公司委托管理合同汇总十篇
时间：2023-07-10 16:33:12
序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇公司委托管理合同范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。
篇（1）
物业管理纠纷是随着房地产开发商加强售后服务及物业管理行业的出现而出现的, 该类纠纷因其独特性而与一般的纠纷有着不同的特点。
1.物业管理纠纷案件逐年上升,诉讼标的额较大。
1990年以来,特别是1992年以后,全国各地的房地产业异军突起,海南的房地产更是超 常规发展,形成了不同档次、不同类型的新建住宅小区和作为商用写字楼的大厦(以下简称 为住宅小区和商厦),各类住宅小区、商厦在收取物业管理费用、提供管理服务方面的做法 不尽一致,业主与物业管理者之间缺乏约束各方的合同、公约或法律规范,使业主与物业管 理者、行政主管部门之间的矛盾渐生,因此而产生的纠纷,向房产、物价等管理部门的投诉 大量增加,在有关部门的协调处理不完全能解决纠纷后,当事人转而向法院。以海口市 新华区法院为例,该院于1995年开始受理物业管理纠纷案5件,至1996年上升为20件,这两 年来因物业管理而产生的各类纠纷有增无减。诉讼标的额少则上万元,多则几十万元。
2.因物业管理产生纠纷的案件类型多,且多是新类型的案件。
物业管理纠纷是物业管理过程中所发生的纠纷。据统计,目前海口市所受理的物业管理 纠纷,已从刚开始受理时物业管理公司追索物业管理费的纠纷,发展到涉及民事诉讼、行政 诉讼的各类型纠纷。主要有:(1)物业管理者(包括房地产开发商和物业管理公司)向业 主或使用人追索物业管理费、水电费的纠纷,这类纠纷数量较多;(2)业主或使用人要求 物业管理者承担停水、停电、停气或其他行为的侵权赔偿纠纷;(3)房地产开发商与物业 管理公司的物业管理承包合同纠纷;(4)房地产开发商与物业管理公司之间的物业委托管 理纠纷;(5)业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财 务损失的纠纷;(6)业主或管委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷;(7)业主诉房产 管理部门行政侵权纠纷。这些类型的纠纷,涉及到民法关系中合同之债(包括服务管理关系 、关系、承包关系)、侵权行为所生之债,以及行政诉讼中房产管理部门的行政行为是 否合法。如海口市顺发新村小区的部分业主因认为在没有召开业主大会、业主选票未过半数 的情况下,海口市房产管理局批复同意成立管委会属违法行政,侵犯了原告作为业主的利益 ,而提起行政侵权诉讼。这是该市所受理的第一宗因物业管理引起的行政诉讼案。
3.物业管理纠纷诉讼主体复杂,法律关系复杂,对纠纷的审理有一定的难度。
物业管理纠纷案的诉讼主体、法律关系复杂,该类案件的主体,既有我国公民、法人和 其他组织,又有外国公民、外国企业、港澳台同胞;参与诉讼的既有业主、使用人或小区管 委会,也有物业管理公司、房地产开发商或行政管理部门。既可能涉及业主与使用人的关系 、业主或使用人与物业管理公司的物业管理服务合同关系、侵权关系,又可能涉及到房地产 开发商与物业管理公司的关系、管委会与物业管理公司的关系,业主、管委会或物业管理公 司与房产管理部门的关系。由于物业管理纠纷案属新类型的案件,在审判实践中又无现成的 依据,《中华人民共和国民法通则》等法律中无专门调整物业管理的规定,只能依据民法通 则、行政诉讼法的基本原则,依据有关部门和地方性规章进行处理,而有关规章的规定又不 详尽或明确,给正确处理该类纠纷带来一定的难度。
二、审理物业管理纠纷案件应注意的几个问题。
(一)物业管理纠纷的管辖问题。
确定物业管理纠纷案件的管辖问题,是正
确审理此类案件的前提。物业管理纠纷的管辖问题,应以物业管理纠纷的具体类型来确定。因物业管理引起的行政诉讼案件,依《行政诉 讼法》的有关规定确定有管辖权的法院。因物业管理引起的民事诉讼案件,目前当事人一般 都在物业所在地的法院,并把物业所在地作为业主或使用人的住所地,而有些受诉法院 也未分清物业管理纠纷的不同类型而予以受理。签订物业管理服务合同的一方当事人向对方 提起侵权之诉的,应适用民事诉讼法第29条的规定,由侵权行为地或被告住所地的人民法院 管辖,因物业管理服务合同、物业管理承包合同、物业委托管理合同等产生的合同纠纷,应 适用民事诉讼法第24条的规定,即:“因合同纠纷提起的诉讼,由被告住所地或合同履行地 的人民法院管辖”。要注意审查何处为被告住所地、何处为合同履行地。业主作为被告的, 业主的住所地既有在物业所在地,又有在物业所在地之外的,并非业主购置了物业,物业所 在地就是其住所地,因此,不能简单地认为物业所在地就是被告住所地;物业管理公司的住 所地是指其主要营业地或主要办事机构所在地,而并非是实施物业管理的所在地,但由于物 业管理服务合同、物业管理承包合同、物业委托管理合同,均是在物业所在地实施物业管理 ,因此,物业所在地应认为是合同履行地。物业管理纠纷虽是因不动产的管理引起的纠纷, 但其不属于不动产纠纷,不适用专属管辖的规定。 (二)应注意审查涉及物业管理的合同的法律效力。
审查物业管理合同的效力,关系到正确处理纠纷,维护法律严肃性的问题。在物业管理 纠纷中,主要涉及三类合同,一为物业管理服务合同,即业主或管委会与物业管理公司或开 发商签订的由房地产开发商或物业管理公司对建筑物及其附属物进行有偿管理服务的书面协 议:通常所说的物业管理合同主要是指物业管理服务合同;二为物业管理承包合同即房地产 开发商或物业管理公司与另一物业管理公司签订的将物业管理权发包给另一物业管理公司承 包 的书面协议;三为物业委托管理合同,即房地产开发商与物业管理公司签订的将物业管理权 委托给物业管理公司管理的书面协议。在审理中,应区分合同的不同性质,注意判定合同 的效力,以正确处理物业管理纠纷。
1.注意审查物业管理服务合同的效力。
在审查物业管理服务合同(或称聘用管理合同)时,应主要从当事人是否具备民事主体 资格和相应的民事权利能力、民事行为能力,合同的内容是否合法来审查其效力。物业管理 权是因业主享有物权所派生出的权利,行使物业管理权的应是物业的所有权人,或是与业主 约定可享有物业管理权的使用人,而非房地产开发商或物业管理公司。物业管理服务合同应 由业主(或特定的使用人)为委托人,委托具有物业管理资质、能力的管理公司而形成。由 于我国房地产发展过程中物业管理刚起步,在购房者购房时,物业管理多是作为商品房售后 服务的一环,由房地产开发商与购房者签订,约定购房者接受房地产开发商的物业管理服务 .随着物业管理规范化、法制化的呼声日甚,越来越多的业主或业主管理委员会作为行使物 业管理权的一方,续聘或选聘房地产开发商属下的物业管理机构或物业管理公司为其提供物 业管理有偿服务。因此,物业管理服务合同合格的当事人,一方为业主或依法成立的业主管 理委员会,另一方为具有物业管理经营范围的企业。原由业主或无物业管理经营权的 房地产开发商,所签订的物业管理服务合同,其效力应以建设部的《办法》施行之日起划分 ,在此之前(即1994年4月1日前)所签订的物业管理服务合同不宜以房地产开发商无物业 管理经营权来认定无效,房地产开发商在业主选聘物业管理公司之前,可继续实施物业管理 ,但不得以继续履行合同为由,阻挠业主或业主管理委员会选聘物业管理公司进行管理。19 94年4月1日后所签订的物业管理服务合同,因《办法》已规定住宅小区应由物业管理公司统 一实施专业化管理,房地产开发商在出售房屋前,就应选聘物业管理公司承担住宅小区的管 理,或注册成立物业管理公司负责管理。所以,1994年4月1日后房地产开发商仍与业主签订 物业管理服务合同的,应认定合同无效。
在审查物业管理服务合同效力时,还应注意审查合同的内容是否合法。物业管理服务合 同必须遵守法律、法规、规章,不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益;必须在 平等协商的基础上,确保业主或业主管理委员会行使物业管理权和委托权。对于业主不能 在平等的基础上行使其物业管理权的,应认定合同无效;对易引起纠纷的物业管理费,其收 费标准、范围要依据物价管理部门的收费标准或报经物价管理部门批准,超过标准收取费用 和滞纳金,未经批准扩大收费范围的条款,应确认为无效条款;对属于业主所有或共有的外 墙体、屋顶等的使用、收益,如不允许业主管理、使用、收益,或赋予房地产商使用权而不 向业主交付相应对价的,均侵犯了业主的权益。实践中,房地产开发商或发售房产的大业主 ,未经业主同意随意使用属于其他业主所有或共有的外墙体、屋顶等并获取收益的侵权行为 常常发生,物业管理服务合同的内容中出现侵犯业益的不平等条款的,应确认部分无效 .
2.注意审查物业管理承包合同的效力。
篇（2）
中图分类号：F74 文献标识码：A 文章编号：1672-3198（2014）15-0064-02
1 前言
全球最大的酒店管理公司――洲际酒店管理集团在中国至少发生了5起与中国业主的“离婚”事件。2013年3月22日中国国际经济贸易仲裁委员会上海分会针对2012年8月31日与上海浦西洲际酒店的分手事件做出终审结果：洲际集团被裁定赔偿业主方前上海浦西洲际酒店的开发商上海耀达房地产开发有限公司1.5亿元人民币，这是洲际酒店管理集团在华遭遇的首次败诉。这仅是我国业主与国际酒店管理集团合作矛盾中的冰山一角。
中国酒店业行业的发展落后于国外优秀的酒店管理集团，尤其是随着中国房地产业的蓬勃发展，越来越多的房地产开发商开始关注高星级酒店物业的综合商业价值，纷纷涉足于酒店行业。但是缺乏专业的高星级酒店管理经验，使得房地产开发商将目光瞄准了外国优秀的酒店管理集团，通过委托管理方式进入到酒店这一行业。但尤其所有权和经营权的脱离，业主方和管理方因代表的利益集团不同，在合作中种种矛盾也会凸显出来，最后甚至矛盾激化以“分手”收场。
2 委托管理模式简介
委托管理模式源于美国，美国康奈尔大学的James（1988）教授首次提出了委托管理模式下酒店管理合同的相关概念、运作特点、谈判要点和合同条款。他认为委托管理是一种非股权式酒店运营形式，酒店委托管理概念包含三个基本点：管理方有权不受业主干扰管理酒店；业主支付所有的经营费用并承担可能出现的财务风险；管理方的行为受到绝对保护，除非其出现严重的欺诈行为或者失职行为。
国际酒店管理集团凭借委托管理模式，可以达到不通过原始资本的积累而实现迅速扩张的目的。业主方则可以凭借委托管理模式，由管理方为酒店提供统一的管理方式、统一的广告宣传、统一的销售网络、统一的人力资源配置、统一的采购等方面的优势（鲍娟，2007）。除此以外，借助国际知名的酒店管理公司品牌，业主方还可以快速提升其附属物业的价值、、获得不动产保值增值、获得更多的政府政策支持、获得稳定的现金流等（吕丽莉，2011）。
3 业主方与管理方主要合作矛盾
管理方和业主方因属于不同的利益集团，因此在委托管理合同的签订时，都尽可能为自己的利益集团争取更多的利益，这是业主方与管理方矛盾的源泉，双方矛盾主要集中在以下几个方面。
3.1 对于经营权的争夺
在管理合同谈判之初，管理方和业主在酒店的经营权上就会产生较大的分歧。管理方希望经营权与所有权的完全分离，代表业主对酒店拥有监督、指导和管理的专营权（陈勇，2006）。而业主方则想方设法的在酒店的高层管理者中安插自己的人手，实行对酒店经营管理的干涉和控制。往往最终的妥协结果是，业主方能够指派酒店的副总和财务总监，以满足业主方的控制欲望，但这也为以后的沟通协调问题埋下伏笔。
3.2 对于成本预算的控制
从酒店立项、设计之初，管理方就会安排技术人员进入到整个酒店的建设周期，开始干涉酒店的各方面设计。业主方在酒店设计和材料采购时，会根据项目预先制定的目标成本严格控制各种采购成本。而管理方则为了使酒店的从设计到装修达到预定的豪华标准，想方设法提高酒店的建设成本。
在酒店运营后，管理方和业主方在年度财务预算又会产生分歧，业主方往往会提出一个最低财务执行准则，以此保证管理方对酒店的经营管理代表业主方的利益（Eyster，1997）。
3.3 经济利益的矛盾
按照委托管理合同，业主方需要向管理方支付技术服务费、开业筹备费（部分酒店管理公司不收取）、管理费（分为基本管理费和奖励管理费）、系统分摊费（一般包括市场推广性消费、预订系统费、会员奖励计划、培训费等）等。
管理方收取的这些费用，无一项费用与酒店的盈利水平直接相关。也就是说，管理方无需对酒店的利润水平负责，即时酒店完全亏损，管理方的利益依然能够得到保障。当酒店经营达不到业主预期水平甚至亏损时，这项与经济利益之间相关的矛盾就会凸显出来。
3.4 人事任命的冲突
根据管理合同，酒店总经理由酒店管理公司推荐，而业主方参与面试和审核，但由于业主方往往缺乏酒店管理相关的专业知识和经验，业主方很难对酒店总经理人选做出正确的评价。当酒店经营出现困难时，业主方就会责难管理方对酒店人事的相关安排（任艳华，2009）。
业主方虽然会派遣副总经理、财务总监、工程总监等进入酒店，对管理方实行监督控制，同时参与日常的经营管理决策，但是由于双方的经营目标和文化差异，会导致双方在日常经营管理上出现很大的分歧，从而引发双方的矛盾。
3.5 其他
除以上四大矛盾外，由于双方认识欠缺，导致酒店的品牌定位与市场实际情况相背离，导致酒店在开业之初就已出现先天性不足，成为日后双方矛盾的导火索（陈勇，2010）；管理方在日常经营中，对酒店资产的保护不足、浪费严重，导致业主方资产损耗过大，等其他矛盾。
