经营管理方式汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇经营管理方式范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

篇（1）

引言：业界称，延长石油是继中石油、中石化和中海油之后，具有石油勘探、开采资质的我国第四大石油开采炼化企业。延长油田属特地渗透油田，被世人称之为“磨刀石”，保持原油生产的持续增长，难度越来越大。从2005年产量达838万吨、到2007年产量突破千万吨、再到2012年即将达到2000万吨，对于一个走过一百多年的老油田来说，需要的不仅是勇气，还需要过人的胆识。多年来，油田公司在集团公司的正确领导下，坚持以科学发展观为指导，以构建国内一流标准化大油田为目标，大力实施“科技兴油、人才强企”战略，按照集团“加快发展油气主业、调整产业结构，转变发展方式”的要求，持续深化地质勘探，精细油田开发，加快项目建设，规范企业管理，即使在2009年受到全球金融危机严重冲击、2010年遭受罕见洪涝灾害的情况下，生产经营仍然保持了强劲的发展势头，各项工作齐头并进，取得了较好的成绩。

一、深化改革强管理

按照集团公司总体要求，以思想、文化、管理、队伍的融合为着力点，油田不断深化企业改革，加强企业内部管理，以明确权责定位为重点理顺管理体制，以健全规章制度为基础优化运行机制，以成本、费用、投资管理为核心提高经济效益，以考核和效能监督为抓手增强执行力、管控力，建立健全规章制度，理顺体制机制，建立长效机制，有效地推进了企业管理不断迈上新台阶。

针对企业管理中存在的薄弱环节，公司各级管理人员积极探索并不断拓展管理思路，创新管理方法，紧紧围绕提高工作效率、降低成本费用、增加经济效益的总体目标，以明确管理定位和权责关系为重点，进一步理顺和完善体制机制，完善管控体系，先后完成了《管理制度汇编》、《主要工作流程手册》，制定了《延长油田股份有限公司管理纲要》，编印了《延长油田股份有限公司员工手册》，建立完善符合企业发展实际的制度体系，明确每个环节、岗位的职责和工作时限。在管理措施上，以财务管理为核心，认真落实一级管理、两级核算的体制，实行高度集中的计划管理。在成本管理上，以探明商业储量的投资衡量勘探成效，以建设万吨产能投资控制开发成本，不断完善勘探开发项目管理，严格程序，落实责任，实行问责制，逐步推行万吨产量定员的用工管理办法，全面推行工效挂钩，有力地维护了计划的严肃性，增强化了企业的执行力，为企业今后实现科学和谐持续高效发展提供了制度保障。

二、延长油田制订了四个奋斗目标

一是全面提高技术水平。以提高采收率为目标，以精细油藏描述为基础，以精细开发为手段，有序、全面推行注水开发，加大新工艺、新技术研究和总结，建立适合延长油田的技术体系，不断确定新的更高目标，推动技术进步，破解开发难题。在差薄和难采油层上下大力气，攻克难关，寻求突破。

二是持续强化资源勘探。寻找商业储量，保持或提高储采比。手段是着眼全局，纵横结合，精细研究，不断突破，运用战略的眼光和思维，进一步加深对鄂尔多斯盆地的认识。要把拓展资源和深层勘探作为主攻方向，同时加强对老油井、老油层的再认识，积极应用先进的勘探技术，加强储量计算和管理，为制定科学的开发方案和地面建设方案提供依据。

三是不断理顺体制机制，改进加强企业管理。在体制机制上，公司制订了《管理纲要》，油田公司主要行使生产经营决策、规划计划管理、人事管理、财务资产管理、制定规范标准、审查许可、招投标管理、技术进步、运营协调、指导服务和考核监察等10项职能。采油厂等生产单位主要负责生产组织、成本控制和内部管理等工作。企业管理以财务管理为核心，认真落实一级管理、两级核算的体制，切实统一制度、统一口径、统一核算、统一标准，细化成本（费用）构成和分析，按生产要素定费用。

三、延长石油强化科技兴油

科技是推动企业发展的不竭动力，技术进步是油田勘探开发实现突破的支撑点。延长油田是一个具有百年勘探开发历史、地下情况异常复杂、地面条件十分艰苦的老油田，公司的决策者们认识到，要掀开石油勘探开发新篇章，实现油田公司的快速持续发展，必须发挥科学技术“第一生产力”的作用。在创新管理、创新机制上下工夫，全力构建新的技术创新管理体系，为油田公司的全面发展提供有力的技术支撑。

在2010年的“十一五”期间，油田逐步建立并完善了项目管理制、招投标制、合同制、监督管理制、评估制、项目长责任制等制度。在做到强化项目前期论证、强化项目合同管理、强化项目中间管理过程“三个强化”的同时，加强了项目的精细管理，细化了项目的内容研究和预算，确定了对外合作项目的申报、把关、批准的三级审批程序，加大了先导性试验的投入力度，促进了科技成果向现实生产力的转化进程。

采取“请进来，送出去”的方式举行各种培训班，从2006年开始，先后选派大批中层经营管理者、高级专业技术人员、技术带头人和来自油田一线的技术骨干到西北大学、西安石油大学进修，为油田实现可持续发展储备了人才资源，其中引进各种专业技术人员711名，主体专业技术人员407名。在全力做好油田人才储备的同时，油田公司还把眼光投向了全国各地。2009年，油田隆重召开了首届新技术交流展览会，邀请斯伦贝谢北京科技服务公司、阿什卡公司、胜利油田高原石油装备有限责任公司等81家公司参加，共引进钻井、采油、污水污泥处理、管线防腐、废旧油管再利用、电力、锅炉、伴生气利用等适用技术300余项，开展攻关科技350项，使科技兴油切实撑起了油田勘探开发的新天地。

结束语

在学习实践科学发展观活动不断深入，创先争优活动迭起之际，油田公司按照集团公司的统一部署，结合油田重组以来的发展实际，确立了“促进重组融合，强化勘探开发，夯实管理基础，着力解决问题，完善发展思路，推动千万吨级原油生产基地科学发展，促进建设国内一流标准化大油田进程”的实践特色，坚持在学习认识上求“真”，在实践效果上求“实”，用延安精神和埋头苦干的老矿精神促进学习实践活动。

篇（2）

引言

进入新世纪，改革开放不断深入发展，市场经济和经济全球化趋势不断深化，企业经营管理面临这很多新问题和挑战。如何在经济发展的大潮中实现自身发展，解决出现的新问题，成了企业经营管理中的一个重要内容。由于创新对企业经营管理的指导性和适应性较强等特征，企业经营管理方式需要不断地进行观念创新、制度和组织创新、管理机制创新、环保观念创新等，以适应不断变化的形式和需要。

一、创新的概念和分类

创新亦称革新，是指事物和认识向前发展变化的的过程，是我们对事物发展规律认识的升华和深化。创新作为学术概念最早出现在美籍经济学家熊彼特1912年出版的《经济发展概论》一书中，创新（Innovation）被定义为在生产体系中的一种新的生产要素和生产条件的新结合，熊彼特将其分为五个部分：新产品的引入、新生产方法的引入、新市场的开辟、新原材料的获得、新组织形式的产生。可以看出，熊彼特在讨论这个概念的时候没有对其内涵进行精确定义，而是很宽泛地在使用这个概念，但是，创新这个概念基本上涉及广义的技术创新和狭义的组织创新两部分。

由于这种概念的定义比较宽泛，在使用的时候经常会出现一些误解。比如有时候会把创意误认为是创新，有时候也会出现偏重组织制度改革，忽视技术创新这种偏见，还会出现偏重技术，忽视技术人才的错误认识。这些问题都是没能全面把握创新概念造成的，也是在企业经营管理过程中经常出现的认识误区，这是我们在企业经营管理创新工作中要着重解决的问题。

创新根据不同的标准可以分为很多类型。创新是一个内涵和外延都比较宽泛的概念，据此可以推知，企业经营管理中的创新应该包括：意识和文化、产品和服务、制度和组织、技术和管理等方面。其中意识和文化的创新是整个企业经营管理创新的基础和前提，是指导思想。组织和管理等创新是整个企业经营管理创新的基础和重点，是研究创新方法的重要部分。

在企业经营管理过程中，为了应对知识时代对技术发展和知识爆炸提出的挑战，应该从产品研制、市场开发、经营管理、制度规章建设、人事培训等方面来提高竞争优势，提高企业经营管理效果，提高企业经济效益。

二、现代企业经营管理创新的内容

从狭义上理解，企业经营管理创新是指企业在现代管理理论和创新思想的指导下通过对内外部环境的适应、对资源的配置和整合、对生产要素和生产过程的组合，来提高企业效益、实现企业目标的活动。

企业经营管理创新一般包括渐进式和突发式两种类型，前者是一个由量变到质变的长期过程，需要企业经营管理过程中对创新因素进行有意识地累积，后者是一个突发式的过程，通常情况下是外部条件的刺激导致内部结构突变，进而产生创新动力，并在此推动下实现创新。

目前我国企业管理的创新经常出现的技术和组织管理两个方面。前者包括成产作业管理、质量品质管理、机器设备改进升级等方面，后者主要包括科学的成本控制和财务管理理念创新、企业经营战略和理念创新、组织架构和人事制度管理创新、管理沟通和管理架构创新等方面。

在新形势下，我国企业经营管理创新活动不仅提高了企业经济效益和整体竞争力，还为企业经营管理的创新发展提供了良好的借鉴和经验。

三、企业经营管理创新的重要作用

现代企业经营管理创新的成功与否可以从表面上理解为产品是否适销对路，能够给企业带来较高回报，并使企业获得理想的经济效益，这些目标构成了现代企业经营管理创新的主要内容。同样，企业经营管理创新对这些目标的实现也有重要的作用。

