房屋安全风险评估汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇房屋安全风险评估范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

篇（1）

第三条市、县（市、区）、市经济技术开发区、新城西区、-风景名胜区的维稳办对各自区域内房屋征收与拆迁项目的社会稳定风险评估工作进行协调和指导。

县（市、区）、市经济技术开发区、新城西区、风景名胜区的房屋征收与拆迁管理部门（职能单位）具体负责各自区域内房屋征收与拆迁项目的社会稳定风险评估。仪征市房屋征收与拆迁管理部门牵头负责化学工业园区房屋征收与拆迁项目的社会稳定风险评估。

市住房保障和房产管理局参与市经济技术开发区、新城西区、-风景名胜区国有土地上房屋征收项目的社会稳定风险评估工作。

第四条房屋征收与拆迁项目社会稳定风险评估的主要内容是：

（一）合法性评估。主要评估实施项目是否符合房屋征收与拆迁相关法律法规的要求。

（二）合理性评估。主要评估补偿安置方案是否兼顾到各方面群体的现实利益与长远利益，是否能为多数被征收拆迁人认可。

（三）可行性评估。主要评估项目实施的时机是否成熟，补偿安置资金和安置房源是否已经落实到位。

（四）安全性评估。主要评估项目实施后是否会引发重大社会矛盾等影响社会稳定的隐患，这些隐患能否得到有效消除。

第五条房屋征收与拆迁项目社会稳定风险评估的程序：

（一）制定评估方案。评估前，由房屋征收与拆迁管理部门（职能单位）、国有土地上房屋征收部门和实施单位、集体土地上房屋拆迁项目的拆迁人等组成项目风险评估工作小组，根据评估的要求和房屋征收与拆迁项目的特点，制定评估方案，明确评估具体内容、方法步骤和时间要求，保证工作有效开展。

（二）广泛听取意见。评估工作启动后，房屋征收与拆迁管理部门将征收拆迁补偿安置方案在项目所在地进行公示，让被征收拆迁人充分了解。采取召开座谈会、重点走访、问卷调查等方法，广泛听取各有关部门、房屋征收拆迁有关单位和被征收拆迁人的意见、建议。实施项目应当履行听证的，需组织由被征收拆迁人和公众代表参加的听证会，评估工作小组综合各方面因素形成项目风险评估初步报告。

（三）分析研判预测风险。由房屋征收与拆迁管理部门（职能单位）牵头，组织维稳、、综治、监察、发改、规划、国土等部门，成立属地房屋征收与拆迁风险评估报告研判小组，对提供的项目风险评估初步报告进行分析研判，对可能引发的社会矛盾，作出评估预测和分析研究，并制定相应的防范、应急预案。

（四）作出评估报告。根据房屋征收与拆迁风险评估报告研判小组的分析研判结论，房屋征收与拆迁管理部门形成项目风险评估报告。

第六条评估报告的主要内容包括：

（一）房屋征收与拆迁项目的基本情况。包括项目名称、征收与拆迁的目的和范围、拟实施时间和期限、项目范围内住户和单位状况及房屋和土地使用权状况，发改、国土、规划等部门对项目符合各项规定的认可材料或批准文件等。

（二）补偿安置方案公示和征求群众意见情况。包括补偿安置方案在项目现场公示后群众的反映；有关部门、单位和专家的意见建议；依法应当履行听证程序项目的听证情况；根据征求到的意见建议进行修改的情况。

（三）对房屋征收与拆迁项目的评估预测和分析研究。主要包括：

1、补偿标准、安置房地点、腾仓过渡期限等补偿安置方案是否合法合规。

2、补偿安置资金和安置房源是否已经落实。

3、因搬迁给特困企业和住房困难家庭带来的生产、生活困难问题是否得到妥善处置。

4、房屋拆除施工安全是否考虑周到。

5、有可能引发不稳定的其它因素及其化解措施和预案是否制定。

（四）明确房屋征收与拆迁项目风险防范和维稳的责任单位和责任人员。

（五）对项目做出可以实施、暂缓实施或不予实施的评估结论。

第七条项目属地的维稳办要全程跟踪房屋征收与拆迁项目社会稳定风险评估的过程，对评估报告进行认真审核，并作出明确的备案意见。

第八条对已经社会稳定风险评估实施的房屋征收与拆迁项目，项目属地的维稳办应会同房屋征收与拆迁管理、、乡镇（街道）等责任部门和单位全程跟踪，及时发现和化解实施过程中出现的矛盾和问题，将不稳定隐患消除在萌芽状态和初始阶段。

篇（2）

建立和完善社会稳定风险评估机制，对于进一步提高各级党委和政府依法决策、科学决策、民主决策水平，正确处理人民内部矛盾，从源头上预防和减少不稳定因素，把各种矛盾纠纷化解在基层、解决在萌芽状态，具有极其重要的作用。

1.河南省完善重大事项社会稳定风险评估机制的成效

通过近几年的不断探索，河南省基本建立了重大事项社会稳定风险评估机制，各级各部门推行实施稳定风险评估工作局面基本打开，稳定风险评估工作在维护全省政治社会稳定上作用日渐凸显。

2007年7月，河南省委、省政府研究出台了关于对涉及群众利益的重大决策事项进行评估的意见，对评估的原则、范围、程序以及评估成果的运用都作了明确规定，要求各级党委、政府把这项工作作为科学决策、民主决策的关键环节，摆上重要议事日程。凡对涉及群众利益的重大决策事项不进行评估，或在评估中搞形式主义、弄虚作假，造成决策失误，引发突出问题和，给改革发展稳定造成严重影响的，要严肃追究决策单位主要负责人和相关人员的责任。河南省从2007年7月开始全面推广的社会稳定风险评估机制已在实际工作中显现出强劲的生命力。2007年下半年，河南到省初访的批次和人次分别比上半年下降4.4%、14.7%，到省集体上访的批次和人次分别比上半年下降23.7%和38.5%。河南很多地方严格落实运用社会稳定风险评估制度，大量矛盾纠纷被化解在基层萌芽状态。渑池县对在建项目和新上项目全部进行社会稳定风险评估，其中有的项目经评估未通过，被停建、缓建或被重新立项评估，使矛盾纠纷苗头在基层提前得到化解。漯河市在开发拆迁沙澧河沿岸房屋工程中，长达30多公里的沿河两岸涉及5699户居民、27000余人、房屋面积136万平方米的拆迁量，在短短两个月的时间内顺利拆迁完成，没有发生一起上访事件。其成功经验，就是事前严格进行社会稳定风险评估，并根据评估意见采取切实有效的稳定工作措施。而在极少数地方，由于没有落实评估机制，曾经引发影响社会稳定问题，河南各级党政部门分别通过责任倒查，按照“属地管理、分级负责”“谁主管、谁负责”和“谁惹事、追究谁”的原则，先后对有关单位和责任人进行了通报批评和责任追究。省委、省政府要求，要通过进行重要决策评估，把好涉及群众利益的决策关，实现决策的科学化和民主化；实施重大项目评估，把好重要建设项目的论证关口，确保项目工程成为民心工程；进行动态评估，把好工作执行中的跟踪关口，加强决策实施和项目建设过程的监督；进行重要人事任免评估，把好人事任免前的民意关，完善干部队伍科学管理考评体系。

为从源头上减少不稳定问题的产生，2010年4月30日，河南省委、省政府印发了《关于深入推进社会稳定风险评估工作的意见》，明确要求对涉及重大工程建设、拆迁改造、土地征用、国企改革有关重大决策及涉及群众利益方面的事项进行社会稳定风险评估，将社会稳定风险评估作为重大事项决策的前置条件强力推进。目前，全省社会稳定风险评估工作进展顺利，多数省辖市都出台了配套制度，全省158个县（市、区）中，已经有130个制定了社会稳定风险评估实施意见。今年以来，全省共有1016件决策事项进行了风险评估，经评估不予实施的有105件，占风险评估总数的11%，从源头上减少了一大批社会矛盾的发生。2001年9月20日河南省省政府公布出台加强法治政府建设实施意见，提出将不断提高政府公信力和执行力。民生政策的出台关乎万千家庭的切身利益，以后，我省出台重大民生决策、项目时，都要进行合法性、合理性、可行性和可控性评估。政府部门要把风险评估结果作为决策的重要依据，对未经风险评估的事项，将不能作出决策。公众参与、专家论证、风险评估、合法性审查和集体讨论决定将作为重大决策的必经程序，对未履行必经程序的重大事项不得作出决策。另外，重大决策听证制度将进一步完善，并扩大听证范围，规范听证程序，科学合理地遴选听证代表，听证意见将作为决策的重要参考，意见采纳情况及其理由要以适当形式反馈或者公布。

