房地产行业涉税风险汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇房地产行业涉税风险范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

篇（1）

一个完整的房地产开发流程从取得土地出让信息开始，依次要经过很多的部门和环节的审批与建设管理，包括参与土地开发招投标，报发改委开发立项，土地勘测，建设规划的审批，开发项目的图纸设计，颁发施工许可证，建设招投标，办理房地产开发项目登记，筹划房地产销售，办理商品房预售许可证，签订商品房销售合同，预缴税款，组织房屋竣工验收和测绘，办理总房产证及总土地证，清理房屋销售欠款，申请土地增值税清算，提交开具不动产发票申请，向房产和土地管理部门申请办理分户房产证和土地证等方方面面。

二、房地产行业企业所得税的主要涉税风险点

企业所得税是房地产行业11类涉及的税费中最综合的一个，涉税风险点比较多，以下从收入类、成本类和纳税调整事项类三个方面进行归纳。

（一）收入类风险管理要点。（1）预售未完工开发产品不及时确认收入的风险。税法规定，房地产开发企业采用预售方式销售开发产品，取得的销售收入应根据所在地区的计税毛利率确定预计毛利额，计入当前应纳税所得额。但是很多企业并没有及时将预售收入计入到当期的计税依据。对于跨年度开发项目的已完工出售部分，应按权责发生制原则确认收入，但很多企业不确认收入或故意推迟确认工程结算收入。（2）取得政府经济补偿或奖励收入不确认应税收入的风险。税法规定，除符合条件的财政性资金收入为不征税收入以外，如：企业能够提供资金拨付文件，文件规定资金属于专款专项用途、企业对该资金以及以该资金所发生的支出单独进行核算以外，其余的财政性资金是要作为计税的营业外收入，计算缴纳企业所得税的。（3）企业接受捐赠非货币性资产或盘盈固定资产时，以较低的金额入账或不入账，少确认应收收入，少缴企业所得税的风险；（4）价外收入未申报纳税的风险。对于客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、先租后售收取的租金等，都属于应税收入的组成部分，很多房地产开发企业未按规定将其确认为营业外收入或直接冲减了成本。

（二）成本类风险管理要点。（1）取得的土地资产不按规定确认计税成本的风险。很多企业通过购进土地之后进行三通一平等方法，擅自扩大土地资产的入账价值，然后再对土地价值进行评估，虚增了土地成本，并将此虚增的价格计入到开发成本中。（2）虚列拆迁补偿费，虚增成本的风险。有的企业将拆迁的征地费用和拆迁支出，不按规定进行归集分摊，涉及到分期分片进行开发的项目，也未在各个项目间进行合理地分摊。将成本分摊作为人为调节当期利润和应纳税所得额的工具。还有的通过虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额。（3）签订虚假合同或协议，虚列、多列或重复列支成本费用的风险。很多房地产开发企业通过和施工单位签订虚假合同，取得虚开的发票，加大建安工程成本。例如：开发商在与施工企业签订建安合同时，已经将水力电力工程、人防工程、防水工程等包括在合同总金额中，却又同时与施工企业协商，将该部分工程又指定给其他企业进行施工，以此来重复、虚列或多列成本费用。（4）混淆成本核算对象，未按配比原则结转产品成本的风险点。很多企业未按照税法要求，根据开发项目的特点及实际情况确定成本核算对象，人为进行调节，有的甚至将所有开发工程成本反映在一个开发项目中核算。对于有偿转让或自用的配套设施，很多企业只分摊建了其建筑安装工程费，将土地成本、前期工程费、基础设施费、借款利息、开发间接费用等记录在已出售的开发产品中进行分摊，人为虚增开发产品的成本。（5）将资本性支出直接列入当期成本的风险。企业的设备等固定资产，以及投资建设的位于开发小区内的配套设施，完工后若产权归房地产开发企业所有，无论是用于出租或自用，以上两类资产都属于固定资产核实的范畴，而且成本要分期扣除。然而，一些企业却将其购置成本或建造成本，一次性全额计入到销售费用或在低值易耗品账户核算，扩大当期扣除金额。

（三）纳税调整事项类风险管理要点。（1）各项减值准备金、投资减值准备未做纳税调整的风险。会计上，企业根据谨慎性原则计提的各项减值准备金支出可以扣除，但是，企业所持各项资产的增值或减值，除国务院财政、税务主管部分规定可以确认损益的以外，其他均不得调整资产的计税基础，企业纳税申报时，应将会计上减掉的那部分准备金作纳税调增处理。（2）以前年度纳税调整事项未调整影响所得额的风险。以前年度损益调整事项应计入以前年度所得，计算补缴或减退的企业所得税。对于发现的影响到以前年度的损益类事项，很多企业仅在当年的备查事项中反映此问题，既没有进行账务上的处理，也没有追溯到业务发生年度进行纳税调整。（3）扩大期间费用列支范围及标准，不做纳税调整的风险。房地产开发企业发生的广告费、业务宣传费、业务招待费、工资及三项经费支出等期间费用，会计上可以据实列支，但是税法规定，首先必须与生产经营活动直接相关，且实际发生。

三、剖析房地产行业企业所得税风险的依据及管理

根据房地产行业的特征和经营管理流程，结合企业所得税主要涉税风险点的具体分析，只有在充分掌握房地产企业内部信息和外部关联信息基础上，加大对房地产行业的日常项目化管理，才能做好房地产行业企业所得税的风险应对工作。

（一）深入剖析房地产行业的内部信息是企业所得税风险

应对与管理的基础。企业所得税的征收与管理离不开企业收入、成本的正确核算，房地产行业的内部信息，包括税务登记信息、房地产商预售商品房时的“五证”：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，纳税申报表主表、附表及附属资料，财务会计报表、纳税人申报纳税的其他相关信息。税务机关的日常项目化管理，必须从企业内部信息中掌握纳税人的经营情况、开发面积、开发套数、开发周期、开发产品的类型、销售单价、销售进度、建筑施工成本等与税收相关的数据信息。

篇（2）

前言

房地产随着我国经济的快速发展而逐步在迅速壮大，逐渐成为我国国民经济的主要组成部分。房地产的税收在整个税收中也占有及其重要地位，房地产行业所涉及的税种很多，如在购买土地的环节要缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花费等；在土地使用环节要缴纳土地使用税等；在房屋销售环节要缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花费、契税、土地增值税、企业所得税等；在发放职工工资环节要代扣代缴个人所得税。因此，房地产行业的税收管理工作内容丰富，税率变化大，房地产行业应该加强税收管理工作，减少企业涉税风险。我公司从2005年至2010年底所涉及的税种就达11种之多，税务机关每年对税收稽查，也遇到涉税风险。通过税务稽查，我们认识到企业的税务管理应该从项目部到公司都应该设立税务会计师专职岗位，来专门管理项目及企业的税务登记管理、外出经营报验证明管理、税款计算、纳税申报、税款缴纳、税票管理、税务档案管理、所得税预缴及汇算管理等税收管理体系，全面地避免企业涉税风险。

近几年来，由于国家实行积极的财政政策，拉动投资需求，启动房地产市场，我国房地产开发和房地产市场发展迅猛。但透视房地产业税收本质，繁荣背后仍有隐忧，其存在的偷税、漏税、逃税行为，扰乱了税收秩序，影响了公平竞争。重点对房地产税收面临的问题作一点有益的探讨。

一、房地产行业税收征管面临的问题

（一）倒挂往来不入“收入帐”，随意调剂收入

这是房地产企业最常用的偷逃税手法。主要表现为：一是将预收购房款或当期售房款长期挂在往来账上，作为调节利润多少的工具，不及时结转收入，不及时申报纳税；二是客户产权转让变更收取客户的手续费用，不确认销售收入，直接冲减销售费用或者间接费用，逃缴企业所得税；三是对外投资分回的收益，账务处理上挂在“其他应付款”等往来账上，不入“投资收益”账，逃缴企业所得税；四是以租待售的商业营业房的租赁费用不确认收入，直接冲减销售费用，偷逃流转税及企业所得税。五是收到银行按揭款时，长期挂在“预收账款”等往来账上，不入“销售收入”账，推迟纳税；六是将应该作为销售的综合办公楼转为自用，不结转固定资产，逃缴房产使用税等等。

（二）以房抵债、抵费用或弄虚作假不计销售收入，偷逃相关税收

主要表现为：一是以商品房抵项银行借款本息；抵项应分配给投资方的利润；抵项应支付的建筑安装工程款；抵项获取土地使用权的价款等相关债务，直接计入往来科目。二是以商品房抵项应支付的广告费用、电力费用等支出，不计销售收入。三是不按规定开具发票或开具假发票，少计收入或减少应税所得税额。

（三）税前扣除项目不真实，虚列或高估成本

主要表现为：一是利用发票监管的漏洞，抬高建筑成本，减少应税所得；二是不按项目设立成本明细账，将完工和未完工的项目成本混在一起，造成完工项目成本虚增，导致企业账面亏损或隐瞒巨额利润；三是在进行道路减少、小区绿化等配套设施建设时，设法高估配套工程成本及其相关费用；四是人为地将开发项目中的自用部分成本缩水，扩大用于销售部分的成本，以减少销售部分的营业利润，逃避相关税收；五是多列利息支出和预提费用，隐瞒实际利润额。

