不动产登记规划汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇不动产登记规划范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

篇（1）

实践中，部分房地不动产权利人办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记、拿到不动产权属证书后，由于各种原因，要求办理同一宗不动产的分割登记，将持有的不动产权属证书分割为两本或多本证书，或者要求办理该不动产与相邻不动产的合并登记，持多本不动产权属证书要求合并为一本。但申请人往往不能提供不动产分割或者合并的批准文件，而单纯要求登记机构直接办理不动产分割或者合并登记，给登记机构造成很大压力。

事实上，2012年下发的《国土资源部关于规范土地登记的意见》（国土资发〔2012〕134号）中提出了“土地以宗地为单位进行登记。宗地应当依据合法的土地权属来源材料，结合实际使用情况，按照地籍调查程序划定。……宗地一经确定，不得随意调整。宗地确需分割、合并或调整边界的，应经国土资源主管部门会同有关部门同意”的要求，2014年国务院《不动产登记暂行条例》第八条也规定了“不动产以不动产单元为基本单位进行登记”。办理相关首次登记时，划分不动产单元是以国有建设用地使用权出让合同、项目规划建设批准文件等作为依据的，登记机构无权随意确定、改变宗地和不动产单元范围，且按登记要求原则上按不动产单元核发一本单一版不动产权属证书。因此，办理不动产分割或合并登记也应以不动产分割或合并的批准文件为前提和基础。

按照不动产登记的概念和内涵，不动产登记是一种记载行为，因此，无论是同一权利人分割或合并不动产，还是因为不动产的部分转移需要分割或合并不动产，均需提交相应的分割或合并的权属来源材料，以作为登记机构记载的依据：土地的分割或合并需要提供相应的用地批准文件，房屋的分割或合并需要提供相应的规划批准文件。为妥善解决实践中的此类问题，天津市在制定《天津市不动产登记条例》时，在第二十七条、第二十八条将“同一权利人分割或者合并不动产”“不动产分割、合并导致不动产权利发生转移的”纳入申请变更登记、转移登记的情形，并在第三十四条、第三十五条等对申请材料进行了规定，如第三十五条规定应当提交“有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件”。我局在制定《天津市不动产登记规范》时，也在相关变更登记、转移登记章节做出了“同一权利人分割或者合并不动产的，应当按照有关规定提交相关部门同意分割或合并的批准文件”以及“不动产分割、合并导致权属发生转移的，提交分割或合并协议书以及有权部门同意分割或合并的批准文件，或者记载有关分割或合并内容的生效法律文书”的规定。也就是说，权利人申请不动产分割或合并登记的，需先行办理相关规划、用地分割合并手续，作为办理变更登记、转移登记的要件。这样，减少了登记机构和工作人员的自由裁量权，在两个环节实现了不动产管理范围的一致，切实加强了对权利的保护以及对不动产开发利用的管控。

二、关于房屋规划建设范围与登记衔接问题

与上述权利人主动要求调整不动产单元范围的情况有所区别的一类问题是，房屋规划建设范围与宗地管理范围发生冲突。经常出现的是分宗供应的土地统一实施规划的问题，分宗供应的相邻宗地，权利人虽为同一权利人，但土地用途不同、建设用地使用权终止日期不同，规划部门在实施规划时却按照一宗地进行了规划，导致有的建筑物同时占压两宗地，无法办理建设用地使用权和房屋所有权首次登记。

例如，某单位持其建设的综合楼项目的国有土地使用证、综合楼项目规划建设批准文件，要求办理房地统一的不动产首次登记。登记机构发现，当事人先办理了该不动产的土地登记，登记为两宗地，土地用途分别为机关团体用地、住宅用地；之后经规划部门批准建设了综合楼，同时占压上述两宗土地，而住宅宗地部分已给购房人核发了房地产权证。又如，一房地产开发企业先分别办理了两宗相邻土地的不动产登记，取得了两本不动产权属证书，土地用途均为城镇住宅用地，土地使用权类型均为出让，终止日期分别为2078年8月5日、2080年1月21日；但在商品房项目开发建设过程中，该项目规划建设的建筑面积约4000平方米的地下车库同时占压了上述两宗土地，项目竣工后，要求办理房地统一的不动产首次登记。

上述问题产生的主要原因是规划管理部门未按照土地登记范围批准相关项目建设规划造成的，本质上是规划管理、土地管理基本单元不一致。对于历史遗留的一个建筑物跨两宗地等情形，本着“尊重历史、保护权利、加强管理”的原则，我们在保证整个建筑物用地性质、权属等一致的情况下，告知当事人按照建筑物范围调整用地手续，按照新的宗地范围办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。下一步，我们将加强与规划部门的沟通衔接，对于同一权利人使用的不同宗地，土地用途不同、建设用地使用权终止日期不同，如确需统一实施规划，应先调整用地界线、土地用途后，规划部门再办理项目建设规划审批手续。

篇（2）

1.相关上位法对登记结果提出了更精准的要求

《条例》用了整章篇幅对不动产登记簿（登记结果的体现）做出了规定，要求不动产基本单元及编码、主体自然状况、主体权属状况及权利事项等必须准确无误。目前，重庆市正在拟定的《重庆市不动产登记条例》将进一步细化以上要求。因此，新系统建设须从登记业务的“收、审、登、发”主要环节全面考虑，以登记业务的法律特征和合理流程再造为驱动、信息技术为手段来确保电子登记簿中的登记结果准确无误，进而维护不动产登记簿的核心地位。

2.农村不动产的纳入对信息平台的兼容性和高效性提出了更高要求

一是农村区域广阔，我市农村区域占全市幅员总面积超90%，人口多，涉及登记的数据量将更大；二是原有基础薄弱，数据格式不规范，数据衔接难度大；三是由于原多部门分别登记发证，已发权利证书存在权利重叠的现象，矛盾较多，情况复杂；四是农村区域广，交通不发达，权利人多跑路，办事困难；五是基层工作力量薄弱，乡镇办理点少，通常一个片区国土所要辖2-4个乡镇。

3.相关部门及社会公众对登记信息共享提出更精细、更便捷的新要求

随着不动产统一登记的社会关注程度不断增强，政府相关部门和社会公众对登记信息共享利用的要求逐渐精细化、便捷化。以渝中区为例，2016年前三季度受理的登记案件数量为54563件，而受理的档案查询申请数量为88081件，不动产登记信息查询的社会需求已经超过了不动产登记办件的需求；另一方面，对登记信息利用的精细化程度要求不断提高，金融机构在办理抵押、注销抵押时，税务部门在办理核税、减免税费时，公检法纪部门在办理司法协执、线索查询时，均对登记信息查询的精细化程度提出了更高的要求。

4.“互联网+”“大数据”等概念对登记信息的安全提出更高的保密要求

随着“互联网+”“大数据”等概念深入人心，互联网资源、信息通信技术、数据挖掘技术在信息利用、社会资源配置上的优势日益明显。这些新兴的信息化形态在解决登记各方信息不对称上、提供便捷化服务上、收集办事群众行为反馈上、辅助管理上凸显了巨大的便民作用，但同时对登记信息的保密工作却提出了极高的要求。

二、当前信息平台建设取得的成效

我市自推进不动产统一登记工作以来，市国土房管局充分利用原有成果基础，按照国土资源部相关要求和我市“先城市，后农村”的工作思路，目前在原“地房籍信息系统”基础上顺利完成了初步升级改造，及时满足了城镇不动产登记的需要。

1.信息平台的建设总体规划构建完成

于2015年10月完成制定的《重庆市不动产登记信息管理基础平台建设总体方案》（以下简称《总体方案》），构建了该行业平台信息化建设的总体规划。从背景、目的、内容、计划等多个方面规划了我市不动产登记信息平台的建设蓝图，后续的平台建设工作将按照《总体方案》的设计有序推进。

2.实现了城镇区域国有土地上不动产登记信息平台的统一

我市房地产交易管理、登记确权、权籍调查等信息系统，在历史上存在各行政区域各自实施、标准不一、缺乏互通的情况。于2011年至2012年上线实施的“重庆市地房籍管理信息系统”，使相关各类信息系统在使用上完成了统一；2015年至2016年，在“地房籍系统”基础上上线实施的“重庆市不动产登记系统”，实现了信息平台的整合和集中。

