房地产财务风险分析汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇房地产财务风险分析范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

篇（1）

一、前言

随着国家近年对房地产企业的政策收紧，使房地产企业在发展壮大过程中被迫面对不利的系统风险。此外，房地产企业所持有资金相对密集的特质，也导致房地产企业要应对来自企业内部的非系统风险。借助对房地产企业可能遭遇的系统风险与非系统风险的分析，进而制定出适宜的外部风险规避措施与内部财务风险防控措施，对于当前国内房地产企业的发展有积极意义。

二、房地产企业财务风险分析

根据房地产企业可能遭遇的财务风险的来源不同，可以将房地产企业财务风险归结为来自企业外部的系统性风险与来自企业内部的非系统性风险：

（一）系统性风险

系统风险产生于房地产企业外部，宏观经济环境、市场环境、资源环境以及法律政策环境等各类外部环境是系统性风险的主要诱因。

1、宏观经济环境

宏观经济的发展规模与速率，带动着作为其子产业部门的房地产业的发展规模与速率。房地产业的产销定价等活动受宏观经济的影响。在宏观经济整体呈倒退趋势时，投资者会持观望态度，审慎利用资金，同时减少投在规模过大的建设项目上。基于此类原因，将使房地产业的商品房成交量下降，开发商为激活市场被迫下调价格。

2、土地资源市场

土地资源以其稀缺性和不可再生性，成为房地产开发中必不可少的资源性要素。同时，国内经济形势的变化，国家土地法律法规、政策的修订与更改，土地价格变动带来的供需关系变动，土地区位等因素，都会对房地产开发商造成各类影响。房地产企业的开发成本中，土地占有极大比重，由于土地占用了大量的房地产企业开发资金，因而房地产开发商所投入的资金能否周转灵活以及预期利润获益率的多寡在相当大的层面上受土地成本的影响。

3、介于市场氛围的风险

行业竞争力如此之大，在越演越烈的基础上，对于一般的企业来说，在开发以及销售方面，其难度大大的增加了。然而现在，市场氛围所引发的市场风险也在不断的增加，例如：在某些销售策略上、产品研发的定位上因没有充足的事前准备，给产品带来一定的滞销的风险，还有潜在的价钱、购买力以及投资风险等。

4、关于政策的影响

对于房地产业的发展来说，来自政府政策的影响主要有如下几个方面，其一：政府所制定的相关金融政策会给房地产业的融资带来一定的影响；其二：来自政府的相关税收，在影响房地产价格的同时，直接影响到其销售情况；其三：直接影响到房地产畅通的是来自政府制定的房地产交易的相关规定；其四：政府对于土地资源的开发，以及供应上的限制措施，会在开发状况方面影响到房地产。。

（二）非系统性风险

1、个性营销

房地产开发项目具有开发过程复杂、周期长、涉及部门和环节多的特点。如果某个地方处理不善，就会影响企业的销售效益。

2、资金结构

楼市投资即房地产投资需拥有大量资金，在类型上属于资金密集型，而假设这些投资大部分或者全部都来自预售款或者银行贷款。房地产市场的迅速发展，使得房地产融资呈多元化趋势，如房地产信托投资基金（REITs）、股权投资基金（Private Equity）、信托贷款（Entrusted Loans）等融资方式的出现为房地产融资注入新鲜活力。房地产的另一个重要的特征是高负债率。项目资本化成为时下房地产最主要的经营模式，这一模式的资本融资是在立项之后。

3、决策失误带来风险

之所以产生财务风险，财务决策的失误是重要原因之一。企业往往由于缺乏对所投资项目进行全面的可行性分析；兼以在对投资进行决策时依据的相关经济信息片面或缺乏真实性；或做出决策的主要决策者能力不足等因素的存在致使决策失误的发生。频繁的决策失误不仅使得投资失败，而且使企业无法获得相应的收益，从而因此承担巨大的财务风险。

三、控制房地产企业财务风险的措施

（一）对投资项目进行可行性分析

房地产企业在项目开发之前，要做好对项目的可行性分析。因为任何一个细节环节出现问题都可能导致项目投资失败。基于此，房地产企业必须对可能出现的系统性风险因素进行全面考虑，并有针对性的调整项目实施计划，尽可能的避免财务风险的产生，以提高项目投资的成功可能性。对房地产项目可以采取一定措施如组合式投资等，在降低投资风险的基础上保证收益的稳定化和最大化。房地产企业要保持发展势头，需要在发展过程中根据市场要求及时调整发展策略、坚持创新、不断拓展视野并以产品质量为重。

（二）全面提升房地产企业管理人员与财务人员职业素养

基于房地产企业管理人员与财务人员在房地产企业的重要地位。因此在职业素养提升方面，针对企业管理人员，应以科学决策能力提升为导向，借助对资产负债表、现金流量表与损益表的学习和领会，使企业管理人员的财务管理水平得到提高，同时使其改变以往的凭借个人经验主观决策的方式，使其在决策过程中能融入对企业内外部环境的客观分析，以便使企业财务风险发生的概率降低；对于企业财务人员的职业素养提升，应侧重人力资源规划与员工培训两个方面。

（三）建立健全完善的融资管理制度

基于房地产企业筹资风险防控目的出发，制定规范化与系统化的筹资管理章程并严格遵行章程规定。首先，房地产企业应借助市场调查等多样化方式，搜集同类企业信息，寻求本行业的优化资本结构配置模式。其次，房地产企业对单一项目的筹资活动的专项管理，是降低筹资风险与节约筹资成本的有效途径。最后，房地产企业在企业内部也应同时进行筹资活动效能化管理，借助对企业内部不同项目的筹资活动横向对比，实现对风险的评估与成本的控制。

（四）构建财务预先警告体系

构建房地产公司的财务预先警告体系，即通过设立与分析部分敏感性财务相关数据的改变情况，对公司的支付能力、生产经营取得盈利的能力、运营的能力、公司发展能力等典型性指标深入的全面分析，运用金融理论、财务知识、企业的组织与领导理论、市场经营销售理论等专业领域的知识，运用结构对比分析法、简化的数学结构等趋势分析方法和数量化的方法，找出公司存在的安全隐患问题，向有关领导发出预警信号。

（五）科学实施财务收支预算

财务收支预算在实施环节中存在诸多的易变化的、未知的因素，致使房地产公司在生产建设运营期间，可能将会产生不少难以预测的问题，房地产公司投资的项目能否成功与此有着直接的联系。公司财务部应当将资本支出预算与项目预算作为基础条件，科学周密地安排好公司资金的开发目标、收入支出比重、经济效益获得与资金运作规划。在平时的管理工作实践中，可以将每月的考查审核情况、每季度的检查情况、年度总结情况等多种手段联系在一起，以有效发挥公司的有关财务作用。

四、结束语

房地产公司应该增强财务安全隐患意识，掌握房地产公司财务的风险类型，对财务安全隐患的情况进行科学的识别并运用合理手段防止风险的产生，在公司计划收益一定的前提下，将有关安全隐患情况减少至最低的限度，使房地产公司能够可持续地健康发展。

篇（2）

中图分类号：F23 文献标识码：A doi：10.19311/ki.1672-3198.2016.07.049

1 研究背景

由于社会经济不断发展的需求，我国的房地产行业在近年来取得了飞速的发展。巨大的利润让越来越多的社会资源投入到这个行业中，但是房地产行业本身存在的特点，也让房地产行业的财务风险加剧。资金投入大，资金链和建设周期长，资金回笼的速度慢，资产变现能力差。同时，对于企业的发展来说，如果资金和融资能力不强，也很难接到收益较大的项目。在2008金融危机之后，房地产行业出现了泡沫；“中国房地产上市公司2012年的TOP10研究报告”中说到，我国政府将不断加大调控力度，继续巩固调控成果，促使房价回到正常合理的水平；2014年，国务院《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》，这个规划，给予了房地产行业全新的成长空间也促进了房地产行业的转型升级。在这种情势下，要想在激烈竞争的环境下求生存、求发展，我国的房地产企业必须要提升对财务风险的认识，如果增强对财务风险的抵御能力，如何将财务风险控制在一定的范围内，保证企业的健康发展，降低遭受财务风险的可能性才是重中之重。

2 保利地产基本状况

2.1 保利地产的发展现状

保利地产（集团）股份有限公司前身为广州保利开发公司，成立于1992年，1993年在国家工商局完成注册。保利地产在2002年完成股份制改革之后开始全国范围的发展。2006年在上交所上市。至2015年保利地产实现了净利润123.45亿，增长1%，实现营业总收入1235.08亿元，同比增长13.25%。