2.河南省完善重大事项社会稳定风险评估机制存在的问题

篇（3）

通过对项目的社会稳定风险评估报告、实施方案及征收工作维稳预案的审核，得出项目是否可以实施。从而最大限度地减少房屋征收过程中的矛盾和冲突，达到和谐拆迁的最终目的。

关键词：社会稳定；风险预测；稳控化解措施；和谐拆迁

中图分类号：TU113.5+41 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）05-00-01

社会稳定风险评估，是指与人民群众利益密切相关的重大决策、重要政策、重大改革措施、重大工程建设项目、与社会公共秩序相关的重大活动等重大事项在制定出台、组织实施或审批审核前，对可能影响社会稳定的因素开展系统的调查，科学的预测、分析和评估，制定风险应对策略和预案。为有效规避、预防、控制重大事项实施过程中可能产生的社会稳定风险，为更好的确保重大事项顺利实施。房屋征收社会稳定风险评估就是指在实施房屋征收过程中， 必须对影响社会稳定的因素开展系统的调查，科学的预测、分析和评估，制定风险应对策略和预案。防止出现大规模群访事件。对少数群众因个别原因形成的小规模上访，要认真对待，按照处置预案妥善解决。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收条例》）的出台，修正了旧拆迁条例在实施过程中与《物权法》不相适应的情况，其中第十二条明确规定，“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估”。这就意味着社会稳定风险评估在房屋征收工作中的重要性。

所有的矛盾和冲突，均源于利益的对立与冲突。在城市房屋征收工作中，征收主体与被征收人之间是矛盾的两个方面，补偿的合理与否成为矛盾的焦点。一旦矛盾激化，就会出现大规模群体上访事件，影响社会的和谐与稳定。引发房屋征收社会稳定风险的原因主要有以下几点：

一是补偿不合理。被征收人认为自己没有得到合理的补偿而拒绝搬迁。这也是房屋拆迁补偿中产生矛盾的主要原因。二是征收户居民思想观念陈旧。他们一方面想改善居住条件及环境，一方面又怕旧房一旦拆迁，就要过着到处租房或寄人篱下的生活，岁数大的老人还会担心有生之年不能住进新房。三是违章建筑问题。目前为了加快城市的建设步伐，改善城市总体面貌，大部分的搬迁都是针对危旧小区及棚户区进行的改造。由于历史原因造成很多被征收人在房前屋后、见缝插针的搭建各种临时性建筑，经过不断修缮已形成事实的房屋状况，且大多被用于出租等盈利性用途，自然对补偿的要求会提高。四是被征收人对补偿的期望值过高。随着城市化进程的不断加快，房价也在不停地上涨，不同区位的房屋价值相差越显著，被征收人对房屋升值的预期增强，虽然在目前的房屋征收补偿标准下，被征收人最终实际收益较大，但与其不断增长的要求和欲望相比，补偿往往难以满足。 五是补偿不公平。部分被征收人害怕如果自己先签订搬迁协议，后期的被征收人补偿条件比自己高怎么办？这种担忧是人之常情，而且在以往的拆迁工作中确实出现过这种情况，尤其在项目最后期，为了不影响工程进度，往往就纵容部分被征收人的要求，这就造成补偿的不公平。六是在征收工作中，征收人员工作不细致、程序不到位、补偿款不能按时发放等引发的因素。

知道原因后就需要寻求解决的办法，房屋拆迁是一项破旧立新的工作，对于改善城市居民的生活环境，推动城市建设都具有重要意义。为提高房屋征收工作效率，防止征收过程中各类矛盾的激化，及时化解征收矛盾，实现和谐征收，我们就要对这些潜在的隐患进行社会稳定风险评估，并对项目实施的合法性、合理性等进行评估，对可能出现的风险进行预测，并提出项目应采取的稳控化解措施。

一、首先对项目实施的合法性、合理性、可行性、安全性进行评估

（一）合法性评估。征收项目是否符合公共利益的需要，规划与用地是否符合有关法律、法规要求，相关资料是否齐全并真实有效，各环节程序是否符合法律、法规的规定。

（二） 合理性评估。征收项目是否兼顾被征收人的利益，征收项目涉及的群众支持率高低；征收补偿标准是否符合现行政策，是否会引发其他征收项目群众的攀比；是否依照公开、公平、公正原则开展。

（三）可行性评估。征收普查是否准确、被征收人意愿是否充分收集；征收法规政策宣传、公示是否到位；补偿方案是否具有稳定性、连续性和严密性；补偿资金、产权调换房源是否落实；低收入住房困难家庭保障措施是否落实等。

（四）安全性评估。征收项目实施过程引发群体性、越级集体上访、个人极端事件的苗头性、倾向性所在，影响社会稳定隐患的偶然性、突然性、可能性以及必然性，征收项目的风险防范对策和防控预案措施等。

二、对可能出现的社会稳定风险进行预测，提出项目应采取的稳控化解措施

（一）以人为本、因事施策

1.重点解决好困难户的安置。充分利用好市政府关于解决居住困难群众的经济适用房、廉租房的政策，充分体现执政为民的理念，改善群众的居住条件，让困难群众真正享受到党和国家政策的温暖。

2.突出解决好历史遗留问题。针对多种形式的房屋性质，根据被征收人的态度、意愿、可以按照同一档次的采用抽签摇号形式，或先签协议先选房的形式分房，力求公平、公正、公开、透明。同时，最大限度的提高被征收人的优惠政策及奖励措施，积极为征收户提供方便。

3.预防借机爆发抗征收的当事者。对借机妄图发财，漫天要价的被征收户，要多方施策，开展思想教育，进行法制学习。公安机关要做好预案，对煽动对抗征收工作的，要依法予以处置。

（二）广泛宣传、取得支持

征收项目部要深入征收户，广泛宣传，争取被征收户的理解和支持。让群众意识到只有城市发展了，才会给广大的被征收人带来巨大的实惠。

（三）确保“阳光征收、和谐搬迁”原则的落实

加强执行政策的监督工作，主动邀请相关部门和群众代表进行监督，这样就可以杜绝少数工作人员在征收中违纪违法行为发生。

（四）畅通信息渠道、强化预案

征收项目工作组负责全程稳定信息掌握，做到保障工作期间信息畅通；与上级加强联系，针对建设过程中可能出现的不稳定苗头，制定处理预案。

通过对项目社会稳定风险评估报告、实施方案及征收工作维稳预案的审核，对该项目合法性、合理性、可操作性和安全性的认真分析，得出该项目是否可以依法实施。

稳定是和谐的前提和基础。推进和谐社会建设，就必须保持社会的平安、稳定、有序。构建和谐社会需要很多方面的合作，而房屋征收工作的稳定至关重要，做好房屋征收工作中的社会稳定风险评估，是从源头上预防和减少房屋征收产生的纠纷，把问题化解在基层，对保持安定有序、维护社会稳定，构建和谐社会具有重大意义。

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认真落实中央、省、市、县有关维护稳定的指示和工作部署，坚持稳定压倒一切的方针，正确处理改革发展与稳定的关系，逐步建立从源头上预防和减少涉稳隐患的有效机制，确保重大工程项目建设期间和建成后的社会稳定，为**经济快速发展营造和谐稳定的社会环境。

二、重大工程建设项目的范围及维护稳定风险评估的主要内容

（一）重大工程建设项目的范围

重大工程建设项目，是指全县范围内被国家、省、市、县确定为重点工程建设项目的在建、拟建工程。

（二）重大工程建设项目维护稳定风险评估主要内容

对每个重大工程建设项目，所在乡镇和负责该工程管理的县级部门要坚持客观、公正、准确、实效的原则，从以下九个方面所涉及内容逐一进行分析预测，对是否可能出现不稳定问题作出评估：

1、资金（含专项资金）的组织和使用。主要测评：（1）资金筹措渠道是否合法可靠；（2）所需资金总额是否能按计划、按时足额到位；（3）资金能否做到专储、专账、专管、专用；

2、农村征地补偿及房屋拆迁安置。主要测评：（1）征地是否报批；（2）征地补偿安置费用标准是否符合法律法规和政策规定；（3）征地应安置人员的安置办法是否可行；（4）房屋拆迁安置补偿标准是否符合法律法规和政策规定；（5）征地补偿安置、房屋拆迁安置补偿费用是否准备充足；（6）征地拆迁安置实施单位及人员是否明确；（7）征地拆迁安置争议调处单位、调处人员和责任领导是否明确；

3、失地农民就业及生活保障。主要测评：（1）中央、省、县有关失地农民就业及生活保障的政策能否切实的贯彻落实；（2）失地农民的基本社会保险能否落实到位；（3）符合“低保”条件的失地农民能否应保尽保；（4）失地农民劳动技能培训方案和帮助、指导其实现再就业的措施能否落到实处；

4、移（农）民搬迁安置及其生产、生活。主要测评：（1）安置资金是否落实到位；（2）过渡期生活费能否按期如数兑现；（3）后期扶持措施能否跟上；（4）安置规划是否已制定、报批；（5）安置点能否满足群众生产、生活需要；（6）被安置群众对安置点的意见等。

5、城县建设房屋拆迁安置。主要测评：（1）拆迁计划是否符合城乡统筹协调发展的要求、是否按规定审批；（2）拆迁安置方案是否与城县规划方案相衔接和协调；（3）拆迁安置补偿方案是否具有合理性和可操作性；（4）是否切实维护了被拆迁群众的合法利益，群众对拆迁安置方案是否满意；（5）拆迁准备金是否充足并作专项存储，过度方案能否落实；（6）拆迁安置争议调处单位、调处人员和责任领导是否明确；（7）在处理拆迁日常事务中能否严格按程序办理，做到程序不违法；

