公司承包经营管理合同汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇公司承包经营管理合同范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

篇（1）

在大型商场里开珠宝店，这个消息对于长期靠贩卖水果过日子的金菊初、张兰妹来说，好比麻雀就要变成金凤凰一样兴奋，他们认为这是一个难得的机会。两人商量一番，从昆明来到了攀枝花，经过实地考察，了解招商条件，得知当地又有不少温州商人都将入驻该购物中心后，他们决定抓住机会，在购物中心开设专柜销售珠宝。

2004年4月10日，金菊初和购物中心的管理公司――攀枝花世久商务管理有限责任公司签订了《攀贸购物中心承包经营管理合同》。合同规定：金菊初以每月16538元（按季度缴纳）承包贸购物中心商场一楼编号为02、03号的区位建筑面积45.94平方米，经营品牌为“金龙凤”的珠宝产品，销售黄铂金、钯金、K金、钻石、翡翠等饰品，租赁时间为一年零八个月。

由于入驻商场心切，金菊初并没注意到该承包合同内很多对自己不利的条款。例如第一条承包经营管理方式第5款：在本合同期限内，如甲方（世久商务管理有限责任公司）基于统一管理、营运或实际需要，而改动乙方经营位置、增减面积或作其他变动时，乙方须积极协助甲方实施，且甲方无须承担任何费用；第十条商品管理第3款：甲乙方只对当日商品所发生的遗失进行处理，超过此间的遗失，双方均不予处理，亦无须承担任何经济赔偿；第8款：乙方存放在甲方商场内的商品和财产应由乙方自行购相关保险。无论何种情况，只要乙方在甲方内的财产未办理相关的保险时，甲方均不承担有关财产损失的任何责任……正是这些没有在意的条款，为后来所发生的事埋下了隐患。

为了赶在合同规定的时间内营业，金菊初和大多数商家一样，按照合同规定，缴纳了入驻购物中心的各种费用（但甲方一直没出具合法的发票，全部开的普通收据）后，又拿出了辛辛苦苦10多年赚的几十万元血汗钱，连同借来的300万一起投入到刚开张的珠宝专柜中。由于他的珠宝品质过关，价格合理，生意非常红火。

生意红火惹招祸端

由于所有专柜的营业额都由购物中心的收银专柜统一收银，金菊初以其品牌的优良和良好的经营信誉，开业仅三个月，销售额就达到了90多万元。由于当时的“四九金店”64、65、66、67号专柜由世久公司在自行经营珠宝，生意清淡，世久公司的负责人指派手下人员通过金菊初的合同联系人金振华，希望金振华帮他们再找两家珠宝商，有意将自营的64、65、66、67号柜台再承包出去，金振华认为自己身为商会副会长，能为当地企业在招商方面做点事十分乐意。

2004年7月25日，金振华将64、65珠宝柜台介绍给张兰妹，促成世久公司与张兰妹签订了攀贸购物中心《承包经营管理合同》。张兰妹以每月租金15833.33元（一次性付款半年）承包购物中心商场一楼编号为第064、065号的区位建筑面积133.08平方米的专柜。经营“金生生”品牌铂金、黄金、钻石、银饰品、翡翠等珠宝，租赁时间为四年。一个月后的8月27日，在金振华的影响下，金菊初又与世久公司签订了01、04、66、67号珠宝柜台的《承包经营合同》。并编为“四九一柜”和“四九二柜”，同时收购了“四九金店”价值116万元的黄金珠宝等货物。由于“四九金店”的翡翠饰品工艺质地较差，金菊初无法接收，重新签订《承包经营合同》后，金菊初和张兰妹的生意照样红火，营业额迅速上升。但没过多久，世久公司找到金振华商量，称公司已经引进了“肯德基”，要对商场进行调整等诸多理由，要金菊初和张兰妹终止合同，而珠宝区也决定全部租给另一家珠宝商，租金为100多万元一年。金菊初和张兰妹犹如受到当头一棒，他们找到世久公司协商解决问题，但遭到拒绝……

2005年3月28日早上，金菊初在中心广场晨练散步时，突然发现自己经营的“金龙凤”柜和“四九二柜”（柜子装有10多万元珠宝首饰）及保险柜（内有400多万元的黄金珠宝）不见了。令他吃惊的是，商场的专柜一夜之间面目全非，地上一片狼藉。他立即拨打110报了案。经公安机关调查，世久公司称是他们“保管”了柜台和保险柜，保险柜和柜台被世久公司有关人员分别藏到了3个楼梯间和3个墙角边。柜台及玻璃已被砸烂，柜子被撬了，柜台内珠宝全部被盗。

原来，2005年3月27日晚，世久公司根据合同中“在合同期限内，甲方要求乙方移位，乙方必须积极配合，且在协商之日内搬移位置，否则甲方有权中止合同”为由，以已经提前告知金菊初搬移位置、金菊初等商家没有积极配合为由，单方面决定将大家的货柜及货物撤移到世久公司的其他位置代为“保管”。公安人员了解情况后，口头告知是合同纠纷不予立案。后有其他人员再次报案，公安人员到现场看了一下，再次称合同纠纷不予立案。然而世久公司一直以各种理由拒不返还金菊初的珠宝首饰。

讨回珠宝货款难上难

为了讨回自己的珠宝和销售款，2005年4月4日，金菊初向攀枝花市委市政府递交了要求世久公司即返还被扣押的珠宝首饰的《紧急请求》（此后，攀枝花市政法委书记谢道全作了批示，要求相关部门尽快落实处理）。4月6日，在公安机关、攀枝花市总商会、新闻媒体的见证及监督下、公证部门现场公证下，世久公司才向金菊初移交所扣押私藏的珠宝（含珠宝证书等）。金菊初以对方单方面撕毁合同，柜台已被砸烂，无法继续使用，造成他5万元的货物遗失为由，要求世久公司承担责任，遭到世久公司拒绝。

4月25日深夜，世久公司又以金菊初、张兰妹3月28日停业一天，事前曾告知他们搬出购物中心为由，单方面决定将金菊初、张兰妹两家价值400余万元的货物强行扣押。次日上午，发现货物不见的商家再次向公安机关报案。公安机关又认为是合同纠纷再次不予立案。事情一直拖了下来。后来，在市委市政府和社会舆论的强大压力下，世久公司于4月30日不得不将货物返还给金菊初和张兰妹，但仍就给他们造成了巨大的经济损失。

5月8日，攀枝花市政府责成相关部门立即组成调查组，调查组经调查认为双方签订的《合同》不规范，认为“甲方（世久公司）不能为了自己的利益，随意损害乙方（金菊初等商人）的利益，仅凭一纸通知，乙方没有执行，即认为乙方违约，理由不够充分；甲方理解合同认为乙方不积极配合时，就可以采取强制手段，那这份合同就是一份霸王合同，有失公平。”

调查结论认定：“2005年3月28日的事件，甲方的行为是单方面违约终止合同；2005年4月25日的事件，甲方是又一次违约终止合同的行为；甲方两次扣押乙方货物的行为是一种非法行为，而不是甲方所说的代管行为。在整个事件发生后，乙方的态度是积极的，有解决纠纷的诚意；甲方则不予同意，声称可花几千万来打赢这场官司，且在调节过程中当众拂袖而去，被工作人员严肃叫回，才勉强坐下协商，且协商未果。”调查组建议市委市政府责成相关部门勒令甲方将扣押货物退还乙方；责成攀枝花市东区人民政府牵头，由公安、工商、税务、物价、商务等部门配合，对购物中心的经营秩序进行整治。

讨公道 被迫走上诉讼道路

2006年6月19日，记者来到了攀枝花市，呈现在眼前的“攀贸购物中心”和周围商店兴旺的人气形成强烈的反差。

“攀贸购物中心”正门前一片地已经塌陷，花岗岩地板已经翘起，塌陷的正面的玻璃门紧闭着，进出商场只能走两个侧门。商场内，只有一楼还有部分商家，所有商家的商品都打出了2-8折销售的牌子，但前来购物的人还是很少，不少售货员趴在柜台上睡觉，还有的在聊天。一楼中央正在施工，挖出了两个巨大的坑。商场的金店专柜除了一家上海品牌专柜，所有的金店都打着“四九金店”或者“金店”的名字，据知情人士说，所有打“金店”名称的专柜都是世久公司自己经营的“四九金店”。世久公司赶走其他商家后，大部分商家都撤出了商场。

“攀贸购物中心”的后面，和正面截然不同，红色的砖墙没有粉刷，地下一楼正在在大兴土木，从背后看上去，一点不像一个大型商场，倒是很像一座没有完工的烂尾楼。

在规划与建设局1001用地处，工作人员告诉记者，世久公司投资修建的攀贸购物中心没有经过验收。1004办公室规划处于处长叫人在电脑里查询该大厦的资料，找了半天也没找到，最后只查到世贸大厦售楼部的资料，但那只是临时建筑。工作人员称，该大厦的资料应该是手写的，没有输入电脑，无法查询。后来，记者又打电话到攀枝花房管局产权所了解情况，工作人员告诉记者，“攀贸购物中心”的土地是世久公司买了的，只有土地证，因为没有完工，一直没通过验收，没有房产证。

一个没有完工没通过验收的大厦，竟然能够招商营业，并且在发生了多次合同纠纷，几十个官司缠身后，还能再次招商，这实在令人费解。

篇（2）

建筑企业全部的生产经营活动，都必须根据工程承包合同来进行。没有建筑合同，就无法实施与监管后续的生产活动，而合同一经签订，企业所有的生产计划和各项经济技术指标都随之纳入承包合同的规范之中。建筑企业实行的总包、分包、内部承包等，也正是按照其与建设方签订的工程承包合同所承担的权利义务和经济责任来确定划分的，其内、外合同的关系不但一脉相承而且标的、权责也高度一致。也就是说，所有内部承包的具体内容，就是企业对外承包合同所含各项指标的分解与落实。这就使建筑企业的合同管理从形式、内容和管理范围都不同于其他企业，而是一个格局完整的、自成系统的管理方式。