2.2 保利地产基本财务状况

从资产负债表主要数据表可以看出，从2010年-2012年，保利地产的资产翻了近3倍，是因为保利地产投资性房地产的增加，在2010年投资性房地产金额为42.39亿元。股东权益不断扩大，而公司的负债速度跟不上股东权益扩大的速度，降低了保利地产抵抗外部风险的能力。

从利润表的主要数据表可以看出，营业收入和营业成本都从2010年-2012年五年期间翻了三番，营业利润从2010年的74.24亿涨到了189.81亿，利润总额也从74.05亿涨到了190.32亿，净利润也翻了三番，保利地产的业务量增加是主要原因。

从现金流量表主要数据表中可以看出，现金流量净额和投资现金净额在2010和2011年都为负值，这是由于保利地产的高速发展，导致资金紧张，但在2012年开始取得收入，所以经营现金流量恢复到正常值，但是2013和2014年开始，又呈现了负值，因为市场的供过于求的原因，周期太长，无法及时取得收入。

从主要财务比率表中，可以看到，每股净收益在下降，净资产的增长率也在不断下降，但是毛利率比较稳定，是因为保利地产之前的大规模扩张，导致有大量的贷款，三大费用增加，特别是财务费用。

2.3 财务比率指标分析

财务比率指标可以反映财务风险的变动情况，通过图1我们可以看出以下四个问题。

2.3.1 偿债能力

2010年-2014年，流动比率下降，从2.13降至1.87，除了2010年，其余四年的流动比率均小于2，低于合理值。速冻比率在五年间也低于正常标准值1，说明了保利地产短期偿债能力不足。现金负债比率也不断下降，说明保利地产用现金偿还短期债务的能力变弱，加大了公司的资金风险。

2.3.2 资本结构

保利地产的资本负债率，一直居高不下，超出了行业的平均水平，这样会加大不能按时偿还债务的风险。

保利地产从2010年-2014年，虽然股东权益比率呈上升趋势，但是仍然处于较低的水平，应保持适中的水平，股东权益比率过小，说明企业负债过大，那么公司抵御外部冲击的能力就会减弱。

2.3.3 总资产的收益率

保利地产从2010年-2014年，总资产收益率、营业利润率、成本费用利润率和主营业务利润率都是下降趋势，说明保利地产在创造收益的时候花费的资本更多，市场竞争力随之减弱，应对财务风险的能力就被削弱。

2.3.4 营运能力

保利地产从2010年-2014年，应收账款周转率持续下降，从2010年的68.1下降到2014年的38.39。资金回收缓慢，经营活动的资金不能得到充分的利用，资金回收风险增大。

2.4 保利地产财务风险的总体评价

综合保利地产公司财务风险的财务比率指标分析、单变量模型分析。Z3和F分数模型分析结果，我们可以得出，保利地产的风险水平是在不断上升的，就是目前处于安全的状态，暂时看不到财务危机，但是，从上述的分析综合来看，它的安全程度还是有所下滑。从2010年-2012年保利地产的偿债能力和营运能力皆有不同程度的下滑，现金流量也不乐观，结合目前的国家的宏观调控政策和行业形势来看，同行业的格力地产，同样是上市公司，但是格力地产的财务风险情况要低于保利地产，保利地产想要持续的健康的发展，确保可以在同行业中占据一个优势地位，就必须提高财务风险的意识，分析财务风险上升的原因，在日常的财务活动和经营活动中加强管理和防范，及时的调整策略。

3 保利地产财务风险的成因

3.1 宏观政策

3.1.1 宏观调控

2010年，“国十一条”，发生违法违规行为的房地产开发企业，暂时取消新购置土地资格。

2011年，“新国八条”，加强对闲置房地产的清理力度，打击囤地的行为，健全招标拍卖等制度。

2012年，继续促使房价回到正常，落实安居工程。

2013年，“新国五条”，打击投资投机性购房。

2014年，国务院《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》，推动城乡一体化发展，给予了房地产企业转型的机会。

因为这些政策，保利地产作为国企的拿地优势被削弱了，所以保利在购进土地的时候，成本增加，利润下降，投资风险加大等。

3.1.2 税收政策

我国房地产行业需要缴纳十几种税。在房产首次交易的时候，开发商需要缴纳营业税、所得税、建设税、土地增值税和土地使用税，同时，购房者要缴纳契税和印花税等。在房产二次交易时，个人所得税、营业税和教育税附加由卖家缴纳，缴纳契税和印花税由买家缴纳。而这些要缴纳的税实际最后都是房价的一部分。由于房产税的范围的扩大，势必税收成本会加重，那么那时保利地产的获利能力就会被削弱，增加投资资本收回的风险。

3.1.3 其他政策

政府的保障房政策，虽然为我国低收入家庭解决了住房困难等问题，但是又对商业住宅造成了冲击，商品住宅的需求量下降，房屋卖不出去，开发商的利润出现波动，财务风险增大。

3.2 行业形势

3.2.1 市场竞争激烈

因为近十年的社会的发展，我国的房地产行业也在加速发展，很多社会资源投入到了房地长行业，房地产企业的数量翻倍的增加，整个房地产行业不断的壮大。保利地产在面对这么多强劲的对手时，必须保持市场的占有率，保证资金回笼的速度。

3.2.2 市场需求

房地产行业经过大热之后，现在市场上的住宅等已经是供过于求的状态，整个房地产行业利润在不断的下降，保利地产也已经告别了高速发展取得高利润的阶段，保利地产只有对财务风险进行防范，才能使实际盈利和预期盈利相差不远。

3.3 内部原因

（1）保利地产一直以来的高速发展策略，在当下严峻的形势下，财务风险会不断的加剧，对此，保利地产应该顺应环境做出调整和改革。

（2）资金投入量大，资金回收期长。保利地产作为行业的龙头企业，对资金的依赖程度高，又因为房地产行业需要巨大的投入，从开发到销售，时间周期长，一般要三到五年，所以资金回收的风险加剧。

4 保利地产财务风险防范的建议

4.1 决策者财务风险意识需加强

企业决策者对财务风险的重视程度直接影响整个企业的财务风险状况，所以在做决策时，要将融资、投资、经营和利润分配等问题纳入决策的考虑范围。保利地产在过去是跨越式的发展，然而如今国家的宏观政策越来越严格，房地产行业的环境不佳，加之行业之间的竞争激烈，保利地产以前的发展厕所已经不适合当下，所以保利地产需要谨慎的进行投资活动，再次降低资金不能顺利回收的可能性。

4.2 财务人员的风险管理能力

财务人员要对财务风险的认识必须提高，顺应社会发展的要求，将财务风险的防范意识带到日常工作中，除了对财务风险状态进行及时的监控和防范，也要及时和客观的将保利地产的财务风险变动情况反映给决策者，便于及时的做出财务风险的防范措施。

4.3 保障偿债能力

从本文的分析我们可以得知，保利地产的偿债能力在不断下降，要将长期负债和短期负债控制在合理的范围内，并且及时调整资本结构。加之国内融资环境严峻，现金和应收账款的周转率需要提高，提高偿债能力要通过降低资金占有率来实现。

4.4 海外融资

篇（3）

中图分类号：F23 文献标识码：A

收录日期：2015年1月23日

近年来，西安房地产业得到迅猛发展，越来越多房地产企业把西安建设的更加宏伟壮观。但是，由于西安房地产企业相比发达地区起步晚、基础差、规模小，因而总体上与国内其他省会城市的房地产行业存在较大的差距。目前，西安不少房地产企业的资产负债率保持在70%以上，这给其发展带来巨大的财务风险。如何应对西安房地产企业的高财务风险来保障企业的科学规范发展，是值得关注的问题。

一、西安市房地产企业发展现状

近年来，西安市房地产市场持续保持稳定、快速发展态势，房地产市场出现了价格与成交量齐涨局面，供应项目明显增多，尤其以高新、曲江和城北三大区域为主。随着市政府北迁、金融论坛的举行以及世园会的举办等大事件不仅引导了市场，也吸引了开发商的投资热情。到目前为止已经吸引了中海、金地、绿地和万达等国内众多知名地产商来投资，而由其开发的楼盘备受购房者青睐。

二、西安市房地产企业财务风险分析

资本运动在筹资、投放、产出和分配四个节点上停留，由此引起筹资、投资、资金回收和收益分配四种类型的风险，下面将从这四个方面对西安房地产企业的财务风险进行分析。

1、筹资风险分析。从西安房地产企业资金来源可以看出，大部分企业利用财务杠杆效应，在初期阶段均以投入债务资金为主，自有资金相对较低，贷款增长率持续偏高。在高利益回报的驱动下，很多企业盲目举债，而不是真正从企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累资金和设法追回应收款项获得资金。在西安一些大型房地产集团，还出现连锁筹资担保链，这种做法相当冒险，一旦其中某一环节断裂，就会给企业带来致命打击。