6、周边社会治安秩序。主要测评：（1）建设期和建成后可能出现哪些较大的社会治安问题；（2）周边社会治安情况分析。

7、生态环境。主要测评：（1）生态环境评估报告是否按规定通过上级审批；（2）对地形、地貌有无较大破坏；（3）“三废”（废水、废气、废渣）能否得到妥善的处理；（4）周边群众对该项目环境评估报告的意见等。

8、工程管理。主要测评：在坚持“四制”（项目法人制、招投标制、工程监理制、合同管理制）原则、落实“六项管理”（审批或批准管理、设计管理、概预算管理、施工管理、合同管理、劳务管理）中，尤其是工程质量管理、工程安全管理和劳务管理方面，可能出现哪些影响社会稳定的问题；

9、其他。主要测评：除前8个方面以外，还可能出现哪些影响社会稳定的重大问题；

三、重大工程建设项目稳定风险评估工作实施步骤

第一步：深入调查研究，全面摸清实情

通过深入细致的调查研究，了解掌握每个工程的基本情况。方法上可采取风险评估工程项目的主管部门、业主收集相关文件资料；请专家、业主、相关党政领导和部分群众代表，召开座谈会，听取收集意见；走访、调查、进行民意测评等方式，为风险评估提供准确可靠的第一手资料。

第二步：缜密分析，认真开展维护稳定风险评估

主要从前述风险评估九个方面，对每个重大工程建设项目进行逐项分析预测，对是否可能出现的不稳定问题作出评估。

第三步：制定维稳工作预案，落实维稳工作措施

针对每个工程经风险评估后存在较大涉稳隐患的，要研究制定预防和处置工作预案。预案应充分体现周密、具体、清晰、可行、高效的原则。主要内容包括：

1、组织领导、职责分工及其联络方式；

2、预防和处置工作的具体措施；

3、奖惩措施；

第四步：编制和报送风险评估报告

根据前一、二、三步的工作结果，编制每个重大工程稳定风险评估报告，内容包括：

1、该工程的基本情况；

2、风险预测评估情况；

3、化解较大涉稳问题的工作方案；

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一、领导高度重视，机构健全完善

为了使拆迁矛盾纠纷调解工作步入制度化、规范化、专业化、程序化、法制化的轨道，调解人员全部经过江苏省住房和城乡建设厅的专业岗位培训，具备相关的专业技能和法律法规知识，全部实行持证上岗制度。同时，调解机构制定了一套完整的调处机制，设立受理、送达、听证、调解、裁决、执行等一套工作流程。对一些历史遗留问题、重大疑难问题、政策边缘化问题实行逐级汇报、逐级审核、逐级审批制度，定期召开局长办公会，对重大事项和决策实行集体研究制度，确保处理拆迁矛盾纠纷能够做到“四个到位”，即政策到位、宣传到位、解读到位、补偿到位，决不让每一个被拆迁人吃亏，并要让每一个当事人通过调解机构的处置后能够化解存在心中的“积怨”，要让他们苦脸进门，笑脸出门，把拆迁矛盾纠纷化解在萌芽状态，化解在调解办公室内，尽可能不让矛盾纠纷扩大化，更不允许拆迁矛盾纠纷演变成社会化问题。

二、工作方法多样，矛盾化解及时

在处理拆迁矛盾纠纷的具体工作中，工作人员工作方法能够采取多元化的方式开展工作，运用心理学和采用情感交融的工作方法来做矛盾化解工作，起到了事半功倍的良好效果。在调处矛盾纠纷过程中，工作人员较多采用“以静制动”的工作方法，注重观察，发现“焦点”，通过分析，查找源头，找准“症结”，配制“处方”，进行大量的调查，收集大量的信息，掌握详实的第一手资料。为此，在处理个案时就能够制定出非常有针对性的解决方案，在调解过程中能够非常明确应该做什么（设定目标和预测）；为何做（确立说服论点和依据）；何时做（安排程序和时间）；何处做（考虑什么场合和方法）；如何做（研制工作计划和方案），使拆迁矛盾纠纷调解工作能够得到及时化解并取得较高的调解结案率。

调解人员在处理拆迁矛盾纠纷案件时，就有针对性地制定措施预案，分门类别，切入“要点”。对评估方面出现的矛盾纠纷，采取复核方式重新评估，被拆迁人还有异议的，委托评估鉴定专家委员会进行鉴定；对家庭住房困难买不起新房的，采取异地安置、货币补偿、慈善救助、产权共有等方式解决；对思想扭曲，抱有幻想的被拆迁人采取说服教育、政策解读、法规宣传等方式。同时，大量的注入情感和心理感悟的人性化工作方式，多数的矛盾纠纷案件在调解两次时就能够化解双方当事人矛盾纠纷。

多年来的实践证明，调解人员在工作中注重运用心理情感交融的工作方法是解决、化解拆迁矛盾纠纷的基石。因此，工作人员在处理矛盾纠纷案件时，除了要严格遵照工作程序外，更重要的是要有专业的知识，真诚的情感和满腔的热情去正确、公正、深入分析当事人的心理状态，去打开当事人的心灵之窗。运用心理学和情感沟通是拆迁矛盾纠纷调解工作中不可缺少的重要环节和必要手段。

在处理拆迁矛盾纠纷时，最重要的是首先要取得当事人对调解人员的充分信任。调解人员要善于与当事人在情感和心理上进行正面沟通，充分交换意见，能够让当事人有充分的发表意见的机会，尊重、理解当事人的心情和感受。由于当事人的生活阅历不同，气质不同，志趣不同等，因此，也就表现出不同的性格。当事人在陈述矛盾纠纷时，有的直率袒露，有的迂回曲折。不论当事人表述的方式如何，但有一点是共同的，那就是都有一个较强的自尊心，都期望得到别人的尊重、理解和帮助。只有当事人与调解人员之间有了理解，才能在情感上得到“真正”的沟通，才能听到更多的“真实”话语，才能得到当事人的“真实”想法，调解人员才能“真正”将矛盾纠纷化解。

三、救济途径通畅，拆迁矛盾减少

完善救济途径是解决拆迁矛盾纠纷的源头，也是“和谐拆迁”的基本保障，特别是针对棚户区改造中部分收入不高、经济条件较差的低保户、特困户的实际情况，要有一套完善的保障措施。

在徐州市的拆迁安置过程中，坚持货币安置与实物安置相结合自愿选择的原则，以满足不同居民的居住需求。同时，不断创新安置模式，鼓励被拆迁人选择货币安置，在评估价的基础上再增加10%的补偿额，到市场购买住房。这样做一是有利于被拆迁人有更多的选择空间；二是有利于被拆迁人减少过渡时间和因拆迁过渡带来的生活困难。而对困难群体则采取廉租房安置，拆迁户只需交纳政策性房租。此外，拆迁管理部门还积极协调有关部门，为拆迁户申请经济适用房等安置房源，对经济条件特别困难的群众予以统筹考虑、适当补贴。同时，推行由区、街道、社区三级认证办法，解决部分拆迁户房屋产权认定问题，并积极协调单位直管公房拆迁户的所属单位，为拆迁户争取更多补偿。

畅通救济渠道，是解决拆迁矛盾纠纷的基本保障。徐州市为了减少拆迁矛盾纠纷，成立了拆迁救助中心。这家由民政、残联、慈善总会、房管、工会、棚改办、拆迁办等部门组成的专门机构，负责在棚户区改造拆迁中受理特困户的投诉和求助。救助中心目前掌握着用各种办法募集的2250万元救助基金，对经审核属实的特困家庭，其拆迁补偿额与安置房房价的差额部分，将从救助基金中支付，双方各按资金额拥有相应的房屋产权。同时，各区政府也成立相应的救助投诉中心，由市区财政、慈善总会、投资公司、社会各界拿出一定的资金作为慈善救助基金，用于救助工作。这一人性化举措，无疑将成为和谐拆迁的助推器，既让更多的特困群众住得起、住得好，实现“居者有其所”的梦想，又能保障拆迁工作做到“拆得了、拆得好、拆得稳”，这一举措已成为和谐拆迁的标本。

为有效地把拆迁矛盾纠纷化解在萌芽状态，拆迁专业性调解组织与各区政府、各区人民法院进行联动，积极推行居民自治调解方式和司法庭前调解方式相结合的工作模式来化解拆迁矛盾纠纷。

居民自治调解方式：是被拆迁人因家庭内部财产分割、继承等原因无法达成一致意见而无法与拆迁人达成拆迁协议产生的双重矛盾纠纷，这类矛盾纠纷通过拆迁专业调解机构和办事处司法所进行协调，使得家庭成员首先形成一致意见并由司法机构出具司法调解书后再与拆迁人签订拆迁安置协议。

司法庭前调解方式：是被拆迁人与家庭外部产生的借贷、抵押、买卖等问题造成拆迁协议无法签约的矛盾纠纷。对于此类纠纷，则由区法院拆迁巡回法庭和拆迁专业调解机构采取庭前调解方式，通过组织调解达成统一意见后，由法院出具司法调解书来确定房屋所有人与拆迁人签订拆迁补偿协议书来完成。

