房地产开发的流程汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇房地产开发的流程范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

篇（1）

第一部分，房地产开发公司的准备工作

在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二部分，行政审批部分

根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。

一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：

1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2、国土资源局办理土地预审。

3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：

1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

5、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、公安消防支队进行消防设计审查。

2、人防办进行人防设施审查。

3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。

五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建设单位办理施工报建登记。

2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。

3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：

由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。

开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

1、以下证明材料：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

3、工程施工合同；

4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。

2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。

3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。

4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。

第三部分 房地产项目权属初始登记阶段

1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。

2、开发商应提交材料：

（1）申请书；

（2）企业营业执照；

（3）用地证明文件或者土地使用权证；

（4）建设用地规划许可证；

（5）建设工程规划许可证；

（6）施工许可证；

（7）房屋竣工验收资料

篇（2）

我国人口数量相对较多，如何有效的满足人们的住房需求是现阶段社会发展中的重要问题，整个房地产行业发展较为迅速，提升了我国土地资源的整体利用效率，这些房地产企业为了提升、增强自身的核心竞争能力，提升对资源的整合，对整个项目报建流程进行了系统的创新与管理，此种模式有效的提升了整个项目开发的内在效率，在根本上则提升了房地产企业的内在经济效益。对此在今后的发展中要提升对房地产项目报建流程对开发环节影响的重视，基于其存在的问题，提出科学有效的方式与策略，进而在根本上优化整体的房地产开发流程。

1 房地产项目报建流程有关问题研究背景

房地产开发是房地产行业的重要内容，具有一定的综合性因素，部分工作人员要对整个项目开发的有效性以及可行性进行系统的探究分析，对其进行系统的规划，然后再有计划地开展主要项目施工工作，在施工完成之中对相关质量问题进行系统地考量。房地产开发的内容与主要涵盖的内容与环节相对较为复杂，其整体的办理手续相对较长，对此在对其进行管理过程中，有关政府部门对于土地具有管理以及监督的责任，对于整个房地产行业起着宏观调控的作用。房地产企业在进行一些项目的开发过程中，必须要根据特定规定与流程开展报建，在其整个开发流程中始终贯穿着整个报建工作，其实际工作环境必须要通过相关部门审核批准之后才可以开展，在开展过程中也要遵循既定的法定程序。也就是说只有在政府部门审批合格之后，其一些房地产项目才可以正式开展实施，其整体的报建流程对于整个房产企业工作流程有着重要的作用，对于整个项目开展中全部资源的利用效率等因素有着直接的影响，对于整体项目的工作能力以及运作水平产生直接的作用；同时在一定程度上还影响着项目的增值效果。报建流程在开展中要保障其具体的条令清晰有效，个别项目工作要与组织有着一定的衔接，保障其整体有效性，实际审批人员要对具体的报建流程重点进行详细的掌握，房地产开发的一些企业要对具体的开发流程中的重点内容与相关项目起到足够的重视，这样可以有效的提升其整体的施工有效性，保障其整体质量，可以有效的增强其内部的核心竞争能力。对此实际的工作人员要提升对整个房地产项目报建流程的重视，基于对其的了解提出科学有效的建议。

2 房地产项目开发中报建流程现状

在整个房地产行业的发展中，不同区域范围内的市场外部环境有着不同的影响，其特定的政策因素在实践中也具有一定的区别，因为其具体的报建流程相对较为繁琐，其操作性相对较强，对此要对房地产市场进行科学的监督管理，进而保障其整体报建流程基于政府的相关政策法规开展并执行。政府部门要充分的发挥自身的内在职能，做好具体的审批工作，全面的了解报建流程中存在的各种问题。我国房地产开发的相关行政审批工作的制度以及其法律在研究中发现，房地产项目的开发与其自身的行政管理能力有着直接的关系，政府部门有着一定的监督管理责任，其要加强对房地产企业以及部门的沟通管理工作，各个企业部门之间要进行科学的协调发展，加强企业自身的运作能力，进而提升对整体的项目开发的正面影响，实际的房产开发企业要对其相关政府的的规定以及具体的审批流程进行要及时，对开发流程进行系统的优化，做好实际的管理制度的完善与改革。在对相关房地产项目报建流程开展探究分析的过程中，要基于整个开发商的视角开展，对其存在的各种问题进行系统的探究，进而制定科学的解决方案。

3 房地产项目报建流程对开发环节的影响

房地产项目开发流程对于其整个工作的开展与进度有着直接的影响。房产开发上要根据政府部门的自身监督管理有计划的开展各种实际工作，房地产企业在不同部门之间要加强对协调工作的重视，通过不同部门之间的共同开展工作与配合，及时有效的反馈各种实时信息，进而有效的完成整个工作目标。房地产开发商要对其具体的项目报建流程以及在项目开展的不同阶段的工作任务进行系统的分析，只有这样才可以有效了解、分析整个报建项目对其开发环节产生的影响。

（一）目的与意义

在对其进行分析的时候，首要明确在实际的房地产开发过程中应该遵循的相关政策法规，要对具体的行政管理部门的职责，以及各种审批流程进行系统的规划，对具体的项目报建流程明确指出，只有这样才可以保障对整个报建流程进行完善改革，了解其存在的问题与不足，确定优化路线，制定出具体的工作任务。在对其进行分析探究的过程中，要对具体的流程管理以及理论进行融合，对于开发流程的完善规划的内容与重要意义进行分析，进而对整个房地产项目开发的具体管理系统不断的完善与优化。

（二）项目开发具体流程的基本特征

第一，综合性。这是房地产项目开发的重要特征。在城市建设的发展中，房地产开发工程中的实际工作关系以及项目操作的整个程序日益复杂。其各个开发环节以及涉及的部门较为广泛，其具体的项目开发涉及到的具体土地条件、实际的规划要求以及具体的融资方式与市场情况具有所区别，对此个别开发企业要对其进行系统的调研分析，对其进行统筹规划，并在其基础之上进行各种房地产项目的开发与研究。

（二）长期性。房地产开发流程就是整个房地产项目的资本投入到其具体资本回收的整个过程。在对实际土地信息进行获取初期阶段，就要对其具体的可行性进行研究，在通过购置土地、规划设计以及具体的施工建设、竣工与验收、销售与物业管理等实际的流程的开展才可以完成整个流程，其整体工作周期流程相对较长，一些较为普通的房地产开发项目就要两年时间左右，一些大规模的则需要五年时间左右。在项目开发过程中因为相政府土地的具体规划以及相关部门之间的审批流程等因素的制s，使得整个开发流程具体的环节紧密衔接，必须要对其进行严格的实际控制，对其进行科学的管理。

（三）风险性。因为房地产开发项目流程时间相对较长，其设计面积相对较为广泛，其需求的资金投入相对较大，对此在实际的项目开发过程中会面临着各种不确定因素，对此各个房地产商在开发过程中要对整个流程中存在的各种风险问题起到足够的重视。在实际的项目开发过程中，要提升对政治环境、市场金融等相关风险的重视，要通过不同的方式对其进行科学的规避，进而提升其整体的经济效益。

4 结束语

房地产项目报建流程对于整个企业项目开发有着重要的影响，对其最终的开发效益也产生各种不同的影响，对此必须要做好相关报建流程，才可以有效的保障其最终目标的有效实现，要基于对报建流程的重点线路的了解之上，做好相关路线的改革与完善，才可以有效的缩短整体的项目报建时间，进而提升整个企业的整体的运作水平与能力，有效的增强整个企业的核心竞争能力。

参考文献

[1]方哲.房地产项目报建流程对开发环节的影响分析[J].黑龙江科技信息，2016，（15）：215.

