房地产工程管理汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇房地产工程管理范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

篇（1）

中图分类号：F407.9文献标识码：A

1 工程管理的涵义

工程管理可具体分为工程进度管理、工程质量管理和工程成本管理。工程进度管理是管理过程，加快工程进度，节约工程工期，快速高效地进行生产运作，才能不被激烈的房地产市场所淘汰。工程质量管理是管理结果，工程质量是工程之根本。只有在满足质量的情况下，工程进度管理才有其意义。

2目前房地产工程管理出现的新问题

2.1项目管理环境变化大，工程技术日益复杂。随着国家经济的发展，房地产企业管理环境变化越来越大，可变因素增多，使得项目工程管理的预见性和可见性差，各类项目的技术要求也越来越高。因此，为适应环境的变化以及工程项目的要求。需要房地产企业不断地运用科技手段提升企业自身的核心竞争力。

2.2管理上的相对粗放，需要多方合作。房地产企业基本属于劳动密集型企业，产品的形成主要依靠劳动力的投入，附加值较低，人员流动频繁，房地产企业往往只雇佣项目管理人员和少部分技术工人，大多数的员工并没有固定的工作单位和工作地点，造成培训困难，作业水平参差不起。并且，一个工程项目还涉及到业主方、分包方、材料供应商等各个方面，而分包专业分工叉较细，项目工程管理难度大。管理上相对粗放，需要多方配合、紧密合作，才能较好地完成整个施工项目。

2.3委托监理存在的问题。权责不明，责任不清。房地产开发采取委托监理与业主方项目管理并行的管理模式，仅将施工阶段委托监理。且为了确保其利益、便于造价控制，不将设计变更与投资控制的权力授予监理以致监理单位与建设单位和承建单位关系错综复杂，管理混

乱，建设项目监理缺乏独立性、公正性。因建设单位配备有齐全的管理队伍，包括设计部、造价部及工程部等，各专业管理人员配备齐全，各司其责，且掌握了投资控制权。因此，建设单位常直接向施工单位指令，或干涉监理工作，造成多头指挥，在很大程度上影响了监理的积极性和责任心。

2.4对工程验收及备案管理不到位。对于开发企业而言．工程竣工验收意味着可以“交楼”，工程验收也是能越快办完越好。然而，开发企业往往在工程实施过程中对相关的分部分项验收、隐蔽工程验收、消防验收、规划验收等中间环节管理不到位，到竣工时验收资料不齐、结算依据不足，不能办理验收，造成备案滞后和拖延交付使用的后果。如果实施建筑施工的是多个土建、安装、设备单位，那么工程验收和备案管理就显得尤为重要。

3 房地产工程管理中的关键问题分析

成本、质量、进度和安全贯穿于工程管理的全过程。抓好这四大关键任务，运作一个成功的房地产建设项目就显得顺理成章、得心应手了。

3.1成本问题。房地产开发归根到底是商业行为，是通过一系列行动把投入的资金升值的过程。因此，成本控制无疑成为建设工程管理的首要目标。因为房屋的成本直接决定着业主的购买力，成本高了，房屋的售价也会高。这样，大部分房屋由于售价太高就会囤积起来。卖不出去，开发商也会收不回成本，导致两败俱伤的局面。

3.2质量问题。工程质量是确立房地产品牌形象的保证，施工质量控制是工程管理工作的重点。质量不好，业主也不会购买．房屋的销售情况就好不到哪去。房地产开发企业的工程管理人员，要善于把握全局，引导、协调、督促设计、监理、施工等单位共同完成好施工质量的控制任务。

3.3 进度问题。房地产进度控制贯穿于项目的实施阶段，渗透到项目实施的全过程，对项目的各个方面都要进行进度控制。房地产工程的进度也会影响到整个工程的造价。进度太慢，施工时间会延长，工程的综合成本会增加。最后的结果就是房屋售价的提高，这也会影响到业主对房屋的购买情况。为此，要督促施工企业结合工程实际，编制出切实可行的施工组织设计和进度计划，以确保工程按进度计划顺利竣工交付使用。

3.4 安全问题。没有安全生产，就没有生产力，也就没有效益。安全管理是房地产企业工程管理的一个重要组成部分，在以人为本，尊重人的生命的现代管理理念中尤其突出，也是提高房地产企业综合效益必需的。

4 提高房地产工程管理水平的措施

4.1熟悉施工合同中的承包范围、工期、合同价及其调整的条件和方式、材料供应情况、工程款拨付、结算方式和违约处理等。熟悉合同内容后，就能做到心中有数，工作开展时才会有理、有节、有据。加强合同履约检查。应加大对各参建单位的人员设备落实情况的检查，严格执行合同条款，对不符合招标文件要求的，进行严厉处罚。

4.2 严格审批施工组织设计及优化施工方案。优秀的施工组织设计及方案，不仅技术先进、工艺合理，而且组织精干、费用节约；该工作质量的优劣，将影响着经济效益的好坏。严格控制工程变更。施工前应对施工图纸进行会审，及时发现设计中的错误，避免施工中进行修改．造成不必要的浪费。

4.3严把设备、材料价格关。引入竞争机制，创造竞争条件，开展设备、材料的招投标工作；根据开发产品的市场定位．在保证产品质量的前提下，正确的确定产品品质，选择合适的价位；适时对设备、材料价格实行动态管理，了解市场中各种材料的价格，及时掌握其变动情况．建立设备、材料价格信息网；或者根据企业资金状况，可以在市场价位走低的时候，囤积一部分材料，以减少投资。

4.4推动工程建设管理标准化，抓好工程首件认可工作。对主要分项工程实行首件认可制，要从实施目的、评价标准、实施范围、组织机构与责任范围、实施程序、资料管理、物质奖励等方面做了详细的规定．消除质量隐患．预防质量通病。

4.5创建“平安工地”。编制“平安工地”实施方案，召开“平安工地”建设部署会，开展专项施工方案审查制，劳动用工登记制和岗前安全培训教育制度；加强施工现场的安全隐患排查和治理的力度，认真抓好施工作业的安全防护和安全生产演练工作；定期召开安全生产专题会议，实行安全技术交底台账化管理，会后被交底人需签字，项目部留存影像资料；特种工作业人员需持证上岗，登记造册并留档备案等。通过以上措施，确保“平安工地”活动能够取得实效。

4.6做好三阶段预防工作。按三阶段安全风险分析与预防的要求落实各项安全措施。要根据工程进展情况详细编制项目总体预案及危险源预案，通过防护和交底措施，做好预控工作。

5结语

房地产工程周期长，综合性强，在工程的不同阶段，工程管理内容的侧重点不同。尽管有这些内容的不同侧重点，但工程管理在各个阶段都很重要。房地产工程管理是否成功影响着住宅建造的品质。房地产工程管理主要是通过优秀的勘探和设计单位，素质高的施工企业和项

目经理并且建立高效合理的管理模式来得以实现目标。提高房地产开发商对房地产项目开发过程中风险的识别,在开发实践中增强风险理念。房地产开发的过程中风险因素众多，加强风险管理有助于开发商识别风险以保证房地产项目的成功。房地产开发商建立科学的项目风险管理机制，保障房地产项目管理的正确性，提高房地产开发商风险管理水平，加强风险损失的防范与控制，保障开发项目能够顺利实现。一个能充分防范风险的开发商总是受到人们信赖的，而这些对开发项目的融资和销售等都有很大的帮助。开发商加强自身的经营管理水平，获得良好的经济效益和社会效益。所以，既要注重技术的合理性又要保证工程施工的质量和成本，加强房地产工程管理有着重要的现实意义。

篇（2）

中图分类号：E271文献标识码： A

在我国目前房地产市场低迷的大环境下，房地产企业正逐步从资金密集型走向资金密集型加人才密集型。房地产企业的工程管理，范畴比施工、监理等企业所涉及的内容要广泛，考虑问题要更深入，因此对开发企业而言，不仅要注重资金保证和成本控制，更应注重工程管理团队的素质和建设，这些都是项目成败的基础。房地产开发是一个复杂、庞大的工程，房地产开发工程管理是项目建设的重要任务之一，它贯穿于整个工程项目设计阶段、招标阶段、实施阶段和竣工验收的全过程。

从工程管理流程上看，从工程前期准备到入住，工程管理主要包括以下几个方面：

工程前期准备

项目工程管理人员要从项目规划设计阶段就开始加入，在项目前期对工程如何开展有个初步的认识并且根据自身经验和项目的特点与设计人员进行探讨。房地产开发经营涉及面广，协作单位多，市政园林、邮电通讯、供水、供电、供气等部门都要涉及到，要协调好关系，保证规划质量。

施工图设计质量是房屋产品质量的基础保证，先天不足必将带来后患无穷。所以工程管理人员要对设计方案中住宅的套型、结构体系、内部功能、空间利用、节能节地等深刻理解，在保证结构可靠的前提下，对施工图设计进行仔细分析并设计出初步施工方案。

