公司经营方式汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇公司经营方式范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

篇（1）

因此，企业应该合理的进行负债经营，避免出现财务危机给企业带来灾难，造成不必要的

2.负债经营概述

2.1 企业负债经营的含义

负债是企业过去交易或事项形成的，能以货币计量，且在未来将以资产或劳务偿付的经济责任。从内涵上分析，负债经营也称举债经营，是企业通过银行存款、发行债券、租赁和商业信用等方式来筹集资金，并且运用筹集来的资金进行生产经营活动使企业的资产不断的进行增值的一种现代经营方式。

2.2 企业负债经营的特点

负债经营的最大特点就是风险性，高效益性。高负债下，企业的资金相对宽余，投资机会增多，获利机会也就相应增多，这是高效益性，但如果企业管理不善，自有资金利润率低于负债利润率，就会造成资金产生的利润下降。

负债经营的另外一个特点便是融资速度快，限制性条款少，程序较为便捷，同时成本还较低。利于企业在最短的时间内得到充足的发展资金，保证了企业的正常营运。在同等的筹资方式中，负债经营筹资成本较低，节省了筹资成本，相应的利润就会增加，对企业的发展良性具有不可替代的作用。

2.3 企业负债经营的意义

负债经营，可以补充资本金不足，可以加快资金流转，可以在不扩大企业股本的情况下，扩大企业规模。可以提高资金利用率让其充分发挥增值功能，当总资产利润率高于一般银行利率时，就可以收到“借鸡生蛋”的效果。利用筹集到的资金，通过财务杠杆的作用，在不改变原有股本的情况下，实现企业资源利用的最大化，提高企业的经济效益，以此实现企业经营计划与经营目标。

3.负债经营的利弊分析

3.1 企业负债经营的“利”

3.1.1 负债经营有利于降低企业的综合资金成本

这种优势主要体现在两个方面：一个方面，对于资金市场的投资者来说，债权性投资的收益率固然高，能到期收回本金，企业采取借入资金方式筹集资金，一般要承担较大的财务风险，相对而言，付出的资金成本较低。企业采用权益资金的方式筹集资金，财务风险小，但付出的资金成本相对较高。因为，债权性投资风险比股权性投资小，相应的报酬率也较低。所以，对于企业来说，选择负债筹资比权益资本筹资要有利得多。另一方面，负债经营可以从“税收屏障”中获取收益。由于负债筹资的利息支出是税前支付，使企业能获得减少纳税的好处，实际负担的债务利息低于其投资者支付的利息。在这两个方面因素的影响下，在资金总额一定的情况下，负债经营可以降低企业的加权平均资金成本，为企业减少成本，增加利润。

3.1.2 负债经营具有财务杠杆作用

财务杠杆是指企业利用负债来调权益资本收益的手段。在企业资本结构一定的情况下，企业从息税前利润中支付的债务利息是相对固定的，当息税前利润增加时，每一元息税前利润所负担的债务利息会相应降低，扣除所得税后可分配给企业所有者的利润就会增加，从而给企业所有者带来额外收益。另外，如果企业息税前利润一定且资本利润率大于负债利率，则提高资本结构中的负债比重，会相应地提高资本利润率，使企业的收益大幅度提高。

3.1.3 负债经营有利于保持企业的控制权

在企业面临新的筹资决策时，如果以发行股票等方式筹集权益资本，势必带来股权的分散，影响到现有股东对于企业的控制权。而负债筹资在增加企业资金来源的同时不影响到企业控制权，有利于保持现有股东对于企业的控制。

3.1.4 有利于企业转嫁通货膨胀的风险

在通货膨胀环境中，货币贬值，物价上涨，而公司债务偿还仍然以其账面价值为准，不考虑通货膨胀因素。这样，公司实际偿还款项的真实价值低于其借入款项的真实价值，使公司获得货币贬值的好处。

3.1.5 负债经营有利于企业快速筹集资金

企业在生产经营过程中，总有各种各样的情况需要资金，而单靠企业内部积累的自有资金，不仅在时间上不允许，而且在数目上也难以适应其发展的需要；所以，企业在资金不足的情况下，负债经营可以运用更大的资金力量扩大企业规模和经济实力，提高企业的运行效率和竞争力。一个企业不仅在资金不足时需要负债经营，就是在资金比较充裕时负债经营也是十分必要的。因为一个企业内部积累的资金再多，只靠自有资金的企业规模和运用资金的数量总是有限的。企业通过负债可以有效地取得和支配更多的资金量，合理地组织和协调资金比例关系，改善技术设备、改革工艺、引进先进技术，更新设备，扩大企业规模，拓宽经营范围，提高企业素质，增强企业的经济实力和竞争能力。

3.2 企业负债经营的“弊”

篇（2）

为贯彻落实区局（公司）党组提出的“改革创新、规范运作、真抓实干、再创辉煌”工作方针和“适应新常态、寻找新亮点、抓住新机遇、做出新业绩、实现新跨越”工作要求，充分发挥营销工作在全区烟草行业经济运行中的重要支撑作用，进一步优化营销资源、落实流程管控、突出服务效益、提升管理水平，特制定全区精益营销实施方案，具体如下：

一、基本导向

全区推行精益营销工作取得实效，要始终坚持“三个基本导向”。一是坚持目标导向。按照国家局精益管理工作要求，系统梳理卷烟营销各环节现有的工作流程，进一步量化、细化、优化精益营销工作目标。二是坚持实用导向。把精益管理的思想和理念渗透到卷烟营销各项实际工作中，着重突出目标明确、流程简洁、操作简单等特点。三是坚持结果导向。始终把结果作为精益营销的出发点和落脚点，把取得实效、获得领导和群众认可作为评价精益营销工作的基本标准。

二、总体目标

精益营销工作总体目标是“围绕一个中心、落实两个方针、狠抓三个着力点、提升六个水平”。即紧紧围绕提升经济效益为中心，落实品牌规模化、效益最大化工作方针，狠抓

销量、结构、毛利额三个着力点，提升市场化取向改革、品牌管理、购进管理、销售管理、库存管理、客户服务管理六个水平。利用23个可量化的考核指标，聚焦提升企业经济效益，优化营销资源配置，创新管理模式，健全考核机制，追求企业效益最大化。

三、工作内容

（一）围绕一个中心

提升经济效益是企业发展的核心目标。全区烟草行业要紧紧围绕这个中心，全面导入精益营销管理，实现企业经济效益最大化，以最小的投入产出最大的效益，使全区烟草行业保持良好的发展状态。

（二）落实两个方针

面对全区经济增速放缓的宏观形势，以及“两禁”政策的出台等不利影响，当前全区卷烟市场已经从“稍紧平衡”转变为“供大于求”的市场状态，并逐渐形成常态化。面对新常态，我们要落实“品牌规模化、效益最大化”的工作方针，按照精准营销的工作思路，深入开展卷烟营销市场化取向改革工作，以市场为导向，以品牌为核心，深化市场化运作，充分挖掘市场的潜力，增强企业发展活力和动力。

（三）狠抓三个着力点

销量、结构、毛利额是体现我们商业企业经济效益的核心指标。同时在市场化改革工作中，我们与零售客户签订了月度商定量和半年供货协议，落实月度商定量和半年供货协议是我们能否完成

年度卷烟营销目标的关键。因此，我们必须通过考核商定量吻合度，抓住销量；通过考核客户订单执行率，抓住结构；通过考核卷烟经营毛利率抓住毛利额。使全区各级营销部门在这三个着力点上发力，推动营销目标的实现，保障公司经济效益的稳步提升。

1.客户订单执行率，是抓住卷烟销售结构的关键指标。

客户订单执行率=订单内实际销售卷烟数量/订单总数量*100%。按客户协议执行平均值或销量进度设置考核标准，从总订单执行率和各规格订单执行率两个维度进行考核。

区局（公司）按半年度考核盟市公司客户订单总体执行情况。盟市公司按月度考核客户经理所管辖区客户订单执行情况。

2.商定量吻合度，是抓住卷烟销量的关键指标。

商定量吻合度=每月销售卷烟量/月商定量*100%。商定量吻合度采取定量考核，应大于等于95%。

区局（公司）按月考度核各盟市公司商定量吻合度，盟市公司按月度考核客户经理商定量吻合度。

3.卷烟经营毛利率，是抓住卷烟经营利润的关键指标。

卷烟经营毛利率=（销售收入—销售成本）/销售收入*100%。按区局（公司）与盟市公司商定的半年卷烟经营毛利率作为考核标准。

区局（公司）按月度考核盟市公司卷烟经营毛利率水平。盟市公司要加强对毛利率的把控能力，同时提高对品牌规格投放组合策略的合理运用能力。

（四）提升六个水平

1.提升市场化取向改革工作水平

通过考核客户商定量与年度目标吻合率、签订客户协议与客户需求吻合度、公司销量与市场需求量吻合度和月度需求满足率4个指标，规范进卷烟营销市场化取向改革工作流程，把握关键环节，提升工作水平。

客户商定量与年度目标吻合率，是考核盟市公司是否围绕全年销售目标开展工作的指标。

客户商定量与年度目标吻合率=签订的客户商定量（单条结构）/年度目标销量（结构）*100%。客户商定量与年度目标吻合率采取定量考核，应尽量接近100%。

区局（公司）按年度对盟市公司考核。盟市公司按照半年度对客户经理所管辖区的客户商定量和辖区半年度目标吻合度与进行考核。全客户梳理签订商定量工作每年开展一次，临时的客户商定量调整需重新与客户签订新商定量。