[2]黄帅.房地产项目方案变更报建风险管理研究[D].云南大学，2016.

[3]程建军.我国房地产开发项目行政审批制度研究[D].中央民族大学，2012.

篇（3）

为了更好的推动物料流量成本会计在我国房地产企业的大量推广与使用，本文将从政府、科研机构和房地产企业三个大的层面提出一系列政策和改进意见，竭尽全力的对我国房地产企业引进物料流量成本管理打下坚实的基础。

 

一、政府角度的建议

 

1.快速推进激励房地产企业引入物料流量成本会计的制度体系

 

物料流量成本会计实际上是诞生于日本，并在日本的企业大力开展与采用，其主要原因归结于日本政府对循环经济的高度重视，把环境管理会计作为财务管理的重要方向，进而不断的优化和改进环境管理会计，并且从法律法规和行政制度上给予一定的保证的与支持。而物料流量成本法在我国发展的并不顺利，其源于我国政府没有出台相关立法与制度进行扶持与支持，没有国家财务系统的大力支持下多数企业由于对财务系统未知领域的物料流量成本法也未敢涉足，造成物料流量成本法在我国停滞不前，所以需要政府的高度重视。

 

首先，加快房地产企业环境成本核算的法律规章制度坚实，改进房地产企业环境信息核算披露制度。与此同时要将国家环境保护标准与房地产行业污染排放标准制度建设标准化、精细化。将低碳环保、节能减排作为衡量房地产企业健康经营的标准。提高行政执法部门对环境问题的监管，积极开展企业环境问题培训。保证环境执法部门能够公开、公平、公正执法原则，同时在执法过程中要做到有法可依、有法必依、执法必严、违法必究。促使企业积极自觉的将环境成本法作为企业财务管理的关键之法，逐步渗透导入物料流量成本法。

 

其次，强化环境会计审计制度建设，使环境成本核算在法律的依据下顺利开展，环境成本审计的作用关键是提升环境成本信息披露在广大人民群众时的信任程度。使人们对政府在企业环境成本的监督上信心倍增。这样才能从源头上使房地产企业在建筑施工时将环境保护放在关键位置，同时也在各大媒体积极环境信息，取得一定的社会效益。

 

2.发挥政府的主导作用，逐步引入推广物料流量成本会计

 

日本企业运用物料流量成本会计会计在近几年里取得了快速的发展，推动其发展的两个主要政府部门分别是环境省和经济产业省，这两个部门分别负责环境财务会计和环境管理会计。而在我国需要环境保护部门通过组织学习、编制指导性文件、制定实施手册和召开讨论会等方法，向企业推介物料流量成本法。在向国外成功经验的咨询和探究的对接上，政府相关部门应予以政策性支持，或对成功导入物料流量成本法的企业进行优惠政策的奖励，加速企业应用物料流量成本会计的进程。

 

二、企业角度建议

 

确保安全是房地产建设的主要目标工作之一，只有把环境成本管理与安全管理有机地结合起来，制定合理的控制措施，才能在保证施工安全的前提下，严格把项目环境成本控制在项目责任成本预算内，实现最佳经济效益和社会效益。

 

(1)按照国家、行业的环境管理规范，合理投入环境保障措施费用。按规定足额提取环境生产费用，根据施工现场实际合理投入环境保障措施费用。物料流量成本费用开支按照环境成本核算中的规定。近几年，房地产的中标价越来越低，有些项目甚至无利而言。环境成本投入大，总成本费用会加大，利润就少，效益就差。现在房地产企业的工程利润不高，为了保证生产又要加大环境保护投入，这是一个不能回避的矛盾。环境和效益具有同等的重要性，环境生产在经营活动中占有相当的比重。房地产企业应在成本费用预算中确定环境保护投入的比例，这个比例在实际施工的费用开支应得到保证，不能为了增加项目利润而减少这部分投入。

 

(2)追求项目利润最大化应在保证施工环境保护的前提下进行。在当前项目利润较低的情况下，项目管理既不赞成为保证利润而减少环境保护投入，也要反对为了环境保护不惜成本的投入。施工过程中应冲锋利用物料流量成本法划分环境保护材料投入的明细，重点是环境防护实物投入有多少，设施投入有多少，其他费用有多大，工程项目完工时，环保安全帽、环保安全网、环保安全事等收好管好，减少人为的损坏和丢失，保证施工安全措施所使用的环保材料、设备、器具等应妥善保管，在安全的前提下尽可能多次利用，既达到安全标准又减少成本费用压力。

 

三、科研机构角度建议

 

(1)科研部门应加快技术开发进程，使房地产企业具有过硬的科技后盾。我们可以借鉴日本通过产学研联合的形式为企业导入物料流量成本会计的成功案例：科研部门、政府和企业强强联手做物料流量成本会计研发。日本的物料流量成本会计应用指南及案例就参照了日本能率协会等科研部门的研究成果，此外，日本关西研究中心和全球环境战略研究所也就物料流量成本会计取得了具有现实意义的科研成果。我国也可参考日本产学研的联合模式，先开展应用试点，组建包含学者、专家、技术员等的科研队伍，由政府、科研机构、房地产企业三者联合加速物料流量成本会计的实际应用进程。

 

(2)协助政府制定物料流量成本会计实施的相关指南。我国的科研机构应学习借鉴国外学者研究物料流量成本法的经验，在理论研究和实践应用方面，借助于政府职能管理部门的力量，积极为政府机构提供智力支持，协助立法机关制定物料流量成本会计的相关指南。在理论研究方面，与高校进行项目合作，吸收对物料流量成本法有深入研究的专家学者的建议和科研成果，并鼓励在校大学生积极参与进来。

 

篇（4）

二、房地产开发企业“营改增”对财务的不利影响

第一，税负同样有增加的的风险。房地产开发行业属于资本密集型企业，利息成本占总成本的比重很大，利息成本能否成为抵扣成为税款抵扣的难题之一。如果房地产开发企业销项税率设定为11%，由于国家在土地出让金、相关规费等方面的进项税抵扣上，仍然没有出台相关的政策，就会造成房地产开发企业的进项税抵扣不足，必然造成企业税负的增加。第二，增值税专用发票的获取具有一定的难度。对于“营改增”政策而言，降低房地产开发企业的税负关键就在于获取增值税专用发票，但是房地产开发企业支付土地出让金，国土部门一般开具财政监制专用票据，但是能不能作为进项税抵扣的凭证，仍然是未知数。此外，在房地产项目建设中，对于一些公共配套设施等政府规费，在房地产项目投资成本中所占的比例相对较高，但是这些政府规费的票据能否作为进项抵扣，同样存在较大的不确定性，这也造成了房地产开发企业税负升降的不确定性。第三，“营改增”政策实施前的业务抵扣问题。由于房地产开发企业的项目建设工期一般比较长，“营改增”后出现试点前开发项目未完工情况将会很普遍。如果工程设备和材料采购等发生在试点前，因当时无法取得增值税专用发票，也就没有进项税额可抵扣；而收入发生在试点后，需要按增值税税率计算销项税额，这就会造成税负的增加。如何解决这些问题，需要房地产开发企业积极的制定相应的应对策略。