从实际操作结果分析，有些工程公司和建筑安装公司正是缺乏对建筑合同管理的深刻认识，忽略了建筑合同管理的监督和落实，从而在激烈的市场竞争中逐步丧失了原有的市场份额而陷入经营困境，步履艰难。

二、当前合同管理工作存在的问题

（一）对合同认识及重视不够现阶段，各建筑企业基本上都是按合同管理的要求认真进行合同的标前及标后的评审，对合同的履约进行检查，力求通过严格的组织程序、严密的合同评审，把自己能否按期履约、业主的能力及不稳定状态消灭在萌芽状态。但在工程施工时如何有效地把合同贯彻执行下去，我认为各单位执行还不够。一是合同管理员只是把合同发给项目经理，没有把合同的内容及签约情况进行详细交底；二是合同执行人即项目经理），只是组织正常的施工管理，如：加强工期及质量安全等方面的管理等，没有认真组织学习合同内容。

（二）合同执行力度不够合同作为维系双方当事人的纽带，任何一方均须按合同办事。但由于双方均没有按合同办事，且又不进行及时、必要的经济技术签证，造成双方均违约。工期不能按期交工，工程款不能按时拨付，致使合同管理流于形式。

（三）招标监督机构和合同管理机构缺乏权威性招标监督机构在审核、编制招标文件的过程中，明明知道有的条款是不平等的，甚至是不合法的，但实际上还是按照建设单位的意图办理。例如在招标时降低工程的取费类别、施工单位优惠条件的承诺、工程质量标准的提高、工期的缩短等不合理条款，他们都无意进行修改。当然也有受投资者、权力者和周围环境的干扰而改变中标结果的。合同管理机构不仅应有监督职能、仲裁职能，而且对不合理的条款应有纠正职能。

三、有效地实施施工过程中的合同管理

（一）首先建立合同实施的保证体系1.在施工项目中设有专职的合同管理人员，使现场的合同管理专职化。

2.在合同总分析和合同详细分析的基础上，将合同总体目标分解到合同实施的具体问题和具体工程活动上。

3.组织项目小组成员和各工程小组负责人学习合同文件和合同分析文件，对合同的主要内容做出解释和说明，使大家对合同概况、主要精神、合同总目标有较为深刻的理解，树立全局观念，避免施工中的违法行为。

4.将合同事件责任分解落实到人，并做出问题的说明完不成责任的影响和法律后果。

5.建立有效方便的文档系统，使合同的监督、跟踪和诊断工作正常进行，有利于及时正确地决策，而且在发生纠纷时能及时地提供有力的证据。

6.建立报告和行文制度，工程中合同有关各方的沟通都应以书面形式作为最终的依据并形成制度，这样才能保证各工程活动有根有据。

（二）及时做好合同跟踪

1.对合同文件和各种工程文件资料进行分析整理，或通过对施工现场的直接了解得到反应工程实施状况的信息。

2.分析工程实施状况与合同、合同分析文件等的差异和差异程度。如未完成合同责任、工期拖延、成本超支、质量不合要求等。

3.分析工程中存在的问题，评价合同履行情况，提出分析报告。

（三）根据合同分析结果，实施有效的合同监督

1.现场中对各工程小组、项目小组或分包单位工作的监督，给它们以合同方面的帮助，如落实计划、提供工作保证、协调他们之间的关系，对出现的问题进行合同方面的解释。

2.对建设单位及监理单位进行合同监督，协调与他们的关系，如督促他们完成合同职责，检查对方合同责任情况，追究其违约责任，进行合同索赔与反索赔，处理合同纠纷。

3.参与各种检查验收，并提出相应的报告。

4.对各种来往信件、请示、签字指令、会议纪要、索赔文件、合同变更文件等做合同方面的审查和控制，并记录在案，及时预防行为的法律后果，弥补自己工作中的漏洞，而且有利于寻找对方工作中的漏洞，及时提出索赔要求。

5.经常性地解释合同，对工程中出现的特殊问题进行合，及时预防行为的法律后果，弥补自己工作中的漏洞，而且有利于寻找对方工作中的漏洞，及时提出索赔要求。

6.收集、整理、保存各种工程资料。

（四）进行有效的合同诊断

1.逐条分析各个问题产生差异的原因及内部和外部的各种影响因素。

2.分析各种影响因素达到影响程度的大小。

篇（3）

发包方： (以下简称甲方)

承包方： (以下简称乙方)

经甲乙双方协商一致，特制定本合同，以明确双方的权利和义务，便于双方共同遵守。

一、承包经营土地的期限：

(一)甲方将 亩净种植面积土地承包给乙方依法进行生产经营活动。乙方承包的土地和土地范围内的水利设施的所有权属于甲方，乙方只有土地种植使用权和经营权，不得买卖、荒芜、不准转作他用。

二、土地承包期限：土地承包期限为 年，自 年 月 日 起至 月 月 日止。

三、承包土地经营的用途：种植棉花各种经济作物或粮食。

四、土地承包形式：

(一)年内生产资料费用全部自理，在上年 之前交清土地租金，其他一切费用全部自理。(包括自己新建任何设施费用自付，与甲方无关)

(二)上交指标方式：

年亩上交 元，年累计上交 元。

(三)房租：按房改办规定，每月没平方米 元，按建筑面积计算。每年11月付清。

(四)在签定承包土地合同时，乙方应每亩交 元押金，合同期满从租金中扣减，如违约押金不退。每年 月至 月冬灌水放完，否则棉花不准出售。

五、产品销售：一切产品自销。

六、水泵处理办法：水泵甲方购买，共同使用，乙方以后发生的所有费用按照亩数分摊。折旧每年每亩 元。

七、甲方的权利和义务

(一)甲方享有如下权利

1.依法发包国家所有由甲方管理使用的土地;

2.有权监督乙方依照土地承包合同约定的用途，合理利用和保护土地;

3.合同期内，甲方有权对弃耕、破坏性、掠夺性种植行为予以监督并制止;

4.对乙方未按期交纳租金或拖欠租金的，甲方有权收回土地，并依法追回应交费用;

5.有权安排乙方种植林带及道路维修工作，树苗由甲方一次性承担， 年内条田四周林带到位。

(二)甲方承担下列义务：

1.维护乙方的土地承包经营权，不得非法变更、解除承包合同;

2.尊重乙方的生产经营自主权，不得随意干涉乙方依法进行正常的生产经营活动。但承包的土地每年必须种植，否则每年 。

3.在承包期内，甲方代收水资源费，如上级政策变动，按上级政政策执行。如水不够，乙方自己解决，与甲方无关。

八、乙方的权利和义务：

(一)乙方承包经营土地享有下列权利：

1.依法享有承包土地合同期内使用的权利;

2. 享有土地经营权、依法、自愿的权利。

(二)乙方承包经营土地承担下列义务：

1.维护承包土地的用途不能用于非农业建设;

2.依法保护和合理使用土地，确保土地永续利用。凡造成土地污染、沙化、盐碱化等损坏，并由此造成土地等级下降及其他损失的，由乙方承担责任;

3.承包义务：植树五年内成活率不低于 ，否则自行承担树苗款，五年内条田四周林带到位。

4.守法、信守合同，不损失周遍团场职工的利益，在计划生育、社会综合治理、安全生产等方面自觉遵守，违反乙方自负责任。

九、合同变更和终止：

(一)如遇国家政策调整，合同需要变更的，乙方依照国家政策和有关法律进行调整。任何一方不得擅自变更合同条款;

(二)合同期满，自动解除。

十、违约责任：

(一)甲方的违约责任：

如甲方擅自变更或解除合同的，应向乙方承担违约责任，并赔偿经济损失，赔偿金按每亩 元计算。

(二)乙方的违约责任：

1.因乙方随意改变土地用途或者对承包经营的标物进行破坏或者掠夺性生产经营，或毁坏承包土地上的林木、水利设施，甲方有权要求乙方对造成的损失给予经济赔偿;

2.乙方如荒芜土地，甲方有权收回土地。乙方如擅自出租变卖或转让承包土地，不按时足额交纳租金，甲方可宣布买卖和租让的土地无效，有权解除合同收回土地，并由乙方承担违约责任;

3.乙方如拒不履行义务的，甲方有权收回承包的土地;

4.乙方擅自解除承包合同，应向甲方承担违约责任，并赔偿经济损失，赔偿金按每亩 元计算。

十一、解决争议的方法：

在执行本合同的过程中发生争议，由甲乙双方协商解决，如协商不成，可由合同实际履行地人民法院裁决。

十二、本合同自双方签订之日起生效，合同如有未尽事宜，应由甲乙双方协商，作出补充规定，补充规定与本合同具有同等效力。

十三、本合同与国家法律、法规和政策相抵触的，按照国家法律、法规和政策办理。

本合同一式三份，甲乙双方各一份。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________　法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

租赁承包经营合同范文2出租方(甲方)：

承租方(乙方)：

为了强化公司经营管理，理顺内部公司与股东的关系，保障本公司全体股东的合法权益，根据本公司章程，经董事会研究决定，公司实行租赁承包经营，即：将公司所属门市部租赁承包给股东个人经营，试行期一年。双方经协商自愿订立如下合同，望双方共同遵守。

一、甲方将所属门市部及附属设施(见附表)出租给乙方经营使用。

二、月租金 元。乙方必须在每季度第一个月十五日前缴清，若逾期一个月不交，甲方将采取终止合同，收回门市部，取消当年分红，并从股金中抵扣所欠承租费等措施。

三、承租期为一年：从 年 月 日起至 年 月 日止;如不愿续租者，将由甲方收回门市部，发放基本生活费，由甲方另行出租。

四、租赁经营期间，乙方应自觉遵守法律和政策，接受有关部门的监督、管理和检查。乙方自行负责缴纳各种税费。乙方必须接受甲方的行政管理和安排的任务，不得以任何理由拒不执行。

