拆迁评估风险汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇拆迁评估风险范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

篇（1）

中图分类号 F293.3 文献标识码 A 文章编号 1007-5739（2014）06-0295-02

Risk and Countermeasures of House Relocation Compensation Assessment of Rural Collectively Owned Lands

ZHAN Hai-bin

（College of Administration，Hubei University of Arts and Science，Xiangyang Hubei 441053）

Abstract The internal and external risks that real estate appraisal agency faced in house relocation compensation assessment on rural collectively owned lands were showed，and corresponding risk prevention countermeasures were also put forward.

Key words rural collectively owned lands；relocation compensation assessment；real estate appraisal agency；risk；prevention countermeasures

我国正处于城市化高速发展阶段，城市市区范围不断扩大，越来越多的农村集体土地被征用为国有建设用地项目，均面临着拆迁补偿评估。目前拆迁补偿评估业务正成为许多房地产评估机构重要的业务来源与收入来源。但由于拆迁补偿评估涉及到多方面利益关系人，存在着诸多利益博弈，国内有些学者在这些方面已有相关研究[1-2]。房地产拆迁补偿评估机构不仅面临公司本身评估技术水平以及内部评估人员业务水平不足所带来的风险，同时也面临着拆迁评估过程中受众多利益关系人影响导致的评估结果不合理不公正所带来的风险。该文主要分析农村集体土地上房屋及附着物拆迁补偿评估过程中估价机构如何规避面临的风险。

1 拆迁补偿评估中面临的内部风险

房地产估价机构在拆迁评估过程中面临的内部风险主要包括估价机构本身的估价技术水平不足和管理水平不足导致的内部风险。

1.1 估价技术水平不足导致的内部风险

房地产估价机构在拆迁补偿评估过程中技术水平不足主要可以归纳为以下几点：一是拆迁评估前的准备不足。主要包括物资准备与人员准备不足导致的技术水平问题。物资准备不足，例如评估前准备的测量器材的数量、类型以及其测量的准确精度是否达到相应拆迁评估测量要求，因此拆迁评估前应充分做好拆迁评估中需要的相关物资准备。二是拆迁评估程序的不规范。房地产估价机构在拆迁评估过程中必须遵照拆迁评估业务流程，拆迁评估程序不符合规范也会带来一系列内部风险。三是拆迁现场测量结果不准确。这是房地产估价机构在从事拆迁评估业务时最容易引起最终出具的估价结果不合理的内部风险，并且最容易导致一系列的经济纠纷。常见的有以下情况：房屋面积测量不准确；房屋结构确定不合理；附着物现场测量与清点不合理[3]；现场调查表填写不规范、不清楚[4]。四是估价机构出具的拆迁评估结果不合理。由于拆迁评估业务量大，涉及到众多的评估数据处理，因此房地产估价机构在进行内业处理时，容易出现一些问题，包括：在向电脑中输入数据出现的错误；评估确定的估价对象折迁补偿价格不合理。

1.2 管理水平不足导致的内部风险

房地产估价机构在经营过程中必须完善公司管理制度，特别在房地产拆迁评估过程中风险防范更要求建立完善的制度保障。目前常见的房地产估价机构在拆迁评估过程中管理水平不足导致的风险主要由以下因素影响。一是拆迁评估业务人员的培训管理问题[5]。二是拆迁评估过程中房地产估价机构估价人员的责任以及奖惩制度的落实问题。拆迁评估业务一般需要由众多人员组成的估价业务队伍进行，涉及人员多，跨越时间长，一些房地产估价机构由于缺乏完善的责任与奖惩制度，当最终拆迁补偿估价结果报告出现问题时，最容易导致估价人员相互推脱责任的情况发生。

2 拆迁补偿评估中面临的外部风险

2.1 来源于委托方单位个别人员的外部风险

拆迁补偿评估业务是房地产估价机构接受委托方的委托对待拆迁范围内的估价对象按照当地拆迁补偿文件进行公正、客观、合理的评估。委托方主要是拆迁所在地的当地政府一些职能部门，房地产估价机构估价人员在拆迁评估业务过程中需要经常与委托方相关人员加强交流与沟通。这一方面有利于估价人员更好地按照委托方的合理要求顺利完成拆迁评估业务，但同时另一方面在一些地方也存在着委托方单位的个别人员故意干涉房地产拆迁估价人员独立、客观、公正地进行估价活动，影响拆迁补偿评估结果的客观合理性。特别是对于工业厂房拆迁补偿评估，由于涉及的补偿金额比较大，并且被拆迁的工业厂房产权所有人在当地一般都有较广泛的人脉关系，因此被拆迁房屋及附着物产权所有人一般通过委托方的一些人员对估价机构的估价人员的估价活动进行干涉，达到提高拆迁补偿金额的目的。

2.2 来源于拆迁补偿评估中估价对象产权所有人的外部风险

房地产估价机构估价人员在拆迁评估业务中要直接面对拆迁评估范围内房屋及附着物产权所有人。在这过程中，估价人员要与待拆迁范围内的估价对象产权所有人就估价对象的状况进行询问了解，并且现场进行调查评估也需要估价对象产权人的积极配合。当然在这过程中估价对象产权所有人一般能积极配合估价人员完成拆迁评估业务，但同时可能面临拆迁范围内房屋及附着物产权人对估价人员正常估价活动的消极影响。特别是对于内部风险控制措施不完善的房地产估价机构，其估价人员在拆迁评估过程中如果责任与奖惩制度具体落实不到位，就容易滋生房地产估价人员与估价对象产权所有人的利益勾结，影响拆迁补偿结果的客观合理性。

3 拆迁补偿评估中估价机构风险防范对策

通过以上所述的房地产估价机构在拆迁评估过程中所面临的内部风险与外部风险分析，估价机构与估价人员在拆迁补偿评估中如果不建立相应的风险防范措施，一旦风险真正产生，房地产估价机构与估价人员将面临着高额的经济赔偿，风险严重的可能导致估价人员面临刑事处罚，这种情况在我国已有发生。

3.1 内部风险防范措施

房地产评估机构对于拆迁补偿评估业务面临的内部风险如上文所述，在此，主要从以下几个方面阐述内部风险防范措施。

3.1.1 加强对拆迁评估技术人员的培训。首先，在拆迁评估人员现场调查前必须进行相关技能培训，培训内容主要包括相关测量仪器的正确使用，这方面至关重要，因为目前我国许多集体土地上的房屋一般情况下都没有房屋所有权证，因此拆迁评估时房屋面积需要估价人员现场测量，而房屋面积的准确性对评估结果的影响很大，也关系到被拆迁房屋所有人的合法权益，不能多评，亦不能少评；同时现场调查人员的培训内容还包括现场调查的正确流程、现场调查的内容及调查表格的填写规范及填写时字迹清晰的要求等。其次，拆迁评估内业处理人员的培训，包括调查表格数据如何正确输入电脑，输入数据后输入人员至少要对输入的数据与相应的调查表核对1遍，在此基础上由其他内业处理人员进一步复核，在确定无误的情况下安全保管好输入的数据；出具估价结果报告人员的培训，其内容包括如何正确对估价对象合理定价及估价报告如何正确撰写[6-7]。

3.1.2 估价机构对估价人员的责任与奖惩制度落实。拆迁补偿评估业务一般需要多人共同完成外业调查与内业处理工作。因此，必须清楚地划分拆迁评估人员各自的工作职责，实行奖励与惩罚相结合的公司制度，具体包括以下措施：一是外业调查表格的填写规范要求。外业调查人员一方面必须在调查表格上详细规范地填写调查对象的相关内容，同时在外业调查表上填写调查时间、调查人员以及填表人员等相关信息，为防止以后调查表格填写内容出现问题可以追溯相关外业调查人员的具体责任，防止外业调查表格不填写相关调查人员时以后出现问题外业调查人员的相互推脱责任。二是内业处理时相关人员责任明确划分。这主要包括外业调查数据的电脑录入人员和撰写、审核房地产估价报告的房地产估价人员的具体责任划分。数据录入人员需要在录入的电子表格上注明录入人员的姓名，而估价报告的撰写人员以及审核人员必须在估价报告转运表上填写相关估价人员姓名，特别在此强调，估价报告审核人员除了在估价人员估价报告撰写好之后认真审核，还必须加强估价报告纸质打印好之后的认真审核，确保估价报告估价结果的客观合理[8-10]。

