房地产市场的特点汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇房地产市场的特点范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

篇（1）

为加快推进不良资产风险化解工作，2012年2月2日财政部、银监会联合下发《金融企业不良资产批量转让管理办法》，随后，2013年11月28日银监会《关于地方资产管理公司开展金融企业不良资产批量收购处置业务资质认可条件等有关问题的通知》，允许各省设立或授权一家地方AMC，参与本省范围内金融企业不良资产批量收购和处置业务。2014年7月末，中国银监会正式公布了全国首批可开展金融不良资产批量收购业务的地方AMC名单，包括江苏、浙江、安徽、广东、上海等五地。2014年11月底，继第一批试点成立之后，地方AMC名单再次扩容，银监会批复并允许北京、天津、重庆、福建和辽宁五地设立资产管理公司参与本省（市）范围内不良资产批量转让工作。至此，正式获准开展批量收购不良资产的地方AMC增至十家。综合来看，监管部门正式批准的地方AMC大部分在不良贷款分布较多的区域。从多家上市银行三季度报可看到，不良贷款集中爆发地从长三角蔓延至华北地区和珠三角，这与第二批地方版AMC试点范围相符合。从银监会2013年年报数据看，北京、天津、重庆、福建、辽宁五地不良贷款余额规模在全国分列第8、14、24、6、7位，此次批准设立试点的省份仍是饱受不良资产困扰的地区。同时，地方政府推动处置不良资产的意愿较强，这些省市的地方AMC开展业务的基础较好。截至当前，十家地方AMC的具体情况如下表所示：

由于地方AMC尚处在探索起步阶段，未披露太多运营、监管信息。根据全国已设立具有不良资产处置功能的省级AMC或经营公司经营情况，十家地方AMC具体情况，以及监管制度设计及相关文件规定，可将以地方性金融机构不良资产处置为主业的地方AMC特点归纳为以下几个方面。

资质认可条件出台后，地方AMC“本地化”优势明显。随着银监会45号文，以及宏观经济下行区间地方金融机构风险加大，为维护地区稳定，地方政府对设立地方AMC开展不良资产业务态度趋向积极，支持力度加大，如地方财政扶持，地方金融机构资金支持等，使其在处置行政区域内的不良资产时，具有更多的便利条件和更强的沟通能力，有利于提高不良资产处置效率和效益。如广东粤财依托广东省政府，截止2014年底累计业务规模达842亿元，累计创造利润54亿元，有效化解了地方金融风险。

具备处置金融企业不良资产功能的省级资产管理或经营公司数量增多，单体与总体注册资本显著提高。截至2013年2月末，全国共有18个省（区、市）已设立具有不良资产处置功能的省级资产管理或经营公司21家，其中13家曾参与金融企业不良资产处置。注册资本普遍提高，其中上海国有资产经营有限公司和重庆渝富资产经营管理集团有限公司注册资本分别高达50亿元和100亿元，十家获取资质的地方AMC总资本规模为296亿元，相比牌照发放前单体最低0.2亿元和总体173.48亿元，资本规模显著提高。

地方AMC不良资产业务范围和处置手段受限，行业和客户集中度较高，受宏观周期和区域经济影响更大。受监管政策约束，地方AMC只能参与本省范围内不良资产的批量转让，且只有债权重组一种处置途径，增加了地方AMC的资金压力和运营风险，且面临行业和客户集中度较高的风险。如经济环境不景气下“一煤独大”的山西经济出现“断崖式”下滑，不良资产主要集中于与煤炭行业相关领域，客观上不利于资产管理或运营公司开展不良资产处置业务。

地方AMC在人才、管理经验和资金来源等方面总体上实力欠缺，但部分地方AMC发展迅速，竞争实力快速提升。地方AMC由于成立时间较短，业务产品和经营模式不稳定，相对全国性的四大金融资产管理公司（以下简称四大AMC），在人才队伍、资产规模、专业实力与经营管理等方面存在差距，总体来看，在当前的竞争中尚不具备竞争优势。但随着部分地区金融牌照的获取，产品创新和业务拓展成绩显著。如重庆渝富，在战略规划、人才培养（设立博士后工作站）、资金来源（成功发行5亿元离岸人民币债券 ）、产融结合等方面，已成为地方AMC集团化发展的领先者。

地方AMC为独立法人，经营决策链条短，业务网点延伸能够深入到基层和现场。相对四大AMC在全国主要省市设立的分公司或办事处，在地区不良资产领域的竞争中，地方AMC作为独立法人，自主经营管理灵活，能够快速做出反应和决策，更能适应市场化要求。同时，地方AMC可以在本省不同地区设立网点，业务拓展深入基层和现场，对于不良资产的合理定价、尽调等，具有潜在优势。如江苏资产管理有限公司已设立南京办事处，借助省级各金融机构集聚及省会城市优势，大力拓展业务渠道，深化资产管理业务。

地方资产管理公司对不良资产管理行业的影响分析

在当前经济增速放缓的背景下，地方AMC的陆续设立将改变我国不良资产经营管理行业的竞争格局，对于缓释金融机构不良资产风险，化解和降低地方金融风险，保障金融业持续、健康发展，将发挥一定作用。

降低不良资产行业壁垒，市场参与主体日益增多，直接或间接进入不良资产行业的现象增加。虽然目前正式获批的地方AMC数量有限，但却向市场传达出强烈的信号，预示着不良资产市场参与主体日益多元化。尤其值得注意的是，地方AMC在同地方政府保持紧密关系、熟悉当地情况、协调处置地区产业群、提升产能过剩资产质量、化解地方债务风险等方面具有一定优势，可能给四大AMC带来分流市场份额、提高收购竞价水平、压缩利润空间等方面的挑战。

在示范效应的带动下，不良资产处置主体多元化，加剧不良资产市场竞争。在不良资产处置端上，经济下滑压力加大以及不良资产持续增加的背景下，市场普遍看好不良资产管理行业前景，而成立地方AMC在客观上形成行业准入有可能逐步放开这一预期，从长期来看将带来示范效应，投资银行、PE等市场化程度较高的金融机构以及部分规范化程度不高的民营机构，直接或间接进入不良资产经营管理领域的现象增加。2014年以来，各地金融资产交易所不良资产交易服务业务的活跃从侧面证明了不良资产投资需求的增加。

受不良资产市场供求关系影响，以及实际的市场供给规模主要取决于金融机构对外转让意愿，不良资产在供给端上日益市场化。当前在处置压力加大的背景下，商业银行对清收、核销等内部消化方式的关注度提升。在外部处置方式上，除了四大AMC以外，向地方AMC转让不良资产的规模逐渐加大。同时，商业银行也在探索更多的转让渠道，如通过金融资产交易所直接面向广大普通投资者的方式有所增加，且创新力度进一步加大。例如，江浙地区部分银行紧跟互联网金融创新热潮，在淘宝司法平台拍卖不良贷款中的抵押房产、土地、抵押物，创新资产回收新渠道，从侧面反映出商业银行对向外转让不良贷款这一传统方式的依赖性有可能降低。

政策建议

为有效发挥地方AMC在化解地方不良资产风险和资源再配置中的作用，相关政策建议如下：

地方AMC在发起、设立或增资过程中，可积极与四大AMC展开合作，发挥各自优势，实现互动发展，做好不良资产风险化解和存量调整工作。着重加强与四大AMC的交流与沟通，利用其在不良资产处置技术与经验，人才培养、产品创新、业务模式等方面的优势，为打造地方AMC核心竞争力积累和借鉴先进经验。如中国长城资产管理公司在通过更加宽泛的综合金融服务和解决方案服务中小企业方面具有特色，在中小企业数量较多且服务需求旺盛的地区，地方AMC可通过共同发起等多种途径与中国长城资产管理公司及其所在地办事处建立合作关系，更好满足当地企业在金融服务方面的需求。

篇（2）

［摘要］房屋是一种不同于其他商品的消费品，其耐用性更高，并且有着固定资产的性质，这就注定房地产市场也呈现出不同的特点。文章积极对中国房地产市场的冷与热进行研究，在此概念解释的基础上，当前中国房地产市场的现状得以清晰展现，并提出了现阶段房地产市场的应对措施。

［

关键词 ］中国房地产市场；市场需求；市场供应

［DOI］10.13939/j.cnki.zgsc.2015.13.144

由于不同区域的人口，环境，文化，教育和经济因素的不同，房地产市场区域的需求情况也是不一样的。一般情况下，房地产市场会呈现出以下的基本特点：多样性，也就是说，房地产市场交易的不仅仅是建筑物，更是权利和义务的交易，囊括更多的交易方式；双重性，房地产有着增值保值的特点，是吸纳通货膨胀比较理想的方式，扮演着消费品的同时也是投资品；供需的不平衡性，也就是说房地产市场供求之间的不平衡性长期存在，两者的相对均衡也是客观存在的。基于这样的特点，我们更有必要对于中国房地产的冷和热进行全面的思考。

