汽车消费金融市场分析汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇汽车消费金融市场分析范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

篇（1）

一、汽车金融的萌芽以及界定

（一）汽车金融在我国的萌芽

汽车金融在国外的发展已经接近百年的时间。最早是以分期付款消费的形式萌芽，于20世纪20年代在福特汽车公司首先出现。在当时汽车是奢饰品的情况下，分期付款的方式促进了汽车的销售，但是也给厂商带来巨大的资金压力，因此汽车金融服务应运而生。最早的汽车金融服务提供机构是通用汽车设立的通用汽车票据承兑公司。发展到今天，发达国家70%～80%的汽车销售是通过贷款实现的。汽车金融在我国的建立和发展也不过二十年的时间，远未达到发达国家的发展水平。

回顾发展历程，汽车金融是伴随着我国汽车工业的发展而兴起的。九十年代中期，国内的乘用车业务开创之初，一些汽车厂商开始与商业银进行汽车贷款的尝试。直到1998年，中国人民银行《汽车消费贷款管理办法》，汽车金融业务算是有了合法的身份。2004 年银监会出台的《汽车贷款管理办法》对汽车消费贷款作了更进一步的规范。

（二）汽车金融的界定

汽车金融是金融行业和汽车工业的交叉产业，贯穿与汽车相关的全环节，为汽车的生产、流通、终端消费提供各种金融服务。汽车金融是汽车产业的金融，是汽车产业与金融业紧密结合的结果，涵盖了产业链的方方面面，是金融服务提供者对汽车产业提供资金服务的过程。当前我国的汽车金融业务主要包括以下三个模块：

1、为汽车生产提供融资支持，例如，汽车金融机构为厂商投入新的生产线提供贷款等；

2、为汽车销售企业提供资金融通的服务，例如展厅建设、展厅扩建、库存融资等。库存融资是经销商重要的资金融通方式，汽车金融机构根据经销商的销售预测核准一定额度，经销商在额度内向厂家订货，销售后还款，提高资金周转的效率；

3、直接针对终端汽车用户提供消费贷款，例如融资租赁、汽车消费贷款等。

（三）产融结合

金融融入汽车产业，市场参加者包括了商业银行、汽车金融公司、汽车集团的财务公司以及其他的信贷机构等。汽车消费贷款是金融机构介入汽车消费的最重要的渠道。我国的汽车产业要稳健地发展，必须要走产融结合的道路。汽车厂商纷纷设立自己的汽车金融公司，或者设置金融衍生服务部门，原因就在于汽车产业发展的必然趋势是要依赖于衍生服务体系的配套。

二、汽车金融在我国的机遇

（一）汽车金融的发展空间大

经过二十年螺旋上升式的发展，汽车生产、销售仍未达到饱和的状态，汽车工业发展空间巨大。汽车工业是拉动我国经济增长的重要动力，近些年来，随着汽车生产基地的增加以及现有汽车生产厂的产能扩张，汽车产品无论是从产品丰富性上还是从价格上，都给了市场更多的选择。伴随着汽车工业的发展，汽车金融服务的发展空间非常广阔，将嵌入到整个汽车的产业链，深入到每一个产品的生命周期中。

（二）经济发展水平和生活水平的提高带来消费观念的转变

随着经济发展水平提高，城镇化深入发展，人民生活水平提高，更愿意消费汽车这样的提高生活品质的商品。这也为汽车金融带来更好的发展前景。而“80后”、“90后”将成为消费的主体，这部分消费群体更能接受超前的消费观念。消费群体将推动贷款渗透率的提升，未来十年预测能达到30%的渗透率水平。汽车不仅是交通工具，更带给人们一种新的生活方式。

（三）多重驱动力推动汽车金融的发展

汽车金融市场的参与者，包括汽车厂商、经销商、消费者、保险公司都不断推动着汽车金融行业的前进，促使汽车金融走向综合化、产业化经营。汽车厂商需要提高汽车金融的渗透率，增加潜在的购车用户。汽车经销商需要提高盈利水平，获得更多的营运资金。银行、专业的汽车金融公司不断地进行金融创新和提高服务水平。消费者则通过实际的按揭购车行为推动汽车金融产业的发展。多重作用下，汽车金融产业将走上良性循环的发展通道。

（四）金融在经济体系中的作用愈来愈重要

汽车金融作为金融行业的一个分支，面对的金融环境发生了巨大的变化。信息技术发展迅速，征信环境日趋优化，监管手段也趋向现代化，这无疑为汽车金融行业的发展带来契机。金融功能不再被简单地限定为中介功能，而在经济发展的过程中，金融的内涵得到不断的丰富和升华，为经济的发展带来杠杆作用。

