房地产财务实务汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇房地产财务实务范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

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现代企业的经济往来，主要是通过合同形式进行的，合同管理作为现代企业管理制度的重要内容之一，能否实施有效管理，把好合同关，是现代企业经营管理成败的一个重要因素。因此，应注意以下几个方面：

（一）按照合同内容进行分类编号，如工程合同的前期拆迁合同、建筑安装合同、基础设施建设合同、以及销售合同等等要逐级分类、编号，同类合同要归集在一起，以便于日常使用以及成本费用的归集和核算管理。

（二）合同中的合作单位名称、合同名称、合同主要內容、合同的签订时间记录准确、完整。

（三）合同的总金额或按照结算报告据实结算要标注明确。

（四）工程方面的合同需对质保金比例及质保期进行明确。

房地产公司的合同结算是合同履行的主要环节和内容，把好合同的结算关至关重要，这既是对合同签订的审查，也是对合同履行的监督。财务部门要将结算报告与合同对应进行管理，在原合同内容的基础上，增加结算报告编号、结算报告时间、结算金额、以及工程结算的质保金金额及质保期等内容，形成一个完整的合同执行情况表。对于涉及合同内容较多的，也可以将合同结算情况表与原合同情况表分别建立EXCEL工作表，但必须要保持编号的一致性，方便核查使用。

二、销售发票收据的管理

房地产开发企业的开发周期长，销售收入少则几千万、几亿，多则几十亿、上百亿，而一套开发产品的收款次数少则两次、三次，多则四次、五次，甚至还有一套产品购买后又退回多次销售的现象，那么其收款及退款的次数就更多了。销售收入数量之大、收款次数之多就决定了销售发票收据使用数量之大可想而知，而发票收据的使用、查找及分类汇总管理的问题就显得尤为突出了。

(一)建立发票收据数据库。税务机关的发票管理系统开始施行后，可以直接借助于发票管理系统的数据库取得基础数据，但是对于未使用税务系统的情况下，自行建立一个发票收据的数据库就显得非常必要。随着现代办公软件的普及应用，建立一个EXCEL工作表，从收取第一笔销售款开始到收取最后一笔销售款结束，涵盖整个项目的全部收款过程。

(二)工作表的建立内容要齐全，包括发票收据的本数编号、发票收据编号、开具时间、开发产品类别、开发产品编号、购买人名称、收款金额、收款方式以及具体的收款时间、收款开户行等涉及发票收据的所有内容全部列示，这样一个完整的数据库就建好了。数据库具有数据、资料信息的查找功能，财务数据的内部核对功能、财务数据的编辑汇总功能、销售数据的复核功能等。

三、财务辅助台账的管理

现代房地产开发企业尽管使用了功能强大的财务软件，但由于房地产开发企业开发周期长的突出特点，跨年度数据的分类整理汇总问题是财务软件无法解决的，所以财务辅助台账的建立是非常有必要的，直接决定着一个企业的财务管理的水平。针对房地产开发公司的业务特点，有两大类科目需要建立辅助台账，一类是往来类和成本类科目，另一类是损益类科目，下面分别进行阐述。

（一）往来类和成本类科目的台账主要是预付账款或应付账款科目、产品开发成本科目。预付账款或应付账款科目虽然通过财务软件设置往来科目可以清晰反映往来情况，但是其只能反映账面上的企业付款金额和合作单位开具发票金额的预付账款的借贷余额情况，并且财务软件的缺陷即进行年度结转后不能再反映前一年度已发生明细，另外对于房地产开发企业来说，与合作单位的往来账务可能涉及项目开发的全过程甚至是项目竣工决算后的质保期间，鉴于上述情况往来科目台账的建立非常必要。

（二）损益类科目的台账主要有销售收入（包括取得预售资格的预收账款）、销售成本、销售税金及附加、期间费用等。损益类科目在月度年度结转后余额将为零，年度内可以反映累计情况，而房地产开发周期长并且需要按照项目进行清算的特殊性，客观要求建立台账进行管理。

销售收入（包括取得预售资格的预收账款）台账的建立要在销售发票（收据）数据的基础上，根据账务处理的特点增加凭证编制时间、凭证号，保留开发产品类别、开发产品编号、购买人名称、收款金额、收款方式等内容，形成对应于销售收入（预售账款）明细账的每一凭证的明细台账，台账需要按照产品类别分别建立，以便于按照各种核对查找需求分类汇总收入金额，最大限度实现对收入情况的各种管理需要。除此之外，其他损益类科目可根据企业自身管理需要按月度或其他分类方式建立台账，实现对开发项目的合理、有效管理，以及满足对所得税及土地增值税汇算清缴的最终清算需要。

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房地产行业的发展庄要从事房地产的开发和建设进行租赁经营以及相关的服务等形成的一种独立性产业部门。其中主要内容包括进行土地的开发、对房产的买卖和租赁、进行物业的管理以及金融方面的投资等具体的运营中, 具有一定的周期性。从整体上来说房地产经营的周期性和社会经济发展的周期性有很大的关系, 同时房地产企业的发展,能够带动建筑、建材和机械、冶金、家具、电器等行业的发展。因此房地产经济的发展对社会经济的发展具有基础性的影响。

二、房地产企业存在的财务风险问题

(一) 债务方面的风险。房地产企业的发展中最大的特点就是负债率比较高这也是房地产企业容易出现财务风险问题的重要原因。相关的资料显示月前我国的房地产企业平均负债率达到了75 % 左右而且一般的房地产项目需要投入的资金都在一两亿甚至是十几亿所以流动资金比较大,才能保证项目的实施和运转。但是一般的房地产企业拥有的流动性资金比较少所以主要是通过银行等一些金融机构来进行融资。但是银行的利息是比较高的而且房地产企业的还款还要等到地产项目开始盈利所以很多的房地产企业都是在负债率比较高的情况下进行经营所以会产生很大的财务风险。一旦某个环节出现问题就会给整个项目的运行产生影响, 对企业的经济效益造成很大的损失。

(二) 房地产企业进行再次融资的风险。由于房地产项目的投资比较大所以,一般的房地产企业很难单独完成一个地产项目往往需要一些金融机构来介入。一些房地产企业在没有机融机构介入的同时就盲目的开始建设项目,导致项目建设中进行融资出现问题。我国的银行大部分属于国有企业在社会经济的发展中起着一定的调节和保持平衡的作用,但是如果房地产企业的收入状况受到影响池会导致银行的运作出现问题始社会经济发展造成一定的影响。

(三) 利率变动给企业造成了财务风险。房地产企业的货款,受到利率变动的影响比较大, 特别是国家的经济政策会对利率变动产生很大影响所以这些因素的影响容易给企业造成比较大的财务风险这也是房地产企业发展中需要考虑的问题。所以国家实施了一定的加息政策进行房地产泡沫的抑制造成了房地产企业的融资成本提高增加了企业的还货压力。而且企业若经营不善段有实现预期的发展目标就会影响到正常的投资和经营这也是目前房地产行业面临的重要问题。

(四) 房地产企业经营管理中的风险。房地产企业的发展中和许多部门有相关的经济往来例如政府、审计等一些管理部门还包括一些企业的债务人、股权人、企业的职工以及企业内部的各个单位等。

由于房地产企业和这些方面的经济关系比较密切所以涉及到的资金量也相对较大这也造成了房地产企业的财务风险增加。同时许多的房地产企业在财务管理方面的制度不是很完善, 也容易导致企业在财务管理方面的疏漏。所以在实际的操作中不仅仅是和其他的部门账目往来的不清楚好包括对成本管理的缺失许多企业没有建立规范的成本控制和管理体系。这些方面的影响容易造成资金的使用超过预期影响企业的经济效益。

三、房地产企业进行财务风险防范的措施

(一) 房地产企业需要优化资本结构。房地产企业的发展,属于资本密集型企业所以必须拥有比较合理的资金结构。目前,国内的很多房地产开发企业拥有的资金是无法独立进行项目开发的但是房地产企业在进行融资的过程中,一定要充分的考虑企业的偿还能力, 以及具体的房地产项目的收益情况。进行项目的开发过程中房地产企业需要进行资本结构的优化,虽然房地产企业的负债经营能够通过金融杠杆原理来增加企业的收益情况但是房地产企业的负债情况需要保持在一个相对合理的范围内。

(二) 房地产企业需要优化融资渠道。当前房地产企业的发展中应积极的拓展融资渠道采取多元化的融资策略从多方面进行融资。所以房地产企业需要摆脱以往的单一性融资方式根据自身的优势,丰富融资手段,例如采用产业基金融资、信托计划融资、以及资金的证券化融资等方式,同时还可采用民间融资的方式为企业的发展提供充足的资金支持。进行多样化的融资还可以降低企业的债务比例减少财务风险。