1房地产冷与热的含义

1.1房地产市场冷的含义

所谓房地产冷是指房地产销售的淡季，销售陷入冷清的状态。在这样的房地产市场背景下，房地产价格不断下跌，投资收缩，房地产开发量也不断降低。一般情况下此时都会采取积极的反周期措施去实现销售量的提升。具体来讲，需要从刺激有效需求和提升有效供给两个方面入手。前者是指商品的总供给价格和总需求价格处于均衡状态下的社会总需求。简单来讲，这其中的均衡价格就是消费者愿意支付的需求价格和生产者能够供给的价格是一致的。对于房地产市场来讲，就是需求居民收入和商品价格直降达到最佳的临界点，在对于房地产市场进行分析之后得出各种均衡点，在此基础上提升有效供给，保证房地产商品是符合消费者需求，并且达到消费者物美价廉的需求心理的状态。

1.2房地产市场热的含义

相对于房地产市场冷来讲，房地产市场的冷是指在房地产销售的旺盛时期，此时是房地产产品大卖的时候。从表面来看，这是市场态势良好的具体体现。但是这样的市场背景下，物价会不断上涨，使得投资不断扩张，开发量也在这样背景下得以不断提升。如果这样的扩张一直持续下去，会使得房地产市场陷入过热的状态，很容易造成供大于求，商品大量积压的情况，由此造成极大的社会资源浪费。一般情况下应该积极采取抑制油脂的行为发生，采取反周期的措施去进行处理。

2对于房地产冷与热的思考

从上述对于房地产冷和热的含义诠释，我们看到无论是房地产市场过热还是房地产市场过冷，都是不理想的房地产市场环境。如何将房地产的供求关系处理在均衡的状态，是我们应该时刻关注的问题。在明确这一点之后，从而去采取对应的措施进行调整，使得房地产的宏观政策是与市场需求均衡的目标是吻合的，这对于保证房地产市场健康发展是至关重要的。

既然房地产市场过热或者过冷都不利于其健康发展，就需要去思考究竟在什么样的发展状态下，房地产市场是最为健康的。一般情况下，如果商品房的销售额增长率高于房地产的投资增长率，空房率比较低，这说明所建设出来的房屋是适销对路的，房地产市场的供应和需求之间是相互吻合的；或者从销售面积和竣工面积的角度来看，当销售面积出现大于竣工面积的时候，这也证明了房地产市场是处于良性发展状态的，房地产业发展是比较健康和稳定的。

房屋是不同于其他消费品，其耐用率比较高，在房屋存量达到一定规模的时候，就会出现饱和的状态。简单来讲，假如房屋居住面积宽裕，房屋质量比较高，长时间不会出现损坏，人口也得以控制甚至出现负增长的话，房地产行业势必会陷入到萎缩的状态。当然对于我国来讲，国民经济不断发展和进步，城市化进程极速前进，对于住房的需求量还在不断增长，这是客观存在的房地产市场背景。

3现阶段房地产市场应对措施

随着我国经济进入新常态之后，房地产市场也慢慢进入到缓和的发展状态。纵观国际上其他国家房地产发展初期的历程，也是经历了从迅速发展到趋稳的阶段，这是客观存在的事实。我们应该正视当前房地产当前的发展状态，迎接房地产供需均衡，平稳发展的时代。2013年12月到2014年10月，无论是我国商品房销售额，还是我国商品住宅销售额都在急速下降，两者的增长率也急速下滑。具体来讲，当前的房地产市场的发展状态为：其一，房地产价格趋于稳定，并且存在上下波动的情况。从本质上来讲，经济的不断增长是推动地价朝着更高方向发展的不竭动力，当经济发展速度趋于稳定的时候，房地产市场也开始朝着常态化的方向发展和进步；其二，房地产的增长动力和结构会在这样的常态化背景下发生变化，慢慢开始重视房屋经营，居住服务，中介服务的长期效益的方向发展和进步，也是当前房地产市场发展的基本情况；其三，房地产市场的发展形势也慢慢出现变化，兼备大规模开发和城市功能提升的特点，是我国城市化质量不断提升的具体体现。

对于这样的房地产市场发展现状来讲，政府部门应该冷静面对现阶段房地产市场发展的现状，关注与宏观经济发展增速的控制，房地产市场就不会出现过于严重的偏向，在此基础上积极关注房地产的发展态势，营造健康公平的竞争环境，充分发挥市场经济的效能，使得房地产行业能够朝着可持续的方向发展；另外，应该积极建立完善的房地产市场信息平台，使得企业和个人能够更加轻易地获取到关于房地产的信息资源，以正确地引导企业和个人去进行投资或者购房，避免房地产市场盲目性导致出现过热或者过冷的情况。

对于企业来讲，应该高度重视房地产质量和效益的提升，转变以往的依靠大规模扩张去实现经济利益提升的方式，以提高质量和增强效益为核心，注重新材料的使用，使得房地产的质量得以不断提升，并且关注于住宅休闲旅游，养老和科技园的开发建设，从而改变单调的房地产产品结构格局。

对于个人来讲，应该理性地看待当前房地产价格趋势，正确审视房地产价格波动的常态化发展，积极学习房地产和理财方面的知识，合理地执行投资和消费方案，依据自身经济实力，对于家庭需求进行分析，以保证购房和投资行为的合理性。

4结论

综上所述，积极对中国房地产市场的冷与热进行理论分析，了解其形成原因，明晓房地产市场过热或者过冷都是不利于市场健康发展的。在此基础上正确审视当前我国房地产市场的发展现状，以理性的态度去面对，从而根据不同行为主体的特点和需求，采取对应的措施去处理和面对，才是我们应该积极做好的工作。

参考文献：

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［4］庞元.上海房地产市场近年走势与2000年趋势预测［J］.中国房地产，2000（8）.

［5］华雯静.存款利率、贷款利率、汇率与房价的实证研究——基于北京市2004—2011年的数据［J］.现代商贸工业，2012（15）.

篇（3）

一、我国房地产经纪行业的由来

我国房地产经纪业的历史源远流长，其兴起可以追溯到很早以前。早在宋代就有“典卖田宅增牙税钱”的记载；在元代就大量存在从事房地产经纪活动的人,当时从事房地产经纪活动即房屋买卖说合的中介被称为“房牙”,这一称谓一直沿用到清代;1840年之后，随着通商口岸的设立以及租界的设立,许多外商纷纷在中国投资房地产,在我国一些通商口岸城市，如上海,房地产经纪活动随之产生,在当时出现的专门为房地产业主经营和转手出租房屋的人，被称为“二房东”。“二房东”、“房地产掮客”作为一个社会阶层一直延续至解放初期。

解放初期,民间房地产经纪活动比较混乱,在20世纪50年代初期,政府加强了对经纪人员的管理,整治了当时的房地产经纪业;随后由于住房作为“福利品”由国家分配,房地产业一度消失，房地产经纪活动也基本消失。

随着改革开放，市场经济体制的逐步完善，特别是城市住房制度的改革，房地产业的蓬勃发展，人们生活、学习和工作节奏的加快和对住房的迫切需求，在城镇住房体制改革不断深化和住房分配市场化的强大推力下，作为为房地产业发展服务的房地产经纪业也在逐步发展中形成市场。2001年8月15日建设部了修改的《城市房地产中介服务管理规定》,2001年l2月18日人事部、建设部印发了《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》，对房地产经纪人的考试、注册、职责等进行了规定，现在建设部即将出台《房地产经纪管理办法》，房地产经纪人作为专业技术人员的法律地位得以确立，我国当代房地产经纪行业逐步为社会所承认。

二、经纪人在房地产市场中的作用定位迷惘

目前我国理论界对经纪、经纪人的概念还没有形成统一的认识，立法界对经纪、经纪人的概念内涵也存在着较为广泛的争论。有学者认为经纪包含以下三方面内容：第一，经纪是以收取佣金为目的的有偿服务活动；第二，经纪的内涵包括了居间、行纪和等所有受托行为；第三，经纪行为主体包括自然人、法人和其他经济组织。持这种观点的人认为：经纪活动不只是单纯的牵线搭桥、居间介绍行为，而是与办理委托事务紧密联系在一起的，经纪人一方面以自己的名义为委托人办理代销、代购的委托事务，即行纪行为；另一方面又以委托人的名义从事活动。正因为这种观念，为黑中介――低价引进，高价倒出，买方、卖方两头隐瞒，赚取差价提供了土壤，经纪人的作用不是促成交易，变成低进高出的商人，以致部分经纪人、经纪公司误以为他们的效益就是赚取差价，其实不然。