2、投资风险分析。西安市房地产企业投资状况可从房地产投资总额/固定资产投资总额指标进行分析。国际上通常认为该指标标准值为25%。西安房地产这一指标近年来均高于25%，可以看出，西安房地产市场近几年出现投资过热的情况，每年有较多的资金流入企业，可能会造成当地投资结构失衡，存在一定的财务风险。

3、资金回收风险分析。从西安商品房销售状况和空置面积来看，房地产企业资金回收风险主要表现在房地产开发产品达到可出售状态后，由于政策、市场因素或自身销售手段的失误，使得销售状况欠佳导致回款缓慢，而企业自身负债较多，资金回收与资金需求不能同步，造成企业的偿债能力下降，经营现金流得不到保证，进而陷入财务困境，甚至导致破产。

4、收益分配风险分析。随着东南部房地产企业大力进军西部，其较高管理水平和技术设备对西安房地产企业提出巨大挑战。企业自身消费与积累是一种此消彼长的关系，西安房地产企业在获得收益的同时大大提高员工尤其是管理层的薪酬待遇，造就了房地产高薪行业，使得企业在分配环节耗费资金过多，有的甚至超过收益的50%，结果是积累资金比例过小。

三、西安房地产企业财务风险防范措施

1、确定合理的筹资结构，优化资本结构。西安房地产企业应适当减少负债，合理确定负债规模和结构，加强负债管理。一般来说，债务资金的成本较低，但风险较高;权益资金的风险较低，但成本较高。根据组合风险分散化理论，多渠道融资能有效地分散企业的融资风险，单一筹资是不现实的，也可能是非常危险的或成本很高的。西安房地产企业应探索新融资渠道，部分大企业可通过发行股票、债券，或者信托基金等方式来进行筹资。企业应根据自身情况，通过提高权益资金的比例将风险控制在有能力承受的范围内。

2、提高企业财务管理水平。首先，努力提高企业管理者的财务管理水平，对企业决策者进行培训指导，对相关财务报表有科学认识，使管理者能够根据客观真实信息、企业自身情况以及所处外部环境做出科学决策，摒弃过去其主要依靠经验或主观感觉进行决策的习惯，这样可以降低企业发生财务风险的可能性;其次，要加强对企业财务人员的管理与培训。一方面要加强对企业现有财务人员的培训，主要是专业知识和相关政策培训，努力确保现有人员知识和能力能够胜任目前财务工作;另一方面企业要吸收具有较高专业素质的财务人员，使人员有合理的流动机制。

3、加强资金流动性管理。制定合理的资金使用计划，西安房地产企业应保证企业日常经营资金需要，确保资金利用最大化。第一，企业资金支出多为大额、多笔，在财务收支上严格实施财务监控，合理安排资金调度，确保开发项目施工运营和营销资金需求;第二，加速应收账款回收，调整库存，压缩存货资金占用，增强企业支付能力，提高企业信誉度，为下次融资进行铺垫;第三，严格控制企业成本费用，防止费用超支，提高所投资金安全性和合理性，从而降低其财务风险。

4、提高企业自身竞争力。近几年，西安房地产投资过热，部分消费者处于观望状态的情况下，企业应积极应对激烈的市场竞争，不断提高自身竞争力。选择好的地段，开发适合大众消费者的户型，比如精装修的小户型。在确保企业盈利的同时，利用产品自身高质量与其他优势赢得广大消费者的青睐，尤其在价格方面让消费者觉得物有所值。选择有效促销方式，如打折销售、付现金折扣及商品保证等。提高房地产产品销售量，降低西安房地产企业的存货，从而降低资金回收风险。

篇（4）

关键词：

房地产行业；防范；财务风险；优化策略；研究

目前，控制和防范财务风险是房地产行业建设中的重中之重，占据着重要的行业地位，已经得到了房地产内部的高度重视与认可。房地产行业在生存发展过程中，财务风险是重要的限制性因素，严重影响着房地产企业的正常运转。房地产行业控制和防范财务风险的建设工作任重而道远，要制定出切实可行的防范策略，避免财务风险的拓展和蔓延，要为房地产行业的发展建设提供强大的生命力。

一、房地产行业的财务风险的成因研究

(一)举债方式的不合理，造成企业资产结构的失衡

房地产在进行项目投资过程中，资金是投资过程中重要的保障，一些地产行业往往会通过与各大银行或者金融机构进行举债来不断满足自身的资金需求。但是，对于部分企业的举债来说，具有极大地不合理性、盲目性。与此同时，也没有对自身的偿债水平进行深入的分析，负债压力如果过于沉重，就会进一步加剧企业的偿债压力，这也是造成企业资产结构失衡的重要影响因素。在房地产行业处于惨淡的情况下，财务杠杆的不良效应非常明显。而财务杠杆系数是判断财务杠杆效应的重要指标。在特定的条件之下，企业的负债情况、财务杠杆系数以及财务杠杆效应等三者之间是成正比例的关系，进而会造成企业财务风险的发生。

(二)成本费用的控制力度不够深入

一些房地产企业对于成本核算与控制的理解存在着较大的误区，普遍认为是财务部门分内的事情，进而加重了财务部门的工作量，难以正常的进行成本资料的收集、整理工作，而且其他各个部门也无法充分地认识到成本管理的重要性，从而引发企业的财务风险。例如：某个房地产企业尚未能建立专门的成本管理部门，企业的领导也缺少着高度的重视。在某市繁华地段的项目建设中，过于注重外墙装饰的华丽与豪华，浪费了大量的成本费用，而且实用性也严重缺失，造成了企业财务风险的发生。

(三)企业内部财务控制机制较不完善、健全

目前，我国房地产企业的内控水平普遍较低，房地产项目的开发是一个较为漫长的阶段，项目执行周期和资金周转期比较长，具有较多的限制性因素。进而加剧了内部控制和财务管理工作的难度性。此外，在成本管理的建设中，由于欠缺着较为成熟的管理经验，尚未形成统一全面的控制体系，进而无法对各个部门进行有效地管控，最终导致财务决算与预期差距过于悬殊，无形之中就会产生一定的财务风险。

二、加强控制和防范财务风险的优化策略

(一)确保企业资本结构的合理性，控制好企业资本负债率

企业在投资的过程中必须要筹集足够的资金，而企业的筹资是处于高风险、高收益的局面。要想有效防范企业财务风险的发生，就必须要确保投资决策的正确性、合理性。因此，企业要从自身发展的实际情况出发，制定科学合理的战略目标，对企业内部、外部环境进行深入的剖析，要研讨投资的可行性因素和风险性因素，杜绝盲目随意地投资。同时，要将负责比例控制在合理地范围之内，在举债之前，要充分考虑自身的债务风险承受水平，而且要将权益成本和负债水平控制在合理地范围之中，长期负债和短期负债要保持相互协调与平衡。房地产的眼光要长远化，切忌鼠目寸光，不能只顾眼前小利，避免企业财务风险的发生。

(二)建立健全企业内部控制体系，提升财务管理水平

房地产行业在控制和防范财务风险过程中，要对企业内部的各个部门、人员要进行全方位、多角度领域地控制。企业领导要始终保持着高度的重视程度，增强自身的管理经验，不断建立健全科学、完善的内部控制体系，并且加大财务管理的控制力度。同时，在项目成本预算中，要加强应收账款的管理，强化自有资金的使用力度，要尽可能地减轻对外来贷款的依赖程度，企业自身要做到“自给自足”；对于资金的来往情况要进行深入的排查与管控，要最大程度地避免、贪赃枉法现象。

(三)制定房地产行业的风险预警评估机制

风险预警机制是房地产行业防范财务风险的重要手段，房地产企业要在建立内控制度的前提下，制度风险预警机制，以便于对财务风险进行预测，避免财务风险的扩散和蔓延。企业风险预警机制要包括风险基本信息系统、风险预测分析系统以及风险处理系统等方面。其中，风险基本信息系统是风险预警机制重要的前提条件在，主要负责财务信息的收集、整理等工作；其次，风险预测分析系统是风险预警机制中的关键所在，主要对财务风险进行识别、判断以及监测等，并且要设置层级预警线，层级预警线越明显，财务风险性因素就越明显；最后，风险处理系统要深入结合财务风险发生的性质、成因、类型等方面，制定相应的防范措施，做到具体问题具体分析，从而将企业的财务风险控制在最低程度。