三、面对“营改增”政策房地产开发企业的应对策略分析

第一，依据“营改增”政策要求明确财务及税务管理的重点。房地产“营改增”以后，很有可能会造成房地产开发企业项目建设施工成本的增加，因此，企业财务管理部门应该进一步的强化自身的纳税意识，特别是要确保在房地产项目建设过程中保证原材料的采购以及劳务接受等环节，必须取得相应的增值税专用发票，以便于进行后期的抵扣；其次，全面加强对项目建设决算的管理，尤其是与施工企业决算的过程中，必须要确保能够及时足额的取得相应的发票，避免由于拖延造成税务筹划的被动；紧接着，还应该进一步的强化自身的会计核算工作，不断地提高会计核算质量，确保实现账目、原始依据合法合规齐全，发票抵扣合理，并尽可能的提高会计核算的及时性。同时，在“营改增”政策实施以后，由于房地产行业的税负根据分析可能会出现一定程度下降，随之也可能会带动造成房地产价格的下降，因此房地产开发企业应该注意避免大量的采购原材料以及捂盘惜售的现象，以免在房地产行业市场出现竞争劣势。第二，解决好房地产开发企业的期初税款抵扣相关问题。当前在房地产市场营销上，越来越多的企业采取了精装修的营销策略，在“营改增”大的税制改革背景下，房地产开发企业应该充分利用这些营销策略。同时，也应该在增值税进项税抵扣以及土地增值税等方面做好准备工作，重点是做好增值税发票的收集、整合以及整理，以确保在房地产开发企业实施“营改增”以后期初增值税进项税额抵扣可以顺利实施。第三，进一步完善房地产开发企业内部的财务管理以及税务控制制度。这是企业应对“营改增”政策实施后的重要措施。特别是在“营改增”政策实施以后，房地产开发企业的财务管理出现了账务处理更加复杂、增值税专用发票风险更加严峻。因此，企业应该完善自身的财务管理，尤其是强化成本管理，加强对各项成本发生凭据的管理，这不仅仅是房地产开发企业账务处理的依据，同时也是企业所得税土地增值税成本扣除的基本依据；其次，房地产开发企业应该完善合同管理，由于不同的付款方式对于房地产开发企业的纳税义务也会产生相应的影响，因此必须在合同中对这些问题进行明确。第四，提前做好相应的财务核算准备。为了避免由于“营改增”政策对房地产开发企业造成不利影响，首先，应该对房地产开发企业的会计账户设置进行相应的调整，特别是在“进项税额”、“减免税款”、“已交税金”、“转出未交增值税”、“销项税额”专栏、“进项税额转出”、“转出多交增值税”、“未交增值税”、“待抵扣进项税额”等相应的科目对房地产开发企业的会计业务进行处理。此外，房地产开发企业应该确保会计处理的正确性，重点是全面的提高增值税专用发票的管理水平，强化对增值税专用发票的认证管理，以免由于不能抵扣进项税造成自身进项税抵扣的风险。第五，提高房地产开发企业的税务筹划管理水平。在“营改增”的政策背景下，房地产开发企业应该及时的对自身的经营流程进行梳理，全面掌握房地产开发企业中可以依据进项税抵扣的方式来减轻纳税负担的项目，进而合理的制定税务筹划方案，特别是积极地采取一些外包企业产品和项目来帮助实现房地产开发企业的税费转移；其次，当前国家正全面的清理规范税收等优惠政策，房地产开发企业应该根据自身的实际情况，避免享受的合法税收优惠政策被清理。此外，当前我国增值税税率体系包括17%、13%、11%、6%以及3%、4%、6%的征收率，因此在项目的核算过程中，应该注意对涉及的混业经营项目分开核算，以尽可能的采用较低税率，最大程度的降低企业的税负成本。第六，进一步提高房地产开发企业的财务管理水平。适应“营改增”政策以后对企业财务管理工作带来的影响，房地产开发企业应该积极的采取措施进行应对。首先，应该完善财务管理部门的设置，整合房地产开发企业的财务部门与税务部门等，共同制定“营改增”的应对措施。同时房地产开发企业应该对自身“营改增”前后的业务运行进行差异分析，发现销售、供应链、结算及发票管理、会计处理、内控制度、业务流程、计算机系统等方面的增值税风险点，制定系统完善的应对策略。此外，应该加强对房地产开发企业财务管理流程的优化，特别是完善房地产开发企业的增值税会计核算制度及流程，发票及申报管理及流程、定价策略以及增值税的主要税务以及会计处理等工作流程。

篇（5）

关键词：全面风险管理；房地产；开发；项目

1房地产开发项目全面风险管理的方法

全面风险管理方法是风险管理流程实施的具体手段，建立风险管理方法体系有助于各个流程的具体执行。经过多年的发展，项目风险管理的方法更加成熟和多样化，为房地产开发项目全部风险的全面分析提供了可能。房地产开发项目风险管理方法体系犹如一个方法库，将各个流程的风险管理方法汇总起来，比较各种方法的优点和缺点，找出其在房地产开发项目风险管理中的适用范围，在进行项目风险管理时，可以针对各个阶段的特点快速选择有效的方法进行风险的定性和定量分析。

在全面风险管理框架中目标体系是核心，所有的人员、流程和方法必须围绕风险管理的目标制定和执行；组织体系是基础，从组织制度上保证风险管理各项工作的顺利进行，培养全员风险管理的氛围；流程体系是关键，房地产开发项目全过程的风险都要按照风险管理流程进行风险识别、风险分析、风险处理和风险监控；方法体系是手段，促进全部风险的管理。四大体系相辅相成，共同构成了一个相对完整的房地产项目全面风险管理体系。各个体系的具体关系（如图1）。

2房地产开发项目全面风险管理的流程

2.1房地产开发项目风险识别

房地产开发项目风险识别是风险管理的基础。主要用来确定风险来源和进行风险分类的过程。风险识别是在房地产开发项目工作分解的基础上进行的，即针对房地产开发项目的不同阶段，进行风险识别。不同阶段的风险因素不同，风险分类和分组的依据也不同。

2.2房地产开发项目风险评估

房地产开发项目风险评估是通过对风险的定性分析和定量分析，估计房地产开发项目风险发生的概率和可能产生的后果，在此基础上将风险按照高、中、低风险对风险进行排序，编制风险列表，最后根据风险的程度进行专题风险研究的过程。值得注意的是，房地产开发项目的进度、成本、质量风险分析的范围比建筑工程项目的进度、成本和质量的范围要宽，应该从项目可行性研究、项目规划设计、建设和经营各个阶段的工作特点来对其可能出现的风险进行分析。

2.3房地产开发项目风险监控

房地产开发项目风险监控是对风险应对计划执行情况的修正和提高的过程，也是房地产开发项目风险管理有效实施的保障。风险监控不仅仅依据风险应对计划采取风险应对措施，还应该随着项目的深入，对风险识别、评估的结果进行修正，对风险应对计划进行修改，即风险识别、评估、应对、监控和再识别的循环过程。

