房地产企业税务风险汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇房地产企业税务风险范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

篇（1）

国家税务总局于2009年5月了《大企业税务风险管理指引》，国家税务总局首次在正式文件中提到“企业税务风险”这个概念。该指引目的是提高企业税务风险意识，引导大企业加强税务风险管理。随着住房消费市场的快速增长，公众对房地产企业关注度越来越高，政府对房地产企业的监管（尤其是税收监管）日益规范和严格。根据《2012年全国税务稽查工作要点》（稽便函[2012]1号），房地产业仍然是税务稽查的重点行业，房地产业成为唯一一个自2002年起连续多年被列为税务专项稽查的行业。由于政府税收监管力度的增强，且房地产企业涉税事项较多，其税务风险日益增大。基于上述背景，本文依据风险管理理论与财务分析理论，分税种分析了房地产企业税务风险现状，并采用多元回归分析方法揭示了房地产企业税务风险与主要财务指标的相关性。

一、房地产企业税务风险界定

澳大利亚的Michael　Carmody（2003）认为，企业税务风险一般来源于企业内部和外部两个方面，企业的税务风险管理要求企业加强对内部因素的控制，实现合法纳税、避免被税务机关纳税检查并力图承担最低税负。Donald-T.Nicolaisen（2003）认为，税务风险管理是指企业通过合理安排企业财务管理活动，充分利用税收优惠政策，承担最低的税负水平，获得最大的税收利益，同时并不引起税务机关的关注。COSO在《企业风险管理——综合框架》中，提供了一整套完整系统的企业风险管理模式和框架，即控制环境、风险评估、控制活动、信息沟通和监控，这五个部分实际上构成了企业内部控制制度，为企业有效管理税务风险提供制度支持。

国内学者对税务风险也给出了各自的解释。刘蓉（2005）认为税务风险是指税务责任的一种不确定性，并且这些不确定性主要与企业财务报告的真实可靠性、企业日常经营活动以及税收法规的遵循等相关。税务风险管理就是对这种不确定性的管理。蔡昌（2011）认为税务风险是指企业涉税行为因未能正确有效遵守税法规定而可能导致的未来利益的损失。刘建民、谭光荣（2009）认为税收筹划（税务风险管理）是纳税人在遵守国家法律、政策的前提下，通过对筹资、投资、经营等活动开展以纳税事项为主的筹划，以获取税收利益。

根据税务风险的基本界定，笔者认为，房地产企业税务风险，是指房地产企业在涉税活动中面临的一种不确定性而使其涉税行为未能准确有效遵守税收法规，最终导致企业未来利益的可能损失，包括：房地产企业未完全遵守税收法律法规，而被发现其存在偷逃税的可能性，从而引发补税、罚款的处罚，或者纳税时依据的税法不准确、没有充分运用相关的税收优惠政策而承担较多的纳税责任，或者没有进行有效合理的纳税筹划而导致房地产企业多缴税，即存在税收违法风险和税收负担风险两种形式。

二、房地产企业主要税种税务风险评估分析

（一）主要税种选择

房地产企业涉及税种主要包括：营业税、城市维护建设税、土地增值税、房产税、企业所得税、个人所得税、印花税等。其中，营业税、土地增值税和企业所得税是房地产企业最重要的三个税种。表1反映了房地产企业各税种的税负构成以及税收负担率。虽然个人所得税额也比较大，但对房地产企业来说，并不是税负的承担者，而只是代扣代缴人。因此本文选取营业税、土地增值税和企业所得税进行分析。

（二）评估指标的建立

依据国家税务总局印发的《纳税评估管理办法》通知相关规定、税法相关规定及数据可获得性，选取营业税税负率（TRB）、土地增值税税负率（TRL）和企业所得税税负率（TRI）作为房地产企业营业税、土地增值税和企业所得税三个税种的税务风险评估指标，其指标如下：

指标一：TRB=BT/IN×100%

指标二：TRL=LVAT/TP×100%

指标三：TRI=[ITE-（DITL-DITA）]/TP×100%

其中，BT是本期营业税，用财务报告附注中披露的营业税金及附加下的营业税表示；IN是本期应纳营业税的销售收入，用利润表中的本期营业收入表示；LVAT是本期土地增值税，用财务报告附注中披露的营业税金及附加下的土地增值税表示；TP是本期利润总额，用利润表中利润总额表示；ITE是本期所得税费用，用利润表中的所得税费用表示；（DITL-DITA）是本期递延所得税费用，DITL是本期递延所得税负债变动额，DITA是本期递延所得税资产变动额，分别用资产负债表中递延所得税负债期末余额与其期初余额的差和递延所得税资产期末余额与其期初余额的差表示。

（三）样本的选取

本文以湘财金禾投资软件划分的行业板块标准，从127家房地产企业上市公司中剔除具有如下特征之一的上市公司：1.数据有缺失的公司；2.利润总额小于零（即亏损）的公司；3.资产负债率大于1的极端值，选取了70家房地产企业上市公司作为实证分析的样本。从上海、深圳证券交易所公布报告中，搜集样本公司2010年和2011年两个年度的财务报告。根据税务风险评估指标，从财务附注中选取整理相关数据，分别计算三个税种的税负率，进而计算各样本公司三个税种的税负差异率以评估税务风险。其中，税负差异率=（企业评估的税负率-行业上一年税负率）/行业上一年税负率×100%。一般情况下，税务机关通过各行业上一年的各种税收、相关的收入和利润测算各行业的税负率，测算结果仅供内部使用，很少予以对外公布。因此，本文采用类似税务机关测算行业税负率的方法，测算出房地产业三个税种税负率（见表2）。采用税负对比法，测算各样本企业的税负差异率（见表3）。

（四）主要税种税务风险的评估结果分析

企业税负差异率大于零，意味着评估的该企业对应税种税负率高于行业对应税种税负率，企业可能未能准确理解、掌握、运用税收法规，或者可能没有利用好应有的税收优惠政策，或者没进行合理的纳税筹划而面临承担较大税款负担的风险；企业税负差异率小于零，意味着评估的该企业对应税种税负率低于行业对应税种税负率，企业可能面临因违反税法的规定，或利用了不应利用的税收优惠政策，或者采取了不合理的纳税筹划而被税务机关罚款甚至缴纳滞纳金的税收违法风险。企业某一税种税负差异率绝对值越大，其面临的税务风险越大，并且根据税务机关规定，公司税负差异率的绝对值大于等于30%时，对应税种税务风险比较大。表3中营业税、土地增值税和企业所得税税务风险评估结果可分别用

图1、图2和图3表示。

根据表3中房地产企业营业税、土地增值税和企业所得税税务风险评估结果，我们可通过统计各个税负差异率区间上房地产企业数占整个样本的比重，分析得出整个房地产企业税务风险状况。统计结果分别见表4、表5和表6。

首先，从图1和表4可知，小部分房地产企业（2010年为31.43%，2011年为37.14%）营业税税负差异率绝对值大于30%，说明仅有小部分房地产企业可能存在营业税税务风险；绝大部分房地产企业（2010年为87.14%，2011年为91.43%）营业税税负差异率小于零，其中小部分房地产企业（2010年为28.57%，2011年为32.86%）营业税税负差异率小于-30%，说明我国房地产企业营业税税务风险类型为税收违法风险，并且仅有小部分房地产企业存在营业税违法风险。此外，房地产企业涉及营业税的事项相对单一，主要涉及销售不动产而缴纳营业税，对应的房地产企业营业税税率一般为5%，意味着房地产企业营业税的计算和申报相对简单，税务风险相对较小。由于房地产企业收到销售款后，即应按收到的房款缴纳营业税，而现实中小部分房地产企业收到房款时可能因未及时申报缴纳营业税，存在违法纳税的可能性。因此，我国房地产企业营业税税务风险相对较小，仅有小部分房地产企业存在营业税违法风险。

其次，从图2和表5可知，绝大部分房地产企业（2010年为81.43%，2011年为77.14%）土地增值税税负差异率绝对值大于30%，说明我国绝大部分房地产企业可能存在土地增值税税务风险；绝大部分房地产企业（2010年为61.43%，2011年为60%）土地增值税税负差异率大于零，其中大部分房地产企业（2010年为54.29%，2011年为47.14%）土地增值税税负差异率大于30%，说明我国房地产企业土地增值税税务风险类型为税收负担风险。此外，土地增值税是我国唯一一个采用超率累进税率的税种，计算相对复杂，并且有关土地增值税税前扣除项目的规定比较多而严，我国房地产企业可能没有采取有效的纳税筹划策略增加税前扣除项目，以致多缴纳了土地增值税。因此，我国绝大部分房地产企业可能存在土地增值税税收负担风险。

最后，从图3和表6可知，大部分房地产企业（2010年为48.57%，2011年为52.86%）企业所得税税负差异率绝对值大于30%，说明我国大部分房地产企业可能存在企业所得税税务风险；绝大部分房地产企业（2010年为68.57%，2011年为70%）企业所得税税负差异率大于零，其中部分房地产企业（2010年为35.71%，2011年为37.14%）的企业所得税税负差异率大于30%，说明我国房地产企业的企业所得税税务风险类型为税收负担风险。此外，我国大部分房地产企业纳税筹划意识比较淡薄，企业财务、税务人员专业素质较低，申报缴纳企业所得税时很可能出现少计税前扣除项目或多计收入，因而多缴企业所得税。因此我国大部分房地产企业可能存在企业所得税税收负担风险。

综上分析知，小部分房地产企业可能存在营业税税收违法风险；绝大部分房地产企业可能面临较大的土地增值税税收负担风险；大部分房地产企业可能面临较大的企业所得税税收负担风险。

三、影响房地产企业税务风险因素的实证分析

我们一般通过分析企业资产负债率、资产周转率和投资报酬率来判断企业的偿债能力、营运能力以及盈利能力。笔者考虑到企业偿债能力、营运能力和盈利能力可能会对企业税务风险有一定的影响，能在一定程度上反映企业税务风险，因此本文选取代表三大能力的三大主要指标——资产负债率、总资产周转率和总资产收益率作为解释变量对企业税务风险进行实证回归分析。

（一）模型设定与数据来源

本文借鉴谭光荣等《汽车制造业税务风险的实证分析》一文中用实际税负率来衡量税务风险的水平，以财务分析指标资产负债率、总资产周转率、总资产收益率和企业规模作为解释变量。具体回归模型如下：

其中，i表示第i家公司，t表示从2006到2011的不同年度，β表示以面板数据回归的系数估计值，ξit为误差项。其中，Rtax为房地产企业的实际税负率，为本模型的被解释变量，用70家房地产企业上市公司财务报表所得税费用、营业税金及附加之和与营业收入之比表示；β0为常数，为纵截距；RAL为资产负债率，用资产负债表期末负债总额与期末资产总额的比值表示；RAT为总资产周转率，用利润表中当期营业收入与资产负债表中期末资产总额的比值表示；ROA为总资产收益率，用利润表中当期净利润与资产负债表中期末资产总额的比值表示；SIZE系企业规模，用资产负债表中的期末资产总额表示，ξit为随机误差项，表示模型设定、数值观测等随机因素对被解释变量的影响。以本文选取的70家上市公司2006—2011年6年的数据为有效样本，运用Stata11.0进行回归分析。