五、乙方在承租期内，对承租的门市部不能自行转租，需转租的必须经甲方同意。否则，甲方有权终止合同。

六、乙方自行负责所辖门市部内安全、卫生，若发生重大事故，乙方自行承担法律责任。

七、乙方若需对门市部进行装修改造，应先告知甲方知道，并不得影响主体建筑物和安全，否则责任自负。

八、在承租期满后，对甲方提供的门市部及附属设施，乙方必须按原值、原数交还，如有损失或损坏，按现行市场价赔偿。

九、在履行合同中，乙方若违背以上其中一条，甲方有权终止合同。

十、为了便于年度管理，若需续签下年度合同，双方务必在上一年度十二月三十日前完成合同的签订工作。

十一、本合同一式二份，以双方签字后生效，具有法律约束力。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________　法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

租赁承包经营合同范文3出租方(商铺业主)： (以下简称甲方)

承租方(承租企业)： (以下简称乙方)

根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方的商铺及其附属设施、备出租发包给乙方，由乙方按照商业规划的用途有范围进行承包经营或对外招商、招租、联营等事宜，达成协议如下：

第一条：商铺的基本情况

该商铺房屋位于北京市延庆县东外大街原中心市场旧址的金锣湾商业中心第______座______号商铺，该商铺建筑面积为____________平方米。甲方对该商铺房产享有所有权，该商铺房屋用途为商业营业用房。(注：商铺建筑面积按房管局实测的实际使用面积为标准)

第二条：租赁承包期限和租金承包费

租赁期限共计五年，起租日为金锣湾商业中心开业日(20xx年7月1日，即在商铺交付使用的两个月内)，双方约定年租金承包费按合同价款的8%计算，租金承包费额为 元/年(人民币大写： 元整)

第三条：租金承包费支付时间和支付办法

1、双方计算租金承包费的起租时间以金锣湾商业中心开业日，即20xx年7月1日，(商铺交付使用的两个月内)起算，商场提前开业，则以实际提前开业的时间为起租时间。

2、每年租金分两次支付，乙方每半年向甲方支付一次租金。首次租金承包费的支付时间，为直接从甲方首次交纳商铺购房款中扣除，以后每期租金交付时间为上期计租时间往后顺延六个月的对应日七日内支付(遇法定节假日则相应顺延);若无正当理由超过七日，则从第八日起，每逾期一日，乙方应按应付而未付的当期租金的万分之3向甲方支付滞纳金。

3、租金承包费应由乙方直接汇入甲方指定的银行帐户，该笔收入需要纳税的，由甲方自行承担申报纳税。

第四条：在租赁承包经营期内，乙方享有对该商铺拥有承包、转包、出租、转租、使用和收益的经济权利，包括但不限于：

1、将该商铺用于自主经营;

2、将该商铺用于对外招商，交由商业管理公司统一管理营运，开发商作为担保;

3、利用该商铺与他人进行合作经营;

4、将该商铺对外出租，并可允许承租方转租。

5、其他法律所不禁止的经营方式;

上述转承包经营期、出租租赁期、合作经营期未经甲方同意均不得超过本合同租赁期限，不得超过合同租赁承包期限，否则超出该期限部分无效。

第五条：租赁承包经营合同履行中双方的权利、义务

1、 合同期限内，甲方有权将该商铺转让、赠与、抵押，但甲方应提前三个月通知乙方，并确保该商铺的受让人、受赠人、抵押权人同时遵守本合同的所有条款，以及同意遵守乙方与第三人就该商铺所签订的所有合同(如租赁合同、合作协议、物业管理服务合同和业主临时公约等)。

2、 合同期限内，乙方或经乙方书面授权的第三人有权对该商铺进行装修、修缮、添加其他设备设施和隔断，更改商铺内部装修和设施等，无需征得甲方同意。在商铺到期还甲方时，乙方应将该商铺恢复原状(因自然损耗无法修复者除外)。

3、 合同期限内，如该商铺需要进行大型修缮需要动用物业维修基金的，乙方有权代表甲方该商铺所享份额对维修基金使用事宜进行投票和行使表决权。

4、 合同期限内，甲方同意将其所享有的一切与商铺物业管理有关的业主的权利和义务，一并委托给乙方行使。包括但不代表甲方办理该商铺及配套设备、设施的交接验收、交钥匙手续，签署商铺物业管理合同等事项。但乙方在行使该项权利时不得损害甲方的合法利益。

5、合同期限内，甲方不得以任何理由干涉乙方的租赁承包经营活动。否则，应构成严重违约，乙方有权解除本合同，并可要求甲方赔偿相当于六个月租金的违约金。

6、在该商铺正式移交退还给甲方前，乙方应结清使用该商铺所欠的物业管理费、水电费、通讯费等应由乙方或第三人承担的相关费用。

第六条：本合同未尽事项，由双方另行签订补充协议，该补充协议与本合同同样具有合同法律效力。

第七条：本合同在履行过程中如发生争议，双方应友好协商解决，协商不成，任何一方均可向延庆县人民法院起诉。

第八条：本合同一式二份，双方各执二份，自双方签字盖章之日起生效。

篇（4）

首先，将管理合同文本的文字谈判等同于管理合同谈判，我们首先应当明确的是:管理合同是一种非股权式的酒店经营模式，它主要包含了委托民事法律关系在内的一系列契约安排。管理合同的这种模式，最早由希尔顿酒店集团在上世纪60年代引入，从利益共享的长期租赁合同中逐渐演变过来，管理合同与管理合同文本是有区别的，后者只是体现这一民事权利义务的法律文件。

其次，就合同文字谈合同。管理合同诞生于英美法系的商业环境中，很多条款的表达方式及语气异于国内合同，如果我们只关注了合同文本，忽略了这种契约制度本身的实质性含义，在谈判中，就会出现就文字而文字，就条款而条款的谈判方式，甚至纠缠于合同语气上，并更多比照国内承包经营合同和单纯的委托合同，且偏向于争夺管理权限的条款。

这些不但无助于业主获得合同利益，也与管理合同的契约精神相背离。管理合同的契约模式，决定了在管理合同的风险安排上，业主与管理公司的合同诉求不尽相同，但在酒店经营目标和经营成本的控制方面，业主与管理公司的诉求基本上是一致的，因此，业主作为酒店资产的所有权人，从资产运营的安全与效率方面，获取管理合同的合同利益，不但符合业主的最大利益，也符合管理合同的契约模式，为管理公司所普遍接受。

其实，当业主获得一块土地资产时，管理合同对于业主，其本质上的意义只是业主确立资产管理的一个工具。所以，我们确立了业主从资产运营的安全和效率角度，去关注管理合同中的一些关键条款，在管理合同的契约特点中，去构筑并合理表达业主的合同诉求，比我们单纯地去计较文字要重要得多。

结合过往经验，业主需注意这样的一些条款安排建议:管理公司的绵约相对人(业主)酒店资产(含土地)的合法所有权人。在过往的谈判中，关于谁作为管理合同中管理公司的缔约相对人，有多种不同的理解。事实上，需要明确的一点是，管理公司锁定的缔约对象，只是酒店物业资产含土地的合法所有权人，这会涉及到酒店管理权的委托来源的合法性和正当性。因此，这样的一些条款，是需要业主正确理解的:

(1)管理合同会强调业主在签约时以及在合同期内，对土地及酒店物业资产所有权的承诺(约定的业主转让，所产生的物权流转除外)，并且，如果酒店在签约时处于未建或在建状态，管理公司还会关注整个酒店物业的建设投资是否有一个合理满意的融资方案。基于此，管理合同所需要业主自行承担的费用就有:持有物业相关的税赋、为物业资产购买财产类保险、预提设施设备准备金、各项资本性支出等等，而这些附随产生的各项税费，在管理合同的框架中，是不进入经营性支出的，这也是管理合同这种契约模式的特点之一。

(2)业主出让自己的股份或实际控制权，以及业主出让酒店物业资产所受到的合理限制。这里所涉及到的关键问题是，与管理公司产生合同关系的相对人发生变化，导致管理公司对未来的管理权稳定产生顾虑。因此，需要在管理合同中加以约定，业主在考量这些条款时，应当对未来的公司发展战略有一个预期，同时，着重审核管理合同中对业主转让条款的条件，是否与这样的预期相抵触，并在管理合同中叙明。

酒店品牌的甄选影响投资规模的重要因素拟投资酒店的区域市场，在管理合同期限内，是否可以支撑一个拟选品牌的酒店，这永远是需要业主首先解决的问题。国际性的酒店管理集团，其核心商业诉求在于:酒店产品的市场份额最大化所带来丰厚的管理酬金，从而实现连锁品牌的价值和集团利益的提升，因此，品牌和系统标准，是这些管理公司得以生存的核心价值，这在管理合同谈判中会涉及到这样的条款:

(1)业主会被要求对“品牌标准”(也称“系统标准”)的遵守义务。基于此，“技术服务协助服务协议”，这是国外管理公司通常需要业主强制性购买的技术协助服务，其目的在于敦促业主遵守品牌标准。这里面业主要考虑的重大因素有:①“品牌/系统标准”，与业主建造成本密切相关联，它们与业主投资成本的预算要匹配。②技术协助服务所遵循的“品牌/系统标准”需要稳定和持续，避免业主投资与该等标准不一致导致的重置损失。③技术协助服务的重要节点的确立，技术服务团队的服务方式，要满足业主所聘请的各设计师、建筑师、装修师、景观师等等的要求。

(2)设施设备准备剑通常称为“FF&E)的提取与使用。在一定程度上，FF&E的提取和使用，也是为“品牌/系统标准”的维护而服务的，需要充分地了解这个条款，这就是我们在获得了品牌给物业带来溢价的同时，需要考量的物业标准的维持成本问题。业主的控制是风险而不是管理权