3.满足了城镇区域国有土地上不动产登记的主要业务需求

以“不动产登记系统”为代表的现有信息平台，实现了对城镇区域国有土地上的不动产登记、房地产交易管理、权籍调查管理三个部分的信息化支撑，初步搭建了宅基地、农林不动产登记的雏形，并在长寿、丰都开展试点。现有信息平台基本满足了城镇区域国有土地上不动产登记的主要业务需求。

4.为统一不动产登记的业务标准提供了手段

现有信息平台依照《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》的要求，实现了部分不动产登记业务标准的统一。一是统一了登记程序，实现了申请、受理、审核、登簿、发证的程序统一；二是统一了登记业务类别，设置完成了城区域国有土地上不动产登记的10个登记大类和69个登记小类，借助信息化手段明确了登记的业务范围；三是统一了登记簿，实现了国有土地及其定着物的电子登记簿。

三、新形势下信息平台优化建设总体思路

为达到不动产统一登记的真正目的，信息平台建设须以“便民、高效”为宗旨，不能出现因统一登记反而办事困难，时间更长甚至给权利人带来不必要的损失等情况。因此，在全市国土房管系统信息化建设总体规划下，考虑到不动产统一登记所面临的新形势和新要求，“不动产登记系统”应按照“总体控制、业务独立”的区分模式单独进行打造。由于此项工作参与人数多、设备投入大，故工作推进中，应以《总体方案》为指导，管理上认真划分信息化管理机构、信息化建设机构以及登记机构等参与各方的职责边界；技术上要根据登记业务的类型、流程及要求，突出以满足登记业务需求为主导、信息技术为手段的思路进行系统设计；应用上要以登记信息的合法应用需求为驱动不断优化和升级系统，同时，使用先进技术手段做好登记信息的安全保密工作；保障上要充分考虑全市区域大、区县基础不一的实际特点，采取登记数据集中汇交管理下的分片区业务数据管理的模式。

四、信息平台建设中参与各方的职能设置

要进一步厘清平台建设过程中各个环节的职能划分，承担平台建设职能的具体单位要各取所长、分工合作。考虑将平台信息化建设职能划分为三个层级，即信息化领导、监督职能，基础平台信息化建设职能，专业平台信息化建设职能。

1.信息化领导、监管职能

承担国土房管行业的信息化建设领导职责，制定行业信息化总体规划，制定信息技术标准，开展信息技术指导、监督与培训，提供信息化咨询，指导信息安全工作等。体现为统一规划，集中管理。

2.基础平台信息化建设职能

承担国土房管行业基础平台信息化的建设职责，开展行业内通用领域的信息化建设。如基础设施建设、“互联网+”服务、云计算、大数据及数据分析、数据汇集、对外公示一致性、数据管理等。体现为标准统一，集中建设。

3.专业平台信息化建设职能

是指国土房管行业内，与具体职能业务相关的一系列信息平台的建设职能。如不动产登记、土地利用、执法监察、公积金、公租房等。体现为统筹安排、分部建设。

不动产登记机构作为具体的登记职能单位，需要在上级信息化建设部门的领导、监督下，在基础平台信息化建设成果的支撑下，开展不动产登记信息平台的建设工作。

具体到不动产登记信息平台的建设，主要需要支撑不动产登记行业的相关业务，如城镇区域不动产登记、农村区域不动产登记、不动产登记信息查询利用、房地产交易管理、不动产权籍调查等业务范围。

五、健全登记业务为主导、信息技术为手段的建设机制

不动产登记具有法律专业性，登记工作涉及到众多专业技术领域，登记信息利用的精确化要求也非常高。在建设信息平台时，需要坚持登记业务为主导，充分发挥信息技术的优势，登记机构同信息化建设机构分工协作、加强交流，健全平台的建设机制。

1.登记业务主导，开展平台的业务分析、需求分析、系统设计

在建设信息平台时，应当按照“先摸清业务规则，再开展需求分析，最后设计信息系统”的步骤来进行。登记机构作为业务的具体承担机构，应当在这部分工作中发挥熟悉业务的优势。

首先，政策法规和办件需要是信息平台建设的业务依据，登记机构应当着力于这两方面的研究工作，一方面开展政策法规研究，确保系统的合法合理，另一方面整理日常办件过程中的业务需要，实现系统对登记办件、信息利用、权籍调查、市场监管、管理决策等业务的支持。

其次，在进行业务分析的基础上，开展系统建设的需求分析工作。主要包含三方面的工作：一是需求调研、收集工作，制定需求调研计划，完成《软件可行性研究报告》；二是需求评审工作，不动产信息平台的相关使用单位、建设单位建立联系机制，对需求分析报告进行评审，降低因需求调研不到位、分析有误、人员理解不一致等原因带来的风险，形成“软件需求说明书”；三是需求管理工作，在系统试运行时、局部调整时、革新换代时，不断收集因需求变化带来的系统问题，并建立机制对这些变化的需求进行管理，确保系统生命周期的延续。

最后，在建立起需求分析机制的前提下，开展平台的设计工作。一是逻辑模型设计，分析设计信息平台的关系数据模型（如受理要件、审批流程、登记簿），以及非关系数据模型（如一张图）；二是功能设计，对信息平台将要实现的目标进行明确，划分系统与子系统的功能边界，接口方式，形成“系统功能说明书”；三是部署设计，充分利用现有的基础信息资源（网络资源、虚拟主机资源、存储资源、数据灾备资源等），划分集中部署与分部部署的模块，开展数据安全管理。

信息平台的系统设计，既涉及业务，又涉及信息技术，登记机构与信息化建设机构需要在该环节上加强沟通，将业务优势与技术优势有效结合。

2.发挥技术优势，运用软件工程的思想开展信息系统建设与运营

尽管信息平台的建设应当由业务进行主导，但最终仍会落足在信息技g上。信息化建设机构应在该环节中发挥知识优势，合理运用先进的技术手段，提高系统的科技含量。建设一套系统是实现统一不动产登记信息平台的起点，而运营好这套系统才是实现平台价值的体现。

运用软件工程的思想，开展系统版本迭代，通过机制不断完善系统，实现系统生命周期的延续。

六、坚持登记信息合法利用、确保信息安全的原则

不动产登记产生的数据信息既要服务于社会利用，又要保障信息安全，这两者看似一对矛盾体，但能通过合理地建设信息平台来兼顾。

篇（3）

中图分类号：F301.2 文献标识码：A DOI：10.11974/nyyjs.20161032067

2007年3月颁布实施的《物权法》将地役权明确定位为用益物权，地役权被当作一种他项权利对待，并对登记做了要求。随后2007年12月公布的《土地登记办法》对地役权登记做了更加完善的要求。2015年3月颁布的《不动产登记暂行条例》再次规定地役权应依法办理登记。现实情况是地役权不为大众所知，本文旨在通过一个平常的案例剖析让大家认识到地役权就在人们身边，地役权是大众的一项合法权益，地役权登记同其他登记一样重要，也是维护自身合法权益的有效途径。

1 地役权的概念、特征及登记的意义

1.1 地役权的概念

地役权源于罗马法，大陆法系很多国家都把地役权作为一项重要的权利来加以规定。如《法国民法典》、《德国民法典》、《日本民法典》、《意大利民法典》、《瑞士民法典》、台湾地区民法典等都用专门的章节对地役权做了规定。地役权的传统概念是指为自己特定土地的便利而利用他人特定土地的权利，承担地役权的土地称为供役地，利用地役权的土地称为需役地[1]。

我国《物权法》第156条规定地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。地役权的主体多为不同的土地使用权人。在我国“房随地走，地随房走”的前提下，土地及其上的建筑物、其他附着物都成为地役权的客体[1]。

地役权既可以调节集体土地所有权之间、国有建设用地使用权及房屋所有权之间、宅基地使用权及房屋所有权之间、集体建设用地使用权及建筑物、构筑物之间、土地承包经营权之间、海域使用权之间的利益，也可以调节上述不同权力之间的关系。同时，地役权的设立突破了物权法定的原则，根据当事人合意约定，使双方的利益最大化，是一种种类繁多可以广泛使用的不动产权力。地役权具有地尽其力、物尽其用、人得其需的功效。