（四）以代收账款或其他名义为由不按规定申报纳税，偷逃税款

主要表现为：一是代政府有关部门及其他企业收取的费用，如煤气管网费、市政建设费、邮电通讯配套费、房屋交易费、水电增容费、有线电视初装费、电话电缆安装费、绿化费等。企业往往以代收款项全部付给了委托单位为由，在财务处理上不计收入或直接冲喊开发成本，导致营业额减少，偷逃相关税收；二是利用关联关系，非法转移利润；三是自建房屋销售或出租，取得收入不入收入帐；四是以工程尚未决算，收入、成本无法准确反映为由，不申报纳税；五是伪造审批手续，假借“委托开发”、“合作建房”和“外商投资企业”等名义，骗取税收优惠等，也都是房地产业偷税逃税常用的主要手段。

二、我公司设立税务会计师后的纳税情况及其意义

房地产行业所涉及的税种很多，通过下述表一可以知道，本人所在企业六年的税种共计十一种，实际缴纳各种税收近一个亿。其中企业所得税缴纳2516.95万元。

通过表一的税收缴纳情况，可以看出：为了更好地管理企业税收工作，我公司从成立开始就设立了税务会计师岗位，对企业的税收工作进行全面的管理。公司依法进行税务登记管理、外出经营报验证明管理、税款计算、纳税申报、税款缴纳、税票管理、税务档案管理、所得税预缴及汇算管理等建立税收管理体系，其作用非常重大。

1.有利于全面、系统地考察整个税收管理活动内在的必然的联系和活动规律，加强企业税收内部控制制度，合法、合理、及时申报缴纳各项税收。

2.有利于正确制定和贯彻、实施、执行实施政策法规，实现税收管理要素的优化组合，提高税收管理水平和规模效率，合理规避企业纳税风险。

3.有利于充分发挥税收管理职能，进行税收管理的整体改革，有利于纳税人公平竞争，促进税收征管的良性循环。

4.有利于促进实现依法治税，建立市场经济税收新秩序，减少征税及纳税成本，实现税企和谐统一。

三、关于税务会计师

税务会计师（CTAC）是由中国总会计师协会负责认证的国家高级财税管理人才重点培养项目，是以国家现行税收法律法规为依据，以货币计量为基本形式，运用会计学的基本理论和核算方法，连续、系统、全面地对纳税人应纳税款的形成，计算和缴纳；即税务活动所引起的资金运动进行核算和监督，以及税务统筹管理、税务检查、纳税筹划等一系列与税务相关的税务工作，以保障国家利益和纳税人合法权益的一种企业税务会计专职岗位和专业会计人。

可以说由于税务会计师这个管理岗位的产生，就使得企业原本的一些具有涉税经验，经常与税务机关打交道会计人员，通过必要的培训学习，在掌握了税务会计知识和纳税常识、税收筹划技能等一系列相关专业知识后，从传统的会计岗位中分离出来，以相对独立的身份，参与企业核算反映、监督管理、预测和决策的职能管理中，从而达到节约纳税成本、降低纳税风险、提高资金使用效益、实现利润最大化、以推动企业可持续发展。

四、税务会计师在企业税务工作中的作用及意义

（一）在税务会计师这个定义没有立法前，作为企业财务会计中的一名与税务打交道的会计，他的职能只是在每月的15号之前完成报税，缴税业务，填写一些税务机关要求填写的税务报表，在特殊情况下处理一些简单的税务纠纷。现阶段由于我国税法越来越健全，税收管理程序化、现代化的越来越严格、计算方式的越来越复杂，企业会计准则、企业会计制度以及一系列税收法律法规的完善，使得财务会计和税务会计的目标逐渐出现差异，它们对会计事项的要求也随之出现了分歧，现有企业的一些“税务会计”无论从管理上还是对税法的理解上都远远不能满足企业为了实现利润最大化而必须进行的税收筹划业务。作为一名与税务打交道近三十年的会计我是感同身受。6月在成都的一次纳税筹划培训学习中，纳税筹划作为一个全新的名词，还不完全被各公司和企业所接受。但是，当时老师的一席之言却让学员振动。他说，他在给一些企业、公司作纳税筹划的时候发现，这些公司和企业可以说都没有少缴税，但却因为财务人员对税收法规了解的不及时、对税务理解的不全面、不到位，而给税务机关多交了税款。回公司后，笔者对我公司的缴税情况进行了一次盘点，发现公司从开始就设立了税务会计师的岗位，不存在该缴的税没有交，不该交的税却多交了的现象，充分说明了设立税务会计师岗位与不设立该岗位，对企业税收影响很大。

（二）企业为了提高税务管理的有效性，设置专职的税务会计，按照税务会计的职责，一是根据税收法规对应税收入、可扣除项目、应税利润和应税财产进行确认和计量，计算和缴纳应缴税金，编制纳税申报表来满足税务机关等利益主体对税务信息的要求。二是根据税法和企业的发展计划对税金支出进行预测，对纳税活动进行合理筹划，发挥税务会计的融资作用，尽可能使企业税收负担降到最低。

总结语

在设有专职税务会计岗位和不设专职税务会计岗位的情况下，所产生的结果和作用却是截然的不同。前者产生的结果是因为会计人员因不能全面、及时的掌握税收法规，或对税法理解的不透彻，将不该缴的税多交了，不但没有起到为企业节约支出、减少浪费、利润最大化的作用，反而还为企业造成了经济损失。增加了税收负担；而后者的结果则是税务会计通过对税收法规、税收政策和税收征收程序的某些特殊规定，在国家法律、法规及政策允许的范围内，坚持合法性、事先性、适应性、综合性的原则基础，进行具体的筹划操作和运作，为企业最大限度地降低或减小税赋，最大可能地多获取利润和取得了更大利益做出了贡献。

参考文献：

[1]赵晋林.当前我国房地产税制中存在的主要问题[J].涉外税务,2004(4).

[2]韩雪.我国现行房地产税制的博弈分析[J].税务研究,2005(5).

[3]张卫.从管理学的角度看税收征管的完善[J].税务研究,2004(12).

[4]孙树营.完善我国房地产税收制度的初步设想[J].涉外税务,2005(6).

篇（3）

（一）房地产无序开发促进实施土地增值税条例

由于房地产的无序开发，土地资源不断流失，一些房地产企业由于利益的驱使，在土地资源稀缺的情况下，做出乱占耕地等不良行为，这大大浪费土地资源，导致房地产用地总量失去管控，炒房现象严重。土地资源的不断流失导致生态环境持续恶化，阻碍了国民经济可持续发展的脚步。为了解决这些问题，控制房地产用地总量，我国实施土地增值税条例，开始征收土地增值税。

（二）操作程序越来越复杂，税负逐渐增加

土地增值税是房地产企业必须缴纳的税种，并且在房地产企业所缴纳的税额中，土地增值税占了很大的比例。土地增值税税负比较重，核算非常复杂并且有很长的清算周期，其操作起来有较高的难度，除了要有各种专业的人一起合作，还要消耗非常大的财力物力；与此同时，土地资源属于不可再生资源，是有限资源，所以严格的土地供给制度促使土地资源变得稀缺。自2007年以来，各级税务部门清算房地产企业土地增值税，与以前相比，大大强化了对土地增值税的征收管理。从2008年到2013年，土地增值税税额逐年上升，毫无疑问，这说明房地产企业的税负压力不断大幅增加，使房地产企业的利润减少。

（三）涉税风险和监管力度不断变强

房地产市场不断飞速发展，为了抑制投资过热和房价暴涨等问题，国家逐渐实施了一系列政策对房地产市场进行宏观调控。由于各地政府对房地产增值税税收的管控力度不断加强，使得房地产企业外部环境的确定性不断下降，涉税风险越来越明显。数据显示，近些年房地产企业所缴纳的土地增值税不断增加，全国土地增值税税额占全国税收总额的比例不断加大，税务单位也不断加大对土地增值税的监管力度。

二、房地产企业土地增值税税务风险分析

（一）确立风险评估指标

要?Ψ康夭?企业土地增值税税务进行风险分析，需要确立一个具体的评估指标。本文以土地增值税税负率为风险评估指标来评估房地产企业土地增值税税务风险。土地增值税税负率等于土地增值税税额除以利润总额再乘以百分之百，其中土地增值税税额用样本财务报告中的营业税金和附加的土地增值税税额来表示，而利润总额是从利润表中得出的利润总和。

（二）选取样本数据

本文根据国泰安数据库的标准，选择142家房地产企业，除去数据不够完善、利润总额小于零或者资产负债率大于一的企业，最终以二分之一的房地产企业来作为房地产企业土地增值税税务风险分析的样本。收集样本三年的财务年度报告，根据税务风险的评估指标，从财务年度报告中获得相应的土地增值税数据，再结合土地增值税税负率计算方式，得出各个样本企业的税负差异率来评估风险。

（三）分析土地增值税税务风险评估结果

倘若房地产企业的土地增值税税负差异率大于零，那么可以说明该房地产企业的土地增值税税负率比整个房地产行业的平均税负率低，由此可以判断企业可能有以下三个问题：首先，该房地产企业使用的税收优惠政策是错误的；其次，税务部门发现了该公司运用了不够科学合理的纳税方案；最后一点是极有可能由于该房地产企业不遵守税收法规，从而被罚款、要求补足税款、缴纳滞纳金和面临非常高的信誉受损风险。

