投资性房地产核算方法汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇投资性房地产核算方法范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

篇（1）

中图分类号： F293.3文献标识码： A

1 引言

蚁群优化算法是模仿蚂蚁工作方式的一种新的启发式算法。蚂蚁算法已广泛应用于求解旅行商问题、指派问题、以及物流管理和施工管理中的最短路径问题等。生物学研究表明一群相互协作的蚂蚁能够找到食物源和巢之间的最短路径。蚂蚁间相互协作的方法是他们在所经过的路上留下一定数量的信息素，该信息素能被其它蚂蚁检测出来，一条路径的信息素越多，其它蚂蚁将以越高的概率选择此路径，从而该路径上的信息素会被加强。

2 动态模型的建立及求解

设房地产市场上有n项投资项目，则第i种投资组合在第t时期内投资额的收益率βit为

βit=(p1it-p2it+dit)／p0it，i=1，2，．．．，n=1，2，．．．，N(1—1)

其中p1it表示第i项房地产项目在t时期的市场价格，p0it表示相应的房地产项目投资额，dit表示相应的投资方在该项投资过程中所获得的收益。显然βit为一随机变量。

假设房地产投资者在第t时期的投资金额为mt，mt为外生变量，令xit表示投资者投资到第i种房地产项目第t时期的投资额，xit为内生变量。

2.1 以方差作为风险度量指标的房地产投资动态模型

我们采用房地产收益率的数学期望作为房地产投资收益大小的度量指标，用

房地产收益率的方差作为风险度指标，记

bit=Eβit,σij(t)=E(βit- bit)( βjt - bjt)(1—2)

其中bit表示βit的均值，σij(t)表示第i种房地产投资收益率与第j种房地产收益率在第t时期的协方差。

在上述记号条件下，第t时期内的房地产组合投资总的期望收益bt为：

bt=，t=1，2…，N

第t时期n种房地产组合投资总的风险σ2t为：

σ2t=E=，t=1， 2…，N (1—3)

由此可得出如下房地产组合投资的动态模型：minσ2= (1—4)

也可表示为如下矩阵形式 minσ2= XTVX(1—4a)

上述模型是一个动态优化问题，Kuhn-tucker条件是该问题最优点存在的充要条件，其K-T条件可表示为为满足K-T条件的解，可考虑如下动态优化问题的解，记为模型：minJ=eTN W (1-4b)

其中eTN=（1，1…）T1×N，W为人工变量组成的N维向量。若能求出模型(1-4b)的最优解，且最优值J为0，则模型(1-4b)最优解中部分向量X*即为模型(1—4a)的最优解。

3计算实例

某房地产开发公司在某市有A、B、C、D、E、F六处可供选择的地段，可进行(1)高层住宅、(2)普通住宅、(3)商业写字楼、(4)大型商场、(5)商业步行街等五种类型的房地产开发项目建设。各项目类型在不同地段经济评价指标见表1。该公司在一地段只投资一种类型。试确定房地产开发项目投资组合方案。

表l各投资方案各项指标评价情况

基于方差作为风险度量指标的蚁群算法，计算结果如表2所示表2

如果引入静态下的基本蚁群算法则得到如表3所示结果表3

4 二种算法的计算结果比较表4

从表4可以看出，利用方差作为风险度量指标的蚁群算法在计算速度略慢但收益率比基本蚁群算法有了较大提高，投入相同的资金，获得的利润也比较大。可以说本文提出的以方差做为度量指标并随时间变化的蚁群算法，在解决房地产开发项目投资组合问题上是优于基本蚁群算法的。

参考文献

篇（2）

第三条发行人在主要会计政策中披露如下内容：

（一）在合并会计报表编制方法中说明对合作开发项目编制合并报表时采用的方法。

（二）在存货的核算方法中增加披露：开发用土地的核算方法；披露公共配套设施费用的核算方法；披露出租开发产品、周转房的摊销方法；对不同类别存货（如：库存设备、开发成本、开发产品、出租开发产品、周转房）计提跌价准备的比例及依据。

（三）披露维修基金的核算方法。

（四）披露质量保证金的核算方法。

（五）披露各类型业务收入的确认原则及方法

房地产销售收入的确认原则及方法。应根据行业特点确定具体的确认标准。对采用分期收款方式销售、出售自用房屋、代建房屋和工程业务，应单独披露有关收入确认方法。

*

（六）为房地产开发项目借入资金所发生的利息及有关费用的会计处理方法。

第四条发行人在存货项目注释中应披露：

（一）按性质（如：库存设备、开发成本、开发产品、分期收款开发产品、出租开发产品、周转房）分类列示存货余额。

（二）按下列格式分项披露“开发成本”：

项目名称开工时间预计竣工时间预计总投资期初余额期末余额

合计

注：对尚未开发的土地，应披露预计开工时间。

（三）按下列格式分项目披露“开发产品”：

项目名称竣工时间期初余额本期增加本期减少期末余额

合计

（四）按下列格式分项目披露“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”：

项目名称期初余额本期增加本期减少期末余额

合计

（五）应按下列格式披露存货跌价准备金计提情况：对于开发中项目，可以合并列示。对“停工”、“烂尾”、“空置”项目，如果不计提或计提跌价比例较低，应详细说明理由。

项目名称期初余额本期增加本期减少期末余额备注

合计

第五条发行人在预收账款项目注释中，除按帐龄列示余额外，对预售房产收款，应按下列格式分项目披露。

项目名称期初余额期末余额预计竣工时间预售比例

合计

第六条发行人在主营业务收入项目注释中，应分项目披露报告期内各期间金额。

第七条发行人的经营业务涉及不同行业的地区时，应按行业和地区披露收入、营业利润、资产的分部资料。行业可以按照房地产、施工、物业管理、商业等分类；地区可以按境内、境外披露，对经营环境存在差异的省、直辖市，也应分别披露。

