项目融资的主要方式汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇项目融资的主要方式范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

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商业房地产（Commercial real estate）是房地产业的一个重要组成部分，广义上来说，可以一般包括办公写字楼、工业厂房、步行街和店铺等。近年来，随着房地产政策的调整与城市综合体的发展，商业房地产逐渐进入黄金发展期，成为房地产企业的利润增长点。据《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，国内排名前20名的开发商，如万科、保利、金地等均已进入商业房地产领域。可见，商业房地产十分具有吸引力，房地产企业开发的热情十分高涨。[1]

然而，受限于国内金融资本市场的发展，商业房地产开发的资金来源渠道单一、金额有限、融资成本较高；而且传统的融资方式存在许多不足，不适合商业房地产开发的投融资。作为国际金融市场上推出的一种新型融资方式，[2]项目融资（Project Financing）近几年已经逐步进入中国商业房地产开发的视野，并在实践中取得了良好的效果。因此，项目融资与商业房地产两者的结合是一个值得深入探讨的重要课题。

一、我国商业房地产开发中面临融资难问题与传统融资方式存在的不足

（1）商业房地产开发的融资需求巨大，融资难度高

有别于住宅房地产开发，商业房地产开发具有所需资金规模大、投资回收周期长、开发模式复杂、投融资结构复杂等特点。[3]整体而言，房地产业是资金密集型产业，而其中的商业房地产开发对资金的渴求程度更甚。商业房地产开发涉及购置土地、项目开发和建设，以及后期的销售、运营和管理等各个环节，每一个环节都需要雄厚的资金实力作后盾。此外，商业房地产项目往往采取“只租不售”、“租多售少”的经营模式，因此，项目完工之后，开发商要想回笼资金、受贿成本至少需要5-10年的漫长时期。种种因素决定，与住宅房地产相比，商业房地产项目的融资难度更高。

（2）商业房地产开发的传统融资方式存在的不足

商业房地产开发离不开来自银行等金融机构的资金支持，学理上一般将企业融资分成内部融资与外部融资，前者主要是企业自身积累的资金；后者包括银行贷款、发行股票债券等。实践中，我国商业房地产开发的传统融资方式，主要包括银行贷款、房地产信托资金、房地产开发企业上市的股权融资与债券融资以及民间借贷等多种方式。但是，这几种方式运用于商业房地产的开发均存在一些不足。

首先，银行贷款一直在房地产企业贷款中具有举足轻重的作用，[4]然而，受宏观调控政策的影响，银行收紧银根，居民购房贷款和企业开发贷款额继续呈现下滑态势，银行贷款形势严峻。其次，对于绝大多数商业房地产开发企业而言，上市融资、债券融资的难度较大、门槛过高；据统计显示，国内三万多家房地产企业中，上市的企业仅有百余家。[5]近年来房地产信托融资（Real Estate Investment Trust，REITS）受到非常多的关注，但是受政策调整和银监会等监管部门严控的影响，房地产信托业务越收越紧，已经呈明显降温态势。2011年，四家信托公司的房地产信托业务被叫停。至于民间借贷，对于商业房地产开发而言，一方面额度有限，杯水车薪，另一方面借贷成本较高、风险比较高。总之，商业房地产开发的传统融资方式存在许多不足，难以满足商业房地产开发对资金的需求。

二、项目融资的主要内容与特点

项目融资（Project Financing）首先出现于二十世纪三十年的美国油田、煤炭等矿产资源的项目开发中，后来逐渐成为国际金融界争相推崇的融资方式，并逐步应用于铁路、公路等大型基础设施建设以及大型商业房地产开发过程中。美国银行家彼得·内维特（Peter Nevit）指出，项目融资“是为一个特定经济体所安排的融资，贷款人在最初考虑安排贷款时，满足于使用该经济实体的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，并且满足于使用该经济实体的资产作为贷款的安全保障。”[6]通俗地讲，项目融资的核心内容是：以项目开发为载体，项目的承办人成立项目公司，以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物一种新型融资模式。具体而言，与传统的银行信贷、债券融资等方式相比较，项目融资具有以下几个特点。

（1）项目融资以项目开发为融资的载体和导向

顾名思义，项目融资是以项目为融资的载体和导向。银行等项目资金提供者主要关注的是该项目未来的现金收益和项目的资产，而非项目发起人（例如房地产开发商）的资信和还款能力。一般而言，项目融资需要专门设立项目公司（Project Company），以项目公司作为融资的借款人和还款人，项目公司作为法人，以其项目经营收入为还款来源，并以项目公司的资产作为贷款抵押物。总之，项目融资的一大特点在于：融资的全过程都围绕项目开发、项目公司来开展。

（2）项目融资能帮助房地产企业实现资产负债表外融资

一般而言，贷款将以企业的资产负债形式呈现，因此，银行贷款、民间借贷等方式将直接影响贷款企业今后的融资能力和融资难度。项目融资则有所不同。项目融资具有风险共同分担的特点，资金提供者对债务的追索仅限于项目公司抵押的资产以及未来现金流量，因而可以将项目融资安排为不需要进入投资者资产负债表中的贷款形式，即实现表外融资。[7]可见，项目融资能够大大提高项目发起人、投资者等相关主体的资金使用效率。

（3）项目融资具有有限追索或无追索的特点

项目融资以项目公司为借款和还款主体，同时也仅以项目公司本身的资产、现金流为还款的来源。因此，无论项目出现什么问题，资金提供者只能以项目公司为限行使追索权。“无追索”是有限追索的极端，在实践中，一般很少出现。这实际上就保护了项目发起人与广大投资者（如房地产开发商）的利益，而资金提供者（如银行等金融机构）的风险就比较大。因此，为了降低资金提供者的风险，一般而言，项目融资的主体还包括作为第三方的“担保人”，担保人将以提供的担保金额为限，承担项目债务责任。

三、商业房地产开发的项目融资的几种模式

自产生以来，项目融资的应用范围逐步扩大，从原先的矿产资源的开发、基础设施的建设，到目前商业商地产开发等领域，逐步走向大型化、国际化、技术化。[8]商业房地产项目的开发建设往往意味着大规模资金的投入，没有多元化的融资渠道、卓有成效的融资手段，面对商业房地产如火如荼地发展，房地产开发商也只能“望洋兴叹”。项目融资具有的有限追索、以项目为载体和表外融资等特点，使得其十分适合应用于商业房地产开发过程中的融资。本文结合商业房地产开发的特点，论述商业房地产开发过程中运用项目融资的几种主要模式。

（1）商业房地产开发的订单式开发/融资模式

订单式商业地产模式是我国大连万达集团在开发商业房地产过程中，借鉴项目融资的思想，在实践中创造性地形成的商业房地产融资模式。[9]笔者认为，这种模式是西方先进项目融资思想与我国本土实践相结合的优秀产物，值得我国的商业房地产开发商重视和学习。

图1 商业房地产开发的订单式开发

/融资模式示意图

如图1所示，万达集团在开发“万达广场”等商业地产的过程中，先于有意向的企业签订联合协议，约定商业房地产的设计、功能等；同时，共同参与商业房地产的开发和建设；在这个过程中，合作企业（如沃尔玛等）向万达房地产开发商提供了相当于长期租约的担保。这种模式当然赢得商业银行的资金支持，融资难度大大降低。

（2）商业房地产开发的投资者直接安排的融资模式

“以项目为载体”是项目融资模式的主要特点之一，如果项目的投资者直接安排项目的融资，并且直接承担起融资安排中相应的责任，那么这种融资模式就被称之为“投资者直接安排”的融资模式。在商业房地产开发领域，由于投资者直接安排的融资模式，要求投资者，也就是商业房地产的开发商，必须有较雄厚的资金实力、较好的资信。[10]例如，国内的万达集团、万科集团和SOHO中国等规模较大、与银行建立有良好的合作关系的大型商业房地产企业。

（3）商业房地产开发的项目公司安排的融资模式

项目公司安排的融资模式是比较符合项目融资的核心内容的，顾名思义，其主要运作机制是：由项目发起人（开发商）和项目的所有投资者，共同投资，组建一个具有独立法人资格的项目公司，该公司与开发商及其他投资者并没有直接的联系；[11]项目公司的使命在于，以它的名义经营和开发项目、进行融资等活动。也就是说，通过商业房地产项目的开发，项目投资者聚集起来，并建立联系，从而成功为项目实现融资目的，保障商业房地产项目的顺利开发、建设。

（4）商业房地产开发的以承购合同为基础的融资模式

图2 商业房地产开发的以承购合同为

基础的融资模式示意图[12]

如图2所示，这一模式主要有三个参与主体：开发商、承购合同签订者（也就是第三方），融资方（资金提供者）。这一项目融资模式的优势在于其是以承购合同为融资的前提和保障。基于承包合同的项目开发，融资方式将更加相信项目开发未来能够取得成功，并能获得较好的收益。而与开发商签订购房合同的第三方也对项目开发的前景十分看好。因此，这一模式十分符合项目融资的精髓：无论是项目发起方、融资方还是担保方等第三方，均十分相信项目未来的营收能力和前景。这正是项目融资的信任基础。

四、商业房地产开发进行项目融资的几个关键点

解决融资问题是商业房地产开发迫在眉睫的关键要务，我国房地产企业必须提升融资能力，创新融资方式，才能突破限制企业发展的资金瓶颈，顺利实现商业房地产的开发。项目融资的有限追索权、以项目为导向、实现表外融资等特点，对于商业房地产开发商而言，是十分有利的，因为这无形中降低了贷款方，商业房地产开发商的融资风险。当然，商业房地产开发的项目融资并非能轻而易举地实现，开放商必须抓住主要关键点，力图扫清障碍，才能实现商业房地产开发与项目融资的完美融合。

（1）商业房地产开发商必须着力提升项目管理的能力

项目融资是以项目公司为载体和导向进行的融资方式，由于项目发起人只需要前期的资金投入，开发和后期均需要资金提供者的资金支持。这无疑加大了资金提供者的风险，[13]降低其融资意愿。因此，为了减少投资方的疑虑、提升融资的信心和意愿，商业房地产开发商不仅应该提供一个合理的、可行的项目开发计划，更应该在项目开发、建设和后期运营管理中，展现出优秀的项目管理的能力，并逐步提升自己的项目管理的能力。这是商业房地产开发的项目融资得以实现的首要前提。

（2）商业房地产开发商应充分挖掘并发挥项目融资的优势

首先，在商业房地产开发的项目融资结构中，开发商应在提升自身实力的前提下，努力展现项目的市场前景，从而赢得银行等金融机构对项目开发的信息和良好评价，进而实现项目融资的有限追索。其次，商业房地产开发的项目融资必须完善项目的风险和利益的分担机制。另外，资产债务表外融资是项目融资的优势之一，开发商在保障项目前期投入的基础上，可以尽可能提升资金使用效率，从而实现更大的经济效益。

（3）商业房地产开发商要提升项目融资风险管理的能力

项目融资虽然具有分散项目开发风险的特点，但是，由于项目管理、实施和外部环境等多方面因素的影响，商业房地产项目融资过程中往往会遇到诸多风险，例如，政治法律风险、项目管理方面的风险、项目本身的风险等。[14]因此，我国商业房地产开发商应该提升项目风险管理的意识，积极作为，准确识别项目的主要风险来源及其成因，分析并评价风险的具体内容，以及自身可以接受的水平；同时，提升项目融资风险的管理能力，在商业房地产项目融资结构设计的过程中，做好预案，多管齐下，将融资与风险管理紧密结合起来。

参考文献：

[1]赵旭.商业房地产项目融资风险的模糊综合评价[J].湖南城市学院学报，2008 （1）：34-35.