客户签订协议与客户需求吻合度，是考核盟市公司是否依据客户需求组织货源，满足客户需求的指标。

客户签订协议与客户需求吻合度=客户签订协议量/客户需求量*100%。客户签订协议与客户需求吻合度采取定量考核，

应尽量接近100%。工业企业无法依据客户需求提供货源的规格除外。

区局（公司）每半年从总量和各规格两个维度对盟市公司进行考核。盟市公司按照半年度对客户经理所管辖区的客户签订协议与客户需求吻合度进行考核。

公司销量与市场需求量吻合度，是考核盟市公司是否按照客户半年供货订单进行供货的指标。

公司销量与市场需求量吻合度=订单内实际销售数量/总销售数量*100%。公司销量与市场需求量吻合度按全区平均值或绝对值设置考核标准。

区局（公司）按半年度对盟市公司考核。

月度需求满足率，是考核盟市公司是否按照月度市场需求供货的指标。

月度需求满足率=订单内卷烟销售量/月度需求量*100%。月度需求满足率采取定量考核，应尽量接近100%。工业企业无法依据客户需求发货的规格除外。

区局（公司）按月度对盟市公司考核。盟市公司可按周对客户经理考核。

2.提升品牌管理水平

盟市公司应加强卷烟品牌管理和优化工作，对于新品卷烟的引入要加强前期市场调研和分析工作，确定引入后向区局（公司）提交品牌引入申请；对于在销卷烟品牌，盟市公司

应严格按照品牌管理办法要求执行；对于符合退出标准的卷烟品牌，应加强品牌规格清退工作。区局（公司）通过新品牌培育成功率、价位段前三规格销量占比和品牌优化率3个指标对盟市公司进行考核。

新品牌培育成功率，是考核新品牌培育水平的指标。

新品牌培育成功率=培育成功的新品牌规格数/总新品规格数*100%。培育成功率采用定量考核，应达到100%。新品培育是否成功，采用新品重需率指标进行判定。

新品重需率=下个半年客户需求量/新品在半年引入期内销售量*100%。重需率≥50%即为培育成功。

区局（公司）对盟市公司新品培育不成功规格数采取月通报追责制度。

价位段前三规格销量占比，是考核各价位段规格容量是否合理的指标。

价位段前三规格销量占比=该价位段销量前三规格销量/该价位的总销量*100%。价位段前三规格销量占比采取定量考核，应大于等于70%。（不包含批发价600以上及五类卷烟）

区局（公司）按年度对盟市公司考核。。

品牌优化率，是考核品牌优化工作完成效果的指标。

品牌优化率=客户订单内卷烟规格数/在销总规格数*100%。品牌优化率按全区平均值或绝对值设置考核标准。在销总规格数采用时点数。

区局（公司）按半年度对各盟市公司考核。

3.提升购进管理水平

资金周转率，是考核卷烟购进过程中，用定额资金购进卷烟的资金利用率指标。

资金周转率=销售成本/定额资金*100%。资金周转率按全区平均值或同比设置考核标准。

区局（公司）按月对盟市公司考核。盟市公司应对营销中心的月度卷烟周转资金实行定额管理，定额资金由盟市公司根据经济运行情况（月销售收入）自行确定。营销中心应充分利用定额资金，加速资金回笼，提高资金周转率，资金周转率应逐年上升。

4.提升销售管理水平

卷烟断货率，是考核卷烟是否能均衡投放的指标。

卷烟断货率=卷烟断货天数（按各规格累加统计）/总访销天数*100%。卷烟断货率按全区平均值或绝对值设置考核标准。

区局（公司）按月度对盟市公司考核。盟市公司应对紧俏（常规）卷烟实行均衡投放，避免出现断货。

5.提升库存管理水平

月度库存周转率，是考核库存有效利用情况的指标。

月度库存周转率=卷烟月度销量/日均库存*100%。月度库存周转率按全区平均值或同比设置考核标准。

区局（公司）按月对盟市公司考核。盟市公司应尽量减少库存积压卷烟数量，提高库存利用效率。

6.提升服务管理水平

商业企业作为工业企业和零售客户之间沟通的重要桥梁，既应服务好工业企业，也应服务好零售客户。

（1）服务工业企业

盟市公司应做好品牌培育和市场信息反馈工作，搭建产品形象展示和终端销售的优质平台，为工业企业提供优质服务。同时按照区局（公司）工商协同货源调度方案，成立领导小组，按月组织开展工商协同货源调度工作。区局（公司）每半年开展一次品牌会诊工作，盟市公司应每季度开展一次品牌会诊工作，及时发现并解决品牌在销售中出现的问题。区局（公司）通过新品陈列到位率、新品上柜率、到货满足率、工业企业满意度4个指标对盟市公司进行检查或考核。

新品陈列到位率，是考核盟市公司是否为工业企业搭建新品展示平台的指标。

新品陈列到位率=符合陈列标准的零售客户数/上柜客户数*100%。按上市前制定的目标值设置考核标准。盟市公司应根据各辖区客户分散程度，在新品上市前制定好每个辖区客户经理的新品陈列到位率目标。

区局（公司）不定期对盟市公司进行检查。盟市公司应按月对客户经理考核。

新品上柜率，是考核盟市公司是否为工业企业新品提供销售平台的指标。

新品上柜率=上柜客户数/在投放范围中的客户数*100%。按上市前制定的目标值设置考核标准。盟市公司应根据品牌上市方案，在新品上市前制定各辖区客户经理的新品上柜率目标。

区局（公司）不定期对盟市公司进行检查。盟市公司应按月对客户经理考核。

到货满足率，是考核盟市公司开展工商协同货源调度工作效果的指标。

到货满足率=月度货源合计量/客户月度需求量*100%。按全区平均值或同比设置考核标准。

月度货源合计量=期初库存+月度到货量。

区局（公司）按月度对盟市公司考核。

工业企业满意度，是考核盟市公司对工业企业总体服务水平的指标。

工业企业满意度=工业企业打分情况。全区每年组织两次工业企业对盟市公司服务满意度评价，采取百分制考核。

区局（公司）按年度对盟市公司进行考核。

（2）服务零售客户

客户经理是盟市公司服务零售客户的主要落实者。通过对拜访率、客户盈利水平知晓率，客户服务满意度、现代终端全商品录入客户占有率、现代终端扫码率

等6个指标的考核，提高客户经理服务客户效果，从而提升零售客户盈利水平。

拜访率，是考核客户经理所有工作的基础指标。

拜访率=月度签到客户数/月度目标拜访客户数*100%。客户经理拜访率应达到100%。盟市公司应考虑各辖区零售客户分散程度等实际情况，为客户经理设置合理的月度拜访客户数量。

区局（公司）按不定期对盟市公司进行检查。盟市公司按月度对客户经理考核。

客户盈利水平知晓率，是考核客户经理帮助零售客户提高经营意识工作效果的指标。

客户盈利水平知晓率=电话调研客户盈利水平知晓数/电话调研客户总数*100%。采取电话调研方式抽查零售客户盈利水平知晓率，应达到100%。

区局（公司）不定期对盟市公司进行检查。盟市公司应按月对客户经理考核。

电话采集服务满意度，是考核客户经理对零售客户整体服务水平的指标。

电话采集服务满意度=电话采集服务打分情况。采取电话调研方式抽查零售客户对客户经理服务满意度，采用百分制考核。

区局（公司）不定期对盟市公司考核。盟市公司应按月对客户经理考核。

现代终端全商品录入客户占有率，是考核客户经理服务现代卷烟零售终端水平的指标。

现代终端全商品录入客户占有率=现代终端全商品录入客户数量/现代终端总户数*100%。盟市公司每年初上报区局销售处年度完成目标，现代终端全商品录入客户占有率应达到报送目标的100%。

区局（公司）按年度对盟市公司考核。盟市公司可按半年度对客户经理考核。

现代终端扫码率，是考核客户经理指导现代卷烟零售终端提高经营水平的指标。

现代终端扫码率=扫码率在85%以上的现代终端户数/现代终端总户数*100%。现代终端扫码率采取定量考核。

区局（公司）按半年度对盟市公司考核。盟市公司应按月对客户经理考核。

篇（3）

职工食堂是职工在就学过程中的生活保障,在饮食安全卫生的前提下,以低利润水平,高质量的服务在校方的领导和监督下,服务好职工生活,服务好学校教学工作.

(二)总体经营目标

----切实保障所有住读职工的生活,按日平均2500人就餐水平配置经营规模,并能满足极端就餐量3500人的需求.

----满足高,中,低三个不同等次家庭收入的职工就餐需求,基本配餐标准:3.85—4.40元,平均日就餐标准4.36元.为保证最低需求,配有2—3元的生活标准,以满足所有职工的生活之需求.

----保证完成校方对食堂投资年收回20万元资金的目标,为了最大限度适应校方对食堂经营的管理,我方愿上交校方食堂管理费1.8万元,合计为21.80万元.

----年餐费收入283.40万元,经营毛利水平16.3%;经营费用20.42万元;经营费用率7.21%;经营者年利润3.92万元;利润率为1.38%(具体指标详见附表).

二,建立健全有一中食堂特色的管理模式

(一)校方自始至终参与食堂管理,指导是食堂经营管理工作,要求校方成立专门的班子参与经营之中监督,指导,服务我方的经营管理工作,以保证我们的经营行为合法有效.

(二)学校的管理监督职责:

1,监督审批,经营者的服务品种与价格;

2,检查监督食堂的卫生安全工作,对违规行为予以处罚;

3,抽查评价服务品种的质量,对违规行为予以处罚;

4,管理售饭卡系统,向经营者结付餐费.

5,协调职工就餐秩序.

(三)经营者实行电脑化成本管理,并按日向校方提供全部材料成本的明细消耗和日累计情况,以提供明细监督依据.

(四)建立利益调控机制,保证校方,经营者的合作关系长期有效.

本方案是按就餐职工日平均2500人结合郧县市场价格水平测定的,且成本费用均是按低标水平估算的,购销价格允许浮动5%左右,为此,建议:按就读职工的多少控制收回投资之比例,即就餐职工每超过200或下降100人,按比例调整收回投资(收回投资和管理费)之比例.

三,经营估算情况

(一)经营指标

1,餐费营业收入283.40万元,其中富裕家庭类比重30%,750人,日平均餐费标准5元/人,年97.50万元;中等收入家庭类比重30%,750人,日平均餐费标准4.40元/人,年85.80万元;一般收入类比重40%,1000人,日平均餐费标准3.85/人,年100.10万元.

就餐实际天数每月按26天,每年按10个月.

2,材料成本182.61万元,材料成材成本64.53%.共分粮,油,豆制品,肉蛋,蔬菜,调料六大类21个品种,其日,月年消耗定额见《成本消耗明细表》.