篇（3）

【关键词】

投资性房地产；会计核算；不足与完善

0 引言

随着我国经济的不断发展，和城市化的不断推进。房地产业的发展成为全国乃至全球投资收益率最高，风险最小的行业。这些年来，无论是国企还是民企，为了获取利润都纷纷投入房地产业。会计核算是企业财务管理的主要方式，企业一味把投资性房地产按照固定资产处理按照历史成本入账或者是分期计提折旧方法的会计计量和处置。期限较长的投资性房地产无法实现其短期的市场价值。在投资性房地产会计核算中，我们需要寻找存在的问题。就当前看，投资性房地产在我国的会计核算方面存在一些问题，需要有关部门去修改相关的政策以完善制度。

1 投资性房地产会计的核算

1.1 投资性房地产初始的核算

在投资性房地产的投资过程中，第一步要对投资性房地产的初始化成本进行准确有效的计量，其次在进行合理的核算建筑物出租日期和土地使用日期。常的工程中，核算部门对投资性的房地产总资产核算。分别对投资房地产企业中的固定和无形资产分别进行分类和核算。并对房地产的项目投资预算，以提高投资性房地产为企业带来的经济利益。

1.2 投资性房地产的后续核算

后续的会计工作中要对投资性房地产进行记账、算账、报账。房地产的维护、装修、设施建设、管理等财务费用的计量要严格按照相关的会计计量法则对房地产进行日常计量，使其达到科学性、有效性，促进计量的价值体现。以人民币为记账单位对投资性房地产的经济活动进行核算，通过设置账簿、填制凭证和特定的记账方式以及会计报表的编制，进行的综合、不间断财务计量的反映以及风险的监督，形成的测控指标，为投资者提供可靠信息，考核经营目标的完成情况。

2 投资性房地产会计核算中存在不足点

2.1 公允计量问题

有效的投资性房地产评估是房地产进行投资的基础。在企业的资产负债表中，如果采用是公允价值核算模式进行的评估，将投资性房地产的公允价值变动计入损益，就会增加或减少企业利润的总额。但是虚拟的资产在企业的实际运营中并未起到效果，只有在出售是才能体现。一旦房价出现大幅度的波动时，就会给房地产投资企业造成严重错觉，并引发过度投机或者恐慌。同时，公允价值核算模式给了企业提供了控制利润，偷税漏税的空子，影响到财务报表科学性和准确性，难以对企业的盈利空间作出准确判断。

在我国会计的准则中，不许将固定资产的盈亏同其他业务收入和支出一起核算。企业的实际计量同会计准则出现不一致性，就会造成在实际的财务处理中的误差，就会降低信息的准确性。

2.2 公允价值与账面价值计量转换误差点

当投资性房地产用途发生变化时，需要对房地产进行重分类。

自用的房地产为投资性房地产时，只是资产的用途变化，而资产根本性能变化，随意的改变房地产原有账面价值是不合理的。如表1，公允价值与账面价值的差异会导致资产价值得到不真实的估量。

3 完善投资性房地产会计核算中的建议

3.1 出台相关投资性房地产公允计量的建议

企业在投资的过程中，以公允价值方式计量的投资性房地产，当其价值发生波动时，将投资性房地产公允价值的与账面价值差额进行计量。这样就不会出现单一的信息缺失，可以有效对企业固定资产进行长期的评估，使投资性房地产的价值更加真实。

3.2 出台计量方式转变问题的建议

在转换核算中，投资性房地产转为自用房地产时计量方式也由公允价值计量转为成本价值计量，将投资性房地产公允价值作为房屋计量的基础，而公允所产生的价值与原账面值差计入当期盈利或者亏损。

4 小结

投资性房地产的讨论成为学术界话题，尤其是2008年金融危机对于公允价值计量方式的深刻反思，同时房地产业的迅速发展和房价的过快上涨。投资性房地产的公允价值方式计量尚有不足之处，但是这种方式是它的补充。这就需要会计准则制定人员进行更多思考，实践和改进，深入分析关联准则的有效性，真正实现准则合理运行。

【参考文献】

[1]曹万选.“投资性房地”的会计核算及应注意的问题[J].社科纵横，2008

[2]赵素存.浅析投资性房地产的会计核算方法[J].商品储运与养护，2008，30

篇（4）

与它类型的企业相比，房地产开发企业的会计核算具有特殊的地方，如有着较为复杂的产品成本核算，相关税金与经营收入具有不同核算方式等；由于房地产开发企业会计核算本身的特殊性，在核算的过程中容易出现许多问题，如不对出现的问题加以解决，则可能会对企业财务的健康稳定与公共财务的监管效力与效率造成严重影响，也会损害到房地产开发企业的参与者等其他相关部门参与者的利益。因此，对房地产开发企业会计核算问题进行研究，并找出相关的弊病，提出针对性的解决方法，有着十分重要的意义。

一、房地产开发企业会计核算中的突出问题

我国房地产开发企业是以经营土地和出售商品房为目的的生产企业，具有投入资金量大、投资周期长、承担风险高等特点，所以，必须要求在会计核算上事先做好谋划和精打细算的前提工作，从而有效的配合项目的成功开发。另外，就产品角度而言，房地产开发企业产品的特点是价值高，在销售方面，一般采用预售和分期付款的销售办法，与此同时，房地产企业的会计核算工作中的收入确认比一般企业更具特殊性。一旦其业绩浮动变化比较大，加之信息披露不足时，就会采用不同的业绩评价指标，来误导投资者，这些特点都体现了房地产开发企业会计核算的特殊性。随之房地产开发企业的重点问题也暴漏了出来。