与此同时，还可以统计处于税差异率区间上的房地产企业所占样本的多少来更深入分析整个企业的土地增值税税务风险。大多数的房地产企业的土地增值税税负率的绝对值在百分之三十以上，这代表该房地产企业有较高的土地增值税税务风险，也就是说我国大部分房地产企业都可能存在有较高的土地增值税税务风险。有些房地产企业的土地增值税税负率在零以上，这说明该企业土地增值税的税负率水平处于整个房地产行业的平均水平之上，这其中的大多数房地产企业土地增值税税负率在百分之三十以上，从2013年的得出的数据来看，该年的土地增值税税负率远远低于以前，这表明税收负担风险是我国房地产企业的土地增值税的税务风险。

三、降低房地产企业土地增值税税务风险的途径探讨

（一）提高风险筹划意识

土地增值税有周期长、先预征后清算的特点，并且大多数税收政策还不能精确，导致土地增值税很难被掌握。所以，房地产企业进行风险防范的关键是提高房地产企业纳税人的风险筹划意识。下面从两个方面来说明：第一，房地产企业的相关工作人员应该提高税务风险意识，正确认识税务风险，树立科学合理的风险筹划观念，同时不断学习，提高自身的综合素质，包括专业能力、筹划能力、预测宏观经济环境能力以及分析能力等等。第二，房地产企业的相关职员应该时刻把握土地增值税政策的最新动态，根据所在的房地产企业的特点来紧跟国家税收政策的步伐，主动去维护本企业的信誉，保证本企业能够拥有一个良好的企业形象。

（二）与税务机构保持高度的联系

房地产企业应该主动自觉与税务机构进行沟通，定期与当地税务机构联系。与此同时，房地产企业税务部门的职员要积极建立和维护企业良好的纳税人形象，协助税务机关进行相关工作，迎合税务机构的发展要求，这将为房地产企业获得和掌握税收信息和材料提供极大的便利。因为房地产企业所在地区的税务机关有时会在国税总局和财政部等推出新的税收政策的基础上制定一些地方性的条例规定，或者税收的优惠政策，而房地产企业如果不能与当地税务机关保持联系的话，就很难及时把握这些重要的信息。当税收政策被调整，房地产企业的相关职员应该积极主动去税务机构咨询了解企业可能面临的状况、风险等等；此外要积极去与税务机构协调，争取能够在最合适的时间点上使用最新的税收优惠政策，并不断优化升级筹划方案，努力达成预想的目标。除此之外，房地产企业需要掌握好土地增值税的清算条例，使土地增值税的清算力度不断强化，加强内部审计力度，确保清算完毕。

（三）建立并完善企业税务风险内部控制管理制度

篇（4）

中图分类号：F23 文献标识码：A

收录日期：2016年10月28日

一、“营改增”对房地产企业的意义

（一）有利于细化行业分类。“营改增”后我国的增值税纳税链条更加完整，纳税人所购买的服务类等业务可以进行抵扣。从动态来看，由于在最终消费以前的各个环节，税收环环相扣，纳税人只需缴纳增值部分，消除了重复征税，减轻行业消费者的负担，从而刺激需求，并以此种方式形成良性循环。如房地产企业可把原来的施工合同改为采购原材料业务和提供劳务业务，进行合理的避税，从而降低建筑成本，提高房地产企业的区域竞争力。促进产业分工与合作；同时也有助于增值税收入的增加。

（二）有助于规范财务管理与纳税规划。“营改增”后规定只有规范的账务处理才能进行纳税申报，在一定程度上规范了企业财务管理。我国现有的房地产企业施工行为营业税的申报方式基本上是粗放型的，如依据合同或有的税务单位没有合同的情况下同样能够缴税代开发票，这就增加了企业虚开发票的可能性，扩大了企业的税收风险，在与同行的竞争中也有失公平。“营改增”后企业需要根据自身的情况判断：企业是否符合税收优惠政策的条件，如果符合了优惠政策条件，企业需要按照主管税务机关的规定来进行必要的操作流程和备案手续，同时企业需要将应税项目和免税项目作出准确的核算，处理好免税项目和增值税专用发票两者之间的关系等。企业需要对这些方面作出正确的判断与核算，做出最有利于企业的纳税规划。

（三）有助于降低企业纳税负担。尽管目前税收中性原则还未充分体现，增值税实施后，房地产行业整体税负微增，较“营改增”前税负平均增加率约为0.77%，但是部分抵扣幅度较大的企业已经出现税负减轻的情况。根据上海华燕房盟网络科技股份有限公司的税负测算表明，通过“营改增”，该企业获得一定程度的税负减轻，对下游提供可抵扣的增值税发票，自身税负下降的同时，下游企业税负也得到减轻。税负的减轻，使得企业具备一定的价格优势，同时由于可以开出增值税发票，下游企业选择供应商时会有所倾斜，促进结构性减税的实现，也有利于新兴企业的业务增长。

二、“营改增”造成企业纳税风险的原因

（一）会计制度与税法规定存在差异。会计制度与税法之间一直存在差异，“营改增”后，税法又出现新的问题，虽然国家税务总局与财政部不断出台相关文件进行补充和解释，但会计制度与税法规定之间的差异更加复杂，房地产企业必须认真地对改革后的财务、税务知识进行理解、学习掌握和运用，在实践中不断协调会计制度与税法规定的差异，这无形中为房地产企业的财务人员带来了巨大的考验，进一步扩大了企业税务风险。

（二）税务风险管理意识不强。房地产企业刚刚完成“营改增”，企业内部的风险危机意识不强，大多企业还采取原有的“粗放式”经营管理模式。企业管理层及执行层纳税观念淡薄，税收遵从意识不强，往往只重视企业的财务风险，对税务风险管理不够重视，从而容易导致企业的税务风险。

（三）税务风险机构不健全。大多数企业没有设置专门的税务管理机构或税收管理岗位，有些虽然设置了税收管理岗位，但其职能定位主要是报税，而没有相关税务风险管理职能，在税收管理岗位的人员，一般是财务人员兼任，大部分缺乏必要的税收专业素质。

（四）税务风险内部防控制度不健全。大企业缺乏必要的沟通协调机制：一是大企业内部各部门间的涉税信息不能及时传递和交流；二是大企业与税务机关没有建立有效的沟通渠道，难以及时掌握税收政策变化对大企业的影响；三是大企业没有建立税务风险管理体系，对税务风险的识别、评估、应对、控制和评价等整个过程不能进行有效的监控。因此，大企业的税务风险管理必须要从大企业的内部管理入手，重视并采取积极的措施防范税务风险。

三、房地产企业“营改增”税务风险控制策略

（一）培养财务人员税务风险控制管理意识。企业税务风险管理的好坏，主要取决于企业税务风险管理文化。首先企业治理层和管理层需树立正确的税务风险意识和理念。在全企业构建一种税务风险管理文化氛围，使财务人员做到遵纪守法、诚信纳税，使税务风险管理工作成效和每个人的直接利益相关，如此便可有效增强企业相关人员的税务风险管理意识。在实务操作中，财务人员要做好以下工作：加强抵扣凭证管理、规范财务核算、防范虚开发票风险、合法开展税收筹划及明确可抵扣及不可抵扣进项税业务等。

（二）建立科学规范的税务风险管理机构体系。所谓“没有规矩不成方圆”，房地产企业应当首先确定税务风险内部控制的目标，在合法性、全面性、配合与监督三原则的指导下，根据行业特征与税收政策，从战略及业务层面识别、分析、评估税务风险，建立完善的企业税务风险内部控制体系。同时，加强动态税务风险评估管理以及加强员工涉税培训，更好地防范、降低、规避税务风险，达到创造企业价值的目标。只有这样，才能有效实施税务风险管理。

（三）完善内部管理制度。从税务风险内部控制的角度，对其在税务风险内部控制过程中的具体问题展开分析，并提出有建设性的意见，以解决该企业的税务风险问题。房地产企业的税务风险管理工作通过事先、事中、事后三大模块相互支持、密切配合，构架出一个完整的企业税务风险管理体系。在事先预防模块中，需要完善企业组织结构、树立风险管理企业文化、建设企业内部控制制度三方面；在事中防范模块中，运用财务指标分析法进行风险识别，运用定性与定量相结合的方法进行风险评估，对不同等级的风险点提出风险应对方案；在事后监督与评价模块，通过建立信息系统进行有效沟通，对风险管理体系进行全过程监督与评估，保证企业税务风险管理持续、有效运行。

（四）全面梳理公司业务流程和修订合同的税务风险。与各业务部门进行深入讨论，分析现时的业务流程，识别在采购、销售、发票、会计核算、系统数据传递等流程中潜在的财税风险控制点和控制要素，在风险控制点增加相关风险控制工具，从提高工作效率和降低财税风险的角度，对业务流程做相应改造。一方面对过渡期合同进行梳理，区分新建、在建、即将完工、已完工等各种完工状态，以选择适用的相关过渡期增值税政策；同时，需要与合同签约方就过渡期合同的交易价格、增值税税负承担主体、发票的开具和取得要求、纳税义务时点等进行协商和重新确认，并签署相关的补充协议来明确上述条款变化。另一方面对现有合同模板进行修订：收集现有的销售合同、租赁合同、采购合同、总包合同等模板，对合同条款根据 “营改增”做出合适的修改，如合同中明确包含增值税的价款，纳税人兼有不同税率或者征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务等应税服务的情况下，在合同中分别列示服务内容、不含税价及对应增值税额等。

主要参考文献：

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房地产收入符合《企业会计准则第14号――收入》指南中提供劳务收入标准。准则对收入的确认规定得比较原则化、注重交易的经济实质，要求符合以下四个条件：