三、汽车金融在我国面临的主要挑战

（一）汽车金融主要服务对象有更高的需求

目前的发展趋势看，汽车金融的主要服务对象——经销商和终端客户，有新的变化趋势。首先在经销商方面，越来越趋向于集团化的经营，甚至有汽车经销商集团已经成功上市，经营内容越来越综合化，涵盖了汽车销售、保险经纪、担保公司等方面。而在汽车产业方面，融资需求更加多元化，包括建店融资、过桥贷款、库存融资、汽车消费信贷支持等内容。在终端客户方面，客户更加注重采用按揭的方式进行理财，也更加关注个人的征信记录，对于贷款产品的丰富性、灵活性提出了更高的要求。

（二）汽车金融渗透率距离发达国家仍有很远的距离

从全国看，作为汽车金融的主要业务——汽车消费信贷业务，发展动力不足。全国的渗透率水平仍停留在10%上下的水平。远低于发达国家的70%～80%。同时，当前的经济形势较为严峻，信用环境欠佳，贷款的审批手续比较繁琐，消费者对贷款购车的方式存在疑虑。贷款消费的观念需要较长时间才能真正建立起来。

（三）征信体系仍不完善

征信体系的完善性，不仅影响消费者贷款的手续，也影响金融机构提供汽车消费贷款的积极性。目前我国征信记录采集覆盖面窄，审批依据很大部分仍是依赖于客户提供的各种资料，包括资产证明、单位收入证明以及银行流水。评审过程中征信记录获取面比较分散，包括央行的征信系统、公民身份信息查询系统、银行还款记录等等来源，辅以客户提供的各种资产资料，才能综合判断客户的征信情况。只有健全、完善的个人征信体系才能为汽车金融行业的发展提供动力和保障。

（四）资产处置立法方面尚存在缺陷

商业银行处置资产的手段基本为诉讼、债务重组、拍卖、以物抵债、自主清收、核销等方式。对于汽车贷款来说，特殊性还在于，车辆作为动产，非常容易藏匿，加上车辆的价值贬值非常快，处置起来困难重重。通常的情况是“人车消失”，即使有房产，房产通常的价值远高于汽车价值，法院查封上往往不给予支持。汽车金融服务机构通常没有能力清收车贷客户，而第三方清收机构游离于法律的边缘，在有限的条件下进行汽车贷款清收。资产处理立法方面存在不足，比如动产担保交易法律规范、汽车抵押法律规范、资产处置等等的法律法规未成体系。目前在汽车金融不良贷款处置方面没有完善的法律支撑体系，金融公司的资产处置难度大，这也为汽车金融的发展绑上了枷锁。

（五）创新能力不足

个人贷款业务是商业银行中利润较高的业务模块，目前我国的汽车金融产品较以往丰富。通过市场分析，各大商业银行产品雷同，各大汽车金融公司金融产品的同质化程度非常高。由于缺乏合理的风险评分模型，普遍没有差别定价的能力。创新能力不足的根源在于我国汽车金融行业的外在动力、内在压力和制度保障均有不足之处。商业银行的业务范围较广，汽车金融只是其中的一小部分，缺少长期、持续的发展规划，汽车金融公司受到资金问题的限制，业务规模受到制约，而在监管方面，当前的限制还是比较多，例如首付、贷款期限方面就作了严格的规定，灵活度不足。

四、汽车金融发展的展望

（一）专业的汽车金融公司成为汽车金融业的强劲动力

目前，市场主体包括商业银行以及汽车金融公司。随着商业银行对汽车金融业务的日益重视，将越来越深入地渗透到经销商融资以及汽车消费贷款业务中。据2011年的数据看，商业银行的汽车贷款占到40%的市场份额，信用卡贷款业务占到25%左右，汽车金融公司的贷款业务约占30%的份额，另外还有少量的其他金融机构的汽车金融业务。反观发达国家，银行占汽车金融的比例仅为30%，行业竞争主体是专业的汽车金融公司，占到市场总额60%以上。