3,燃料27.36万元.燃料费率9.65%,其中日耗煤800公斤,每公斤0.45元,月耗10800元;水电月耗7600元;柴油日耗70.8升,月耗2124升,每升4.22元,月为8963元,月耗为27363元,三种燃料年耗为27.36万元.

4,工资27.29万元,费率为9.63%,月薪经理1100元,副经理1000元,楼层食堂主管800元,管理人员450—600元;食堂主厨400—500元,勤杂工350元,加停工期间管理人员工资8400元,每年工资27.29元,详见《工资及定员明细表》.

5,校方收回投资(包括管理费)21.80万元,费率为7.69%,其中:收回投资20万元,食堂管理费1.8万元.

6,企业管理费用20.42万元,费率为7.21%,详见《企业管理费明细表》.

7,经营者利润3.92万元,营业收入-材料成本-燃料-工资-校方收回投资-企业管理费=283.40-182.61-27.36-27.29-21.80-20.42=3.92万元.

按简易核算:总收入-总成本=利润,即:283.40-279.48=3.92万元.计算成本率为98.72%,利润率1.28%.

(二)投资指标

为了提高花色品种和解决饭菜保温问题,以及必要的流动资金需投入资金40万元,其中:设备投资8万元,流动资金32万元.

四,经营管理措施

(一)强化食品安全措施,确保职工在校饮食安全.一是要建立安全责任制,食堂与与校方签定安全责任状,按食品卫生法,产品质量法和校方的要求条款组织生产经营,提供安全食品,确保饮食安全.二是建立企业内部的安全监督管理体系,配备专一的食品卫生质量监督员,所有员工要与公司签定卫生安全责任状,把卫生安全责任落实到每个人,所有进入食堂员工都要经过卫生监督部门体检并核发健康证明,所有管理人员(包括企业内外部)到食堂检查工作,均要通过本食堂食品卫生监督员同意并发专门防护衣服和证卡,方能进入.三是建立食品安全预警制度,所有制度张贴上墙,出现问题应即时向校方报告和有关部门报告,及时做出急救措施,力争把损失降到最低程度.

(二)增加花色品种,完善保温措施,改善职工就餐质量.一是添置必要的设备,从提高花色上减少就餐人数的流失,如增加油饼,馅饼,千层饼,热干面,清汤,胡辣汤等品种或产量,满足职工之需求,增加经营者的收入;二是选用符合卫生标准的夹层保温设备作为盛售饭器具,保证职工吃上热气腾腾的饭菜,三是设立饭菜质量投诉意见箱和聘请由职工出任的流动食品质量与价格监督员.定期对饭菜的质量如温度,品种数量等进行抽查,并向校方反馈.

(三)管理机构与责任制.根据一中食堂的建设特点和经营指导思想,确定"统一经营,统一管理,统一核算,内部分组责制考核"为经营者的食堂运行机制.

1,经营者以公司名义与一中校方签定合同并成立:郧县一中食堂管理部,履行具体经营管理职责,以郧县一中食堂名义对内对外开展工作.生产部门为三个生产车间,一个品种开发车间作为生产加工主体,各车间按计划生产同样产品,以销售量作为目标考核的依据;成立财务,仓库,采购,质检等部门以统一管理和收发财物,把整个生产经营控制在食堂管理部统一经营管理之中.管理机构如图.

2,工资水平与郧县实际水平相适应,实行差别工资管理,食堂管理部经理月薪1100元,副经理1000元,食堂生产车间主管800元,其它均控制在350—600之间,以降低成本保证食堂正常运行,工资定员表如下:

篇（4）

一、引言

作为国民经济的支柱型产业，中国房地产行业近年来突飞猛进地发展，房地产企业的队伍不断壮大。但在后金融危机时代，我国政府为抑制房价过高实施了一系列的宏观调控政策，房地产行业受到了显著影响。但是，行业与企业自身的经营效率和综合能力才是反映房地产公司经营状况的终极指标，也是房地产公司能否顺利渡过经济减缓期的决定因素。

近年来，国内外学者围绕房地产上市公司绩效评价问题展开了积极的研究和探索。Wang（2007）指出DEA工具在绩效评估中和传统的方法相比，评估结果更为客观。Zhang（2009）等构建了ROA指标体系进行公司绩效评价，从资产比率、国有股比例、所有权集中度、公司规模、公司成长等因素中探究资本结构与公司绩效的关系。我国学者刘永乐（2005）等人运用数据包络分析（DEA）的模型，对房地产行业上市公司的业绩有效性进行了实证研究。丁琦（2011）等人结合DEA和FCE方法的优点构建基于DEA-FCE的房地产上市公司绩效评价模型，选取了我国25家房地产上市公司的数据对房地产上市公司绩效进行综合评价。

在对房地产上市公司的绩效进行综合评价时，大多数研究者采用多指标综合指数法或统计分析法；在分析我国房地产上市公司的绩效水平时，均采用整体评价法，对我国房地产行业而言，这并不适合。因此，本文选择采用两阶段DEA模型，目的是将我国房地产上市公司的综合运营效率分解为成本效率和利润效率两个方面。本文的特色在于采用以竣工面积作为中间变量的DEA两阶段方法来测度我国房地产上市公司效率值，同时研究的时间为国家为抑制房价过高而实施宏观调控期间，有利于更清楚地分析宏观调控对我国房地产上市公司的影响，以此来寻求提高我国房地产上市公司经营效率的发展策略。

二、建立两阶段DEA模型

人们经常使用数据包络分析（DEA）对效率问题进行分析和评价，根据我国房地产上市公司的实际情况，先前的研究多数采用最初的CCR模型对房地产上市公司运营效率进行分析。CCR模型是由美国运筹学家Charnes、Copper和Rhodes（简称CCR）在“相对效率评价”的基础上发展起来的，它是一种对具有相同类型决策单元（DMU）进行绩效评价的模型方法。对于一些工厂以及偏重于制造的企业来说，数据包络分析中的CCR模型完全可以胜任对于该类企业技术效率和规模效率的测度，但是房地产行业的投入产出关系有其自身的特性，评判的思维更加关注于效率的过程性。根据我国房地产上市公司的实际运营情况，本文特建立两阶段CCR模型来分析我国房地产上市公司的绩效情况。具体模型建立过程如下：

第一阶段，建立投入矩阵为X，输出矩阵为Y的CCR模型，如：

模型（1）中，？兹1为第一阶段绩效值；？姿j为第一阶段的第j个房地产上市企业的变动权重；xij0为所要计算的房地产上市企业第一阶段的第i种投入；yrj0为所要计算房地产上市企业第一阶段的第r种产出，通过模型（1）可求出相应的参数，通过参数对房地产上市公司的第一阶段投入产出进行绩效分析。

第二阶段，该阶段是以第一阶段的产出Y作为输入变量，以房地产上市公司的最终产出Z作为产出变量，具体CCR实现模型如下：

模型（2）中，？兹2为第二阶段绩效值；？字j为第j个房地产上市企业的变动权重；yij0为所要计算的房地产上市企业第二阶段的第i种投入；zrj0为所要计算房地产上市企业的第二阶段的第r种产出，通过模型（2）可求出相应的参数，通过参数对房地产上市公司的第二阶段投入产出进行绩效分析。

DEA有效值判断：当？兹=1，则称决策单元（DMU）为DEA有效；当？兹

三、数据处理

第一阶段，本文在沪深两市选取20家具有代表性的房地产上市公司2009—2011年度中一些指标数据为基础，数据分别来源于各公司年报，并选取被选公司的投入总资产、员工人数、营业成本三项为投入指标，以竣工面积为产出指标，运用matlab分析工具，通过DEA模型（1）式进行计算，结果如表1所示。

从表1可知，2009年有7家公司的绩效？兹1=1，其余的13家公司的绩效？兹1平均值为0.6842；2010年有8家公司的绩效？兹1=1，其余12家公司的？兹1平均值为0.5644；2011年有9家公司的绩效？兹1=1，其他公司的绩效？兹1平均值为0.6451。从第一阶段的计算结果可以看出，我国房地产上市公司在生产环节的效率总体处于上升阶段。

第二阶段，选取在第一阶段被选公司产出指标的竣工面积为投入指标，将各公司的主营业务收入、营业利润和存货周转天数作为产出指标，再次运用matlab分析工具，通过DEA模型（2）式进行计算，结果如表2所示。

从表2可以知，2009年有8家公司的绩效？兹2=1，其余的12家公司的绩效？兹2平均值为0.4931；2010年有8家公司的绩效？兹2=1，其余12家公司的绩效？兹2平均值为0.4525；2011年仅有4家公司的绩效？兹2=1，其他公司的绩效？兹2平均值为0.5008。从第二阶段的计算结果可以看出，在销售经营进一步实现利润环节，我国房地产上市公司在宏观调控阶段，尤其是在2011年，仅有少数公司效率有效，说明我国房地产上市公司在此环节有进一步提升的空间。

四、结论

本文经营效率评价的每一个阶段都可以反映房地产上市公司经营管理的不同侧面，因此，我们可以根据每家房地产上市公司在这两个阶段的实证数据找出公司经营方面的薄环节。房地产上市公司在经历了从2009年后期开始的宏观调控后，各公司都积极调整公司的经营计划以应对楼市的冷冻期。从本文的实证分析可以看出，我国房地产上市公司在生产环节的运营效率总体较为有效，通过对资本的控制，可以达到较好的生产水平。但在销售运营环节，我国大多数的房地产上市公司在此阶段的宏观调控时期，缺乏有效的经营管理手段将存货转为利润，仅有少数公司可以将效率值达到有效，说明我国房地产上市公司在销售环节的运营管理方面需要进行较大的改革，以实现提升。

（注：项目编号：11sd0113，项目来源：四川省教育厅循环经济中心。）

【参考文献】

[1] Wang X P. Study on the performance of listed real estate companies based on DEA[A].Proceedings of the 2007 International Conference on Management Science and Engineering， Finance Analysis Section[C].2007.