3.2 外部风险防范措施

房地产估价机构在从事拆迁补偿评估时面临的外部风险主要来自委托方以及拆迁估价对象产权人2个方面。首先分析来源于委托方的外部风险分析。目前在我国，拆迁评估机构主要接受拆迁评估对象所在地方政府职能部门的委托，因为拆迁评估所涉及房屋拆迁补偿金额一般较大，委托方的一些人员不排除可能受拆迁估价对象产权人的利益贿赂，为拆迁估价对象产权人争取不合理的利益，利用其是委托方的身份，干预影响房地产拆迁评估机构的出具的评估结果，给房地产评估机构可能带来严重风险。同时，拆迁估价对象的产权人也可能为了获得更高的不合理的拆迁补偿，通过对拆迁评估业务委托方的一些人员以及估价机构拆迁评估人员进行利益贿赂，这同样也可能会对从事拆迁评估业务的房地产估价机构带来灾害性的风险。对于此类外部风险，房地产估价机构应在做好防范内部风险的基础上，对估价机构从事拆迁评估人员进行外部风险防范教育，特别是要制定严格的公司制度，如果由于估价机构内部人员参与虚假拆迁补偿评估现象发生，房地产估价机构要出台具体严厉的惩罚制度，对这类不遵守房地产估价师职业道德人员要剔除出估价行业，情节严重人员可能要进行刑事处罚。特别要强调，房地产估价机构在拆迁评估外部风险防范上，房地产估价机构的法定代表人及主要负责人一定要以身作则，在拆迁评估业务中坚持合法、公平、公正的评估原则，不能因为利益驱动而违背职业道德和触犯法津[11-12]。

4 结语

由于我国目前正面临着城镇化的高速发展，房地产估价机构承担着大量的征地拆迁补偿评估业务，公平、公正的拆迁补偿评估结果对于地方政府推进拆迁项目顺利完成以及对于社会的稳定均起到至关重要的作用。因此，从事拆迁补偿评估业务的房地产估价机构需要严格遵守房地产评估行业准则，清醒地认识到拆迁补偿评估过程中其面临的内部与外部风险，并且为此做好各种防范措施，以保障房地产估价机构本身以及整个房地产估价行业的健康持续发展。

5 参考文献

[1]占辉斌，郭锦墉，詹海斌，等.Shapley-value法在战略联盟利益分配中的应用[J].商业研究，2005（19）：35-37.

[2] 詹海斌，占辉斌，吴群.江苏省城市地价水平的空间自相关分析[J].统计与决策，2011（20）：102-104.

[3] 张勇.深入研究补偿条例，巩固开拓估价业务[J].中国房地产估价与经纪，2011（1）：1.

[4] 王敦.农村集体土地产权调查中地块编号方法的实践与研究[J].国土资源科技管理，2011（5）：121-126.

[5] 诸葛剑平.企业人力资源混合配置模式研究[J].商业研究，2005（19）：154-156.

[6] 王忠郴.当前房屋拆迁补偿评估刍议[J].企业经济，2006（7）：17-18.

[7] 冯书剑.四川省城市房屋拆迁补偿评估管理办法[J].资源与人居环境，2004（9）：5-6.

[8] 古学.城市房屋拆迁补偿评估的特征和作用[J].蜀都房地产，2004（A02）：25-26.

[9] 王锡光.桂林市建立公平、公正、公开的房屋拆迁补偿评估机制的探索[J].中国房地产，2004（4）：67.

篇（2）

随着经济在快速发展，城市化进程不断加剧，城市区域在不断扩大，这就加快了农村土地建设。越来越多农村集体土地住宅区被征用为国有建设用地或者是城区基础设施建设用途，面临拆迁及补偿评估问题。拆迁补偿评估业务作为房地产评估机构中的重要内容，直接关系着评估机构的业务来源以及资金收入。由于在集体住宅拆迁过程中存在的一定的利益关系，造成评估过程中出现了诸多问题。通过实践调查分析，当前房屋拆迁评估中，面临着许多风险问题，不仅需要提高评估机构人员的专业知识和业务技能之外还需要保证评估结果不损害被征收房屋人的权益。通过对集体土地住宅拆迁过程中的风险进行分析，在科学、公平、公正地评估原则中，加强防范措施，在评估过程中做到规避风险，提高集体土地住宅拆迁评估工作质量和水平。

一、 农村集体土地住宅拆迁评估中的风险分析

1、拆迁补偿评估中存在的内部风险

农村集体住宅拆迁评估中内部风险包含估价机构本身估计水平以及管理问题造成内部风险问题的存在，具体表现在：估价水平因素影响。拆迁评估前的准备不足影响评估结果，主要包括物资准备：对相关的测量器材，及其类型以及测量的精度标准问题，对拆迁评估工作带来负面影响；拆迁程序问题，由于住宅拆迁评估工作中，没有按照相关业务流程具体进行，导致内部风险加剧。最后，由于拆迁现场对测量结果造成的影响。这些因素都会影响最终的评估结果，甚至可能造成经济纠纷等。在评估业务中，遇到房屋结构不合理、附着物现场测量不规范、现场调查表填写不规范都会影响评估的最终结果。另外在评估机构中，没有按照标准形式填写报告，同样会增加评估风险。这些风险问题很难确定估价对象拆迁补偿的合理性、客观性以及规范性。

管理体制导致内部出现评估风险。针对目前房地产估价结构在集体土地住宅拆迁过程中的管理现状进行分析，由于管理方面存在问题，最终导致评估风险出现。拆迁评估业务人员在培训管理中以及在相关奖惩制度等问题，最终导致评估风险问题影响正常工作。由于缺乏相关的制度保障，在评估工作中不能按照标准进行，缺乏人员、评估时间长等不良因素，最终影响评估报告。

2、农村集体土地住宅拆迁评估的外部风险

土地住宅拆迁评估工作中，其外部风险主要来源于委托方单位的部分人员以及拆迁补偿评估中估价对象产权所有人。其中在委托单位方的部分人员中，由于受到个别人员故意干涉，影响了房地产拆迁评估人员的独立性、客观性以及公正性，造成拆迁补偿评估报告不具有实效性。根据拆迁补偿评估的业务，房地产评估机构受委托方对拆迁范围内的对象进行估价，在估价及其评估过程中要按照当地拆迁补偿文件具体实施，需要估价机构人员在业务交流中要经常与委托人加强交流，确保估价人在补偿评估工作中按照委托人的要求顺利完成拆迁评估业务，若在评估过程中出现违规行为，则就会影响评估效果，造成评估风险发生。特别是大范围、大规模住宅区拆迁补偿评估，由于设计的补偿金额比较大，涉及所有住宅用户自身的利益，被拆迁房屋及附着物产权所有人一般通过委托方的一些人员对估价机构人员进行估价干预，影响评估工作，最终达到提高拆迁补偿金额的目的，却造成集体土地住宅拆迁评估工作出现了弊端。

由于拆迁补偿评估中估价对象产权所有人造成评估风险。具体工作中房地产评价机构估价人员在拆迁评估业务中要直接面对拆迁评估范围内房屋及附着物产权所有人。因此在面对评估的过程中，估价人员要与拆迁范围内的估价对象产权所有人针对估价对象问题的具体情况进行了解，并且参照现象状况做实地调查和研究，确保产权人积极配合评估业务。在具体评估过程中，估价对象产权所有人要积极配合估价人员完成拆迁评估业务，并且要针对拆迁范围内房屋附着物产权人对估价人员认真评定，避免产生积极影响。当评估过程中，内部风险控制措施不完善时，估价人员在拆迁评估过程中遇到不完善的房地产评估机构时，其估价人员在拆迁过程中不能落实相关的责任和制度，容易造成房地产估价人员与估价对象产权所有人之间相互勾结，最终影响拆迁补偿评估的合理性和公正性。

二、 农村集体土地住宅拆迁评估的防范措施

目前农村集体土地住宅拆迁评估过程中仍然存在诸多风险，这些风险严重制约着补偿评估工作顺利进行，笔者通过上述介绍和研究，结合自身多年工作实践经验，总结并归纳出一些解决施工管理中存在风险的建议和防范措施，针对上述房地产估价机构在拆迁补偿评估过程中的内、外部风险问题，以及估价机构与估价人员在拆迁补偿中不合理的现象加以控制。避免由于补偿评估风险问题导致经济纠纷问题的出现，最大限度的避免在评估中出现风险问题，提高集体土地住宅拆迁评估的公平、公正以及客观性。具体防范对策表现在：

1、加强对拆迁补偿评估内部风险的控制和防范

首先要加强对拆迁评估人员进行培训，提升评估人员的理论知识以及技能培训。在拆迁评估中，评估人员对评估物调查和统计时，要按照相关规定具体进行，在测量仪器的使用以及集体土地上的房屋产权证、房屋的具体面积等都需要具体记录，提高补偿评估结果的准确性。另外在对评估人员进行培训中，还要注重对现场调查的正确流程，强化其对计算机操作能力，如何正确输入电脑、输入数据以及核对表格等，要求补偿评估人员要加强其技能操作，在对估价对象做出合理定价之后，提高估价报告的准确性和有效性。