（1）收入的金额能够可靠地计量；

（2）相关的经济利益很可能流入企业；

（3）交易的完工进度能够可靠地确定；

（4）交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量。

显然，一项交易或事项发生后，若仅同商品销售、提供劳务收入有关，则应否和何时确认为收入，就需要会计人员运用专业知识和实际工作经验进行职业判断，从交易的类型、收入的种类、销售、提供劳务时有无附加条件而使所销售的商品或劳务在似乎钱货两清的表面现象后，与商品或劳务有关的所有权及其风险在实质上是否完全转移等方面进行分析与判断，才能决定收入应否和何时确认。

2.房地产行业收入构成、合同有关收入条款类型

（1）收入构成

①费是指公司销售开发商开发的楼盘，销售成功且达到合同约定条款后按照合同约定比例，开发商结算给公司的销售佣金。

②顾问费是指公司为开发商提供的前期市场调研、产品定位、市场策划以及后期销售过程中的策划服务等工作得到的相应报酬。

③渠道分销收入是指销售公司行业内资源共享，在公司间再次签订合同，按约定比例结算分销佣金。

④开发商给予的奖励是指在房地产销售期间开发商根据销售情况给予的固定的或者临时性的各项奖励，其中包含：跳点、超价等。

（2）合同收入确认条款类型

①销售合同

a.以开发商房款到账金额确认销售公司费收入

合同约定不论收到的房款为部分或全部，开发商以收到的房款金额结算销售佣金。

b.开发商必须收到全部房款后，以全部房款金额确认公司销售佣金

合同约定开发商必须收到全部房款后按照总房款的一定比例结算佣金。

c.开发商必须收到全部房款后，结算80%佣金且留有收房控存20%

开发商必须收到全部房款，只结算80%佣金，另外20%佣金，必须等到业主收房且业主满意评价达标后才可结算。

②顾问策划合同，是与开发商签订的为开发项目提供市场定位、数据调查、营销计划等服务的合同。合同中一般规定按照所约定的服务内容条款和完成时间节点，按合同总价款的比例，分阶段结算佣金报酬。

③渠道分销合同是指销售公司间再次签订合同，按照合同中约定的销售方式和提成比例完成同一项目的销售服务活动。

④奖励合同或临时约定协议，开发公司视销售情况阶段性和临时性与公司约定的销售奖励。比如：跳点合同中的佣金结算。

3.规范房地产行业收入确认的重要性

随着房地产行业的不断壮大和深入发展，规范的收入确认原则不仅能够帮助企业准确计量经营业绩、规避法律及涉税风险，而且促使企业提高内控管理水平。

（1）计量标准的统一，能够增强可比性。统一了行业收入确认的条件，而非个性化逐一分析合同条款即收款条件，可以使得企业间可对标，行业业绩可评判，为企业经营决策提供有效数据。

（2）规避法律及涉税风险。统一规范的收入确认过程，是需要公司和开发商之间进行数据交换和确认，这个过程为今后新合同的条款设计、合同纠纷中证据的收集提供了保障；同时也可以避免在混乱的收入确认下产生的税务差异和纳税风险。

（3）提升企业内控的管理水平。规范化的收入确认过程，使得企业建立起一套规范的、完整的、标准的销售数据统计流程，这个流程本身就是一个科学管理的方法，这将有助于企业加强自身管理，提高内控制度建设。

（4）通过行业标准的统一，减少行业内的不公平现象，创造一个良好的经营竞争环境。为公司上市审计提供理论支持，方便审计师发表审计意见，从而为企业的上市融资提供便利，促进整个行业的长足发展。

二、 房地产行业收入确认的影响因素

1.收入准则的限制

《企业会计准则――收入》应用指南中认为：长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入。房地产销售业务从服务周期来说其时间跨度往往需要几个月甚至一两年，在此期间为开发商提供一项重复劳务即销售服务。按照指南中的规定根据相关劳务发生时确认收入，这里的确认时点不是由销售公司所能掌控的。

从本文中对房地产行业收入构成、合同有关收入条款类型的分析中不难看出，看似明确的收入类型和合同条款，确因开发商的主导地位导致的信息的收集和确认过程的不对等地位，在实际工作中很难作为收入确认的依据。且现在开发商作为强势的一方，经常会有不按合同约定支付佣金，最终压低结算费的情况出现，导致以权责发生制按合同条款确认收入却无法收回所确认款项。

2.收入条款的不确定性

（1）以开发商房款到账金额确认销售公司费收入

在现实中，销售公司负责协助业主签订销售合同及支付首付款，在该环节能够掌握每套销售房屋的首付款到达开发商账户时间及金额，此部分房款对应费可以依据合同确认佣金，但是由于开发商财务及放款银行具有保密性，销售公司无法随时查询已销售房屋尾款是否到达开发商账户及具体金额，由于开发商自身利益需要，其在收到房款后长期不与销售公司对账确认，导致销售公司实际已达到合同约定收入确认条件，但是因为信息的不完整而无法确认收入。

（2）开发商必须收到全部房款后以全部房款金额确认销售公司佣金

此类型销售合同看似简单，但销售公司完全无法掌握全部房款是否已经到达开发商账户，原因同上，从而无法根据合同条款确认收入。

（3）开发商必须收到全部房款才结算80%佣金且留有收房控存20%

此类型合同基本与第2条情况相同，但是关于20%的收房控存佣金信息销售公司更加无法掌握，只能按照开发商结算佣金时点确认收入。

（4）顾问策划收入

此类收入是销售行业唯一处于相对主导地位的收入形式，因为其需要大量的信息、经验和人才积累，又处于房地产业务前端，所以基本能够按照完工百分比法确认收入，但是如果面对的是房地产开发行业的巨头，为了取得后期的销售业务，也不得不迁就开发商的意愿。

（5）渠道分销收入、跳点收入

此二类收入因统计过程需大量开发商的考核销售记录支持，另因销售公司与房地产开发公司信息的不对等，导致实操中也无法完全按照合同条款确认收入，也只能按照实际到账时确认。

3.税务收入确认的差异

根据国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知国税函[2008]875号中关于劳务交易的规定：企业在各个纳税期末，提供劳务交易的结果能够可靠估计的，应采用完工进度（完工百分比）法确认提供劳务收入。

（1）提供劳务交易的结果能够可靠估计，是指同时满足下列条件：①收入的金额能够可靠地计量；②交易的完工进度能够可靠地确定；③交易中已发生和将发生的成本能够可靠地核算。

（2）企业提供劳务完工进度的确定，可选用下列方法：①已完工作的测量；②已提供劳务占劳务总量的比例；③发生成本占总成本的比例。

（3）企业应按照从接受劳务方已收或应收的合同或协议价款确定劳务收入总额，根据纳税期末提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前纳税年度累计已确认提供劳务收入后的金额，确认为当期劳务收入；同时，按照提供劳务估计总成本乘以完工进度扣除以前纳税期间累计已确认劳务成本后的金额，结转为当期劳务成本。

根据之前对房地产销售行业现状及特点分析可见，该行业属于提供劳务交易，但是因实操中需要根据合同条款并结合开发商确认的证据来确认交易的完工进度、劳务总量比例以及发生成本占总成本比例，所以会与国家税务总局的规定产生差异。如若房地产销售公司按照税务确认收入条件确认收入，将业务合同作为确认基础，而得不到真实的业务数据支持，那么不难预测，大量应收账款的呆死账将在确认收入后期出现，同时已经上缴的税款也无法退回，那么对于房地产销售行业而言，完全依照税务收入确认方式确认收入将加大行业税务风险。

三、 完善房地产行业收入确认的建议

1.销售经纪公司自身需要完善的流程

（1） 建立和完善基础台账

在销售过程中，建立销售基础台账，掌握客户从签约到最终收房整个过程中客户与开发商完成交易的所有信息，包括：定金的缴纳、签约首付的付款时间、全额房款支付完毕的时点以及客户的满意度评价等等。

（2）与开发商定期沟通和对账

与开发商建立起良好沟通机制，是为其提供服务，保证质量的有效措施。公司和开发商的相关人员应该定期进行数据核对和交换，以便于双方能够准确确认收入和成本（公司确认收入，开发商确认成本）。

（3）定期汇总分析，明确催款方法

为了有效保证经济利益能够及时流入企业，维护企业自身利益，销售公司应该针对应收款项建立相应的管理措施，比如应收款预警时间的设定，分别不同的账期采取不同的催缴方式，与律师事务所建立长期的合作机制等等。

2.政府房地产管理部门建立相应的监督机制

（1）完善房地产销售合同备案的内容

受到现有房产销售备案内容的限制，作为房地产监管部门也不能随时动态掌握销售情况，这既不便于国家监管也不方便数据的统计和使用。建议增加房地产销售合同备案登记内容，如增加全款支付时间、贷款银行等。

（2）建立备案登记查询系统

既然监管部门建立了备案登记制度，那就应该把相关的不涉及隐私的登记信息进行公开，方便信息的使用者查询。可以分为个人用户和企业用户，对其相应公开不同等级的信息查询内容。提高数据的使用效率，从而降低企业数据采集成本。

（3）加大对房地产销售的管理与控制，从政府层面建立项目运作的上报机制

在国家利用政策宏观调控房地产的基础上，引入一些具体的控制措施，指引项目操作的过程，从而引导房地产行业的健康发展。比如：建立项目进展全过程的上报制度，监控相关项目从立项到最终销售全过程的收入、成本、利润的确认。

