房地产建筑工程汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇房地产建筑工程范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

篇（1）

1.引言

对于房地产开发商来说，其主要目标就是如何高效高质地实现项目竣工，因此作为开发商管理人员就必须负责项目的成本控制、工程进度、质量管理的技术支持和项目管理工作，对所负责的工程项目，有效地执行其预定的工期、质量、安全、成本等实施计划。在项目管理中通过组织、协调、控制和决策，对各生产施工要素采取全过程的动态管理。这需要管理人员在工程施工过程中，严格按设计要求、验收规范、规定，监督检查工程质量、成本、进度、安全等工作。现结合笔者实践，探讨作为开发商管理人员如何在项目中实现有效管理。

2.现场质量管理

作为开发商管理人员，必须对施工现场所进行的与质量有关的活动进行观察、监督与检查，核心是检查现场的施工工作是否按已批准的程序进行。在施工现场所采取的质量检查活动是随机的，在无特殊原因，原则上应当每天都要进行。

加强技术管理，认真贯彻规范、标准及各项管理制度，建立岗位责任制，熟悉施工图纸及有关技术要求，做好技术交底工作。实行目标管理，进行目标分解，按单位工程及分部分项工程落实到责任部门和人员。从项目的各部门到班组，层层落实，明确责任，制定措施，从上到下层层开展，使全体职工在生产的过程中用从严求实的工作质量、用精心操作的工序质量，一步一个脚印地去实现质量目标。积极开展质量管理（QC）小组的活动，工人、技术人员、项目领导“三结合”，针对技术质量关键组织攻关，积极做好QC成果的推广应用工作。

2.1材料质量管控。根据工程物资的类别和要求，了解市场信息，初步确定供应商名单，组织有关人员对报选供应商进行考察，分析比较考察结果，确定满足要求的合格供应商；根据工程需要编制月物资需用计划报项目总工审批后交项目材料采购员，物资需用计划中需注明工程名称产品、型号规格、数量、质量要求、需用时间等；

2.2施工过程中的质量控制。加强施工工艺管理，保证工艺过程的先进、合理和相对稳定，以减少和预防质量事故、次品的发生。坚持质量检查与验收制度，严格执行“三检制”原则，上道工序不合格不得进入下道工序施工，对于质量容易波动，容易产生质量通病或对工程质量影响比较大的部位和环节加强预检、中间检和技术复核工作，以保证工程质量。对隐蔽工程做好隐、预检记录、专业质检员作好复检工作，再请业主代表、监理代表、质检站验收。做好各工序的成品保护工作，下道工序的操作者即为上道工序的成品保护者，后续工序不得以任何借口损坏前一道工序的产品。

混凝土、砂浆、防水材料的配合比应符合要求，由试验室先进行试配，经试验合格后方可使用。混凝土在浇筑过程中必须认真检查其组成材料的质量和用量、拌制点及浇筑点的坍落度以及搅拌时间，并按规范留置试块。及时准确地收集质量保证原始资料，并作好整理归档工作，为整个工程积累原始准确的质量档案，各类资料的整理与施工进度同步。钢筋、水泥等重要物资必须有从各批材料进场检验到使用于建（构）筑物的具体部位的跟踪原始记录。

2.3产品验收管控。开发商管理人员在产品的验收控制中，着重抓二个层面的验收：1）承包单位质保体系的自查、自检、自验三级验收制度。在这个层面上，主要是依靠抓承包单位的管理去实现，强化工序报验制度与手序，对一次报验不通过的部品、工序再从自检开始，重新进入验收程序。2）对工程部的验收。针对不同的施工阶段，不同的系统采取了相应的验收方式方法，在主体施工阶段，进行的主要是工序验收，这部分直接关系到产品的适用功能。如确保建筑产品的观感质量，几何尺寸准确，外形美观，混凝土结构内实外光、棱角平直、埋件正确、接头平整，标号和强度符合设计要求。屋面、沟坑无渗漏且排水畅通。墙面平整、色泽均匀、线条平直、阴阳角方正、垂直。地面平整、无裂纹、无积水、盖板平稳、周边顺直。土建主要项目内在质量控制良好；地基处理质量可靠、沉降观测值准确且在允许范围内。钢筋材质及焊接进行全过程跟踪管理，各验收批焊接检验一次合格率大于96%。对混凝土进行全过程质量控制，各检验批混凝土强度评定合格率达到100%。

3.工期保证管理措施

3.1从管理制度上管理。落实岗位责任制，明确从项目经理到各级管理人员工作的职责，相互协商，防止打乱仗。加强技术交底和技术责任制。全部施工工序由相关技术人员组织技术交底，施工过程中由技术员、质安员、工长认真复核，尤其对测量定位、原材料质量、配合比要严格把关，做好隐蔽验收。加强技术培训工作，全体进场人员均应接受进场教育和必要的培训工作，每个员工都能熟练操作，提高工效。严格奖罚制度，施工中以分部分项控制点实施奖罚，以提高员工积极性。建立领导值班制度，以适应工地快节奏、满荷载、日夜均衡作业的要求。

3.2从施工组织上管理。均衡组织施工，加强各个队伍间的组织协调工作，同时尽可能使多数工序提前，见缝插针的进行，以加快施工进度。加强计划和调度，计划设月计划、旬计划、周、日作业计划，坚持每天生产调度，从人力、资金、物质上充分保证。根据工程特点科学合理的实施分段流水作业，适当组织交叉作业，以争取工期，为后续工序提供工作面。做好机械设备维修保养工作，使之保持完好状态，防止施工时出现故障。做好资金平衡工作，保证工程顺利进行。

3.3从技术措施上管理。编制好施工组织设计，做好技术准备工作；认真学习图纸，做好图纸会审。施工中随时和设计单位取得联系解决图纸问题。科学合理地提出修改图纸建议，提高工效，保证质量。大力推广采用新技术、新材料、新工艺、从技术措施上保证施工工期的提前。

4.施工安全管理

（1）安全检查管理制度。通过结合工程实践，作为专职安全管理员，要随时检查以下内容：班组人员防护用品是否完好及正确使用，作业环境是否安全，机械设备的保险装备是否完好，安全措施是否落实。每天检查安全隐患、违章指挥、违章作业的情况一旦发现及时发出整改通知，限期整改。分公司里每月定期进行安全检查，检查安全防护措施，各种违章制度执行情况、安全措施等。

（2）安全管理。安全负责人和技术负责人定期或不定期召开由管理人员参加的安全生产会议，以便于研究安全生产对策，确定各项措施执行人，处理安全事故，学习有关的安全生产文件。班组每天晚上定期召开安全总结会议，对当天生产活动进行总结，针对不安全因素，发动群众，提出整改意见，防患于未然，学习有关的安全生产文件等。

5.结语

实践表明，作为开发商管理人员应当全面调度公司的人、财、物，严格按照质量安保体系运行。精心组织、科学管理，确保实现各项预定目标。如何优质、高效、低耗、按期、安全、文明地建好工程是开发商管理人员的目标。

篇（2）

Abstract: the real estate development in the process of construction engineering construction quality control management on analysis, the countermeasures put forward the construction management of ascension effective measures, and to promote real estate development successfully completed play an active utility.