集体土地住宅拆迁评估工作中，针对内部风险加以防范和控制，还需要估价机构对估价人员的责任以及奖惩制度进行具体规定和落实，在具体工作中，确保拆迁补偿评估业务人员完整内业以及外业的相关工作，评估过程中要划分清责任，严格按照制度进行，提高补偿评估结果的质量和水平。具体规定如下：针对外业现场调查表格一定要填写规范，按照相关要求进行，外业人员在调查中必须在调查表格上详细规范填写调查对象的相关内容，另外在外业调查表格上填写调查时间、调查人员以及填表人的相关信息等，要完善表格内容，避免在填写过程中出现漏洞等问题，影响最终的评估结果，造成责任推卸等不良现象。另外，在内业处理过程中，同样要划分清相关人的责任，这些包括外业人员在调查数据的电脑输入、输出等环节，确保在电子数据的录入中要注明具体录入人，在撰写估价报告时，撰写人员以及审核人员必须在估价报告转运表上填写相关估价人员的姓名等基础信息，避免造成补偿估价报告出现责任推卸现象，要具体追究到人。另外，在补偿报告审核环节中，审核人员要在估价人员估价报告撰写好之后认真仔细审核，并且要进一步加强估价报告纸质打印，确保整个审核工作圆满完成，最终提升补偿评估工作的效率和质量，为估价对象提供合理的判定标准。

2、集体土地住宅拆迁评估的外部风险防范措施

针对房地产估价机构在补偿评估工作中面临的外部风险，具体对委托方以及拆迁估价对象产权人加强防范措施，提高补偿评估工作的公正性和精确性。首先针对来源于委托方的外部风险加强防范。加强政府组织能力，针对接受拆迁评估对象的委托评估机构，加强管理和控制，严格打击委托方评估人员受到拆迁估价对象产权人利益贿赂行为，避免委托方部分人与拆迁估价对象产权人之间形成不正当的交易行为，借用自身委托方的身份来干预集体土地住宅拆迁评估工作，以不合理的评估结果，给房地产评估机构带来严重的风险甚至是经济损失问题。另外，拆迁补偿评估对象的产权人为了得到更好的拆迁补偿，在评估过程中采用了不正当交易行为，对拆迁评估业务委托人员进行利益贿赂，这种不正当的行为，同样会导致评估结果受到影响，给集体土地住宅拆迁评估工作带来风险。在防范外部风险时，需要房地产评估机构在加强内部风险防范措施的基础上，针对委托方以及相关的估价机构进行培训，加强防范教育，以严厉的制度规范委托机构及其业务人员的行为，避免出现虚假拆迁补偿评估现象，针对不能遵守职业道德规范的行为采取刑事处罚，加强行业规范标准。除此之外，房地产估价机构在拆迁评估中，针对外部风险防范，相关结构的法定代表人，要以身作则，不能滥用自身职权，为了不正当的利益而将补偿评估工作的业务受到影响，在集体土地住宅拆迁工作中要坚持合法、公平以及客观、公正的原则，采用正当合理的方式和程序对集体土地住宅拆迁工作进行补偿评估，不能因为利益驱动而违背职业道德以及行为规范，受到刑事处罚。

三、结束语

综上所述，为了加快城市化进程，促进城乡经济快速发展，针对当前城镇化在建设过程中遇到的集体土地住宅拆迁工作要强化管理，本文重点分析了集体土地住宅拆迁补偿评估工作中存在的内部风险及其外部风险，并对其制定了相应的防范措施，进一步规范补偿评估行为和工作，在具体评估过程中，要求评估人员严格遵守行业规范，在认识风险的基础上，做好各种防范措施，确保房地产估价机构本身以及整个房地产估价行业健康可持续发展，促进城镇规模有效开发，促进经济发展，规范我国房地产补偿评估市场，提高补偿评估工作的客观、公正性，加强行业规范，避免出现风险影响。

参考文献：

篇（3）

了解民情民意、集中民间智慧是制定政策的基础，也是实现民主决策、科学决策的关键。从我市房屋拆迁（征收）工作实践证明，充分了解民情、掌握民意、吸纳民智，能够最大限度地确保房屋拆迁（征收）决策科学，最大程度地凝聚社会力量，防止因决策不当带来损害群众利益的问题。这是实施房屋拆迁（征收）的重要基础。

（二）实施社会稳定风险评估是实施房屋征收的重要依据

房屋拆迁（征收）的目的是加快城市建设步伐，改善城市面貌，改善居民的居住条件，提高城市的综合功能，增强城市的竞争力。这是推进我国城镇住房制度市场化改革的必然结果，是实现城市可持续发展的必然选择。但在实施过程中，需要平衡和协调私有财产和公共利益及城市建设需要的关系，使合法私有财产得到更为有效的保护。因此，更多的倾听民意、了解民情、掌握实施房屋拆迁（征收）之前可能面临的问题和制定解决问题的方案是实施房屋征收的重要依据。

（三）实施社会稳定风险评估是实施房屋征收的重要环节

《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令2011年590号）第12条规定市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。

二、我市房屋拆迁（征收）社会稳定风险评估发展的两个主要阶段

（一）在房屋拆迁项目过程中实施风险评估阶段（2011年前）

按照2005年《市委办公厅、市政府办公厅关于印发建立稳定工作新体制、新机制、新制度的若干方案制度规则规定细则的通知》（沈委办发[2008]7号）中《关于对重大建设、改革项目实施稳定风险评估的规定》文件精神，我市起草了《城市房屋拆迁风险评估实施办法》，把稳定风险评估作为房屋拆迁审批重要程序，成为全国首创的新举措。此阶段也是我市实施社会稳定风险评估的起步阶段。虽然对保证拆迁工作顺利开展，取得我市和谐拆迁、平安拆迁良好局面起到了一定作用，但也存在以下几个问题。

一是制度的制定缺乏有效的法律支撑。我市房屋拆迁稳定风险评估起步较早，是在建立我市稳定工作新体制、新制度、新机制形势下逐步摸索建立起来的。《城市房屋拆迁管理条例》（国务院第305号令）以及《辽宁省城市房屋拆迁管理办法》（省政府令[2002]年145号）以及《沈阳市城市房屋拆迁管理办法》（市政府令[2004]31号）文件中并没有在拆迁许可之前必须施行稳定风险评估的规定。而且也与《行政许可法》不得随意设定、增加行政许可的审批程序和环节的规定相冲突。

二是制度的实施缺少有效的评估手段。我市起草的《城市房屋拆迁风险评估实施办法》围绕房屋拆迁事项可能存在的稳定风险，开展合法性、合理性、可行性的评估工作，分析评估不稳定隐患和问题的风险程序和可控程度，并对房屋拆迁事项易引发稳定的关键点予以明确。但只停留在参与评估的专家的感性认识阶段，对风险评估指标体系等的具体规定，缺少有效的评估手段。

三是制度的实施缺乏主动性。《城市房屋拆迁风险评估实施办法》中规定了市联席会议是全市稳定风险评估工作领导机构，市大厅是全市稳定风险评估的工作机构，各地区党委、政府是本区域的风险评估责任主体，但由于房屋拆迁实施稳定风险评估是一项新规定，是一个新生事物，从接受的过程和实施过程来看，缺乏评估的主动性，存在“要我做”的心态。从评估的前期民调工作开展和评估相关资料的准备来看，还缺乏主动细致的工作程序和环节。

四是风险评估时点设定没有更广泛的被拆迁人的参与和建议权。《城市房屋拆迁风险评估实施办法》规定房屋拆迁稳定风险评估是房屋拆迁许可的前置条件。就风险评估的内容，过多的考虑了项目的合法性，而就补偿的合理性以及风险的可控性，由于拆迁许可之前，项目的实施主体并没有和被拆迁人进行更多的沟通，就补偿方案和补偿计划以及回迁安置方案等群众关心的问题，被拆迁人也无法得到明确的意见和更多的参与，从而增加了被拆迁人的抵触情绪。

（二）在房屋征收项目中实施社会稳定风险评估阶段（2011年后）

2011年1月21日，《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）颁布实施，社会稳定风险评估作为房屋征收决定前的必要程序和重要步骤，我市房屋征收社会稳定风险评估进入了规范化操作阶段。此阶段有如下特点。

第一，建立了相对完整的社会风险评估体系。按照市政府要求，我市房屋征收实行市、区两级管理体制，各区政府为房屋征收主体，为了使风险评估工作更具操作性，我市制定了《国有土地上房屋征收社会稳定风险评估工作流程》，明确项目评估申报程序、项目评估民意调查程序、项目组织论证程序及项目审批程序和保障措施等，国有土地上房屋征收社会稳定风险评估实现常态化、规范化、制度化。

篇（4）

1 房地产拆迁评估特殊性分析

1.1 对象特殊性

房地产拆迁评估的估价对象较为复杂，种类多且数量大。一次拆迁中往往会同时遇到住宅、店面、办公楼、车库等不同物业类型，一次拆迁中往往会面对大量的房屋，少则一、二栋，多则成片乃至一个小区，这些房屋又属于不同的业主所有，在一次拆迁评估中，估价结果既要有整体价格，更要有分户结论。

1.2 市场特殊性

拆迁人在最大限度地追求经济利益的前提下来实施拆迁改建项目，经济利益来源于改建项目，而不是拆迁房屋的本身，更不是双方一致的经济目标。这样特殊的交易条件和交易过程，与一般意义上的“公开市场”不相同，其形成的拆迁补偿价格很难是公平价格，由这些特殊的交易条件决定的拆迁市场也是一个特殊的市场，是一个不完全的公开市场。