二、工程计划管理

计划是工程管理的牛鼻子，只有计划安排的好，公司各个部门的工作才可以协调起来，严丝合缝地配合工程项目进度的完成，因此工程部在编制施工计划的同时，要保证配套计划的完成以及配套计划之间的配套关系，学会用配套计划调动公司的整体资源。工程部在编制每个月施工计划的同时就应该编制完成出图计划、分包进场计划、材料进场计划、资金使用计划等配套计划，然后把这些计划提交给相应的部门，要求相关部门在计划规定的时间点之前完成工作，工程施工的问题工程部自已就可以解决，但是涉及到部门之间配合的问题，就必须提前做好准备，以计划的形式明确的提出要求。

三、工程技术管理

工程技术管理是提高房地产产品质量的重要环节，其中包括辅助施工和直接施工两个方面。辅助施工的技术管理，包括对施工队伍的选择，施工材料、配件和设备的采办，动力供应和后勤服务等方面，辅助施工直接关系着房产质量。为了提高房产质量，一定要选择项目现场管理能力好、技术质量管理能力高、专业素养高、资质等级高的建筑企业施工。对建筑材料和各种构件的性能、规格、品种、色泽等，必须完全符合设计要求，并且达到有关国际规范、标准的要求，并必须具有出厂合格证、保修证书。但在进入工地前，仍需进行严格检验、检查。

直接施工的技术管理，是确保提高房产质量的核心，在其管理过程中，应把握好三点：

1、要强化施工队伍“质量第一”的意识。通过思想道德教育，达到从企业领导到全体职工，都拥有“质量为先”的观念，形成“人人讲质量，个个为质量”的良好风气。

2、要强化施工队伍的技术培训。强化施工队伍的技术培训，方法多种多样，既可以采取请专业技术强，专业素养高的老师教学的形式学习先进技术和先进经验，也可以根据施工现场实地施工技术普及项目相关基本知识，强化技能。

3、强化施工现场的技术人员管理。具体说来，就是严格把好“四关”：一是材料关。对施工单位使用的建筑材料、装饰材料、半成品、预制品及其他一切构件，要严格把关检验，不合格的不准使用。二是抽验关。现场工程技术人员要督促施工单位按规定制作混凝土及砂浆试块，如期进行试压，作出试压报告记录，并实行随时抽检制。三是施工关。现场工程技术人员和质量监督员，要现场监督施工人员严格按照施工设计图纸、方案施工，不得有一丝一毫的含糊。如果发现施工单位在施工中不按照设计图纸、方案施工，应立即采取果断措施，作出返工处理。四是记录关。现场施工管理人员，每天都要认真负责填好“施工日记”，使施工质量的每个环节都达到设计要求，切实保证房产质量的提高。

四、工程成本管理

无论是从项目决策阶段以及设计阶段，到房地产施工以及竣工阶段，每时每刻都涉及到工程造价，优化项目成本管理、控制投资，意义重大。项目建设阶段是整个工程项目成本的实施阶段，所以在这个阶段控制造价，最有必要，因为每一次的工程变更都会严重影响工程成本的控制。由此工程管理人员必须严格监督建设单位，使其严格按图纸施工，按程序办事。对于建设单位提出的工程变更必须严格把握，详细审查，对于不需要变更的内容，坚决驳回，对于确实有利于加快工程进程，而且工程中必须要变更的内容，应及时予以批示。

房地产开发项目工程成本可通过多种方式进行优化，而工程管理人员主要做好两个方面的工作：一是决策阶段、设计阶段对项目的定位、材料的选用进行控制，推广使用降低料耗的各种新技术、新工艺、新材料。二是对材料价格进行过程控制，主要是在招标过程中严格审查施工单位资质，运用科学的评标方案，选择相对实力较强的施工单位。在保质保量前提下，要求择优购料，合理组织运输。三是要考虑资金的时间价值，合理确定合同工期，尽可能快地完成工程项目。四是加强合同管理，控制工程成本。合同管理是工程管理的重要内容，也是降低工程成本，提高经济效益的有效途径。项目合同管理应从合同谈判开始，至保修日结束止，尤其加强工程实施过程中的合同管理，在合同执行期间密切注意履行合同的效果，以进行过程中的成本控制和防止被对方索赔。

总之，成本预测为工程成本确立目标，成本控制才有针对性，不进行成本控制，成本预测也就失去了存在的意义，也就无从谈成本管理了，两者相辅相成，所以，应扎实有效地把这些工作开展好。

五、安全文明施工

项目施工现场是一个露天、受到不同气候影响,多工种立体交叉作业,临时设施多,作业面变化多,而且是人员集中的生产场所。由于“产品”固定,作业环境多变，人、机流动性大,安全管理系统不能及时适应、配套、跟上。并且随着经济体制的改革,建筑市场的开放,乡镇建筑队伍发展很快,这些队伍由于没有很好地经过安全培训,职工队伍安全素质低,自我保护能力差,施工现场安全管理混乱,致使乡镇建筑队伍重大伤亡事故频频发生。因此,为减轻伤亡事故带来的损失,在施工现场安全管理中进行经常性的检查,发现问题及时处理,防患于未然,强化施工现场的安全动态管理刻不容缓。

六、成品保护及质保期服务

篇（3）

中图分类号： F293.33文献标识码： A

前言

房地产开发项目是一项复杂的系统工程，具有开发周期长、投资金额大、面临风险多的特点。一般划分为项目策划阶段、项目设计阶段和项目实施阶段。房地产项目开发商作为管理主体，是整个建设项目从策划到竣工验收交付使用阶段的全程组织者、实施者，对工程建设项目要负总责。房地产开发商对其工程建设的项目管理是否有效，紧密关系到房地产产品质量好坏、工期长短、是否可获取高额利润等方面，因此显得尤其重要。现阶段，我国房地产开发商的项目管理历史较短、缺乏经验，尚未形成一个科学有效的管理模式。

一、房地产工程管理的内容

1、房地产开发的设计管理

房地产开发的设计管理应做好以下工作:

（1) 选择优秀的勘探设计单位, 切忌因过分强调节约设计费用而选择素质差、缺乏设计实力的设计单位。一定要以设计观念先进, 设计实力雄厚, 成本控制合理等为依据择优选择设计单位承担设计任务。

（2) 保持与设计人员的工作性沟通, 随时掌握设计的进度, 及时解决设计中出现的、需由房地产企业确定的相关事宜, 同时要把对于项目的设计要求、希望达到的目标等与主要设计人员进行沟通、探讨。

（3) 要督促设计单位严格执行国家有关强制性技术标准, 注重提高工程的科技含量, 并按要求进行施工图审查。房地产企业要以身作则, 不要自行变更已审查批准的施工图设计文件, 以杜绝工程隐患, 确实需要改进图纸时, 必须按照有关规定程序办理手续。

2、房地产开发的项目工程管理

（1) 施工合同管理。有效的施工管理也是合理节约开支, 提高房地产开发项目投资效益的关键环节。

（2) 工程质量管理。工程质量管理是管理结果, 工程质量是工程之根本, 只有在满足质量的情况下, 工程进度管理才有其意义。工程质量管理是项目管理工作的重点。房地产企业的工程管理人员, 要善于把握全局, 引导、协调、督促设计、监理、施工等单位共同完成好工程质量的管理任务。

（3) 工程进度管理。工程进度管理在房地产项目管理中是极为重要的工作内容。因为其不仅关系到房地产企业和施工企业的切身利益, 还涉及到第三方购房者的利益。为此, 要督促施工企业结合工程实际, 编制出切实可行的施工组织设计和进度计划, 以确保工程按进度计划顺利竣工交付使用。

二、房地产项目的成本构成

研究房地产企业的成本费用管理, 必须清楚开发项目的成本费用构成。房地产项目成本费用构成非常复杂, 包括了内部和外部因素, 涉及环境、经营、技术、管理等各方面。

1、土地成本

土地对于整个社会而言是一种稀缺资源, 因此建造商品房所占用的土地必须支付相应的土地费用。土地成本主要包括以下几部分: 土地出让金、征地补偿费、拆迁补偿费、基础设施配套建设费。

2、工程建设成本

工程建设成本包括房地产开发项目的前期工程费用、建筑成本、公共配套设施费用等。

3、相关税费

房地产开发过程的税费, 不论是开发企业负担还是购房者负担, 最终都构成房价, 转移到购房者身上。主要税种有: 营业税及其附加、契税、企业所得税、房产税、印花税等。

4、管理费用

只用于房地产开发到出售交付使用过程中, 开发商管理人员所发生的一切费用等。

5、筹资费用

房地产开发属于资金密集型产业, 需要大量资金。开发商通常选择银行贷款等方式融资, 产生了一部分费用。通过上面构成分析, 房地产开发项目成本分为三大部分: 土地成本、工程建设成本、相关税费、管理费用和筹资成本。( 见图1)