1.2 地役权登记的意义

《物权法》第158条规定，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

地役权大多数时候存在于签订合同双方的当事人之间，外人无从知晓。根据这条法律规定可以看出地役权登记采用登记对抗主义，登记的主要目的是对抗善意第三人。

随着经济的发展，不动产的变更日益增多，善意第三人也不断增加。未经登记的地役权，不得对抗善意第三人，通过有偿方式取得的地役权，在不动产发生变更时，直接影响到受让人之间的经济利益。地役权只有经过登记才能对需役地权利人产生完整的保护，对供役地人产生有效的约束[2]。

因此，地役权登记才是减少不必要损失、维护自身合法权益的高效有效途径。

2 地役权登记中存在的问题及原因

如今，地役权登记中存在的最大问题是，以安州区为例没有人申请地役权登记，地役权成了一项被人们遗忘的权利。笔者认为造成这种局面的原因主要有以下几点。

2.1 对地役权认识不足

在我国的土地利用实践中，注重建筑法规和城市规划，这些建筑法规和城市规划在很大程度上减少了地役权的使用。当可以利用地役权来调节不动产关系时，人们往往通过规划的手段解决问题，避免使用地役权。

《物权法》、《土地登记办法》、《不动产登记暂行条例》对地役权做了相应的规定。但地役权作为舶来品，在我国实施的时间太短，加之国民素质等因素，在我国老百姓意识中根本没有地役权的概念。不知何时何地该如何使用这项权利，以及该项权利被侵害后该如何寻求法律救济。

国土部门从事登记的工作人员也极少了解地役权，当地役权可以调节各方利益时不知该如何向权利人解释。

2.2 对地役权合同认识不足

根据《物权法》关于地役权的规定，签订地役权合同是地役权设立的唯一途径。同时，《物权法》第157条对地役权合同的内容作了详细的规定。然而，这种标准制式的合同不同于《商品房买卖合同》、《存量房买卖合同》，在登记部门找不到。权利人自己拟定的合同不能详尽的保护各方利益。这无疑减弱了申请登记的意愿。

2.3 对地役权登记认识不足

《物权法》第158条的规定地役权采用登记对抗主义，而不是登记生效主义。地役权通过签订合同产生效力，登记只是对抗善意第三人的手段。当物权发生变动的时候登记才发挥效力，如果物权不变动登记的效力得不到体现。通常情况下，人们因对潜在善意第三人带来的利益变化缺乏预见性而忽视登记带来的利益。

2.4 地役权与相邻关系混淆

地役权和相邻关系很容易混淆。多数人认为相邻关系即可调节地役权才能调节的利益关系。然而，相邻关系属于所有权范畴，是法定权利具有强制性，不存在有偿问题；地役权属于用益物权范畴，根据合同设立具有自治自主性，可以是有偿的，也可以是无偿的。相邻关系的适用范围以相毗邻的不动产为存在必要，地役权涉及到的不动产可以是相邻的也可以是不相邻的，只要是事实上的利用关系，都可以设定。相邻关系仅能满足相邻不动产最低限度的需求，而地役权可满足相邻不动产和远隔千里的不动产更高程度的利用需求。可以说相邻关系解决的是吃的饱的问题，地役权是解决吃的好的问题[1]。

3 案例剖析

在安州区花D镇某街有A、B、C、D、E、F六宗国有土地（位置如图1，均已办理国有土地使用权登记）。其中A-E等5宗土地毗邻，中间有一个空坝及一个通道，空坝位于5宗土地的中间位置，通道位于A宗地与C宗地之间。E宗地和F宗地有自己的空坝及通道。经4宗土地的使用权人协商，该空坝和通道由4个土地使用权人共同分摊。这时，这4宗土地的使用权人各自享有空坝和通道的土地使用权。

2013年，为了提高房价， 6个人协商自愿将各自的土地统一规划，统一修建形成了一个风格统一稍具规模的商品房小区，建筑物后的空坝形成了车位及一条车辆可以通行的通道（如图2）。重新规划后由原来的6宗独用宗地，变更成为了现在的3宗独用宗地和1宗共用宗地（B、C、D合并为G宗地）。为了方便车辆进出，G、E、F宗地各退让了10cm形成了更宽的通道。F宗地只留有一个楼梯间，人可以通行，车辆必须从A宗地与G宗地之间的通道及G宗地上通过。

在该案例中，规划的作用充分展现。建筑物的位置、外观、进出大门的位置、车辆通行的道路及车位都依据规划而建。规划在很大程度上避免了地役权的使用。

G宗地与E宗地相邻，构成相邻关系，E宗地从G宗地上通行是法定权利，具有强制性；F宗地与E宗地相邻，构成相邻关系，F宗地从E宗地上通行是法定权利，具有强制性。

3.1 地役权的确认

F宗地与G宗地不相邻，不能构成相邻关系，F宗地的不动产权利人从G宗地上通行不属于法定权利。这时就要运用到地役权。

笔者认为F宗地的不动产权利人从G宗地上通行符合地役权的定义。F宗地的不动产权利人为了提高房价，与G宗地统一规划，统一修建形成了一个风格统一稍具规模的商品房小区。F宗地与G宗地的不动产权利人，达到了双赢。F宗地的不动产权利人实现了利用他人不动产提高自己不动产效益的目的。F宗地为需役地，G宗地为供役地。

地役权的原始取得方式之依长期持续利用的事实，即根据事实上存在的土地利用关系，通过默示同意之推断，或依据公平原则，而确认地役权之成立[1]。

根据规划及建成的事实，F宗地必须从G宗地上通行，存在了事实上的土地利用关系，且在6宗地的不动产权利人协商建设时已默示同意了F宗地对G宗地的利用。或者依据公平原则，F也退让了10cm作为通道，本应享有在G宗地上的通行权。由此可以确认地役权的成立。

如果，E宗地的不动产权利人对于从G宗地上通行有更高程度的要求，F宗地的不动产权利人对于从E宗地上通行有更高程度的要求，双方也可以通过协商的方式签订地役权合同，办理地役权登记。

3.2 地役权登记

G宗地和F宗地均修建的商品房，当不动产转移后，面对几十个不同的不动产权利人，F宗地的不动产权利人该如何维护自己的权利，地役权登记的主要目的就是对抗善意第三人。

根据《物权法》第158条的规定， G宗地受让人可能不知道G宗地上存在地役权， 基于公示公信原则，G宗地受让人所取得的不动产上视为不存在地役权负担。如果G宗地受让人不允许F宗地受让人通行，F宗地的受让人不得主张地役权。因此，为了维护自己的合法权益，F宗地的土地使用者和G宗地的土地使用者应共同向国土资源管理部门申请地役权登记。

根据《物权法》第166条规定，购买F宗地的不动产权利人依然对G宗地享有地役权。根据第167条规定，购买G宗地的不动产权利人依然对F宗地负有地役权。

根据《物权法》第169条规定，已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

2015年6月公布的《不动产登记暂行条例实施细则》第4章第8节对地役权的初始登记和变更登记都做介绍。2016年5月30日，国土资源部印发《不动产登记操作规范（试行）》对地役权首次登记、变更登记、转移登记、注销登记的适用范围、申请资料、审查要点都做了详细的介绍，具有操作性。

本文所举案例发生在人们身边且司空见惯， 是简单的关于通行地役权的设立及登记，但因从事土地登记的工作人员对地役权知之甚少避免引起行政官司和权利人对地役权不了解，未提出登记申请而未做登记。

在现实生活中人们接触到的，改革后的“公产房”，房子按照建筑面积分给了职工，空坝、通道等公共设施还留在原单位，当原单位想对这些资产进行处置时，势必会使享受了“公产房”的业户在空坝、通道等公共设施的使用上受到限制。如果，进行了地役权登记，业主和原单位之间的矛盾可以很轻松的化解。发生在人们身边的与人们息息相关的信号发射塔的建设、广告牌的安放、空调外挂的安放、通过协商进行的排水排污、农村中取水通行等都会运用到地役权。

4 对策措施

地役权可以广泛地调节人们日常生活中不相邻不动产或是相邻不动产为提高自己的效益而在通风、通行、采光、用水、管道铺设、电力电信设施安放等方面的利益。在登记情况下的地役权，可以使不动产的效能得到最大限度的发挥。