（一）不全面的现金信息

房地产开发企业中现金的流量与其他类型的企业存在显著性的差异，其特殊现金流量主要表现为因经营时间的不同，现金流量单位也不相同。当投资与筹措资金时，现金流量的单位是企业；当企业的经营活动进行时，现金流量的单位则成为了开发项目。在完成产品的开发期后，销售建设项目流入的资金即为现金流入；而进行项目建设时，所需物资、工资的费用则为现金流出。因为房地产开发企业的资金周转时间很长，造成其资金流出与流入相比较于其他企业耗费的时间会更长。所以目前，大部分企业的现金流量单位都会以企业为主，但就房地产开发企业来说，缺乏足够完整的信息，会对其本身长期经营的能力影响很大，并且也法给投资者提供完整的现金流量信息。所以，房地产开发企业的现金流量状况无法全面反映，这就成为了房地产开发企业会计核算的主要问题之一。

（二）收入确认随意性

房地产企业的开发时间比较长，其产品一般分为预售、分期付款等多种销售模式，由于会计实务中的主要问题是确认某个环节为收入，因此部分房地产企业就利用收入和成本不配比跟比较长的建设时间来调节利润，进而达到少纳税或推迟纳税的目的。甚至某些房地产企业拿预收房款做为“借资款”，其实只是挂在“其他应付款”科目内，还有部分房地产企业采取“体外循环”的模式，把售房收入存放在其他公司的账目上，然后假借其他项目来进行资金周转，进而达到收入较为隐秘的目的。还有部分的房地产企业竣工之后，房屋也已经全部售出，由于某些方面的问题的制约，不能及时有效地进行竣工核算和会计核算等工作，以上种种现象，造成房地产企业的收入比较随意。

（三）会计信息的风险披露不完善

伴随着信息技术的高速发展，房地产开发企业在产品开发过程中将会遇到各种风险，其中包括政策风险、项目开发风险、土地风险、工程质量风险等一系列风险。这些风险更加使得房地产开发企业比其他企业的风险性更为突出。因此，房地产企业必须严格要求披露质量保证金的核算方法，按时披露还未结清的担保金额，并注明风险程度，保证会计信息风险披露的完善性。

二、强化房地产开发企业会计核算的有效措施

（一）建立房地产开发企业会计核算规范体系

现行法规对于会计成本核算不具备太强的引导力，因其没有对房地产开发企业会计核算的方式制定出严格的规定；不一样的房地产开发企业会采用不一样的会计核算方式进行核算，因为标准的不统一，不仅对会计核算质量造成了影响，也给企业之间的比较造成了不便。建立房地产开发企业会计核算规范体系，使房地产开发企业会计核算按照具体的准则进行处理，可将决策力度提高，并提供更准确的财务信息给财务报告机构。我国的会计法中明确规定，权责发生应作为会计核算的基础，但是用此标准对房地产开发企业的成本进行衡量，则是存在一定的缺陷。因其容易发生人为的利润调节，导致信息失真；且权责发生的制度与我国的国情不符，因此，在其开发成本中统一现金收付与权责发生是很有必要的。

（二）借款费用合理化

房地产企业一般发生的借款费用问题，归属于符合资本化条件的资产购建或生产，符合资本化条件，应计入相关资产成本；而相对于其他借款费用，则必须要在发生时按照发生额来确认为费用，并要归于当期损益。但如果要符合资本化条件的资产，则需要经过长时间的购建或生产活动，从而达到预定可使用或者可以进行销售的固定资产、投资性房地产和存货等资产。房地产商品的要求非常严格，预定可销售状态的存货商品是需要经过较长时间的购建才能达到，一定要将其达到预定可销售状态之前发生的借款费用，一起计入开发成本。不仅如此，全新的制度还对借款费用资本化的范围进行扩大，新制度中的借款费用不但是为购建或者生产符合资本化条件的资产专门借入的借款，而且也是为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款。因此，必须对会计核算中的借款费用核算进行充分的配比。一旦借款费用在减去存款利息或临时投资带来的收益后，按照实际占用金额计算房地产项目成本，也可以先将未完工的成本累计发生额作为分摊借款费用的成本对象，合理有效地处理借款费用。

（三）收入确认完善化

在进行房地产的建筑物和土地使用权核算时，必须同时满足一些条件方可得到充分的确认。首先是企业必须取得与该项房地产有关的租金收入和增值收入；然后是该房地产的成本必须可靠的计入会计核算之中；最后是对房地产的建筑物和土地使用权而言，采取单独计量和售出进行会计核算，就会使房地产的产权进行单独划分和交割。与此同时，企业也可采取排除法来确认房地产的投入情况，企业在进行生产商品、提供劳务或者经营管理时所持有的房地产和存货的房地产皆不属于投资性房地产，企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使是根据市场价格来收取房租租金，一样也不属于投资性房地产。但是如果总公司是以经营租赁的方式向子公司进行房地产出租，这样就被称之为投资性房地产。这样的房地产也称之为总公司的投资性房地产，而在会计核算的过程中，应当作为企业的自用型房地产。