四、好事要想办好，要靠制度保障

如何把好事办好，是拆迁矛盾需要破解的难题。破解之法是坚持阳光拆迁、依法拆迁、有情拆迁，要靠严格的“三项制度”来保障。

一是公示制度。做到拆迁全过程公开透明，让群众知根知底，心中有数。每个拆迁项目都事先在媒体、网络上进行公告，公开拆迁人、拆迁实施单位、拆迁范围、拆迁项目等事项；在拆迁范围内设立公示栏，将拆迁政策法规、相关文件、补偿标准、安置房源等内容进行公示，并邀请拆迁户代表全程参与拆迁工作，切实保障群众的知情权和参与权。

二是投诉制度。在拆迁过程中做到畅通投诉渠道，认真听取群众诉求，妥善解决群众提出的问题。每个拆迁项目都公布投诉举报电话，设立接待处，抽调建设、、公安等部门人员组成接待组，积极受理群众的投诉。

三是监督制度。每个拆迁项目的实施方案，都组织相关部门会审，进行联合审批。同时抽调检察、法院、纪检、公安等部门人员组成督查组，积极受理群众的投诉，对于群众举报属实的违法拆迁行为，由督查组进行依法查处，确保群众利益不受损害。

徐州市的人性化拆迁，创造性地制定了一套周密的房屋拆迁社会稳定风险评估制度，把社会稳定风险评估作为作出房屋拆迁的必经程序。通过风险评估及早发现房屋拆迁中存在影响社会稳定的隐患，并采取有效措施予以化解，是从源头上预防和减少拆迁矛盾纠纷，把问题解决在基层、解决在萌芽状态的重要举措。而要从实质上解决这一问题，就需要引入具有专业知识的第三方评估机构来对房屋拆迁项目社会稳定风险进行评估。只有引入无利害关系的第三方专业评估机构进行评估，其评估结果才具有真实性和可靠性，才有可能真正找到不稳定因素和风险点。

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2008年5月14日14：28在四川汶川县迎秀镇发生地震8级，地震对房屋造成严重破坏，坍塌，人员伤亡，失踪，埋藏，大量的人无家可归，生活困难。众所周知，中国在地震断裂带中的多重地位，地震的发生是不可避免的，但地震预报尚未解决。但是由于房屋建筑灾害引起的地面振动是能够通过地震技术减轻，特别是房屋崩塌严重，危及生命的灾难可以是很多避免。汶川地震对房屋建设造成的破坏严重，政府也开始非常重视建筑结构，人们越来越关注房屋建筑识别的安全性。换句话说，建筑施工的安全识别已经成为建筑行业确保安全的关键手段不可或缺的。

1 影响住房相关因素的抗震能力

有许多因素造成住房建设的损坏。主要是人为因素和自然因素两个方面。人为破坏大量地下水诱发地崩溃，导致施工中不同程度的不均匀沉降或倾倒；施工周边地区的施工等若干因素。地震火灾、洪水滑坡、寒风酸雨等自然因素也是影响巨大。但是，无论什么样的因素，一旦事故发生引发建筑物的质量问题，就需要进行安全事故的质量确定，从而进行全面的调查和测试。经过认真全面的分析，有效的果断处理。

整体房屋形状对建筑物的抗震性具有影响，形状规则的建筑具有强烈的抗震性能。平面L型、T型、垂直、反向等不规则的建筑物抗震性能差。建筑外观应规则、对称，具有良好的整体效果，水平和垂直墙布局应尽可能均匀。结构的侧向刚度应该是均匀的。墙壁应连续垂直布置，以避免刚度的突然变化。

楼层的数目和建筑物的高度影响抗震性。楼层数量越多，建筑物的高度越高，地震损害的程度就越大。因此，控制总高度和建筑物总数将减少地震的危害具有很大的影响。目前的“建筑抗震设计规范”（GB50011-2010）规定了多层砌体建筑的总高度和总数，减少了自重，减少了地板数量，降低了地板的高度，这是减弱地震效应的有效途径之一。

房屋结构的结构类型影响抗震性。由于底板的地震剪切力根据每个侧阻力分量的刚度分布，半框系统或山墙是结构柱。在具有梁约束的砖地震墙系统中，砖壁比框架刚性大得多。在地震的作用下，砖墙容易破裂，四肢破碎，并且其变形能力比框架会差得多，形成第一砖墙部件不工作，导致子框架损坏增加。因此，第一层框架――剪力墙砖房的底层设置为框架地震墙系统。

2 房屋建筑安全评价工作的主要内容

建筑施工安全评价主要包括风险识别，抗震性能评价和可靠性评价三个方面。地震后建筑物的安全评价，这是地震后加强住房和恢复的先决条件，是确保住房安全的先决条件。它与钢筋项目的安全性、适应性和经济性直接相关。准确可靠地评价住房建设的安全性。为了确保继续利用现有住房和开发利用住房资源，具有很大的经济和社会效益。（如表1所示）

为了更好地利用现有房屋，判断房屋结构的危险程度，及时处理危险房屋，需要对地震后的建筑物进行风险评估，以确保住房的安全。危险识别是现有住房开始识别的风险，也是整个建筑物确定风险的水平，识别结果是判断建筑物的风险等级。建筑施工风险评估主要包括：结构严重损坏，或承重部件已经是危险部件，随时可能失去稳定性和承载能力，不能保证房屋安全和房屋使用等情况。

建筑施工的风险识别原则是基于整个建筑地基作为参考，根据严重性确定结构部件的严重性。结合建筑的历史状况，环境因素和国家的发展，对建筑进行全面分析。在建筑地基或结构布局的基础上进行危险判断。应该考虑到他们的风险是独立的或彼此相关的。当组件的危险被隔离，不会造成结构系统的风险；当每个组成部分的相互作用时风险应该联系起来，以确定结构的风险。

至于地震识别和抗震识别，主要基于各类住房结构的特点、结构布局、和抗震承载能力，采用相应的识别方法，综合抗震能力对现有建筑物的总体抗震性能进行评估。针对没有地震识别要求的建筑物，提出了地震减灾措施和处置方法。该设计旨在包括接近或超过继续使用设计所需时间的建筑物；原设计不包括要考虑的建筑物中的抗震或抗震要求；需要使用和改造使用结构的建筑物；其他有必要进行抗震标识的建筑物。

关于可靠性评估，居民正在居住的过程中，需要定期管理和维护。经过多年，它应该及时修复，以完全满足其功能的设计。或由于使用中的变化而需要修改，或由于设计，施工，不当使用钢筋，或因使用环境变化而需要处理等。在这些情况下，建筑物的安全性，适用性和耐用性应被视为全面了解的主要考虑因素，以便设计一个安全、经济、合理和有效的计划，并提供结构可靠性评估。

3 加强地震后的安全保护主要措施

根据地震后房屋的识别以及地震造成的损坏原因分析，我们给出了拆除重建和强化修复的两个举措，这里讨论加强和恢复措施。

第一种是基础加固，基础加固用于地震后的破坏，绑定到原来基础的周围土壤是刚性的，而新的基础加固非常复杂和困难，应该根据不同类型使用不同加固方法。承载部件的加固，对于框架结构，应对主柱和梁的加固修复地震后损坏。当墙体放置在平面上不封闭时，可加入形成封闭的墙体部分，在开口处添加钢筋混凝土框架；当垂直和水平壁相邻时，可以是钢棒，长锚，加柱或外部当地板和屋顶的长度不能满足要求时，应增加额外的支撑以增加轴承长度，支撑梁或加强建筑，屋顶的整体方法；当环梁组不符合规范的标识时，应加环梁。

加固房屋墙壁上的裂痕。墙加固方面，一个是承重墙，另一个是承重墙的长度。建筑物的加固有加强筋，墙体加固等。住宅建筑屋顶加固，一般采用水泥砂浆重新填充，加强增厚的主动性。加强房子的外部突出部分。如烟囱，栏杆，楼梯与其他部分之间的水顶，应采取适当措施增加垂直拉力，清除不必要的附件。

4 结束语

震后住房建设安全评价和强化措施等工作要长期实施，以减少地震的灾难性破坏是人类的追求和奋斗一直的目标和动力。地震缓解应建设安全设计，加强抗震设防对于做好防灾工作的具有重要意义。

参考文献

[1]沈玮强.汶川地震房屋灾害的分析及抗震鉴定方法的研究[D].西安：西安工业大学，2011.

[2]王勇.基于房屋建筑安全管理及房屋安全鉴定的研究[J].建筑工程技术与设计，2016，3：123-128.