Keywords: real estate; Construction project construction management; measures

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：

0引言

房地产工程建设，异于科学实验，严禁不合格、失败品，而建筑工程施工管理工作，就是为了“工程建设质量”达标的“现场质量管理”，其反映设计要求实现指定质量等级，将抽像设计要求与复杂的质量标准、规程等实物化与具体化，建筑工程质量的好坏，将影响建筑物的“验收与使用”以及整个工程的“工期”、“质量”、“投资”与“预期”效果，直接牵连房地产开发的“社会、经济”效益。由此可见，建筑工程施工管理为房地产开发成功的关键。

1 提升施工技术管理者业务水平

提升施工技术管理水平，需努力增强了解自然与改造自然的能力。对建筑工程各系统的“设计”、“内容”、“施工规范”与相关的主管部门一些正式或非正式的规定要有充分了解，熟悉建筑相关专业的施工规范及设计，提升建筑结构、水电气有关专业知识，具备工程招投标、概预算、工种配合、工序衔接等的协调关系业务知识与能力，要有高度的责任心与团队合作精神，增进“发现、分析、解决”问题的能力，对建筑工程质量上的一些通病，需提前做好准备，预见性地杜绝及处理施工中的问题，提升建筑、设备、管道等交叉施工能力，细致详尽地做好建筑工程质量、技术、签证、安全、进度等管理工作，推动房地产开发的顺利进行。

2 加强质量管理

①对施工作业里每道工序，若现场发现问题，及时纠正。采用“实测实量”与“整体观感”结合的检查模式，已然成型的成品，责令施工者“推倒重来”。②召集现场管理者，对施工过程中普遍存有的问题展开指证，对工程施工工人严格展开工序技术交底，对发现的错误，及时纠正。③拟定质量控制书，对施工中可能或已经发生的“质量问题”展开详尽说明，提出对策，责令项目部进行限时整改。并且，质量管理“模式与手段”还需依工程性质与特征选择不同的变化，可务必遵循“国家规范”与新的“验评标准”。管理者需主动和“业主、企业”自检体系紧密配合，一同管理。④对施工过程与工序进行全面控制。严格依施工工艺进行施工。对工程质量的“关键点”、“关键部门”及“重要影响因素”需创立质量控制点，同时设置专人负责。⑤本着“以防为主”的原则，严格把守“分步分项”工程质量验收关。

比如，某地的一些商住楼建筑时，因为质量把关不严，倒致存有“水泥砂浆标号不足”、外墙“涂料不佳”材料质量等问题，致使外墙渗漏严重，无法通过验收，经多次整改，损失惨重。因此，加强质量管理，是规避损失的最佳措施。

3 加强进度管理

3.1 加强施工进度管理

施工进度控制，其为周期性的“循环活动”，需遵循PDCA的管理要点，进行“计划编制”、“计划执行”、“检查执行”的结果与分析的偏差作用因素、采取纠正手段。接着进入下个循环。实际施工中需采取网络计划技术展开进度调整及控制。对实际进度和计划进度存在的差异，需通过领导同意展开调整及补充。

3.2 保障施工进度的手段

①组织措施。对项目经理部的“各级管理者”们的“分工”、“职能”及“任务”进行落实；展开项目分解，确定“各部分”、“各阶段”的进度调控目标；拟定进度协调工作规章，定期展开调度会议；完善进度记录及报告体制；对员工展开充分的思想工作。公开每条奖罚条例，对各“分包单位”与“项目部”的成员，施工现场负责人务必有权展开授权范围里的利益分配。对工程款能拖欠，可施工中的“奖与罚”务必及时兑现。比如，某地房地产开发居住小区楼盘时，由于应奖励的未进行及时奖励、该罚的未及时惩治，令工人施工时积极性不足、怠工导致工期延误。②技术措施。对工程“设计图纸”与“技术规范”展开仔细研究，依施工中的变化，及时进行“进度计划”调整。对设计图纸内的“疑点及问题”需立即以书面形式对“设计单位与领导”反映，要求澄清。③合同措施。对岗位责任书内的义务需认真履行；务必经常和“供货厂商”及“分包单位”随时沟通；对工程进度时间上的影响，需展开详细记录，及时展开交涉及提出索赔。④经济措施。拟定“供货、分包”商的奖惩手段，且确保现场负责人“执行力度”。 向领导及时报告报告阶段进度并申请拨付进度款，以确保各分包单位施工的积极性，推动关键工作依计划顺利完成。控制成本，做好财务管理，对“流动资金的需求”做好预算，对资金展开合理调度。⑤信息管理措施。内部需对实际施工进度的“数据”展开及时收集，和计划进度对比，找偏差并分析原因，拟定解决措施。

4 加强成本控制管理

成本管理，为工程建筑项目管理核心，创设成本管理“运行体制及责任体系”，对项目投资全过程展开有效成本控制，需由“组织”、“技术”、“经济”、“合同”及“信息”等层面降低成本，提升“投资、社会”效益。成本管理工作，为系统工作，其贯穿于由建筑工程前期“投标”、“ 签订合同”、 设计组织施工的“编制”、“成本预算”及工程实施过程里的“安全”、“质量”、“文明施工”的控制。

回收资金。对竣工结算展开“审核”以及保修期结束等等的全过程，涉及到“经营、财务、安全”等各职能部门，即于企业内部的价值链，经价值链活动展开的创造效益。所以，创设成本管理保障举措与成本管理工作皆需遵守的“程序与规范”。

需将“各职能部门、职能部门与项目部门、项目部门与专业单位”彼此的关系理顺，落实职责，产生“规范、有效、可操作性强”工作体系与管理规章。

此外，需结合项目特征，持续健全成本管理手段及考核体制，拟定配套的激励机制及奖罚条例且进行及时兑现。如此，方可为企业成本管理工作给予基础条件及保障。

结语

随经济发展，大众对居住环境要求的不断提高，给房地产开发市场带来巨大商机。可随市场竞争持续加大，提升企业管理水平及市场竞争力，成为当下我国房地产开发建筑施工企业的首要问题。作为建筑施工企业，施工质量为房地产开发的发展关键因素之一，提高建筑工程施工管理为房地产开发企业生存根本。好的企业房地产开发，务必有好的管理手段，因此务必提高建筑施工管理水平，此直接关系房地产开发的成功。因此，于建筑施工中需依工程实际状况由“安全、质量、进度”管理等层面着手拟制定可行管理措施。

参考文献

[1]黄力群，浅析对提高工程工序质量控制的思考[J].中国西部科技．2010，12（11）：124-126。

篇（3）

前言

房地产建筑施工的工程质量好坏，与国家长远利益、国民经济发展、现代化建设息息相关。质量好的工程，可以增加固定资产的耐久性，减少固定资产的使用维修费，为人民生产和生活提供良好的条件。而质量差的工程，不仅要进行返工，造成人力、物力上的巨大浪费，而且会延误建设速度，影响投资效益的迅速发挥，还会造成生产、生活中的使用长期不合理，或者影响产品的正常使用，严重的更会造成人民生命财产的重大损失。因此，我们在组织施工中，必须高标准、严要求，切实搞好工程质量，为国家、企业、用户提供一流的优质工程，所以房地产建筑工程管理尤为重要。

1、建筑施工管理中安全管理的关键问题探讨

安全管理问题始终是房地产建筑工程施工管理中的首要问题。因为安全事故无论是对整体工期和社会舆论，对房地产公司的影响都是巨大的，所以，成熟的房地产开发公司，在注重产品质量和开发速度的同时，都不会忽视工程安全管理。作为施工管理者，必须要尽可能地使发生安全事故的风险降到最低。

1.1存在的主要安全管理问题

①安全管理意识薄弱，缺乏正确的认识。从现在的建筑施工管理中存在只注重生产而忽略施工安全管理的现象。②安全管理有待进一步加强。必须完善安全生产监督管理体系，健全和优化安全生产监督管理机制。

1.2建筑施工中安全管理策略

①应对突发事故的预案和预案的实施明显不足，还需通过宏观和微观的施工管理提高社会安全意识，推动企业落实安全生产责任制、健全安全生产自我约束机制和激励机制。

②在施工管理工作上，一定要把安全教育工作放在施工管理工作的首位。作为施工管理人员必须要做足安全措施，对所有的进场人员要做好安全教育与宣传工作，要以预防为主，安全第一。

2、建筑施工现场管理的关键问题探讨

建筑施工现场管理问题是房地产开发施工管理中最重要的问题之一，是影响建筑施工管理成败的关键因素。一般来说，如何做好建筑施工现场管理工作，主要应该从以下几个方面入手：