4 矛盾解决
本文从业主方的角度出发，探讨如何减少业主方与管理方在酒店日常经营管理中的矛盾，减少双方的合约终止行为，为酒店的正常经营管理提供保障。
4.1 重视可行性研究
中国酒店业的发展与房地产的发展息息相关，很多房地产开发商因为政府、物业升值、营销的等多种因素，缺乏对当地经济水平、酒店市场供给情况、酒店需求情况进行认真的研究、分析，忽视对酒店的单独可行性研究而盲目立项，或是盲目追求酒店的星级水平，导致酒店先天性条件不足。在业主方投入大量的资金后，酒店的经营中无法完成其预期经营指标时，业主将责任盲目归结到管理方。
4.2 正确定位
由于业主方缺乏酒店行业的专业知识，在寻找管理方式时无法准确评判不同酒店管理公司不同部品的内涵和定位，而是简单的将酒店的星级作为主要评判标准，主要满足酒店的星级定位即可。但实际上，不同酒店管理公司的不同品牌都有不同的品牌内涵和市场定位，不同的品牌对当地的经济水平要求、对目标客源的选择都不同。如果业主方盲目追求星级，而忽视酒店品牌的内涵和市场定位，则会使酒店的经营与市场的需求相背离，为今后的矛盾埋下一颗“定时炸弹”。
4.3 谨慎选择合作伙伴
由于中国旅游业的发展，所有国际知名的酒店管理公司皆在中国开疆辟土，积极寻求市场合作机会。业主面临众多的选择机会时，不能只关心品牌是否高端、管理费用的多少，而要综合设置考量指标体系。这些考量指标体系包括管理公司的背景；管理公司旗下各品牌特点、标准、价值、商标注册情况；管理公司的发展战略和拓展计划；管理公司人员和其决策程序；管理合同。
对管理公司的选择应该基于项目的可行性研究、酒店定位、不同管理公司的认真选择比较之上，盲目的选择管理公司最终会导致双方沟通不畅、摩擦不断，最后双方不欢而散。
4.4 寻求第三方的帮助
不可否认，中国的众多业主方缺乏专业的酒店管理知识，更缺乏与国际酒店管理公司谈判的相关经验。所以在与国际酒店管理公司谈判之前，需要组建专业的谈判团队，除业主方的谈判代表外，还需专业的法律顾问、专业知识丰富的咨询公司、高级专业英语人才。法律顾问解决合同中可能出现的法律问题，为业主方提前规避法律风险；咨询公司则代表业主方就双方的利益问题进行谈判与磋商，为业主争取尽可能多的利益，避免日后业主方的经营成本，提高利润水平；国际酒店管理集团委托合同往往是以英文的版本出现，高级专业英语人才则负责对合同进行释义，避免因语言文化的差异而出现合同理解偏差而导致不必要的冲突。
4.5 科学设计业绩考核指标
酒店进入运营阶段后，关于酒店经营业绩方面的冲突就会成为业主方和管理方矛盾的焦点。根据行业惯例，在酒店运营三年后，业主方普遍使用PevPAR（每间可售客房收益）与GOP（经营毛利）作为主要考核指标对管理方的业绩进行考核。这两项指标在衡量管理方业绩方面均有一定的不足，需要增加其他指标作为补充来保证业绩评价的公平性和有效性，从而提高管理方经营管理的积极性。
本文建议除PevPAR、GOP外，增加GopPar（gross operating profit per available room，天每间可供出租客房的经营毛利润），它也能够更清晰地表明这家酒店的整体经营业绩或现金流潜力。同时，业主方还可以利用RGI（Revenue Generated Index，收益指数）跟踪比较同区域内竞争酒店的PevPAR情况，从而科学判断自身酒店的经营能力。
4.6 建立合理的沟通协调机制
业主方与管理方因代表的利益团体不同、文化不同，在酒店日常的运营中经常会出现冲突和摩擦。针对这一问题，建议酒店成立业主委员会，建立双方沟通平台。通过业主委员会，双方进行经营、市场、战略方面的沟通，形成双方的良性互动，促进双方的理解，维护双方长久的合作关系。
5 结论
酒店业主方与管理方之间的合作一直受到业界的普遍关注，作为酒店的业主方应该正视与管理方之间的矛盾与合作关系。成功的委托管理项目是双方利益平衡、实力对等的结果。业主方一方面需要正视酒店项目，充分了解项目本身，另外一方面需要充分了解合作方，在正确的地点、正确定位的基础上，选择正确的酒店品牌与合作方，才是项目成功的关键。
参考文献
[1]James J E. Sharing risks and decision making：Recent trends in the negotiation of management contracts[J].The Cornell Hotel and Restaurant Administration Quarterly，1988a，29（1）：4255.
[2]Eyster， J. J.. Hotel management contracts in the U.S：Twelve areas of concern[J].The Cornell Hotel and Restaurant Administration Quarterly，1997，（3）：2133.
[3]陈勇.国外酒店管理合同研究新进展探析[J].国外经济与管理，2006，（12）：57.
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1.物业管理纠纷案件逐年上升，诉讼标的额较大。
1990年以来，特别是1992年以后，全国各地的房地产业异军突起，海南的房地产更是超常规发展，形成了不同档次、不同类型的新建住宅小区和作为商用写字楼的大厦（以下简称为住宅小区和商厦），各类住宅小区、商厦在收取物业管理费用、提供管理服务方面的做法不尽一致，业主与物业管理者之间缺乏约束各方的合同、公约或法律规范，使业主与物业管理者、行政主管部门之间的矛盾渐生，因此而产生的纠纷，向房产、物价等管理部门的投诉大量增加，在有关部门的协调处理不完全能解决纠纷后，当事人转而向法院。以海口市新华区法院为例，该院于1995年开始受理物业管理纠纷案5件，至1996年上升为20件，这两年来因物业管理而产生的各类纠纷有增无减。诉讼标的额少则上万元，多则几十万元。
2.因物业管理产生纠纷的案件类型多，且多是新类型的案件。
物业管理纠纷是物业管理过程中所发生的纠纷。据统计，目前海口市所受理的物业管理纠纷，已从刚开始受理时物业管理公司追索物业管理费的纠纷，发展到涉及民事诉讼、行政诉讼的各类型纠纷。主要有：（1）物业管理者（包括房地产开发商和物业管理公司）向业主或使用人追索物业管理费、水电费的纠纷，这类纠纷数量较多；（2）业主或使用人要求物业管理者承担停水、停电、停气或其他行为的侵权赔偿纠纷；（3）房地产开发商与物业管理公司的物业管理承包合同纠纷；（4）房地产开发商与物业管理公司之间的物业委托管理纠纷；（5）业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财务损失的纠纷；（6）业主或管委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷；（7）业主诉房产管理部门行政侵权纠纷。这些类型的纠纷，涉及到民法关系中合同之债（包括服务管理关系、关系、承包关系）、侵权行为所生之债，以及行政诉讼中房产管理部门的行政行为是否合法。如海口市顺发新村小区的部分业主因认为在没有召开业主大会、业主选票未过半数的情况下，海口市房产管理局批复同意成立管委会属违法行政，侵犯了原告作为业主的利益，而提起行政侵权诉讼。这是该市所受理的第一宗因物业管理引起的行政诉讼案。
3.物业管理纠纷诉讼主体复杂，法律关系复杂，对纠纷的审理有一定的难度。
物业管理纠纷案的诉讼主体、法律关系复杂，该类案件的主体，既有我国公民、法人和其他组织，又有外国公民、外国企业、港澳台同胞；参与诉讼的既有业主、使用人或小区管委会，也有物业管理公司、房地产开发商或行政管理部门。既可能涉及业主与使用人的关系、业主或使用人与物业管理公司的物业管理服务合同关系、侵权关系，又可能涉及到房地产开发商与物业管理公司的关系、管委会与物业管理公司的关系，业主、管委会或物业管理公司与房产管理部门的关系。由于物业管理纠纷案属新类型的案件，在审判实践中又无现成的依据，《中华人民共和国民法通则》等法律中无专门调整物业管理的规定，只能依据民法通则、行政诉讼法的基本原则，依据有关部门和地方性规章进行处理，而有关规章的规定又不详尽或明确，给正确处理该类纠纷带来一定的难度。
二、审理物业管理纠纷案件应注意的几个问题。
（一）物业管理纠纷的管辖问题。
确定物业管理纠纷案件的管辖问题，是正确审理此类案件的前提。物业管理纠纷的管辖问题，应以物业管理纠纷的具体类型来确定。因物业管理引起的行政诉讼案件，依《行政诉讼法》的有关规定确定有管辖权的法院。因物业管理引起的民事诉讼案件，目前当事人一般都在物业所在地的法院，并把物业所在地作为业主或使用人的住所地，而有些受诉法院也未分清物业管理纠纷的不同类型而予以受理。签订物业管理服务合同的一方当事人向对方提起侵权之诉的，应适用民事诉讼法第29条的规定，由侵权行为地或被告住所地的人民法院管辖，因物业管理服务合同、物业管理承包合同、物业委托管理合同等产生的合同纠纷，应适用民事诉讼法第24条的规定，即：“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或合同履行地的人民法院管辖”。要注意审查何处为被告住所地、何处为合同履行地。业主作为被告的，业主的住所地既有在物业所在地，又有在物业所在地之外的，并非业主购置了物业，物业所在地就是其住所地，因此，不能简单地认为物业所在地就是被告住所地；物业管理公司的住所地是指其主要营业地或主要办事机构所在地，而并非是实施物业管理的所在地，但由于物业管理服务合同、物业管理承包合同、物业委托管理合同，均是在物业所在地实施物业管理，因此，物业所在地应认为是合同履行地。物业管理纠纷虽是因不动产的管理引起的纠纷，但其不属于不动产纠纷，不适用专属管辖的规定。
（二）应注意审查涉及物业管理的合同的法律效力。
审查物业管理合同的效力，关系到正确处理纠纷，维护法律严肃性的问题。在物业管理纠纷中，主要涉及三类合同，一为物业管理服务合同，即业主或管委会与物业管理公司或开发商签订的由房地产开发商或物业管理公司对建筑物及其附属物进行有偿管理服务的书面协议：通常所说的物业管理合同主要是指物业管理服务合同；二为物业管理承包合同即房地产开发商或物业管理公司与另一物业管理公司签订的将物业管理权发包给另一物业管理公司承包的书面协议；三为物业委托管理合同，即房地产开发商与物业管理公司签订的将物业管理权委托给物业管理公司管理的书面协议。在审理中，应区分合同的不同性质，注意判定合同的效力，以正确处理物业管理纠纷。
1.注意审查物业管理服务合同的效力。
在审查物业管理服务合同（或称聘用管理合同）时，应主要从当事人是否具备民事主体资格和相应的民事权利能力、民事行为能力，合同的内容是否合法来审查其效力。物业管理权是因业主享有物权所派生出的权利，行使物业管理权的应是物业的所有权人，或是与业主约定可享有物业管理权的使用人，而非房地产开发商或物业管理公司。物业管理服务合同应由业主（或特定的使用人）为委托人，委托具有物业管理资质、能力的管理公司而形成。由于我国房地产发展过程中物业管理刚起步，在购房者购房时，物业管理多是作为商品房售后服务的一环，由房地产开发商与购房者签订，约定购房者接受房地产开发商的物业管理服务.随着物业管理规范化、法制化的呼声日甚，越来越多的业主或业主管理委员会作为行使物业管理权的一方，续聘或选聘房地产开发商属下的物业管理机构或物业管理公司为其提供物业管理有偿服务。因此，物业管理服务合同合格的当事人，一方为业主或依法成立的业主管理委员会，另一方为具有物业管理经营范围的企业。原由业主或无物业管理经营权的房地产开发商，所签订的物业管理服务合同，其效力应以建设部的《办法》施行之日起划分，在此之前（即1994年4月1日前）所签订的物业管理服务合同不宜以房地产开发商无物业管理经营权来认定无效，房地产开发商在业主选聘物业管理公司之前，可继续实施物业管理，但不得以继续履行合同为由，阻挠业主或业主管理委员会选聘物业管理公司进行管理。1994年4月1日后所签订的物业管理服务合同，因《办法》已规定住宅小区应由物业管理公司统一实施专业化管理，房地产开发商在出售房屋前，就应选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，或注册成立物业管理公司负责管理。所以，1994年4月1日后房地产开发商仍与业主签订物业管理服务合同的，应认定合同无效。
在审查物业管理服务合同效力时，还应注意审查合同的内容是否合法。物业管理服务合同必须遵守法律、法规、规章，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益；必须在平等协商的基础上，确保业主或业主管理委员会行使物业管理权和委托权。对于业主不能在平等的基础上行使其物业管理权的，应认定合同无效；对易引起纠纷的物业管理费，其收费标准、范围要依据物价管理部门的收费标准或报经物价管理部门批准，超过标准收取费用和滞纳金，未经批准扩大收费范围的条款，应确认为无效条款；对属于业主所有或共有的外墙体、屋顶等的使用、收益，如不允许业主管理、使用、收益，或赋予房地产商使用权而不向业主交付相应对价的，均侵犯了业主的权益。实践中，房地产开发商或发售房产的大业主，未经业主同意随意使用属于其他业主所有或共有的外墙体、屋顶等并获取收益的侵权行为常常发生，物业管理服务合同的内容中出现侵犯业益的不平等条款的，应确认部分无效.