篇（7）

房地产抵押贷款面临的风险

房地产抵押权人在房地产抵押中的风险。房地产抵押权人就是债权人，债权人为了使自己财产不受损失，可依法将不履行债务的债务人为该债务提供担保的房地产折价或拍卖，优先受偿变卖所得。抵押权人虽然在房地产抵押过程中处于主动地位，但是存在许多风险。

日常生活中，有很多不规范的民间抵押和非金融系统，很多债权人只是保留债务人或担保人的房屋所有权证，不做抵押登记，这给一些债务人制造了重复抵押的机会。《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》明确规定：不进行登记的抵押是无效的。在银行等金融系统中这一现象很少发生，民间抵押应该重视这一现象。防范这一风险发生主要在于抵押权人应依法办事，按照金融政策的规定从事金融活动。①

抵押权人操作风险是引发房地产抵押贷款风险的重要因素。银行所贷资金的安全性原则和盈利性原则在开展房地产抵押贷款业务中是互相矛盾的。原因如下：出于安全性和保守原则的考虑，银行不应放贷过多以防范风险；从盈利角度出发，银行应扩大贷款范围，放宽贷款条件，这种做法将会提高银行经营风险。现今，抵押权人是这样确定抵押率的：抵押权人根据抵押物的市场价值，综合抵押人的资信信誉、还贷能力、贷款期限和变现能力等各方面因素来确定抵押率。由于抵押权人专业知识不够，对于房地产市场走势预估不准，不能准确定位费用扣除项以及扣除多少，导致信贷工作困难。对估价时点的公开市场价值的折扣比例是贷款安全性的唯一体现。事实上，抵押物的担保能力应体现在其未来的变现能力上而不是当时抵押物的价值。比如，银行一般按市场价格的五到七成确定贷款额，进而办理相关抵押贷款业务，抵押物的担保性质在这种方法中毫无体现。具体而言，采用现有抵押率公式计算贷款额存在诸多问题。首先，变现价值往往与市场价值存在较大差距，人们通过高估抵押物评估价值进行抵押，即使评估价值不被抬高，反映的也不是变现价值，而是市场价值；其次在确定抵押率时，未从评估价值中扣除如诉讼费、评估费、资产保全费、产权过户费、处置费等实现抵押权所需发生的费用，这些费用相对抵押物价值是一笔不小的开销。

抵押物在市场价值减值方面的风险。郊区的企业将厂房设备和土地抵押掉，抵押物重置价值与市场变现价值相差很大；外部环境的变化会导致抵押物市场价值降低；厂房、职工宿舍楼等专用性很强的抵押物的交易市场狭窄，不好变现。

抵押物也有可能面临短期强制处分的风险。《城市房地产抵押管理办法》第三条规定：债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。被拍卖房地产的所有人不是自愿的卖主，是因债务履约期届满未能清偿债务而被迫依法拍卖其拥有的房地产，再加上拍卖价格未经过一段合适的议价期，在拍卖日公开竞投，而买家在竞投之前不了解该房地产的情况，在很短的时间内完成交易。卖价一般比公平市价低，才能吸引买家竞投，促使拍卖尽快成功。拍卖市场有待进一步成熟，竞投应该激烈，不然拍卖价格低于市场价格的颓势不会好转。②

房屋、土地管理部门的分别设置，导致不规范抵押的发生。一些抵押人先办好土地管理部门的抵押登记手续，随后又将此房产抵押给房产管理部门，还有就是此两次抵押登记不是相同的抵押权人所办，产生了房屋与其占用范围内土地使用权的权利主体不一致的矛盾。债务到期的时候，到底谁先受偿，成为一个棘手的问题。

除了上述情况外，抵押权人在设定抵押权时也需要了解和掌握抵押人（债务人）的其他情况，越全面越好。比如该房地产在进行抵押的时候受不受法律、法规的约束；该抵押物是不是多次抵押；审核该房屋的原始所有权登记资料，验明抵押物与档案资料记载情况；审查抵押物有无查封、扣压、拆迁等限制登记的情况，一旦发现应及时停止等。③抵押权人在抵押运作过程中必须对抵押情况进行全面细致的了解，采取有效措施，提高防范意识，将风险降到最低，最大程度地保证自己的权益不受损害。

房地产抵押评估过程中的风险。抵押房地产评估是对房地产作为抵押物的价格按照一定的程序和原则，参照当时相似房地产的市场价格进行客观合理的评估。评估过程存在许多风险。第一是权属风险，如房产证登记面积、位置以及受益人与实际情况不相符合将引起权属纠纷进而影响抵押物的市场价格。第二是时间价值风险：贷款到期日的实际房地产价值和房地产估值间的差异。第三是违规操作带来的风险，如获得未结算完土地出让金情形下的土地使用权证、工程还没有竣工时的房屋所有权证，房屋抵押时房屋所有权人与土地使用权人不一致等。第四，房产所有人将房屋租出，房租一次付清，由于金融机构不能在租期内实现抵押权，导致金融机构资金回笼方面存在风险。第五，原土地使用者的房产属于土地开发费的一部分。

房地产抵押登记部门和现场勘察贷款额度审批存在的风险。从目前我国的登记制度来看，房地产管理部门作为房地产抵押登记部门，对房屋权属登记和抵押登记进行真实性审查。现在许多抵押权人存在依赖思想，放松了作为抵押权人应该注意和把关的地方，只靠登记机关把关，给登记机关增加了许多压力，同时也增加了登记机关出现风险的机会。查验当事人是否具备抵押登记条件是登记机关对抵押当事人的合法性审查的重点，同时在抵押的主体资格、本人签字、个人印章和身份证名字是否一致、有无共有人、共有人抵押意愿等方面也应该严格审查。

金融机构要高度重视现场勘察工作，确认房地产档案和实际情况的符合程度。被评估对象的方位、周边环境、建筑结构、装修和设备状况等是现场勘察的主要内容。有些人钻评估人员对评估环境不熟悉的空子，提供虚假的现场资料给评估机构，使评估人员不能正确评估抵押物的价值。这就要求评估人员注意检查土地出让金的发票，核实房产证、土地证是否属实。债权人通过相关部门进行贷后检查，降低贷款风险，比如查看借款人土地实际用途是否发生变更等。

房地产抵押贷款的风险防范

完善房地产抵押贷款风险评估体系和保险机制。金融机构要明确责任，保证房地产抵押贷款流程的安全，坚决杜绝抵押物价值的人为操作，加强并动态监管抵押物全过程。制定统一标准规范，明确不宜作抵押物款项，将抵押物细分归类。加强贷后管理，不定时对贷后抵押物进行跟踪检查。同时，实行分期还款制度，降低金融机构的金融风险。

对抵押物进行科学分类以确定合适的抵押率。抵押率是根据不同的抵押物及其变现能力来确定的，谋求抵押率约等于变现率。调整计算抵押率的方式，对于容易确认变现价值的抵押物来说，将变现价值减去处置变现抵押物的相关税、费作为计算抵押率的分母来计算抵押率；对于那些不容易确认变现价值的抵押物，将双方认可的评估价值，减去处置变现抵押物相关税、费作为计算抵押率的分母来计算。④对贷款抵押中的不同抵押物和抵押年限应根据市场行情分别设定不同的抵押率。

篇（8）

打造“三道防线”

广州地铁结合“三重一大”的要求，完善分级决策机制。包括检大事项范围、决策机制和流程，明确责任主体，完善党政联席会、总经理办公会等会议制度，有效地提升了决策效率并对重大决策形成有效的制约机制；通过分级授权和备案制度，明确总公司相关决定权的授权条件、内容，以及相应报告责任；对所属的39个关键业务及管控流程、近百项重大事项，明确了对下属部门及全资子公司的授权权限，并监督运营事业总部等主要业务单位在具体的业务流程中逐步细化授权，落实岗位权限；通过《分级授权管理办法》等文件，规范分级授权制度，定期进行权限调整，以及授权执行情况和业务备案的检查监督，确保所授权力的实施得到监督、检查和纠偏。

改制为集团公司后，公司的风险管理组织将进一步完善：董事会将是公司重大风险最终决策者和监督者，对公司全面风险管理有效性负责。董事会下设审计与风险管理委员会，将由5名董事组成，且主要由外部董事组成，主要负责审计与风险管理职能相关制度、体系的建立及完善，以及全面风险管理及内部审计有关管理文件的审议。

在最高决策机构党政联席会以及审计委员会的指导下，围绕监察审计部风险导向型审计工作，逐步建立起适应广州地铁企业的风险管控三道防线体系。

・第一道防线是各级业务管控部门，按业务划分自成体系，根据企业管理部及监察审计部的指导实施风险的具体防范工作。

・第二道防线是企业管理部风险管理模块，统筹整合企业风险管控工作，确保广州地铁各业务模块的风险管控模式保持一致。

・第三道防线是以监察审计部为主导的监管体系，评价各部门及第二道防线的风险管控工作效果，以普视企业整体的角度对风险管控进行整体监控和评价，确保各级单位的风险管控始终能保持与企业的战略方向一致。

如图1所示，安全监察部根据企业管理部对建设运营安全风险的偏好设计及评价防范标准，针对性地统筹具体实施工作，并将具体任务落实到运营总部的安全技术部及建设事业总部的质量安全部，再由两个部门分别根据具体业务的风险管控任务分配至各一线生产部门，而各一线生产部门则将安全生产及风险管控的责任细化到各分部、室及车站，并设立相关负责人。监察审计部则通过审计项目发挥风险点梳理及预警功能，通过定期的审计项目对各业务部门的业务流程、风险点及控制措施进行梳理和监察，对于经营生产过程中的重大风险实现，则通过专项审计项目加以重点关注。