笔者认为改善地役权登记状况主要从以下几个方面入手。

4.1 完善法律法规条款

《物权法》中对地役权和相邻关系分别在不同的章节做了介绍，规划的作用进一步减少了地役权的使用。地役权与相邻关系调节的内容有交叉重叠的之处，重新整合地役权和相邻关系的适用范围[3]。可以学习国外的做法将地役权按照不同的标准进行分类，以明确在什么情况下通过哪种方式使用何种地役权。

鉴于地役权今后可能在例如铁路用地和铁路保护、文物用地和文物保护、地铁项目建设、水利项目建设[4-5]、西气东输、南水北调、城市风貌提升、电力事业、电信事业、开放式小区[6]等公共事业方面的诸多应用；以及满足需役地人经济利益要求的营业地役权[7]，例如乡村旅游[8]；政府出于保护生态环境而设立的环境保护地役权[7]。由此，对地役权的适用范围进行拓展是极有必要的。

鉴于地役权使用的广泛性，种类纷繁复杂，《物权法》规定地役权实行登记对抗主义，不利于地役权登记工作的开展，也不利于保护地役权双方的利益，借鉴同为用益物权的建设用地使用权的登记原则，采用登记生效主义。

4.2 加强地役权相关宣传

《物权法》中关于地役权的规定是地役权登记的法律依据。在现实生活中，人们却不知道何时何地该如何使用地役权。

借着《不动产登记暂行条例》的实施加强对地役权的宣传，让更多的人了解地役权。在进行不动产登记培训中加强地役权的介绍，让从事登记的工作人员可以清楚的辨别出何时何地怎样使用地役权。在工作过程中，不断地向社会大众宣传地役权以及地役权登记。

4.3 重视启动登记工作

以绵阳市安州区为例，同为他项权利的抵押权，每年都有70宗左右进行登记，而地役权却一宗也没有。随着不动产统一登记工作和“六五”普法工作的开展，在不动产登记过程中，鼓励有地役权使用需要的不动产权利人签订地役权合同，申请地役权登记。并向社会公布，引起社会的关注，做到家喻户晓，提高地役权登记在社会大众中的认识度。

参考文献

[1]高延利主编.土地权利理论与方法[M].北京：中国农业出版社，2008.

[2]肖宇.土地地役权还是登记为宜[J].中国土地，2009（4）.

[3]池悦.论相邻关系和地役权之间的整合问题[J].法制与社会，2015（10）.

[4]李世平，丁华，施风翔，赵荣军.简析地役权―基于南京地铁用地物权权属调查土地登记研究[J].国土资源科技管理，2013（5）.

[5]陈华彬.从地役权到不动产役权─以我国不动产役权的构建为视角[J].法学评论，2016（3）.

[6]张.公共地役权在封闭小区开放中的适用问题研究[J].理论与改革，2016（4）.

[7]付琳.我国地役权制度的立法完善研究[D].东北林业大学2015年硕士学位论文.

[8]王维艳，李强.地役权在中国乡村旅游开发管理中的应用研究[J].旅游论坛，2015（9）.

篇（4）

随着我国住房制度改革的不断深入，房地产市场蓬勃发展，各地由于房产面积纠纷不断出现，对房产面积的测算提出更高的要求，房产测绘行业得到更快的发展。1995年，针对当时商品房销售中的面积计算和公用面积分摊中存在的问题，建设部下发了《商品房销售面积计算及公用面积分摊规则》（建住房〔1995〕517号），及时规范了相关问题的操作处理，维护了房产地产市场秩序和社会稳定。2000年，国家质量技术监督局颁布了国家标准《房产测量规范》，建设部、国家测绘局联合制定了《房产测绘管理办法》。经过多年的快速发展，房产测绘工作在房地产管理中发挥的作用日益重要，全国各地城市已拥有较高技术素质的房产测绘从业人员和先进的测绘仪器设备，房产测绘正在走入法制化、专业化、规范化、市场化的轨道。特别是注册测绘师制度的实施，将给房产测绘工作带来质的变化和新的飞跃。

2.房产测绘的内容

不动产测绘分为地籍测绘、房产测绘、行政区域界线测绘、不动产测绘监理四个子项。房产测绘是不动产测绘的重要组成部分，主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费和城镇规划建设等提供数据和资料。房产测绘主要工作是确定房屋的位置、界线、质量、数量、属性和现状等，并以文字、数据及图件表示出来。基本内容包括：房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量、成果资料的检查与验收等，提供的成果内容由房产簿册、房产数据和房产图集三部分组成。

3.房产测绘适用的标准

目前房产测绘的技术标准为《房产测量规范》（GB/T17986-2000），根据工作需要，湖南省建设厅出台了《湖南省房产面积测算及共有建筑面积分摊规则》，以解决各地州市对《房产测量规范》理解不一致的情况。

4.不动产统一登记对房产测绘提出了新的要求

不动产统一登记是指全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据、信息平台“四统一”。其中，建立全国统一的不动产信息管理平台，使得不动产的登记、审批、交易信息在各个部门之间统一共享，提高不动产信息的流通效率，提高政府部门的办事效率，降低不动产测绘的重复率，是不动产统一登记改革的重点。不动产测量工作的主要内容包括控制测量、界址测量、宗地（海）图和分户房产图的测绘、面积计算、不动产测量报告的撰写等。

二、房产测绘面临的问题

1.房产测绘、面积管理

各地的房产测绘大多为住建（房产管理）部门的内设机构，主要为房产管理服务。房产项目测绘分为预测绘、实测绘（竣工测绘）。房产预测绘报告书主要用于在房屋交易与产权管理信息平台中建立楼盘表，并按照房屋基本单元建立房屋唯一代码，通过楼盘表对房屋交易与产权各项业务进行管理。主要用于办理商品房预售许可，可以对商品房合同的网签备案、在建工程和预购商品房抵押管理、商品房预售资金监管进行有效的管理。实测绘（竣工测绘）是建设工程项目完工后，在交付使用前，由有资质的测绘单位进行实地测量，生成房产实测绘报告，由房产管理部门将预测绘数据和实测绘数据对接，并将有关信息关联到楼盘表中。房产测绘的主要程序和依据有：

（1）采集规划许可和土地的位置、幢、层、面积、性质等信息；

（2）根据《房屋代码编码标准》（JCJ/T246-2012）编制房屋代码；

（3）根据《房产测量规范》（GB/T17986-2000）按预测绘、实测绘要求，测算分摊各产权单元的面积；

（4）形成房产预测绘（实测绘）成果报告。

当事人提交房产测绘成果资料后，由管理部门对符合规划、房屋交易和产权管理规定的房产测绘成果资料予以备案，并将经过备案的房产测绘成果的书面资料和电子数据资料归档、入库。

2.不动产测量

根据《不动产权籍调查技术方案（试行）》，不动产测量工作的主要内容包括控制测量、界址测量、宗地（海）图和分户房产图的测绘、面积计算、不动产测量报告的撰写等。主要技术依据有：地籍调查规程（TD/T 1001）、房产测量规范 （GB/ T17986.1）。其他技术标准还包括《中华人民共和国行政区划代码》（GB/T 2260）、《信息分类和编码的基本原则与方法》（GB/T 7027）、《标准编写规则第3部分：信息分类编码》（GB/T 20001.3）、《房屋代码编码标准》 （JGJ/T 246）等。形成的不动产测量报告涵盖了土地、房屋等方面的内容，对于建筑物类的不动产，是综合了地籍测绘、房产测绘等方面的测量报告书，主要为土地管理、房产管理以及不动产登记服务。

3.不动产统一登记改革后的变化

不动产统一登记改革后，作为与普通百姓日常生活联系最为紧密的房地产登记，原来由住建（房产管理）部门、国土部门分别办理房屋所有权证、土地使用权证。根据规定，房产管理部门负责房屋交易与产权管理，不动产登记机构负责不动产登记。即原来由房产管理部门办理的交易登记一体化流程被划分成交易、登记两块，分别由不同的部门办理。房产测绘成果资料不仅要满足房产交易与产权管理的需要，同时也要适应不动产登记的需要。