3房地产开发项目全面风险的应对策略

3.1风险回避

风险回避是根据风险预测评价，经过权衡利弊得失，采取放弃、中止开发项目，或改变开发项目条件，以避开风险源地，从根本上消除风险隐患的措施。通常潜在威胁发生可能性太大，或可能损失后果太严重，又无其他风险管理措施可用时，常采用风险回避。风险回避的做法大体可分为两种：一种是放弃或终止某项可能引起风险损失的活动；另一种是改变活动方案，或改变工作方法。可以看出，风险回避是一种消极的防范手段，有些迫不得己的意味。因为回避风险虽然能避免损失，但同时也失去了获利的机会。所以，在选取风险应对措施时最好慎用风险回避这种防范手段。

3.2风险控制

风险控制是指在风险事件发生前、发生时及发生后，采取的降低风险损失发生概率，缩小风险损失程度的措施。根据风险控制目的，风险控制可以分为风险预防和风险抑制。前者以降低风险损失发生概率为目的；后者以缩小风险的损失程度为目的。风险控制从主动采取预防措施入手，消除和减少风险隐患，降低损失发生频率和损失程度。因而，它是一种积极的风险管理措施。由于风险控制措施成本低、效益好，不会产生不良后遗症。因此对于房地产开发过程中的种种风险，应优先采用风险控制措施。

3.3风险转移

风险转移是指开发商在开发过程中，有意识地将自己不能承担或不愿承担的风险转嫁给其他经济单位承担所采取的措施。风险转移与风险回避不同，它不是放弃或中止项目开发，而是将开发活动中风险可能所致损失的法律责任转嫁给他人承担。风险转移也不同于风险控制，它不像风险控制那样是直接调节风险因素达到降低风险损失概率和程度，而是将风脸转移出去而间接达到降低自身的损失程度。

风险转移的主要途径有合同、保证、期货和保险。合同形式有固定总价合同、成本报酬合同、单价合同等；保险有财产保险、责任保险和人身险。各种合同的对开发商和承包商的风险影响程度不同，开发商可以根据项目的情况，采取适当的合同形式，合理转移风险，参见表1。

风险转移一般在以下情况下采用：（1）风险的转移方和被转移方（风险接受方）之间的损失可以清楚地计算和划分，否则双方之间无法进行风险转移；（2）被转移人能够且愿意承担适当的风险；（3）风险转移的成本低于其他风险管理措施。

3.险自留

风险自留是房地产开发者自己承担风险事件所致损失。在房地产开发中，对一些无法回避，难以控制和转移的风险，或因冒该风险可能获得较大利益时，在不影响开发者根本利益、大局利益的前提下，常采取风险自留措施。风险自留可分成两大类：计划性风险自留和非计划性风险自留。计划性风险自留是主动风险自留，其具体措施有：（l）自己保险；（2）专属保险；（3）损失摊销；（4）借款补偿；（5）自负额保险。非计划自留是被动自留，通过风险应急准备金来应对。风险自留对策应与风险控制对策结合使用，实行风险自留对策时，应尽可能地保证重大项目风险己经保险或实施了风险控制计划。风险自留对策也应与保险对策相比较，以便做出更利于节约风险管理成本的决定。

3.5风险利用

风险利用是指开发商利用人们惧怕风险、追求安全的心理，通过参与确实存在风险的开发活动，依靠自身扎实的风险管理工作，兴利抑弊，谋求自身最大收益的行为。风险利用是风险管理的较高层次，对风险管理人员的管理水平要求较高，必须具有丰富的项目经验，娴熟的技巧和高度的应变能力，才能对风险的可利用性和可利用价值进行分析，有效利用。例如在当前的土地市场化的条件下，经营性土地必须通过招拍挂的方式取得。但是有些精明的房地产开发商却另辟蹊径，从土地一级开发入手，通过争取某地块土地一级开发的开发权，为获得二级开发权打基础。因为如果进行了土地一级开发，就从某种程度上提前对土地的相关信息进行了了解。在进行土地进入二级市场上市交易时具有先天的优势，获取二级开发权的几率就更大。即所谓的“曲线拿地”，就是很好地利用了政策风险。4房地产开发项目全面风险应对中注意的问题

4.1制定风险应对计划应具有针对性

风险应对计划的制定是风险管理的关键环节，由于项目的独特性和唯一性，在制定应对措施时不可能照搬现有的模式，必须根据项目自身的条件和项目风险识别、评估的结果，提出有针对性的解决方案。同时在制定应对计划时必须克服侥幸心理，为了减少费用支出，不对风险做有效的防范。

4.2注重应对管理方法的组合

无论是风险控制、风险转移还是风险自留等，每种风险应对措施都有它的局限性，面对复杂多变的风险，应注重多种方法的组合，根据项目的具体情况做出多种方案，按照优先级进行排序，避免单一方案无效带来的措手不及。

4.3注意应对管理的经济性

为了避免或减轻风险获取较高的回报，必须付出一定的代价。但是本着节省的原则，有必要对应对措施的有效性和经济性做一个综合评估。比如在应对不可预测的风险时，往往可以采取保险或风险自留的方法，但是哪个方法更

经济有效呢，就可以根据投保的费用和风险预留金的支出做一个比较，从而选出更加经济有效的措施。

参考文献

［1］陈蕾.当前房地产宏观调控政策特点及政策效应思考［J］.中国城市经济，2007，（8）.

篇（6）

中图分类号：F293文献标识码： A

1. 新时期房地产开发的风险

1.1国内局势变动，政策方向调整

众所周知，土地的所有权归国家所有，因此，房地产公司要想对房地产予以开发，就要先取得土地的使用权方可进行房地产的开发活动。而我国对土地的使用有着严格的规定，所以，房地产企业在房地产开发过程中，首要的风险就是如何取得土地的使用权。其次，国内局势的变化，政策方向的调整。房地产的开发与周边环境，国内经济发展等都有着密切的关系。因而政府对房地产行业的发展变化十分的重视，并且针对不同的需要调整房地产开发的政策与管理。

1.2项目分析不合理，经济环境难把握

在房地产开发之前，企业往往会对开发项目进行全方位的分析，明确开发的内容以及潜力等。在对项目进行分析时，若房地产企业没有对项目的各方面予以综合考虑，极易使房地产开发工作埋下不必要的隐患。在实际的工作过程中，常见的项目分析不合理包括以下几类情况。其一，对项目资本把握不正确。其二，融资渠道狭窄，难以满足融资需要。其三，无法预见房地产开发中可能出现的问题，造成房地产开发工作中的风险增加。此外，未对经济环境予以有效把握，也是造成房地产开发风险的原因之一。

1.3经营策略有偏差，市场定位不准确

企业要想得到长足的发展，首要条件是制定切实企业的经营策略，如果企业的经营策略出现偏差，那么经营过程中的风险就不断增加。经营策略对于房地产企业的发展更是极其重要，在房地产开发之前，企业会制定出完备的经营策略以指导房地产企业的发展。而这些经营策略出现偏差，直接会导致房地产开发工作的失败。同时，房地产开发公司也应明确自身在市场中的定位，从市场定位的角度出发，对房地产企业予以全面完善。

1.4房产质量不达标，安全管理不到位

房地产开发最主要的问题就是保障房屋建筑的质量。因此，质量问题是房地产开发公司关注的重点之一。与房屋工程质量有关的包括工程的设计及工程的施工，其中，工程设计不合理、不科学会导致整个房屋建筑工程质量的下降。而房屋建筑工程施工质量难以保障，将对其今后投入使用的功能性等产生影响，致使劣质房屋的出现。安全问题是工程施工中的关键问题，在施工中但凡出现安全事故，不仅会对房地产开发企业带来负面影响，同时还可能对施工人员的生命安全造成威胁，因而安全问题也是房地产开发中所存在的一大风险。