(三) 房地产企业需要树立财务风险意识。随着市场环境的竞争日趋激烈房地产企业需要树立起一定的风险意识特别是企业的财务风险意识。所以需要企业对整体性的国民经济加强认识根据社会经济的发展形式预测相关的政策变化, 以及对企业的经营管理产生的风险。目前我国的经济发展速度比较快而且相关的政策也需要进行调整和变化必然会对房地产企业的发展产生一定的影响, 因此就需要企业加强对经济形势的分析,以及政策的研究最大限度的避免出现财务风险问题。

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受房市专项调控政策和宏观经济政策的影响，我国房地产市场需求出现萎缩，房价开始回落，企业现金流周转难度增加。房地产企业一旦陷入财务危机，不仅是企业面临破产危机，也极有可能影响整个国家的经济发展而产生经济危机。所以房地产企业对于已经出现的财务风险，必须及时采取有效措施加以制止，将财务风险管理作为企业内部重点的管理项目来加以对待。

一、概述

企业财务风险管理，是企业在经济运营过程中，实际财务受益与目标收入产生的差异，使公司可能产生一定的损失。论及房地产企业财务风险的具体构成部分，可分为五种：1.政策风险。从某种层面上来讲，国家政策是房地产企业整合自身、发展自身的导向，可见房地产企业的经营发展皆离不开政策方面的影响，所以产生政策风险也是无可厚非的。2.价格风险。房地产企业的主流经营对象即为房产，而房产的价格不是随意制定的，而是我国物价部门经过一系列复杂程序后审核而定的，因而它面临着成本上涨而销售价格调整不适时所带来的经济损失风险。3.我国房地产开发其主要动因是资金驱动型。在现行模式下，房地产企业的自有资金比例一般较低，主要用于解决土地成本问题，而对于后期开发，则较多的是通过各种融资手段和前期销售款回收予以解决。因此，银行资金是地产企业资金链重要的组成部分。很多房地产企业不顾高负债水平带来的高额资金成本以及到期不能偿本付息的风险，盲目、大规模地筹集资本带来了较大的财务风险。4.投资风险。在房地产较长的开发周期中，存在着很多不确定因素，它们对开发企业投资项目的成败和企业的经济效益起着决定性的作用。由于不确定因素的影响，导致房地产项目不能达到预期效益，从而影响盈利水平和偿债能力的风险即为投资风险。5.资金管理风险。资金回收风险是房地产企业开发的又一财务风险表现形式。主要表现为在房地产开发产品达到可出售状态后，由于政策因素或自身销售手段的失误，使得销售状况欠佳导致回款缓慢，因企业本身资产负债水平高，若资金回收不能与资金需求同步，就会造成企业的偿债能力急剧下降，现金支出压力陡升，进而陷入财务困境，使企业的形象和声誉遭到严重损害，甚至导致破产。

二、房地产企业财务风险管理存在的问题分析

1.房地产企业成本管理意识淡薄。我国很多房地产企业受传统成本管理理念的影响，一味的追求企业经济效益，减少前期的过多开支，但是现代成本管理认为企业不能因为一味的追求降低成本开支，这样一来不但不会做好企业成本控制还会降低企业效益。但目前我国房地产企业管理层对于成本管理的认识还存在不足，市场竞争意识与效益观念淡薄。2.企业内部财务监控机制不健全。财务是企业资金进出的总闸门，通过财务控制可以帮助预防和化解金融风险。但在现实生活中，一些房地产公司由于管理体制、人员素质等因素的制约，财务控制往往显得非常乏力。主要表现在企业内部财务管理无法统一，上级财会部门不能有效地管理下属单位的财务，使得中央的调控措施和政策法规不能认真贯彻下去，资金周转缓慢，财务信息不能及时、准确传递，从而削弱了企业财务的集中统一管理，增加了企业财务风险。3.不重视预算管理职能。一些房地产企业虽然口口声声说重视财务管理，但在实际管理过程中，由于对突发事件预期不足等原因，从而导致预算额度偏离实际需求，有一些企业没有从土地成本、资金周转、投资回报率等方面进行财务分析，不能将实际情况与企业财务管理相结合，只是将预算停留在具体数字和表格层而上，预算管理职能未能充分的发挥作用，从而影响了企业预算的执行效果，降低了企业管理效率。

三、企业财务风险管理防范对策

鉴于房地产企业产品和经营的特殊性，在当前国家宏观调控政策从紧的大环境下，房地产企业应从企业生存和发展的战略高度出发，重视财务管理，积极采取相应措施以控制企业的财务风险，提高企业财务管理水平，实现企业的可持续发展。1.优化企业资金结构，减少财务管理风险。对于房地产企业的财务管理来讲，优化的资金结构与企业经济状态是企业财务的风险指标，企业的资金结构整体性改善提高有赖于产业财务管理的得当与完善。在进行企业投资与经济运转的同时，要进一步加强企业的财务风险忧患意识，提高资金管理，完善整体性的企业财务平衡系统，以多经验多形式的政策应对与提高企业的优化资金结构。在企业进行融资运转的时候，确立最优化的经济生长计划，部署最全面的资金回转策略，是应对企业财务管理风险出现的前提，也是构建企业资金结构化的基础。为了使企业长久稳定的发展下去，将资金结构与产业目标平衡化、合理化构建起来，就必须加强对资金价值的把握利用，以创新的发展思路进行企业金融管理，提高企业财务风险管理的应对能力，使得企业资金最优化的发展。2.加强与完善企业的制度管理，降低企业财务风险情况。房地产企业的管理者必须清楚目前的企业管理制度弊端与不足之处。在应对企业的资金管理与财务风险问题时，必须以明确地制度要求与管理章程来进行分析，只有以企业的经济财务为主体进行企业发展，对经济状态与财务产权熟知，才能真正提高公司的收入效益。企业的财务管理部门也应当制定相应完备的管理章程，明确企业的财务管理与资金流动之间的关系以及企业资金的融资管理问题。3.强化预算控制管理。房地产企业经营活动是一个非常复杂的过程，企业应当建立良好的预算管理机制，做到资金的使用“有章可循”，控制落实“有章必依”，管理“执章必严”，以现金流为核心，对资金筹集、投资、成本控制等实施全面的预算管理，才能有效的避免企业损失，进而做出科学合理的调整控制，使房地产企业潜在的财务风险能够得到有效的避免和防范。强化预算的控制管理首先要提高企业领导财务预算的认知度，其次强化企业的现金流管理，按照实现房地产企业价值自动化的目标进行相关活动。4.加强成本管理与控制。4.1实行全过程的成本管理。房地产企业不仅要搞好施工过程的成本管理，而且更要注重事前采购成本和事后成本分析的管理。对投建项目执行成本计划实行监督和控制，检查计划的落实，发现偏差，及时修正，保证成本计划的有效控制。对已完工项目的各项指标完成情况进行分析和评价，提出改进成本管理的措施，寻求降低成本的途径。4.2加强各环节的成本控制。第一，采购过程，在保证房屋质量的前提下，合理选择采购方式，构建完善的采购成本控制体系；第二，开发过程，要熟悉国家和地方关于征地、拆迁的一系列法规、政策，在不违规的情况下控制征地、拆迁、补偿、安置费的成本；第三，勘探设计前期，按新的招投标规定公开招标确定工程承包单位，以降低工程造价，搞好在用建材的管理，做好入库材料的验收和登记工作，杜绝不合格材料进入工地。加强对囤积在工地上的各种建材的管理，采取各种措施尽量减少因管理不善被盗而造成的各项损失，减少库存积压，加速资金周转。

作者:李忠辉 单位:建平县荣达房地产开发有限公司

参考文献：

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一、立项、规划环节的预算控制

新项目开发应进行财务预算管理，即以资本预算为中心的预算管理模式。新项目的开发面临极大的经营风险，这是因为必须投入大量的资本，而未来收益又具有极大的不确定性。因此在新项目开发初期必须以资本投入为中心进行财务预算管理。

1.立项环节的控制

各开发公司新项目立项时须向集团总部提交《立项请示》和详细的《可行性研究报告》，并经集团立项听证会讨论通过。《可行性研究报告》除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外，还须包括以下内容：

成本费用估算和控制目标及措施；

投资及效益测算、利润体现安排；

税务环境及其影响；

资金计划；

《竞投方案》；

投资风险评估及相应的对策；

项目综合评价意见。

2.规划设计环节的控制

总体规划设计方案，应首先上报集团领导牵头组织的“规划设计方案听证会”审查，获通过后进入下一设计阶段（如小区设计、单体设计、施工图设计）。每一阶段都须要求设计单位出具《设计概（预）算》，并在与上一阶段的概（预）算进行认真分析、比较的基础上，编制《建造成本概（预）算》，确定各成本单项的控制目标。

