投资性房地产评估方法汇总十篇

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中图分类号：F233 文献标识码：A 文章编号：1674-7712 （2013） 22-0000-01

《会计准则第3号――投资性房地产》首次将投资性房地产作为一项新的资产予以确认，并引入了公允价值计量模式。如果会计上选择了公允价值计量模式，关键就是在这个基础上定量。我国投资性房地产市场刚刚进入加速发展阶段，采用新会计准则中的公允价值计量属性对投资性房地产价值进行计量和评估，关键是怎样确定投资性房地产的公允价值？笔者认为应采取以下对策。

一、完善配套制度建设，保证公允价值计量客观有效

从我国目前情况看，中国资产评估协会虽然制定颁布了《投资性房地产评估指导意见（试行）》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》，财政部颁布了《资产评估机构审批和监督管理办法》（财政部令第64号）等规定，规范了企业采用公允价值计量投资性房地产的行为和方法，规定了资产评估机构审批和监督管理办法，但从目前情况看仍缺少完善配套的相应制度，建议不断完善相应的规章、办法，健全配套的相应制度、准则等。

二、建立资产评估的信息服务系统，服务于相应的财务报告

目前，许多资产评估是在不存在活跃市场的情况下进行的，很大程度上依赖于评估人员的主观判断。因此，大量与评估相关的信息有助于评估人员做出正确的判断。所以，利用现代化的设备和科学的方法，对信息进行加工整理，建立服务于财务报告目的资产评估的信息服务系统是必要的。建议有关部门建立行业统一市场信息数据网络和市场信息数据库，向评估机构和人员提供高质量的信息咨询服务，企业可以充分利用数据网络获取地区权威数据，使相关评估人员在进行投资性房地产公允价值评估时，更具有依据，并能保证评估结果的公允性。

三、建立健全公允价值评估体系，确保公允价值的真实性

采用新会计准则中的公允价值计量属性对投资性房地产价值进行计量和评估，笔者认为，首先，政府相关部门应建立一套严格的公允价值评估体系，加强对评估工作的监督，禁止公司自己出具评估报告，对未披露投资性房地产公允价值评估方法的公司应给予处罚。建立有效的专业监督机构对评估机构的评估实行监督的机制。评估机构的评估价，可通过信息公示、独立机构审计等方式接受投资者或专业机构的监督。其次，由于投资性房地产公允价值评估是以财务报告为目的，因此必然会受到会计使用公允价值程度的影响，受会计制度约束。这就要求评估师对会计准则有比较透彻的研究，因为资产评估师的职业素质将影响最后评估结果，所以，必需加强资产评估师的队伍建设。最后，加强资产评估机构的管理，有关部门应严格对评估公司的资质进行审查，并对其评估工作予以监督，对公允价值确认依据进行严格检验，杜绝虚假评估等提供虚假信息的行为，确保公允价值的真实性。

四、明确投资性房地产采用公允价值计量的前提，评估对象

明确投资性房地产评估方法的针对性或适用性。评估师执行投资性房地产评估业务，必须理解相关会计准则的要求，与委托方及会计师进行充分沟通，了解其会计核算与财务报告披露的具体要求与建议。对于投资性房地产公允价值的评估方法，应优先采用市场法与收益法，当这两种评估方法不适用时才可以采用成本法等其他方法。当无法准确评估公允价值时，也可以提供公允价值变动区间等价值分析结论。对于市场法的应用，应着重关注参考交易案例的经营业态、附带租约等差异因素。对于收益法的应用，应着重需注意评估对象资产范围与租金收入内涵的匹配、租金收入与成本项目的匹配、出租收益口径与折现率口径的匹配；需关注租约的详细条款及约定租金与市场租金的差异等。

五、资产评估中介机构应有其相应独立性，并建立高度的诚信机制

评估机构的独立性和诚信对评估结果的可信度影响重大。资产评估机构应建立高度的诚信机制，评估从业人员要有实事求是的态度，严格按照评估程序，广泛搜集国家有关政策、法律、法规、规章制度，深入实际搜集资料，根据科学的方法，认真地进行核实、研究、分析判断，最终得出经得起推敲的评估结果。独立性是资产评估服务的基本特征。评估机构和人员要恪守中立原则，坚持独立自主地做出决定，公正执业，保证其专业判断不受影响，保持客观和公正。

六、完善房地产市场环境，构建公正透明的估价平台

要想取得投资性房地产的公允价值，需要一个公平、公开、公正的市场环境，因此构建透明的、监督机制完善的房地产市场对公允价值计量模式在投资性房地产上的推广具有重大意义。加速市场化的进程需要政府的大力推动，尽快制定、完善相关法律法规，为房地产市场限定规则。中国证监会会计部的《2009年上市公司执行企业会计准则监管报告》显示，从投资性房地产公允价值的确定方法看，有15家上市公司采用了中介机构提供的房地产评估价格，8家上市公司参照同类房地产的市场交易价格确定，1家上市公司按照第三方调查报告确定公允价值。由此可见，我国上市公司在确定投资性房地产公允价值时，多数均采用了中介机构提供的房地产评估价格。因此国家应逐步完善公允价值审计制度，加强对公允价值计量模式的监督，比如企业投资性房地产的评估与企财务报告的审计不能由相同的会计师事务所来完成，通过互相监督，来保证财务报告的真实可靠，以满足财务报告使用者的需要。

参考文献：

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房地产评估是房地产中介行业中的一个大的分支（房地产中介行业包括了房地产评估、咨询和），由于现实及理论上的需要，房地产评估在房地产中介行业中发挥的作用越来越明显。

1 房地产评估风险体系构成

房地产评估风险由政府面临的房地产评估风险、机构和人员面临的房地产评估风险以及经济活动主体面临的房地产评估风险三个方面组成。

1.1 政府面临的房地产评估风险

经济稳定是政府的目标之一，经济稳定包括经济发展、无通货膨胀。政府面临的房地产评估风险最主要的是房地产评估带来的金融风险。金融稳定是经济稳定的基础之一，金融动荡往往会爆发沉重的社会灾难，给社会经济带来动荡和不安。这里主要是房地产评估值过高，不能反映房地产的真实价值，过高估值的长期或大量的金融抵押贷款，会给金融机构在未来带来越来越多的呆账坏账，影响金融机构的真实资产。金融一旦发生动荡，整个经济体系不可避免地会产生动荡，影响经济稳定。诸如20世纪80年代的日本“泡沫经济”，1997年泰国开始的东南亚“金融危机”，无不例外与房地产价值估计过高有着一定的关系。

1.2 评估机构和评估人员面临的房地产评估风险

评估机构和评估人员是评估风险的直接承担者，评估机构和评估人员面临的风险主要现在以下几个方面：

1.2.1 技术风险

为评估行业广为接受的基本评估方法是成本法、收益还原法和市场比较法。从评估理论角度，这三种方法都有其存在的必要性。不管采用哪一种方法，都需要详实的基础资料来支撑。因此，在利用具体的评估方法进行评估时，是否掌握丰富的基础资料是评估结论能否准确的重要保障。实际评估过程中，由于我国房地产业以及房地产评估起步较晚，许多技术资料无法在短时期内积累下来，比如市场基准收益率水平、房地产价格分类变动指数等等。这样使得评估机构和评估人员将在房地产价格预期的技术上面临极大的不确定性。此外，评估报告的叙述不完善或不完整也会在将来给评估机构和评估人员带来意想不到的后果。再者就是评估人员素质水平低。对于房地产评估基本理论掌握不牢靠，评估师通过考试但缺乏实际评估经验，在参数选择和方法运用上存在这样那样的漏洞，也会产生一定的评估风险。

1.2.2 政策风险

房地产价格的变化一方面受到供求变化的影响，另外一方面政策变动也同样会对房地产价格产生重要影响。政策的变化是一般评估人员无法，或者说是没有能力预期的。政策的变化，包括税收政策、金融政策以及产业政策都必然会对房地产价格产生或高或低的影响。同时，政策的变动往往还会对评估方法产生影响，如《城市房屋拆迁条例》的修改，使得房屋拆迁补偿评估方法也发生了变化。

1.2.3 业务风险

即评估业务带来的风险。房地产评估主要是对房地产权益的评估。我国房地产市场虽然在逐步规范，但是由于历史原因，在产权界定方面还存在着许多问题。比如某企业通过政府对原农民所有的土地通过征地取得了划拨土地使用权。企业为了节省费用不去办理产权登记手续。这种情况在评估实践中经常遇到，给评估的结果带来一定的风险。另外一个方面，当评估机构或人员接受新业务时，对于评估方法和技术参数的选择和利用同样存在着极大的不确定性，给评估机构和评估人员未来带来风险。

1.2.4 经济风险

所谓经济风险是指经济形势短期内发生了巨大变动。使得评估结果与市场价格产生了较大偏离。这种结果是任何评估师和经济利益各方都不愿意看到的情况。这种情况不是评估机构和评估人员的道德问题，甚至有些情况下也不是评估师能够预期的，但是这种结果会对社会经济稳定产生不利影响，而且可能会直接给房地产经济活动某一主体带来经济上的损失。

1.3 经济活动主体面临的房地产评估风险

经济活动主体是指与评估对象房地产在评估目的条件下涉及的利益各方，比如在抵押贷款中涉及到银行、借款人、担保人等各方利益；在投资目的下涉及到全部投资人和未来的债权人以及政府的利益。这些利益主体都是我们这里所说的经济活动主体。房地产评估结果与市场价值的极大偏差一样会对他们产生影响。例如，在抵押贷款评估中，抵押物评估过高会使得未来在借款人无力偿还借款的情况下，金融机构的贷款无法足额收回，产生呆账坏账，如果银行的呆账坏账过多，会使银行经营困难，严重者在居民储户未来预期不好出现挤兑情况下，会造成银行破产，进而出现金融动荡。这是银行、居民乃至政府均不愿意看到的。

2 房地产评估风险防范的措施

2.1 引进成熟的模式和做法，建立完善的技术规则，使估价技术有据可依

要向估价制度完善的国家学习，由权威机构对房地产估价技术以规则的形式固定下来。同时开发或引入成熟、高效的估价软件。避免估价人员在一些最基本环节出现问题。同时，还要完善房地产估价法规，强化立法的力度。法规对房地产估价业的健康发展尤为重要，要通过立法实现估价操作的规范化管理，保护估价机构和估价人员的合法权益；同时，为依法处理估价人员的违法行为提供法律保证。