（四）提高信息披露质量

会计核算中的信息披露问题也是重点问题，为了保证信息披露质量的完善性，必须增加土地储备量和成本构成信息。由于房地产开发公司的土地成本占有量较大，无法满足土地储备量及土地储备量的成本现状，对房地产企业未来的发展动向产生不稳定性，因此，必须严格要求披露土地质量和储备量。通过增加房地产项目现金流量信息披露的方法，以开发项目作为企业的基本单位，客观上披露其在企业开发过程中形成经营活动的所有现金流量，其中包括销售房地产商品所取得的现金和购买工程物资及支付工人工资所支出的现金等等。最后必须加强产品的质量保证和风险信息的披露。使房地产开发企业的风险性在会计信息披露环节中得到充分的揭示，这样在很大程度上提高了现金流量信息的实用性。

三、结语

综上所述，房地产企业做好会计核算的工作，完善信息披露质量，对于房产企业的深入改革意义重大。而科学合理的会计核算工作可以提高企业财务管理水平，改善企业经营理念，增加企业收入和利润；重视房产开发会计核算，是我国现代企业经济的市场需求，随着市场经济体制的逐渐完善，全新的会计制度和准则也得到了广泛的与应用，受房地产开发企业特殊性的制约，现有会计核算方法无法满足正常的房地产企业的核算需求，因此，只有充分的发挥会计职能，才能确保房地产开发会计核算工作的顺利进行。

参考文献：

篇（5）

一、房地产开发项目的主要经营特点

一个完整的房地产企业开发项目主要包括：土地的建设与开发、房屋的建设与经营、普通房屋与商品房的售后服务等各种各样的房地产开发经营项目。房地产开发项目主要具有计划性、复杂性、商品性、资金投资大、建设周期长、风险大等主要经营特点。主要的经营方式分为：其一是定向开发，是指与购买方签订提前预售合同，并严格按照合同规定来进行房地产项目的开发；其二是投标开发，通过对某一房地产项目进行投标，然后取得该房地产的开发权，进行商品房建设与销售并从中获取利润；其三为自行开发，在取得当地政府的开发使用许可后，在所属土地规划范围内，进行房屋的开发与销售。

二、房地产开发企业会计核算的重要性

房地产开发企业主要以经营、开发房地产项目为主要经营业务，通过对土地进行开发使用，房屋的建设规划与销售，使企业能够从中获取效益。随着我国市场经济的不断扩大，我国的房地产行业也随之繁荣，使得房地产开发企业之间的竞争变得日趋严重，与此同时，由于物价的上涨，房地产开发项目的运行成本也在不断的增加，这些原因都造成了企业效益的减少。加强房地产开发项目的投资核算与建筑造价成本的核算，更好的控制开发成本，降低投资成本，进而实现利润的增加。由于房地产开发项目所需运作资金较为巨大，其流转时间也较长，因此，企业的会计核算工作适当，也能够更好的降低企业经营风险，减少财务方面的各种问题产生，进而确保房地产开发项目的顺利进行。

三、房地产企业开发项目中会计核算方面的不足

（一）会计核算的具体操作难度大

由于房地产企业具有的特殊性与复杂性，使得房地产企业的会计核算存在很大难度。不但如此，在对土地与房屋进行开发时，房地产企业还要承担建设基础设施的工程任务，因此，其相关的经营活动也显得更加复杂，这些原因使得房地产企业的会计核算方法具有自身的主要特点和方法。

房地产企业在进行预售商品房时，一般都并未完工，这时的商品房收益确认并不符合会计准则中的确定条件。与此同时，会计准则中还要求房地产企业的会计人员必须准确地将房地产企业的商品房进行分类，这些具体核算工作都在很大程度上增加了房地产企业会计核算确认收益的难度。

（二）费用资本化缺少规范性

由于房地产企业项目具有复杂性的特点，房地产企业所需要投入的资金量也较大，因此，很多房地产企业都会通过贷款等方式进行资金的筹集和房屋的销售，这就使得房地产企业的债务资金回笼较慢且时间较长。在我国新会计准则中，对贷款费用资本化范围虽然进行了扩大，但却对贷款费用资本化的条件进行了严格的规定了。相关规定针对房地产项目的借款费用应在满足资本支出时开始且在借款费用发生时还应满足开发建设活动已经开始这些基本条件，只有这样才可以进行资本化运作。从以上可以看出，这些规定都为房地产企业的费用资本化确定造成了很大的困难，并在对长期尚未进行开发的土地中所包括的借款费用也不能进行资本化。

（三）成本与收入不成正比

房地产企业开发项目的会计核算还存在企业成本与收入不相匹配的问题。其一是房地产开发建设周期较长，从进行项目开发建设开始到资金收益的收回，大约需要的时间在四年左右。一般的房地产企业项目在开发前期所投入的资金，都按当期费用进行核算，如果该项目尚未完工，那么即使商品房业已经全部预售完成，其预售价款也不能当作收入来进行确定；其二，在整个的开发过程中房地产企业开发项目的成本是主要经营载体，然而在进行商品房销售时，商品房的售价依据房屋的楼层或户型的不同而定价不同，房地产项目建设在开始时会支出较多的成本费用，然而其获取的收入却很少，这使得房地产企业开发项目的成本与收入不成正比。

（四）信息披露不准确

根据新会计制度的相关规定，企业做为现金流量表的主要编制主体，与此同时，也是投资的主体，但是真正进行开发项目运作工作却是属项目部工作范围，因此，造成了实际与投资活动过程中可能会产生现金流量的偏差。房地产企业项目的开发周期较长，很多时其现金的流入与流出很难同步进行，这也造成了会计核算过程中对现金流量的反映严重不足。房地产开发面临更多的风险问题，比如：质量方面的风险、政策方面的风险、财务方面的风险以及土地方面的风险等。与此同时，我国也颁布了相关的法律条文，加强房地产企业相关风险问题方面的披露，允许房地产企业进行提取保证金的行为，但必须披露其具体采用的核算方法。但就目前我国的房地产企业会计核算，其有关的质量保证金方面问题并没有真正的得到披露。