第一道防线：运用健全完善的专业风险控制手段，防范风险于未然

广州地铁在具有重要风险领域的各业务部门中建立了卓有成效的专业风险管控体系，工程建设风险、运营组织风险、物资采购风险、安全风险等管理和防范等工作走在了国内轨道交通行业的前列。

广州地铁不断规范业务流程，撰写出版了多个专业的操作手册和培训教材，固化了各个岗位上的工作程序及风险防范要点，使新员工能在最短的时间内掌握技术要领及岗位防线防范手段，大大提高员工岗位操作规范性和可靠性。同时，将专业风险管理与实现经营目标相联系，不断持续、系统分析经营活动中的风险，动态制定风险应对策略。

对于重大风险建立三级控制方案，一级为日常制度、流程和专项方案等予以规范和引导；二级实施预警，由部门启动跟踪分析；三级为应急预案。目前已经建立了21个应急预案，可应对特殊气象、消防、大面积停电、恐怖袭击等各个风险。有关预案由归口管理部门定期组织调整和演练。

设立了安全、技术、预算等专业委员会和招标领导小组，分别由分管领导负责。利用会议机制，促进专项风险信息畅顺沟通，在检查工作和部署任务的同时，通报、协调各类风险，将问题解决在萌芽状态；对于有关安全等的危急事件、突发事件，总公司建立了紧急事项管理机制，以最短的时间解决问题。

第二道防线：紧跟企业发展，组织新业务风险评估工作，发挥牵头整合功能

在不断积累总结现有专业风险管理和内控管理的基础上，广州地铁通过全面风险管理试点，逐步提升风险防范工作的系统化和标准化，并且通过长效管理机制持续改进，确保其PDCA管理闭循环的形成。

随着广州地铁的多元化发展，风险管控着眼点也逐步从稳定的传统业务转移到房地产、设计等新业务上。而房地产开发业务是未来发展高作为及高挑战的结合点，2010年，将其作为试点业务开展全面风险管理工作。

在把握行业普遍风险的同时，针对投资机会研究与立项、项目投资决策、土地获取、项目前期策划、项目报批报建管理、项目设计、工程施工及进度管理、安全健康环保管理、采购供应链管理、项目竣工验收、房屋销售管理等房地产开发业务重点环节进行深入的调研分析和研究，深入挖掘重大风险在公司主要表现状况及关键原因，为公司集中精力应对风险提供方向。同时，以房产事业部风险清单为基础，将公司层面的风险分层细分至业务活动层面。针对业务活动层面风险，规范业务流程，制定业务活动层面风险应对措施及管理政策和程序，并确保已确定的控制行为得到恰当的执行。总公司将通过自建和巡检，定期总结分析风险反应方案、控制措施的有效性和合理性，结合实际不断修订和完善。

第三道防线：围绕风险导向开展内审工作，充分发挥线监督评价功能

作为广州地铁全面风险管控的发起者和评价者，风险导向型内审模式体现为“风险评估一审计计划一以风险为导向拟定实施方案一以风险为导向评价审计发现―跟踪审计整改落实一风险再评估”的内部审计闭环系统。

1、风险评估一审计工作风向标。引入“风险导向”理念以来，广州地铁改以企业风险源为风向标的计划编制方式，主要分四步实施：第一步，战略分

析，确定影响战略实业的主要业务方向；第二步，确定风险因素，分析影响业务目标达成的风险因素；第三步，风险评估，即分业务模块制定风险评估标准表将风险量化，对各项业务进行风险评估；第四步，根据风险评估的结果，结合管理需要、可使用审计资源和项目可实施性等几大因素，将评估对象的风险与审计评价管控成本直观地反映到彩虹图中。其中，A区为优先考虑的项目，B区的项目即是公司需要考虑是否要委外实施的项目，C区和D区是不进行审计的，但仍需要采取其他的方式跟踪关注的领域。

2、风险评估标准一审计工作的坐标图。广州地铁对于固有风险和剩余风险的评估主要从以下几个方面考虑：一是选择对某一风险影响大的几个因素；二是对选出的维度按标准进行打分，对于每一个维度确定打分范围；三是采用从高原则得出综合评分；四是固有风险等于综合评分与可能性评分的乘积，剩余风险为第三步的综合评分。对于可能性评估从两个方面考虑：一是区分风险事件是大型灾害类还是日常运营类，并估计风险事件发生的频率；二是根据风险事件的类型和频率，按照风险可能性评估标准确认所处的可能性级别。

3、评估结论一审计重点对标。在明确企业的风险偏好及评估标准之后，审计人员主要通过收集历史信息、访谈、查阅资料等方式掌握被审计项目的信息，再根据审计人员的职业判断，得出审计项目风险评估结论。并将风险评估结果反映到MARCI图上。

例如，在运营票务收入保障审计评估项目中，公司首先根据已建立的风险评估标准对票务流程存在的风险进行评估，获得了风险分布的MARCI图。然后，补充考虑了票务收入的漏管模型，2007年开展的三四号线票务收入保障审计项目等相关的信息，对票务收入风险评估结果进行一定程度的修正，最终确定售票流程、充值流程、扣值流程、退票流程、收入结算流程、清分流程和财务会计入账流程等7个业务子流程为本次审计实施的重点。

4、风险理念一审计项目主线。风险评价及防范是风险导向型审计模式的工作宗旨。在审计项目实施过程中，审计部门通过审前调查，将评价出的关键风险点与被审计者或风险管理人员进一步讨论确认，根据双方的讨论结果确定审计内容的先后顺序及其手段和方法，明确审计力量投入的重点，实现更有效地利用资源，提高了内部审计的有效性。

另一方面，在评价审计发现问题的重要性时，也会运用到风险评估手段。一般情况下，广州地铁会参照前文述及的风险模型和风险评估标准，从定性、定量两个方面来评估审计发现风险高低程度。高风险的领域是审计部门优先督促整改的区域。

5、调整策略一实现风管闭环。根据审计发现对被审项目的审计方式进行风险再评估，调整下年度的审计策略，实现风险管理闭环。审计过程就是风险评估过程，每一次审计的结果都将与被审计单位沟通，督促其根据风险点评估及应对建议付诸管理改进，并被运用在下一年度甚至未来若干年度的审计计划拟定工作中，以指导审计人员确定下次对该风险点的审计时间、重点和工作方式，通过这样的一个风险管理闭环，使得审计工作在一些高风险领域成为一项常态的工作，从事后审计变成了全过程审计，达到了通过审计工作促进风险管理关口前移的效果。

立足现在，放眼未来

经过几年的发展，广州地铁不仅落实了突发事件应对预案等风险事后控制的具体措施，而且更加注重在事前及事中的防范。各项防范和应对措施在2010年亚运会期间发挥了重要作用，有效控制了短期内6线开通、超出最大运力数倍的客流高峰等重大的风险事件。

亚运会前期，广州地铁创纪录地在半年内开通运营6条新线，运营事业总部在开通运营前期实施了线路开通风险评估工作，制定了风险应对措施，保证了各层级人员及时了解运营新线开通情况、风险情况，统一实施有针对性的风险控制措施，确保开通目标顺利实现；另外，在广州地区实施地铁公交免费期间，广州地铁日均近800万人次，远远超出了地铁最高运力，运营总部通过事先进行风险评估设定准确的应对策略，高效应对了超大客流考验。

到目前为止，广州地铁236公里，911.58亿元的投资建设主体工程未出现违法现象；自开通运营以来超过3000天的运营时间内，未出现过一件重大事故，充分体现了广州地铁“全面风险管控”的巨大作用。

未来广州地铁经营管理的手段、经营管理的重点都将与风险评估紧密联系起来。这一新的发展趋势也为以风险导向型审计为核心的全面风险管理体系业务未来的发展提出了新的要求，更为风险管理审计业务提供了新的扩展平台，即进一步发挥审计部门广阔的视野和对企业的深入了解，通过融合风险管理审计及内部控制审计业务，实施对全面风险管理体系的日常监督，并对实施效果进行评价，提出改进建议，反哺于第―二道防线。

具体审计工作开展步骤可依据全面风险管理的核心步骤风险识别、风险评估、风险应对依次展开，而针对内部控制的审计将作为对风险应对审计的一项重要内容。

风险识别。在这个阶段，风险管理审计的工作是对风险识别过程及结果进行审计评价，同时也需要对风险识别结果作出独立判断，并针对诸如“识别程序不恰当”、“重大风险未识别”等发现提出审计意见。目的是保障企业面临的内、外部风险已得到充分、适当的确认。

风险评估。在这个阶段，风险管理审计的工作是对风险管理部门开展的风险评估工作进行监督评价。包括风险评估程序、风险评估标准和风险评估结果。并重点考虑：①已识别的风险的特征；②相关历史数据的充分性与可靠性；③管理层进行风险评估的技术能力；④成本效益的考核与衡量；⑤其他。经过这个阶段后，更新的风险评估结果也将作为审计部门在风险应对阶段开展内部控制审计的基础。

风险应对。在这个阶段，风险管理审计的工作是对风险管理部门开展的风险应对工作进行监督和评价。这包括了对风险应对方案设计的监督评价以及对风险应对方案实施的监督评价。一般根据风险评估结果作出的回避、接受、降低或分担风险应对措施。