（二）实证结果

本文分别采用模型1和模型2（其中模型2中删去变量RAL），利用Stata11.0综合各年度样本进行面板数据回归分析。本文试图通过变量之间差异的比较分析，测出税务风险与四个解释变量之间的相关性。回归结果如表7所示。

1.模型1的回归结果

（1）税务风险与资产负债率（RAL）存在正相关。回归显示，解释变量资产负债率对数的系数0.1855，但不够显著（t值仅为1.54，对应p值为0.124）。这说明房地产税务风险与资产负债率相关性不大，即企业的长期偿债能力高低对企业税务风险的影响不大。因为资产负债率反映企业的财务决策、财务杠杆水平，并且负债具有抵税效果，但是这种抵税效果并非一直发挥作用，当负债资本成本大于投资收益率时会减少企业价值，尤其对于房地产企业来说，负债费用一般需要资本化，对企业当期税负率影响不大，进而对税务风险影响不大。

（2）税务风险与总资产周转率（RAT）存在非常显著的负相关。此解释变量对数的系数为-0.3382，并且非常显著（t值为-6.55，对应p值为0.000）。总资产周转率反映企业营运能力，资产周转快慢影响企业收益，一般来说，资产周转变快时企业收入多而固定成本费用并未增加，税负率会相应降低，对应税务风险小。正是由于房地产企业资产周转慢，所以其面临的税务风险相对较大。

（3）税务风险与总资产收益率（ROA）存在显著的正相关，即总资产收益率越大，税务风险越大。解释变量总资产收益率对数的系数0.2620，且非常显著（t值为6.90，对应p值为0.000）。正满足高风险、高收益的原则。要取得较高的盈利需承担较大的税务风险。总资产收益率反映企业盈利能力，当企业获利能力增加时，相对固定的抵税金额都无法与当期所得等比例增加，会有较高的税负率，税负风险会较大。此外，ROA高的企业，征税当局的监督强度越大。

（4）税务风险与企业规模（SIZE）存在显著的正相关，即企业规模越大，税务风险越大。解释变量企业规模对数的系数为0.1441，并且较显著（t值为2.77，对应p值为0.006）。企业规模变大时，财务事项增加，核算难度增加，申报的税务资料不够准确，对应的企业税务风险相应增加。

2.删掉变量资产负债率（RAL）后的模型2的回归结果

（1）税务风险与总资产周转率（RAT）仍存在非常显著的负相关。此解释变量对数的系数为-0.3375，并且非常显著（t值为-6.52，对应p值为0.000）。与模型1的回归结果非常接近，进一步验证总资产周转率与税务风险是负相关。

（2）税务风险与总资产收益率（ROA）存在显著的正相关。解释变量总资产收益率的系数0.2535，且非常显著（t值为6.73，对应p值为0.000）。与模型1的回归结果非常接近，进一步说明总资产收益率与税务风险是正相关。

（3）税务风险与企业规模（SIZE）存在显著的正相关。解释变量企业规模的系数为0.1765，并且非常显著（t值为3.70，对应p值为0.000）。同样与模型1的回归结果较接近，进一步说明企业规模与企业税务风险是正相关。

（三）稳健性检验

把模型1中的资产负债率变量去掉后得到模型2，实际上是通过换取解释变量检验其他解释变量与被解释变量之间相关性的稳定关系。通过模型1和模型2的比较发现，总资产周转率、总资产收益率和资产总额与企业税务风险存在稳定的相关性，只是显著性有微小变动。具体结果见表7。

（四）实证结论

通过多元回归分析知，企业税务风险与资产负债率相关性不大，因为负债的抵税效果并非总是有效，当收益率低于债务资本成本时，负债不再具有抵税作用；而与总资产周转率、总资产收益率和企业规模有关，且分别是显著负相关、显著正相关和显著正相关。房地产企业总资产周转率变小、总资产收益率变大，而税负率变小，或者总资产周转率变大、总资产收益率变小，而税负率变大，都说明房地产企业可能存在税务风险，前者可能存在税收违法风险，后者可能面临税收负担风险。RAT、ROA与Rtax变动步伐越不一致，房地产企业税务风险越大。

四、结论

通过分析房地产企业2010年和2011年主要税种税务风险可知，房地产企业营业税税务风险较小，只有小部分房地产企业可能存在营业税税收违法风险，而绝大部分房地产企业可能面临土地增值税税收负担风险，大部分房地产企业可能面临企业所得税税收负担风险。房地产企业可重点预防土地增值税和企业所得税两个税种的税务风险，以此来预防企业整体税务风险。比如注重会计核算的准确性、合理性，保证纳税申报时可扣除项目金额真实合理存在，同时准备充足的资料证明企业建设的普通标准住宅符合要求，及时进行土地增值税清算；注意企业所得税纳税所得额的调整。回归分析表明，企业税务风险与资产负债率相关性不大，而与总资产周转率、总资产收益率和企业规模相关，且分别是显著负相关、显著正相关和显著正相关。因此，房地产企业可通过比较分析总资产周转率、总资产收益率和税负率的变动方向、变动步伐来识别、评估企业税务风险。当企业总资产收益率较大时，说明企业可能存在较大的税务风险，这恰好符合风险—收益对等原则，高收益，高风险。我们可通过提高总资产周转率，降低企业税务风险，比如增加销售收入或减少资产投资。

【参考文献】

[1]　Michael.Carmody.John　D.Phillips　University　of　Connecticut，Corporate　Tax-Planning　Effectiveness：　The　Role　of　Compensation-Based　Incentives[J].The　accounting　review2003（4）.

[2]　迈伦·斯科尔斯.税收与企业战略[M].中国财经出版社，2004：5-6.

[3]　Steinberg　Richard　M.　Enterprise　Risk　Management-Integrated　Framework[R].the　Committee　of　Sponsoring　Organizations　of　the　commission，2004：28-30.

[4]　刘蓉.公司战略管理与税收策略研究[M].北京：中国经济出版社，2005：261-262.

[5]　蔡昌.税务风险揭秘[M].北京：中国财政经济出版社，2011：13-14.

篇（2）

关键词 房地产企业 税务风险 策略

房地产企业成立的那天开始，就已经存在税务风险。随着我国税务制度的发展与完善，当前税务风险存在于房地产企业的各个经营环节中，也逐渐成为企业必须重视的部分。基于税务风险的本质来分析，主要是我国税收制度与企业纳税之间存在的差异，而可能会给企业带来不可预见的损失。税务风险会给房地产企业带来很多后果，直接体现在房地产企业会支付一大笔资金用于缴税与罚款，而这笔资金会一定程度影响到房地产企业的正常运作，导致房地产企业的资金流比较紧张。另外，税务风险的存在还可能会让房地产企业失去享受某些指定政策的机会，较为常见的是：一般纳税人资格、一般发票开具资格、享受税收优惠资格等等，而这些资格对于房地产企业的发展具有很重要的现实意义。

另外，税务风险的存在还可能为房地产企业带来一定程度的法务风险，无论什么企业一旦涉及到法律上的问题，就必然会影响其正常经营活动的开展。最后，税务风险的存在还可能影响到整个房地产企业的信用与声誉，房地产企业必然会涉及到各大银行、供应商等等，而这些合作企业必然因为企业的信用问题而不愿继续合作。由此可见，税务风险对房地产企业的影响是非常深远的，基于这些影响度，房地产企业也必须加强对税务风险的科学管理，对税务风险进行合理规避。笔者结合自身工作经验，尝试性提出房地产企业规避税务风险的一些策略，如下：

一、建立管理税务风险的专设机构

房地产开发企业的税收多达十余项，包括土地增值税、企业所得税、契税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税等，贯穿土地竞拍、前期准备、项目开发、房子销售、后期物业管理整个过程。难怪房地产行业流传着“房地产每个毛孔都含着税”。同时房地产交易金额比较大，缴纳税款的金额也很大，不同算法对税额的影响也很显著。根据相关统计报告显示，2010国民税收收入为77390亿，同年真正的房地产税收收入为17025.8亿元，占22%，2011年全国税收收入增长超过1/4是房地产行业增加的，说明房地产行业的整体税率偏高。目前，中国房地产开发企业根据销售收入5%缴纳营业税，按应纳税所得额的25%缴纳企业所得税，土地增值税率为30%到60%的。总之，房地产开发企业的税收负担较重，因此需要建立专门管理、应对税务风险的专设机构，而且还必须明文规定房地产旗下所有涉及到税务的工作都必须由专门的机构进行处理，尽力为企业打造一个科学合理的涉税事务专业化处理流程，最大限度保障相关业务的实效性、准确性与客观性。税务管理机构的规模需要根据房地产企业的实际业务规模与实际要求来进行规划，针对大企业来说，推荐设置税务管理部，而且需要配置专业能力与责任心都比较强的人才来进行管理与实施。房地产企业根据实际的需求，来确定其规模的大小，中小型可以设立税务管理科。企业可以通过税务管理机构来有效管理税务风险，并且可以及时全面的获取与税收相关的优惠政策，更重要的是通过专业机构可以加强与当地税务机关的沟通与联系，这样便能帮助房地产企业对税务风险进行更好的规避。

二、对税务风险控制活动进行规范

税务风险涉及到的控制活动主要是指企业管理层对税务风险的识别与应对。房地产企业相关经营活动能否正常稳定的开展，是由控制活动的质量来决定的，由此可见，对房地产企业实现战略目标有非常重要的现实意义。控制活动具体由一系列流程、授权、分权以及集权等等环节与制度构成的。《大企业税收风险管理指引（试行）》也指出：企业需要在考虑税务风险管理成本效益的基础上，来对税务风险管理内部控制体系进行设计，主要从这些环节入手，例如：风险评估办法、应对策略、流程处理等等，进而制定出能够对税务风险进行有效应对的内部控制机制，进而一定程度上规避房地产企业可能会面临的税务风险。

案例：青岛国际轻纺城拥有一块土地500亩，拟转让其中的400亩，另外100亩建写字楼自用。青岛政建投资集团有限公司拟收购其土地并为轻纺城建设写字楼。

税务风险管理措施要注意取得政府收回土地的文件和相关合同、协议和单据，作为税务处理的依据。土地储备中心、青岛政建投资集团有限公司、轻纺城签署“拆迁补偿费协议”，同时，轻纺城与甲公司“委托代建协议”，写字楼以轻纺城名义立项、报建，所有与写字楼有关的建造成本单据抬头必须开给轻纺城，由青岛政建投资集团有限公司单独装订凭证（先预计拆迁补偿费，支出时冲减），竣工决算后，整体移交给轻纺城，由轻纺城做固定资产管理，同时轻纺城给青岛政建投资集团有限公司出具拆迁补偿费收据，青岛政建投资集团有限公司凭政府收回土地文件、拆迁补偿合同、拆迁补偿费收据确认拆迁补偿费出让金、拆迁补偿费、税费共同构成400亩地的成本。根据财税[2004] 134号，为取得土地支付的全部对价，包括出让金、拆迁补偿费、农民安置费、青苗补偿、市政配套费，均作为契税税基，青岛政建投资集团有限公司在办理土地证时要先预估这些费用。