关于施工招标环节的成本控制、施工过程的成本控制、设备管理、竣工交付环节的成本控制、工程结算管理等一般均由各开发公司依据各自的特点在预算范围内灵活处理。

由此可见，集团总部的成本管理工作前期最为关键。新开发项目经认证审核后，各开发公司在财务分析子系统中，编制有关项目的阶段性预算，从财务管理的角度，把各种控制项用相应的科目和部门进行反映和控制，因此，在管理软件中需要进行预算管理科目的设置，如“在建工程”设置为“部门核算”以便在各成本费用发生的同时，可以在总账中按部门录入其发生额，在进行数据处理时，可以按照部门进行归类汇总，在将数据转化为信息输出时，按部门、科目将预算和实际发生额进行对比分析。以便集团公司高级管理层根据管理需要，对项目进行预算控制二、项目开发环节的财务控制

1.房地产开发成本的核算

（1）成本归集对象。房地产开发企业在进行成本核算时，像其他行业一样。首先应该确定成本归集对象，即成本核算单位。对于小规模的开发，如单幢或几幢房屋的开发，这个问题比较容易解决，可以将全部开发量作为成本归集对象，设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发，如街坊改造或小区开发，就必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下，笔者认为成本核算对象不能过细（如以单幢为单位），因为这样做势必会增加工作量，使核算工作繁琐化。相反，也不能简单地以整个小区为核算单位，因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年的时间，这样做势必使成本核算资料滞后，失去其在管理上的作用。笔者认为：应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据。对大的开发项目应该适当分块，比如将一个小区内不同类型的商品房按不同的开发期进行分块，利用信息系统对集团公司所属的分公司、分小区、分区块进行编码分级管理，明确所属级次及隶属关系。

（2）成本项目的设立。正确划分成本项目，可以客观地反映产品的成本结构，便于分析研究降低成本的途径。按现行的房地产开发企业会计制度规定，“开发成本”作为一级成本核算科目，企业应在该科目下，根据自己的经营特点和管理需要，选择成本项目，并据此进行明细核算。如何确定成本项目？笔者认为成本项目不能太多，对于发生次数较少，特别是单笔发生的费用，应尽量合并。如各种配套费用支出，可设立一个“配套费用”明细科目进行核算。而对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算。如土地费用、土建费用及设备费用，特别是土建费用，如系分合同发包的还应该按合同进行明细核算，以便能随时了解工作量进度和付款情况，并为工程的竣工决算提供资料。对公司要求的项目进行分类、分级核算。

企业的间接费用主要包括管理费用、财务费用和销售费用。按现行房地产开发企业会计制度规定，这些费用应作为期间费用，直接计入当期损益。笔者认为，这样处理，对部分费用来说，有悖于会计的配比性原则。比如，为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销售费用，这些费用的特点是数额较大、受益对象明确，如果在受益对象实现销售之前，就将其列入损益类科目进行核算，势必会形成虚假的财务成果，不能客观地反映企业的实际经营情况。因此，笔者认为，对受益对象明确的贷款利息和前期销售费用应视同资本性支出进行核算。前者列入“开发成本”，作为成本项目的一个组成部分；后者可在“递延资产”科目下开设明细专户进行核算，待开发产品实现销售后，再转入“销售费用”科目。然后按成本对象进行归集分配。

2.网络化反馈式成本控制

公司高级管理层根据管理需要，根据期初编制有关项目的预算信息系统，随着项目的进展，将有关业务信息录入账务系统，使用资金单位在旬末的3日前，将需求资金计划按类别填报、录入资金数据库，经各开发公司、总公司经理等授权逐级批准后，由网上到执行分公司或部门，按批准计划分配资金。计算机系统通过不相容岗位分离和权限的设置，使各业务岗位相互稽核，资金在授权范围内审批和使用，杜绝先斩后奏现象，以往具有权力特征的资金使用，通过资金计划管理信息系统得到规范。资金的使用在网络上向公司决策层公开，堵塞资金使用中的漏洞。系统对超预算的项目给予报警提示，实现对项目的事中控制。通过项目计算机系统功能提供多种条件进行统计与查询，给公司高级管理层提供查询分析的依据。同时可以就成本控制情况进行跟踪分析，不仅可以了解该项目的当前状况，而且可以跟踪了解形成目前状态的明细事项，从而可以从源头对异常现象进行分析，有针对性地采取措施。期末，管理者通过项目进行预算分析，为对相关责任中心和责任人进行业绩考核提供定量分析资料。办公自动化使资金运作效率大大提高，同时也对高层管理人员形成了制约。

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综上所述，财务内部控制制度，对房地产企业是十分必要的。只有实行内部控制，才能在接下来更加激烈的竞争当中取得先机与优势。

二、财务视角下房地产企业内部控制的弊端

（一）现有内部控制机制整体性与灵活性较差

由于现代企业的发展程度，其内部控制理论已经逐渐的完善，其已经将企业的内部控制机制指导到一个较为完善的层次。房地产企业也不例外，将该内部控制机制适时的引进，在刚起步时为房地产企业带来巨大的效益。但是某些房地产企业在引进的过程中采取的是粗放式的拿来主义，通过完全照搬的形式来构建并且落实内部控制机制，这样就使得由理论充斥的呆板内部控制机制更加的缺乏灵活性。这种照搬的形式并没有依据房地产企业自身的特征以及财务管理的需求来进行内部控制机制的建设，这样的内部控制机制也是缺乏整体性的。因此随着房地产企业规模的不断扩大，内部控制机制在进行各种控制程序的过程中还出现各种不协调，会使得该制度的落实碰到意想不到的阻碍。此外，房地产企业的市场环境事业诡谲多变的，一旦内部控制机制缺乏灵活性没有足够的变通就会被市场的巨轮碾压掉。当下许多企业的内部机制都是较为呆滞的，这个弊端也是房地产企业最容易忽略的环节。

（二）无法有效的遏制与应对财务风险

随着房地产企业市场环境的不确定因素逐渐增加，房地产企业的风险也在不断的增加。所以风险就作为房地产企业财务管控的重要目的之一。就当下整个房地产行业的风险管控现状来看，其只是利用内部控制针对风险进行粗放式的管控，并没有针对风险制定相应的风险防范与应对机制。而内部控制机制无法有效的对风险管控，主要体现在对房地产企业运营风险的分析与更新不及时，同时缺乏相对应的科学的应对策略，从而无法针对房地产企业的风险进行评估，也就没有办法对其进行一定的防范以及应对，这样就使得房地产企业财务上极易产生风险，对房地产企业会造成不必要的损失。

（三）内部控制机制缺乏监督机制保障

无论什么企业执行内部控制机制的主体都是人为的，房地产企业也不例外。因此针对人的行为进行监督就是降低人为操作风险的重要保障，但是由于这个监督的过程是繁冗复杂的，因此房地产企业这方面的监督机制并没有有效的保障。具体体现在房地产企业的监督机制层次性不强，只是简单的利用内部审计机构兼任监督的功能，但是这样却难以及时有效的监测到企业财务运转过程中的种种财务风险，尤其是大型的房地产企业集团公司，有拥有诸多的子公司、分公司，如果监督机制不能够很好的对整个房地产企业集团的内部控制落实进行有效的监督制约，那么就会出现监督的断层，就会为下属各个公司或是部门营私舞弊提供机会。其次就是由于房地产企业的内部控制机制整体存在一定的滞后性，这样内部控制的监督人员的监督活动也不能实时的将监督反馈给相关部门，多数都是在事后才反应过来，这样就大大的削弱了监督的作用。最后就是某些房地产企业的内部控制监督机构没有认真落实的完成自身的监督工作，没有严格的按照日常工作来进行监督工作的实施，致使内部控制部门没有压力，这样就不会提升工作的积极性，最终耽搁了风险防范或是处理的最佳时机。

三、加强房地产企业财务内部控制的策略

（一）健全风险控制应对，从财务角度全面的风险评估

内部控制需要从两个角度加强，首先是针对房地产企业各个隐藏的风险诱因从源头上进行消除，其次就是需要在内部控制实践中重点关注风险的监测与控制。我国房地产企业面临着极为恶劣的市场环境，其政策性与市场性风险都较大，所以房地产企业能够脱颖而出的方式就是具备良好的风险控制能力。房地产企业要不断的健全风险管控，加强风险识别与评析，审慎的进行风险研究，最终形成与环境相适应的自我更新的风险分析机制。其具体操作方式，就是利用当下科学有效的风险分析模型、评估工具以及研究策略，来对风险的破坏力进行预估；同时构建出动态的风险监测机制以及数字化的风险预警机制，这两种机制能够帮助房地产企业更好的对风险进行管控，无论是预防还是应对都能够提升其及时性与精确性，这样房地产企业能够从最大程度上降低各种风险产生所带来的损失。