1.3 原则特殊性

（1）“合法原则”。“合法原则”包括合法产权、合法使用和合法处分等。

第一：就合法产权来看，一般评估中指的是拥有房地产权证、土地使用证等。而在拆迁评估中，评估对象除产权房地产外，还包括部分可以进行补偿的但不具有产权的房地产，如附属建筑物、构筑物以及零杂空地等。

第二：就合法使用来看，拆迁房有许多存在着实际用途与产权用途不一致的问题，拆迁补偿中牵涉到房屋用途确定时，除合法原则外还要同时遵循当地拆迁管理部门的有关规定。根据地方制定的一些具体规定，如“营业执照面积原则”、“规划部门同意变更原则”以及“规划法出台前变更默许原则”等，产权用途为住宅，但却有可能按商业用房类型来进行补偿。

（2）“最高最佳使用原则”。它是指房地产估价中，在合法原则前提下，在各种可能的利用方式中，选择其中最大收益的使用方式来确定估价结果。一般来说，等待拆除的房屋是不具有以下价值的，比如说：转换用途、装修改造、重新利用等，虽然从理论上讲，拆迁评估中没有绝对排除最高最佳使用原则，但实际上在拆迁市场中它却真正难以应用。

2 现阶段房地产拆迁评估存在问题分析

2.1评估市场秩序混乱

根据我国有关房屋拆迁制度规定，房地产拆迁评估机构必须具有拆迁评估资格，并且需要有专业的评估师进行评估，然而现实中很多城市在进行拆迁中容忍一些没有资格的评估机构对拆迁进行评估，例如，房产机构、资产评估机构和一些审计机构。这就使得一些机构为了获取利益做出违规评估，从而损害被拆迁人的正当权益，造成拆迁评估市场的混乱。

2.2 评估机构缺乏独立性

过去房地产拆迁机构属于房产管理部门，虽然经过改革，房地产拆迁评估机构独立门户，但房产拆迁评估机构却依然受到房产监管部门的影响，未能完全独立于房产管理部门单独进行评估。

在具体操作中，会有一些拆迁评估机构为了获取拆迁方的长期合作，进而屈从于这些部门，从而丧失自身的独立性，进而使拆迁评估成了一个多方利益的争夺焦点，评估机构、房产管理部门和拆迁公司。

2.3评估方法的缺陷性

在正常评估操作中，评估机构应该根据勘察情况，慎重的确立朝向、成新、楼层等评估系数，选择合理的预算方案，进行精确的评估。但是在现实房产拆迁评估中，大多是以基准价格为准，结合区位、交通、成新等系数进行评估，而这种评估方法本身就存在很大漏洞。

3 针对房地产拆迁评估问题应对措施分析

3.1建立完善的市场评估制度

首先，评估机构需要完善自己的制度建设，对评估方案，评估策略进行有效实施，评估机构在进行评估时，也要对评估对象进行公开、透明、公正的招标制度建设，避免受拆迁方或其他诸多方面的影响。

其次，拆迁机构应该坚持公开公正的原则，通过正当的程序选出比较合适的拆迁评估机构。

最后，房产管理部门应当严格遵守拆迁规定，履行自己的监管制度，建立一套完善的评估信誉档案制度，对所有的评估机构进行备案并进行信誉等级划分，以此来约束和提高评估机构的评估信誉和评估质量。

3.2坚持公平性原则

在拆迁评估过程中，既要坚持拆迁机构和评估机构的地位的平等性，又要把握拆迁双方地位的平等性，坚持公平平等的原则。

首先，在评估过程中，要保持评估的独立性，不能受拆迁方或其他机构的影响，要做出科学准确的评估报告，按照评估程序，依照相关法律，对房产拆迁进行公正透明的评估。

其次，在拆迁评估过程中，要正确处理拆迁双方之间的关系，平等对待双方，不能因为地位差异，而动摇自己的评估策略。要保障被拆迁人的合法权益，避免在拆迁中受到严重损失，主动配合拆迁机构工作，避免加重拆迁机构的负担，保障拆迁评估的正常实施。

3.3完善评估策略

（1）对拆迁房地产进行客观评价

根据我国房地产拆迁管理相关政策规定，在拆迁过程中，需要按照房屋的实际价值对被拆迁人员进行补偿安置。这种规定，需要拆迁评估机构在拆迁中对拆迁房屋进行全面的分析评测，包括房屋位置、标定地价、重置价格、房屋用途等方面进行综合分析。综合分析最宜采用成本法进行估价，成本法是房地产估价的最基本方法，它是以重建或重置的思路求得房地产价格的一种评估方法，其评估原理建立在重置成本的理论基础之上。

（2）明确评估时间点

在拆迁评估中，对拆迁房地产和安置房屋进行评价时，需要确立有效的评估时间。拆迁是一个长期的过程，所以在评估中要充分考虑拆迁时点，具体包括拆迁日期、拆迁证件的发放、开拆时间、拆迁完工以及安置等拆迁时间点。

4 房地产拆迁评估中估价风险因素及防范措施

4.1 风险因素

第一：技术风险。在拆迁过程中，为估价行业广为接受的基本估价方法是成本法、收益法和市场法。从估价理论角度来看，这三种方法都有其存在的必要性。不管采用哪一种方法，都需要详实的基础资料来支撑。

第二：人为风险。由于城市房屋拆迁估价业务规模大、收益丰厚，受利益的驱使，估价机构和人员之间存在恶性竞争。估价机构和估价人员在不能了解拆迁项目的具体情况时，盲目估价，忽视了估价专业技术和服务的内在价值，导致估价结果与事实不合。

第三：系统风险。房地产价格的变化受很多因素的影响，其中政策的变化是估价人员不可预期的，而现行的城市房屋估价政策、法规和制度还不完善。

4.2 风险防范措施

首先：加强估价机构和人员的继续教育课程学习。

加强估价机构和人员的继续教育课程学习和考核，学习成熟的拆迁估价模式和做法，建立完善的技术规则，使估价人员的估价技术有据可依。由权威机构对房地产拆迁估价技术以规则的形式固定下来。

其次：提高估价机构和人员素质，公正对待房屋拆迁估价工作。

在城市房屋拆迁过程中，对拆迁房屋进行的估价，由于涉及众多群众的切身利益。估价机构和人员必须恪守职业道德，公平、公正地对估价项目做出客观、合理的价格评估，对维护大多数群众利益，维护社会和谐稳定关系重大。

最后：建立多层次的城市房屋拆迁估价监督机制。

建立房屋拆迁估价监督机制，就要建立和完善估价机构质量保证体系。它是在估价机构内部为减少机构面临的风险而设置的一系列保证估价质量的组织模式。要求该模式从获取估价任务，选择估价业务开始，一直到项目完成向用户提供估价产品，估价报告的全过程中，采取一系列检验、核查、验证等措施，保证估价的真实可靠及科学公正性。房地产工作人员要不断的提高自身的素质，公正对待房屋拆迁估价工作，保证我国房屋拆迁估价工作顺利有序的进行。

篇（5）

目前，土地拆迁资金审计，主要采取土地成本评审的方式，部分地区开始引入土地一级开发全过程跟踪审计的模式，但主要也以事后审计为主，对征地拆迁资金审计监督难度较大。一方面，土地成本评审大多是在拆迁结束以后进行，房屋及附属设施已拆除完毕，审计时接触的资料多为书面材料，既多又杂，被审计单位提供的数据真实性很难考证。加之涉及的群众面广，房屋结构参差不齐，补偿标准不一，难以对拆迁项目进行很好的监督。即使采用全过程跟踪审计的模式，由于一般的征地拆迁项目拆迁量较大，拆迁签约集中，审计机构对现场的抽查率也不可能达到100%，对征地拆迁补偿资金的监管也难免出现纰漏。此外，由于近年土地征迁过程中各种违规违纪案件高发、多发，组织实施征地拆迁的各级政府部门为了规避自身风险，在对特殊的补偿事项进行决策时往往要求审计部门参与，审计部门充当了运动员和裁判员的双重角色，导致审计部门的独立性缺失，降低了审计的监督作用，而假如审计部门一旦发表了不同意见便被冠以阻碍拆迁工作的帽子，审计部门往往处于尴尬境地。另一方面，征地拆迁专项资金审计主要采取政府审计机关组织为主，但由于政府审计机关人员配置有限，现有的岗位配置在应对本级政府及上级审计机关安排的审计任务已捉襟见肘，大部分征地拆迁审计项目只能采取委托中介机构开展审计的模式，而中介机构执业水平参差不齐，诸如土地地籍调查及测绘、房屋调查及测绘、工程造价、房地产价格评估的能力还有待提高，同时大部分征地拆迁项目政府批复的方案不尽完善、有实务指导性的实施方法和方案，导致征地拆迁资金审计达不到预期的效果。