2.2 加强执业素质教育和职业道德

作为称职的估价师不仅要求熟练掌握评估专业知识，而且还要具备广泛的经济、法律、建筑、财务等方面的知识。扎实的业务素质是做好估价工作的前提。要提高执业人员的业务素质，最好的途径是继续教育，如每年进行一次或几次的业务培训，将其制度化，并以学分积累的形式，作为最终检核其下一年从业资格的重要标准。同时，房地产评估业的主管部门应该认真调研，根据我国国情及社会公德等制定可行的评估业职业道德规范，定期强化职业道德教育。

2.3 加强行业自律，强化行业监管措施，风险责任承担落实到人

中国房地产估价师学会作为我国房地产估价行业自律性管理主体，已承担起对全行业的服务、监督、管理和协调职责。对估价行业内部存在的问题，都应该及时发现、及时通报；对重大评估项目有必要采取跟踪管理，全方位了解估价结果使用情况及反映。这样，才能提高学会的声誉，进而增强整个估价行业的凝聚力和抵御风险的能力。房地产估价师学会还应该抽出相当的人力，开展估价业务的不定期和大数量的随机抽查，并可以采取异地估价人员抽查本地估价业务的方法。对一经查实的问题，按照估价协会协商制定并完善的风险承担规则落实到人，严厉查处。

2.4 健全评估行业的进入及退出机制

房地产评估是涉及面广而又非常专业化的工作。为保证房地产评估业的整体素质，对申请从事房地产评估业务的，应严格审查其执业能力，达不到要求的一律不准从事房地产评估业务；对已有的房地产评估机构和评估人员，通过年检或其他形式，若达不到要求或严重违背职业道德及相关法律法规的，视其情节，予以经济重罚，甚至逐出评估行业，永不能从事房地产评估业。加大房地产评估机构和评估人员违规成本，敦促评估机构和评估人员谨慎、公正、合法、独立地从事房地产评估工作，以提升房地产评估行业的整体素质。

2.5 在实际操作过程中，评估风险的防范主要有以下几点

2.5.1 认真审查核实委估房地产必备的权属证明文件。具体要求：一要完整，二要看原件，三要同实际状况和委托方填报的清查估价明细表进行核对。取证复印件上要加盖委托方或资产占有方公章。尤其要注意有无他项权利登记。当遇到权证不全或提供不出，或委托方称未办妥领取权证手续等情况时，宁愿放弃不评，也不要迁就。

2.5.2 对超过估价机构执业能力的估价项目，在收集不到有关有效数据，特别是采用市场比较法时切忌以非正常交易、一年以前的交易案例、用途不相同的案例来凑数，对委估房地产情况确实难以了解时还是不去估价为好。

2.5.3 对抵押房地产、破产企业迅速变现房地产的估价，一定要坚持稳健、审慎原则，其估价值一般应低于现行市价，降低幅度要视具体情况而定，切莫高估。

3 结语

房地产评估面临的风险是多方面的，本文从房地产评估行业的角度对其面临的风险体系进行了研究，并对评估体系风险的防范提出了一些有针对性的建议与思路。希望通过本文的研究与分析，帮助我国房地产评估机构和人员能有效地防范行业风险，有效地推动房地产评估行业的和谐、稳定发展。

参考文献

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近年来，随着中国房地产业的高速发展并日趋成熟,房地产业已经成为国民经济的新的增长点，但同时房地产也是最容易产生泡沫经济、引发金融风险的行业，因此，作为联系银行金融风险和房地产市场纽带的房地产抵押贷款评估体系的健全就显得极为重要。

一、中国房地产评估防范金融风险的现状分析

中国的房地产评估行业还属于一个年轻的行业，各方面体制还不完善，评估理论和评估方法同西方发达国家相比还显得陈旧。

为进一步防范房地产信贷风险，国务院、人民银行及银监会等部门于2003年先后出台了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》、《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》、《国务院关于严格控制固定资产投资规模的通知》、《银监会关于银行房地产贷款风险管理指引》等一系列文件来规范房地产贷款市场。这些规定对于规范抵押评估行为、指导房地产估价师的抵押评估工作，产生了深远的影响。

二、中国房地产评估防范金融风险存在的问题

（一）对抵押物价值过高评估

一般认为，评估偏差率超过20%即为评估重大差异，而这部分业务量竟然占到了已审核业务总量的52%。在银行发放的这部分抵押贷款中，很大一部分贷款无法被抵押品实际价值所覆盖，抵押品从一发出就不足值，这将给银行贷款带来极大的风险。

（二）不能准确把握抵押物隐含的风险

这一方面主要是由于评估师或评估机构对房地产抵押贷款评估认识不够深刻、评估业务执行不够细致所造成的。例如在评估时忽视房地产的变现能力评估，忽视房地产产权存在瑕疵造成的风险，忽视制约抵押物价值的其他因素等等。抵押贷款评估是为了确定到期不能偿还而需要强制出售时该房地产的价值能够达到的数额，即保障抵押贷款清偿的安全性。

（三）忽视抵押贷款项目的可行性评估

房地产抵押贷款是在借款人的偿还能力即第一还款来源之外，以房地产抵押物代偿为条件设置了第二还款来源。当第一还款来源出现问题时，借款人无法用正常经营活动所产生的现金流来归还贷款时，银行可通过处置抵押物获得补偿。从这一意义上出发，房地产抵押物本身在降低贷款风险，减少贷款损失方面发挥着重要作用。因此，大部分银行及评估机构把借款人能否提供抵押物作为能否贷款的主要依据，而忽视了对借款人的偿付能力进行分析。事实上，无论采取何种贷款方式，借款人第一还款来源才是至关重要的，第二还款来源只是起必要的补充作用。而且在制度层面上，抵押房地产的价值受到一系列因素的影响，很难确定，拖欠时间越长，资不抵债的可能性越大；在操作层面上，现行评估方法及评估人员的主观因素往往导致了抵押评估值的虚高。大量事实证明，当第一还款来源出现问题时，银行对第二还款来源的追偿往往是艰难的，而且也很难通过处置抵押物来填补贷出资金的空缺。银行大量不良金融资产也多源于此[1]。

（四）评估机构在房地产抵押贷款业务中处境尴尬

在房地产抵押贷款业务中，银行、评估机构和贷款客户三者缺一不可，但三者的关系却非常微妙，既相互依赖、相互制约，又相互利用、相互不信任。

三者的关系中，银行在贷款前处于最有利的地位。房地产市场的繁荣为银行抵押贷款的发放提供了选择的余地，因此银行需要评估机构对贷款客户进行审查和监督，以此保证自身资金的安全性。评估机构作为促成银行和客户联姻的纽带，其作用是很重要的，但在实际中，评估机构往往处于一个很尴尬的位置，一方面，要尽量满足客户所提出的种种要求，因为客户是评估报告的买方；另一方面，要兼顾银行的利益，因为评估报告要经过银行的审查，不合格的评估报告会被银行拒绝，这也可能造成银行对该评估机构的封杀。

银行、评估中介和贷款客户三者博弈虽不是主流，但却是业内公开的秘密，产生的原因主要是由于制度和体制方面的因素，但是这种局面却使评估中介失去了其原有的公正性和独立性的特点，同时也加大了银行的系统风险[2]。

（五）评估师队伍素质参差不齐

在抵押评估事务中，评估师出具的抵押评估报告是银行给贷款方提供贷款额度的重要依据，银行在评估值的基础上按一定的比率向贷款方提供贷款，因而评估师或评估机构应该对贷款负有相当的责任。但是在实际操作中，评估师或评估机构的权利和义务是不对等的。一旦贷款方违约，银行收回抵押物并对其进行依法拍卖时，银行可能会因为评估值和拍卖金额相差太远而遭受巨大经济损失，然而评估师或评估机构并不会承担相应的责任，银行一般也不会把评估机构告上法庭。

（六）制度建设落后，行业规范缺乏约束性

虽然房地产评估行业随着房地产业的繁荣得到了快速的发展，但仍处于发展的初级阶段，很多房地产评估机构是近几年由原来的政府房地产评估机构脱钩改制而来，它们与政府部门还存在着千丝万缕的关系，这也使得它们能够通过政府关系去垄断市场，而不是通过正常的市场竞争去获得业务；有的机构实力不强，评估人员素质有待提高；有的机构在执业过程中不遵守房地产评估的技术规范和职业道德，迎合委托方的不正当要求，搞虚假评估，不顾诚信准则，“高估”、“低估”，损害评估的真实性，侵害公共或部分人的利益，这样，若实现债权时处置抵押房地产，银行就要受经济损失。总的说来，房地产评估在操作层面的问题很大程度上也来自评估制度的不完善和市场的不成熟。

三、完善房地产评估防范房地产金融风险的措施

（一）评估理论和评估方法方面

1.借鉴国外的评估理论和方法

中国由于在评估理论和方法研究上的滞后，在抵押评估实务中几乎都采用所谓保守原则下的市场评估，未能把借款人收益、贷款比率、贷款利率、贷款年限等抵押贷款中的各项基本要素纳入评估过程的计算分析中，忽略了贷款对投资者现金流量引起的种种变化，缺乏科学依据，主观性大。

2.对现有评估方法进行创新和完善

在中国由于抵押物评估和抵押物处置存在着脱钩的关系，因为一般规定抵押评估报告的有效期为一年，而在这一年当中房地产市场可能发生了很大的变化，若这时候对抵押房地产进行处置，抵押物的现值与评估价值就会存在相当的差异。

（二）评估师队伍建设方面

1.严格评估师行业准入

日本的房地产评估行业对评估师的选拔是非常严格的，评估师必须要通过单个层次的严格考试，并且考试的淘汰率是非常高的，第一、第二次的合格率不到20%，第三次的合格率为40%左右，完成全部考试过程至少要用五年的时间。从1964年实施考试制度到1995年的31年间，通过全部考试并在日本国土厅登记的不动产评估师仅有5298人。而中国从1995年实施考试制度以来，到2002年通过考试的人数竟然有20000多[2]。