[2] Zhang R，Qiu L Y.The empirical analysis of capital structure and company performance of the listed companies in real estate industry[A].Proceedings of the 4th International Conference on Product Innovation Management[C].2009.

[3] 刘永乐、胡燕京、张方杰：基于DEA的房地产上市公司业绩分析[J].决策参考，2005（7）.

篇（5）

    房地产行业在经历了二十年的快速发展之后,成为了国内重要的经济支柱之一。国家的对其发展的趋势和方向也从最初的鼓励到了现在的调控。使得房地产行业的泡沫没有继续膨胀下去。房地产企业的发展也将面临新的机遇和挑战,在新的机遇和挑战到来之前应该调整公司的经营与管理方式以适应新的发展需求。下面我们就关于在新的形式下的房地产公司的经营管理方面进行简要分析与探讨。

    1 新形势下房地产公司经营与管理所面临的问题与挑战。

    国家对房地产行业的经营与发展进行大力的整顿与调控,使得房地产行业的经营环境发生了翻天覆地的变化。使得房地产公司的经营与发展履步维艰、面临着公司内部和外部环境的双重压力。显而易见,房地产公司的经营面临着许许多多的问题,有待于解决和研究。

    1.1 国家的调控政策给房地产公司的经营带来的问题。

    1.1.1 市场供求关系发生了转变。由于国家对于房地产一系列调控政策的出台,使得原来房地产的“销售热”、“抢购潮”、“投资热”等等现象只能让公司的经营者深深回忆了。房地产公司与购买者的主导地位发生了转换。市场上的观望状态持续延期,投资者也开始理智的选择躲避风头或者转而投资其他行业。

    1.1.2 融资环境的转变。以前的房地产公司的融资渠道多为银行贷款,或者是抵押贷款。如今国家大力限制房地产公司的贷款金额,提高了放款的门槛。使得房地产公司在融资方面需要重新寻找新的融资渠道。

    1.1.3 市场对于房地产的产品开发提出了新的要求。以前房地产在经营中占有主导地位,公司的经营重点主要放在了快速建设和促进销售上。忽略了产品的多样化经营和精品化经营。如今房地产公司面对市场激烈竞争的压力,不得不在产品的多样化和精品化上多下点功夫。

    1.2 公司的内部经营为应对新的市场环境所存在的问题。

    1.2.1 公司经营结构的调整。在房地产公司在市场中占主导地位的时候。房地产为使资金快速回笼或者是尽快的扩大经营成果往往是选择快速的买地进行开发、然后大力的销售。开发、销售是房地产公司经营的两大板块。面对竞争日益激烈的市场环境,房地产公司也将加大在管理、经营和服务上的关注度。

    1.2.2 公司需要对资金链进行严格控制。房地产公司的经营有其显着的特点。在资金的运用方面需要大量的资金来进行项目运作或者是周转,甚至于积压。因此严格的控制资金链是公司经营中最主要的问题之一。银行贷款的严格监管使得融资变得相对艰难。政府土地交易政策的转变又加大了资金的运转量。无不对公司资金链的正常运作带来了严峻的考验。

    1.2.3公司需要建立现代化的经营管理体制。没有竞争就没有进步,房地产行业的畸形发展虽然取得了一定的经营成果,也给房地产公司带来了严重的损失。现代化经营与管理体制是保障公司长久立于不败之地的根本。这就对房地产公司的经营管理带来了新的问题。比如加大会计电算化的建设以及成本核算的能力,优质高效的设计团队,优质的服务团队和管理团队等等都需要房地产公司加快建设速度和加大力度。

    2 关于房地产公司的经营与管理一些措施和方案。

    鉴于以上我们对于房地产公司所处的市场环境与公司内部所存在的问题进行的分析与探讨,为了更好的经营发展企业和发展国民经济。我们应该作出一些具体的措施与方案为它们的发展进行努力。具体的措施有以下几点。

    2.1 加强公司的人才培养与招揽,建立公司的经营体制。

    人才是公司经营发展的根本,管理人才和专业人才以及复合型的人才等等都是目前处于转型期的房地产公司所迫切需要的。注重于对人才的培养和招揽是公司为长久的发展战略的实现以及建立全面的现代化的经营管理体制作出基本的铺垫作用。市场竞争的激烈化使的房地产公司的经营模式逐渐的向多元化、复杂化进行转变。因此建立健全的经营体制是符合公司的发展需要的。公司的经营也应该为了规避风险和扩大利益进行多元化的转变。

    2.2 加强成本核算的能力和开发多方面的融资渠道。

    房地产竞争的激烈化势必影响房地产的经营成果与经营成本,房地产公司应该加强经营成本核算的能力,很好的控制公司的财务运营状况。使得企业在成本上具有很大的优势,以求在竞争中的绝对优势。银行缩紧银根,对于房地产的开发和销售都带来了不小的打击。房地产公司的经营中离不开融资,这就需要经营者在融资渠道的开辟上多动头脑,不能一味的追求资金的快速回笼毕竟这不符合房地产的正常运营状态的。比如说在开发中多采用合作的形式,有效地减少开发占用资金,扩大与基金、信托等等金融机构的合作。

    2.3 加强公司的内部管理,合理有效的规避风险。

    房地产公司发展二十年来,多受到国家的政策扶持。但是如今骤然面临市场经济的控制,必须要在管理上多下功夫,不然各种风险都将对房地产企业形成致命的打击。加强公司的内部管理,无疑是降低和规避风险最好的措施,也是企业得以发展的重要前提。如今的房地产企业内部管理还处于初级阶段。建立健全管理体制,构建现代化的分工经营部门体系;建立内部控制制度和现代化的信息网络平台。都是加强公司内部管理的有效措施和主要途径。通过成本核算和质量控制有效的规避企业在经营的过程中由于工程开发和资本运作带来的资金风险和质量风险等等。

    2.4 做好对市场动态的把握,根据市场的需求设计、生产产品以及差异化生产战略的运用。

    由于前期房地产的火热经营状态,使得许多人都想从中分得一块利益。大大小小的房地产公司纷纷建立且有愈演愈烈之势。如今的好前景已经一去不复返了。使得原本还不算厉害的竞争问题也日益突出。房地产企业就是生产房产产品经营房产产品的经营企业。房产作为商品和其他的商品一样也需要市场的选择或者淘汰。想要取得竞争的优势就需要把握市场的动态,去探析消费者的心理需求。根据不同的群体有不同的需求来进行产品的细分。这些是房地产公司经营与管理的主要内容,只有做好这些才是房地产经营与管理的最终目的。

    2.5 整合资源,合理有效的运用资源。

    企业经营与管理的过程也是对各种资源经营与管理的过程,房地产企业更是大量的资源进行运作的过程。由于房地产企业的资源运作有着运转周期长、运转的数量大等等特点。决定了资源的管理也是房地产公司需要高度关注的经营问题之一。前期的房地产经营形式较好,突然间的降温必定使得众多的房地产企业出现了大量的商品积压,也就是商品房闲置积压的状况。这对于房地产企业来说就是资源的占用,对于房地产公司的资金链运转形成了一定的压力。同时,因为贷款的问题跨期越长损失也就越多。购买的土地闲置也是房地产企业的资源占用的一种常见现象。所以,对于现有资源进行全面得的整合,在以后的发展中合理利用资源也是房地产公司经营与管理的主要工作。

    总结

    本文主要对于房地产企业经营与管理中所存在的问题和今后发展与进步的一些有效的建议与措施进行了简要的论述与分析。旨在为房地产企业的稳定发展作出自己的努力。并希望更多的人参与到房地产企业经营与管理的研究工作中来。为房地产公司及国家房地产行业的发展共同努力。

    参考文献

篇（6）

一、绪论

（一）研究背景及研究目的

1、研究背景

房地产业在我国发展过程虽然短暂但是却非常迅速。我国房地产业的发展是伴随着改革开放和市场经济的迅速发展而活跃起来的，其发展历程具有明显的政府宏观调控的特征。当然，房地产业作为现代经济和产业发展的重要组成部分，它还具有自身明显的经济特征和特有的发展规律。资本是企业发展的命脉，它是企业一切经济活动的物质基础和出发点。资本结构问题是企业经营管理的关键，它与企业成长、企业价值之间存在着至关重要的内在联系，企业资本结构的决策影响到企业的资本成本，资本成本又会影响到企业的整体效益水平、风险程度，进而影响企业的可持续增长能力，影响到企业的价值最大化。因此，合理使用资金、保持合理的资本结构对房地产上市公司具有特殊的意义，研究其资本结构的影响因素，有助于优化企业的资本结构、为企业的经营监管提供依据。

2、研究目的

资本结构的选择以及它对公司价值的影响，一直以来是学术界最广泛的研究话题。在企业既定的产业规模下，研究企业的经营业绩并确定资本结构对经营业绩的影响是最终研究目标。这就涉及到企业如何界定企业业绩的评价指标，并建立指标与资本结构之间的联系，从而实现企业可持续增长。因此，本文的研究目标为：通过实证研究分析房地产行业资本结构对该行业经营业绩的影响，找出关键性影响因素，并融合我国房地产行业的发展现状提出可行性建议，优化资本结构，使企业始终保持良好的经营业绩，稳定增长。

3、研究方法

本文实证部分采用了多元回归分析法和杜邦分析法。选取部分房地产上市公司披露的财务数据，运用Eviews统计软件对影响企业经营业绩的因素进行多元回归分析，利用软件对多元模型基本假设与显著性检验进行验证，进行数据的摄入与剔除，在此基础上得出回归方程，进而得出本文结论。

二、指标分析及数据选取

（一）指标分析

1、指标关系研究

（1）净资产收益率是整个分析系统的起点和核心。该指标的高低反映了投资者的净资产获利能力的大小。净资产收益率是由销售报酬率，总资产周转率和权益乘数决定的。

（2）权益乘数表明了企业的负债程度。该指标越大，企业的负债程度越高，它是资产权益率的倒数。

（3）总资产收益率是销售利润率和总资产周转率的乘积，是企业销售成果和资产运营的综合反映，要提高总资产收益率，必须增加销售收入，降低资金占用额。

（4）总资产周转率反映企业资产实现销售收入的综合能力。分析时涉及流动资产周转率、存货周转率、应收账款周转率等有关资产使用效率指标，即必须综合经营销售各方面因素来反映企业资产结构是否合理。

