确预测和评估，使项目满足市场的需求，从而提高企业的经济效益。在建筑企业的内部运作中，要保证企业各部门做到权责明确，合理分工，全面改善企业的财务管理制度。

（二）注重建筑企业施工项目的效率，减少资源浪费

在建筑施工环节中，要在保证工程质量的前提下全面提高施工效率。随着科技化的不断深入，企业为了增强竞争力，应不断引进新设备，优化生产技术，减少原材料的消耗。资源消耗的减少不代表偷工减料，而是在保证原有质量的前提下通过优化产业结构来调整资源的使用，依靠技术的进步，减少商品的生产成本。相反，若因偷工减料而损害了建筑质量，不仅会减少企业的经济效益，同时也会对名誉造成损害。

（三）合理利用企业资金，提高利润率

在资金利用方面，公司应建立健全的资金管理制度，提高管理者的专业能力。建筑企业如果没有从上至下健全的等级管理制度，便会导致内部松散混乱，对公司项目的正常运行产生阻碍，从而失去市场竞争力。建筑企业在财务方面应做到分工明确，实现资产透明化管理，根据不同项目，对资金使用进行合理分配，避免出现资本闲置或周转不灵的局面，严格遵守企业的财务制度，不任意超额使用流动资金，用有限的资本收获最大的效益。只有合理利用资金，才能在市场竞争中取得胜利，获得丰厚的经济收益。

（四）提高企业员工思想素质和管理水平

当代建筑企业仍存在着较多员工或经营管理者水平不足的现象。因此，企业如果要获得更高的利益，经营管理者必须不断提高自身的管理能力和道德素质，培养高尚的品德情操和文化素养，对建筑企业的经营发展有足够的专业知识作为支撑，同时，具有强大的号召力，组织决策能力，能在关键时刻做出有利于企业发展的正确决策，做到对企业的妥善经营。

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首先，高校是物业管理法律关系的核心主体。我国《物业管理条例》第六条规定：“业主就是房屋的所有人。”在高校物业管理法律关系中，业主是物业的所有人———高校。值得强调的是物业使用人———学生（也即是高校中承租人的一种）和其他“非所有权人”均不是基于高校物业管理服务而产生的法律关系中的“业主”，不能成为高校物业服务合同的当事人。无论是高校学生或者其它承租人直接抑或间接与业主（高校）联系，进而订立契约，租赁高校中的某一部分物业，还是业主（高校）委托物管公司将其所拥有之物业的某些部分租赁给承租人（包括学生在内），承租人与业主（高校）之间的法律关系仍旧是租赁关系。其次，物业管理服务公司是我国物业管理法律关系中的重要主体之一。具体说来，它指的是根据物业管理服务合同接受业主委员会或者某一业主的委托，依照我国相关物业管理法律法规的规定和物业管理服务合同的约定，对指定区域内的物业进行专业化的管理并且获取相应报酬的一种法人。在高校物业管理法律关系中，物业管理服务公司是由高校自主选聘，对高校范围内的物业提供专业化管理，因此是高校物业管理法律关系中的主体之一。结合我国物业管理行业所具有的行业性、专业化特点以及我国高校所秉持的“管理树人”“、服务立人”、“环境育人”的要求，笔者对物业管理服务公司的作用进行概括定位，大致包括以下四个方面：一是为高校师生提供舒适的生活环境和文体活动空间；二是为高校教学和管理提供内容多元化、具有实效性之服务；三是维护高校之安全和稳定，构建安全放心的和谐校园；四是通过各种专业化的措施实现高校物业的保值乃至增值。再次，高校学生是物业管理法律关系中的另外一个关键主体。严格说来，高校学生属于物业使用人的范畴，而物业使用人主要指的是物业的承租人，以及在实际上使用该物业的人。具体到高校范围之内，此时的物业使用人也叫“非业主使用人”，它指的是不具有该物业的所有权，但对该物业拥有使用权，并且依照物业管理法律法规、物业管理合同或租赁合同之规定或约定，可以行使一部分业利的人。而处于高校管理下的高校学生，他们的第一个身份是作为学校行政管理下的被管理人，第二个身份是作为合法的民事主体与高校签订的住宿租赁合同关系的另一方当事人，第三个身份是享受物管公司提供之服务的另一个关键主体。学生接受物业管理服务公司的管理，享受其服务，高校学生虽然不是物业管理服务合同的当事人，但从其入学之时便已获得“非业主使用人”之资格，自然而然地成为了高校物业管理法律关系中无法替代的一方主体。这第三个身份正是区别于我国一般住宅小区物业管理的一个最为重大的差异，也是笔者对高校物业管理法律关系进行分析研究的重要内容。

