房地产用户分析汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇房地产用户分析范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

篇（1）

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1008—4428（2012）07—34 —03

一、房地产投资风险评估

房地产投资风险是在房地产投资的过程中，投资者对自己的投资可能遭受的损失所作的一种测算或估计，在房地产投资决策时要尽可能地测算出这种可能性。评估某一房地产项目投资风险的方法主要分为定性分析法和定量分析法。

（一）定性分析法

定性分析法，是指依靠预测人员的丰富实践经验以及主观的判断和分析能力，推断出事物的性质和发展趋势的分析方法，属于预测分析的一种基本方法。房地产投资风险评估的定性分析方法很多，如专家会议法、德尔菲法等等。专家会议法是根据房地产投资风险评估的目的和要求，邀请房地产投资专家和其他相关的专家，通过会议的形式对拟定的房地产评估对象开展讨论分析，最后再综合专家的意见，做出判断，得出房地产投资风险评估结果[1]。该方法适用于探讨问题比较简单，目标明确的房地产投资项目；德尔菲法即专家调查法，它是一种通过匿名方式反复征求专家意见，以最终取得一致性意见的风险识别方法。它主要适用于一些原因比较复杂影响比较重大的房地产投资风险识别问题。

（二）定量分析法

定量分析法是对社会现象的数量特征、数量关系与数量变化进行分析的方法。房地产投资风险评估常用的定量分析法有蒙特卡洛模拟法、层次分析法以及模糊综合评价法。

蒙特卡洛模拟法是经济风险评估中常用的一种方法，是对实际可能出现的情况进行模拟，也叫模拟抽样法，它可以把一些具有经验分布统计特性的数据用于一个系统。

层次分析法是20世纪70年代美国运筹学家萨蒂提出的一种定性分析与定量分析相结合的决策方法，可以将决策者对复杂问题的决策思维过程系统化、模型化、数量化，迅速在我国社会经济各个领域得到广泛应用。

模糊综合评价法是把一个问题分解为由若干因素决定，其中的因素是由更低一层的多因素决定，它先从最低层按综合评判方法计算，得到较高层次的评价结果；然后将该结果再作为较高层次的模糊关系，逐层运用模糊综合评价方法，直到得到最高层次的模糊综合结果。

二、模糊层次分析理论

（一）模糊层次分析理论的基本含义

由美国著名运筹学家萨蒂在 20 世纪70 年代初提出的层次分析法（Analytical Hierarchy Process，简称 AHP）是一种具有定性分析与定量分析相结合的决策方法，可以将决策者对复杂问题的决策思维过程系统化、模型化、数量化。模糊层次分析法是将模糊数学的思维与方法融入到层次分析法中得到的一种系统分析方法[2]。在我国该方法以其定性与定量相结合地处理各种决策因素的特点，及其系统灵活简洁的优点，迅速在我国社会经济的各个领域得到了非常广泛的重视和应用，如能源系统分析、城市规划、经济管理、房地产投资等。

层次分析法的基本思想是：首先，根据问题的性质和需要达到的目标，将问题分解成不同的组成因素，按照各因素之间的相互影响和隶属关系将其分层聚类组合，形成一个递阶的、有层次结构的模型。然后，对模型中每一层次因素的相对重要性，依据人们对客观现实的判断给予定量表示，再利用数学方法确定每一层次全部因素相对重要性的权重值。最后，通过综合计算各层次相对重要性的权重值，得到最底层（指标层）相对于最高层重要性次序的组合权重值，以此作为分析和评价的依据[3]。

（二）模糊层次分析法基本步骤

1、指标体系的构建

模糊层次分析法的首要环节就是建立科学合理的指标体系，指标体系的科学性是指能够客观地反映研究对象的构成和内在联系。指标体系是由一系列相互联系、相互制约的指标组成科学的、完整的总体。指标体系是否科学、合理，直接关系到研究的质量。指标之间应该具有一定的内在联系，尽可能去除信息上的相关和重叠，同时指标的组合应该具有一定的层次结构。

2、构建层次分析判断矩阵

对于上一层元素 C，n 个元素之间相对重要性的比较得到一个两两比较判断矩阵，即模糊判断矩阵：

A= （aij）n*n

若判断矩阵 A 的所有元素满足 aij*ajk=aik，则称 A 为一致性矩阵。

3、计算各层元素对目标层的总排序权重

上面得到的是一组元素对其上一层中某元素的权重向量。最终要得到各元素，特别是最低层中各元素对于目标的排序权重，即所谓总排序权重，从而进行方案的选择。总排序权重要自上而下地将单准则下的权重进行合成，并逐层进行总的判断一致性检验。各因素权重为：

其中，a=（n—1）/2

4、确定评语集以及最终评价结果

将研究项目投资风险的评判等级划分为五等V={V1，V2，V3，V4，V5}，即

要得出最终评价结果首先应确定评价矩阵。请专业人士对指标进行划等定级，然后对结果进行统计整理指标的风险频数。

接下来计算模糊关系矩阵。首先对各子因素层指标的评价矩阵Rk做模糊矩阵运算，得到主因素层指标Uk，对于评语集 V 的隶属向量Bk，Bk=Ak*Rk=（bk1，bk2，…bkm）。

然后对 R 进行模糊矩阵运算，即得目标层指标 U 对于评语集 V 的隶属向量 B。

最后计算评价结果。将评语集用百分数定量化，设G=[10%，30%，50%，70%，90%]

计算

即得最终评价结果 W。W 为一代数值，其取值范围在[0， 1]之间，表示对研究项目投资风险的最终评分，值越大，说明投资风险在所有评价指标上的综合表现越佳，投资风险越大。反之亦然。

三、实证研究

（一）项目简介

景城名郡坐落于连云港市连云区五羊路，占地面积109536平方，总面积295220平方，容积率2.7%、绿化率37%，建筑密度22%。项目东临东港中学、西靠大型商业中心金福德，此外还有久积、嘉年华等商圈，周边高档社区林立，教学体系完善，紧邻连云港东站，交通便捷。

（二）运用模糊层次分析法对该项目投资风险进行评价

1、项目指标体系的构建

按照房地产项目投资决策项目的风险评价指标体系构建原则，对景城名郡项目的风险控制和实施效果综合评价进行层次分级，分为目标层1个，准则层共分4个因素，指标层分为13个因素，构建层次结构模型，其中A为目标层、B为准则层、C为指标层。

2、构建层次分析判断矩阵

选取景城名郡项目中的开发单位、营销咨询单位、投资建设单位共11位不同部门负责人组成专家评审组，按照1～9 比例标度进行两两因素对比，得出隶属度，分别构造准则层各因素和检验指标层各因素之间的模糊一致性判断矩阵，并进行层次单排序，即计算各准则层各因素和指标层各因素之间的相对权重。

篇（2）

2016年是房地产行业大动静的一年。由于前期政策的放宽导致前三个季度价量齐升，而后政府立即采取限购限贷政策进行调控，特别是在10月中旬，全国各地纷纷开展了一次前所未有的房地产调控，使得本轮房产调控与近10年来的调控相比，政策执行力度呈现最强。调控明显使得市场在11月初降温，多数购房者选择持币观望，市场成交下调趋势加速。面对如此严峻的形势，房地产营销模式多元化更需要加快脚步。基于用户体验来实行移动互联网+房地产营销模式则具有鲜明的时代特征，不仅针对目标用户心理以实现市场定位精准化，同时也有利于提高房企的营销效率，降低营销投入成本，改善和弥补传统营销短板。

一、移动互联网+房地产营销模式现状

移动互联网是指将移动通信与互联网二者结合，使得互联网技术、平台、商业模式及应用与移动通信技术得以共同实践。根据运行监测协调局在2016年7月26日公布的《2016年6月份通信业经济运行情况》中显示，我国移动互联网用户保持高速增长：在2016年1-6月期间，我国移动互联网用户净增6810.5万户，同比增长14.1%，总数达10.3亿户，充分说明用户更倾向于使用手机来直接上网。基于这种上网行为的移动化，用户可以利用零碎时间来完成查询、社交与购物等活动，因而房企及房产中介也纷纷瞄准这种创新营销手段，通过微信、APP等来开展房地产营销活动。