三、强化房地产成本管理的策略

1.制定项目成本计划

(1)项目成本计划的形成过程。成本计划通常经过确定总成本目标、成本逐层分解、成本估算，再由下而上对成本进行逐层汇集以及成本计划对比分析与处理等过程。

(2)项目前期策划的估算。在这一阶段计划成本的估算方法有：一是历史数据法，这种方法是采用特定部门(学会、政府机关)公布的有代表性的项目成本资料进行同类项目的成本估算；二是定额资料法，这种方法就是按相应设计方案的图纸计算工作量，套用相应定额单价，结合规定的收费标准和规定的计划利润，计算各种费用；三是合同价法，这是开发商在分析许多投标书的基础上，选择报价合理的投标人中标，双方有可能再度商讨(标后谈判)，修改双方价格后形成统一的项目成本，作为合同价格在双方签订的合同文件中加以确认，并作为项目结算的依据；四是询价法，这种方法是通过对项目的主要工程进行询价，或由承包商或供应商对项目提出报价，然后在此基础上进行综合调整而估算的项目成本，并以此作为成本计划的依据。

(3)确定项目的目标成本和责任成本。经过不断调整的成本计划，在不同阶段均可作为企业确定项目目标成本的依据。企业可在此基础上经过适当调整，确定企业的目标成本。或者将这种成本计划作为企业的目标成本，成为成本控制的依据。

2.制定期间费用计划

在制定期间费用计划时要注意以下两点：一则期间费用计划与可行性研究中估算项目开发总成本有重复的地方，但这并不矛盾。可行性研究中所估算的开发总成本提供了项目在整个生命周期内成本控制的总体目标，而一个项目生命周期可能要横跨若干个会计期间，期间费用计划正是要在总成本控制目标的约束下，将总成本控制目标所提供的管理费用总额度(重复部分)按项目进度在项目所跨的会计期间内按一定标准和原则进行合理分摊。二则期间费用计划要与企业的规模、项目销售完成的进度相结合。

3.对开发的项目实行全过程成本控制

(1)项目策划和投资决策阶段。在该阶段开发商必须对可能发生的成本进行总体控制。此阶段应着重做好三方面的工作：搭建好有各类人员参加的策划班子，完成投资决策阶段的技术性工作；编制投资估算，形成初步的成本计划，并在此基础上进行项目成本分析；在成本分析的基础上，进行项目风险分析。

(2)设计阶段的成本控制。设计阶段的成本控制是项目建设中成本管理的重点，其对工程造价的影响在75%以上，一般采用限额设计方式保证有效的成本管理，并要着重关注两个问题：要以项目可行性研究和策划阶段确定的计划成本或目标成本作为初步设计控制的依据；初步设计要重视方案的选择，按投资估算进一步落实成本，将施工预算严格控制在批准的范围内，并加强设计变更的管理工作。

(3)动迁阶段的成本控制。房地产开发企业如涉及动迁工作，一方面，应聘请独立的评估咨询机构按政策进行评估，确定补偿标准和额度，以利于动迁职能部门、动迁公司和评估机构三方的相互制约；另一方面，要强化动迁收尾的管理和控制

(4)招投标与合同洽商阶段的成本控制。这个阶段的工作质量将直接影响项目的成本管理和结算。

(5)结算阶段的成本控制。房地产开发企业结算工作的突出特点是大量性、集中性、复杂性。为避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽应建立结算原则会议确认制、二次复核制、审计和奖惩机制。

结论

房地产开发受政策影响强，如今房地产市场已日趋理性化，企业发展不再呈暴利模式，相应的房地产项目成本管理逐步成为房地产发展的关键环节。企业在运作过程中要树立工程项目成本管理意识，不断创新成本管理方法，加强事前、事中、事后的成本管理工作，关注项目评价、成本数据库建设工作。房地产工程项目的管理者要有预见性和战略思维，在成本管理问题上要从整体利益出发，有效增进项目开发经济效益、降低工程造价成本，提高企业市场竞争力。

篇（4）

Abstract: with the improvement of people's living standard, people on housing demand more and more, this from another Angle reflects the real estate project management must be more and more professional. This paper will be to the owner of the project management key point to some direction, also be helpful for it is advantageous to the coordination of real estate projects in the implementation of the real estate enterprises, construction units, the relationship between supervision institutions.

Keywords: real estate; Engineering management focus

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：

一、探讨房地产工程管理的背景

1、关于房地产工程管理现状的分析。

在我国工程建设中，工程项目管理的侧重点、内容、方法等会因为管理行为主体的不同而产生不同的结果。这段时期，施工单位工程管理的模式相对比较成熟，监理单位的工程管理也有了国家要求执行的规范，而房地产企业这一工程管理主体至今尚未建立起规范的管理模式，市场上房地产企业的工程管理模式五花八门，没有相对规范的操作模式。现代项目管理学科的研究中，涉及到了业主工程管理的内容，这对研究我国房地产企业的工程管理有借鉴作用。

2、关于房地产工程分包管理模式的变化对业主工程管理影响的分析。

随着人们的需求多样化，房地产开发的物业也变得多种多样，各种专业公司逐渐独立，比如幕墙公司、防水公司、智能化公司等等，他们不断地直接向房地产开发商承接工程，传统意义上的建筑施工总承包逐渐弱化为主分包，房地产公司控制着越来越多的工程资源，整个工程管理的指挥控制重心也逐渐转移到房地产公司。

二、目前房地产工程管理出现的新问题

1、房地产工程项目的建设基本属于劳动密集型企业，产品的形成主要依靠劳动力的投入，附加值较低，人员流动频繁，房地产企业往往只雇佣项目管理人员和少部分技术工人，大多数的员工并没有固定的工作单位和工作地点，造成培训困难，作业水平参差不起。并且，一个工程项目还涉及到业主方、分包方、材料供应商等各个方面，而分包专业分工叉较细，项目工程管理难度大。管理上相对粗放，需要多方配合、紧密合作，才能较好地完成整个施工项目。

2、关于监理管理模式，房地产开发是采取委托监理与业主方项目管理并行的管理模式，并且仅将施工阶段委托监理。而且为了确保其利益、便于造价控制，不将设计变更与投资控制的权力授予监理以致监理单位与建设单位和承建单位关系错综复杂，管理混乱，建设项目监理缺乏独立性、公正性。因建设单位配备有齐全的管理队伍，包括设计部、造价部及工程部等，各专业管理人员配备齐全，各司其责，且掌握了投资控制权。因此，建设单位常直接向施工单位指令，或干涉监理工作，造成多头指挥，在很大程度上影响了监理的积极性和责任心。

3、在工程项目建设中，工程验收及备案管理不到位。对于开发企业而言．工程竣工验收意味着可以“交楼“，工程验收也是能越快办完越好。然而，开发企业往往在工程实施过程中对相关的分部分项验收、隐蔽工程验收、消防验收、规划验收等中间环节管理不到位，到竣工时验收资料不齐、结算依据不足，不能办理验收，造成备案滞后和拖延交付使用的后果。如果实施建筑施工的是多个土建、安装、设备单位，那么工程验收和备案管理就显得尤为重要。

4、工程计划/进度控制存在的问题分析:房地产工程施工进度计划出现的问题往往不是工程部施工计划或施工单位施工计划本身，而是出在施工计划的配套计划上。房地产工程经常存在施工拖期的问题，比如:施工按计划应该开工而设计图纸仍为完成; 门窗工程按计划应该开始安装而施工队伍还没进场、电梯按计划应该开始安装而电梯由于供货不及时而未到场等等……以上皆是配套计划的问题。

5、质量管理中存在的最大的问题是：中小开发商往往不太会提出自己对于质量的管理标准，而是要求施工单位、监理单位按照国家公布的各种标准、规范来管理工程，目的为了保障工程的安全，不会出安全问题，所有建筑工程必须达到最低标准。但开发商更多的是面对客户关心的问题。万科曾经专门对客户投诉的质量问题做过统计，最集中的十类问题分别是: 防水工程、层面工程、抹灰工程、门窗工程、净空净高、试水试压通球、管材阀门质量、燃气管道、厨卫预留口和电气件安装。这十类问题如果按“国标”来看的话，根本就不是质量问题，不在施工单位、监理单位质量管理的范围之内，但对于客户来说却是天大的事情，真接影响到客户对商品房的判断。

6、工程监理管理中存在的问题分析: 开发商签约时是和监理公司确定合作关系，而现场进行管理的却是监理工程师个人，开发商对监理工程师没有直接的管理关系，很难调动其工作积极性。施工单位在正常的施工活动中却很容易和监理工程师打成一片，当工程出现问题时，监理工程师便有了帮助施工单位的可能性存在。

三、房地产业主工程管理认识及实践容易出现的问题及解决建议

1、关于工程计划/进度控制相关解决措施的分析：房地产企业工程部门在编制每个月施工计划的同时就应该编制完成出图计划、分包进场计划、材料进场计划、资金使用计划等配套计划，然后把这些计划提交给相应的部门，要求相关的部门在计划规定的时间点之前完成工作，工程施工的问题由工程部解决，涉及到部门之间配合的问题，就必须提前做好准备，以计划的形式明确的提出要求; 工程部应制定具体的时间表使其他部门更好的配合工程。