（二）加强完善投资决策

随着我国政府针对房地产进行宏观调控的复杂形势之下，房地产企业是否能够继续传统的暴利还是一个无法确定的事情，房地产行业未来的发展方向也不是很清晰。但是某些房地产企业一味的坚持以往的经验不断投入大笔的资金来追求资产增长，却将过高的负债置之不理，这对房地产企业的财务是十分不利的。因此财务内部控制应该其重点放在解决房地产企业高负债的问题，通过制定一系列的措施来规范财务投资决策，从而达到合理科学的投资，而不是盲目的进行投资。财务内部控制中应该明确要构建一个投资决策的部门，明确该部门的职能以及责任、负责人以及具体成员；其次就是需要负责人依照财务内部控制机制构建一个切实可行的计划，针对这个计划不同环节安排不同的负责人，同时明确其职权。通过上述方式能够有效避免财务决策失误的现象，从而达到科学投资的目的。

（三）构建全面预算控制机制

房地产企业的项目开发通常都是巨额投资，要想每个房地产项目的资金都能够得到充分的利用，那么构建一个健全的全面的预算控制机制是必不可少的。财务内部控制从某种程度上来说就是加强预算管控，该方式是事前预防的最有效的措施之一，这能够有效避免控制资本项目超支的现象，房地产企业内部财务控制应该充分把握好财务预算管控工作。具体需要房地产企业的管理层将其注意力能够放在财务预算管控环节上；其次需要强化预算部门员工预算知识以及意识的培训，提升其参与预算管控工作的责任感与积极性，这样才能够为财务内部控制改革打下良好的群众基础。之后还需要相应部门组织编制、审议预算草案，针对财务预算管控制定详尽的落实细则与方案，形成最后的预算方案，之后上交房地产企业的管理层由其审批；审批通过后通过相关部门组织下达预算，最后执行相关预算项目。最关键的就是还要在这个预算项目结束之后对其进行执行情况评估，以此作为约束与监督机制，还能够为以后的预算留下经验。

（四）加强财务监控，加强内部监督机制

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中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2013）07（a）-0148-01

房地产上市公司务绩效评价是财务管理的重要组成部分，科学、客观地评价方法有助于改进和完善财务管理工作。研究房地产上市公司财务评价的重要性主要体现在以下几个方面：第一，科学客观地财务绩效评价可以反映企业经营的业绩，也可以对企业今后的战略目标提供积极的导向。第二，财务绩效评价可以对企业经营状况进行有效的监督，使企业及时发现问题，并提出改进的方案，及时的调整经营战略。第三，有利于增强房地产企业的风险意识。随着国民经济的增长，房地产行业经济行业持续增长，取得了辉煌的业绩，但是各地房地产企业缺乏面对危机的意识和应对风险的举措。因而，研究房地产上市公司财务绩效评价有利于企业正确的面对风险。

1 房地产行业财务绩效现状

财务绩效评价作为当前上市公司间财务指标的横向比较方法。通过上市公司各项指标与行业平均值的比较分析，给予综合评分，并按档次评定其财务水平级别，从而反映企业位于行业中的经营管理水平。财务绩效评价作为公司绩效评价体系的重要内容，其较直观和客观地为投资者判断企业财务状况的总体水平、揭示其所面临的风险大小和成长空间[1]。目前，我国房地产上市公司财务绩效评价现状表现在以下几点：第一，房地产上市公司资产负债率较高。由于房地产企业投资回报率高，企业经营绩效良好，较易从银行获取贷款。然而，股票融资过程中程序较复杂，导致资产负债率偏高。此外，房地产上市公司财务绩效波动较大，企业放行新股困较大，致使房地产行业从股市中获取的资产总量占总资产的比例低于其他行业。第二，房地产上市公司生产周期长，流动资产和存货周转速度较慢。受地域、公司规模、购买力等因素的影响，各个房地产上市公司运营情况有所差距。第三，房地产上市企业净利润增长较快，但各个公司发展水平不平衡。近年来，房地产行业净利润增长较快，有着良好的发展潜力，持续保持增长的趋势。

2 房地产财务绩效评价的思路

根据现有房地产上市公司发展现状，结合房地产上市公司资产负债率高、房地产上市公司生产周期长，流动资产和存货周转周期慢等特点，设计以下评价指标。分别包括定量评价指标和定性评价指标两个部分。定量评价指标包括：短期偿债能力、长期偿债能力、运营能力、盈利能力等。定性评价指标包括：财务管理能力和企业基本素质两个方面[2]。短期偿债能力包含速动比率。速动比率作为短期偿债能力的核心指标，它能反映房地产企业运营时债务支付的速度和效率。长期偿债能力包含资产负债率和已获利息倍数。资产负债率是体现房地产上市公司偿还债务的承担能力与保障能力，资产负债率较小说明企业经营较保守，财务稳定性较高，债权人资本的利用率较低。反之，如果负债率较高，说明财务风险较大，财务稳定性较低。已获利息倍数可以体现对债务偿还的保障能力。如果已获利息倍数越高，长期偿债能力就越强。运营能力包含流动资产周转率和存货周转率，如果流动资产周转率和存货周转率低则反映了房地产企业周转速度慢的特点[3]。盈利能力包含资产报酬率和资产净利率等。他们能够反映房地产上市公司对资产进行综合利用的情况。公司的盈利不仅可以为接下来的投资提供资金支持也可以用作对股东的回报。盈利能力指标是房地产上市公司财务绩，效评价中最直观的体现。定性评价指标中的财务管理能力包含筹资能力和投资水平两个部分，筹资能力是增强利润的重要因素，同时也是扩大房地产企业市场的关键的所在。企业基本素质包含管理者素质、员工素质和技术装备素质等。管理者素质高低对企业财务绩效有一定的影响，例如管理者的知识结构、经营理念、发展方向、组织协调能力等。

3 结语

本文根据房地产上市公司财务绩效现状，提出了财务绩效评价的定量指标和定性指标并对其进行分析，目的在于及时发现房地产上市公司营中存在的风险，进行战略调整，建立科学客观地评价指标，为企业的良好发展提供保障。科学合理的财务绩效评价有利于房地产上市公司的企业财务管理，正确的分析企业实际经营状况，从中找出不足，不断完善和优化财务结构，实现企业效益的显著提升。

参考文献

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一、引言

随着我国市场经济的逐渐完善，“新常态”开始成为描述我国市场经济形势的主要关键词，但在这个新常态的大背景下，房地产行业的形势却不容乐观，面临的挑战也日益严峻。国家出台的相关政策法规虽然在一定程度上促进了产业的结构优化，达到产业升级的目的，但是却对房地产行业的发展起到了调控的作用，在一定程度上使其增速明显减缓，市场的竞争也日趋激烈。同时，房地产行业一直有着资金投入量巨大，不确定性较大以及周转期限长等特点，以往粗放型管理的弊端逐渐凸现出来。有一点值得关注的是，房地产行业的形势变化很大程度上取决于国家相关政策的变化，一旦政策发生变动，就可能导致房地产企业潜在财务风险暴露出来，从而使房地产企业生存和发展受到威胁。基于国家的宏观经济政策以及房地产行业目前的经济形势，对房地产行业的财务风险分析是十分有必要的。

二、房地产企业财务管理中存在的风险

1.房地产企业的高层管理者往往忽视成本费用管理这一重要环节。由于一些历史原因，加之房地产行业的传统成本管理理念在房地产内部的根深蒂固，企业往往一味追求经济效益而忽视成本管理对利润的重要贡献。而值得注意的是，目前的成本管理理念不再是一味地减少企业的成本开支，而是应该追求企业效益的最大化，达到成本与收入差异的最大化，但是我国目前很多房地产企业并没有对这一点加以重视，缺乏现代的成本管理理念。应该知道房地产行业发展的黄金时代已经过去，如果再不对企业成本管理加以重视，必然会给房地产企业带来极大的经济损失。全面的成本管理不仅要对房地产成本管理的事中成本控制做到明了清晰，还需要对事前的成本预算进行有效制定，对事后的成本支出进行差异分析，以期抓住成本管理的重点环节，从而形成一个较为完整的房地产财务成本管理系统。

2.房地产企业的资本结构存在不合理之处，资本的运营能力以及融资渠道的拓展能力有待提高。众所周知房地产行业的初始投入是非常高的，属于资金密集型行业，这对房地产企业的融资渠道拓展以及资本运营能力提出了很高的要求。但是我国的房地产行业在这两方面的能力是相当不足的，融资渠道单一，盲目追求高端房地产开发，在进行项目投资时缺乏可行性研究等等都是我国大部分房地产企业的弊端，这也是其亟待解决的几个问题。虽然在新常态下，金融服务业的作用逐渐凸显出来，但是相关的滞后性在二三线城市仍然非常明显。企业的融资逐渐出现困难，很多的房地产企业盲目地进行资金的借入，而没有考虑到财务杠杆、融资成本等相关问题。有些房地产企业为了尽快获得资金甚至不惜向民间进行高息借款，从而使其经营成本大幅度提高。一旦资金成本过高，现金流出超过了企业的现金流入，则会使得企业陷入经营困境，目前甚嚣尘上的光耀地产就正面临资金链断裂的危机。