（二）高校物业管理法律关系的客体

一般意义上的物业管理法律关系的客体，通常指物业所有人的权利义务所共同指向的对象，即是合同所规定的物业和物业的使用及管理。物业管理法律关系的客体包括物业和物业服务行为。通常意义上所界定的物业，一般是指用于商业和居住的各类建筑设施。高校物业则是指高校范围内的用于教学、居住和商业的各类建筑物及其相关设施，此外还包括校内的道路、绿化地带和用于其他事务的场地。物管公司提供的服务行为作为高校物业管理法律关系的重要客体，其范围主要包括四个方面：教学楼、教工住宅楼、学生公寓和其它相关场地设施的综合管理。具体说来其主要工作包括各类建筑物的管理、保养与维护，水电设备、消防设备等相关设施的管理、维护与保养，校园道路的维护与疏导，停车场地的管理与维护，校园环境的保洁，校园绿化的维护，校园文化体育设施的维护等活动。

二、我国当前高校物业管理法律制度的缺陷

（一）学生的知情权和监督权难以行使

尽管高校学生对物管公司是否履行合同以及履行的具体程度享有监督权，但是在现实的物管实践中，因为物业管理服务合同是高校与物管公司签订的，高校才是合同的相对方，而高校学生不是合同的相对方，并且物管公司还负有高校赋予的对高校学生的管理职能，物管公司通常是站在高校一边，仅仅对校方负责。在此情形下，学生的知情权和监督权缺乏一种方便可行的反馈机制来提供保障。除此之外，由于高校学生反映的意见不会直接导致物业管理服务合同的解除，更不会成为影响物管公司营利的决定性因素。所以，学生的意见往往被忽略，学生与物管公司在校园生活中所产生之纠纷时有发生，并且迟迟得不到有效处理，导致学生的知情权和监督权名存实亡。

（二）高校物业管理重管理轻服务

通过对比外国作法发现，高校的物业管理应当坚持“服务第一、管理第二”的原则，然而在现实中，有许多有着悠久历史的老牌高校通过对原有后勤保障队伍的筛选、整合，引进一些专业化的物管人员，重新培训物业管理队伍，取得了国家承认的物业管理资质，逐步发展成为较为专业的物管公司。但是，这样的物业管理部门并不进行独立法人的登记注册，难以按照市场经济规律和企业运行机制办事，也不进行独立的财务核算，不向业主收取物业管理费。在这种自身管理队伍管理模式下，高校物业管理都是重管理、轻服务。造成这种现象的原因是：这样的物业管理部门不是专业物业管理公司，没有建立现代企业制度，仍然把自己当作高校的职能部门，对学生行使管理职能。而对于那些通过公开竞标方式引进的专业物管公司，它们本应把学生奉为“上帝”，好好履行服务职能，但由于在现实运行过程中，高校将部分行政管理权交由物管公司代为行使，客观上造成了管理职能大于服务功能。因此，我国的高校物业管理仍旧处于“重管理轻服务”的状态。

（三）高校缺乏专业的物管制度

大学生在高校范围内应当遵守《大学生行为准则》和高校物管制度，然而，由于高校缺乏专业的物管制度，这在客观上造成了学生和物业服务企业把《大学生行为准则》当作物业管理制度，物业服务企业基于《大学生行为准则》规范大学生的行为，大学生基于《大学生行为准则》而接受“服务”。这就使得物业管理行为的性质变得更加模糊不清，大学生搞不清物业管理行为到底是行政法上的教育管理行为还是民法上的物业服务行为。

（四）缺乏物管问题受理机制

在我国现行的相关物业管理法律制度中，高校既是业主，同时又兼具业主委员会职能，可谓集业主委员会与业主为一体的双重身份。如果高校学生能够绝对信任高校，高校又能够很好地维护学生利益，双方共同对物管公司进行全方位多角度的监督，那么必然形成一种良性循环，更好地完成物管工作。要实现这一美好设想，就必须在学生向高校反馈意见方面开辟一条新的监督渠道，然而在现实中，主动设立受理学生反映物管问题的“接待平台”抑或“受理机制”的高校屈指可数。细究其原因，大致有三点：首先，从利益关系上讲，高校与物管公司所订立的物业管理服务合同是一份“双赢”的合同，在学生管理方面，其利益是一致的；其次，从行政关系上讲，高校与学生在教育行政管理关系中所处地位不平等，高校考虑的问题较多，不会一味地替学生说话；再次，从民事关系上讲，学生与高校订立了住宿租赁合同，双方的地位虽然平等了，但却处于管理者与被管理者的位置，处理问题时难免会出现对立的一面。