计划是工程管理的牛鼻子，只有计划安排的好，公司各个部门的工作才可以协调起来，严细合缝地配合工程项目进度的完成，因此，工程部在编制施工计划的同时，要保证配套计划的完成以及配套计划之间的配套关系，学会用配套计划调动公司的整体资源。

2、关于工程质量控制相关方法的分析: 施工单位和监理单位关心的是按图施工、符合国家或地方的施工质量验收标准，房地产企业则应建立自己的客户产品质量标准; 施工单位考虑如何保证把工程质量做好，房地产企业则应关心施工单位和监理单位是否健全了保证工程质量的管理体系。实际上，开发商做为投资方，完全可以以更高的标准要求工程的质量。因此，开发商在项目开工前，应当形成一套《工程管理指导书》从工程进度、工程质量、工程成本、技术管理、材料管理、会议制度、现场环境、现场安全、紧急事件处理等方面制订出详细的管理标准和技术标准，开工前向监理单位和施工单位进行交底，明确要求《工程管理指指导书》做为工程管理的标准，一切按照此执行，只有这样才能保证工程质量可以满足客户的要求。

3、关于工程监理管理中有效方法的论述：解决此问题的办法是和监理公司签订合时进行约定: 开发商在监理费用之外，提供部分额外的奖励基金，如现场工程师在项目监理过程中对工程进度、成本、技术、质量管理有重大贡献，甲方将监理工程师进行个人奖励; 同时还约定，如果现场工程师在项目监理过程中对进度、成本、技术、质量管理有重大失误，甲方将对监理公司进行处罚，扣减监理费用。

4 提高房地产工程管理水平的措施

4.1 严格审批施工组织设计及优化施工方案。优秀的施工组织设计及方案，不仅技术先进、工艺合理，而且组织精干、费用节约；该工作质量的优劣，将影响着经济效益的好坏。严格控制工程变更。施工前应对施工图纸进行会审，及时发现设计中的错误，避免施工中进行修改．造成不必要的浪费。

4.2 推动工程建设管理标准化，抓好工程首件认可工作。对主要分项工程实行首件认可制，要从实施目的、评价标准、实施范围、组织机构与责任范围、实施程序、资料管理、物质奖励等方面做了详细的规定．消除质量隐患．预防质量通病。

4.3 做好三阶段预防工作。按三阶段安全风险分析与预防的要求落实各项安全措施。要根据工程进展情况详细编制项目总体预案及危险源预案，通过防护和交底措施，做好预控工作。

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中图分类号：TL372文献标识码： A

一、房地产工程管理与一段工程管理的区别

业界通常所说的工程管理有两种 ：一般的建筑施工单位和监理单位的工程管理与房地产工程管理，必须要理清的是，这两种说法是有区别的 。

1. 施工单位、监理单位的工程管理可称之为一般工程管理，主要分为工程进度管理、工程质量管理 、工程成本管理。工程进度管理是管理项目施工过程，时间就是金钱，加快进度，节约工期，快速高效才能不被蓬勃发展的房地产市场所淘汰。工程项目的进度对房地产开发商的重要性是显而易见的，如何做好进度管理是一项很重要的工作，并且应该从项目开始时就要重视 。工程质量管理是管理结果，工程质量是工程的根本 ，只有在满足质量的情况下 ，工程进度管理才有其意义。一个项目的工程质量也是房地产开发商生存的根本，因为工程质量的好坏直接影响到产品的销售，是开发商树立品牌形象的重要影响因素 ，与其声誉与发展紧密相关，而且工程质量一旦出现问题 ，修复很困难 ，严重影响工期，而且会增加投资成本。工程成本管理是管理工程的造价，合理控制工程造价，不但可使房地产开发追求最大利润，更能加大房地产的市场竞争力。成本控制的关键，一是要合理控制工程洽商，二是必须严格审查承包商的索赔要求，三是要做好材料的加工订货。在工程实践中，工程进度管理、工程质量管理和工程成本管理三者既相互对立，又相互统一：如果要缩短开发周期，加快进度，就可能影响工程质量和增加投资；如果要得到较高的工程质量，就要增加投资，多花时间；如果要节约投资就可能影响到工程的质量，或者降低功能配置。所以说三者之间存在着对立的关系，但同时三者之间又有其统一的方面。提高工程质量标准和功能配置在增加一次性投资和建设周期的同时 ，节约了项目建成后的周转费、延期费和维修费，从而能获得更高的投资回报；增加了开发的投资，在增加投资成本的同时，促进工程建设进度，缩短开发周期 ，提前了投资的回收期 ，项目全周期效益得到了提高，更有利于企业的可持续发展 ；如果将进度计划定的科学合理 ，并执行得力的话，在有效缩短建设工期的同时，也会获得较好的工程质量，投入较低的工程费用。可见在工程管理中应充分协调好三者之间的关系是一般工程管理中的关键 。

2.相对而言，房地产工程管理则是指将房地产项目的各类工程设计变为实体的全过程的管理 ，它包括了更多的管理要素 ，是专门针对房地产开发企业而言的其内容涵盖面更广，且与一般工程管理关注的角度不同，采取的方式也不同。具体来讲，在业务上，它包含了规划管理 、设计管理、施工管理等内容。涉及的单位有设计、施工、质量监督等。关系到的相关部门有土地、规划、建设、环保、人防 、园林等等。在施工技术上没有一般工程管理的要求高，但从管理的层

面上来说，房地产工程管理更宏观、涉及面更广。在工程进度控制方面，房地产工程管理需要从业主宏观控制的角度上，对整个项目的实施进行全面布置；在工程技术管理方面，其任务是将营销理念转化为

工程技术参数，然后按照确定的技术参数进行招标、施工，生产出来的产品必须符合营销意图；在工程成本控制方面，更需要关注的是项 目的投资回报成本；在工程质量控制方面，主要是要考虑消费者对产

品的要求。就工程管理过程而言，房地产工程管理的过程要贯穿地质勘探、施工图设计与审查、工程报建、工程招投标、全面施工，竣工验收和结算等环节。可见，房地产工程管理不仅汉是施工阶段的现场管理，还包括工程全面施工前的各项前期工作和房地产项目的营销及其售后服务：前期工作质量的好坏 ，会直接影响到现场施工等后续工作能否顺利开展，后期的营销及售后服务关系到企业的最直接的利润。

二、目前房地产工程管理遇到的新问题及对策

近几年的房地厂开发项目在规模、技术以及环境问题等方面都已经发生了质的变化 ，但许多企业无论是对施工阶段的管理 ，还是涉及可行性研究、招投标、施工、商业运作等方面都缺乏有效的管理方法和模式。许多房地产开发企业在房地产开发过程中存在盲目性，在眼前利益的驱动下，项目上马缺乏长远规划。在工程管理过程中亦缺乏计划，更缺乏合理的决策和管理。有些即使制定了所谓的计划，也只是流于形式，从而无法进行目标的全过程动态管理。而我国的房地产企业由于技术水平与能力较弱，往往很难在质量要求严格、技术要求复杂和科技含量高的项目领域占据一席之地。许多可以通过信息化产品与服务轻易完成的工作仍然要靠人工来完成，以致在项目信息的收集方面往往不够全面，对房地产市场的行情做出不准确的判断，从而给企业造成损失。而且，当今房地产开发企业中项目管理水平低下，项目管理人员匮乏的现象很普遍，这直接导致了不少房地产开发项目存在着不少质量低劣、交房脱期、空置率高、缺乏与客户沟 通的现象 。这些问题都是房地产企业发展到现阶段不得不克服的瓶颈，而不断增强企业的核心竞争力则被普遍认为是解决这些问题的根本。提高企业的核心竞争力可以是引进人才，可以是实用先进技术，亦可以是自主创新 ，当然，更重要的是增强组织力，即在最合适的时间、空间，使各种资源达到最低的投入 ，创造最大的效益。这就意味着房地产企业在承包项目时必须结合自身情况，制定一套行之有效的经营管理机制。同时，我们可以看到一些发达国家的房地产工程管理经过了百余年甚至数百年的发展历程，其运作模式已经相当规范和成熟，我国的房地产行业学习、借鉴别人的先进经验 ，对行业 的发展是益处颇多的。例如，国外项目业主方一般不会出现在项目的工程管理体系中，而是选择专业的顾问公司作为业主代表全面控制项目运作，依托于顾问公司本身已经形成的一套高度专业化的管理模式和体系，业主的角色就是支付资金和接收成品工程。 这与国内的房地产企业有很大不同。又比如，国内建设项目片面追求利润最大化而对原设计不加限制地更改，使设计师忙于应付而无法充分发挥自己的设计理念。在国外，业主对设计师的意见往往采取非常尊重的态度，给设计者发挥灵感的空间，更容易出现让人耳目一新的优秀建筑作品。