[2]许晓丽.项目融资风险管理的问题与对策[J].商业会计，2012（1）：55-58.

[3]王东等.我国商业房地产开发项目风险评价分析[J].价值工程，2012（22）：122-124.

[4]蒋文怀.房地产融资应实现多元化[J].中国金融界，2011（10）：80-82.

[5]王秀玲，李文兴.我国房地产融资创新研究[J].理论与改革，2012（01）：79-81.

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1．4目融资在国外的发展历史

项目融资的早期形式可以追溯到本世纪50年代美国一些银行利用产品贷款的方式为石油天然气项目所安排的融资活动。然而，项目融资开始受到人们的广泛重视，被视为国际金融的一个独立分支，是以60年代中期在英国北海油田开发中所使用的有限追索项目贷款作为标志的。在70年代第一次石油危机之后能源工业的繁荣时期，项目融资得到了大规模的发展，成为当时大型能源项目国际性融资的一种主要手段。80年代初开始的世界性经济危机，使得项目融资的发展进入了一个低潮期，1981年到1986年的6年间，西方国家在这一领域投资的新项目比上一时期减少了60％，投资总额减少了33％。但在1985年以后，‘随着世界经济的复苏和若干具有代表性的项目融资模式的完成，项目融资特别是BOT模式，在发达国家和发展中国家都得到了相当大的发展。项目融资又重新开始在国际金融界活跃起来，并在融资结构、追索形式、贷款期限、风险管理等方面有所创新和发展。

发达国家的项目融资活动开展较早，项目融资的规模也较大，融资结构安排也日趋复杂。较有影响的几个项目主要有：英法海峡隧道项目建设，项目发起人是欧洲隧道公司，项目期限为55年(1987-2042)，筹集总额达到103亿美元，融资结构为85亿贷款，17．2亿元股票，建设方式为固定总价和目标总价合同。澳大利亚的悉尼港海湾隧道项目，项目发起人是澳Transfield和Kumagal公司，特许期限为30年(1992-2022)，筹集总额5．5亿美元，融资结构为1100万元股票，2．79亿债券，223亿无息贷款，建设方式为交钥匙固定价格。英国的Dartfold桥项目，项目发起人为欧洲几家银行，特许期限为20年(1988-2008)，筹集总额为3．1亿美元，融资结构为1．21亿附属贷款证券，1．85亿辛迪加贷款，建设方式为交钥匙分包。

发展中国家由于国家可供投资的资金有限，对于大规模的建设投资难以维持。而项目融资以项目导向的基本特征可以方便发展中国家的融资活动，因而受到广大发展中国家的欢迎。可是由于项目融资安排非常复杂，对项目参与各方的要求比较高，所以项目融资在发展中国家出现的时间相比而言很晚。泰国进行BOT项目是从20世纪80年代末才开始，主要是交通建设方面的项目，泰国政府目前尚没有专门关于BOT方面的法律，对BOT项目的管理都是针对具体项目而言的。土耳其是将BOT投资方式正式应用于传统基础设施方面最早的国家之一，应用范围主要是部分水坝、发电厂、机场、贸易中心、地铁、港口项目等方面，关于项目股本与负债的规定是项目发起人或公司最低股本不低于20％，政府通过适当的机构愿意向为获取和经营该项目的公司投资多达30％的股本。除股本以外项目所有的筹资将由发起人安排，并形成项目公司的债务。

2项目融资在我国的发展情况

项目融资在中国的发展历史还很短但发展很迅速，项目融资20世纪80年代中期被引入我国。第一个采用BOT模式的项目是深圳沙头角B电厂，该项目于1984年签署合资协议，1986年完成融资安排并动工兴建，1988年建成投入使用，项目总投资为42亿港元(按1986年汇率计算合5．4亿美元)，资金结构包括股本资金、从属性贷款和项目贷款三种形式，投资方为深圳特区电力开发公司(A方)和一家在香港注册的公司――合和电力(中国)有限公司(B方)，项目合作期为10年，合作期满，B方将电厂无偿转让给A方。该项目被认为是中国最早的一个有限追索的项目融资案例。1994年初，由福建泉州市民营企业名流实业股份有限公司和市政府授权投资机构按60：40出资，依法设立“泉州刺桐大桥投资开发有限公司”，投资2亿元兴建刺桐大桥，名流公司对该大桥公司控股，大桥公司全权负责大桥项目前期准备、施工建设、经营管理的全过程，经营期限为30年(含建设期)，期满后全部设施无偿移交给市政府，被称为“国产”BOT，开创了利用内资进行项目融资的先例。而1995年广西壮族自治区来宾电厂二期BOT项目则是第一个经国家批准的BOT试点项目。2001年6月两台机组全部进人商业运营，该项目获得批准和建成，标志着中国在能源、交通等领域挑选有条件的项目，组织试点进行规范化管理工作的开始。1997年5月，我国重庆市政府与亚洲担保及豪升ABS(中国)控股公司签订了中国第一个以城市为墓础的ABS计划合作协议，揭开了中国以ABS方式融资的序幕。特别值得注意的是，最近几年随着我国经济的高速发展，对基础设施建设等方面的资金需求日益增长，如何利用包括BOT模式在内的项目融资方式为经济建设筹集资金，正在成为我国政府、企业界和金融界热门的一个话题。

二、国内外的研究现状

国外关于项目融资的研究较早，有关的著述文献也不少，但是系统性不够。美国银行家Peter K．Nevitt于1979年所著《Project Financing》一书应该算是早期研究著作中内容较为丰富，对于项目融资的理论及实际操作介绍较为全面的，不少项目就是在这本书的指引下完成的。以后随着项目融资的不断发展，融资模式的不断创新，一些研究工作者又开始了新的探索，Chfford Chance于1991年所著的《Project Finance》一书总结了项目融资在二十世纪八十年代以来的最新发展，对新出现的融资模式进行了较为深入的介绍和分析。在此之后都是一些零散文献，主要是对某个融资项目进行介绍，探讨该项目的融资结构安排，以及这种融资过程的创新和启示意义。如Nell Robeason(2001)关于英国海上风力发电厂项目的融资介绍，文中对该项目的背景、融资模式、风险及其化解措施、融资成本和收益以及相应的保险方式都做了详细的介绍，为其他国家和地区的项目融资活动提供了有价值的实际参考。

国内由于项目融资开展的比较晚，相应的研究工作还不成熟，研究文献主要还是侧重于对国内进行的项目融资活动作简单的介绍以及对国际上新出现的融资模式进行介绍。张作荣(1998)对ABS融资模式(即资产证券化模式)的介绍，通过对ABS(Asset-Bached Secuntizatlon)融资内涵的揭示，分析了电力项目实施ABS融资的程序和其基本特点，在此基础上指出了中国电力企业项目融资实行ABS融资方式的可能性和现实性，并讨论了近期中国电力企业引入ABS融资方式应注意解决的一些问题。梅世强、王雪青、毕星(1999)关于跨国输油气管道项目融资模式结构的研究论文，针对跨国输油气管道项目投资巨大、周期长、投资风险高的特点，提出以项目融资为基础的融资模式，对项目的投资结构、资本结构、融资结构及其信用担保结构进行了研究。李秀辉与张世英(2001)对PPP融资模式(即公共部门与私人企业合作模式)的介绍，该文研究了PPP(Public-Pnvate Partnership)模式的产生背景、概念特征、优势和应用实例进行了简要地介绍，并就其在中国公共基础设施建设中的应用进行了展望。

三、项目融资的风险度量

项目融资由于结构复杂，影响因素众多，导致该活动从一开始就面临着各种各样的风险，如果不对这些可能出现的风险有充分的估计和控制，项目的成功率就会大大降低，从而引起难以估量的损失。由于融资风险控制对整个项目的重大意义，理论界也开始将研究重点转向对项目融资风险的讨论，N．Kartam与S.Kartam(2001)从项目订约人角度对科威特建筑行业的风险及风险管理进行研究，在问卷调查基础上探讨如何评估、分散以及管理科威特建筑项目的风险，并提出了两种风险管理方法，即预防风险措施与缓和风险措施，预防性措施往往在项目开始早期卓有成效，而缓和风险措施则是在风险发生情况下为最小化项目风险而采取的补救性措施。Kumar(2002)从期权角度研究了IT项目运作的风险管理问题，强调要区别IT项目中的不同风险，这些风险可以通过一定的风险对冲方法予以化解，文中提出来具体的风险管理与化解的措施，具有相当重要的启示意义。国内对项目融资风险的研究尚处于起步阶段，主要是一些较为初步的定性分析，王辉、何伯森(1999)从项目公司的角度来讨论在BOT项目中的风险问题，为了便于风险的控制和管理，把BOT项目的风险可分为可控制和不可控制两类，然后分别对它们进行分析、评价和分配。张水波、孔德泉、何伯森(2000)通过对国内外案例的研究，对BOT项目中经常出现的担保进行了详细的阐述，讨论如何利用担保的手段转移合同风险。

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项目融资的含义有广义与狭义之分,广义的项目融资是指一切针对具体项目所进行的资金筹集活动；狭义的项目融资,按照《美国财会标准手册》的定义,“是指对需要大规模资金的项目而采取的金融活动。借款人原则上将项目本身拥有的资金及其收益作为还款资金来源,而且将其项目资产作为抵押条件来处理。该项目主体的一般性信用能力通常不被作为重要因素来考虑。”本文所指的是后者。项目融资是20世纪70年代在国际金融市场出现的一种新型融资方式,经过30年的发展项目融资已经日趋成熟,项目的操作模式和框架日趋系统化和规范化。由于项目融资主要依赖于项目的现金流量和资产,而不是项目投资者或发起人的资信来安排融资,贷款人对借款人的追索最多只能限定在某个特定阶段或规定的范围内,即所谓“有限追索”；并且项目融资时间长、规模大、参与方多、结构复杂,因而比一般的传统贷款风险更大。风险的合理分配和严格管理是项目融资成功的关键。在西方风险的管理是项目融资实施的必要环节,每个融资项目都要进行风险分析,制定风险管理计划,并付诸实施。

我国在20世纪80年代中期引入项目融资,90年代后在大型工程项目尤其是基础设施项目的筹资活动中得以广泛应用。项目融资的出现,对有效利用外资,调动民间资本加强基础设施建设投入,尽快改善我国基础设施的落后状况,起到了不容忽视的积极作用。然而,由于项目融资在我国起步较晚,目前尚处于探索阶段,其规范发展所需的各种主、客观条件尚不完备,加之受传统的计划经济思维的影响,与西方发达国家相比,项目融资的实际操作并不完善,风险管理水平落后。缺乏系统的风险意识和管理手段,将会成为项目融资进一步发展的严重障碍,最终导致其难以适应我国快速发展的经济发建设的需要。因此,当务之急是要找到项目融资风险管理现存的问题并加以解决,推动项目融资在我国的发展。