2.1从技术管理入手，不断提高施工技术水平一个建筑工程项目的施工，所需要的工种多，施工班组也多，施工工艺繁杂，往往施工工艺复杂，如何确保施工现场管理到位，最主要的应从施工技术管理方面入手。一是每位施工管理人员和施工人员都应对施工图纸进行一定的了解和熟悉，在施工和管理过程中做到心中有数，应严格按照施工标准中的技术要求去落实，根据施工中的技术指标进行操作，以确保其施工技术达到要求。二是做好施工组织计划工作。三是切实做好技术交底和施工工序之间的接交工作。对于一些新的施工工艺技术，应对相关人员进行技术交底培训，使其在施工前掌握基本的施工要点，懂得施工操作规范要求，以确保每一道施工工序的施工技术符合要求，每一个施工人员和施工管理人员都必须对相关的施工技术做到心中有数，手中有法。对于工序交接之间，必须做好技术交底工作，提醒一些务必注意的技术问题，同时，严格工序之间的交接的质量检查，以确保施工技术更好地实施。

2.2从材料管理入手，主要应做好材料供应厂家的选择，从经济和质量的角度进行综合评估，选择最佳的材料采购方式在材料进场时，切实把握好材料的入场关，严格对材料的质量进行“三检”。同时，应切实把握好材料的发放关，严防材料的非正常损耗和浪费，最大限度地控制材料损耗，节约材料成本。

2.3切实做好人员管理施工人员是工程施工的执行者，对工程安全、质量和进度等有着主要的作用。一是应明确施工技术人员、管理人员和施工人员的各自的岗位职责、权利等。建立健全激励和约束机制，将人员的工资、奖金和福利待遇等与工作质量、效率和成效等紧密联系起来，规范各种人员在施工现场的行为，降低施工行为风险，确保施工过程规范，技术到位，质量过关。

3、工期控制

工期控制在房地产项目的施工管理中是极为重要的工作内容。因为其不仅关系到房地产开发企业和施工企业的切身利益，还涉及到第三方―购房者的利益，可以说它是个连环套。为此，要督促施工企业结合工程实际，编制出切实可行的施工组织设计和进度计划，以确保工程按进度计划顺利竣工交付使用。

工期控制即指的是工程进度的控制，一个施工项目的工期是有限制的，项目管理者必须在有限的工期内保质按量完成承揽的工程项目。否则必须承担建设单位罚款等相应的违约责任。工期有合同工期（要求工期）、目标工期（计划工期）、实际工期。工期控制的目标就是计划工期小于合同工期，实际工期小于计划工期，这是最理想的控制效果。管理者该采取何种措施保证目标工期的实现，经过我认真细致分析，结合几年来实践证明，归纳如下：

3.1必须制定切实可行的工期计划（总进度计划）。一个建设项目在进场后，项目部要根据施工图纸及采取的技术组织方案，结合工期定额与实际施工消耗天数，制定切实可行施工进度计划。既然要切实可行，那么它的主要编制依据是真实有效的第一手资料，主要编制依据即是施工图纸和技术组织方案。图纸是本工程的图纸，暂时无较大的变动。编制的技术组织方案符合现场实际情况，且经过技术经济论证，建设单位和监理单位同意，质量有保证的方案。这样才具备编制出切实可行总进度计划的条件。

3.2分期编制年、季、月、旬、周进度计划。在总进度计划编制后，如何去实行是关键。在实行时应根据总进度计划及实际情况分期编制年、季、月、句、周进度计划来控制总计划的实行情况，逐级进行比较，出现偏差应及时纠正、调整。合理处理工期管理过程中的矛盾问题，计算出工序的最早、最迟时间及自由时差、总时差，合理分析关键线路，及时进行调整前后工序的作业顺序。做到关键工作不让步，流水作业要连续，次要工序要让路，前后工序顺序要合理。在时间与空间内尽量交叉作业，以缩短各分项工程工期。

3.3利用计算机信息来处理进度过程中的偏差。在对总进度进行管理过程中，难免会出现实际与计划的偏差，但须认真进行分析、研究。哪些原因是自身造成的、哪些原因是因建设、设计变更造成的。并应利用计算机及时的调整总进度计划，对于自身造成工期拖延的应在以后工序中采取措施抢回来，对于因设计变更等非自身原因造成的工期延误，应及时的填写工期顺延申请表，报建设、监理单位，请求顺延。

3.4采用网络进度计划与横道图计划并存的管理方式。第一，对于大的、复杂的工程项目其总进度计划均应采用网络图进行编制进度计划。第二，对于小型的、工序简单的工程项目月、旬、周进度计划应采用横道图进行编制。这与两种进度计划的特点是分不开的，网络图具有逻辑清晰，而横道图简单直观、一目了然的特点，所以在进行月、旬、周进度控制时采取横道图更能反映出进度的偏差情况，为总进度纠正提供条件。

3.5采用科学的手段或方法控制进度。如采用网络计划法（前锋线法和列表法）、S曲线法、香蕉曲线法对实际进度与计划进度进行定期对比，找出原因及时调整。

3.6到了建筑工程后期，这是影响整个工程验收交付的关键时期，般都具有工期逼近、工序复杂、工种繁多、交叉等特点，工程量较大、涉及面广等特点。因此，后期施工管理是否到位，是能否确保整个项目顺利通过验收的关键。为此，可以从组织、技术、管理、经济几个方面采取措施。建立一个有权威的、有组织能力、效率高的项目领导机构，组织机构根据项目的特点、规模、专业性质等要求设置，做到因岗设人、办事高效、结构科学合理，并层层分解目标，落实责任，订立规章制度保证目标的实现，都是实际中有力的组织措施。在管理措施方面，则是要求项目管理者统一思想，并且各参与方的管理目标应该保持统一，在实现目标的过程中应采取动态控制。

4结论

进度、安全和质量是房地产建筑工程开发过程中灵魂，也直接影响着工程的成本控制和效益最大化的实现。因此，我们必须充分认识到房地产建筑施工管理的重要意义，想方设法做好建筑施工管理工作。作为房地产开发企业，必须充分认识到建筑施工管理的重要性和必要性，联系自身实际，扬长避短，发挥优势，采用各种符合施工实际的管理模式，不断创新施工管理方法，以确保建筑施工的安全、质量和进度，以此助推房地产企业实现可持续发展。

参考文献：

[1]建筑施工管理的几个问题 黄良 《广西大学学报（自然科学版）》 2006 第1期

[2]浅谈现代建筑施工管理的六控制 王菁 《山西建筑》 2007 第16期

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2设计阶段的成本管理和措施

建设工程造价管理涉及建设项目的各个阶段和环节。其中，实行以设计阶段为重点的建设项目全过程投资控制最为关键，成本管理是设计策划和管理部门的重要职责之一。首先需要根据产品定位所确定的成本指标，拆分到建筑的各专业内容分项中。然后，根据分项成本指导设计策划，对管理部门、市场部门、运营方提出的要求进行全面分析，确定符合成本目标的技术设计标准。设计策划过程，需自始至终结合成本的概念，在设计由浅入深的同时，成本指标由宽泛和笼统发展到逐项清晰和明确。为了落实成本控制，在各阶段设计中，需精心研究建筑每一个部件的设计，研究材料和施工条件，进行多方案经济比较，降低每个构件的造价。而机电系统选型不仅需要考虑到初期投资，还需要考虑运行费用和设备维护费用，因而需要进行综合技术经济评价，正确处理好技术指标的经济性与运营管理之间的对立统一关系。另外，还应加强各专业设计图纸之间的前期协调性管理，避免将设计图纸的错漏碰缺等各种不完善因素带入施工阶段，而造成工程建设成本的上升。在招标阶段，尤其是机电设备招标阶段，设计策划管理部门应根据材料设备的重要性进行分级，明确规定各类材料设备的品牌档次，将有限的投资合理分配到各种材料设备中，力求保证建筑品质的同时做到经济合理。限额设计是控制成本的有效办法。在可行性研究和产品定位明确后，设计管理部门应根据批准的投资估算限额，提出限额设计指标。在方案设计阶段，可按可行性研究成本目标的80%提出估算目标;在扩初设计阶段，可按方案估算成本的90%提出概算成本目标;施工图设计阶段，可按概算成本的90%值提出预算成本目标;预留10%供施工过程中调节。在每一阶段设计完成后，都应确认限额设计要求是否得到有效落实，从而使动态的成本管理方式得以实现。在管理机制上，可考虑加强限额设计的经济责任制管理，在设计合同中，制定相应的措施条款，凡因设计单位错误、漏项扩大规模或提高标准而导致工程静态投资超支，可扣减设计费;对于确有必要调整预算指标的情况，须严格按权限进行逐级审批;对于节约投资限额的给予奖励，超过投资限额的进行罚款。发挥设计人员积极性，鼓励设计人员在单位限额内发挥主观能动性提供最优设计。