结束语：房地产开发投资额巨大，技术复杂 ，是整个房地产运营过程中至关重要的环节，也是决定房地产企业经济效益最重要的因素。而做好其工程管理又是实现企业利润的不可缺少的部分，它可以帮助房地产企业实现产品和收益的最优化 ，具体表现为：在建筑上使用功能良好，外形美观新颖，环境宜人，能充分满足购房者的需求；在结构上安全可靠，符合国家有关标准；在经济上达到 “ 物美价廉 ” ，在保证工程质量的前提下合理降低造价 ；在施工中能保证安全生产，不发生重大安全事故。做好房地产的工程管理，则能使房地产项目跃上一个新的台阶。

参考文献：

【 1] 谢超文． 浅议房地产企业财务风险分析和控制们．商业文化

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[2】 陈加庆． 房地产开发项目工程管理问题及对策研究[ J】 _ 科

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房地产工程管理对于房地产企业而言意义重大，是确保施工顺利进行，保证施工质量，提高企业效益的有效措施。

一、房地产工程管理的主要内容

房地产工程管理的范围和内容，从流程上看，包括前期准备，工程的技术、计划、质量、成本、监理、施工、移交以及保修维护等，核心是对工程进行组织和调控。房地产企业应当履行其管理职能，对工程项目进行综合的管理。工程管理部要根据相关的标注和规范，运用行之有效的方法和实际的管理措施，对整个工程系统运行进行有计划的协调、组织和控制，保证整个工程能够顺利进行。加强房地产工程管理，对实现工程预期的目标和效益具有非常重要的作用。

另一方面，房地产工程管理对管理人员提出更高的要求。房地产工程管理人员要有较高的综合素质，还要在实际工作中通过不断的学习，提高自身的实际操作能力、组织能力和表达能力等。具体表现在，管理人员要有良好的职业道德、责任心和事业心;良好的身体素质;扎实的基础理论知识;丰富的工作经历和实际经验;能够充分熟悉和掌握房地产工程管理相关的规程和法律;对关键和重要的条文能够进行深刻的理解和认识，具备较高的工程验收和监测方面的专业知识;同时，还要有较强的工作协调能力，能够正确处理单位和个人之间的关系，具有较强的判断识别能力;针对工程管理中出现的问题能够进行妥善处理。

二、房地产工程管理出现的问题

1、对于开发前期的准备工作远远不足

大多数房地产开发公司为了更快的把商品房建造起来或者为了与其他竞争者竞争，往往前期开始的比较迅速，没有什么准备工作，更不要说是详细的计划了。在比较好的地段慌慌张张的建起了，然而因为准备不足，并不适合购房者的意愿，这就造成了房源和消费者的期望不对口，也造成了开发建造的失败。有些也因为建造房与周围环境和城市不符合，造成无法卖出房子。

2、 项目缺乏长远规划

许多房地产开发企业在房地产开发过程中存在盲目性，在利润的驱动下，项目盲目上马，目标性差。往往就是做了一些临时性的目标，也会因为某些原因无法实现，或者改成了其它的计划，大大的影响了项目的正常进行。这就造成了项目结果和顾客的要求有一定的误差，还有造成预算远超预期。

3、完工时验收以及各种管理不严谨

为了缩短工期，都是尽量缩短验收环节，但是房地产开发单位对工程施工中分项验收等主要环节管理不够严格，一直到工程完工验收之后还存在着结算依据不足、验收资料不完全等情况。所以如果施工有多个单位合作完成，那么在工程期间的详细记录对于验收就很重要了，可以发现是哪个公司出现了错误，对于公司的责任分配起到很大作用。

三、加强房地产工程管理的方法和措施

1、 完善规划管理

房地产开发企业要及时了解国家规划部门相关政策法规，寻找政策保护。尤其是在当前形势下，国家目前对于保障房配置率及限购规定的新规定频频。同时，开发部门在负责考察、论证项目及拿地的过程中要全面了解项目所在地的地方性法规政策，以便开发工作的顺利开展。施工前有一系列的手续都是需要得到国家及地方相关部门批准才能开展后续工作的，所以在项目开工之前就要做好工程的前期规划管理。具体的规划管理，需要循序渐进地完成。房地产开发商需要结合市场行情，要充分考虑土地价格、环境配套、户型、市场竞争度、市场购买力等因素，寻找更具商业价值的地理位置作为开发地点。同时要进行市场调查，结合项目所在地的风土人情，摸清预期数消费者的需求，这些都要进行合理的前期策划。

2、 加强建筑工程招标管理工作

招标工作对于工程的质量以及建设单位的效益有着直接影响。传统的统一招标法过于单一笼统，可将统一招标与个别分析招标法相结合。在充分考虑竞标价格的同时，要对投标单位的各方面进行评估。如竞标单位的资质、技术水平、资金周转能力、信誉、已交付工程的质量以及与本企业是否有过长期良好的合作关系等。通过全方位的评估，选择最优的施工单位。认真详细编制招标文件，做好与承建的中标单位的合同签订工作。竞标结束后，双方要签订详细的工程建设合同，一切的建筑生产活动都要按合同的要求展开。

3、 加强对于工程项目的成本管理

在房地产开发工程中的项目成本管理， 是所有投资者都关注的焦点， 也是直接决定房地产开发企业获得经济效益的直接手段，因此，必须要采取有力的措施，加强对房地产开发工程项目在招投标、设计、施工以及后期的验收、养护等过程中的成本管理工作，加强对全过程的成本管理。在对成本管理的各个环节中，应该注意，必须要使用科学、合理、规范的手段予以管理，不能只是为了成本管理而一味的降低投入资金，忽略了对于建筑工程质量方面的控制。

对于项目成本管理的重点部分来说， 是房地产开发工程前期的决策阶段以及中期的施工阶段。在房地产开发企业在进行前期的决策阶段时，必须要严格控制成本，从实际情况出发，结合工程各个环节进行严格的预算，严格控制成本投入;在进行施工阶段时， 将成本控制的重点放在对工程的设计变更上， 因为一旦涉及到设计变更， 就必须要有大量的资金支持，因此降低工程的设计变更，确保成本的有效管理;另外，必须严格控制建筑施工中所使用材料以及设备的质量与数量，避免由于材料的浪费造成的成本增加;严格控制工期等等。

4、建立统一安全与质量管理体系

安全与质量管理相互制约、相互影响。只有统一安全和质量管理，才能增强管理力度，实现安全保质量、质量促安全的局面。要保证工程项目质量，需要建立一套高效且系统性、指令性、可操作性的保障体系，对安全和质量有效控制。对现场施工实行有效的控制，在保证安全和质量的前提下，可以合理压缩工期。但绝不能用安全和质量换进度，确保工程的安全和质量可以落到实处。

5、 加强房地产开发项目管理中的信息交流和管理机制

房地产项目从开发到实施涉及许多方面的因素，因此建立完善的信息交流和沟通机制是很有必要的，同时也能加强工程项目的管理和实施。提高各方面的管理效率。应在房地产公司内部建立有效的信息交流机制，形成统一而协调的项目设计和开发管理模式，从运转高效的管理模式中不断优化房地产开发项目的管理;房地产企业还应建立起项目参与方与设计方的交流沟通机制，实现在项目实施过程中的协调沟通机制。

6、 建立有效的考核机制

作为管理工作最后的杀手锏，在工程管理全过程工作中引入绩效考核机制，提前制定计划目标，通过科学明确的奖惩制度来提高员工工作的积极性、将管理工作落到实处，责任落实到个人，从而保证建筑工程各项工作顺利高效开展。

总之，在房地产工程的开发与建设中， 房地产开发企业只有首先认识到项目管理工作的重要性，并且从工程前期的决策、设计阶段就加强项目管理，才能确保建筑工程能够顺利的开展，才能为房地产开发企业带来巨大的经济效益。

参考文献：

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引言

人们在关注房地产时，也更加注重其的实用性和安全性，而机电工程管理是保证建筑功能和安全的关键。将房地产机电工程管理做好，才能使得房地产得到保证。但是现如今还是有很多人对其不太了解，没有意识到其的重要性。本文分别从关于房地产机电工程管理的定义，房地产机电工程管理，房地产机电工程管理各阶段的重点三个方面为大家论述。

1.关于房地产机电工程管理的定义

1.1房地产的定义

关于房地产作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。

1.2机电工程的定义

机电工程专业主要培养从事机电运用及管理、职业教育、科普工作的应用型专门人才。利用理论与实践结合的教学方式，充分的培养与提高学生的综合素质与技能水平。按照项目划分可以分为建筑机电工程和工业机电工程。建筑机电工程项目的划分为建筑给水排水及采暖、建筑电气、建筑智能化、建筑通风与空调、电梯五个。机电工程项目管理是以工程设计、工程招标，施工准备阶段生产要素的组织和施工条件准备，施工过程中的质量、工期、成本的控制，生产要素的动态管理以及交工验收管理为主要内容的施工全过程的管理。