三、结束语

综上所述，加强房地产行业财务风险的控制和防范工作势在必行，可以提升企业的市场竞争力与影响力，并且在激烈的市场占一席之地。在房地产控制和防范财务风险过程中，是机遇与挑战并存的局面，我们要积极抓住机遇、勇敢地迎接挑战。提升防范财务风险能力，建立健全科学完善的内控制度，进一步强化企业的财务管理和成本管理，避免企业财务风险的发生。同时，财务管理人员要提升自身的专业水平与防范风险的水平，要做好成本控制管理工作，不断降低企业的成本费用，要将财务风险造成的经济损失降到最低，从而为房地产行业提供更为广阔的发展空间。

参考文献：

篇（5）

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2016.51.155

1 研究背景

在目前国家宏观调控政策中，我国房地产行业早已完成买方与卖方市场的转变，特别是最近限购及限贷相关政策不断实施，房地产行业所面临的市场发展环境也日趋激烈，在资金呈现不断匮乏的同时，各方面均有完善的楼盘却销售情况不良，一些中小房地产企业资产负债率居高不下，即将面临破产的风险，然而也有些房地产企业却能从风险中寻求发展机会，在不断开发的新楼盘中处于优势地位，成为行业的领军者，由此可以发现，环境给企业带来的影响仅是一方面，对于房地产开发项目来说财务风险的控制才是发展的关键，和房地产开发是否成功有直接关系。

随着我国经济体制改革的不断深化，房地产领域企业形式和经营产品品种的不断革新，为我国房地产领域中企业的财务风险管理带来了新的难度。近年来，我国政府不断出台新的政策来促进房地产行业的发展和去库存，为房地产行业带来了新的发展机遇，但同时，房地产公司的资金来源问题以及内部财务风险管理模式陈旧的问题成了房地产公司发展和业务革新的桎梏，因此，本文依托价值链分析方法对于房地产公司的财务风险管理方式提出了理论建议并构建了操作程序体系，并依托我国房地产上市公司的实例，分析了这一理论模式的可行性，为广大房地产公司在财务风险管理模式升级上提供了参考。

2 我国房产企业价值链财务风险分析

2.1 基于我国房产公司产业链的纵向价值链分析

我国房产公司当前的发展，结合国内房地产行业的发展特征，以“做强销售、做大外包、拓展管理”为目标，加快产业布局，目前，大多数房产企业已形成房地产开发、建设外包、租赁与管理三大主业，能够在住宅、商业用地、商铺、建筑建设、住宅管理等领域，为客户提供高品质产品与服务，为客户提供开发―产品―销售―服务的一站式服务，业务链与管理详见下图。

对我国房产公司而言，其纵向价值链更多的是对于财务成本管理的分析，在整个价值链过程中，其基本成本分析表如表1所示。

由上表可看出我国房地产企业在整个产业链上的利润率是比较平均的。

为了能够促进公司更好地化解财务风险，提高公司盈利能力，我国房产公司应当进一步探究其利润率平均的主要原因，并根据原因进一步分析后期的应对措施。

2.2 基于我国房地产公司内部价值链背景下的财务分析

所谓的我国房产公司内部价值链战略，即我国房产公司通过对公司内部当前现有的各种财务资源以及其他资源进行整合，从而实现提高公司核心竞争力水平的一种发展战略。

本文的分析，综合考虑我国房产公司所处的行业环境以及其自身所具有的特性，通过引入SPM 公司财务战略矩阵以及生命周期耦合象限的公司内部价值链战略分析方法，来对我国房产公司的整个内部价值链发展战略进行分析和说明。

根据我国上市房产公司 2011―2014年的平均相关财务数据，本文分析得出了我国房产公司内部价值链分析的相关指标，具体情况如表2所示。

分析上表中的数据，能够发现：

对于我国房产公司而言，在2011―2014年经历了一个较高的增长时期，但在2011年由于政府部门相关房地产调控政策的制定和实施，导致了公司的经营受到严重影响，公司经营的亏损导致了公司各项指标的严重下滑。而这种境况也迫使我国房产上市公司寻求业务的多元化发展与转型。

2009―2012年，剔除国家宏观调控的影响，根据所处公司财务矩阵与生命周期耦合象限来看，公司所处象限均在Ⅱ象限，表明公司的持续增长能力是极强的，在企业生命周期中是成长型企业，但现金短缺，筹资压力大。

因此，对于我国房产公司而言，其财务风险管理应当专注于保障其财务战略的实施上，对其价值链中财务风险的管理当集中在其财务战略中的关键环节上，保证企业在整个价值链业务中的经营平稳性。

3 我国房产企业财务风险管理建议

3.1 内部价值链财务风险管理

（1）成本控制管理的建立。通过内部价值链分析，我国房产公司当前EVA水平较不理想，因此为了能够提升公司财务水平，我国房产公司应当注重成本控制的建立。具体而言，应当做到平衡效益与质量的关系、降低工程成本、提高工程效益、建立成本核算明细账以及完善内部成本管理体系，依靠科技创新等方面来实现成本控制。

（2）资本结构优化。基于价值链的资本结构优化战略，主要是指企业在筹资上实施资本结构优化战略，根据与价值链依存度的关系，合理确定融资战略。

在当前房地产“去库存”成为主基调的市场环境下，通过资产证券化模式来优化资本结构、降低资金成本，已成为房地产开发商和业主的新选择，房地产资产证券化将呈现井喷式增长。有关专家甚至断言，随着国内房地产资产证券化业务趋于成熟，房地产行业的商业模式也将随之改变。

近年来，我国房地产证券化市场已进行了许多探索和创新。从市场情况看，房地产资产证券化产品大致可分为标准的房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）、准REITs（或类REITs）、住房抵押类贷款支持证券、涉及收益权和债权的基础资产发行的资产支持证券等。

多种新型房地产金融工具的出现，都为我国房产公司资本结构的优化提供了良好的外部基础，能够在很大程度上实现资本结构的优化。

3.2 外部价值链财务风险管理

外部价值链战略是指价值链的核心企业通过协调以其为核心的价值链企业群整体的财务资源来达到提升整个价值链核心竞争能力的策略。

当前我国房产公司已经形成了一整套围绕客户所展开的价值链体系，能够为客户提供一系列的价值服务。因此对于我国房产公司而言，其外部财务风险的管理应当注重合作伙伴的选择，从而实现共赢。

（1）公司战略伙伴与竞争者策略。对于我国房产公司而言，在横向价值链中的合作中，应当通过吸引更多的战略伙伴以及合作伙伴来实现公司技术以及销售渠道的不断拓宽；在纵向价值链的合作中，应当通过产业链的不断整合来实现公司业务价值链的不断拓宽。

（2）生命周期战略。价值创新生命周期财务战略，主要是基于价值链创新具有生命周期，不同的生命周期阶段需要采取相应的财务战略予以配合。

我国房产公司在筹资战略上采取权益筹资战略，以巩固财务基础，以支撑经营战略；在投资上应集中财力，投资于最急切、最关键的环节上；分配上，应注重好激励及内源性资金，抵御财务风险。

参考文献：

[1]Steven Li.Future Trends and Challenges of Financial Risk Management in the Digital Economy[J].Managerial Finance，2006：Vol.30，Iss.11.

[2]俞卫国.成长期企业财务战略研究――基于HF房地产公司的案例研究[D].厦门：厦门大学，2009.

篇（6）

近年来我国的购房需求猛增，经济高速发展，房地产行业很景气。但在房地产行业高速发展的过程中，出现了不同的风险。我国房地产行业中的财务风险最为明显，因此正确认识我国房地产行业中存在的财务风险问题，并进行积极的风险防范与风险控制预警至关重要。

一、财务风险及特征

（一）房地产企业的筹资风险

房地产企业的筹资活动主要是事前准备活动，房地产企业通过筹资活动筹集资金，进而开展房地产的开发、生产、销售、再投资、再生产的循环过程。房地产的筹资活动是企业运营生产的起点，筹得足够多的资金，然后进行资金的运营。然而目前中国房地产市场筹集资金的方式多样化，同时就会有不同的财务风险。例如筹资方式不当、债务结构不合理等都可能造成资金浪费，增加企业的财务风险。

（二）房地产企业的投资风险

由于不确定因素，可能使投资项目不能达到预期的目标，影响房地产企业的盈利和偿债能力，这就是房地产企业的投资风险。对于中国当前的房地产市场上投资环境的复杂性，投资过程中会出现很多风险。例如投资项目的滞后性，无法与时代接轨；投资项目大小的选择无法适应企业的债务结构，有的企业负债经营，可能会造成企业的债务负担，影响企业的经营效益。