管理合同时间跨度长，一般是在15到25年之间，个别高端奢侈品牌的管理期限会在30年左右。管理合同尽管法律关系复杂，但主合同以酒店经营管理权的全部委托为主要法律关系。所以，巨额的酒店资产长期交由管理公司，作为资产的所有权人，业主的顾虑和担忧是理所当然的。有些业主认为:通过更加深入和广泛地去控制酒店管理(比如审核各项制度和开支等等)，来实现对酒店的控制，我们认为，这样的观点值得商榷，事实上，业主作为资产所有权人，而不是酒店管理者，在管理合同中去考虑这样的制度才是合适的。

(1)协助国际品牌酒店的本土化，协调酒店在当地建立良好的公共关系，业主应当根据自身的要求，考虑业主代表的派出方式业主代表的派驻制度有两个因素是需要考虑的:一是任职的专业资格，二是权利边界的划分;

(2)尽管有业主代表，建立管理公司与业主间的惯常联席沟通机制和临时联席的沟通机制;

(3)协商认可管理公司的业务计划，约定业务计划的内容和提交时间，并适时引入专家仲裁机制;(引资金支付的合理监管制度，这个制度度在管理合同中的设计，是否涉及到控制管理权，业主的立意是重要的，对于酒店资金的支付，项目和种类相当繁杂，因此，我们赞成的是一种合理的监管体制，而不是去束缚管理公司经营酒店，更不是为日常的经营管理去设置不必要的障碍。

经营业绩评价体制利益的期待

显然，任何一个业主均不希望酒店业绩长期亏损，这是业主谋求订立管理合同以获得国际管理集团先进的管理理念和技术，以及集团服务的本意和目的，然而，任何一个管理公司均不会也不可能向业主承诺酒店业绩的回报，因为，酒店业绩并不取决于管理公司，而是取决于未来的市场，而这个市场又是敏感而脆弱的。怎样在管理合同里面去充分解决业主的关切，同时，又可以让管理公司无需去承担本不是自己责任的义务呢，

问题的焦点不在“业绩不好，谁承担责任上”，而是，合同退出合理终止机制。有两个内容需要业主在管理合同中去关注:

篇（5）

中图分类号:F284 文献标识码:A

文章编号:1004-4914(2010)10-292-01

近年来,建筑业发展迅速,产值、队伍不断扩大,已成为地方经济发展的重要支柱产业。但受国内外经济形势依然严峻的影响,目前建筑企业出现资金链断裂、项目停工等一系列问题,特别是由于项目经理、建造师管理存在着严重漏洞,给企业带来巨大的经济、法律风险,成为建筑业进一步发展、转型升级的主要瓶颈之一。针对这一情况,本文着力分析目前建筑施工企业项目经理管理存在的主要问题,与建筑业同行共同探讨对策,引导企业走规范化、法制化道路,提高抗风险能力。

一、所谓项目经理

项目经理,从职业角度讲,是指企业建立以项目经理责任制为核心,对建设工程实行质量、安全、进度、成本、环保管理的责任保证体系和全面提高工程项目管理水平设立的重要管理岗位;从从业角度讲,指受企业法人代表人委托对工程项目施工过程全面负责的项目管理者,是企业法定代表在工程项目上的代表人。项目经理的权利和责任分述如下:

1.项目经理的权力。一是生产指挥权;二是人事权;三是财权;四是技术决策权;五是设备、物资、材料的采购与控制权。

2.项目经理的职责。一是确保项目目标实现,保证业主满意;二是制定项目阶段性目标和项目总体控制计划;三是组织精干的项目管理班子;四是及时决策;五是履行合同义务,监督合同执行,处理合同变更。

在我国,项目经理必须取得《建设工程施工项目经理资格证书》才能上岗。项目经理责任制作为工程项目管理的主要模式之一,是结合我国建筑施工企业实际情况和管理经验而逐步发展起来的,对于合理利用各种资源、有效控制项目成本、保证工程质量有着积极的作用。

但近年来我国国内外经济发展形势异常严峻,项目经理特别是第二种管理模式下的实际承包人,拖欠材料款、民工工资、卷资潜逃的事件频频发生,对企业正常经营造成严重影响,项目风险成为建筑施工企业的主要经济风险来源,这为建筑企业管理敲响了警钟。

二、项目经理管理存在的主要风险

从现实经济生活中看,施工企业在工程中标后,签订项目承包合同有两种常见模式:一是工程中标的项目经理与实际项目承包人是同一人,即直营模式。这一模式施行较早,能较好体现公司的管理,在高、大、难项目的实施上有优势。二是中标的项目经理与企业实际项目承包人不是同一人。即承包责任制。这一模式的优势在于机制的灵活性,可以最大程度地激励项目经理的积极性和主观能动性,在中、小型项目的实施中,采用该模式容易取得比较稳定的效益。

无论采用何种承包模式,当中标的项目经理不到位,特别是与项目实际承包人不一致时,极易发生以下问题:一是项目实际承包人在资金断裂时,拖欠材料款、人工工资、公司贷款,甚至擅自逃逸,把包袱留给施工企业;二是对工程项目承包人难以追究经济和法律责任;三是企业经营管理机制不完善,项目承包人个人素质参差不齐。可见,项目实际承包人的个人素质和能力对整体项目影响很大。部分项目实际承包人施工技术管理水平低,法律意识薄弱,追求利润而忽视安全,造成工程质量问题或是重大安全隐患,有的甚至出现质量安全事故。也扰乱了建筑市场秩序和社会经济的稳定,对施工企业产生严重的经济、法律和社会影响。

三、项目经理管理风险防范的建议

对任何一家建筑企业来说,要转变增长方式,其核心任务无疑是具体工程项目管理模式的转型。不可否认的是,项目经理责任制既是工程项目管理的常规模式之一,也是行之有效的管理模式。在严峻的经济形势和激烈的市场竞争下,企业首先必须认识到项目管理存在的经济、法律风险,重新审视自身经营管理,积极寻求适合新形势下的项目管理创新模式。

1.强化项目管理团队建设,培养优秀项目经理。优秀的项目管理团队,是企业未来发展的核心力量。对企业而言,要规避项目管理中的风险,首先应对项目经理进行全面、慎重地审核和选拔,通过广泛听取各方面的意见建议,全面了解项目经理的从业经历、工作业绩、为人品质、经营管理能力和承担风险实力,将项目经理(实际承包人)分级评价,按不同的类别,有侧重、有倾向地进行管理。对于信誉好、一直与公司息息相关的项目经理,采取资金大力支持、经营市场及时分析、服务加强的方式进行重点扶持,鼓励项目经理做大做强;对于长期与企业合作的实际承包人,要加强监控,不但在政策上、资金上要支持,而且要有针对性地进行培养、扶持,尽快使其取得建造师执业资格,实现项目承包人与项目经理的统一。

2.完善企业经营管理机制,创新项目管理模式。面对国际国内不断变化的经济形势,企业要转变观念,由盲目追求产值做大转向做精做专做强,脚踏实地,提高企业自身资金、管理、技术力量,实施品牌战略,吸引优秀的项目承包人为企业服务。加强自身建设,苦练内功,完善经营管理制度,杜绝“以包代管”。强化项目管理,提倡工程全过程管控,对于每个项目,企业都要派专人从经营管理、工程质量、安全生产、施工工期、工程成本、劳务分配等方面,及时发现问题、消除隐患。注重项目前期招投标预控和合同管理,招投标由公司统一进行标底评估、决算,控制成本和风险,不参与低于成本价的恶性竞争,全面考虑各种不可抗力或不可预测的市场风险,在项目前期就将可能风险因素降到最低;加强项目分包、劳务、购销、租赁等合同管理,建立管理台账,注重合同签定的细节。依托企业力量,协助项目部及时采取切实有效的方式对变更、催付工程款等事项进行协商,以切实维护企业自身的合法权益。针对项目管理,企业还需结合自身实际,创新项目管理模式,力求降低原有模式中的风险,提高效益,寻找一条适合于建筑施工企业持续快速发展的道路。

3.依法维护建筑企业合法权益。建筑施工企业要加强企业自身法律保护意识,一方面规范自身行为,另一方面通过法律途径,维护企业合法权益。合理使用风险抵押承包责任制度,通过担保增强项目经理、项目承包人的风险意识和守法经营、安全生产、文明施工等方面的自觉性,从而有利于保证承包经营活动的效果。要完善内部承包协议,做到内容齐全,条款完整,定义准确,具体详细。内部承包协议虽然不具有对抗第三人的效力,但对建筑公司与内部承包人仍然具有法律约束力,一旦发生纠纷,建筑公司在对外承担责任后可以根据内部承包协议要求内部承包人承担责任,从而转移风险,依法行使追索权。对内部承包人因违约或侵权行为而形成的债务,应依据内部承包合同的约定,及时向人民法院,确保企业的合法权益不受损害。

4.加强行业监管。建筑市场经过多年整治,已逐步趋于规范,但仍存在着种种不合理的现象。希望政府部门能加强监管,严格规范招投标市场,审查招投标文件,对存在明显不合理条款的招投标合同不予备案,进一步净化建筑市场,加强行业监督。

综上所述,项目管理模式创新方法很多,模式好坏的检验标准在于能否提高效益、降低风险、促进资源投入和产出合理化,有利于队伍成长、提高客户满意和市场竞争力。依照这一标准,建筑企业可以根据实际情况进行不断的探索和尝试。

参考文献:

1.王建国.做合格的项目经理[N].中国水利报,2000

篇（6）

2010年2月8日上午9点多钟，农历腊月二十六，在江苏省海安县一家企业打工的冯家平接到电话，说她的丈夫驾车途中出了意外。

原来，2月8日凌晨1点左右，冯家平的丈夫王金喜驾驶出租车从海安县城送客到邻县泰兴市，行驶到泰兴市古溪镇境内时不幸坠入河中，与车中的两名乘客同时溺水而亡。

冯家平含泪处理了丈夫的后事。然而一天早上，忽然一群人气冲冲地找到她，要求她赔偿40万元。来人是当初坐她丈夫的出租车溺水而亡的一位乘客的亲属。

丈夫去世后，她上有84岁的公公和77岁的婆婆需要赡养，下有刚入大学的女儿需要抚养，全家的月收入全靠她打工挣来的1200多元钱工资，哪里还能拿得出钱来赔偿?