二、征地拆迁工作过程中存在的审计风险

（一）征地拆迁手续不齐存在风险项目立项没有得到有关部门的批准，用地规划未得到许可，未取得土地使用权批文，没有取得征地拆迁范围红线图及相关手续，有的甚至没有取得拆迁许可证，未进行公告，有关部门为了赶进度、及时交地，等不及批复即开始拆迁。各级政府为了确保征地拆迁资金的安全高效运行，要求审计机关及时开展跟踪审计，尤其是在相关补偿方案未制定和批复，缺少必要的土地权属调查、房屋测绘成果的情况下实施审计，加大了审计工作难度和审计风险。（二）征地拆迁审计实施程序和估价方式不够规范征地拆迁工作中涉及的房屋拆迁公司、房地产估价公司等其他相关单位，多由拆迁区域主管部门或下属单位直接委托产生，缺少必要的招投标程序和监督。拆迁安置补偿时，对拆迁范围内拆迁项目进行评估，但补偿范围、房屋结构的补偿标准不能很好界定，而相关部门直接以中介机构评估的数字作为签订补偿协议的依据。此外，同一地域内的估价实施办法有时也不尽相同，差异较大，被拆迁人反映强烈，容易激化各种矛盾，同时拆迁过程中对于涉及资产、设备补偿时，往往由参与拆迁的房地产评估机构进行评估，未另行委托具有专业资产评估资质的评估机构进行评估，评估结果的有效性及合理性存在缺陷。（三）审计机关的独立性得不到保证审计机关本来作为政府第三方实施过程性监督，可以在一定程度上避免拆迁单位、被拆迁户与上级管理部门之间相互勾结而套取补偿资金，在源头上及时防范和遏制腐败行为，但目前执行的征地拆迁补偿标准与实际情况存在脱节的情况，导致拆迁补偿难度加大，超标准补偿事项时有发生，同时近年参与征地拆迁工作被问责或追究法律责任的的工作人员逐年增多，为推卸责任或减少风险，拆迁实施主体在碰到棘手的补偿事项且需要突破现有政策标准时，往往让审计人员参与决策，过分扩大审计人员的职能，审计人员在审计独立性方面存在挑战，可能成为拆迁实施主体推卸责任的借口。（四）部分拆迁实施主体单位内部控制薄弱，自由裁量权过高，政策执行过程透明度低已实施或正在实施的征地拆迁项目，大部分拆迁主体单位未建立征地拆迁相关工作管理内部控制制度，明确规范区域内征地拆迁各环节工作职责和控制措施。拆迁过程中拆迁主体单位与拆迁公司职责不明，由拆迁主体成立的工作组与拆迁公司共同参与拆迁工作，遇到特殊问题和困难，大多采取召开拆迁专题办公会研究后超出规定标准和范围进行补偿安置，且标准不一，自由裁量权过高。标准不一的结果，使得政策执行过程中的透明度降低，在一定程度上也有失公平容易引发社会矛盾。（五）部分政策可操作性较差，拆迁补偿标准未与市场接轨部分地区的土地征收及房屋补偿依据的政策是多年未进行修订，个别地区重新制定和的征地拆迁补偿政策也基本未与市场接轨，近年跟随房地产市场的高速发展和物价的上涨因素，原制定的标准与市场实际脱节，有悖于市场定价机制的原则，被拆迁人取得补偿利益相对较低，使被拆迁人的心里预期落差大，拆迁工作难以推进。拆迁补偿标准未与市场真正接轨，被拆迁人存在抵触情绪，是房屋拆迁难最核心的原因，为了完成拆迁任务，拆迁主体单位往往以专题签报或会议纪要的形式来提高拆迁补偿标准。这些补偿标准虽符合客观事实，却与现有的各种拆迁政策规定相悖，审计机关如直接把拆迁主体单位的签报、会议纪要作为标准依据，就存在有法不依、执法不严之嫌。但是，如果审计人员坚持要求按现行的各种拆迁政策标准规定执行，则可能导致拆迁工作无法进行，从而影响部分重点项目的建设，审计机关可能被推向缺乏灵活性、阻碍项目工作推进的风口浪尖上，从而使审计工作处理被动甚至无法开展。

篇（6）

关键词： 重大工程项目；电网工程；社会稳定风险；评估

Key words： major projects；power grid project；social stability risk；evaluation

中图分类号：F284 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2016）31-0049-04

0 引言

近年来，我国经济迅速发展，一系列重大工程项目相继启动，这对所在地的经济、环境及社会发展都起了一定的推动作用，但是，由于有的重大工程项目征地拆迁补偿不合理、忽视生态环境保护等，从而引发了一些，如，宁波镇海PX项目事件、沪杭磁悬浮引发市民集体散步事件等。深入探究这些重大背后的原因，大多是由于对涉及广大群众切身利益的重大项目论证、评估不够充分，或者对重大改革政策出台后果预测不足而导致的。为此，有必要对重大项目进行社会稳定风险评估。电网工程项目属于重大工程项目，它投资大、建设期长，从项目规划、审批、设计、施工到竣工验收，牵涉到土地预审、规划红线、环境评价、土地征用、青苗赔偿等多个环节，社会影响面大，如果项目立项前评估不够充分，将有可能造成一定的社会风险。因此，将社会风险理论引入电网工程项目，并对其进行社会稳定风险评估，既能保证工程项目决策的科学性、民主性，保证电网规划建设与社会的协调性发展，也能从源头上减少或预防社会矛盾，从而维护社会的稳定。

1 重大工程项目社会稳定风险评估概念

“重大工程项目社会稳定风险评估”是指，对实施重大工程项目可能影响社会稳定的各种因素进行科学预测、分析、研判，评估其发生危害社会稳定的可能性，并区别不同类型的风险，制定应对风险的策略和预案，采取针对性措施有效规避、预防、降低、控制、化解社会稳定风险，确保重大工程项目顺利实施的一系列工作总称。[1]

2 重大工程项目社会稳定风险评估实例分析

本文将以凯里某500kV变电站工程项目的建设为例，对其进行社会稳定风险评估。电网建设工程项目是国家重要的基础设施项目，随着黔东南工业的大发展，该变电站的建设将对凯里的经济发展起着很大的推动作用，如，建设的凯里炉山工业园区、黔东工业园区等都需要电力支撑。但是，由于该项目牵涉到土地预审、规划红线、环境评价、土地征用、青苗赔偿等多个环节，社会影响面大，如果立项前评估不够充分，将有可能造成一定的社会风险。如，施工冲突、法律纠纷等，为了有效分析和控制该项目的社会风险，有必对其进行社会稳定风险评估。

2.1 凯里某500kV变电站工程项目概况

凯里某500千伏输变电项目，地处凯里市南郊某镇，距离市中心约15公里，面积：102.645亩，投资：约5亿元人民币，建设期：2年。根据凯里变所处地理位置、出线规模和负荷分布情况，该站500kV线路向东西两侧出线，220kV线路向南出线，该项目的建设从近处看，可提高凯里地区的供电可靠性，满足凯里地区新建项目的负荷要求；从远处看，可缓解贵州西电东送中通道的送电压力，将对凯里中部及北部地区的负荷发展具有支撑作用。

2.2 凯里某500kV变电站工程项目社会稳定风险单项评估

作者将从五个方面对凯里某500kV变电站工程项目的社会稳定风险进行单项评估，即项目的合法性、科学性、合理性、可行性、安全性。为便于评估表述准确，作者还同时对这五项内容的社会稳定风险进行了五个等级划分。其小至大依次表述为：很小、较小、中等、较大、很大。[2]

2.2.1 项目的合法性风险评估

评估内容：该项目是否符合现行法律、法规规定或行业规范，是否履行了审批、核准、备案等法定程序。

本项目具有的相关手续有：①《凯里500kV输变电工程可行性研究和勘察设计招投标中标通知书》（GZDWSJZHBG-09-005）；②《500kV及以上交流输变电工程可行性研究内容深度规定》（Q/CSG11516-2009）。

本项目设计规范。其依据有：①《500kV及以上交直流输变电工程可行性研究内容深度规定》；②贵州电网公司招标中心文件《中标通知书》；③《中华人民共和国工程建设标准强制性条文―电力工程部分》（2006版）；④《中华人民共和国工程建设标准强制性条文―房屋建筑部分》（2009版）；⑤变电站总布置设计技术规程（DL/T 5056-2007）；⑥电力系统设计技术规程（DL/T 5429-2009）⑦继电保护和安全自动装置技术规程（GB 14285-2006）等。并按照上述相关规程、规范的要求严格执行。此外，该工程的征地、拆迁程序也在按照我国《土地管理法》和《城市拆迁安置补偿条例》等法律、法规的规定按部就班进行中。综上分析，该工程项目合法，手续完备，程序完备。