房产开发商巨头万科推出“住这儿”APP，用户可以一键掌握万科楼盘的最新消息与热点新闻，也可以由用户自己在APP上发起相关活动；同时，该APP整合了社区用户的衍生服务产品，集合了附近美食、美发、超市、中介等商家，并依靠大数据推出了“活力排行”与“黑榜”，房屋报修、邮包、投诉等基础功能也一同整合进了该APP，入驻用户可以发起帖子来进行评论。此外，作为房地产中介领跑者的透明售房网也推出了升级版的“透明家”APP，用户可以查询宏观房价，随时随地定位所在板块商圈，展示均价数据，结合TMRD大数据查询当日签约数据、各板块商圈价格、涨跌排行榜以及每一个新房楼盘与二手房小区的签约均价及其涨跌情况；同时，该APP还提供了面向用户的推荐服务。

由此可见，目前移动互联网+房地产营销模式分为以下两大类：第一类是移动“O2O”模式，即开发商与房产中介将房地产价格与服务信息置于网上呈现，通过移动互联网传播形式传递给目标用户，这种模式对房企与房产中介而言不仅能精准定位目标用户，还能在营销投入上得以优化节约，而对目标用户来说则能为其节约时间成本，着重查阅关注所需信息，避免了跑盘的辛苦；第二类是社交推广模式，即开发商借助于移动网络交流平台项目楼盘及品牌的日常营销活动，进一步提高用户与营销者的互动性，这种模式对房企而言能直接通过参与活动的用户来进行精准定位，并在一定程度上提高品牌忠诚度与信誉度，而对目标用户来说则能在活动中获利，且能通过活动社交到具有共同特性的其他用户群体。

二、用户体验

用户体验（User Experience）是指用户在使用或体验产品及服务时，会结合其先前的自身经历（包括生理与心理）所产生的主观感受。由于体现的是用户的主观感受，所以用户体验具有不确定性。

用户体验的主观感受是关乎用户和产品交互的过程，伴随着互联网行业的蓬勃发展，互联网产品的用户体验越来越得以重视。大型的互联网公司均有专门的用户体验部门（简称UED）。目前最盛行的互联网产品理念即为以用户为中心，使得用户体验贯穿到产品设计的始终，这样就能保证：（1）对产品本身而言，保证了其功能和交互、界面与视觉设计的协调和平衡。（2）从用户角度来说，可以满足其真实的需求，了解使用动机和目的。（3）基于产品未来考虑，该产品的用户体验就有了正确的预估。

用户体验的最终目的是为了让产品易用与好用。优秀的产品，首先是要有用，能解决用户问题、满足用户需求，其次则是好用与易用，能给用户带来体验过后较高的满意度。在市场竞争环境下，若产品没有用户体验，毫无疑问地会被市场淘汰。用户体验会增加用户的使用黏性，以提高用户对产品的忠诚度。

三、基于用户体验的移动互联网+房地产营销的突破途径

（一）完善目标用户的内容性体验

内容性体验是指包括房地产移动互联网端的服务业务种类齐全、信息内容丰富全面、真实准确、新颖及时、适用易理解、简洁有条理，这对移动互联网在房产营销中的服务质量影响很显著，是房地产企业完善移动互联网服务是首要考虑的因素。

房地产移动互联网要从目标用户的需求出发，不断丰富完善房产信息服务业务的种类与具体的信息内容，并从技术上加强对于后台移动服务端和大数据库的建设与维护，增强信息检索系统的智能化与个性化，提供多样化的检索途径、方式，为用户体验提供保障。此外，可以通过关联营销中基于用户分析方式，从目标用户角度进行系统分析，创造出符合目标用户的行为习惯，有利于发现挖掘目标用户的潜在需求，帮助用户筛选出更适合的房地产服务产品。

（二）优化丰富用户的感受性体验

感受性体验一般会包括移动界面的布局合理性与美观程度、房产服务品牌与其口碑、咨询服务的价格与信誉度。目标用户不仅会对移动互联网上房地产信息服务有视觉、触觉与听觉上认知之外，还有心理上的感知，例如信息服务是否能产生信任感。因此，感受性体验对房地产目标用户的满意度与忠诚度显得极为重要。

此外，尽管VR技术才刚起步，但除了VR展示售楼部虚拟样本房外，也可以通过在手机上建立VR看房领域，生成可交互的移动互联网三维看房环境。例如，帮助目标用户查询房屋的详细情况与未来周边的发展情况，展现整个楼盘的未来社区生活娱乐全方位场景，同时可以展示售楼部的具置和周边发展信息，了解其空间尺寸和整体布局。目标用户可以在移动端触摸屏上进行替换家具、材质与户内墙板色彩等操作与体验，这可以使得房企进一步提升个性化与定制化的服务品质。总之，VR技术可以打破了传统看房模式，为用户带来了全新的感官体验。

（三）重视用户的个性化需求体验

个性化体验一般是指可以满足用户的偏好、习性及情感因素。不同的用户因为个人习性、知识背景与经验技巧的不同，在使用移动互联网会有不同的交互行为与体验。房地产营销下的移动互联网需在此大环境下抓住机遇，针对不同类别的目标用户群体来提供跟踪式服务，满足其多样化需求。房地产信息服务产品升级与更新需及时，需要迎合目标用户持续变化的多样需求。例如，用户可以对设置自己喜欢的室内设计风格与布局，分享购房及体验心得体会，并对增值服务做出相应的评价，还可以通过网络社区（微博、微信、QQ空间等）等进行互交，既拓展了营销渠道，也丰富了用户的个性化体验。

随着大数据营销的深入应用，用户通过移动手机端的行径活动留下的痕迹数据也越来越庞大，房企获取消费数据的渠道也越来越便捷，通过对目标客户在移动互联网中留下的数据进行分类分析，可以精准捕获高价值的目标用户营销途径。例如，远洋地产通过对微信关注其项目的用户人群进行深入分析，发现与其项目匹配的客户群体均为24-30 岁的用户，从而进一步分析出其消费习惯，从而在推广上更加相得益彰。

（四）增强用户的安全性体验

安全性体验一般是指支付的安全性，信息数据的准确性，交易的有效性与消费者权益的保障性。与传统的PC互联网相比，移动互联网技术仍处于不断成熟的成长期，其安全性将有待提高。安全性体验是用户体验的基础，只有在可靠安全的保障环境下，用户才能踏实地与移动互联网服务系统实现交互，因而，房企要时刻注重提高房产服务产品的稳定性，降低用户在使用服务功能时跳转中断的几率，坚决杜绝不安全广告以及具有不良信息内容链接的引入。

此外，在房地产的移动互联网营销中需保障目标用户的合法权益，保证数据安全性，杜绝泄露用户的个人隐私信息；增强支付安全性与交易有效性，或者直接引入具有法律效益的协议或第三方支付中介来增强用户的安全性体验。

参考文献：

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中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：

随着社会的发展和进步，各种日常管理工作中的信息化与智能化程度越来越高，房地产管理工作随着网络等新兴媒体的发展，其实际工作中依附的高科技、信息化系统运用越来越普遍。以下本文就我单位在建立房地产信息数据库系统工作中的一些实践进行具体的阐述和分析。

1企业建立房地产信息数据库的意义

在房地产企业实际工作中，信息统计工作的地位已变得日趋重要，当前房地产管理和统计工作在实际操作中相较于之前的工作已经有了根本性的转变。房地产管理工作中的各级部门已经认识到如果脱离了基本的统计数据分析，将对房地产管理工作进一步的如何设计规划、如何制定目标、如何预测形势、如何开展工作造成很大的困难。因此，要充分的发挥信息统计在实际工作中的运用，就要对房地产各项基础信息进行统计数据并进行保存完整。因此，房地产管理工作中尽早建立一个完善的统计信息数据库，才能充分发挥统计工作的在实际工作中的重要功能。因此，作为主管房地产发展的职能部门，就更需尽早地建立一套较科学、较完备的房地产信息数据库系统。