2.加强评估人员对银行抵押贷款业务的认知

评估人员对银行抵押贷款安全性负有的责任决定了评估人员除了掌握评估理论和方法，还必须对银行抵押贷款业务有足够深的了解，一般来说包括还款计划、权利义务以及有关手续及费用等三项内容。（三）评估行业主管部门和行业协会方面

1.评估行业主管部门最重要的责任就是制定和完善房地产评估相关制度

随着房地产抵押贷款规模的不断扩大，专业评估机构的抵押评估量也迅速增加。据统计，专业评估机构抵押评估业务量已占日常业务量的60%以上，评估机构和评估师在抵押评估中负有重大的社会责任。但是许多评估机构服务质量低劣，出具不负责任的评估报告，其重要原因就在于评估制度的缺失[3]。因而制定和完善房地产评估相关制度成为评估行业主管部门最重要的任务。

2.加强评估行业协会的统一建设

虽然房地产评估师有自己的行业协会——房地产评估师学会，但就整个房地产评估市场来说，却是由建设部、国土资源部和财政部分头实施管理，相应的房地产评估师学会、土地评估师学会和注册会计师学会各行其政，多头管理，从而使评估标准难以统一，使中国评估理论和评估方法难以与国际接轨。由于各部门的评估标准和评估程序不统一，这样就容易造成对同一标的物的评估结果差异较大，使得房地产评估的权威性弱化。因此当前重要任务之一就是加强行业协会的统一建设。

3.杜绝行业垄断行为,提倡公平竞争,切实保证机构的独立性

当前的房地产评估市场中，相当一部分评估机构是由当初的政府机构脱钩改制成立的，这些评估机构在完成股份制改革后仍然与原单位保持暧昧的关系，通过这层关系评估机构能够相对容易的获得评估业务，甚至垄断市场。评估行业主管部门和行业协会应该尽快通过完善制度，杜绝行业垄断，提倡公平竞争，促进行业主管部门、行业协会和评估机构等有关各方的良性互动。此外评估行业管理部门和行业管理协会方面还可以通过建立地区统一的房地产市场信息数据库来为行业的健康发展提供有效服务。

（四）银行抵押贷款估价管理方面

1.加强对抵押评估报告以及出具报告相关评估机构的审核

中国的银行对抵押物的评估价值尚未建立有效的审核制度，对评估结论的内涵和价值定义缺乏充分的了解和分析。因此，对不恰当的评估报告难以作出正确的判断，有时只能简单的依照评估值打个折扣。

2.合理选择评估机构，共享评估机构质量保证资源

评估机构质量保证体系是在评估机构内部为减少面临的风险设置的一系列保证评估质量的组织模式。银行在房地产贷款过程中，有必要了解和拥有评估机构质量保证体系的完整资料信息，指定资质高、信誉好、服务水平好的评估机构，并与评估行业实现资源共享，为防范风险创造条件[4]。

参考文献：

[1]陈平.房地产评估能有效防范金融风险[J].中国房地产金融：开发与经营，2006，（6）.

篇（4）

根据我国企业会计准则的规定，投资性房地产有成本和公允价值两种计量模式。企业通常应该采用成本计量模式。只有当投资性房地产公允价值能够可靠取得的时候，企业才能够采用公允价值模式。当企业采用公允价值计量时，就需要确定投资性房地产的公允价值。国际上通行的做法是由评估专业人员确定投资性房地产的公允价值。以财务报告为目的的投资性房地产的评估是资产评估师遵循投资性房地产有关会计核算及披露的要求，采用评估技术对投资性房地产的公允价值进行估算并发表专业意见，为会计计量、核算及披露提供专业意见。

1以财务报告为目的的投资性房地产评估的作用

计量资产和负债的公允价值或特定价值，有许多不同的途径。为了保障会计信息的客观和独立，国际上通行的做法是由评估专业人士提供专业意见。以财务报告为目的的投资性房地产的评估作用具体体现在以下两个方面：一方面由评估专业人员确定投资性房地产的公允价值，能够保障投资性房地产会计计量的客观性。评估机构通过严格遵守评估程序，按照科学的方法评估，保障会计信息客观性的要求。另一方面，评估的独立性能够确保投资性房地产公允价值计量的公正性。专业化的评估机构是独立的第三方，评估人员是与评估业务无利害关系的第三者。投资性房地产的评估是按照公允、法定的准则进行。这些都能够保障投资性房地产公允价值计量的公正性。

2以财务报告为目的的投资性房地产评估的技术特点

以财务报告为目的的投资性房地产的评估为投资性房地产的计量、核算及披露提供专业意见，在遵循资产评估准则的同时，还要受有关会计准则的约束。

评估人员应该根据会计准则的要求，合理确定投资性房地产的评估对象、价值类型和评估基准日。根据评估对象的特点、评估目的及评估应用条件，选择与评估准则中投资性房地产计量模式相符的评估方法。在撰写资产评估报告时，一方面要满足资产评估报告的基本准则，另一方面还要遵守《以财务报告为目的评估指南（试行）》的特别要求。

3以财务报告为目的的投资性房地产评估的评估对象

3.1评估对象的具体范围

投资性房地产的评估对象具体包括：

（1）已出租的土地使用权。已出租的土地使用权是企业已取得并采用经营租赁方式出租的土地使用权，不包括计划出租但尚未出租的土地使用权。

（2）持有并准备增值后转让的土地使用权。持有并准备增值后转让的土地使用权不包括按照国家有关规定认定的闲置土地。

（3）已出租的建筑物。已出租的建筑物是企业拥有产权并已经采用经营租赁方式出租的建筑物。

3.2确定评估对象注意的问题

自用房地产是为生产商品、提供劳务或经营管理而持有，不是投资性房地产，所以不属于投资性房地产的评估对象。作为存货的房地产是房地产开发企业在正常经营过程中用于销售或为了销售而正在开发的商品房或土地，不是投资性房地产，所以不属于投资性房地产的评估对象。

如果投资性房地产各部分用途不同，不同用途的部分能够单独计量和出售的，用于赚取租金或资本增值的部分，应当属于投资性房地产的评估对象，自用的部分以及不能单独计量和出售的部分，不能作为投资性房地产的评估对象。

4以财务报告为目的的投资性房地产评估的评估方法

投资性房地产适合于采用市场法和收益法评估。

4.1市场法在投资性房地产评估中的应用

市场法是将被评估的资产与类似的资产进行比较，以类似资产的交易价格为依据，通过差异的调整，计算被评估资产价值的一种方法。

市场法直接依赖现实的市场价格资料和投资性房地产的品质资料，适合于房地产市场发达、交易活跃、存在大量房地产交易实例的情况，例如，房地产开发用地、普通商业住宅、商务写字楼、标准工厂等。

选取交易实例至少做到要与被评估投资性房地产用途相同、所处地区相同、权属性质相同。对于附有租约的投资性房地产，可以通过租约修正系数修正租约对投资性房地产价值的影响。租约修正系数通过考虑被评估投资性房地产由于所附租约致使价值下降的比率来确定。

4.2收益法在投资性房地产评估中的应用

收益法是求取投资性房地产的收益，选用适当的折现率将收益折现到评估基准日后累加，以收益现值估算投资性房地产的价值。收益法适合评估有收益或潜在收益的投资性房地产，例如土地使用权、住宅、写字楼、标准工厂等。

收益法涉及收益额、折现率和收益期限三个基本的参数。

4.2.1收益额的确定

已出租的投资性房地产比较适合基于租金收入估算收益额，计算的基本公式为：

净收益=潜在毛收入一空置等造成的损失一营运费用

潜在毛租金收入是假定投资性房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入，是可以获取的最大租金收入，等于全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。租金收入包括有效毛租金收入、租赁保证金、押金等利息收入。运营费用包括按租赁合同约定的由出租方承担的维修费、管理费、保险费、房地产税等。

净收益的计算分为两个阶段：在租赁期内，按租赁合同约定的资金收入扣除按租赁合同约定的营运费用计算；在租赁期外，按客观收益确定，用同类投资性房地产的租金收入扣除正常使用时有出租方承担的营运费用来计算。

4.2.2折现率的确定

折现率实质是投资者期望的投资报酬率，等同于与投资性房地产同等风险投资的收益率，根据具体的评估对象的性质、用途、市场投资风险等因素综合确定。投资性房地产由于所处地区、性质、用途、投Y时间等的不同，导致投资风险不同，因此，所确定的折现率也不同。折现率可以根据市场提取法、累加法、投资排序插入法、资本成本法来确定。

4.2.3收益期限的确定

收益期限是自评估基准日起，预期未来可以获得收益的时间，通常用年表示。收益期限要综合考虑投资性房地产的经济寿命和土地使用权的剩余年限来确定。

已出租或持有并准备增值的土地根据土地使用权的剩余年限来确定收益期限。对于单独的建筑物，根据建筑物的剩余经济寿命来确定收益期限。以财务报告为目的的投资性房地产的评估不涉及单独建筑物。对于土地与建筑物的综合体，也按土地使用权的剩余年限确定收益期限。

5以财务报告为目的的投资性房地产评估的特别要求

以财务报告为目的的投资性房地产的评估报告，更多受限于相关会计准则的要求，与其他目的的评估报告差别很大。除了遵循资产评估报告准则以外，还要满足《以财务报告为目的评估指南（试行）》和《企业会计准则第39号――公允价值计量》中有关信息披露的要求，以利于评估报告使用者能够正确理解评估结论。

5.1当评估受限时，不能出具评估报告。受会计计量可靠性的约束，当评估程序或评估条件受到限制时，投资性房地产公允价值能否可靠的估算存在不确定性。如果评估人员不能确信评估结论的合理性，不能出具评估报告。

5.2会计准则和法规修改时的特别要求

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一、房地产评估概述

自上世纪70年代末开始，我国在土地、住房制度和金融体制等方面进行了一系列重大改革，房地产市场已经形成。房地产市场的建立和房地产业的发展，迫切需要有一套更为科学、合理的房地产估价方法，以满足因为买卖、交换、入股、抵押、典当、保险、课税、征地拆迁补偿和投资决策、会计成本分析等需要。