笔者认为，房地产经纪的概念与普通经纪概念不同，分析房地产经纪的内涵要从我国房地产经纪业实际、从有利于规范管理房地产经纪业的角度出发，对我国房地产经纪的内涵进行约定，其内涵主要包含以下两层含义：一是居间，其特点是房地产经纪人作为受托人不是完成房地产交易行为，只是为委托人提供信息或促成其与第三人达成交易，房地产经纪人不作为人参与交易，其所提供的仅是关于交易房地产的信息服务，而获取的报酬是佣金。也可以说是一般意义上的经纪概念。二是，其特点是房地产经纪人必须以委托人名义从事受托行为，该受托行为仅限于民事法律行为，而且被人直接承担房地产经纪人的法律责任，房地产经纪人的报酬由合同约定。这时的房地产经纪人与一般意义上的经纪人概念则完全不同。据上，由于房地产经纪的内涵包括居间与两部分内容，本文所论及的仅限于居间内容，即一般意义上经纪的概念，受托人不是完成房地产交易行为，只是为委托人提供信息或促成其与第三人达成交易，房地产经纪人不作为人参与交易，其所提供的仅是关于交易房地产的信息服务，而获取的报酬是佣金。这样，房地产经纪人作为专业技术人员，借助个人的专业知识和对房地产市场信息的充分把握，辅以法律素质、业务技能（理解能力、判断能力、沟通能力、协调谈判能力和应变能力）来牵线搭桥、居间介绍、说合买卖双方、促成交易。一方面，为客户买到最适合他的房屋；另一方面为不同的房源找到最适合它的客户，按方言即是“房源找到了最好的婆家，客户找到最好的媳妇”。只有这样，房地产经纪人才能在由房地产这种特殊商品构成的信息不对称的房地产市场中，解决信息不对称，促进房地产交易的开展，理顺房地产市场关系，维护消费者利益，彰显其社会作用。

三、经纪人在房地产市场中的作用原因探究

为什么一般意义上房地产经纪人，不是完成房地产交易行为，只是为委托人提供信息或促成其与第三人达成交易，房地产经纪人在房地产市场中的作用是解决信息不对称，为客户买到最适合他的房屋，为不同的房源找到最适合它的客户，促进房地产交易的开展，理顺房地产市场关系，维护消费者利益，而不是低价引进，高价倒出，买方、卖方两头隐瞒，赚取差价。笔者以为，这是由房地产商品的特点、房地产市场信息不对称所引发的。正是因为房地产商品的特点、房地产市场信息不对称，才有房地产经纪行业。

1.房地产商品的特点探究

笔者以为房地产商品的如下特点,造成房地产市场信息不对称。

(1)不可移动性

房地产一个最重要的特点是位置的固定性或不可移动性。由于不可移动习惯，每宗房地产的温度、湿度、日照、交通、周围环境等均有一定的状态，从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置。房地产的这种不可移动性，决定了房地产市场只能是一个地区性的市场。

(2)独一无二性

房地产不像其他商品一样整齐划一，可以说没有两宗房地产是完全相同的。房地产的独一无二性，使得房地产之间不能实现完全替代，从而房地产市场不能实现完全竞争。

(3)用途多样性

房地产由于具有用途多样性，使得同一宗房地产的利用在不同用途及利用方式之间出现了竞争和优选的问题。

(4)相互影响性

房地产的价值不仅与其本身的状况有直接的关系,还取决于周围其他房地产的状况,受附近房地产用途和开发利用的影响。

(5)易受限制性

政府对房地产的限制一般通过警察权、征用权、征税权、充公权来实现。这一点说明了房地产投资的风险性，也说明了政府制定长远房地产政策的重要性。

(6)难以变现性

房地产价值大，加上不可移动性和独一无二性，因此，房地产变现困难；如果快速变现，又只有相当幅度的降价。

篇（4）

中图分类号：D922.22 文献标识码:A

1 房产税的基本理论

1.1 房产税的概念

房产税又被称为房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。是以房屋建筑为对象，在交易的时候征收一定的税收，以房屋的计税余值或者租金为计税依据，向产权人征收的一种财产税。通常意义上，房产税征收的对象包括商品房、商铺以及具有可进行市场交易的房屋等。其目的是国家利用税收杠杆，加强对房地产市场的调控和管理，主要是为了提高房产使用效率，控制固定资产投资规模以及配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。

1.2 房产税的特点

当前我国征收房产税依据的是以1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》为基础逐步完善的《中华人民共和国房产税暂行条例》。纵观此税，可以发现《中华人民共和国房产税暂行条例》具有三个特点。第一房产税征收的范围限定于城市、县城、建制镇和工矿区；第二，房产税属于财产税种，是财产税中的个别财产税，征收的对象是房屋；第三，房产税区别对待各类房产进行征收，房产计税余值征收自住型房产，以租金为计税依据的房屋出租。

2 房产税对房地产市场的意义

我国房地产市场起步和发展的时间较短，同西方发达国家相比在各方面都显现很大差异和不足，正是由于这些不足和差异导致我国房地产市场出现过快增长，房地产市场价格战役愈演愈烈，房产泡沫急剧扩张，使得房地产市场处于失衡的边缘。因此，社会各界对房产税的开征期望值越来越高，在近期政府出台的房产调控政策中，房产税的预期逐渐强化，被认为是抑制房价过快上涨的重要手段，对国民经济的发展和房地产市场平稳发展带来深远的影响。

房产税的推行凸显了国家和政府对混乱的房地产市场的整治决心，通过税收杠杆原理，遏制房地产市场价格，稳健和完善房地产市场价格机制，力争完善和控制房地产市场。同时通过征收房产税，将这部分税收用于城市保障性住房建设和供应，从根本上解决社会各阶层对房地产市场的矛盾，理顺了房房地产与国民经济发展的关系，使房地产试产回归健康和理性发展的轨道上来。

目前，实行征收房产税的国内城市仅有上海和重庆，国内其他城市未有出台征收相关房产税的政策。对于这与国内各大城市来说起到了一个带领作用，由个别影响到全局最终在国内全面铺开，影响到国内整个房地产市场的发展，抑制房地产市场过快过热发展。同时，房产税征收体现了国家和地方政府对各种投机行为的打击力度，坚决遏制房地产市场的投机行为的发生和蔓延。通过无形的手，牢牢的控制房地产市场非理性发展，使之回归到合理和健康发展的轨道上来。

3 房产税对房地产市场的影响

房产税作为国家宏观调控的新模式在一定程度上起到了很好的收效，但是业内和外界人士，特别是普通住房者对房产税有着更多的顾虑和猜忌，以下是房产税对房地产市场的影响。

3.1 房产税的开征说明了国家和地方政府对遏制过热的房地产市场下了决心，力求房地产市场平稳而健康的发展。这也说明了房产税的开征将是房地产市场发展过程中需经历的阶段。国家通过税收的杠杠调节房地产市场各种资源分配，使得资源得到有效的组合及分配，使房地产市场区域良性的发展局面。

3.2 伴随着房地产市场的兴起，房产泡沫也就随之而来，房产泡沫对房地产市场的影响是非常大的，它不仅影响了房地产市场的理性发展，使得房地产市场在短时期内急剧扩大，更对国民经济发展带来阻碍。历史证明一个国家的房产泡沫破裂对房地产市场的影响都可以用崩盘来形容。在面对如此险峻的局面国家和政府都会采取一定的措施来保证房产泡沫，竭尽所能的遏制其继续膨胀。而我国目前采取的政府调控手段大多是行政类的调控，这些调控手段对遏制房产泡沫收效不大，而房产泡沫却仍在急剧扩大。房产税的出台对遏制房产泡沫继续扩大，是当前国家采取的新一类房产调控政策中较为实用和历史意义的一步。在短期来看，房产税的出台对国内部分地区的房地产价格的影响微乎其微，但是通过长远的眼光来看，房产税在全国全面铺开，必将挤压房产泡沫，使房地产市场逐步走上正轨。

3.3 这对于普通住房者来说必将是有利的一面，通过征收房产税在一定程度上提高了投机者的投机成本，迫使这部分投机者退出房地产市场。同时，由于国内房地产市场经历数年的急剧增长，在目前来说通过征收房产税来降低房地产市场的价格这一调控手段的范围面较窄，在短时间内来说降低房地产市场价格难度非常大，房地产市场价格持续走高将是必然。征收房地产税的同时，在另一方面也加大了租房者的成本；房产持有者将这部分税收转嫁到租房者身上，无形中推高了房地产租房市场的价格，加大了租房者租房的成本。以至于出现了现在房产价格和租房价格两者都走高的局势，这种走高局势不但没有降低的局势，反而出现愈演愈烈的局面。对于普通住房者和租房者来说，目前出台的房产税收政策在短时间内不但没有起到应有的作用，反而成为推高房地产租房市场价格的推手。

3.4 房地产开发项目的费用主要包括了土地租金、项目税金和建安成本等，这些费用在直接导致房地产价格上升的主要费用中，是土地租金和建安成本，相对这两项费用来说，土地租金是主要方面，开发商在取得该土地的开发权的时候，土地租金耗费占其成本的70%左右，这就直接影响了最终房地产价格。而在项目开发、建设以及投入使用过程中，房产税的开征并不会影响到房地产项目的开发和建设，这也就是说因房产税征收范围的限制将无法影响到房地产商的利益，最终受其影响的还是普通住房者的利益。从侧面来说，房产税的征收带来的影响不会直接表现在房产价格上，对于房地产市场的开发并不受其影响，或受到的影响较小。

参考文献

篇（5）

随着现代社会房地产市场体制的逐步完善，政府对于房地产调控政策的诸多改变，由原来的单一行政政策开始转变为将行政政策和经济政策结合起来，运用财政政策和税收政策的调控机制共同对房地产市场发挥作用，用政府调控的最小负面效应达到房地产市场治理的最好效果，通过近年来对于国家房地产调控政策的效果分析，不断地深入市场调查，解析调控政策的运作体制情况，从影响调控政策的各个方面制定出针对性的治理政策。