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关键词 ：房地产 企业税务 税务筹划

随着国家鼓励房地产行业的健康发展，政府对房地产宏观调控政策层出不穷，以税收为杠杆已成为房地产调控的方向之一。税务筹划作为企业财务管理的重要组成部分，日益成为房地产开发企业合理降低税收负担、实现企业效益、增强自身市场竞争力的有效举措。

所谓税务筹划，就是指纳税人在复杂的涉税环境中，在遵守税法的前提下，通过合理安排和策划企业的经营活动，以规避涉税风险，控制、减少税负，以达到税后经济效益最大化为目的的经济活动。

一、房地产开发企业税务筹划的意义

（一）税务筹划是房地产开发企业合理降低税收负担的必然要求

房地产开发企业税负偏重，税收种类众多，包括契税、营业税、城市维护建设税、土地增值税、房产税、企业所得税等。同时，由于房地产交易金额大，开发企业所缴纳的税收金额随之较大，税务筹划对税额的影响也就很显著。此外，近年来房地产开发企业受到国家抑制房价上涨宏观政策的影响，获利空间大大缩小，迫使房地产开发企业需求成本优势。因此，需要合理有效的税务筹划来减轻税收负担，提高企业的获利能力，增强企业的市场竞争力。

（二）税务筹划是房地产开发企业应对多变政策的有效手段

目前，我国针对房地产行业发展的法律、法规、规章制度繁复多变，这就要求房地产开发企业在遵守多变的政策法规的前提下寻求竞争优势。通过税务筹划既能帮助开发企业降低税收成本，又能让房地产开发企业在筹划的过程中实时掌握当前的宏观政策，针对企业实际情况制定发展规划，有利于使企业经营紧随国家政策、降低企业风险。

（三）税务筹划是税务主管机关健全房地产行业税制的重要渠道

良好的法制环境，健康、公平的市场规则为房地产行业健康、长远发展提供了有利的外部条件。税收筹划的主要工作就是在不违背法律法规的前提下，利用政策空间或通过平衡税负来实现企业效益。税务管理机关通过对纳税人税收筹划行为选择的分析和判断，发现政策漏洞，有利于健全我国税制，符合房地产行业长远发展的需要。

二、不同阶段房地产开发企业税务筹划策略

（一）前期准备阶段税务筹划

房地产开发企业的前期准备阶段的税务筹划主要涉及企业组织形式和项目开发方式等。首先，企业组织形式的不同，导致税收处理差异很大。企业分支机构的组织形式分为子公司和分公司两种形式，从而产生税务筹划空间。其中，子公司具有独立的法人资格，可以享受政府的税收优惠政策，但是在亏损时不能从总公司获得抵亏收益。相对于子公司，分公司亏损时则可以抵消总公司的利润总额以降低应纳税款，但是总公司对分公司的风险承担连带责任。因此，房地产开发企业可以根据分支机构的盈利能力来选择正确合理的组织形式。其次，土地获取来源不同，项目开发方式就不同。房地产开发企业可以从政府一级市场直接通过招拍挂购买土地，也可以从自然人或非政府单位等二级市场购买。从非政府单位购买土地时就涉及直接购买还是转让合并的选择问题，前者发生土地使用权的转移需要缴纳契税，后者不涉及土地所有权转移，不需要缴税。因此，房地产开发企业更倾向于以转让合并的方式来获得节税效益。

（二）开发建设阶段税务筹划

开发建设阶段的税务筹划主要包括施工设备的筹划和利息扣除方式的筹划。第一，在可以规避甲供材料税务风险的情况下，建设方采购设备优于施工方采购。房地产开发项目具有开发周期长、项目金额大等特点，其施工设备的采购金额也很大，涉及的应缴税款也就很多。如果施工设备由建设方采购，而非交由施工方自行采购，就可以避免缴纳营业税，虽然建筑施工合同金额减少，但是双方收益都会有所增加。第二，权益资本筹资优于负债筹资。负债筹资中，企业采用据实扣除方式，借款利息费用较高；权益资本筹资中，采用比例扣除方式，利息费用低。

（三）商品房销售阶段税务筹划

房地产开发企业在商品房销售阶段的税负主要是营业税、土地增值税和企业所得税，在选择交易方式上存在税务筹划空间。如果企业采取直接销售的方式，这些税收无可避免，但如果采用转让子公司股权方式就可以规避营业税和土地增值税，从而合法减少纳税支出。此外，房地产开发企业还可以在不降低企业收入的前提下对房屋销售价格进行分解以减少税收支出。这样做的依据是开发企业的经营业务的广泛性，既包括房屋销售业务，又有装修业务，若将二者价格分开计税就可以在装修业务中免去土地增值税。

（四）物业持有阶段税务筹划

在物业持有阶段，通过对持有方式的合理选择，房地产开发企业进行税务筹划可以大大降低企业的税收成本。一是通过从房屋出租业务转变为投资业务。房屋出租需要缴纳营业税以及附加税费、房产税和企业所得税，而将房产用于投资，则不征收营业税、房产税以及企业所得税。二是通过合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家电以及电话费、水电费等代收费用，应当分别进行核算，使房屋租金仅包括房屋本身的使用费，将家具、家电的出租改为出售，将电话费、水电费改为代收，就可以合理降低增值税、营业税、房产税以及附加税费。

三、房地产行业税务筹划存在的问题

虽然合法合规的税务筹划能够降低房地产开发企业的纳税成本，但具体的纳税实践中还存在一些问题。

（一）房地产开发企业对税务筹划认识不足

房地产业内长期以来对纳税筹划问题重视不够，这就导致了很多企业对税务筹划认识不足，不能清楚地区分税务筹划的合法性和偷税逃税的非法性，甚至有一部分企业认为税务筹划就是偷税漏税，这也是现实中房地产企业普遍存在偷税漏税现象的原因之一。从另一个角度看，由于在过去传统的经济体制下，企业缺乏自身独立的经济利益和生产经营自主权，不具备产生企业纳税筹划的前提条件，客观上限制了理论研究的发展，企业的纳税意识也相对薄弱。

（二）房地产开发企业税务筹划的专业人才缺乏

税务筹划人员不仅需要具备税收、会计、财务等方面的专业基础，而且要熟悉企业的整个经营流程，同时还要能够根据自身的经营状况，制定适合企业自身的税务筹划方案。因此，人员的素质要求较高，必须是复合型人才。而我国在税务筹划的人才培养与储备方面就有所欠缺，税务筹划人才队伍的建设与我国的现实需求仍有差距。

(三)房地产开发企业税务筹划对风险管理重视不够

税务筹划给房地产开发企业带来节税效益，但不尽合理的税务筹划带来利益的同时也蕴藏着巨大了的风险。税务筹划的风险是指企业在进行税务筹划的过程中，由于税务筹划方案本身存在问题或者受各种不确定因素的影响，是税务筹划的结果偏离预期的目标，导致企业未来经济或者其他方面的利益损失的可能性。导致税务筹划风险的原因可能来自外部的客观环境因素，也可能来自企业制定和实施税务筹划方案的主观判断失误。实际中，房地产开发企业往往只重视节税利益的多少，而忽视了对税务筹划风险的管理，规避税务筹划过程中的潜在风险是房地产开发企业真正从税务筹划中获益的有效保障。

四、房地产开发企业税务筹划问题的对策建议

（一）增强房地产开发企业税务筹划意识

要想增强房地产开发企业的税务筹划意识，首先要明确税务筹划和偷税漏税的区别，确保税务筹划在不违反法律法规的前提下进行，拒绝偷税漏税的违法行为。对于房地产开发企业来说，要认识到税务筹划能够给企业带来的实际经济利益，正确理解税务筹划的含义，提高税务筹划的意识。对房地产开发企业的管理者来说，不仅要加强对税收法律法规的学习，树立依法纳税、合法节税的观念，还要对企业税务筹划活动予以支持，设置专门的税务筹划机构、从外部聘请会计事务所的专业服务和设置专职的税务管理人员，以便于税务筹划贯穿企业整个生产经营过程。

（二）重视培养税务筹划的专业人才

一方面，房地产开发企业应加大对税务筹划人员的培养力度。不仅要加强税务筹划人员的培训和教育力度，还要定期对这些人员进行定期考核和监督检查，必要时要从外部聘请专业会计师处理复杂综合性税务筹划业务。另一方面，还要加快提升税务筹划管理人员的职业道德修养。在处理企业利益和国家利益的过程当中，税务筹划人员应当坚守职业道德；在制订与执行任何税务筹划方案过程中，要坚持合法原则，不可因企业的私利损害国家利益，应立场鲜明地维护税法的权威性。

（三）提升房地产开发企业税务筹划的风险管理

有效的风险管理能够促使房地产开发企业的税务筹划达到预期节税效果，因此，风险意识应当贯穿企业税务筹划的整个过程。首先，企业应树立税务筹划风险管理的理念，制定税务筹划风险管理目标，其次，建立健全税务筹划风险评估的方法和程序，制定风险控制方案。最后，建立税务筹划风险管理考核制度，对风险进行实时监控。此外，对税收政策变动的准确把握、密切关注税收法律法规的变动，也是降低税务筹划风险的有效方法，尤其在当前房地产行业纳入“营改增”的宏观背景下，关注实时政策显得尤其重要，这要求房地产开发企业加强对税收政策的学习，定期更新税务筹划人员的专业知识。