三、重视建立企业税务风险防范管理体系

房地产企业如要真正实现科学规避税务风险的目标，建立企业税务防线防范体系是重要的实施手段。房地产企业需要根据实际的经营状况，并且结合《大企业税收风险管理指引（试行）》当中的一些规定，进而构建相关税务信息的传递渠道与沟通制度，要收集、处理、传递信息的责任真正明确到每一个岗位上，建立房地产企业税务风险管理责任制度。通过这种方式将责任进行划分，不仅能保障房地产企业税收管理相关工作能够一一落实，其中相关工作的实际完成情况也能实现有岗可查，更重要的是保障房地产企业的管理层能够及时获得涉税信息反馈，第一时间发现问题，并采取应对措施进行改善。例如：土地增值税规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。利用这个优惠政策对土增税进行筹划，可以利用销售定价临界点筹划法，就是建立一个计算模型，计算出房屋定价，使得增值率控制在上述20%以内，这样也能很好的规避税务风险。

又可以做好营业税策划，例如：合作建房。一方提供资金，一方提供土地使用权，共同建造房屋的行为。合作建房有纯粹“以物易物”和成立“合营企业”两种方式。成立合营企业，双方风险共担、利润共享。提供土地使用权一方符合营业税法中“以无形资产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”规定，故不必缴纳营业税。通过合作建房的方式将营业税策划工作做好，有利于规避营业税务风险。

四、加强内部审计与自查

房地产企业税收风险管理的内部监督通常由内部审计与自查两个部分组成。通过内部审计与税负自查相关工作的开展，房地产企业能有效提升涉税事务的处理质量，能够合理保障房地产企业安全纳税，有助于降低税务风险率，有效规避税务风险。具体来讲，日常经营管理过程中，房地产企业需要坚持定期对涉税业务进行审计与自查，若是发现有问题的环节要针对性进行改善与纠正。而针对一些阶段性涉税的工作。可以以统一检查或者专项审计等等方式，例如：一些专业性或者规模较大的涉税业务，可以请专业税务机构来进行指导，进而提升房地产企业管理税务风险的水平。例如：融资阶段。融资阶段的税收筹划应该做好以下的风险管理： 首先，房地产开发企业应该意识到利息费用虽然有税遁的优势，但是过重的负债也会给企业带来巨大的财务风险，房地产企业在利用税遁优势时应该考虑到最优资本结构的问题； 其次，房地产开发企业应该尽量向金融机构贷款，虽然现在银行对房地产的贷款限制越来越多，但是为防止税务机构对于超额利息的剔除，房地产开发企业还是要向正规的金融机构贷款，比如说向非金融机构贷款的利息是不允许在计算土地增值税的过程中作为扣除项目的。

我国在 2009 年 5 月由国家税务总局印发了《大企业税务风险管理指引（试行）》，就企业防范、评估、应对税务风险所涉及到的各项工作作出了详细的规范和阐述。从客观的角度来看，当前税法体系还存在一些漏洞，很多办税环节还停留在比较粗略的条例框架之下，当然税法体系的不健全也会造成政策的真空地带与更大的弹性空间，而这种尺度不好把握，很容易给房地产企业带来税务风险。基于这样的背景，房地产企业要与当地税务机关加强沟通，要及时全面的了解相关税收政策，要善于听取相关部门的建议与提醒，这样才能保障房地产企业对于税法的理解与税务机关保持一致，进而更好的规避税务风险，降低税务风险所带来的损失。

参考文献：

篇（3）

中图分类号：F23 文献标识码：A

收录日期：2016年10月28日

一、“营改增”对房地产企业的意义

（一）有利于细化行业分类。“营改增”后我国的增值税纳税链条更加完整，纳税人所购买的服务类等业务可以进行抵扣。从动态来看，由于在最终消费以前的各个环节，税收环环相扣，纳税人只需缴纳增值部分，消除了重复征税，减轻行业消费者的负担，从而刺激需求，并以此种方式形成良性循环。如房地产企业可把原来的施工合同改为采购原材料业务和提供劳务业务，进行合理的避税，从而降低建筑成本，提高房地产企业的区域竞争力。促进产业分工与合作；同时也有助于增值税收入的增加。

（二）有助于规范财务管理与纳税规划。“营改增”后规定只有规范的账务处理才能进行纳税申报，在一定程度上规范了企业财务管理。我国现有的房地产企业施工行为营业税的申报方式基本上是粗放型的，如依据合同或有的税务单位没有合同的情况下同样能够缴税代开发票，这就增加了企业虚开发票的可能性，扩大了企业的税收风险，在与同行的竞争中也有失公平。“营改增”后企业需要根据自身的情况判断：企业是否符合税收优惠政策的条件，如果符合了优惠政策条件，企业需要按照主管税务机关的规定来进行必要的操作流程和备案手续，同时企业需要将应税项目和免税项目作出准确的核算，处理好免税项目和增值税专用发票两者之间的关系等。企业需要对这些方面作出正确的判断与核算，做出最有利于企业的纳税规划。

（三）有助于降低企业纳税负担。尽管目前税收中性原则还未充分体现，增值税实施后，房地产行业整体税负微增，较“营改增”前税负平均增加率约为0.77%，但是部分抵扣幅度较大的企业已经出现税负减轻的情况。根据上海华燕房盟网络科技股份有限公司的税负测算表明，通过“营改增”，该企业获得一定程度的税负减轻，对下游提供可抵扣的增值税发票，自身税负下降的同时，下游企业税负也得到减轻。税负的减轻，使得企业具备一定的价格优势，同时由于可以开出增值税发票，下游企业选择供应商时会有所倾斜，促进结构性减税的实现，也有利于新兴企业的业务增长。

二、“营改增”造成企业纳税风险的原因

（一）会计制度与税法规定存在差异。会计制度与税法之间一直存在差异，“营改增”后，税法又出现新的问题，虽然国家税务总局与财政部不断出台相关文件进行补充和解释，但会计制度与税法规定之间的差异更加复杂，房地产企业必须认真地对改革后的财务、税务知识进行理解、学习掌握和运用，在实践中不断协调会计制度与税法规定的差异，这无形中为房地产企业的财务人员带来了巨大的考验，进一步扩大了企业税务风险。

（二）税务风险管理意识不强。房地产企业刚刚完成“营改增”，企业内部的风险危机意识不强，大多企业还采取原有的“粗放式”经营管理模式。企业管理层及执行层纳税观念淡薄，税收遵从意识不强，往往只重视企业的财务风险，对税务风险管理不够重视，从而容易导致企业的税务风险。

（三）税务风险机构不健全。大多数企业没有设置专门的税务管理机构或税收管理岗位，有些虽然设置了税收管理岗位，但其职能定位主要是报税，而没有相关税务风险管理职能，在税收管理岗位的人员，一般是财务人员兼任，大部分缺乏必要的税收专业素质。

（四）税务风险内部防控制度不健全。大企业缺乏必要的沟通协调机制：一是大企业内部各部门间的涉税信息不能及时传递和交流；二是大企业与税务机关没有建立有效的沟通渠道，难以及时掌握税收政策变化对大企业的影响；三是大企业没有建立税务风险管理体系，对税务风险的识别、评估、应对、控制和评价等整个过程不能进行有效的监控。因此，大企业的税务风险管理必须要从大企业的内部管理入手，重视并采取积极的措施防范税务风险。

三、房地产企业“营改增”税务风险控制策略

（一）培养财务人员税务风险控制管理意识。企业税务风险管理的好坏，主要取决于企业税务风险管理文化。首先企业治理层和管理层需树立正确的税务风险意识和理念。在全企业构建一种税务风险管理文化氛围，使财务人员做到遵纪守法、诚信纳税，使税务风险管理工作成效和每个人的直接利益相关，如此便可有效增强企业相关人员的税务风险管理意识。在实务操作中，财务人员要做好以下工作：加强抵扣凭证管理、规范财务核算、防范虚开发票风险、合法开展税收筹划及明确可抵扣及不可抵扣进项税业务等。

（二）建立科学规范的税务风险管理机构体系。所谓“没有规矩不成方圆”，房地产企业应当首先确定税务风险内部控制的目标，在合法性、全面性、配合与监督三原则的指导下，根据行业特征与税收政策，从战略及业务层面识别、分析、评估税务风险，建立完善的企业税务风险内部控制体系。同时，加强动态税务风险评估管理以及加强员工涉税培训，更好地防范、降低、规避税务风险，达到创造企业价值的目标。只有这样，才能有效实施税务风险管理。

（三）完善内部管理制度。从税务风险内部控制的角度，对其在税务风险内部控制过程中的具体问题展开分析，并提出有建设性的意见，以解决该企业的税务风险问题。房地产企业的税务风险管理工作通过事先、事中、事后三大模块相互支持、密切配合，构架出一个完整的企业税务风险管理体系。在事先预防模块中，需要完善企业组织结构、树立风险管理企业文化、建设企业内部控制制度三方面；在事中防范模块中，运用财务指标分析法进行风险识别，运用定性与定量相结合的方法进行风险评估，对不同等级的风险点提出风险应对方案；在事后监督与评价模块，通过建立信息系统进行有效沟通，对风险管理体系进行全过程监督与评估，保证企业税务风险管理持续、有效运行。

（四）全面梳理公司业务流程和修订合同的税务风险。与各业务部门进行深入讨论，分析现时的业务流程，识别在采购、销售、发票、会计核算、系统数据传递等流程中潜在的财税风险控制点和控制要素，在风险控制点增加相关风险控制工具，从提高工作效率和降低财税风险的角度，对业务流程做相应改造。一方面对过渡期合同进行梳理，区分新建、在建、即将完工、已完工等各种完工状态，以选择适用的相关过渡期增值税政策；同时，需要与合同签约方就过渡期合同的交易价格、增值税税负承担主体、发票的开具和取得要求、纳税义务时点等进行协商和重新确认，并签署相关的补充协议来明确上述条款变化。另一方面对现有合同模板进行修订：收集现有的销售合同、租赁合同、采购合同、总包合同等模板，对合同条款根据 “营改增”做出合适的修改，如合同中明确包含增值税的价款，纳税人兼有不同税率或者征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务等应税服务的情况下，在合同中分别列示服务内容、不含税价及对应增值税额等。

主要参考文献：

篇（4）

房地产行业是我国的一个重点行业，国民经济有序运行离不开房地产行业的持续健康发展。增值税时代，房地产业由于业务复杂、价格敏感，税负变化备受关注。

一、实施“营改增”的重大意义

（一）进一步促进税收公平

增值税最大的优势在于逐环节征税，逐环节扣税，避免重复征税。由于增值税是以增值额为基础，从而不会出现原营业税在流转中的重复征税问题，全面“营改增”后，所有行业间均形成了抵扣链条，在制度上消除了重复征税，使得税收中性更加突出。在增值税中，增值额多的多缴税，增值额少的少缴税，使得我国在商品流转环节的税收更加公平。

（二）推动经济持续增长

一方面，“营改增”要做到所有行业税负只减不增，仅2016 年减税额度就将超过5000 亿元。而且此次“营改增”全面实施，涉及建筑、房地产、金融、生活服务4 个行业约1000 多万户纳税人，广大企业将受惠于这项改革，企业税负得到进一步减轻；另一方面，此次“营改增”抵扣范围进一步扩大，不动产等固定资产基本得到扣除，从而基本建立仅对社会消费资料的价值进行征税的消费型增值税体系，有利于进一步激发企业的投资热情，增强市场活力，用短期财政收入的“减”换取持续发展势能的“增”，为经济持续发展打下基础。