1.5 资金控制不到位，经营管理有缺陷

资金控制问题是房地产开发过程中经常遇到的问题。由于房地产开发需要大量的资金投入，因此在房地产开发的过程中，一旦资金供应出现断裂的不良现象，就导致整个房地产开发项目的停滞。除了资金链供应不到位外，工程施工成本预算不准确，工程施工进度难以高效控制等，均会使得房地产开发公司的工作受到负面的影响。同时，鉴于房地产开发工作是一项长久而复杂的工作，因而需要强有力的监督与管理，而当前诸多房地产开发公司由于工作重心设定的不同，造成房地产经营管理上出现缺陷。

2.房地产开发风险管理的流程

2.1风险识别

风险识别是房地产开发商针对开发的不同阶段，在风险事故发生之前预测风险，对风险进行分析。风险预测，是开发商通过可行性研究，了解客观存在的各种风险，寻找可能导致风险事故发生的各种因素；分析风险，是在风险预测的基础上分析风险可能带来的后果，为减少和预防风险的发生拟定方案。风险识别作为风险管理流程的第一步，是风险管理的基础和关键。

2.2风险评估

房地产开发的风险评估是在对风险识别的基础上，分析项目存在的弱点、面临的威胁、可能发生风险的概率、以及风险可能造成的负面影响程度。在房地产开发过程中，为减少投资失误和风险，需要编制项目投资风险评估报告。在编制报告的过程中，通过搜集丰富的资料和数据，对开发项目的风险进行定性和定量的分析，将风险按照高低程度排序，编制风险列表进行专题研究。根据风险评估的结果，开发企业要采取相应措施规避风险。

2.3风险控制

房地产开发的风险控制，是投资主体在项目的开发过程中自觉控制风险，根据情况变化进行风险管理策略的调整，主动对风险进行控制。风险控制是风险应对计划修正和提高的过程。随着开发项目的展开和深入，管理者要及时发现新出现的风险，关注由于时间变化引起风险发生的新变化，不断调整方案，重新对风险进行识别、评价，修订应对措施，从而保证风险管理达到预期目标。

3.加强房地产风险管理的措施

3.1重视可行性研究

可行性研究是开发商对拟开发项目通过科学的分析，评价项目的可行性以及风险系数，是房地产开发项目前期活动中不可缺少的阶段。评价房地产开发项目是否具有可行性，开发商要研究宏观经济发展形式，在国家相关法律、政策等条例的许可范围内，根据当地房地产市场的供求需要，预测开发项目的成本、需求量、售价等，从而确定出计划投资项目的类型、规模、销售渠道。由于未来具有很多不确定因素，因此可行性研究阶段也是蕴藏风险最多的阶段。在这个阶段，对风险的评估是否客观准确，直接影响到开发项目的成功与否。

3.2选择最佳开发区位

开发项目区位的选择对房地产开发起着举足轻重的作用。通常从这几个方面进行最佳开发区位的选择：项目所处的具体地理位置；项目所在地的交通、商贸状况及水电通达情况；项目所处区域未来的发展情况等。另外，房地产开发项目的类型不同，其区位价值的决定因素就不同。如住宅项目要考虑交通是否便利，附近是否有学校、超市、医院，治安是否良好等，消费者对地段、位置、朝向等也有要求；写字楼则要求位于城市金融商贸的中心区；商铺要考虑地段的增值潜力、商业氛围等。开发商还要密切关注未来环境变化对开发项目的影响，在项目建成后确保此区域项目的价值不会下降。另外有些区位现在不理想，但城市的发展会使该区项目建成后有较高的增值可能。

3.3推进企业的科学化、规范化、法制化管理建设

房地产企业要用科学、严格、规范的标准要求自己，通过加强风险知识的系统培训，强化员工风险管理意识，加强对现行法规和企业制度的学习，提高从业人员对“违法、违规”行为的识别能力，能有效减少职工由于工作的盲目性带来的法律等风险。

3.4建立具有职业化的管理体系

房地产企业应该加强企业的科学化、职业化、法制化管理模式，逐步实现企业资金的统一化、制度化、程序化管理，制定具有企业标准、工作程序和工作流程的标准化流程模式，建立现代的企业管理制度和管理程序，用质量管理的八项原则规范企业管理行为。用规范化的管理体系，用标准的工作膜式、工作流程程序、制度规范职业行为，使得每项工作都有据可循，也就减少了不确定性和盲目性带来的风险。

结束语

在房地产开发过程中，房地产开发企业存在大量的风险，对房地产开发工作极易带来不良影响。因此，要结合实际环境，选择合适的位置和物业类型，把握良好的开发时机，制定风险管理流程，并作好风险预算，将风险降到最低，从而保证房地产开发企业的经济效益。

参考文献：

篇（7）

［中图分类号］F293 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2011）36-0029-01

1 商业房地产开发流程

在国内的一般性教科书上,根据中国的国情和实际情况,将房地产开发分为可行性研究、前期工作、建设实施、营销和服务等4个阶段。按照国际上传统的经典房地产著作,一般将房地产开发分为以下8个阶段：提出投资设想、投资设想细化、可行性研究、合同谈判、签署正式协议、工程建设、竣工投入与资产管理。

2 房地产项目供应链管理研究

依照上述两个房地产开发模型并基于对其的分析,结合供应链管理理论,建立如下图所示房地产项目供应链管理模型。

房地产项目供应链管理模型

2.1 模型基本说明

该模型不是直线供应链,而是横向和纵向交叉的网络供应链模型,决策、计划和营销不仅是供应链中的一个环节或流程,而且这个流程对其他3个流程始终产生影响。4个流程在职能内容上是紧密相关的,不仅互为补充,而且在一些情况下甚至是互相渗透的。所以,4个流程虽处在供应链上的不同位置,但是它们之间互相“牵引”,形成了一个有机的管理创造系统,从而生产出符合市场需要的有价值的房地产产品。

2.2 模型的四个基本流程

模型包括4个基本流程模块：决策、计划和营销，土地和资金的获取，工程建设管理和运营管理,其中，土地和资金的获取，工程建设管理和运营管理这3个流程通过决策、计划和营销这个流程进行协调和统一。

决策、计划和营销：指的是商业房地产项目开发的整体决策和营销管理活动,包含开发方式的决策,产品创意,开发流程与合作伙伴的确定,销售策略的制定等,其中也包含支持性的运作管理,如：确定商业房地产房型结构,布置方式和数量,具体开发计划进度,销售方式等。

土地和资金的获取：指的是土地和资金的获取方式。土地的获取主要是根据土地出让方的要求来决定；资金的融通更加复杂,随着我国金融市场的完善,资金来源渠道的多样化,采用何种方式获取资金是房地产企业亟待研究的问题。土地和资金可以看做是房地产产品的“原材料”,如何“采购”至为关键。

工程建设管理：指的是项目的勘察、规划设计和工程施工管理。勘察包括地形测量、工程地质和水文勘察；规划设计包括项目的整体布局,造型选择,与周边配套设施的结合,施工图设计等；施工包括施工单位、监理单位的选择,质量、进度和资金的控制,竣工验收和移交等。相对来说这个流程技术性最强,也比较容易控制。