作为专业的汽车金融机构，专注于汽车产业链，与厂家渠道紧密联系，具有先天优势。此外，对终端客户也具有更强的风险控汽车金融服务。同时，汽车金融公司往往是某大汽车集团的下属企业，与整车销售密切，对经销商的掌控能力比较强，便于实行联合的促销政策。尽管有先天的优势，汽车金融公司也有先天的不足之处，资本金有限并且融资渠道有限，规模往往在一定的水平就止步不前。再者，资金成本非常高，价格竞争力弱于银行。但是，随着汽车金融公司资金来源渠道的拓展，只要能解决资金问题，汽车金融公司未来的市场竞争力将非常强劲。

（二）汽车金融推动汽车行业的利润结构变革

我国的新车销售已经跃居全球第一，汽车的保有量早已突破了一亿辆。中国成为了全球最大的新车销售市场。各汽车厂家遍地开花，竞争加剧。整车销售的利润越来越薄，这是是必然的结果。观察发达国家的汽车产业链，七成的利润来源于售后市场。汽车消费不是一锤子买卖，围绕一辆车的消费行为挖掘价值，拉长生命周期。除了整车销售的过程外，消费者维修、保养、续保、二手车销售、换车等环节还与经销商发生密切的联系。汽车厂商或者经销商在销售上让利，甚至采用贴息的方式惠及消费者，增加消费者与汽车品牌的契合度，从而把客户培养成为终身客户。一些4S经销商的整车销售利润甚至为亏损状态，但是通过汽车贷款手续费、保险返利、汽车精品、维修保养等方面的服务，获得巨大利润。

随着我国汽车的保有量增长，消费需求增加，汽车金融业务对汽车行业产业链的深入，将进一步提升售后业务利润的占比，加快中国汽车行业的转型和升级。

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[DOI]1013939/jcnkizgsc201716119

1研究背景

11政策分析

111国家政策分析

2005年以来，国家商务部、公安部、工商总局、税务总局颁布第2号令 《二手车流通管理办法》《汽车品牌销售管理实施办法》《二手车流通意见》《二手车交易规范》，以上办法及规范中，国家放开对二手车市场的管理，打破垄断、实行多渠道经营，大力扶持以二手车品牌专营为主要形式的经营公司，增加了可从事二手车经营主体的二手车经销企业、经纪机构。出台的这一系列政策激发了二手车市场的发展活力，市场放开，这标志着我国二手车流通行业结构将逐步完善并且得到优化。据对全国975家营业面积达到3000平方米以上的二手车交易市场调查统计，截至2012年年底，其场内经营的二手车流通企业已达到32万家，2012年二手车交易量达794万辆，同比增长164%。

112地方政策分析

自治区政府下发《关于支持汽车工作发展的政策意见》（桂政发〔2009〕102号），将汽车产业列为我区“十一五”期间重点打造的千亿元产业之一，并专门成立汽车产业发展领导小组，设立汽车产业发展专项资金，推动全区汽车产业结构调整和升级。柳州市人民政府办公室印发的《柳州市汽车产业2010―2015年发展计划》的通知中提出，柳州市政府计划投资700亿元打造“千亿汽车城”，该汽车城建成后，预计2015年可为柳州新增1500亿元工业产值，2020年形成工业产值2500|元、地区生产总值1200亿元和180亿元的财政收入。新车产业的振兴，汽车产量的增加的确为二手车市场的繁荣兴旺及二手车市场的发展提速打下了坚实的基础。

12市场分析

121国内二手车行业增长快速

自1998年国内贸易部门颁布了《旧机动车交易管理办法》起，二手车交易量就迅猛增长。从2000年到2010年的11年，二手车市场的交易量从2517万辆上升到38519万辆，增长15倍。2010年全年共交易了38519万辆，同比增长达到1537%。

122国内二手车交易金额持续放大

交易总量的增长带来了交易金额的显著放大，使得二手车成为汽车市场中的一支重要力量。2000年到2010年，二手车交易金额已达到1778亿元的规模，与2000年相比增长了1869倍。如今二手车的核心优势在价格与品质――这也是汽车消费者最主要的两大需求。二手车在逐渐迎合汽车消费者的这两大需求，市场前景较好。二手车市场正在逐渐壮大，所以建立一个规范化的二手车交易市场很有必要。