四、房地产企业开发项目中会计核算方面的对策

（一）对会计科目进行合理设置

在优化房地产开发项目的会计核算时应先对其会计科目及明细进行合理化设置，对其开发项目的成本核算要依据其实际情况进行。房地产开发企业应按依照会计法相关规定设置：资产类、负债类、所有者权益类、成本类及损益类相关科目。房地产开发企业加强对会计科目的合理设置，不仅能够得到关于会计核算过程中所需的相关资料，还能对会计核算工作的准确进行提供依据，充分发挥出会计核算在房地产开发项目中的主要作用。

（二）加强房地产企业开发项目的收入核算

加强房地产企业开发项目的收入核算，主要分为两个方面。其是一规范房地产企业的收入核算范围。房地产企业取得的商品房收入即是房地产企业的主要销售收入，其主要有转让土地取得的收入和销售商品房的收入等。与此同时，房地产企业对商品房的开发，还包括没有与购买方签订的购买商品房合同以及已经签订的商品房销售合同。其二是确定销售标准。法律标准和专业标准都是确定房地产企业主要核算销售收入的标准。因此，我国的会计准则中对房地产企业的收入确认，明确规定为包括：商品的主要风险和报酬已经实现转移和无法对出售的商品进行控制等条件。

（三）加强房地产成本与收入的核算

加强房地产企业成本与收入的核算，更好的完善房地产企业会计核算。房产地企业可以通过进行计划销售价格的方式，来加强成本与收入的分配核算。比如已经进行开发的楼房，如果呈现出可以销售的状态，那么，房地产企业就可以依据其所需建设成本、市场的具体需求、具体地理位置及朝向等具体因素确定出该房产的计划销售价格定位，并以此来作为衡量开发项目的成本销售衡量标准。与此同时，还可以通过采用实际售价成本率法和计划售价成本率法来对实现成本收入进行分配。

（四）提高信息披露透明度

提高房地产企业的信息披露透明度，具体应从两个方面加强，其一，在披露房地产企业开发项目的信息过程中，应当加强对企业土地储备量的披露。土地的成本在房地产项目成本中占据了较大的比重，房地产项目所拥有的土地储备量也在很大程度上决定了房地产企业的发展程度。而目前，房地产企业相关信息的使用者很难了解到企业土地使用权总额，对企业发展情况分析更加难以确定，所以，因当提高对房地产企业土地储备量及其成本的相关信息加大披露力度。其二，还应该加强对企业现金流量的披露，对企业现金流量的披露主要包括对生产经营活动过程中所形成的全部现金流量披露。

参考文献：

[1]石善女.浅谈房地产开发企业会计核算[J].中国新技术，2011（4）

篇（6）

房地产成本核算新模式涉及到当今房地产企业在房地产开发运营过程中所发生的支出和费用的成本核算及成本核算的控制。成本核算在房地产企业具有举足轻重的作用，它不仅能够帮助房地产企业有效节约资金，提高利用率，而且通过成本核算反映出来的信息能够帮助房地产企业领导层做出科学的决策，是推动房地产企业健康发展的重要力量。尤其是在现代市场经济体制下，使得房地产企业不断提高对成本核算的关注，逐渐提高了对成本核算的重视。由此可见，成本核算在房地产企业中的重要性。以下对其重要性进行具体分析：首先，房地产企业与其它类型企业有着明显的区别，房地产行业经历了狂热到低迷的巨大变化，并且并不同于生产产品和提供服务为主的大部分企业。因此，成本核算在房地产企业的发展过程中有着十分重要的作用。其次，随着现代市场经济体制的不断变化，房地产企业要面临着不断改革，规模越来越大，项目种类越来越多，房地产企业面临着改革的过程中的诸多问题。无论是规模的扩大，还是项目种类的增加，都不开有效的成本核算体系予以支持。除此之外，有效的成本核算有助于企业强化内部管理，不断提高房地产企业的管理能力，使社会资源实现合理配置。从人力资源的角度来看，针对房地产企业的实际人力资源情况，制定以此配套的成本核算制度，对工作人员队伍进行精简，为房地产企业节省了人力方面的投入资金，而且通过成本核算，能够减轻工作人员的工作压力，使各项工作更加科学，合理化，工作效率也得到大幅提高。从社会资源的角度来看，房地产企业信息资源存在着严重的不对称，经常发生资源配置不合理的问题，导致一些宝贵的社会资源被浪费，造成了社会资源不足。第三，房地产企业的业务并非全部都是以营利为目的，其中，有些业务是不以营利为目的的，但是不盈利并不代表着无偿服务，而属于有偿服务，有偿服务说明在服务过程中资金产生流动，主要体现在支出及收入两个方面。因此，为了避免房地产企业出现增加负担，需采取成本核算。

二、房地产企业成本核算的特点

近年来，我国经济体制改革取得了诸多成就，国家出台了一系列措施和规定予以扶持房地产行业发展。因此，房地产企业作为与人民生活关系紧密的行业，更需要进行改革。就目前来看，房地产企业受到会计体制的影响，加之成本本身存在着非透明及非精确性等特点，因此，到目前为止，还没有一套行之有效的机制对房地产企业的成本进行核算。对房地产企业的成本核算机制进行研究，已是迫在眉睫。房地产企业的成本核算包括在生产以及提供服务等环节中，所产生的有形和无形的劳动价值的总和核算。主要有以下几方面特点：首先，不完全性。在对房地产企业进行成本核算时，有些项目即使有费用产生，但是并没有对该项目进行明确的划分，除此之外，并不是所有项目都有费用产生，因此，房地产企业成本核算具有不完全性。其次，成本核算方法不够严格。房地产企业有条件进行成本核算，但是由于各种成本费用之间并没有明确的规定，因此，在成本核算方法上不够严格。