2.注意审查物业管理承包合同的效力。
由于房地产开发商或物业管理公司往往认为物业管理权在其手中，而在无能力或精力实施物业管理时，或为牟利，在与业主签订物业管理服务合同后，将受托进行物业管理的经营权发包给其他的物业管理公司，坐收承包金，由此产生了发包人与承包人因收取、上缴物业管理承包金及业主拒向承包管理人交纳物业管理费用的纠纷。建设部《办法》中规定，小区物业管理权属全体业主所有，只有业主或者代表业主的管委会才有权选聘物业管理公司，为业主提供有偿服务。房地产开发商或物业管理公司只有依据物业管理服务合同对物业实施管理，其由此所享有的受托权实质上不是物业管理权，而是受托管理权，将受托管理权发包、转让给他人经营，这种物业管理承包合同损害了全体业主的利益，应确认为无效合同。有受托管理权的物业管理公司将其管理权发包，其无权收取物业管理承包金，承包人则未依法取得受托管理权，其要求业主向其交纳物业管理费的诉讼请求，不应得到支持。
3.注意审查物业委托管理合同的效力。
在考察物业委托管理合同时应注意审查合同的当事人和合同的内容。业主或代表业主的管委会委托、聘用物业管理公司提供管理服务，据此所签订的物业委托管理合同，实质上是属于前述物业管理服务合同，如无其它致合同无效的情形，所签订的物业委托管理合同应确认有效。但在实践中引起纠纷的物业委托管理合同则大多不是业主或管委会与物业管理公司签订的合同，而是由正在实施物业管理的公司与另一物业管理公司签订的，由正在对物业进行管理的公司委托别的物业管理公司对业主的物业进行管理的合同，这种类型的物业委托管理合同，其性质与物业管理承包合同相似，都是未经业主同意，将取得的委托管理权转让给他人，由他人对业主的物业进行管理，所不同的是物业委托管理合同采取委托管理的方式。业主将物业委托给其选定的物业管理公司管理，是基于业主对所选定的物业管理公司物业管理能力的信任，物业管理公司既无权将享有的受托管理权转包、转让，也无权另行委托他人对业主的物业进行管理。而且，根据民法理论，转委托成立的前提必须是经委托人（即业主）同意，接受委托进行物业管理的物业管理公司擅自将管理权转托他人行使，所签订的物业委托管理合同，侵犯了业主的利益，实施了无权转委托的行为，应确认合同无效。在审查物业委托管理合同时，应将其与物业管理公司选聘专营公司承担专项经营业务的合同区分开来，后者依《办法》及物业管理的需要，是允许的。
三、在审理物业管理纠纷中值得探讨的若干问题。
随着房地产业的发展和建筑物所有权主体多元化、用途多样化格局的形成，物业管理的方式也呈现了多样化。但由于我国目前尚无物业管理方面的法律规范，行政规章也不尽完善，在审理物业管理纠纷这些类型各异的案件中，存在着适用法律困难、争议问题较多的现象。笔者试对实践中有争议或急需明确的问题作一探讨。
（一）关于业主大会如何召集、选举，作出决议的程序问题。
由于住宅小区或商厦的业主人数众多，难以分别行使物业管理权，为此产生了业主大会制度和由业主大会选举产生的业主管理委员会制度。建设部《办法》中规定住宅小区应成立住宅小区管理委员会，但《办法》未对业主大会制度，包括业主大会如何召集、选举如何行使权利、作出决议等作出规定。虽然一些地方性规章如《海南经济特区城镇住宅区物业管理规定》中已有对业主大会制度和管委会制度做出规定，但不尽完善，实践中存在问题仍急需明确。如房产行政管理部门如何进行物业管理？在什么情况下召集第一次业主大会？如何选举产生管委会？在未召开业主大会的情况下，分别通过书面投票的方式征集业主的选票是否可行？如何确定业主的投票权？是一房产证一票还是一户一票，或确定一定的建筑面积为一票？这些问题很具体，但实践中涉及到当事人切身利益，急需有明确的规定，以便于操作.笔者认为，业主要行使物业管理权实现自治，应尽早召开业主大会，以确定物业管理中的重大问题。第一次业主大会的召集，既可由房产行政管理部门召集，也可由业主自行召集，但持有半数以上投票权的业主出席才能举行，在未召集业主大会，业主或其委托人未出席的情况下，分别书面征集业主意见而成立管委会或通过应由业主大会决定的其他重大事项的决议的，不能确认管委会或有关决议的效力。应明确规定业主大会是住宅小区或商厦物业管理的最高决策机构，及召集第一次业主大会的前提条件，形成业主大会有效决定的程序。住宅小区或商厦，在竣工交付使用后，未必能全部售完，按《办法》规定，房地产开发商在出售房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理。那么在出售后在什么情况下必须召集第一次业主大会，选举产生管委会呢？显然，待房屋全部出售后才采取上述措施，在全部出售前（这一过程也许很长），业主不能行使其物业管理权，则难以保障业主应享有的权益，但如果房屋出售或入住未达一定的比例，其时房地产开发商是最大的业主，召开业主大会也难以体现小部分业主的利益。因此，确定房屋入住率或出售率达到一定的比例，方依法召开业主大会，成立管委会，这是保护业主利益，规范物业管理的必然要求。笔者认为，住宅小区或商厦主要用于出售的，其出售率达到50％以上，或售或租的，其入住率或使用率达到50％以上的，应规定开发商或其聘请的物业管理公司须向房产行政管理部门报告，在管理部门组织下或自行召集下，召开第一次业主大会，选举产生管委会，这对于保护业主的物业管理权是较为有利的。
关于业主的投票权如何确定，关系到业主的切身利益，关系到业主大会的决定是否有效，这是业主实际行使物业管理权的重要一环，应在平等、公平的原则下确定业主的投票权。由于物业管理的权利义务一般以其所享有的房屋面积和共有的面积来确定，如以每一产权人或使用人一票，对购置较大房产份额的业主或出售率不高而为大业主的房地产开发商似不公平。如单纯以一定的房屋建筑面积来计算，确定投票权及票数，根据权利义务一致的原则，有其一定的合理性，但建筑面积很小的房屋，其业主如无投票权，其权益如何体现？笔者认为，应规定业主或与业主有约定享有物业管理权的使用人，不论所有或使用房屋的建筑面积大小，均应享有业主大会或管委会的投票权，但所代表的票数可有区别。如可以每一单元房屋为一票，或以一定的房屋建筑面积为计一票的单位，每一计票单位的建筑面积享有一票，计票单位面积以下的业主，每一产权人有一票，非业主使用人的投票权从其与业主的约定。如以建筑面积100平方米为计票单位，房屋建筑面积每100平方米计一票，100平方米以下的每一产权人享有一票。这样既体现了权利义务一致的原则，也充分考虑了小业主的利益。业主大会的决议，如要求所有业主通过方有效，则往往会只能形成议而不决的局面，反而不利于保障全体业主的利益。在合理确定业主投票权的基础上，规定业主大会的决议，须由出席会议的业主所投票数的半数以上通过，且这部分业主所享有的建筑物所有权或使用权的份额达半数以上，方为有效，则可最大程度地保障业主的共同利益。
（二）关于管理委员会的主体资格问题。
管理委员会是在房地产行政管理部门指导下，由住宅小区或商厦的房产产权人和由产权人授权或与其有管理权约定的使用人选举的代表组成，代表和维护产权人和使用人合法权益的组织，是业主大会的执行机构。根据《办法》的规定，管委会有权选聘、续聘物业管理公司对物业进行管理，并与其签订聘用管理合同。在民事活动中，管委会以其名义代表业主。而管委会在何种情况下才是依法成立，是否具备民事、行政主体资格，能否参与诉讼，这些问题目前在实践中争议较大。管委会是业主的自治性机构，须依法成立，才能行使权利、承担义务。管委会经业主大会按确定的程序选举产生后，应由业主联名或业主大会授权的房地产开发商或物业管理公司，报经县级以上人民政府房产行政管理部门登记确认。未经登记确认，或未经业主授权，他人以业主的名义将管委会予以登记的，视为管委会尚未依法成立。对于依法成立的管委会的主体资格，有一种意见认为，管委会不是法人，没有独立的法律地位，其不具备民事主体资格，不能参与民事、行政诉讼，不能承担民事、行政责任。对此意见，笔者不敢苟同。《办法》赋予了管委会对外签订聘用合同的权利，应视为管委会在物业管理中具备了一定的民事权利能力和行为能力。管委会代表业主签订物业管理的合同，其主体符合规章规定，不应以此否认合同的效力。但《办法》毕竟是规章，且在确认其签订物业管理合同主体资格的同时，必然涉及在实践中已发生的管委会诉讼主体地位问题。因物业管理发生纠纷，管委会能否以其名义参加诉讼？笔者认为，管委会固然不是法人，但其属依法成立的自治管理组织，应属民诉法第49条的“其他组织”，可以作为民事、行政诉讼的当事人。管委会参与诉讼既是代表业主行使权利的行为，又是有关规章中规定其有权签订物业管理合同所派生出的权利义务。但毕竟由于有关规定不明确，实践中对此认识不一，因此有必要在有关物业管理的法律、法规或司法解释中予以明确。
（三）关于商住两用楼或商业、娱乐业等用途的商厦的物业管理问题。
与住宅小区的用途不同，商厦主要用于商业目的。在商厦出售、出租后，为了维护商厦业主或使用人的房屋及相应配套的公用设施的良好运行，商厦同样需要由物业管理公司实施专业化的物业管理。而实践中，许多商厦仍由房地产开发商或房产份额占绝对优势的大业主直接进行物业管理。由于商厦的档次普遍较高，对提供管理服务的要求更高，房地产开发商或其他物业管理则往往以较高的收费标准收取管理费用，常为此引发纠纷。而建设部《办法》，国家计委、建设部印发的有关服务收费办法，都只对住宅小区的物业管理及服务收费予以规定，未对商厦的物业管理及服务收费进行规定。地方性规章中，亦鲜有将商厦管理纳入物业管理的范畴，使商厦业主如何行使物业管理权，收费标准、服务要求如何确定既无法可依，也无行政规章可依。由此产生的纠纷难以妥善处理，不利于我国物业管理市场体系的建立和完善。因此，应将商厦的物业管理纳入法律的调整范围，在有关物业管理法规中，以规定住宅小区和商厦的物业管理为基本框架，分别根据住宅小区和商厦的特点，明确各自的服务内容、范围、服务质量、收费标准、方法，以及行使物业管理权的方式。
（四）关于物业管理公司是否有权采取停止供电、供水、供气等措施的问题。
篇（4）
要想把物业管理工作搞好，首先应当理顺物业管理中心的法律关系。只有理顺了关系，才能够知道臬直辖市各方面的关系。物业管理工作中几个主要方面有：房屋产权所有人或使用人、发展商、物业管理公司和其他与物业管理相关连的行业以及政府有关部门。
1、发展商早期在物业管理中的作用
发展商将物业建成，并经政府有关部门综合验收合格后，经过房产交易将产权转移给新的房屋产权所有人。这里的法律关系的变化是发展商由原来拥有土地使用权和房屋所有权到转移给了新的产权所有人。对于一处新的住宅区，包括公寓或别墅，发展商在竣工前，一般是先期委托物业管理公司介入新建物业的管理工作。有时发展商也自己充当物业管理的角色。不论发展商是自己来管理物业或是委托其他管理公司来管理新建的物业，都是在为新的房屋产权所有人或使用人提供服务。对于新建物业来说，由于发生了产权交易行为，发展商的角色变了，位置也变了。发展商由原先对物业的拥有，变为部分对物业的拥有或完全不拥有。
发展商先期委托物业管理公司管理新建物业或自己自行管理物业的行为只能是一种临时的安排，因为在新建物业初期，广大新的产权所有人或是没有到位，或是即使到位，由于各种各样的原因，尚无能力选择物业管理公司。发展商只是临时已有的新的房屋产权所有人委托物业管理公司进行管理。这一时期物业管理公司的费用一般由发展商支付或预先垫付，因为这一时期物业管理公司在这一新的物业管理中尚无收益。由于交易行为和物业管理公司的介入，发展商对新建物业的作用逐渐退居二线。如发展商直接聘请管理公司，发展商应当与物业管理公司签订临时委托管理合同，合同期限一般订为一年较为合适。因为业主管理委员会成立后，有可能在一年后重新选聘物业管理公司。
2、房屋产权所有人（业主）
由于购买了物业，购房人成了新建物业的产权所有人，合法地拥有所购物业。房屋产权所有人对物业拥有所有权与使用权。由于发展商在销售物业之前，已临时安排物业管理公司对所购物业进行管理，购房人在此时只能暂时放弃自己选择物业管理公司的权利，认同发展商的安排。当新建物业入住率达到50%或50%以上时，发展商应会同物业管理公司召开房屋产权所有人大会（或称业主大会）。