二、房地产评估的概念

房地产价格评估是指具有专业水平和经验的评估人员根据特定评估目的，遵循法定或公允的标准和程序，运用科学的评估方法，对房地产商品的价格（租金）、价值进行科学的评定与估算。

房地产评估是科学、艺术和经验三者的结合。正确的房地产价格的估计、推测或判断应依赖于一套科学严谨的房地产估价的理论和方法，但又不能完全拘泥于现有的理论和方法，还须依赖房地产估价人员的经验。因为影响房地产价格形成的因素复杂多变，不是简单的套用某些数学公式就能计算出来的。房地产评估不是对房地产价格的主观给定，而是把房地产的客观存在的价值通过估价活动正确地反映出来。房地产估价是估价人员基于对房地产客观存在的价值的认识以后，运用科学的估价理论、方法和长期积累的估价经验将其表达出来，而不是把某个主观想象的数据强加给估价对象。

三、评估方法及评价

房地产估价主要有三个基本方法：重置成本法；市场比较法；收益现值法。此外还有假设开发法、路线价法、长期趋势法、残余法、购买年法、利润法、分配法等。它们都是上述三个基本方法的派生。在房地产投资中，房地产的效用决定着人们的投资决策，因此效用评价在房地产估价中占有重要地位。传统的三个基本估价方法都是对房地产公平市场价值的一种推断，基本上是从房地产本身的特性出发，如房屋的设计、位置、土地价格等，按照房地产本身特征给予消费者的效用进行估价，即从内部效用来估价房地产。不过，在房地产评估中除注意内部效用外，还要重视其经济外部性。房地产经济外部性可为房地产消费者带来效用的增加（或减少），这种效用不是因为房地产本身的特征带来的，故称外部效用。经济外部性在房地产的评估中扮演着重要角色，就需要准确掌握和评估房地产经济中的正的和负的外部性。在实际评估中要考虑其他经济主体的消费或活动对消费者效用的影响，即重视经济外部性对房地产评估的影响。尤其是个人住宅市场，个人效用在估价时往往会起到决定性作用，只考虑房地产给消费者带来的内部效用，而忽视其他经济主体给消费者带来的外部效用，其估价结果对个人消费者来说往往是不够准确的。

四、经济外部性

1.经济外部性的概念

外部性最早是由英国经济学家马歇尔在其经典著作《经济学原理》一书中提出的，迄今已有近110多年的时间了。所谓外部性，也称外在效应或溢出效应，是指一个人或一个企业的活动对其他人或其他企业的外部影响，这种影响并不是在有关各方以价格为基础的交换中发生的，因此，其影响是外在的。更确切地说，外部经济效果是一个经济主体的行为对另一个经济主体的福利所产生的效果，而这种效果很难从货币或市场交易中反映出来。经济外部性可用消费者的效用函数表示：

Ui=Ui（Xi1，Xi2，……，Xih，……Xin，Yjk）

在式（2-1）中，用Ui表示消费者i的效用函数，Xih表示该消费者i消费的第h种商品量，Yjk表示经济主体j进入消费者i效用函数的第k种经济活动水平，显然有：Ui/Xih>0.假设Yjk表示消费者j消费的第k种商品量，如果Ui/Yjk>0，则表示消费者j对消费者i产生了外部正效应；如果Ui/Yjk=0，则表示消费者j对消费者i没有产生外部效应；Ui/Yjk<0，则表示消费者j对消费者i产生了外部负效应。

从理论上讲，一般认为外部性的存在是市场机制配置资源的缺陷之一。也就是说，存在外部性时，仅靠市场机制往往不能促使资源的最优配置和社会福利的最大化，政府应该适度的干预。从现实上讲，外部性特别是外部不经济仍是一个较严重的社会经济问题，如环境污染或环境破坏。

2.经济外部性的特点

经济外部性有以下特点：外部性是一种人为的活动，非人为事件造成的影响，无论它给人类带来的是损失还是收益，都不能被看作是外部性；外部性应该是在某项活动的主要目的以外派生出来的影响；外部性是不同经济个体之间的一种非市场联系（或影响），这种联系往往并非有关方面自愿协商的结果，或者说非一致同意而产生的一种结果；外部性有正有负或为零；外部性包括对生态环境等与社会福利有关的一切生物与非生物的影响。

3.经济外部性的影响

外部性的存在，使个人成本和个人收益与社会成本和社会收益相背离。生产者和消费者在决策时虽然可做到个体最优，但很难达到社会最优，因为经济外部性对其他消费者的效用将产生一定的影响。就房地产评估而言，经济外部性通过影响消费者的个人效用进而影响房地产估价。它主要是通过其他经济主体的活动、消费者与其他经济主体的相互关系（互补关系或竞争关系）以及环境来影响消费者的个人效用。它对效用的影响分为直接影响和间接影响。直接影响是其他经济主体的行为直接作用于消费者的效用函数，如，住户的邻居喂养了一只狗，每天不停的乱叫，会严重影响消费者的正常生活，这样会降低消费者的效用。间接影响是指其他经济主体的行为导致了某种结果，而消费者的效用受到这种结果的影响，如，某企业排放有害气体造成大气污染，影响周围的环境，进而降低消费者使用该房地产的个人效用。

4.经济外部性的评估

由于经济外部性的存在会影响其他经济主体的效用，进而会出现房地产评估结果与实际不相一致，因此须寻求一种办法来解决房地产评估中的经济外部性问题。

由前可知，效用是联系经济外部性与房地产评估的桥梁。效用是消费者消费物品或劳务时所获得的满足程度。效用在很大程度上决定着房地产估价，而经济外部性又会影响消费者的个人效用，因此可构造一效用函数来解决房地产估价中的经济外部性问题。用U表示各种外部性给某消费者带来的效用总值，用Ui表示某种外部性给消费者带来的效用值，用xi表示消费者对某种外部性偏好，即某种外部性给消费者带来的效用在总效用中的权重。一般来说，每种外部性的产生和作用不受其它外部性的影响，所以，每种外部性给消费者带来的效用是互相独立的，故可得到如下加性效用函数：

U=ΣxiUi（3-1）

因为经济外部性会影响消费者的效用，所以可通过分析经济外部性带来的外部效用来调整估价的结果，使评估更符合实际，即结合考虑内外效用的作用。假设消费者对某种外部性的态度分为非常满意、满意、无所谓、厌恶、非常厌恶五种状态，对应效用可取值为120、110、100、90、80.对于不同的消费者来说，其对某种外部性的感受或态度是不一样的，所以，对不同的消费者对每种外部性的取值可赋予不同的权重，加总就可得出消费者对特定房产的外部性的效用值。假定某人对一种消费品的基数效用为100，那么用这一效用值去除以100可得到相对效用数，再乘以用传统方法估计出来的房价，就得出调整后的房价。

假设有一消费者需购买一套住宅，专业资产评估师勘查房屋后用重置成本法估价40万元，之后评估师又对房屋周围的外部性进行了调查，得出了如下结果：房产周围有一个污染严重的化工企业，每天排放大量的废气，影响房屋周围的空气质量，该消费者非常厌恶，效用取值为80.该消费者欲购房屋的邻居不太文明，垃圾随地丢，只顾自身娱乐而不顾周围邻居，该消费者比较厌恶，效用取值为90.政府打算在此房屋周围兴建大型的购物广场，周围已有学校、医院、公交车站等，基础设施完善，该消费者非常满意，效用取值为120.可以把以上的三种外部性分别归纳为空气质量，邻居行为，基础设施。资产评估师对以上外部性进行列举和取值后，就要对特定消费者进行询问，以了解该特定消费者对诸外部性的偏好重视程度。如果该消费者认为空气质量比邻居的行为略微重要，基础设施比空气质量略微重要，基础设施比邻居的行为相当重要，则资产评估师可采用1-9标度法得到该消费者的对三个影响因素（外部性）重要性判断矩阵，如表1所示。新晨

根据层次分析法（AHP）可以得出每种外部性在此消费者效用函数中的权重，即x1=0.258，x2=0.105，x3=0.637，最大本征值λmax=3.0328小于3阶矩阵相应的临界本征值3.116，通过一致性检验，即权数有效。然后就可以运用式（3-1）的效用函数计算公式求出该消费者的总效用值：

即U=0.258×80+0.105×80+0.637×120=106.53，

相对效用数=106.53/100=1.0653，

则经调整后的房地产价格P=40×1.0653=42.612万元。

此结果充分考虑了经济外部性，评估结果较为符合实际。

经济外部性的存在，会影响房地产评估师评估房地产价格，为使评估结果更为客观和合理，在运用传统的评估方法的同时，引入经济外部性效用函数，房地产评估师可经过具体分析经济外部性对人们效用值的影响，进而确定经济外部性对待估房地产价格的影响。

参考文献：

1.盛承懋等，房地产经纪人专业基础，东南大学出版社，2002

2.王洪卫等，房地产经济学，上海财经大学出版社，1997

篇（6）

关键词：经济外部性 房地产评估 效用函数

房地产评估概述

自上世纪70年代末开始，我国在土地、住房制度和金融体制等方面进行了一系列重大改革，房地产市场已经形成。房地产市场的建立和房地产业的发展，迫切需要有一套更为科学、合理的房地产估价方法，以满足因为买卖、交换、入股、抵押、典当、保险、课税、征地拆迁补偿和投资决策、会计成本分析等需要。

房地产评估的概念

房地产价格评估是指具有专业水平和经验的评估人员根据特定评估目的，遵循法定或公允的标准和程序，运用科学的评估方法，对房地产商品的价格（租金）、价值进行科学的评定与估算。

房地产评估是科学、艺术和经验三者的结合。正确的房地产价格的估计、推测或判断应依赖于一套科学严谨的房地产估价的理论和方法，但又不能完全拘泥于现有的理论和方法，还须依赖房地产估价人员的经验。因为影响房地产价格形成的因素复杂多变，不是简单的套用某些数学公式就能计算出来的。房地产评估不是对房地产价格的主观给定，而是把房地产的客观存在的价值通过估价活动正确地反映出来。房地产估价是估价人员基于对房地产客观存在的价值的认识以后，运用科学的估价理论、方法和长期积累的估价经验将其表达出来，而不是把某个主观想象的数据强加给估价对象。