广州地铁以风险智能为目标，在对全面风险管理研究评级的基础上，寻找风险管理建设短板，提出有针对性的建设方案，初步确立了“由点到面、循序渐进、逐步深化”的工作思路，拟分四个阶段推进风险管理体系建设。

第一阶段，结合公司改制及国资委要求，开展风险管理组织体系调整，设立董事会领导下的风险管理委员会，将党政联席会“确定风险管理职能部门，明确公司各部门、各相关单位的风险管理职责”等职能调整至董事会，进一步结合架构改革及国资委对上市公司的要求完善三道防线的风管组织体系。并以总公司本部和一个下属业务板块进行试点，形成更加成熟的风险管理推广的模板和样本。

篇（9）

房地产档案是城市房屋管理部门在房地产权属登记、调查测绘、权属转移、变更等房地产权属管理工作中形成的具有保存价值的文字、图表、声像等不同形式的历史记载，是城市房地产权属登记管理工作的真实记录。房地产档案是非常宝贵的资料，这些档案为解决房产纠纷、加快旧城改造步伐、深化住房制度改革发挥了重要的作用。它为解决长期以来城镇房屋产权不明、产籍不清的问题提供了法律依据。房地产档案也在利用过程中彰显了它的作用和地位。

随着社会经济的发展，房地产档案在社会经济活动中发挥着越来越重要的作用，推动了房地产档案管理水平的大幅度提高，同时对房地产档案的管理也提出了更高的要求。然而，房地产档案在管理和使用的过程中，也存在许多被人们忽视的风险，缺乏对房地产档案的风险管理认识和风险管理措施。加强房地产档案的风险管理，可使许多宝贵的档案得到及时、合理的开发、利用和保护，同时满足广大档案用户对档案信息资源的利用需求，对于发挥房地产档案的作用和服务社会具有重要的意义。研究房地产档案的风险和对策，增强档案管理的风险管理意识，对于提高房地产档案的管理水平具有迫切的现实意义。

1 房地产档案存在的风险

1.1 突发风险

房地产档案是非常宝贵的历史资料，房地产档案的抗风险能力比较低。由于受到经济水平的制约和观念的影响，房地产档案的抗风险意识低。虽然在档案管理过程中采取了一些基本的防火、防潮、防虫、防盗等处理措施，但是一旦遇到山洪、泥石流、地震、战争等不可抗力因素时，房地产档案的抗风险能力差的问题就暴露无疑。去年的汶川大地震其巨大的破坏作用，使很多地方被夷为平地，造成了巨大的财产损失和人员伤亡，很多房地产所属物化为乌有，有些房地产档案也毁于一旦，给诸如财产保险的理赔工作带来了很大的难度。

1.2 房地产档案信息化风险

科学技术的进步，给房地产档案的管理带来了新的技术手段，给房地产档案管理的信息化建设和管理提供了可靠的保证。网络、计算机和信息系统是档案管理现代化的基础，同时也是信息安全风险存在的地方。黑客攻击、病毒蔓延、信息窃取、技术落后、制度不健全、管理不规范、措施不到位、治理不及时是产生不安全因素的根源。网络的畅通、系统的稳定、数据的安全，面临着客观侵害行为的风险和主观漏洞的风险。

在信息化的管理过程中，大量数字信息都储存在硬件设备中，设备的安全性会给信息安全和完整性带来威胁。如电脑、硬盘、光盘设备如果保管不当，就有可能发生损坏及老化等现象，从而导致大量数据的损坏，造成损失。存储设备都有一定的保存年限，需要不断的拷贝和更新，更新不及时，也可能造成损失。

信息化的操作要求技术性比较强，一旦操作失误就有可能带来损失，比如设备的损坏、错误的格式化、删除操作、错误运行程序等都有可能破坏电子数据。当电子化的档案信息通过互联网或内联网进行传输的时候，就会遇到传输风险，如网络黑客的入侵和攻击、计算机感染病毒和木马、遭遇非法窃取档案信息等，如果没能很好地防范，就有可能造成严重损失。

1.3 投资风险

为了应对突发的事故，进行异地档案备份，需要投入大量的人力和物力，投资与回报如何达到平衡，投资控制在什么样的幅度值得探讨。同时，信息化管理不同于传统的手工操作管理，它是建立在计算机网络技术基础上的现代化管理，进行信息化建设，特别是初期建设需要投入大量资金用于购置计算机、复印机、打印机、扫描仪等硬件设备，购买应用软件、咨询技术专家、培训员工及日常管理等，都要花费不少资金。为应对突发的事故和信息化建设，大量资金的投入无疑存在投资风险。

1.4 知识产权风险

档案信息化建设的最终目标是实现档案数字信息在网络中达到资源共享，这个共享引发知识产权的风险。同时，由于我国关于网络信息方面的法律、法规、标准、制度并不完善，也使得档案数字信息在充分发挥其凭证作用和参考作用的过程中存在很大风险。如在现实中，科技成果都拥有知识产权，具有专有性，而网络上应受到知识产权保护的信息则是公开的、公用的，而产权人往往要求信息非公开化，这就造成一个矛盾，也给档案部门在公开信息的时候带来知识产权上的风险。

1.5 技术风险

房地产档案部门在引进技术和应用技术两个方面都存在风险。一方面，引进的技术不一定能对房地产档案管理产生积极效果，或者很难完全转化为实际应用的技术。另一方面，由于信息技术比较复杂，在应用技术的过程中会产生风险，许多房地产档案工作人员会因为自身技术水平的限制而操作不当，进而影响房地产档案信息的安全性、完整性和真实性。

1.6 人才风险

档案信息化的建设和实施，需要既懂计算机网络技术又精通业务的复合型人才，因为无论是系统软件的选购、研发，还是信息化的具体实施、维护，都需要这些人才的支撑。国家信息化测评中心的统计结果显示:我国信息化指数为38.46时，我国信息化人才资源指数仅为13.43。信息化人才匾乏是导致档案信息化项目实施失败的主要原因之一，尤其是专业性复合型人才的缺乏，致使房地产档案部门很难真正开展档案信息化建设。如何挖掘和培养信息技术人才，留住复合型人才并充分发挥出他们的潜力，也是房地产档案信息化实施过程中面临的重要风险。

2 房地产档案风险管理对策

2.1 树立房地产档案风险意识

当前，房地产档案的风险问题尚没有得到足够的重视。主要表现在档案部门管理领导和工作人员对房地产档案的风险认识不足，缺乏应对房地产档案的风险管理措施。要应对房地产档案的各类风险，就必须树立正确的风险意识。信息化管理作为一种全新的管理方式，正处在初步实践的阶段，必然会存在各种风险，为此，我们既要有风险意识，积极宣传教育，又要有防范意识，采取有效措施，积极应对。房地产档案管理应对不可抗力风险意识非常差，目前需要大力宣传。

风险意识的淡薄会在很大程度上导致房地产档案管理上的盲目，只顾当前效益，缺乏前瞻性，给房地档案建设带来隐患。当突发的风险出现时，由于对房地产档案管理的风险认识不够，缺乏应对突发风险的管理措施，带来的后果可能是灾难性的，损失将无法挽回。汶川地震表明，房地产档案的破坏，给财产损失的评估和理赔带来很大的困难，加强房地产档案的风险管理，提高房地产档案的抗风险能力已经刻不容缓。

2.2 加强档案风险教育

由于认识的偏见和房地产档案管理岗位对人才的吸引力不够，从事档案管理的人员综合素质相对其他部门而言，存在不小的差距。档案管理人员普遍对房地产档案的风险认识不够。对档案管理人员进行教育培训，提高他们对房地产档案的风险认识，对规避房地产档案风险有良好的效果。教育培训能够提高档案建设参建人员和管理人员对档案风险的认识，确保房地产档案建设的安全开展和顺利进行。

2.3 增强房地产档案的风险评估

风险评估是应对风险的前提。风险评估就是对房地产档案在使用和管理过程中可能出现的风险进行预测，给定某一风险的概率。风险评估就是风险量化，通过比较风险的大小，来决定是否需要采取相应的应对措施。具体的风险的评估可以结合实际情况，聘请相关的评估专家来进行。

2.4 加强房地产档案的风险管理

从政府层面来说，必须充分研究房地产档案存在的风险，做好统筹规划，做好房地产档案的风险防范。国家应该制定相关的法律和政策，对房地产档案的资金风险、知识产权风险和技术风险进行控制。房地产档案管理要求的复合型技术人才，岗位对人才的吸引力不够，档案管理的人才风险也就时刻存在。需要从政策和薪酬等方面给予档案管理优惠。

不同地域，不同的单位房地产档案面临的风险也不一样。避免房地产档案管理的重复投资，保证资金的合理利用，预留风险保证金，制订建设规划，防范资金风险。一定要结合本单位实际情况，根据风险评估结果，采取提前进行规划，避免档案建设重复投资，采用逐步更新、持续改进的技术措施，规避技术风险，引入信息监理方，缓解管理、人才方面的风险等等，灵活运用各类应对策略及时有效降低风险。