1 现阶段我国对房地产市场调控政策的研究现状

国家统计局的2013年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，在新建商品住宅中，与前一月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有2个，持平的城市有3个，上涨的城市有65个。环比价格变动中，最高涨幅为1.1%，最低为下降1.7%。与前一年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。12月份，同比价格变动中，上海涨幅最高为21.8%，最低的为温州，下降2.8%。显示出房地产市场持续高涨，宏观调控效果不甚明显。针对现阶段我国房地产市场上出现的诸多政策调控失效的诸多问题，政府的调控政策并没有取得理想的效果已经是学术界所达成的一致共识，通过分析现有房地产的市场资料，总结出了许多政府调控政策中调控工具选用不当的情况，但是，因为行政法规覆盖了房地产市场的每个环节，调控政策工具的选择并不是解决房地产市场失衡的最主要的问题，因为地方政府对于国家调控政策的执行并不到位，再加上房地产的开发商对于企业超额利润的过分追求，在一定程度上就为政府调控政策的失灵找到了合理的解释，使看上去似乎严厉无比的政策，在巨大的市场潮流中显得苍白、无力。另外，通过对于政府和房地产开发商之间的博弈调查，分析得出许多针对性的启发建议，完善政府调控政策的手段就是其中之一。但是问题是，这些理论性的建议并没有形成归纳性的实际建议，只是研究房地产市场的学者们从经济学的角度提出的应对性建议，要想从根本上解决房地产市场因为政府调控政策失灵所带来的负面效应，找到合理的治理办法，还需要从长远的角度出发，就如何解决政府政策调控过程中规避政策失灵情况，从中国政策市场以及新兴市场两个角度出发，双管齐下，对房地产调控所涉及到的各个利益主体之间的关系进行长远考虑，从根源上找到房地产调控政策失效的各方面原因，并在这个基础上，寻求最终能够使得房地产市场健康发展之路。

2 我国房地产市场调控政策的效用分析

2.1 房地产调控政策过程中需要注意的问题

我国房地产市场经过近几年的建设无论从房地产商品的自身属性还是商品对于市场的影响都已经取得初步性进展，为此在房地产的调控政策实施的过程中，主要从以下几个方面进行效用分析：

第一、从房地产商品的持久性上看，政府的调控政策针对的主要对象应该是新房或者是期房，从新房或者期房的价格上的调控政策对于房地产市场的影响从长期上能够看出房地产市场的市场走向，从近几年的市场调查效果看，商品的持久性是房地产市场调控政策起到作用的长期体现；

第二，从房地产商品的不可移动性上看，这个特性决定了房地产市场的地域性特点，由于地区经济、文化、环境的各方面差异，房地产市场的商品的不可移动性决定了地区房地产的发展程度以及规模大小，因此，一定要根据地域特点合理的实施调控政策，才能够起到预期效果；

第三，从房地产商品的泡沫程度上看，房地产商品房价格的涨幅、供应结构的合理程度以及市场的秩序决定了房地产市场的泡沫化的严重程度，需要强调的是，衡量房地产商品泡沫化的各项指标需要政府调控政策的合理调整。

2.2 房地产调控政策的定性定量效果分析

根据近几年我国针对房地产市场出台的各项经济调控政策的具体内容以及调控目标，为房地产市场稳定房价、政府打击房地产市场这两项投机行为具有重大的理论研究意义，政府首次通过市场的调节机制控制房地产市场，对于稳定房价这一调控目标、保障中低收入家庭的住宅需求的供给，另外也没有伤害普通家庭的购房积极性。首先，根据投资者的流动性特点，对于持有地区房产的时间往往很短，主要原因就是炒作现象的日益严重导致的资金流向的不确定，这一类的投资者承受了巨大的机会成本，从一定程度上降低了房产的收益，增加了购房风险，因此，政府应该从税收政策上做出正确的调整，征收营业税的规定不仅能够增加二次交易成本，而且极大地削减了短期投资者的炒作收益预期。其次，对于处于中等家庭的投机炒作者，他们的主要目的就是能够通过投资炒作寻求短时间内房产变现获利，通过出租等手段实现个人资产的保值，这样就在一定程度上增加了金融机构的风险，影响了国民经济在运作上的安全性。最后，通过简单地定性分析模型的建立，能够得出结论：我国房地产市场的发展速度过快，以及大量的投机行为，严重的影响了政府对于房地产市场调控政策的实施，从而使普通居民的自住性住房需求长期不得到充分满足，原因则是房地产市场调控政策上的连连失策，始终没能有效命中要害。

3 我国房地产调控政策效用失灵的治理建议

3.1 加强地方政府的调控政策治理

我国房地产市场的调控政策失灵情况最大的根源主要是利益相关者行为的扭曲，为保证政府调控政策的积极有效实施，就要在一定程度上对地方政府的行为进行制约，建立规范健康的市场制度环境，第一，均衡地方政府的利益分配，建立合理的约束机制，对地方政府的既得利益与其他利益集团之间的联系区分开，进行合理的利益分配，通过严格的控制房地产市场的开发程度、限制并清除不合规定的房地产费用来制约地方政府的利益行为，同时削减地方政府的财务支持强度，以平衡保障性住房和中央调控政策成本双方面的利益为目的，减少地方政府过度支持房地产发展的影响，另外，建立有效的约束机制，制定事后惩罚等监督体制，增强社会监督的影响来规范地方政府的行为；第二，改革地方绩效考核制度，保证社会民生的效益，现在中央政府适时的建立了地方性的绩效考核制度，改进不合理的绩效考核体系，明确地方政府对于社会民生所做出的贡献给予政治上的嘉奖，在设置绩效考核标准时，注重居民对于社会利益和经济利益两方面的评价，根据效益性指标的权重的大小，将维护和稳定住房价格以及改善住房结构、解决中低收入家庭的住房困难等问题真正的纳入绩效考核指标体系中；第三，改善地方政府的职能，防止过度干预，由于地方政府具有干预房地产市场的经济职能，为保证房地产市场的有效竞争，必须适时的限制地方政府过度开发房地产市场，避免造成的资源浪费现象，规范有序的市场、引导正确的资金流向，防止地方政府的越位现象。

3.2 加强政府调控政策对于开发商的监督

为保证政府调控政策的有效实施，首先，应该加强开发商的信息披露力度，建立一套完善的房地产信息披露体制，强制性的要求开发商披露房价的成本、房子的销售信息等，遵循公开、公正、及时、有效的原则，尽可能的减少地方政府与开发商之间的信息不对称现象，防止房地产市场上出现价格泡沫等不利现象的发生，做到信息资源的公开化，使得房地产对于开发商的服务真正的透明化；其次，建立独立的监督机构，实现第三方治理的公平现象，目前中央政府还没有单独的设立房地产的监督机构以便规范房地产市场的不正当行为，由于房地产的调控涉及的部门众多、相关利益者之间的调控政策的复杂，造成的政府对于调控政策的侧重点做不到面面俱到，使得调控措施偏离了预期的方向，造成了不必要的冲突；最后，增强开发商违规的处罚机制，使得地产商的违规成本加大，这样才能够在一定程度上对开发商起到威慑作用，遏制开发商的不正当行为。

3.3 加强引导社会大众的住房消费需求，防止投机取巧行为

由于当前我国房地产市场上的监督指标的原因，造成了大量的市场监督数据的不准确，因此有必要建立一套严谨的调控政策预测系统，为社会大众的住房消费行为做指引，使得社会大众能够对于房地产市场的众多投资现象做出理性的投资判断，预测系统的建立不仅引导社会大众的投资行为，而且也为政府和房地产开发商的决策行为提供了依据。首先，社会大众应该追求的并不是当前的投资价值，而是满足最基本的住房需求；不应该盲目追求现代市场所谓的超前住房消费，而是应该做一个理性的投资人，树立正确的住房消费观念；另外，为防止房地产市场上过度的投机行为的产生，政府应该尽快出台征收物业税的调控政策，有效的区分市场上的投资性需求和投机性需求，保证居民的自住性需求长期免税。

总之，为改善房地产市场调控政策失灵的现象，找到合理的改善路径，不仅应该完善地方政府的治理体制，针对开发商也要加强监管，同时引导社会大众的住房消费需求，才能够有效的防止政府调控政策的失灵，促进房地产市场的健康发展。

参考文献：

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一、房价高居不下的原因

（一）土地价格上涨推动房价升高

影响房地产的成本要素有很多，而其中最主要的是土地的价格。在我国实行土地使用权转让制度以来，基于中国国情，即作为一个土地大国，必须保证充足的耕地面积；但另一方面，我国巨大的人口压力，以及快速的城镇化进程，又需要有大量的建筑居住用地。有限的土地资源与迅速增长的对城市建设土地需求的矛盾使土地价格在矛盾的刺激下坚挺地上扬。

（二）房地产市场本身的特点

房地产市场是各种要素市场中的特殊市场，它具有供给的有限性和天然的垄断性。它的价格形成机制的基础是地租理论，它的利润永远高于社会平均利润。所以房地产市场天然就具有高成本，高投入，高价格的特性。房地产市场是一种区域性市场，作为不可移植的物质载体，在一定区域范围内有着区域垄断的特点，这些特点、特性决定了只有很少部分的具有强大经济实力的集团才有能力进入房地产市场，这样，房地产市场就天然的具有行业垄断、区域垄断的特性。