风险评估等级：很小。

2.2.2 项目的科学性风险评估

评估内容：该项目是否坚持了科学发展观，是否符合当地经济社会发展规律和该局长远发展规划，是否把电网发展速度和社会可承受能力有机地统一了起来。

该项目能满足凯里中部及北部地区负荷发展的需求。根据凯里地区负荷发展情况看，负荷主要分布在凯里中部和北部。其中，中部片区主要有凯里市区和炉山工业园区等大用户、北部片区主要有恒盛公司、黔东工业园区等大用户。而目前就仅有施秉变一个500kV变电站单主变运行，随着“十二五”期间工业的大发展，鑫源锰业、新荣盛硅业等大用户投产，原来的恒盛公司、润达厂等大用户也在升级改造，预计凯里电网这两个片区均亟需新增500kV变电容量，才能满足凯里地区负荷发展的需要。也就是说，只有尽快建设凯里某500kV变电站，才能对凯里中部及北部地区负荷发展起到支撑作用。

该项目可加强凯里城市电网结构，提高供电能力及供电可靠性。目前，凯里电网仅有2个500kV变电站――施秉变和黎平变，且目前均为单主变运行，变电站距离较远且相互间无220kV电气联系，发生主变故障时仅能通过福泉变、铜仁变下网电力。随着铜仁地区及外送怀化负荷的增加，铜仁变供电压力将增大，受供电能力限制无法对凯里地区提供更多的电源备用；福泉500kV变主变容量稍大，但福泉变C翁郎变双回线路投运近20年，随着负荷继续增长，“卡脖子”问题将会凸显，如果一旦施秉变单台主变故障，凯里电网将损失大量负荷。所以，凯里某500kV变电站的修建意义重大，它将有利加强凯里城网网架结构，缓解福泉变C翁郎变双回220kV线路的供电压力，提高凯里中部片区的供电能力，同时可为雷山、台江、剑河等地区远景发展提供220kV接入点。

该项目可缓解贵州西电东送中通道的送电压力。目前贵州东部电网与主网的联系仅靠中部福泉500kV变-施秉500kV变双回500kV线路一个通道，供电压力较大，随着东部负荷的增加，该通道供电压力将更大。新建凯里某500kV变电站以后，施秉变所供部分负荷将转由凯里变供电，在贵州西电东送北通道―大兴500kV变-诗乡500kV变线路建成以前缓解福泉500kV变-施秉500kV变双回500kV线路的供电压力，减少潮流迂回，降低网损。综上分析，该变电站的建设坚持了科学发展观，符合当地经济社会发展的需要和凯里电网的建设规划。

风险评估等级：很小。

2.2.3 项目的合理性风险评估

评估内容：该项目实施方案是否周密、完善，是否符合节约投资的理念。

自2010年4月以来，贵州电力设计研究院先后多次组织电气、土建、水工、线路、地质、测量、水文气象等专业人员，会同凯里供电局、当地政府有关部门及国土所等单位人员一起，对凯里某500kV变电站进行了现场踏勘选址。站址选择考虑了地质稳定条件，尽量避开不良地质、水文现象，还要充分考虑出线条件，避免占用基本农田，尽量少占良田，减少拆迁，避开矿产资源和文物，尽量减少土石方量，有利防洪、排涝，水源、电源、生产运行方便等因素，同时要使变电站在电力系统规划发展中，处于合理的位置，有利于电网安全稳定运行等。按照上述条件，该变电站最终选中了凯里市南郊某镇。该站主要占据的是一块坡地，无民宅，无有可供开采的矿产资源，无文化遗址、地下文物等，只有少量的旱地，另有35kV线路一回，架空通信光缆两条、灌溉水池1个、家族墓群90余座，机耕道1条，少量经济梨树，离镇中心约3公里，不扰民又交通便利，完全符合节约投资的选址条件。

风险评估等级：很小。

2.2.4 项目的可行性风险评估

评估内容：该项目实施方案是否兼顾了各利益群体的不同诉求，是否遵循公开、公平、公正原则。

早在2009年，贵州省人民政府就出台了《关于加快我省电网建设改造工作的意见》（黔府办发（2009）12号），[3]黔东南州人民政府也出台了《贵州电网公司落实中央扩大内需决策部署加快电网建设改造战略合作协议》（黔东南府办发〔2009〕213号）。[4]所以，在项目开展之初，该项目就得到了当地政府和相关行政部门的大力支持，凯里市政府、市土地开发中心、市国土房管局等部门与凯里供电局一起对征地工作周密谋划、精心组织，积极推进。在制定征地补偿方案时，采取的是“换位”思考方式，尽力解决村民的实际问题。如，反复与被征地村民沟通，征求他们的意见和建议，在政策允许的范围内，尽可能给予村民最大的补偿；对个别抵触情绪较大的村民，多次上门单独做工作，以情感人，以理服人，消除其对抗心理。另外，针对社会上偶发的与本项目征地有关的零星失实评价言论，充分利用媒体，如网络、电台、电视台、报纸等进行正面报道，消除误解，引导村民支持征地拆迁工作。

据作者了解，凯里供电局的做法是，按照黔东南州人民政府府办发〔2009〕213号文件规定对他们给予补偿。经过多次协调，双方达成了以下补偿协议：项目共征用土地102.645亩，征地、赔偿费用共计1350.95万元。其中，征用费1026.45万元，迁移补偿费324.5万元（含迁移坟墓90座，每座5000元，合计45万元；35kV线路1回，每公里35万元，合计35万元；通信光缆拆迁，每公里50000元，合计10万元；棵树赔偿，每颗1000元，合计200万元；还建修整水塘一个20万元，还建原有水沟一个10万元；青苗赔偿每平方米1500元，合计4.5万元）。总之，该项目做到了事前征求群众意见，兼顾了各利益群体的不同诉求，征地、赔偿标准也是按照相关文件执行，做到了公开、公平、公正，所以，群众抵制征地拆迁的风险较小，项目具有可行性。

风险评估：较小。

2.2.5 项目的安全性风险评估

评估内容：是否会给当地群众产生生存危机，是否造成群众对生活环境的担忧。

当前，社会上有相当多的人误认为输变电设施会产生“辐射污染”或“电磁辐射污染”，因此，一些居民在要求享受高质量供电的同时，却以变电站会产生“电磁辐射”或“电磁辐射污染”为由，坚决反对变电站的建设。对于人们担心的这一问题，作者咨询了凯里供电局工程部负责人，该负责人介绍，该变电站的环境评估是严格按照我国环境保护行业标准《500kV超高压送变电工程电磁辐射环境影响评价技术规范》进行的，不会对周围环境造成电磁污染。至于人们的担心，这是一种认识上的误区。该负责人进一步解释，变电站对周围的辐射量，其实比夜空满月时对地面的辐射量还小2000倍。并且，电磁辐射不等于电磁污染，我们人类本身就处在各种电磁辐射的包围之中，天然磁场、太阳光等都会发出强度不同的辐射，像生活中各种家用电器，如电视机、电冰箱、微波炉、家用电脑、电吹风、电热毯、护眼灯等也会产生电磁辐射，不过只有当辐射超过一定数值（安全值）时才会对人体产生危害，也就是人们通常说的电磁污染。由于家用电器工作时往往距离人体太近，其产生的电磁辐射要远远大于变电站所产生的电磁辐射。所以，在项目建设的前期，工作人员已向村民普及宣传了环境污染保护方面的知识，从源头上减少了发生环境矛盾与纠纷的可能性。

风险评价：较小。

2.3 综合评估分析

上文已对凯里某500kV变电站工程项目可能引发的社会稳定风险进行了单项评估，为便于度量该项目整体风险的大小，作者认为有必要对上述各类风险的可能性大小进行量化。[5]首先，先确定每类风险因素的权重。通过走访专家，查阅文献资料，作者将各类风险因素的权重取值范围定为[0，1]，即取值越大，表明该评估项目存在的风险可能性就越大。其次，再确定各类风险项的大小等级值。上文已将风险划分为很小、较小、中等、较大、很大五个等级，根据专家们经验，他们认为，任何项目都存在一定风险的可能性，所以0的取值一般不考虑，那么，本文就将[0，1]的取值分为五个等分，即每0.2为一个等级，相对应的，风险可能性从小到大的取值分别为0.2，0.4，0.6，0.8，1.0。最后，再将每类风险因素的权重与等级值相乘，就可得出该类风险因素的得分，其计算公式为W×C

W表示某类风险在所有风险中的重要性；

C表示风险可能性大小的等级。

把各类风险的得分加总求和即得到综合风险的分值，其公式为：

∑W×C

按照上述公式计算，我们可量化出凯里某500kV变电站工程项目的综合风险值（表1）。

按照国家发改委关于《重大固定资产投资项目社会稳定风险评估暂行办法》规定，社会稳定风险分为高中低三级。如按[0，1]的取值范围，可将这三级风险进行下列量化：当综合风险分值为0～0.3时，表示该项目风险低，有引发个体矛盾冲突的可能；当综合风险分值为0.31～0.6时，表示该项目风险中，有引发一般性的可能；当综合风险分值为0.61～1.0时，表示该项目风险高，有引发大规模的可能。从上表可看出，该项目可能引发的不利于社会稳定的综合风险值为0.28，在0～0.3的取值范围内，属于风险程度低的范围，这意味着该工程项目在实施过程中出现的可能性不大，可以立项。