评估方法及评价

房地产估价主要有三个基本方法：重置成本法；市场比较法；收益现值法。此外还有假设开发法、路线价法、长期趋势法、残余法、购买年法、利润法、分配法等。它们都是上述三个基本方法的派生。在房地产投资中，房地产的效用决定着人们的投资决策，因此效用评价在房地产估价中占有重要地位。传统的三个基本估价方法都是对房地产公平市场价值的一种推断，基本上是从房地产本身的特性出发，如房屋的设计、位置、土地价格等，按照房地产本身特征给予消费者的效用进行估价，即从内部效用来估价房地产。不过，在房地产评估中除注意内部效用外，还要重视其经济外部性。房地产经济外部性可为房地产消费者带来效用的增加（或减少），这种效用不是因为房地产本身的特征带来的，故称外部效用。经济外部性在房地产的评估中扮演着重要角色，就需要准确掌握和评估房地产经济中的正的和负的外部性。在实际评估中要考虑其他经济主体的消费或活动对消费者效用的影响，即重视经济外部性对房地产评估的影响。尤其是个人住宅市场，个人效用在估价时往往会起到决定性作用，只考虑房地产给消费者带来的内部效用，而忽视其他经济主体给消费者带来的外部效用，其估价结果对个人消费者来说往往是不够准确的。

经济外部性

经济外部性的概念

外部性最早是由英国经济学家马歇尔在其经典著作《经济学原理》一书中提出的，迄今已有近110多年的时间了。所谓外部性，也称外在效应或溢出效应，是指一个人或一个企业的活动对其他人或其他企业的外部影响，这种影响并不是在有关各方以价格为基础的交换中发生的，因此，其影响是外在的。更确切地说，外部经济效果是一个经济主体的行为对另一个经济主体的福利所产生的效果，而这种效果很难从货币或市场交易中反映出来。经济外部性可用消费者的效用函数表示：

Ui=Ui(Xi1,Xi2,...,Xih,...Xin,Yjk) (2-1)

在式(2-1)中，用Ui表示消费者i的效用函数，Xih表示该消费者i消费的第h种商品量，Yjk表示经济主体j进入消费者i效用函数的第 k 种经济活动水平， 显然有：Ui/Xih>0。假设Yjk表示消费者j消费的第k种商品量，如果Ui/Yjk>0, 则表示消费者j对消费者i产生了外部正效应；如果Ui/Yjk=0，则表示消费者j对消费者i没有产生外部效应；Ui/Yjk

从理论上讲，一般认为外部性的存在是市场机制配置资源的缺陷之一。也就是说，存在外部性时，仅靠市场机制往往不能促使资源的最优配置和社会福利的最大化，政府应该适度的干预。从现实上讲，外部性特别是外部不经济仍是一个较严重的社会经济问题，如环境污染或环境破坏。

经济外部性的特点

经济外部性有以下特点：外部性是一种人为的活动，非人为事件造成的影响，无论它给人类带来的是损失还是收益，都不能被看作是外部性；外部性应该是在某项活动的主要目的以外派生出来的影响；外部性是不同经济个体之间的一种非市场联系（或影响），这种联系往往并非有关方面自愿协商的结果，或者说非一致同意而产生的一种结果；外部性有正有负或为零；外部性包括对生态环境等与社会福利有关的一切生物与非生物的影响。

经济外部性的影响

外部性的存在，使个人成本和个人收益与社会成本和社会收益相背离。生产者和消费者在决策时虽然可做到个体最优，但很难达到社会最优，因为经济外部性对其他消费者的效用将产生一定的影响。就房地产评估而言，经济外部性通过影响消费者的个人效用进而影响房地产估价。它主要是通过其他经济主体的活动、消费者与其他经济主体的相互关系（互补关系或竞争关系）以及环境来影响消费者的个人效用。它对效用的影响分为直接影响和间接影响。直接影响是其他经济主体的行为直接作用于消费者的效用函数，如，住户的邻居喂养了一只狗，每天不停的乱叫，会严重影响消费者的正常生活，这样会降低消费者的效用。间接影响是指其他经济主体的行为导致了某种结果，而消费者的效用受到这种结果的影响，如，某企业排放有害气体造成大气污染，影响周围的环境，进而降低消费者使用该房地产的个人效用。

经济外部性的评估

由于经济外部性的存在会影响其他经济主体的效用，进而会出现房地产评估结果与实际不相一致，因此须寻求一种办法来解决房地产评估中的经济外部性问题。

由前可知，效用是联系经济外部性与房地产评估的桥梁。效用是消费者消费物品或劳务时所获得的满足程度。效用在很大程度上决定着房地产估价，而经济外部性又会影响消费者的个人效用，因此可构造一效用函数来解决房地产估价中的经济外部性问题。用U表示各种外部性给某消费者带来的效用总值，用Ui表示某种外部性给消费者带来的效用值，用xi表示消费者对某种外部性偏好，即某种外部性给消费者带来的效用在总效用中的权重。一般来说，每种外部性的产生和作用不受其它外部性的影响，所以，每种外部性给消费者带来的效用是互相独立的，故可得到如下加性效用函数：

U=ΣxiUi (3-1)

因为经济外部性会影响消费者的效用，所以可通过分析经济外部性带来的外部效用来调整估价的结果，使评估更符合实际，即结合考虑内外效用的作用。假设消费者对某种外部性的态度分为非常满意、满意、无所谓、厌恶、非常厌恶五种状态，对应效用可取值为120、110、100、90、80。对于不同的消费者来说，其对某种外部性的感受或态度是不一样的，所以，对不同的消费者对每种外部性的取值可赋予不同的权重，加总就可得出消费者对特定房产的外部性的效用值。假定某人对一种消费品的基数效用为100，那么用这一效用值去除以100可得到相对效用数，再乘以用传统方法估计出来的房价，就得出调整后的房价。

假设有一消费者需购买一套住宅，专业资产评估师勘查房屋后用重置成本法估价40万元，之后评估师又对房屋周围的外部性进行了调查，得出了如下结果：房产周围有一个污染严重的化工企业，每天排放大量的废气，影响房屋周围的空气质量，该消费者非常厌恶，效用取值为80。该消费者欲购房屋的邻居不太文明，垃圾随地丢，只顾自身娱乐而不顾周围邻居，该消费者比较厌恶，效用取值为90。政府打算在此房屋周围兴建大型的购物广场，周围已有学校、医院、公交车站等，基础设施完善，该消费者非常满意，效用取值为120。

可以把以上的三种外部性分别归纳为空气质量，邻居行为，基础设施。资产评估师对以上外部性进行列举和取值后，就要对特定消费者进行询问，以了解该特定消费者对诸外部性的偏好重视程度。如果该消费者认为空气质量比邻居的行为略微重要，基础设施比空气质量略微重要，基础设施比邻居的行为相当重要，则资产评估师可采用1-9标度法得到该消费者的对三个影响因素（外部性）重要性判断矩阵，如表1所示。

根据层次分析法（AHP）可以得出每种外部性在此消费者效用函数中的权重，即x1=0.258，x2=0.105，x3=0.637 ，最大本征值λmax=3.0328小于3阶矩阵相应的临界本征值3.116，通过一致性检验，即权数有效。然后就可以运用式（3-1）的效用函数计算公式求出该消费者的总效用值：

即U=0.258×80+0.105×80+0.637×120=106.53，

相对效用数=106.53/100=1.0653，

则经调整后的房地产价格P=40×1.0653=42.612万元。

此结果充分考虑了经济外部性，评估结果较为符合实际。

经济外部性的存在，会影响房地产评估师评估房地产价格，为使评估结果更为客观和合理，在运用传统的评估方法的同时，引入经济外部性效用函数，房地产评估师可经过具体分析经济外部性对人们效用值的影响，进而确定经济外部性对待估房地产价格的影响。

参考文献：

1.盛承懋等.房地产经纪人专业基础.东南大学出版社，2002

2.王洪卫等.房地产经济学.上海财经大学出版社，1997

篇（7）

房地产业经过近10多年的高速发展，已经成为国民经济重要的支柱产业之一，随着国家对房地产宏观调控效果的逐步显现，其暴利时代行将终结，该产业将步入一个稳健的发展期，对于房地产业的各项相关的技术要求也会越来越高，它包括对评估的工作质量和评估人员的专业素质也提出了较高的要求。如何从房地产评估的科学性和专业性角度来提高工作质量，以适应社会主义市场经济发展的需要，是我们需要认真思考和研究的。

房地产地评估就是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产地价格或价值真实客观地揭示、表达出来。房地产地评估需要运用的知识面是多方面的，有资产评估方面的，它主要包括成新率和经济性贬值或功能性贬值还有比较修正等知识，。还有土地方面，主要是土地的分类与价格（价值）的关系等知识。还有一个比较核心的、涉及面较广的知识点就是建筑工程技术及造价的专业知识，包括建筑物的功能、工程造价以及功能与造价的关系等知识。这也是本文着要重要讨论的。

常用的房地产评估方法主要有：1.比较法；2.成本法；3.收益法；4.假设开发法；5.长期趋势法。

比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。该法在房地产经济数据比较发达的西方国家应用最多，是较为科学、比较符合市场实际情况的方法，也是今后我国房地产评估发展的方向，但它要求具备比较详细的房地产实际交易数据，由于我国目前的房地产交易数据的资源共享性尚不够理想，各地区和各部门的各自为政，在信息的公开性、共享性方面的公共交易网络还没有真正建立，所以应用比较法受到了很大的局限性，此法适应于交易案例比较容易取得的情况，如公寓和写字楼等的评估。

收益法是求取估价对象未来的正常收益，选用适当的资本收益率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。它仅适用于评估对象有正常收益而且收益易计算的情况，应用范围比较有限。如商场和酒店等的评估。

假设开发法是求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。它适用于估价对象具有投资开发或再开发的潜力。如待开发的土地和在建工程等的评估。

长期趋势法是运用科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析法和回归分析，对房地产的未来价格作出推测、判断的方法。它适用于估价对象拥有较长时期真实历史价格资料的情况。

成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。它的主要步骤为：1.现场勘查、收集评估资料；2.计算重置价；3.计算成新率；4.计算评估价，评估价=重置价*成新率；5.编写评估说明