三、完善我国高校物业管理法律制度的几点建议

（一）制定专门规制高校物业管理的法律、法规和规章

高校物业管理是我国一般物业管理中较为特殊的领域，而现行的法律规范在调整力度和适用内容上都无法与现行高校物业管理的实际相适应。所以，应尽快改变高校物业参照普通居民住宅小区进行管理的现状，适时出台有针对性的管理规则，进而填补我国高校物业管理方面的法律空白。经过比较，我们认为我国台湾地区的管理经验颇具借鉴之价值。在台湾地区，现行《公寓大厦管理条例》（以下简称《条例》）并未使用“业主”这一术语，反而采用了“住户”这一概念。同时，在《条例》的第三条第十项将“住户”范围作出了详细界定，具体包括3类人：“区分所有权人”、“承租人”和其他经“区分所有权人”的同意，取得某一部分物业的专有使用权者。《条例》的这一规定，无疑是将所有权人之外的实际使用者纳入《条例》调整之范围，有利于更好的维护“承租人”和其他经“区分所有权人”之同意取得某一部分物业之专有使用权者之利益。《条例》所称“住户”是某一具体建筑物的实际使用者，其虽不能像“区分所有权人”那样对建筑物的相关事务拥有决策权，并且作为“非区分所有权人”的这一类“住户”也无权参与“区分所有权人会议”（相当于业主委员会）。但是，我们知道建筑物的管理必定直接影响到各类“住户”的物业使用，有鉴于此，台湾《条例》赋予各类“住户”推选管理委员会或者管理负责人的权利，从而为各类“住户”提供了一条可行的渠道，借此方式参与物业管理。因此，我国高校物业之管理参照台湾之《条例》及其制度模式较为可行。通过制定专门规制高校物业管理的法律、法规和规章，赋予学生与高校同等之主体资格，完善学生在高校物业管理法律关系中的权利义务，从而能够更好地维护学生的合法权益。

（二）设立学生反映物业管理问题的接待平台或受理机制

高校与学生存在教育行政管理关系，应当为学生提供良好的学习环境；高校与学生还存在住宿合同关系，应当为学生提供良好的住宿环境。不管处于哪一种法律关系下，高校都有义务听取学生反映物业管理问题并采取积极的措施。本着“管理育人、服务育人、环境育人”的教学理念，高校应当设立学生反映物业管理问题的接待平台或受理机制，认真听取学生的意见，对学生所反映的问题采取有力的措施及时予以解决。

（三）设立高校物业服务企业准入制度

高等学校物业管理的主要对象是大学生，他们的头脑中充满着各类活跃的新思想、新理念、新信息，具有较高的综合素质，懂得如何接受物业管理，享受物业服务，知道如何判断物业管理的合法、合理性，以及如何维护自身的合法权益。由于高校主要成员的特殊性以及高校物业管理法律关系比普通住宅小区的物业管理法律关系要复杂得多，这就给高校物业服务企业提出了比管理普通住宅小区更高的标准。从事高校物业管理的人必须具备比普通物管人员更高的文化素质、道德修养、工作能力、管理手段和服务质量，从事高校物业管理之公司企业必须具备与之相当的资质、相应的等级。而欠缺相当资质的物管公司必须通过相关部门认可的考评和培训，提高物管人员的综合素质和管理技能，否则不能通过行政管理部门的审批，不能从事高校物业管理服务。通过这一措施缓解当前普遍存在的学生与物管公司之间的紧张关系，减少对物业管理的抵触情绪和纠纷，营造更和谐、更适合学习的校园环境。

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SWOT分析是威瑞奇提出的一种企业战略分析方法。通过分析，找出影响研究对象发展的内部优势和劣势因素以及外部环境对研究对象所带来的发展机会和危机，并将分析结果描述成SWOT决策分析图。SWOT的内部分析着眼于描述组织的竞争优势和劣势，外部分析着眼于描述外部环境给组织带来的发展机会和危机。

1.1优势分析

第一，政治觉悟高。高校物业管理人员长期从事与教育有关的活动，了解国家的政治教育方向，也熟悉学生的思想状况，具有一定的政治思想觉悟，与其他物业管理企业的员工相比，高校物业管理队伍的政治思想水平普遍较高，员工的思想和行动容易与学校保持一致。第二，员工的专业技术水平高。在高校物业管理专业技术岗位上都配备了相应的专业技术人员，如电工、管道工等。一般来说，这些人员的工作岗位稳定，长期从事专业技术工作，与其他物业企业的员工相比，他们既有一定的理论知识，又有丰富的工作经验和较高的专业技术水平。第三，组织机构和管理制度完善。一般来说，高校有较长的发展历史，学校必须按照国家的有关规定，设置物业管理机构和工作岗位，并要制定相应的人、财、物管理制度，配置相应的资源和人员，高校物业管理组织完善，高校开展物业管理具有较好的基础条件。

1.2劣势分析(weaknesses)

第一，管理制度不规范，执行制度的力度不够。虽然各高校都制定了完善的物业管理制度，但是由于受到管理体制的影响，各高校物业管理制度还不尽规范，执行制度的力度还不够，导致物业管理部门资产账目混乱，劳动纪律涣散，服务不规范。物业管理制度按性质分为物业管理企业管理制度和物业辖区管理制度。物业管理企业管理制度可分为综合、行政、财务、业务管理制度等。物业辖区管理制度分为物业管理公约、物业各区域内的管理规定、用户手册等。尽管各高校物业管理机构也制定了诸如岗位职责、工作标准、工作程序、行为规范等相关的制度，但是，高校的物业管理机构缺少相应财产支配权和人事用人权，严格执行各项制度的难度非常大，容易受到各种外部因素的影响。第二，缺乏专业管理人才。目前从事高校物业管理的员工老龄化现象非常普遍，缺乏从事物业管理的专业技术人员，更缺乏高级管理人才。一方面，虽然高等学校是人才聚集的地方，但是学历高、专业技术能力强和管理水平高的各类人员都不愿意从事物业管理工作。另一方面，高等学校是事业单位，人员编制有严格的规定，对要进入学校的人员的学历要求非常苛刻，高校物业管理需要的专业技术人员与高校教学系列的专业技术人员相比，他们的学历文凭低，很难达到学校进人的基本条件。因此，高校往往与下岗工人、农民工签订劳动合同，支付给他们的劳动报酬明显低于学校的正式职工。目前，不少高校通过劳动力市场招聘员工，导致从事高校物业管理的专业技术人员和管理人员的素质出现了下滑趋势，影响服务水平。第三，高校物业管理规模效应差。各高校独立管理本校物业，物业管理规模较小，不能形成规模化经营。按照规模经济理论，一个组织经营的业务没有达到经济规模时，经营成本高，经营效益差。高校各自为政，没有统筹各高校物业管理资源，开展统一的规范化管理，这是各高校物业管理规模偏小的重要原因。