由此，在竞争区域中，少数寡头在拥有了对市场的控制力后通过努力扩大房地产差异，弱化竞争，通过先入企业的先发优势，达到了垄断地位，又通过其的垄断地位，使房价维持在较高水准。

（三）金融市场的影响

我国房地产的真正繁荣就是在我国对金融领域的改革的基础之上，在金融领域放开对个人信用消费贷款的限制后大大刺激了消费者的消费欲望，增强了消费能力，成为房地产市场不断放大的主要支撑力量，这种有效需求的增长是房地产价格不断上扬的内在动力。同时，银行等金融机构对房地产投资者几乎不加限制的贷款支持使得市场供给能力也不断增强。于是在有效需求与供给相互促进下房地产价格的上扬也就不可避免。

（四）政府的政策作用

前面的几点是房地产市场本身的特点，是其内部价格决定机制。而政府则是房地产价格决定机制的重要外部力量。他通过其本身对房地产市场的供求调节来影响房地产市场的价格。主要通过土地供应调节，市场监管，政策以及各种综合调控手段以影响房地产市场。可以说正是政府的放开房地产市场，实行积极的财政政策，刺激投资拉动内需的政策促进了房地产市场的极大繁荣，也导致了房价的畸高。尤其一些地方政府为了本地的经济增长人为的对房地产市场的托市更是房地产市场失衡的重要原因。

（五）部分富人一人多房，住房资源不能充分利用

世界公认的合理房价应该是家庭年收入的5倍左右或者是人均年收入的10倍左右。而中国的绝大多数城市的房价已经远远超过了这个理论上的正常房价。曾有一个调查表明中国城市的实际房价超出正常房价的幅度。以北京、长沙、西宁为例，北京实际房价超出正常房价3.59倍，长沙为2.31倍，西宁为2.15倍。实际上，在中国无论是相对发达的城市还是相对欠发达的城市，绝大部分的情况都是如此。

二、抑制高房价的措施

虽然政府出台了很多局域性的措施政策来遏制房价，像限购、大力建保障房等，都起到一定成效但离抑制高房价还很远。所以我们必须采取更有效的措施去打压高房价：

首先，加强房地产市场宏观调控。加强房地产市场宏观调控的根本目的是为了促进房地产市场的持续健康平稳发展，更好地发挥房地产业对改进居民住房条件、拉动国民经济持续健康发展。因此，调控要坚持积极稳妥、把握力度的原则。既要积极采取措施，尽快把房价上涨的势头控制住，又要防止措施不当而导致房地产市场大起大落。一方面，要采取有效措施增加中低价位普通商品房以及经济适用住房的供给；另一方面，要重点围绕需求做好文章：要遏制投机性炒房，控制投资性购房，合理引导住房消费。

其次，加强市场监测，完善市场信息披露制度。全面监测房地产市场运行，给老百姓创造一个透明有序的房地产市场。不断加强房地产市场信息系统建设，提高各类房地产市场的透明度，逐步形成反映房地产真实供求关系的房地产价格，更好地发挥市场功能，改善投资结构。

再次，高度重视稳定住房价格。各级政府要切实负起稳定住房价格的责任；切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为；加大打击、处罚各种违规、违法行为的力度；认真组织对稳定住房价格工作的督促检查；建立房地产企业信用档案，违规、违法行为公开予以曝光。对一些情节严重、性质恶劣的，建设部会同有关部门要及时依法从严处罚，并向社会公布；正确引导居民合理消费需求。

最后，积极贯彻调控住房供求的各项政策措施。强化规划调控，改善住房供应结构；加大土地供应调控力度，严格土地管理；调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管；加强房地产信贷管理，防范金融风险。

三、总结

当前房价的高居不下主要与被扭曲的社会制度有关，如果认识不到这一点，就根本不可能实现“住者有其屋”的理想，那些试图依靠市场机制来解决住房问题的建议和措施，只会进一步强化住房问题的失范现象。经济学家应该更多地关注当前房地产市场中内在的制度缺陷并探寻完善之途径而不是去预测房市。然而，当前的一些经济学却把自己置于经济分析师的立场，局限于基于供求分析的狭隘领域和视角来观察社会现状并由此提出政策建议，从而就将社会问题的现状与合理性相混淆了，这是当前房价等问题久而不决的根源。

篇（7）

关键词:房地产 投机泡沫 形成机理 测度指标 指标合成

房地产业是国民经济的主导性、支柱性产业,因其产业本身具有融资量大、产业链长、波及面广等特点而对国民经济产生较大影响。随着我国GDP增长对房地产业依赖程度的提高,房地产业在国民经济的基础性地位愈显重要。与此同时,房地产业也是最容易滋生泡沫的行业之一,由于过度投机而导致的恶性投机性房地产泡沫是房地产交易中最常见、威胁最大且最难以防范和控制的泡沫。因此,构建房地产投机泡沫的预警指标并对其进行测度,可以据此估量房地产市场的热度,判断投机泡沫引发的可能性,并可以果断采取相应的措施抑制投机资本的进一步渗透,防止和减轻房地产投机泡沫所造成的危害。

房地产投机泡沫的形成机理

房地产市场之所以能够产生泡沫经济,原因在于房地产商品既是消费品,又是投机品。房地产具有建设周期长、自然寿命和经济寿命长以及土地供给有限等特点,这决定了房地产商品的供给曲线弹性较小,需求曲线弹性较大。由此可以判定,房地产商品价格预期形成的主要决定因素并非供给条件的改变,而是未来需求变化的预期。随着价格上涨,投机者预期未来的价格会更高,如果投资者在(价格较低时)购进房地产,在将来卖出(预期价格更高),则将获得数额为价格差的利润。在此系统性预期下,投机者的行为具有“跟涨不跟跌”的特点,从而形成了房地产价格越高、需求越大的现象。在这期间如果判断错误,投资者将蒙受损失。投资者之所以会采取这种投机方式,主要是因为他预期市场上拥有充足的供给。然而,在正反馈效应下,全部投资者都采取这种投机方式,就会造成房地产市场上只存在买者而缺少卖者的情况,从而在宏观水平上打破供求均衡。在这种情况下,追求利润最大化的投资者为获得资本收益就会抬高价格,最终形成房地产投机泡沫。本文用图1表示房地产投机泡沫生成机制。

在正常情况下,房地产市场的供给曲线S0是一条向右上方倾斜的曲线,需求曲线D0是一条向右下方倾斜的曲线,表示随着房地产价格的上升,供给增加,需求减少,供给与需求数量在Q0达到均衡,此时均衡价格为P0。但若房地产市场存在投机需求,则需求曲线就会变成向右上方倾斜的曲线D1,这表明价格越高,投机者在非理性预期和“羊群效应”的作用下,会认为未来的房价会更高,投资的获利空间更大,所以对房地产的需求量也随着价格的上涨而上升。需求曲线D1与供给曲线S0的交点B是在存在房地产投机情况下的市场均衡点,它对应的价格P1高于房地产真实需求所支持的市场均衡价格P0。由于惯性和价格会继续上涨的预期,投机者继续买进房地产,在图1中体现为需求曲线D1外移至D2,房地产价格则迅速上升到P2,并以更高的价格卖给其他风险偏好更大的投机者,继续获取差价利润,而差价利润又吸引其他投机者进入房地产市场,如此循环下去,直至泡沫破灭。

房地产投机泡沫测度指标的选取

(一)房价增长率/GDP增长率

房价增长率/GDP增长率指标为房地产投机泡沫的预示指标,可据此预测房地产价格走势及产生房地产投机泡沫的可能性。该指标主要衡量房地产业与实体经济的偏离程度。由于房价的增长是以GDP的增长为基础的,而且房地产业具有经济增长点的作用,所以其增长速度应适度高于整体经济增长速度。当房价的增长显著高于GDP的增长时,意味着房地产业的发展超出了国民经济的有效支撑,虚高的房价会引发投机浪潮,造成空置率上升,引发房地产泡沫。该指标值越大,说明房地产业相对实体经济发展的偏离就越大,即房地产业已超越一国经济的发展速度,房地产市场开发过热,存在房地产投机泡沫的可能性。该指标公式为:

(1)

该指标的临界值在国际上并无严格标准。一般认为,若房价增长幅度是GDP增长幅度的2倍以上时,则可判定房价不正常,泡沫存在的可能性较大。以我国香港为例,1986年至1996年期间,香港该项指标的平均值为2.4,处于较高水平,1997年8月是我国香港楼市的最高峰期,该项指标达到了5.0,印证了当时楼市投机泡沫的严重性。

(二)房地产实际价格/内在价值

房地产投机泡沫是指由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨。根据这一定义,判断房地产是否存在投机泡沫,就是对房地产实际交易价格与其市场基础价值即内在价值进行比较。当实际价格持续大幅偏离其内在价值时,就可判定存在较为严重的房地产投机泡沫。房地产商品具有两重属性,既可以作为消费品满足人们的居住需求,又可以作为投资品提供租金收益和资本利得。理论上,对于作为收益资产而持有或交易的商品,其内在价值是由它所带来的未来收益的资本化价值所决定的。对于房地产产品来说,其内在价值就是其租金的资本化价值,计算公式如下:

(2)

当房地产实际交易价格偏离其内在价值达到一定时间、一定幅度时,就可以判定房地产市场存在投机泡沫。一般认为,房地产实际价格与其内在价值的比值应控制在1.05以内,否则便容易通过乘数带动效应,导致经济过热,引发严重的房地产投机泡沫。

(三)商品房空置率

商品房空置率是依据房地产投机泡沫的外在表现设计的指标。房地产市场是否有“泡沫”,空置率是最具备说服力的指标(周方明,2006)。根据一般经济学原理,判断一个商品市场的状况,主要考察该商品市场供给与需求双方力量的变化情况。房地产市场的空置状况,是反映需求强度的指标,它的大小将影响投资者对未来房地产市场走势的判断,并根据新的预期修正其在市场中的行为方式。当市场中的商品房空置面积持续上升,房屋空置率居高不下时,说明房地产市场处于供大于求的状态,为典型的买方市场,市场力量将不利于房地产市场上的供给者。在这种情况下,房地产价格必然会受到较大的向下压力,这样投资者将不得不承受由于价格下降而带来的资金紧张的困境,其中一部分投资者将不得不破产退出市场,从而减少市场供给,并恢复市场的均衡,反之亦然。然而,如果市场状况是供大于求,房屋空置面积和空置率一直高居不下,但市场价格却保持稳定,甚至不降反升,并伴之以投资膨胀,那市场运行必然酝酿着越来越大的泡沫。该指标计算公式如下:

(3)

该指标的国际公认警戒线为10%。投资者过度的投机需求,会使房地产投资过热,加上投资者频繁转手,就会导致市场上有许多的房产空置,从而使该指标变大,因此本指标能很好地反映房地产投机泡沫的形成过程,该指标越大,房地产投机泡沫形成的可能性就越大。

(四)房价收入比

选用房价收入比指标可以在很大程度上反映房地产价格的合理程度和是否存在房地产投机泡沫。房价收入比是房地产价格与居民家庭平均年收入的比值,该比值越高,说明居民家庭购买住房的承受能力越低。该指标计算公式为:

(4)

根据国际经验,房价收入比的合理取值区间为3~6,超过该区间,则说明房地产价格的上涨超过了居民家庭对住房的实际支付能力。若某特定房地产市场的房价收入比一直处于上升趋势,且没有存在市场萎缩的迹象,则说明该房地产市场中有较多的投机需求,房地产投机泡沫存在的可能性较大。

(五)房地产贷款总额与金融机构贷款总额之比

在房地产市场中,房地产开发商通过金融市场获取资金进行开发,购房者通过金融市场获取资金购买房地产,完成居住、投资或投机活动,资金在金融市场与房地产市场之间形成“闭环”循环,金融市场推动着房地产市场的发展和膨胀。房地产贷款总额与金融机构贷款总额之比反映了信贷对房地产需求的支持程度,该指标值越大,说明信贷对房地产投资的支持程度越大,投资者投入房地产消费的程度越高,产生房地产投机泡沫的基础条件就越好。该指标计算公式如下:

(5)

参照日本出现房地产投机泡沫的经验教训,结合我国现实,从国家金融安全和房地产业的持续发展两个方面考虑,房地产贷款总额与金融机构贷款总额之比的临界值为0.2。该比值越大,说明金融市场对房地产市场支持过度,引发房地产投机泡沫的可能性就越大。

房地产投机泡沫测度指标的整合

本文基于以上五个指标建立了一个度量房地产投机泡沫是否存在的综合指标,其表达式如下:

(6)

公式中各指标的权重值可借助德尔菲法和层次分析法(AHP)确定,前者通过对专家评分结果进行统计整理获得权重系数,后者则通过指标的两两成对的重要性建立判断矩阵,从矩阵特征根得出指标的权重值。

对于通过上述表达式得到的房地产投机泡沫综合指标值,还需进一步确定其临界区间,通过综合指标实际值与其临界区间的比较,才能判断某一市场是否存在房地产投机泡沫,若实际值超出临界区间,还可根据实际值偏离临界区间的幅度判断房地产市场存在投机泡沫的严重性。确定综合指标的临界区间可采用德尔菲法,先以世界各国和各地区房地产市场为参照对象,考察这些市场房地产投机泡沫发生期间积累的历史数据,通过公式(6)计算出这些市场的综合指标值,得出综合指标值的取值区间,然后用得到的综合指标值取值区间验证发生过房地产投机泡沫的各参照对象房地产市场的历史综合指标实际值,据此检验综合指标取值区间的可靠程度,然后根据可靠性的大小考虑收窄或放宽综合指标的取值区间,从而最终得到综合指标的临界区间。综合指标值的临界区间一旦确定,就可拿某一区域房地产市场计算出来的投机泡沫综合指标值与之比较,判断其投机泡沫的有无及严重程度。

结论

构建一个理论依据充分、合理有效的房地产投机泡沫测度指标体系,有助于客观、准确地考察房地产市场的热度和投机泡沫的演化程度。以房价增长率/GDP增长率、房地产实际价格/内在价值、商品房空置率、房价收入比和房地产贷款总额与金融机构贷款总额之比五个指标建立的房地产投机泡沫测度指标体系具有较强的实践针对性,其合成后的综合指标指示性较强,能够用以判定房地产投机泡沫程度的大小。合理运用该套指标体系可以为政府有效管理房地产市场、成功处理房地产投机泡沫提供依据,可以协助政府把握最佳的宏观调控政策入市时机,及时扭转房地产市场发展的不良势头,从而引导房地产市场稳定、健康地发展。

参考文献:

1.邱强.我国房地产泡沫的实证分析[J].社会科学家,2005(1)

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一、引言

按照国际货币基金组织（IMF）的定义，外商直接投资（Foreign Direct Investment，简称FDI）是指一国的投资者将资本用于他国的生产或经营，并掌握一定经营控制权的投资行为。一般认为，东道国通过FDI，可以得到发展经济所需的便宜资本，还可以引进先进技术和设备以及管理方法和营销手段，同时也可以通过投资国对东道国本地招入的员工培训等增加人力资本存量，促进东道国的经济增长。1985年以来，我国FDI的规模一直在不断扩大，到2010年，已有117个国家和地区的投资者在我国设立外商投资企业445244家，大型跨国公司世界500强已有400余家来我国投资；外商直接投资额已经达到1057.35亿美元，较1985年增长了53.1倍，年均增长速度超过17.3％。

同时，外商直接投资的行业也越来越广，除了传统的制造、采矿、电力、建筑、交通运输、批发零售等行业，还包括房地产、租赁商务服务、计算机软件等现代服务行业。

2010年，作为国民经济支柱产业的房地产业已经成为吸收外商直接投资的第二大产业，仅次于制造业，其吸收的外商直接投资额达239.86亿美元，占全部吸收额的23％。

一般认为，外商直接投资房地产业或其他行业都会直接或间接推动房地产业的发展。但在我国，这种推动作用是否存在，推动作用有多大，还是存在反作用力，这些都是值得深入研究的问题。

二、中国房地产市场现状及特点

中国近年来最红的经济话题莫过于房地产问题。中国人自古以来就有“安家立命”、“安居乐业”的说法，与此息息相关的“房子”在国人眼中自然有不可比拟的重要性。

真正意义上的中国房地产市场始于　1996　年左右，房地产产业在广州、深圳等一些发达地区率先起步。1998　年，中国开始进行“房改”，为了摆脱亚洲金融危机对中国经济低增长的影响，国家出台了一系列政策来拉动内需，在个人房贷上提供了政策支持，由此步入了中国房地产市场化的高速发展时期。

中国房地产市场化导致房地产价格的市场化，计划经济时期人们被压抑已久的对房产的需求被激发出来，供需规律开始发挥其强大作用，虽然供应量越来越大，但是需求更为强劲，使得房地产价格节节攀升。经过近几年的快速发展，世界房地产行业已经形成一定的产业规模，相关房地产产业也日渐完善，但是中国房地产市场还远未成熟。同发达的欧美国家相比，无论市场规模、产品档次、品种规格、消费水平等方面都有很大的差距。随着市场经济的发展，房地产技术水平和产品质量的提高，以及应用领域的不断扩展，中国的房地产将会有巨大的市场需求和发展空间。

大量外商投资中国的房地产市场，与中国房地产市场的特点密不可分。首先，是中国经济持续偏热，房地产价格上涨迅速。2010年7月中国房地产指数系统百城价格指数报告对北京等十大城市的全样本调查数据显示，十大城市平均价格上涨54．25％。其次，中国的房地产市场需求量很大。中国正在经历城市化的转变过程，大量农村居民涌向城市，对住房的需求有实质性的增加。再次，中国正在经历住房制度的重大变革，比起大多数发达国家，对投资房地产市场的约束力还较弱，土地制度不够完善，市场规范性也较差，而外资正是利用中国制度的不完善，大量投资，以赚取高额利润。

三、外商投资我国房地产业概况

加入WTO　以来，我国按照入世承诺：在房地产业，除高档房地产项目（高档宾馆、高档公寓、高尔夫球场等）不允许外商独资外，其它房地产项目没有限制；在房地产中介服务方面，包括房地产估价、物业管理、中介服务等，允许外商成立合资、合作企业，并在5年内开始允许外资成立独资企业。以此为契机，近年来，外商一致看好中国快速发展的房地产市场，使中国房地产市场再度掀起强大的“外资旋风”。