3.房地产企业的财务管理人员的职业素养有待提高，财务管理制度尚需完善。房地产企业从前期的项目开发建设到后期的项目结算，对财务人员的职业素养都有着非常高的要求，一旦财务人员能力不足，出现核算和分析判断的失误，将很可能使房地产企业蒙受较大的损失。但是，目前大多数房地产企业的财会人员由于经验的缺乏以及自身能力的欠缺，在未经过详细的科学论证和可行性研究就盲目进行决策，相关的信息没有及时地进行反馈，造成企业资金链断裂、入不敷出以及资金缺乏等现象屡见不鲜，很多的房地产企业的财务管理人员的能力是不能与房地产的发展状况相匹配的。而且，很多的房地产企业由于过多地关注经济效益而忽视了人才激励培养的重要性，使得大量的卓越人才流失。另外在制度建设方面，由于房地产企业的临时事务过多，处理事务的灵活性和机动性较强，而财务制度又较为死板，使得很多的房地产企业常常忽视了财务管理制度，对其视若无睹。

三、房地产企业财务风险的应对措施探究

1.对房地产企业的成本费用实施全面管理，强化高层管理者的现代成本管理理念。房地产企业的成本管理不仅仅包括项目开发建设阶段的成本控制，还应当对项目开发前期的成本预算、项目完工结算后的成本分析进行全面管理。在进行项目前期的预算管理时，要对项目预算进行合理的编制及分解，同时建立适当的监督机制。当项目进入到开发建设阶段，要注意严格执行财务预算，及时发现实际与预算的偏差并查明原因，以便相关的责任人及时的修正，使项目可以顺利实施，达到成本控制效果。项目完工后要及时地进行事后的成本管理工作，对完工项目的相关成本指标进行分析和评价，提出成本管理措施的改进方案，从而寻求成本降低的最优方法。成本管理还要对整个项目过程的涉及的各个环节全面加以控制。例如，在建筑设计方、勘察方、承包方的选择以及建筑材料采购过程中，必须要按规定进行公开招标，在财务预算范围内通过对投标方的价格和相关优势的综合评价选择最佳的合作方，从而有效降低工程造价成本，同时起到加强工程质量管理的作用，从源头上控制整个项目成本。同时，财务管理人员应不遗余力地向公司其他管理高层人员灌输现代成本管理理念，积极地推行全面成本管理制度并全程参与到整个过程中，这样才能保证全面成本管理的实施效果。另外，现代化信息管理手段应及时运用到成本管理工作中，确保成本管理的及时性和动态性。

2.对房地产企业的资本结构进行优化，降低融资成本，拓宽融资渠道。在新常态下，国家接连出台了很多优惠的规章制度，涉及到税率、利率等方面，因此，房地产企业确定目标资本结构时，要充分考虑相关的政策、税率和利率等勾稽关系，按照房地产企业的长短期资金运用情况，合理地选择融资渠道。不能仅仅依靠银行借贷这种单一融资渠道，应该充分考虑信托融资、销售融资、资产证券化以及股权债权定向私募等多元化的融资渠道，避免融资渠道的狭隘以及融资成本过高的情况发生。除此之外，完善的预算体系对于房地产企业财务风险的防范也是非常重要的，特别是现金预算管理往往是重中之重。房地产的财务人员应当准确估算项目的收支以及盈亏状况，确保每个阶段的现金流充足，保证项目开发全过程的财务预算有效执行以及资本结构优化的持续性。

3.重视房地产企业财务管理人员的职业素养问题。在房地产企业内部，无论是普通员工还是高层领导者，都应当对财务管理工作予以足够的重视，将其放在企业的战略层考虑，使财务管理的理念得到树立和强化。因此，应当对财务管理的重要性进行广泛宣传，以使财务管理人员以及其他相关人员对其产生高度的认同感，同时也促进横向和纵向部门对财务管理工作给予足够的支持和配合，从而推动财务管理工作的有效运行。另一方面，由于财务管理工作专业性较强，对财务管理人员的专业能力和职业素养要求极高，因此，房地产企业应该从选拔财务管理人员开始进行严格把关，挑选具有相关从业经验及专业资格的人才，再通过内部培训以及专家教学的方式进一步提高其专业能力，为提高今后工作的有效性和准确性提供帮助。同时，建立有效的绩效考核制度也可以有助于财务人员自身专业能力的提高。

作者:黄波 单位:成都铸信地产开发有限公司

参考文献：

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房地产业是一种高风险、高收益的产业，价值规律如同一只“看不见的手”给房地产开发企业投资带来巨大的不确定性。作为典型的资金密集型行业，由于资金投入量大、回收期长、变现能力差等特点，同时存在行业自身尚不成熟、体制不健全、法规不规范等问题，决定了房地产企业必然会面临巨大的财务风险。中国指数研究院2008年6月的一项有关房地产上市公司研究成果表明：沪深房地产上市公司资产负债率在2007年大幅上升，达到76. 49%，负债风险显著提高。同时，部分沪深房地产上市公司在多次加息后资本成本上升，EVA （经济增加值）降幅明显。数据显示，近百家沪深房地产上市中，超过60%的公司2007 年EVA为负，导致沪深上市公司资产成本压力日益加大。房地产企业的财务风险成为当前房地产企业亟待解决的问题之一。本文从实证分析的层面来来测度和反映我国房地产企业财务风险，并就此提出防范房地产行业财务风险的相关对策，从而为促进我国房地产企业健康发展进行积极探索。

一、房地产企业财务风险表现形式及其管理问题分析

（一）房地产企业财务风险的表现形式 房地产开发企业，财务风险主要表现为以下几个方面：（1）偿还债务风险。开发企业虽然也实行资本金制度，但大部分开发企业在初期阶段均以负债开发为主，自有资本金比例相当低，大量的开发资金来源于借贷。根据调查显示，目前我国房地产开发企业的资产负债率平均高达75%以上，甚至有超过90%以上的，远高于60%的警戒线。筹资结构不稳定，资金成本高。在所谓高回报利益趋动下，很多企业置到期能否偿还本金及高利率的风险于不顾，盲目地、过度地、不合规范地进行名目多样的筹融资活动，资金空转、借贷短期流动资金贷款、大面额存单转贷等，为企业埋下了到期支付能力及利滚利负担的财务风险。（2）利率变动风险。房地产企业需要的资金链一般都很长。在负债经营期间，由于通货膨胀等影响，贷款利率发生增长变化，利率的增长必然增加公司的资金成本，从而抵减了预期收益。高额的利息将成为房地产企业沉重的负担。自2008年以来我国经济通货膨胀问题较大，财政政策的紧缩同时货币市场上利率增长，使得我国大部分房地产公司资金成本的上升，进而使得企业预期收益减小的风险增大。利率变动风险在某种意义上是房地产企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。（3）再筹资风险。对于房地产企业来说，高负债率进一步限制了企业在其他融资渠道上进一步得到贷款的可能性。而且房地产企业的经营链条一般比较长，这种高负债率的存在使得链条断裂风险加大，一旦断裂会造成其他企业的连锁反应， 再筹资风险的效应会放大从而给集团经营带来致命威胁，从而对整个经济来说也是一个巨大的经营风险。

（二）房地产企业财务风险管理存在问题 目前房地产企业财务风险管理存在问题主要有：（1）企业贷款比较随意。目前我国有些房地产企业没有对资金进行科学合理规划，为了使得一些项目上项，有些企业没有对自身的资金潜力进行估算，没有对内外负债进行估计。而是千方百计地向银行贷款甚至向事业单位借款，从而加大了房地产项目的投资风险程度。再者，一旦拿到项目上项以后，并没有对整个项目进行合理规划，没有做全面的研究计划，盲目使用，分不清资金使用的轻重，没有从整体上规划项目的用款，客观上导致风险的增大。（2）单个项目的负债金额较大。我国大部分房地产企业的大量资金都是来源于借贷，很少有自有资金，因而其借贷的资金金额都比较大，如果项目较大的话，同样导致负债成本的上升。另外，一些项目上项以后，由于质量的难度和风险使得项目在很长时间内都成为一个比较大的问题困扰着房地产企业。有些房地产企业为了能使项目正常开工，在所谓高回报的利益驱动下盲目举债加重了成本负担与债务风险，企业负债规模巨大，利息支出加大，收益降低而导致企业丧失偿付能力或破产的可能性也增大。（3）资本结构不合理。而且根据组合风险分散理论，多元化筹资可以有效地分散企业的筹资风险，单一化筹资是非常危险或成本很高的，极易造成资金链断裂。（4）内部信息传递不畅。目前，大多数房地产集团内部各部门之间以及上下级企业之间缺乏统一的规划，就很容易造成房地产企业难以对下属的部门及子公司的财务数据进行提取、汇总、分析和管理。（5）对开发项目缺乏合理规划和科学管理。由于房地产具有不可移动性，其交易的完成只能是通过所有权或是使用权的转移；其次，由于房地产投资的规模大、占用资金多，决定了房地产交易的完成需要一个相当长的过程。这些都影响了房地产的流动性和变现性，因此，科学的规划和管理非常重要，一旦规划不合理，开发定位出现失误，投资分析缺乏可靠依据、开发过程缺乏严密、有效地投资控制、进度控制、质量控制等，就会造成企业财务风险的出现。鉴于房地产企业发生财务危机的现实，房地产企业只有构建符合自身条件的财务危机预警模型，才能及时的发现财务危机的相关动向，随时动态跟踪公司的财务状况，根据预警判别值的变化和判别区间的归属来预测公司发生财务危机的可能性，及时发现导致公司财务危机存在的不良因素，以此寻找关键原因，采取适当措施，从而对财务风险加以有效防范和控制。