1.3机遇分析(opportunities)

第一，高校后勤社会化改革为高校物业管理提供了发展机遇。目前,各高校积极推进后勤社会化管理，势必要改革用人机制和管理体制，为高校物业管理提供良好的政策环境和管理环境，促进员工转变工作态度和工作作风，提高物业管理水平和管理效率。第二，推行ISO9000服务管理体系，规范管理行为，有助于提高管理质量和服务质量。目前,我国已经有一批物业管理企业推行了ISO9000服务管理体系的管理方法。ISO9000管理体系是由一系列标准管理方法构成，制度内容、业务流程、员工行为等都是标准的。在高校物业管理活动中，推行ISO9000管理体系，有助于规范管理行为、工作行为等，有助于提高管理质量和服务质量。第三，后勤社会改革，形成灵活的用人机制，有助于解决人才短缺的问题。高校物业管理人才短缺的根本原因不在于人才供给不足，而在于高校用人制度的限制。高校后勤社会化将促进用人制度的改革，形成灵活的用人机制，能够吸收优秀的专业技术人才和管理人才进入高校物业管理领域，缓解人才短缺问题。

1.4威胁分析(threats)

第一，高校物业管理法律法规不完善。《物业管理条例》是最系统、最权威的物业管理法律规范,对高校物业管理具有指导意义。但高校物业管理与其他物业管理显然存在一定的区别，不具有普遍性，高校物业管理的政策法规明显滞后,目前政府还没有颁布统一的政策法规来指导高校物业管理。高校的职工住房、教学和行政管理房屋、教学设施等有其特殊性，与普通商品房的物业管理存在较大的区别。高校物业管理法律的滞后性使业主和物业企业双方都要承担较大的法律风险。第二，高校物业管理缺乏社会管理机制。物业管理作为一个新兴行业，管理还存在许多问题。许多高校的物业管理公司只是高校的一个管理部门，还不是独立法人单位，导致产权不明，政企不分，形成多层次、多实体组织结构。第三，经费投入不足。经费是物业管理的基础。目前高校物业维修资金严重不足，给物业管理工作带来很大的困难。随着高校物业建设档次的提高，对物业管理服务的要求也越来越高。各高校物业管理经费主要来源于学校行政拨款和少量的物业收入，投入不足的问题日渐突出，各种物业管理设施设备严重不足或不完善，如自动消防、安防装置、设备自动化管理系统和监控系统、物业管理信息系统。

2提高高校物业管理水平的措施

2.1建立健全高校物业管理体制

高校应从实际情况出发,按照《物业管理条例》的要求，建立适合高校管理要求的物业管理体制，从根本上理顺产权关系,建立产权明晰、自主经营、自负盈亏、独立核算的经济实体。完善决策机制，提高管理效率；建立人才激励机制，不断提高员工素质；要积极参与市场竞争，拓宽经费来源渠道,促进高校物业管理产业可持续发展。建立高校物业管理的监督机制，推动高校物业管理社会化、企业化、专业化和标准化。

2.2加强高校物业管理法制化、制度化建设进程

为了促进我国高校物业管理事业健康地发展,必须完善物业管理法律法规体系和和监督体系。通过法律法规、管理细则和监督体系，规范高校物业企业管理行为，明确管理层、执行层以及经营层的管理职责，充分发挥他们各自的作用。推进思想观念转变，促进管理制度、组织结构的创新，规范物业管理行为。建立激励与约束相容的奖惩制度，明确经营者、所有者、劳动者各自的权利与义务，完善现代企业制度，建立科学合理的物业企业管理架构。

2.3推行科学管理方法和手段

服务质量是物业管理的立足之本,必须从提高自身服务水平、管理水平和服务技能入手,诚实经营，提高服务质量。各高校物业企业应导入和实施诸如ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系等科学管理方法，增强企业的科学化管理水平。有计划地组织企业管理者和员工开展业务学习和培训,提高管理者的管理水平和员工的专业技能水平，增强企业的执行力。建立有效的人才激励机制，对员工实施科学管理。建立内部公平合理、外部具有竞争性的薪酬体系，最大限度地发挥员工的潜能，充分调动员工的积极性和创造性。