（三）倒逼财税体制改革

一方面，全面“营改增”后，地方主体税种消失，在财政分权的背景下，地方政府急需构建新的地方主体税种。在我国财政分权不够彻底的条件下，本次“营改增”可能促使中央政府开始下放税权给地方政府，建立真正的财政分权制度；另一方面，增值税作为中央与地方共享税，全面“营改增”后，地方政府财政收入面临更大的压力，需要对当前不合理的增值税分享模式进行调整，促进增值税分享体制的改革。

二、“营改增”造成企业纳税风险的原因

（一）税务风险管理意识不强

房地产企业刚刚完成“营改增”，企业内部的风险危机意识不强，大多企业还采取原有的“粗放式”经营管理模式。企业管理层及执行层纳税观念淡薄，税收遵从意识不强，往往只重视企业的财务风险，对税务风险管理不够重视，从而容易导致企业的税务风险。

（二）税务风险机构不健全

大多数企业没有设置专门的税务管理机构或税收管理岗位，有些虽然设置了税收管理岗位，但其职能定位主要是报税，而没有相关税务风险管理职能，在税收管理岗位的人员，一般是财务人员兼任，大部分缺乏必要的税收专业素质。

（三）会计制度与税法规定存在差异

会计制度与税法之间一直存在差异，“营改增”后，税法又出现新的问题，虽然国家税务总局与财政部不断出台相关文件进行补充和解释，但会计制度与税法规定之间的差异更加复杂，房地产企业必须认真地对改革后的财务、税务知识进行理解、学习掌握和运用，在实践中不断协调会计制度与税法规定的差异，这无形中为房地产企业的财务人员带来了巨大的考验，进一步扩大了企业税务风险。

三、房地产企业“营改增”税务风险控制策略

（一）培养财务人员税务风险控制管理意识

企业税务风险管理的好坏，主要取决于企业税务风险管理文化。首先企业治理层和管理层需树立正确的税务风险意识和理念。在全企业构建一种税务风险管理文化氛围，使财务人员做到遵纪守法、诚信纳税，使税务风险管理工作成效和每个人的直接利益相关，如此便可有效增强企业相关人员的税务风险管理意识。在实务操作中，财务人员要做好以下工作：加强抵扣凭证管理、规范财务核算、防范虚开发票风险、合法开展税收筹划及明确可抵扣及不可抵扣进项税业务等。

（二）完善内部管理制度

从税务风险内部控制的角度，对其在税务风险内部控制过程中的具体问题展开分析，并提出有建设性的意见，以解决该企业的税务风险问题。房地产企业的税务风险管理工作通过事先、事中、事后三大模块相互支持、密切配合，构架出一个完整的企业税务风险管理体系。在事先预防模块中，需要完善企业组织结构、树立风险管理企业文化、建设企业内部控制制度三方面；在事中防范模块中，运用财务指标分析法进行风险识别，运用定性与定量相结合的方法进行风险评估，对不同等级的风险点提出风险应对方案；在事后O督与评价模块，通过建立信息系统进行有效沟通，对风险管理体系进行全过程监督与评估，保证企业税务风险管理持续、有效运行。

（三）建立科学规范的税务风险管理机构体系

所谓“没有规矩不成方圆”，房地产企业应当首先确定税务风险内部控制的目标，在合法性、全面性、配合与监督三原则的指导下，根据行业特征与税收政策，从战略及业务层面识别、分析、评估税务风险，建立完善的企业税务风险内部控制体系。同时，加强动态税务风险评估管理以及加强员工涉税培训，更好地防范、降低、规避税务风险，达到创造企业价值的目标。只有这样，才能有效实施税务风险管理。

（四）全面梳理公司业务流程和修订合同的税务风险

一方面对过渡期合同进行梳理，区分新建、在建、即将完工、已完工等各种完工状态，以选择适用的相关过渡期增值税政策；同时，需要与合同签约方就过渡期合同的交易价格、增值税税负承担主体、发票的开具和取得要求、纳税义务时点等进行协商和重新确认，并签署相关的补充协议来明确上述条款变化。另一方面对现有合同模板进行修订：收集现有的销售合同、租赁合同、采购合同、总包合同等模板，对合同条款根据“营改增”做出合适的修改，如合同中明确包含增值税的价款，纳税人兼有不同税率或者征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务等应税服务的情况下，在合同中分别列示服务内容、不含税价及对应增值税额等。

四、结束语

总而言之，“营改增”推行过程中，肯定会存在很多困难。房地产企业要在这个转型阶段，认真学习税收政策，合理控制税务风险，克服困难，争取能够在短时期内步入正轨，真正实现节税的目的。

参考文献：

篇（5）

一、企业税务风险概析

企业税务风险指的是在一个特有的税收政策体制下，该企业因为其涉税行为与相关法律不相符，因而违反了其纳税的有关规定，在这情况下，就会让企业产生了一些不可确定的损失，它的一个直接表现就是该企业过多地缴纳税款，又或者过少地缴纳税款。

企业税务风险作为一种风险类别，它也具有一般风险的特点，主要有五个方面。第一，企业税务风险的普遍和广泛性。企业税务风险存在于每一个企业之中，规模大或者小的企业都会或多或少地发生税务风险。第二，企业税务风险具有客观性。企业税务风险是不会随着其企业或者个人的意志发生变化。第三，企业税务风险常会使企业产生一些损失。第四，企业税务风险具有转化性。企业的税务风险在一定的情况下，它的影响范围和影响程度都可能会产生一定的变化，它是不会一成不变的。第五，企业税务风险会存在于企业的经营活动当中，它是看不见，也摸不着，它是无形的。

二、房地产企业税务风险产生的原因分析

（一）房地产企业内部原因

1.房地产企业财务核算水平的准确性不高

财务核算是对企业涉税进行处理的重要一环，它直接对企业的税务情况产生影响。房地产企业财务核算的基础数据对企业的全部涉税行动产生着非常重要的作用，有很多的税额都是要按照财务核算的基础数据进行计算。房地产企业财务核算的水平，在很大范围内决定了房地产企业涉税行为处理的恰当程度。如，据国家审计署2004年第四号审计结果公报公布了对785户房地产大中型企业税收征管情况审计调查结果，显示在2002年，以上785个企业少缴税款133亿元，而在2003年的1月至9月共少缴税款118亿元。而以上审计结果原因分析为，上述房地产企业的财务核算数据存在主观或客观的核算误差。

2.房地产企业制度不健全

房地产企业制度的不完善是企业制度层面的一个重要问题。历史证明，制度在房地产企业管理的过程中有着非常重要的作用，制度是否健全可直接影响到房地产企业的生死。目前，某些房地产企业内部规定的财务制度非常不合规范，且与国家的相关法制规定不相符，还有一些房地产企业在内部没有确立有关的财务制度，以上状况均让房地产企业的涉税行为潜伏一定的风险隐患。

3.房地产企业纳税的重视度不够

房地产企业的纳税意识是房地产企业的一个主观态度。每个房地产企业都应该尽按时、足额、依法纳税。可是在实际日常的经营运作中，由于缴纳的税款对于企业而言是一种现金流出，这样会把企业的利润降低，一些房地产企业为了其业绩，利用了一些违法方法，使自身面临重大的税务风险。而且房地产企业对涉税行为的重视意识不强也是其风险产生的一个非常重要的因素。在房地产企业中会存在这样的误区，就是房地产企业的涉税行为应该由财务部门进行处理，而房地产企业中的税务风险也应该由财务部门进行防范。

（二）企业外部原因

1.税法的多变性

每个国家的税法都不会一个缺点也没有，它总会存在着某些比较笼统、不明确，又或者比较容易产生歧义的项目，这些都会让房地产企业在操作的时候增加一定的难度。还有一点就是，企业没有税法的解释权，这样就会让房地产企业处在一个非常不利的位置，所以税法的多变性在一定程度上会引发税务风险。例如，2009年1月1日起全面实行的增值税转型，关于购置固定资产的处理等也发生了较大的变化，企业也需要按照新的《增值税暂行条例》进行相关税务处理。

2.税务机关的自由裁量权及不规范执法的存在

代替国家行使征税任务的行政机关和纳税人存在着一种行政管理人员与和被管理人员的关系，而他们的权利和义务具有不对等性，这是税收法律的一个非常重要的内容。我国的税法给予税务机关行使一定程度的自由裁量权，如果在税法规定的范围内，税务机关在执法的程序中是具备弹性的，他们有权按照自己的判断对其纳税人的行为进行判定。而因为现阶段的法制环境不良、文化传统因素等原因，房地产企业作为纳税人，在相互关系中通常处于一个比较不利的位置。而且存在一些税务机关执法不规范、自由裁量权使用不恰当等现象。例如，一些省级的国家税务局自行地把企业正常申报且有能力缴纳的税款延期到下年征收。这反映了税务机关对税法赋予的自由裁量权的滥用，这些行为通常会损害到了纳税人的权益，让房地产企业的涉税问题加大了很多的不确定，同时也把房地产企业税务风险提高了。

三、房地产企业税务风险防范的若干策略

（一）房地产企业税务风险预警系统建设

企业税务风险预警指的是在风险产生之前，按照以前的经验总结的一些规律或者所看到的一些信息，告诉相关部门并对他们发出紧急的信息，把这些风险的信息传达下去，为的是避免发生一些准备不足或者不知情的状况，以此最大限度地把风险所引发的危害或者损害降低的一种行为。所谓的风险预警系统则是一个自己组建起来的组织，它是风险预警行为依据有关的内部联系构建而成的一个整体。

1.推行房地产企业税务风险的评分评级制度，同时进行定期的税务检查

房地产企业税务风险的评分评级的体制主要是采用了沃尔评分法的原理及其分析思路，同时主要经过查找房地产企业中比较重要的税务风险性、比较关键的部门、比较关键的人员，确立相对应的权重，并结合所在企业的一般实际状况，算出每个企业自己的总得分，再评价该企业的风险情况。

2.预测房地产企业税收，强化日常税务的监督

对税收的预测不仅会在税务机关的管理中应用，在房地产企业中也是会有广泛的应用，也就是在房地产企业中对企业税收进行预测。房地产企业对税收的预测是按照房地产企业涉税行为的一些历史材料，并参考现有的基本要求和基本条件，针对房地产企业将来的涉税行为及需缴纳的税收做出一个科学的测算与预计。对房地产企业开展税收预测的意义在于：第一，预测一个项目或者它将来的一段期间内应该缴纳的税收，这样可以为决策提供一定的可靠标准；第二，测定各个项定额及其标准，这样可以编制计划，同时可以分解计划中的指标服务。第三，房地产企业对税收的预测是房地产企业税务风险预警系统的一个非常重要的部分，也是预警系统中所构建的非常重要一个环节，这样能够对房地产企业防范税收风险提供一定的数据支撑。

（二）控制税收筹划风险

房地产企业税收筹划，在理论基础的设计分析上，需要具备相应的环境的适应性，它是一个系统工程。因为房地产企业其纳税环境在客观上会存在着比较多的不确定的问题，而房地产企业的税收筹划作为一个决策的行为，它也是会存在决策上的一些风险。依照对房地产企业税收筹划过程中的一些分析，房地产企业税收筹划的计划在执行中所遇到的较大风险是所执行的障碍，可能要被迫地对原来的决定做出调整，又或者房地产企业税收筹划计划的一个重要预期的财务效果，并没有得到税务机关的认同，而与房地产企业税收筹划最初确定的目标产生一个非常严重的偏差，甚至是有一个相反结果。