首先，现代企业经营管理方式的创新，能保证企业有正确的经营方向，进而采取正确的经营方式和措施来开展经营活动，改善企业的经营管理。如果企业的经营管理方向跟市场需求和消费导向不一致，跟外部环境和内部环境脱节，那么无论企业多么努力都不可能实现经营目标。因此，科学合理的经营方式能保证企业经营的正确方向，改善企业的经营管理，指导企业经营管理工作的顺利开展。

其次，现代企业经营管理方式的创新，能够提高企业的经济效益。科学合理的经营管理方式能够统一经营管理思想，协调企业发展同经济社会环境的发展步伐，使企业经营和宏微观经济形式相协调，取得良好的经济效益和社会效益，实现企业短期发展目标和长远利益的有机结合。因此，科学合理的经营管理能够使企业内部各个部分和生产的各个环节相互协调，产生协同效应，发挥规模效益，从而提高企业整体的运营效益。

再次，现代企业经营管理方式的创新是企业生存发展的必然要求，也是企业提高技术水平和竞争实力的重要方式，是建立现代企业制度的有力保障。

因此，企业经营管理的效率和效果将对企业的盈利能力产生重要影响。我们要在现有经营管理模式的基础上，不断适应新形势发展的需求，不断改进经营管理方法，不断创新经营管理思维，实现经营管理方式的创新，不断提高企业的经济效益。

四、现代企业经营管理方式的创新

现代企业经营管理创新有的丰富内涵，对企业发展有重要的作用，对于现代企业经营管理创新的方法可以从多角度进行分析。

通过这些措施，可以提高企业自身竞争实力，提升经营管理的理念和措施水平，从而保证企业的经济效益。

首先，创新企业经营管理中的观念，提高创新意识。在现代企业经营管理中没有一成不变的管理模式，只有改变是永恒不变的真理，所以我们需要用发展的眼观和创新的观念来指导管理，实现以创新应万变，通过不断适应市场需求、应对市场变化，在不断的发展创新中适应复杂多变的企业经营管理环境。

市场经济环境下，竞争是企业面对的主题，也是企业经营管理面对的主要问题，企业要想在竞争激励的市场中生存发展下去，除了能生产适销对路的产品，还要练就一身硬功夫，只有自身经营管理水平提高了，才能保证产品质量，降低产品成本，实现企业的经济效益。也只有在创新意识的指导下，才能实现企业经营管理目标的顺利实现。

其次，创新企业经营管理中的制度，构建鼓励创新的组织结构。制度是为企业经营管理服务的，只有制度允许创新、支持创新、鼓励创新，那么这样的制度才能促进经营管理创新的实现。在鼓励创新的制度下，势必出现相互学习的支撑体系，体系内部的员工之间也会形成相互的竞争机制，通过不断的学习和竞争来实现制度所要求的创新。由此，通过制度鼓励和员工参与，实现制度和创新的良性循环，为创新营造良好的环境。同时，为组织内部提供学习竞争的外部动力，推动组织内部的能力提升和结构优化，推动组织的自我成长发展。这种富有创新竞争意识和创新经验的组织，在企业经营管理方面也会发挥重要的能动作用，肯定会对企业经营管理创新提供重要的支撑。

第三，创新管理机制，对企业发展战略、内部管理沟通机制、人力资源管理机制进行创新管理。

企业经营管理创新要求企业重视发展战略的创新，在经济发展日益全球化的今天，要格外重视全球发展战略创新，在重视全球资源开发和配置的基础上，对资本、技术等资源要素进行创新配置，基于国际分工体系进行战略调配。同时，重视企业内部信息化建设，利用新兴电子商务平台扩展国际销售体系，适应信息时代对企业经营管理创新提出的新要求。

在内部管理机制上面的创新，要集中在沟通协调和人事管理方面。在部门分工日益精准的今天，企业经营管理的创新中最重要的一部分在于部门之间的沟通和人员的管理效率。所以，在部门沟通之间要注重效率和精度，尽量简化沟通环节。在人事管理方面，要尽量使用民主化、人性化的管理方式，既重视员工的参与性积极性，又关心员工的个人需求和价值追求，正确做到员工追求和企业经营目标保持一致，提高工作的效率。同时，也要通过合理的竞争实现知人善任，让有能力的创新人才得到展现自身能力、实现自身价值的机会。

第四，创新环保理念，推行绿色化经营。当今社会的环保需求日益高涨，企业在经营管理的创新工作中，要不断强化绿色环保理念，通过内部的高度重视顺应消费者对绿色环保的需求，从而占领新兴的绿色环保市场。

五、结语

创新是现代企业经营管理中的一个崭新话题，也是一个不变的话题。企业经营管理自身的特点需要创新来支撑，企业经营管理方式也需要创新来不断推动和完善，只有在创新的推动下，企业经营管理才能实现与时俱进，才能不断适应发展多变的市场环境，才能保证企业的经济效益，为企业经营管理带来飞跃式的发展。

参考文献：

[1]赵亚玲.当代企业的创新管理[J].河南科技，2009（6）.

[2]吴焱，刘云彤，焦黎.现代企业管理创新初探[J].新疆师范大学学报（自然科学版），2011（1）.

[3]杨晓燕，刘诗卉.关于企业经营管理理念的初探与分析[J].企业导报，2010（5）.

[4]毛跃军.浅论树立现代企业经营管理新理念[J].经济师，2012（4）.

[5]陶炼.现代企业管理创新研究[J].湘潭师范学院学报（自然科学版），2009（4），

篇（3）

中图分类号：F830文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）01-0062-02

一、商业银行资本管理面临的严峻挑战

资本金不足一直是制约中国商业银行经营的重要因素。近些年来，在监管部门的推动下，商业银行资本充足率水平虽然整体上有所提高。但是，贷款扩张快、资本耗费大一直是中国商业银行经营方式中的一大特点。特别是金融危机后，中国商业银行在资本管理方面临着许多严峻的挑战。

一方面，贷款扩张过快，资本耗费太大。特别是2009年，为支持“保增长”，中国商业银行又投放了天量贷款，全年新增贷款达到了创历史纪录的9.59万亿元，贷款增速达32.8%，直接导致中国银行业平均资本充足率从2008年底的12%下降到了2009年底的11.4%。不仅如此，还从以下两个方面制约了商业银行的中长期资本充足率的提高：一是过多、过快的贷款投放埋下了贷款质量下降的隐患，或将导致银行盈利能力下降，增加资本占用并影响资本补给；二是贷款投放的惯性作用将难以在短期内遏制。为防止存量贷款的质量恶化，商业银行很难迅速退出已投放的贷款项目，必须继续保持较快的贷款投放速度。根据有关研究，未来二至三年，中国商业银行的每年还将会新增贷款6万亿～8万亿元。即便是维持目前的资本充足率水平，也需要每年补充资本金5 000亿 元～6 000亿元，资本不足是商业银行不得不直面的严峻问题。

另一方面，为了提高商业银行的抗风险能力，监管部门对资本的监管不断升级，资本监管的国际标准也将更加严格。可以说，目前商业银行面临的是前所未有的高标准、全方位、全天候的资本监管。具体表现在四个方面：一是监管部门提高了资本充足率的监管底线。2009年，银监会要求中小银行和大型银行的最低资本充足率必须达到10%和11%。并且，巴塞尔委员会也在针对金融危机暴露的监管缺陷重新确立更高的资本监管标准。二是扩大了资本覆盖范围。为了亡羊补牢，巴塞尔委员会正在对资本监管国际规则进行根本性改革，这包括：把交易业务、资产证券化业务、交易对手的信用风险都纳入覆盖范围，以期提高捕捉风险的能力；建立反周期超额资本监管框架，弱化银行体系与实体经济之间的正反馈效应；对大型银行提出附加资本要求，防范“树大不易倒”的道德风险等等。三是更新了监管方式。银监会对商业银行实行了动态资本和动态拨备的资本监管方式，2010年1月了《商业银行资本充足率监督检查指引》，进一步细化了对商业银行资本充足率的监督检查，资本监管常态化。巴塞尔委员会也将提高资本监管工具的质量，强化资本的损失吸收能力。四是收窄了补充资本的渠道。2009年10月，银监会出台了《关于商业银行资本补充机制的通知》，规定商业银行从2009年7月1日起持有的银行间次级债要全部从附属资本中扣除，促使次级债发行利率走高，加大了商业银行补充资本金的压力。

二、商业银行经营管理方式的转变

商业银行的资本不足，与历史原因、经济环境等有密切关系，也与其经营管理方式有直接关系，例如：资本耗费大的贷款业务增速迅猛，资产结构不够合理；盈利渠道单一，中间业务占比很低；金融创新的动力不足，同质化竞争的情况严重；风险控制手段薄弱；资本配置不合理等等。在资本约束趋紧的大背景下，“紧箍咒”是压力也是动力，商业银行应针对性的对上述情况进行改进，循环渐进地转变经营管理方式。

（一）合理调整资产结构，发展低资本消耗的业务

受社会资金需求旺盛、间接融资不发达、银行资金充裕等因素的影响，通过扩大贷款规模来提升盈利能力在未来一个时期仍会是商业银行的主流选择。但是，面对资本趋紧的现状，以及今后利率市场化后利差将大幅收缩的趋势，商业银行应加强资本管理，逐步压缩高资本消耗的资产业务，拓展低资本消耗的资产业务，走可持续发展之路。

一是积极压缩金额大、期限长、风险高的公司批发业务；尽力争取符合规定的质押或担保方式，增加风险缓释量。现有风险资产计算办法规定：“有质押、担保方式的贷款”可享有与质押物或保证人相同的优惠风险权重，风险缓释对降低风险资产比例的作用毋庸置疑。因此，建议增加风险权重较低的贷款占比，比如：中央政府投资的公共企业贷款或其担保的贷款（风险权重50%）、存单质押贷款（风险权重0%）、银票贴现（风险权重20%）和中央政府投资的公共企业开出的商票贴现（风险权重50%）等，完善高风险贷款的退出机制，从而减少资本占用。