3、房屋产权所有人大会（业主大会）
房屋产权所有人大会是一个非常重要的会议，由发展商、物业管理公司和房地产管理部门负责召集此会议。因为产权所有人来自不同蝗地方，互不相识，不可能有效地组织起来召开此大会，所以召集、组织业主大会的责任就落在发展商或物业管理公司户上。发展商在与物业管理公司的委托管理合同中就应明确规定，当入住率达到50%时，物业管理公司有责任牵头组织召开业主大会。
业主大会最重的使命之一便是选举出自己的代表机构——物业业管理委员会。物业管理委员会是新建物业或物业群中常设的最高权力机构。业主大会每年至少召开一次。住宅
区业主大会对议题进行表决时，每一户为一票。业主可将自己的权利让渡给选出的代表，由他们代表自己去行使权利，维护自己的合法权益。
业主大会主要行使以下职权：
（一）选举、罢免物业管理委员会的组成人员；
（二）监督管委会的日常工作；
（三）听取和审查管委会的工作报告；
（四）对住宅区或物业（写字楼、商厦）内有关业主重大利益的事项做出决策；
（五）修改业主公约；
（六）改变或撤销物业管理委员会的有关决定。
（七）批准管委会章程。
4、物业管理委员会的性质及法律地位
物业管理委员会是住宅区、写字楼或商厦等物业管理中的常设最高权力机构，管理委员会的成员景要由房屋产权所有人选出的代表构居，代表广大业主的权益。同时管理委员会也应当吸收当地居民委员会和派出所的代表参加。既然物业管理委员会是帅业主大会选举出的代表组成，代表广大业主的权益，是物业管理中常设的最高权力机构，那么管理委员会就应该是一个长期的、稳定的组织，一个松散、虚设的管理委会不可能起到应该起到的作用。所以建议管理委员会成立后应该到房屋管理机构备案，并到民政部门社团法人机构办理登记，以确定其性质与法律地位。物业管理委员会的主要职责如下：
（一）管理委员会负责制定管委会章程；
（二）负责今后召集并主持业主大会；
（三）负责考察、选择、招聘物业管理公司；
（四）与新的或原来的物业管理公司重签订委托管理合同；
（五）管委会有权审议住宅区物业管理服务费的收费标准；
（六）保管、监督和决定物业维修基金和公用设施专用基金（启动基金）的使用；
（七）审议管理公司上年的财务收支善和来年的财务预算；
（八）审议管理公司制订的年度管理计划、配套工程和重大维修工程项目（锅炉、配电设备、电梯、中央空调、供暖等）；
（九）监督物业管理公司的管理工作；
（十）审议新的物业管理公约及各种管理规章制度等等。
物业管理委员会与物业管理公司之间是聘用关系。物业管理委员会是物业的主人、所有人，物业管理公司是为之提供服务的。物业管理委员会一般应设常务工作人员一至两名，费用一般应从管理启动基金里拨付。
5、物业管理公司
物业管理公司是一种信托机构，属中介组织。它是执行信托职能的服务性企业。物业管理这个行业在房地产领域里有着非常重要的位置。开发和拆迁都是一时性的工作，几个月或几年就可以完成，而物业管理却是延续性的，可延续几十年。搞物业管理应眼光放远，急功近利是不会搞好的。
物业管理公司是依据委托管理合同在新建住宅区或物业中履行管理职责的。一般情况下，委托管理合同首先是由发展商代表广大业主与物业管理公司签订。等召开业主大会，业主物业管理委员会成立后，再由物业管理委员会代表全体业主正式与物业管理公司续签委托管理合同。
有的情况下，发展商并没有选聘物业管理公司，而由自己本身来承担起管理者的重任。如果是发展商自己充当管理者的话，也要经过房地局的批准，并禽《物业管理资质合格证书》。即使是发展商作为管理者，当管理委员会成立后，也需要由管理委员会与其签订委托管理合同。
6、承租人（房屋租用人）
篇（5）
一、关于签订移交协议
尚未签订移交协议的地区，应当按照“先移交、后规范”的原则，抓紧办理签约手续，完成原有企业年金管理主体的变更。其中，实行整体移交的地区，由社会保险经办机构与确定接收移交的受托机构签订整体移交协议并通知委托人（企业）；实行分散移交的地区，由社会保险经办机构、委托人（企业）和确定接收移交的受托机构签订移交协议。
二、关于整体移交和企业年金过渡计划设立
实行整体移交的地区，应当以省级或地市级为单位实施，不得下放到区县级。为有效管理运营企业年金基金财产，避免原有企业年金基金财产拆分所带来的损失，受托机构可将整体移交接收的企业年金基金财产继续作为一个整体，申请设立企业年金过渡计划。在签订移交协议后，受托人应当制定企业年金过渡计划受托管理合同，同时分别与账户管理人，托管人、投资管理人签订委托管理合同。受托机构兼任账户管理人或投资管理人的，有关委托管理合同的内容可包括在受托管理合同中。受托机构应当将《受托管理合同》、《账户管理合同》、《托管合同》、《投资管理合同》以及移交协议报社会保险经办机构所在省、自治区、直辖市或计划单列市的劳动保障厅（局）备案，备案材料一式四份。省、自治区、直辖市或计划单列市的劳动保障厅（局）应当自收到符合规定的备案材料之日起30个工作日内，向受托机构出具企业年金过渡计划确认函，给予计划登记号。备案通过后，企业年金过渡计划即行成立。受托机构应当自取得企业年金过渡计划确认函之日起10个工作日内，将计划确认函（复印件）送达各参与移交企业。
三、关于企业年金过渡计划登记号的编制
计划登记号共12位。由省、自治区、直辖市劳动保障厅（局）受理备案的，计划登记号第1、2位使用省级代码，第3、4位为“00”；由计划单列市劳动保障局受理备案的，第1、2、3、4位使用省级和计划单列市级代码。后8位的编制两者相同，第5、6位为“GD”，第7、8、9、10位为四位数年份，第11、12为顺序号。
企业年金过渡计划受托财产托管账户名称为“托管人XX公司YY企业年金过渡计划受托财产”，投资资产托管账户名称为“托管人XX公司YY企业年金过渡计划投资资产”。“XX公司”为受托机构的简称，“YY企业年金过渡计划”为企业年金过渡计划的名称。其中，“YY”为地域名。以省级、计划单列市为单位整体移交的，用省级、计划单列市地域名；以地市级为单位整体移交的，用地市级地域名。“XX公司YY企业年金过渡计划”名称应当与企业年金过渡计划确认函中的名称一致。
四、关于企业年金过渡计划的管理
各省、自治区、直辖市或计划单列市劳动保障厅（局）对其所辖区域内的企业年金过渡计划管理业务进行监督，并就有关情况向人力资源和社会保障部报告。
各省、自治区、直辖市或计划单列市劳动保障厅（局）可根据实际情况对向其报备的企业年金过渡计划规定一定时间的过渡期，原则上自企业年金过渡计划成立之日起不超过1年。如有特殊情况，可再延长1年，并报人力资源和社会保障部备案。
在过渡期内，受托机构不得接受参与移交以外的其他企业加入企业年金过渡计划；参与移交企业不得退出企业年金过渡计划，且其新增企业年金缴费原则上应当纳入企业年金过渡计划管理运营。参与移交企业应当自移交协议签订之日起6个月内完成企业年金方案的修订或制定，并报劳动保障行政部门备案。参与移交企业在收到劳动保障行政部门出具的企业年金方案备案复函后，应当在1个月内与受托机构签订受托管理合同。
过渡期满时，企业年金过渡计划即终止。参与移交企业可以按照国家有关规定选择由现有管理机构继续管理运营其交付的企业年金基金，也可以另行选择其他具备资格的管理机构。另行选择管理机构的企业，应当在过渡期满前2个月内书面通知受托机构，受托机构不得拒绝。受托机构应当自企业做出选择之日起1个月内，向相关省、自治区、直辖市或计划单列市的劳动保障厅（局）报告有关情况。
五、关于企业年金过渡计划的信息披露
受托机构应当在年度结束后2个月内，分别向各委托人和相关省、自治区、直辖市或计划单列市的劳动保障厅（局）提交企业年金过渡计划的年度管理报告。其中，基金财务会计报告应当经会计师事务所审计。
账户管理人应当在年度结束后1个月内，向受托机构分别提交各委托人交付的企业年金基金及过渡计划的年度账户管理报告；托管人应当在年度结束后1个月内，向受托机构提交过渡计划年度托管和财务会计报告；投资管理人应当在年度结束后l个月内，向受托机构提交经托管人确认的过渡计划年度投资组合报告。
六、关于保留账户的处理
篇（6）
第二条、本办法所称全国社会保障基金（以下简称社保基金）是指全国社会保障基金理事会（以下简称理事会）负责管理的由国有股减持划入资金及股权资产、中央财政拨入资金、经国务院批准以其他方式筹集的资金及其投资收益形成的由中央政府集中的社会保障基金。
第三条、社保基金投资运作的基本原则是，在保证基金资产安全性、流动性的前提下，实现基金资产的增值。
第四条、社保基金资产是独立于理事会、社保基金投资管理人、社保基金托管人的资产。
第五条、财政部会同劳动和社会保障部拟订社保基金管理运作的有关政策，对社保基金的投资运作和托管情况进行监督。
中国证券监督管理委员会（以下简称中国证监会）和中国人民银行按照各自的职权对社保基金投资管理人和托管人的经营活动进行监督。
「章名第二章、理事会
第六条、理事会负责管理社保基金，履行以下职责：
（一）制定社保基金的投资经营策略并组织实施。
（二）选择并委托社保基金投资管理人、托管人对社保基金资产进行投资运作和托管；对投资运作和托管情况进行检查。
（三）负责社保基金的财务管理与会计核算，编制定期财务会计报表，起草财务会计报告。
（四）定期向社会公布社保基金资产、收益、现金流量等财务状况。
第七条、理事会应严格执行本办法。对理事会的违法违规行为按照国家有关法律法规进行处罚。
「章名第三章、社保基金投资管理人
第八条、本办法所称社保基金投资管理人是指依照本办法第十条规定取得社保基金投资管理业务资格、根据合同受托运作和管理社保基金的专业性投资管理机构。
第九条、申请办理社保基金投资管理业务应具备以下条件：
（一）在中国注册，经中国证监会批准具有基金管理业务资格的基金管理公司及国务院规定的其他专业性投资管理机构。
（二）基金管理公司实收资本不少于5000万元人民币，在任何时候都维持不少于5000万元人民币的净资产。其他专业性投资管理机构需具备的最低资本规模另行规定。
（三）具有2年以上的在中国境内从事证券投资管理业务的经验，且管理审慎，信誉较高。具有规范的国际运作经验的机构，其经营时间可不受此款的限制。
（四）最近3年没有重大的违规行为。
（五）具有完善的法人治理结构。
（六）有与从事社保基金投资管理业务相适应的专业投资人员。
（七）具有完整有效的内部风险控制制度，内设独立的监察稽核部门，并配备足够数量的称职的专业人员。
第十条、社保基金投资管理人由理事会确定。申请社保基金投资管理业务，需向理事会提交申请书以及由中国证监会出具的申请人是否满足本办法第九条规定的基本条件的意见。理事会成立包括足够数量的独立人士参加的专家评审委员会，参照公开招标的原则对具备条件的社保基金投资管理业务申请人进行评审。评审委员会经投票提出社保基金投资管理人建议名单，报理事会确定。评审办法由理事会制定。评审办法及评审结果报财政部、劳动和社会保障部、中国证监会备案。
第十一条、社保基金投资管理人履行下列职责：
（一）按照投资管理政策及社保基金委托资产管理合同，管理并运用社保基金资产进行投资。
（二）建立社保基金投资管理风险准备金。
（三）完整保存社保基金委托资产的会计凭证、会计账簿和年度财务会计报告15年以上。
（四）编制社保基金委托资产财务会计报告，出具社保基金委托资产投资运作报告。
（五）保存社保基金投资记录15年以上。
（六）社保基金委托资产管理合同规定的其他职责。
第十二条、有下列情形之一的，社保基金投资管理人应当及时向理事会报告：
（一）社保基金资产市场价值大幅度波动。
（二）社保基金投资管理人减资、合并、分立、解散、依法被撤销、决定申请破产或被申请破产。
（三）社保基金投资管理人涉及重大诉讼或者仲裁。
（四）社保基金投资管理人的董事、监事、经理及其他高级管理人员发生重大变动。
（五）有可能使社保基金委托资产的价值受到重大影响的其他事项。
（六）委托资产管理合同规定的其他报告事项。
第十三条、社保基金投资管理人应适应社保基金管理的要求，建立、健全相关内部管理制度和风险管理制度。
第十四条、有下列情形之一的，社保基金投资管理人必须退任：
（一）社保基金投资管理人解散、依法被撤销、破产或者由接管人接管其资产。