二 我国项目融资风险管理存在的主要问题

(一)法律法规体系不完备,风险管理法律依据混乱

项目融资的推行要求有健全的法律体系作为保证,这是项目融资发展所需的客观条件。项目融资的风险管理主要是通过各种合同文件和信用担保协议,将项目风险在参与者之间进行合理分配,这一过程涉及政府、企业和金融机构等多个利益群体,融资结构体系复杂、实施操作程序繁琐,各利益主体的行为必须有一套完整的、对各方均具备约束力的法规体系来约束。倘若这方面不具备条件或条件较差,必然增大投资风险,加大风险管理工作的难度。

从我国目前的状况看,项目融资的直接依据主要有：国家计委颁布的《外商投资特许权项目暂行规定》,外经贸部颁布的《关于以BOT方式吸收外商投资有关问题的通知》,国家计委、原电力部、交通部颁布的《关于试办外商投资特许权项目审批管理有关问题的通知》等。这些规定出自于不同的政府职能部门,缺乏统一性,甚至出现矛盾之处。一方面,这些规定都是针对外商投资项目的,对于外商来讲,其法律地位是不够的。另一方面,对于国内企业参与项目融资这一越来越普遍的情况,则没有法律依据。

(二)金融市场欠发达,制约风险规避手段的实现

对于像我国这样的发展中国家,吸收境外资金是推行项目融资的初衷和主要融资渠道。项目融资通常主要以外汇进行融资、以人民币取得收益,项目自身不易做到外汇平衡,人民币是否可以兑换成硬通货是国外投资者十分关注的问题。一方面,我国属于外汇管制国家,在资本项目中外汇进出是受到严格限制的。这样,人民币不能自由兑换无疑加大了境外投资者的外汇利率和汇率风险,也同时加大了风险管理的难度。另一方面,项目融资资金需求量大,融资渠道和融资方式的合理设计是项目能否成功的前提条件,多渠道的筹资方式有利于降低项目融资的风险,减少筹资成本。在项目融资中各种类型的贷款无疑是项目的主要筹资方式,在西方发达国家,发行股票和债券也较为常见。在我国对发行股票和债券实行限制性的政策,对发行主体或发行人都有着严格的规定,使得这些筹资方式实现的难度较大；我国资本市场欠发达,使得项目的融资渠道不畅通,直接加大了项目公司的融资风险；我国金融服务市场尚未完全开放,利用金融工具规避外汇利率和汇率风险的手段较少,这无疑使得融资风险的合理规避受到限制。

(三)目的审批管理不规范,加大融资项目的审批风险

项目融资多应用于涉及国计民生的基础设施项目,所在国政府对项目的审批管理一般较为严格。由于融资项目的实施涉及面广,参与部门多,其审批程序是比较繁琐的,涉及多个不同的审批部门。项目的顺利实施需要各主管部门遵循统一的规定,否则就可能由于不同主管部门之间的工作不衔接而导致项目审批工作迟缓,进而增加项目的风险。

在我国由于缺乏项目融资基本法律,各部委的相关规定（如前所述）既缺乏统一性、又不具备应有的权威性,而且难以涵盖项目融资的所有环节,使得项目的审批管理政策操作性不强。从实际情况看,我国对项目融资的管理基本上是套用现有外资法律或法规,同时参照一些国际惯例,这种状况不能够适应对融资项目这样一个复杂的系统工程进行管理的需要,人为地加大了融资项目的审批风险。

三 促进我国项目融资风险管理发展的主要对策

(一)提高项目融资的立法层次,完善相关政策法规

鉴于项目融资的特殊性与复杂性,我国宜采用专门立法的形式,对项目融资的一些共性问题进行统一规定；对项目融资涉及的其他问题,由相关配套法律规范,形成以项目融资专门法为核心。项目融资的单行法应重点将项目融资与其他形式投资区分开来,明确规定项目融资应遵循的原则和各环节应遵循的程序性规则,对现行法律没有规定或规定有冲突的地方做出专门规定。

(二)加快金融体制改革的步伐,进一步开放金融保险市场

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1.房地产项目的传统融资模式

房地产开发项目融资而言, 是房地产投资商和开发商为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动。房地产开发投资具有投资规模大、回收期长、高风险、高收益的特点，其最重要的问题就是资金问题，它历来都是开发商最关注的问题，它也决定了该房地产项目能否顺利实施。

对于房地产开发企业来说，传统的房地产融资方式是主要利用企业自身的资信能力安排融资。外部资金拥有者在决定是否投资或是否提供贷款时的主要依据是公司作为一个整体的资产负债、利润及现金流量状况，对具体项目的考虑是次要的。其渠道主要包括内部融资和外部融资。内部融资主要是指开发商自身的积累，包括开发企业的自有资金和以企业为基础的股权融资，前一种方式由于企业的资金积累较慢故效率较低，后一种在我国应用较少。外部融资主要是银行贷款、信托投资等，其中以银行贷款为主。但是银行贷款提供资金的数量和使用期限都有严格的限制，且贷款项目的风险首先是由开发企业完全承担，然后由银行承担，对于企业来说是非常不利于分散风险的。所以，有以上分析可知，传统的融资方式已经阻碍了房地产业的发展，通过安排建设项目本身进入资本市场筹集资本则会逐渐形成一种必然趋势。

2.房地产项目融资新模式――项目融资

项目融资是为一个特定项目所安排的融资，贷款人在最初考虑安排贷款时，以该项目的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，以该项目资产抵押作为贷款的安全保障。如果项目的经济强度不足以保障贷款安全，则贷款人可能需要借款人以直接担保、间接担保或其它形式给予项目附加的信用支持。对比传统融资跟项目融资，传统融资贷款人考虑借款人的资信状况以及将要建设的项目的前景，而项目融资贷款人考虑项目自身产生的现金流以及除此之外的项目实体的其他资产。结合项目融资和房地产项目的特点，本文提出以下针对房地产项目的项目融资模式。

2.1 BOT 融资模式

BOT是Build（建设）、Operate(经营)和Transfer(转让)三个英文单词第一个字母的缩写。是指国家或者地方政府部门通过特许经营协议，授予签约方的外商投资企业(包括中外合资、中外合作、外商独资)或本国其它的经济实体组建项目公司，由该项目公司承担公共基础设施(基础产业)项目的融资、建造、经营和维护；在协议规定的特许期限内，项目公司拥有投资建造设施的所有权，允许向设施使用者收取适当的费用，由此回收项目投资、经营和维护成本并获得合理的回报；特许期满后，项目公司将设施无偿地移交给签约方的政府部门。BOT 实际上是政府和私人企业间就基础设施建设所建立的特许经营权协议关系。

在房地产业，BOT 项目融资模式可应用于公共休闲场所的建设中，如公园等项目。该模式不仅能减少政府的直接财政负担，减轻政府的借款负债义务，而且还有利于转移和降低风险，提高项目的运作效率。BOT项目如果有外国的专业公司参与融资和经营，会给项目所在国带来先进的技术和管理经验，既给本国的承包商带来较多的发展机会，也促进了国际经济的融合。

2.2 ABS(Asset-Backed-Securitization) 融资模式

ABS（Asset Backed Securitization）是以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式。具体来说，它是以项目所拥有的资产为基础，以该项目资产可以带来的预期收益为保证，经过信用增级，在资本市场上发行债券筹集资金的一种项目融资方式。这种融资方式的目的在于，通过其特有的提高信用等级方式，使原本信用等级较低的项目可以进入高信用等级证券市场，利用该市场信用等级高、债券安全性和流动性高、债券利率低的特点大幅降低发行债券筹集资金的成本。

具体来说，利用ABS 模式进行房地产项目融资的流程基本上可分为四个阶段：第一，组建SPC 阶段。SPC 是Special Purpose Corporation 缩写，即特殊目标公司。这种公司包括国际权威资信评估机构较高资信评估等级（AAA 或AA 级）的信托投资公司、信用担保公司、投资保险公司或其他具有类似功能的机构。成功组建SPC 是ABS 顺利运作的根本前提；第二，SPC 与项目结合阶段。适合ABS 的项目是拥有未来现金流入的大型房地产项目或几个中小型房地产项目捆绑组合项目，拥有这些未来现金流量所有权的是项目公司，这些现金流量所代表的资产是ABS 融资的物质基础。SPC 与这些项目的结合就是以合同协议的方式将项目公司拥有的未来现金收入的权利转让给SPC；第三，SPC 发行债券阶段。SPC 可直接在资本市场上发行债券筹集资金，或者经过SPC 信用担保，由其他机构组织发行债券。SPC发行的债券或通过它信用担保的债券自动拥有相应等级。然后把所筹资金用于项目建设和开发；第四，SPC 偿债阶段。由于项目公司已将项目资产未来现金收入权利转让给SPC，因此SPC 就能利用项目资产的未来现金收入清偿其在国际资本市场发行债券的本息。

2.3房地产的售后回租融资模式

售后回租是融资租赁的一种具体形式。即公司为了融通资金，在出售某项资产后，再从购买者手中租回该资产。一方面可以取得该资产的变现款，另一方面又可以继续使用该资产。房地产的售后回租融资模式的操作流程基本上可以通过下列步骤予以实施：①房地产项目公司设计好售房价格和租金，计算房地产的投资报酬率，该报酬率应高于银行存款利率；②项目公司与房地产投资者签订房产购买合同，同时按约定项目公司回租该房产；③项目公司再将房产租给使用者，每月的租金用于支付房东的租金。房地产的售后回租主要通过销售积压的房产，收回大量资金，缓解了项目公司资金紧张的问题；而对于投资者来说，因为购买的房产属自己，避免了因项目公司破产遭受巨大损失的风险。

3.总结

传统以企业自身的资信能力进行融资的方式已经不适合在当今经济环境下发展的房地产项目，而取而代之的是以房地产项目本身为主要考虑因素。在这样的背景下，，结合房地产项目自身和项目融资方式的特点，本文提出了BOT融资模式、ABS融资模式、售后回租等融资模式，并对这些模式进行了分析，以帮助房地产项目选择合适的融资方式。　[科]

【参考文献】

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二、项目融资的内涵、运作机制和应用领域

1.项目融资的内涵。

项目融资作为一种重要的融资方式，自身还处于不断地发展过程中，目前尚没有一个统一、公认的定义。从广义上讲，凡是为了建设一个新项目、收购一个现有项目或者对已有项目进行债务重组所进行的融资都可以称为项目融资。世界银行将项目融资定义为资本投资开发设施，能够提供商品和服务的项目[1].欧洲一直采用这一宽泛的定义[2].从狭义上讲，各国学者和国际组织对其定义表述有所不同。美国银行家彼得·内维特（Nevit.P.K）在其《项目融资》（1996年）一书中提出，项目融资是“为一个特定经济体所安排的融资，其贷款人在最初考虑安排贷款时，满足于使用该经济实体的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，并且满足于使用该经济实体的资产作为贷款的安全保障”[3].巴塞尔委员会在《巴塞尔新资本协议》中指出，项目融资（ProjectFinance,PF）是一种融资方法，贷款人主要将单个项目产生的收益作为还款来源和资金安全性的保障，是专业贷款的一个子类。我国学者在总结各类定义的基础上，提出项目融资是“以一个特定的经济实体（项目）为融资对象，以项目的现金流量和收益为偿还所融资金的来源，以项目的资产作为融资的安全保障（抵押）的一种融资方式[4].”项目融资更为简明的定义是：以特定项目的现金流量和资产为基础的有限追索或无追索融资。与传统的公司融资比较，项目融资具有以下主要特征[5]:

（1）以项目为融资导向。

安排项目融资的依据是项目未来的现金流量和项目资产，而不是项目投资者的资信。项目贷款人更加关注的是项目建设期间能够产生的现金流量用于偿还贷款的能力，项目的融资规模、融资成本以及融资结构与项目的预期现金流量和项目的资产价值直接相联系。

（2）无追索或有限追索。

当项目的经济强度不足以清偿债务时，贷款人不得追索或者仅在某一特定阶段或在规定范围内进行追索。除此之外，无论项目出现什么问题，贷款人均不能追索到项目借款人除项目资产价值和未来现金流量以及所承担的义务以外的任何财产。

（3）有效分散投资风险。

针对大型项目投资面临的各种风险，项目融资充分发挥“收益分享、风险分担”的原则，将项目的各种风险在项目的主要参与者和其他利益相关者之间进行合理分配，而不是由项目投资者一方单独承担项目的全部风险，减轻了投资者的压力。

（4）资产负债表外融资。

根据项目融资风险分担原则，贷款人对债务的追索仅限于项目公司的资产和现金流量，因而可以将项目融资安排为不需要进入投资者资产负债表中的贷款形式，即实现表外融资，有利于投资者将有限的财力从事更多的投资活动。

2.项目融资的运作机制。

项目融资主要由四个基本模块组成：项目的投资结构、融资结构、资金结构和信用保证结构。

（1）项目的投资结构。

即项目的资产所有权结构，指项目投资者对项目资产权益的法律拥有形式和项目投资者之间的法律合作关系。目前，国际上常用的项目投资结构有单一项目子公司、公司型合资结构、合伙制及有限合伙制结构、信托基金结构和非公司型合资结构等形式。

（2）项目的融资结构。

融资结构指项目投资者取得资金的具体形式，是项目融资的核心部分。投资者在投资结构上达成共识以后开始设计和选择合适的融资结构来实现投资者的融资目标和要求。常用的项目融资模式有：杠杆租赁、产品支付、利用“设施使用协议”融资、BOT、ABS等多种模式，也可以按照投资者的要求对几种模式进行组合、取舍和拼装。

（3）项目的资金结构。

项目融资的资金由三部分构成：股本资金、准股本资金、债务资金。三者的构成及其比例关系即项目的资金结构，其中核心问题是债务资金。项目融资常用的债务资金形式有：商业银行贷款、银团贷款和租赁等。资金结构在很大程度上受制于投资结构、融资结构和信用担保结构，通过灵活巧妙地安排项目的资金构成比例，选择恰当的资金形式，可以达到既减少投资者自身资金的直接投入，又提高项目综合经济效益的双重目的。

（4）项目的信用担保结构。

对贷款银行而言，项目融资的安全性来自项目本身的经济强度和项目之外的各种直接或间接担保。担保可以由项目投资者提供，也可以由与项目有直接或间接利益关系的参与各方提供；可以是直接的财务保证，也可以是间接或非财务性的担保，所有担保形式的组合，就构成了项目的信用担保结构。

项目融资的整体结构设计通过开发商、贷款银行与其他参与方之间的反复谈判，完成融资的模块设计并确定模块间的组合关系。通过对不同方案的对比、选择、调整，最后产生一个令参与各方都比较满意的最佳方案。

3.项目融资的应用领域。

项目融资最早应用于石油、矿业等资源开发领域。20世纪30年代世界经济危机使美国大批企业资产状况恶化、信誉度降低，按照传统的以企业财务状况和资信等级为基础的公司融资方式难以获得银行贷款，企业面临山穷水尽的局面。这时美国德克萨斯州的石油开发项目另辟蹊径，采用项目融资方式获得了足够资金。项目开发商、投资者以及贷款银行约定采取“产品支付协议”的方式归还贷款，即贷款银行不从石油产品的销售收入中获取贷款本息，而是从特定的石油矿区未来产出的全部或部分石油产品的收益权中获取本息。这种新型的贷款方式，相对于以借款人自身的资信和信用为担保的传统方式，将对贷款的风险评估对象从借款人转移到了现存的产品上。

20世纪70年代以后，项目融资开始应用于基础设施建设项目。面对日益增加的基础设施建设项目，单纯依靠财政预算、政府拨款的方式愈加困难。此时项目融资为本来由政府投资兴建的基础设施项目开辟了新的融资渠道。政府将基础设施项目授予企业经营，获得特许权的企业负责项目的融资、建设和经营，承担项目的债务责任和投资风险，在特许权期满后将基础设施项目再交移给政府。我国改革开放以来，项目融资也被引入和介绍到我国的企业界和金融界，并在一些大型投资项目中得到成功的运用。特别是进入20世纪90年代以后，BOT方式得到广泛使用。如三亚凤凰机场、重庆地铁、深圳地铁、北京京通高速公路、广西来宾电厂等项目[6].

目前，项目融资在世界各地运用更加普及，涉及项目遍布矿产资源的勘探和开采、基础产业和大型基础设施建设等领域，甚至在军事工程中得到成功应用。在实践中，项目融资本身在融资结构、追索形式、贷款期限、风险管理等方面也在不断地创新和发展。

三、我国大型住宅房地产开发实施项目融资的必要性

我国城镇住房制度改革以来，以住宅开发为主的房地产业获得空前发展，成为国民经济的支柱性产业。近些年，大型住宅开发建设项目逐渐成为城市建设运营的主角和房地产开发的主流。然而，大型住宅建设项目开发需要大量的资金投入，如何筹集足够的开发资金是房地产开发商面临的最为关键的问题。在目前国家对房地产行业进行深度宏观调控期间，过去依靠银行贷款和项目销售回款的融资模式越来越不适应新形势发展需要，拓宽融资渠道、提高融资能力是房地产企业急需解决的现实问题。项目融资以其独特的融资机制和在分散风险方面的特殊作用，使其在大型工程项目建设资金筹集方面发挥了重要作用，已成为卓有成效且日趋成熟的融资手段。因此，大型住宅房地产开发项目积极引入项目融资，对于解决我国房地产企业面临的资金紧张问题具有重要意义。

1.有利于缓解房地产企业融资困境。

资金是企业赖以生存的命脉，房地产企业作为典型的资金密集型行业，具有资金需求量大、资金循环周期长、资金回笼速度慢等特点，因此对资金的依赖性更强，对资金的良好运转要求也更高。随着我国房地产宏观调控力度的不断加大，房地产企业融资环境从紧，企业资金问题面临严峻挑战。2011年，全国房地产开发企业资金来源83246亿元，比上年同期增长14.83%,增速回落12.1个百分点，增速连续两年下滑；全国房地产开发投资61740亿元，比上年同期增长27.9%,增速回落5.3个百分点。2011年资金来源和投资增速差值-13.1%,连续两年为负差，缺口相比2010年扩大了5.3个百分点，可见资金入不敷出的现象较为严重。同时，2011年房地产开发企业本年资金来源与投资额比是1.35,比上年降低0.15,资金保障能力不足也显而易见。项目融资具有表外融资和提高财务杠杆的功效，其依据房地产开发项目本身的经济强度来实现融资，因此引起的债务无须计入投资人的资产负债表中，进而避免在资信评估时影响房地产企业的信用地位和筹资能力。同时，采用项目融资一般可以获得较高的贷款比例，提高财务杠杆系数，进而拓宽房地产企业融资规模，缓解企业融资困境。

2.有利于降低房地产企业信贷风险。

我国房地产企业是典型的全能式开发模式，从买地、建造、论文格式、卖房到管理都由房地产开发企业独立完成。在追求利润最大化的同时，房地产企业也将风险集中到自身身上。在融资方面，目前的房地产融资模式尚没有形成风险分担机制，房地产企业既是资金的需求者，又是融资的主体，承担债务的全部责任。同时，房地产业本身没有属于行业的专业金融机构，行业内用于房地产开发的长期资金严重不足。在宏观调控和信贷紧缩的背景下，传统的“银行贷款+预售融资”的资金融通方式遇阻，对企业的生存和发展构成了直接的威胁。项目融资属于有限追索，有限追索权的存在使项目的风险与投资人的其他资产相分离，贷款人只能以项目资产和项目未来收益作为还款来源，投资人从而可以避免做无上限的抵押或担保。项目融资的另一大特点是风险分担，项目融资的各参与方可以依据各方的利益要求，通过严格的法律合同把责任和风险合理分担，从而降低房地产企业的信贷风险以及市场风险。

3.有利于转变我国房地产业务发展模式。

目前房地产开发主要有两种模式[7]:一是以卖楼获得（预售）的客户融资和银行按揭融资为主的“香港模式”,也叫全能开发模式，是以开发商为中心的一条纵向价值链，从买地、建造、卖房到管理都由一家开发商独立完成，房子建好后，房地产公司不持有物业，直接出售。其特点是项目开发周期长，开发商追求利润最大化，不愿意与他人分享收益。二是以市场化资本运作为主的“美国模式”,也叫专业化模式，在这种模式中，房地产投资、开发、物业经营等各方面业务环节都高度分化、相对独立，不同类型的业务要由专业化的独立公司来自主实施完成。其特点是专业化的程度相当高，每一个环节通过完成各自的任务获取利润，是一条横向价值链，真正的幕后主导是资本，开发商、建筑商、中介商以及其他环节都属于围绕资本的价值链环节。从发达国家房地产业发展情况看，开展资本运作和专业细分是房地产业的发展趋势。今后的房地产企业，不仅是一个开发企业，更是一个资本企业，资本驱动日益成为房地产业的运作核心。我国房地产业经过20多年的发展，尚处于以房地产开发商为核心的阶段，缺乏专业化分工，属于典型的全能开发模式。适应未来发展需要，房地产业的创新发展有赖于融资方式的转变，开展项目融资，在分散风险、分享收益的原则下，其实质是实现了房地产开发的专业分工，改变现有房地产企业的全能运作开发模式。

4.有利于推动我国房地产金融市场的发展。

我国房地产金融市场的发展滞后于房地产业的发展，市场配置资金的作用并未得到充分发挥，出现了房地产企业资金短缺与储蓄资金大量沉淀并存的局面，分散的社会资金难以集中应用到房地产项目，社会公众、各方面投资者难以分享房地产业发展的收益。房地产开发企业实施项目融资，将有助于提高资本市场的运营效率，更好地发挥资本市场应有的筹资和资源配置功能。更为重要的是为我国投资者提供了一种风险明确、收益稳定、容易把握、能够满足不同投资策略和风险偏好的投资工具，使我国大量的居民储蓄能够高效地转化为投资。同时，项目融资中的很多模式属于直接融资方式，项目融资的发展客观上突出了直接融资和证券市场的作用，使间接融资的地位相对下降，并促使商业银行改变其功能，从而推动我国房地产金融市场的发展，加速房地产金融体系创新的进程。