二是大力发展零售及中小企业业务。个人贷款、中小企业贷款具有风险权重低、资本占用少、风险分散、收益稳定的特点。目前中国居民财富日益增长，投资理财意识增强，国家拉动内需的措施频繁出台，对发展中小企业提供了相对优越的条件，为商业银行发展零售和中小企业业务提供了前所未有的机遇。商业银行应抓住机遇，变革组织架构，培育专门的人才，循序渐进地实现战略转型。

（二）加快发展中间业务，推动金融创新

中间业务占用资本很少，而发展前景广阔。目前中国商业银行的中间业务收入仅占总收入的15%～20%，有的中小型商业银行的占比更低，而国外商业银行则在40%左右，两者的差距很大。中国商业银行在发展中间业务方面具有很大的空间。一要挖掘传统中间业务的发展潜力，改进支付结算、国际结算、银行卡、委托贷款等业务的服务方式，优化业务流程，丰富业务品种，在网上银行、自助终端等方面实现突破，促进传统结算业务收入的增长。二要积极发展票据业务。根据资金余缺和市场脉搏开展的票据业务（特别是银行间的转贴现），属于中间业务的一个重要品种，它占用的资本少、灵活性强、可以获取较高的收益。三要抓住居民财富增长的契机，设计开发多元化的理财产品，比如承销债券融资工具等。四要推动金融创新，实行差异化经营。紧跟资本市场、证券市场的改革进程，结合自身特点进行金融创新，实现差异化、多元化经营，开展企业年金、离岸业务、信托业务、投资银行、保险业务、证券业务等高附加值的业务。设立相关的子公司，充分发挥金融创新充分发挥母子公司之间的协同效应，增加中间业务收入。

发展中间业务不可能一蹴而就，要反对通过利息转化虚增中间业务收入的表象。国外中间业务占比的提高，也是历经了自20世纪80年代至今的三十年左右的时间。商业银行应结合在做好资产负债业务的基础上，针对性的设计推出产品，实实在在地增加中间业务收入。

（三）强化风险控制，降低经营风险

资本监管和风险控制紧密相关。风险控制水平的高低直接影响了盈利能力和资本占用情况。这方面，商业银行应突出抓好以下工作：

一是要进一步完善内部风险评级。建立和优化各类信息系统和评级模型，制定数据质量管理规章制度，做好数据积累，确保数据的客观、准确；对各层面的数据进行有机整合，积累起符合巴塞尔新资本协议的风险损失数据，以信息系统支撑风险评估及决策，事前对贷款进行管理，提高贷款质量。

二是扩大风险控制的范围。正在修订过程中的巴塞尔协议，资本监管国际规则将扩大资本覆盖范围。针对这一情况，商业银行应未雨绸缪，加强除信用风险之外的表外风险、市场风险、操作风险、道德风险的风险评估；还要在服务于国民经济周期性增长的同时，避免因贷款过度增长而触犯反周期超额资本的红线。

三是防范综合化经营过程中的各类风险。在综合化经营的业态模式中，除了信用风险外，市场、法律、信誉、交易对手、操作等风险也要特别关注，要一并纳入商业银行的风险防控范围。

（四）深化经济资本管理，优化财务资源配置

资本是商业银行的财务资源之一。推行经济资本管理，合理配置这一财务资源，是商业银行加强自律、应对资本硬约束的重要措施。

经济资本与账面资本和监管资本不同，它是商业银行内部资本配置管理的虚拟概念，它试图全面客观地反映银行预计承担的风险水平，并通过风险损失计量映射资本需求。深化经济资本的应用，对于商业银行资本充足率管理、制订战略计划、绩效考核、信用限额管理、贷款风险定价等具有重要作用。

商业银行可以通过完善经济资本绩效考核办法，通过经济资本配置和经济资本回报考核引导各条线、各分支机构转变经营模式，实现风险和收益的平衡。

在贷款定价时，可以建立经济资本内部抵补机制。在放贷前充分考虑其占用的风险资本，通过设置单笔资产业务测算模型，测算该笔贷款的税后净收益和占用的经济资本，进而测算其经济资本收益率（RAROC=税后净收益/经济资本），将测算结果与最低资本回报率或者与目标值进行比较，根据比较结果决定该业务定价是否合理，在量化的基础上作出决策，增强资金价格对风险的敏感度，推动资本节约型发展。

参考文献：

[1]王胜邦.商业银行资本管理:挑战和对策[J].中国金融，2010，(10).

[2]张洁颖，陈剑锋.以经济资本管理推动银行资本节约型发展[J].中国金融，2010，(10).

[3]郭田勇，葛娟.商业银行资本金压力的解决之道[J].中国金融，2010，(10).

篇（4）

引言

商业银行业务经营转型是指商业银行为应对激烈的同业竞争及不断变化的外部发展环境和市场需求，以提高市场竞争能力、创造更多利润价值为目标，对发展战略、组织结构、业务结构、收益结构等做出一系列主动调整的决策行为体系和动态演进过程。而随着外资银行的不断进入、资本市场的快速发展、利率市场化改革的加快推进等，我国商业银行传统的经营模式受到了巨大的冲击。在这一背景下，如何加快推进战略转型，转变传统的以规模求发展的盈利模式，走一条低资本消耗、高经营效益的发展新路子，由资金提供型银行向国民财富管理型银行的战略转型，是摆在国内银行面前重大而迫切的现实课题。

1.我国商业银行发展财富管理业务的SWOT分析

1.1 社会需求的变化为中国商业银行转型带来的机遇

随着现代消费者的迅速壮大、居民财富的日益集中、老龄化社会的加速来临、中小企业的强劲崛起，社会金融需求日趋多样化和个性化，个人财富管理、消费信贷、企业理财、中小企业融资等需求以超出预料的速度持续成长，为商业银行提供了广阔的市场机会。各家银行都看到了这一点，都力图通过变革传统的经营管理观念与模式赢得先机。

1.1.1 国内居民收入在迅速提高，财富管理成为必要

从国内居民的财富积累看，城镇居民可支配收入已从1978年的343元上升到2011年末的21810元。2011年我国城乡居民储蓄存款年底达34.8万亿元，居民储蓄存款余额增长迅速。美国花旗集团发表《2012财富报告》说，亚洲地区拥有至少1亿美元可支配资产的富翁数量首次超过北美地区，世界经济和财富重心持续向东方偏移。根据该报告，截至2011年年底，东南亚、中国和日本可支配资产至少1亿美元的富翁数量达到1.8万人，北美和西欧的同类富翁人数分别为1.7万人和1.4万人。中国已经成为财富最为高度集中的国家之一，为这些富有人群提供财富管理及投资建议服务将是一个巨大的市场。

1.1.2 零售银行业务在蓬勃发展

目前，国内商业银行的投行、电子银行和理财业务发展较快。理财业务需求急剧增加，理财产品市场规模快速膨胀。批发业务在银行业务结构中的占比，也将从现在的80%左右下降到50%左右；而零售业务、中间业务所带来的收入，在银行收入结构中的占比将提高到50%以上。

1.1.3 金融市场体系在不断完善

经过多年来的金融改革，我国基本形成了现代金融市场体系的整体框架，这就在制度上和体制上为银行财富管理业务的开展，特别是为证券类投资产品和结构性衍生产品的推出，以及跨市场、复合型的金融产品的创新提供了保证。

1.2 发展财富管理面临的外部挑战

1.2.1 利率市场化快速推进，利差收入不断收窄

现在，我国已经放开了大部分市场利率，仅对存款利率实行上限管理，贷款利率实行下限管理，利率市场化不仅意味着商业银行将面临逆向选择、重定价、储蓄分流、债券资产缩水等诸多风险，而且意味着利差缩小。

1.2.2 资本约束更趋严格

资本约束不断强化将结束商业银行传统的以信贷快速扩张来抢占地盘的经营模式，要求商业银行改变经营理念与模式，加强资产业务及中间业务创新，而这恰恰是国内银行的弱项。

1.2.3 直接融资加速扩容，脱媒态势日益凸现

资本市场的快速发展，使得企业大量从资本市场通过发行债券或股票来筹集发展所需资金，导致商业银行存贷款业务减少，融资中介功能减弱。资本市场的快速发展，使商业银行面临着资金“脱媒”的巨大压力。

1.3 发展财富管理拥有的内部优势

1.3.1 地区优势

财富管理有时又被称作为特殊银行，这种特殊性往往表现在现代银行与财富管理同步发展，银行与居民收入同步发展。财富管理可以让国内商业银行在熟悉地区经济、特殊客户的前提下，抓住地区的每一个商机，抓住每一个特殊客户，从而以低成本参与竞争。

1.3.2 准入优势

近年来，随着人们财富的增长，一部分资产在3000万美元以上的超级富豪出现了，且每年都以一定速度增长。这部分超级客户是各个财富管理机构竞相争夺的目标，他们一般都有专门的财会师、律师、理财顾问、保险顾问为其服务，有时为其配备的私人银行家甚至多达十几位。

1.3.3 服务优势

目前，国内商业银行经过几年的改革，基本确立了以客户的需求为中心的服务理念，服务更全面、更专业。国内各个金融机构都设身处地的从客户的需求出发，从更多的细节入手，不断地进行金融创新。同时，加强部门间的合作与沟通，以提供更全面、更优质的服务，力图留住并发展其高价值客户。

1.4 发展财富管理面临的内部劣势

1.4.1 发展观念滞后

受体制、眼界、观念、思维方式和实践经验的制约，国内一些银行对国际银行业财富管理业务快速发展的趋势认识不足，与国际银行业相比较，中资商业银行目前以财富管理之名进行的理财活动还有待升级和完善。