（三）加强企业与外部机构的沟通合作

加强房地产企业与外部机关的一个沟通与合作，有益于房地产企业获得并掌握一些最新的、同时也是比较准确的税收政策的消息，尤其是房地产企业所在区域的主管税收机关，在国家税务总局等机关制定的最新的一些税收的文件的基础上，某些时候会制定一些地方的法律法规或者是一些补充政策，但是这一些地方的法规以及所补充的政策经常会被房地产企业所轻视，这样就非常容易产生一定的税务风险。

在加强与外部机关、组织的沟通中，房地产企业应该从细节做起，在基于防范企业税务风险之上，应该主动、积极地寻求税务机关的指导与帮忙。如果对税收的政策或者法律法规不能准确把握，就应该要主动积极与税务机关进行沟通和联系，听取其建议与指导。

篇（6）

关键词 ：房地产企业；税务内控；构建；探究

一、房地产企业构建税务内控体系的重要性

近年来，我国的房地产行业迅猛发展，对房地产企业进行宏观调控，采取有效的措施加强管理，制定了很多制度来约束房地产市场。房地产行业作为我国的重点产业，其税收占国家总税收额的大部分。所以，建立健全房地产企业的税务内控体系对我国国民经济的发展起到了重要的作用，其有利于约束房地产行业，保障房地产行业的健康发展。

二、房地产企业税务内控体系的问题

（一）房地产企业的税务内控存在漏洞

现在，很多企业还没有建立完善的内控体制，没有良好的控制环境，尤其是房地产企业的会计系统还不是特别健全，企业的控制程序还是沿用传统的方法。内控体系出现漏洞，原因在于房地产企业没有制定良好的发展战略，企业在经营过程中忽视了房地产行业的发展规律，对房地产行业的管理要求没有清晰的认识。目前，房地产行业的内控体系都停滞在过度分散化的文字编写的步骤上，没有采取有效的配套措施，内控体系的可操作性比较差。

（二）房地产企业的内控环境差

房地产企业在建立内控体系时，没有形成一套系统的章程，企业制定的细则实用性不强，没有详细的计划。内控的主体没有较高的素质，在一定程度上增加了企业管理的难度，风险控制的效率降低。

（三）税务的外部环境恶劣

房地产企业的投资大，具有一定的特殊性，其外部环境不稳定，风险难以控制。房地产企业在会计核算方面也存在很多不确定的因素，导致了房地产开发成本难以预算。

三、构建房地产企业税务内控体系应遵循的原则

（一）遵守法律原则

房地产企业在制定税务内控体系时必须坚持国家规定的法律和法规，在国家法规允许的情况下，制定企业可操作的税务内控体系。

（二）兼顾性原则

房地产企业的税务内控要充分体现企业的会计核算和会计控制，内控体系要与企业的长远发展的目标相一致，同时内控体系又要协调企业的短期规划，税务内控要与企业的其他内部控制协调。

（三）指向性原则

企业的税务内控控制要按照企业实际经营情况，要抓住企业在会计核算中的薄弱环节，要有指向性的找出企业容易失误的内控环节。

（四）一致性原则

企业在制定税务内控体系时一定要长期的执行，不能过多地变动，否则内控体制就不能落实下去。

（五）普适性原则

企业的税务内控要按照企业的变动以及企业会计制度的更新来对税务内控进行调整。普适性原则包括对内的普适性和对外的普适性。

（六）成本性原则

企业的税务内控体系必须要考虑成本问题，税务内控体系的制定尽量节约成本。

（七）实用性原则

企业的税务内控体系要实现实际的运用效果，税务内控体系要有很强的操作性，其制定的方案一定要可行。

（八）可持续性原则

房地产企业在制定税务内控体系时要联系国家的宏观调控政策，并结合企业自身的发展，制定出有助于企业长远发展的制度和体系。

四、构建房地产企业税务内控体系的策略

（一）房地产企业要不断完善税务内控的管理水准房地产企业要建立专业的税务管理部门，请专业人员来对税务进行管理和控制。企业要把税务管理项目落实到个人，要制定奖惩制度，大力推广税务管理工作。加强对税务申报的核对、对税务发票严格管理、权衡各类税收的风险、分析国家税收制度，合理运用国家税收政策来指导企业进行税收的筹划工作，引导企业税务部门规避税务风险，企业税务部门要牢牢把握企业的投资方向，提出可行的税务控制措施。

（二）房地产企业要加强对税务风险的控制

房地产企业内控体系是企业管理的核心环节，因此，在企业内部开设专业的税务管理机构，加强对税务的控制力度，保障企业在经营过程中实现高收益。房地产企业要了解自身发展的情况，要准确定位，实现对生产经营中的每一项与税收有关的环节的控制，降低企业的风险。企业要改进税务风险管理体制，使该体制可以顺利运行，达到税务内部控制的效果。房地产企业在开发时要控制好增值税，在销售时要严格管理其营业税，企业在保有环节上要处理好房产税，实现对税务的内部控制。

（三）房地产企业要设置内部风险预报体系

风险预报体系要求企业内部人员要树立整体观念，要考虑企业的整体效益，要站在企业的角度对税务进行控制。房地产企业投入的资金比较多，其涉及的税种有不确定性，因此，企业的员工要根据实际情况，要分析企业的运营状况再做出判断。企业很多重要的涉税项目，要提前预算，及时汇报。企业的税务人员要遵守税务汇报的步骤，确保汇报的文件在各部门有效地流通。

（四）房地产企业要建立健全税务风险评估机制

风险评估机制是企业在运营过程中对税务风险的预测，并将预测的结果采取制度化的方式进行评定。房地产企业在建立风险评估机制时要加强职工对税务风险的控制意识，树立高度的责任心。房地产企业一定要做好员工的教育的培训工作，让员工了解基本的税务知识，增强员工抗风险的能力。企业税务部门要及时评定涉税的风险，将风险及时消除。

（五）房地产企业要加强税务管理人员的素质

现在，房地产企业的税务人员的素质参差不齐，因此，企业要通过定期的培训来提高税务人员的专业素养，不断更新税务人员的理念。房地产企业要制定考核机制，定期对税务人员的专业知识考核，保障税务人员能够胜任自身的岗位。提高税务人员的道德素质，防止偷税、漏税的现象发生。

结语

房地产企业中存在着偷税和漏税的现象，使国家的税收大量地流失，因此，构建房地产企业内控体系有着重要的意义，房地产企业税务内控体系的建立，不仅仅可以促进房地产行业的发展，而且对国家经济的发展起着重要作用。因此，房地产企业构建税务内控体系是很有必要的。建立健全房地产企业税务内控体系必须坚持一致性原则、成本性原则，房地产企业要不断完善税务内控的管理水准，设置内部风险预报体系，建立健全税务风险评估机制，从而促进房地产企业的长远发展。

参考文献：

篇（7）

一、房地产企业完善税务内控体系的必要性

房地产企业是国民经济的重要产业，其税收占整个国家税收总额的比重较大，为此国家也加大了对房地产企业宏观调控的力度。同时房地产企业又是高风险行业，这就有必要在房地产企业建立和完善适合本行业特点的税务内控体系，一方面有利于国民经济的发展，另一方面对房地产企业起到约束的作用，促使其健康发展。

二、房地产企业税务内控体系的不足

（一）税务内控环境的问题

1.没有专门的涉税管理部门。我国大多数房地产企业，涉税业务均由财务部门负责管理，分工不明确，职责不清晰，不能对涉税业务进行有效的管理和控制。企业由财务部门来完成税务方面的工作，由于税务工作专业性很强，而财务人员又缺乏税务方面的专业知识和技能，实际工作中只对纳税申报工作进行处理，税务风险控制与管理工作被忽视，没有发挥应有的作用。

2.税务风险控制意识淡薄。房地产企业由财务人员负责涉税事项，造成员工把税务风险控制工作单纯地认为是财务部门的职责范畴，与自己的本职工作没有关系，而且缺少事前控制的意识，被动地完成涉税工作。对企业税务风险的控制，一方面需要管理层的正确决策，另一方面还需要全体员工的紧密配合。

（二）税务风险评估体系不健全

1.在对税务风险的识别方面，有些房地产企业只注重企业的发展机会，对潜在的税务风险因素认识不足，忽视了在企业运营过程中可能出现的风险问题。

2.在对税务风险的分析方面，有些房地产企业在进行各项业务开展的过程中，不能很好地依据企业先期制定的税务内控的指标来收集，整理及分析税务风险方面的相关资料，不利于企业日后的工作安排。

3.在对税务风险的应对方面，一些房地产企业由于对税务风险的严重程度考虑不周，导致企业在制定税务风险应对的措施上没有针对性，没能及时地消除风险因素，影响企业的发展。

（三）税务内控活动中的问题

1.税务工作流程方面

企业发生了涉税业务，首先由财务部门进行会计核算、进而填制会计报表，没有对这些业务进行提前控制。在纳税环节，也是由财务部门负责申报纳税，缺少企业涉税管理部门对其工作的复核，导致差错不能及时被发现纠正。这样的税务工作流程，影响了企业税务工作的及时性和准确性，加重了企业的税务风险。

2.税务资料管理方面

房地产企业税种多，涉税业务复杂，涉及很多的税务资料，企业在完成涉税业务时，只关注业务是否完成了，忽视了对相关税务资料的整理与保管，各部门在就一税务问题进行沟通时由于缺少相关资料作为依据，导致不能协调好各部门之间的工作。

3.税务风险自查方面

一些房地产企业不重视税务风险的自查工作，当涉税业务出现差错，被税务机关处理、处罚时，才会意识到问题的严重程度，由此给企业造成不良的影响。

（四）税务信息沟通方面

房地产企业财务部门和涉税管理部门各自有其工作范畴，但税务信息应该是所有部门共享的，由于不能很好地共享税务信息，企业各部门对其理解掌握的程度有很大的差别，导致各部门在工作中出现纠纷，对企业的正常运营产生影响。

三、完善房地产企业税务内控体系的建议

（一）改善房地产企业税务内控的环境

1.设立专门的涉税管理部门

房地产企业应该设立与财务部门同级别的专门的涉税管理部门，将企业税务方面的工作从财务部门的管控中分离出来，根据企业的实际情况及涉税业务，明确其具体的工作内容、工作权限及岗位职责，包括对涉税业务的会计核算及定期申报的审查核对；对发票的领购、使用及保管的严格管理；对企业税务风险事项的权衡、评估及监督；对国家最新的税收政策的收集、整理及分析，通过一系列的涉税管理活动，规避企业在运营中隐藏的风险因素，完善税务管理。

2.提高全员税务风险控制意识

作为企业发展的前提条件，房地产企业管理层要重税务内部控制，并通过培训等形式，加强对员工的税法宣传工作，提高全体员工税务风险的控制意识，让全体员工充分认识到，税务内部控制的好坏不仅关系到企业目前的经营情况，更关系到企业未来的发展。

（二）加强房地产企业税务风险评估机制

1.完善税务风险识别机制

房地产企业发展越快，潜在的风险越大。对风险的有效识别可以在一定范围内帮助企业完成对税务风险的把控。在这一过程中，企业应该建立相关的数据档案库，将识别的风险整理归纳，为企业今后的风险识别提供保障。与此同时，更应该对已经识别的风险进行剖析、落实，从而更好的解决这个问题。