参考文献：

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关键词:风险 税收筹划 房地产企业

某房地产公司税收筹划案例分析

2007年,某房地产公司以7500万元购得一块商业用地,用于普通住宅建设,预计房屋可售面积3万平方米左右,营业税及附加税率总计5.55%,契税3%,所需资金部分来自于银行贷款。具体数据如表1所示:

筹划前:营业税及附加为2164.5万元,土地增值税为9318.075万元,税金合计(不考虑印花税)为11482.575万元。

该房地产公司决定接受税务师的筹划建议,单独成立销售公司。房地产公司先将房屋按每平方米8000元的价格出售给销售公司,再由销售公司按13000元的价格出售给客户。

筹划后:房地产公司应纳税额为营业税及附加1332万元、土地增值税2925.6万元;销售公司应纳税额为:契税720万元、营业税及附加2164.5万元、土地增值税3850.65万元,两公司税金合计为10992.75万元,可以节税489.825万元。

经过上述比较,该公司认可了税务师的方案,可是在方案执行过程中,问题逐渐显现。首先,房屋过户到销售公司后,已经成为二手房,需到二手房交易中心交易,这为房屋的销售带来意想不到的困难。其次,根据营业税条例规定:纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的,主管税务机关有权核定其营业额。该公司将房屋以8000元/平方米的价格转让给销售公司,该价格明显低于同类房屋的交易价格,因而该公司还面临着营业税被重新核定,需补交税款、滞纳金甚至被罚款的可能。

房地产企业税收筹划面临的风险

税收筹划风险,是指纳税人在进行税收筹划时,因各种不确定因素的存在使筹划收益偏离纳税人预期结果的可能性。房地产企业税收筹划风险主要表现在以下几个方面:

法律风险。税收筹划业务在我国还不成熟,它经常在税收法律规定的边缘操作。税收筹划方案的合法性必须经过税务部门的确认,有时房地产企业对税法的理解与税务部门具体执法存在差异,这种差异的存在加大了房地产企业税收筹划的风险。另外房地产企业在税收筹划过程中发生对法律理解的偏差,使税收筹划蜕变成偷税行为,又会导致税收筹划的违法风险。也就是说即使是合法的税收筹划行为,有可能因为税收政策理解偏差导致税收筹划方案无法实际执行,从而使税收筹划方案成一纸空文;或者被税务机关认定为偷税、逃税行为,不但得不到税收利益,反而加重了房地产企业的税收成本,使房地产企业得不偿失。

政策风险。房地产企业受政策影响比较大,这主要是由房地产业在国民经济中所处的地位决定。目前,我国市场经济体制还不成熟,现有的税收规定中法律法规少,规章以及其他税收规范性文件多,从而造成税收法令政策的透明度明显偏低。随着法制建设的不断深入,许多政策会相应地发生变动,政府的税收政策总是具有不定期或相对较短的时效性,这些都容易导致税收筹划的失败。对同一房地产企业而言,在不同时段,往往会由于主、客观条件的变化,使所选择的筹划政策失去原有的效用,甚至与法律相抵触。

财务风险。房地产企业属于资金密集型企业,对资金的需求巨大,若某一个环节的资金出现问题将引起整个房地产项目的瘫痪。因此,房地产企业必须保证资金供应的充足,房地产企业大部分资金都是通过举债而获得,而借入的资本额越大,税收筹划的空间越大,获取可能的税收筹划利益的机会也越大,但由此带来的财务风险也相应增大。

行业风险。房地产行业涉及到社会经济生活的方方面面,受多方面因素影响,它的发展取决于整个行业是否景气,行业的复杂性决定了房地产开发企业税收筹划的难度非常大,容易导致税收筹划风险的产生。

房地产企业税收筹划风险产生的原因

税收筹划的预先筹划性与项目执行过程存在不确定性之间的矛盾,是税收筹划风险产生的主要原因。具体包括以下几个方面:

因税收立法、执法所导致的风险。在我国税收法律中,税务部门与房地产企业之间的权责关系并不完全对等,房地产企业处于一种相对劣势的地位。税务部门相对于房地产企业而言更容易掌握更多税法信息,对于新的法律的了解或获得也滞后于税务部门。由于税收征纳双方关系权力责任的不对称性及在法律中赋予税务部门过多的自由裁量权,造成即使税收筹划人员具有较为充分的空间,税务部门也可以利用“税法解释权归税务机关”而轻易加以否定,从而使房地产企业的税收筹划风险大大增加。

注重“税负最低”,忽视企业整体利益。有的房地产企业认为追求“税负最低”,是税收筹划的目的,这是一种不完全正确的认识,是混淆和颠倒了税收筹划目标和最终目的的关系。例如,误以为用借入资金投资比用自有资金划算(少交税),但很多事例表明,使用借入资金虽然其利息可在所得税前扣除,但由此未必增加房地产企业的净利润,相反它却减少了房地产企业的净利润,另外还有可能引发巨大的财务风险。事实上税负最低只是税收筹划的阶段性目标,而实现房地产企业价值最大化才是税收筹划的最终目的。

片面夸大房地产企业税收筹划的作用。很多房地产企业认为税收筹划无所不能,事实上税收筹划只是房地产企业理财活动的一部分,它的作用是有限的,并受一定的条件制约。税收筹划往往需要与相关的生产经营决策配合使用才能相得益彰,产生较大的总体效益。另外,税收筹划的开展与房地产企业的涉税税种、应纳税额以及财务核算水平等情况息息相关。

因税收筹划人员自身素质所导致的风险。自身专业素质主要反映在税收筹划人员对于税法的全面理解与运用方面,由于税收法规的庞杂和税收政策的频繁变更,税收筹划人员受自身业务素质的限制,对有关税收法规的精神把握不准,虽然主观上没有偷逃税的意愿,但事实上由于筹划不利,违反了税法,产生了税收筹划风险。

房地产企业税收筹划风险的防范措施

税收筹划风险管理的目标是通过采取合理的措施对风险加以控制,规避和降低风险损失。针对风险的类型和产生原因,可以采取以下风险管理方法。

(一)树立依法纳税意识,完善会计核算工作

房地产企业经营决策层必须树立依法纳税的理念,这是成功开展税收筹划的前提。税收筹划可以在一定程度上提高房地产企业的经营利润,但它只是全面提高房地产企业财务管理水平的一个环节,不能将房地产企业利润的上升过多地寄希望于税收筹划。依法设立完整规范的财务核算资料和正确进行会计核算,是房地产企业进行税收筹划的基本前提。税收筹划是否合法,首先必须通过税务检查,而检查的依据就是房地产企业的财务核算资料。因此,房地产企业应依法取得和保全会计核算资料、规范会计基础工作,为提高税收筹划效果提供可靠的依据。

(二)准确把握税法政策,密切注视税法的变动

税法是处理国家与房地产企业税收分配关系的主要法律规范,税收筹划方案主要来自税法政策中对计税依据、税率等的不同规定,对相关税收规定的全面了解,就成为税收筹划的基础环节。只有全面了解,才能预测出不同的纳税方案,并进行比较,优化选择,进而作出对房地产企业最有利的税收决策。反之,如果对有关政策、法规不了解,就无法预测多种纳税方案,税收筹划活动就无法进行。税法常常随经济情况变化或为配合政策的需要,而不断修正和完善。因此,房地产企业在进行税收筹划时,必须密切关注并适时调整自己的筹划方案,以使自己的行为符合法律规范。

(三)增强风险意识,提升自身素质

防范房地产企业税收筹划风险是一项具有高度科学性、综合性、技术性的经济活动,因此对具体操作人员有着较高的要求,税收筹划人员不仅要精通税收法律法规、财务会计和房地产企业管理等方面的知识,而且还应具备经济前景预测能力、项目统筹谋划能力以及与各部门合作配合的协作能力等素质,为房地产企业出具防范税收筹划风险的方案或建议。税收筹划人员素质的提高,一方面依赖于个人的发展,另一方面也依赖于整个房地产行业素质的提高。只有整个房地产行业素质提高了,才能充分进行房地产企业税收筹划。

(四)加强与税务部门联系,搞好税企关系

房地产企业要想进行税收筹划,必须取得当地税务机关的支持,以确保合法性。进行税收筹划,由于许多活动是在法律的边界运作,税收筹划人员很难准确把握其确切的界限,有些问题在概念的界定上本来就很模糊,比如税收筹划与避税的区别等,况且各地具体的税收征管方式有所不同,税收执法部门拥有较大的自由裁量权。这就要求从事税收筹划者在正确理解税收政策的规定性,正确应用财务知识的同时,随时关注当地税务机关税收征管的特点和具体方法。经常与税务机关保持友好联系,使税收筹划活动适应主管税务机关的管理特点,或者使房地产企业税收筹划方案得到当地主管税务部门的认可,从而避免税收筹划风险,取得应有的收益。