2构建房地产信息数据库的目标需求

构建功能较为完善的房产管理信息系统是为了实现房产业务办理的信息化、网络化目标。具体需求如下：构建该系统要能能基本实现图形数据与属性数据的相互关联功能，实现以图管房、以图管档的思想；实现商品房的预售许可受理、审核、发证、归档及相关档案管理功能。实现房产测绘图形绘制、面积分摊与计算、生成分户图、成果报表自动输出等功能。系统要能提供通过图幅号或地号、姓名、证号等数据信息直接关联到相应图形的具置，并显示该图形所包含的房屋的具体信息（产权人、面积、抵押、按揭、查封等信息）等功能，另外通过具体的图形信息也能查阅具体的数据信息；系统所需要的基础图形由甲方提供。对于查封、抵押、冻结等情况的房屋如办理过户，系统要有自动提示功能，并可处理多次查封、轮候查封等各类情况。系统需具有较全面的统计功能，既能进行图上统计，也要能按照所提供文字条件进行统计，为领导决策提供支持。系统需要提供较为强大的后台管理功能，需要具备完善的权限管理功能，要能灵活控制每一个人对每一个作业环节的权限，并可根据需要由甲方安排指定人员进行调整。系统要能进行商品房的网上预售备案管理，能在网上查看到各待售楼盘的楼盘表、户型、面积、座落、销售状况等信息，能实现网上预售合同的管理等。

3房地产信息档案数据库系统的实现

针对目前的房产实物档案管理存在的问题，要求采用最先进计算机数码成像技术，开发房地产信息档案数据库管理系统，通过该系统，采信息化系统为基础的集中管理房地产信息档案网络化管理手段，实现房地产信息数据库共享，实现档案数据库的全数字化管理。

3.1基本需求

①人员权限设定

功能描述：实现用户分组管理功能。实现用户组权限管理功能（添加、删除权限）、用户在各个权限组之间切换，以达到科学合理利用房产管理系统的目的。可以列出系统所有的用户、其所在的组织、所在的用户组。管理员可以修改用户的密码、用户信息。用户可以修改自己的密码。密码使用MD5加密算法加密。可以列出所有的用户组和每个组拥有的权限，并可以添加、删除每个用户组的权限。

②管理员设置用户密码

选择了一个用户后，“设置用户密码”，输入两次新密码后，将把用户的密码改成新密码。

③用户修改密码：输入旧密码和两次新密码，系统检查后把当前用户的密码修改成新密码。

向组中加用户：选择一个组后，“添加用户”，输入用户信息，加入到组中。

从组中删除用户：打开组下的用户列表，选择一个用户，删除。删除时要求确认。

④修改用户组的权限：打开组的权限列表，列出所有的权限，通过复选框来增加、删除组的权限，并设置权限字段。

⑤性能需求：密码管理符合国家标准的密码管理体系。可管理的权限包括：房屋的范围、各种功能操作。

3.2流程规则

流程定制是一个系统开放与否的标志，随着时间的发展，很多房地产管理业务的处理方式和流程都在发生变化。在系统中，有权限的系统管理员可根据实际情况来设定业务流程，只要简单的进行环节的调整和选择，就能实现流程的更改，从而不因为一个简单的流程的变化而需要系统的再开发、升级，影响正常的工作。

①业务操作流程：

②数据流图：

3.3业务规则

业务规则主要是指业务受理和业务流转的基本前提，是信息互动的关键。构建完善的业务规则库，解决好数据互动及数据相互限制与约束的问题，系统中引入完整、科学的业务规则，在每个业务环节，配合用户的操作，系统能自动提取业务规则库中的相关信息，推送给用户，并作自动判断、验证、关联计算处理等，并将业务规则与工作流管理紧密结合起来。业务规则库要像工作流一样，是可灵活维护的。

①业务操作流程：

②数据流图：

3.4要件定制

要件定制是设定每一业务所必须要收取的要件，这样办事人员可以根据设定的标准来收取要件，避免漏收、错收等现象，保证收件人员把好第一关，从而提高工作效率。

①业务操作流程：

②数据流图

4构建房地产信息数据库的应用需求

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近年来，我国社会经济发展水平不断提升，这也相应的推动了城市化水平的提升，在此环境下，房地产行业实现了飞速的发展，加之住房制度的创新与改革，使得社会对于房地产行业的需求逐渐增加，同时各行各业也向房地产行业提出了更为严格的要求。现代化房地产测绘管理工作中除了对使用技术进行要求之外，也对智能化测绘管理信息系统提出了要求。所以未来的房地产测绘管理工作中运用先进的房地产测绘信息系统，必然会成为今后发展的主要趋势。

1 房地产测绘管理

1.1 房地产测绘内容

所谓房地产测绘，即通过对测绘设备、测绘技术以及相关举措对指定房屋、土地等房地产权属状况等基本信息进行测量与了解的专业行为[1]。房地产测绘工作的实际内容主要包含以下几点：针对房屋和房屋相关建筑物等进行实际测量、调查与绘图；针对土地和土地之上的所有荷载物实施测量、调查与绘图；针对房地产权属状况、地理位置与使用情况等实施测定、调查与绘图。

进行房地产测绘主要目的是在于房地产产权与产籍的开发、交易与拆迁管理；对房地产面积进行评估、征税以及面积鉴定等，为房地产管理部门提供真实准确的数据、信息等资料。除此之外，进行房地产测绘也能够为城市规划与建设等提供资料支持，从而真正实现城市建设的发展。

1.2 房地产测绘管理

一般房地产测绘管理主要可以分为以下三种形式，即人工房地产测绘管理、计算机辅助房地产测绘管理、房地产测绘管理系统，这三种测绘方式共同对支撑房地产测绘工作的有序进行。

（1）人工房地产测绘管理；这一管理形式，是以人工计算和数据统计信息为前提，并将以纸质记录本作为资料主要记录形式，以此实现数据存储。在智能信息技术发展的影响下，人工测绘记录已经无法满足时展的需求，并且会被信息化测绘手段所取代。

（2）计算机辅助房地产测绘管理。在网络技术的发展下，逐渐将人工房地产测绘这一形式淘汰，全面融合了计算机技术和房地产测绘管理，从而真正实现房地产测绘管理智能化与数字化，不仅能够降低人工劳动量，同时也能够全面提高房地产测绘工作精确度。

（3）房地产测绘管理系统。现阶段，科学信息技术广泛运用于各行各业，先进信息技术和房地产测绘管理系统进行融合，能够全面提高房地产测绘管理系统的运行性能。这一测绘技术即GIS技术，在GIS技术的支持下，可以为测绘人员提供数据分析的基础模型，在此基础上建立数据处理平台，特别是对于城市发展、人口普查数据、土地管理等诸多方面，可以为数据分析赋予可视化的特点[2]。GIS技术也全称为地理信息系统，通过这一技术的运用，可以快速实现空间数据的采集、管理与分析，并对其进行可视化处理。GIS技术运用于房地产测绘管理系统内，也将计算机辅助管理内所存在的数据空间受限、非空间数据难以进行处理和存储等相关问题进行了解决，真正提高了房地产测绘质量。

2 房地产测绘信息系统

2.1 房地产测绘信息系统发展

2.1.1 单用户模式

房地产测绘工作中的单用户模式，标志着房地产测绘自此进入计算机领域，告别传统人工操作的时代。以往人工房地产测绘管理所获得资料均为纸质文档的形式，文字与图像资料或是数据都具有被涂改的缺陷，且在资料储存的过程中也会遗失或者。而单用户模式的出现，合理的解决了以上问题，专业人员将测绘相关资料与数据等通过网络上传至单独的计算机中保存并打印，这样不仅保证了美观性，同时也为资料的查询与修改创造了便捷性的条件，更加不容易修改[3]。一些计算机本身还具备绘图的功能，能够将房地产配证图进行绘制与打印。然而这一模式也存在不足，即在原来的基础上增加了工作量，并未完全实现计算机高效率测绘。