死亡乘客家属于是将冯家平及其女儿、公公、婆婆4人和丈夫生前所在的出租车公司告上了海安县人民法院，索赔41万余元。

法庭开庭时，出租车公司辩称，王金喜所开的出租车系于2009年5月9日从吕秀手中转租而来的，公司只与吕秀签订了《出租车全额租赁承包经营合同》，约定吕秀通过支付车辆全额租金的方法取得公司出租车辆使用权，公司每月向吕秀收取280元管理费。这份合同是经济合同而不是劳动合同，表明出租车公司与吕秀之间是租赁合同关系。吕秀在其承包期间转让了出租车使用权，每月向王金喜收取4000元租金，王金喜与吕秀之间形成了转租合同关系，王金喜不受雇于出租车公司，其与出租车公司之间不构成劳动关系，因此出租车公司不应承担赔偿责任。

出租车公司的抗辩理由得到了海安县人民法院的支持，法院一审判决冯家平及其女儿、公公、婆婆4人继承王金喜遗产范围内赔偿原告各种损失41万余元。出租车司机与公司没有劳动关系?

一审宣判令冯家平大吃一惊：丈夫开的车明明挂有出租车公司标识，为何最后出了问题，出租车公司却把责任撇得干干净净?一审判决问题到底出在哪儿，仅有初中文化的她并不了解。朋友告诉她，“王金喜在送客途中如果不是故意坠河溺水而亡，那么依照工伤保险条例的相关规定，应属因工死亡。你不但不需要赔钱，而且还应该领到一笔工亡补助金。”

丈夫不可能故意坠河，王家平认为领到这笔工亡补助金是板上钉钉的事。然而，海安县人力资源和社会保障局接到她的工伤申请后，要她提供王金喜与出租车公司所签的劳动合同，因为依据《工伤保险条例》和《工伤认定办法》规定，在认定工伤过程中，受伤害的职工必须向工伤认定机构出具证据证明自己与用人单位存在劳动关系或事实劳动关系。如果职工认为自己所受伤害为工伤，而又不能举出证据证明时，就要通过劳动争议的途径先来解决与用人单位之间是否存在劳动关系的问题。

2010年6月30日，海安县劳动人事争议仲裁委员会作出裁决，确认王金喜与出租车公司之间不存在劳动关系。

冯家平转而找到吕秀，提出，既然与公司没有劳动关系，那王金喜受雇于吕秀，应该形成雇佣关系吧。

吕秀辩称，她与王金喜之间不是雇佣关系，而是转租赁关系。王金喜每月向她缴纳固定营运收入，余额归他自己，“他的工资并不是我来发”；在客运期间，车辆损坏由王金喜自行维修并承担费用，油费也是他承担，而在雇佣关系中，雇员是不需要承担经营成本的。海安县法院的法官也认为吕秀与王金喜之间不存在雇佣关系。

难道出租车公司领个执照，就可以坐在家里每月收取上千元“份子钱”，却不承担任何责任，世上哪有这种美差?冯家平认为法院的这份判决不公平，准备向南通市中级人民法院提起上诉。

许多人劝她，在海安县乃至于整个南通市，出租车公司与出租车司机之间没有劳动关系是行业惯例，你这个官司即使打到南通市中院，还不是外甥打灯笼——照旧!

此时的她已经一贫如洗。女儿在南京上大学已经几个月没有生活费了，她将家里的400斤稻子卖了凑了280元钱，刚给女儿寄去。

为了筹钱，冯家平卖掉了家里剩下的口粮，义无反顾地向南通市中院提起上诉。

二审开庭前，冯家平找到了在南通市有一定知名度的江苏洲际英杰律师事务所咨询，杨海燕、谢庆斌两位律师听了她的遭遇后，决定无偿向她提供法律援助。两位律师看了她提供的材料后告诉她，王金喜取得二驾资格，一定有汽车驾驶员服务卡，因为依照《南通市出租汽车驾驶员服务卡管理规定(试行)》，凡在南通市驾驶出租汽车必须持有服务卡，无卡不得上岗。

冯家平在律师的帮助下，到管理出租车行业的市客管处查找丈夫生前的汽车驾驶员服务卡。在一大堆材料中，她终于找到了那张小小的卡片，原来，出租车公司在丈夫与吕秀签订协议前的2009年4月14日，专门为王金喜办理了汽车驾驶员服务卡。这充分说明出租车公司对丈夫的二驾身份是认可的。

誓将官司打到底

不久后，南通市中级人民法院二审开庭审理这起要求确认劳动关系的上诉案件。

庭上，出租车公司再次申辩与王金喜之间不存在劳动关系。

冯家平的律师拿出出租车公司帮王金喜办理的汽车驾驶员服务卡说，如果没有劳动关系，出租车公司为什么要帮王金喜办理服务卡?这表明出租车公司对王金喜的公司二驾的身份是明知的，也是同意的。如果出租车公司不为王金喜办理服务卡，丈夫也不会作为二驾上岗服务，也就没有后来的驾车坠河溺水而亡一说。

出租车公司辩称，出租车只是一种劳动的工具，出租车公司以出租劳动工具获取利益，驾驶员通过支付租金来取得劳动工具使用经营权，这是一种经营模式，而不是劳动关系。王金喜所开出租车公司虽然带有公司标识，但王金喜经营不受公司约束，具有自主决定劳动时间、劳动地点的权利。而劳动关系的前提是，劳动者必须遵守公司规定的作息时间和指定的劳动地点。

冯家对说，表面上看丈夫开出租车时间、地点不受出租车公司控制，而实际上出租车公司有只无形的手无时无刻不在管理着出租车司机。出租车公司不管刮风下雨，也不管天冷天热，每月收取4000元“份子钱”雷打不动，这就迫使像丈夫这样的司机每天没日没夜地先挣完份子钱，再挣够汽油费，最后才挣自己的那一块收入。如果不是这样，哪有人临近年关深更半夜寒风凛冽仍在外出车的?

冯家平和她律师的当庭辩驳得到了二审法院的支持。

2011年5月11日，南通市中院终审撤销了海安县法院的一审判决，判决王金喜与出租车公司存在劳动关系。

由于南通市中院判决王金喜与出租车公司存在劳动关系，那么王金喜开出租车的行为就是职务行为，其驾驶出租车发生交通事故所造成的乘客伤亡损失就应当由出租车公司承担赔偿责任。于是，南通市中级人民法院对海安县人民法院的一审判决作出改判，认定乘客的损失由出租车公司承担。

南通市中级人民法院终审判决后，应冯家平的申请，海安县人力资源和社会保障局认定王金喜受到的事故伤害为工伤。2012年2月10日，海安县劳动人事争议仲裁委裁定出租车公司支付冯家平及其女儿、公公、婆婆4人丧葬补助金、一次性工亡补助金近38万元，并每月向冯家平的公公、婆婆各支付供养亲属抚慰金178.5元。

终审判决后，出租车公司不服，向江苏省高级人民法院申请再审。2012年5月21日，江苏省高级人民法院作出民事裁定，认为南通市中院的判决并无不当，驳回再审申请。

用经济合同规避劳动合同行不通

篇（7）

二、范围和原则

基本原则为：统一监管、分类实施、规范处置、收益统筹。

（一）统一监管：对纳入首批集中统一管理的县直行政事业单位国有经营性资产，由县财政局统一监管，并由县人民政府授权委托*国有资产经营公司统一经营管理，按照公开、公平、公正的原则，进行挂牌竞价租赁；对县直行政事业单位兴办的各类经济实体，在清产核资和审计的基础上，结合部门和单位实际情况，由县财政局统一监管，按照国家有关规定，分别采取脱钩转型，面向社会租赁，承包经营等方式，报经县人民政府审批后，交县国资公司，实行市场化运作，建立有效营运机制，统一经营管理。非经营性资产由现资产占有单位与资产管理部门，签订使用管理协议，明确各自职责。

（二）分类实施：全县行政事业单位国有资产实行集中统一管理，分类实施、分步进行。

1、县直行政事业单位非经营性资产转经营性资产（利用国有资产对外投资（股权）、出租、出借、兴办的经济实体以及其它国有经营性资产、闲置资产、需处理的资产等）列入这次清理移交、集中统一管理的范围。按照先易后难、循序渐进、分类实施、稳步推进的原则，逐步将非经营性资产列入移交范围。医院和社会福利性质的机构，县政府直属驻外机构暂不列入。

2、对未列入首批统一管理的单位，其国有资产管理仍按行政事业单位国有资产管理的有关规定执行。待首批单位移交资产启动运行后，根据进展和运行情况，对这类单位占有使用的资产提出改革方案报县政府批准后实施。乡镇国有资产管理改革方案另行制订。

（三）规范处置：对县直行政事业单位国有资产产权的转移及核销，包括各类国有资产的无偿转让、出售、置换、捐赠、报损、报废等，由资产占有单位按规定程序报批后，交财政部门集中统一调剂处置，对能够通过调剂、置换解决的，原则上不重新购置；对需要处置的，由具有资质的中介评估机构进行评估后，采取拍卖、招投标、协议转让、市场竞价等方式公开处置，公开透明、阳光操作，提高资产的使用效益。

（四）收益统筹：县直行政事业单位国有资产实行统一经营管理，所获收入，属财政非税收入，按照非税收入管理规定，实行“收支两条线”管理，其分配使用管理办法，由县财政局牵头拟定方案，报县政府审批后执行。

三、实施步骤和要求

（一）宣传政策

充分利用广播、电视、报刊、网站等媒体，大力宣传行政事业单位国有资产管理改革的有关政策，宣传这项改革的意义和要求，争取各部门各单位和社会各界的理解支持，形成良好的工作氛围。

（二）资产清查移交

1、对县直行政事业单位闲置资产和已到租赁期的资产直接移交给国资公司。

2、县直行政事业单位原已签订出租、出借合同、协议的，将合同原件和有关资料等移交到县国资公司，进行移交登记、签字。由县国资公司依据法律法规制定统一的合同、协议文本，明确界定国资公司、资产占有单位和承租方的责任和义务，重新规范办理合同、协议手续。