（三）房地产企业的资金回收风险

房地产企业在完成前面的筹资活动与投资活动后，接下来的工作就是资金回收。俗语说“有付出就会有回报”，这同样适于房地产企业。资金在回收过程中，不论是从时间上还是金额上都具有不确定性。且资金的回收与国家的经济政策密切相关，受国家对房地产行业的监督、规定的影响，同时受国家财政金融利率政策的影响等。企业的管理水平也与资金回收有着密切的联系。

（四）房地产企业的收益分配风险

房地产企业在经过上述系列过程后，获得了收益，会面临收益如何分配的问题。在如何分配收益问题上，我们又面对留存收益和分配股息如何分配的问题。是用更多的资金去重新投资，扩大规模，还是在现有的规模上稳定发展，分给股东更多的利益，不同的选择会有不同的风险。企业的资金链至关重要，收益分配的好坏会直接影响投资者的积极性，影响企业的外在形象，可能会降低企业信誉。

二、加强财务活动的管理、建立预警防范体系

（一）加强筹资风险管理

房地产企业一般通过两种途径进行筹资，一是增发股票，扩大规模，即所有者投资。房地产企业同时可以利用上一循环的留存收益进行第二次投资。二是从外界借入资金，负债经营。房地产企业可以通过向银行借款、信托资金贷款、销售融资资产证券化等途径最大效益的利用资金的时间价值，实现利益最大化，降低房地产企业的筹资风险。

（二）重视投资风险的管理

房地产企业在进行投资时，要认真分析房地产市场的现状及发展趋势，既要大胆迎接挑战，又要谨慎对待投资风险，尽最大的努力降低投资风险。房地产企业要充分掌握市场需求，土地信息，经济政策、相关利率等各方面的信息，努力实现房地产企业投资的最大效益、风险最小、稳健发展的目标。

（三）完善现金流量风险管理

在房地产企业的资金回收环节中，现金流出与现金流入在实践上的上下不一致就会造成一定的资金回收风险。我们应尽量降低房地产企业的机会成本、应收账款管理成本、坏账损失成本。制定相应的信用政策、收账政策、销售政策等，以此来实现资金的快速周转，加大现金的流动比率，使企业能有更多的运营资金进行企业的运营管理，降低资金回收风险。

（四）提高收益分配风险的管理

留存收益与分配股息在收益分配中是相互联系，相互制约，此消彼长的关系。房地产企业应权衡两者的关系与企业的实际情况，合理分配。企业如果处于快速发展的状态，需要投入更多的资金扩大规模，这就需要更多的留存收益进行二次投资。企业如果利率过高，就要分配股息，吸引投资者的积极性，从另一方面保证企业的资金运营。

（五）建立风险预警体系，进行预警和分析

任何预测都是以数据为基础的，企业应该注重财务报表数据的搜集整理，并进行相应分析，综合考虑各种因素建立风险预警体系。通过对房地产企业长期指标、短期指标、动态指标、静态指标等的分析对比，构建一个适合房地产企业运营管理的体系，并不断完善该体系，真正的达到财务预警的作用。在建立预警体系的基础上，要进行深入分析，降低企业的财务风险，为企业做出贡献。

（六）树立正确的成长观念，坚持原则

面对房地产企业市场竞争中的各种诱惑，房地产企业首先要树立风险意识，正视房地产企业中的“泡沫”风险等，不能盲目扩大规模，应在原有的基础上稳步发展。追求质量，树立良好的企业信誉，坚持自己的原则，努力在大趋势下稳步发展。面对房地产企业的复杂性与风险性，积极采取防范措施，分散风险、顺势改革、打好基础。从根本做起，从小事做起，努力实现企业的健康、经济、高速发展。

三、结论

综上，在经济快速发展的趋势下，房地产企业要紧跟时代步伐，不断适应市场需求，针对企业的现状做出正确的分析，并提出相应的政策。正确对待房地产企业的财务风险，针对行业特点，寻找适于企业的发展战略与风险管理政策。如何在房地产企业开发经营过程中高效、全面的完善财务风险的防范系统与制定相应的预警措施，对我国房地产企业高速、稳定发展起着至关重要的理论意义。

参考文献：

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随着我国经济的快速发展，房地产行业获得了长足的发展，全国各地相继出现了所谓的“房地产热”。但是，由于我国房地产行业的起步较晚，基础不够硬，发展规模还跟不上时展的要求，有些房地产企业的发展和运行远没有达到规范化标准，与国外较为成熟的房地产业之间存在较大的差距。因而，我国已经出台了相关的针对房地产业的宏观调控经济政策，以期为房地产企业的发展提供更好的政策支持和保障。但是，我国仍然有不少的房地产企业资产负债率较高，造成了较大的经济压力，面临的财务风险也较大。同时，当前全球金融危机仍然没有完全过去，这就使得我国房地产企业面临着更大的发展压力。

一、我国房地产企业财务风险分类及形成的原因分析

鉴于房地产企业在我国发展的时间并不长，加之房地产企业自身的特殊性，其面临着较大的财务风险。一般来说，财务风险指的就是由于受到内外部环境的不同影响，使得企业的财务系统出现了偏离预期目标的经济损失或者额外收益。它常常被分为广义的和狭义的财务风险两种。由于广义的财务风险内涵更利于从全局和全方位上来把握，因此，我们更多的考虑房地产企业广义的财务风险。根据房地产企业自身的特点，我们认为房地产企业面临的财务风险一般包含了这几个方面：无力偿还债务风险；再筹资风险；利率变动风险；通货膨胀风险；税率变动风险以及投资收回风险等多种情况。那么，房地产企业为什么会产生这么多的财务风险呢？这是由于房地产企业自身资金量大，筹融资涉及的面广，经历的经济环境又是复杂多变的。在这样一个受到多种因素影响的大背景之下，房地产企业就产生了较多的财务风险。究其原因，主要有这么几个方面的因素：从宏观方面来看，房地产企业较为容易受到国家和地区经济的影响，未来走势较为难预料。因此，作为资金量大，变现能力较低以及项目周期较长的房地产企业来说，当前不够成熟的市场环境导致了房地产投资运作上有一定的盲目性，政府调控房地产融资的政策进一步加强，使得房地产企业筹融资变得愈加困难。作为一个新兴的产业，房地产企业的会计体系还不够完善，到目前为止还没有形成较为完整的会计核算体系。从微观方面来分析，房地产企业很多对于自身的经营状况还缺乏财务预算和财务分析，导致了财务分析结果无法真正起到较好的财务管理作用。这种缺乏较强的财务管理意识的现状使得房地产企业到处盲目举债，资本结构不尽合理，导致了负债成本过高。此外，有些房地产企业的成本费用控制不够严格，往往把项目成本管理看作是简单的单项成本控制与管理工作，导致了财务预算与成本管理偏差较大，影响了资金管理工作。

二、我国房地产企业财务风险的有效防范措施

房地产企业在我国的发展历程并不算长，加上房地产行业自身的经营特点，使得房地产企业面临的财务风险较大，其原因主要在于经营环节过于复杂，对预算管理职能重视不足，资金管理低效，成本费用控制不严，缺乏财务预算管理意识，盲目举债加重成本负担，成本管理不力影响财务控制。认真分析当前房地产企业的财务风险，根据不同的理财环境和理财阶段，把房地产企业的资本循环进行筹资、投入、生产、分配四个节点上的风险分析。此外，由于宏观经济政策调控的不力，比如说金融宏观调控政策，土地宏观调控政策，税收宏观调控政策等的执行不够到位，这是由于我国房地产企业的财务管理意识薄弱，对预算管理职能重视不足，内部财务监控机制不健全，资金管理低效以及成本费用控制不严等。具体来说，我们可以从以下几个方面来努力：（1）房地产企业首要的任务就是要不断加强财务管理观念和作用，尽可能的强化财务管理的地位，让财务管理部门多参与到房地产企业的各项经营活动当中去，不断的完善房地产企业的投资项目管理工作。在不断完善之前，房地产企业要注意增加投资项目决策的可行性分析，制定一套可行性分析报告，使得投资方案更为完善，降低投资风险。房地产企业还要充分了解各个部门的相关情况，拓展对于财务分析的领域。此外，房地产企业还要不断提高企业管理者和财务人员的素质和能力，多提供机会并开发多种渠道让管理者和决策者参加学习和培训，从客观的角度来分析自身情况和外部环境，降低财务风险。同时，房地产企业还应该努力提高对财务人员的管理和培训工作，除了专门进行培训以外，还可以吸收具有较高素质的财务人员。（2）房地产企业应该认真分析国家相关政策，一旦国家政策发生改变，房地产企业要能够尽快的采取措施来调整财务管理手段，及时应对国家相关政策的改变，最大限度的规避和防范财务风险。比如说房地产企业应该选择成本费用较低的建设用地作为开发项目用地，尽可能的避免购置的土地空置或者闲置不用，造成资源的极大浪费。国家也出台了相关的新税收政策，房地产企业应该及时根据新规定调整和处理三项费用，尽可能的避免不必要的损失。房地产企业还要针对当前银根缩紧的政策，及时改变自身的生产经营模式，尽可能的依照稳健发展的原则，多从中低价位、中小户型的商品房中获得应得的利益。（3）房地产企业应该着眼于整体利益，结合自身的行业特征和产品的特殊性，在项目开发之前就从整体效益出发，对成本进行动态分析，从而分析出房地产开发项目的可行性到底有多大，尽可能的从源头上避免财务风险的发生。此外，由于房地产开发项目是一个巨额投资的过程，筹融资任务尤其繁重，同时其资金周转周期又较长。那么，针对这种特殊情况，房地产开发企业应该构建多元化的筹融资渠道，进行组合式的投资，更为有效的协调多方面的财务风险，尽可能的获得更多更稳定的投资收益。这种多元化的筹融资渠道包括了开发银行以外的金融贷款业务，民间筹资，寻求海外有实力的资金团体等，使得房地产企业能够以不断优化的资产结构来充分发挥出负债的杠杆作用，将财务风险控制在合理范围内。（4）房地产企业财务风险的重要诱因之一就是其成本管理不够到位，成本意识不强。因此，针对这种情况，房地产企业应该全面加强对于企业自身的成本管理工作。应该来说，房地产企业的成本费用较高，以成本管理作为其核心的管理理念是企业顺利发展的重要基础。具体来说，房地产企业应该制定成本预算目标，对成本费用进行正确的归集和核算，对成本进行深入的分析，重视基础数据的收集和整理等。房地产企业还要应对复杂多变的经济政策环境，建立财务内部控制制度，强化风险管理，提高企业财务管理水平。