（二）理事会有充分理由认为更换社保基金投资管理人符合社保基金利益。
（三）托管人有充分理由认为更换社保基金投资管理人符合社保基金利益并征得理事会同意。
（四）财政部、劳动和社会保障部或中国证监会有充分理由认为社保基金投资管理人不能继续履行委托资产管理职责。
（五）社保基金委托资产管理合同规定的其他情形。
第十五条、当社保基金投资管理人更换或退任时，理事会必须尽快委任新投资管理人，并报财政部、劳动和社会保障部、中国证监会备案；新任投资管理人确定并履行职责后，原任投资管理人方可退任。
第十六条、禁止社保基金投资管理人从事下列活动：
（一）以社保基金的名义使用不属于社保基金名下的资金从事投资活动，或以他人的名义使用属于社保基金名下的资金从事投资活动。
（二）不公平地对待社保基金账户的资产。
（三）挪用社保基金的委托资产。
（四）从事可能使社保基金委托资产承担无限责任的投资。
（五）用社保基金委托资产从事信用交易。
（六）法律、法规和社保基金委托资产管理合同规定禁止从事的其他活动。
「章名第四章、社保基金托管人
第十七条、本办法所称社保基金托管人是指按照本办法第十九条规定取得社保基金托管业务资格、根据合同安全保管社保基金资产的商业银行。
第十八条、申请办理社保基金托管业务应具备以下条件：
（一）设有专门的基金托管部。
（二）实收资本不少于80亿元。
（三）有足够的熟悉托管业务的专职人员。
（四）具备安全保管基金全部资产的条件。
（五）具备安全、高效的清算、交割能力。
第十九条、社保基金托管人由理事会确定。申请社保基金托管业务，需向理事会提交申请书以及由中国人民银行批准其从事社保基金托管业务的证明。理事会按照招标原则评选社保基金托管人，评选办法及评选结果报财政部、劳动和社会保障部、中国人民银行备案。理事会应逐步创造条件采用招标方式确定社保基金托管人。
第二十条、社保基金托管人履行下列职责：
（一）尽职保管社保基金的托管资产。
（二）执行社保基金投资管理人的投资指令，并负责办理社保基金名下的资金结算。
（三）监督社保基金投资管理人的投资运作。发现社保基金投资管理人的投资指令违法违规的，向理事会报告。
（四）完整保存社保基金会计账簿、会计凭证和年度财务会计报告15年以上。
（五）社保基金托管合同规定的其他职责。
第二十一条、社保基金托管人应适应社保基金托管的要求，建立、健全相关内部管理制度和风险管理制度。
第二十二条、有下列情形之一的，社保基金托管人必须退任：
（一）社保基金托管人解散、依法被撤销、破产或者由接管人接管其资产。
（二）理事会有充分理由认为社保基金托管人应当退任。
（三）财政部、劳动和社会保障部或中国人民银行有充分理由认为托管人不能继续履行社保基金托管职责。
（四）社保基金托管合同规定的其他情形。
第二十三条、当社保基金托管人更换或退任时，理事会必须尽快委任新的托管人，并报财政部、劳动和社会保障部、中国人民银行备案；新任托管人确定并履行职责后，原任托管人方可退任。
第二十四条、禁止社保基金托管人从事下列活动：
（一）将其托管的社保基金资产与托管的其他资产混合管理。
（二）托管的社保基金资产与其自有资产混合管理。
（三）挪用其托管的社保基金资产。
（四）有关法律法规禁止从事的其他活动。
「章名第五章、社保基金的投资
第二十五条、社保基金投资的范围限于银行存款、买卖国债和其他具有良好流动性的金融工具，包括上市流通的证券投资基金、股票、信用等级在投资级以上的企业债、金融债等有价证券。
理事会直接运作的社保基金的投资范围限于银行存款、在一级市场购买国债，其他投资需委托社保基金投资管理人管理和运作并委托社保基金托管人托管。
第二十六条、社保基金投资管理人与社保基金托管人须在人事、财务和资产上相互独立，其高级管理人员不得在对方兼任任何职务。
第二十七条、理事会持有的国债在二级市场的交易，需委托符合本办法第九条规定的专业性投资管理机构办理。
第二十八条、划入社保基金的货币资产的投资，按成本计算，应符合下列规定：
（一）银行存款和国债投资的比例不得低于50%.其中，银行存款的比例不得低于10%.在一家银行的存款不得高于社保基金银行存款总额的50%.（二）企业债、金融债投资的比例不得高于10%.（三）证券投资基金、股票投资的比例不得高于40%.
第二十九条、单个投资管理人管理的社保基金资产投资于一家企业所发行的证券或单只证券投资基金，不得超过该企业所发行证券或该基金份额的5%；按成本计算，不得超过其管理的社保基金资产总值的10%.投资管理人管理的社保基金资产投资于自己管理的基金须经理事会认可。
第三十条、委托单个社保基金投资管理人进行管理的资产，不得超过年度社保基金委托资产总值的20%.
第三十一条、社保基金建立的初始阶段，减持国有股所获资金以外的中央预算拨款仅限投资于银行存款和国债。条件成熟时由财政部会同劳动和社会保障部商理事会报国务院批准后，改按本办法第二十八条所规定比例进行投资。
第三十二条、划入社保基金的股权资产纳入社保基金统一核算，按照国家有关规定进行管理。股权资产变现后的投资比例按本办法第二十八条的规定执行。
第三十三条、根据金融市场的变化和社保基金投资运作的情况，财政部会同劳动和社会保障部商有关部门适时报请国务院对第二十八条所规定的社保基金投资比例进行调整。
第三十四条、经中国人民银行批准，理事会可按照有关规定，与商业银行办理协议存款。
「章名第六章、社保基金委托投资管理合同和托管合同
第三十五条、理事会与社保基金投资管理人必须签订委托资产管理合同，对双方的权利义务、委托资产管理方式、投资范围、收益分配等内容作出规定，并报财政部、劳动和社会保障部、中国证监会备案。
社保基金委托资产管理合同到期或中止时，相关事宜的处理办法另行制定。
第三十六条、理事会与社保基金托管人必须签订社保基金委托资产托管合同，明确双方的权利、义务，并报财政部、劳动和社会保障部、中国证监会、中国人民银行备案。
社保基金委托资产托管合同到期或中止时，相关事宜的处理办法另行制定。
「章名第七章、社保基金投资的收益分配和费用
第三十七条、社保基金净收益全额纳入社保基金，按国家有关规定分配使用和投资。
第三十八条、社保基金投资管理人提取的委托资产管理手续费的年费率不高于社保基金委托资产净值的1.5%.理事会可在委托资产管理合同中规定对社保基金投资管理人的业绩奖励措施。具体方案由财政部会同劳动和社会保障部批准。
第三十九条、社保基金托管人提取的托管费年费率不高于社保基金托管资产净值的0.25%.
第四十条、社保基金投资管理人按当年收取的社保基金委托资产管理手续费的20%，提取社保基金投资管理风险准备金，专项用于弥补社保基金投资的亏损。社保基金投资管理风险准备金在托管银行专户存储，余额达到社保基金委托管理资产净值的10%时可不再提取。
理事会按社保基金净收益的20%提取一般风险准备金，专项用于弥补社保基金投资发生重大亏损时社保基金投资管理人所提管理风险准备金不足以弥补的亏损。一般风险准备金余额达到社保基金资产净值的20%时可不再提取。
「章名第八章、社保基金投资的账户和财务管理
第四十一条、社保基金投资管理人的社保基金委托资产管理业务必须与该管理人的其他业务在财务、账户上分开，不得混合操作和核算。
第四十二条、社保基金托管人必须为社保基金开设独立的证券账户和资金账户。
第四十三条、社保基金与理事会单位财务分别建账，分别核算。
第四十四条、社保基金投资管理人和托管人应认真进行日常会计核算，严格按照有关规定编制会计报表，定期就社保基金的会计核算、报表编制等进行核对。
「章名第九章、报告制度
第四十五条、理事会、社保基金投资管理人、社保基金托管人应当按照本办法的要求报告社保基金投资运作的情况，保证报告内容没有虚假、误导性陈述或者重大遗漏，并对所报告内容的真实性、完整性负责。
第四十六条、理事会的信息披露和报告应符合以下要求：
（一）每年一次向社会公布社保基金资产、收益、现金流量等财务状况。
（二）每季度一次向财政部、劳动和社会保障部提交社保基金财务会计报告、投资管理报告。
（三）单个社保基金委托资产管理合同到期后，向财政部、劳动和社会保障部提交经具备证券从业资格的会计师事务所审计的报告，对社保基金委托资产的投资情况作出说明。
（四）社保基金发生重大事件，立即报告财政部、劳动和社会保障部，并编制临时报告书，经核准后予以公告。
第四十七条、社保基金投资管理人应按社保基金委托资产管理合同及理事会的要求定期和不定期向理事会提供社保基金委托资产投资运作报告。
第四十八条、社保基金托管人应按托管合同和理事会要求定期和不定期向理事会提供社保基金托管资产报告，并对第四十七条社保基金投资管理人编制的报告的有关内容复核，向理事会出具书面复核意见。
「章名第十章、罚则
第四十九条、社保基金投资管理人违反本办法第十二条规定，不及时或者未向理事会报告该条所列情形之一的，责令改正，给予警告，并处5万元以下的罚款。
第五十条、社保基金投资管理人或者托管人有本办法第十六条和第二十四条所列行为之一的应退任，有违法所得的，没收违法所得，处以违法所得1倍以上5倍以下的罚款；没有违法所得的，处50万元以下的罚款。
第五十一条、社保基金投资管理人违反本办法第二十五条规定，超出范围进行投资的应退任，并处以50万元以下的罚款。
第五十二条、社保基金投资管理人和托管人违反本办法第二十六条规定的，责令限期改正，并给予警告，逾期不改的应退任。
第五十三条、社保基金投资管理人违反本办法第二十九条规定，责令限期改正，给予警告，并处10万元以下罚款，逾期不改的应退任。
第五十四条、社保基金投资管理人违反本办法第四十七条规定，托管人违反本办法第四十八条规定，未能按照要求提供报告的，责令限期改正，给予警告，并处5万元以下的罚款，逾期不改的应退任。
篇（7）
第二条 本条例所称住宅区，是指以住宅为主，并有相应配套公用设施及非住宅房屋的居住区。住宅区的范围由深圳市人民政府（以下简称市政府）住宅行政管理部门会同有关部门划定。
本条例所称物业，是指住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地。
本条例所称业主，是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人。
第三条 住宅区的公共场所和公用设施，由全体业主、承租人和其他非业主使用人共同使用与维护。
第四条 住宅区物业管理实行业主自治与专业服务相结合，属地管理与行业管理相结合的管理模式。
第五条 业主、承租人有依法参加住宅区物业管理的权利，并有合理使用房屋和公用设施，维护住宅区公共利益的义务。
第六条 市政府住宅行政管理部门是特区住宅区物业管理的主管部门（以下简称市住宅主管部门）。
各区人民政府住宅行政管理部门（以下简称区住宅主管部门）是本辖区内住宅区物业管理的业务管理部门，对本辖区的住宅区物业管理依法进行指导、监督。
第七条 各住宅区可以根据本条例规定成立业主委员会。业主委员会应当接受市、区住宅主管部门的指导和监督。
第八条 物业管理公司根据本条例规定和业主委员会的委托对住宅区的物业统一实施管理。
物业管理公司应当在其管理的住宅区内设住宅区管理处。
第二章 业主大会及业主委员会
第九条 住宅区入住率达到百分之五十以上或自第一个业主入伙之日起满两年的，开发建设单位或其委托的单位应当及时告知区住宅主管部门，区住宅主管部门应在接到通知之日起六个月内召集第一次业主大会，选举产生业主委员会，开发建设单位应当协助召集业主大会。
分期开发的住宅区，经已入住的过半数投票权的业主申请，区住宅主管部门可以召集临时业主大会，在分期开发期间成立临时业主委员会。临时业主委员会的权利、义务与业主委员会的权利、义务相同。
第十条 业主大会由本住宅区的业主组成。
业主大会必须经由已入住的过半数投票权的业主出席才能举行。业主可以委托人出席业主大会，不满十八周岁的业主由其法定人出席。
第十一条 业主大会由业主委员会负责召集，并每年至少召开一次。业主委员会应负责在会议召开七天前将业主大会召开日期和内容送达每名业主。