1.4.2 产品创新不足

目前，我国商业银行财富管理产品和服务特征可以用“靠硬件，而非软件”来概括。然而，这些优良的硬件设施并未配备与之相称的定制产品、服务水平和专业化顾问技能，理财中心不能提供度身定制的客户服务模式来满足各个财富群体的不同需求，而这些特质恰好是财富管理必备的要素。

1.4.3 人才储备不够

财富管理需要大量合格的专业人才，每名理财专家只能服务一定数量的客户。从现实的情况来看，国内商业银行目前缺乏大量的拥有综合财富管理知识与经验的复合型人才。因此，只有快速提高财富管理专业人员的数量和质量，才能适应财富管理业务规模发展的需要。

2.商业银行业务转型的策略选择

2.1 坚持以结构调整为核心，规划与明确经营转型的战略发展方向。

（1）业务结构调整应当由公司业务主导向公司业务与零售金融业务、小企业金融业务并重转型，由资产、负债业务主导向资产、负债和中间业务并重转型，逐步构建起综合化的业务经营模式。

（2）收益结构转型要由以往过度依赖利差收入的传统盈利模式，向利差收入与非利差收入均衡协调发展转型，摆脱片面、盲目追求存贷业务规模扩张的惯性思维，积极探索存贷业务和增值服务并重的业务发展战略和盈利增长模式，逐步降低信贷资产在总资产中的比重，不断提升中间业务收入水平和利润贡献度。

（3）客户结构转型要逐步改变片面追求大行业、大项目、大企业的营销思维，向更加重视中小企业、私营企业和个人客户，尤其个人中高端客户转型。

2.2 坚持以公司业务转型为阵地，以中小企业金融市场为突破口，推行差异化市场准入标准和审批模式，全面提升公司业务发展水平。

（1）要围绕资产负债结构调整，不断优化信贷资产的行业、地区与期限结构，努力提高信贷质量，降低负债成本。在具体营销策略方面，公司业务要进一步加强对铁路、电信、石油等优势行业、优势企业及国家重点建设项目、优势项目的市场营销力度；机构业务要以地方财政、社会保障、大型医院、高等院校、新闻出版等机构为重点目标，提供有针对性的现金管理和融资规划以及其他综合性金融服务；对大型企业集团要围绕企业兼并重组提供财务顾问、融资方案策划和债券承销等投行业务，抢占市场份额，保持并扩大领先优势。

（2）是要加快向中小企业信贷市场的果断转型。面对中小企业市场旺盛的融资需求和大型优质客户市场挤压形势，要逐步转变传统的“大户”战略，果断向中小企业信贷市场转型，加快建立适应中小企业金融业务发展要求的专业化组织架构，丰富和完善中小企业金融产品，并通过产品组合营销、捆绑营销，提高客户综合贡献度，抢占优质中小企业市场制高点。

（3）是实施差异化信贷政策，不搞“一刀切”。信贷政策的制定要充分考虑不同区域经济发展水平及客户资源差别，明确不同的信贷发展目标、业务重点和市场准入标准，优选重点支行、网点、贷款品种，适度扩大授权权限；大力推行网上审批作业，缩短审批周期，提高贷款审批效率。

2.3 坚持以个人金融业务转型为重心，以客户价值增值为目标，大举进军个人中高端客户市场，大力发展离柜业务，着力推进“大个金”产品高端化、规模化发展，切实打造“中国第一零售银行”品牌。

（1）全面深化服务渠道建设

坚持以信息科技为支撑，把网点整合为多渠道销售中心，加大物理网点与虚拟网点综合化改造力度，明确物理网点、自助终端、网络银行等渠道职能和流程，提高各渠道服务效能。

（2）以品牌战略为先导，实施交叉销售策略

通过实施品牌战略塑造完美而独特的企业形象，使国内商业银行在竞争激烈的财富管理业务领域脱颖而出。同时，要实行交叉销售策略，逐步树立财富管理业务考核是以利润和客户为中心的经营观，把每个客户看成是独立的利润来源，形成由财富管理业务部门抓前台市场营销和客户服务，各相关部门提供后台产品支持、服务支持和技术支持的营销模式。

（3）以提高效率为目标，整合业务资源，改造财富管理架构

要推行集中化、标准化的后台管理模式，建立科学、高效的组织架构。探索实行财富管理业务事业部制，缩短管理链条，提高管理效率；建立垂直化、专业化的财富管理业务营销服务队伍，统一管理所有财富管理业务，垂直管理所有营业网点柜台、个贷中心、理财中心、个人客户经理队伍、理财师队伍等，使之成为一个独立的“利润中心”，独立核算、独立考核。

2.4 拓宽业务新领域，探寻中间业务“蓝海。

坚持以创新为手段，加强市场及同业信息研究，完善产品供给与营销体系，不断拓宽业务新领域，探寻中间业务“蓝海。

在产品设计端，要重视做好金融市场产品需求信息收集及金融同业尤其国际主流商业银行产品研究，既要确保新产品开发符合市场需求，又要提升产品设计的技术含量，并加强金融创新的知识产权保护；建立产品定价模型，科学合理确定产品定价。在产品营销推广端，既要善于广泛借鉴吸取行内及同业先进营销策略与经验，推动各项业务产品的整合营销和捆绑营销，确保市场营销推广效果；又要加强对产品与业务创新的盈利能力客户群体、产品质量、市场认可程度等方面的事后评价与反馈，不断整合、完善现有产品与业务功能体系，提升产品与业务核心竞争力。

2.5 以服务客户为中心，加快培养专业人才。

财富管理业务是一项高技术、高智能的知识密集型业务，是金融业的“高技术产业”，这就需要大批知识面广、业务能力强、敢于竞争、懂技术、会管理的复合型的人才作后盾。因此，打造专业化财富管理团队是发展财富管理业务的竞争力所在，应当加紧优选一批业务熟练、责任心强、对理财业务感兴趣的精英员工，进行经济金融专业知识的强化培训，建立起一支全面掌握银行业务，同时具备各种投资市场知识、懂得营销技巧、又通晓客户心理的高素质理财管理队伍。

2.6 以金融创新为引领，加强风险预警管理。

目前我国财富管理市场还处于初级阶段，在积极发展财富管理业务，加快金融创新的同时，加强风险管理和控制。在财富管理业务风险管理系统中，建立智能化的风险预警措施，开辟一套比较开放的前、中、后台的处理程序，实现信息资源共享。对财富管理业务的资产质量情况、财富管理业务部门执行风险管理规章制度的情况、风险管理窗口履行职责情况等进行定期的检查和评价，建立健全内控机制，保证财富管理业务健康平稳发展。

参考文献：

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高校经营性房地产是指高校在保证完成本单位教学、科研、行政办公等正常用房的前提下,用于对外出租、出借或从事各类经营活动的房屋、土地资源(包括永久性建筑物、简易房和临时设施等)。最大限度地利用学校房地产资源,提高房地产资源的利用效率,促进房地产资源优质高效运转,确保国有房地产资源的保值增值,它对于高校实施教学改革、改善高校办学条件,减轻学校债务压力等方面。发挥很大的作用。目前,高校经营性用房类别多、地域广、分布散,现就目前高校经营用房存在的普遍问题及我校的经营用房的管理方式在这里做个探讨。

1 经营用房管理只注重“宏观管理”,忽视“微观管理”

在目前的经营用房管理中,高校只注重“宏观管理”,忽视“微观管理”。一般只注重经营业户在整体上是否符合学校管理要求,而很少从细节上关注经营业户的经营活动。

造成这种情况的原因在于在经营用房的管理中,只注重了学校与经营业户的关系,而忽略了学生这一服务对象群体所处的利益位置,忽视了学生作为学校、经营业户服务对象的角色;只注重了经营效益,房租收入,而忽略了风险利润转嫁学生承担。

“宏观管理”易于操作,而“微观管理”易于忽视。但“微观管理”的重要性在某种程度上比“宏观管理”更为重要。近来高校经营场所出现的因产品质量问题引发学生投诉事件屡屡发生,校园同类经营户之间的恶性竞争打乱了正常的经营秩序等问题,充分暴露了在经营用房管理中忽视“微观管理”的问题。

2 高校在经营用房尤其是校内经营用房管理中往往看重经济效益而忽视社会效益,造成经营业户整体服务水平普遍偏低

高校在经营商业用房招租中一般只注重租赁者的投标价格,忽略对承租者整体实力的考察,容易造成中标经营户因高房租而没有利润空间,经营户服务档次低、商品质量差,员工素质低,甚至经营亏损时要求更改招标合同的租金价格,造成同类经营户的连锁反应,造成学校的后续管理工作执行困难。目前,高校校内经营用房经营用户在整体素质、经营理念、服务质量等方面与学生的要求还存在很大差距,在某种程度上对学校的社会声誉产生了负面影响。

3 我校经营用房管理体制存在具体的问题

目前,高校经营性用房的管理机制存在多头管理现象,政令不一致。各高校经营性用房的经营管理部门除传统的财务资产部、后勤集团外,还有产业集团、实业总公司等独立法人单位。虽然部分高校直接将经营性资产转交校后勤集团、经营公司等经营管理,能够发挥这些部门的特长,产生效益,但是这种方式极易导致学校国有资产的隐性流失,造成管理的标准要求参差不齐,使得经营性用房租户鱼龙混杂,严重影响学校正常的教学科研秩序,损害学校利益。我校经营性用房目前存在以下问题:

3.1 经营用房分散经营

其中对公租赁经营用房由校财务资产部直接经营管理(包括银行、通信公司、ATM机、基站等),其余经营用房由后勤集团、产业集团、实业总公司等多个部门分散经营管理。而且新校区的建设更是加重了地域管理分散交叉等问题。