2.1.2 多用户模式

这一模式引用了Client/Server的模式，管理机构中主要选择了局域网连接，真正实现了数据资料的共享，可以同时支持多人共同分享并处理数据。一般在多用户模式中，房地产测绘中的相关资料都具有很强的流动性，这也为查询、统计等工作提供了便捷性，同时也提升了数据处理与房地产测绘的工作效率。一些系统中引用了GIS技术，在原来的基础上将图形绘制与数据处理能力进行了提高。尽管多用户模式实现了数据与图形等功能的集成，然而集成度却无法满足实际需求，各个用户之间依然体现了相应的独立状态，并未完全实现房地产测绘信息系统工作的一体化[4]。另外，资料文件本身所具备的流动性逐渐增加，然而数据安全问题并没有得到解决。相比较单用户模式，这一模式在提升工作效率、优化计算机处理功能等方面体现了一定的优势，然而在系统维护与升级等方面却存在一定的不足。

2.1.3 广义用户模式

广义用户模式能够为房地产测绘管理数字化等方面提供有效的支持，在Browser/Server模式的支持下，实现了各级政府、房地产管理机构、开发商以及群众的结合，为建设数字化城市奠定了基础。另外，在GIS技术越发完善的现在，该技术和CAD、MIS等技术进行了融合，为信息处理更加增添了自动化功能，真正实现了图像、文字与图标的集成集体化。在广义用户模式的基础上，房产测绘的有关数据统计、分析工作更为精确，且数据储存也更为安全。然而结合现阶段我国实际经济情况来说，针对宽带运用、网络维护以及系统升级等有关费用并不是十分理想。虽然如此在Browser/Server基础上的广义用户模式仍然是房地产测绘市场中的主导性产品，未来也为带领房地产测绘信息系统实现计算机智能化发展。

2.2 房地产测绘信息系统运用成效

2.2.1 有利于实现房地产管理现代化。通过房地产测绘信息系统的使用，将以往管理形式进行了改变，同时也为房地产管理现代化的实现贡献了全新的方式。

2.2.2 有利于合理使用管理数据。房地产测绘信息系统的运用，能够全面提升资料搜索与查询的速度。针对既定查询，在一段时间之内便可以将资料数据进行显示，以此实现了房地产管理效率的提升。

2.2.3 有利于房地产的科学管理。房地产测绘信息系统也能够为房地产管理决策提供科学化的服务，利用科学合理的手段与模型，通过数据库中所储存的数据，以既定目标为前提，进行模型运算与知识推理，从而确定一个最佳的决策方案。

3 结束语

综上所述，通过房地产测绘管理与房产测绘信息系统的运用，能够真正提高测绘工作精度与工作效率，此外，随着房地产测绘手段的科学化与数字化，也可以为今后我国房地产测绘工作的发展提供有效的支持。

参考文献

[1]徐洲.房地产测绘信息管理系统架构探[J].科技创新导报，2015（31）：23-24.

[2]白友文.房地产测绘管理组件式GIS系统架构技术研究[J].科技创新导报，2015（36）：54-55.

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关键词：

房地产；权属档案；管理系统；设计；实现

由于国家的大力支持，我国各个城市的建设速度都非常快，二三线城市的建设最为显著。城市建设首先是改善城镇居民的住房，一幢幢高楼代替平房拔地而起，这也致使房地产权的交易不断增多，由交易增多随之带来的产权纠纷等越来越多。因此，查阅房地产权属档案的频数也越来越多，为了提高房地产权属档案的查询效率，需要进行数字化的系统设计。

1房地产权属档案管理系统的设计

1.1管理系统的技术设计

（1）总体设计。在设计房地产权属档案管理系统时，需要采用面向对象的语言——JAVA来进行开发，采用开源框架——struts+spring+hibernate进行设计，整个开源技术框架的系统从职责上表示为四层：表示层、业务逻辑层、数据持久层、域模块层。综合运用JAVA程序语言和SSH开源框架，帮助系统程序开发人员构建易维护、结构清晰、复用性良好的应用程序，其中，struts作为基础框架，并对MVC分离进行负责，利用spring做系统管理，利用hibernate做持久层支持[1]。

（2）数据设计。在进行数据设计的时候，需要构架好数据结构，数据结构应该包含八个部分，分别为：用户信息表、系统管理者、系统用户、系统用户权限表、档案信息表、发证信息表、抵押信息表、查封信息表。从八个部分可以看出，数据结构在设置上主要分为两类：面向用户、面向管理员。面向用户的可供用户进行信息查询，面向管理员的，可以实现管理员对整个系统内部信息的维护、更新、删除、添加。

1.2管理系统的功能设计

房地产权属档案管理系统在功能设置方面，应该包括八个主要部分：①系统设置，在系统设置中应包含用户管理、街道管理、坐落管理；②整理装订，包括查看已装订信息、查看未装订信息、打印装订记录；③档案管理，包括查询档案、编辑档案、生成网页版档案信息查询表、查看档案信息、历史信息、打印信息；④发证管理，包括具体房产权信息查询、抵押信息查询、注销信息查询；⑤抵押信息，包含抵押登记、抵押注销、历史纪录；⑥查封信息，用以记录哪些住宅被查封了以及查封原因；⑦数据修改，包括历史纪录、数据更新、数据添加、数据删除；⑧数据统计，用以分析房产信息[2]。

1.3管理系统的详细设计

（1）详细设计。系统详细设计包括运用系统流程图和信息流的流动方向对房地产权属管理系统进行说明。对JAVA程序语言用UML图解释说明。

（2）数据库设计房地产权属档案管理系统的后台数据库可以采用SQL-SERVER2008来实现，将前面设置的功能模块整理成不同的信息表，主要信息表有：权限信息表、用户信息表、房地产权属信息表、街道及坐落信息表、抵押信息表、查封信息表，然后对各个表中不同的键设置约束性、数据类型、字符长度、字段、名称、是否为主键等[3]。

2房地产权属档案管理系统的实现

2.1系统各个功能模块的实现

系统实现的过程就是测试代码是否成功的过程。首先需要测试系统设置模块，如果代码未出现任何错误，输入后台代码在前台应该显示出主页面，主要有系统管理员登录和添加两部分，登录可以进入查询和维护界面，添加则可以实现后台数据库增加一条信息记录。然后是房产权属信息的维护界面，如果代码可以成功实现，那么前台对信息的添加、删除，在后台数据库均可以体现。最后是系统装订界面，这个界面显示了房地产权属的所有信息，包括变更信息等，可以全部打印出来。在档案管理模块的测试中，如果能够实现输入用户账号便可提取用户信息记录、删除记录在前台此记录不显示、添加纪录前台数据增加一条，前台系统可以和打印机连接在一起，就说明档案管理系统测试成功。在查封记录模块中，如果可以查询出房产的所有状态、查封解封时间，则说明测试成功。在发证管理模块中，如果能够实现具体房产权信息查询、抵押信息查询、注销信息查询等功能，则说明此模块测试成功。

2.2系统测试

（1）选择系统设置模块的测试：①设置用户组权限管理。进入系统设置模块，选择设置用户权限，可将不同用户组设置为不同用户权限；②历史记录查询。系统用户点击历史纪录，系统向用户返回在一定时间内用户的所有操作记录。

（2）查封信息模块测试：①档案信息查询。系统用户进入查封信息页面选择档案查询按钮，系统反馈出系统数据库中的相应档案信息；②登记查封信息。用户点击登记，在新弹出的页面中，管理员输入信息后点击完成，系统显示登记成功；③注销查封信息。用户点击注销查封信息按钮，在新弹出的页面里，选择完成，系统显示注销完成。

3结束语

综上所述，房地产权属档案管理系统应该按照公司的实际需求来设计，不能盲目的借用其他公司的成功经验。在进行这种系统设计的时候，不仅要将前台维护好，更要注重后台系统的稳定性。为了房地产公司的正常运作，系统在设置完之后，需要进行各项测试，待各项测试全部成功以后，再投入公司内部进行使用。

作者：王正月 单位：天津市不动产登记中心

参考文献：

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中图分类号：TP311文献标识码：A文章编号：1009-3044(2012)22-5269-02

VB + ACCESS Based Real Estate Sales System Development and Research

HUANG Wei-hua

(Rizhao Radio and Television University, Rizhao 276800,China)

Abstract: According to the real estate marketing present situation and the trend of development, combined with the state of the housing system reform and regulation, construction of real estate sales system, auxiliary real estate sales and management, to achieve the real estate sales management system, standardization and automation, improve the management level of real estate sales.