成本法适合于那些既无收益又很少发生交易的房地产的评估，如学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园、厂房、码头、机场等等。从我国的实际情况看，特别是企业的改制、兼并和破产的评估中，应用最多的还是成本法，它也是运用工程技术及造价相关知识最多的房地产评估方法，是本文讨论的重点。

1 用成本法进行房地产评估时的几种具体作法分析比较

1.1 重编预算法

此法是根据待评估建筑物或构筑物的竣工图，按评估基准日重编预算，运用建筑工程技术的相关知识，根据国家的工程量计算规则，计算图纸的实际工程量，然后组合现行单价或根据现行定额价求取建筑安装工程费。

建筑安装工程费=∑【（实际工程量×现行组合单价或定额价）×（1+工程费率）±材料差价】+按现行标准计算的各项间接成本。

建筑物重置成本=取得的土地成本+土地开发成本+建筑安装工程费+其它费用（如建设管理费、勘察设计费、投资利息、销售税费等）+开发利润。对于合格的工程造价人员来说，编制一份预算就是其平时工作内容的一部分，困难的是在评估阶段，无论从评估收费还是时间上来说，都不容许编制内容较为复杂或数量较多的建筑物或构筑物预算，故此方法仅适应于一些构造较为简单的构筑物如道路、围墙、设备基础等的评估。

1.2 预结算调整法

预结算调整法是以待评估建筑物或构筑物审核后的结算工程量为基础，按评估基准日期间的预算定额、费用定额和上级主管部门的调价文件编成一份与上法相似的预算造价既建筑安装工程费。与上法的不同点只是预算工程量的来源不同而已。由于工程量可以直接取，故此法相对于重编预算法来说工作效率要高得多，但它要求委托方能够提供比较完整的审核后工程结算资料。

1.3 价格指数及系数调整法

该法是以待评估建筑物或构筑物审核后的结算造价为基础，运用建筑业产值价格指数或上级建筑业主管部门的不同时期的价格调整系数，通过系数调整求得建筑物基准日的评估购建工程造价。

建筑业产值价格指数可从权威统计部门的统计年鉴中查出。

上级建筑业主管部门的不同时期的价格调整系数则是造价人员概预算编审日常工作中经常用到的系数，只要查询有关的造价文件就可得到。

不同性质的价格指数，在计算价格变动指数时的方法有所不同：（A）定基价格指数

价格变动指数=（评估时点价格指数/建筑物购建时价格指数）×100%

（B）环比价格指数

X=（1-a1）（1-a2）（1-a3）……（1-an）×100%

X-----价格变动指数

a------从建筑物竣工年度后第一年至评估基准年度的各年的环比价格指数，i=1.2…n。

重置成本=账面原值×价格变动指数

在价格指数及系数调整法中技术难度和工作量最大的系数应是最近期定额价与目前人、材、机市场价格之间的建筑工程造价调整系数的测定，这是一种动态测定方法，它要根据不同时期（与评估基准日相一致）、不同地区造价信息，运用国家颁布的万元定额或在评估中收集到的审核后结算中的含量进行。在一般评估项目中，由于安装工程造价（不含设备价）占建安造价的比例较小，而且历年的安装调价系数基本是以人工费为基础的，含材料费的安装造价系数较难确定，目前评估中常按安装造价占建安价的比例确定安装购建造价，故一般不进行安装造价系数的调整。

从以上成本法三种具体方法可以看出，无论是运用第一种或运用第二种方法编制工程预算，还是运用第三种方法在已审定预算造价基础上通过价格指数或系数调整求得评估购建重置价，都与工程造价人员目前从事的概预算编审工作密切相关。评估者可根据评估对象的不同条件灵活采用不同的评估方法。

评估重置价确定以后，评估人员还要运用资产评估知识进行成新率的计算，常用方法主要有： 1.3.1 使用年限法

按权威部门的建筑物耐用年限的规定，根据房屋的已使用年限既可求得尚可使用年限，最后求得建筑物的成新率。

建筑物成新率=建筑物尚可使用年限÷（建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）×100%

1.3.2 打分法

根据国家有关部门的房屋完损等级评分标准，由造价人员实地勘察的房屋结构、装修、设备等部分的完损等级情况来确定相应的成新率，然后根据不同类型房屋成新率的评分修正系数进行修正得到最终成新率。

成新率=结构部分合计得分×A + 装修部分合计得分×B + 设备部分合计得分×C

A----结构部分的评分修正系数

B----装修部分的评分修正系数

C----设备部分的评分修正系数

3、综合判定法

该法运用管理科学的理论进行调查，记录每个建筑物或构筑物在设计、施工、使用、维修及抗震等方面的真实情况，分别采用分数来表示对建筑物或构筑物成新率的影响程度，最后确定综合成新率。

评估价一般按以下公式计算：

评估价=购建重置评估价×成新率

2 对房地产评估人员的专业素质要求

篇（8）

2006年2月15日，财政部正式了新企业会计准则体系。新会计准则是在国际会计准则趋同背景下出台的，吸收了国际会计准则的成果。其中《企业会计准则第3号――投资性房地产》改变了以往企业会计制度对所有房地产都是按照历史成本进行会计计量的局面，允许企业在一定条件下，按照公允价值进行会计计量。企业自己按照公允价值计量其投资性房地产存在问题，企业自身很难具有真正的公允性，因此，必须委托外部独立的专业房地产评估机构。房地产评估属于房地产中介范围，无论从国外还是我国沿海发达城市来看，它都本应是一个前途无量的行业。然而，房地产评估行业中的业务费盛行，的确又给评估业界带来了黑暗。

一、房地产评估的类型

（一）一般评估

这类评估一般是在交易双方发生意见分歧或有争议时，求助于评估机构，以解决分歧和争议，使之趋于一致的手段，一般不具备法律效力，是参考性评估，它反映的是某一地域、某一时间点、某一特定物业一般的价值水平。

（二）房地产抵押贷款评估

这类评估是购房者寻求金融支持时，对自己所抵押的房屋的价值而进行的评估。它必须由金融部门指定或委派的评估机构进行评估，评估一经确定，具有法律效力，形成法律文件，对双方具有约束力。这种评估值一般较低。

（三）特定评估

这种评估是房地产交易管理部门对买卖双方交易价格明显低于市场价格水平而作的评估，为了求其公正合理，须采用两种以上的评估方法进行评估，评估结果一经确定，具有法律效力，交易双方须按确定后的评估值计算缴纳税费。

二、新会计准则对房地产评估的影响

在新会计准则下，进行投资性房地产后续计量时，可以采用公允价格模式和成本模式两种方式。有确凿证据表明该投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价格模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产提取折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。公允价值评估的评估范围包括四个方面： 第一是已经出租的土地使用权和已出租的建筑物，是指以经营、租赁方式出租的建设用地使用权和建筑物；第二是持有并准备增值后转让的建设用地使用权，是指企业取得，增值后转让的土地使用权， 当然已经被认定是闲置土地的不能按照公允价值进行计量；第三是某宗房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，这种情况下需要分开进行计量。对于能够单独计量和出售、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产，按照公允价值进行会计计量；对于另外一部分，当然不能按公允价值进行会计计量；如果不可区分的话，也不能按照公允价值进行会计计量。涉及估价对象的法律权属，按照公允价值进行计量的房地产，应该是有合法产权的房地产。但是，房地产市场可能会存在投机现象，房地产市场的供求关系可能会因此产生扭曲，从而形成风险。第一个风险是，投资性的房地产公允价值评估的利益相关方比普通的房产交易评估涉及的利益当事人要多，从而造成相关责任的模糊不清等风险。一般的房产交易评估，往往只涉及交易双方，而公允价值评估涉及的利益相关方大致有七个：政府和政府的监管部门；公司股东， 因为公允价值的计量直接涉及企业在市场上的表现，公司的企业价值发生变化，公司股东的利益会受影响；公司的高管层；公司的员工，他们也有切身的利害关系；公司外部相关利益人，例如公司债权人；潜在投资者；公司的竞争对手和合作伙伴。第二个风险是，在市场发生变化的时候，公允价值会计计量会出现两种可能。一种可能是在房地产市场持续上涨的时候， 按照公允价值会计计量，必然体现为企业的利润增加，公司在资本市场表现卓著，股票的价值会在资本市场上得到反映，在企业的现金流并没有增加的情况下，上市公司仍然可能获得融资，这种情况下， 公司高管层会不会借助公允价值来进一步高估房产的价值?这种可能性不能排除；另外一种可能是当房地产市场持续下跌的时候，按照公允价值进行会计计量，企业的利润会减少，相应的企业价值反映在资本市场上，股票会有一些下跌，企业的现金流并不会因此减少。所以，公允价值会计计量在一定程度上好比一个放大器，把企业价值在资本市场的表现进一步放大。2006年12月中国允许外资银行在13个城市经营，外资银行在中国实行国民待遇，国外银行与国内银行在人员管理等方面形成竞争。这给房地产评估行业带来了机遇。境外银行对业务费抓得很紧，香港谢树林金铺由于与国内旅行社签订回扣协议，已被出局，信誉扫地。相信今后银行应当是通过吸收储蓄发放贷款来赢利，而不是通过收取业务费来占领市场，发展银行业。

三、新会计准则下完善和加强房地产评估的措施

（一）完善法律法规体系的建立

当前我国房地产评估行业各个方面的法律法规都不太健全，某些领域甚至是空白的。为了使我国房地产评估行业能够健康的发展，应该颁布一些相关的法律规范，从而解决房地产评估的管理问题，实行统一管理；解决房地产评估行业的竞争问题，实现真正的政企分开，使评估行业健康有序地竞争；解决房地产估价师职业道德不高问题，提高房地产估价师的责任感和风险意识；解决房地产评估结果客观合理问题，规范房地产评估方法和程序。对于目前已经有的一些条例、规定，要加以统一，打破门户之见，使它们统一口径，统一标准，排除相互间的干扰，互为补充，互为完善。

（二）加强理论研究

房地产评估是一项专业技术性工作，其生存之本在于科学的理论基础。只有为客户提供独立、客观、公正又具有严密逻辑性的估价报告，客户才会信服这些结论，工作才能为市场所认可。估价工作粗糙化，估价结论简单化，估价报告没有理论依据，缺少技术含量，这样的报告是很难让人信服的。因此，必须加强估价理论研究，提高估价的技术含量。