3.2 管理方权责不清

后勤集团、产业集团、实业总公司等负责的经营用房合同各自保管,没有统一归口校财务资产部,使得我校“经营性资产管理系统”登陆信息不及时,不完整,经营性资产管理统筹跟不上,财务每年核对各单位的管理费用工作也相对繁琐。

3.3 经营户在营业中产生的公摊维修费用无来源

由于没有管理条例规定经营户经营期间产生的公共设施维修费用的来源,造成经营户公摊维修费落实困难,学校需与经营户协商共同出资维修维护,给管理工作设置了屏障,影响了经营户的经营环境,甚而造成经营户合同到期不撤场的冠冕堂皇的理由。

3.4 对经营户监管和执行力不足,合同到期后清场困难

由于个人经营户来自社会,素质良莠不齐,常出现违反合同约定进行转租或承包他人,合同期内的管理难以责任到人。经营户门面卫生差,摆放物品杂乱无章,甚至占道经营,合同到期不配合学校撤场,严重影响到了校园形象。学校有待于建立完善的经营管理制度。

3.5 经营户经营区域分散,无高校特色

我校需要提前做出符合高校学生、教职工生活、学习需要的前期规划方案,并具有现代高校学生经营创业特色。按项目规划要求招标招租,杜绝杂乱无序的市场现状。

4 高校经营资产管理需要注意的几个方向

4.1 高校对经营性用房建设要有统一规划,相对集中布局,经济效益与社会效益并存

经营性用房按照功能定位分区域或集中布局,不仅能够给学校带来良好的经济效益和社会效益,还能够减少学校对其监管的难度,尤其在降低安全事故对师生的危害方面,将起到事半功倍的效果。学校负责对学校经营用房分区分批进行规划,即有利于学生及教职工的生活学习,也有利于建立学校商圈特色,还能鼓励大学生在校期间积累创业经验。

4.2 高校要对经营性用房归口管理,实现权责明确,政令统一

设置统一管理机构,有利于加强对经营性用房的集中管理,确保学校管理政策的统一和运行通畅,有效改变在经营性用房管理中存在的“一盘散沙”的局面,既能防止国有资产的隐性流失,又能确保学校正常的教学科研秩序,防止权责不明,出现问题相互推诿现象的发生。高校经营用房日常管理方根据项目通过公开竞争的方式,委托给后勤集团或实业总公司等部门单位,管理方提取一定量的房租管理费用作为学校经营资产的保值资本上交财务,管理方根据经营户的经营效果、学生的反映,考核被委托管理单位,并确定其获得的管理费用。校管理方负责每年向学校汇报经营用房收益、支出明细,并提出第二年的效益预算和支出预算。经营户签订合同时,预留房租的4%作为学校经营用房专用维修、维护基金,由被委托单位提出申请,校管理方核实后由学校财务划拨。

4.3 高校要通过积极的宣传教育与明确的合同条文约束,加强“宏观管理”的力度,积极吸收师生代表参与到经营用房的“微观管理”中来,弥补“微观管理”的不足

要通过积极地宣传教育,提高经营户做好经营服务重要性的认识,完善管理制度,提升服务水平。要通过明确的合同条文对经营户的经营活动加以限制约束,使其做到令行禁止。只有让师生代表参与到经营用房的日常管理中来,才能切实了解经营业户的服务水平与质量,才能对经营用房进行有效管理。师生代表定期从经营用房的管理、卫生、安全、产品质量、服务水平、员工素质等方面对经营业户进行评比量分,及时通告经营户在经营管理中存在的问题。把评比结果作为日后经营户合同到期时是否与其续约标准,督促其不断提高服务水平,满足学生需要。

4.4 高校要积极引进高质量、高档次的经营项目

社会上比较成熟知名的经营品牌如大型连锁的超市进驻高校后,因其有着雄厚的资金支持以及成熟的管理理念、完善的管理机制,不但大大减轻学校管理的难度,还能为师生提供高质量的服务,提升学校的服务水平,增强学校社会的社会影响,达到速度和结构、质量、效益相统一的目的。

篇（6）

管理也就是从思想和行为上来约束电影城，它包括了正式制度和非正式制度两方面，需要管理规章制度和文化来呈现。电影放映业的管理模式是电影产业的最末端，它是电影流通的最后一个环节，主要是在影院完成的。影院需要通过人力、物力、财力来完成，在这个过程中需要精心的计划、组织、指挥和监督，各方面都协调运作才能够发挥电影城职工的积极性，达到良好的管理效果，促进电影的播放。

目前我国城市的影院都是大型多厅多功能的影院，在管理和经营方面需要精心，有计划、有组织地进行，做到科学管理，合理应用，最大化地获得效益。多功能影院一般都会位于繁华地段，其功能性比较强，具有多种娱乐功能，除了播放电影以外，还有很多商业和娱乐设施，可谓是一应俱全。科学的管理不仅可以促进影院从电影票房获得效益，同时和可以借助观众在其他方面的消费带动其他娱乐项目的收入，从而实现影院效益的最大化和服务的特色化。

二、目标管理模式在影院经营管理中的应用

1.目标系统管理的内涵

目标系统管理也就是通过给电影院定制经营目标的方式来进行管理，它是由美国管理大师德鲁克提出的。他认为电影城只有有了明确的目标，才能够使全体员工有努力的方向和工作的动力，进而积极主动地围绕着这个目标而努力，促进电影城各级领导在管理中有的放矢。如果一个电影城没有明确的目标，那么，它的工作就会乱作一团，或者呈现出没有动力的状态，容易在交流和共同中发生冲突。为此，在电影影院管理中首先要做的就是目标管理，为影院确定一个明确的奋斗目标。有了目标，全体工作人员才能够制定自己的计划，以目标为中心，以能力为基础，本着以人为本，以工作为重的目标参与到工作中，达到很好的管理效果。在确定了影院的总目标后，每一个员工都要设定自己的目标，围绕着电影城的意愿定制计划和工作步骤。目标的明确可以使员工振奋士气，进而主动地参与到工作中，提高工作业绩。在目标管理中，电影城要对员工的工作效果和目标进行考核和追查，通过自我评价和电影城评价的方式来评估员工的工作状况，培养员工自动自发的精神。

2.目标系统管理的实践操作

万达影院采用的就是目标管理模式，在影院中万达率先做到了改革，实现了统一，将电影城的管理目标和管理理念融入到管理工作中，通过目标管理的方式调动全体员工的积极性和主动性。通过全体员工的共同努力，万达影院的管理模式已经实现了骄人的票房业绩，证明了目标管理模式的有效性。在影院中采取目标管理模式首先要制定院线总目标，之后要设定部门目标、影院目标、个人目标和共同目标，在明确了目标后，每一个相关部门都要围绕着目标来选择恰当的措施和手段，以保证大家齐心协力，为了共同的目标而奋斗。在目标建立的过程中院线的下属部门要根据影院的总目标来制定自己的目标，每一个职工都需要根据自己部门的目标来制定自己的目标，环环相扣，形成一个目标锁链，进而促进共同目标的实现。

在具体的操作过程中，影院的每一个活动都要围绕着目标来设计，将活动与目标直接联系起来，减少影院不必要的内耗或者是偏离目标，更减少了重复管理的现象。因为目标明确，每一个员工在工作中都会动力十足，目标明确，不会出现不知所措或者是拖泥带水的现象。在设定目标时要有短期目标、中期目标和长期目标之分，用不同的目标来推动工作，使员工一直有动力，有干劲，始终保持奋发向上的动力。在完成了短期目标后，员工可以自动地转入到下一个目标中，继续努力。很好地见证了“千里之行始于足下”的道理。随着目标的逐级推进，员工的动力和主动性会不断攀升，创造佳绩。

通过一段时间的管理和操作，影院要对自己的管理效果进行评议，了解目标完成的进度和效果。在评议目标过程中也需要全体员工的共同参与，首先要根据自己的目?私?行自评，明确自己阶段时间内的工作完成情况。同时还要加进行互评，分析其他员工或部门的工作完成情况，离目标还有多大的差距，形成全面评价的方式。通过评价每一个员工都会反思，都会探究，在这个过程中学会思考和判断，进行理性的思考，明确自己在这个目标周期内的工作情况，进而更好地调整自己，促进自己完成工作。

3.目标系统管理的作用

万达影院的目标系统管理方式，使每一个员工对影院的目标都很明确，在工作过程中可以不断地体会和理解，感受到自己就是影院的主人，增强主人翁精神和意识，进而增强主动性，进而提高影院的服务水平和工作效率。目标管理使每一个员工都有理想，都参与管理，改善影院管理过程，增强自身竞争力，进而促进影院效益的提高和票房收入的增加。

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前言：中国的房地产事业伴随着中国经济一路高歌猛进，在中国经济中扮演着重要的角色。而经历了数十年的高增长，中国经济已经逐步进入了经济新常态，而房地产事业的发展，也与2014年告别了黄金时代，迎来了现在的白银时代。白银时代的房地产行业，竞争日趋激烈，且逐步转向了去库存的阶段，因此其经营与管理变得尤为重要，房地产企业谁做好了企业额经营与管理，谁才能在日趋激烈的竞争中立于不败之地。

一、我国房地产行业当前所面临的形势

我国的房地产行业最早出现在20世纪80年代，已经经历了三十多年的发展，伴随着中国城市化进程的日益加快，房地产行业也得到了极大的发展。房地产在国家经济中的占比日益增加，逐步成为国家发展的支柱产业之一。与此同时，国家对房地产行业的宏观调控争产也不断出台，其调控措施也越来越严格。因此，当前房地产企业所面对的政策环境与市场环境越来越复杂。房地产企业只有在顺应国家政策及发展战略的基础上，进行符合市场化的运营管理调整，才能找到自身的市场定位，在日趋激烈的竞争中获得生存与发展。