运营管理：可以用四个统一来概括,就是统一招商、统一营销、统一服务监督和统一物业管理。这个流程处于整个流程的末端,但远不意味着结束。商业房地产开发的价值不仅体现在房地产产品的制造上,而且很大一部分体现在对项目的管理经营上,所以运营管理流程是非常重要的。

3 房地产企业供应链管理研究

随着市场的成熟、资源的紧缺和竞争的加剧,开发商若想可持续发展则必须根据企业和环境的特点,去发现、挖掘、整合内部资源和外部资源,运用供应链管理理论培育自己的核心竞争力,通过建立战略联盟的方式处理好合作伙伴相关行业关系,使得整个房地产开发流程的系统优化以达到控制和降低成本的目的,成功获取核心竞争力。

3.1 建立房地产企业供应链管理成本控制系统

按照房地产开发流程从商品房的形成到向用户交付使用商品房需经过商品房生产准备、商品房生产和商品房销售三个阶段,通过供应链进行成本管理,开发商在不同的阶段成本控制侧重点应有所不同。为了便于成本分析,简单地把商品房建造前后作为划分界限,将整个房地产供应链划分为上游、开发商核心企业和下游,成本也相应划分为上游成本、开发商内部成本和下游成本,进一步细化得出房地产开发企业的供应链成本控制模型。

供应链成本控制的最终目标就是控制用户成本,使其尽可能最小化来获取最大利润,以较低的成本向用户提供同等的价值或以同样的成本向用户提供更多的价值,特别是有助于实现用户所看重的核心价值。最有竞争力的房地产企业供应链不仅应使项目总成本优化,而且使房地产企业核心竞争力的特征体现在用户看重的核心价值上,还要体现在商品房保值、增值和对用户新需求的预测、识别和满足上,从而使房地产企业获取持续竞争优势基础的核心竞争力。

3.2 做全程供应链的管理者

全程供应链管理的实质就是为了快速响应客户的快速变化,有效缩短客户到供应商的响应周期,从而迅速并准确的满足客户的个性化需求。全程供应链管理重新进行了供应链的分工,合作、风险分担、利益共享的经营模式,企业的工作重心转移到整合供应链内部资源,判定供应链的内部分工标准,分配价值活动,传递需求信息,制定供应链管理的整体战略。

开发商主要是通过土地取得、市场分析等措施而取得投资收益。在市场竞争环境中开发商必须通过与房地产供应链的各组成部分进行讨价还价,从而取得本身利益的最大化。随着土地供应的市场化、房地产市场竞争的激烈化,市场逐步向买方转化,房地产企业在继续依靠供应链内部的优势地位获得利润的基础上,需要向满足消费者日益变化的个性化需求转移来保证既得利益不受损害。这就要求房地产开发企业转变思维和经营方式,站在全程供应链管理者的角度,从房地产供应链的内部竞争转向与其他房地产供应链的竞争,与设计商、承建商、供应商以及通往最终客户的下游环节结成伙伴关系。

参考文献:

篇（8）

中国房地产开发企业应全面的审视自身能力，并通过管理转型来应对未来的挑战，其核心可以体现为11个重要管理主题的转换，从“依靠资源获取效益”向“资源获取与管理出效益”转换，从“单一融资渠道”向“多元化融资渠道运作”转换，从“依靠营销提升品牌”向“营销与服务和质量提升品牌”转换，从“缺乏产品标准”向“建立标准化产品体系”转换，从“一次性客户交易”向“关注客户忠诚”转换，从“诸侯式管理”向“整合的全国性企业”转换，从“单项目资源”向“集团整体资源利用”转换，从“依靠个人和小团体能力”向“体系化管理能力”转换，从“专业能力”向“专业化管理能力”转换，从“依赖政府关系型和公关型人才”向“职业化、专业化管理团队”转换，从“缺乏和分散的信息系统支持”向“全面整合的信息系统支持”转换。

九大建议助力房地产开发企业打造核心能力实现管理转型

针对以上挑战，*提出九项具体管理转型措施，帮助中国房地产开发企业从战略管理、体系化管理控制及执行保障三个层面打造九大核心能力组合体系。

(一)重新审视和制定战略布局，提升战略布局能力

房地产开发企业必须定期和不定期地重新审视和确定原来的企业战略布局，依据战略目标方向做好空间、时间和方式的平衡布局，并结合未来发展环境、企业自身的资源实力、产品定位特点、管理运作水平、目标倾向区域市场以及消费者需求等情况进行综合分析考虑。

房地产开发企业提升战略布局能力必须要能洞察社会发展趋势，不仅要从房地产市场态势来做决策，更要具备全国和全球化视野。

(二)提升金融资本运作和品牌运作能力

房地产开发企业要大力提升金融资本运动能力并充分考虑几个重要方面：开拓多员化融资渠道并合理运作资金，同时吸纳更多专业人士提升金融资本运作能力。

打造良好的内部管理体系，通过大力提升产品质量和加强房地产开发的售后服务管理，提升企业品牌运作能力。

(三)发展产品研发与创新能力，为企业高效的内部管理和快速发展打下坚实的基础

基于企业战略布局方向和对市场及客户需求的深入把握，持续创新设计出满足消费者需求和自身能力的标准产品体系。同时将产品研发与创新与每个项目的市场研究及策划工作有效联动起来，通过每个项目经验和知识的不断积累完善企业的标准产品体系，最终做到产品研发与创新的良性循环。房地产开发企业可通过多种激励手段和建立机制平台激发企业的创新热情和能力，以做到持续创新。

(四)强化客户需求分析，确保项目策划水准和成功

将内部资源配置的重心转向市场与客户需求的调查研究和分析工作，从战略发展的高度对市场研究与开发策划能力加以系统的培育和强化，以确保项目策划的水准。

(五)设计高效的“管理和运营模式”，充分发挥集团、项目及各专业的管理职能

分为集团管理模式设计、项目管理模式、专业管理模式设计三个方面。集团管理模式设计要能清晰阐明集团与区域业务单位和项目管理团队之间的关系，重点关注如何创造集团价值;项目管理模式设计，要能清晰界定专业职能部门与项目间的业务协作关系及责权利关系，重点关注如何创造项目价值;专业管理模式设计，要能清晰地阐明企业各专业职能如何具体运作管理，重点关注专业能力和专业化管理能力的打造。

(六)从规范化流程设计开始，逐步迈向精细化运营管理

房地产开发企业内部流程管理应该体现规范化，标准化和体系化。在业务流程规范化设计的基础上，逐步迈向精细化运营管理。整个流程设计体系要能从零级流程一直到企业的四级流程，逐步细化，形成一整套从规范化到精细化的流程管理体系。

(七)建立科学的绩效管理体系，确保企业战略目标的实现

房地产开发企业要重视并建立科学的绩效管理体系，确保企业战略目标。科学的绩效管理体系由绩效管理基本原则、绩效管理载体、绩效管理步骤和绩效管理驱动四部分组成。

(八)持续发展高水平人才队伍，确保战略与管理的有效执行

房地产开发企业需要通过实施人才战略、优化企业人才环境、创新企业选拔和用人机制以保证高水平的人才队伍，逐步转变人才队伍结构。同时，人才队伍要注意从依赖个别核心人才向增强企业人才团队能力转变。