2.房地产机电工程管理

2.1机电工程在施工时的特点

机电工程项目的各个专业通常是同时安装、交叉施工，各个工种需要相互配合、协调施工面，确立设备、管线、管路的安装位置，相互创造施工条件，才能正确地反应符合机电安装的客观规律，满足设计要求，确保工程质量，保证安全，加快进度以完成机电工程项目； 在建筑机电工程中，机电工程需要与土建、装饰工程协调配合，所以在房屋建筑中，土建、装饰工程为主线，机电工程应以土建、装饰的施工进度来安排机电工程的施工进度计划； 在工业机电安装工程中，机电安装工程要依据生产工艺流程及各类动力站（变配电所、热力站、泵房）投运顺序来总体安排进度计划，因此应以机电安装为主线，土建工程为辅线。机电安装工程在安排进度计划和安装质量时，要注意土建工程施工的进度和土建质量对机电安装质量的影响。机电安装工程直接影响道工程的使用功能，在保证安装质量的前提下，在施工活动中还要注意安全、环保、职业健康和公众利益。涉及的学科和专业门类多；涉及新技术、新工艺、新材料、新设备等；工业规模日趋扩大，安装工程规模也越来越大；高大建筑高大装置增加使大型吊装工程量越来越大，要求越来越高；大型、精密设备现场组装量大，对装配与检测技术要求高；压力容器、钢结构构件、通风管道与部件、管路配管需要在现场制作；控制系统的不断更新使工程技术含量越来越高。

2.2做好房地产机电工程管理的要点

因为施工技术标准是施工技术的依据，技术标准可分为国家标准和部标准，企业结合地方的有关政策及自然条件所颁布的地方标准，前两个标准具有强制性企业和地方的自定标准必须高于前两种标准，只有这样才能作为管理的依据，才能提高企业竞争能力，但是在具体的工程项目中，又必须按照项目的具体情况在招标的合同中规定采用相应的技术标准，否则将无法对施工单位进行有序监管。技术规程是为了贯彻技术标准，对施工作业方法，作业程序，技术要领，施工安全等方面做出具体技术规定，是指导施工作业活动，设备使用于检修等技术依据。建立健全技术原始纪录，包括机电工程材料，配件，工程用品及施工质量检验，试验，测定记录，图纸会审记录和设计交底记录，以及设计变更，技术核定记录，工程质量及安全事故分析及处理记录，施工日记等。因为原始记录是提供工程形成过程实际状况的真实，凭据。房地产企业必须督促监理单位或自身组织随时对相关资料的真实性、及时性、完整性进行检查。只有督促施工单位做好以上各项管理工作，才能使管理过程中做出全面规划并付诸实施，才能使资料的管理接近规范化。只有这样，才能充分发挥技术档案在企业管理工作中的探索进步得以实现，才能使企业的管理活动正常有绪，有章可查。由于社会生产力的不断发展和科学技术的进步，施工技术革新及新工艺的开发，新材料新设备的大量应用，使建筑业的水平施工日益提高，无论从房地产企业实施一个工程项目还是从施工企业管理角度来看，必须十分重视建筑技术发展的最新动态和情报信息，努力结合实际，推广使用科学技术先进的成果，只有这样才能提高企业的管理水平，才能适应任何形势下的竞争。

3.房地产机电工程管理各阶段的重点

3.1设计阶段管理

完善初步设计及技术施工设计大纲的设计管理在设备招标设计和技术施工设计之前，应避免设计出现大的方案性失误，可与设计单位协商，先由设计院按专业分别编制技术施工设计大纲，由业主分别组织召开各专业的专题审查会（视情况邀请一些有经验的老专家参加），对重要的设计方案和主要设计原则进行完善和认定。这样就避免了技术施工设计阶段出现大的设计更改，同时也使得设备招标书和技术施工设计更利于现场的施工和质量的控制。招标设计和设计联络机电设备大都采用招标来选定设备供货（制造）商，设备招标书编制的技术条件以设计单位为主（业主提出补充意见），商务部分则由业主编写，最后由设计单位统稿。可以说招标书质量决定了设备的制造质量及合同顺利实施的条件。建立房地产各相关单位与系统设计单位之间的联络渠道，并成立了专门的协调小组，负责协调与系统间的日常协调工作，不定期召开协调会议，及时解决问题。综上所述，技术管理实际是一种知识、技术、管理水平和智慧的价值体现，必须组织一支专业齐全、技术先进、经验丰富的技术管理班子；

3.2施工措施管理

根据组织设计，在工程开始施工之前，必须针对施工图纸进行施工工艺和措施的审查，要对施工措施进行一定的编制，由监理人批准后交与施工单位进行施工。项目管理与现场施工直接相关，因而信息化系统界面应具备简单，易操作等属性，降低数据输入量，给出各项数据输入操作提示，同时设置操作内容检验功能来降低操作错误率。从而以此来对机电施工项目进行更为合理的控制，避免不必要的工程变更和现场签证。

4结语：

由此可知，房地产机电工程管理并不像想象中的简单，其在很多方面都需要我们努力，是我们智慧的结晶。我们需要在了解他们的基础上，掌握他们的重点，方便我们进行施工，这样才能让房地产机电工程管理变得越来越好，满足当代人日益增长的需求。

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中图分类号：K826.16 文献标识码：A 文章编号：

房地产园林景观营建的成本控制是一个长期的动态的问题，工程管理阶段就是将设计师的思想转化成实质，也是对设计的一个补充过程。根据现场管理的实际情况，及时修正设计阶段未发现的问题，提高材料利用价值；通过合理比较，吸取优秀施工管理经验，创新施工工艺、工法等手段，合理降低施工管理成本。笔者结合实际工作经验，从四个方面探讨房产绿化景观成本控制的主要途径。

l 规划设计阶段的成本控制

规划设计阶段的成本控制是房地产绿化景观工程成本控制最重要的阶段，随着设计工作的开展，工程项目的构成进一步明确，可以优化的空间也越来越小，所以一定要重视在设计阶段的成本控制。

(1)房地产绿地规划要与房地产总体规划同步进行、统一规划，使绿地均匀分布，绿地指标与功能平衡，方便居民使用。因此，要特别考虑房产原有地形、地貌、树木等因素，合理组织到规划布局中，尽量保留这些因素，略加完善使之快速成景，降低成本。

(2)根据植物的生长周期和习性确定适宜的速生树与慢长树的比例以及种植密度。因此，在设计时，要考虑建筑周边的预留地，初建时密度一般要大一些，为后期树种的更替设计做出必要的考虑，节约成本。

(3)在树种选择上就杭州而言，应该以南方乡土树种为主，突出江南特色。选择时除考虑采光、通风外，还要注重安全意识。可设计一些冠幅大的遮阴树种，避免用带刺和有毒的植物、容易染上病虫害的植物，影响居民生活健康。另外，在绿化布局设计上可采用大围合和小围合相结合的方式，实行人车分离，以保证居民的安全，同时可以保护住户的私密性。

此外，在建筑的南侧和北侧的配置是不同的：通常南侧光线好，场地大，可以多配置些落叶树种，植物长得健壮，冬天阳光可以透过植物，洒向地面；建筑北侧则以简单为主，不要配置大树，以常绿为主，尽量少用色叶灌木及开花树种。主要是考虑和建筑的关系。另外，大乔木不能紧贴建筑，距离5m为宜，大乔木种植最好避开建筑阳台的正对面，不要影响居民向外观看的视线。适时的考虑给一楼居民留些观赏点和观赏距离。

2 施工阶段的成本控制

随着工程的全面展开，施工阶段的成本控制越来越重要。需要工程管理人员在施工过程中落实成本控制的相关要求，合理的使用人力、物力、财力等。栽植苗木的阶段要想控制好成本，就要对苗木栽植方法和技术措施非常熟悉，才能既快速有效地完成任务又降低栽植中的费用。

(1)施工过程中，首先掌握苗木的生活习性及苗木成活的最佳季节，对施工企业节约成本有很大帮助。但作为施工、企业大部分时间也要配合业主的要求，满足业主规定的开竣工要求，如出现反季节(夏季)栽植苗木，可以灵活地在施工时间上进行调整。

(2)在施工过程中，设计师必须亲临现场指导施工，把握与周围环境的关系，随机应变、及时调整，提高苗木成活率，便于后期的养护管理。如若到场的苗木达不到质量要求，需进行及时更换。如过晚更换，可能导致吊车压碎铺装石材。

(3)在具体施工中，由于业主原因造成施工场地不便使用等情况，施工单位也应积极与业主沟通，办理施工签证，弥补机械闲置损失，获取部分补贴。

(4)为提高施工质量，建设单位要对施工单位的施工资质进行严格审查，经园林主管部门核发施工等级证书的施工企业才能承接施工任务。若有条件应聘请监理或专业技术人员对绿化整个施工过程进行监理，绿化苗木要由有经验的技术人员进行检查，验收合格后，才能允许用于施工，保证工程建设的质量和效果。