3设计阶段的技术质量管理措施

(1)设计质量全过程管理的重要性建筑设计随机性大，需要全过程精心策划和控制，才能取得最优成果。建筑设计质量的优劣，确切地说是一个目标范围的界定，符合建筑规范、规程和标准是建筑设计合格的下限。建筑设计精品是在设计运行过程中优化取舍，不断完善完美的生产方式。因此，设计质量的优化管理是十分值得重视的。建筑设计的优化管理是全方位全过程的动态管理。静止的简单化的“结果管理”淘汰制，会造成施工质量的下降并造成经济损失。建筑设计全过程要自始至终，由组织管理到专业技术管理，由艺术领域到科学技术领域、由建筑形态到技术措施，由形象思维到逻辑思维，由方案到施工图，进行细化、优化和筛选。它是积极主动且极具挑战性的动态质量管理。

(2)设计组织框架的构建。建筑项目设计管理的首要任务应是项目设计组织框架的策划。一个规模较大的完整的开发建设项目的设计，不仅包含规划和建筑设计、结构设计、采暖通风和空气调节设计、给排水设计、热能动力设计、建筑电气设计，还包含水、电、煤、通讯等市政配套设计内容，甚至可能涉及道路桥梁、人防专业设计;配合有室内精装修设计、景观绿化设计、智能化设计，有的项目还需要专门进行标志标识系统设计、建筑立面照明设计、艺术品和家具用品设计等分工细致、深化的设计内容。随着低碳、绿色、高科技的时代主题日益明确，还需考虑能源科技项目的专项设计。另外，业主招标管理部门可能还会对设计管理部门提出提供各类招标项目技术规格说明书、技术标评审等的招标配合工作要求。因此，在设计工作计划中还需要考虑到这项工作的安排。如此繁杂的设计工作内容，没有一家设计单位能够独立完成，因此，开发商的设计策划和管理部门在设计策划的前期阶段，必须清晰地确立全部设计内容，将其合理地分解成多个工作包，对每个工作包明确内容要求、目标、时间、限额设计并建立这些工作包之间的工作界面和责任关系，使不同专业和专长的设计单位各司其职、各尽所能、协同工作，围绕设计策划所确定的主题目标和技术标准，最终完成高质量的设计成果。建筑设计市场鱼龙混杂，层次、水平差异较大，并不是所有的开发项目所涉及的所有设计内容都需要由顶级设计公司来完成;不同的设计公司擅长的设计类型也有所不同，例如有些设计公司擅长大型公共建筑，有些擅长居住区规划和住宅设计，有些擅长购物中心设计。对于项目中的每一项设计内容，都需要在庞杂的设计市场中，挑选资质和业绩符合项目要求的设计公司和设计团队，并确定其收费是否在可接受范围内，然后将工作要求落实到合同中。这样分阶段逐步落实每一个设计工作包。

(3)编制各阶段设计任务书。开发项目在前期策划阶段，在商业策略策划完成后，设计策划部门应收集来自土地、规划等方面的政策和约束条件，收集地形、地貌、规划设计条件等方面的基础资料。结合商业策划要求，编制方案设计任务书，将业主的开发意图、策略，以及使用功能要求完整、清晰地传达给设计单位，避免设计工作走弯路。在扩初设计阶段，设计管理部门应安排各专业进行系统的技术调研和方案比较、收集配套信息、结合对方案设计内容的评审意见，形成策划设计要求，编制初步设计任务书。在施工图设计阶段，结合扩初设计评审意见、结合来自物业使用部门的对运行管理的具体要求，以及其他相关专业提出的设计条件，编制施工图设计任务书，进一步细化业主在使用功能、交楼标准、机电设备技术标准、成本限额、设计成果深度和形式等各方面的要求。

(4)分阶段进行设计成果评审和确认。设计工作是一个循序渐进的过程。因此对于各阶段设计成果应分别予以评审和确认。在方案设计阶段，应对建筑形体、风格、朝向、位置、间距、高度、结构基本形式、主要出入口位置、平面交通动线、垂直交通动线、建筑面积、层高等基本设计要素予以充分讨论、评价和确认。在初设计阶段，建筑专业除了统筹结构和机电各专业的设计外，还应详细研究建筑的各个细部和材料，评估和确认所有构件的细部尺度控制和构造要求;结构专业应对各种不同的地基处理或基础形式作比较，确认最经济合理的基础形式，对建筑主体的结构骨架基本形式和构件尺寸进行初步控制和确认;机电专业应对各类可选用的机电系统作技术经济比较和论证，确认系统形式、主要设备，确认竖向和横向管井管线的位置对空间使用的影响。在施工图设计阶段，需检查和评审施工图纸中各类技术要求的落实程度，校核各专业图纸中对地形、地貌、地质、道路、管线等外部条件的结合情况，校核各专业图纸的设计深度、协调性、完整性、可操作性。只有对施工图纸完成全面评审和确认，方可将其交付给施工和工程管理部门。

(5)设计工作后评估。设计策划和管理部门的工作成效并不是在完成施工图纸后就立竿见影的，必须经过招标、施工、运行整个过程后，才真正反映出设计管理工作成果的优劣。因此有必要在项目竣工交付运行后，对前期设计策划和管理工作进行综合评估，由施工图纸的实施单位和对建筑物运行管理的部门分别进行评价，总结出设计策划管理工作中的经验和教训，这样才能不断改进不断提高。

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引言

伴随着国家市场经济和改革开放的不断深入，面对房地产开发与建筑行业市场竞争的加剧和行业的规范化进程，房地产开发过程中施工管理工作显得更加重要。工程管理是建造工程中十分重要的部分，它的好坏影响着投资者的经济效益，资源能否得到充分利用、体现经济管理者和工程技术者的水平。施工过程中技术资料和工程质量的检查施工过程中技术资料是否齐备，工程质量是否达标，是衡量开发、施工企业管理水平高下的关键，是质检部门评定质量的依据。

1.建筑工程管理的意义

建筑工程管理人员以施工项目为研究目标，为了保证投资的回报，建立在工程造价评估调查工作的客观规律与基本要求和原则的基础上，通过相应的经济学原理、技术手段、法律规范等方面，来控制项目施工前期、施工过程、竣工后的经济成本，以求资源优势获得最大的收益。工程管理是建筑工程工作中的重要环节，也是一个综合多方面因素的复杂的系统工程，需要各部门的协调配合。建筑工程是一项影响社会进步和经济发展的重要工程，是利用建材材料和施工设备技术等完成的基础设施建设。

在现有的经济体制下，加强建筑工程的管理是工程质量的保证，也是完成资源优化配置的过程，以满足建筑工程中的质量、成本、工期、安全四项指标的需求。在现有的建筑市场下，有效地提高工程的质量已经成为企业提高竞争力的重要影响因素，只有将建筑工程的管理融入到工程的每个环节才能保证工程的顺利进行。

2我国房地产开发过程中建筑工程管理的问题

虽然房地产住宅开发项目工程管理得到了极大重视和发展，但在实际工程中有不少问题存在，并且影响着工程管理的发展、完善。我们绝对不能忽视工程项目中的不足，应当指出并加以完善。