2柳州市二手车市场分析

21市场需求

全国一、二线城市掀起转型和变革之风，市场开始转型，向着多元化综合平台的广度和深度发展。以上海、杭州、深圳三大城市为例，在传统二手车交易市场呈现饱和状态的形势下，“上海车王、杭州百优卡、深圳澳康达”早已经由市场转向品牌直营，成功地由市场转型升级，成为长三角及珠三角最具代表性的三家二手车企业。上海车王、杭州百优卡、深圳澳康达广场，均实现年均17%以上的交易增长。回顾柳州市的二手车行业发展，现已经越过快速增长期，正处于缓慢调整期。根据柳州车管所数据统计，柳州市2010年、2011年、2012年汽车保有量分别为17万辆、20万辆、28万辆。柳州的二手车交易量2011年为27万辆，2012年为298万辆，年二手车交易量只增长9%，较上年增加2800台，这2800台只占2012年汽车保有量新增的3%的比例。从交易数据上看，并无大的变化，增量不明显，发展缓慢。

再观察柳州二手车经营者数量，合计占到柳州二手车经营户总数95%以上的西环路风驰二手车市场和燎原路保利捷二手车市场，两个市场的重叠租户达到70%，这一数据说明市场小规模的经营户已至饱和甚至过剩，近四年二手车经营户结构并无基本变化。

从上述二手车交易增量数据和二手车经营户增量数据分析来看，若依靠传统市场，依靠单一增加租户来增加二手车销量的方法并不可行。传统市场的弊端目前已明显显露，市场的租户增量已饱和，市场二手车销售靠价格吸引，没有差异化，也无法提升二手车交易量，且二手车存在严重的信息不对称及诚信问题，二手车的售后质量无法保证等问题，这些问题制约着柳州二手车市场的发展。柳州二手车市场在未来的发展中，要大幅度提升二手车交易量，学习先进城市就地升级，需要延伸经营业务范围，从销售、售后、零部件、汽车美容、整车物流等各项领域中去挖掘新的盈利点，打造综合平台。

22社会需求

随着我国二手车市场不断发展壮大，消费者对二手车的期望也随之不断地提高。但由于消费者缺乏专业的车辆评估知识，在买卖交易的过程中处于弱势地位的一方；加上二手车缺乏质保，消费者在买车时还需谨慎小心，四处咨询各种消息、核实各种信息，以至于参考二手车主要看价格是否便宜，害怕商户以次充好，对二手车市场仍然充满怀疑的态度。可以说，二手车诚信的问题阻碍了二手车市场的发展。

二手车交易要朝着规范化、诚信化的道路发展，必须得前进一大步。深圳二手车流通协会在国内最早进行变革，其针对二手车交易中车辆品质保证，以及消费者权益保护制定管理规范，于2012年5月8日，宣布出台“史上最严格”的二手车交易标准――《深圳二手车行业经营管理标准》。该标准规定，二手车经销公司将二手车销售给买方之前，应对车辆进行检测和整备。需设有专门的检测工位一个以上，配备检测人员至少两名，并出具车辆检测报告，在售车时提供给消费者。该规范给众多想发展品牌二手车的企业提供了很好的参考。

市场转型迫在眉睫，如何“谈品牌不谈价格，让二手车像新车一样有质保和维修”呢？这是要提高现在二手车交易量需解决的主要课题，消费者正期待着二手车经营模式的新转变。而目前该项目区的二手车行业都以市场的形式经营，其中多以个体商家各自经营为主，形式混乱，无秩序，无法完全保证消费者的权益，所以就需要一个规范化、品牌化的市场取代目前的混乱状态。因此，该项目的产生不仅仅是二手车行业的市场发展方向所致，也是市场的需求所致。该项目的目的是在广西建立首家大型的，规范化、品牌化的二手车旗舰店，以满足市场需求，规范二手车市场。

23市场调查分析

如图1所示，二手车消费群体主要是青年和中年消费群体，年龄在22～39岁。以私营企业和其他职业为主，最高学历极大部分在高中及以下和大学本科。消费者在购买二手车的时候主要看重的是二手汽车的性价比和实用性的特点。有38%的消费者不愿意购买二手车，原因是他们担心二手车的质量问题，以及出现过重大事故，所以他们表示愿意购买新车；41%的消费者在买与不买之间犹豫；21%的消费者则愿意去购买二手车。消费者对二手汽车的预算，主要集中在中、低档的消费水平，6万元以内的二手车和15万～20万元的二手车消费潜力较大，而且已经有了相当大的消费市场。

3业务模式

31汽车销售

汽车销售业务包括线上销售、线下销售、电话营销及精品销售。线下销售指的是实体店销售。线上销售指的是App和公共平台交易（采用与58同城、赶集网合作的模式开展我们的汽车网上交易的业务）。前期采用合作的模式，大大减少了公司的流动资金，不需要重新建立一个公众交易平台，并且有专业的团队进行指导与协助。电话营销指的是通过电话的形式进行汽车的销售，包括汽车保险、检车、置换。