(五)顾全企业整体利益,注重税收筹划方案的综合性

从根本上讲,税收筹划归结于企业财务管理的范畴。它的目标是由企业财务管理的目标――企业价值最大化所决定的。税收筹划必须围绕这一总体目标进行综合策划,将其纳入房地产企业的整体投资和经营战略,不能局限于个别税种,也不能仅仅着眼于节税。单纯看税收筹划是分税种进行的,对每个具体的税种进行筹划,但房地产企业税收筹划是一项系统工程,房地产企业的经济活动要涉及到数种税,即便一项具体业务也可能要涉及若干税,例如一笔销售收入是否确认、何时确认、可能会影响营业税、所得税、土地增值税、城建税、教育费附加等,针对众多的征税对象、税率、减免税等,税务筹划时不能仅盯住个别税种的税负高低,而要着眼于整体税负的轻重。另外,如果单纯追求最大扣除项目、最小的计税收入,会掩盖企业真实的经营成果和获利能力,影响企业的筹资和投资能力,进而影响房地产企业财务目标的实现;所以不能以税负轻重作为选择筹划方案的唯一标准,而应以确保房地产企业财务目标实现下的税收筹划方案要具有可操作性。

通过以上分析,文章指出,随着税收筹划活动在房地产企业经营活动中价值的体现,房地产企业税收筹划风险也该受到更多的关注,由于税收筹划主要侧重于事前的筹划,因此不可能完全消除税收筹划的风险,但尽量降低或分散涉税风险是房地产企业税收筹划的重要内容。成功的税收筹划方案应该是风险最小、收益最大的方案。

参考文献:

1.盖地.企业税务筹划理论与实务[M].东北财经大学出版社,2005

2.梁云凤.房地产企业税收筹划[M].中国市场出版社,2006

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营改增指的是营业税改增值税，将过去缴纳营业税的应税项目，改成缴纳增值税，使得重复纳税h节得以减少，对于加快财税体制改革具有重要意义。对于房地产企业来说，营改增也会对其产生巨大的影响。营改增会对房地产企业产生积极的影响，但同时也会带来新的税务风险。因此，在营改增的背景下，房地产企业要想得到更好的发展，就必须识别营改增带来的税务风险，并采取有效的措施加以应对，才能够促进房地产企业健康发展。

一、营改增对房地产企业发展的积极影响

（一）降低行业整体税负

营改增实施之后，单从表面税率看房地产行业的整体税负大幅提升。实际上“营改增”后，房地产企业只对增值额部分纳税，房地产行业拥有建筑业、现代服务业、批发零售业等上游企业，如果能够充分取得可以抵扣的进项税额，要缴税就会很少；如果企业做好了项目开发成本筹划，在建设过程中将某些细节成本平摊，确保实现平均抵消，在某些时点甚至无须缴纳增值税，可以降低整体税负压力。企业税负得到降低之后，价格优势就能够进一步凸显。

营改增之后，进一步的完善了我国的增值税纳税体系，纳税人在购买服务类业务的时候，能够进行相应的抵扣。税收在最终消费之前，各个环节中都是环环相扣的。纳税人只需要对增值部分进行缴纳，避免了重复征税的情况，因而使行业消费者的负担得以减轻。在这样的情况下，需求得到更大的刺激，从而能够形成一种良性的循环。在房地产企业当中，可将施工合同转变为提供劳务、购买原材料等业务，进行合理的税收筹划，降低建筑成本增加房地产企业的合理收入。

（二）规范财务管理

“营改增”后只有规范的账务处理才能正确进行纳税申报，因而对于企业财务税收管理具有规范作用。在营业税时代是对营业额全额征收营业税，会计核算模式较为简单，但是增值税采用的是抵扣模式，会计核算体系涉及科目多比较复杂，稍有不慎就会产生税务风险。这就要求企业对财务人员进行相关的培训，有助于纳税申报的规范性和合法性。如果房地产企业做好这些方面的核算工作，能够帮助企业做出更为合理的纳税规划。财务管理水平更高、管理更加规范、税收负担水平将更低。此外，房地产开发企业在“营改增”过渡期内一个纳税主体有老项目和新项目的不同计税方式并存，这也对企业内部管控水平和财务管理水平提出了更进一步的要求。

二、营改增给房地产企业带来的税务风险

（一）税务风险职能部门不完善

很多房地产企业虽然设置了税收管理人员，但是没有建立专门的税收管理岗位、税务管理职能部门。税收管理人员的主要工作也仅仅是报税，不具有税务风险管理职能。很多房地产企业的税收管理人员是由财务人员兼职，在税收方面的专业知识与技能有所欠缺，因而不能很好的防范税务风险。

（二）缺乏税务风险管理意识

一些房地产企业营改增的进程较慢，企业缺乏风险危机意识。很多企业仍然采用过去的粗放式经营管理模式进行经营管理。企业管理层和执行人员缺乏应有的纳税观念，税收遵从意识也比较低，通常只对企业的财务风险给予关注，但对税务风险缺乏应有的认识，因而使得企业容易面临税务风险。

（三）税务风险内部防控制度不建全

当前很多房地产企业中缺乏有效的信息沟通和协调机制，各部门之间不能及时传递交流税务信息，缺乏良好的沟通渠道，对税收政策的变化难以及时掌握。同时，房地产企业大都缺乏专业的税务风险管理体系，在税务风险的评价、控制、应对、评估、识别等方面，缺乏有效的监控和管理。所以，很多房地产企业在营改增后仍然面临较大的税务风险。

三、营改增背景下房地产企业税务风险的防范

（一）规范业务流程与合同签订

在房地产企业现有的业务流程当中，如系统数据传递、会计核算、发票、销售、采购等流程当中，对潜在财税风险控制要素、控制点进行识别和发现，同时采取有效的风险控制工具进行管理，基于对财税风险的降低和对工作效率的提高，全面改造业务流程。对于过渡期合同，应当进行有效树立，对各种不同完工状态进行区分，并对相应的增值税政策进行选择。对于过渡期合同中的纳税义务时点、发票开具和取得要求、增值税税负承担主体、交易价格等内容，应当与合同签订方进行详细的探讨，对相应补充协议进行签署和确认。此外，对于现有的合同模版，应当根据营改增后的税收政策，进行相应的修改，并且在合同当中对服务内容、不含税价、对应增值税额等进行详细标注，从而降低企业的税务风险。

（二）完善税务风险内控管理制度

房地产企业应当站在税务风险内部控制的角度，详细的分析税务风险内部控制中存在的问题，提出相应的解决方法，对税务风险进行更好的规避。在房地产企业中，税务风险管理主要包括了事前管理、事中管理和事后管理，三者共同作用，形成了完善的税务风险管理体系。在事前管理中，应当对企业内部控制制度进行建设，对风险管理企业文化进行建立，对企业组织结构进行完善[3]。在事中管理中，要通过财务指标分析，对风险进行识别，综合应用定量分析和定性分析，准确评估风险，针对不同风险，提出相应的防范措施。在事后管理中，应对信息系统进行建立，确保沟通顺畅，全面评估和监督风险管理体系，确保持续有效的进行税务风险管理。

（三）建立税务风险管理机构体系

房地产企业应当确定税务风险管理内部控制目标，遵循监督与配合、全面性、合法性的原则，明确税收政策、行业特点，基于业务角度与战略角度，对税务风险进行评估、分析、识别，同时建立税务风险内部控制体系。对员工进行专门的涉税培训，并对税务风险进行动态的评估和管理，更加有效的对税务风险进行规避、降低和防范，确保企业健康良好的发展。

（四）提高税务风险控制管理意识

在房地产企业税务风险管理中，企业的税务风险管理文化至关重要。因此，房地产企业的管理层、治理层应当树立税务风险管理理念和防范意识，营造税务风险管理文化氛围，确保财务人员能够诚信纳税、遵纪守法，使税务风险管理的工作成效与个人直接利益产生相关联，从而提高财务人员税务风险管理意识。在实际工作中，财务人员应当对可以抵扣和部分可抵扣的进项税业务进行明确，优化完善税收筹划工作，对虚开发票风险进行防范，对财务核算工作进行规范，加强抵扣凭证和发票管理，从而更好的防范税务风险。

四、结论

在过去我国的税收体系中，营业税是一种主要的税负形式，但是由于会产生重复征税等问题，不利于整体税收的优化和完善，因此，国家通过营改增的方式，对收税体系进行进一步的完善。在营改增的背景下，房地产企业作为我国市场经济的重要主体，也面临着新的税务风险。对此，企业应对这些税务风险及原因进行分析和识别，从而采取有效的措施进行防范，以确保企业自身的良好发展。

参考文献：

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近年来，房地产企业面临空前严重的来自税收的压力。一方面，国家税务总局配合宏观调控的政策要求出台了多项针对房地产业的税收政策，房地产企业已成为各地税务部门征管工作的重点；另一方面，购房者的维权意识在国家着力规范房地产业的背景下普遍有了提高，向税务部门举报开发商开票不规范的越来越多。于是，我们在媒体上看到，一些房地产企业上了欠税的“黑名单”，其中不乏知名度较高的大企业。房地产企业的税收工作，既有会计记帐、税收申报、税款缴纳等工作，还有税务参与企业经营决策的工作。这些工作要求企业的负责人对企业的税收管理工作有准确、科学的认识。

一、偷逃税款的危害

北京市地税局早在2005年对全市1103家房地产注册企业的税务稽查中，发现有965家企业存在偷税漏税100万元以上的情况。情况越演越烈，到2010年税务稽查全市房地产企业罚款4301万元。企业偷漏税收的行为一旦被查实，补交税款之余，可能还要接受处罚，企业名称还可能被媒体曝光。偷税情节严重的企业，甚至会有灭顶之灾降临：总经理坐牢，项目停顿，甚或被迫转让项目以补交税款和罚款。如果企业面临偷税漏税的不法行为，税务局查证其税收问题将涉及企业开发的每一个环节，渗透到了企业内部的每一个毛孔。情节严重的将追究其刑事责任。