四、我国大型住宅房地产开发实施项目融资的可行性

传统的项目融资主要应用于石油、天然气等能源开发、基础设施建设以及飞机、轮船等大型制造业项目。近些年，大型商业房地产开发项目也开始引入项目融资这一新的融资模式，并在实践中取得较好效果。然而，项目融资在大型住宅房地产开发项目中尚未得到真正意义上的应用。其原因：一方面是项目融资比较复杂，对市场风险、财务评价等可行性研究要求较高，而住宅房地产开发在可行性研究方面还不足以使贷款机构确信贷款的安全；另一方面是项目融资在分散风险的同时，也分散了项目收益，在我国房地产业高速发展时期，房地产开发商追求利润最大化，不愿与他人分享房地产业发展的收益。尽管如此，随着我国社会经济的发展和城镇化进程的不断加快，大型社区和物业开发的逐渐增多，项目融资的优势必将愈加凸显，相信不久的将来，项目融资与传统的公司融资将一并成为房地产开发企业的重要融资手段。目前，大型住宅房地产开发已经基本具备实施项目融资的条件。

1.大型住宅房地产开发可以通过项目公司实施项目融资。

以项目为导向安排融资是项目融资的一个显著特点。大型住宅房地产开发通常以成立项目公司的方式来运作。所谓房地产项目公司，即以房地产项目为对象从事单项房地产开发经营的有限责任公司，往往开发一个项目即设立一个项目公司，待项目开发完毕后，即注销项目公司。公司的股东（开发商）利用项目公司制度可以合理规避法律风险，即使项目投资失败，开发商仅以出资额为限承担有限责任。项目公司作为独立的生产经营者，签署一切与项目建设、生产和市场有关的合同，安排项目融资，负责建设经营并拥有项目。在项目建设期间，投资者为贷款机构提供完工担保。项目公司的法律关系比较简单，便于贷款机构就项目资产设定抵押担保权益，融资结构上较易于被贷款机构接受。项目融资的债务风险和经营风险大部分限制在项目公司中，易实现有限追索和非公司负债型融资，并且可以利用大股东的资信优势获得优惠的贷款条件。同时，项目资产的所有权集中在项目公司，管理上较灵活，项目公司可直接运作项目，也可仅在法律上拥有项目资产，而将项目运作委托给另外的管理公司[8].目前的房地产抵押贷款基本以项目资产作为偿还担保，很多住宅房地产开发项目的融资活动已经具有了项目融资的特点。[ LunWenData.Com]

2.大型住宅房地产项目开发具有稳定的净现金流量。

进行项目融资的先决条件就是项目能够产生稳定的现金流。住宅房地产开发直接形成住宅产品，并直接进入销售阶段，大约三到四年左右时间完成一个房地产开发周期，即资金周转期。与其他领域的项目融资比较，房地产开发前期只有大规模投入，而没有现金回流，只有在房屋预销售之后才能产生现金回流。尽管如此，由于住宅产品具有价值量大、保值增值的特点，从长期看其价格始终呈现稳定上涨的趋势，且价格增长速度要远高于GDP缩减指数。同时，房地产价格波动幅度远远小于股票等金融资产价格波动幅度。随着中国经济的快速发展，人均可支配收入不断增加，在利率下降、外汇管制、债券市场不发达、股票市场欠完善的情况下，房地产也成为了百姓投资的重要工具和抵抗通胀的重要手段。因此，随着房地产价格的稳定上涨，房地产开发未来的现金流必然是稳定的。住宅地产也是房地产的最大板块，历年来都占房地产投资的70%左右，如此大的投资规模和稳定的现金流也使得项目融资在住宅房地产开发中具有广泛的应用空间。

3.我国市场经济运行机制的不断完善为房地产项目融资提供了良好的外部环境。

项目融资是一项复杂的系统工程，涉及项目谈判、签约、履行及违约的仲裁和处理，风险的分担、利润、税收和其他条件的执行手续、渠道与担保等问题，这些问题需要在完善的市场经济环境下通过相关法规加以强化。经过三十年的发展，我国市场经济体制逐渐完善，相关政策法规相继颁布，银监会、证监会和保监会逐步放松对金融机构的直接监管，早在2003年中央银行就已经提出“要积极推进住房贷款证券化”.这些对于项目融资在房地产业的运用提供了必要的法律依据和法律保障，为项目融资的开展营造了良好的外部环境，也极大地解除房地产项目融资在我国的社会风险和经济风险。

4.众多项目融资的成功案例为大型住宅房地产开发实施项目融资积累了丰富经验。

项目融资自诞生以来，在世界各国已经积累了丰富的经验和众多成功的案例。特别是在欧美国家，项目融资的应用范围已经扩大到房地产开发等领域[9].

20世纪80年代，项目融资被介绍到我国的企业界和金融界，已经在一些大型投资项目中得到了成功的运用，不仅促进了我国经济的发展，同时积累了丰富的项目融资经验，培养了大批从事项目融资的专业人才。近些年，项目融资在我国大型商业房地产项目开发中开始探索性尝试，如大连万达集团与国际商业巨头联合开发商业房地产的“订单模式”已经具有项目融资的特征。这些都为项目融资在大型住宅房地产开发中的运用提供了有益借鉴以及人才支持。

此外，我国具有充裕的开展项目融资的资金来源。2012年底，我国城乡居民储蓄余额近40万亿。除居民储蓄资金外，还有一些投资机构，如保险公司、社保基金、商业银行和证券投资等存有大量投资资金，这为项目融资提供了充足的资金保障。

五、大型住宅房地产开发实施项目融资的运作程序

房地产开发实施项目融资同其他类型项目融资的运作程序基本相同。对比其他项目融资，房地产开发项目融资主要包括六个步骤：投资决策分析、融资决策分析、融资模式选择、融资谈判、融资执行以及贷款偿还[10].

1.投资决策分析。

在进行房地产开发投资之前，房地产开发企业首先进行可行性分析。可行性分析一般包括：对国家法律法规等政策环境的分析，对市场需求情况及市场前景的预测，对资金可获得性的全面考虑，对项目可能面临的各种风险进行估计，由于项目融资的特性，融资方更为注重对项目风险的识别和防范；对项目收益的估计，根据已往经验，对项目的投资量、资金成本、销售收入做一个初步的估计，得出项目收益的估计值，看是否值得投资。在项目可行性研究和风险分析基础上，房地产开发企业做出是否进行项目开发建设的投资决策。

2.融资决策分析。

在决定对某一住宅房地产项目进行投资以后，房地产开发企业将决定采用何种融资方式为项目进行筹集资金。是否采用项目融资，主要取决于项目资金筹集可行途径的比较、对债务责任分担的要求、项目融资数量及时间上的要求和综合评价。项目融资决策分析是一项复杂的综合分析和评价工作，通常需要聘请融资顾问为其提供咨询，对项目的融资能力和可能的融资方案进行分析比较，提出项目融资建议方案，项目投资者据此作出项目融资决策。

3.融资模式选择。

当房地产开发企业决定采用项目融资方式以后，正式聘用融资顾问开始研究和设计项目的融资结构。项目融资结构设计的一项关键性工作就是要完成项目的风险分析和评估，在此基础上，根据项目的经济强度和各利益主体与项目的契约关系，确定项目的债务承担能力、项目风险在项目参与者之间的合理分配及其相关的项目信用保证结构。这一阶段确定的融资模式并不一定是最后采用的融资模式，开发商还需要与融资方进行谈判才能最终确定。

4.融资谈判。

房地产开发企业完成前面几个阶段的工作，就有了与融资方进行项目融资谈判的基础，可以有选择地向潜在融资方发出参加项目融资的邀请书，便可以与有兴趣地融资方开始谈判。一般情况下单个金融机构不愿承担较大风险，开发商可以选择邀请苦干个融资方联合的银团进行项目融资。在与融资方的谈判过程中，开发商应注意保持灵活态度，当谈判陷入僵局时找出适当的变通方法绕过难点，防止融资谈判拖延过长时间，造成更大的损失。融资方可能会对项目融资的模式提出不同的看法，开发商应进行权衡选择。融资谈判结束之后，房地产开发企业（或项目公司）与融资方签署融资协议及相关的法律文件，确定各方权力与义务。

5.融资执行。

与融资方的谈判结束，双方签署正式的项目融资法律文件之后，项目融资进入执行阶段。在这一阶段，开发商或项目公司负责项目的建设管理，保证项目进展按融资协议规定时间进行；同时开发商将对项目的按期按质完成承担有限责任。融资方实时监督项目的工程进展，考察项目是否按融资协议规定执行，进而根据资金预算和建设日程表安排贷款的提取。在某些情况下，融资方还需要参加部分项目的决策。在融资协议的执行过程中，开发商应与融资方必须保持密切的联系，解决融资协议中没有规定的新问题，直至项目的完工。

6.贷款偿还。

房地产开发结束之后，项目融资进入贷款偿还阶段。房地产项目融资与一般的生产项目融资有些不同。当生产项目建成之后，还需要投入相当的运营资金才能使项目进入正常的生产经营阶段。而且项目进入经营运转之后，通常需要相当长的一段时间才能产生足够的资金偿还全部贷款。而房地产项目本身就是产品，可以直接进入销售阶段，因此贷款偿还的时间一般要短得多。项目开发完工后，开发商依赖房产销售收入按融资协议规定的方式和数量将贷款偿还融资方，并移交相关法律文件，结束项目融资协议。

在整个房地产项目融资实施过程中，各个阶段与步骤并不是孤立的，后一阶段的实施情况会对前面决策产生影响。如开发商考虑融资谈判的实际情况与进展，可能修改融资方式或是项目融资的模式；融资执行过程中出现了协议中没有规定的情况，则需要各方再次谈判协商。

六、结论

通过对大型住宅房地产开发实施项目融资的相关问题分析，可以看出：

第一，大型住宅房地产开发实施项目融资十分必要。特别是在房地产业面临持续宏观调控的背景下，房地产企业能够寻求和实现的融资渠道比较有限，不仅面临着资金状况的紧张，也面临着信贷收紧状态下的融资成本上升，同时还面临着房屋销售增速回落、回笼资金困难而形成的还款压力。在这种情况下，开展项目融资，不仅有利于降低房地产企业资金压力，减少房地产企业投资风险，同时有利于房地产企业适时转型。

篇（6）

进入“十二五”阶段，我国经济的快速发展，使得对基础设施建设的需求加大，加之我国基础设施投资主要依靠财政资金，庞大的投资金额，使得政府财政预算捉襟见肘，而众多基础设施工程项目建设又迫在眉睫。因此有必要发挥项目融资的优势，探索适合具体的工程项目的融资模式进行融资，改善原本政府融资单一的情况，充分利用国内外资金来推动我国基础设施建设，才是实现我国经济快速发展的主要途径。