二、房地产企业财务风险的实证测度

（一）预测指标的选择 本文选取了我国沪深交易所A股的39家房地产公司作为研究样本。在选取的样本中，房地产行业上市公司数目，ST公司数目都排名第2，满足实证研究对样本的要求，能有效保证实证分析结果的准确性和可靠度。本文选取的具体数据和相关指标按照以下几个方面来选择：本文引用的流通股市值是以公司股票当年12月31日收盘价为依据计算得来的，而非流通股本则是以每股净资产与非流通股数相乘计算的；所有年报数据均采用合并会计报表中的数据；由于所需的利息费用一项从公司财务公布的报表中难以获取，因而使用报表中的财务费用来代替利息费用；每股净资产、净资产收益率、每股收益采用非国际标准数值；总资产按年末数计算。

（二）z模型及其修正 美国学者奥尔曼（Altma）在20世纪60年代中期构建了Z―Score模型，这个模型主要是用来预测企业破产发生的概率。他通过选用66家样本企业，即33家破产企业和与之相对应的相同规模相同行业的33家正常企业，然后按流动性、获利能力、财务杠杆、偿债能力和周转能力五项标准选取了22个指标，最后从中选取五个财务变量，并赋予这五个财务变量一定的权重，这五个变量分别为营运资本/总资产、留存收益/总资产、息税前利润/总资产、股权市价总值/总负债、销售收入/总资产，并依据这个五个变量建立了Z模型。利用搜集到的样本数据代入Z模型计算出一个数值，根据该数值归属哪个区间来预测企业财务危机发生的可能性，其本质是一种多元线性模型。其基本公式为：Z=1.2X1+1.4X2+3.3X3+0.6X4+1.0X5。奥尔曼（Altman）在总结搜集到的破产企业数据中，发现了判别Z模型经验性临界值，其中2.675为上临界值，1.81为下临界值。当判别Z值高于2.675时，企业被认定为财务状况良好，破产几率极低；而当判别Z值高于1.81、低于2.675时，企业通常财务状况不稳定，有可能存在财务危机的隐患，需要进一步的跟踪；如果判别Z值低于1.81，则该企业被认为存在极大的破产概率，如果不采取有力措施，将难以摆脱破产命运。具体来说，奥尔曼（Altman）提出的Z模型临界区间如（表1）所示。从Z模型判别区间可以看出，计算出来的Z值越大，则企业出现的财务危机越小，破产机率极低，相反Z值逐渐变小，则企业出现破产机率逐渐增大。同时奥尔曼还发现Z模型在企业破产时前一年预测企业破产情况正确率相当高，在33家破产企业样本中能有效预测31家，33家正常企业样本也能准确预测到32家未发生破产，预测正确率达到95.45%。为了更好的证明Z模型预测的良好效果，奥尔曼教授又选取了81家样本企业即25家破产企业和56家非破产企业，同样采取类似的判别方法，实证结果得出Z模型预测正确率达到93.83%。本文在借鉴奥尔曼对各个变量的定义及计算公式，同时考虑到我国的一些特殊情况，对Z模型运用的5个变量计算公式设定为：X1：营运资金/总资产=（流动资产-流动负债）/总资产；X2：留存收益/总资产=（未分配利润+盈余公积）/总资产；X3：息税前利润/总资产=（净利润+所得税+财务费用）/总资产；X4：股权市价总值/负债总额=（每股市价×流通股数十每股净资产×非流通股数）/负债总额；X5：销售收入/总资产=主营业务收入/总资产。

（三）Z模型临界值的修正 奥尔曼教授构建的Z模型是具有相当大的学术价值，但是判别方法是基于西方国家较为完备的市场经济环境下的企业风险测度，并不适合我国市场经济条件下的上市公司风险测度，尤其是该模型所设置的临界值偏高，并不适合我国房地产企业财务风险的评价。因此，具体到我国房地产企业的现实来说，必须探索适应我国市场经济条件下的房地产企业财务风险判别标准，才能精准反映我国房地产企业的财务风险状况。基于此，本文在借鉴相关文献资料和数据统计支持下提出我国房地产行业上市公司的经验临界值，然后利用2008年的数据对经验临界值做出检验。目前，国内学者使用净资产收益率指标来预测财务危机时，如陈晓、陈治鸿在研究中认为当净资产收益率小于6%，财务风险较大。因而根据净资产收益率小于6%，得出财务风险较大这一结论。本文统计了此段区间房地产公司的Z统计值，随后再把条件调整地更为严格一点，让每股收益和净资产收益率都小于零。因为通常一家公司每股收益和净资产收益率小于零时，人们一般认为该公司出现财务危机的可能性更大，所以相应的本文也计算了此段区间房地产公司的Z统计值，具体见（表2）。由表得知，当Z值小于0.8481时，ST公司有6家，占了总ST公司的近70%；非ST公司有10家，占总非ST公司的11%。根据谨慎性原则，为了包含更多的ST公司起到提示风险的作用，本文估计Z模型下临界值为1（0.973的约数）。许多文献（刘凤娇，2006；王芳云，2005）都表明，当每股收益大于0.4时，公司的财务状况比较好，本文选为风险较小者，对每股收益大于0.4这一区间的Z值做数据统计，见（表3）。同时也运用了另一个传统指标净资产收益率来判别风险较小者，根据有关文献及房地产业业绩评价标准，当净资产收益率大于10%时，公司财务风险较小。对净资产收益率大于10%这一区间的Z值做数据统计，见（表4）。根据谨慎性原则，本文定义当Z值大于1.7（1.6133，1.8368两者的平均值）时为业绩比较好的公司，风险较小，见（表5）。在Z值大于1.7时，有20家公司，这20家公司按每股收益、净资产收益率、主营业务收入排名都在前面，其每股收益、净资产收益率远超过房地产行业上市公司加权平均每股收益（-0.4）和加权平均净资产收益率（0.09）。综上所述，本文提出我国房地产行业上市公司Z指标的经验临界值见（表6）。

（四）新z模型临界值检验 运用房地产上市公司2008年度财务数据对结论进行检验，在86个非财务危机公司中，模型把9个非财务危机公司判别为财务危机公司，其判别准确度为89.5%；7个财务危机公司中，有1个被认定为非财务危机公司，模型判别准确度为86%；对于整个样本来说，模型判别正确为83个，总体判别准确度为89.2%，模型能具有较好的区分度。从判定结果来看，修改的Z模型的临界值具有较好的使用价值。可以利用Z模型临界值变化趋势来预警房地产公司财务危机。如2009年房地产行业上市公司被实行退市风险警示的珠江控股公司股票，从连续三年的Z值数据来看2006为 1.468，2007为1.056，2008为-0.04，公司发生财务危机概率大。因此，在运用奥尔曼模型对我国房地产企业财务风险进行测度时，应该运用修正后的Z值进行判别，这样才能准确衡量我国房地产企业财务风险，并能加以有效防范和控制。