Key words: real estate sales; system development; VB; ACCESS

随着人类社会的进步和科学技术的发展，人们的生活水平也在不断提高，对住房的要求也在日渐提高，导致房地产销售日益火爆。在房地产销售行业竞争日益激烈的今天，房地产企业怎样提高服务质量和管理能力就显得越来越重要。由于房产销售业务形式复杂，种类繁多，早期的手工销售方式已经不能适应现代房产销售的需要，在这种形式下，房产销售管理系统营运而生。

1国内外现状分析

1.1国外现状

通过网络方式来购房在世界许多国家早已成为购房者的首选方式，根据美国房地产经纪人协会统计数据显示,在房地产企业中约有75%的美国房地产商利用Internet销售房屋,在购房者中约有80%的购房者都是通过Internet寻找合适的住房,这其中大约有25%的人能够借助互联网找到理想的住房。自1975年开始，美国房地产公司的房源信息就录入在电脑系统中,到03年购房者就能够在互联网上查到各种房源信息。

1.2国内现状

随着计算机技术和Internet的迅速发展和普及,目前在国内通过Internet的方式成交的的房地产交易量也在日益增长,根据中国房产网站大全的统计显示,目前在国内与房地产相关的网站总量已经超过了10000家,使用房地产网站的人数更是超过了1000万人，所以房地产公司现在都比较重视网络平台,大部分的房地产企业已经拥有了自己的企业网站，但没有很好地利用计算机和网络技术来进行房产销售和管理。

2系统开发的背景和意义

2.1系统开发的背景

目前社会上随着房地产企业规模的不断扩大，各种服务类信息同时也在成倍的增长,尤其对于部分规模较大的房地产企业来说,面对如此巨大的信息量，开发出一套与企业相适应的房地产销售管理系统来提高工作的效率是非常必要的，通过该系统，能够做到对信息的规范管理、科学统计和快速查询，从而减少在管理方面的工作量。

在房产销售管理中，最基本的一项常规性工作——房屋销售服务信息管理，常规却繁琐。长时间以来，该类的管理基本上完全依赖人工来进行，这样不仅浪费了大量的人力、物力和财力，同时由于人工管理存在效率低、易出错等问题，必然会造成售后信息管理的不规范。

开发房地产销售管理系统就是为了使售后服务信息管理的管理朝规范化、简单化、有效化的方向发展。

2.2系统开发的意义

传统的房地产销售管理工作绝大部分要靠人工来完成，管理人员每天需要处理的数据量非常大，而且不利于企业总体把握各种客户的购买情况，消费行为情况，居住要求等情况，同时人工管理容易出错。对于一个企业，尤其是销售部门，若不能及时地对客户的购买情况、当前的销售情况和客户的要求等情况进行分析，就会对整个销售系统的运作产生非常大的影响。开发该套房地产销售管理系统，可使房地产销售管理系统化、规范化和自动化，从而提高房地产销售管理水平。

2.3所做工作

针对目前国内房产销售管理的落后现状，提出一种动态房地产销售的系统，采用c/s架构，开发工具采用VB语言，数据库采用ACCESS小型数据库。本系统根据房地产销售的要求和特点构建而成，编写相应的软件，能够实现对房地产销售管理的系统化、规范化和自动化，提高房地产销售管理水平。

3系统功能设计

3.1系统功能设计

房地产销售管理系统是一个交互式查询系统，在明确系统的目标与数据库结构的前提下，设计该系统的主要功能，包括：用户登录、数据维护、数据查询，文件打印等。

1）用户登录：为了防止非法用户对数据破坏，保证数据的保密性和安全性，本系统将事先设计好的用户名和密码放在数据表中，用户登录时系统将会把用户输入的数据与数据表中的数据进行比较，两者一致即合法用户才能使用本系统，通过系统对用户进行管理，这样可实现添加新用户并赋予相应权限以及用户登录密码修改等功能。

2）数据维护：数据维护包括数据输入、数据修改与删除。根据自己的需要，用户可对数据表中的数据进行操作，将改动的数据及时传到后台的数据库中，将失效的数据从数据库中删除，保证数据库中数据的实时性和有效性。

3）数据查询：要判断一个系统的优劣，主要看该系统的核心部分即系统的查询功能，本系统可以对房屋的基本信息进行查询、对合同信息和收支信息进行查询，同时包含对购房客户信息的查询等。

4）文件打印：该部分主要是为了方便用户对合同的进行管理。

3.2系统流程图

系统流程图如图1所示。

图1系统流程图

如图1所示，其中基本信息管理模块中主要包含：楼盘信息管理、户型信息管理、员工信息管理、银行信息管理等；楼房销售管理模块中主要包含：添加新楼盘信息、添加新楼房信息、添加新房屋信息以及房屋销售状态管理等。

4结束语

由于时间和技术等多方面的原因，本系统仍存在一些不足。经过调研相关资料，为了更好地完善系统功能，现提出以下建议：

优化系统维护功能：增加系统管理功能，能够有数据纠错功能，同时为了保证系统中各个要素能够随环境的变化始终保持正确的工作状态。系统维护不仅工作量很大，而且所占费用较大，通常占整个系统生命周期的60%，因此必须对系统维护给予重视。

参考文献：

[1]张立科.数据库开发技术与工程实践[M].北京:人民邮电出版社,2004.

[2]孟小峰,王珊.数据库系统导论[M].北京:机械工业出版社,2000.

[3]龚沛曾,杨志强,陆慰民.Visual Basic程序设计教程[M].3版.北京:高等教育出版社,2007.

[4]刘炳文.Visual Basic程序设计教程[M].北京:清华大学出版社,2006.

篇（7）

当地产管理部门主要利用房地产档案，在管理活动当中，形成各种具有价值的登记材料，这些登记材料当中记录了房地产行政主管部门的房地产等级活动等，具有凭证的作用，如果在城市建设和房地产管理当中，发生房产纠纷和征地拆线等问题，可以发挥一定的作用，当前房地产的档案管理的现状还存在一些问题，需要采取一些解决措施进行完善。

一、房地产档案管理的意义

在审批和建设以及管理当地产档案的过程中，其中档案资料的载体形式包括文件、图纸、音像等。房地产档案具有动态性和广泛性特点，是城市规划中的主要决策依据，也是我国财产清查的主要依据，可以将房地产纠纷和产权争议等进行解决，提供有效的参考资料。对于房地产档案进行合理的应用，可以将房地产档案的作用充分的发挥出来。避免发生浪费的情况。针对房地产档案管理的实际情况，房地产档案管理重视资料管理，但是档案利用并没有得到重视。重视档案的信息的收集，档案信息服务没有得到重视，还没有形成档案信息检索体系，档案管理人员自身素质也比较低。因此当前需要将房地产进行加强，合理的利用档案信息，为决策机构提供各个方面的信息服务，具有重要的意义。

二、当前房地产档案管理的现状

（一）房地产档案的利用率比较低

建立房地产档案，主要是为了提供给人档案用户进行使用，可以使资源的利用率得到有效的提高，从房地产档案管理的实际情况出发，当前房地产档案的开放度比较低，如果检察院需要利用相关的房产资料，也具有一定的难度，对于平常的人们，很难真正利用房地产档案资料，将彼此的纠纷进行化解，进行实际实施也具有很大的困难。

（二）当地产档案信息的服务形式比较单一

房地产档案信息服务的形式比较单一，用户对于房地产信息的各种需求无法得到满足，当前房地产服务是有限的，客户对于自身当地产档案信息的需求无法得到满足，需要利用各种渠道，获取需要的知识。房地产当安全管理人员没有及时的编排信息，实现档案信息化，房地产管理部门需要补录已经形成的产权登记档案，但是建国以来的管理文件，并没有得到有效的补录，很难进行查找，这样一来，当地产档案信息资源更新的速度就会变得比较慢，信息的实际内容也会比较变得比较枯燥，信息的形式也非常的单一。