2.4加强人才培养

高校物业管理过程中，对物业管理人员的思想素质、业务素质、文化素质的要求都很高,各高校物业管理企业要加大人才培养力度。一方面通过培训、进修等方式，培养一批综合素质过硬的物业管理人才；另一方面,要通过各种渠道选拔一批高素质的人才来充实高校物业管理队伍,建立合理的人力资源结构。

2.5强化服务意识，转变服务理念

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本文作者：王树娴工作单位：南京铁道职业技术学院

1、服务观念有待进一步提高在当前阶段，高校都在推进后勤社会化，推动物业管理改革深入开展。但是应该看到，高校物业管理还处于发展阶段，尤其是很多高校的物业管理企业是由学校原有的后勤部门转型过来的，很多企业管理者的服务意识和服务观念还不能适应高校后勤改革的需要，依然停留或保持在原有管理模式上，服务意识不强，市场观念淡薄。而很多教职员工对于物业管理还存在着误区，难以接受高校花钱买服务的市场意识和消费观念，这些就严重阻碍了高校物业管理的健康发展。2、物业管理技术水平较低现代物业管理具有较强的技术性要求，而当前高校物业管理还存在着专业技术知识较低，难以满足高校物业管理发展的需要。根据高校后勤化发展的要求，很多高校都引进了物业管理部门，划分了保洁、绿化、维修等职能，物业管理得到了快速发展。但是，由于很多管理人员和工作人员但来自于学校原来的后勤服务部门，尽管有一定的工作经验，但管理水平较低，服务意识不强，很难满足高校师生的服务需求。3、管理制度不够完善规范的物业管理制度是加强物业管理的基础。物业管理制度主要包括行政、财务、业务等方面的管理制度，主要明确职责范围、岗位要求、工作程序以及服务规范等。在当前阶段，很多高校物业管理公司主要是由本校后勤职工组建而来的，虽然也明确了岗位职责、工作程序、服务规范等相关制度，但与很多社会中的物业管理企业相比还存在着较大的差距，高校物业管理制度不够完善，很多制度没有得到严格的执行。4、物业管理投入严重不足在当前高校物业管理过程中，由于学校教职员工人数较多，很多资源使用率较高，大大增加了物业管理的难度。而随着高校公共设施技术水平的快速提高，这就对物业管理与服务提出了更高的要求。而高校的物业管理费用来源于学校的拨款以及一定的物业服务收费。由于高校物业管理经费来源单一，物业公司对于物业管理和服务的投入严重不足，物业管理过程中存在着管理松散、服务质量难以满足广大师生的需求等问题。

在实施后勤社会化改革的背景下，高校物业管理对于提高教育教学质量，优化育人环境，构建和谐校园等方面发挥着重要作用。因此，为了做好高校物业管理工作，必须采取以下措施：1、切实转变观念，提高经营意识随着高校后勤社会化改革的深入发展，物业管理公司要加强宣传力度，改变物业管理人员的传统观念，提高物业管理的服务意识和经营意识，高校物业管理的健康发展创造有利条件。2、加强技能培训，提高综合素质高等教育事业的快速发展对物业管理提出了越来越高的要求。物业管理部门及企业要着眼于学校事业发展的需要，加强对员工进行技能培训，提高员工的综合素质。培训内容主要应当包括专业技能、文明礼仪、工作作风等。在进行技能培训过程中，要制定科学的培训计划，创新培训方式，邀请社会上专业的物业管理专家来开展技能培训或示范训练，切实做好实践考核工作。要逐步实现持证上岗，不断提高物业管理从业人员的技术能力和管理水平。3、注重制度建设，实现规范管理高校物业管理要真正走向市场化，就必须改变以前的行政化管理方式，建立起市场化制度体系。一方面，要建立起完善的管理制度，包括岗位职责、人事制度和考核办法等。另一方面，要制定合理的服务工作规程，包括管理制度、培训制度以及会议制度等。4、拓展服务范围，提高服务质量在高校后勤社会化发展过程中，要根据高等教育发展的需要对物业服务项目进行优化和调整，加强教室及教学设施的管理和维护工作，切实做到为广大师生服务，为教学工作服务方面。同时，要结合高等学校实际，积极拓展维修、家政等相关服务项目，积极开设和优化各种商业服务网点，广开财源，推动物业管理工作不断向前发展。

高校物业管理工作是高校后勤化改革的重要组成部分。当前高校物业管理还处于发展阶段，很多企业管理者的服务意识和服务观念还不能适应高等教育事业发展的需要，必须要切实转变观念，加强技能培训，不断提高物业服务质量。

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doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 16. 076

[中图分类号] G251 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2014）16- 0130- 02

高校图书馆因其独特的造型、先进的设施、一流的硬件、齐全的功能成为各高校自身价值的标志性不动产业和文化中心。随着现代化的智能图书馆的迅速发展，图书馆服务范围不断扩大。要长期有效地维护、保养好庞大的图书馆物业，必须采取市场化调节、企业化经营和社会化管理的模式来实现，以节省资源和提高工作效能。这对图书馆的正常运行起到了重要保障作用，但也有不少问题需要深入探索。