2005年9月12日，国家外汇局首次披露，外资在我国房地产市场中的投资比例约为15％，境外机构购买中国建筑物资金额高达34亿美元，创造了此前5年的总和。而亚洲地区的投资机构也以其灵敏的反应快速进入我国的房地产市场。2005年，亚洲地区有260亿美元用来投资房地产，其中约有　20％到25％的资金投向中国房地产市场。全球最大的金融集团之一ING集团亚太区于2007年10月17日推出首次季度性调研项目时指出，中国内地房地产市场成为房地产投资者的首选意向市场。另外，包括亚洲金融控股有限公司、新加坡嘉德置地、菲律宾首都银行等为主的投资机构放量投入到中国房地产市场的资金不下50亿元人民币，其中，嘉德置地计划今后在华投资数十亿美元用于房地产开发。

由于国内对外资的旺盛需求及境外投资者对中国房地产市场的看好，在趋利性的驱动下，外资已大量全面地进入中国房地产市场，其中包括摩根斯坦利（Morgan Stanley），高盛（Goldman Sachs）、新加坡发展商凯德置地、新加坡政府投资公司（GIC），荷兰　ING　集团等大批的国际投资集团和投资基金。据央行报告统计，外资在中国房地产市场中所占的比重已达到　15％。

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中图分类号：F293.33　文献标识码：A　文章编号：1009-9107(2012)02-0047-04

引言

1997年亚洲金融危机之后，中国经济出现内需不足，这时，中国的房地产市场刚刚初具规模，国家实施积极的财政政策，加大全社会固定资产投资，并通过住房货币化、房地产市场化等相关政策措施，促成了房地产业的形成和发展。经过10多年社会经济的发展，房地产业表现出关联度高、带动性强的自身产业特点。房地产市场连续高速的增长带动了煤炭、电力、钢铁、金融、运输等相关行业的发展，促进了我国的经济增长，推进了城市化的进程，改善了城市部分居民的居住条件，成为我国经济发展的重要支柱产业。

房地产市场的健康发展不仅关系到国民经济的全局，而且关系人们安居乐业和社会安定繁荣。针对近年来我国房地产市场出现的房价上涨过快、空置率上升、结构不合理等影响市场健康运行的现象，政府加大了对房地产市场的调控力度，土地供应政策也在国家的第五次宏观调控中首次成为除货币政策和财政政策以外的第三个宏观调控的手段。目前土地供应政策已经上升到与货币政策和财政政策的同一高度――由一般的土地供应管理上升到宏观经济调控的高度。因此，深入研究土地供应政策和房地产市场的关系，可以为国家对房地产市场更为有效的调控提供政策建议。

一、土地供应对房地产市场影响的传导机制

宏观经济调控可以分为直接调控和间接调控。能够直接作用于社会总供应或者社会总需求的调控称为直接调控，不能直接作用于总供应或总需求的宏观调控称为间接调控。

“传导机制”是指从调控手段实施到调控目标实现之间的中间过程。土地供应对房地产市场影响的传导机制主要是指从土地利用规划、供地计划等政策工具实施到房地产市场调控之间有一个传导过程。

土地供应对房地产市场的影响主要表现在以下两个方面。首先，土地价格对房价的影响。房地产价格体系是土地价格和房产价格组成相互联系、相互影响、相互制约的有机整体。土地价格是房价的成本之一，土地价格的增加会引起房地产开发企业的成本增加，房地产企业的投资规模下降，房地产市场的供给减少，最终影响房价；相反，地价下降，供给增加。其次，土地供应量对房地产价格的影响。土地供应量决定房地产开发企业可开发的土地量，影响房地产企业的投资规模，从而影响房地产市场的供给，最终影响房地产价格。但是土地供应的政策影响效果和房价的变化并不是同步的，一段时间内，存在着“时滞性”。土地供应政策时滞包括当局认识时滞、决策时滞、行动时滞和响应时滞。

二、研究方法

格兰杰因关系检验一般常用于测算样本数据之间的迟滞情况，但对于数据要求较高。因此，本文采用相关性分析研究城市土地市场政策对房地产市场的有效性影响。

在概率论和统计学中，相关(或称相关系数或关联系数)显示两个随机变量之间线性关系的强度和方向。在统计学中，相关的意义是衡量两个变量相对于其相互独立的距离，在这个广义的定义下，有许多根据数据特点而定义的用来衡量数据相关的系数。相关性分析是描述两个或两个以上变量间关系密切程度的统计方法，是社会学中较为普遍采用的一种资料分析的方法。线性相关系数是测度变量间关系的密切程度的量，反应两个变量间线性相关程度的量称为简单相关系数。对于不同数据特点，可以使用不同的系数。最常用的是皮尔森积差相关系数。其定义是两个变量协方差除以两个变量的标准差(方差的平方根)。皮尔生(Pearson)相关系数的计算公式如下：

式中X、y为两相关变量，它们的测量值都是成对的：(x1，y2)(X2，y2)…(Xn，yn)。

相关系数r的取值范围在[-1，1]。r=1或，r=-1时，表明两变量之间完全正相关或者完全负相关，实际上表明两个变量是线性关系。r=0时，表示变量间不存在线性相关关系；可能是无相关，也可能是非线性相关。

一般地，|r|>0.95存在显著性相关；|r|>=0.8高度相关；0.5＜|r|0.8中度相关0。

0.3G==|r|＜0.5低度相关；|r|

三、指标选取与模型测算

(一)自变量的选取

由于本文研究的是在土地供应政策影响房地产市场的传导机制的基础上，以合肥市为例研究，因此选择的自变量为土地供应政策的主要两方面的指标：

X1：合肥市土地经营性用地交易量，即土地市场的土地供给量。

x2：合肥市土地经营性土地交易均价，即地价。

(二)因变量的选取

由于土地供应政策对房地产市场的影响主要表现在房地产市场的供应总量，房地产价格和房地产的投资，因此本文选取的因变量主要是这三类指标：

y1：房地产的投资，包括房地产投资总额y。以及商品住宅投资y12。

y2：房地产价格，包括商品房平均价格y21以及商品住房平均价格y22。

y3：房地产市场供应，包括住宅新开发面积y31，住宅竣工面积y32，施工面积y33。

(三)合肥市土地供应对房地产市场的有效性研究

根据合肥市国土资源局2004-2009年的统计，合肥市经营性土地成交量及亩均价格(见表1)，其中2008年因为金融危机的影响，土地成交量大幅下滑，由2007年的385万平方米下跌至186.6万平方米，跌幅近51.6％，而经营性土地的均价从2004-2009年一直持续增长。

根据合肥市房产局的统计，2006-2009年的房地产投资总额持续增长，在2008年以后由于金融危

机的影响，投资额同比增长率明显放缓，2008年房地产投资总额的增幅从2007年的41.82％跌至27.93％。

由于土地市场的政策的影响效果和房价的变化并不是同步的，在一段时间内，存在着“时间差”。因此对自变量和因变量进行皮尔森相关性分析时，对自变量选取2005～2008年数据，因变量选取2006―2009年数据，并采用方差标准化的方法对变量进行标准化，以消除不同量纲对模型准确性。

通过皮尔森相关性分析，引用合肥市2005-2009年的相关数据，分别计算自变量X1、X2与因变量Y11、Y12、y22、y31、y32、y33的相关系数，得到合肥市土地供应对房地产市场的有效性影响程度(见表2)。

四、结果分析

(一)经营性土地交易量的相关性分析

表2显示，与y11高度正相关，y12中度正相关，y32低度正相关，与其他因变量可认为在该时间区域内不相关。

由以上分析的结果可知，政府通过控制经营性土地交易量，直接影响的是房地产商的投资，因为投资的行为是房产商人对市场的即时反应，速度较快。

对房地产市场的价格影响表现不强烈，因为房地产市场的特殊性，有着较长的时间周期，本文的数据显示无法在更长的时间区域内研究其相关性，因此，这也是值得作者去探究的新问题――政府通过土地供应政策对房地产市场的调控，在房价上的表现，一般为几年才能逐渐显示出其效果。

对房产供应量的影响，与住宅新开发面积、施工面积几乎不相关，与住宅竣工面积呈现低度相关。主要原因仍然在于房地产市场的长周期性以及政策对房地产市场的“迟滞性”的时间差。

(二)经营性土地交易均价的相关性分析

表2显示，与y11显著正相关，y12、y32中度正相关，与其他因变量可认为在该时间区域内不相关。

与经营性土地交易量相比，很显然，房产市场的投资额与土地交易均价的相关性更强。因为在土地供应市场，土地价格是其中最敏感的指标，而在房地产投资的行为上，地价也直接影响着房产商的行为。

与房地产市场的价格相关性表现为弱，土地价格是房地产价格的主要成本之一，但是由于房地产市场的时滞性，在本文的研究时间区域内没有正式地表现出来。

对房地产市场的供应的相关性，与竣工面积呈现中度正相关，原因与上述分析基本一致。

篇（10）

Abstract:This paper analyzes the characteristics of real estate economy, expounds the existing problems and reasons of economic development in real estate, and at the end of the paper and prospects the future development direction of real estate economy.