三、不动产统一登记改革后房产测绘工作的对策研究

1.认真学习不动产测绘知识

在目前不动产统一登记形势下，要形成一份多用途的不动产测量报告用于房产交易管理和不动产登记，可以由国土测绘、房产测绘的专业队伍根据专业化分工，分别完成地籍测量、房产测绘，再整合成不动产测量报告，也可以由一个测绘机构独自完成一份完整的不动产测量报告。对于专业性的房产测绘、国土测绘机构来说，需要认真学习房产测绘、地籍测量方面的知识，全面掌握不动产测量所需要的技能，以应对房产交易、不动产登记的需要。

2.统一坐标系统

按照国家测绘管理部门规定，各地应适时建立与2000国家大地坐标系和1985国家高程基准的转换关系。最终测量成果须转换到2000国家大地坐标系和1985国家高程基准。目前我市的国土资源、房产、规划等专业的测绘机构，均独自承担所需要的控制测量、地形图测绘等，造成重复测绘，浪费了大量的人力、物力、财力资源。房产部门采用的是1954北京坐标系，而国土部门采用的是1980西安坐标系且目前已大部分转换为2000国家大地坐标系。为了保证坐标系统的统一，需要将房产测绘的数据转换到2000国家大地坐标系，以便房产交易与不动产登记的测绘数据统一。

3.建立测绘地理信息数据库

根据《湖南省国土资源“十三五”发展规划纲要》，要建立完善地理空间信息数据交换共享平台，实现不同部门之间多源异构数据的交换共享，加快自然资源与空间地理基础信息库和国土资源数据云平台建设。我市已经对于加强测绘地理信息工作达成一致，由市测绘管理部门负责建立测绘地理信息数据库，并负责运营管理和维护，实现测绘地理信息数据共享。各测绘机构共享测绘成果，利用测绘数据“云平台”，基础数据可以互相利用，避免重复测绘。

4.测绘成果整合利用，全面适应房产交易与不动产登记的需要

根据《房屋交易与产权管理工作导则》，测绘机构应在采集规范划许可和土地的位置、幢、层、面积、性质等信息后，根据《房屋代码编码规则》（JCJ/T246-2012）、《房产测量规范》（GB/T17986-2000）形成房产预测绘成果报告。房产测绘成果实行备案管理，只有经过备案的房产测绘成果信息才能记载至楼盘表中。房产测绘成果资料包括书面资料和电子数据资料。房产测绘成果资料内容和形式，应符合房产管理部门备案要求。房产测绘机构对房产测绘成果的真实性、准确性、合法性负责。

5.加强控制测量、界址测量、其他要素测量等工作，从单一房产测绘向全面不动产测绘转变

根据《测绘资质分级标准》，不动产测绘包括地籍测绘、房产测绘、行政区域界线测绘、不动产测绘监理四个子项。由于不动产登记需要土地、房屋、界址等各方面的要素。因此，服务于房产交易、不动产登记的测绘机构应成为“全能型”选手，满足各方面的需求。

6.做好房屋代码与不动产单元代码的编制工作

篇（5）

因为在进行不动产登记时，必须要有测量数据作为依据才能进行后续工作，因此相关部门一直对不动产测量工作极为重视，并不断按照国家的政策以及时代的变化，在对不动产测量工作进行着改善。虽然目前不动产测绘工作的开展还是受到了测量机构不统一以及技术标准过于不规范等因素的影响，但整体还是呈现出了不断进步的趋势。为了能够得到更加准确的测量数据，保证不动产登记的真实性与可靠性，相关人员必须要对测量工作的开展水平进行不断的提高。而想要达到这一标准，工作人员首先应对不动产测绘工作的内容进行全面的了解。

一、不动产测量工作内容

（一）房产测量

相关部门在对房屋用地以及房屋进行的测量，就是房产测量。相关部门会根据产房测量的结果去对房地产进行合理血的分配、开发以及管理等等，对各地的城镇规划而言，都是极为重要的数据支持。在对房产进行测绘时，相关人员不仅要对因自然因素影响房屋的变化情况进行测量，同时还会根据房屋所有人及相关人员的要求，对房屋开展测量。但这项工作并不能所有人员都可以进行的，必须是国家承认的专业测绘机构。【2】

（二）林业以及草地等内容的测量

这项测绘主要是对森林以及草地等内容进行的不动产测量，在工作开展时，会对草地以及森林的管理现状进行调查，并对实际情况进行实地拍摄取证，同时会将所有调查得到的数据以及科学的评价结果进行整理，并上报到相关部门处。由于人们对于不动产的内容了解并不全面，且这项工作的测绘难度相对较大，因此该项测绘工作在社会中的认知度并不高。【1】

（三）竣工测量

对竣工建筑物与建筑物附属结构设施的面积以及属性等内容进行测绘就是竣工测量。一般这种测绘工作的结果都会以信息化以及图形化的方式进行呈现的。按照我国相关政策的要求，国内所有建筑企业必须要在建筑物验的六个月之内向有关部门进行备案，并要将工程的竣工测绘材料一并上交，相关部门为以此为依托对工程验收进行审核。【2】

（四）地籍测绘

通常地籍测绘都是由独立的机构进行的，属于垄断式的运营方式。该项测绘工作开展目的就是要为社会提供发展中需要的土地资料。主要是使用专业的技术手段对土地进行测量，为土地管理提供了重要的数据支持。政府在对各地土地进行管理时，都会使用这项测绘技术对土地进行测量，在国家土地管理与开发工作中都起到了十分积极的作用。【4】

二、不动产统一登记后的测绘工作优化策略

（一）对不动产测绘机构进行明确

通过对不动产测绘工作实地走访调查发现，目前国内进行不动产测绘工作的最大难点就在于测绘机构不明确，各地都没有对不动产测绘部门达成共识，尤其是在不动产统一登记之后，测绘工作的任务量明显加大，在这种形势之下，测绘机构不明确的问题就变得更加突出了。想要解决不动产测绘机构不明确的问题，首先就需要对不动产登记机构进行确认，在明确之后就可以本则登记与测绘一体的原则，由该机构对测绘工作进行管理。根据对不动产工作的研究，我们可以看出目前该工作中的难点就是土地与房屋的测绘与登记工作，因此各部门一方面要对不动产登记机构的管理范围进行确定，另一方面要对管辖范围内的不动产测绘机构进行统一的管理，并要实施灵活的测绘工作模式，像工矿以及城市建成区的测量工作可以由市场进行处理，而乡村的测绘工作可以在一段时间内交由当地政府机构进行协助，这样不仅能够对土地登记以及房屋登记的职能以及机构进行有效的整合，同时还完成了向政府职能的转变，确保了各地测绘工作的开展质量与效率。【1】

（二）加大测绘技术的研发力度

不动产统一登记的内容一直在随着社会的发展在不断进行扩充，传统的测绘仪器以及测绘工作开展方式已经出现了问题，与现代测绘要求存在着一定的差异。虽然目前已经在地籍测绘中融入了卫星定位、GIS技术以及航空摄影等先进技术，但由于统一登记的工作量过大，必须运用大量的新型技术对现有测量工作进行优化，所以有关机构必须要加大对测绘技术的研发力度，并将新技术应用到不动产的各项测量工作之中，以保证不动产管理以及登记等各项工作的高质量进行。例如要对大型数据管理软件以及GIS系统功能进行开发，以达到对不动产数据进行有效管理的目的。【3】

（三）制定健全的测绘工作标准

各地政府不仅要对不动产测量机构进行明确，同时还要制定健全的测绘工作标准，以保证各项测绘工作开展的规范性。当不动产统一登记部门成立后，就需要按照登记工作的要求，对不动产测量工作的技术进行统一的规定，同时还要建立配套的管理系统，要确保技术标准与管理系统之间的关联性。想要制定出符合标准的制度规定，不动产登记部门必须要与当地规划管理部门以及测绘单位进行多部门联合商讨，同时要对测绘中可能出现的问题进行预估，并制定出相应的解决方案以及应急方案，以防突发事件对测量工作的开展造成影响，对不动产测绘工作的高效性形成良好地铺垫。【4】

三、 结束语

进行不动产统一登记，是国家按照社会发展需要出台的政策，能够帮助各地政府对本地的房产、土地以及其他方面的资源进行合理的利用与管理，这对于社会的发展而言是具有十分积极地意义的，也是十分必要的。因此各地相关机构必须要对不动产测绘工作进行全面的了解，并按照当地不动产登记的实际需要，制定出合理的不动产测绘优化方案，进而为不动产登记工作提供真实、有效的数据支持。

参考文献：

[1]李柏，李平. 不动产统一登记后的测绘对策研究[J]. 山西建筑，2013，28：232-233.