（三）房地产档案检索体系不够完善

在信息化背景的影响下，在各行各业当中，信息化网络技术所占的比重逐渐增多，要想是房地产档案管理工作得到完善，工作人员在房地产档案管理工作过程中引入信息化技术，并且得到有效的管理成果。利用信息化技术，使房地产档案管理变得更加便利，但是与此同时，房地产档案管理也面临着隐患危机。网络环境具有很强的虚拟化，在这个虚拟的环境当中，还没有形成比较成熟的规章制度进行有效的约束。房地产管理人员需啊哟建立科学的管理体系，但是针对实的房地产档案管理工作，工作人员并没有对其引起注意，使房地产档案出现遗漏和丢失的情况，当地产档案管理也因此出现管理方面的危机。

三、当前房地产档案管理的相关对策

（一）提高用户对于房地产档案的利用

利用现代信息技术，房地产档案用户可以享受到更多的信息服务，可以为经济的发展和建设提供有效的服务。房产权管理部门可以研发出有关房产档案的再现管理系统，用户可以针对房屋产权，实现在在线查询和房屋产权办理等，提高房产权信息的利用率。对房地产档案资料进行整合，结合当前二手房的交易情况，使用户可以具备有关房地产产权的原始的档案资料，可以有效的保障二手房的合法交易，使我国二手房市场可以更加有秩序的进行下去，房地产档案部门可以取得一定的经济收益。

对房地产的原始资料进行利用，并且结合各种类型的房产纠纷的案件，可以使案件的解决变得更加快速，使法院的办案效率得到提高，产权人自身的合法权益也会得到保障，当地产档案管理部门也会具备一定的社会效益。整合房地产档案信息，城市规划和房管部门可以利用动态的房地产档案信息，相关的部门也会得到比较准确的数据，制定出科学的城市规划，避免出现重复建设的情况，将房地产档案经济的作用充分的发挥出来。

（二）实现房地产档案管理的现代化管理

当前房地产档案管理方面存在很多的问题，主要是因为房地产档案管理无法跟随社会经济的发展，经济变革带来的变化没有得到适应，房地产档案在管理的过程中具有很多的漏洞。要想将房地产档案管理进行有效的提升，需要利用一些先进的管理手段和技术设备，结合科学流程，对房地产档案管理工作给予规范，转化人工记录，利用智能输入进行取代，这样在输入的过程中，就会减少出现数据误差的情况。实现房地产档案挂历的现代化，需要提高房地产档案管理人员的知识技能水平，需要将国家上比较先进的管理经验积极的引进到国内，需要定期举行当地产档案管理人员的技能培训，将泛地产档案管理人员自设的知识储备和技能进行提高，使房地产档案管理和当今社会保持同步发展。

（三）完善房地产档案信息检索体系

针对房地产档案材料，需要进行详细的整理和分类，有效的核查档案信息，及时的处理其中存在的问题，合理的编排房地产档案，采取科学的分类，并且建立出严谨的检索标准，使更多的用户可以享受到房地产答案信息，用户只要检索需要的信息，就可以迅速的找到，并且可以得到比较便捷的服务，除此以外，信息的防病毒工作需要得到有效的注重，需要针对房地产档案，建立备份，并未定期清理垃圾，这样一来，信息检索系统才可以保持施工保持顺利。

（四）提高档案的利用效率

档案管理资料源自人们的生活，还要服务于人们的生活，房地产档案资料是从人们的生活当中发展来的，如果人们有真的需要，就要向人民展示房地产资料。可以增加网络办公环节，当今社会电子科技非常发达，人们可以享受到来自档案带来的福利。需要定期树立档案资料，并且实现定期更新，并且定期进行更新，使档案的资料可以更加符合当今社会的发展。避免出现陈数据和陈档案的情况。

（五）提高管理人员的素质

使档案管理人员的再教育和培训需要得到加强，需要提高档案管理人员的自深圳专业素质，还要具备一定的心理学素质，对用户的需求特征进行分析，管理人员还要具有很高的道德品质和职业素养，坚持以人为本，对用户进行管理。与此同时，还要针对管理人员的信息技术，进行培训，优化档案信息的界面。

结束语：

房地产管理工作自身具有很强的政治性，房地产档案管理工作是非常重要的，房地产档案管理的相关工作人员需要及时发现档案管理工作中存在的问题，及时解决其中的问题，使档案管理工作可以实现与时俱进，更好的服务人民。

参考文献：

[1]谢福敬. 信息录入工作在房产档案信息化建设中的应用研究与讨论[J]. 黑龙江科技信息，2015，29：155.

[2]刘婧孜. 基于房地产档案管理存在的问题及对策分析[J]. 中华民居（下旬刊），2013，09：215-216.

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一、房地产投资决策支持系统

房地产投资决策支持系统是将决策支持系统技术应用到房地产投资中，从而能有效地对房地产投资者进行辅助决策，提高决策的效率和准确性。

(一)房地产投资决策支持系统的基本功能

本系统分为房地产市场调查与预测、经济评价、风险分析和可行性报告生成等四大模块。通过房地产市场调查与预测模块，用户可以方便地了解到房地产市场的现状以及国民经济状况，并能对将来房地产市场的发展情况做出一个大概的预测。通过经济评价模块可以对所投资项目做出准确的评估，从而判断出此项目的盈利状况。风险分析模块可以对投资项目的风险作一个大体的分析，用户通过对各个投资方案的经济评价和风险的权衡，可以做出较为准确的判断。可行性报告生成模块则可以自动生成项目的可行性报告，用户可以根据具体情况来添加可行性报告中的内容。

(二)系统的基本结构

在房地产投资中遇到的可变性因素非常多，再加上房地产投资本身所具有的高风险性，这就使得传统的MIS系统不能满足房地产投资决策的需要，只有使用决策支持系统才能有效地解决这一问题。但是传统的决策支持系统也有着它的不足，不能很好的对房地产投资进行有效的辅助决策。因此，本系统借鉴了最近发展起来的决策支持系统的新技术，提出了一种新的房地产决策支持系统模型。

数据仓库、联机分析处理、数据挖掘是决策支持系统发展中的新兴技术，将这些技术引入到房地产决策支持系统中可增强系统的辅助决策功能。该系统的总体结构如图1所示。

其中，数据仓库是为了决策支持的需要而在数据库的基础上发展起来的一项新技术。数据仓库可将大量的用于事务处理的数据库中的数据进行清理、抽取和转换，按决策主体的需要重新进行组织。数据仓库中的各种数据可以适应决策问题多样性的要求，数据仓库侧重于对面向主题的数据的存储和管理。联机分析处理可以对数据仓库中的大量数据进行分析，从中提取出有用的信息，从而起到辅助决策的作用。数据挖掘是从知识发现的概念中引申出来的，把数据挖掘技术应用到数据仓库的分析可以有效地从数据仓库中挖掘出有价值的东西，从而有利于辅助决策。

二、房地产投资决策系统的相关技术

传统的决策支持系统是利用数据库、人机交互进行多模型的有机组合，辅助决策者实现科学决策的综合集成系统。自从决策支持技术形成以来，在全世界得到了广泛的应用，但是决策支持在发展中也遇到了一些问题，主要问题有以下几个方面:(1)DSS使用的数据库只能对原始数据进行一般的加工和汇总，而决策支持涉及大量历史数据和半结构化问题，传统的数据库管理系统难以求解复杂的半结构，不能满足DSS的需要;(2)决策支持系统以集成数据为基础，然而现实中的数据往往分散管理且大多分布于异构的数据平台，数据集成不易;(3)由于决策本身所涉及问题的动态性和复杂性，针对不同的情况应有不同的处理方法，而模型库提供的分析能力有限，所得到的分析结果往往不尽如人意;(4)决策支持系统的建立需要对数据、模型、知识和接口进行集成。数据库语言数值计算能力较低，因而采用数据库管理技术建立决策支持系统知识表达和知识综合能力比较薄弱，难以满足人们日益提高的决策要求。