经持有住宅区全体业主百分之十以上投票权的业主提议，业主委员会应在接到该项提议之日起二十日内就其所指的提议内容召开业主大会；逾期未召集的，由提议的业主向区住宅主管部门申请，区住宅主管部门可以责令或限期业主委员会召集业主大会。
第十二条 业主大会的决定，由出席会议的业主所投票数的过半数通过。
大会表决可以采用投票方式或者其他方式，各类房屋按建筑面积每十平方米计算为一票；不足十平方米的，五平方米及五平方米以上的计算为一票，不足五平方米的不计票。
第十三条 业主大会行使下列职权：
（一）选举、罢免业主委员会的组成人员；
（二）监督业主委员会的工作；
（三）听取和审查业主委员会的工作报告；
（四）决定住宅区内关于业主利益的重大事项；
（五）修改业主公约；
（六）改变和撤销业主委员会不适当的决定；
（七）批准业主委员会章程。
第十四条 业主委员会委员由业主大会在业主中选举产生。业主委员会主任、副主任由业主委员会在其委员会中选举产生。业主委员会可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员担任业主委员会委员。
业主委员会委员的数额一般为十一至十七人，经业主大会决定可以适当增减，但最低不得少于五人。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间的人士担任。
业主委员会聘请执行秘书一至二名，负责处理业主委员会日常事务。
第十五条 业主委员会应当制订章程。业主委员会章程经业主委员会委员一致同意制订，并经业主大会批准。
第十六条 业主委员会及其成员名单应当自选举产生之日起十五内，报所在地的区住宅主管部门备案。
第十七条 业主委员会每届任期三年，业主委员会委员可以连选连任。业主委员会委员为兼职，业主委员会主任可以为专职。
业主委员会会议由业主委员会主任根据工作需要召集，并应在会议召开七天前将会议通知书及有关材料送达每位委员。业主委员会召开会议时，可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人员和非业主使用人代表参加会议。
第十八条 业主委员会向业主大会负责并报告工作。
第十九条 业主委员会行使下列职权：
（一）召集和主持业主大会；
（二）审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用；
（三）采取公开招标方式聘请物业管理公司对住宅区进行物业管理，并与其订立、变更或解除委托管理合同；
（四）审议物业管理公司制订的对本住宅区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目；
（五）审议住宅区物业管理服务费的收费标准；
（六）监督物业管理公司对本住宅区的物业管理工作。
前款第（三）、（四）、（五）项规定的事项，应当经业主大会批准。
业主委员会根据本条第一款第（三）项的规定实施公开招标有困难的，可以委托市、区住宅主管部门实施。
第二十条 业主委员会履行下列义务：
（一）执行业主大会的各项决定；
（二）遵守和履行物业委托管理合同；
（三）不得从事各种投资和经营活动；
（四）对物业管理公司的正当经营和管理活动予以支持和配合。
第二十一条 业主委员会决定问题，采取少数服从多数的原则。
第二十二条 业主大会和业主委员会应接受市、区住宅主管部门的指导与监督。业主大会的决定、业主委员会章程的内容或业主委员会的决定不得与宪法、法律、法规和规章相抵触。
第三章 物业管理公司及其职责
第二十三条 物业管理公司根据住宅区物业委托管理合同对住宅区实施物业管理。
委托管理合同应当包括以下内容：委托管理事项、管理标准、管理权限、管理期限、管理费收支、利润及风险、监督检查、违约责任及其他权利义务条款。
委托管理合同应当报区住宅管理部门备案。
第二十四条 物业管理公司必须持有市住宅主管部门颁发的《物业管理资质证书》方可从事住宅区物业管理业务。
第二十五条 开发建设单位应当从住宅区开始入住前六个月开始自行或者委托物业管理公司对住宅区进行前期管理，管理费用由开发建设单位自行承担。
第二十六条 住宅区开始入住后两年内，开发建设单位自行或者委托物业管理公司对住宅区进行物业管理；业主委员会在此期间成立的，业主委员会应与开发建设单位签订委托管理合同，并行使本条例规定的各项职责，但不得终止委托管理合同；开始入住两年后，业主委员会应依本条例规定聘请物业管理公司对住宅区物业进行管理，原开发建议单位在同等条件下可以优先承包管理。
在住宅区开始入住两年后业主委员会仍未成立的，由开发建设单位自行或委托物业管理公司继续管理。
在开发建设单位自行或委托物业管理公司对住宅区进行物业管理期间，应当接受业主和有关部门的监督。
第二十七条 物业管理公司在住宅区范围内就下列事项进行管理：
（一）房屋的使用、维修、养护；
（二）消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理；
（三）清洁卫生；
（四）车辆行驶及停泊；
（五）公共秩序；
（六）市住宅主管部门规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项。
第二十八条 物业管理公司的权利：
（一）根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业管理办法；
（二）依据委托管理合同和有关规定收取管理费用；
（三）制止违反住宅区物业管理规定的行为；
（四）选聘专营公司承担专项经营业务。
第二十九条 物业管理公司的义务：
（一）以为业主服务为宗旨，注重社会效益、经济效益和环境效益；
（二）按市住宅主管部门规定的标准和委托管理合同对住宅区实施物业管理；
（三）接受业主委员会和业主的监督；
（四）组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动；
（五）按照法律、法规和市政府的有关规定从事经营活动。
第三十条 住宅区内车辆停放的管理，应接受公安等部门的统一指导和监督。
进入住宅区的车辆应按规定停放在停车场或设置有停车标志的场所。
物业管理公司应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系，并按有关规定收取相应的保管费或车位使用费。
第三十一条 物业管理公司对住宅区的管理未能达到市住宅主管部门和委托管理合同规定的标准，或者违反委托管理合同规定的，业主委员会或委托方可以终止合同。
因管理、维修、养护不善，造成业主损失的，物业管理公司应当赔偿损失；违反有关法律、法规和政策规定的，由有关部门依法予以处理。
第三十二条 物业管理公司可享受国家对第三产业的优惠政策。
第四章 业主公约
第三十三条 本条例所称业主公约，是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的，有关业主在住宅区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。
第三十四条 业主公约由市住宅主管部门统一制订示范文本。业主大会可以根据本住宅区的实际情况进行修改补充，并报市住宅主管部门和区住宅主管部门备案。
业主公约应当符合法律、法规、政府有关规定和土地使用权出让合同的规定。
第三十五条 业主公约应当包括下列内容：
（一）住宅区名称、地点、面积及户数；
（二）公共场所及公用设施状况；
（三）业主大会的召集程序及决定住宅区重大事项的方式；
（四）业主使用其住宅和住宅区内公共场所及公用设施的权益；
（五）业主参与住宅区物业管理的权利；
（六）业主对业主委员会及物业管理公司的监督权；
（七）住宅区物业各项维修、养护和管理费用的缴交；
（八）业主在本住宅区内应遵守的行为准则；
（九）违反业主公约的责任；
（十）其他有关事项。
第三十六条 业主公约在住宅区入住率达到百分之三十后，经已入住业主中持有过半数以上投票权的业主签订后生效。已生效的业主公约对本住宅区所有业主和非业主使用人具有约束力。
业主入住时物业管理公司应组织业主签订业主公约，不组织业主签订业主公约的，市、区住宅主管部门有权予以纠正。
第五章 住宅区的使用及维护
第三十七条 移交住宅区时，开发建设单位应当向业主委员会移交下列住宅区工程建设资料：
（一）住宅区规划图、竣工总平面图；
（二）单体建筑、结构、设备竣工图；
（三）地下管网竣工图；
（四）其他必要的资料。
开发建设单位应按规划或合同的约定完成住宅区相关配套设施的建设。
第三十八条 业主、承租人和其他非业主使用人使用房屋应当遵守下列规定：
（一）未经市政府有关部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途；
（二）不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占；
（三）不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外；
（四）不得利用房屋从事危害公共利益的活动；
（五）不得侵害他人的正当权益。
第三十九条 房屋的维修责任，按下列规定划分：
（一）室内部分，由业主负责维修；
（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施，由物业管理公司组织定期养护和维修，其费用从住宅维修基金中支出。
住宅维修基金由业主按规定分摊，分期缴纳，由住宅区管理处以房屋本体为单位设立专帐代管，用于房屋本体公用设施的维修养护，不得挪作他用。
第四十条 住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐场所、停车场、连廊、自行车房（棚）等住宅区公用设施由物业管理公司统一管理维修养护。管理维修养护费用从管理服务费中支出。
人为造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。
第四十一条 住宅区的水、电、煤气、通讯等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气及通讯单位负责，维修养护费用由有关业务单位支付。
第四十二条 业主、承租人、非业主使用人和物业管理公司应当维护房屋外观整洁、统一。
业主委员会根据房屋的状况决定修缮、粉刷。但房屋的天面和外墙应当每十年至少修缮、粉刷一次，房屋的空调架、防盗网等外观设施应当每三年至少粉刷一次，楼梯间的墙面、台阶、扶手等设施应当每五年至少修缮、粉刷一次；期限届满、确实不需要修缮或粉刷的，业主委员会可向市、区住宅主管部门申请延期修缮或粉刷；经市、区住宅主管部门同意，可以延期。
前款所需费用，除房屋的外观设施由业主或承租人承担外，其他费用从住宅维修基金支付。住宅维修基金的使用明细表，物业管理公司应向业主公布。
第四十三条 房屋及其附属设施或住宅区公用设施，可能危害房屋安全或公共安全的，应当及时修缮；应由业主修缮的，其费用由业主承担；应由物业管理公司修缮的，其费用由物业管理公司承担。
前款费用的支付来源及使用明细表，应向业主公布。
第四十四条 住宅区内禁止下列行为：
（一）践踏、占用绿化地；
（二）占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施而影响其正常使用功能；
（三）乱抛垃圾、杂物；
（四）影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等；
（五）损毁、涂划园林艺术雕塑；
（六）聚众喧闹；
（七）随意停放车辆和鸣喇叭；
（八）发出超出规定标准的噪音；
（九）排放有毒、有害物质；
（十）经营业主公约所禁止的行业；
（十一）法律、法规及市政府规定禁止的其他行为。
第六章 住宅区专用基金与专用房屋
第四十五条 开发建设单位应在住宅区移交时，按住宅区除地价以外的建设总投资百分之二的比例，一次性向业主委员会划拨住宅区的公用设施专用基金。
公用设施专用基金用于购买管理用房和住宅区公用设施的重大维修工程项目。