篇（6）

中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2017）09-0261-01

不动产关系着百姓生存的根基与生存利益，历来受到广大人民群众的重视。物权法作为不动产物权变更的重要法律依据，赋予了不动产登记公示形式的公信力。不动产登记制度与物权制度是紧密结合在一起的。由此可见，对不动产登记制度的完善有着重要的意义。

一、不动产登记的特质性

不动产登记制度是保护个人不动产的有效手段，使不动产通过登记进行法律公示具有公信力，使物权法发挥效用，保护个人的不动资产。首先，登记是在当事人申请的前提下进行的。如果当事人没有主动申请不动产登记，就不会产生不动产登记的法律关系。一旦当事人申请了不动产登记，就产生了与物权相关的权利和义务。因此申请不动产登记的主体与待登记的不动产之间一定是直接利害关系，涉及到物权与法律的相关事宜。其次，不动产登记的内容是关于不动产以及不动产变动事项所涉及的部分。一般情况下，法律会明确规定应当登记的不动产权利。再次，不动产登记制度是确认物权归属的重要手段，也是物权公示公信原则的法律表现形式[1]。公信原则的功能在于物权的存在的确认方式，使从事交易行为的主体不必担心有公示内容以外的物权状态存在，体现了法律对交易安全和效率的保护，同是也是现代物权法的基本原则。另外，不动产登记只需登记不动产权属状况，而不必详细查找不动产的实际状态。这种制度有利于保护交易活动的安全性，符合国家对经济整体运行的调控和监管职能。

二、不动产登记制度现状存在的问题

不动产登记制度高度反应了国家对群众个人财产的保护措施，但在不动产登记制度执行过程中，由于登记过程中存在着很多人为因素，造成了不动产登记存在着一定的问题，主要表现在：其一，登记管理机构层次出现混乱状态，使不动产登记成本与交易主体查询成本增加。国家对不动产实行统一登记制度，统一登记的范、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。《物权法》对统一登记机构采取了另行规定的办法，具体的统一机构并不明确。由此至使我国的不动产登记存在管理机构、管理层次缺乏统一管理的缺陷[2]。其二，登记机构之间的信息不能够互通。登记机构之间的信息不能形成统一公开的登记查询机制，降低了交易效率。在登记部门之间、各个分支机构之间、甚至同一部门的各地区之间互不联网，不可以完成查询工作，不利于提高工作效率，给不动产登记当事人也造成了极大的不方便，另外给不动产登记的公示工作带来了麻烦，使不动产登记公信力不强。致使不动产重复抵押的不正常、不合法现象时有发生，对于维护不动产交易秩序造成了不利影响。

三、完善不动产登记制度的路径

不动产登记制度有其特有的重要性，在现行的体制中也确实存在着一定的问题，但作为管理者应针对问题存在的方向，进行开创性思维，将不动产登记制度加以完善。

1、不动产登记制度以土地为核心展开

不动产制度的完善是经济发展、人民生活水平提高、维权意识增强的一种表现。作为国家职能机构，应进一步完善不动产登记制度，以保障人民财产安全，增强不动产登记的公信力。职能部门应明确和落实统一的土地管理制度以及分类制度，只有制度化的规范方式才是不动产登记制度进一步完善的有效途径[3]。应以土地为核心，登记在册的土地为依据，分别罗列不动产的位置、层数、规划等项目。独立的房屋所有权是建立在地权上的，不动产物权的核心是土地的物权，直接针对土地上不动产的物权都是以土地为基础和核心的。因此，不动产登记制度应以土地为核心展开。

2、不动产登记机构权限范围

不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、土地生成物等。不动产登记的权利应当包括实体权利登记和程序权利登记。现有的国有土地使用权、集体土地使用权、房屋所有权等都应属于实体权利所包含的内容。实体权利则包括不动产租赁权，应予以登记，将不动产登记的本质功能体现出来。程序权利登记可以在制度层面上平衡不动产权利人和第三人的合法权益[4]。

3、不动产登记应引入人制度

不动产登记是一种高法律效力的职业活动，需要对专业的登记程序有足够的了解，并熟悉相关的法律规定。而一般的不动产登记申请人不具备这种素质，也不能按照登记要求完成登记所需要的材料，为不动产登记双方主体造成很大的麻烦。管理者应鼓励专业人制度的建立和健全，一方面可以提高不动产登记的效率，为登记主体节约时间，一方面可以更专业、更完善地完成不动产的登记，提高工作效率的同时促进交易的成功。

4、将现代信息手段应用到不动产登记中

随着现代化经济的发速发展，互联网技术可以说是突飞猛进，管理者可以利用网络技术将不动产登记这一工作信息化，逐步实现不同的登记机关之间的信息互通、同一登记机关不同区域的信息互通，使不动产登记主体实现无障碍查询。更有效的保护交易的合法化，坚决杜绝不动产的重复抵押现象的出现。

综上所述，不动产登记在物权法中有着十分重要的意义，我国的不动产登记虽有一整套完整的体系，但在实施过程中仍然存在着问题。作为管理者，应对不动产登记管理的现状及时做出总结，认识到问题存在的原因，针对问题提出解决的路径，做创新式领导。完善制度的同时，不断提高不动产登记的工作效率，使不动产登记制度为保护交易安全以及第三方关系人的合法权益提供保障，为创立良好的物权法秩序奠定良好的基础。

参考文献

[1] 张磊.不动产登记制度若干法律问题研究[J].法制与社会，2102（1）：39-40.

篇（7）

统一登记后，实现了不动产审批、交易和登记信息的互通共享，避免了分散登记模式下的信息查询障碍以及由此产生的交易风险，切实保护不动产权利人合法财产权及不动产交易安全。同时一个窗口对外将减少办证环节，让当事人少跑路，能够切实提高行政效率，降低老百姓和企业的办证成本。

房屋交易以登记簿为准 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。我国目前全面启用的统一不动产登记簿证样式，包括《不动产登记簿》《不动产权证书》《不动产登记证明》等。

其中，《不动产登记簿》由不动产登记机构负责管理，并永久保存；《不动产权证书》则向申请人发放，是享有不动产物权的证明。进行房屋交易需以登记簿为准。

《不动产权证书》记载的事项，应当与《不动产登记簿》一致；记载不一致的，除有证据证明《不动产登记簿》确有错误外，以《不动产登记簿》为准。有证据证实《不动产登记簿》记载的事项确实存在错误的，应当依法进行更正登记。

新证旧证，区别不小 首先，不动产权证比“房产证”产权内容更详细。房产证的内页内容仅包括房屋所有权人、共有情况、房屋坐落、登记时间、房屋性质、规划用途、房屋状况和土地状况；不动产权证则增加了镭射区、不动产单元号、使用期限等内容。

其次，“房产证”对房屋使用年限和房屋价格采取了规避态度，而“不动产证”则对使用年限进行了明确规定。新版《不动产权证书》设置的“使用期限”指的是土地使用权和海域使用权的期限，而不是房屋所有权期限，房屋所有权本身也不存在期限的问题。但这个期限并非可有可无。一方面，它能够让权利人以及相关利害关系人清楚了解土地使用权、海域使用权等权利的起止日期，需要续期的，方便权利人及时续期，依法保护合法权利；另一方面，便于在转让或抵押等交易活动中依法保障权益。

但就权利人的实质影响而言，不动产登记证明只是房产证、国土证等不动产统一后的新证明，可以为入学、就医、出国等作为证明和担保。

有你的名≠你的房 老公房产证不肯写我的名，咋整？

房产所有权的最高效力来自“房产登记”。房子作为不动产物权，它的设立、变更、转让和消灭，需要经依法登记，才会发生效力。所以，以后别纠结结婚前写名还是婚后写名了，房产登记簿上有你的名才靠谱！把名写到房产登记簿上吧，嘿！

小产权不转正 我的小产权房能趁机混个合法地位吗？

这恐怕是大家最关心的问题，但现实是残酷的！不动产登记是依法保护不动产所有人权利的法律行动，不可能登记任何不合法的东西。法律法规明确，世界普遍实施土地用途管制，所以“小产权房”不可能予以登记。