三、房地产企业成本核算的创新对策

成本核算是促进房地产企业健康发展的重要手段，因此，房地产企业要树立正确的成本核算观念，将成本核算与实际相结合，在不断摸索的过程中总结经验，最终形成适合本房地产企业的成本核算方法。

（一）建立健全成本核算机制

任何企业都离不开制度的支撑，任何活动都是在制度上建立起来的，尤其对于房地产企业来说，制度的建立要更加严格和规范，对制度的制定，要理论联系实际，保证成本核算机制的科学性和合理性，并采取一系列的有效措施，保证成本核算机制得以真正落实，在今后的实际工作中，不断总结，逐渐完善成本核算机制。健全的成本核算机制，能够最大程度避免由特权等因素给成本核算带来的影响，保证了成本核算结果的公正性和准确性。这就要求房地产企业首先需要建立起完善的定额管理制度，对引起超额的因素进行全面分析，在此基础上，逐渐将此制度加以完善。其次，建立完善的财产物质登记盘存制度，无论是在前期记录还是在后期处理上，都要保证其真实性。第三，建立完善的计划价格制度，定期对房地产企业相关业务分摊成本差额。此外，房地产企业要对投入与质量之间的关系进行正确处理，即使成本降低，但服务质量绝对不能低，这种处理方式在短时间内看似对企业有利，但是从长远来讲，存在着诸多阻碍因素，因此，在进行成本核算时，需要对其进行足够的论证，全方位分析，找出两种之间的最佳契合点，真正实现既降低成本，又保证质量。同时，将计算机引用到成本核算工作中，不仅能够减轻人工核算的压力，大大提高工作效率，而且核算的结果更加准确。

（二）规范成本核算方法

首先，认真审核每一笔成本费用，对此项费用的必要性进行划分。如果此项费用为必要开支，那么就要明确该成本的项目；其次，在进行成本核算时，要严格按照“权责发生制”原则进行，同时对对预提和分摊操作按照相关的标准进行准确区分；第三，将成本费用进行归集和分配，将提供的服务和生产成本费用进行准确计算。此外，在收入符合国家规定的前提下，房地产企业费用开支要依据预算对其进行确定。并且对收入项目的属性进行确定，即间接和直接成本，如果是直接成本，需要将其直接纳入到成本中，如果是间接成本，需要对其进行分配，如果出现了支出大于规定金额的情况，那么需要房地产企业有效的方法将其解决。

（三）加强成本核算管理

首先，当房地产企业各项经济活动的开展，要以成本目标为依据。将企业目前的资料信息加以收集，实现成本管理和分配的有效融合，这样不仅能够提高工作人员的积极性，而且，通过全体工作人员的共同努力，达到节约成本的目的。另一方面借助全体成员的努力，降低成本开支；其次，加强对流动资产的管理。相关部门要充分发挥作用，对房地产企业的流动资产进行定期的监督和考核等，通过相关措施，帮助房地产企业提高流动资产的管理能力。

篇（7）

1.备用金。应用指南（征求意见稿）将备用金作为现金核算（也可单设“备用金”科目核算,但应仍属现金），《企业会计制度》规定在 “其他应收款”或者单设“备用金”科目核算（但仍属于其他应收款）。

2.存货进货费用。行业制度、《企业会计制度》以及存货准则均规定，商品流通企业的进货运杂费用，包括运输费、保险费等，不计入进货成本，单独在经营费用中核算，这也是商品流通企业存货成本核算与工业企业显著的不同。此次应用指南（征求意见稿）不再作此区分，即执行新准则后，商品流通企业应执行和其他企业一样的进货成本核算办法。

3.短期投资科目取消。“短期投资”科目和报表项目均取消，代之以“交易性金融资产”。由于交易性金融资产以公允价值计量，公允价值变动之差计入“投资收益”，因此，短期投资跌价准备也不复存在。

4.委托贷款、长期债权投资取消。“委托贷款”、“长期债权投资”科目和报表项目均取消，代之以“持有至到期投资”。按摊余成本计量，会计期末需要按照实际利率法调整其账面价值，调整计入当期财务费用。

5.坏账收回的处理。坏账收回的处理一直是先恢复坏帐准备和应收帐款，再冲销应收账款增加银行存款。此次应用指南（征求意见稿）在保留这一传统做法以外，又规定，坏账收回也可直接冲销应收账款增加银行存款。

6.资产减值准备。《企业会计制度》规定要计提八项资产减值准备，由于已经引入公允价值计量属性，所以在新会计准则中有些减值准备已经取消，同时又增加了一些新的项目。具体对比如表1。

除以上科目差异外，新准则设置了“资产减值损失”损益类科目，集中核算计提的资产减值损失，不再是目前的分散处理模式（通过管理费用、投资收益、营业外支出等科目），在利润表中也单独列示。

7.固定资产清理。现行制度规定固定资产的减少，除投资、盘亏外，都通过“固定资产清理”核算。此次应用指南（征求意见稿）规定以固定资产对外投资，也通过“固定资产清理”核算。