企业的经营理念是其发展战略的重要组成部分，对企业的经营模式和管理方式都有很强的指导作用。白银时代的房地产行业，面临着去库存的巨大压力，其企业间的竞争将会愈加激烈，传统的企业经营管理模式已经无法很好的适应显示的环境要求了，企业要生存就必须结合时代与行业的特征，不断对自身的经营管理做出调整，唯有与时代一同进步与转型，房地产企业才能得到长久的可持续性的发展。

二、房地产企业经营管理的方向与措施

2.1注意加强财务管理的风险控制因素

财务风险是企业生存与发展所面临的首要风险。首先，充足的现金流不仅是企业正常运营的基础与前提，对房地产而言，也是其取得土地使用权的关键，是其工作开展的前提条件。但是，目前很多房地产企业面临负债率过高的问题，在黄金时代，由于房价的不断上涨，房地产企业即使负债拿地，也能通过房地产的销售来掩盖风险，但房地产的白银时代，房价的城市分化、区域分化日趋显著，其资金的风险也日趋增大，负债率过高必然成为白银时代房地产企业发展的首要财务风险。其次，房地产企业需要做好预算措施。目前很多企业仍然抱着一些错误的想法，认为只要拿到土地使用权，建好了楼房，就能实现销售利润。这在去库存化的白银时代，是与现实极不符合的。当前的房地产库存积压已经十分严重，且在房间方面，一线城市与二三线城市存在明显分化，若不按照具体情况加以分析，做好房地产公司的预算管理制度，极易引起房地产公司的成本上升过快，销售收入不达预期的情况，从而降低公司的偿债能力，甚至可能出现资金链断裂，引发公司的财务危机。

因此，房地产企业要明确自身发展的经营管理目标，加强财务管理的风险控制，并积极引入最先进的成本管理核算评价体系，更新财务管理的控制模式，从而使企业财务管理形成良性发展。

2.2加强企业人力资源管理与整合

人才是企业发展的核心竞争力。在房地产市场竞争日趋激烈的现在，只有把握专业的人才资源，才能为企业的发展提供不竭动力。因此，加强企业人力资源管理与整合，是房地产企业所面临的现实问题。在房地产企业的经营与管理中，一方面，要积极的引进先进的人才，并根据他们的自身特点和职位特性，将他们安排在适宜的岗位上，让他们为企业的发展实现自我价值。另一方面，企业要完善其培训制度和相应的升迁制度，只有这样才能使员工的个人发展与企业的发展相统一，才能为企业的长远发展做好相应的人才储备。与此同时，企业做好人才的培养的，还需做好人才的激励机制，实现"培养出，留得下"。这方面就需要为企业的专业人才提供全面的深造机会，提升其晋升的空间，建立科学可行的人家激励机制是留住人才的制度性保障。激励机制的内容通常包括薪酬制度的完善、奖励机制的规范和员工福利的制度化等。唯有通过制度化的措施强化员工激励机制，才能提高员工工作的积极性与归属感，使员工的个人发展与企业的发展得到统一。

2.3根据时代特点进行战略转型

财务的规范化管理和人力资源的优化配置，是房地产企业经营与管理的重点问题，是企业持续发展的基础性条件。在此基础之上，企业要想在日益激烈的竞争中脱颖而出，还需要把握时代的脉搏，做好相应的变革。

白银时代的房地产行业，不仅面对去库存的强大压力，且政策方面对房地产的宏观调控措施也越来越严苛。这对房地产行业的发展提供了太多的不确定因素，房地产企业要在这样的情况下得以生存与发展，就必须根据时代特点进行战略转型。

根据时代特点进行战略转型，就必须摒弃传统的以"买地卖房"为主导的传统经营管理模式，并根据当前的形式，对房地产企业今后的发展做出科学的规划，对现存的一些制度和发展战略做出及时的调整，以适应企业的转型升级，不断创新和挖掘出符合时代特色，符合企业发展的转型之路。在经营方面，要不断挖掘消费者的深层次需求，实行差异化的房地产经营策略，同时优化房地产产品的全程服务，为房地产企业的品牌创建打下良好基础，实现企业的差异化与品牌化经营。在管理方面，要做好各个方面的制度强化，以优化企业各个方面的资源配置，达到降低成本、提高效率的目的。

结语：房地产在我国的经济整体中占有重要地位。在我国经济进入新常态、房地产行业也进入到白银时代的当下，做好房地产企业的经营与管理，不仅是企业的内在要求，也对稳定中国经济、促进我光房地产行业的健康有序发展，有着积极的作用。

参考文献

[1]刘源. 浅谈新形势下房地产公司经营与管理对策分析[J]. 中小企业管理与科技（上旬刊），2014，12：19-20.

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体育场馆作为全民健身活动及体育事业发展重要的物质保证，是大众开展的必要条件之一。吉林省高校绝大部分体育场馆是不对外开放的，学校场馆部分对外开放的比例较少，体育场馆实现全面开放的几乎没有。近年来，国家及省政府相继出台了一系列的政策法规，采取一系列的措施来提高体育场馆的利率，但从我省高校体育场馆整体对外开放情况看，各学校对相关法规贯彻落实不够，不少场地器材经常处于闲置状态，大部分运动项目场馆不同程度地存在利用率低下的问题。从社会体育需要角度来讲高校场馆在不同程度上存在着社会功能和经济价值发挥不够的问题。

1 研究对象与方法

1.1 研究对象

吉林省白城师范学院是吉林西部唯一一所高等院校，对于白城体育场馆的开放经营模式研究可以起到典型示范的作用，对吉林全省可以起到纲举目张的作用。

1.2 研究方法

1.2.1 文献资料法

参阅文献资料，了解国内外有关分析报告，借鉴前人的丰富经验。根据研究目的和内容，通过对中国学术期刊网与本研究有关的教育类、体育类、经济类和管理类期刊进行检索，进行必要的筛选，查阅相关的学术论文和研究报告，为本研究提供了有力的理论依据。

1.2.2 调查法

对吉林省各高校体育场馆开放经营管理状况进行实地调查，了解其高校体育场馆社会开放形式、经营项目、运营方式，服务和收费的内容和标准、组织与管理等方面情况。通过这些调查活动，获取了相关我省高校体育场馆开放及管理状况的资料。

2 结果与分析

2.1 高校体育场馆利用与开发现状

高校体育场馆使用率低的原因是体育场馆资源的开发程度低，形式单一， 只局限于简单的场地出租和训练。在承办大型体育赛事和体育场馆无形资产的开发上远远够。目前已开发的场馆无形资产类型主要有场馆冠名权、场馆广告权、场馆品牌开发以及场馆特许经营权（如各子场馆设施的经营权、体育用品经营权、体育健身相关配套服务经营权）等。吉林省高校体育场馆开发程度和利用率以及体育场馆在开发和经营中所产生的经济效益和社会效益还远远不能满足学校体育和社会体育日益增长的需求。

2.2 高校体育场馆经营管理方式

目前高校体育场馆的经营管理分以下几种方式：（1）租赁和经营。（2）个人与私企联合经营。（3）学校体育部门全权负责体育场馆的经营管理和使用。吉林省高校的体育场馆由学校体育部门（院、系）主管，管理方法都是各校自己研究决定，除了一些简单的体育场馆使用外，基本上没有系统的管理制度和严格的管理方法。人才是制约高校体育场馆经营管理水平提高的重要因素，因此，吉林省高校体育场馆管理系统需要进一步加强完善。专门性的场馆经营管理人才匮乏，导致体育场馆资源开发和产业化经营管理受到一定的负面影响。

2.3 高校体育场馆对社会开放的可行性

随着人们的物质生活水平的提高，人们的健身意识也在不断的增强，参与体育锻炼也越来越普遍。在大力开展全民健身的社会背景下，由于社会上体育场馆设施的严重不足，社会人群的体育需求得不到满足，现代社会生产和生活方式带来的情感失衡，精神紧张，压抑等不良情绪需要释放和宣泄，而参与体育运动是他们最佳的选择。高校体育场馆对社会有偿开放，可极大地满足人们健身娱乐的需求，这也将成为高校体育场馆对外开放的对象。

2.4 高校与社会之间资源共享和资源开发

高校体育场馆的对外开放，可以实现与周边社区、企业、单位之间实现资源共享和资源开发。高校体育场馆的对外开放，不但满足了这种需求，还可以为自己创造经济效益，为高校的体育发展注入新鲜血液。

2.5 高校具有高素质的体育师资队伍，充足的场馆和体育器材

体育锻炼要有科学的锻炼方法，体育锻炼需要专业的训练场地。高校里有一批高学历、高素质的教师队伍，更具有完善的健身场所和健身器材。这些资源在完成了教学任务之后就被闲置起来，没有发挥更多的作用。全民健身计划的实施为高校提供了机遇，利用高校先进的体育设施和师资力量为社会群众提供健服务，这样不仅充分的利用了学校资源，为学校创造收入，也无形中促进了全民健身计划的发展

2.6 探索建立校园体育场馆向社会开放的长效机制和组织管理模式

2.6.1 高校校园体育场馆社会开放的长效机制

高校体育场馆对外开放是一件长期的工作，目的是通过有序、有度、有法、可持续的开放，真正方便群众健身，提高场馆的利用率。高校体育场馆的对外开放涉及到许多方面的问题，有很多工作要做，也将遇到很多的困难和矛盾。应通过试点，努力探索和建立一套切合实际、行之有效的协调配合机制、开放补偿机制、安全保障机制、社会舆论监督机制，从而促进开放工作长效机制的形成。应通过试点，研究制定开放工作的具体办法，适时总结经验，并且加以推广。