数据仓库、联机分析处理和数据挖掘技术，给决策支持系统的发展注入了新的活力，数据仓库、联机分析处理和数据挖掘技术的出现，有利于解决上面传统的决策支持系统所遇到的问题，为决策支持的发展提供了一条新的途径。

(一)数据仓库(DW)技术

信息系统中有两种类型的数据:操作型数据和决策支持型数据。前者是由日常事务处理生成的，后者是把前者加工后(清理与集成)形成的。操作型数据服务于日常事务处理，决策支持型数据服务于信息增值。目前，理论界把存有决策支持型数据的系统称为数据仓库。当需要为决策部门提供及时、准确、详细和可靠的风险信息时，海量数据的存储与加工便成为首要问题，而这正是数据仓库的专长。

(二)联机分析处理(OLAP)

OLAP是一种决策分析工具，它是针对特定问题的联机数据访问和数据分析而产生的一种技术，它可以根据分析人员的要求，快速、灵活地对大量数据进行复杂地查询处理，并以直观的、易理解的形式将查询结果提供给各种决策人员，从而得到高度归纳的信息。OLAP是基于数据仓库的信息分析处理过程，是数据仓库的用户接口部分。通过OLAP这种独立于数据仓库的分析技术，决策者能灵活地掌握项目进度的数据，以多维的形式从多方面和多角度来观察项目进度的状态、了解项目进度的变化。OLAP技术分析方法有切片、钻取、维度自由组合、图标自由切换，并可形成表现友好、丰富的报表结果。

(三)数据挖掘(DM)技术

数据挖掘可以称为数据库中的知识发现，是从大量数据中提取出可信、新颖有效并能被人理解的模式的高级处理过程，是数据库技术、人工智能、神经网路、机器学习等领域的交叉学科。数据挖掘是一个过程，是从大型数据库中抽取隐藏其中的可理解的可操作的信息，目的是帮助分析、决策人员寻找数据之间的关联，发现被忽略的要素，而这些信息对于决策行为是至关重要的。

数据挖掘常用的技术和算法有决策树、神经网络、概念树、遗传算法、模糊数学、统计分析、可视化技术、粗糙集、公式发现等。数据挖掘的作用是可以实现自动预测趋势和行为、关联分析、聚类等。数据仓库、联机分析处理、数据挖掘是作为三种独立的信息处理技术出现的，但都是以解决决策支持分析问题为主要驱动力量发展起来的，具有一定的联系性和互补性。其中数据仓库用于数据的存储和组织，联机分析处理集中于数据的分析，数据挖掘则致力知识的自动发现。三、房地产投资决策支持系统的功能模块

(一)市场调查与预测

市场调查是房地产投资中的一项非常重要的内容，常常关系着投资的成败。在本系统中，市场调查与预测模块主要包括国家经济状况、城市经济状况、城市综合情况、城市气象条件、城市发展计划、目标客户住房需求调查情况、城市土地住房情况、房地产供给市场状况、竞争对手和竞争楼盘状况，以及项目自身的相关情况等。在这个模块中，基本涵盖了房地产调查的主要内容。另外，大量的历史数据也为房地产市场的预测提供了便利条件。

(二)经济评价

经济评价是房地产投资决策中的一项必不可少的内容。建设项目经济评价是项目可行性研究的组成部分和重要内容，是项目决策科学化的重要手段。经济评价的目的是计算项目的效益和费用，通过多方案比较，对拟建项目的财务可行性和经济可行性进行分析讨论，做出全面的经济评价，为项目的科学决策提供依据。

经济评价包括项目管理、参数设置、方案计算、扶助报表、基本报表和综合财务指标等几个方面。其中项目管理包括项目的建立、选择和删除，对项目管理库进行操作。参数设置对房地产投资中的各项参数进行赋值，方案计算用现金流法和非现金流法对投资项目进行分析计算。辅助报表和基本报表用于生成各种报表。综合财务报表生成现金流法综合财务指标汇总表和非现金流综合财务指标汇总表，在这一模块中还生成直方图检验、饼图检验和拆线图等图表，更直观地反映出财务状况。

(三)风险分析

房地产投资虽说有着高收益，但是同时也存在着高风险，对其进行风险分析非常必要。正确评价房地产开发的风险可以指导投资者进行正确的开发决策，减少决策的盲目性和失误。对于上述风险，人们并不能明确的给一个答案，到底有没有这种风险，这是存在着模糊性的。为此可以把模糊数学方法引入到风险分析中来，采用模糊综合评价法可将定量与定性的指标结合起来，〖JP1〗可以不受指标因量纲不同或量纲相同而量级不同的影响，对于问题比较复杂、信息不很全面的房地产开发投资是很适应的。此外，房地产投资风险因素层次比较多，可以采用多级模糊模型来分析。

(四)可行性报告生成

可行性报告生成模块的功能是根据房地产投资项目来生成一个可行性报告模板，这就省去了用户编写可行性报告的时间。用户可以根据自己的实际情况向可行性报告模板中添加一些项目的数据，甚至是根据项目数据生成的柱状图、饼图等图表。现在人们所用的字处理软件一般都为微软的Word，所以本系统中所生成的可行性报告为Word文档形式，这样便于用户对可行性报告的编辑。

篇（9）

随着社会主义市场经济的发展，房地产业在市场经济中占有重要作用。研究房地产周期与宏观经济间互动关系具有重要意义，关系着市场经济更好的发展，也关系着房地产产业的发展。本文将影响房地产周期的国民经济因素分为房地产利率、国民经济生产总值、货物通货膨胀及货币需求供应量等因素，分析房地产景气指数与利率的相互关系。

一、影响我国房地产周期的宏观经济因素

在宏观经济上或者微观经济上，影响房地产周期的因素涉及广泛，并且各个因素之间存在相互的联系。房地产周期的微观因素包括生产者与消费者心理因素或者经济停滞不前等因素。从微观角度分析，房地产的市场价格是通过市场上用户的需求与供给而确立的价格。房地产周期的宏观因素主要包括国民经济因素、相关部门颁布的法律法规制度措施因素、社会风气及地域文化等因素。

（一）房地产利率

通常情况下，房地产利率的变动与房地产周期的波动呈现相反关系。如果房地产利率上升，房地产市场经济将处于衰落的趋势；如果房地产利率下降，则房地产的周期波动范围变大，市场景气也就上升。房地产利率对房地产开发投资商投资规模有一定的影响，及对房地产用户信用储蓄及消费贷款有一定的影响。若房地产其它影响因素不变，房地产利率下降，则开发投资商比较容易扩大规模建设，其投资经济成本也就较低，而对于房地产存款利率的下降，则可以带动消费者的消费倾向，减少储蓄的存储，从而增加房地产市场景气。降低贷款利率，也可以使用户少支付贷款利息，在一定程度上也减少了消费者购房的消费贷款，也扩大了房地产市场的消费分期付款信贷规模。存款利率的下降、贷款利率下降是影响用户购房的重要因素。

（二）房地产国内生产总值

国内生产总值指在固定的时期内，一个区域经济中的全部货物和劳动力的生产总值。其不仅可以反映一个区域的生产经济，也可以反映一个区域的经济发展状态。国内生产总值GDP主要受消费需求C、投资商投资规模I、政府补贴支出G及净出口额X的影响，其公式如下：

GDP=C+I+G+X

国内生产总值GDP主要是体现一个区域的经济发展处于何种状态，若GDP的增长数字大于0时，则国内生产经济处于上升阶段；相反，若GDP增长数字小于0，则处于下降阶段，市场景气处于衰退时期。要使国内生产总值体现一种真实的市场经济现象，运用CPI指数，调整国内生产总值的变动，从而精确显示市场经济我国内生产总值的实际变动。一个区域GDP的大幅度增长，体现了该区域的经济正在蓬勃发展，国民经济收入的增加，随之带动了消费者消费的增加，同时也带动了房地产消费水平的提高。相反，一个区域的GDP处于负增长状态，则该区域房地产市场经济处于衰退时期，同时消费者的消费能力也就降低，也减弱了房地产的消费供给，房地产市场经济也停滞不前。