2.1管理上存在的问题

管理制度比较落后，建筑工程市场的秩序不够有序。虽然国家也出台了很多的相关政策，但是在实际的操作过程会出现一些不够公开、公平的现象，这些会导致工程的质量得不到有效的保证。对房地产开发企业与施工企业的法人缺乏约束，有的企业仅仅拥有项目建设的资金，没有其他的固定资产和流动资金，缺乏了相关的承担能力。特别是许多房地产开发企业在实际的项目管理工作往往只重视工程建设的造价管理与控制，而对于投资设计层面的管理控制的重要性没有得到正确的认识；时常出现初期设计中缺乏对投资总体情况的准确估算，管理手段不科学严谨。

此外，房地产开发商选择施工承包商与设备供应商的途径往往采取企业内部自行招标的办法。出于降低成本的考虑，中标单位普遍是低价中标单位，由于招标方法不科学，容易导致中标单位为不合格承包商与供应商，甚至低价中标后，在施工过程中降低工程质量标准，甚至以次充好，使建筑工程质量无法得到保证。

建筑工程管理应当实现规范化、科学、安全的操作，这就需要开发、施工企业在技术管理方面加大力度，因为它不仅关系到工程质量，甚至可能危及到生命财产安全。

2.2管理人员素质不高

建筑工程管理专业知识匮乏，实践能力差，素质低。近年来，我国通过建造师、安全工程师等相关资格考试以提高土建管理人员的专业素养。但是由于建筑工程管理的工作性质，内容复杂，对人员的要求很高，所以经常由于工程管理人员缺乏对工程管理基本的机制、性质、任务的认识，而发生建设、设计、监管以及安全等方面的事故。从我国建筑工程管理人员的状况来看，建筑工程管理人员的质量意识比较薄弱，素质偏低。且管理模式、管理方法以及专业管理程度比较落后，这种状况制约了建筑工程管理的健康发展。

3.提高建筑工程管理的策略

3.1建立完善的管理体制

我国的市场竞争日益激烈，工程面临着很大的挑战，加上管理体制的问题存在，也制约着企业的发展。企业要调整管理体制以适应社会的发展，企业的领导要重视管理的重要性，把经营管理当成重要的工作。企业在发展的过程中，要寻求适合自身发展的管理体制，不断地完善企业的经营策略。明确项目市场运行主体，规范市场投资主体的权利与义务。在进行工程管理的过程中，要明确各部门的职责，明确各项目的市场运行主体，妥善的处理好业主、施工单位、监理单位、设备制造单位、之间的关系。

3.2引进先进技术，结合时展

了解和掌握国内外的技术发展动向，推动企业科技进步，提高设计和施工水平。当代科学技术的发展速度之快，大大促进了生产力的提高。科学技术转化为生产力，使社会的方方面面正悄然地发生变化，我们使用新技术能够有效地提高工程质量，新材料能够提高建筑外观，节约成本。

3.3加强对工程招投标和质量的管理

招投标的有效管理质量关系到建筑工程的质量。招投标是建筑市场交易的最基本形式，也是规范建筑市场的最基本形式。建筑工程招投标是一个相互制约相互配套的系统性工程，目前招投标目前法律、法规体系不健全，市场监督和制约机制力度不够，配套的改革措施还不完善。因此，建立、健全招投标过程中的各项制度，是招投标工作得以顺利进行的保证。房地产开发企业应严格执行招投标备案制度、招标文件和招标审查制度。确保合理低价优选合格施工承包商，为建筑工程质量提供前提保障。工程施工质量管理，要贯穿工程施工的全过程，涉及每一个工序，对隐蔽工程的验收尤其要严格管理，不经验收合格，严禁进入下一道工序施工；对于影响建筑物结构质量的关键工序，如钢筋安装、混凝土浇筑等分项工程，必须实行全过程监控。房地产开发企业应加强对施工过程中的质量监督管理作用，施工企业内部执行质量检查的“三检”管理制度，留下相应的检评记录，有利于生产班组与质量管理人员对质量管理的标准和程序达成共识，使质量管理工作进入常态。

3.4对人员进行岗前培训

不同的岗位对工作人员的要求不同，为了能尽快适应岗位的需要，应该对开发、施工企业及监理单位的工程管理人员进行岗前培训。经过岗前培训，不仅可以使工程管理人员的管理水平得到提升，同时也提高了工程管理人员的质量意识，保证工程按计划、按质量完成。在实际的工作中，不仅重视人员的专业素质和实践应用能力，也要加强道德素质的提高，因为建筑工程关系到民生和社会的重大发展，必须从人员入手，建立长效有力的人员管理体制和奖惩体制。

结语：建筑工程的管理是一项复杂的工作，企业应该建立完善的制度进行的管理。随着我国社会进步和经济的发展，工程的管理越来越引起重视。现阶段，企业加强对工程管理的方法具有十分重要的意义，对于提高工程的质量，促进企业的竞争力都有极大的推动作用。在实际的工作中，企业要针对自身的发展建立完善的体制，加强对人员的培养，采取科学合理的管理方法，从经济和技术的层面来进行管理，促进企业的发展、社会的进步。

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在房地产项目中有效进行建筑工程管理，能够减少建设项目的风险，并且能有效控制建设成本，保证房地产事业的建设效益。

1当下房地产项目在建筑工程管理中存在的不足

1.1进度管理上的不足

对于建筑的进度没有进行严格的管理，施工进度对于建筑的质量有着密切的联系，所以在建筑的进度管理上是非常重要的。由于人们对建筑的要求不断增加，给房地产项目的建筑工程管理带来了巨大压力，增加了其管理难度。并且城市化建设对其建筑的工期也提高了要求，这又加大了工程管理的难度。就目前来看，存在房地产项目在建筑工程管理上，缺乏专业性的指导，管理模式不健全，不能形成一个有效的管理系统，进而影响整个工程的进行。而出现这些问题的主要原因就是管理层没有重视，没有指定合理科学的施工制度，使工程进度得不到有效的管理，进而导致员工盲目施工，影响整个工程的施工进度，严重情况会导致安全事故的发生，给公司带来经济和名誉上的损失。所以在建筑工程中做好进度管理工作，是保证工程质量的重要一环。

1.2质量管理上年的不足

在房地产建设过程中，存在企业设计这一环节的管理上，缺少对工程质量的有效管控。企业为了加快进度，没有将图纸的细节与各个部门进行沟通协调。前期的图纸没有细化，就会导致在工程后期出现各种线路之间的问题，会适得其反，在后期进行大量的调整，甚至返工，进而影响这个工程进度，对工程的质量会产生较大的影响。企业在房地产建设中对质量法人落实力度不够，存在企业在施工过程中，对于施工技术没有具体要求，导致最终的建筑与预期的效果存在差距。同时对施工过程中的各个环节的检查不到位，使工程的质量受到很大影响。监理人员没有切实履行自己的责任，也会导致工程质量的而降低。所以在建筑工程管理中，加强对工程的质量管理是非常重要的。

1.3工程造价管理上的不足

在房地产成本管理中，工程造价管理是较为复杂，且涉及领域较广的一方面，其对建筑的成本影响较大。前期的工程造价的工作在管理上没有进行有效落实，就会在工程后期出现建筑工程造价管理与实际情况不符合，会使后的工程造价预算提高，是企业的利益收到损失。工程造价管理不力，容易使资金不能有效利用，收效甚微。在具体的建筑工程中，并没有安排专业的人员进行工程造价管理，更没有建立有效的管理制度，使建筑工程的造价成本提高，还没有得到相应的成效。

1.4安全生产组织上的不足

在建筑工程中，对于安全生产的组织上是企业的负责人必须落实的。要保证建筑工程的安全实施，不断提高自身在安全管理中的作用，促进工程的顺利实施。在目前，存在相关管理人员没有在岗的情况。这会导致在施工现场的安全生产的不到有效指导，安全条例和安全制度得不到有效落实，是工程存在安全隐患，影响工程的顺利实施。