（三）建立统一的管理体制

在纵向上实行统一领导，分级管理，即在房地产估价管理方面的重大方针政策应由国家统一制定，而在具体执行国家政策上，又要结合本地区和本部门的情况进行管理，要发挥各级管理部门的积极性，因地制宜地做好房地产估价管理工作。在横向上，应明确房地产估价管理部门归口管理。归口管理包括单位和价格的归口。单位归口管理是指那些跨行业、跨部门、跨系统的房地产经营机构和团体，不论其经营形式和隶属关系如何，都应归口到房地产管理部门进行统一管理。价格归口管理是指各行各业房地产经营单位房地产商品的销售、租赁、抵押等价格的确定和调整，必须由房地产管理部门统一审核、监督和检查。另外，还应建立房地产估价监督机构，包括对社会估价机构和对政府房地产估价部门的监督。对于估价中、串通舞弊、弄虚作假，致使估价结果有失公允的，政府有关管理部门应视情节轻重给予处理。

（四）注重制度创新

评估机构应建立、健全完善的内部质量控制体系，要有一整套质量控制政策和程序，树立质量至上的观念，保持应有的职业谨慎，严格按《规范》和有关法律法规进行评估工作，拟定科学的评估计划，采用正确、恰当的评估程序和方法，制作全面规范的评估报告。特别是建立完善并确实执行估价复审制度，复审制度不仅可以提升估价师的专业水准，可以加强委托人对评估报告的信心，而且更重要的是它可以评价评估工作所采用的程序、方法是否适当，并对评估报告进行恰当性检查，从而有效地降低评估风险。还必须加强对行业的统一管理和监督职能，对评估机构和人员作定期和不定期的检查，对发现的违法违纪行为要坚决查处，为评估工作建立一个良好的外部环境。同时稳步设立评估风险基金，以提高评估机构的抗风险能力。

（五）加强企业竞争力创新

创新是房地产评估企业的核心竞争力，“技术创新”、“管理创新”、“服务创新”是企业持续发展的源泉。因循守旧、固步自封，企业就可能在市场上萎缩甚至被淘汰。目前我国房地产评估机构本身的竞争力主要具有如下特点：一是房地产中介机构资质单一，仅限于房地产估价、经纪、咨询，因而较难在市场发展。房地产中介机构应寻求强强联合、资质共享，人员资格共用，以提供更优质的服务。二是对经营和股权的关系认识不清。个别机构对经营和股权的关系认识不清，为保护股东利益不顾外来人才资源的发挥，只有股东才能任部门经理，“任人唯亲”，不是采取任人唯贤、人尽其才的做法。三是大股东不是估价师。有些评估机构的大股东本人不是估价师。房地产估价是个专业性很强的行业，不是估价师作为大股东违反了建设部142号令专职注册估价师应占60%股份的规定。四是股权集中。有些评估机构只有一个股东，股权太集中吸纳不了人才，也难以做大做强。应改变股权结构，吸纳优秀人才，获取管理经验，以提供更加优质的服务。

（六）提高评估人员素质

要把提高评估从业人员的素质水平作为保证房地产评估业健康持续发展的重要因素。要保持评估人员持业能力以适应社会对它的要求，就要注重评估人员的后续教育。行业主管部门和行业协会应有计划地组织人员集中进行培训和考核活动，评估机构和人员也可根据自己的情况和特点进行自我培训。后续教育应摆脱那种为教育而教育的形式主义，应针对当前评估工作遇到的新问题、新情况有目的地进行，既可采取聘请名师讲座的形式，也可采用评估人员相互交流讨论的形式，使后续教育切实为提高评估人员素质水平服务。同时建议实行估价员等级制度。估价员一般可分为估价员、助理估价师、估价师和高级估价师。为了配合估价人员等级制度还应积极推行估价师考试和注册制度。1995年以来，我国实行了估价师资格考试，通过这一考试者可获得注册估价师职别。按照国际惯例，房地产估价师制度要对报考者的学历、工作经历作出具体要求，符合条件者方可参加考试，经过考试合格后方能注册，注册后方可从业。这一制度的推广有利于消除在资格评审过程中出现的论资排辈、讲人情、拉关系等不正之风，确保评估队伍的可靠性。

（七）加强相关领域的开拓

我国的房地产评估行业由于起步较晚，市场竞争意识薄弱，大多数企业规模偏小、业务单一，抗风险的能力比较差。其实，房地产评估行业具有很多专业优势，比如对当地房地产市场具有较深入的了解，对工程建设、会计财务、建筑设计、规划等都有一定专长。因此我们要充分发挥自己的优势，多元化开拓的道路，提高自己的抗风险能力。从国内及国际上一些成功的评估机构来看，他们都非常注重这方面的发展。他们不单单从事房地产评估行业，而是将业务拓展到房地产咨询、策划、房地产开发、经纪以及资产评估、置业担保等相关行业，大大提高了自身的竞争能力，完成了从单一化经营到多元化发展的转变。因此，房地产评估行业利用自身优势走多元化发展的道路是必然趋势。唯有这样，我们才能真正打破一切垄断，完成自身飞跃，在市场经济中立于不败之地。

总之，在新会计准则下，一个房地产评估机构的生存与发展最终要靠自身价值的确定，开放的市场、竞争的市场，更需要行业的自律、自强。

【参考文献】

［1］ 桂泳评.投资风险［M］.上海：立信会计出版社，1996．

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资产评估方法是实施资产评估工作的技术手段。这项工作既有客观性，既要考虑资产客观存在的现实状况，又有主观性，即评估人员要评估对象的现状及其获利能力进行分析判断。实际上在资产评估实践中评估人员可以根据不同的情况，采用不同的评估方法。因此，有必要对三种方法进行比较分析，以便于区分不同情况下应该选择适当的评估方法。

一、成本法、市场法和收益法的区别

（一）成本法，是以待估房地产开发所需的必要而正常的成本为基础估算待估房地产在一定时点、一定产权状况下价格的一种估价方法。这里的成本是经济学中的成本概念，与会计中的成本概念是不同的，主要表现为：①会计成本是显性的，即是企业会计账目上作为成本项目计入的费用，而成本法中的成本是全部的，不仅包括显性成本，而且包括隐性成本，即企业自己提供资源所必须支付的费用；②成本法中的成本是必要而正常的成本，并不是房地产开发企业在开发房地产过程中实际发生的成本。③成本法中的成本，在时点上是指，现在的。根据经济理性主义的假定，房地产购买者愿意支付的价格，必不能高于他所预计的在当时市场条件下重新开发或建造相同房地产所需花费的正常而必须的全部成本。如果高于这一市场成本，购买者将不会从市场上直接购买这一房地产，而代之以自行开发或建造。因此，房地产开发的社会成本是需求方愿意支付的价格上限。另一方面，从房地产开发商而言，开发的房地产的价格必不能低于其开发过程中发生的全部成本，即各项费用及正常的利润和税金。如果低于这一全部成本，他就要亏本，这是开发商所不能接受的。

（二）市场法又称市场比较法，是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。市场法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用市场法估价。市场法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区，就难以采用市场法估价。市场法的原理和技术也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、报酬率、资本化率、开发经营期等。

（三）收益法又称收益资本化法、收益现值法、收益还原法，是将房地产预期未来各年的正常纯收益以适当的资本化率折现求和（资本化），求取待估房地产在一定时点、一定产权状态下价格的一种估价方法。

采用收益法求得的试算价格，称收益价格。 收益法的理论依据是房地产价格形成的预期收益原理。为方便理解，假设某投资者拥有一宗房地产，每年能产生10万元的纯收益；同时，此投资者拥有100万元的资本金，将其投资于（存人）银行，银行的年利率是10%，则此投资者每年可得10万元的资本利息额。对该投资者而言，这宗房地产产生的纯收益与100万元的资本金获得的利息是等价的。可以认为，该房地产的价值是100万元。

二、决定评估价值的基本因素比较

决定收益法评估资产价值的因素，主要是收益额、本金化率等。而决定市场法评估资产价值的因素是一个公平市场，一个活跃的资本市场。其次是指买卖双方都要有充分的时间，买方有充分的时间选择自己满意的商品；卖方也有充分的时间选择适当的买主，以使资产价格更高一些。而活跃的市场，就意味着被评估的资产具有一定的通用性或可售性，要有市场，不仅要有潜在的买主，而且要有可比的对象；从投资回报的角度看，净利润是所有者权益，利息是债权人的收益。企业的资金来源按照性质可划分为两类：一类是负债，一类是所有者权益。如果被评估的企业资产是含长期负债在内的全部投资，它的收益现值就要按扣税利息加上净利润（或净现金流量）作为收益额计算。如果被评估的企业资产仅仅是所有者权益，如产权接受方承担全部债务，栽植需要购买所有者权益的场合，它的收益现值所依据的收益额只能按照净利润（或净现金流量）计算。那么，明确收益的边界和内涵，对于收益法来说是极为重要的。

三、每种方法适用范围的比较

成本法，适用范围最为广泛，原则上说，对于一切以资产重置、补偿为目的的资产业务都适用。具体而言，除单项资产和特殊用途资产外，对于那些不易计算未来收益的特殊资产及难以取得市场参照物的资产评估业务都可用此法进行评估。

市场法，只适用于以市场价值为基础的资产评估业务。只要有一个充分发育的活跃的公平的资产交易市场和被评估资产的市场参照物及其相比较的指标、技术参数等即可。但下列情况不宜采用市场法：1）因资产具有特定用途或性质特殊，很少在公开市场出售，以致没有公开市场价格的资产，如专用机器设备，或无法重置的特殊设备都不宜采用市场法；2）对于大多数无形资产而言，因其具有保密性、不确定性及不可重复性等特点，所以其交易价格资料往往不对外公开，评估人员无法收集其价格资料，因此不宜采用市场法。

收益法，一般适用于企业整体价值的评估，或者能够预测未来收益的单项资产或者无法重置的特殊资产的评估活动，如企业整体参与的股份经营、中外合作、中外合资、兼并、重组、分立、合并均可以采用收益法。此外，可以单独计算收益的房地产、无形资产也可以应用此法。