（5）销售现金比率是以经营活动产生的现金净流量与销售收入相比后形成的财务比率，反映企业经营业务的收现能力。该比率越大，表明货款回收速度越快，对应收账款的管理水平越高，发生坏账损失的风险越小，同时也说明企业的收入质量是有保障的；反之，亦然。

2、外部指标选取

中国房地产上市公司是房地产企业群体的重要组成部分，它的发展既受到整个行业发展现状的制约，又能促进整个房地产行业不断的完善和走向成熟。由于房地产开发企业自有资金不足,一般为30%-40%，其余的60%-70%依靠金融系统的融资、外资和购房者的预付款, 根据前述分析利率对于房地产行业经营业绩影响不容忽视，所以利率的波动会对房地产开发商的融资产生影响，进而影响到房地产公司的资本结构与盈利能力。

（二）数据来源与分析

1、样本选取

为了使本文的研究结果更能客观反映出现实中存在的情况，本文在选取样本时遵循了以下原则：

(1)股票上市初期，公司的表现和股票价格不稳定，于是选择2000年12月31日前上市的房地产上市公司为研究对象。

(2)只发行A 股的公司。对于同时发行A 股，又发行B 股或H 股的公司剔除在样本之外，因为对于同时发行多种股票种类的公司与仅发行A 股的上市公司在确认收入与费用的会计政策上存在着显著的差异，这样计算出的财务指标就不再具有可比性。

(3)对于不能较好反映出上市公司真实价值的ST，PT 类公司将被剔除；对于不能提供研究所需要全部数据的上市公司也将去掉。

2、数据来源

本文所需的原始数据是从新浪财经网中各公司2001年至2010年度财务指标列表中选取的资产报酬率、资产负债率、权益系数、总资产周转率、销售现金率；以及中国人民银行网站获得利率历史数据。数据的收集与整理以及模型的回归分析所运用的软件是Excel和Eviews3.1(2)。

三、多元回归模型建立与应用

（一）构建模型

经过上面的分析,可以初步假定，所要构建的模型应具有以下形式：

Y=β0+β1 X1+β2X2+β3X3+β4X4+β5X5（4..7）

其中：Y为资产报酬率，β0~5为由统计软件经过对数据进行分析而估算出的方程系数，X1～X5分别为总资产周转率、资产负债率、销售现金率、权益乘数、利率。输入数据后得到回归方程：

Y=-26.3570+41.7409X1+0.0042X2+0.2896X3-3.6813X4+ 5.0801X5

t=(-2.3080)(2.2267)(0.0213)(0.8781)(-4.8220)(2.9588)

R-squared= 0.9701Adjusted R-squared= 0.9328

F= 25.9703

可决系数为0.9701，修正可决系数为0.9328，模型对样本的拟合度很高。F值为25.9703> F0.05(5,4)=6.26在显著水平0.05上通过检验，说明回归方程显著。在显著水平0.05上t值为2.776，模型中X4，X5通过检验，说明权益乘数与利率对资产报酬率有显著影响；而X1，X2，X3在模型中的t值小于临界值对被资产报酬率解释低。把解释变量分解，分组对解释变量进行回归分析，得到拟合度最优的回归：

Y=-26.2976 + 40.0743X1 - 3.6266X4 + 5.1588X5

t= (-2.8191) ( 2.5592)(-7.0988)(5.0476)

R-squared= 0.9643Adjusted R-squared= 0.9465

F= 54.0850

可决系数为0.9643，修正可决系数为0.9465，模型对样本的拟合度很高。F值为54.0850>

Fα0.05(3,6)=4.76在显著水平0.05上通过检验，说明回归方程显著。在显著水平0.05上t值为2.447，模型中X1，X4，X5通过检验，三个解释变量对于被解释变量有显著影响。通过软件分析变量之间自相关系数均远小于0.1，所以无多重共线性；White检验值为9.9383

（二）对实证结构分析

1、计量分析

在回归过程中,资产负债率、销售现金率变量被排除出模型,说明资产负债率、销售现金率与资产报酬率之间无显著的线性相关关系。但是否存在其他间接的或非线性关系，有待进一步研究，本文不做继续分析。影响上市房地产公司经营业绩最大的是权益乘数、利率、总资产周转率。权益乘数与公司经营业绩之间呈负相关关系；利率、总资产周转率与公司经营业绩之间呈正相关关系。

2、经济学意义分析

根据模型的回归结果，权益乘数与资产报酬率成负相关关系，资产负债率体现在模型中对于企业经营业绩影响效果不显著，从资本权属结构分析，资本分为股权资本和债务资本，模型中的权益乘数为总资产与股东权益的比率与资产负债率可以并为解释资本结构的指标。

我们可以从相对的债务资本方面来解释权益乘数的影响作用：第一，债务资本的约束对于企业经营业绩的影响主要体现在债务融资以及破产机制的约束。如果企业大量举债，则在经营周期中企业要负担定额定时的债务资本费用，这对于经营者来说可引起到敦促作用，以避免经营失败而赋予债权人进行债务重组由债权转股权，由此丧失企业的控制权。但是我国企业的债权人主要是国有银行，银行和企业之间的债权债务关系实际上体现为同一所有者的内部借贷关系，企业债务到期即使不能按期履行还本付息的义务，银行也无法行使对企业资产的最终控制权，银行不能成为上市公司的股东。且我国破产法规定债权人不能对破产企业进行接管等等，破产和清算对企业经营者不具有约束力；第二，资本成本问题是提高经营业绩的考量问题之一，资本成本由低到高为留存收益、债权资本、股权资本。公司经营业绩持续增长则代表公司处于成长阶段，存在留存收益可以供公司进行再投资，经营者就会尽可能的利用留存收益，然后再发行债券、股票等。因此，盈利能力越强的公司，其利用留存收益融资的倾向越明显，相应的负债融资比例会越低。

由于房地产行业的项目周期大，一项投资可能持续5年10年甚至更长远，所以利率的变化对于房地产行业的资本结构影响效果延缓，并且经营者可以在投资运营过程中通过资金的灵活运用来减缓利率变动带来的资本成本增加。这就促使了公司经营者倾向于资本投资的高回报的项目投资，加快资金周转，提高经营效率，增加留存收益以备投资经营项目，所以利率因素对于公司的经营业绩成正相关关系。

从模型中可以看出，房地产企业的营运状况，受到国家贷款利率的影响延后。根据国家统计局统计数据，2004年房地产开发资金共筹措17168.8亿元，其中第一大资金来源为定金和预收款，达到7395.3亿元，比2003年增长44.4%，占房地产开发投资资金来源的43.1%。定金与预收款的运用就涉及到企业的资产周转运用，而总资产周转率体现在资本结构方面表现为资产运用周转速度快，保证房地产开发新项目的进行，也可以说资金周转快，增加了企业预收款的总体水平，减少企业资本成本，进而对于企业经营产生正相关影响。

四、建议及不足

（一）建议

本文就统计分析结果得出以上分析结论，说明房地产上市公司的资本结构还有待优化，下面就此结论提出以下建议：

1、减少债务融资、拓宽融资渠道

房地产行业资产负债率较高平均负债率在60%左右水平，根据统计的50家房地产上市公司数据分析得到：2010年的资产负债率平均值达到61.31%，资产负债超过50%的公司达到80%左右，其中资产负债超过60%的公司占到66.67%；2009年的资产负债率平均值相比2010年来说虽说有所下降为59.77%，但是资产负债超过50%的公司仍然达到78%，其中资产负债超过60%的公司仍然为62%。这样拓宽融资券到可以既满足房地产行业运营的高资金需求，也可以保证资产负债率保持在适当的水平，降低经营风险，优化资本结构。

2、提高资金使用效益、避免盲目筹资

从近几年房地产行业的融资状况来看，投资高速增长，得到了银行信贷的大力支持。在此情况下，不用考虑资本成本的高低、资本结构的优劣，更不用考虑控制权分散的问题，各个上市公司增发、配股，大量的社会资金涌进了上市公司的口袋，因为国有股占绝对控股地位，增加一点股份，股权结构所受影响较小，但是这样增大了公司对于银行资本的依赖性，帮助政府更好的贯彻货币政策，对于企业来说相应成为相反的严重制约。因此，为了降低利率管制对于企业经营的影响，管理层应提高对资金的利用效率，规范资金的使用用途，保证有限的资金获得最大利益，减少资本成本耗费，提升房地产业自身的生存能力，降低对外部负债资金的依赖，最终使资本结构得到完善。

3、提高资产流动性

实证分析的结果证明总资产周转率对于企业经营业绩有很大影响，公司资金流稳定，周转速度快更有利于促进企业经营绩效的提高。而近年来的一些实证研究也表明，资产流动性对公司的资本结构确实产生着重要的影响，从本文的研究结果来看，资产流动性确对上市公司经营效益的影响因素显著，不容忽视。资产流动性的高低是公司偿债能力的大小和影响债权人对公司的经营风险评定的一个重要指标，而偿债能力的大小和债权人的风险评定最终将对公司的融资决策产生影响，进而影响企业的营运能力。

4、建立健全的往来款管理体制

对于房地产行业发展现状分析得出，地产业预收款与定金的运用在整个企业资金周转问题中是不容忽视的环节。对于一个企业来讲，往来款的存在本身就是一个产销的统一体，例如预收款企业一方面想借助于它来减少经营风险，同时又希望可以用其解决资金周转困难等问题；企业对应收款的运用体现在一方面希望可以促进销售，增加销售收入，增强竞争能力，同时又希望尽量避免由于应收账款的存在而给企业带来的坏帐损失等弊端。所以制定一套使业绩增长率大于采用这种政策预计要担负的成本的体制，对于依赖预收款和定金、后期应收款数额巨大的房地产行业企业来说尤为重要。