另外，在施工过程中还要根据实际情况进行相应的调整，以利于苗木的生长，达到更好的景观效果。施工完成后小区内应标设植物标牌，普及绿化知识，提高全民赏绿、护绿水平。

3 其他阶段细节的成本控制

3．1 编制苗木清单，控制细节成本

某些房产项目绿化工程招标过程中，在编制工程量清单时依据设计图纸中的木清单表进行编制，因部分设计木的规格口径与通常报价规格口径存在较大差异，结果存在明显的不平衡投标报价现象，给评标工作及成本控制工作带来较大难度。因此在编制木工程量清单时，应注意：

乔木及灌木规格划分应符合市场价格档位。如红枫设计图纸中地径为3～5cm ，因3cm、5cm市场价格相差较大，因此在编制清单时应按3～4cm或4～5cm分别设置清单项目；（2）灌木类数量应符合景观要求，应注明每1m2 种植密度；（3）地被植物类计量单位须明确，是“芽”、“株”、“丛”、“平方米”等；（4）水生植物须注明每丛含“芽”数量；（5）注明其它重要参考指标，如主干分枝点、分叉数、蓬型等指标的明确。

3.2自寻景观材料，减少中介成本

营造房产景观所需的主要景观材料，尽量自行寻找源，拓展优质木资源，且价格明显低于市场价，很好的控制成本。虽然过程艰辛、耗时较大，但是优质源的珍稀性，决定了这项工作的价值。如某房地产项目主入口营造过程中，从找源开始，到大桂花进场，前后联系了几十个商，看了30多棵大桂花，历时3个多月，最后选中1棵。材料成本的节约，是降低项目成本的关键。在购买景观材料时，要通过市场行情的调查研究，在保质保量的前提下，货比三家、择优购料。

3.3权衡植物材料成本，节约建设费用

在选择植物材料时，应做到符合要求的前提下尽量用本土。树木也不可盲目追求大树，即可有效控制成本中的材料费。

如笔者参加的某房地产项目，虽然景观招标工作已经完成，但是笔者仍然时刻关注其木报价，在即将种植银海枣时，发现施工单位的报价为81650元/棵，共计16棵，总价为1306400元。然而市场采购价远远低于该报价（大约仅需50万元左右），如此高的利润，究竟该如何节省下这笔费用？首先，笔者立刻通知施工单位暂停采购该种木，与其沟通该种木为海南树种，不易成活的；同时，笔者与景观设计师多次沟通，在保证景观效果的情况下，设计师建议改为蒲葵，满铺种植，共计44棵，每棵的价格约在600元，共计仅仅26400元，最终节省128万元。

3.4掌握政策法规，节约投资费用

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中图分类号：F293.33 文献标识码：A

国内经济的飞速发展以及城镇化进程加速了房地产的井喷式的发展，房地产毫无疑问已成为国内的主要产业之一。高速的发展也带来了一系列的问题，而这些问题都可以归结为企业管理不到位所致，而工程管理在房地产开发过程中起着举足轻重的作用，因此，做好房地产工程管理对地产开发企业来说具有十分重要的意义。

一、房地产工程管理的主要内容

开发商进行房地产投资的终极目标是为了卖给业主从而获得盈利。所以要牢牢把握野猪的心思,激发他们的购买欲望,是开发商的首要任务。要做到这一点,我们必须开始从以下房地产项目管理的主要内容入手。

1、规划管理：俗话说“磨刀不误砍柴工”，在项目开工前,进行总体规划管理是关键的一步。在这个阶段,必须仔细谨慎,能够制定具体的项目实施计划。在这个阶段,最忌讳的是尽快开始和缩短时间的早期阶段的规划,导致后期正常工作,浪费时间和金钱。这将直接导致建筑物的综合成本增加,业主将缺乏更多的购买意愿。

2、设计管理：房地产项目在开始正式的施工之前需要做好前期设计的准备工作。因此,房地产项目的设计具有很重要的地位,好的设计也将吸引更多的业主买房。设计方案的好坏,直接反映出实施项目管理的质量。好的设计,不仅可以扩大知名度的设计师,也将促进所有人的购买欲望,更在社会产生良好的社会效益和经济效益,可以说是一应俱全。

3、开发管理：开发管理阶段是房地产工程管理最关键的一环。在这个阶段,开发人员需要对现场条件进行调查和验证，之后还要制定一个严格的开发计划,保证项目顺利进行。在这个阶段,业主最关心的房价将很快确定下来,只要在以后的施工阶段没有太多的事故发生,价格不会有太大波动。因此,这一阶段也是所有业主的最关注的阶段。

4、施工管理：房地产项目,由于建设时间长,范围广泛,所以在实际的施工过程有一定的困难。在施工管理阶段,一定要秉持公开的原则,严格遵守国家有关法律、法规,保证建设的高质量。只有这样,房地产开发项目才能获得支持,企业将在激烈的竞争中取胜,获得更大的经济效益。

二、房地产开发项目工程管理策划分析

1、确定组织架构

项目组织结构是指各种元素以及它们之间的关系,主要包括项目单位构成,功能设置和权力和责任之间的关系,等等,所以组织结构是整个项目实施的灵魂。组织结构可以使用组织结构图表来描述,通常线性组织结构是一种常用的建设项目管理模式,这种模式以避免影响项目的矛盾进行操作指令。根据项目的建设过程中,在项目的实施计划和项目决策阶段、项目早期阶段(主要是申请建设和审批工作)、项目设计阶段、项目招投标阶段、项目施工阶段、工程竣工验收和总结评价阶段。根据工作的阶段,应该设立特别管理部门监督和控制相关的单位。

2、项目管理工作内容分解

(1)前期及报建(批)管理。主要管理工作内容为：环境调查、分析项目的详细计划,编写可行性研究报告,可行性研究分析和规划；准备项目报告建立整体概念,明确的法律问题和确定工作计划,批准指定的法律事务的人员分工。

(2)设计管理。主要管理工作内容为：确定整个项目的建筑风格与规划、优化设计选择方案；调查和设计进度控制计划,明确设计责任；跟踪、检查建立设计进展；参与分析和评价建筑使用功能、面积分布、建筑设计标准,审查设计阶段的设计文件；控制设计变更,检查设计变更的合理性和经济性。

(3)招标(采购)管理。主要管理工作内容为：初步确定整个项目合同结构、规划项目发包方式,根据确定的合同结构和合同项目招标(采购)进度计划,明确各方责任,草案主要材料,所提供的设备清单；委托不同专业工程招标文件、招标单位招标过程中审计风险管理策略；最高价格审计预算,合同谈判,签署合同。

(4)施工管理。主要管理工作内容为：准备项目施工进度计划,确定施工进度总体目标,明确各方的责任；准备技术交底,检查施工组织设计执行情况；审查施工组织设计、人员、设备和材料,处理事情开始所需的政府批准,评审和测试质量的材料和成品,半成品和设备；审计监督组织,监督规划；施工阶段准备年度,季度,月度资金使用计划和控制实施；检查施工单位安全文明生产措施符合国家和地方的要求。

(5)竣工验收和结算管理。主要管理工作内容为：准备工程竣工验收和结算计划,确保每个单位工程验收、转移和结算总目标,明确各方责任,总结合同实现,完成数据编译；需要组织制定设施和设备清单及使用维护手册使用部门,组织项目操作和维护人员的培训。

(6)全过程投资控制管理。主要管理工作内容为：首先进行分解,分析总投资目标的项目总投资风险,投资风险管理解决方案,准备各种各样的投资控制报表,明确各方职责范围,编制设计任务书的相关内容和准备投资控制基金使用计划和控制实施；根据计划的投资控制指数对限额设计管理；审查项目初步设计概算和施工图预算,采用价值工程的方法,矿业投资节约潜力；投资计划值和实际值的动态跟踪。

3、总控计划的编制

在国内大中型建设项目中,进步成为了主要矛盾。为了解决这个矛盾,一般控制主要从进度进行控制。项目总进度控制计划是项目进度的总体规划,是确保项目总体规划的纲领性文件。编制总体控制计划时建议使用网络计划技术准备,这样我们就可以掌握和控制项目进度的关键电路,关键工作,及时发现偏差,采取措施改进,实施整改。总精度控制时标网络计划在项目的早期阶段和应用工作建设(集团)工程结算完成后,和所有的工作之间的逻辑关系建设的过程中,涉及工程建设的整个过程,以实现计划的完全控制。

三、项目实施过程中的管理具体措施

1、充分重视做好施工准备工作

项目招标,施工单位应该着手准备详细的施工组织设计,并改善之前的投标施工组织设计,从生产、技术和关键部件的需求和建设,以安全与质量保证措施为主线,制定科学合理的具体实施细则,完成了施工组织设计。

2、精干施工管理人员，组织专业队伍合理施工

施工现场管理组织和操作团队要少而精,需要广大工程技术管理人员提高认识,转变观念,努力提高他们的技术业务素质,掌握许多技能而专攻干部和工人,减少外佣工的计划,减少外部雇佣劳动力支出,不仅可以增加职工收入,还可以调动员工的积极性和创造性,提高员工的工作效率。

3、合理选用施工技术，采取强有力的赶工措施。

在满足工程合同、设计图纸的质量要求的前提下,采用新材料、新工艺、新方案,减少浪费主要材料损失,消除返工、修理、合理缩短工期,降低工程成本。

结语：

房地产开发项目管理主要是开发项目的范围、质量、成本、进度四个基本要素的管理。项目实施过程中项目的质量,进度,成本控制,项目管理规划的控制是基于研究的基础之上,为了实现知识管理和控制，执行能力显得非常重要,团队建设和沟通管理在一定程度上决定了项目管理团队充分发挥执行,项目的建设高效的管理团队在项目管理中是一个重要的问题。这些因素在房地产开发项目管理工作,影响着一个全面的项目管理水平。

参考文献：

篇（10）

Abstract: Along with the rapid development of urban construction, real estate development project more and more, and engineering management in real estate development in the position is becoming more and more important. This paper real estate development project management of the main content, the existing problems and the appropriate improvement measures are discussed.