总之，对于我国房地产行业这样一个新兴的产业来说，面对复杂多变的国际国内经济形势，房地产企业应该正视自身的缺陷，采用宏观和微观的财务风险监测手法，并配之以风险回避策略，风险防范策略以及保险转嫁策略来将风险的损失程度降到最低。房地产企业进行市场调研，防范市场风险，加强投资项目管理，控制投资风险，建立财务预警体系，加强和提高房地产企业决策者、财务人员的财务管理意识和综合素质，大胆而谨慎地利用金融衍生工具规避风险，把风险管理提高到企业管理的突出位置，避免财务危机，保证房地产企业获得稳定、长期的经济效益。

参 考 文 献

[1]罗双杰，张金峰．房地产企业财务风险分析与对策[J]．经济技术协作信息．2008（4）

[2]任书芳，高树岭，张行贵．当前房地产企业财务现状及管理建议[J]．时代金融．2006（4）

篇（8）

纵观房地产行业的发展情况，主要与宏观经济环境、行业的景气度等影响密切相关，在行业发生动荡时势必将引发企业的财务风险等问题[1]。以往的房地产企业财务预警机制主要是从内部采取防控措施，缺乏对外部环境的分析研究，最终导致风险防控效果较差，对此，本文基于风险定位理念对房地产企业的财务风险预警机制进行了系统研究，现将研究内容论述如下。

一、房地产企业财务风险概述

（一）房地产企业财务特点

房地产产业是带动宏观经济发展的重要产业，其行业的财务问题一直备受关注，总结其企业财务特点主要包括以下几点：①筹集资金的困难性较大，筹资方式较为单一。②企业资金链存在一定的风险，负债率持续走高。据统计[2]，目前我国的很多房地产企业的负债率高达70%。③对于债务而言，缺乏短期偿还能力。自2013年上半年开始，企业的速动比率持续下滑，说明了国内的房地产业的偿债能力较差。

（二）房地产企业财务风险形成原因

1.内部原因

内部原因主要是指企业发展的内部管理出现问题或纰漏，多包含这几点原因：缺乏风险防控意识、投资决策失误、资金结构有误、资金链周转不灵或断裂以及缺乏内部风险管理和防控能力等。

2.外部原因

外部原因主要是指企业发展的大环境造成的风险，具体为宏观经济关节影响、行业周期波动不规律以及出台的政策与产业发展供需关系不协调等。

（三）风险定位

房地产的财务风险多表现为利率变动风险、企业资产负债率风险、投资回收风险等，若想进一步明确风险，仍需要剖析风险传导方式和传导流程，其中，传导方式与周期波动密切相关，表现为房地产财务状况周期性波动受宏观经济的周期波动和房地产企业的经营状况周期波动影响较深。而财务风险传导路径则是经风险因素导致的风险事件在风险载体的传播下以及风险流的扩散作用下形成实质性的风险损失。

二、房地产企业财务风险预警机制的建立措施

（一）构建企业财务风险预警指标体系监测风险

首先，设计财务指标，包括经营风险指标、筹资风险指标、投资风险指标以及资金链风险四大指标。其次，设计非财务指标，主要从微观、中观和宏观层面确定风险类别，设计其指标和代码。接下来，设计滞后指标、同步指标以及先导指标，采用时差相关分析的方式选取指标并进行相关计算。为了确保体系的正确性，对相关指标需要进行相关测度，具体的方法如下[3]：①测度非财务指数。对非财务指数设定标准，进行专家打分，汇总统计进行加权平均，得出风险测度值。②测度财务指数。主要包括界定财务指标标准和测度单相功效系数两方面。③编制财务风险预警综合指数。依照相关流程进行指数编制，确定风险预警界限，获取财务景气状况的相关预警信号。

（二）采取财务风险防控措施

1.防控外部因素导致的财务风险

首先，顺应外部环境的变化情况，依照政策导向获取最佳的政策扶持帮助。例如，使用房地产抵押贷款证券化等新型的融资渠道，降低银行业对房地产业贷款产生的问题几率。其次，正视行业的周期波动规律和特点，制定合理的财务计划，采取相关的财务解决措施，例如，在行业繁荣时相对减少资金扩张，降低行业走势较差时带来的财务风险，而在行业萧条期时，准备扩张，确保在行业复苏时抢占先机。

2.防控内部因素导致的财务风险

该防控措施也要从四方面进行把握。①防控投资风险。首先，做好项目前期勘察工作，分析市场，进行成本评估和风险评估。其次，采取最优化的投资组合方式。有意识的组合不同的风险项目，提高风险规避能力。例如，设立物业管理子公司，以此分担房地产母公司的财务风险。②防控经营风险。首先调整经营理念，将房地产建设转向小城镇，整合土地资源，细分建设项目，扩充企业经营模式。可以适当与旅游行业等其他行业加强合作[4]。其次，加多方合作。走多区域联合发展、共赢道路，建立强强联合，提高行业竞争力。最后，完善营销手段，切勿盲目投资，确保企业资金回笼迅速，降低财务风险。必要时可以适当放弃一些高风险项目。③防控资金链风险。首先，合理控制成本。加强成本控制 在前期做好投资部署，确立收益预算。在项目实施过程中控制成本，减少项目变更情况，在项目竣工时依据合同约定的条款进行核算。其次，建立企业资金控制系统，合理把握和管理企业资金，做好预算，明确资金使用情况。最后，管理好应收账款。建立科学化的客户资信等级，设立应收账款的比例和相关的回款的责任制。④防控筹资风险。主要措施包括构建合理的资本结构以及增加产业投资信托能力。

三、房地产企业财务风险预警实证探讨

（一）选取样本，获取数据来源

本文样本为万科企业股份有限公司，选取2009年3月份-2013年6月份的财务数据为样本数据，对其进行研究分析。

（二）筛选预警指标

1.分析其探索性

检验万科的原始财务数据是否异常，使用SPSS20.0的探索性分析，对样本季度数据M值进行统计，最终发现长期股权投资比率X10的数值为0，不具有显著性，所以可以剔除在外。此外，变量中的X7、X12、X17的奇异值较多，可以直接剔除。

2.分析其相关性

经相关性分析后，结果显示经营风险指标保留X1、X3、X5、X6；投资风险保留X9、X11、X13；资金链风险保留指标X21和X23；筹资风险指标保留X15、X16和X19。

（三）测度个体指数

1.测定财务个体指数

首先，确定财务指标中的临界值。明确其极小型变量、极大型变量、稳定型变量以及区间型变量[5]。然后计算指标单项功效系数。通过样本测算结果显示，不良资产比率X5、资本保值增长率X11、长期资产适合率X19的得分均符合指标要求，这表明万科的长期偿还能力和资本结构无风险。但是资金流动性较差，存在问题。