2建筑工程管理在房地产项目建设中的实施方法

2.1完善工程造价体系

房地产企业必须建立一个完备的工程造价体系，企业要从长远的角度去考虑，为保障各项资源得到有效利用，要在工程前期制定完整的工程造价体系。企业最好聘请专业的人员，在工程前期，对工程的造价进行合理的分析，使资金和人员、设备等等到充分利用，在保证工程质量的高效的前提下，最大限度的降低建筑成本。除了前期对工程造价的管理，在工程额的实施过程中，对自理金的刘邓情况要实时监控，避免资金链出现问题，避免资金流失的情况发生。企业对资金进行有效管控的同时，就加强论文对整个工程的造价体系进行整体的把控，进而使企业的利益得到保障。同时财务部门要保障应急预算资金的储备。对于财务部门的管理力度要加大，遏制挪用公款和资金流失的情况发生，保障工程的顺利实施开展。相关监管部门要担负起自身的责任，把公司建立的各项规章制度落到实处，切实保障工程的顺利开展，保护公司的利益。

2.2加强对安全施工制度的落实

企业要想长远的发展，必须采取必要的安全措施，减少在施工中安全事故的发生。企业在制定安全施工制度后，要加强落实，避免出现安全事故。在施工中要安排专人进行安全检查，对施工现场要严格保证安全管理，提高员工的安全施工意识，全体员工必须严格按照安全制度规范施工，从源头杜绝安全事故的发生。对于员工的素质不同，企业要定期展开安全培训，对施工人员的施工技术和造作规范做好培训，提高施工人员的自我保护意识，减少施工中的安全隐患。监督检查人员必须严格执行安全制度条例，如有违反，严格处罚，以促使员工能够遵守安全制度条例。

2.3加强工程质量管理

加强对工程质量管理，可以有效提高工程质量。影响工程质量的第一个环节就是原材料，所以企业在招标过程中要本着以工程质量为基础的原则，来选择相应的供应商，使由于原材料的问题影响工程质量不能发生。在施工中注意运用新的技术、设备，确保提高房地产工程的质量。在施工中还要对各个节点进行质量把控，在施工的环节中，对各项指标进行质检，一旦出现不合格的情况，要及时调整，避免后期返工，延误工期，确保工程保质保量的完成。

2.4加强对施工人员的专业培养

施工人员是具体实施建筑的人员，所以对于他们的专业技能的培训时很有必要的。企业开展相关的专业技能培训，能够有效提高施工人员的操作规范，提高专业水平，提高建筑工程的质量。企业在招聘时，要提高标准，要招聘具备相应从业资格证书、具有相应学历的员工，这样才能保证在施工中的各项专业技能达到操作规范你，进而提高工程工艺水平，提高整个工程的质量。

2.5加强对施工进度的把控

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1.房地产建筑工程施工管理的重要性

谓施工管理就是对工程项目的施工建设过程进行管理。房地产开发公司一般由工程管理部门具体负责施工管理，而工程整体的管理模式及承发包模式由公司高层根据项目特点和公司实际情况来确定。在我国，房地产的施工建设一般采用前两种形式来进行，即要么对工程的施工完全发包给一个施工单位完成，要么对不同建筑项目（建筑结构、绿化、建筑设备、市政管线等）分别发包给不同的施工单位来完成。施工总承包管理模式（MC）是指业主（开发商）和某个具有丰富施工管理经验的单位或联合体签订施工总承包管理协议，负责整个项目的施工组织和管理。一般该MC单位不参与具体工程的施工，而再进行分包的招标和分包。对房地产开发企业而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的却是相同的：在合理的成本下，以最快的速度完成高质量的工程项目。为了达到这个目标，开发企业必然在施工质量控制、进度控制以及成本控制上发挥重要的作用，即通过施工资质验证、招投标、现场施工检查（包括材料质量、施工技术及程序、精确与安全等）、监理单位的督察、工程款的有序发放等等措施，开发商能够对工程项目建设的质量、进度及成本进行掌控。

2.房地产建筑工程开发管理、规划设计管理与施工管理之间的相互协调与促进

房地产开发经营中的工程管理包括上述的规划管理、开发管理、施工管理和物业管理，显然，如果要完成一项成功的工程项目就必须在这四个方面都做得出色才能够实现。因此，协调这四个管理内容之间的关系，并使之相互促进和合作是开发企业的重要内容（部分地体现在开发管理工作中）。

房地产开发中的建筑设计与施工的分离有利于各自专业化水平的提高；但是设计与施工的分离也带来了很多问题。比如，设计者不了解施工工艺，从而使设计方案施工困难，影响项目建设的成本和进度；或者施工单位经验不足，不太懂建筑设计，未能“按图施工”。为了解决这类问题，工程管理中的可施工性分析成为一种最近常用实用的管理方法。可施工性（Constructability）是指“将施工知识和经验最佳地应用到项目的策划、设计、采购和现场操作中，以实现项目的总体目标”。

3.注意施工阶段的过程控制和管理

房地产甲方管理建设工程，应该管些什么？哪些是必须由甲方来管理的，哪些又可以通过监理、甚至施工单位自身来实现管理的？细分各方的管理权限。甲方工程管理才会有的放矢，而不是漫无目的地进行“大爷”式的甲方管理。“大爷”式的管理是施工单位极为反感的管理方式。工程管理的理想境界是：工程质量达到甚至超过期望，施工工期控制在充分的时间内，使施工单位获得了合理的经济效益。这样甲方和施工单位不再是对立的双方，而是真正的合作伙伴。所以，甲方要从以下几个方面进行管理。

3.1 严把工程质量关

加强质量管理，控制返工率。在施工过程中，要严把工程质量关，充分认识到“细节决定成败”的含义，各方质量管理人员要把加强施工工序的质量检查和管理工作真正贯彻到整个过程中，采取防范措施，消除质量通病，避免造成不必要的人、财、物的浪费而加大工程投资。

3.1.1 要管理好施工质量，首要的任务是按图施工

甲方代表应随时抽查施工方是否严格按照设计图纸进行施工。若发现问题，及时处理，该返工则返工，由此造成的损失由施工方负责。但需注意，不可绕过监理单位而直接与施工方进行交涉。其次应检查是否存在偷工减料、以次充好的问题。建筑施工企业在施工中偷工减料的，使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备的，应责令其改正、处以罚款；情节严重的，责令停业整顿，降低资质等级或者吊销资质证书；造成建设工程质量不符合规定的质量标准的，施工方应负责返工、修理，并赔偿因此造成的损失I构成犯罪的，依法追究刑事责任。

3.1.2 加大对隐蔽工程和中间部位极人臣的检查和验收

房地产工程具备覆盖、掩盖条件或达到协议条款约定的中间验收部位，施工方要进行自检，并在48小时前通知甲方代表。通知内容包括施工方自检记录，隐蔽工程和中间部位验收的内容、时间和地点，并且请求甲方进行验收。若验收合格，甲方代表要在验收记录上签字后方可继续施工，倘若甲方代表查验不合格，施工方要在限定的时间内修改并重新验收。隐蔽工程未经验收，甲方代表有权对已经隐蔽的工程进行检验。乙方要按要求进行剥露，并配合检查。检查不合格的，甲方代表不能在隐蔽工程记录单上签字，并要求其拆除返工。

3.2 确保工程按期完成

在施工进度方面，甲方代表要注意查看施工单位是否按合同工期进行施工。是否按施工组织设计进行，发现问题要及时提出来。对于按照施工组织设计进行的。发现在合同约定的工期内确实完不成的，要适当延长工期或者督促施工单位加人加班。

3.3 对施工单位奖惩分明

在施工合同上，可以注明对施工质量好坏及工期提前或拖延情况的奖惩制度。这样甲方就能充分调动施工方的积极性，在使施工单位获得合理的经济效益的基础上感到“干好干坏不一样”，同时也达到了工程管理的理想境界。

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0 引言

随着我国经济的不断增长，房地产行业得到了快速的发展。但是当前很多房地产开发企业的工程项目质量管理中存在着许多的问题，影响了建筑工程项目的质量和发展。因此，如何加强房地产企业对建筑工程建设项目质量的管理有着十分重要的现实意义。下面就此进行讨论分析。