一、基建融资存在的问题

（一）投资主体单一，融资渠道单一

我国工程项目由中央或省市一级政府行使决定权和项目审批权，政府财政预算拨款和银行贷款是投资资金的主要来源，主要依靠行政手段来保障工程项目运行。

政府财务资金和金融机构贷款仍然是我国工程项目建设资金的主要来源和渠道，据统计，二者占到工程项目投资总额的80%以上。我国的政府预算通常分为两个部分，政府投资的部分来源即经常预算和资本预算。经常预算收入来源主要是税收，经常性支出侧重于公共产品和服务；资本预算收入来源主要是债务收入，支出是政府投资，其中以城市基础设施投资为主。虽然国家出台法律规定，地方政府不能向银行贷款，但为弥补资金需求的不足，地方政府成立投资公司，以此向银行贷款。在该情况下，政府部门为该投资公司做担保并承诺还款，此时还款主体并没有改变依然是政府。

政府在债务依赖性融资模式下，面临巨大的筹资压力和还款压力。由于基础设施项目经营项目的性质和现有城市财政能力有限，还款面临很大的挑战。虽然政府信用为项目做担保，但银行考虑到以往政府该类项目还款率低，对该类项目做出调低资信度的举措，如此提高了政府信贷再融资的成本，控制不好就会出现恶性循环的国家债务危机。

（二）融资风险较高，法律法规不健全

目前我国工程项目融资分担合同尚缺乏完善、统一的实施规范，以及具有相应规模和专业化的咨询机构，实施过程中的随意性较大。风险分担合同是用以规范各方在项目过程中的权力和责任的具有法律效应的文件。风险分担合同不完善，必然会导致各方在实施过程中采取随意性的行为，过分规避自身承担的风险，扭曲风险溢价，降低融资项目的总体收益，产生很多不利的影响。

法律作为一项重要的制度环境，对经济的顺利运行起着至关重要的作用。完善的法律体系可以降低经济主体参与经济活动的不确定性。民间资本、商业资本和外国投资者参与项目融资，主要关心的是合法权益能否得到保证，它直接影响到项目投资者对工程项目融资的可行性评价。然而，目前我国还没有专门针对项目融资的法律体系。政策对项目融资涉及到的行业限制、项目条件与审批程序、指导原则、项目收益分配原则、政府担保范围与界限等问题还没有相应的权威规范， 缺乏政府统一有效的管理，这就大大降低了项目融资的成功率。

二、项目融资的概念

（一）项目融资的概念

项目融资是一种不同于传统融资的融资方式，项目融资的融资主体是项目公司；项目融资的融资基础是项目资产和预期收益；融资项目的风险由项目参与者共同承担；贷款人对项目发起人只有有限的追索权。国家发展计划委员会与国家外汇管理局共同的《关于境外进行项目融资管理暂行办法》对项目融资有这样的解释：“项目融资是境内建设项目在境外筹集资金，而以项目资产和预期收益为债务责任担保的融资方式”。国内外对项目融资的定义大致分为狭义和广义两种。狭义定义认为项目融资是一种没有追索权或只有有限追索权的融资方式；广义定义把一切为新项目建设而进行的项目收购、债务重组等金融活动都划为项目融资的范畴。

三、项目融资的特点

（一）项目导向性

工程项目融资的主体是工程项目本身，其融资计划主要取决于现金流及资产实力，而绝少依赖于工程项目发起人或主体的信用。工程项目投资者在投资时所关注的主要问题是：融资项目贷款期内能够产生的现金流、贷款数量、融资成本和融资结构等。

（二）有限追索权，

区分工程项目融资与传统公司融资的一个重要标志就是贷款人对借款人是否有完全的追索权。工程项目融资的优先追索权指的是贷款人只能在某些阶段或范围内对融资项目借款人进行追索，例如项目建设阶段、试生产阶段或资金量和资金形式的限制。除了这些阶段或范围外，不管工程项目出现什么样的问题，贷款人都不能对借款人任何形式的财产进行追索，除了融资项目的资产、现金流和贷款人在工程项目中所承担的责任。贷款人能否收回贷款完全取决于工程项目的建设和经营的成败。工程项目的发起人可以向项目公司注入股本，但是并不以自身资产来担保清偿贷款。

（三）债务比例较高

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关键词： 项目融资咨询全过程

Key words: project finance ，consult， process

中图分类号： F038 文献标识码： A 文章编号：

在工程咨询领域，融资咨询的核心业务是对投资项目的融资方案进行分析论证，即对筹资方案的安全性、经济性和可行性进行评判和比较。安全性是指筹措风险对筹资目标和项目建设的影响程度;经济性是指筹资成本的高低;而可行性是指筹资渠道有无保障，是否符合国家政策规定。最后分析资金筹措方案在可能与可行的条件下的最优化，使筹资成本最低。其主要过程控制点如下:

一、融资渠道及方式的选择控制点

对于每一个具体的项目，应选择不同的融资渠道和方式。国内城市经营项目融资，可以采用银行贷款间接融资方式，发行各类债券、股票直接融资方式及融资租赁方式等。各类融资方式均有其利弊，应根据项目的特点进行选择。

资金来源渠道及融资方式的分析论证，主要包括:①分析鉴定各种筹资渠道是否可行、落实和可靠;②分析资金来源方案是否满足项目基本要求。项目需要引进先进技术，则可选用现汇引进或合资经营方式;项目主要需要扩大出口、增加外汇，则可采用合资、合作、补偿贸易方式;项目投资大、见效慢、盈利能力差，则可申请外国政府低息贷款或国际金融机构贷款等;③分析资金来源是否正当、合理，是否符合国家政策规定，要根据项目特点，按照国家规定的政策法规，选择政策允许的资金来源方式;④对于利用外资项目，需要复核外汇来源和外汇额度是否落实和可靠，外汇数额能否满足项目的要求。

二、融资组织及法律咨询控制点

(一)融资组织方式的选择

投资项目的融资方案咨询，首先要分析应由谁出面发起项目，谁承担融资的责任和风险并获得项目的收益等问题，其中典型的组织方式有公司融资方式和项目融资方式。项目融资和公司融资的主要区别在于项目融资仅以项目自身的现金流量和资产偿还债务资金和提供担保，以项目本身为基础设立新的财务独立的项目公司，而公司融资不设立新的项目法人，项目与原有企业的资产联为一体，债务资金的偿还可以整个企业的信用为基础。两种融资方式往往相互交叉，又不断创新，演绎出各种不同的融资组织形式。如作为项目融资重要方式的BOT融资方式，就演绎出几十种具体的组织方式。咨询工程师在具体项目的策划中，必须根据项目的具体特点及融资环境的具体情况，选择适合项目特点的融资组织方式。

(二)筹资数量及投放时间分析论证

在融资方案的设计中，合理安排权益资本和债务资金的筹措数额及投入时序，使得资金的供给在总量、币种和分年度投入时序等方面均与项目的资金需求相匹配，形成供求平衡的融资方案，是融资咨询的重要工作内容。在可行性研究阶段，应核查筹集资金的数量是否符合和满足拟建项目的资金需求，并分析筹资时间和各年数量是否能够符合和满足项目建设进度的要求。

(三)融资方案的有关法律问题咨询

1、项目融资一般遵循下列程序:①编制项目建议书和可行性研究报告，按有关规定、程序报批；②设立项目公司。由所确立的项目公司负责进行与项目融资相关的一切活动; ③对项目投资者的选择，可通过直接谈判、征求计划书、主动提出计划书、公开招标等方式选择。咨询工程师在融资方案的咨询中，必须保证项目的前期工作程序符合我国有关法律规定。

2、合同条款咨询

对融资合同的条款进行咨询，是融资咨询的重要工作内容。在咨询中要重点分析:①项目公司对项目的融资、建设、经营的当事方的资格要有竞争性的选择;②合同条款应符合国家有关项目融资的政策法规要求。③为减少贷款人承受的风险，可考虑金融机构或其他有关方提供各种可能的融资渠道作为补充支持手段;④政府有关部门将依有关法律进行相应的监督和管理;⑤为保证项目预期的现金流量与还本付息资金流量平稳协调，可考虑使其投资多元化。

3.编制融资文件：在项目融资方案的咨询中，编制各种融资文件是咨询工程师的一项十分繁重的工作。主要文件包括:①担保、抵押文件；②融资协议及附加文件;③项目的担保协议;④支持文件，包括政府有关部门的支持文件(例如许可证、批准、特许等);⑤关于项目技术可行性、安全性、经济性、安全性相关报告等和律师的法律意见书。

这些文件是项目的基础，具有很强的专业性，一般需要具有专业执业能力的咨询工程师或咨询工程师协助其它专业人士来完成。

三、融资成本、结构及风险分析控制点

在项目融资方案的论证基础上对融资方式进行优化设计，使得选定的融资方案在成本、结构和融资风险方面达到最优。

(一)融资结构分析

完成各个融资方案的设计后，应对各种可能的融资方案进行融资结构的分析和选择，包括资产负债结构分析、权益投资结构分析和负债融资结构分析。

(二)融资成本分析

融资成本又称资金成本，包括资金筹集费和资金占用费两部分。资金筹集费是指在资金筹集过程中支付的各项费用，一般系一次性支出，如贷款的承诺费、手续费、管理费、费等。资金占用费是因使用资金而发生的经常性费用，如普通股和优先股股息、贷款及债券利息等。

(三)融资风险分析

融资风险是指融资活动存在的各种风险。项目和企业的融资中常常存在资金成本变动、融资结构不合理而造成财务困难等各种风险。融资风险有可能使投资者、项目业主、债权人等各方蒙受损失。在融资方案分析中，应对各融资方案的融资风险进行识别、评价和比较，并对最终推荐的融资方案提出风险防范措施。

城市经营项目融资咨询全过程控制点是一项专业性强、责任心重的工作,一个优秀咨询团队，一定能实现城市资源合理配置，良性运作和高效使用，达到城市建设和城市经济发展互动共进。

参考文献

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在经济的不断发展的大环境下，伴随着越来越多的基础设施投入建设，项目规模逐渐呈现大型化趋势，传统的项目融资与筹资方式已经很难满足日益增长的资金需求。作为一种新型的国际金融工具，项目融资对于基础设施建设、自然资源开发及大型工程项目建设筹集资金的作用更加突显。项目融资的方式成为大势所趋，我国基础设施薄弱的现状也能够得以大幅度改善。从项目融资的全部过程来看，其主要包括风险识别、风险评价、风险分担和风险控制，其中风险识别是首要环节。为了最大程度地保障项目融资和项目经营的成功，风险识别应当运用于各个阶段，尽可能地减少和降低风险要素对项目的不利影响，这也是项目投资者及贷款人共同面临和需要解决的问题。本文在阐述融资管理理论知识的同时，对风险识别做了详细的划分，从而提出不同风险的防范策略，希望有助于更好地运用项目融资。