32第三方评估

公司聘请专业评估团队，对二手车进行评估，并且在网上交易平台进行专业的评估，让大家能放心地购买二手车。评估的方向包括单位、车辆、公务车辆拍卖、司法鉴定、评估查验。

33业务代办

由于很多车友不熟悉机动车的年检、换驾照、办理违章、路桥费续费续卡流程等手续，再加上牵涉无数“有关部门”和“有关窗口”；还有缺乏检索手段、没有时间精力排队等问题，让广大车友抓狂。为给广大车友提供可靠、优质的车务服务，避免被欺诈现象再次出现，我们要做到以最规范的管理和实惠的价格，以“热情负责，快速准确，客户至上”作为服务宗旨，以最专业的团队，让客户足不出户，就可以享受快捷、完善、贴心的综合车管业务上门代办服务。业务模式构架与人事组织构架见图2、图3，如此服务方式更人性化，所有项目明码实价，不向车主收取任何年费。代办项目：①驾驶证：年审、换证、补证等服务；②车辆：挂靠、年审、二手车过户、新车上牌、变更信息；补牌、补行驶证、补登记证书；③违章：代缴违章罚款、办理违章后续事宜。

34汽车维修

对出现故障的汽车通过技术手段排查，找出故障原因，并采取一定措施使其排除故障并恢复到一定的性能和安全标准。汽车维修包括汽车大修和汽车小修，主要是与成熟的维修公司合作，外包，范管理。

35汽车金融

自2004年8月18日《汽车金融公司管理办法》正式实施起，我国汽车金融市场已经走过近九个年头。在此期间，我国汽车销量增长近300%，但汽车金融的渗透率却仅仅翻了一番，与国外70%～80%的消费比重相距甚远。此外，近几年我国汽车金融公司数量增长几乎停滞，截至目前总共不过十余家，且大部分都是外资主导。实际上，我国汽车消费信贷有很大的发展潜力，蕴藏着巨大的商机。根据中国汽车工业协会的预测，到2025年，中国汽车金融业将有5250亿元的市场容量。目前，中国汽车消费信贷开始向专业化、规模化方向发展，有力地激发了汽车消费市场的潜力。

4结论

二手车行业都以市场的形式经营，多以个体商家各自经营为主，形式混乱，无秩序，无法完全保障消费者的权益，所以就需要一个规范化、品牌化的市场取代目前的混乱状态。因此，不仅仅是二手车行业的市场发展方向所致，也是市场的需求所致。本文在政策分析、市场需求、业务模式、人事组织等几个方面进行架构。力求为在广西建立大型、规范化、品牌化的二手车旗舰店提供一定的可行依据，从而满足市场需求，规范二手车市场。

参考文献：

[1]黄朝慧我国二手车市场存在的问题及发展对策[J].汽车维修，2009（1）.

[2]彭龙中国二手车市场发展战略研究[D].天津：天津大学，2012.

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一、个人住房贷款业务的主要风险因素

房地产信贷引起银行巨额坏帐从而引发金融动荡，可谓屡见不鲜。1955～1980年间，日本住宅地地价上涨约40倍，而同一时期各产业现金工资总额仅增加14倍，进入1980年代以来，日本商业用地地价高涨，另一方面为抑制急剧的日元升值，采取金融宽松措施，使房地产信贷进一步扩大，并最终成为进入1990年代日本“泡沫经济”破灭的重要原因之一。我国在1992年之后的二、三年间出现了房地产开发热，尤其是海南、北海的房地产更是热得炙手，要不是及时采取一系列的宏观调控措施抑制过度的房地产开发热，后果不堪设想。尽管如此，海南和北海的积压房地产的处理问题，至今仍未彻底解决。前几年发生在东南亚的金融危机，过度的房地产信贷也是元凶之一。