1 工程质量管理定义

质量管理是指确定质量方针、目标和职责，并通过质量体系中的质量策划、控制、保证和改进来使其实现的全部活动。广义的工程质量管理，泛指建设全过程的质量管理。其管理的范围贯穿于工程建设的决策、勘察、设计施工的全过程。一般意义的质量管理，指的是工程施工阶段的管理。

2 房地产企业工程质量管理存在的问题

2.1 质量意识薄弱

房地产开发企业的管理人员只注重开盘、交楼等目标的达成而忽略工程质量管理。在工程进展过程中，由于不重视对质量的管理，造成了工程项目质量控制体制的不健全。另外没有把工程质量控制摆在首要管理制度上，造成质量管理制度成为一种摆设，没有真正的运用到建设工程当中，造成工程项目质量问题频发，无法保证工程的优质建设。

2.2 设计阶段对工程质量关注不足

质量管理在整个建设过程中有着非常重要的作用，在设计阶段很多企业会把成本控制作为重点，与此同时却忽略工程质量问题的解决。对于一些大型房地产开发企业，因为要加速资金回笼，整个开发的进程非常快，花在设计的时间也会比较少。设计主要包括方案设计以及施工图设计，方案设计阶段通常花费时间比较多，这样就会导致施工图设计阶段的时间所剩无几而导致设计质量不高、漏洞百出，从而影响现场质量控制以及有效的成本节约。

2.3 全面质量管理流于形式

提高组织质量管理能力的一个有效方法就是全面质量管理，其要求是全体员工都要参加，然后将质量管理作为中心来进行展开。随着人们对住宅质量要求的提高，全面质量管理得到了有效的推广，可是在很多房地产企业中并没有把其作为一种实质性的推广而是仅仅限于形式。当房地产企业进行考核时，他们主要是针对部门的核心业务来进行，但是对于工程质量就只与项目部的相关人员有关系，这样根本就不能把全员调动起来参与工程质量管理。

3 解决房地产企业工程质量管理存在问题的对策

3.1 提高各级施工人员的质量意识

在工程项目施工过程中，施工人员的素质直接决定了工程质量管理的效果。因此必须让施工人员牢记“质量第一”的观点，将质量创优意识让员工时刻牢记。

（1）把质量责任制落实到管理人员，让每个施工人员都有质量管理意识，保证好每个施工过程以及环节的相关质量。要对施工人员不断加强相关的质量意识教育，邀请相关专家学者进行讲解和指导，真正做到理论与实践的结合，从根本上改变施工人员的思想观念，要让他们在掌握专业知识的同时还能够掌握全新的建筑工程质量管理理念。

（2）建立质量考核制度。通过对施工人员培训、考核，严格执行质量管理，精心施工，消除在建筑工程中出现的质量通病，保证施工质量。

（3）加强对于施工和质量管理人员的约束和监督，制定严格的相关规章制度，奖惩结合，对于有贡献的人员要进行奖励，同时，对于的人员要进行严厉的惩处，造成相关质量问题的还要坚决追究其相关责任。

3.2 设计阶段的工程质量控制

负责设计的人员需要先把建筑工程项目了解清楚，并按照其要求来做，在与开发单位有了一个深入的沟通后再根据当地的地质、气候以及建造结构等相关条件设计施工图纸。设计人员将图纸设计完成后，不应马上施工，企业的技术人员应对图纸进行会审。组建好会审小组进行会审，并且有专门的人员来负责，这样就可以在最早的时间内发现建筑工程项目建设中存在的构造不规范、设计不合理等问题，并对这些问题提出修改。

3.3 加强全面化的质量管理

（1）集成化管理

工程质量管理的集成化有项目各目标的集成、项目各参与方的集成、工程质量形成各阶段的集成等。因为每个参与的质量目标都不一样，所以不能对项目的质量来进行有效的管控；但是只要有一个个体出现了问题就会影响到整个项目质量，而且还会出现互相推诿的情况，因此在确保专业分工的基础上，要保证工程质量管理从整体上出发，所以对项目各参与方的集成化管理是非常有必要的。工程质量不仅取决于本阶段的管理，还取决于上一阶段的工作效果和两个阶段的信息交流情况。大型房地产企业，特别是对于上市公司来说，确实需要快速完成项目的开发，这是无可避免的现实问题。实行对项目目标的集成化管理，可以把质量、进度、成本三大目标进行很好的协调，在保证了项目整体利益最大化的前提下，将工程质量目标实现；而在项目各目标的集成化管理中，项目经理就应该发挥好整合资源和协调的作用，让各部门服务于项目的工程质量管理工作。

（2）标准化管理

房地产企业工程质量管理的标准化主要有工程质量管理流程的标准化、产品的标准化、工程质量标准的标准化、工程质量保证措施的标准化等。当前大型的房地企业都已初步完成了产品的标准化，包括了很多产品体系，并在不同的城市进行复制性的开发。产品的标准化可以加快开发的速度，还能减少突发性问题出现的概率，这样就使得企业有更多的时间去关注产品的质量。可以根据不同业态的特点来建立工程质量标准的标准化来统一工程质量评估体系，从质量管理行为、实体质量、安全文明施工等方面对工程质量进行多维度的评估。

（3）精细化管理

要做好前期的工程策划以及做好工程质量的预控是房地产企业工程质量精细化管理的主要内容。工程项目策划是指根据建设工程总体目标要求，按照不同的角度来考虑，将建设项目来进行系统分析，把建设活动的总体战略来进行运筹规划，同时对建设活动的全过程作预先的考虑和设想，这样有利于在建设活动的时间、空间、结构三维关系中选择最佳的结合点重组资源以及展开项目运作，为保证项目获得满意可靠的经济效益、环境效益和社会效益而提供了科学的依据。房地产开发企业应该在项目开始之前就做好详细的规划，并细致分析工序的搭接、工期、工艺、质量保证措施、注意点等，这样有利于在过程中以此为依据进行精细化的管理。例如，很多企业会为了销售以及增长的需要，去追求项目的进度，可是在一些条件下，追求进度是可以事先通过优化工序，改进工艺等条件去实现的，其并不一定会影响到质量，关键是要把前期的策划以及现场的协调做好。但是这方面需要通过不断的积累经验，才能不断的完善整个体系。

4 结语

综上所述，房地产工程项目中的质量问题关系到房地产企业自身的利益和竞争力，还关系到社会稳定问题，如果发生严重的建筑工程质量问题，后果十分严重，所以一定要做好房地产工程项目质量管理问题的研究工作，落实工程项目质量监管措施，同时积极优化改进有效的措施，为消除工程项目质量问题打下基础。

篇（9）

房地产建筑工程造价指的是工程在施工前期的预期开支或者是实际施工中的全部固定资产总额，它是整个工程的投资额。由于建筑工程具有施工周期长、较为固定、各种要素价格变化快等特点，使得整个建筑工程的造价也随之不稳定，因而，合理的、及时的造价管理工作是工程建设的重要保障，业主方应当注意到这一问题的重要性。从工程的决策立项阶段到工程设计阶段、招标阶段，再到工程的最后施工都要进行有效管理。下面，笔者将根据多年的工作实践，谈谈如何加强房地产建筑工程造价的管理及控制。

一、有效的造价监管工作

造价监管工作一般由专门的建设造价咨询机构来完成，通常建设单位委托这些中介机构，从项目工程的立项到工程完成全过程，为建设单位提供全方位的工程造价咨询服务。这些机构往往具备较强的专业技术，通常通过几下几点来为建设单位提供服务。首先，根据建设单位的要求，进行项目的预算，以提供最优的预算方案；其次，为建设单位提供招标方案，把握市场行情，对各种建筑要素的单价进行控制，尤其是工程中材料的价格；再次，由建设单位组织，和承包方一起去往市场，把建设所需的建筑材料定下来，并确定建筑材料的规格以及单价；最后，这些机构还要及时洞察市场情况，对于有可能影响工程造价的要素进行合理控制，为业主提供最优服务；在施工过程中，中介机构要派专门的人员到施工现场对建筑所用的材料进行查看，对工程内部的结构以及工程的变更情况进行及时掌握，避免出现工程竣工后产生的各种纠纷。