3、对县直行政事业单位举办的经济实体，这次清产核资和审计后，由财政部门提出具体管理办法，报县人民政府批准后，按统一监管的原则执行。

4、在清产核资和合同、协议移交期间，县直行政事业单位不得使用国有资产进行抵押贷款；不得擅自举债进行基本建设项目；不得擅自变更对外投资、出租、出借等经营性国有资产合同、协议或改变国有资产用途；不得擅自转让、出售经营性国有资产；不得将主管部门的国有资产划拨到下属单位；不得借机私分国有资产；不得拒报、拒交合同、协议原件和有关资料；不得以任何理由推诿、延误、干扰、阻碍改革工作的顺利推进。

5、县直行政事业单位在今年上半年资产清查前，未经审批将其占有使用的国有房屋建筑物、土地使用权、铺面等国有资产划拨给下属单位或其它单位使用的，应在本次清理移交工作中全部收回。对单位国有资产使用权属不清的，应经县财政等部门进行产权界定；对今年上半年资产清理后，将经营性资产转为非经营性资产的原则上视同经营性资产，特殊情况需报县人民政府审批；建办文[*]21号文出台后，未经县人民政府批准擅自签订或延期的合同无效，由相关单位自行收回后交国资公司，并自行处理好遗留问题。

6、对需处置的国有资产，由单位提出申请，经县人民政府批准后，由县财政局按行政事业单位国有资产管理实施办法有关程序办理完毕后，交县国资公司按规范处置原则运作。

（三）资产营运管理

1、国资公司接收的国有资产要建立档案和电子信息管理系统，做到帐、卡、物相符，跟踪统一管理。

2、经营性国有资产和需处置的资产，按照公开、公平、公正的原则，利用电视、网站、报刊和电子交易显示屏向社会公告，公布相关信息，提供公平的竞争平台。

3、县直行政事业单位经营性国有资产和需处置的国有资产，经营所获收入，直接进入财政非税收入结算专户，实行“收支两条线”的管理。

（四）工作进度安排

资产移交单位必须密切配合，确保移交工作的顺利进行。*年12月中旬组织移交工作，2007年1月1日起，按新的管理模式运行。

（五）严肃纪律，明确职责

篇（8）

“酒店式公寓”来源于欧洲的“产权式公寓”，起源于20世纪70年代欧美国家，由“时权酒店”（Time share Hotel）演变过来。酒店式公寓指由开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，并聘请酒店管理公司引进酒店式物业管理，为业主开展出租服务和理财服务。这类物业一般建在市中心和交通便捷地区，周边商店、餐饮、娱乐等配套齐全，外立面、电梯、中央空调、电容量等配套完备。

一、酒店式公寓的管理模式

（一）物业管理方式

全权管理模式。受发展商或业主委员会的委托，物业公司全权负责受托物业的管理，并以酒店式公寓的经营模式委托物业公司成立管理处，招聘员工，并按照合同确定的管理目标、要求、标准开展具体管理工作，此模式能充分体现全权管理的品牌效应。

合作管理模式。由发展商与物业公司合作成立项目管理公司，共同负责项目的物业管理。物业公司派员担任公司的总经理和各部门主管，通过合作管理，提高项目管理水平并为合作方培养一支素质过硬的管理人才队伍，以便在合作期满后使合作方能接手管理。

顾问管理模式。由发展商自建物业管理队伍，物业公司受聘担任管理顾问，提供整套的管理规章，并指导发展商运行及操作。顾问管理又可以分三种情况：一是物业公司派驻高级管理人员长驻项目担任管理公司的总经理及各部门主管，对项目进行具体的指导和管理；二是物业公司派人员长驻项目，但并不担任管理公司的任何职务，只是应发展商要求提供顾问服务；三是物业公司不派驻管理人员，而是根据发展商的要求由顾问小组定期或不定期的到项目指导工作。

（二）酒店管理方式

顾问管理方式。根据发展商要求，酒店管理公司派出酒店管理专业人员对酒店的功能设计布局、装修风格、工程配备、管理流程、服务配备、酒店市场定位、营销推广等提供顾问意见。

全权委托管理方式。酒店管理公司受发展商委托派驻总经理对一酒店实行全面经营管理。酒店的最高权力机构是董事会，酒店管理公司向董事会上报经营方案、营业计划、财务预算，在征得董事会同意后开展经营管理工作。酒店管理公司不承担酒店经营的风险，每月从营业收入中按一定比例提取管理酬金。

承包经营管理方式。酒店管理公司向发展商提供具体的酒店承包经营管理方案，发展商同意了承酒店式公寓的经营模式研究包指标后展商负责，酒店管理公司派驻项目总经理开展具体管理工作，并以承包指标对发展商负责。

二、国内酒店式公寓在经营管理过程中存在的问题

（一）国内物业管理公司缺乏酒店管理经验

在硬件条件差不多的情况下，服务成为关键因素。客户去留的决定，60-70%受物业管理水平高低的影响。管理公司能接受和保证正常运作的酒店式公寓，至少应有70%以上的客户签订租赁协议。一个具有良好市场经营能力的酒店式公寓物业公司，是保证投资者赢利的基本条件。但从现在市场上来看，这种物业公司非常少，存在物业公司缺乏酒店经营能力，而酒店管理公司又缺少物业管理经验的矛盾。如果没有物业公司高效、系统、专业的市场开发能力，业主最后只能是一种传统粗放的出租方式，投资回报率很难得到稳定的保证。投资回报率低，反过来又影响到酒店式公寓开发的市场消费支柱，投资者的积极性。

（二）国内酒店管理公司不能胜任酒店式公寓管理

作为一个投资者，拥有良好的经营方式、丰富管理及经验，对投资的盈利与否以及盈利大小，有着非常大的影响，业内人士一般认为，酒店消费价格（元/天）是房地产价格（元/平方米）的10%，酒店式公寓销售价格比一般房地产价格高1.5-2倍左右，这是促使发展商去开发该产品的原因。但是，国内的酒店管理公司有两个弱点，一是总想管理高档酒店，但总是在外国著名酒店管理公司的竞争中处于被动地位；二是总想用中长期的全权委托方式的管理方法，与酒店业主的利益和经营习惯总有根本的矛盾。国内酒店管理公司普遍存在创新力不够，无法寻找稳定的市场发展培育点。

（三）业权分割导致委托者虚位问题

作为一个一般性的酒店，投资方是唯一的业主，可以委托酒店管理公司来管理。但作为酒店式公寓，已将各房间分散地卖给不同投资者，因此就会产生委托者虚位，会侵害中小投资者的利益。所以就导致了酒店式公寓在管理过程中过于混乱，业益无法得到保护，租金收入无法得到保障。

三、如何规避风险投资酒店式公寓

（一）选址定位与经营方式决定升值空间

酒店式公寓的主要目标客户群来自跨国公司和国内中小型企业中第三产业和创意产业机构。他们对办公场所的空间要求不大，但必须便于信息交流人员交流和资金交流，配套服务全面，交通条件优越。酒店式公寓恰恰具备了这些特质。而且性价比远远优于酒店和普通写字楼，所以会成为他们的首选。从常见的8-10%的年回报率来看，酒店式公寓比较适合中长线的投资者。对于开发商而言，在区域的选址上，就应当从产品的功能出发，满足各类商旅人士和中小型服务企业的需要。一般地说，最有利的位置位于中心城区和交通枢纽的核心位置。

（二）物业管理决定客户去留

提供良好的物业管理是吸引客源的最直接的条件，国内物业管理公司依然存在不能妥善管理的问题，打击了部分投资者的信心，因此，酒店式公寓聘请专业的物业管理公司或酒店管理公司进行管理，客人不但可以享受到星级酒店的服务，并且物业公司还能帮助业主打理整栋物业的形象，帮助物业升值。

（三）物有所值，性价比高

找一个“性价比”高的酒店式公寓，能让你在投资前赚钱。酒店式公寓看上去是一个价位非常高的投资产品，其实不然。在选择那些包租的酒店式公寓一定要看清楚单价，一些开发商往往把包租的钱已经折合在房价里。因此，投资酒店式公寓，投资者还要掌握一些在“购买前赚钱”的技巧，而这种技巧取决于投资者在购买前

的比较。

四、案例研究――奥林国际酒店式公寓市场策略研究（海宁国际轮滑中心）

奥林国际酒店式公寓用地性质为70年住宅产权，总建筑面积1634434平方米左右，共25层，3台电梯；其中1-2层为商业配套，第3层为恒地房产公司办公用房，5-25层为酒店式公寓，共420户，主力户型建筑面积为30-50平方米，套内实际可利用面积为22.41-60平方米；户型包括一室户、一室一厅和二室一厅，以一室一厅户型为主。

（一）地理位置优越

公寓位于海洲路和海昌路交叉处，北临海州路，南靠海昌路，地处海宁新老城区交界处，是海宁市政府重点扶持工程――海宁国际轮滑中心的重要组成部分。公寓所处位置既拥有到老城区的便捷，又与海宁城市发展规划接轨。城南新区占地7.4公顷的新皮革城已建成并使用，二期工程也已启动。海洲路上的市行政中心、海宁文化中心、市文化馆、市建设局等政府职能部门，与公寓近在咫尺。位于城南大道南侧占地约7公顷的客运中心已动工建设。位于东南组团的教育园区初步建成。

（二）奥林国际酒店式公寓客源市场细分

短期旅游观光、购物客源主要包括盐官古镇、钱江观潮等著名景区旅游观光，以及皮革城、轻纺城等专业市场旅游购物。该两类客源市场一般以短程旅游观光为主，主要来自于上海、杭州等周边城市，一般来说，选择在海宁住宿过夜的可能性较小。