房地产业是我国近十年发展最快、关联度最大、对GDP增长贡献最大的行业，房地产的发展带动房地产金融的发展，个人房地产贷款余额从1997年的190亿元上升到2003年末的1.2万亿元，增长63倍。2003年末的坏帐率为1‰～2‰，但个人住房贷款的风险往往在3～8年后大量显现，而2003年末的贷款余额大部分是在2000年之后发放的。那么，讨论和分析个人住房贷款业务中的风险因素就显得非常重要了。大体来说，个人住房贷款业务中的风险因素分为政治风险、法律政策风险、道德风险（或信用风险）以及市场风险（或商业风险）。所谓政治风险，是指贷款住房所在地区或国家发生社会动荡，政权极不稳定，从而引起房地产价格的急剧贬值，导致个人住房贷款难以收回的风险。而法律政策风险，是指个人住房贷款手续的完备性、合理性和有效性存在问题以及税收法律制度、宏观经济政策在个人住房贷款期内发生大的变化或调整，从而影响到整个住宅类房地产的市场租金和市场价格，进而对个人住房贷款的安全性带来影响的风险。道德风险（或信用风险），是就开发商和购房者而言，如果他们不注重自身信用，故意违约导致个人住房贷款不能如期支付给贷款银行的风险。市场风险（或商业风险），则指因市场供求的变化，使贷款住房的市场价格出现较大贬值，或者取得贷款支持的购房者发生非故意违约不能支付到期贷款，因而不能全部归还银行的个人住房贷款。政治风险不属本文讨论的范畴，下面仅就与法律政策风险、道德风险（或信用风险）和市场风险（或商业风险）相关的一些具体风险因素进行分析。

1.选择项目风险一种情况是个人住房贷款所选择的房地产开发项目本身存在严重问题，具体来说又包括如下情况：一是规划报建手续瑕疵，如因土地出让金未交而未领《国有土地使用证》等，这些房地产项目极容易在购房户和开发商之间产生集体纠纷，现实中这种纠纷的往往造成购房户集体拒付个人住房贷款，对这种项目发放个人住房贷款将给金融机构带来极大的风险。二是该房地产开发项目事先未作好市场分析，市场定位不明确导致该项目本身根本就没有市场前途；三是开发商自有资金不足，或者开发商缺乏经验，没有高素质的人员组成的管理队伍等。出现以上两种情况都有可能造成“烂尾”或不能如期交房，如果银行不慎选择了这样的项目开展个人住房贷款业务，则该贷款从开始就面临成为呆坏帐的可能。

还有一种情况是银行需了解商品房类型的不同，个人住房贷款的风险有较大差别，一般来说以投资为目的的客户的违约风险大于以自省居住为目的的购房户的风险，商业房大于住宅，而住宅中易于成为投资品种的小户型和酒店式公寓大于一般住宅。目前成都市市场上小户型购房户中投机淘金的购房者占很大比例，在前几年投资高回报的示范带动下许多普通市民也加入投资小户型的行列，推动小户型的价格快速上涨，一旦租金达不到预期水平，违约的风险将大大增加，从金融部门反馈的信息来看，这类小户型违约的概率明显高于一般普通住宅。故银行对投机性客户应从严审查，对容易成为炒房户目标的项目谨慎介入。

2.销售价格不实风险。开发商销售价格严重不实，普遍高于同一供需圈类似住房的市场价格。实际工作中已经出现这样的情况：有的开发商因种种原因，将销售价格人为抬高；；或者将银行提供按揭支持的售房价格抬高，有的销售价格甚至比同一供需圈的类似住房的公允市场价格高出20%～30%.试想，如果银行办理个人住房贷款业务之初，贷款金额就高于相应的住房的公允市场价格，还奢谈什么防范信贷风险之类的话题呢？成都市市场上也出现了通过提高单价，同时对购房户高赠送返现的方式，达到实际降低银行按揭的首付比例，销售单价实质并未抬高的方式。

3.开发商恶意套现风险。开发商可能因为工程建设资金的短缺而恶意套现，一是开发商组织一批假的购房者到银行办理按揭手续，或者开发商出具虚假的首付款证明从而放宽实际交付的首付款限额（比如，首付款应达房价款的30%，开发商私下答应为购房者在一定期限内垫付10%～20%的房价款），从而达到套取银行现金的目的。而不论是开发商组织的那些不真实的购房者，还是开发商擅自降低首付款的真正购房者，归还个人住房贷款的还款能力都是有极大疑问的。

4、个人信用风险。这里谈到的个人信用风险，仅指购房者故意违约，如本来没有还款能力而骗取银行个人住房贷款，或者具有还款能力而恶意拖欠银行的个人住房贷款。至于借款人经济状况恶化，以及发生借款人死亡、失踪而无人带其履行合同或继承人或代管人拒绝履行合同等情况造成的借款人违约，属于通过健全有关法规、完善社会保障制度可以解决的问题，可以不纳入个人信用风险范围。6~}1[o?/*s::%&98,3LqE7r&u.tkNHs数学论文=\7(*_&Q)+*;??u-h#AHy€