当然，工程项目的低风险并不代表零风险，亦即说，任何低风险的工程项目都不排除会发生个体矛盾冲突的可能。因此，在对工程项目进行社会稳定风险评估时，要制定相应的防范措施。

3 凯里某500kV变电站工程项目的风险防范措施

3.1 加强组织领导

为加强对该项目工程社会稳定风险评估工作的统筹协调，应专门成立工作领导小组和相应的组织机构，切实抓好落实，确保工程顺利实施。

3.2 加强政策宣传

要通过网络、电视、广播、报纸等多种新闻媒体，继续加强对村民征地拆迁政策的宣传和电网建设工程是拉动地方经济发展的基础工程的政治宣传。让村民明白，当前的征地拆迁会对他们有少量的利益损失，但权衡利弊，将来会是最大的受益者。

3.3 加强风险预警

任何矛盾和问题都不是一蹴而就的，都有积少成多、积微成巨的过程，的发生也是如此。要想在工程项目建设中将可能造成的社会稳定风险控制在最低限度，必须建立风险预警制度，如制定维稳工作预案，成立应急办公室，建立每日排查制度等，随时关注因征地拆迁问题的来信来访，定期分析各类可能引发的因素，做到预防在先，准备在先。一旦发现突发事件的苗头，各方力量和人员都能立即投入到位，各司其职，有条不紊开展工作；涉及单位的主要领导要亲临现场，对能解决的问题要现场给予承诺和答复，确保事态不扩大，把不稳定因素的影响控制在萌芽状态。

4 结语

综上所述，对重大工程项目进行社会稳定风险评估，就是要调适好项目建设与相关单位、相关民众的利益关系，做到既要上项目，又要保护好相关利益者的合理要求，做到将可能发生的社会稳定风险的重心从事后处理前移到事前预防上来，将各类社会稳定风险控制到最低，让重大工程项目在促进经济发展的同时，也惠及广大人民群众。

参考文献：

[1]江西省发展和改革委员会课题组.构建重大工程项目社会稳定风险评估机制的研究[J].价格月刊，2011（12）：1.

[2]张鹏，李国峰，刘丽.土地征收中的社会稳定风险评估――以广州新客站周边土地储备项目二期征地为例[J].国土资源科技管理，2010（06）：73.

篇（7）

当前我区征地拆迁工作总体态势平稳，但在征地拆迁过程中也存在一些不规范的行为，有的甚至出现了一些案件，在社会上造成了一定的负面影响。各街镇场处、各有关部门和单位对此必须引起高度重视，要充分认识到征地拆迁工作不仅关系到我区经济建设发展大局，更关系到广大人民群众的根本利益；要按照科学发展观的要求，采取积极有效的措施，同时注意工作方式方法，防止征地拆迁过程中出现，切实维护好群众利益，维护社会和谐稳定。

二、全面排查化解征地拆迁不稳定因素

各相关街镇场处、部门和单位要迅速成立工作专班，对已实施和正在实施的征地拆迁项目开展一次全面清理排查，重点清查征地拆迁程序是否合法、拆迁行为是否规范、补偿安置是否合理、保障政策是否落实，以及存在的其他可能影响稳定的重点问题。对清查发现的问题要制订整改措施，提出整改意见，明确整改期限；对排查掌握的各类可能影响稳定的问题，要逐一落实包保领导、包保单位和包保责任人，制定应急预案，全力防范和妥善处置因征地拆迁引发的和越级非正常上访。各街镇场处、区直各相关单位于年7月15日前将排查清理整改结果和化解不稳定因素等情况报区人民政府办公室、区集处和维稳工作领导小组办公室，同时抄送区国土局（规划局）。

三、加强征地拆迁稳定风险评估

篇（8）

近年来，党和国家始终把农业、农村和农民问题作为关系全局的根本性问题，以前所未有的力度加大强农惠农投入。仅2011年，北京市各类“三农”政策性补贴支出就达上百亿元。

因整体规划的不同，涉农惠民的形式也有所不同，对于整体拆迁的农村地区，国家惠农政策更多的表现为征地拆迁补偿及安置转移工作的落实；对于规划保留村庄，则更多的表现为各类新农村惠农工程建设和补贴工作。然而，不论是何种惠民形式，都涉及到大量的惠农资金，在各种因素的诱惑，在农村社会财富不断增加背景下，涉农职务犯罪的风险也不断提高。

一、顺义区涉农惠民领域违法违纪情况

2008年1月至2011年12月我院查办和审查涉农职务犯罪案件9件10人，罪名涉及贪污、受贿、挪用公款、职务侵占等，涉案人员主要为农村基层组织人员，乡镇供电所长等，涉及领域包括贪污及虚报冒领粮食直补款、村务不公开、侵占集体财产、贪污新农村建设资金、在新农村建设过程中收受贿赂等。

2008年1月至2011年12月，顺义区纪检共处理违法党纪农村“两委”人员7人，受理反映涉农领域959批次，我院控告申诉部门收到涉农惠农领域违法违纪的控告申诉共87件108人。

从以上数字可以反映出，广大农民对涉农惠民领域职务犯罪反映强烈，其日益成为激化农村社会矛盾、影响农村社会和谐稳定的重要因素。因此，加强涉农惠民领域职务犯罪的预防工作意义重大。

二、涉农惠民领域职务犯罪风险

（一）在涉农惠民项目审批方面，审批权限成为职务犯罪的高发点。部分项目在申报和管理上不从实际出发，存在很大的随意性，从而出现“领导项目”、“人情项目”和“金钱项目”。如在拆迁政策制定过程中，往往以拆迁主体的意见为主导，相关监管部门的审查不严，反映被拆迁人具体情况的渠道不畅，群众参与度不够、知情权受限，具体操作中，体现为利用审批拆迁许可证或者其他动迁文件的权限收受贿赂。

（二）在惠农政策方面，宣传不到位，公开不深入。例如在征地拆迁过程中，由于以往在政策执行过程中存有较大的随意性，导致很多村民不信任拆迁政策，而是盲目听信拆迁评估人员对政策的“解读”，评估人员为保证拆迁进度和自身利益，在解释政策时，往往因人而异，造成理解拆迁政策有偏差、不统一，加大了拆迁政策有力贯彻执行的难度。在小额惠农工程中，对参与农户的具体事项，如户籍人口、工程范围等，未及时进行公示或公示内容不全面、不具体，从而为工程实施中的暗箱操作留下空间。

（三）在惠农政策执行中，制度落实不到位，监督不力导致职务犯罪发生。

1、在惠农工程承包中，违规违法招投标漏洞大。具体表现在以下几方面：一是在惠农小额工程发包中，领导干部独揽大权，直接将工程发包给自己的关系户，事后索贿、受贿，如顺义供电公司某镇供电所所长蒙某受贿案，其在农村电网改造中，利用职权将工程直接指定给关系人，事后收受回扣；二是在招投标中，通过向招标负责人员行贿，提前获取竞争对手的报价、项目标底等相关信息。三是招标负责人收受贿赂，通过擅自变更招投标方式、限制投标单位资格等方式，使“关系”单位中标，从中收受贿赂。例如在我区惠农小额工程中，农委、乡镇政府均对施工单位、材料供应商的选择上拥有决定权，因此在招投标环节中受到腐蚀的风险较大。

2、在惠农工程建设中，材料采购存在贪贿风险。无论是征地拆迁，还是小额工程，都涉及大量的材料采购，主要风险有：一是采购人员与供货商勾结,采取混淆材料档次、品牌或者抬高价格的手法,共同贪污或者行贿受贿；二是供货商向采购人员行贿，以致采购人员受金钱诱惑，在采购建材中舍近求远、舍优求劣、价格舍低求高，损害单位利益；三是负责采购人员在重要设备、材料采购环节中，利用职务上的便利，收受回扣，侵吞工程款。如顺义区供电公司某镇供电所赵某贪污案，其在农村电网改造中，采用变更电缆型号、电缆长度、电缆单价，提高结算发票金额的方法套取、侵吞公款13万元。

篇（9）

某县推进稳评工作规范化

近年来，xx县社会稳定风险评估工作始终坚持稳评工作服务经济发展，维护大局稳定，努力从源头上预防和减少社会矛盾，务实操作，全县稳评工作规范化水平进一步提升，效果显著。

一是严格工作程序。项目稳定风险评估紧紧围绕规划选址、土地征收(征用)、资源开发、项目开工及建设、其他涉及利益群体可能引发的突出问题六大要素来进行评估，严格按照制定评估方案、广泛征求意见、预测稳定风险、作出评估结论、化解稳定风险五大环节规范社会稳定风险评估工作程序。

二是召开评审会。由评估主体召集项目审批相关部门负责人、专家学者、利益相关群体代表等召开评审会，重点从实施范围、影响区域、产生的效益、补偿措施和群众的反响等方面进行分析讨论，充分听取意见，科学评定风险等级。