8.股权投资差额取消。借差（溢价收购，成本大于权益份额）保留在账面不动，贷差（折价收购，成本小于权益份额）计入当期投资收益。

9.无形资产核算方法改变。无形资产摊销一直采用直接冲销无形资产账面余额的方法，应用指南（征求意见稿）单独设置“累计摊销”科目，作为无形资产的抵减科目，这和固定资产折旧一样了。另外，单独设置“商誉”科目，在资产负债表上也单独列示。

10．投资性房地产。根据新准则，出租以及投资增值性的房产、土地，从固定资产、无形资产中单独分出，计入“投资性房地产”科目。投资性房地产可以选择采用公允价值模式或者成本模式计量。应用指南（征求意见稿）规定，采用成本模式计量的已出租建筑物，仍在“固定资产”科目核算，计提折旧也在“累计折旧”科目核算；采用成本模式计量的已出租土地，在“投资性房地产”科目核算，但摊销在“累计摊销”核算。

11．无法支付债务计入营业外收入。应用指南（征求意见稿）规定无法支付债务计入营业外收入，这实际上是改回了行业制度的做法，也和税法一致了。

12．应付职工工资、福利费取消。“应付工资”、“应付福利费”科目和报表项目取消，代之以“应付职工薪酬”，该科目除核算工资、福利费外，还包括工会经费、职工教育经费、社会保险、住房公积金等。相应地，职工教育经费不再在“其他应付款”科目核算、工会经费和住房公积金也不再在“其他应交款”核算。

13．其他应交款取消。“其他应交款”和“应交税金”合并成“应交税费”，教育费附加、矿产资源补偿费都不再在“其他应交款”核算。

14．代销、委托代销商品。像代销商品、受托理财等业务，单独设置“业务资产”、“业务负债”核算。

15．在预计负债中核算超额投资亏损。应用指南（征求意见稿）规定对按约定需要承担的对被投资企业形成的超额投资亏损，在预计负债中核算。借：投资收益，贷：预计负债。

16．在预计负债中核算重组义务。在企业重组、改制过程中要承担的解除职工劳动补偿支出，在预计负债核算。借：管理费用，贷：预计负债。

17．分期收款销售商品核算方法改变。分期收款销售商品（合同期限3年以上）不再按合同约定核算的收款日期分期确认收入，改为在发出商品时一次确认收入，且按收入现值计量。合同应收款计入“长期应收款”科目，现值和合同价款差额计入“未实现融资收益”科目以后分期摊入财务费用。相应地，“分期收款发出商品”科目取消，采购方未付分期货款计入“长期应付款”（按现值，现值和协议价款差额计入“未确认融资费用”科目以后分期摊入财务费用）。这里需要探讨的是，以上方法的改变如何与现行税法相协调（现行税法与现行会计制度均按合同收款日分期确认收入，由此带来应交所得税、增值税的处理差异）。

18．资本公积核算内容改变。“资本公积”科目现行7个子科目减为2个：资本溢价、其他资本公积。原来的股权投资准备内容转入“其他资本公积”。其他诸如接受捐赠非现金资产准备等如何核算尚没有明确，但按照新准则的精神，接受捐赠应该直接计入当期损益，因而也就没有资本公积的问题了。对应地，核算接受捐赠的“待转资产价值”科目在应用指南（征求意见稿）中也取消了。

19．投资处置核算方法改变。按现行制度，长期股权处置时原计入“资本公积――股权投资准备”的金额转入“资本公积－其他资本公积”并可转增资本，应用指南（征求意见稿）规定将其一次性转出计入当期投资收益。这一改变相当于把处置时账面留存股权投资准备从资本公积转入当期未分配利润，对当期期末权益没有影响，但对当期损益有影响。

20．取消补贴收入科目。应用指南（征求意见稿）没有明确相应业务，比如增值税返还如何核算，但按其精神，应可以通过“营业外收入”核算。对应地，“应收补贴款”科目在应用指南（征求意见稿）中也取消了。

21．其他业务税金核算方法改变。由于销售原材料产生的税金及附加，现行制度规定通过“其他业务支出”核算，应用指南（征求意见稿）规定其他业务税金和主营业务税金一样通过“营业税金及附加”科目核算，相应地，取消“主营业务税金及附加”科目。

22．公允价值变动损益。应用指南（征求意见稿）单独设置了“公允价值变动损益”科目，单独反映按照规定以公允价值计量且公允价值变动计入当期损益的项目，比如交易性金融资产、交易性金融负债、投资性房地产等。利润表上也单独列示“公允价值变动净损益”。需要注意的是，按照应用指南（征求意见稿），在出售处置相应资产时，除将出售收入和资产账面价值的差额计入当期投资收益外，还要将前期累计公允价值变动全部结转计入当期投资收益。

23．取消营业费用科目。应用指南（征求意见稿）改“营业费用”科目为“销售费用”科目，核算内容没有变化。

24．开办费核算方法改变。应用指南（征求意见稿）规定开办费直接计入管理费用。现行制度规定先在“长期待摊费用”中归集，再于生产经营之日一次性计入管理费用。

25．存货非货币易确认收入。对于以库存商品抵债、投资等非货币易，现行制度规定除“实物投资”、“对股东实物分配”两种情况在交易时确认收入外，其余情况按存货成本结转，不确认收入。应用指南（征求意见稿）规定，只要交易具有商业实质的，全部确认收入。改变后和税法规定一致了。

26．研发费用核算方法改变。根据新准则，无形资产开发费用可以资本化，研究费用费用化。应用指南（征求意见稿）设置“研发支出”科目，分“费用化支出”、“资本化支出”明细，期末费用化支出计入当期管理费，资本化支出在账面保留。

27．按费用性质法编制利润表补充资料。由于利润表是按费用功能划分的，应用指南（征求意见稿）要求在财务报表附注中另外单独编制按费用性质法列示的当期成本费用支出明细，并和上期数对比。