（二）研究不足

第一，样本数量偏少。本文只采用了50家房地产上市公司近10年的数据进行统计分析，并且属于行业中经营业绩较好的企业，代表性相对弱。

第二，模型构造偏于简单。模型仅用统计软件对于少量代表性数据进行了简单的多元回归分析，缺少针对被剔除的因素性进行深入分析。

第三，对于宏观因素的影响分析略显薄弱。本文主要针对了内部资本结构对于企业经营业绩的影响因素进行深入分析，对于文中提出的宏观环境等外部因素探讨相对薄弱。

参考文献：

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[4]都云霞、刘亚勇.资本结构影响因素的实证分析——以四川省上市公司为例阴[J].财会通讯,2008,(2):79-81

篇（7）

为了促进上市公司的持续快速和健康发展，我国近来十分强调上市公司的治理问题。上市公司自身也在强化管理，建立内控体系，防控企业风险。企业的风险管理就是要通过确定、评估、控制企业因业务活动而伴生的所有风险，降低这些风险带来的负面影响，帮助企业保持盈利。任何企业在生产经营过程中，均会面临和遇到各种各样的风险。但风险并不可怕，关键是要善于识别，小心防范，勇于化解，尤其在一些高风险领域，更应强化风险管理，将风险降到最低。上市公司的健康快速发展有赖于积极有效的风险防控。国资委主任李荣融在去年年底召开的中央企业负责人会议上再三强调，中央企业必须树立风险防范意识，建立风险管控体系，加强对风险的识别预警、评估监测，其别提到，要加强内部审计。

二、内部审计对防控上市公司经营风险具有重要作用

内部审计在上市公司经营管理中处于极其重要又特殊的地位，它是上市公司内部控制系统的重要组成部分，也是上市公司监督与评价内部控制的主要手段。设立内部审计机构是上市公司建立自我约束和监督机制的一种措施，是上市公司提高经济效益、提高竞争力以及确保资产保值增值的内在需要，也是公司内部对权力进行监督和制约的内在需要。尤其应该认识到，在上市公司的经营活动中，随着外部环境的变化，市场竞争激烈程度的加剧，各种风险不断变化且增加，内部审计在改进风险方面有着十分重要的作用。

内部审计部门在上市公司经营风险管理过程中的作用，是随着内部审计的层次提高而逐步推进的。由于内部审计人员长期在本企业工作，比较熟悉公司的业务并能够随时深入到生产经营的全过程了解掌握具体情况，在实施审计事项时通过周密详细的审前调查，收集到大量的第一手资料，因此能从中发现存在风险的隐患问题，进行风险。所以说，内部审计能够掌握企业经营风险的关键点。可以促进企业风险管理过程的建立。再进一步，内部审计可以通过审计评价和审计咨询的方式，协助上市公司风险管理的完善。风险管理是一个复杂的系统工程，组织内部各职能部门按照分工各司其职，在运转过程中，很可能发生经营风险。内部审计人员根据审计情况能够对管理层提出风险管理建议，并对风险管理进行全力协助，促进风险管理过程的完善。

内部审计在上市公司风险管理中的具体作用主要体现在以下方面：

——识别和防范各类风险

上市公司面临的风险分内部风险和外部风险。内部风险包括企业人力资源变化、财务变化、劳工关系变化、信息系统变化所带来的风险。外部风险包括货源、技术更新、债权人要求、竞争者行动、经济形式、形式、、灾害等的变化所带来的风险。内审部门可以通过财务审计、经营审计对这两类风险进行有效识别和防范，如能够识别和规范关联交易，能够保证业务真实、流程规范、信息准确，帮助理顺利益关系，能够对经营决策系统进行审计，减少因决策失误对权益者的侵害。

——风险警示作用

内部审计通过对企业内部控制系统的评估和检查，发现企业内部控制缺陷和漏洞，分析经营管理过程中的偏差和失误，解剖问题产生的各种主客观原因，对潜在的风险提出警示，并提出改进建议，甚至帮助管理部门设计风险应对机制。

三、强化内审职能不仅要强化传统的项目，还应从上市公司新的风险管理出发拓展新项目

综合上市公司内审开展的情况，上市公司的内部审计部门主要在这些领域开展了作业：内部控制评审；管理（经营）审计；经济责任审计；合同（合约）审计；工程项目审计；环境内部审计；质量控制审计；风险管理审计；战略管理审计；管理舞弊审计等。随着企业风险管理的深入，上市公司内部审计不仅应强化传统的财务审计、工程审计、经济责任审计等项目，而且应将风险管理作为工作主要。上市公司的内部审计应该更多地参与面向未来的规划和决策工作，对企业经营风险发生的可能性及时关注，这些风险包括公司经营现状带来的风险和计划规划、发展战略所带来的潜在的风险。

传统审计风险模型解决的是的交易和事项在本身真实的基础上，怎样发现报表存在的错报，审计重点是放在各类交易和账户余额层次，而不从宏观层面考虑会计报表可能存在的重大错报风险，这很可能只发现企业小的错误，却忽略大的。审计风险模型则解决的是企业经营过程中管理层舞弊、虚构交易或事项而导致会计报表存在错报怎样进行审计的问题。这种战略风险审计是审计的一个高层次作业项目。还有人提出了现代风险导向审计的。现代风险导向审计是按照战略管理论和系统论，将由于企业的整体经营风险所带来的重大错报风险作为审计风险的一个重要构成要素进行评估。

，我国上市公司的内部审计人员大多将主要精力置于财务数据的真实性、合法性的审查及监督上，内部审计的主要职责就是“查错防弊”，而不是对公司管理做出、评价和提出管理建议，审计的对象主要是会计报表、账簿、凭证及相关资料。事实上，上市公司发生或产生的错误与舞弊等问题大多存在于经营管理过程之中。因此，内部审计的工作重点必须从传统的“查错防弊”转向为公司内部的管理、决策及效益服务，内部审计的职责也应从审查和监督向评价与咨询方面拓展，其作业范围不应局限于财务领域，而应扩展到企业经营管理的各个方面。

在实践中，内部审计主要从两个方面评估上市公司风险管理过程的充分性和有效性。一是评价风险管理主要目标的完成情况。主要表现在评价公司以及同行业的情况和趋势，确定是否可能存在企业发展的风险；二是评价管理层选择的风险管理方式的适当性。

在去年12月份召开的2005年电信集团工作会议上，王晓初总经理提出了促进中国电信由传统基础运营商向现代综合信息服务提供商转变的战略构想，以及优化资源配置、实施精确管理的工作思路。我们的内部审计就要紧密围绕企业转型，充分发挥监督服务作用，帮助企业防范风险、实施精确管理、优化资源配置，为促进企业成功转型提供保障。现在电信业面临的风险，一是来源于激烈的市场竞争，因为价格战、技术的快速更新和政府的管制，使得电信行业竞争非常激烈，吸引和维持客户越来越难，成本越来越高。二是规则管制，电信行业一直是受严格管制的行业，而管制的规则一直在变化造成很多不确定性，如对小灵通业务的管制。三是由于移动网等的影响，固网作为电信业核心业务具体收入不断下降。四是客户的需求在不断发生变化，如果没有一个很高质量的产品提供给消费者，电信企业就不会获得投资的回报。美国世通公司并购美国第二大长途电话公司后成为美国第二大的长途电话运营商，但世通公司后来却成为美国上最大的破产案。世通案件给我们的启示是，电信企业应该建立战略风险评估建设，发展内部审计制度，尤其在确定并购等重大战略前通过内审等手段进行充分的风险分析和风险防控。

四、强化上市公司内审职能需进一步健全内审体系

1、巩固强化内审地位，赋予职能。

要发挥内审在风险管理中的作用，必须明确内部审计的性质定位。内部审计在上市公司经营管理中处于极其重要而又特殊的地位。它是内部控制系统的重要组成部分，也是监督与评价内部控制其他部分的主要力量，因而其在强化内部控制方面应当发挥不可替代的积极的作用。不仅如此，内部审计工作还在改进风险管理和完善治理结构等方面发挥审查、评价及促进作用，由此赋予了内部审计人员更重、更多的职责和使命。上市公司因此必须进一步扩大内部审计的职能作用。

篇（8）

一、经理持股的理论分析

现代公司最主要最基本的特征是所有权和经营权分离，从普遍意义上讲，股东的所有权这时一般表现为收益权（索取权），而控制权则掌握在经营者手中，经营者凭借于他所拥有的专门知识和所垄断的经营信息，牢牢掌握了控制权。由于经营者与所有者普遍存在目标不一致现象，为了解决经营者与所有者之间行为目标的差异，企业经营者激励与约束的问题便被提出来了。

从控制权作用的机制分析，经营控制权受到约束或使之失去经营控制权的威胁，可从以下两个方面得到纠正：一是企业组织内部所有者通过法人治理机制（股东大会、董事会、监事会）对经营者实施监督约束；二是通过外部的自由竞争机制（资本市场、经理市场、产品市场）对经营者实施监督约束。这两个课题也是企业治理结构理论主要研究的问题。值得一提的是，以上两种方法是建立在企业产权理论、委托理论、契约理论以及交易费用理论等一系列现代企业理论基础上加以分析论证的。

以D.Romer（1996）为代表的新增长理论，在技术内涵和收益递增的假定下研究了经济增长的原因及增长率的国际差异问题。他们强调生产的规模收益递增和知识的外部性对经济增长的影响，着重分析技术创新引起的产权多样化对经济的推动作用，认为各国人力资本的差异是导致经济增长率的国际差异的主要原因。他们的贡献确定了人力资本在主流经济学中的地位，随后经济学家将人力资本理论结合产权理论引入企业契约理论，提出人力资本是财产的一种特殊形式，与物质资本一样，也存在产权问题。只是人力资本的所有权只属于个人，非激励难以调动，而企业则是众多独立要素所有者的人力资本和非人力资本的特别和约。也正是人力资本的产权特点，使市场中的企业和约不可能在事先规定一切，而必然保留一切事前说不清楚的内容由激励机制来调节。