5、资本价值风险。房地产的资本价值在很大程度上取决于预期的收益现金流和可能的未来经营费用水平，然而，即使收益和费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化。这种情况在证券投资市场上反映的较为明显，房地产投资的收益率也经常变化，这种变化也影响着房地产的资本价值。预期的资本价值与现实的资本价值之间的差异即资本价值的风险。个人住房贷款业务中按揭住房的资本价值风险，是指该住房的预期市场价格与现实的市场价格之间的差异。影响住房的资本价值的因素主要有：

论文个人消费信贷业务的风险防范来自免费

（1）未来住宅类房地产市场的走势关注房地产发展的阶段，房地产市场是个周期性的市场，房价水平处于波峰时期的贷款风险肯定大于其他阶段的风险，未来的预期市场价格可能普遍低于目前的市场价格。故金融机构要对不同阶段在首付比例上区别对待，从宏观上控制住该风险。

（2）住宅功能陈旧。以后人们对住宅的功能要求（如户型设计、外部景观、室内设施等）总是日新月异、不断增强的，当前的住宅在功能上以后总会逐渐陈旧过时，相应地，其资本价值也有贬值的可能。

（3）房地产估价。如果某地区的房地产估价机构均有高估房地产价格的倾向，则房地产的融资能力、获利能力均被抬高，相应地，房地产的资本价值也就容易高估，从而推动经济泡沫的出现。

住宅资本价值风险的出现，可能使按揭住房的未来市场价格极大地低于办理按揭之时的市场价格，导致借款人大面积理性违约，造成严重的金融动荡和金融危机。

6.个人住房贷款资金的流动性风险。由于个人住房贷款的借款期限长达10～20年，甚至可达30年，贷款资金的流动性问题如不能解决，个人住房贷款抵押的一级市场必然出现自身无法解决的难题：资金占用的长期性与资金来源的短期性问题，住房抵押贷款市场的巨大需求与商业银行等金融机构资金来源有限的矛盾。个人住房贷款资金的流动性风险，使银行的长期资金使用和短期资金来源的不匹配，使商业银行自身加大了资金短缺的压力，从而让个人住房贷款业务难以开展下去。

7.法律风险。个人住房贷款的法律风险，包括三个层面的内容：（1）合规性问题。个人住房贷款的手续是否完备、合法和有效，如住房抵押登记和商品房预售的备案登记应办妥等。（2）按揭住房的权利瑕疵。办理个人住房贷款业务，要求按揭住房不存在权利瑕疵，如果按揭住房还存在其他抵押权人、典权人或其他买受人，则银行的贷款缺乏安全、有效、足值的抵押担保品，银行的贷款风险自然就很大了。（3）抵押住房的处分问题。借款人不能归还银行的贷款本息，尽管抵押住房不存在权利瑕疵，但如果借款人不能从抵押住房迁出或者借款人迁出后无立足之地，银行就不能顺利地处分抵押物。

8.档案管理风险。个人住房贷款业务的档案保存相当重要，因为在如此长的借款期内（可长达30年），银行工作人员必然产生变动，甚至从领导到信贷员要换四、五次班，现在已经发生了因工作人员变动而造成个人住房贷款业务档案流失的情况，若银行内部有人与外部勾结，则问题更为严重。若出现个人住房贷款业务档案的失真、失实，则银行的贷款就面临极大风险。

二、个人住房贷款业务的风险防范

个人住房贷款业务的风险因素虽然很多，但其中许多风险因素通过加强制度建设、完善个人住房贷款的信贷管理工作是可以防范的，亦或减小风险。具体来说，有如下一些防范风险的措施：

1.加强个人住房贷款前期评估工作。通过个人住房贷款的前期评估工作，可以选择市场前景好的项目给予贷款支持，从而避免项目选择风险、销售价格不实风险，部分避免资本价值风险和开发商恶意套现风险。个人住房贷款前期评估工作包括的基本内容有：

（1）贷款项目评估。通过对按揭项目的建设条件评价、市场前景分析、开发商素质和业绩评价、项目的财务盈亏平衡分析和风险分析，可以判断项目是否具备给予按揭支持的条件，从而择优挑选好项目。