一证可挂多房 作为一个拥有多套房产的土豪，我要办一沓不动产权证？

不需要。集成版不动产权登记证即将面世。集成版不动产权登记证可记载同一权利人在同一登记辖区内享有的多个不动产单元上的不动产权利。

安全不侧漏 我的信息谁都能查么？

篇（8）

中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2015）11-0334-01

《物权法》是一部基本民事法律，对我国不动产统一登记制度进行了明确的规定，能够反映出人民群众的呼声，对我国人民来说，《物权法》的颁布具有重要意义。《物权法》是2007年10月1日开始正式实施的，距今已有七年多了，但不动产分散登记等状况仍然存在，急需相关人员进行解决处理。

一、不动产分散登记现状分析和弊端

（一）不动产分散登记的现状分析

目前，我国不同的各类不动产权利由不同的登记机关实行登记。比如，农村土地承包权是由农业部登记；建设用地使用权以及集体土地所有权等是由国土部门进行登记；房屋权由房管部门登记；林地和林木使用权和所有权向林业部门登记等。部门的分散登记，在登记薄、登记类型、等级证书等很多方面存在着不同。我国实行不动产分散登记与我国相关管理体制是相配套的。我国改革开放以后，建立了土地、房屋、森林等不动产在内的不动产管理体制，由于缺少全局性的、统一的规划，针对不动产类别设立了不同的主管部门，赋予相应的管理职权。例如，1985年，《草原法》的颁布，将草原使用权以及所有权的登记职权由农牧业部门管理；1984年，《森林法》的颁布，将林地使用权以及所用权登记职权由林业部门管理。

（二）不动产分散登记弊端

我国现阶段不动产登记机关以及职权分散设置会使不动产登记时常出现错误，并且登记效率低下，浪费登记机关行政资源。

1.登记时常出现错误

对于不同的不动产类型以及不同的不动产权利由不同部门的不同标准实行登记，会发生很多冲突，会有很多不一致的地方，影响不动产登记的正常运行。

2.不动产开发与监管很难实现

不动产开发与监管在不动产登记中是非常重要的一个环节，但由于不动产分散登记体系，我国对不动产开发与监管失去重要途径。

3.不能有效保护当事人不动产权益

不动产分散登记是不同的机关进行登记，这样会使登记信息各不相同，因此，导致权力公示受到影响，对交易安全有一定的影响，对社会和谐稳定也具有负面作用。

4.增加财政支出

由于实行不动产分散登记制度，会使设置登记机关重叠，增加了财政的支出，导致降低行政效率。在以上问题中，时常出现登记错误问题是分散登记存在的主要弊端，需要迫切解决。

二、推进不动产统一登记的具体构建路径

我国制定不动产统一登记法，它是构建不动产统一登记制度的基础，对不动产统一登记进行立法，能够对不动产登记范围、程序、信息等要素进行明确，从而避免不同种类的不动产登记产生冲突。具体推进不动产统一登记构建路径如下：

（一）不动产登记程序进行统一

对于各类的不动产以及权力的登记程序、标准要做好相互统一。土地使用权、所有权等，是属于不动产之列的，因此，在操作中，要理清相应的传承关系，在分散登记的状态下，要统筹登记的程序、标准等之间的统一与衔接。

（二）土地所有权登记机构进行统一

要从源头上进行监控我国土地的开发与利用，还要记录后续的不动产登记信息，积极推行土地所有权登记，达到全覆盖的目标。国土资源部门一直负责城乡土地管理职责，积累大量土地所有权的相关成果，因此，由国土部门承担土地所有权统一登记是最合适的。而各类土地的使用权以及土地附着物等物权，维持登记机关职能不变的条件下，根据我国实际情况，对各类不动产登记范围以及登记机构进行明确，以保证不同的登记机构的登记范围不会出现遗漏和重叠现象。

三、以土地所有权为基础，建立各类不动产登记可以共享的信息平台

（一）以土地所有权登记为基础，建立不动产登记信息系统，作为统一平台

为实现不动产登记信息连贯性和完整性，不动产登记可以再不动产登记信息系统上完成，而后续的不动产登记要以前期的不动产登记记录为基础。该信息系统可以在全国不动产间实现互通联网。

（二）对宗地代码编制进行规则统一，完成对其信息的统一管理

宗地代码是根据一定的规则进行宗地唯一标识码，在各类的宗地档案管理和登记信息中属于关键字段，并通过宗地代码能够有效实现各地宗地信息的空间定位以及属性查询。按照统一宗地代码规则，才能够实现不动产登记信息的统一管理。

（三）以土地所有权为基础，对国家地籍总图进行编制

在国家地籍总图中，主要包括基础的地理信息、各地方的土地利用情况信息以及土地权属等信息，土地权属信息包括界址信息以及土地所有权宗地等信息。对国家地籍总图进行编制和统一应用，能够实现获得各类不动产调查数学基础、地类认定标准的统一。

（四）建立不动产登记信息共享制度

各类不动产信息的共享，能够保证不动产登记信息的统一性和准确性，因此，要建立不动产统一登记的共享制度，并在制度中明确管理和共享实施方法，实现不动产统一登记的目的。

结语

综上所述，不动产统一登记具有很多的用途，在客观上，能够促进社会的公平公正的发展，对抑制房价、反腐以及开征房产税等能够提供基础数据，但不动产登记本身不具有这些功能。房产税、反腐以及抑制房价等取决于顶层设计和制度的改革，而不动产统一登记不是问题的解决办法，仅是有效的辅助手段。

参考文献

篇（9）

不动产登记档案是不动产登记档案利用服务工作得到顺利开展的重要资源，是不动产登记工作的关键环节，主要由不动产登记簿与登记原始资料所组成，是物权公示作用的最鲜明体现。不动产登记档案在房地产市场调控、法院诉讼、住房保障、个人信用管理等方面都具有良好的应用价值。但随着大数据时代的到来，当前不动产登记档案利用服务工作在信息共享以及服务水平等方面存在一定不足，信息化服务能力有待提升，因此就当前不动产登记档案利用服务问题提出可行的对策，对于不动产登记工作的开展具有重要意义。

1 不动产登记档案利用服务中存在的问题

不动产登记档案在利用目的、利用主体、利用对象、利用方式上也有较大差异，如：在利用主体上，可以是自然人、权利人、利害关系人、国家有关机关等，但不同的利用主体其利用权限是有所区别的，这种差异使不动产登记档案的利用服务方式要求更为准确和细致。

不动产登记档案服务面临着条块化分割的问题，各有关部门掌握着自己的数据库和档案管理系统，各部门之间的信息并不能共享和利用，数据格式不一致，系统无法对接，为档案利用带来了很大的不便。

近年来，虽然出台了大量的相关制度，但缺乏统一的规划指导，造成内容庞杂，标准不一，并没有达到制定标准规范的目的，甚至有些基本内容并不符合工作规律，无法执行，给实际工作带来困扰，降低了档案部门的公信力和权威性。

由于管理基础的不同，数据的整合仍在进行，各地的不动产登记档案利用服务水平不一，且大多数自动化程度不高，部分内容还需要人工辅助查询，尚未全面实现远程异地查询和自助查询信息化服务水平远落后于利用需求的增长，使得利用效果大打折扣，满意度较低，无法获得利用者的认可。

2 不动产登记档案利用服务的策略

2.1 转变不动产登记档案利用服务模式

在当前社会发展新形势下，为更好的推进不动产登记档案利用服务的高效开展，提高服务质量与水平，应当在管理机构不断优化整合的基础上，加强不动产登记档案的集成管理，规范不动产登记信息管理与服务机构的各项工作，从而为不动产登记档案利用服务模式的转变以及服务水平的提升打下良好的基础。通过研究可知，不动产登记档案的集成管理，是不动产登记档案利用服务工作得以高效开展的重要前提条件。

第一，应当逐步完善内控机制，提高依法履职的能力。不动产登记机构档案管理的基本要求是保证档案的真实性，从而提高不动产登记档案利用服务的整体效果。尤其是在社会发展新形势下，更应当坚持做到依法履职，积极完善内部控制机制，保证不动产登记档案管理工作的高效开展，从而提高不动产登记档案利用服务的质量。不动产登记机构应当结合实际情况建立健全内部管理与控制机制，完善相关管理制度，切实保证不动产登记档案信息的真实性与完整性，保证后续不动产登记档案利用服务工作的高效开展。