1 高校图书馆物业管理社会化的必要性

在传统管理模式下，高校图书馆的管理相对独立，大多数是采用行政和后勤服务相结合的管理形式。而在国务院《物业管理条例》颁布后，物业管理工作步入新的发展阶段。高校图书馆引入物业管理就可以将后勤服务事务剥离出来，交由物业公司完成。长远来看，这有利于高校图书馆的发展。

（1）把图书馆行政管理人员从繁杂琐碎的后勤事务中解脱出来，把时间和精力用于文献资料的专业研究、整理中去。在旧的管理模式下，图书馆馆长或综合管理部门在做好日常业务和行政工作的同时，还要兼顾于图书馆的物业管理与维护工作。馆内的卫生保洁等工作也需要馆员完成，放下重要的文献服务等工作去做非业务领域的简单劳动，这就造成了人力资源浪费的现象[1]。

（2）实现物业管理社会化解决了很多高校图书馆缺乏物业管理专业技术人员的困难，可以利用物业管理公司具有的专业技术人才资源进行高效服务。对于高校图书馆，特别是现代化图书馆需要采用新的管理模式、新的标准和新的服务方式，有了专业的物业管理队伍进行科学的管理，可以使图书馆的先进设备得到有效的综合性利用，利于延长图书馆财产的使用寿命，从而为学校节省维修和建设费用[2]。

（3）在市场经济背景下，对传统模式下图书馆的行政后勤管理体制形成了冲击，现代化的高校图书馆物业管理模式应运而生。为长期做到全面管理维护好繁杂的图书馆物业，并不断提高其使用效率，满足高校学生和教职工等不同层次、多样化的需求，需要采取市场化调节、企业化经营和社会化的物业管理模式来实现。这是高校图书馆功能发生变化的客观要求，也是社会分工的必然结果。

2 关于高校图书馆物业管理社会化的几种机制

图书馆和物业公司的共同协作才能保障物业的正常运行，一方面物业公司要提高综合服务能力和服务质量，另一方面图书馆也要做好监督和协调等方面的工作[3]。

2.1 高校图书馆物业社会化后的监督机制

高校应全面考虑服务信誉和服务质量等条件，严格要求专业资质，选取实力强、信誉好、收费合理的物业公司进行合作，以双方签订的《物业委托管理合同》为依据，定期或随时进行检查，并根据实际情况作出调整和补充。此外，图书馆的管理部门应制订出一套具体有效的考核标准，对物业的服务质量、服务态度等方面读者和馆员的满意程度，按期进行考核，建立档案记录。依照考核结果，在举行的定期例会上，参考群众意见提出改进措施，并按合同期限内年度综合考核结果，决定该公司能否续签[4]。

严格按照合同规定的双方合作范围、运作方式、责任划分、检查评估标准及赔偿问题等进行实施[5]。每项工作都有具体的标准和要求，如图书馆管理部门对物业公司雇佣的消防监控、设施维修等人员是否具有专业资格证书，有无上岗证；图书馆内勤杂人员是否取得健康证和保险等情况，都必须进行监督检查。对物业公司的实际在岗员工数量、时间等与物业管理合同是否相符，进行定期或随机检查，明确违约责任和经济处罚办法。

2.2 高校图书馆物业社会化后的管理机制

严格按照国家和地方颁布的各种物业管理法规、学校的规定，以及物业公司的企业标准进行物业管理，完善规章制度，明确不同岗位的工作职责和工作规范，包括安全防火制度、消防监控及门卫值班制度、卫生清洁标准等。让各个工作岗位，各项程序有章可依、按章办事。合理的规章制度和工作规范还要结合本馆的实际情况，做到具体明确，具有可操作性，具有奖励与惩罚的措施，保证物业管理工作顺利进行。

在实施物业社会化管理过程中，要始终参与到具体管理工作中去，尤其是对现代化图书馆内消防设施、监控系统、大型机电设备等各种关键岗位技术操作要领和运行情况要全面掌握，并且按照国家相关法规接受专业技术培训，持有上岗资格证书。这样在与物业公司谈判签订合同和今后的日常管理中，就能掌握主动权。

高校图书馆的物业管理社会化后，也应该遵循市场规律，引入竞争机制。既可以引入资质优良、管理经验丰富、信誉好、实力强的企业为图书馆服务，也可以使现有物业公司产生危机意识。与物业公司签订合同的期限最宜为两年一次，这样能兼顾到双方的利益。

2.3 高校图书馆物业社会化后的协调机制

图书馆既有监督权、管理权，同时也有向物业公司支付费用、配合工作的义务。物业公司刚开展工作，必然需要一个过程。管理部门有责任帮助物业公司适应工作，让他们尽快熟悉馆内环境、掌握各种设备的操作规程及岗位职责。在日常工作中与物业公司管理人员经常交换意见，对他们提出的合理化建议积极采纳，双方在工作中要互相尊重，互相配合，开辟一个双赢局面。

图书馆在物业管理方面实现了社会化，实际上仍离不开学校相关部门的领导、支持与配合。遇到大型装修、维修改造工程，需要得到基建部门、后勤集团的支持；治安、消防工作也离不开学校保卫处的监督指导。因此，做好沟通、协调，处理好各种关系，也是图书馆管理部门的必要工作。

主要参考文献

[1]伍茂戎，周茁.提升高校图书馆物业管理绩效的途径探析 [J].高校图书馆工作，2010（1）：56-59.