Keywords: Real estate; Development; Project management

中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：

引言

在房地产开发的过程中，工程管理是十分重要的组成部分。作为第一责任人的房地产开发企业需对所建工程全面负责，从规划、设计到施工，提高工程管理的水平不仅是“高品质”产品推出的保障，也能满足购房者的需求。工程管理的主要目的就是按照制定的规划方案，根据计划而合理的管理工程建设任务，最终按区域、按时间、按批次的交付使用。房地产开发是个十分复杂的过程，只有将各环节与整体的开发结合起来，才能更好地实现各环节相互配合，紧密联系，协调发展。

房地产开发工程管理的主要内容

由于房地产开发工程管理的复杂性，它不同于工程监理或施工那种纯技术型的工程管理，其主要包括计划管理、规划设计管理和施工管理，因此需与多个单位协调合作，同时涉及政府及其相关部门的沟通协调。

2.1 房地产开发的计划管理

对于房地产项目开发计划指标体系是衡量和评价房地产开发规模、速度、质量、效益的标准及其尺度。它的确定要符合房地产开发的性质、特点、关系和运动过程，要与国家相关的统计指标在指标涵义、计算路径方向保持一致，有助于对开发工程的管理，同时还应当切合开发建设单位的实际，满足企业统计核算、会计核算、业务核算的要求。

一套科学严谨的开发计划能够在项目管理前期论证阶段，或者在项目实施过程中及后期的考核中都有着不可替代的纲领性地位和作用。因此，在编制房地产开发计划的过程中必须严格遵循实事求是，从实际出发量力而行的原则，首先要进行大量的调查研究，掌握大量历史现状的资料，如本地区房地产开发建设队伍的基本情况；对于房地产开发建设的历年规模和发展历史资料城市规划和城市建设的相关资料；城市基础设施、公共服务设施的现状和拟建项目、配套能力；设计施工、建筑材料、房屋设备等情况，以及国家有关房地产开发建设政策等。

2.2 房地产开发的规划管理

房地产开发的规划管理是房地产开发的首要阶段，是对规划过程的管理，此时应规避因赶时间而忽略对方案自身的可行性论证。在采用建筑规划方案之前，必须认真做好建筑方案的可行性和可取性的分析研究，其中包括市场调查，住房需求量、布局合理性、建筑立面美观度等等。

2.3 房地产开发的设计管理

设计管理主要是包括设计理念的时效性、建筑布局的适用性、结构设计的规范性等。第一，严格筛选设计单位，素质差、缺乏实力的设计单位不予考虑，必须择优录取。第二，加强与设计人员的沟通交流，随时掌握设计的进度，并及时解决设计时出现的，又需与房地产开发企业确定的相关事宜，把对项目的设计要求与主管设计人员进行沟通探讨。第三，督促设计人员严格按照国家有关规范标准进行设计，并进行施工图审查。当然，房地产开发企业也应以身作则，一切按照有关规定办理手续，以杜绝工程隐患。

2.4 房地产开发的施工管理

在整个房地产开发的过程中，施工管理的时间跨度长、内容繁杂、涉及面广，与工程管理目标的实现息息相关。在施工企业的选择上，应从公开、公平、公正和诚实守信的角度出发，择优选择施工企业。除此之外，房地产企业与施工企业的合同签订是十分重要的，它是双方进行施工管理的法律依据，同时也为施工工期、质量控制等提供了有效依据。施工质量控制是施工管理工作的重点。房地产开发企业的工程管理人员要善于把握全局，引导、协调、督促设计、监理、施工等单位共同完成施工管理目标的控制任务。工期控制在房地产项目中，不仅影响多方的利益，还涉及到购房者的权益。因此，在房地产开发施工管理阶段应编制出适合现实需要的计划，以确保各方利益。

房地产开发工程管理中存在的问题

3.1前期调研不足

盲目决策开发一直是房地产开发的通病，前期可行性研究的不确定分析，严重影响了对资源的优化分配。一般的房地产开发企业拿到土地就想着盖楼，而忽略了对项目进行技术、经济方面的考量和方案的可行性论证，于是便在项目管理后期出现了一系列的问题，如商品房户型单一、公摊过大、结构设计不合理、空置问题等等，严重影响了土地与资本的流通和优化配置。

3.2 管理体制不健全

由于对管理的理解不深入，房地产开发在运用的过程中容易忽略具体细节的研究，尤其是工程管理体制普遍存在不够完善的问题，这就导致事前管理与事中管理的脱节，自然而然地在进度和成本方面就容易失控，偏离预期目标，如开发成本过高、房价难以控制、竣工验收资料不齐全等等，这些都超出了预期很多。

3.3 规范化管理被忽视

房地产开发企业一旦准备开发项目，就希望工程进度尽快满足销售的要求。正因为房地产开发是个十分复杂的过程，涉及部门多、范围广，同时也受到许多条款的制约，项目的开发更是应该遵循制度要求和促使项目规范化的有效运行。当前，设计和监理单位由于配合不够紧密，使得大量设计问题在施工中频繁出现，既造成了成本上的浪费，也造成了管理上的混乱。除此之外，不少房地产企业对办理许可证的要求不重视，常常要求施工单位不等办完有关手续就匆匆施工，或先办理基坑开挖的手续，在没有得到施工许可证的情况下连续施工。对这些环节的薄弱管理使得企业处于被动状态，影响工程的顺利推进，还有可能造成不好的社会影响。

房地产开发工程管理的改进措施

4.1 加强管理与控制

房地产开发建设计划是对房地产开发建设行业的全部经济活动的规划，包括项目的发展及其开发建设任务的规划。科学管理和技术进步、人才培养和发展、配套设施的建设和完善等，做出总的发展方向的预测及其分期实施的安排，从而有效地使得房地产开发建设行业发展与国民经济的发展，与其他行业的发展协调同步。

房地产开发企业的主要工作是对房地产项目进行需求的预测和判断、资金运筹、策划和营销，同时也不能放弃对所销售的建筑产品本身的控制。房地产开发企业必须对整个工程建设有全局的筹划，统筹和控制整体的质量、进度、各专业配合等问题，针对不同管理阶段都应该配备有相应经验的管理部门。当然，房地产开发企业还应对全局计划进行分解，将控制计划转化为各单位可操作的指导文件。除此之外，要对人员、材料、机械、施工等方面严格管理和控制，保证产品质量。同时，对商品房的其他基础设施也做出让购房者满意的承诺，保障暖通、给排水系统的顺畅运行，并提高售后管理与控制，积极回复购房者的需求，组建专项的售后管理部门，针对后期的维修问题，进行处理并备案。

4.2管理组织形式的有效选用

一般有两种管理模式可供选择，即项目式和矩阵式。项目式是一种常见形式，主要按照项目分工的原则，在企业经理下面设立数个或一个以经理为首的独立机构，对项目实施的全过程进行统一管理。矩阵式也称系统式或多维式，主要有两个管理部门，一个是传统的职能部门，一个是为完成某种专项任务而由各职能部门分派人员组成的专门小组，由专门负责人领导。矩阵式优于项目式主要在于资源的灵活运用，但也存在双重领导的困扰。其实，任何一种工程管理形式及其机构的设置都不可能十全十美，对于某个特定的项目，应当根据项目本身的特点和环境进行取舍，比如小型工程的开发就可以考虑用项目式的管理形式，易于管理和控制，若是大型的项目开发就可以考虑矩阵式的管理形式，使资源得到有效利用。

结论

从工程实践表明，工程管理作为项目开发的重要操作，为达到管理的优化，在管理前适宜采取前期的调研工作，通过完善工程管理制度，对项目采取全局统筹，基于房地产开发工程管理存在的问题，实时加强管理机制，促使各方资源的综合化和效益的最优化，使得房地产开发企业更加稳健的发展。

参考文献