政府接待主要包括各级政府来海宁视察、观摩等，政府组织的招商引资、贸易洽谈接待等，根据接待的档次不同，一般是选择相应的星级酒店。

公司商务主要包括来自海内外的采购商和批发商，以及周边来海宁洽谈业务的其他类公司商务客人。

轮滑运动中心比赛及训练市场主要包括参加比赛和训练的运动员和教练员，以及来自外省市的观众。

企业外来员工中短期住宿主要包括经编产业园区、经济技术开发区内各大中型企业和科研机构的外来高级管理和高级技术人员在海宁的中长期居住，以及外省市企业常驻海宁的高级采购人员。

（三）奥林国际酒店式公寓配套功能及管理模式建议

管理模式主要是以奥林国际酒店式公寓的产品特征和它所处周边的商业环境特征为主要制定依据，在充分考虑自住购买者享受到高品质酒店式服务的前提下，通过最佳的经营管理模式设计，为广大投资客户获得最大的物业经营回报和物业保值增值。

稳定的经营收益＋物业增值，同时将获得一定时段的免费入住权益（每年15-30天左右），极其适合稳健型私人投资者，其经营回报往往数倍于银行储蓄、国债和保险投资收益；酒店在专业酒店管理公司的精心打理下，其房地产的增值将超过其他类的房地产项目，是海内外养老基金、社保基金、私人资本在获取稳定的现金收益的同时，能使资产得以保值、增值的最佳投资选择。

租赁＋委托经营：酒店管理公司和所有产权酒店业主签订为期10年的统一经营管理合同，合同的前三年为租赁经营，租金回报相当于业主所购产权酒店总价的6-8%左右，后7年按照酒店的实际经营利润分红。

（四）经营财务预算

公寓房套内可实际利用面积22.41-26.18平方米户型，根据市场调研数据显示，海宁目前三星级酒店的年平均出租率为70%左右，经济型酒店更高一些。商务型酒店一般的经营成本在45%左右。以经济型商务酒店的经营数据来计算该项目最小一室户的经营利润如下：

第一，最小面积22.41-26.18平方米客房年经营指标：一间客房年总收入：140元×365天×70%＝35770元；营业税：35770×5.67%＝2028元；经营成本：35770×45%＝16097元；经营利润：35770－（2028＋16097）＝20116元；每平方米销售价格预测：建筑面积31平方米左右，按租赁税税前投资回报8%来计算，该房屋每平方米销售单价为：（20116元÷8%）÷31平方米＝8100元/平方米。

第二，较大面积一室户和一室一厅（30.19-39.15平方米）年经营指标：该类客房面积已基本达到四星级左右的客房标准，以海宁目前三星级以上酒店平均房价200元为标准，平均出租率70%左右来计算：一间客房年总收入：200元×365天×70%＝43800元；营业税：43800×5.67%＝2483.46元；经营成本：43800×45%＝19710元；经营利润：43800－（2483.46＋19710）＝21607元；每平方米销售价格预测：建筑面积平均38平方米，按租赁税税前投资回报8%来计算，该房屋每平方米销售单价为：（21607元÷8%）÷38.75平方米＝7108元/平方米

第三，较大户型的一室一厅和二室一厅（实际利用面积是47.69平方米和57.73平方米）年经营指标：该户型主要以自住和中长期租赁经营为主，租赁经营的用途，一是中小企业作为商住用房，二是海宁企业外来高级员工的中长期住宿（一个月以上）。海宁市场上目前可参考的物业包括宾馆的长包房，如财富大厦3500元/月，建筑面积：90平方米，住宿面积60平方米。以财富大厦作为参考，3500元/月，物业管理费和水电煤等日常费用由租户自理：一间客房年租金总收入：3500元/月×12＝42000元；每平方米销售价格预测：建筑面积49.63平方米，按租赁税税前投资回报8%来计算，该房屋每平方米销售单价为：（42000元÷8%）÷49.63平方米＝10578元/平方米。

现在奥林国际酒店式公寓已经按照既定计划运营，房间全部售出。

五、总结

面对来势汹涌的酒店式公寓开发潮，开发商们无不想做大酒店式公寓租赁的这块蛋糕。但是面对酒店式公寓投资，也面临着很大的风险，因此在投资的同时，同样也需要注意到经营管理中存在的不足，规避风险，找准自身的市场定位，获得预期的收益。

参考文献：

1、陈静.酒店式公寓目标市场的选择[J].中国市场,2007(13).

2、丁运生.酒店式公寓的投资价值分析与经营模式研究[D].同济大学,2004.

3、刘明学.酒店式公寓营销策略研究[D].武汉大学,2004.

篇（9）

公开资料显示，北京市共有医院太平间119家，朝阳医院京西院区（简称朝阳西院）太平间就是其中之一。

今年春天的一天，朝阳西院太平间内摆着各种款式寿衣和花圈，“除了火化外，这里都能办理。”太平间人员说，“一场丧事下来，花六七千很正常。”

死者家属郭先生介绍，去年4月，他父亲去世后被送到朝阳西院太平间。当时太平间人员给他拿出一张服务项目单，“单子上好多都没有价格”。3天后遗体从太平间运往殡仪馆，郭先生发现，光在太平间就花了9450元，其中“寿衣”一项就2880元。

数十张朝阳西院太平间开具的《北京市殡仪服务收费收据（2013年）》显示，花费在5000元以上达90%，八九千元、1万以上并不罕见。一本“2012年5月至6月收费收据”显示，花费1万元以上就有9人，最高的花费39650元。

“这些只是在太平间的花费，并不包括火化等在殡仪馆的花费。”多名逝者的亲属证实。

王冲曾在朝阳西院太平间工作，主要从事遗体化妆整容、脱穿衣（寿衣）和销售殡葬用品。“太平间暴利，特别是殡葬用品。”王冲说，比如寿衣进价200至300元，太平间卖价为两三千元；纸花圈进价15元，太平间卖价100元至150元；鲜花花圈进价不足200元，太平间卖价800元至1500元；守灵花进价几十元，太平间出租300元以上，而且是反复使用出租。

王冲透露，太平间人员会根据家属衣着和语言，判断是否有钱再报价。如果逝者亲属说要高档的，报价立即就上去。“我碰到过一例，光在太平间就花费10多万元。”

“太平间月进数十万”

“我们跟朝阳西院太平间是同一家公司的。”石景山医院太平间人员说。

石景山医院与朝阳医院一路之隔，太平间门口挂着“八宝山殡仪馆服务站”的牌子，但工作人员自称是北京八宝山盛轩殡仪服务公司的，“承包了医院太平间经营”。

盛轩殡仪公司招聘信息称，其与朝阳医院京西院区、石景山医院等多家医院有合作业务，每年为2000多位逝者家属提供殡葬服务。一张盛轩殡仪公司职工通讯录中，殡仪服务站一栏标注着“朝阳西站（6人）、石景山站（6人）”，加上其他7个站，共有30余名人员。

盛轩殡仪公司一名曾负责收账的员工向南（化名）称，“站”就是医院太平间，小站每月向公司上缴四五万元，大站每月上缴数十万元，公司承包北京9家医院太平间，年收入千万元以上。

盛轩殡仪公司法人代表李双进在接受记者采访时表示，公司是合法经营。但李双进未回应公司收入等问题。

医院太平间被转包？

医院太平间、八宝山殡仪馆、盛轩殡仪公司是怎样的关系？

在朝阳西院和石景山医院出示的《委托管理合同》中，两家医院都把太平间委托给八宝山殡仪馆经营管理，八宝山殡仪馆每年给朝阳西院4万元承包费，给石景山医院10万元承包费。

对于盛轩殡仪公司，这两家医院均表示不知情，“我们只跟八宝山殡仪馆签了委托合同。”

“盛轩殡仪公司是医院和殡仪馆共同认可的。”八宝山殡仪馆的说法跟医院不同。

八宝山殡仪馆白姓副馆长称，八宝山殡仪馆管理的北京医院太平间有20多家，殡仪馆与医院签署委托管理合同，殡仪馆再将医院太平间委托给殡仪公司具体管理，“但八宝山殡仪馆与殡仪公司无任何利益关系。”

“无利益关系”的说法，受到王冲的驳斥。王冲说，八宝山殡仪馆每个月给盛轩殡仪公司承包的9个医院太平间下任务指标，如每个太平间卖多少殡仪馆的骨灰盒，用多少殡仪馆棺车和木棺，多少遗体送到殡仪馆火化，“有很深的利益关系。”

在北京，太平间被承包经营的，并非只有上述几家医院。

朝阳西院相关负责人给出的数据是，北京二级医院太平间的委托管理率在90%以上。

记者以逝者亲属身份探访或致电了市区50多家医院太平间，这些太平间人员都称自己非医院人员，而是殡仪馆（以八宝山殡仪馆和东郊殡仪馆居多）服务站人员。“说这是殡仪馆主管，医院监管，但主要还是由我们承包方负责。”多家太平间工作人员说。

这些被承包出去的医院太平间，收费也不一样。其中“脱穿衣（寿衣）”一项，收费从100元至500元不等。“寿衣”的价格有的最低600元，有的最低800元，最高有的3000元，有的4800元，还有的“几万元钱的都有，不封顶”。按照国家发改委、民政部相关规定，殡葬服务分为基本服务（包括遗体接运、存放、火化、骨灰寄存等）和延伸服务（也称选择）。在北京，“脱穿衣”等收费被列为行政事业性收费，实施统一限价。“脱穿衣费”统一规定为100元。

“我们这脱穿衣费包括清洗等。”一家医院太平间工作人员，如此解释他们的“脱穿衣费”为何要收400元。而在一张由盛轩殡仪公司开出的《北京市殡仪服务收费收据》中，“脱穿衣费”一项高达5000元。

对于“脱穿衣费”等行政事业性收费的监管，北京殡葬管理部门人员表示，不按规定价格收费可以处罚。但对于寿衣、花圈等殡葬用品价格监管，他们坦言，由于多是个体手工制作，材质不同很难统一限价，只能给一个指导价，比如寿衣“600元至3000元”。