篇（9）

中图分类号： F293.33文献标识码： A

房地产业在我国如火如荼的发展来源于方方面面，在房地产行业中开发时行业发展的原动力。房地产业的健康发展事关国民经济全局的发展,不仅能改善投资环境,改善居民的生活条件,还能拉动建筑、建材、化工、家电等众多相关产业的发展,同时维护社会的稳定,是一个具有高度综合性和关联性的行业,是国民经济中各行业相互集中、相互联系的重要枢纽气已成为我国国民经济的支柱.产业。

一、房地产开发阶段划分

对于项目生命周期阶段划分的论述,将房地产开发项目划分为四个阶段,即前期策划和决策阶段、设计和计划阶段、施工阶段、租售和物业阶段。

(1) 前期策划和决策阶段

这一阶段的工作内容包括两部分:一个是投资机会的研究,另一个是项目立项。在项目开始阶段,开发商往往要对拟建项目,包括拟建项目地块的信息进行广泛的市场研究,包括对项目所在地政策环境、宏观经济环境、自然环境、市场环境等方面进行研究分析,确定项目开发或建设的目标。在市场研究报告的基础上,开发商要根据拟建项目的规模进行投资估算及价格趋势预测,分析项目的投资可行性:同时要对项目的工程方案和技术标准规范进行论证,分析项目的技术可行性。

(2) 计划与设计阶段

计划与设计阶段的主要工作是对项目进行规划、设计、造价预算、计划安排。规划设计任务一般由设计单位来完成,并由建设单位的规划部门进行控制和决策。幵发商向设计单位提供规划设计任务书,提炼出设计要点,并与设计单位深入沟通,明确设计意图,确定规划设计重点。规划设计一般分为三个阶段:方案设计、技术设计和施工图设计。

(3)施工阶段

房地产开发项目施工阶段工程量大、涉及面广、影响因素多,该阶段评价项目成功标准主要围绕“铁三角”(成本、工期、质量)标准展开,除此之外,还有合同管理和安全性相关的标准。

(4)租售和物业阶段

在房地产开发项目施工阶段后期,项目就进入了租售阶段。租售阶段是房地产开发企业收回投资并赚取利润的重要环节。租售阶段房地产开发项目的成功标准主要围绕项目是否使房地产开发企业获利这一角度展开。

二、房地产开发管控策略

2.1 明确企业部门职能,建立有效的组织结构

组织结构设计是企业以实现发展战略为目的所进行的一项企业管理基础性的工作,对于整个企业的管理具有重要作用。在房地产开发企业中,组织结构设计是将构成组织的各个要素进行排列组合,以明确企业的管理层次,理清企业各部门各岗位的职责以及相互合作的关系,促进企业战略目标的实现。

2.2 加强企业流程管理,重视企业流程再造

房地产开发企业要在激烈的市场竞争中取得优势,要不断适应外在环境的变化,全面了解客户的需求,并且最大限度的满足客户的需要,这就需要企业不断改革和创新,将以职能为核心的企业,改造成为以流程为核心的企业,实现企业管理和业务流程的再造。企业流程再造对于扩大企业规模,提升企业品牌价值具有指导作用。

2.3 以绩效管理、目标管理为基础为流程管理提供保障

1)绩效管理、目标管理及流程管理之间的关系

绩效管理、目标管理及流程管理之间有着很多联系,它们之间互相作用、互相影响。绩效管理首先需要确定目标,而目标又通过流程来实现。流程管理同样需要确定流程的目标,而目标的实现程度又反映了流程本身的绩效。因此绩效管理、目标管理及流程管理实际上是相辅相成的。绩效管理是流程管理的基本保障,流程管理是绩效管理的基础。可以说,如果绩效管理不跟流程运作紧密结合起来,如果不将流程清晰地与岗位的关系相对应,不将流程的目标准确地分解到相关岗位,那么,绩效管理将会失去它的真正意义,流程管理也会由于没有评价监控系统而被束之高阁、无人关注,公司目标的实现将大打折扣,直接影响公司目标的实现,影响公司健康和可持续发展。

2)绩效管理的意义

通过基于战略的绩效管理体系,可以衡量流程的效率,同时也为流程的有效运作、有效执行提供了基本保障,进而确保企业的绩效水平,使企业获得持续的竞争优势,保障企业战略目标的实现。岗位责任体系是实现公司发展战略及部门目标的基础管理保障,其指导思想就是以引导并推动岗位工作沿公司战略轨道前进为出发点,激励岗位工作,体现岗位价值,促进岗位工作效率,提高工作效果。岗位绩效考核就是保障岗位取得良好的绩效,保障流程的有效执行,通过理顺流程来分清流程节点,确定工作流程流经部门具体岗位,并由具体岗位来实现各流程节点的工作;通过界定流程节点来明确工作内容。

3)实施绩效管理时,应与流程管理有效的紧密结合起来

绩效管理过程中很重的一项工作是要确定绩效管理的目标,对企业确定。企业的目标,对部门确定部门的目标,对流程要确定流程的目标,对员工要确定员工的目标,如何确定这些目标,以及如何将组织的目标有效地分解到各流程、部门及员工,以及如何确定目标的层次是绩效管理中最关键的过程。

三、房地产开发运作流程

为规范公司房地产开发活动,完善和落实公司房地产开发矩阵式管理运作模式,制定了公司房地产开发业务流程管理办法。本办法适用于公司房地产项目的开发过程。整个房地产项目的开发管理,按照由四个中心与项目部共同参与的矩阵式管理流程来运作。投资策划中心负责项目的可行性研究、制定《项目整体计划》、负责项目前期策划、方案设计、经济技术初评、经济技术评估,参与初步设计和施工图设计评审,对《项目赢利及成本目标》、项目建设中重大设计变更进行审核,提交《项目赢利成本分析报告》。

工程管理中心参与项目可行性研究、前期策划报告和方案设计、初步设计、施工图设计的评审,经济技术初评、经济技术评估,负责内部组织的大额工程及采购项目招标,负责大额工程及采购项目的标底编制,对工程现场巡查,对《项目成本管理计划》、《项目招标方案》、项目建设中重大设计变更进行审核,提交《项目工程报告》。房产营销中心参与项目可行性研究、前期策划报告和方案设计、初步设计、施工图设计的评审,负责制定《营销推广方案的细化和调整》,对项目定价、营销费用、销售实施方案等进行审核,了解销售动态,提交《项目营销报告》。

客户服务中心参与前期策划报告和方案设计、初步设计、施工图设计的评审,负责物业管理公司的招投标,审核合同文本,对入伙和客户服务工作进行指导,了解客户投诉处理情况,提交《客户满意度调查报告》。项目部参与项目前期策划、方案设计,负责项目在当地开工建设所需的各项法律手续,负责编制《项目建设工程实施计划书》,负责初步设计、施工图设计、景观设计,勘探测绘及监理方的选择和实施,负责拟定《项目赢利及成本目标》、《项目成本管理计划》、《项目招标方案》,负责由政府组织的工程及采购项目招标、较小金额工程及采购项目招标、工程现场管理、工程结算、项目销售、入伙、客户服务等,提交《项目管理报告》。

结语

在我国,房地产业具有巨大的刚性需求,从总体上看,供需两旺。但是房地产行业竞争激烈,同时面临着投资大、周期长的风险,如何确保房地产开发项目的成功,不仅关系到房地产开发企业的发展,同时直接影响到人民生活环境和生活水平,还关系到国家的工业化、城市化进程。