（2）对拟提供贷款支持的按揭住房的期房价格进行市场评估，经银行确认后，确定合理的贷款成数。

对期房价格的市场评估，避免了开发商高价销售策略给银行带来的风险。有的商业银行通过评估机构曾发现，开发商针对按揭住房的销售价格高出一次性付款售价的30%左右，在这种情况下，开发商获得了暴利，但银行贷款的风险从一开始就额外加大了。通过评估，还可以部分避免开发商的恶意套现风险。因为即使开发商组织假的购房者办理了按揭手续，套取了银行现金，但个人住房贷款毕竟拥有了合法有效、足值的抵押担保品——住房抵押，在开发商仅能获抵押住房的公允市场价格的七成贷款的情况下（银行还可以根据按揭住房在建项目的形象进度，预留开发商对购房者的保证金，以保证在建项目的资金需求。），开发商终究会想方设法按月代替虚假的购房者归还贷款，否则银行一旦处分抵押住房，加上银行预留的保证金，应该可以使贷款风险降到最低，而开发商则得不偿失。

对期房价格的市场价格评估，还可以避免抵押住房的资本价值风险。通过对未来同类住宅类房地产市场走势的分析，对住房功能陈旧的判断，以及对城市空心化趋势的出现等诸多因素的分析、评估，可以评测出较为公允合理的住房理论价格，根据该理论价格计算的贷款成数发放个人住房贷款，无疑可以减小抵押住房未来的资本价值风险。当然，减小抵押住房的未来资本价值风险的前提，还是要有规范的房地产专业评估机构进行市场价格评估，而且对期房评估得出的理论价格应能基本反映类似房地产的未来市场趋势，做到公允、合理和可信。否则，如房地产市场价格的虚假和不真实，远远高于其理论价格（往往由房地产抵押人、贷款银行和评估机构三者共同推波助澜），就会和证券投资的过度繁荣一道，形成“虚拟经济”的极度兴旺，即“泡沫经济”，最后导致经济的全面崩溃。

2.建立个人信用评级制度。不但个人住房贷款业务离不开个人信用评级，其实只要是开展个人消费信贷，都离不开个人信用评级。人们常说“市场经济是法制经济”，其实也可以说“市场经济也是信用经济”。个人信用评级制度的建立，目的就是要通过评级掌握借款人的个人真实收入和财产，掌握借款人有没有个人负债，借款人以往有没有不良信用记录，从而据以判断借款人的还贷能力和还贷意愿。但是，目前对个人信用评级制度的建立缺乏权威部门的统筹，往往难以实际推行。比如，建设银行在1999年出台了个人住房贷款资信评定标准，工商银行也出台了《个人住房贷款借款人资信评估指导意见》，但都限于住房贷款借款人资信评估和各自银行系统，资信评级结论不能在其他商业银行通用，也不能用于其他个人消费信贷。并且如果开发商同意卖房给购房者，购房者又支付了首期购房款，资信评级势必流于形式；如果先办个人资信评级，达不到资信标准的个人不担不支付评估费，还可以换一家银行办理按揭。

因此，为了建立有效的个人信用评级制度，应抓好以下基础工作：

（1）建立独立、公正、权威的资信评级中介机构。该机构应由人民银行进行业务指导，能够调阅各商业银行的电脑网络资料，出具的资信评级结论在各商业银行通用，适用于一切个人消费信贷领域，并可进行实时跟踪，一但发现不良信用记录，随时调整其个人信用等级，对近三年信用良好的个人，可以按操作规程调高其个人资信等级。

（2）尽快建立个人存款实名制和个人财产申报制度。通过这两项制度的建立，可以掌握个人真实收入和财产，评价个人的还款能力。所幸的是，二年伊始，人民银行已宣布即将实行个人存款实名制，相信个人财产申报制也将很快出台。

（3）实行个人信用实码制和计算机联网查询系统。个人信用实码制就是将可证明、解释和查询的个人信用资料都存储在该编码下。当个人需要向有关方面提供自己的信用情况时，个人资信评级机构通过个人信用实码可以查询所需资料，从而评定信用等级。

（4）建立个人银行帐户。将目前个人收支以现金为主，改为以个人银行帐户转帐收支为主，个人只有零星的现金收支。这样，银行对个人的货币化资产、不动产等非货币资产（通过转帐和税收确认），个人收入和到期偿付能力就可以全面掌握并进行评估。

3.健全法规，完善社会保障制度。个人住房贷款业务涉及一系列相关法律、法规，通过修订和完善房地产抵押法律制度、房地产转让和预售法律制度，通过制订物权法、个人破产法、社会保障法等法律，可以使个人住房贷款业务的手续在合法有效的基础上更加完备、简明，使抵押住房不存在权利瑕疵，保障抵押权人拥有能够顺利、合法地处分抵押住房的权利。