[2]吴燕.转型期高校图书馆物业管理社会化探析 [J].教育教学论坛，2013（36）：5-6.

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高校物业管理是在社会住房制度改革、物业管理行业的发展和高校后勤社化改革的推进过程中逐步发展起来的，高校物业管理是高校后勤社会化改革的一个主要内容。因此，在目前的新形势和新环境下，开展高校后勤物业管理工作的创新具有十分重大的意义。

1、高校物业管理的内涵

1.1、高校物业管理的含义

高校物业管理是指专门的管理部门、机构受学校和师生的委托，在后勤集团的领导下，依照国家有关法律法规、管理标准及合同、契约，运用现代管理科学和先进技术就学校已经建成并投入使用的校园、各类建筑物、设施设备等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有者和使用人提供综合性、有偿性的服务。以经济手段对物业实施统一的专业化管理，并向学校或师生提供全方位、多层次的综合服务，同时促进相互间的沟通与交流，从而构筑一种和谐、健康、向上的人文环境，推动学校整体进步。由此可见，物业管理是一个集管理、经营、服务为一体的系统工程。

1.2、高校物业管理服务的内容

1.2.1、维护校园环境

校园环境的维护分为对自然环境的维护和对社会环境的维护。自然环境的维护主要包括：校园环境卫生的管理与服务，主要是为了净化校园及其环境，定时对各楼宇内外环境进行清扫保洁，保持校区内环境卫生的清洁而开展的管理与服务；绿化管理服务，主要是为了维护校区内园林绿化，定期地进行保养和营造，使校区内学习和生活更加舒适、健康。社会环境的维护主要包括：校园内安全护卫管理，主要是保护校园的安全，同时作为物业服务企业要做好预防和处理各类突发事件的准备，给师生营造一个安全的学习和生活环境；消防协助管理服务，主要是定期检查消防设施设备，定期地进行消防安全教育和消防演习操练，保证在关键时刻义务消防队伍能派上用场；校区交通协助管理，主要是对校区各种车辆、道路的管理，保证交通畅通、快捷，为师生创造安全、便利、舒适的环境。

1.2.2、校园物业修缮

物业的修缮主要包括建筑主体的管理与修缮和设施设备的管理与修缮。建筑主体的管理与修缮，主要是定期地对房屋（各类宿舍、教学楼、实验室等）进行检查、维修，保持房屋完好率，确保房屋的使用功能，努力使房屋保值、增值，它包括房屋日常维修、保养，房屋各类的小中大维修等；设施设备的管理，主要是为了保证房屋的配套设施设备及各种教学设施设备的完好及其正常使用而进行的管理和服务。除此之外，校园内的市政道路、管网管理与维护和修缮，保证畅通和使用。

1.2.3、营造育人氛围

高校物业管理既有社会化、企业化管理的特点，又与普通物业管理不同，它有着为教学、科研、师生提供服务的职能，更富有管理育人、服务育人积极开展校园文化的职能。物业管理人员热情周到和文明规范管理对培养学生良好的道德品质能够起到一定的示范作用；优美的校园环境、清新的空气可以是学生们的身体健康、精神振奋，良好的校园文化熏陶，使学生形成良好的心理素质，陶冶情操和培养高尚的审美情趣。正是由于物业管理这种对校园环境的优化作用在不断促进学校育人工作的全面实施。

2、当前高校物业管理现状

2.1、管理服务观念落后

高校物业管理仍然处于一种家庭式作坊制，存在小打小闹的经营意识，管理技术，服务手段相当落后。保洁工作，扫地只用扫帚、拖地板是用一把拖把，擦玻璃用一块抹布。这一种服务方法，可谓：一把扫帚、一把拖把、一块抹布“打遍天下无敌手”。由于经营意识落后导致服务技术踏步不前，而社会上物业管理己采用了机械化服务、无纸化管理、电脑化报修等服务平台的先进管理技术和服务手段。而作为高校物业管理必须更新服务理念经营意识，不断提高物业管理水平和服务技术，与现代物业管理相匹配。

2.2、物业管理队伍知识老化、年龄老化

高校人事部门往往注重引进专业人才和学科带头人等高层次技术人才，很少考虑高级管理人才和物业管理技术人员。目前高校物业管理队伍年龄结构老化，在职员工的年龄已极大数接近50岁或50岁以上年龄，身体状况欠佳，在40岁以下仅占在职人数20%左右，而物业管理是一项繁琐而复杂的服务工作，更需要一些年富力强的青壮年，物业管理才能朝气蓬勃。为了降低物业管理成本，在操作层面上的工作人员极大多数聘用了中年下岗、待岗人员和退休工人，以及外来劳务工。这一群体人数占物业管理队伍75%左右，这一群体人员的文化水平低，接受新技术、新知识的能力受到限制。