2.测定非财务个体指数

采取专家打分形式对万科的非财务指标进行评价，最终结果显示万科的风险管理水平较好，内部控制也较好。但是投资风险较高。

（四）编制综合指数

1.对指数进行分类

应用上述多种方法最终得出万科的财务风险预警综合指标体系，依照时序相关法，最终计算出同步、先导、滞后的财务风险预警结果。

2.确定综合指数预警界限

经计算结果显示，万科的综合预警指数的序列平均值为125，将该值作为万科的财务风险预警警戒线。

（五）绘制预警信号图，做好分析

将之前求出的同步、先导和滞后指数以及综合合成指数制成指数走势图，将此作为万科的财务景气走势图。其中先导指数图显示了财务风险与外部环境的关系。同步指数图反映了万科财务风险与净资产收益率同期的财务状况和波动情况。滞后指数反映了万科财务风险与行业景气的关系。综合指数综合反映了上述财务因素和非财务因素与财务风险的关系。

（六）定位风险

制定风险雷达定位图，最终发现万科的外部环境较好，但是内部管理相对不佳，现金量较少，所以显示万科交易具有一定的财务风险。

四、总结

目前，在现行的宏观政策调控下房地产企业仍然面临着多种财务风险，主要源于外部环境不稳定和内部管控措施较差，本文就此发展现状下分析了房地产企业的发展特点，并设计了相关风险指标体系，提出了正确的房地产企业财务风险预警方法，力求建立最佳的房地产企业发展模式和态势。

参考文献：

[1]战昱达.上市公司财务风险预警研究――基于房地产行业实证分析[J].财会通讯，2013（17）：117-118.

[2]曹建梅.房地产企业财务风险分析及预警研究[J].中国外资月刊，2014（2）：58-58.

[3]杜俊娟.我国房地产企业财务风险的预警与防范[J].会计之友，2013（10）：

44-47.

篇（9）

一、房地产企业的风险类型和特点

（一）房地产企业项目的筹资风险及特点

1、房地产企业在项目开发初期，自有资本比例很低，主要依靠负债进行开发

当前，我国的房地产企业自有资金很少，资金来源主要依靠银行贷款。期初时房地产企业较多的享受到借款资金所带来的益处，然而随着我国政府对房地产市场的调控和贷款的陆续到期，房地产企业出险了很多前期贷款的本金和利息无钱支付的现象。从某种程度上可以说，房地产企业有时候仅是空有亮丽的外表，在其背后其实背负着巨额债务。

2、房地产企业再融资困难

由于我国房地产企业资金大部分来自于银行贷款，负债经营比重较大。造成房地产企业利息负担沉重。房地产企业一旦再次获得资金的能力降低，将会直接面临资金断裂的风险，这对房地产企业而言，将是致命的。

（二）房地产企业项目的投资风险及特点

房地产企业前期所需资金数额多、投入较大，这种行业特点使得投资活动成为房地产企业的活动核心。房地产企业的项目投资风险是指在房产项目投资中由于不可知因素的影响，使得房产项目无法达到预期收益或目的，而导致房地产企业的偿债能力和盈利能力受到一定影响，直接造成房地产企业在投资环节需要面临不确定性风险。

（三）房地产企业的项目经营风险及特点

房地产企业的经营风险主要是指两部分，一种是材料采购风险；另一种是存货变现风险。

1、材料采购风险

是指房地产企业在当前的物价不断上涨的市场经济环境下，钢材、水泥等建筑原材料的价格日益增长。随着原材料的价格上涨，房地产企业的采购成本被增加。使得房地产企业面临着一定的风险。

2、存货变现风险

房地产企业在正常运营中还会受到利率波动的影响。贷款利率的增长会增加房地产企业的资金成本，从而使其预期收益被减少。从2007年开始，我国政府为了抑制通货膨胀，一共进行了六次加息。再加之当前金融市场不断收紧，房地产企业的财务成本被持续增加，间接导致按揭贷款购房者的购房成本迅速上升，直接造成市场对房产的需求降低。

二、房地产企业应加强财务分析，防范财务风险

（一）通过偿债能力分析，防范财务风险

1、从分析短期偿债能力入手

房地产企业短期偿债能力指标主要有流动比率、速动比率、现金比率。流动比率是流动资产与流动负债的比值；速动比率是速动资产与流动负债的比值。速动资产是流动资产中变现速度较快或者偿债能力较强的资产。现金比率是立即可动用的资金与流动负债的比值。一般而言，房地产企业的流动比率和速动比率越高，企业拥有的可用于抵偿短期债务的流动资金就越多，短期偿债能力也越强。但是，在实际的财务分析时，尤其是在通过分析财务指标评判企业风险时，还要结合房地产企业的自身特点和行业情况，比如，房地产企业资金回流慢，前期投入通常较多。在这种情况下，财务分析时就不能将其与一般的流通企业相提并论。比如，对房地产企业而言，有时流动比率和速动比率虽然较高，但并不能简单评判其短期债务就一定能如期偿还。因为，倘若应收账款存在大量呆账、坏账，那么这两个比率可能就会因为应收账款的弱变现能力而失去其应有的特性。同理，现金比率也并非越高越好。若其过高，可能代表房地产企业没能对资金进行合理的调度，从而造成资金浪费或闲置现象。

2、从分析长期偿债能力入手

长期偿债能力指标主要有净资产负债率、资产负债率等。其中，资产负债率表明在房地产企业的总资产中通过借款方式筹集的资金占有的比例。该指标能够直接反映出房地产企业债权人权益的保障程度。通常，该比率越低越好。比值越低，代表负债的偿还度就越高，财务风险也就越小。净资产负债率是房地产企业的负债总额与企业所有者权益的比值。该比值通常用于表明房地产企业的基本财务结构的稳定情况。比值越高，表明房地产企业具有较高风险的财务结构；反之，倘若比值较低，则表明房地产企业具有较低风险的财务结构。一般而言，该比值越低越好，比值越低，表明房地产企业债权人的权益就越有保障，财务风险越小。

（二）通过支付能力分析，防范财务风险

对房地产企业而言，支付能力的情况直接与财务风险紧密相连。从某种意义上可以说，支付能力的好坏，是衡量房地产企业财务风险的一个主要标志。关于支付能力，可以设置现实支付能力与潜在支付能力两种指标。

1、从分析现实支付能力入手

现实支付能力是用房地产企业本期会计期末的货币资金的全部结存额与全部费用的月平均支出额进行比较，计算出期末全部货币资金数额在月平均支出额之下可供正常支付的周转月数。一般而言，现实支付能力指标越大，房地产企业的现实支付能力就越强。反之，则相反。但是，并非该指标值越大越好。如果该指标值过大，则表明企业在一定程度上资金浪费现象较为严重。通常，计算得出的周转月数在3上下较为合适。

2、从分析潜在支付能力入手

潜在支付能力是房地产企业在对外投资之前，会计期末的全部货币资金和有价证券（抛去借入款）的合计数与房地产企业当期费用的月平均支出额进行比较而得出的可供正常支付的周转月数。通常，房地产企业的潜在支付能力与计算所得的可供周转月数成正比。可供周转月数越多，则房地产企业的潜在支付能力就越强。反之则相反。然而，有价证券、银行存款，以及借入款的期限都长短不一，变现能力和风险程度也各不相同，因此，在财务分析时需作具体分析。尤其是需要注意在财务分析的过程中，运用该指标数据时，所涉及的货币资金、借出款、有价证券、借入款灯，是否均来自同一会计期某时点的静态数据指标。同时，还需要预测房地产企业近期的现金流入量和现金流出量；企业的收入和支出情况；借出款的收回情况和借入款的归还情况等因素。唯有如此，实际支付能力的预测才能更接近实际。

（三）开展成本控制分析

无论何种企业，成本控制都是其改善经营管理和提高时常竞争力的关键环节。房地产企业也不例外。因此，在房地产企业的财务分析中，还应重视与开展成本控制分析。在成本控制分析中，首先要对房地产企业的成本控制目标的执行效果进行正确评价。同时，面对成本升高与降低时，要及时分析其产生原因和对房地产企业财务风险的防范方面所带来的深层次影响。其次，还要明确房地产企业在成本控制中的关键环节和关键的风险控制点。针对每一个关键环节和控制点，制定对应的操作规范和有效的防范方法，以寻求降低房地产企业房产项目成本的未来途径和方法，以提高防范财务风险的能力。对此，可以适当借助《管理会计》中的“本、量、利”关系分析模式和边际贡献法、盈亏平衡分析法、变动成本计算法等，从整体上做好“全成本核算管理”，开展定量分析以及合理利用各种技术设备，实现对房地产企业的成本支出进行严格控制和科学规划，调动企业上下全员降低成本消耗的积极性。