2.5 提高房地产档案的抗风险能力

篇（10）

1 引言

我国每年因雷电灾害造成3000～4000人伤亡，直接经济损失达数亿元，而由此造成的间接经济损失则难以统计，产生的社会影响也越来越大[1]。目前，我国尚未制定有关加油站雷击风险评估的国家标准，仅重庆等部分省市出台了雷击风险评估的地方标准，针对加油站、液化石油储配站和煤矿等项目进行雷击风险评估的《易燃易爆场所雷电灾害风险评估技术规范》也未出台[2-5]。本文参照IEC和国内最新制定的雷击风险评估标准，利用通用的方法对山东省淄博市桓台县某加油站进行雷电灾害风险评估，供大家共同探讨。

2 项目概况

本项目位于山东省淄博市桓台县果里镇侯庄村，湖南路以东，坐东朝西，东西长109.83米，南北宽80米，南侧储油罐，东侧为办公、配电、库房等一排房屋，中间为加油机及金属罩棚，金属罩棚内筋作为引下线，建筑高度8.2米，为二类防雷建筑物，其平面布局见图1。服丈枋括电源线路、通信、监控线路和电话线路。电源线路在距离建筑物15米处采用穿钢管、埋地敷设入户方式；通信线路为光纤接入，监控线路和电话线路为穿钢管埋地敷设方式。防雷设计有雷电防护装置，在电源配电柜内有二级电源SPD保护，有效的等电位连接。如图1所示。

3 雷电活动特征分析

以下雷电资料取自山东省闪电定位系统，以项目现场测量的地理位置参数（中心位置：E118°07.888′，N36°53.681′）为参考点，选取其所在区域（5km范围内）地闪活动5年（2006.07～2011.06）的地闪数据，进行统计分析得出如下结论，作为雷电风险评价的基础参数之一。

3.1 年平均地闪密度

图2显示以加油站5 km半径范围内地闪密度分布，加油站所在区域年平均地闪密度约为Ng=4.61次/（km2・a）。

3.2 雷电活动季节变化

对加油站5 km半径范围内5年的雷电数据进行统计和分析， 该区域发生地闪1672次（表1）。其中该区域发生负地闪1652次，发生正地闪20次，占总地闪比率分别为98.80%和1.20%。由表1可知地闪电流强度平均值为12.06kA。

图3为以加油站所在区域为中心方圆5km范围内各月闪电次数占全年的百分比，3至5月份雷电活动逐渐增强，6至7月份强度急剧加强，8月份达到全年最强，9、10月份急剧降低，而11月份至次年1月份没有地闪发生。

春季（3、4、5月）、夏季（6、7、8月）、秋季（9、10、11月）和冬季（12、1、2月）闪电次数分别占全年总数的5.14%、91.86%、2.75%和0.24%。可以看出夏季占比最高，为全年雷暴活动的频发期。

3.3 雷电活动日变化

依据图4可得出以加油站所在区域为中心方圆5km范围内闪电活动日变化规律：该区域闪电活动表现为2个高峰期，上午 7～14时为地闪活动高发时段，占比为48.99%；夜间22～03时为地闪活动高峰期，占比为30.21%； 4～6时地闪活动相对较少。

因此，建议在夏季6、7、8月份密切关注雷雨天气活动，重点关注7～14时以及22～03时的雷电活动，提前做好各项防雷措施。

3.4 土壤电阻率

通过对该加油站现场勘测测定土壤电阻率平均值为6.18Ω・m，表面在测点上随着地极间距的增大土壤电阻率测量值变化不大，土壤分布比较均匀[6]。

一般按式（1）计算[7]：

（1）

式中：为所测土壤电阻率，为季节修正系数，现场勘测土壤为干燥粘土，天气为晴天，温度为32℃，取为1.5，则=1.5×23.24=9.27Ω・m。

4 加油站雷击风险评估

4.1 采用的评估方法

根据《汽车加油站设计与施工规范》（GB50156-2012）、《建筑物防雷设计规范》（GB50057-2010）、《建筑物电子信息系统防雷技术规范》（GB50343-2012）等标准中的雷击风险评估方法，雷击风险的计算由式（2）确定：

（2）

式中，是雷击次数，是雷击导致损害概率，是雷击损失。

4.2 雷击风险评估计算

（1）年平均雷击次数。淄博地区的雷暴日数是32d，Ng=0.1×Td=3.2次/（km2・a），而闪电定位资料显示最近五年其Ng=4.61次/（km2・a）。雷击加油站等效接收面积Ad=4.78×103m2，雷击建筑物周围250m范围内的截收面积AM=1.41×105m2。位置因子Cd取0.5，环境因子Ce取0.5，变压器因子Ct取0.2。（见表2）

（2）雷击建筑物造成的损害概率。该加油站直击雷措施到位，取PA=10-2；该加油站为二类防雷建筑物，PB=0.05；电源系统设置了二级SPD，信号系统未设计SPD，不符合规范要求，PC（电源）=10-2，PC（信号）=1；雷击建筑物附近引起内部系统故障PM的概率取决于雷电电磁脉冲防护措施（LPM），即因子KMS的防雷措施，KMS=1×1×0.0002×（1.5/1.5）=0.0002，所以PM=2×10-4；在服务设施线路入户处电源系统设置了二级SPD，信号系统未设计SPD，不符合规范要求，取Pu（电源）= Pv（电源）=Pw（电源）=Pz（电源）=10-2，Pu（信号）=Pv（信号）=Pw（信号）=Pz（信号）=1。

（3）建筑物雷击风险分量的计算。该加油站工作人员较少，防护措施到位，如发生火灾危险，会产生低程度惊慌。（见表3）

将各参数代入相应公式，表4是雷击建筑物风险分量计算结果。

4.3 雷击风险计算结果分析

加油站内的人员生命损失风险R1=1.29×10-2，大于一般可接受的容许值RT=10-5，未达到防护要求，需要对建筑物的防雷措施加以完善，以降低人身伤亡风险。

加油站内的公众服务损失风险R2=1.52×10-4，小于一般可接受的容许值RT=10-3，达到了防护要求。

加油站内的经济价值损失风险R4=1.52×10-2，大于一般可接受的容许值RT=10-3，未达到防护要求，需要对建筑物的防雷措施加以完善。

4.4 降低风险防护措施

当依据新版《建筑物防雷设计规范（GB50057-2010）》要求，将信号系统安装配合的SPD，则：PC信号=PU信号=PV信号=PW信号=PZ信号=10-2。采取以上措施后，建筑物内所考虑的各种损失的相应风险分量见表5。通过计算可以看出：加油站内的人员生命损失风险R1=1.74×10-4，仍大于一般可接受的容许值RT=10-5，未达到防护要求，因此，只靠采取相应的防雷措施仍不够，需通过加强对人员防雷知识的培训，增强工作人员的防雷意识，采取“躲”的方式来降低风险。（见表5）

5 雷电防护措施和建议

（1）在防雷装置施工期间，必须严格按审核批准的设计方案施工，不得随意更改。接闪器、引下线、接地装置等应采取符合标准设计的防直击雷措施。在供配电系统的电源端应安装与设备耐核平相适应的浪涌保护器，所有电子信息系统应采取防雷电电磁脉冲措施（如接地、屏蔽、等电位连接、合理布线及安装浪涌保护器等）。在各强弱电间、控制室、高压变配电室等设局部等电位联结，相应的该处所有金属管道、支架等金属构架，PE线以及预埋件均与局部等电位联结板联结。地网用作电气设备的工作接地和保护接地、防雷接地和防静电接地，以及电信系统接地。埋地油罐的罐体、量油口、阻火器等金属附件进行电气连接并接地；加油机外壳、配电箱外壳及穿线钢管与接地网可靠连接。

（2）加油站静电安全防护措施：加油站投入使用后，注意采取人员防静电措施和设备防静电措施。在站区内工作人员应穿戴防静电工作服、鞋和手套，不得穿用化纤衣物。穿着防静电鞋时，要考虑所穿袜子的导电性，严禁在鞋内外粘贴绝缘垫。在进入站区入口处应设置消除人体静电装置。在灌装汽油前，应做好拖车的接地，并与卸油口做好等电位连接。

（3）建立防雷装置管理与维护制度。采用具有相应防雷工程专业设计和施工资质的单位实施，工程竣工后应经过验收，验收合格后方可投入使用。投入使用后，对防雷装置的设计、安装、隐蔽工程图纸资料、年检报告等，应及时归档，妥善保管。建立防雷装置周期性维护和日常性维护制度，维护周期为半年，应在每年的上、下半年各进行一次全面的检测；日常性维护应在每次雷击之后进行，尤其是检查SPD是否失效。

（4）建立雷电灾害应急预案制度，明确岗位职责和人员以及事故处置工作流程，并每年进行一次应急演练。

参考文献：

[1]陈渭民.雷电学原理[M].北京：气象出版社，2010.

[2]付朝云，李庆南，刘波.加油站雷电灾害风险评估实例[J].中国防雷，2011

[3]赵东，李彩莲，李玉文，等.石化行业雷击风险评估技术方法应用[J].陕西气象，2008，

[4]杨再奎，刘崛，杨翼飞.黔东南州液化石油储配站雷电风险评估[J].贵州气象，2012，