三、房地产企业财务风险的控制策略

由于房地产企业财务风险相对较大，因此应加强对其财务风险的动态管理，全方位、多层次地对其可能发生的财务风险进行全过程的预测和管理，以便将财务风险控制在最小程度的范围内。一是做好全面预算和财务集中管理。将非正常的经营活动控制在萌芽之中，减少企业不必要的损失。并通过滚动预算，不断通过实际与预算的比较以及两者差异的确定和分析，制定和采取调整经济活动的措施，对企业潜在的风险进行揭示和预防。同时，全面预算体系还可以初步揭示企业下一步的预计经营情况，根据所反映出来的预算结果，预测其中的风险所在，以预先采取风险控制措施，达到规避与化解风险的目的。二是合理安排权益及债务资本，优化资本结构。一般而言，随着负债比例的上升，企业的债务风险也会逐渐加大。对房地产企业来说，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用权进行银行贷款，充分发挥财务杠杆的作用；另一方面，应把债务风险控制在企业可以接受的范围内。以此来优化资本结构，为控制财务风险奠定基础。三是注重融资策略创新，建立多元化融资渠道。企业可以积极地、主动地实施信托计划、进行股权融资、房地产投资基金融资、典当、销售融资、采购融资、资产证券化等多元化融资渠道，以取得广泛的资金来源，避免主要依靠银行举债来获得发展资金。通过融资渠道多元化、搭配好资产权益比率等方法，既可以充分发挥负债的财务杠杆作用，又可以将财务风险控制在企业可以承受的范围内，有利于企业的长期稳定发展。四是加强资金管理，提高资金的利用率。在财务上实施严格的财务监控，制定合理的现金使用计划，合理安排资金的调度，保证生产经营活动所需的现金。通过建立稳定的信用政策和收款政策，为客户建立资信评估和等级评级，从而加快赊销账款的收回，降低企业坏账损失风险，加速资金的运转，提高资金的利用率。同时， 企业要努力降低商品房空置率，减少资金占用，加速资金周转，提高资金利用率。五是加强投资项目管理，控制投资风险。房地产企业在进行项目投资前，首先要进行严密的市场调研，聘请专业人员参与调研工作，做好项目的风险分析和可行性分析，要避免因管理者个人的喜好导致项目定位失误，降低和减少财务决策的盲目性和风险性。另外，投资项目开发建设周期越长，风险管理中的不确定性就越多，风险也就越大，所以，企业要注意缩短项目建设周期，这不仅有利于加快资金周转，也有利于减小因开发期内外界经济条件的变化而对项目带来的风险。六是建立房地产公司的财务预警系统。通过建立短期财务预警系统，编制现金流量预算，为房地产企业提供预警信号，使经营者能够及早采取措施。此外，在建立短期财务预警系统的同时，还要建立长期财务预警系统，更好地使管理者和员工掌握财务风险的预防、控制、化解和处理的全过程以及自身的风险责任履行情况，责权利相结合，更好地激发员工参与风险管理，控制风险损失。

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一、房地产企业财务管理的独特性

一般来说，房地产开发企业是指“进行城市土地及综合开发、经营和管理，具有独立法人资格，实行自主经营、独立核算、自负盈亏的经济组织”。我国的房地产企业，是最近十年兴起来的一个未成熟的行业，企业行为远未达到规范化标准，不少企业资产负债率在70%以上，有的甚至高达90%。而一个企业的财务决定了其生死存亡，因此，本文首先总结了房地产企业的财务管理的独特性：（1）房地产企业的开发过程是一项巨额资金投入的过程，此过程具有周期长，资金回笼慢等特点，而目前很多的房地产企业的财务管理工作又缺乏预算和管理意识；（2）房地产开发存在着很多不确定因素，投资决策缺乏灵活变动性、资金管理滞后开发风险大，财务管理控制能力差；（3）房地产企业财务管理工作面广性杂，而房地产企业对财务又缺乏必要的重视。

二、房地产企业财务风险表现形式及原因分析

鉴于以上的财务管理特点，房地产企业必然会面临巨大的财务风险。所谓财务风险，是指“一种财务警示信号，它能够全面反映企业的经营状况，要求企业经营者进行经常性的财务分析，防范财务危机，建立预警分析指标体系，进行适当的财务风险决策”。一般来说，财务风险有以下几钟表现形式：（1）大多数房产企业的开发资金中自有资金的占比相当低，大部分资金来源于银行信贷和其他融资渠道，然而房地产企业的预期利润又具有很大的不确定性，一旦失败，就很可能导致无力偿还债务本息；（2）银行利率时常波动，这对主要以负债经营的方式经营的房地产企业来说，影响比较大。首先，利率上升会使房地产企业成本负担增加，同时，投资者的购买欲望却会随着加息而降低，这意味着整个房地产市场面临着双重压力。房地产企业之所以存在较大的财务风险，其原因主要有：（1）房地产开发的项目中涉及的部门较多，且行业标准不规范，这都使得开发项目缺乏必要的质量管理；（2）很多房地产企业的预算管理职能未能得到充分发挥，使得房地产企业负债率偏高；（3）有些房产企业的成本费用控制缺乏严格的制度，并盲目融资，使得成本负担加重。

三、规避房地产企业财务风险的措施

（1）资本的筹集和融通。房地产企业进行工程项目的开发，往往需要投入大量的资金，而自身的资金量有限，这就使得房地产企业必须通过各种渠道进行资金的筹集和融通。同时，房地产企业的资金流通速度较慢，所以它们的资金更需要多途径的周转。但这就意味着房地产企业开发过程中面临着巨大的资金流压力，且资产负债率越高，其财务风险率也越大。因此，房地产企业应避免盲目举债，而是要根据本企业的实际情况，寻求最佳资本结构，降低财务风险。（2）资本的投资方案。房地产企业的投资额度巨大，资金周转慢，因此，房地产企业的投资项目更易受到多种因素的影响。因此，为了降低投资风险，房地产企业应事先做好投资项目的可行性分析，并作出合理的评估。同时，为了应对一些不确定因素的影响，房地产企业也应该严格科学的制定出一些后备措施，比如市场价格的波动，消费需求的变化，国家政策法规的更新等，后备措施要能最大限度的应对以上几个方面的变故。（3）资本营运管理。日常资金营运风险管理包括现金管理和应收账款管理。房地产企业应该严格控制日常资金运营风险，加强对现金流量的预算，对资金要进行集中统一管理，让企业保持充足的现金流，对资金进行统筹安排，保证企业经营资金需求；此外，房地产企业也应对外面所欠账款进行统一管理。外面的赊帐只是表面账目，没有真正的资金流入的话，那么，企业的负担会更重。因此，房地产企业应重视对外应收账款的追回，降低企业坏账呆账甚至死账的发生率。同时，企业也要努力提高销售率，加速资金的回笼。（4）全面预算管理。房地产企业还应建立一个全面的财务预算体系。这个体系包含了现金流，项目，财务和筹资预算等四个方面，这四个方面都要统筹考虑。房地产企业要以现金流预算为核心，对项目涉及到很多主要流程进行可行性预测分析，然后对资金的使用进行具体安排。当然，在项目投资前，企业还要对筹资情况进行合理预算，构建合理的筹资预算，制定可行的筹资计划。（5）加强成本管理。房地产企业的成本费用涉及的面广，因此，企业应该对产品进行细化分析，对成本对象进行细化核算并管理，尽量使计划成本接近于实际成本，同时，也要建立一个强有力的监督机制，对各个重要环节的成本使用进行有效监督，防止滥用资金，从而增加不必要的成本费用。（6）完善企业内部管理。房地产企业发展过程中，离不开合理的内部审计和管理工作。在项目开始前，要做好事前控制管理，在进行中，要做好事中控制管理工作，充分发挥内部审计的评估和风险防范作用，不留财务隐患。此外，项目竣工后，财务人员要做好各个领域的评估和预算，实现资源的最优化组合，维护企业的合法权益，最大限度的实现经济效益。

四、加强对房地产企业财务风险的监控

（1）房地产企业的财务风险，可以通过对财务管理的宏观把握，结合具体变化来进行认真的分析，增强房地产企业对财务管理不同环境的适应能力，以灵活可行的姿态来应付各种不确定变故。虽说，房地产企业财务管理的宏观环境存在于企业以外，企业不可能直接对其发生作用力，但这并不意味着房地产企业对宏观环境束手无策了。房地产企业为了对可能的财务风险进行适时监控的话，可以适时调整具体的财务管理政策，采取多种方式相结合的财务管理方法，提高企业自身的适应能力，以此来最大限度的降低因很多外在因素所带来的不确定影响，进而降低财务风险。（2）房地产企业应首先提高高层领导的财务知识和风险意识，使决策者具有基本的财务观念。同时，也要不断提高财务管理人员的风险意识，使财务人员注意工作中的任何环节，包括一些细微的地方。这样，房地产企业才有可能建立起一套完善的财务管理系统，才能设立一些科学高效的财务管理机构，配备高水平的财务操作人员，使企业财务管理系统有效的运行，以防范因财务管理系统不适应新环境的变化而产生的财务风险。（3）房地产企业的高层领导大部分出身于建筑行业，对于财务方面的知识比较缺乏，甚至对财务工作没有应该有的重视。这就影响到房地产企业财务决策的科学化水平。为了防止此类事情的发生，房地产企业应该对领导干部首先加强其财务风险意识，必要时进行一定的培训和学习，防止因决策失误而产生的财务风险。因为，财务决策的正确与否，直接关系到企业财务管理工作的效果，没有实际根据的决策往往会使决策失误的可能性大大增加。因此，房地产企业的领导必须结合实际情况，多方倾听论证，采取科学的决策方法，切忌基于主观意志上的决策或出于所谓的经验方面的决策。