第四十六条 公用设施专用基金由区住宅主管部门设立专帐管理。区住宅主管部门对业主委员会正常使用公用设施专用基金不得干涉。
公用设施专用基金管理办法由市政府制定。
第四十七条 开发建设单位应在移交住宅区时，按市政府有关规定以建造成本价提供住宅区物业管理用房，其产权属该住宅区全体业主共有。
第四十八条 开发建设单位应在移交住宅区时，按市政府规定的比例以同期市政府微利房价格提供部分商业用房，该商业用房的产权属该住宅区全体业主共有。
上述商业用房的购置费用可由公用设施专用基金中垫支，并从该商业用房的经营收入中回收。
上述商业用房、按规定提供的物业管理用房、住宅区公用设施专用基金以及住宅区内其他产权属于全体业主共有的公用配套设施、设备和场地，均由物业管理公司按委托管理合同经营，其收入用于补充住宅区的管理服务费。
第四十九条 本条例施行前移交使用的住宅区，未按规划设计要求建设的，开发建设单位应当按市政府规划建设主管部门规定的时间完成全部工程项目；未按深圳市规划标准设计或者缺少便民服务网点的，由市政府规划建设主管部门和原开发建设单位予以配套完善或补建。
第五十条 住宅区的公用设施专用基金、住宅维修基金和管理服务费的收支帐目，业主委员会应每三个月至少公布一次，接受业主的监督。
委托管理合同终止后，业主委员会和物业管理公司可以共同委托会计师事务所对住宅维修基金和管理服务费的使用明细表和收支明细帐目进行审计，所需费用由管理费支出。审计报告应向业主公布。
业主对住宅维修基金和管理服务费的使用有异议的，可以要求业主委员会向物业管理公司咨询并查阅收支总表，物业管理公司应提供完备的资料并详细说明。
第七章 法律责任
第五十一条 业主、非业主使用人违反业主公约，应当承担相应的民事责任。对违反业主公约造成他人安全或利益受到侵害的，业主委员会或者相关的业主、非业主使用人可以向人民法院提起民事诉讼。
未交纳物业管理服务费、住宅维修基金和物业委托管理合同约定的其他费用的，物业管理公司可要求有关业主限期交纳；逾期不交纳的，可按日加收应交纳费用万分之五的滞纳金，并可按业主公约和物业委托管理合同的规定进行催交；连续六个月不交纳的，可向人民法院申请追缴。
物业管理公司违反物业委托管理合同的约定，应当承担相应的违约责任；造成损失的，应当承担赔偿责任。
第五十二条 业主大会、业主委员会违反本条例第二十二条规定的，市、区住宅主管部门应当责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。
第五十三条 违反本条例第二十四条规定，未取得物业管理资质证书而从事住宅区物业管理业务或者所管理物业与所持资质证书等级不相符的，市、区住宅主管部门应当责令其停止违法行为，没收违法所得，并可处以五千元以上二万元以下的罚款。
第五十四条 物业管理公司违反本条例规定，有下列行为之一的，业主委员会有权予以制止并限期改正；逾期不改正的，业主委员会可以终止委托管理合同；市住宅主管部门和有关行政主管部门应当责令其限期改正，并可处以三千元以上一万元以下的罚款；情节严重的，市住宅主管部门可以降低其物业管理资质等级，直至吊销资质证书，并可建议工商行政管理部门依法注销其物业管理的经营项目：
（一）擅自扩大收费范围、提高收费标准的；
（二）改变公用设施专用基金和住宅维修基金的用途，或未按规定定期公布收支帐目的；
（三）改变专用房屋的用途，未按规定使用的；
（四）管理制度不健全、管理混乱，造成对住宅区的房屋管理、维修、养护不善，经市、区住宅主管部门认定应当予以处罚的。
第五十五条 开发建设单位违反本条例第三十七条、第四十五条、第四十八条、第四十九条规定的，市、区住宅主管部门应当责令其限期履行；逾期不履行的，可按应交款项逾期的时间处以每日千分之三的罚款；情节严重的，经市、区住宅主管部门认定，市政府规划国土行政主管部门应当暂停其房地产开发资质。
第五十六条 业主委员会、业主、非业主使用人或其他单位、个人违反本条例规定，按照下列规定予以处罚：
（一）违反本条例第二十条第（三）项规定，擅自进行经营活动的，市、区住宅主管部门应当责令限期改正，可以并处三千元以上一万元以下的罚款；
（二）违反本条例第三十八条规定的，市、区住宅主管部门责令限期改正，恢复原状，可以并处一千元以上五千元以下的罚款；
（三）违反本条例第四十二条第二款、第四十三条规定的，市、区住宅主管部门应当责令其限期修缮或粉刷；逾期拒不修缮或粉刷的，可处以三千元以上五千元以下的罚款；
（四）违反本条例第四十四条规定的，市、区住宅主管部门应当责令其限期改正，可以并处一百元以上二千元以下的罚款。
第八章 附 则
篇（8）
一、委托管理酒店的兴起
1948年希尔顿酒店公司在波多黎各合作经营Carribe Hilton酒店时使用的“利润共享租赁”。利润分成业主占四分之三、酒店管理公司占四分之一，但业主必须承担低于营运毛利的所有损失。这就是酒店管理合同委托管理的雏形。此后，这种经营模式在全球迅速蔓延。一方面，它使酒店管理公司有效地规避了海外经营的政治风险、环境风险；另一方面，又使酒店管理落后的国家地区得以获得专业酒店管理公司的无形资源。
而在我国，进入八十年代，随着改革开放的兴起，原有的国有宾馆已经严重滞后，面对不断涌入的境外游客，除了在硬件上做文章外，无法提供专业化的服务，仅靠自身摸索提高管理水平应对不断提升的服务要求是完全不可能的。在此背景下，聘请国际酒店集团委托管理成为当时最佳解决途径。酒店委托管理使酒店业主能够在不具备专业酒店经营管理经验的情况下，获得酒店管理公司提供的专业分工收益，使酒店不动产得到增值，获取酒店经营收益的重要经营方式。“通过管理合同的形式开展委托管理经营，饭店联号可输出高级人力资源、客户网络资源以及品牌和声誉等无形资源，其强大的营销与市场拓展能力、标准化动作体系、技术能力、成本控制能力以及人才培养能力奖大大提高单体饭店成功的可能性[参考文献：
邹益民;戴维奇;.单体饭店连锁化经营模式的战略选择:资源基础理论的观点[J]旅游科学.2006,(02)]”。
据国家旅游局信息中心2008年1月统计数据，世界排名前10位的国际酒店管理公司均已进入中国市场。
在这种背景下，为推进浦东建设而建的金茂大厦，当时也并没有选择自主经营酒店，而是与知名酒店管理公司凯悦国际合作，为了给国际商务游客提供了一流的服务和齐全的酒店设施，在53至87层建成金茂君悦大酒店――当时世界最高的酒店。酒店一开业即受到举世瞩目，不仅成为上海酒店业市场的领头羊，也推动了上海日后的高星级酒店市场的发展。此后，金茂集团又分别在三亚、北京、深圳复制成功经验，与多家酒店管理公司合作分别开出了金茂三亚丽思卡尔顿酒店、金茂三亚希尔顿大酒店、金茂北京威斯汀大饭店、金茂深圳JW万豪酒店。
二、委托管理酒店的困局
在引进国外专业酒店管理公司的初始，由于酒店管理公司耳目一新的管理理念，严谨标准的管理制度，贴心周到的服务提供，令整个酒店行业出现了改头换面的变化。这一切让在计划体制浸多年的业主们受到前所未有的冲击，没有任何相关管理经验的业主们，在这时，必然全盘听从酒店管理公司的意见。虽然业主也有向酒店派驻人员，但基本只把自身当作酒店主管部门人员看待，或者即使派驻人员参与酒店经营，却由于“屁股指挥脑袋”，也未能执行业主监管的职责。业主对酒店管理公司完全处于一种放任盲从的状态。
随着国内旅游市场的不断发展，国际酒店集团大举进入中国市场，抢占市场份额，而经过多年的酒店经营经验，业主们也在与酒店管理公司交流中得到了朴素自发的成长，在业主的眼中，酒店管理公司逐渐走下“神坛”，甚至业主开始对酒店管理公司出现不信任，甚至是排斥。究其原因，主要有二：其一，业主要求经济利益的迅速实现，而酒店管理公司更专注自身的品牌建设，短期内不能带来明显的利润成为业主与酒店管理公司分歧的焦点；其二，由于业主初期没有建立有效的监管制度，发挥监管的责任，有些酒店管理公司人员为获取更为直接的基本管理费，牺牲利润率，扩大收入，甚至出现经济犯罪行为。在这样的背景下，业主急病乱投医，以强权介入的方式干预管理公司对酒店的日常经营，引致双方矛盾进一步激化，效益也越差。
究竟是为什么会产生这些问题，又应该怎样解决这种困局呢，业主与酒店管理公司的关系实质到底是什么？
金茂集团在管理伊始也存在着困局，从一开始对酒店管理公司放任自流，完全依赖，甚至对自身管理酒店专业水平是否与酒店管理公司对等而感到自卑，虽然当时也有向酒店派驻人员，但却在酒店办公，由酒店发放工资福利，在酒店参加活动、培训，接受酒店企业文化熏陶，彻头彻尾的是一名酒店员工，而非业主公司员工，可想而知，到底能履行多少业主监管职责。经过几年的经营后，作为业主的金茂集团也开始逐步思考如何去管理酒店，并在实践中开始逐步介入管理，大胆推动酒店平均房价的上涨，主动平衡平均房价与出租率的关系，推动酒店经营改善，事后的经营业绩及市场状况也证明业主经营策略的准确判断，业主的正确导入不仅不会阻碍酒店发展，而且会有利于酒店的发展，也提升了业主与酒店管理公司对话的信心。此后，业主又推动酒店成本节约，介入酒店采购，打造业主的供应链平台，对旗下酒店的供应链进行整合，为酒店节约了采购成本，同时推动酒店成本节约，将旗下不同酒店的优秀经验进行分享，提升了酒店的管理业绩。业主的话语权越来越强，管理公司也越来越愿意接受业主的意见。究其原因，是作为业主的金茂集团对自身定位及对与酒店管理公司的关系有着清晰的认识，做“有实力、懂行业、负责任、讲道理”的业主。
三、业主与酒店管理公司的关系实质――委托关系
委托理论是上世纪30年代，由美国经济学家伯利和米恩斯提出。指一个或多个行为主体根据一种明示或隐含的契约，指定、雇佣另一些行为主体为其服务，同时授予后者一定的决策权利，并根据后者提供的服务数量和质量对其支付相应的报酬[ 欧文.E.休斯：《公共管理导论》（第2版）, 中国人民大学出版社,2001]。授权者就是委托人，被授权者就是人。
委托理论是建立在非对称信息博弈论的基础上的。非对称信息指的是某些参与人拥有但另一些参与人不拥有的信息。信息不对称可能会带来道德风险，所谓道德风险是指从事经济活动的人在最大限度地增进自身效用的同时做出不利于他人的行动，或者说是：当签约一方不完全承担风险后果时所采取的自身效用最大化的自私行为。在酒店运营期中，作为业主尤其需要防范道德风险的发生。
委托理论的主要观点认为：委托关系是随着生产力大发展和规模化大生产的出现而产生的。其原因一方面是生产力发展使得分工进一步细化，权利的所有者由于知识、能力和精力的原因不能行使所有的权利了；另一方面专业化分工产生了一大批具有专业知识的人，他们有精力、有能力行使好被委托的权利。但在委托的关系当中，由于委托人与人的效用函数不一样，委托人追求的是自己的财富更大，而人追求自己的工资津贴收入、奢侈消费和闲暇时间最大化，这必然导致两者的利益冲突。在没有有效的制度安排下人的行为很可能最终损害委托人的利益[ 欧文.E.休斯：《公共管理导论》（第2版）, 中国人民大学出版社,2001]。
在酒店委托管理经营方式下，由于酒店所有权和经营权的分离，作为委托人的业主不可能拥有和作为人的酒店管理公司同样多的信息，存在信息不对称，而且双方的目标又完全不同――委托人着眼于资产的增值与回报，人着眼于管理费和品牌溢价。
四、业主管理的基石――酒店管理合同
美国康奈尔大学教授艾斯特在其著作中提出，酒店管理合同是酒店业主和酒店管理公司之间签订的书面协议，根据此协议，酒店管理公司被授权以酒店业主的名义代表酒店业主运营、管理酒店，并为酒店业主负责，作为回报，酒店管理公司得到管理酬金。管理合同的基本概念是由三个基本部分组成的：第一，经营者有全权经营管理酒店的权利，不受酒店业主的干扰；第二，酒店业主支付一切经营费用和财务费用，并承担所有权风险；第三，除重大疏忽或欺诈行为之外，酒店经营者的行为受酒店业主的保护。[ James J Eyster. The negotiation and administration of hotel and restaurant management contracts(3rd Ed.)[M]. NY: Cornell University School of Hotel Administration, 1988: 23.]