二、工程设计方案的最优化

在工程的立项决策阶段之后，工程的设计方案就显得尤为重要，一份好的设计方案可以使工程造价控制在合理的范围内。据笔者的工作经验，工程设计阶段对工程造价的影响可达到70%。设计的好坏直接关系到建筑的周期以及所需的费用，它决定着工程所耗的人力、财力、物力，在设计合理的情况下，可以极大地节省建筑开支。因此，要使得工程设计合理，需要多方积极配合，不仅需要业主方参与进来，向设计单位提出基本的限价设计要求之外，还需要设计单位内部提高人员素质和技能。具体业主方应做到以下几点：

1、在工程设计上，采取招投标的方式。目前来看，建筑市场上各种凭借关系招揽项目的现象不少，一些设计单位也凭借关系，招揽设计任务。这样一来容易出现种种不良后果，如工程设计不能符合建设的需要，甚至出现无标底的投标现象，在实际工作中遇到了不少麻烦；另一方面，由于设计单位的设计理念不同，带来设计风格的多变，也为工程造价带来不少困境。

2、明晰合同关系。为了使工程造价合理、质量有保障。除了传统的合同规范之外，还应根据实际需要，明晰合同说明上的具体条款，比如，对于工程上的技术及工艺问题，应该给予明晰、清楚的说明；在经济上，应该把施工单位的技术和信誉度等诸多因素考虑进来，作为招标工作的参照点。例如，我国国内的标杆房地产公司金地、万科等就是通过合同条款运营的典型，从而达到降低成本的目的。

3、严防招标中的陷阱。在目前的许多房地产建筑招标工作中，还存在诸多问题，比如恶意低价中标、陪标与围标等现象，有些投标单位恶意打出低价投标的旗号，使得许多业主方上当受骗。为了防止此类事件的发生，业主方应该事前做好招标准备，对工程项目的成本做到心中有数，并对工程造价有着明确的估计，这样才能避免恶意中标现象。

三、工程施工过程中控制造价

如果说工程设计阶段是对工程造价的合理规划，那么施工阶段则是这一规划的具体应用。虽然这一阶段对工程造价的影响不大，但是由于这一阶段涉及到工程的投资问题，对投资额的估计不准，有可能导致工程施工中的极大浪费，因此，对这一阶段的造价管理也十分必要。业主方除了要严格按照合同规定和工程造价来管理，还要加强对施工过程中的浪费现象进行严格监管。

1、高质量的施工组织设计。施工过程中的组织设计对于工程造价至关重要，如果施工组织设计不够周全，可能对工程施工过程带来困扰，因此，在施工前期，应该根据工程的具体情况，制定较为合理和细致的施工组织方案，比较各种方案的优劣，从而确定出最优的施工方案。

2、尽量避免设计的变更。工程建筑中应尽量避免工程设计变更的现象。一般工程的变更只能有以下可能：一是在不影响整个工程的进度及全局建设的情况下允许的设计变更，防止由于变更带来的工程设计规模的扩大、标准的提升等问题；二是工程设计变更应在多方协商之下完成，涉及到工程费用问题的，要有当事方在场的情况下同意并且签字方可，另外业主方可以派相关的专业人员到施工现场，及时了解工程进度及造价情况。

3、严格的现场签证制度。严格的现场签证管理是确保工程组织管理的有效方法。对于签证工程，要进行严格把关，除了做到随做随签以外，还要在细节上注意：签证上的字要清晰，签证必须真实有效，签字内容不得超过规定范围等，这些都是组织管理的重要方面。

4、改进技术，提高效益。据统计，建筑工程中60%来自材料消耗。为了更大限度地降低消耗，提高工程的总体效益，企业应当根据自身能力和立足于长远发展，采取新的科技成果和材料，在工程中投入使用新技术、新设备、新材料，使得工程建设不仅减少资源消耗、缩短周期，还能为企业带来更多的企业效益，这也是减少工程造价的重要手段。

四、工程造价的合理控制

除了推行以上的办法，还应对于工程造价进行整体合理控制。首先，在工程项目的建设初始阶段就应对工程的造价进行监管，这是从源头上控制造价的办法。另外，在工程的设计阶段，要把造价控制在合理的范围内，本着节约成本的设计理念，进行高效设计。这不仅关系到经济问题，也需要技术上的支撑，因此，为了使设计上达到成本最优的效果，企业必须让具备高水平和高技能的设计师参与其中，运用先进、可靠的设计理念，为企业制定和择选出造价合理、成本最优的设计方案。

如何有效地控制房地产建筑工程的造价，笔者认为，应采取多种措施，多管齐下。首先应从造价的组织结构入手，明晰有关人员的相关责任及明确造价责任人；二是从技术层面进行监管，用技术指标来审查设计方案的合理度，以节约建设投资成本；三是在设计和施工中要及时了解造价的实际支出情况，根据实际情况调整建筑设计方案。这就要求企业相关人员除了要把实际支出控制在最小范围内以外，还要了解国家颁布的相关制度，搜集市场信息，把握市场价格走向，以便对建筑材料的造价有清楚的把握。

总而言之，房地产建筑工程的造价是个复杂的问题，它处于不断变化的过程，因此，对其管理也应是个动态的全过程管理。业主方面，要对整个工程造价进行及时管理；在具体的建设中，造价管理者要有高度负责的态度，把工程的设计、执行都纳入到管理体系中，还要树立一定的经济观念，从降低投资成本，提升工程质量出发，及时了解市场动向，把建筑工程的造价控制在合理的范围内。

篇（10）

一、直接成本与工期的关系

任何工程项目都是由若干组生产工序组成的，要分析项目成本与工期的关系，首先就要分析单个活动的持续时间与成本的关系。一般而言整个工程的直接成本是由各项工序的成本组成的，因此，以工序作为研究单元来研究成本与工期的关系具有现实意义。工序的直接成本一般包括人工费用、材料费用、机械台班费用等。其中为完成工序作业所消耗性材料费是不随工序作业时间发生变化而改变的，如钢筋、水泥、砂石等费用。工序的人工费用和机械台班费用间也可称为工序的资源成本，它随着工序作业时间的压缩而增加。工序可分为连续型、离散型和间断型三种，其中，连续型工序的直接成本随着工序持续时间有规律的变化；离散型是指当项目采用大型机械施工的时，不可能逐单位时间缩短工期，只能从采用的几个不同施工方案中确定与其相应的作业时间，各方案之间无任何规律性的关系；间断型是指当工序根据施工条件采用两种或两种以上施工方法时，因施工方法和施工效率不同会出现明显不同的时间成本关系。

二、间接成本与工期的关系

项目的间接成本是指非直接用于也无法直接计入工程对象时所发生的费用，即为施工准备、组织和管理施工生产所发生的全部施工间接费用。比如现场管理人员的工资、资产使用费、工具用具使用费、保险费、检查试验费、工程保修费、工程排污费以及其他费用等。随着项目时间的缩短会导致间接成本的降低，按照间接成本随时间序列是否变化，将其分成两类:不变间接成本和可变间接成本。一般说来，工序的间接成本与工期成正比关系，间接成本随着工序时间的增加而递增。间接费率与工作数目无关，仅与企业的规模、经营管理水平、工程复杂程度及地区类别等因素有关。

工期效益

一、工期效益的概念

建设总工期变化对工程建设效益的总影响称为工期效益，从宏观上讲，工程项目由于工期长、工程投资巨大等特点，提前竣工能迅速形成固定资产，扩大再生产能力，具有显著的经济效益和社会效益。从微观上看，对于业主来说，提前竣工，一方面提早发挥了效益，降低投资的风险，提高投资的收益；另一方面减少了建设期间贷款所需支付的利息，经济收益是巨大的。对于建筑施工企业来讲，承建工程按时或早日完工，预期的利润就成为现实，可以尽早地投入下一项工程的建设，在滚动建设中取得最大的经济效益。

二、工期效益的组成