五、结语

总之，房地产企业作为一种特殊的生产企业，为了获得更好更长远的发展，必须学会尽可能大限度的规避自身的财务风险，建立健全财务管理制度，规范财务行为，加强成本控制和项目开发管理，加强房地产投资的资金管理，创新财务管理方法，提高财务控制能力定期检查与考核，适时进行财务分析与监督，加强房地产企业财务人员素质的修养与提高。同时，房地产企业的财务风险也要加强监控，建立合理的监控体系，是财务风险降到最低值。

参考文献

[1]李晓梅.《浅析房地产企业的财务风险管理》.《财会研究》.2007（1）

[2]王伟，赵占.《房地产企业财务风险分析与对策》.《价值工程》.2006（8）

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关键词：

房地产；财务管理；问题；措施

房地产企业是个集建筑、装修、服务等为一体的综合性的产业，近年来已成为国民经济的重要组成部分。作为一个涉及到众多行业并且资金庞大的产业，其经营管理的效益显得尤为的重要。财务管理是企业经营管理的核心部分，其管理的优良直接影响着企业的生存发展。因此，房地产企业应当加强财务管理的力度，提高财务管理的质量，才能不断促进房地产企业的生存和发展。

1、房地产企业财务管理难点概述

首先，由于房地产企业一般规模较大，因此在开发期间一次性要求的资金金额一般都偏大，加之房地产企业的经营周期相对于其他企业而言时间较长，这样使得资金的周转期限也相应增加，因此房地产企业资金筹集的难度较大。其次，房地产开发涉及的项目较广，由于时间地点的不同，项目核算的成本内容也不尽相同，因此房地产企业的项目成本管理上存在着一定的难度。第三，房地产企业涉及到的财务关系也是相当的复杂的，并且开发过程中存在着巨大的风险。具体的关系包括与投资者、债权人、债务人、被投资单位、开发企业、内部员工等等的经济关系，加上开发时间长、资金金额巨大，在期间任何存在的不确定的因素都会加大房地产企业的开发风险。

2、房地产企业财务管理存在的若干问题

2.1房地产企业对于事先可行性研究的重视程度不够我国的房地产开发企业普遍存在的一个问题就是在项目开发之前，对于该项目的可行性分析并没有足够的重视，由于可行性分析不到位直接导致了企业在项目上的损失，影响了公司的项目开发和发展。房地产企业有别于其他企业，其开发特性决定了可行性研究对于项目开发本身的重要性，可行性研究涉及到项目的各个环节和各个步骤，本身对于项目具有指导性的作用。但是目前国内大部分的房地产企业将眼光局限在较小的范围内，没有对项目进行全面的分析，导致了更多的工程规划只是依靠主管的判断，缺乏系统的分析决策。

2.2房地产企业的成本管理能力较为薄弱目前，我国多数房地产企业存在着对于成本管理能力较差的现象，成本管理的薄弱直接导致了房地产企业的造价成本大幅度上升，是房地产企业财务管理不理想的重要原因之一。首先没有细化成本的管理，当然在市场环境和宏观政策都较好的情况下，粗线条的成本管理模式并不会产生太大的问题，但是目前在我国政府的宏观调控力度不断的加大，没有将成本管理细化到各个环节和各个步骤之中，必然使得管理漏洞百出，直接影响了企业的利润。其次，在房地产的开发经营过程中，企业普遍只对于施工造价比较重视，而对于投资之前以及设计之中的造价管理却经常被忽略，工程造价的各个环节相互脱节，成本管理体系不完善。第三，房地产企业内部的财务人员不是工程造价的专业人员，缺乏相关的专业知识，对于价格是否合理难以做出正确的判断，直接影响了成本管理的成效。

2.3房地产企业财务管理模式缺乏统一性房地产企业有着项目多样化的特点，一个房地产公司可能会有很多个分公司，分别有不同的项目，而每个不同的项目采用的财务管理方式都不一样，财务管理的统一性和集中度都不够，各个项目之间的核算方式、财务软件、成本计费标准等都不同。目前，一些房地产企业之间缺乏明确的财务授权制度，导致了额下级的开发项目分公司等都各自为政，房地产企业无法进行各个项目统一的控制，财务数据和资金的运行都是分散进行的，不利于企业的同一控制和预算的进行。这样不仅仅不能给企业的管理人员提供统一可比的财务信息，还会使得企业的财务管理工作陷入被动的局面。

2.4房地产企业对于财务管理的重视程度不够目前来看，房地产企业对于财务管理的重视程度还远远不够，主要表现在一方面，在房地产内部还没有将财务管理上升到一定的战略高度，对于财务管理的要求并不高，财务管理还是处于一种被动反映的状态，虽然建立了工程预算或者财务预算等机制，但是管理方法上还是有较大的不足。另一方面，企业财务人员的素质并没有达到相应的要求，由于对于财务管理重视程度不够，房地产对于员工的培训等手段上也相当的不足，这样极大的制约了房地产企业的财务管理水平。房地产企业财务管理意识的薄弱对于整个财务管理的各个环节都有着重大的影响，直接制约了企业的经营发展。

3、解决房地产企业财务管理问题的相关举措

3.1房地产企业应当加强对于可行性研究的重视程度房地产企业应当意识到可行性研究对于整个财务管理的重要性，加强对于可行性论证的重视程度。在房地产的各个项目中进行可行性的论证，从战略的高度和细节的深度上对项目的盈亏、前景等进行全面的测量、预算以及分析。还要立足于整个企业的层面对于各个项目进行总体的分析，分清每个项目的重要程度以及主次关系，避免主观判断情况的出现。企业还应当考虑到企业的实际情况，做好项目可行性研究的审批工作，并且在可行性研究的过程中加大财务管理力度，使得财务管理能够始终贯穿于可行性研究的全过程，使得可行性研究的质量能够大大的提高，从而满足房地产企业发展的需求，提高企业的财务管理水平。

3.2加强房地产企业的成本管理力度在房地产企业的财务管理过程中，成本管理控制的能力是直接关系到财务管理的整体绩效的。因此，房地产企业应当高度重视企业的成本管理工作，对于房地产企业目前的经营形式，将成本管理作为财务管理中的主要工作之一，不断提高财务管理的能力，加强全面的成本管理，不断改变粗线条的成本管理模式，细化成本管理，在成本管理的过程中制定成本预算目标，对于项目开发建设的过程之中的研究费用、设计费用、开发成本、间接费用等等都要进行全面的预算。对于房地产的开发成本进行深入的分析，并且对于预算指标的完成情况要进行检测和考核，不断发掘降低企业成本的途径。除此之外，要积极调动公司的全体人员进行成本管理控制的工作，制定完善的成本控制制度，使得事前的预测研究，事中的成本核算以及事后的评价分析等等都能够更好的掌控。协调好不同部门之间的工作，贯彻实施成本控制策略，降低了企业的成本，使得成本管理能够满足房地产企业财务管理的需求，促进房地产企业更好的生存和发展。

3.3优化发那个地产企业的财务管理模式从目前的房地产企业管理模式来看，房地产的财务管理模式缺乏统一性，上下级没有形成很好的连接，直接影响了财务管理的质量。因此，房地产企业应当根据自身的实际情况，采用统一的管理模式，使得房地产企业的各个项目之间，上下级之间的财务标准、预算方式等等都更加统一起来。这样才能保证房地产企业的财务管理工作能够取得较好的效果，管理层采集到的数据更加具有可比性，便于更好的进行决策。财务管理模式的统一性还表现在对于资金的同一控制上，摒弃过去分散的资金管理模式，加强对于资金的控制，在保证资金安全的情况下，要控制开支，提高资金的使用和投资效益，来满足房地产企业的经营管理的需求，从而提高房地产企业的整体效益。

3.4加强房地产企业的财务管理意思，优化员工素质由于房地产企业的财务管理意识薄弱，直接影响了企业财务管理的成效，因此在房地产企业中应当不断加强其财务管理的意识，充分的认识到财务管理对于企业的重要性，让财务管理纳入企业的战略管理之中，使得财务管理真正的成为了房地产企业发展的必要手段，保证其财务管理能够取得预期的成效。战略性的财务管理必然对于财务人员的素质提出了更高的要求，房地产企业应当不断加强财务人员的素质，加强对于财务人员的业务培训，在巩固专业知识的同时也应当不断增加对于建筑等房地产专业知识的培训，从整体上加强财务队伍的素质。此外，企业还应当不断加强对于财务人员的评价和考核，提高财务人员主动学习的积极性，对于不合格的财务人员应当及时的调岗或是加强培训，从未更好的保护企业的财务安全，为企业更好的实施财务管理做出贡献。

参考文献

[1]杨涵.房地产企业的成本管理与控制田[J].中国乡镇企业，2009(7).