二、纳税遵从，防范风险

税收是房地产企业经营中不可避免的一项支出。作为企业的经营者，希望尽量降低经营成本，但违法逃税显然不是一条正路。企业应杜绝无意识的少申报税收行为的发生。在企业完成各项经济交易活动后的纳税登记计算和申报等一系列工作中，应严格遵从税收法律。纳税遵从主要是为了降低企业的纳税风险。这种风险既有少申报带来的处罚风险，也有多申报带来的效益流失风险。纳税遵从的核心内容是纳税申报，企业的办税人员必须准确理解和掌握税法所规定的各项税款的计算方法，准确、按期、完整地填写有关的纳税申报表。

另外，税务人员的业务水平对于能否有效降低纳税风险至关重要。在房地产企业的漏税行为中，就有相当数量的案例是非主观的，是由于企业的财税人员对税法不够精通造成的少申报。然而在现实中，这种行为经常被税务部门当作偷税处理，企业形象也因此受到不必要的伤害。企业的财税人员不精通税法同样会导致多申报税收。纳税申报既检验着一个企业办税人员的税收政策水平，也检验着企业对纳税工作的重视程度。企业应组建与财务部并行的税务部，重视纳税行为，建立防范风险发生的机制，防范纳税风险，减少因人为操作不当而造成的损失。

三、税务筹划，减轻负担

房地产行业的政策近两年发生了很大的变化，行业的平均利润在变薄，而税收征管却变得严格了；并且，相当多的企业在政策调控下出现资金紧张，因此研究企业依法、合理在税收上的减负，成为房地产企业关注的焦点。企业应做好“纳税筹划”等工作，减轻税收负担和不当操作带来的风险损失。

纳税筹划是指纳税人在发生各项经济交易活动之前的纳税准备以及与纳税准备相关的一系列工作的总称。它是纳税人为达到减轻税收负担和实现涉税零风险目的，在税法所允许的范围内，通过对经营、投资、理财、组织、交易等活动进行事先安排的过程。纳税筹划与偷税、漏税、抗税、骗税、欠税和避税最大的不同，是具有合法性。一方面，纳税筹划应交由企业的股东会、董事会及其领导下的部门经理们完成，而不是如处理纳税遵从问题一样由企业的财务人员和税务人员负责；另一方面，纳税遵从与纳税筹划以企业的经济交易活动是否发生作为分水岭：如果发生了，企业处理相应的纳税事务就应该依照纳税遵从的原则；如果未发生，企业处理相应的纳税事务就可以依照纳税筹划的原则。现实中，很多企业的负责人把纳税遵从和纳税筹划二者混为一谈或搞颠倒了。当然，纳税遵从和纳税筹划之间也有紧密的联系。纳税遵从是纳税筹划的前提和基础，离开了这个前提和基础，纳税筹划就无从谈起。假设一个企业只想赚钱，而不想交任何税收，纳税筹划无法满足它的要求。纳税筹划所能做到的，是不交或少交某项税收。

四、纳税筹划的必要性

对房地产企业而言，其面临着复杂的市场环境，因此建立纳税筹划概念、进行必要的纳税筹划是十分必要的。房地产企业的经营者或投资者在从事经营活动或投资活动之前，应该把税收作为影响企业最终经营成果的一个重要因素来设计和安排。

第一，房地产企业整体税收负担较重。根据一项权威统计，中国房地产企业的平均税负率是10-15%。美国《福布斯》杂志公布的2010年“税负痛苦指数”中，中国内地的水平高居全球第二，仅次于法国。这个评价是否公允，难以给出简单的回答，不过客观地说，中国纳税人的税收负担确实比较重。在很多行业具有普遍性的逃税行为与此有密切的关系[4]；第二，税务征管逐步规范化的需要。从政府的角度看，房地产业是国民经济的支柱产业，它为地方财政贡献着不小的税收收入；房地产企业面临的税收大环境正在从宽松走向严谨；第三，政府间歇性打击富人逃税的需要。从建设和谐社会的角度看，这个行业迅速制造着富翁，从业者却声誉不高，民众的不满反过来给执政者造成了压力；最后，这是摒弃无税经营决策模式的需要。很多人在开办公司时没有想过税收问题，或者在经营决策的过程中没有考虑过税收问题。这种无税经营决策模式必须改变，要先考虑税收，然后考虑经营方式，最后考虑风险。

五、结论

总之，企业要处理好纳税事务，既防范税务风险，又节约税收成本，企业经营者就应该有这样的认识：企业的财税人员要掌握好国家的税收政策和精神，在做纳税遵从的工作时尽可能地降低企业的税务风险；企业的决策层则要挖掘企业的经营资源、调整企业的经营思路和经营方式，通过纳税筹划尽可能地降低企业的税收负担。

参考文献：

[1]周叶.企业家纳税行为的经济学分析.上海：上海财经大学出版社，2009

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关键词 房地产企业 财务管理 纳税筹划

一、纳税筹划

纳税筹划是指在遵循税法及符合税法意图的前提下，通过对纳税人的经营、投资、筹资、分配等理财活动的筹划安排，尽可能取得涉税收益，整体上实现纳税人最合理、最优的涉税财务管理活动。房地产企业由于在开发及经营过程通常具有投入资金多、经营风险高、建设及销售周期长、涉税标的金额大、收益高见效慢等特点，所以运用税收筹划这种新的理财方式，不仅能有效降低企业的涉税成本和风险，增强企业的盈利能力和竞争实力，而且有利于实现企业价值最大化目标。税收作为企业成本，是与企业利益密切相关的。合理、有效地控制企业的税收成本，有利于企业的可持续发展。房地产行业是典型的资金密集型行业，而随着国家宏观调控步步紧逼，房地产业的利润被极度挤压，由“暴利行业”向“平利行业”转变，加之现在房地产企业数量众多，竞争越来越激烈。房地产企业必须通过税收筹划的手段达到企业税收负担最小化，从而减轻资金压力，降低成本，增加经济效益，打造企业的竞争优势，为公司的发展打下基础。

二、房地产企业纳税筹划几种方式

1．签订合同时考虑通过划定合理的收入项目进行筹划。营业税和土地增值税是房地产企业交易环节涉及的重要税种，而交易环节的前奏是签订合同。税务筹划的关键是在不减少收入的前提下，通过划定合理的收入项目，降低税率、减少税基，达到降低税负的目的。具体有以下几种技巧：（1）若房地产企业出售的是经过装修的房屋，如果将房屋售价和装修价款一同包括在售房收入中，那么装修价款将无法按照建筑业3%的税率计证营业税，计证土地增值税时装修价款也会成为增值额的一部分。因此，企业应该将房屋售价和装修价款分开核算，分别与购房者签订两份合同，一份是房屋销售合同，另一份是房屋装修合同。在总收入不变的情况下，就房屋销售价款缴纳5%的营业税，就增值额缴纳土地增值税；装修价款属于劳务收入，只需按 建筑业3%的税率计证营业税，不需缴纳土地增值税。同时也可以减少购房者应缴纳的契税。（2）若房地产开发企业销售的房屋中包括一些设施，应将能单独计价的部分，如房屋内部的办公设备、电器等，从整个房地产价值中分离出来。与购买者签订一份房屋销售合同，同时再签订一份附属设施的购销合同，降低房屋销售价 款，减少应纳营业税和土地增值税。（3）若房地产开发企业与购房者签订设备安装合同，根据现行营业税法，若设备价值作为安装工程产值的，应将设备价款包括 在营业额中缴纳营业税。企业可以与接受劳务方协商，由接受劳务方购买设备，只就安装的劳务费用签订合同，这样，企业只需要就劳务费用缴纳3%的营业税。

2．房地产公司借款利息的纳税筹划，合理确定利息的扣除方式。根据《土地增值税暂行条例》的规定，如果能够按转让项目划分利息支出，并能提供金融机构证明的，可以据实扣除利息，但不能超过按同期商业银行规定贷款利率计算的利息。如果不能分清房地产项目的借款利息和其他生产经营的借款利息且不能提供金融机构证明的，则按土地成本和开发成本的两项之和的5%作为利息扣除的限额。因此在项目开工过程中，企业可以合理估计并比较“项目借款的实际利息支出”与“土地成本和开发成本的两项之和的5%”孰大，从而在项目筹建之初选择对企业最为有利的利息扣除方式。

3．利用建房方式的筹划实务。大部分房地产经营企业倾向于自行建造并销售房地产，但这种方式下筹划空间较小。若利用代建、合建等方式则筹划空间较大。第一，房地产的代建行为。这种方式指房地产开发企业代客户进行房地产的开发，开发完成向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种建房方式，减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。第二，合作建房方式。这种方式指根据《营业税问题解答（一）的通知》（国税函[1995]156号）的规定，“合作建房”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作，建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收土地增值税。企业可充分利用此项优惠政策，实现共赢。案例：华富房地产开发公司在某市繁华地段拥有一块土地，拟与富民公司合作建造办公用房，资金由富民公司提供，建成后按比例分房。对富民公司来说，分得的办公楼不含土地增值税，会降低购置成本。即便将来处置，只就属于自己的部分缴纳土地增值税。对华富公司而言，作为自用办公用房，不缴纳土地增值税，可节约大量税负，降低房地产成本，增强市场竞争力，这样就实现了房地产企业和购置方的双赢。