一、项目融资概述

（一）项目融资的概念

从广义上来讲，项目融资是指为了收购一个现有项目或建设一个新项目，或对已有项目进行债务重组，所进行的一切融资活动。从狭义上来讲，以项目的资产、预期收益或权益作抵押，取得的一种有限追索权或者无追索权的贷款或融资活动称为项目融资。一般来说，项目融资仅指狭义上的概念。

（二）项目融资的主要特征

1. 项目导向

项目发起方的财务状况和资信往往不是投资者最为看重的，项目本身的资产和未来的收益才是首要考虑因素，因为项目融资成功的关键在于项目本身的高质量，项目融资可以说是以项目为主体安排的融资。

2. 有限追索

项目具有的不可预见的复杂风险因素，如一些能源开发等基础性项目建设周期长、资本密集，使得投资者不愿意完全承担风险，他们希望在获得项目所需资金的同时，将自己的其他资产与项目风险切断。项目融资正好能够满足这种要求，投资者想要规避风险从而获得预期的收益，可以通过这种有限追索来实现。

3. 风险分担

在项目运作过程中，项目融资要想减少风险，主办者或者项目投资方必须确定项目的关键风险，评价项目里面各种风险可接受的程度，并将风险合理地分配到有关各方。有效合理地分担项目融资中的各种风险，是规避和降低风险的重要措施。

4. 表外融资（非公司负债型融资）

项目融资的另一大特点在于表外融资，也就是资产负债表外融资。如果项目发起人直接从银行贷款，那么其负债率就会相应增加，从而使得其所面临的金融风险随之加剧，其未来的融资成本也会逐渐加大。

5. 项目融资成本高

组织项目融资相较于传统的融资方式，需要更长的时间，因而带来较高的筹资成本。由于涉及面广、结构复杂，项目融资需要进行大量有关风险分担、资产抵押、税收结构等技术性工作，且由于其有限追索性质，导致融资的成本要比传统融资方式高。

二、项目融资的主要风险及识别

在我国，项目融资风险主要包括以下两种：核心风险、非核心风险。风险识别在项目融资中是整个风险管理的基础，项目成功的关键在于风险的合理分配及严格管理。因此，准确识别项目融资中的风险，是项目融资活动最重要的方面之一，做好预先的防范措施，将有利于融资的顺利完成。

（一）核心风险

1. 信用风险

由于参与者对于双方的资金状况、偿还能力、专业能力、可靠性和诚信程度等难以把握，以及项目合作者各方是否能根据合同文件履行职责及其承担的项目信用保证责任的不确定性，项目融资存在信用风险。

2. 完工风险

由于资金没有到位，技术力量不足，环境等原因造成项目建设达不到经济指标或项目延期、超支、甚至停工。因此，选择资信良好、实力雄厚的承包商，对于减少完工风险至关重要。

3. 生产风险

项目的生产阶段是项目生产风险存在的主要环节。生产风险主要包括生产条件、技术和经营维护三个方面，如原材料、能源的供应是否可靠，由于设备安装、使用不合理导致产品质量低劣;技术会不会被新技术所代替，在项目建设期结束后技术能够依然保持先进水平;经营者由于疏忽而引发的重大经营问题。

4. 市场风险

价格和市场销售情况是项目在产品市场上存在的两大风险。

（二）非核心风险

1. 金融风险

金融风险包括利率风险和通货膨胀风险。对于前者，投资方采用固定利率融资，如果市场利率下降，那么机会成本就会相应提高;投资方采用浮动利率融资，如果利率攀升，那么项目生产运营成本则会因此攀升。对于后者来说，国家一旦发生通货膨胀，成本价格就会相对上涨，产品的价格也会随之上涨，使得消费者采取其他方式或降低需求等手段，在一定程度上有可能会降低收入。

2. 政治风险

行业政策及政府政策的变化，都会使融资项目的赢利受到严重影响，甚至危及企业的生存。这些政策的实行，都会导致融资项目预估的准确性受到严重影响。对于投资者而言，避免政治风险是其需要面对的一个大难题，因此要求企业财务主管尽可能地将企业的财务风险降低到企业能够承担的范围。

三、项目融资风险的防范策略

系统地识别项目融资中的各种风险，能够帮助我们了解项目融资建设过程中经常会遇到的风险，以及容易被忽略却能引起重大损失的风险。针对这一系列的风险，应提前做好防范措施，对以后项目的顺利进行大有益处。

（一）核心风险的防范策略

1. 法律风险的防范

项目公司要想规避项目中存在的法律风险，可以聘请当地的法律顾问，研究并规避项目融资过程中的法律风险，并通过担保等协议的签署来分散风险承担，以实现法律风险的最小化。

2. 完工风险的防范

项目完工风险的主要受害者之一是贷款银行，因此贷款银行为了转移或者限制项目的完工风险，可要求工程承建公司提供相应的“完工保证”作为保证，同时还可聘请项目管理代表来监督项目的建设进展及完工情况。

3. 生产风险的防范

针对不同种类的生产风险，可以通过设计不同的合同文件来防范生产风险。此外，还可以通过一系列信用担保协议来防范生产风险，具体措施如下：在项目文件中订立严格的条款，以及涉及供应商与承包商的固定成本、延期惩罚、项目效益与效率的标准;项目公司拥有基本设施及供给来源。

4. 市场风险的防范

降低市场风险需要从两个方面（价格和销售）着手。项目融资要求项目必须具有长期的市场产品销售协议作为融资的支持，这种协议的合同买方除了项目融资者本身，还可以包括项目产品有兴趣的具有一定资信的任何第三方。如果一个项目能够签订这样的协议，无疑可以大大降低市场风险。

（二）非核心风险的防范策略

1. 政治风险的防范

针对这一风险，可以从政治风险投保和引入多边机构两个方面进行考虑。前者是项目公司或项目投资者、贷款银行和其他参与方向官方机构或商业保险公司投保政治保险，在融资中尽量使项目有政府参与以规避风险;另一方面，多边机构的书面保证也能为参与各方提供政治上的保护。

2. 金融风险的防范

项目公司在项目开始初期，积极寻求大银团的支持，并规划好资金来源，从而确保项目建设资金链的完整性。为了防止利率提高带来的项目预期利率大幅下降，项目经营者可在每年收入中提取一定金额作为预防基金。此外，在与政府签订有关协议时，应当明确规定因利率变化而由项目公司承担和政府补偿的协议内容。

四、项目融资风险处理的一般机制

（一）分散资金来源

从项目融资的资金来源看，其中以银团居多，一些大型项目融资的贷款来源于数十家甚至十多家，这极大地减少了单个债权人面临的信用风险。这些贷款人多来自不同的国家和地区，其业务性质也不尽相同，因此能够根据各自的风险偏好满足项目不同形式和层次的资金需求，因为他们充分考虑了自身的风险承受能力。

（二）分散风险承担

由于项目风险以项目为导向，项目的直接借款人一般为项目公司，而不是项目的投资者，因此投资者的其他业务风险对于项目的影响较小。同时，项目公司的资产和业务被限定在项目的范围内，贷款人也可以根据风险管理的需要对项目进行全程的监控，因此项目融资的这种安排将项目融资的风险与项目最终借款人的项目以外的风险相对隔离开来。

（三）以合理的融资模式进行风险的合理分配

在风险的防范与控制方面，灵活的融资模式能为项目融资提供多样化手段，通过设计一个成功的项目融资模式，项目融资的风险也能够在各利益主体之间进行合理分配。

（四）多样化的信用保证结构

一是项目融资额度取决于项目未来现金流量或者项目未来收益的一定比例，在这些未来的项目现金流量及收益分配顺序中，归还项目融资的贷款具有优先性，这是项目融资最强有力的融资保证。二是业主保证人和第三方保证人还会通过各种保证书和承诺形式为项目提供必要的担保，这些担保将成为规避项目融资风险的另一个有力的保证。

五、项目融资风险管理存在的问题

（一）融资相关法规不完善

我国的项目融资相对欧美国家起步较晚，相关的法律法规始终有漏洞，并且由于相应的法规出自不同的部门，不系统、不全面，甚至细节上存在一定的冲突，这就使得一些项目没有可以遵守的规章制度或者不知适应何规，在实施过程中困难重重。

（二）金融体制不完善

目前，随着现实经济的发展，各种问题诸如国际收支不平衡、市场失灵、通货膨胀等相继出现，导致汇率波动性较大。我国未成熟的金融市场、不健全的机制体制、较少的规避汇率风险的金融衍生工具，导致金融风险的规避问题重重。

（三）技术基础薄弱造成风险管理水平难有保障

由于我国风险管理技术基础普遍薄弱，风险识别困难、评价的误差大，与欧美发达国家较成熟、全面、系统的融资风险管控理论及较专业的融资咨询业务相比，我国的融资业正处于少年期，缺乏适应我国行情的科学系统的风险评价理论，往往只依靠风险源等面上的因素作为依据来评价和识别，这就导致风险的识别常出现偏差。

（四）主观意识淡薄、客观条件欠缺，限制了风险管理发展

由于我国的项目融资模式应用较晚，理论基础薄弱，缺乏实践经验和指导性的实施准则，致使我国的项目融资风险种类数量有限，保单形式单一。同时，由于缺少专业的担保人员和专门的风险管理咨询机构，使人们的项目风险意识较弱。

六、降低项目融资风险的对策与建议

（一）通过完工担保协议和债务承购保证，转移和限制完工风险

为了转移和限制项目的完工风险，贷款银行可以要求项目公司提供无条件的“完工担保”和“债务承购保证”。 如果项目不能完工是项目投资者不履行其提供资金的担保义务所致，则按照提供“债务承购保证”偿还贷款人的贷款，将有限追索的项目融资转化为完全追索的公司融资。

（二）通过无条件的供应协议和销售协议，限制生产经营风险

长期的、无条件的供应协议是减少项目生产风险的一种有效方法。尤其是在一些原材料和能源依赖性较强的项目中，签订无条件的原材料和能源供应协议能够稳定经营成本，减小项目生产风险。同时，项目融资都要求有长期的产品销售协议作为融资的支持。通过长期的、无条件的销售协议安排，使项目有了较为稳定的收益来源，从而降低了产品市场风险。

（三）通过多元化的投融资结构和政府书面承诺，规避国家风险

在国际项目融资中，规避国家风险是一个值得重视的问题。为了限制东道国政府实行没收或国有化的风险，对于项目的投资者而言，可以通过组成国有化的投资集团。这样一来，东道国政府的没收或国有化行为就会面临国际压力。在客观条件允许的情况下，也可以事先与东道国政府进行谈判，尽量寻求东道国的书面承诺，以降低国家风险。

（四）通过保险保障体系的建立，转移不可抗力风险

对于政治风险、自然风险等不可抗力风险，降低项目公司和承包商风险的有效途径是通过保险来部分或全部地转移风险。因此，通过建立融资项目全面的保险保障体系，对直接投入的人、财、物及主体工程、设备等可能出现的意外保险、资产损害、设备故障等情况及相应发生的损失进行投保，转移项目融资中的不可抗力风险。

七、结语

由于我国目前的基础设施较发达国家还存在着很大的差距，特别是西部地区，所以项目融资在我国的发展空间极大。为了更好地将这一新型的融资方式植根于我国，必须进行项目融资风险的防范，建立健全风险防范机制。在防范项目融资风险中，项目投资者必须准确识别项目运作中的主要风险，评价项目各个风险的水平及可接受的程度，并将项目风险分配给对这一风险偏好最大的一方承担，将融资结构结合项目风险，恰当运用风险防范策略，最大限度地规避因项目融资风险造成的损失。

参考文献：

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[5]陈建，陶萍.项目融资[M].北京：中国建筑工业出版社，2008.