三是严把审查关。根据项目实际情况，规划选址、拆迁补偿安置、环境影响、林业等相关部门围绕各自职责进行审查，主要对项目的高、中、低风险等级风险防范化解措施是否落实到位、业主单位制定的方案预案是否完善可行提出审查意见，确保社会稳定风险评估工作落到实处。

篇（10）

近年来，面对办公条件相对较差或面临旧城改造，基层人民银行在无法安排专项资金进行改造或新建办公楼的情况下，开始尝试采取置换方式处置和更新房屋建筑物，对盘活存量固定资产，优化固定资产质量、改善营业办公条件发挥了积极作用。

一、房屋类固定资产置换模式

房屋类固定资产置换是不同房屋间差价交换或等价交换的一种特殊形式的房屋交易形式。与房地产买卖不同的是，房屋置换不仅是一种货币和实物的交换方式，而且在房屋置换中包含有实物与实物间的交换，即房屋置换是“货币与实物”和“实物与实物”两方面内容的交换方式，但一般只涉及少量或不涉及货币性资产。一次置换成功，相当于两种交易概念，即卖掉了原有房屋，再买进了需求的房屋。这样房屋置换方既可大大减轻付款的资金压力，又能有效提高单位改善办公条件的能力。

近年来，房屋置换受到基层行特别是县支行的青睐。通过对分支机构开展调查，辖内有房产类固定资产置换意向的置换行占全省机构总数的27%。从已完成置换机构情况来看，置换后建筑面积比置换前增加了8.8%；置换后资产市值比置换前评估价值增加了17.8%。目前基层行房产类资产置换主要有以下三种方式：

（一）政府主导方式

此方式一般为政府对城市建设重新规划或因市政道路改拓建而要求人民银行搬迁，人民银行被动置换。据统计，目前采取政府主导方式的置换占21%。

（二）“政府+市场”主导方式

此方式一般为人民银行办公楼在政府城市建设重新规划或因市政道路改拓建范围内，当地政府或有一定的政策、资金倾斜但不出面具体协调与执行，而由人民银行或企业相互寻求置换单位，以达到利益最佳平衡点。目前采取此类方式的置换占62%。

（三）市场主导方式

此方式一般为企业或人民银行从自身利益最大化角度出发，积极主动寻求置换交易时发生。置换房屋多处于闲置或符合勉强使用要求状态。据统计，目前采取市场主导方式的置换占17%。

这三种房屋置换方式各有特点，各具优势，对改善置换行办公条件，优化资源配置，解决资金瓶颈问题，实现国有资产保值增值，增加地方政府税收和财政收入，拉动当地经济发展等发挥了重要作用。

二、房屋置换潜在风险分析

由于房屋类固定资产置换周期长、价值大、程序多，涉及关系复杂，如操作和管理不当，极易造成国有资产流失和资金损失。因此，房屋置换业务的潜在风险不容忽视。

（一）制度风险

2012年10月中国人民银行出台了《关于加强固定资产置换管理工作的指导意见》，对固定资产置换原则、报批前的准备、项目的审核与审批、过程管理、账务处理、监督管理等进行了规定；我们省里在2013年也出台了《全省人民银行系统固定资产置换管理暂行办法》，对辖内置换行固定资产置换工作的组织管理、置换程序、账务处理、监督检查等做出明确规定，但对监督部门介入的时间点、上级行在置换前、中、后如何进行全过程指导和监督均未明确，也未出台《固定资产置换操作实施细则》。无论从时间上还是从内容上，都存在制度的明显滞后。由于现有固定资产置换制度不健全和监督配套机制不完善，还容易引发道德风险。

（二）信用风险

房屋置换项目从计划到实施一般需跨越2-3年，过程环节较多，受外界影响因素较大，一旦某个环节发生变数，都可能导致置换行权义受到影响。如某支行与当地政府有关部门签订了整体置换协议，通过补偿一定金额，以支行旧址土地置换县城文体广场土地，用于支行新址建设。但之后由于政府换届，城市规划变更，支行无奈只好进驻目前的金融广场。又如某支行置换项目，原定是在置换地上新建办公楼后，将支行现有办公地（属于国有划拨地）通过当地土地储备中心网上挂牌招标拍卖，后因政府规划调整为高档住宅综合开发，最后进行拆迁补偿。在此期间，新办公楼修建及装修是否按照协议进行、土地网上挂牌招标拍卖是否能被置换对象中标、房地产开发商能否盈利、资金流是否充足、拆迁补偿资金能否到位等各个环节都可能存在变数，可能导致置换对象只能履行部分义务或不能履行全部义务。

（三）法律风险

据了解，由于大部分置换行在招投标前就已经选择好了开发商，故在招标中难免不出现为某一特定投标者量身定做招标文件，或事先向投标人泄露标底，排斥其他投标者现象，难逃“串标”嫌疑。

（四）资金风险

房地产开发周期一般需3-5年，有的置换项目从项目新址建设、拆迁补偿、旧址开发前后预计投入近亿元，且时间跨度长，需要经济实力相当雄厚的企业支撑，从这方面看，给置换项目最终结果带来很大不确定性。

（五）评估风险

资产评估方法包括收益现值法、重置成本法、现行市价法和清算价格法四种，对同一标的选择不同的评估方法，评估价差别甚大。即使选择同一方法，因选择不同参照物或选择同一参照物不同时点评估价也相差甚远。因此在对置换房屋进行价值评估时容易出现价值评估的随意性。一是标准选择不一。如某支行置换项目，当地一家评估机构参照以前年度的土地价格对其进行评估作价，该支行认为此评估价格严重失实，请求上级行找另一家公正客观的评估机构采用重置成本法对其重估，最终评估价为原评估价的1倍多。二是评价有失公允。如某支行资产置换项目，当地政府单方指定的评估机构对该行旧址资产进行了评估，支行对该评估结果持有异议，并决定选择一家双方共同认可的评估机构进行重新评估，资产重估总值为原评估价的1.3倍。

（六）管理风险

一是组织管理不到位。已完成置换的行，100%未成立由会计、财产、纪检监察、内审等部门组成的置换项目领导小组，仅由领导班子对置换项目进行集体研究；90%未建立相关管理制度，操作流程上也未严格按照上级行有关制度要求执行；不同程度存在“重审批轻管理、重速度轻质量”现象。二是监督检查流于形式。100%的本行监督部门未对置换工作及流程进行监督；67%认为其管辖行只停留于书面审查或口头指导。三是合同管理欠规范。60%在和置换对象签订置换协议或合同时，对置换后的房屋建筑物装修标准未明确装修标准，给开发商留下较大的弹性空间。四是基建专业人才缺乏。80%认为辖内目前熟悉固定资产相关政策、招投标程序、应急管理处置的专业人员不多，在一定程度上影响置换工作的开展。

三、房屋置换的风险防范应对措施

（一）健全规章制度，实现依法置换

一是完善规章，编制流程。尽快出台《固定资产置换操作实施细则》，编制固定资产置换风险控制流程图，有效防范权力滥用和违规操作行为。二是建立目标管理责任制度。进一步健全项目置换管理责任制度，实行建设单位主要负责人负责制，签订目标管理责任书，对项目工程实行终身问责。三是出台评价制度。明确当地政府影响度、开发商整体实力考核度、评估机构公证客观度、置换单位内控管理完善度、置换工作合规合法度，国有资产增值保值度等评价体系指标，对置换工作的事前、事中和事后进行评价。四是完善激励约束机制。对置换工作有较大功劳、重大贡献、促使国有资产明显增值的相关人员给予物质或精神奖励；对不作为、失职、渎职行为，或造成国有资产流失，给人民银行造成负面影响的，实行责任追究；触犯刑律的，移送司法机关。

（二）严格项目管理，防范置换风险

一是选择最优置换方案。置换行在进行调查论证的基础上制定多套资产置换方案，明确项目的必要性、可行性、操作流程、风险可控和保值增值等重要内容，提交上级行相关部门进行审查，慎重筛选，明确最优置换方案。二是择优选择置换对象。按照“公开、公正、公平和民主择优”原则，综合考虑置换对象的资质、诚信度、实体状况、资金实力和背景关系等，公开对外招标。三是谨慎选择评估机构。建议总行建立资产评估机构库，省会中支采取推举式、抽签式和自选式来确定本省资产置换评估机构。四是加强置换资金管理。通过签订合同或协议等方式来明确拆迁补偿安置资金到账时间，为拆迁补偿安置资金提供法律保障；签署资金三方监管协议，由置换双方认可的第三方作为资金监督方，该笔资金只对专户划拨转账，不能提现且按工程进度划拨资金，资金托管账户预留印鉴和支票密码可由置换双方分别保管一半，形成资金风险可控。五是加强合同管理。制订统一规范的置换合同蓝本，便于基层行操作执行，对置换过程中有关法律文书，建议由上级行法律事务部门审核把关，防范法律风险。六是加强基建管理人才培训，提高项目管理人员的专业素养，最大限度规避置换风险。

（三）加强检查监督，规范资产置换