2.加强对税务风险的分析

企业还应对已识别的税务风险进行定量和定性分析，并根据其可能会造成的影响大小对其进行排列。在税务风险的处理中，定量分析和定性分析各有不同，但又互有优势，最好的处理方法是依照实际情况将它们结合起来，而后对税务风险进行分析，从而使我们能够更加容易的掌控风险。

3.强化税务风险应对机制

企业在对已识别风险进行归纳分析后，管理层就要迅速制定出应对风险的策略。在实际工作中，管理层应该根据企业被风险可能影响的强度制定出多套应急方案，在合理合法的前提下，以企业的效益为出发点对风险进行处理。

（三）加强对税务风险控制活动的管理

1.捋顺税务工作流程

房地产企业在日常账务处理上，如果涉及到税务方面的事项，应该提前向涉税管理部门备案，做到涉税工作事前控制。在业务处理完成后，财务部门要及时上报税务资料，由涉税管理部门审核监督财务部门涉税工作的效果。通过这样的工作流程，一方面大大提高了涉税工作的效率，另一方面也能避免各部门之间责任不清的现象。

2.妥善保管税务资料

房地产企业如果设立了专门的涉税管理部门，那么，财务部门处理完的税务资料，涉税管理部门要及时对这些资料进行分类、归档并按档案管理的要求妥善保管，防止出现财务资料、税务资料堆积混淆在一起的现象，需要用时很容易根据档案目录查找到，提高企业的工作效率。

3.及时进行税务风险自查

房地产企业要定期地对税务风险点进行自查工作。比如：涉税业务的处理是否真实可靠；工作流程是否符合要求；是否是按时限要求完成等等。企业应当将这些风险点的自查结果整理，汇集成报表形式，统一上报，一方面可以督促可能引起风险点的员工通过改变工作方式来化解这一问题，另一方面有利于企业在安排以后的工作时有针对性地避免风险的出现。

（四）加强税务信息的沟通

1.企业内部信息的沟通

房地产企业应该建立财税部门的信息共享平台，财务人员和企业内部税务人员通过在信息平台上的交流，及时掌握企业税务方面的相关信息资料，便于相关人员能够从中学到更好的处理业务的方式，同时与企业有关的信息政策要及时在平台上，便于员工了解最新的政策法规，为更好的完成税务工作提供良好的基础。

2.加强与税务机关的沟通

房地产企业的运营离不开税务机关的监督、检查，特别是房地产企业规模较大，税种较多，涉税业务比较复杂，因此，企业更要加强同所属税务机关之间的联系，多沟通多交流，这样，企业不但可以顺利地解决工作中的难题，还可以掌握最新的税收政策，认真学习及领会，避免因企业自身方面理解政策偏差导致税务风险的出现。

（五）完善房地产企业内部监督与考评机制

1.完善税务内部监督机制

企业的税务内控机制是一个动态的、不断发展变化的过程。在这一过程中，涉税工作哪些方面是做的好的，哪些方面是需要改进的，要有相应的管理制度来约束，为了保证企业税务内控得到有效的实施，最大限度的发挥其应有的作用，企业要完善税务内部监督机制，监督考核税务内控体系的执行情况。

2.强化税务内部绩效考评机制

房地产企业要强化税务内部绩效考评机制，将涉税工作的目标与企业对税务绩效的考评机制结合起来，依据考核目标的实际完成情况进行奖罚，要让涉税工作人员对自己负责的工作引起足够的重视。同时企业要对涉工作人员设立激励机制，对于在涉税工作中表现突出的员工进行奖励，对于在工作中出现纰漏，给企业带来损失或影响企业信誉的涉税工作人员，给予相应的处罚，只有激励与惩罚相结合，才有利于涉税工作人员提高工作的积极性，更有利于涉税工作的顺利完成。

现阶段，我国房地产企业税务内控机制不健全，不仅影响本行业的发展，同时也不利于国民经济的发展。因此，有必要完善房地产企业税务内控机制，通过改善税务内控环境、加强税务风险评估及完善内部监督与考评机制等一系列措施，从而促进房地产企业健康、持续发展。

参考文献：

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当前，“营改增”在房地产企业中已经非常常见，并且通过这一制度来有效改变重复征税的问题。在“营改增”的背景下，加强对税收风险的管理，对于房地产企业的发展有着非常重要的作用，也是企业合理纳税的根本。在房地产企业不断发展过程中，非常容易出现税务风险，所以，就应该合理运用“营改增”制度，积极完善相应的管理制度，更好的推动房地产企业稳定向前发展。

一、“营改增”对房地产企业税收风险管理的重要作用

（一）缓解房地产企业纳税压力当前，税收的一些原则还没有得以完善，而在以往增值税背景下，房地产企业的税收并不没有减少，反而有所增加，要比在“营改增”的背景下增加很多。根据对房地产企业的税收计算能够发现，通过落实“营改增”政策，就能够很好的缓解房地产企业的纳税压力，并且为其提供增值税发票，有效地减轻其负担，更好地为房地产企业的发展提供相应帮助。

（二）将其行业分类细化在“营改增”政策下，我国税后体系更加完善，对其各类服务的有效分类，能够达到理想的纳税效果，通过这样的方法就能够很好的解决征税不正确的问题，缓解房地产行业在发展过程中所存在的经济问题，让消费者能够更加想要购买房产。从房地产企业的角度上来看，能够将施工合同划分为两部分，分别是采购和施工，因为在这其中的采购能够获得增值税发票，这样就能够很好的减少纳税，将其房地产工程成本控制在合理范围内，进而帮助房地产企业更加稳定的发展。

二、“营改增”背景下房地产企业税收风险管理存在的问题

（一）税收负担增加的税务风险在“营改增”没有落实前，房地产企业在纳税过程中，会以不动产销售为基础来进行。而在“营改增”政策落实后，房地产的纳税标准就改为增值税，在这其中的税率有所增加。所以，从这方面也就能够看出，在落实“营改增”政策后，其房地产企业的纳税负担有所增加，但是，在这其中包括很多内容，其中的一部分能够用房地产企业来抵扣纳税额度，进而就提升房地产企业的经济收益。将原本房地产企业的营业额中一部分转化为营业税。从一定程度上来看，“营改增”政策的落实，能够减少成本投入，进而帮助房地产企业获取理想经济收益。但是，房地产企业需要能够将其能够用于抵扣的增值税发票进行整理，并且严格按照相应规定来制定，否则就会导致房地产企业的税务增多，阻碍房地产企业的运行。

（二）房地产企业的财务增加对于房地产行业而言，其自身的性质有一定的特点，企业在运行过程中需要考虑多个方面，对于在这其中的各种复杂内容，都需要进行整理。而且，房地产企业在开展项目时，前期投入金额较大，所获得的经济收益时间较长，需要承担很大的风险。所以，从以上问题也就能够看出，想要有效整合能够抵扣增值税的相应发票，并对其管理并不是一件容易的事情。但是，房地产企业需要将后续的经济收益和成本进行联系，积极和相关单位进行沟通，按照我国相关法律法规来开展工作，最大程度上减少房地产企业的成本影响，有效提升其经济效益。

（三）增加成本流出通过对相关文件内容分析能够得知，对于房地产工程的造价，税前造价×11%，那么在这其中的发票是否能够用于抵扣增值税发票就成为研究内容。通过对这一内容的有效分析能够发现，在“营改增”落实前并没有过大的差异。但是，在落实这项政策后，房地产企业的税率有所增加，这样就导致成本增加，使得房地产企业在开展项目时需要在合同中明确这一点。

三、“营改增”背景下房地产企业税收风险的问题原因

（一）缺少合理的税收风险防控制度当前，很多房地产企业并没有在发展过程中积极的与相关部门进行沟通，导致在工作时信息不具备时效性。也没有为其建立完整的沟通渠道，这样就不能够有效了解税收政策变化情况。还有就是一些房地产企业没有根据自身情况来明确所存在的税收风险，也没有制定相应控制制度，对于税收风险中所存在的控制、评估等方面都没有进行有效管理，这样就导致出现大量的税务风险。

（二）缺少涉税风险一些房地产企业在构建税务风险评估体系过程中，并没有加以重视，这样就导致容易出现税务风险。在正常情况下，风险识别、分析等，都是税务风险中非常重要的一部分，一旦在这其中任何一个环节存在问题，都会影响最终效果。而且，虽然有部分房地产企业已经建立管理流程，但是依然还是没有对一些潜在问题进行分析，缺少相应管理制度，导致依然存在税务风险。

（三）缺少信息沟通制度市场变化速度非常快，及时的获取信息对于房地产企业的管理人员有着非常重要的意义。但是，在管理税务风险过程中，却没有及时的传递市场变化信息。在“营改增”的背景下，房地产企业并没有及时建立沟通制度，导致各部门之间缺少沟通，影响后期的税务管理工作质量。

四、“营改增”背景下房地产企业税收风险管理的策略

（一）建立健全税务风险管控制度房地产企业在发展过程中，要以税收内部控制为基础，来了解内部控制中所存在的问题，并且采取相应措施，以此来规避税务风险。在税务风险管理中分为事前、事中和事后三个部分，这三个部分有着非常紧密的联系，进而通过这样的方法来形成整个管理体系。在事前管理中，应该及时的为其制定管理制度，形成正确的管理理念。在事中管理中，应该能够分析财务指标，并且了解其中的潜在问题，以此来更好的应用定量和定性分析，让其风险控制在合理范围内。在事后管理时，应该积极构建信息化系统，确保其信息的通畅，准确落实税务风险管理。

篇（9）

二、房地产企业纳税过程中存在的风险

（一）企业对纳税政策风险认识不到位

首先，整体来看，放眼整个房地产行业，房地产行业的纳税风险属于国家政策风险，是难以避免的行业风险。随着我国房地产行业的不断发展，房价过高已然成为一个重要的问题，我国政府在房地产行业的宏观调控也逐步加大力度。其次，我国政府对于房地产土地方面的政策使得房地产开发商恐慌从而房价逐步增大，难以避免的会出现一些房地产泡沫风险产生以及整个房地产行业出现前景模糊的情形。最后，我国房地产行业存在一定的特殊性，房地产企业的前期资金投入比较大，周期比较长，债务成本比较高，资金的风险比较大，企业的利润空间存在很大的隐患，所以企业如果资金链发生问题，这将危及整个企业的财务状况，从而影响整个企业的经营状况，影响企业的长期发展。

（二）企业缺乏正确的纳税管理机制

房地产行业的特点决定了房地产企业的刚性需求，基于纳税风险的政策因素，我国房地产企业的管理人员很难意识到这些风险，房地产企业对于企业的纳税处理方面没有合理的认知，企业对于纳税的处理方面存在一定的模糊概念的情形，企业对于纳税的处理存在很大的随意性，他们通常以为可以通过贿赂的手段可以达到少缴税的目的，所以这就导致了偷税漏税现象的出现。对于房地产企业而言，由于房地产企业长期以来都是国家重点调控的行业，且房地产税收是地方财政的重要来源，因此房地产业税负偏重是一个不争的事实。因此，一些房地产企业对于税务问题没有正确的认识，税务处理机制很不完善，企业的部分收入不计入账务中去，另外还有多计提折旧或者摊销，或者在土地增值税清算时为了少缴纳土地增值税有意串通施工企业加大施工成本等，这些行为都将导致企业极大的经营风险。就企业内部而言，内控机制还不太完善，没有专门的风险分析和评价体系，房地产企业的事前准备风险因素考虑的不够周全，所以在工作过程中难免会遇到各种各样的问题。另外，企业没有一个动态的风险监督机制，无法对纳税风险来源进行有效的评估，这很容易造成公司风险预警体系的丧失，降低了企业的风险应对能力和应对策略。