篇（9）

关键词项目融资银行贷款风险防范

一、银行贷款在项目融资中的作用

随着我国经济的不断发展，需要建设越来越多的基础设施项目，而项目融资方式作为一种新兴的融资方式对我国经济的发展起了重要作用。而银行贷款在项目融资中有着很重要的作用。一方面，银行在对项目融资进行贷款时，会对项目融资进行全方位的风险分析，然后会针对各种分析设计相应的风险机制，确保项目融资的顺利进行，从而促进了我国经济的快速发展。另一方面，银行在参与项目融资贷款时，会采取一些措施尽可能的避免贷款项目资产质量的下降，这样有利于提高银行自身的整体素质，也为我国银行同国际上先进银行竞争奠定了的基础。

二、项目融资中存在的风险

（一）政治风险

在项目融资中，如果项目融资在很大程度上依赖于政府的特许权或者特定税收政策时，那么就存在着很大的政治风险。我们可以通过政治风险投保或者政府书面保证，降低项目融资的政治风险。

（二）法律风险

法律风险指东道国法律的变动给项目带来的风险。由于每个国的法律制度不同，那么进行跨国借贷就可能因法律问题给项目带来难以预料的风险。项目发起方可以聘请法律顾问，确保项目的融资处理以及税务处理符合项目所在国的法律要求。或者与东道国政府签署相互担保协议，达到互惠互利。

（三）信用风险

信用风险是指项目相关参与方不能履行协定责任与义务。项目发起人要找信用良好、资金实力雄厚和有行业建设经验的企业合作，这样能在一定程度上降低信用风险。

（四）金融风险

金融风险主要表现为利率风险和汇率风险。项目发起人和贷款银行要认真的分析和预测金融市场上可能出现的汇率波动、通货膨胀等变化，因为这些变化可能会引发项目的金融风险。

（五）完工风险

完工风险是指项目延期完工、无法完工或者完工后无法达到预期运行标准而带来的风险。贷款银行是项目完工风险的主要受害者，因此银行可以要求项目投资者提供完工保证基金或者债务承购保证等完工担保。另外贷款银行还可以聘请项目经理，监督项目的进展和完工情况。

（六）经营风险

项目融资的另外一个核心风险就是经营风险，主要表现为：原材料供应风险、管理风险、技术风险等。它直接关系到整个项目融资的正常运行。我们可以通过签订长期的原村料供应合同来控制原材料风险；或者通过信用担保协议来消除管理经营风险。

三、银行降低在项目融资中风险的对策

（一）改进和完善银行项目评估方法

随着国际金融市场的一体化的发展，我国银行需要进一步的改进和完善银行项目评估方法，这样才能够实现风险管理规范化和评审方法国际化。例如银行可以在项目融资中引进结构化贷款评审技术，通过法律契约的形式，明确双方的

责任与义务，把相关参与方人为干预的风险隔离，实现对风险的控制。尤其是针对项目成功的关键因素和风险因素，利用契约的方式分散，能够实现风险分担。

（二）强化信用结构设计

根据目前我国的具体国情，我国银行在进行项目融资贷款时，一定要特别重视信用结构。银行在设计信用结构时要根据融资结构化的理念，这样才能够强化信用结构设计中信用措施的运用。例如贷款银行可以要求项目公司提供第三方担保，这样当借款人信用不可靠、借款人缺乏财务独立性或者没有足够的财务信息支持贷款决策时可以把风险转移到第三方，以此保证银行贷款的安全可靠性。需要注意的第三方担保是要求有条件的担保，而且要有启动担保的标志。

（三）加强项目的现金流分析

项目融资分析的重点就是现金流量。因此要看一个项目是否成功的关键就是对其进行现金流分析，这也是银行控制风险的关键。为了确保分析的有效性，银行可以建立现金流控制机制，在与借款人的财务协议或者信用协议中加上对自由现金流的控制的条款，此外还要提高银行分析人员的水平，增深对现金流分析的深度，这样才能有效的防范银行贷款风险。

（四）完善信用增级机制

所谓信用增级就是银行在融资过程中针对不同的信用风险采用不同的风险控制机制，从而保证还贷现金流的安全性。根据不同的实际情况，可以使用母公司增信、委托账户协议、备用贷款、政府增信、产品承购协议增信、保险、财务管理协议以及信用证等各种形式增信。但是在进行信用增级时，银行首先要进行深入的分析和研究增信的机制及其副作用，否则不合理的增信会导致银行贷款风险增加。

（五）创新项目融资模式

银行要创新项目融资模式，采用多种形式进行项目融资，避免因单一的项目融资模式带来的风险。例如银行可以采用有限追索权融资模式，要求拥有融资项目资产的第一抵押权，或者要项目发起人建立项目收入信托账户，提供补充担保。并把贷款银行设为该信托账户的受益人，只有经过受益人允许，项目公司才可使用该账户中的资金。此外还可以利用协议要求项目投资者把一切和项目相关的契约性权益全部转让给贷款银行，从而分散风险。

随着我国经济的飞速发展，将会给项目融资提供更为广阔的发展空间。因此，我们要在遵循国际惯例的前提下，创新一些符合我国国情的风险管理办法，加强项目融资中银行贷款的风险防范，使项目融资能够在我国投融资领域充分发挥其作用。当然，解决我国项目融资中银行贷款风险防范问题是一项长期而艰巨的任务，还需要政府、企业界、法律界、等社会各界的大力支持。

参考文献：

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中图分类号：D9

文献标识码：A

文章编号：1672.3198（2013）04.0152.02

1项目融资的简介

1.1概念

项目融资即项目的发起人（即股东）为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，以项目公司本身的现金流量和全部收益作为还款来源，并以项目公司的资产作为贷款的担保物。该融资方式一般应用于发电设施、高等级公路、桥梁、隧道、铁路、机场、城市供水以及污水处理厂等大型基础建设项目，以及其他投资规模大、具有长期稳定预期收入的建设项目。

项目融资可以按追索权划分为无追索权的项目融资和有追索权的项目融资。其中，无追索的项目融资方式下，如项目未来的现金流不足以偿还之前贷款，贷款方的追索权仅限于项目拥有的资产及产生的直接现金流。有追索权的项目融资方式下，除了向项目拥有的资产取得担保外，第三方还提供额外担保，但是以其提供的担保金额为限。

1.2参与主体

根据国内外的惯例，被认为是项目融资参与主体的主要有：项目公司、项目承包公司、银行等提供贷款的金融机构。

项目公司是项目的直接参与者，是项目主办人为了项目的顺利运营而注册成立，自负盈亏的公司。项目承包公司是承揽项目的承包商，项目融资的主要目的就是为了支付gem承包商的费用，国际上也有以承包公司为主导发起人进行融资的。金融机构是项目融资中提供资金的一方，也是融资风险的主要承担方。

2阻碍项目融资快速发展的法律原因及解决措施的探讨

和传统的融资方式相比，项目融资有着较强的优势：首先，它可以快速到位资金；其次，项目融资借助项目的现金流，其贷款杠杆可以不反应在项目融资主办方的资产负债表内，有助于其优化财务报告。但是，目前项目融资并未广泛运用于实践中，就其立法保护不力而产生的原因，笔者进行了如下的分析：

2.1浮动抵押

浮动担保（floating charge）是指抵押人将其现在和将来所有的全部财产或者部分财产上设定的担保，在行使抵押权之前，抵押人对抵押财产保留在正常经营过程中的处分权，是国际项目融资中广泛采用的一种融资担保方式。

对比浮动抵押的规定，适用我国《担保法》，可能会产生以下问题：第一，担保物的不确定性。项目融资担保物是项目公司的资产，而任何一个运营中的公司，其资产值均会有变化，担保物的形式也可能从现金变为固定资产，存货变成应收账款。这种状态一直会持续至公司违约或发生清算等事项。而这和我国法律要求担保物事先确定的原则有冲突。第二，抵押物所有权和支配权分离。根据《担保法》第六十四条规定，动产质押自质物交付给质权人时生效。项目融资中的进行的担保，必定有部分属于动产质押的部分，如果依法操作，那么项目公司将失去部分保障其正常运营所必需设备的支配权。笔者建议，我国立法或司法解释中亦可参考国际惯例中浮动抵押的规定，加以规范。

2.1.1抵押范围

我国《物权法》第181条规定，经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。显然，虽然这是目前学者普遍认为项目融资适用的法律条文，但仔细研究，发现还是有所偏差的。181条的范围主要是指动产，更适合制造型企业，而项目抵押更多的会涉及不动产、无形资产（如设计图纸）等。笔者建议，可以在司法解释中扩大上述法条的适用范围。

2.1.2抵押登记

《担保法》第42条规定，办理抵押物登记的部门分别为：以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。由此可见，我国的抵押登记最好可以进行统一管理，这为项目融资的抵押担保简化行政手续。

2.2应收账款的质押

《担保法》第七十五条规定，可以质押的权利如下：（1）汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单；（2）依法可以转让的股份、股票；（3）依法可以转让的商标专用权，专利权、著作权中的财产权；（4）依法可以质押的其他权利。项目融资是一种以项目的未来收益和资产作为偿还贷款的资金来源和安全保障的融资方式。而此种未来的收益和资产经常性地以应收账款的形式出现。物权法并未对此进行详细规定，而应收账款和其他权利相比，缺乏载体进行固化，操作起来更为复杂。

笔者认为，首先，应该先行就应收账款质押的诉权问题、未登记应收账款质押合同的效力问题、时效问题、出质应收账款债权的担保利益的追及权问题、出质人破产时设质应收账款的别除权等主要问题作出规范。因为这些问题是应收账款质押制度付诸实施后马上面临的现实问题。其次，尽快出台《应收账款质押登记公示系统的管理办法》。物权的基本特征就是具备公示公信力，如果要设定应收账款的质押，也同样需要让第三方知晓。再次，尽快建立起社会化的诚信体系。应收账款质押给金融机构带来的风险并不仅仅局限于次债务人对出质人的合同抗辩及次债务人自身的清偿能力，最重要的风险将来自在整体社会信用制度缺失情况下，无论主债务人，还是次债务人都缺乏主动清偿债务的积极性（包含借贷关系的贷款与作为出质标的的应收账款）。

3结语

近年来，我国在国内持续启动重大工程项目，截至2006年，更是完成对外承包工程营业额300亿美元，但国内银行的风险管理几乎完全依靠企业提供100%的抵押，在大部分企业资产负债率较高的情况下，资金短缺成为约束业务发展的瓶颈，与美欧和日韩企业相比，差距甚远，极大地影响了企业的竞争力。逐步健全相关法律规定，不仅能给国内企业注入了活力，亦为闲散的资金提供了出路。