酒店管理合同的经营模式有效实现了酒店所有权和经营权的分离，资本雄厚但缺乏酒店管理经验和专业技能的酒店业主可以降低经营不善的风险，得以进入酒店市场。同时，酒店管理公司得到低成本拓展其资源网络和市场份额的机会。浩华国际酒店管理咨询公司受国际酒店协会的委托所做的报告指出，酒店管理合同是一种有益的机制，它创造了处理酒店业主和酒店管理公司关系的有效安排[ Withiam, Glenn. Positive report on management contracts [J] Cornell Hotel and Restaurant Administration Quartely, 1993 Oct: 14-21]。
如上所述，业主与酒店管理公司关系的实质就是委托关系。酒店业主和酒店管理公司通过签署管理合同，约定双方的权利、义务和责任。酒店业主委托酒店管理公司作为自己的人，经营管理酒店。酒店管理公司则以人的身份。
五、业主管理具体内容
1、资产管理
资产是酒店营运必须具备的基本要素,也是业主在酒店投资过程中最直接的体现。业主拥有酒店的所有权，所有的硬件设施和存货均为业主所有。如何维护好酒店资产，使之保值增值，是业主最为关心的问题。在高端品牌酒店中，资产种类繁多，大到机器设施设备，小到毛巾、玻磁银器皿超过5000个品种。但就目前酒店行业的整体情况来看，资产管理是酒店管理中普遍存在的薄弱环节，资产流失、维护保养不及时、使用寿命严重缩水、管理不到位、责任不明确是酒店资产管理中存在的严重问题。
为了更好地维护业主的权益，保证酒店资产的完整安全，应根据资产特性，确定资产盘查方式和周期，强化日常资产管理检查，加强资产盘点清理和资产管理流程审计，及时解决存在的问题，发现差异及时纠偏。
金茂集团在之前的君悦酒店的资产管理上，也存在着管理薄弱的问题，开业采购也非业主方进行主导，也没有建立定期的资产盘查制度，业主对资产做不到心中有数，直接导致后期更新改造、维护保养上更加无从抓起。但随着时间的推移，资产管理越来越受到重视，新开业的酒店的开业采购均由业主主导，运营酒店建立酒店资产名录，并对酒店资产质量进行评估。
2、分析评价
对酒店盈利能力的评价，是酒店经营业绩分析的重要内容。RevPar是国际酒店行业产业公认的而且是最常用的经营业绩衡量标准，是指每间可借出客房产生的平均实际营业收入，即实际平均房价乘以出租率。一般来说，提供全功能服务的酒店总收入中有50%―65%是来自客房。但仅以RevPar为来分析一家酒店的经营业绩也是不够的，还需综合业主利润率、成本费用指标等多重指标进行综合评判。
此外，除了对盈利能力的分析外，还需要关注管理水平及效率的分析评价。毕竟作为人的酒店管理公司与业主的利益天然存在分歧，而由酒店管理公司派出的经理人也是有固定任期的，眼前的短期利益远远高于长期利益。
分析评价，尤其是经营业绩评价在金茂集团历来得到重视，每月均会有业绩评价会对酒店的经营数据进行专门的分析评价。除对收入、入住率、业主利润、业主利润率、RevPar、业主利润、业主利润率等常用指标进行分析外，还在客房、餐饮、成本、能耗等多方面进行分析研究，并根据实际情况，不定期对酒店进行专题研究。此外，还以常规的内部审计，不定期的调研等多种形式进行管理评价。
3、日常营运管理
作为业主，有必须参与到酒店的日常营运管理中。一可以掌握酒店一手经营信息，对酒店经营发展预判奠定基础。二学习专业管理公司先进管理经验，提升酒店管理水平。三监控日常经营，降低道德风险发生的概率。
业主管理体现在酒店日常经营管理中，一般在酒店高层委派高级管理人员，通常为副总经理和财务副总监等关键岗位；其余的业主公司人员，通常保留一小部分，不直接参与酒店的日常经营管理，而是作为业主办公室，协助酒店对外以法人身份办理相关事务，同时监控酒店经营目标、现金状况等，从而为业主管理提供决策依据。
在金茂旗下酒店，业主委派高级管理人员有业主代表、副总经理、财务副总监和工程副总监等关键岗位，参与并监督酒店日常营运管理，分析、评估酒店运营管理现状及趋势，协助本部研究行业发展趋势，支持公司战略目标与年度目标的达成。酒店不具法人身份，而是作为业主公司分公司存在，派驻酒店的高级管理人员同时在业主公司内兼职，不仅对酒店经营负责，也对业主投资负责。此外在业主公司一般还配财务一人，行政一人，处理业主公司及酒店需业主协助的相关事务。参考文献：
邹益民;戴维奇;.单体饭店连锁化经营模式的战略选择:资源基础理论的观点[J]旅游科学.2006,(02)
欧文.E.休斯：《公共管理导论》（第2版）, 中国人民大学出版社,2001
篇（9）
不同的投资运营模式会对军人保险基金在管理操作、投资收益、管理成本等方面产生不同的效果。保险基金投资管理模式分为三种:高度集中型、私营竞争型、适度集中型。三种模式各有优势,其中政府、市场的地位和作用各不相同,对运行环境要求也不同(见表1)。
当前军人保险基金运营模式划属高度集中模式,基金由全军军人保险基金管理中心统一负责保管和运营。这种模式利弊都很明显:一方面,基金处在总部统管下,能够很好地贯彻上级意图,便于管理,易于回避市场风险;另一方面,基金行政色彩过浓,基金运作效率低、压力小,不能最大限度地获取投资收益。在军人保险险种不完善、特别是最重要的养老保险还没有出台,基金积累规模还没有质的飞跃的情况下,依靠现行的投资运营模式尚可应付,但从2004年起我国通货膨胀水平开始升高,使用现有的投资模式则难以实现投资收益,要改变这种被动局面,必须对军人保险基金投资运营模式进行调整。
一、近期和中期的军人保险基金投资运营模式
以智利为典型代表的私营竞争模式显然不适合军人保险基金,国内金融市场不完善,没有成形的托管人市场,市场监管不到位,缺乏退出机制,基金管理公司和托管机构鱼龙混杂,将军人保险基金完全交由私营基金管理公司是不负责任的。
因此,在军人保险基金投资近期规划和中期规划内,基金投资运营应采取适度集中模式(见图1):在目前军人保险基金投资运营组织构架的基础上,引入基金托管银行保管军人保险基金资产,委托资产管理机构专门从事投资运作。
总部基金管理中心直接负责银行存款与国债持有投资并保留必要的现金,用于军人保险基金正常支付,保证这一部分基金的高度流动性。剩余基金采取委托投资方式,交由地方专业机构保管运作。
军人保险委员会以公开招标方式招募军人保险基金托管人,由中国人民银行对其进行资格审核并出具托管业务证明。军人保险委员会与托管行签订军人保险基金托管合同,明确双方权利与义务。托管人负责保管军人保险基金的托管资产,执行军人保险基金基金管理公司的投资指令,监督基金管理公司的投资运作。
全军军人保险委员会提出申请,由中国证券监督管理委员会为军人保险基金提供有资格竞选的基金管理公司,军人保险委员会组织评审专家对基金管理公司进行评审。军人保险委员会与被选出的基金管理公司签订委托投资管理合同,协定双方权利义务、投资范围、投资收益分配等内容。基金管理公司按照投资管理政策及管理合同管理运用基金投资。
二、远期理想状态下军人保险基金投资运营模式
所谓理想状态,是指军人保险基金投资的内部因素和外部环境都达到了相当成熟、完善的地步。军人保险基金形成较大规模积累,军人保险基金管理机构职能细化,拥有一支专业管理队伍,能够做到准确了解判断投资市场、国内外经济形势等重要信息,熟练掌握现资理论与工具,有能力独立在资本市场进行基金投资运作。同时,国内资本市场运行规范、透明度提高、信息充足有效、投资工具丰富、投资者理性、市场监管到位。如此,军人保险基金可以不再凭借投资托管人和投资管理人,而依靠自身投资力量进入资本市场,投资于各种股票、债券、投资基金等工具,直接获取投资收益,完全自担风险。但这实际上又回到了由军人保险基金管理机构集中管理的直接投资模式。
篇（10）
一、内容要求。各市移交工作总结应包括原有企业年金移交工作的组织领导、各相关部门的分工协作、具体做法、移交组织的选择及签约；签约移交的原有企业年金资金规模（及利息尾差余额）、企业数、个人账户数等内容。各市劳动保障局要将市本级及所辖县（市、区）各级社保机构经办的原有企业年金的移交工作情况一并进行总结。
二、时间要求。请各市于2008年1月18日前将原有企业年金移交工作总结报省厅。在报送正式文本的同时，可先传真至025-83276055或发电子邮件至：xwz@，以便省厅按劳动保障部的要求，在1月底前将全省原有企业年金移交工作总结上报劳动保障部。
三、未完成或未全部完成原有企业年金移交的市也请书面上报原因。
2007年以来，各地按照《关于做好原有企业年金移交工作的意见》（劳社部发[2007]12号）的要求，积极推动移交工作，取得明显进展。但在工作中也出现了一些问题，需要研究解决。为进一步做好有关工作，经部企业年金工作协调小组研究，现对各地反映的几个问题电话答复意见如下：
一、关于签订移交协议
尚未签订移交协议的地区，应当按照“先移交、后规范”的原则，抓紧办理签约手续，确保在2007年底之前完成原有企业年金管理主体的变更。其中实行整体移交的地区，由社会保险经办机构与确定接收移交的受托机构签订移交协议；实行分散移交的地区，由社会保险经办机构、委托人（企业）和确定接收移交的受托机构签订移交协议。确有特殊情况未能按时完成协议签订的地区，省级劳动保障行政部门应当于2008年1月底前向劳动保障部报送专题报告，说明情况和理由。
二、关于整体移交和企业年金过渡计划设立
按照整体移交要求，各地应当以省级或地市级为单位实施，不得下放到区县级。为避免原有企业年金基金财产拆分所带来的损失，有效管理运营整体移交的企业年金基金财产，受托机构可申请设立企业年金过渡计划，并在签订移交协议后，制定企业年金过渡计划受托管理合同，分别与账户管理人、托管人、投资管理人签订委托管理合同。受托机构兼任账户管理人或投资管理人的，有关委托管理合同的内容可包括在受托管理合同中；受托机构应当将《受托管理合同》、《账户管理合同》、《托管合同》、《投资管理合同》以及移交协议报社会保险经办机构所在省、自治区、直辖市或计划单列市的劳动保障厅（局）备案，备案材料一式四份；省、自治区、直辖市或计划单列市的劳动保障厅（局）应当自收到符合规定的备案材料之日起30个工作日内，向受托机构出具企业年金过渡计划确定认函，给予计划登记号。备案通过的企业年金过渡计划即设立。受托机构应当自取得企业年金过渡计划确认函之日起10个工作日内，将计划确认函（复印件）送达各参与移交企业。
三、关于企业年金过渡计划登记号的编制
由省、自治区、直辖市劳动保障厅（局）受理备案的，计划登记号第1、2位使用省级代码，第3、4位为“00”；由计划单列市劳动保障局受理备案的，第1、2、3、4位使用省级和计划单列市级代码。计划登记号后8位的编制办法两者相同，第5、6位为“GD”，第7、8、9、10位为四们数年份，第11、12位为顺序号。企业年金过渡计划受托财产托管账户名称为“托管人XX公司XX过渡计划投资资产”，投资资产托管账户名称为“托管人XX公司XX过渡计划投资资产”。“XX公司”为受托机构的简称。“XX过渡计划”为企业年金过渡计划的名称，其中，“XX”为地域名。以省级、计划单列市为单位整体移交的，用省级、计划单列市地域名；以地市级为单位整体移交的，用地市级地域名。“XX公司XX过渡计划”名称应当与企业年金过渡计划确认函中的名称一致。
四、关于企业年金过渡计划的管理
各省、自治区、直辖市或计划单列市劳动保障厅（局）对其所辖市域内的企业年金过渡计划管理业务进行监管，并就有关情况向劳动保障部报告。
各省、自治区、直辖市或计划单列市劳动保障厅（局）可根据实际情况对向其报备的企业年金过渡计划规定一定时间的过渡期，原则上自企业年金过渡计划设立之日起不超过1年。如有特殊情况，可延长为2年，并报劳动保障部备案。
在过渡期内，受托机构不得接受参与移交以外的其他企业加入企业年金过渡计划；参与移交企业不得退出企业年金计划，且其新增企业年金缴费应当纳入企业年金过渡计划管理运营。参与移交企业应当自移交协议签订之日起6个月内完成企业年金方案的修订或制定，并报劳动保障行政部门备案。参与移交企业在收到劳动保障行政部门出具的企业年金方案备案复函后，应当在1个月内与受托机构签订受托管理合同。
过渡期满时，企业年金过渡计划即终止。之后，参与移交企业可以按照国家有关规定选择由现有管理机构管理运营其交付的企业年金基金，也可以另行选择其他具备资格的管理机构。受托机构应当自企业做出选择之日起1个月内，向相关省、自治区、直辖市或计划单列市的劳动保障厅（局）报告有关情况。
五、关于企业年金过渡计划的信息披露
受托机构应当每月向各委托人公布企业年金过渡计划各投资组合的单位净值。受托机构应当在每季度结束后15个工作日内、年度结束后4个月内，向各委托人分别提交其交付的企业年金基金的季度、年度管理报告。其中，年度基金财务会计报告应当经会计师事务所审计；向相关省、自治区、直辖市或计划单列市的劳动保障厅（局）提交企业年金过渡计划的季度管理报告、年度管理报告。
账户管理人应当在每季度结束后10个工作日内、年度结束后30个工作日内，向受托机构分别提交各委托人交付的企业年金基金及过渡计划的季度、年度账户管理报告；托管人应当在每季度结束后10个工作日内、年度结束后3个月内，向受托机构提交过渡计划季度、年度托管和财务会计报告。其中，年度财务会计报告应当经会计师事务所审计；投资管理人应当在每季度结束后10个工作日内、年度结束后30个工作日内，向受托机构提交经托管人确认的过渡计划季度、年度投资组合报告。
六、关于保留账户的处理
对因企业关闭破产、劳动关系变更等原因出现的保留账户，在过渡期内，可将保留账户的基金财产一并转入企业年金过渡计划，由受托机构统一进行管理运营。其中，符合待遇领取条件的受益人可以一次性领取账户余额。过渡期满后，受托机构应当将保留账户的基金财产并入依法设立的企业年金集合计划管理运营，直至其有条件转移或个人账户余额领取待遇完毕。