2.6.2 高校校园体育场馆社会开放的组织管理模式

在组织和管理方面。目前国内学校体育场馆向社会开放的组织和管理模式主要有以下几种：一是学校自主开放的模式，即学校组织人力、物力进行开放、管理、协调。这种模式又可分为免费开放和适当收费两种形式。二是依托青少年体育俱乐部管理的模式。天津的大多数学校体育场馆开放就是采取这种模式。三是依托社区体育俱乐部开放模式。四是委托经营单位的开放模式。广州的许多学校就是将学校的体育场馆委托给企业来经营，双方签订相关的协定，明确责任。受委托企业在保证学校正常教学训练的前提下，运用市场机制进行管理。这几种模式都是各地在开展开放工作中的有益尝试和探索。

3 结论与建议

3.1 结论

吉林省高校体育场馆开发程度和利用率，以及体育场馆在开发和经营中所产生的经济效益和社会效益还远远不能满足学校体育和社会体育日益增长的需求。高校体育场馆对外开放是一件长期的工作，目的是通过有序、有度、有法、可持续的开放，真正方便群众健身，提高场馆的利用率。高校体育场馆的对外开放涉及到许多方面的问题，有很多工作要做，也将遇到很多的困难和矛盾。应通过试点，努力探索和建立一套切合实际、行之有效的协调配合机制、开放补偿机制、安全保障机制、社会舆论监督机制，从而促进开放工作长效机制的形成。

3.2 建议

发挥高校体育场馆优势，建立专业化的场馆管理机构，制定相应的规章制度，协调好教学训练和对外经营的关系，同时加强监督，提高管理水平。吉林省高校应该以学校体育场馆为基础，组建体育俱乐部，为会员提供一个健身交友娱乐的平台，提供会员健身培训、健身指导和健康咨询等配套的服务；不仅要重视给消费者提供优质的体育场馆等硬件设施，而且要给其提供更多所需的相关服务；不仅让顾客满意，而且更希望使顾客达到愉悦，觉得物有所值。在有限对外开放的经营时间内提高利用率，取得最大化的经营收益。

【参考文献】

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房地产行业在经历了二十年的快速发展之后，成为了国内重要的经济支柱之一，国家对其发展的趋势和方向也从最初的鼓励到了现在的调控，使得房地产行业的泡沫没有继续膨胀下去，我国的房地产行业逐步迈向稳定的发展阶段。既然房地产行业的热量已经冷却下来了，房地产企业就要在市场环境的改变下调整公司的经营战略以及管理方式，使企业的发展更能适应市场经济发展的需求。企业应该根据自己的特点来调整自己的经营与管理体制，整合所有的资源，制定稳定的发展计划完成平稳的过渡。

一、现阶段房地产公司经营与管理所面临的问题与挑战

国家对房地产行业的经营与发展进行大力的整顿与调控，使得房地产行业的经营环境发生了翻天覆地的变化，使得房地产公司的经营与发展履步维艰、面临着公司内部和外部环境的双重压力，房地产公司的经营面临着许许多多的问题，有待于解决和研究。

1.国家的调控政策给房地产公司的经营带来的问题

（1）市场供求关系发生了转变

由于国家对于房地产一系列调控政策的出台，使得原来房地产的“销售热”、“抢购潮”、“投资热”等等现象只能让公司的经营者深深回忆了。房地产公司与购买者的主导地位发生了转换，市场上的观望状态持续延期，投资者也开始理智的选择躲避风头或者转而投资其他行业。

（2）融资环境的转变

以前的房地产公司的融资渠道多为银行贷款，或者是抵押贷款，如今国家大力限制房地产公司的贷款金额，提高了放款的门槛，使得房地产公司在融资方面需要重新寻找新的融资渠道。

（3）市场对于房地产的产品开发提出了新的要求

以前房地产在经营中占有主导地位，公司的经营重点主要放在了快速建设和促进销售上，忽略了产品的多样化经营和精品化经营。如今房地产公司面对市场激烈竞争的压力，不得不在产品的多样化和精品化上多下点功夫。

2.公司的内部经营为应对新的市场环境所存在的问题

（1）公司经营结构的调整

在房地产公司在市场中占主导地位的时候，房地产为使资金快速回笼或者是尽快的扩大经营成果往往是选择快速的买地进行开发、然后大力的销售。开发、销售是房地产公司经营的两大板块，面对竞争日益激烈的市场环境，房地产公司也将加大在管理、经营和服务上的关注度。

（2）公司需要对资金链进行严格控制

房地产公司的经营有其显着的特点，在资金的运用方面需要大量的资金来进行项目运作或者是周转，甚至于积压，因此严格的控制资金链是公司经营中最主要的问题之一。银行贷款的严格监管使得融资变得相对艰难，政府土地交易政策的转变又加大了资金的运转量，无不对公司资金链的正常运作带来了严峻的考验。

（3）公司需要建立现代化的经营管理体制

没有竞争就没有进步，房地产行业的非常规发展虽然取得了一定的经营成果，也给房地产公司带来了严重的损失。现代化经营与管理体制是保障公司长久立于不败之地的根本，这就对房地产公司的经营管理带来了新的问题，比如加大会计电算化的建设以及成本核算的能力，优质高效的设计团队，优质的服务团队和管理团队等等都需要房地产公司加快建设速度和加大力度。

二、房地产公司的经营与管理一些措施和方案

鉴于以上我们对于房地产公司所处的市场环境与公司内部所存在的问题进行的分析与探讨，为了更好的经营发展企业和发展国民经济，我们应该作出一些具体的措施与方案为它们的发展进行努力，具体的措施有以下几点：

1.加强公司的人才培养与招揽，建立公司的经营体制

人才是公司经营发展的根本，管理人才和专业人才以及复合型的人才等等都是目前处于转型期的房地产公司所迫切需要的。注重于对人才的培养和招揽，是公司为长久的发展战略的实现，以及建立全面的现代化的经营管理体制作出基本的铺垫作用。市场竞争的激烈化使的房地产公司的经营模式逐渐的向多元化、复杂化进行转变，因此建立健全的经营体制是符合公司的发展需要的，公司的经营也应该为了规避风险和扩大利益进行多元化的转变。

2.加强成本核算的能力和开发多方面的融资渠道

房地产竞争的激烈化势必影响房地产的经营成果与经营成本，房地产公司应该加强经营成本核算的能力，很好的控制公司的财务运营状况，使得企业在成本上具有很大的优势，以求在竞争中的绝对优势。银行缩紧银根，对于房地产的开发和销售都带来了不小的打击，房地产公司的经营中离不开融资，这就需要经营者在融资渠道的开辟上多动头脑，不能一味的追求资金的快速回笼，毕竟这不符合房地产的正常运营状态的。比如说在开发中多采用合作的形式，有效地减少开发占用资金，扩大与基金、信托等等金融机构的合作。

3.加强公司的内部管理，合理有效的规避风险

房地产公司发展二十年来，多受到国家的政策扶持，但是如今骤然面临市场经济的控制，必须要在管理上多下功夫，不然各种风险都将对房地产企业形成致命的打击，加强公司的内部管理，无疑是降低和规避风险最好的措施，也是企业得以发展的重要前提。如今的房地产企业内部管理还处于初级阶段，建立健全管理体制，构建现代化的分工经营部门体系，建立内部控制制度和现代化的信息网络平台，都是加强公司内部管理的有效措施和主要途径。通过成本核算和质量控制，有效的规避企业在经营的过程中，由于工程开发和资本运作带来的资金风险和质量风险等等。

4.做好对市场动态的把握，根据市场的需求设计、生产产品以及差异化生产战略的运用

由于前期房地产的火热经营状态，使得许多人都想从中分得一块利益，大大小小的房地产公司纷纷建立且有愈演愈烈之势，如今的好前景已经一去不复返了，使得原本还不算厉害的竞争问题也日益突出。房地产企业就是生产房产产品经营房产产品的经营企业，房产作为商品和其他的商品一样也需要市场的选择或者淘汰，想要取得竞争的优势就需要把握市场的动态，去探析消费者的心理需求，根据不同的群体有不同的需求来进行产品的细分，这些是房地产公司经营与管理的主要内容，只有做好这些才是房地产经营与管理的最终目的。

5.整合资源，合理有效的运用资源

企业经营与管理的过程也是对各种资源经营与管理的过程，房地产企业更是大量的资源进行运作的过程，由于房地产企业的资源运作有着运转周期长、运转的数量大等等特点，决定了资源的管理也是房地产公司需要高度关注的经营问题之一。前期的房地产经营形式较好，突然间的降温必定使得众多的房地产企业出现了大量的商品积压，也就是商品房闲置积压的状况，这对于房地产企业来说就是资源的占用，对于房地产公司的资金链运转形成了一定的压力。同时，因为贷款的问题跨期越长损失也就越多，购买的土地闲置也是房地产企业的资源占用的一种常见现象，整合现有资源，在以后的发展中合理利用资源也是房地产公司经营与管理的主要工作。

三、总结

从房地产企业经营与管理中所存在的问题和今后发展与进步的一些有效的建议与措施，进行了简要的论述与分析，旨在为房地产企业的稳定发展作出自己的努力。并希望更多的人参与到房地产企业经营与管理的研究工作中来，为房地产公司及国家房地产行业的发展共同努力。

篇（10）

    第二条  本办法所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

    第三条  房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设，严格控制零星建设。

    第四条  省人民政府建设行政主管部门负责本省行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。

    市、县人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。

    县级以上地方人民政府土地行政主管部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。

    第五条  县级以上地方人民政府应当加强对房地产开发经营管理工作的领导，协调解决房地产开发经营管理中的重大问题。

    计划、规划、工商、物价等行政主管部门应当按照各自的职责，协助房地产开发主管部门做好房地产开发经营活动的监督管理工作。

     第二章  房地产开发企业

    第六条  设立房地产开发企业，应当符合《条例》第五条规定的条件，其中，在设区的市设立房地产开发企业的，注册资本应当在500万元以上；在县级市以及县人民政府所在地的镇设立房地产开发企业的，注册资本应当在200万元以上。