2.3、制度不够健全

规范的物业管理制度按性质分为物业管理单位的管理制度和物业辖区的管理制度。物业管理单位的管理制度可分为：综合、行政、财务、业务管理制度等，常见的主要有管理机构职责范围、各类人员岗位责任制，操作程序和服务规范等。辖区的管理制度分为物业管理公约、物业各区域内的管理规定、用户手册等。目前各高校物业管理部门尽管也制定了诸如岗位职责、工作标准、工作程序、行为规范等相关的制度，但还不够完善，不成体系，执行也不够严格。

2.4、物业员工亟待技术培训

物业管理中保洁、绿化、维修、保安等工种均有较强的技术性，部分物业管理人员不仅需要具备专业技术知识，还要具备计算机应用、经营学、心理学等多方面素质。目前各高校的物业管理大多数是以原后勤职工为主体，这部分人员物业管理的专业知识、专业技能相对缺乏，员工的培训极为必要。

2.5、经费投入严重不足

当今时代，我国高校正处于高速发展阶段，建设施工、设备购买项目较多，资金使用缺口大。而当前我国高校物业管理经费仍主要依靠学校财政拨款，经费自然也就十分紧张。这就使得高校物业管理大部分时间都处于 “贫血”运行状态，也就很难实现更大的突破，严重制约了高校物业管理的现代化发展。

3、加强和完善高校物业管理的建议

目前，从高校物业管理运行情况来看，还有一些问题。为此，应在后勤改革和发展的大背景下，确定高校物业管理发展的思路与对策。

3.1、树立物业管理现代化发展理念

将物业管理理念引入到高校后勤管理中，本身就是要是引入竞争机制，使高校后勤管理步入专业化、一体化和企业化发展道路。因此，要树立物业管理现代化发展理念，改变过去那种传统的行政化物业管理习惯。要建立健全高校物业管理制度，以制度来规范物业管理的各项工作。另外，高校物业管理的企业化发展仍然需要政府和学校的大力支持，如争取政府在金融信贷、税收减免等方面给予优惠政策，争取学校在行政方面给予便利条件，等等，但仅仅靠外部支持是不够的，物业管理企业要按照现代化、市场化、专业化的标准严格约束自己，努力克服各种困难，增强自身实力，参与市场竞争，实现企业的自我发展。

3.2、提高物业管理水平，走集约化道路

高校后勤不仅有一批物业管理队伍，还有一批集物业维修、绿化、保洁、保安为一体的物业服务队伍，他们长期为教职工和学生服务，熟悉服务对象的特点和要求。但也有服务意识差、“朝南坐”的习性。为此，迫切需要以素质教育、岗位培训、技术考核等形式，提高人员的专业水平和服务意识，并通过机制的转换和专业部门利益的调整，做到优胜劣汰，造就优秀的物业管理队伍，以增强企业的竞争力。高校转制的物业管理还应脱离“小而全”的格局，立足高校物业管理集中与分散并存的市场定位，形成向集团体发展的扬己之长，进行专业化、区域化有机统一的局面。日后，学校对公用房屋采纳用大包大揽的行政管理方式也将退出，物业管理的触角将会延伸至学校的各类用房。目前，从市场需求量和市场规则保障都为物业管理创造了良好的条件，高校物业管理应及早介入。

3.3、加强队伍建设提升专业化管理和服务的水平

重点是对高校物业管理队伍按照国家规定的物业管理标准结合实际加强专业化建设。一是要高校物管部门制订物管队伍建设规划在引进物管队伍上有优惠措施及政策以吸引优秀的物业管人员。二是加强对员工的技术培训提高人员素质。要依据职责分别进行专业技能、礼仪礼貌、文明执勤、行为作风等方面的培训。制定计划、制定培训大纲、组织编写教材、进行专业讲授、示范训练、进行实践考试。三是提升高校物业管理人文品位葛造良好的文化氛围。高校物业管理处于高校这个特定的环境，受其浓厚的文化底蕴影响决定了其价值取向应服从于高校“教育育人，’的大目标。

3.4、以服务为本，树立高校物业品牌形象

结合新时期学生出现的新特点和社会发展的要求，增加工作内容和服务范围，加强与学生的沟通和交流，向他们提供优质、廉价、高效、多方位、高品质的服务。

3.5、理顺物业管理体制和运行机制

高校后勤社会化改革引入物业管理模式，旨在对物业实施专业化的管理和经营，通过对高校内部特定的市场、特定的消费对象的全方位、多层次的有偿服务，形成具有高校特色的物业管理模式。首先，需从改革原有的管理体制和运行机制入手，将原隶属于物业管理范畴的资产、人员等成建制地从行政管理系统中规范分离出来，组建自主经营、自负盈亏、独立核算，并到工商管理部门正式登记注册的物业管理企业，不再按高校下属行政组织管理。其次，需将原有服务区域内的经营点、商业点等以租赁等方式同步划入物业管理公司，以增加其造血和发展能力。再次，学校住宅区的教职工作为业主，应按标准交纳专项维修资金，设立专门的账户，专款专用。同时，成立住宅区业主委员会。