（三）货物通货膨胀

货物通货膨胀，将导致房地产市场价格与真实货物价值的变动，从而影响房地产市场经济的变化。房地产价格是体现总物价水平的关键因素，所以通货膨胀影响着房地产价格的变化，其呈现正相关关系。若物价总体水平呈现上升趋势，则房地产市场价格也呈上升趋势，减掉通货膨胀率，其房地产的真实价格也呈上升阶段；相反，房地产市场价格及真实价值呈下降阶段。

通货膨胀因素，也影响房地产产品的保值功能与升值功能的变动，从而影响房地产市场经济的波动。市场上物价上涨，导致引发通货膨胀后，进而导致货币贬值，同时也影响了消费者的消费观念。虽然通货膨胀会影响房地产供给的需求，但房地产保值和升值功能与通货膨胀呈正相关的关系，因此，通过为消费者抵御物价上涨所带来的通货膨胀，进而推动房地产经济的发展。另外，市场经济中通货膨胀现象与通货紧缩现象的交替变化，将会周期性的影响房地产投资商投资的预期回报率，进而影响房地产市场经济周期性的波动。

（四）市场经济中货币供应量

货币供应量是指市场经济中某一时期货币通过流通手段与支付手段的货币总额，其主要包括用户存储、企业单位及财政金融机构的存储等不同的金融资产。根据我国人民银行划分的货币供应量有M0、M1、M2三个不同的层次。通常情况下，选择M2作为货币供应量，其不仅体现房地产的购买力，也可以体现国民经济的发展状况。

二、房地产周期与宏观经济间互动关系分析

运用VAR模型，实现房地产周期与宏观经济间互动关系。VAR模型又称为向量自动化模型，也称为分机构化多方程模型。VAR模型可以应用在很多领域，如模型中的脉冲响应函数可以用来显示任何一个变量的变动如何运用模型来带动其他变量的变化。因此，VAR模型可以作为分析市场货币政策及财政政策对市场经济的影响。处理VAR模型中所选的变量，需要确定所选变量是差分平稳还是趋势平稳；若每个变量都不是平稳的，但是变量的线性组合是平稳的，这种现象就称所选变量是协整的，特别注意的是协整不适合采用变量的一阶差分进行房地产周期评估。

结束语

本文主要分析宏观经济中房地产利率、国民经济生产总值、货物通货膨胀及货币需求供应量等因素对房地产生产周期的影响，研究房地产周期与宏观经济间的互动关系。

参考文献：

[1]尹惠媛.房地产周期与宏观经济间互动关系的研究[D].山东大学，2007.

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价值工程作为一种前沿的规划、管理技术，有效的满足了制造业降低成本、提升企业利润价值等需求。随着房地产业进军新世纪国民经济的支柱产业步伐的加快，价值工程也日益渗透到房地产业的项目规划中。对于房地产业项目规划而言，制定一套系统科学、操作性强的前期规划设计所赋予的实际意义是非常重大的，这对于指导房地产的开发、增大竞争筹码、切近市场需求具有重大实用价值。下面本文将在此背景下，具体来分析价值工程下房地产项目规划设计的要求、内容以及设计方案优化的建议，促进房地产业项目规划能够更科学、价值性更高。

一、价值工程理论简介以及价值工程在房地产项目规划设计中的应用意义

（一）价值工程理论简介

价值工程是一种新兴的技术经济方法，它的基本原理，即提升产品或作业价值的途径，具体阐述如下：首先，第一途径是在保持产品或作业成本不变的情况下，增加或提高产品的功能来满足消费者的预期需求；其次，在产品功能不变的情况下降低产品成本，来迎合消费者“物美价廉”消费心理；再次，在前两条途径的基础上增加变量，产品功能与成本实现不均衡增长。即通过提升较低成本来获得较高额度功能的提升；此外，满足购买力稍低消费者群的消费需求也是非常重要的一个方面，毕竟绝大多数消费者的购买力还停留在一般水平，为此，应该注重产品成本大幅度降低、产品功能略有下降的情况，适当生产价格低廉的中档品来获取较大的经济效益；最后，提升价值最为理想的途径是生产大规模“物美价廉”的产品，企业既能获取高额利润，又能节省生产成本，是本利结合的最佳点。

（二）价值工程在房地产项目规划设计中的应用意义

1、可以强化用户第一的观念，更好的满足社会需要。对于交易市场而言，买方市场最终会战胜卖方市场赢得最后的话语权，这是我国商品经济高度发展的必然趋势，房地产业也不例外。因此，价值工程理论的运用，可以强化用户第一的观念，使得房地产品更好的满足用户的功能需求，实现功能与成本的完美结合。

2、可以有效控制目标成本，实现投资效益最大化。价值工程提升产品价值的最直接途径是降低目标成本，实践证明价值工程在控制房地产业成本方面的作用是巨大的。建筑业中运用价值工程理论进行建筑业开发前的项目前期规划建设，可以有效控制项目投入成本，毕竟，建设项目成本节约的最大可能阶段就是建设项目设计阶段。随着项目额逐渐进展，可以优化的目标范围将越来越小。

3、有助于改变房地产业投入高、浪费大、质量差、造价高的畸形发展态势。提升房地产业的经济效益。投入高、造价高、浪费大、质量差是房地产业普遍存在的顽固难题，价值工程理论的运用可以在一定程度上有效克服这些问题。价值工程可以有效糅合传统成本管理与质量管理的优点，使得成本与功能达到最佳结合点。

二、价值工程下房地产项目规划设计研究的内容以及设计方案优化的建议

（一）价值工程下房地产项目规划设计研究的内容

首先，是建筑群体组合即是通常所说的建筑平面布局、立面处理等内容，它是依据地面容积率、地面规模、形状等来确定建筑布局、间距、朝向、高度、大小、个数等等。它是住宅小区规划设计的最主要部分，需要遵循三个原则，功能原则、经济原则、美观原则。其次，是公共空间规划，即对没有建筑覆盖的集体公共空间的规划，它的规划对象有两部分，一是像围墙、地面之类的硬性方面，再次是指树木、草坪等软性方面。再次是道路规划，道路规划应该在方便原则、安全原则与经济原则的基础上进行规划，设计一个合理、经济的路网。为此，需要对小区的地形地貌、气候、地形规模、位置、出入口有一个详细的了解。最后是绿地规划，绿地规划的对象具体包括住宅旁绿地、公共绿地、道路绿地、配套公共建筑绿地四部分，良好的绿地规划有助于创造一个优美的环境，因此应该坚持方便生活、保证安全、设计独特的原则。

（二）价值工程下房地产项目规划设计方案优化的建议

1、增加成本，准确把握功能，满足用户需求。在房地产项目规划设计的过程中，成本与功能之间的关系是一个非常重要又很难把握的问题，很多房地产开发存在着高成本、低市场的现象。为此我们要重视购买者关注的功能，要正确分析功能。可以说，功能分析的准确与否，直接关系到房地产价值回报的大小。实际规划中存在着现实成本偏低、功能不够齐全的现象，因此，我们应该加大现实投入成本，注重基础设施的建设，保证各项功能的达成，满足用户的各项要求。

2、注重环境设计，增加环境建设投入，提升环境效果。对于环境工程而言，投入的现实成本偏低，环境建设的投入相对来说是比较低的，因而所达到的环境效果也是很不理想的。当代追求高质量环境的心理还是非常普遍的，但是房地产业对于环境工程给予的重视不够，没有切合消费者的实际购房需求。为此，应该注重环境设计，增加环境建设投入，提升环境效果，满足用户环保养生心理。

结束语：

房地产业的发展速度如此迅猛，如何在价值工程理论下更加准确的进行房地产项目规划，使得房地产开发商能够在可接受的资金压力下推行具有完善功能与合理价格的优质住宅是一个非常关键的问题。通过上述分析，笔者在对价值工程理论进行简单阐述的基础上，进一步分析了房地产项目规划的具体内容以及设计方案优化的两点重要建议，以期能够促进房地产业真正打造出“以人为本”的优质居住环境，从而实现房地产业的最大价值。

参考文献：