参考文献

篇（10）

中图分类号:F224.0 文献标识码:A

一、作业成本法概述

作业成本法简称ABC法,是以作业作为间接费用分配的基础,以作业为中心,通过对作业成本的确认和计量,对所有作业活动跟踪反映,消除“不增值作业”,改进“可增值作业”,从成本产生的源头入手,分析成本发生的前因后果,按成本动因的多标准分配,提高了成本计算的准确性,引导管理人员将注意力集中在成本发生的原因及成本动因上。其计算思路是:产品消耗作业,作业消耗资源,根据生产费用发生的原因汇集到作业,并计算出作业成本,再按产品生产所消耗的作业量,将作业成本计入产品成本。强调费用支出的合理有效性,而不论其与产出是否直接相关,就一个制造中心而言,所有的费用支出只要是合理有效的,都是对最终产品有益的支出,就应计入产品成本。通过对作业成本的计算和有效控制,克服传统成本法中间接费用责任不清的缺点,并且将以往不可控的间接费用在ABC中变为可控。ABC法不仅能精确地计算成本,解决共同成本的分配问题,更是一种以价值链分析为基础的、服务于企业战略需要的一种现代成本管理方法。目前,作业成本法已在西方国家得以广泛认可与实施。

二、作业成本法在房地产开发中的应用

房地产开发项目的直接费用比率下降、产品多样化及异质性等特点符合作业成本法的应用前提。作业成本法在房地产开发中的应用,主要体现在以下三个方面:

1、准确核算开发成本。现行房地产开发企业忽视开发间接费用的核算。一般是将各开发间接费用项目金额汇总,按直接开发成本比例法或预算造价比例法分配计入单位产品开发成本。上述间接费用核算方法的弊端为:一是各开发项目本身产生的间接费用不平均,其核算出的成本不合理、不真实;二是间接费用反映到项目产品成本上后,无法准确追溯回来,也无法找出间接费用实际的发生动因,从而无法有效地对间接费用进行控制。

考虑到作业成本法能使间接费用的准确分配,可以将作业成本法引入到房地产开发成本核算中,具体步骤如下:①根据房地产企业的实际特点,以房地产开发过程中各工序为基准划分各项作业,建立作业中心,确认房地产行业开发过程中发生的各项间接费用,如折旧费、修理费等,注意选取影响较大的间接费用项目;②针对房地产开发过程中各项间接费用的发生背景,结合开发实际,找出各项成本动因,是成功实施作业成本法关键的一步,并建立作业成本库及其成本动因分析表;③确定成本分配率,汇集各项作业成本费用,并分配记入各开发产品成本。计算公式为:某作业成本库分配率=某作业价值合计/某作业动因总量;间接费用分摊成本=某作业成本库分配率×被某开发产品耗用成本动因数量,将分配某开发产品的各作业成本库分摊成本与直接成本合并汇总,计算得出开发产品的成本。

2、流程再造。房地产业和其他行业相比,其流程的柔性更强、弹性更大、受项目所处环境变化的影响大、在项目开发过程中不确定的因素或偏离当初预测发生的情况较多,即使相同类型的项目,由于其资金、地域、管理能力等的差异也会存在千差万别的流程。所以,作业成本法在房地产业应用将具有更广阔的前景。作业成本管理是一个基于流程的动态系统,通过价值链分析房地产开发全部价值活动,完整地认识和把握开发全过程的主要成本动因,明白整个流程中的主要活动、次要活动、必需的活动和多余的活动,从而将作业细分为增值作业和不增值作业,对于不增值和低效作业,房地产企业应在开发过程中予以剔除,横向对比竞争对手价值链和纵向对比行业价值链,并对作业进行联系、整合、选择等处理,协调组织内部的各项作业使各项作业之间环环相扣形成较为理想的作业链,保证每项必要作业都以最高效率完成,保证企业的竞争优势,改善成本构成和提高作业的质量及效率,打造企业核心竞争力。

房地产开发流程再造的步骤如下:①绘制现有开发流程图,描述流程中的活动;②借助鱼刺图等工具发现现有开发流程中存在的问题,按照问题的重要性,确定解决问题的优先顺序;③寻求解决问题的方法,由专人负责实施;④评估实施结果,修正解决方案,重新实施;⑤进行下一个问题的解决;⑥进行新一轮的流程分析,使整个房地产开发流程更精练,各环节自然衔接,运转自如。通过流程优化重组,结束部门之间繁琐的文件传递和工作交接,减少审核和监督,提高房地产开发流程的运转效率。

3、作业分析。对房地产开发企业流程进行再造后,进一步对流程中的各个作业进行分析,即通过对作业的识别与计量、资源费用的归集与确认、成本对象消耗作业的确认与计量、成本费用的归集等步骤,分析评价作业的有效性和增值性,以提高作业效率、减少资源消耗、增加产出价值。具体来讲,对各作业进行作业动因分析、资源动因分析和作业间的综合分析。作业动因分析的目的在于揭示实际成本与计划或目标成本的差异,了解成本形成过程及发生的原因,从而对间接费用进行成本控制,在房地产开发过程中,作业动因有产品产量、工时、企业的生命周期等各种变量因素。资源动因反映了作业中心对间接资源的耗用情况,将间接成本按资源动因分配到各房地产开发业务中。通过分析各作业中心所用资源,对产品所耗资源进行全面而详细的追溯,能有效地减少资源浪费,提高资源利用效率。作业动因分析与资源动因分析仅是针对某个作业中心,为了有效控制建设各阶段的成本,还必须进行作业间的综合分析,保证各作业中心能合理衔接,无重叠现象。这样,整个作业链才能形成强大的合力,如项目前期作业可以分为:土地征用及拆迁、报批报建、规划设计等工作,应对该阶段的工作合理排序,保证该阶段目标的完成。

因此,作业分析能进一步消除流程再造后的不增值作业与无效耗用的资源,促使损失、浪费减少到最低限度,提高决策、计划、控制的科学性和有效性,进一步优化已经形成的作业链,降低房地产企业开发成本。

三、房地产开发中应用作业成本法应注意的问题

本文仅仅就ABC法在房地产企业成本管理方面的运用进行研究,在实际操作中,还应注意以下问题:

1、考虑房地产企业自身情况。我国房产行业与先进制造行业相比,其运用先进科学技术的领域并不是很突出,因而开发间接费用不如一些先进制造企业明显,但从综合方面来看,ABC法的实施是可以带给房产行业如前所述的益处。鉴于此,各房地产企业应根据企业自身的生产特点、经营环境、成本特点和项目流程特点来实施ABC法。可以从关键作业中心开始,逐步推进,发现实施过程中的问题,不断学习、摸索,再运用到整个房地产开发流程,同时注意吸收其他行业企业的经验与总结。

2、准确成本追溯与分配。ABC核算应注意追溯于特定成本动因、成本合理分配于特定成本对象。在房地产开发中,不仅存在某一项工作可能存在多个成本动因,如何来合理有效地选择成本动因;亦存在某项特定成本并无直接联系,仍将间接成本分配给无关联的对象,这些问题都值得进一步探讨。

3、注意重要性原则。房产企业间接费用杂而多,各项费用金额有大有小,获取各项费用数据本身的花费有多有少,应依据重要性原则,选择某些经常发生的、额度较大的费用进入ABC核算体系。

4、要在房地产企业中成功实施ABC法,还应特别关注管理上层的支持、信息技术力量的强弱以及与财务、预算系统的集成等。

(作者单位:重庆大学建设管理与房地产学院)