    第七条  设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政主管部门申请登记。工商行政主管部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当书面征求本级房地产开发主管部门的意见。房地产开发主管部门应当自收到书面征求意见之日起10日内出具审查意见书，作为企业登记的依据之一。

    第八条  房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：

    （一）营业执照复印件；

    （二）企业章程；

    （三）验资证明；

    （四）企业法定代表人的身份证明；

    （五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。

    房地产开发主管部门应当按照国务院建设行政主管部门的规定，根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级，报省人民政府建设行政主管部门审批，领取资质等级证书；须报国务院建设行政主管部门审批的，由省人民政府建设行政主管部门审核后予以转报。

    第九条  房地产开发企业应当按照核定的资质等级承担相应的房地产开发项目：

    （一）一级资质的房地产开发企业可以承担所有建设项目；

    （二）二级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积在30万平方米以下的住宅区的土地、房屋综合开发，或者与此相当的房地产开发项目，不得承担29层以上建筑物的建设项目；

    （三）三级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积在15万平方米以下的住宅区的土地、房屋综合开发，或者与此相当的房地产开发项目，不得承担15层以上建筑物的建设项目；

    （四）四级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积在5万平方米以下的房屋开发，或者与此相当的房地产开发项目，不得承担7层以上建筑物的建设项目。

    第十条  省外房地产开发企业到本省从事房地产开发经营活动，应当持资质等级证书向省人民政府建设行政主管部门申请办理资质核验，并到房地产开发项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门登记备案后，方可从事房地产开发经营活动。

    境外经济组织或者个人来本省从事房地产开发经营活动，应当按照国家规定办理有关手续。

    第十一条  省人民政府建设行政主管部门对房地产开发企业的资质实行年检。符合资质升级条件的，晋升资质等级；不符合资质等级条件的，予以降级或者吊销资质证书。

    省人民政府建设行政主管部门对房地产开发企业的资质进行年检时，不得收取年检费用。

     第三章  房地产开发建设

    第十二条  县级以上地方人民政府房地产开发主管部门应当会同有关部门，根据本地区经济和社会发展规划、土地利用总体规划、年度建设用地计划、城市规划以及房地产市场供求情况等，编制本地区房地产开发规划和年度计划，报经本级人民政府批准后，由房地产开发主管部门组织实施。

    第十三条  县级以上地方人民政府房地产开发主管部门应当根据房地产开发规划，会同本级计划、规划、土地等行政主管部门建立房地产开发项目库。

    第十四条  房地产开发项目确定后，县级以上地方人民政府土地行政管理部门应当根据国家有关规定，对项目的用地方式提出意见，报本级人民政府批准。

    房地产开发项目的土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当根据《条例》第十二条第二款的规定提出意见，并出具房地产开发项目建设条件意见书，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一。

    第十五条  房地产开发项目经营权实行招标投标制度。县级以上地方人民政府房地产开发主管部门应当按照国家和本省有关规定，采取招标方式择优选择房地产开发企业。

    以依法取得的国有土地使用权作价入股进行房地产开发经营的，由土地使用权人采取招标方式择优选择房地产开发企业。

    第十六条  房地产开发企业与项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门签订房地产开发合同后，应当持房地产开发合同到规划、土地等行政主管部门办理规划、用地审批手续。

    房地产开发合同应当载明下列内容：

    （一）房地产开发项目的性质、规模及规划、设计要求；

    （二）开工期限和建设进度；

    （三）基础设施和公共设施的建设要求及建成后的产权界定；

    （四）项目建设质量要求；

    （五）项目拆迁补偿、安置要求；

    （六）房地产开发主管部门对项目提供的配套条件；

    （七）违约责任以及双方约定的其他事项。

    第十七条  房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％，具体使用、管理办法按照国务院有关规定执行。

    第十八条  房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。

    房地产开发项目的勘察、设计、施工及监理，由房地产开发企业通过招标方式择优选择具备相应资质的单位承担。房地产开发企业应当与勘察、设计、施工及监理单位签订书面合同，明确质量责任。

    第十九条  房地产开发企业应当按照房地产开发合同的规定进行项目开发，并根据先地下、后地上的原则统筹安排、配套建设基础设施、公共设施，其中经营性的公共设施建设投资不得摊入商品住宅成本。房地产开发项目竣工验收合格后，房地产开发企业可以将经营性的公共设施有偿转让。

    对零星建设的房地产开发项目，县级以上地方人民政府可以按照同类地段、同类项目的房地产综合开发基础设施、公共设施配套标准，向房地产开发企业收取综合开发补助费，用于开发项目的基础设施、公共设施的建设。综合开发补助费的具体征收、使用办法由省人民政府财政、价格、建设行政主管部门共同制定。

    第二十条  住宅小区等群体房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门申请综合验收，并提交下列材料：

    （一）城市规划设计条件落实情况的材料；

    （二）拆迁安置方案落实情况的材料；

    （三）房地产开发项目建设条件意见书、房地产开发项目手册；

    （四）项目竣工图和技术档案材料；

    （五）单项工程及供水、供电、供气、通讯、消防、园林绿化等验收材料；

    （六）物业管理落实情况的材料；

    （七）法律、法规规定的其他有关材料。

    房地产开发主管部门应当按照《条例》第十七条、第十八条的规定进行综合验收，其中建筑面积在20万平方米以下的，由项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门组织有关部门或者单位验收；建筑面积在21万平方米以上的和纳入国家或者本省试点的住宅小区，由省人民政府建设行政主管部门组织有关部门或者单位验收。

     第四章  房地产经营

    第二十一条  转让房地产开发项目，应当符合《条例》第二十条、第二十一条规定。

    转让房地产开发项目，受让人应当为依法成立并具有相应资质等级的房地产开发企业。

    第二十二条  房地产开发企业预售商品房，应当符合《条例》第二十三条规定的条件，并经商品房所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门同意后，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定办理预售登记，领取商品房预售许可证明。

    第二十三条  房地产开发企业预（销）售商品房，应当公布下列事项：

    （一）预（销）售人的名称、地址及法定代表人；

    （二）房地产开发企业资质等级证书、营业执照及商品房预售许可证明；

    （三）预售商品房的交付使用时间，现售商品房的竣工验收合格证明；

    （四）项目及其配套基础设施、公共设施的平面示意图；

    （五）商品房的结构类型、户型、装修标准，公用建筑面积的分摊办法；

    （六）商品房的价格和付款方式；

    （七）物业管理方式；

    （八）法律、法规规定的其他事项。

    第二十四条  商品房预（销）售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明下列内容：

    （一）当事人姓名或者名称及地址；

    （二）商品房的用地方式及坐落位置；

    （三）商品房的建筑面积（包括商品房的套内建筑面积及应分摊的公用建筑面积）、使用面积及楼号、楼层、房号和层高；

    （四）商品房的价格、付款方式及付款时间；

    （五）预售商品房交付使用的时间；

    （六）商品房的结构、设备及质量标准；

    （七）物业管理方式；

    （八）违约责任以及争议解决的方式；

    （九）当事人双方认为需要约定的其他事项。

    第二十五条  房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。

    经济适用住房价格实行政府指导价，具体办法由省人民政府价格、建设行政主管部门共同制定。廉租住房价格实行政府定价，具体办法由市、县人民政府根据国家有关规定制定。

    第二十六条  经房地产开发企业书面同意，并在交付购房款总额的25％后，预售商品房的购买人可以将购买的预售商品房再行转让。预售商品房再行转让的，双方当事人应当签订书面转让合同，并自合同签订之日起30日内持房地产开发企业书面同意证明等材料到原预售合同备案部门备案。

    预售经济适用住房的购买人，在付足购房款和住房交付使用之前，不得将购买的预售经济适用住房再行转让。

    第二十七条  商品房交付使用时，房地产开发企业应当按照《条例》第三十一条规定，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

    第二十八条  商品房交付使用后，在住宅质量保证书规定的保修期内，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。工程质量监督单位拒绝核验的，购买人可以向其主管的建设行政主管部门投诉，建设行政主管部门应当在接到投诉之日起3日内责令工程质量监督单位予以核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

    商品房交付使用后，购买人擅自改变结构或者设备位置造成商品房质量受损的，房地产开发企业不承担保修责任，给其他用户造成损失的，责任人应当依法承担赔偿责任。

    第二十九条  商品房交付使用后2年内，购买人认为商品房的实际面积与其购买的面积不符的，可以按照国务院建设行政主管部门和省人民政府建设行政主管部门的规定申请复测。售房合同中载明的房屋建筑面积与复测面积的误差值超过测量规范允许范围的，房地产开发企业应当按照售房合同规定的售房价格退还多收的房款；购买人要求退房的，应当予以退房；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

     第五章  法律责任

    第三十条  房地产开发企业转让、出借资质等级证书或者以其他方式允许他人以本企业的名义从事房地产开发经营活动的，由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令改正，报请颁发资质等级证书的部门降低资质等级或者吊销资质等级证书。

    第三十一条  负责工程质量监督检查或者竣工验收的部门及其工作人员对不合格的房地产开发项目出具质量合格文件或者按合格工程验收的，由上级机关责令改正，对责任人员给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任；造成损失的，由该部门依法承担相应的赔偿责任。

    第三十二条  违反本办法规定的其他行为，《条例》规定给予处罚的，按照《条例》的规定给予处罚。

    第三十三条  国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚未构成犯罪的，依法给予行政处分。