第二，积极探索互联网下的不动产登记档案利用服务工作新模式。随着信息时代的到来，新媒体的出现与应用为不动产登记档案利用服务提供了可靠的支持，不动产登记档案利用服务的开展，应当对移动互联网技术加以合理应用，不断创新不动产登记档案利用服务模式，从而促进档案利用服务水平的不断提升。新媒体对于社会工种信息需求的影响主要体现在技术维度与传播维度两个方面，新媒体基于移动通信技术能够满足用户的多元需求，不再受时间、地点等条件的限制。而在传播维度方面，新媒体能够实现双向传播，便于公众开展深度互动，提高信息服务的质量与有效性。随着信息时代的到来，不动产登记档案利用服务的能力与效率也明显改善，为促进相关问题的妥善解决，不动产登记档案利用服务相关部门应当积极探寻便捷高效的信息查询服务模式，并通过各部分之间的分工协作与沟通配合，规范不动产登记信息的互通共享以及校验核对，强化业务衔接，从而切实提高不动产登记档案利用服务质量与效率。

2.2 提升信息化服务能力

随着大数据时代的到来，不动产登记档案利用服务应当实现信息资源共享，提高信息化服务能力，从而促进不动产登记档案利用服务相关问题的妥善解决。

第一，应当加强不动产登记信息资源的合作共享。具体来讲，不动产登记管理与服务相关部门应当在合法合规的前提，利用互联网与中介机构开展合作，消除信息壁垒，减少时间与空间上的限制，从而真正实现不动产登记信息资源的共享。

第二，加强统一不动产登记档案管理系统的开发与推广应用。在不动产登记档案利用服务过程中，应当对不同类型不动产登记信息进行优化管理，强化主管部门的标准规范意识，加大力度对统一的不动产登记档案管理系统进行开发和推广应用，最大程度上避免多头管理等问题的出现，切实提高不动产登记档案利用服务效率。

2.3 完善保障和投入机制

第一，强化不动产登记档案服务机构和人员的奖励机制。不动产登记机构应建立健全针对不动产登记档案利用服务工作的奖励机制，对在此项工作中表现突出，在服务模式创新、服务规范和标准建设、服务流程再造、服务手段完善及信息平台建设、数据资源整合与对接等方面取得新成绩的机构、个人，给予精神和物质奖励，树立标杆。通^奖励机制，提高档案人员的工作积极性，同时使不动产登记档案的利用服务工作得到重视。

第二，完善不动产登记档案利用服务的成熟度和用户满意度评价机制。用户的满意度是评价档案利用服务水平的重要指标。不动产登记机构应组织相关人员和专家，构建不动产登记档案利用服务成熟度评价指标体系，不断完善用户满意度的评价机制，使不动产登记档案的利用服务工作获得科学、合理、及时、有效的评价，及时发现新问题、新矛盾，并采取必要措施和手段予以解决。

结束语

当前社会发展形势下，科学技术不断进步，社会对于不动产登记档案利用服务的需求也明显加大。为更好的满足社会公众信息需求，维护公众的切身利益，应当结合大数据时代下不动产登记档案利用服务中存在的问题开展具体分析，认清社会发展的具体形势，强化不动产登记档案利用服务的意识，转变服务的思想观念与具体方式，提高不动产登记档案利用服务的实效性与针对性，从而推进不动产登记相关工作的高效开展。

参考文献

篇（10）

统一登记制度，主要是统一房、地的登记，因此，不动产登记的管辖应当在房屋或土地管理部门之间选择一个为好。

时下有一种观点：认为世界上无论大陆法系国家，还是英美法系国家，都将地上建筑物等视为土地附着物或组成部分。据此推导出土地使用权登记是其他不动产（房屋）登记的前提。因此，由一个部门承担不动产登记就应该是由土地管理部门来承担。然而，我国《宪法》直接规定了土地所有权的公有制，当事人能取得的都是从土地所有权中派生出来的使用权，这是我国和这些国家和地区的一个根本区别。因此，这种推理并不能成立。而由房屋登记机构管辖不动产登记，才更为有利。

一、我国大陆登记的只是土地的使用权而非土地所有权

确实，很多国家和地区都将土地登记作为不动产登记的代名词，德国的不动产登记法就叫做《土地登记法》，我国台湾地区把不动产登记办法叫做《土地登记规则》，澳大利亚的登记机构就叫做地权登记局。这种登记模式以土地所有权为登记标的，而把地上建筑物、构作物等视为土地上的定、附着物。但是，这种制度有一个前提就是登记的是土地所有权，而非我国大陆登记的只是土地的使用权。在这一框架下，土地可以由私人拥有，房屋所有权人同时又是土地所有权人。如果是在他人土地上建造的房屋，并不能获得房屋的所有权，而只是一种他物权即地上权。我国台湾地区的“民法”就规定了地上权，德国还专门制定了《地上权法》，以保护这类房屋建造者的权利。如果按照这一模式进行登记，在我国大陆除了土地所有权人以外，就没有人能拥有房屋的所有权了，众多的房地产开发企业也不能再销售房屋而只能转让地上权。这显然不切合实际，也和我国现行的法律规定相悖。

二、土地使用权登记不是房屋登记的前提

土地使用权登记是否是其他不动产登记的前提？这一问题也是很值得商榷的。

1.从理论上说，房屋所有权是自物权，而土地使用权则是他物权。他物权的登记如何能成为自物权登记的前提呢？这是缺乏法理依据的。

2.从实际情况来看，早在1987年，原城乡建设和环境保护部就部署了全国范围的房屋总登记，此时国家土地管理部门还刚刚设立。土地登记还无从谈起，而房屋所有权登记在1992年已基本完成。因此，不存在土地使用权登记是房屋登记的前提之说。

3.受理登记时需要收取的要件不等于就是登记的前提。建设部《房屋登记办法》和《房地产登记技术规程》的相关规定都明确了房屋初始登记应当凭土地使用权证明申请，未办理房屋所有权初始登记的，不得办理房屋的其他登记。但这并不是说土地使用权登记就是其他不动产登记的前提，土地使用权证是房屋初始登记的必收要件。除了土地使用权证明以外，初始登记的必收要件还包括建设工程规划许可证等登记文件，要求申请人提供土地使用权证明和建设工程规划许可证只是用以证明申请人的房屋是合法建造，而非前提。如同规划并非不动产登记的前提一样，土地使用权登记并非不动产登记的前提。

三、由房屋登记机构管辖不动产登记，有许多有利因素

1.“建设部管理下的房地产部门……目前拥有中国最为详备的不动产登记资料”（梁慧星：《中国物权法草案建议稿条文、说明、理由与参考立法例》第142页），无论是管理工作的覆盖面还是社会公众的认知程度，房屋登记机构都明显优于土地管理部门，这也为社会各界所公认。

2.有利于客观、公正地进行不动产登记。土地管理部门作为土地的主管部门，从土地作为资源来管理开始，到土地的出让、划拨、转让和抵押直到土地使用权的收回，几乎涵盖了权利流转的全部过程。如再由这一部门管辖包括土地在内的不动产登记，不利于客观、公正地进行。

如现行的《土地登记规则》把土地租赁列入不动产物权登记就是一个明显例证。国有土地租赁也是土地有偿使用的一种方式。然而，土地使用权的有偿使用方式与土地的权属是两个不同的概念，犹如房屋的租赁，承租人因租赁而取得房屋的使用权，这种方式也是房屋的有偿使用方式，但是，承租人因租赁而取得的房屋的使用权属于债权，并不存在进行物权登记的问题。

国家土地管理局在1995年12月重新印发的《土地登记规则》[（1995）国土（法）字第184号]第一章第二条第二款规定了“本规则所称土地他项权利，……包括抵押权、承租权”。

房地产他项权利是公认的物权，而且这种权利应当是长期而稳定的，不能通过租赁来取得。我国的法律至今未将土地承租权确定为物权。按照物权法定的原则和《立法法》的规定，部门规章无权对基本的民事权利进行规定。然而，有很多当事人依据上述规定以租赁方式取得土地使用权。这类以租赁方式取得土地使用权明显地不同于出让、转让或划拨所取得的土地使用权，而《物权法》所规定的建设用地使用权不可能有两种不同的解释。