数十张盛轩殡仪公司开出的《北京市殡仪服务收费收据》中，寿衣价格基本都是2000元以上，又以2880元占多数，还有个别的4600元。

高额“中介费”抢遗体

承包经营追求暴利下，北京大批医院太平间开始“抢夺”遗体。王冲透露，医院太平间为能得到更多的遗体，给能接触到遗体的急救人员、医护人员开出高额的“中介费”。各家医院太平间相互抬价，“中介费”也水涨船高。目前“没穿衣服”（行话，没买寿衣）遗体，“中介费”在2000元以上，“穿衣服”（买过寿衣）的遗体，“中介费”在1000元至2000元。

“这已是公开的秘密。”北京多名从事急救工作人员称，正常情况下，急救人员将正常死亡的逝者从家中等地拉走，开具死亡证明后，可直接拉往殡仪馆。但为拿到“中介费”，急救人员往往将遗体送往医院太平间。有时为了送到“中介费”高的医院太平间，急救人员甚至舍近求远，以附近医院太平间装修，不接收医院外死者等理由欺骗家属。

曾负责收账的“向南”出示一张记账凭证，表上4人提走“中介费”，其中前3项均标注为某急救单位名字，“这就是太平间给急救人员的中介费。”

对于盛轩殡仪公司被指给急救人员“中介费”，该公司法人代表李双进对记者说：“你让我怎么说，你们说有就有吧。”

记者了解到，在北京市民政局官网上，盛轩殡仪公司前员工王冲已实名举报“公司乱收费，返急救人员中介费”等情况。北京市民政局回复称，已将相关情况转交北京市社会福利事务管理中心。

试点太平间管理严格

并非所有医院太平间都给“中介费”。多名急救人员证实，也有个别医院的太平间管理严格，不会给遗体“中介费”，宣武医院是其中之一。

“没钱，近也不愿拉。”一名急救人员说，去年10月的一天，他和同事出车去宣武医院，急救车赶到时人已死亡。由于家属执意要去宣武医院太平间，他们最后没拉这个活儿。

宣武医院太平间门口也挂着“八宝山殡仪馆服务站”的牌子。《委托协议》显示，宣武医院委托八宝山殡仪馆在院内从事太平间管理和服务，八宝山殡仪馆一年需缴纳宣武医院13万元管理费，委派工作人员至宣武医院管理太平间。

“委派人员必须是八宝山殡仪馆正式人员。”宣武医院总务处张金国说，这些人员上岗前，医院都会进行资质审查，“包括工作证等，确保都是八宝山的人。”

委托管理后，宣武医院未放弃对太平间的监管。张金国称，要送到宣武医院太平间的遗体，必须先由医院急诊室开具死亡证明，“急救人员收中介费在宣武医院不可能发生，因为无法与太平间人员直接接触。”

目前，宣武医院太平间是北京首批纳入规范试点8家医院太平间之一。8家试点单位除对太平间进行统一装修外，还统一限价、统一服务标准、统一服务标志、统一服务人员资质。

背景：很多大城市医院太平间管理混乱

医院太平间管理混乱的情况，在很多大城市都存在。

去年3月，天津明确要求，医院太平间严禁出租或承包给其他单位或个人，已出租或承包的，医院要将太平间交由民政部门指定的殡仪服务单位管理。

今年2月，天津市民政局表示，将取消医院太平间存放遗体功能，建设覆盖中心城区的大型综合性殡仪服务中心，将集遗体存放、停灵守灵、追悼告别、遗体火化、骨灰存放等多种服务为一体。

至今年1月，哈尔滨取消62家市区内医院太平间，成立两个殡仪服务中心，对全市遗体存放实施集中统一管理。

“短时间内，北京不可能取消医院太平间。”北京殡葬管理部门相关负责人坦言。这名负责人称，北京有100多家医院太平间，数量多分布广，更主要的是太平间所在的医院又分为部队医院、院校医院、区县医院、民营医院等多种类型和性质，这些都导致单靠北京民政部门管理的确存在难度，“一些医院不配合”。

篇（10）

某某镇在实践科学发展观活动中，结合本镇实际，充分发挥资源优势，加强招商引资力度，摒弃原有经营体制的弊端，科学决策，推进镇属企业——**林场的经营体制改革，进一步盘活资源，优化管理，扭转了该林场长期以来经营亏损局面，为本镇财政增收注入了新的增长点，推动了经济社会的跨越式发展。

一、某某镇**林场基本情况：

某某镇位于粤北山区**县的东南部，区域面积300平方公里，山林面积38.78万亩，耕地面积18641亩，是个典型的山多田少的农业大镇。由于该镇经济基础差、底子薄，多年以来，镇级经济主要以农业为主，因此，该镇也是**县的贫困山区镇之一。该镇现有镇属企业**林场，是早在80年代初还是公社化时期原属**、**、某某三个公社共同兴办的公社林场，后来在1977年某某公社从**公社分出之后，该林场按照属地管理和受益的原则，归回某某镇管理和所有。该林场位于**县九连山下的某某镇，建办时的管辖面积28000亩，其中划入山态林面积11000亩，主要造林品种有伐叶林、速生林、桉树、松杉木等，森林绿化率达90%以上。林场原有职工14人，负责林场日常的管理和保护，林场职工工资待遇与镇政府聘请职工同等待遇。多年来，由于林场经营管理方式的滞后及体制的不尽完善，再加上非法盗砍盗伐的现象较为猖獗，国有集体资源流失现象严峻，造成林场经营多年来都是入不敷出，不但没能给镇政府带来经济效益，反而使镇政府背上了沉重的包袱，年年亏损，每年都需要垫付10多万元的工资和办公费用，且经常诱发因山林权益问题而产生的各类群众性矛盾纠纷，镇党委、政府疲于应付，已成为阻碍某某镇经济社会发展的绊脚石。因此，对**林场进行经营体制改革势在必行，只有通过改革，引进外资承包经营，才能有效地发挥林场效益，增加镇级财政收入，并能妥善解决林场职工的生活保障等问题。

二、林场经营转制主要做法：

因**林场建办年代久远，林场范围内的山林权属涉及到某某镇**等村及**镇、**镇，因此要理顺好各方关系，确保林场转制顺利进行，需要充分的调查研究，并采取有力措施，逐步落实解决。镇委、镇政府非常重视，主要从如下几方面着手：

1、加强组织领导，专人负责抓落实。经过镇党政领导班子会议研究，决定专门成立处置**林场转制工作领导小组，由党委书记亲任组长，党委副书记、主管林业的副镇长任副组长，从经济发展办、企业办、农工商公司、林业办、司法所、维稳办、派出所、林业站、林业派出所等有关部门抽调业务骨干组成成员，并领导小组下设招商组、调查摸底组、宣传组、调解协调组，分工协作，集中精力，做好林场转制前的各项准备工作。

2、深入调查摸底，掌握林场各方面信息，为顺利进行转制，且不损害到人民群众利益提供保障。调查组深入到涉及到林场山林权益的有关村和镇进行调查摸底，并要求林业部门提供详尽的林场建场的历史记录，掌握全面的材料信息，为接下来进行转制时确保有关村、镇、经济社、山主的合法权益得到保障。

3、加强宣传教育，做好群众的思想解释工作。这次林场转制是迫在眉睫，大势所趋，只有通过转制，林场才有出路，才能发挥更大的经济效益。因此，我们宣传组的工作人员经常深入群众中去，正面接触群众，做好细致的解释工作，明确这次林场进行转制的紧迫性，并使广大群众理解林场转制并不是卖掉林场，而是进行经营权的承包，林场的所有权仍属某某镇，山权仍属各山主所有。如果不进行转制，林场将继续亏损，难于维持下去，并且各山主自林场建办以来也从未得到过实惠。通过做好宣传教育，广大群众普遍理解镇党委、政府的行为决策是正确的，是有利于林场长远发展的，有利于广大百姓的，能使广大山主得到实惠的。

4、加大招商引资力度，引进外资承包经营林场。为促使林场转制工作顺利进行，关键在于要有外商老板前来投资承包经营。因此，镇招商组由党委书记亲自带队，通过多方渠道加以宣传推介，最终争取到一名外商前来我镇进行考察，并很快签定了投资意向。接着在镇委、镇府妥善处理好转制前的各种问题后，顺利与该外商签订了经营承包合同。

5、坚持民主集中制原则，实现转制工作民主决策。镇委、镇府对凡是涉及到政府重大事项都坚持尊重民主，实行民主、科学决策，确保重大事项决策的正确高效。对这次林场转制问题，镇委、镇府多次召开领导班子会议，进行集中研讨，认真分析，最终拿出可行性的工作方案。同时，我们就林场转制问题还广泛征求群众和社会各界的意见建议，并及时通报转制工作的进展，真正做到了集思广益，民主决策，科学决策。

6、坚持发展和稳定并重原则，积极化解因转制问题而引发的各类矛盾纠纷，确保转制工作平稳过渡。这次林场转制因牵涉到村、经济社、兄弟镇、各山主、林场职工等各方面关系，在所难免地容易引发有关村、经济社、有关镇就转制后利益分成问题、林场转制后职工何去何从及生活保障等问题，若处理不好将阻挠转制的顺利进行，并影响到社会和谐稳定大局。为此，我们安排调解协调组一要认真做好各方面的解释工作，争取社会各界的支持；二要尊重历史，尊重事实，坚持在不损害人民群众利益的前提下，统筹安排，确保转制后涉及到镇、村、社、户四方面的利益分成合理合法；三要讲究方法，妥善解决好转制后职工的安置问题，要根据职工们的实际情况，按照企业职工管理若干规定，到退休年龄的就落实其办理社保退休手续，未到退休年龄且仍想继续在林场工作的，积极与承包商协商，在承包商招聘工人时尽量优先满足原林场职工，不想再在林场工作的，按照企业职工辞退的有关规定，给予一次性补偿金；四是对于一些借机进行煽动破坏阻挠转制工作，意图达到不正当利益的人和事，要依法依规给予严厉打击。

三、林场转制取得效果：