（三）企业纳税处理机制不健全

目前房地产企业内部缺乏有效的税收处理机制，同时企业内部的风险评估也比较缺乏，再加上风险预警机制也不太完善，因此房地产企业面临着很大的纳税处理风险。首先，房地产企业对于风险的因素考虑不全面，准备工作不充分，从而在实际工作中出现这样或者那样的困难。其次，缺乏动态的风险监控体系，无法对风险的来源主体进行追踪，更加增加了企业面对风险的难度。最后，对于风险的发生缺乏具体的应对方案，或者是具体的应对方案缺乏可操纵性以及可行性，从而无法降低企业的纳税风险。再者，一些房地产企业管理者没有认识到照章纳税对于房地产企业稳健经营的重要性，一味强调税负的降低，或者长期拖欠税金而促使相关部门铤而走险。

（四）企业内部财务管理人员素质偏低

由于我国对纳税处理的认识程度不高，所以我国很多房地产企业并没有设立专门的进行纳税处理的部门，同时也极度缺乏这方面的人员，对于目前情况下，我国房地产企业还是把纳税处理工作安排在财务管理体系之中，财务部门工作量大，任务重，一些财务人员只是对财务记账熟悉而对账务处理却有很大的不足，他们对税务知识的认识还比较笼统，并且实际经验缺乏，特别是国家实施宏观调控以来，由于我国税收政策发展迅速，企业的会计人员有时候很难跟上国家政策变动的步伐。这就导致了税收风险的出现，也导致了很多不利因素的发生。我国企业对于纳税筹划方面要求比较高，一些财务人员缺乏专门的培训，再加上一些人的道德素质还有待加强，所以财务人员的素质技术很多不达标，导致了我国财务风险的发生。

三、房地产纳税风险防范对策

企业的纳税问题是企业运作的一个关键环节，对于房地产企业而言，加强企业的税务风险防范，树立正确的纳税风险防范意识至关重要。正确的防范纳税风险对于一个企业良好的发展是一个极其有利的因素。

（一）企业应该树立正确的纳税意识

纳税是每一个企业应尽的责任和义务，企业应当从思想上做到不偷税漏税，做到依法纳税，纳税风险的存在具有一定的客观性，纳税过程中难免会出现一些难以避免的危害，所以作为企业的管理人员要正视纳税风险的存在，在国家规定的范围内进行合理的纳税。同时我们也要端正心态，遵守国家税收法律法规，合理的制定企业内部的纳税风险管控制度，重视纳税风险所带来的危害。同时，国家在税收政策方面做了很多的规定，企业在具体的税务处理方面要做到时刻关注国家政策动态，深刻理解国家政策的内涵，在依照国家法律规定的前提下，合理地进行税务筹划。

同时，企业管理者应认识到企业纳税是企业的一种权利和义务，纳税不仅给企业带来了很大的收益，而且对社会也产生了有力的影响。对于房地产企业而言，企业应当树立正确的纳税意识，从企业的整体利益出发，充分发挥企业的主观能动性，充分考虑自身的实际情况，考虑各方面的风险因素，合理地进行企业纳税。

（二）健全企业纳税管理机制

首先企业应当优化自身税收风险的内控体系，建立健全自身内控机制，降低税收风险。企业应当建立纳税风险和评估机制，对企业生产环节的经营活动从税收稽查、会计处理等方面进行合理的监督审核。从内部机构的设置方面，企业要想有一个健全的纳税管理机制，需要设立专门的纳税风险管理机构，准确的识别纳税风险，制定合理的税收风险应对策略，从而从各个方面规范企业的内部管理控制机制。其次，每个企业都有自己的一套制度，企业要根据自身的业务情况，自身业务的风险制定适合自己的税收风险管理机制，在财务数据的采集、整理、分析过程中，根据具体情况具体分析，把纳税管理放入到日常的经营管理过程中，在日常的生产经营和财务处理流程中，实现对税收风险的有效管理，使企业的税收风险与其他风险防范管理制度化。最后，企业应当设立专业的税务风险预防机构，与企业的财务部门、审计部门、评估部门等整合起来为企业的长远发展贡献一份力量。

（三）提高财务、财税人员的素质，正确面对纳税风险

从当前房地产企业的财务从业人员来看，人员素质不高的现象普遍存在。由于纳税风险一个重要的因素就是从业人员能力弱，所以一个企业没有高素质的人员，高质量的企业纳税规划就是空谈。因此，对于当前的房地产企业来说，对于税务风险的认识要明确清晰。房地产企业可以开设税务知识培训班，定期的把国家政策通过知识培训班的途径传授给财务人员，还可以定期的引进一些税务知识方面的专家来给企业做定期的培训，使得企业的财务人员既懂税法，也懂财务会计，也懂企业管理等多方面知识，又有丰富实践经验的高素质复合型人才，进而来保障企业的高素质、高技术人才的完备。企业应重视对纳税处理人员的培养，建立科学有效的考核机制， 通过一定的奖励措施来增强财税处理人员的素质水平。

（四）加强与税务部门的沟通

篇（10）

房地产业连续数年被国家税务总局列为税务专项检点行业，每年被查出偷税金额巨大。商业类房地产企业税务筹划不是简单的问题，需要统筹考虑各个税种的税收政策，并且渗透进商业类房地产规划、建设施工、销售的每一个环节。税务筹划在商业类房地产企业中的发展已经日臻成熟，但是也日益暴露出问题。本文对商业类房地产企业税务筹划管理问题进行分析，

一、商业类房地产企业税务筹划界定和特征分析

（一）商业类房地产企业税务筹划界定 目前理论界与实务界对商业类房地产企业税务筹划还没有相关的界定，但是商业类房地产企业税务筹划从属于一般意义上的税务筹划的范畴，因此在某些方面它们有着共通的地方。商业类房地产企业税务筹划也是房地产企业对经营活动的事先安排，是一种活动，更是一种企业财务管理的战略；而且商业类房地产企业税务筹划的目的也是利用一切合法手段，来推迟或少缴税款，从而实现税负最小化。此外，商业类房地产企业税务筹划具有以下特征：第一，合法性：这是税务筹划最本质的特点。税务筹划必须在法律许可的范围内进行，纳税人为少缴税款而置法律于不顾的行为是偷税、漏税行为，是会受到法律制裁的。合法性的另一层意思是指税务筹划还应符合国家的立法意图。税收是国家调节生产者、消费者行为的经济杠杆，也是国家调控宏观经济的一种有效手段。不同的税收优惠政策、不同的税率等都是为了实现国家不同的调控目标。因此，税务筹划也要对国家的调控意图作出积极反应，将国家的政策导向转化为纳税人的具体的税收方案。第二，预测性：税务筹划具有事前性。纳税人必须把税收作为影响最终利润的一个重要因素来考虑，在安排投资、经营活动之前，事先进行筹划，确定最优纳税方案，从而调整自己的各项活动至适用相关的税法规定。等到经济业务已经完成、纳税义务已经确定之后再考虑如何减轻税负，则违背了税务筹划的本意，并且更易导致偷税、漏税行为的产生。第三，时效性：我国税收制度正处于不断建设、完善的状态，税收政策变化较快，这就要求企业时刻关注会计、税务等相关政策法规的修改，使税务筹划方案符合最新的政策规定。第四，整体综合性：税务筹划应具有全局性，兼顾短期和长期效益，统筹局部和整体利益。有效的税务筹划应着眼于企业收益的长期稳定增长和企业的长远发展。同时，税务筹划并不是孤立的，它贯穿于企业理财活动的全过程，与会计、财务管理、进出口贸易等领域紧密联系。从理论上说，房地产企业减少税收的方法除了税务筹划之外，还有其他的手段和方法。在现实中，偷税、漏税、逃税、骗税、欠税这些行为虽然可以达到减轻税负的行为，但是违反了税收法律法规，违反了国家的立法意图。企业运用这类不正当的手段可能会面临更大的税收成本和风险。

（二）商业类房地产企业税务筹划的特殊性 商业类房地产企业税务筹划有自己特殊的地方，必须更好地符合和有利于商业类房地产企业的财务特征。第一，商业类房地产企业税务筹划需要满足房地产企业精细财务管理的需要。房地产企业经营业务多元化，主要开发、经营活动包括：设计规划、用地批租、房屋建造、竣工验收、销售出租、物业管理、保修服务等。商业类房地产横跨商业和写字楼两个领域，经营内容广泛，业务复杂，投资主体多元化。税务筹划综合性的特征在房地产企业表现得更为明显，税务筹划需要对企业的各项业务做全盘的考虑，与企业规范的管理流程和精细的管理模式相适应。第二，商业类房地产企业筹资环节的税务筹划是整个筹划中不容忽视的重点。房地产企业资金筹集渠道多样化，现金流转复杂，企业主要通过预收购房定金、预收代建工程款、银行贷款、发行债券、获得其他经济实体的投资、在资本市场发行股票等渠道来筹集资金。企业在筹划过程中要谨慎考虑各种筹资方式的税收利益。第三，商业类房地产企业税务筹划应更关注成本、费用的筹划。房地产企业成本、费用庞大，房地产开发成本如征地拆迁费、前期工程费、建安工程费、开发间接费用等；房地产经营成本如房屋销售成本、出租成本等；期间费用包括管理费用、财务费用、销售费用等。成本、费用名目繁多，数额巨大，税务筹划空间大。第四，商业类房地产企业税务筹划涉及到生产、经营的各个环节，筹划时间长。房地产企业开发周期长，回收资金时间长。从最初规划征地到最终出售出租往往要经历几年的时间，资金的回收是一个长期的过程。这一特点决定了房地产企业的税务筹划具有持续性，筹划过程中需要考虑收入、费用的分摊，考虑不同的会计核算方法对损益的影响。第五，商业类房地产企业税务筹划涉及开发、交易、占用、所得分配等多个纳税环节，涉及税种较多，税率较高，税负明显高于其他行业。房地产企业税务筹划的重点主要是针对营业税、土地增值或、企业所得税三大税。对商业类房地产企业涉及税种归纳如表（1）。