不难看出，不同的评估方法是实现不同评估目的时的具体形式和技术手段。但是评估方法的选择不是随心所欲的，每一种评估方法都有其特定的使用条件和适用范围。通过对三种基本的评估方法的比较，可以使我们在以后的评估工作中选择最合适的方法，对被评估资产的价值做出最合理的估算

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投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产在企业实务操作中早已有所涉及，但我国企业很长时间内并没有对投资性房地产进行单独核算，而是与一般的固定资产和无形资产一样进行确认、计量和披露。随着市场经济的不断发展，投资性房地产的规模越来越大，财政部于2004年5月颁布了《关于执行企业会计制度和相关会计准则有关问题解答（四）》的通知，其中对房地产开发企业出租的开发产品进行了单独的解释。之后于2005年颁布了投资性房地产会计准则的征求意见稿。该征求意见稿是我国首次将公允价值引入到非金融资产，并于2006年正式颁布《会计准则第3号――投资性房地产》。准则规定，投资性房地产的后续计量在符合条件时可以采用公允价值模式进行计量。新准则于2007年1月1日率先在上市公司中开始实施。

自新会计准则颁布并开始实施后，截止到2010年末，我国沪深两市上市公司中，有投资性房地产的公司为六百多家，这些公司绝大部分对投资性房地产采用成本模式计量，而采取公允价值模式计量的上市公司只有二十多家，所占比例非常之低。究其原因，除了考虑准则中规定的一旦采用公允价值计量模式，公允价值的变动会使企业的利润产生波动，而且不能再转为成本模式外，最重要的一点就是公允价值的确认存在一定的难度。

投资性房地产公允价值计量的核心问题是公允价值的确定。我国现在对于投资性房地产公允价值的确定方法主要有三种，一是专业评估；二是参考同类或类似房地产市场价格；三是对第三方调查报告的分析。每种确定方法有其自身的优点和不足。目前，从采用公允价值计量的上市公司披露的情况来看，大部分采用的是专业评估的方法，也有少数企业采用参考同类或类似房地产市场价格的方法或者第三方调查报告的方法。

一、投资性房地产公允价值确认方法案例分析

众所周知，公允价值计量可以更客观地反映企业的资产价值，公允价值计量的范围已经从金融资产扩展到了非金融资产，公允价值计量能为会计报告的使用者提供更客观的信息，但我国上市公司中采用公允价值模式计量投资性房地产的情况还不是很普遍，对于不多的采用公允价值模式计量投资性房地产的上市公司，本文选取有代表性的企业，来分析其投资性房地产公允价值的确认方法。

（一）专业评估方法确定公允价值

所谓专业评估方法就是指企业聘请独立的评估机构确定投资性房地产的公允价值。采取专业评估的方法要点有两个，其一，存在活跃的市场。其二，有独立成熟的评估机构。由专业房地产估价机构进行评估，可以比较客观地反映出投资性房地产的市场价值。但是也为企业进行人为操纵利润提供了机会，如企业与评估机构相互勾结虚增资产等，比较容易发生恶意地会计职业判断情况。所以采取专业评估的方法，对于资产评估师的要求很高，评估师应该做到恪守独立、客观、公正的原则，勤勉尽责，保持应有的职业谨慎，根据自身的工作经验和能力，承担相应的审计任务等等。采用专业评估方法确定公允价值的代表企业是中国银行。

中国银行始建于1912年，至今已有近百年的历史，在这漫长的发展过程中，中国银行已经成为一个中国国际化和多元化程度较高的银行。自2007年新会计准则率先在上市公司使用后，中国银行决定采取公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，公允价值的变动计入当期损益，并且中国银行采用专业评估方法确定公允价值，即由独立的评估师根据公开市场价格定期进行评估。2007年12月31日，中国银行投资性房地产的账面价值为99.86亿元，主要由中银香港控股子公司持有，所占比例达到中国银行集团所有投资性房地产的75.57%。2007年底是由第一太平戴维斯有限公司完成投资性房地产的公允价值确定。当年投资性房地产采取公允价值模式计量增加了20.7亿元的利润。截至2010年12月31日，中国银行投资性房地产的账面价值已达到138.39亿元，仍主要由第一太平戴维斯估值及专业顾问有限公司和莱坊测计师行有限公司根据公开市值计算而确定。

中国银行是最早使用公允价值模式计量的公司之一，它对于投资性房地产公允价值确定的方法为专业评估方法。中国银行采取专业评估的方法，是因为其投资性房地产主要分布在香港地区，这里相应的市场比较活跃，评估机构较为发达，采取专业评估方法比较合适。

（二）参考同类房地产市场价格的方法确定公允价值

参考同类房地产市场价格的方法是指公司董事会参照活跃市场上同类或类似房地产的市场价格、活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格以及其他相关的信息，对公司投资性房地产的公允价值作出合理判断。采用参考同类房地产市场价格的方法确定公允价值的代表企业是山东胜利股份有限公司。

山东胜利股份有限公司成立于1994年，并于1996在深圳证券交易所挂牌上市，公司涉及了生物、农化、塑胶、地产与投资等多方面领域，是山东政府重点扶持的骨干企业。新准则颁布后，山东股份有限公司对于投资性房地产采取了公允价值计量模式，2010年年报报出后，对投资性房地产进行的分析，2010年12月31日山东胜利股份有限公司拥有投资性房地产的账面价值为63 584 528.1元，由于公允价值的变动增加当期利润8 138 802.1元，并且胜利股份采用参考同类房地产市场价格的方法，进行公允价值的确定。因为山东胜利股份有限公司的投资性房地产所在地为青岛海口，有活跃的房地产交易市场，所以胜利股份是在充分考虑当地活跃房地产交易市场的市场价格下确定投资性房地产的公允价值的。

虽然参考同类房地产市场价格的方法取得的公允价值相对来说更接近实际，而且容易取得，该方法要求所在地一定要存在活跃的房地产交易市场，但同时存在着弊端，例如同类或类似的房地产的公允价值又是如何确定的？所确定的公允价值，是否就直接可以使用？

（三）采取第三方调查报告的方法确定公允价值

所谓第三方调查报告是指以独立的市场经纪公司定期向非特定对象以刊物的形式公开的各类房地产的市场调研价格或价格变动幅度作为确定公允价值的指导依据。这种方法比较客观，市场经济公司的数据不是特定面向一家公司，所以拥有投资性房地产的公司与确定公允价值的一方相互关联较少，从而提高公允价值确定的客观性。而这种确定依据的不足之处在于公允价值是完全由第三方调查得出的，使用者对于市场经纪公司是通过怎样的调查方法获取的公允价值并不清楚，所以难以确定公允价值是否准确。采取第三方调查报告的方法确定公允价值的代表企业是天津津滨发展有限公司。

天津津滨发展有限公司成立于1998年，是天津滨海地区首家以募集方式创立的股份公司，并于1999年4月在深圳证券交易所挂牌上市，目前注册资本为1 617 272.22万元。津滨公司确立了以工业房地产为基础、以商业和民用房地产为重点的战略发展方向。津滨发展集团截至2010年12月31日，拥有投资性房地产的账面价值为757 129 292元，占非流动资产的67.5%。自2007年使用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量以来，津滨发展确定公允价值的主要依据为采用第三方的调查报告。天津津滨发展有限公司所处的天津市有着活跃的房地产交易市场，并有独立成熟的市场经济公司。

因为第三方调查报告不受利益方控制，具有相对独立性，所以其提供的公允价值更客观公正。采取第三方调查报告的方法确定公允价值更符合实际。但出具调查报告方需要高素质的专业人才，有时候其独立性会受到利益方的影响。

二、投资性房地产公允价值确认方法的比较分析

从上面的案例可以看出，投资性房地产公允价值的确定方法有其优缺点及适用范围，具体如表1。

通过对比分析不难看出，三种确定方法各有优势和劣势，但是有一个共同的特点都是需要有活跃的房地产交易市场，这与我国采取公允价值所持有的谨慎态度有关，只有符合这样的条件才可以使用公允价值模式计量。所以在我国目前的情况下，企业可以依据公司所在地的优势，采取不同的确定依据。例如，公司所在地有活跃的房地产交易市场，并在此基础上有独立完善的评估机构，评估获取的公允价值比较有保证，这种情况下采取专业评估确定依据获取的公允价值更加可靠。如果公司所在地有活跃的房地产交易市场，但没有成熟的房地产评估机构或市场经济机构，则采用参考同类或类似房地产市场价格确定公允价值比较合适。

三、投资性房地产公允价值确认方法的改进建议

通过对我国投资性房地产目前主要采取的三种公允价值确定方法的分析，投资性房地产公允价值的确认方法应该做如下改进。

首先，建立完善的房地产评估机构，提高资产评估师的职业能力。通过对我国投资性房地产使用公允价值模式进行后续计量的现状分析可以看出，大部分的企业是通过聘请专业评估机构确定投资性房地产的公允价值。这样做可以便捷地得到准确的公允价值。所以建立完善的资产评估机构，提高资产评估师的能力就至关重要。我国目前还比较缺乏具有权威性的房地产评估机构和专业的评估人才。因此，有关部门应当加大力度建设房地产评估机构，加强对相关专业人员的专业知识和职业道德方面的培训，并制定相应的评估准则，使具体的评估行为有据可依，加强规范。

其次，加强市场化建设。这三种确定方法中，采取同类或类似房地产的市场价格是最公允的，也是以后要大力加强的发展方向。公允价值的获取依赖公平、成熟的市场。所以，加强市场化建设有助于获取准确的公允价值，同时可以降低企业利用公允价值操纵利润的空间，使取得的公允价值更有保证。

最后，设立专门的房地产市场信息官方机构。国家设立专门的机构，收集并定期各地的房地产交易信息，让房地产公允价值信息的获取更容易、更直接、更公允。企业获取信息相对容易，采用公允价值计量的企业会随之增加，其提供的会计信息更为相关可靠。为会计信息的使用者作出正确的决策提供可靠的依据。

总之，如果能够准确地确定投资性房地产的公允价值，投资性房地产公允价值计量模式就能客观地反映企业投资房地产的价值，企业就能为投资者提供更客观的会计信息。

【参考文献】

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