“激励性契约”（制度的关键）不但要考虑各要素的市场定价机制，而且要考虑各人力资本要素在企业中的相互作用，以及企业组织不确定性的市场需求关系。激励得当，企业契约才能节约一般（产品）市场的交易费用，并使这种节约多于企业本身的组织成本，即达到企业的“组织赢利”（周其仁，1996），公司制现代企业实质成为财务资本和企业经营者知识成本这两种资本及所有权之间的复杂契约（Stigle & Friedmen，1993）。这就从理论上提供了经营者凭借其人力资本的所有权取得剩余索取权，参与企业利润分配的依据，这表现在企业经营管理实践上，由于信息不对称，普遍存在“道德风险”和“道向选择”。经营者的人力资本具有可激励而不可压榨的特征（陈佳贵等，2000），企业所有者为了激励职业经理人，不仅要按期给高层管理者固定的工薪收入，往往还要让渡一部分剩余索取权。

二、两种股权激励方式的特点和操作方法

国外公司的长期激励方式有多种选择。笔者在此主要分析两种主要形式：经理股票期权和虚拟股票。

1． 经理股票期权。

经理股票期权是对公司管理者实行的一种长期激励机制，它授予公司高级管理者一定数量的认股权。授予对象可以在一定的期限内，以一个固定的执行价购买一定数量本公司股票的权利，获得激励股票期权的管理者可以按预先确定的买入价（即执行价或称行权价）购买本公司股票而在高价位抛出以获得收益。

在性质上，经理股票期权与通常所说的股票不同，一般说来，股票期权是一种可供市场投资者在证券市场交易的金融衍生品，具有较大的市场风险性，较强的流动性，以小博大的投机性。而经理股票期权则不同，它主要是作为一种激励措施，授予公司管理人员在未来某一时期以一定的价格认购本公司股票的权力，以对公司管理人员起到长期激励作用，使得经营者与所有者利益相同。

经理股票期权计划作为一种长期激励机制萌芽于上世纪70年代的美国，在90年代得到长足的发展，从世界发展趋势来看，经理股票期权的规模比重不断增长。据统计，1997年在《财富》杂志排名前1000家美国公司中，有90%实施了经理股票期权计划。1998年，美国100家大公司管理人员的薪酬中，有53%来自股票期权，而这一数字在1994年为26%，80年代中期为2%。同时，受益面也有扩大，扩展到技术人员和普通雇员的激励。

经理股票期权的操作程序为：

（1）经理股票期权的授予由董事会下属的薪酬委员会根据公司机制来执行，薪酬委员会由3~4人组成，都是外部非雇员，该委员会一般是高级管理人员受聘，升职的每年一次的业绩考评时，根据本人表现，公司业绩，行业情况等，对其授予合适数量的股票期权。

（2）经理期权股票的行权价与分批授予时间。经理股票期权的行权价也就是管理人员行使股票购买权的执行价，在美国，经理股票期权的行权价（执行价）不得低于市场公平价，所谓市场公平价是指认股权授予日的市场最高价与最低价的平均值或前一日收盘价。

（3）经理股票期权在授予后，需要经过一段等待期之后才能够行权，即按行权价格购买股票。这表明公司在授予管理者股票期权时，并没有同时授予行权的权利。经理股票期权的行权权利是分批授予的，行权权利分批授予的按时称为授予时间表，非匀速安排通常具有很强的长期激励性。同时，为了避免对股价的操纵，对每个管理者的行权时间作不同的安排。经理股票期权一般有三种执行方式，包括现金行权，无现金行权和无现金行权并出售。

2． 虚拟股票。

虚拟股票也是一种长期激励方案，它只是一种账面上的虚拟股票，为了避免经营者支付购买股票的现金，可以授予经营者一个非真实的股票期权，当约定的兑现时间和条件满足时，经理人员就可以获得现金形式的虚拟股票在账面上的增殖部分，从本质上看，虚拟股票是一种递延现金支付方式。虚拟股票的操作程序为：

（1）虚拟股票由董事会与经理人员根据公司制订的激励机制在计划实行前签定合约。约定给予虚拟股票的数量，兑现时间，兑现条件等以明确双方的权利和义务。

（2）公司每年聘请专家，结合经营目标，选择一定的标准，对虚拟股票进行定价，从长远的角度模拟市场。

（3）当约定的兑现时间和条件满足时，经理人员就可以获得现金形式的虚拟股票在账面上的增值部分。对于溢价型虚拟股票，经营者的收入等于虚拟股票单位数；对于股利收入型虚拟股票，经营者的收入等于股利与虚拟股票单位数的积。

三、我国应用这两种激励方式存在的问题与对策

实施经理股票期权的目的在与将管理者的利益同公司的长远利益紧密联系起来，从而形成对管理者的一个长期激励机制，目前我国在实施经理股票期权存在的主要问题如下。

1． 股票市场有效性问题。经理股票激励机制在西方得到广泛应用的一个重要原因是其资本市场十分发达，因而股票价格基本上能作为企业经营业绩衡量的一个指标。而在我国这样的新兴市场经济国家则很难满足这一条件，股票价格往往不能反映企业的经营业绩。

2．经理股票期权行权时对股票的来源和退出渠道存在问题。根据国外经验，经理股票期权的股份来自于：大股东出让一部分股权作为股票期权激励高层经理人员；发行新股，配股时，预占一部分股票作为股票期权；公司在二级市场回购一部分股票。但这些做法都与我国的证券法和公司法有一定的抵触。对于非上市公司，经营者所持有的股份还没有一个正常的退出渠道，无法变现，使所持有股份不具有应有的激励作用。

3． 政策与法律完善存在问题。到目前为止，中国还没有有关股票期权制度的全国范围的法律规定，尤其是这方面的证券市场，税收法律规定还没有出台。

4． 经营者经营选聘机制存在问题。经理股票期权制度所解决的是企业经营者的激励机制。如何让最有能力的人成为经营者，就必须有有效的经理市场，有竞争选聘机制。而我国的国企经营者大都仍由行政任命，在这种情况下，允许经理人员持股是否公平存在很多争议。

与经理股票期权相比，虚拟股票仅仅是公司内部额外虚构出一部分股票并在账面上反映而已。由于这种做法实际上并没有涉及企业股票的买卖，也不需要在企业内部形成“库存股”或回购股票来保证其实施，这就解决了股票的来源问题。由于虚拟股票不用股价作为衡量企业经营业绩的指标，因而其应用范围也可以用于非上市公司。但虚拟股票价格的确定是虚拟股票计划实施的关键，由于虚拟股票的价格是由少数专家顾问计算，因此选择一个能正确反映经理人员经营业绩的虚拟股票价格的确定方法就很重要，西方国家较为成功的经验是经济价值增加法，值得我们借鉴。

几点对策建议：（1）为使经理股票期权计划能够得以有效实施，应从根本上加大规范市场行为的力度；（2）修改完善现有法规，在有关法规中增加对经理股票期权的一些限制性条款；（3）推进经理的职业化，市场化，形成经理市场，建立完善国有企业经营者的市场竞争选聘机制；（4）在实施经理股票期权存在困难，缺乏法律依据的情况下，虚拟股票不妨为一种有效的替换方式。

我国的一些企业在经理股票期权方面进行了一些有意义的探索，特别是一些高科技企业在港公司，如：联想、方正，更是实施了与国外较为接近的经理股票期权制。上海仪电控股（集团）公司也在虚拟股票方面进行了有意义的尝试。我国有关部门应对这些试点企业进行跟踪调查，及时了解掌握情况，以便总结成功经验，不断完善我国经理人员的激励与约束机制，提高企业绩效。

参考文献

1．周其仁．市场中的企业：一个人力资本与非人力资本的特别契约．经济研究，1996，（6）．

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房地产行业已经成为了国内重要的经济支柱之一，国家的对其发展的趋势和方向也从最初的鼓励到了现在的调控。房地产企业的发展也将面临新的机遇和挑战，下面我们就关于在新的形式下的房地产公司的经营管理方面进行简要分析与探讨。

1.新形势下房地产公司经营与管理所面临的问题与挑战

国家对房地产行业的经营与发展进行大力的整顿与调控，使得房地产行业的经营环境发生了翻天覆地的变化。使得房地产公司的经营与发展履步维艰、面临着公司内部和外部环境的双重压力。显而易见，房地产公司的经营面临着许许多多的问题，有待于解决和研究。

1.1国家的调控政策给房地产公司的经营带来的问题

1.1.1市场供求关系发生了转变。由于国家对于房地产一系列调控政策的出台，使得原来房地产的“销售热”、“抢购潮”、“投资热”等等现象只能让公司的经营者深深回忆了。房地产公司与购买者的主导地位发生了转换。市场上的观望状态持续延期，投资者也开始理智的选择躲避风头或者转而投资其他行业。

1.1.2融资环境的转变。以前的房地产公司的融资渠道多为银行贷款，或者是抵押贷款。如今国家大力限制房地产公司的贷款金额，提高了放款的门槛。使得房地产公司在融资方面需要重新寻找新的融资渠道。

1.1.3市场对于房地产的产品开发提出了新的要求。以前房地产在经营中占有主导地位，公司的经营重点主要放在了快速建设和促进销售上。忽略了产品的多样化经营和精品化经营。如今房地产公司面对市场激烈竞争的压力，不得不在产品的多样化和精品化上多下点功夫。

1.2公司的内部经营为应对新的市场环境所存在的问题。

1.2.1公司经营结构的调整。在房地产公司在市场中占主导地位的时候。房地产为使资金快速回笼或者是尽快的扩大经营成果往往是选择快速的买地进行开发、然后大力的销售。开发、销售是房地产公司经营的两大板块。面对竞争日益激烈的市场环境，房地产公司也将加大在管理、经营和服务上的关注度。

1.2.2公司需要对资金链进行严格控制。房地产公司的经营有其显着的特点。在资金的运用方面需要大量的资金来进行项目运作或者是周转，甚至于积压。因此严格的控制资金链是公司经营中最主要的问题之一。银行贷款的严格监管使得融资变得相对艰难。政府土地交易政策的转变又加大了资金的运转量。无不对公司资金链的正常运作带来了严峻的考验。