二、商业类房地产企业税务筹划存在问题分析

（一）商业类房地产业税务筹划风险偏高 房地产业尤其是商业类房地产业是一个税务筹划风险偏高的特殊领域。一家商业类房地产企业一个项目所获得收入规模相当大，其要上缴的各种税金也非常多，往往是少则上千万元，多则上亿元，税负高达25%-30%。因此，房地产企业比任何一个其他行业的企业更希望争取更多的税务筹划空间，常常需要在税收法律、法规的边缘操作，这就会造成商业类房地产企业的税务筹划风险远高于其他行业。税务筹划之所以有风险，原因主要是商业类房地产税务筹划环境的多变性。这种多变性表现在以下两个方面：一是税收政策的多变性。商业类房地产企业的税务筹划是要立足于企业自身的实际情况，选择有利于自身发展的税收政策，规避不利于自身的税收政策。国家调控房地产的政策总是处在不断变化之中，相关的税收政策也会发生变动。企业如果没有及时运用新的、适用于本企业的有利的税收政策，则会错过了税务筹划的好时机；或者企业原本依据的税收政策发生了变化甚至取消，企业在不知道的情况下继续执行，势必会演变成偷税漏税的行为，给企业带来不必要的损失。税收政策的频繁变化必然会增加企业税务筹划的风险，使企业对税务筹划持保守、谨慎的态度。二是商业类房地产企业自身经营业务的多变性。虽然房地产企业只是建设施工并处理自己的开发产品，但这个过程中企业可以有多种业务的选择。对于开发产品的处理，企业可以选择销售或自持；对于开发商品的转让，企业可以选择有偿转让、受托代建或投资入股。而企业的选择并不是一成不变的，会根据竞争对手的情况、市场的发展、突发的状况及时作出变化。税务筹划需要房地产企业对自身的各项活动作出预见性的安排，而房地产业又具有经营周期长的特点，这就导致税务筹划方案执行的困难，增加了税务筹划的风险。

（二）企业会计核算不健全影响税务筹划效果 商业类房地产企业复杂的业务需要精细的财务管理，很多企业没有复杂而精细的企业会计制度与之相匹配。在商业类房地产企业会计核算的跨期摊派较为常见，收入、成本的确认、摊销对损益的影响直接而明显。不健全的会计核算制度直接影响了税务筹划的效果。目前在商业类房地产企业常见的会计核算问题主要有：一是偷逃隐匿应税收入。如：价外收费等按合同约定应计入房产总值的未按规定合并收入，多以代收费用的形式挂往来账户；产品已完工或者已经投入使用，预收款不及时结转销售，不按完工产品进行税务处理，仍按预征率缴纳所得税；开发的会所等产权不明确，就转给物业，不按开发产品进行税务处理，或者将不需要办理房地产证的停车位、地下室等公共配套设施对外出售不计收入；按揭销售，首付款实际收到时或余款在银行按揭贷款办理转账后不及时入账，形成账外收入，或将收到的按揭款项记入“短期借款”等科目；以房抵工程款、以房抵广告费、以房抵银行贷款本息、以动迁补偿费抵顶购房款等业务，不记收入等。二是虚列多列成本费用。包括：多预提施工费用，虚列开发成本；在结转经营成本时，无依据低估销售单价，虚增销售面积，多摊经营成本；滚动开发项目，故意混淆前后项目之间的成本，提前列支成本支出，如有的企业将正在开发的未完工项目应负担的成本费用记入已经结算或即将结算的项目，造成已完工项目成本费用增大，减少当期利润；向关联企业支付高于银行同期利率的利息费用；或向关联企业支付借款金额超过其注册资金50%部分的利息费用，未按规定调增应纳税所得额；将开发期间财务费用列入期间费用，多转当期经营成本；有的开发企业将拥有土地使用权的土地进行评估，将增值巨大的评估价作为土地成本入账等。

（三）企业人员税务筹划水平良莠不齐 企业在税务筹划过程中对税收政策整体把握不够，都会影响税务筹划质量。如对房地产业享受的相关税收优惠的限制条件把握不严，既有可能使企业错失税务筹划的好时机，也有可能使企业陷入偷税、漏税境地。此外企业人员功利的、甚至是违法的税务筹划动机，也会使企业税务筹划偏离了正确方向，影响企业发展。

（四）税务行政执法制约税务筹划的实施 税收法律是人为制定的，因此难免会存在法律漏洞或者未明确规定的部分。作为税务筹划的制定者，往往会向着有利于自身的方向去理解税收政策；而税务机关则会向维护国家税收利益的方向去执行税收政策。一些税收优惠政策、税收处罚措施并没有一个确定的标准，而是在一个可以商榷的范围内执行。因此，税务筹划能否执行、执行的程度最终取决于税务机关认可的程度。这也就导致了很多税务筹划方案执行效果不能达到方案制定者的初衷。

三、商业类房地产企业税务筹划的对策

（一）全面防范税收风险因素 无论商业类房地产企业的税务筹划方案做得有多完美，有经过多少专家的拟定、论证，企业仍然应当正视风险的客观存在，不能认为方案在何种情况下都是合法和可行的。企业应当意识到，税务筹划风险是无时不在的，不能以事先安排的、不变的税务筹划方案去应对万变的企业经营环境和房地产业税收政策。对于商业类房地产企业而言，营业税、土地增值税以及企业所得税是最主要的纳税支出项目，因此，这三大税种的税务风险即是房地产企业总体税务风险的深刻反映。企业在生产经营和涉税事务中应该保持对这三大税种纳税风险的警惕性。（1）营业税纳税风险分析。对于房地产企业来说，影响营业税纳税风险的主要因素有以下几种：一是开发产品的处理方式。房地产企业对开发产品有两种不同的处理方式：对外销售或长期持有。如果企业选择对外销售则应缴纳营业税，而持有开发产品，则无需缴纳开发环节的营业税。二是开发产品的销售价格。营业税是按销售收入作为计税依据。企业确定的销售价格越高，企业缴纳的营业税也就越多。三是开发产品的转让方式。有偿转让方式，需按转让所得计算缴纳营业税；受托代建方式，即房产企业受购买者的委托而建设项目，建设完成后移交给购买者，这种方式需按收取的代建费计算缴纳营业税；投资人入股方式，即房产企业将开发完成的产品以实物资产的形式投入到购买企业。根据规定，以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担风险的行为，不征营业税。以上这三个因素是决定房地产企业营业税税负的关键因素，因此也是税务风险控制的关键环节，必须进行税负测算和方案选择以降低税收负担及纳税风险。（2）土地增值税纳税风险分析。对于房地产企业来说，影响土地增值税纳税风险的主要因素有以下几种：一是开发产品的处理方式。房地产企业对外销售需计算缴纳土地增值税，而如果对开发产品长期持有，则无需缴纳土地增值税。二是开发产品的销售价格。土地增值税是按房地产增值额作为计税依据，而开发产品的销售价格直接决定了增值额的大小，因此，企业确定的销售价格越高，缴纳的土地增值税也就越多。三是开发产品的转让方式。对于在营业税中涉及的三种不同的转让方式，土地增值税政策的规定是：有偿转让方式和投资人入股方式需计算缴纳土地增值税，而受托代建方式无需缴纳土地增值税。四是开发产品的成本。开发产品的成本越低，企业取得的增值额就越大，缴纳的土地增值税也就越多。五是共同成本的分摊方法。对于企业同时拥有销售物业和经营性物业的情况下，共同成本的分摊方法则决定了销售物业成本的大小，从而决定了销售物业土地增值额以及土地增值税的大小。（3）企业所得税纳税风险分析。企业所得税是对房地产企业经营所得和其他所得而征收的一种税。对于房地产企业来说，无论是销售还是持有，无论是有偿转让还是受托代建或投资入股，均需计算缴纳企业所得税。因此，开发产品的处理方式和转让方式都不会对企业所得税税负产生影响。由于企业所得税是对企业经营所得征收的，因此，影响经营所得的收入以及成本水平就是影响企业所得税的关键因素。另外，由于房地产企业在经营过程中是按照预计毛利额计算缴纳企业所得税，因此，影响预计毛利额的因素也将影响企业最终企业所得税总额的大小。总之，企业所得税纳税风险影响因素主要有以下几种：一是开发产品的销售价格和成本。企业确定的销售价格越高，开发产品的成本越小，企业的经营所得就越大，缴纳的企业所得税也就越多。二是开发产品的预售时间和进度。开发产品预售时间越早，按预售收入预缴企业所得税的时间就越早。同样，开发产品预售收入越大，预缴的企业所得税也就越多。三是开发产品的竣工时间。税法规定，开发产品竣工后，企业应对预缴的企业所得税进行清算，一般情况下，企业在清算时要补交很大一笔企业所得税。因此，开发产品竣工的时间越早，清算补交税款的时间也就越早。

（二）及时关注税法变动 税务筹划与偷税、漏税等行为的界限就是法律。税务筹划之所以为税务筹划，前提就是它必须是合法的，成功的税务筹划更应是能体现税收政策导向的。因此在实际操作过程中，企业要做到学法、懂法、守法。一是学法，房地产业法律、法规种类数量繁多，变化也比较频繁，稍有不慎，使用的法规就会过时，从而为企业的税务筹划带来风险。只有对税收法律法规的变化了如指掌，才能立足于企业的实际情况，对税务筹划方案及时作出调整；二是懂法，企业应该深刻领会立法精神，全面掌握税收规定，准确把握税收政策内涵，为税务筹划方案的制定打下坚实的基础。三是守法，严格按照税法来进行筹划，严守税务筹划合法的底线，正确处理税务筹划与避税、偷税、漏税的关系。

（三）提升企业税务筹划人员素养 一方面，税务筹划人员应不断提升自身的道德素养。在处理企业与国家利益时，坚持应有的职业道德。任何税务筹划方案的制定和执行要坚持在合法的前提下进行，违反法律的税务筹划方案必将带来巨大的风险。税务筹划人员不能因为企业的一己私利而损害国家的利益，应该立场鲜明地维护税法的权威性。在企业领导由于对某些涉税事项不清而混淆了合法与非法的界限时，要及时进行解释；对于企业领导提出的某些违反税收法律、法规的筹划要求，要进行规劝。另一方面，税务筹划人员应不断提升自身的专业素养。税务筹划的专业性，决定了税务筹划人员既要有扎实的理论知识，又要有丰富的实际操作经验。理论知识不仅指税收方面的，还应包括会计、财务管理、金融等方面的知识；实际操作经验要求税务筹划人员能对企业的涉税业务、涉税种类、涉税数额作出正确的分析，进而根据企业的实际情况，找准税务筹划的切入点，制定出符合企业要求的最有效的税务筹划方案。如果税务筹划人员一心只想获取税收上的好处而没有坚实的专业知识作支撑，最终只能导致税务筹划的失败。

（四）建立良好的税企关系 税法许多条文的制定权和解释权在税务机关。国家在制定税收政策的时候，往往在征税范围、税收优惠、税收减免、税收处罚等方面留有一定的余地，税务机关可以凭借实际操作的经验和对不同企业经营状况的了解，在这个范围之内进行灵活的操作。同时，税务机关会根据各地实际情况采取适合本地的税收征管方法，导致各地税收征管情况存在差异，而房地产企业的业务往往又遍及各省，税务筹划受当地实际情况的影响很大。因此房地产企业应加强与当地税务机关的沟通。

再好的税务筹划方案只有付诸实施、得到税务机关的认可才能真正的发挥作用。一是企业要咨询当地税务机关对相关法规政策的具体理解应用、实际操作程序，使税务筹划方案主动适应当地税务机关的管理特点；二是企业要能够对税务筹划方案的思路、操作步骤作出明确的解说，对税务机关的有关提问作出相应的解释，争取筹划方案获得税务机关认可；三是对税务筹划方案的疑点要及时与税务机关沟通，争取达成共识，对方案的难点要及时向税务机关反映，从而向上级争取政策支持，避免失去应有的收益。