Key words: real estate economy; economic bubble; financial risk

中图分类号：F293.3文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2013）

改革开放以来，我国经济发展的主要依靠增加资源消耗和扩大资金投入来维持高速的经济增长，这一点在房地产行业上的表现尤其明显。国土资源部于2002年和2004年分别下发了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和《关于继续开展经营性土地使用杈招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(简称71号令)两个文件后，房地产经济的发展成了社会关注的焦点。房地产经济经过十年的发展，呈现出明显的特点，并暴露出诸多问题，国内外很多学者在这一领域进行了大量研究，以期通过国家的政策干预使房地产经济健康、稳定发展。

1 房地产经济发展特点分析

房地产经济在发展过程中，受到投资环境、国家政策、市场结构等的影响，呈现出了不同的特点。

1.1投资波动大

尽管当前房地产行业的投资收益前景看好，但房地产投资需求具有一定程度上的投机性，因此也就缺乏消费需求的长期稳定，导致在房地产经济周期的波峰阶段，投资需求加剧了开发规模的进一步扩大，相应的，在房地产经济周期的波谷阶段，由于缺乏足够的消费需求的拉动，从而引起房地产经济衰退，最终导致房地产经济剧烈的波动。另外，由于投资结构的不合理，从而导致产品结构不合理，进而严重影响了房地产市场的需求。同时，投资效益过低是我国房地产经济的一大软肋，投资效益低，乘数效应小，导致房地产经济效益低下，连续的投资扩张不能持续，行业增长不可避免地下降。

1.2 政策周期性波动明显

转型期间我国房地产经济出现了明显政策性的周期特征。近几年来，央行对房地产信贷规模进行了严格的控制，对房地产开发贷款以及个人住房抵押贷款等信贷业务进行严格把关，以防止房地产泡沫的出现，并通过提高购买豪华住宅的首付比例和贷款利率、取消住房贷款优惠利率、提高第二套住宅和购买高档住房的贷款利率等措施，调整和改善房地产信贷结构。房地产信贷管理政策和旨在抑制通货膨胀的利率政策对房地产经济产生了直接和间接的影响。

1.3 市场结构合理性不高

目前我国房地产市场结构存在着诸多不合理的方面，尤其是保障性住房供给短缺。从现行的住房保障政策干预结果来看，经济适用房的供给不仅没有增加，反而呈逐年下降，经济适用房开发投资总额的涨幅明显低于房地产开发投资额。保障性住房供给严重短缺主要是由于政府对经济适用住房的价格管制压制了开发商的利润空间，使得他们选择投资利润率高的住宅建设，地方政府为增加土地出让的收益也不愿增加经济适用房的供给。同时，住房保障制度本身的缺陷造成住房保障政策在实施过程中，出现实施对象难以区分，经济适用房不经济、不适用等现象，影响了住房保障政策发挥解决低收入家庭住房困难的作用。

2 房地产经济发展中存在的问题及其原因

伴随着房地产业的快速发展,房地产经济发展中出现了一些非理,已经对房地产经济的健康发展产生了不利的影响。主要体现在以下几个方面：

2.1经济泡沫和金融风险

房地产泡沫是由于虚拟需求的过度膨胀造成的价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨，泡沫可分为安全区、警戒区、危险区、严重危险区四个阶段。安全区的泡沫通常有积极作用，而危险区与严重危险区的泡沫则对国家经济发展具有明显的负面作用，地产泡沫的破裂还产生金融危机或经济危机。房地产过热，必然形成泡沫，房地产价格的过快上升很容易产生虚假需求信息，影响开发者和消费者的预期，而且虚假需求造成的过度供给，又会形成新的房产积压，给整个国民经济带来大而长期的负面影响。房地产金融风险不仅影响着房地产业和房地产金融业的稳定发展，而且当前房地产业己成为国民经济的支柱产业，对整个金融业和国民经济的稳定和发展也至关重要。房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险，也包括整个房地产金融体系的风险。

2.2供不应求抬高住房价格

经济的快速发展提高了人们的生活水平,人们对住房条件的要求也随之提高。随着城市化进程的加快,城镇居民人口数迅速增加,加之大量资金涌向房地产行业,使得对住房的需求在短期内出现局部过热的现象,同时,当前我国房地产地块的规模、选址等都是以政府行政指令为主导,忽视了市场的作用,这些因素都导致了房地产市场是以供给决定需求,供给无法对需求的增加进行及时的反应,而只能以高房价表现出来。

2.3 房地产市场不成熟

房地产市场不成熟,出现偏离实际价值的高地价或者低地价。我们知道,土地本身并不是商品,它的价格是由地租的资本化决定的,同时受供求关系的影响。但是,我国房地产的“买方市场”还没有真正形成,使得土地价格出现了盲目的高价或者低价。高价下,看似国家的收益很大,其实不然,因为地价高会引起房价高,而房价过高,如果超出了消费者的消费能力,又会抑制生产和消费。盲目的低价一般都是政策上的需求,暴露的是政治体制与市场经济的发展不相适应。

2.4政府政策干预影响房地产业

市场经济条件下,政府出台的对市场的干预政策会影响土地的价格,进而造成房价的波动。土地的所有权归属于国家,政府拥有土地开发的控制权,房地产的开发规模直接受政府控制程度的影响。另外, 政府部分不合理的干预政策的出台,还会造成房地产市场的不公平竞争,导致滋生腐败现象,分配不公,国有资源流失。

2.5房地产开发商融资渠道单一 商业银行监督管理机制不健全

房地产开发一般都需要大量的资金,大部分的房地产开发商主要依靠银行贷款来维持日常的运营,出售房屋后用收入来归还贷款,这样,房地产开发商就把风险转嫁给了商业银行。金融危机爆发后,商业银行的金融监管问题提上了日程,但是现阶段我国相关的制度还不完善,给商业银行对房地产开发商的监管带来了较大困难。

3 我国房地产经济未来的发展方向

鉴于目前我国房地产经济发展中存在诸多的情况，我们应该认清房地产经济的发展方向，制定科学合理的房地产政策。

3.1 政府加强对房地产市场的宏观调控

房地产市场与其他各种市场一样，由于自身市场机制的缺陷，在经济资源的配置过程中可能存在诸多不合理，主要表现在房地产市场垄断、信息不对称、投机行为和不能提供“公共住宅”。由此可能导致投资过热、高房价和高空置率并存、市场结构矛盾、容易形成泡沫等后果。 历史经验和理论研究证明，为避免房地产市场自身缺陷引发的后果，政府必须进行干预。具体而言，政府干预的产生是与市场失灵相联系的，当市场机制不能实现资源的有效配置时，一方面政府可以通过干预以矫正和改善市场机制存在的缺陷，使经济资源得到更有效的配置，另一方面政府可以通过干预以实现经济资源分配的公平性，这种干预就是通常所说的宏观调控。房地产市场存在种种缺陷使政府宏观调控成为必要，政府可以通过适当的调控弥补市场缺陷，使房地产市场供需处于动态的平衡，房屋价格得以平稳运行，有效缓解房地产市场供需矛盾，保障中低收入阶层的基本住房需求，从而使房地产市场成为一个运行稳定、富有效率并能兼顾公平的市场。 鉴于我国的房地产市场的健康、稳定发展与国民经济关系密切，我国先后多次对房地产市场进行了宏观调控，特别是2005年以来，国家出台了多轮对房地产市场的宏观调控，总的来说，这些措施是具有积极意义的，但是房价过高、住房结构不合理等现象仍然不容忽视。从稳定国民经济，提高居民生活水平的角度出发，政府对房地产市场的宏观调控仍需加强。

3.2 加速完善房地产市场

首先,政府应该重视房地产经济中税收的调节作用,理顺各种税收与政策的关系,根据房地产市场的具体情况来调整的税收政策,切实发挥税收政策的宏观调控作用。其次,政府可以利用政府管制和市场决定双重机制来影响土地的价格,在房地产市场过热的时候,通过减少土地供应来减缓经济过热现象,相应的,房地产市场疲软的时候,应该适当增加土地的供应量,以此来刺激房地产经济的增长。再次,政府应该通过制定具体的房地产产业的发展规划来完善房地产产业政策,进一步完善房地产市场。

3.3 创新体制和制度 促进房地产市场公平竞争

政府应该从制度创新和体制创新入手,一方面,消除造成房地产市场不公平竞争的条件,使房地产的市场机制不被扭曲,保护国有资源的完整性,另一方面,调整收入格局,使分配真正做到公平公正,维护经济的健康发展和社会的长久稳定。

3.4 拓宽房地产业融资渠道 加大商业银行的监管力度

房地产开发商除了向商业银行贷款外,还可以积极拓宽融资渠道,例如发行房地产股票融资,既可以短时间内获得稳定的资金,还降低了固定的还款日期和归还借款利息的风险。完善相关的金融监督管理制度,使商业银行能够实质性的对房地产融资进行金融监管。总之,只有通过市场这只“看不见的手”和政府这只“看得见的手”之间的相互配合及共同调控下,房地产经济才会走上健康的发展道路。