三、结语

总而言之，具有一个资金密集型的行业，房地产企业具有很大的发展潜力和高成长性。房地产企业的项目投资周期较长、风险性也较高。房地产企业若要在当前的市场经济环境中有效防范财务风险，提高资金运转效率和安全性，就要从分析短期偿债能力和长期偿债能力入手，分析企业的现实支付能力与潜在支付能力，并且对成本控制进行分析和掌握，唯有如此，才能更好的规避、控制和管理财务风险。继而才能进一步实现企业利润最大化，获得更高的房地产项目投资收益，也为房地产企业的持续经营和下一步发展奠定了良好基础。

参考文献：

[1]李健.我国房地产企业财务风险及其防范[J].中国商界（下半月），2009；11

[2]邢姝媛.关于我国房地产企业财务风险分析[J].中国证券期货，2011；6

[3]蔡河山.浅谈投资性房地产财务风险的分析[J].现代商业，2009；15

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一、前言

伴随着社会主义市场经济的深入发展，房地产企业所面临的环境也发生了巨大的变化，由于经济全球化的激烈竞争，施工企业财务风险性也在不断提高，尤其是在社会主义市场经济体制不健全的情况下，财务风险的危害性不容忽视，对于房地产企业而言，只有正确的树立财务风险观，建立健全财务风险管理制度，从客观上分析财务风险的形成原因，并通过合理科学的方法和策略来进行防范研究，才能确保房地产施工的正常发展和运行。

二、房地产企业财务管理存在的风险

有些人会认为，财务风险就是损失，就意味着企业的失败，其实不然，财务风险是企业的大量资金在正常的运作中产生的许多不稳定因素所造成的企业风险，它是一个大范围的概念，包括资金风险，政策风险，经营风险等等，这些不确定的因素其实就是企业财务管理成果的体现，也是企业在财务管理活动中的综合体现，其制约性是不言而喻的，在一定程度上，会对企业的财务管理工作造成不可估量的后果。

（一）集资风险

房地产企业为了实现项目的滚动开发，采取融资的渠道开发项目，但是集资会增加企业沉重的负债率，无法保障债权人的债权，在很大程度上，制约了项目开发的发展，由于负债经营会提高财务管理的财务风险，企业通过其他方式进行集资，一旦大规模的房产项目发生筹资效应，将直接限制项目开发管理，为企业的正常运行造成严重的后果。

（二）举债风险

尽管我国的房地产企业实行资本金制度较早，但是仍以举债的形式，来进行房产项目开发，尤其是在市场开发的早期，受举债形式的影响，我国的资本金比例相对较低，关键是靠借贷的方式进行项目开发。如果房地产的资产举债率过高，企业无法获取预期的经济效益，导致信誉度降低，企业面临破产和倒闭的现状，从根本上，也提高了财务风险。

（三）利润风险

获取较高的经济效益是每个企业经营的最终目标，由于房地产企业的利润风险具有不稳定性，企业无法预测经济效益是否最大化，财务成本的控制是提高利润的有效手段之一，两者密不可分，但是房地产项目的成本一旦加大，就会提高财务费用，同时影响了房产项目的利润率，另外，不稳定的利润风险，也提高了财务管理的风险。

三、制约房地产企业财务管理的风险因素

（一）缺乏科学合理的财务决策

房地产企业产生财务风险的原因主要有以下方面，一是企业在决策时缺乏真实，新颖的企业信息，对企业的未来变化事先无法掌握，由于缺乏大量充分有用的信息，使得企业在决策方面处于被动的位置。二是由于内外制度环境的变化，财务风险风不确定性是决策者无法控制的，如果财务风险带来经济上的损失，决策者无法按期赢得利润，就会造成很大的财务风险。

（二）缺乏有效的预算管理

作为支柱性产业，房地产企业的项目所需的投资金额巨多，又伴随着开发地价与建筑造价的不断提高，对于房地产企业来说，如果财务管理部门缺乏有效的预算管理，对整个房地产的财务管理造成极大的影响，财务管理不针对实际情况，分配资金的流动方向，来降低财务风险，最终导致项目难以顺利实施，资金管理无法正常运作，进而加大了企业的财务风险。

（三）忽视现金流量管理

受市场经济的冲击，房地产企业由于项目开发时间较长，现金管理存在较长的周转期，促使周转率降低，然而房地产项目的加大，急需大量的现金流量，所以，企业必须重视现金流量的管理工作，现阶段，我国的民营企业居多，在房地产市场中，缺乏现金流量的管理认知，只是盲目的扩大企业的规模建设，进而对财务风险的控制起到阻碍的作用。

（四）缺乏资本结构的合理性

由于我国的房地产企业资本结构不合理，导致企业无法正常运行，一旦企业的偿还能力有限，无法采取举债经营理念，为开发项目筹集资金，给项目的收益造成了负面作用，从而财务风险就会大大提高，企业的资本结构不合理，无法用传统的方式进行筹资，从而增加了资产的负债，对财务管理工作造成影响。

（五）道德风险的危害性

在严峻的房地产市场经济中，广泛存在着企业与企业之间的欺诈、违约等状况，这些不道德的经商行为，对企业的财务风险造成重大的影响。有些企业信誉度低，在违约和债务方面尤为可见，使得企业与企业在合作关系上出现严重的扭曲现象，更甚者不履行企业与企业之间的法定合同，任意妄为，造成部分企业存货率高，资金又大量流失的财务风险，严重扰乱了市场经济的正常发展。

四、房地产财务风险防范的对策研究

（一）充分的市场调研管理理念

随着市场经济日新月异的不断变化，房地产企业应建立市场调研部门，在进行财务管理工作时，深入市场，全面了解市场发展的动向，挑选专业的调研人员进行市场的分析与考察，掌握市场发展的新信息，及时准确的获取房地产市场的最新资料，在充分掌握竞争对手的实际情况下，制订全新的房地产项目决策，确保项目顺利的开展，将开发前期的财务风险降到最低。

（二）提高财务管理的预算管理

由于房地产企业的财务管理，存在较多的不稳定因素，在项目开发之前，必须进行财务预算管理，降低施工成本，促使企业的利益实现最大化，对于房地产企业来说，财务管理部门必须加强资本预算，以项目预算为前提，具体安排房地产企业资金的活动量，并提供可行性的项目研究，制定具有实效性的 预算管理计划书，对整个房地产的财务管理，进行整体预算，进而提高项目决策的时效性和准确性，财务管理部门，应从企业的实际情况出发，分配资金的流动方向，降低财务风险，另外，必须建立健全完善的预算管理保障体系，加强绩效考核，强化财务管理，全面开展房地产项目的预算分析工作，提高财务管理的预算管理，并以经济利益为目标，降低房地产企业的财务风险。

（三）完善企业的资本结构

对房地产企业而言，结构的合理性是确保企业正常运行的前提，如果企业的偿还能力很强，适当的采取举债经营理念，为开发项目筹集资金，用传统的方式进行筹资，企业通过各种融资手段，达到利益与结构的统一，从而降低资产的负债，完善企业资本结构，在很大程度上降低了房地产财务管理的风险。

（四）建立健全财务管理机制

要加强房地产企业的财务基础管理工作，首先必须健全施工企业的财务管理机制，完善财务管理制度，从根本上提高施工人员的自身素质，不断加强会计基础工作，财务管理工作上的任何失误对于施工企业都会带来财务风险，所以要严格落实财务基础管理制度，建立健全财务管理制度，才能把财务管理工作的风险性降到最低。

（五）诚实守信，注重道德的培养与提高

遵守合约制度，是每个施工企业的道德标准，在市场竞争日益激烈的形势下，诚实守信不容忽视，它不仅是每个房地产企业的理念，也是自身的道德观，价值观的体现，只有注重道德的培养，才会提高施工企业在房地产企业中的优势，为全球经济化和市场经济创造奇迹。

五、结语

在社会主义市场经济体制不健全的情况下，房地产企业的财务风险伴随着社会主义市场经济的深入发展，所面临的环境也发生了巨大的变化，由于经济全球化的激烈竞争，房地产企业财务风险性也在不断提高，因此，财务风险的危害性不容忽视，针对房地产企业，只有正确的认识财务风险，建立健全财务风险管理制度，完善企业的资本结构，提高企业的预算能力，分析财务风险的存在因素，并用合理科学的方法和策略来进行防范研究，才能确保房地产施工项目的顺利开发和实施，完善预算管理保障体系，加强绩效考核，全面开展房地产项目的预算分析工作，提高财务管理的预算管理，并以经济利益为目标，进一步加强财务人员的业务技能与专业知识水平，强化财务管理，为房地产企业创造更多的经济效益。

参考文献：