1.2.3公司需要建立现代化的经营管理体制。没有竞争就没有进步，房地产行业的畸形发展虽然取得了一定的经营成果，也给房地产公司带来了严重的损失。现代化经营与管理体制是保障公司长久立于不败之地的根本。这就对房地产公司的经营管理带来了新的问题。比如加大会计电算化的建设以及成本核算的能力，优质高效的设计团队，优质的服务团队和管理团队等等都需要房地产公司加快建设速度和加大力度。

2.关于房地产公司的经营与管理一些措施和方案

鉴于以上我们对于房地产公司所处的市场环境与公司内部所存在的问题进行的分析与探讨，为了更好的经营发展企业和发展国民经济。我们应该作出一些具体的措施与方案为它们的发展进行努力。具体的措施有以下几点。

2.1加强公司的人才培养与招揽，建立公司的经营体制

人才是公司经营发展的根本，管理人才和专业人才以及复合型的人才等等都是目前处于转型期的房地产公司所迫切需要的。注重于对人才的培养和招揽是公司为长久的发展战略的实现以及建立全面的现代化的经营管理体制作出基本的铺垫作用。市场竞争的激烈化使的房地产公司的经营模式逐渐的向多元化、复杂化进行转变。因此建立健全的经营体制是符合公司的发展需要的。公司的经营也应该为了规避风险和扩大利益进行多元化的转变。

2.2加强成本核算的能力和开发多方面的融资渠道

房地产竞争的激烈化势必影响房地产的经营成果与经营成本，房地产公司应该加强经营成本核算的能力，很好的控制公司的财务运营状况。使得企业在成本上具有很大的优势，以求在竞争中的绝对优势。银行缩紧银根，对于房地产的开发和销售都带来了不小的打击。房地产公司的经营中离不开融资，这就需要经营者在融资渠道的开辟上多动头脑，不能一味的追求资金的快速回笼毕竟这不符合房地产的正常运营状态的。比如说在开发中多采用合作的形式，有效地减少开发占用资金，扩大与基金、信托等等金融机构的合作。

2.3加强公司的内部管理，合理有效的规避风险

房地产公司发展二十年来，多受到国家的政策扶持。但是如今骤然面临市场经济的控制，必须要在管理上多下功夫，不然各种风险都将对房地产企业形成致命的打击。加强公司的内部管理，无疑是降低和规避风险最好的措施，也是企业得以发展的重要前提。

2.4做好对市场动态的把握，根据市场的需求设计、生产产品以及差异化生产战略的运用

房产作为商品和其他的商品一样也需要市场的选择或者淘汰，想要取得竞争的优势就需要把握市场的动态，去探析消费者的心理需求。根据不同的群体有不同的需求来进行产品的细分。这些是房地产公司经营与管理的主要内容，只有做好这些才是房地产经营与管理的最终目的。

3.总结：

本文主要对于房地产企业经营与管理中所存在的问题和今后发展与进步的一些有效的建议与措施进行了简要的论述与分析。旨在为房地产企业的稳定发展作出自己的努力。并希望更多的人参与到房地产企业经营与管理的研究工作中来。为房地产公司及国家房地产行业的发展共同努力。

参考文献：

[1]陈文欢.房地产企业财务管理现状分析[J].企业研究， 011（6）.

篇（10）

委托人：陈健，上海市白玉兰律师事务所律师。

被告：上海市农工商房产经营公司。地址：乌鲁木齐北路五O五号六O二九室。

法定代表人：何治平，总经理。

委托人：沈毅，房产经营销售部经理。

委托人：宋羽，上海市第一律师事务所律师。

原告上海轻工住宅总公司诉被告上海市农工商房产经营公司房屋参建纠纷一案，本院受理后，

依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托人陈健、被告委托人沈毅、宋羽到庭参

加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：一九九三年一月十四日，原告下属单位四川北路东宝指挥部因需要落实动迁房、，

与被告签订《咨询合同》、《住房参建协议书》各一份，并给付被告定金人民币五十万元及咨询

费人民币二十一万一千五百元。原告付清定金后多次要求被告提供有关房屋资料未果，原告不敢继

续付款。事后原告派员调查证实，被告非属参建国和一村住房的单位，被告所谓提供的房源纯属虚

假。原告认为双方签订的协议应属无效合同，故诉至本院要求被告返还定金，咨询费及赔偿损失共

计人民币八十万五千二百元。

被告辩称：原、被告在一九九三年一月十四日分别签订了《咨询合同》及《住房参建协议

书》，按协议规定原告虽付了定金和咨询费，但未按协议付分文房款。被告曾书面通知原告，同意

若原告在一九九三年元月二十八日前交付房款，仍可履行协议，但原告仍未付款。这是原告违约，

理应没收定金。再则咨询活动已结束，也不应返还咨询费，所以不同意原告诉讼请求。

经审理查明：原、被告双方于一九九三年一月十四日签订《咨询合同》和《住房参建协议书》

各一份，一九九三年一月十九日原告支付被告咨询费人民币二十一万一千五百元和定金人民币五十

万元。住房参建协议书上写明：住房具体地址为国和一村一百二十号~一百四十号，签订协议后四

天内付清全部房款。嗣后原告以被告未提供有关房源的调拨单而未继续给付房款。原告以被告提供

房源虚假为由要求被告返还定金和咨询费，而被告以原告未按协议到期付清房款为由，没收原告定

金等，为此，原、被告双方多次协商不成，原告于一九九四年二月诉至本院要求解决。

经查：被告向本院提供其房源上手方上海联益房地产实业公司为乙方的与上海宝山区住宅建设

开发总公司为甲方签订编号为92-17的《住房参建协议》，具体地址为国和一村一百二十号~一百

四十号，面积为六千平方米房源。经向上海市宝山区住宅建设开发总公司核查，该公司出具的编号

92-17《住房参建协议书》中乙方为杨浦区合作联社与甲方宝山区住宅建设总公司，具体地址为一

百二十二号，室号为四O四室，面积仅为五十四。五七平方米。宝山区住宅建设总公司认为，被告

提供给法院编号92-17的《住房参建协议书》系虚假的。

本院认为，原、被告双方转预售行为受预售行为的延续关系的影响，本案被告与上手方签订的

《住房参建协议书》中涉及的房源及面积属虚假的，故该预售行为无效，为此导致本案双方所签订

的转预售行为无效，因预售方造成合同无效，故被告应返还原告钱款，并赔偿利息损失。据此，依

照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款、第六十一条第一款之规定，判决如下：

一、原、被告之间签订的《住房参建协议书》无效。

二、被告在本判决生效后一周内，返还原告定金人民币五十万元及咨询费人民币二十一万一千

五百元。并支付从一九九三年一月十九日起至执行之日止按中国人民银行定期利率计息。

本案受理费人民币一万三千零六十二元由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数

提出副本，上诉于上海市中级人民法院。

上诉人（原审被告）：上海市农工商房产经营公司。地址：本市乌鲁木齐北路505号6029室。

法定代表人：何治平，职务：总经理。

委托人：宋羽，上海市第一律师事务所律师。

被上诉人：上海轻工住宅总公司，地址：本市西藏南路123号。

法定代表人：胡金良，职务，总经理。

委托人：陈健，上海市光大律师事务所律师。

上诉人上海市农工商房产经营公司因房屋参建纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院

（1994）杨民初字第445号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本

案。上诉人上海市农工商房产经营公司之委托人宋羽，被上诉人上海轻工住宅总公司之委托代

理人陈健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院认定，上海轻工住宅总公司与上海市农工商房产经营公司于1993年1月14日签订《咨

询合同》和《住房参建协议书》各一份。1993年1月19日上海轻工住宅总公司支付上海市农工商房

产经营公司咨询费人民币21.15万元和定金人民币50万元。《住房参建协议书》上写明，住房具体

地址为国和一村120号一140号，签订协议后4天内付清全部房款。嗣后上海轻工住宅总公司以上海

市农工商房产经营公司未提供有关房源调拨单而未继续给付房款，又以上海市农工商房产经营公司

提供房源虚假为由要求农工商返还定金和咨询费。而上海市农工商房产经营公司以上海轻工住宅总

公司违约为由，没收上海轻工住宅总公司定金。上海轻工住宅总公司遂起诉于原审法院。原审法院

还查明，上海市农工商房产经营公司提供的其房源上手方联益房地产实业公司为乙方的与上海宝山

区住宅建设开发总公司为甲方签订编号为92-17的《住房参建协议书》，具体地址为国和一村120

号一140号，面积为6000平方米房源。经向上海市宝山区住宅建设开发总公司核查，该公司出具的

编号92-17《住房参建协议书》中乙方为杨浦区合作联社与甲方为宝山区住宅建设总公司，具体地

址为122号。室号为404室，面积仅为54.57平方米。宝山区住宅建设总公司认为，上海市农工商房

产经营公司提供给法院编号为92-17的《住房参建协议书》系虚假的。原审法院认为，上海轻工住

宅总公司与上海市农工商房产经营公司签订的《住房参建协议书》所涉的房源及面积是虚假的，故

协议书无效，上海市农工商房产经营公司应返还钱款，并赔偿利息损失。据此判决，一、上海轻工

住宅总公司与上海市农工商房产经营公司签订的《住房参建协议书》无效。二、上海市农工商房产

经营公司在判决生效后一周内，返还上海轻工住宅总公司定金人民币50万元及咨询费人民币21.15

万元。并支付从1993年1月19日起至执行之日止按中国人民银行定期利率计息。判决后，上海市农

工商房产经营公司不服，上诉要求本院不予支持上海轻工住宅总公司的诉讼请求。上海轻工住宅总

公司则要求维持原判。

经本院审理查明，原审认定事实正确。

本院认为，上海轻工住宅总公司与上海市农工商房产经营公司所签《住房参建协议》中房源及

面积内容系虚假，上海市轻工住宅总公司出于误解而签约，故该项民事行为无效，并且基于“参建

协议”而签订的《咨询合同》也无效。原审法院处理正确。但原审法院对基于《住房参建协议》而

签订的《咨询合同》未作处理不妥，本院予以纠正。上海市农工商房产经营公司上诉请求，缺乏依

据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如

下：

一、维持上海市杨浦区人民法院（1994）杨民初字第445号民事判决。