一些仍然保留的现行重要会计处理方法

1.短期投资（已改为“交易性金融资产”）核算中，持有期间收到现金股利或利息时冲减投资成本。

2.出售无形资产计入营业外收入。

3.收到的营业税、消费税及附加的返还，仍按原渠道冲回，只是按现行制度冲减的是“主营业务税金及附加”、“其他业务支出”，而按新准则冲减“营业税金及附加”。

篇（8）

1.备用金。应用指南(征求意见稿)将备用金作为现金核算(也可单设“备用金”科目核算,但应仍属现金),《企业会计制度》规定在“其他应收款”或者单设“备用金”科目核算(但仍属于其他应收款)。

2.存货进货费用。行业制度、《企业会计制度》以及存货准则均规定,商品流通企业的进货运杂费用,包括运输费、保险费等,不计入进货成本,单独在经营费用中核算,这也是商品流通企业存货成本核算与工业企业显著的不同。此次应用指南(征求意见稿)不再作此区分,即执行新准则后,商品流通企业应执行和其他企业一样的进货成本核算办法。

3.短期投资科目取消。“短期投资”科目和报表项目均取消,代之以“交易性金融资产”。由于交易性金融资产以公允价值计量,公允价值变动之差计入“投资收益”,因此,短期投资跌价准备也不复存在。

4.委托贷款、长期债权投资取消。“委托贷款”、“长期债权投资”科目和报表项目均取消,代之以“持有至到期投资”。按摊余成本计量,会计期末需要按照实际利率法调整其账面价值,调整计入当期财务费用。

5.坏账收回的处理。坏账收回的处理一直是先恢复坏帐准备和应收帐款,再冲销应收账款增加银行存款。此次应用指南(征求意见稿)在保留这一传统做法以外,又规定,坏账收回也可直接冲销应收账款增加银行存款。

6.资产减值准备。《企业会计制度》规定要计提八项资产减值准备,由于已经引入公允价值计量属性,所以在新会计准则中有些减值准备已经取消,同时又增加了一些新的项目。具体对比如表1。

除以上科目差异外,新准则设置了“资产减值损失”损益类科目,集中核算计提的资产减值损失,不再是目前的分散处理模式(通过管理费用、投资收益、营业外支出等科目),在利润表中也单独列示。

7.固定资产清理。现行制度规定固定资产的减少,除投资、盘亏外,都通过“固定资产清理”核算。此次应用指南(征求意见稿)规定以固定资产对外投资,也通过“固定资产清理”核算。

8.股权投资差额取消。借差(溢价收购,成本大于权益份额)保留在账面不动,贷差(折价收购,成本小于权益份额)计入当期投资收益。

9.无形资产核算方法改变。无形资产摊销一直采用直接冲销无形资产账面余额的方法,应用指南(征求意见稿)单独设置“累计摊销”科目,作为无形资产的抵减科目,这和固定资产折旧一样了。另外,单独设置“商誉”科目,在资产负债表上也单独列示。

10.投资性房地产。根据新准则,出租以及投资增值性的房产、土地,从固定资产、无形资产中单独分出,计入“投资性房地产”科目。投资性房地产可以选择采用公允价值模式或者成本模式计量。应用指南(征求意见稿)规定,采用成本模式计量的已出租建筑物,仍在“固定资产”科目核算,计提折旧也在“累计折旧”科目核算;采用成本模式计量的已出租土地,在“投资性房地产”科目核算,但摊销在“累计摊销”核算。

11.无法支付债务计入营业外收入。应用指南(征求意见稿)规定无法支付债务计入营业外收入,这实际上是改回了行业制度的做法,也和税法一致了。

12.应付职工工资、福利费取消。“应付工资”、“应付福利费”科目和报表项目取消,代之以“应付职工薪酬”,该科目除核算工资、福利费外,还包括工会经费、职工教育经费、社会保险、住房公积金等。相应地,职工教育经费不再在“其他应付款”科目核算、工会经费和住房公积金也不再在“其他应交款”核算。

13.其他应交款取消。“其他应交款”和“应交税金”合并成“应交税费”,教育费附加、矿产资源补偿费都不再在“其他应交款”核算。

14.代销、委托代销商品。像代销商品、受托理财等业务,单独设置“业务资产”、“业务负债”核算。

15.在预计负债中核算超额投资亏损。应用指南(征求意见稿)规定对按约定需要承担的对被投资企业形成的超额投资亏损,在预计负债中核算。借:投资收益,贷:预计负债。

16.在预计负债中核算重组义务。在企业重组、改制过程中要承担的解除职工劳动补偿支出,在预计负债核算。借:管理费用,贷:预计负债。

17.分期收款销售商品核算方法改变。分期收款销售商品(合同期限3年以上)不再按合同约定核算的收款日期分期确认收入,改为在发出商品时一次确认收入,且按收入现值计量。合同应收款计入“长期应收款”科目,现值和合同价款差额计入“未实现融资收益”科目以后分期摊入财务费用。相应地,“分期收款发出商品”科目取消,采购方未付分期货款计入“长期应付款”(按现值,现值和协议价款差额计入“未确认融资费用”科目以后分期摊入财务费用)。这里需要探讨的是,以上方法的改变如何与现行税法相协调(现行税法与现行会计制度均按合同收款日分期确认收入,由此带来应交所得税、增值税的处理差异)。

18.资本公积核算内容改变。“资本公积”科目现行7个子科目减为2个:资本溢价、其他资本公积。原来的股权投资准备内容转入“其他资本公积”。其他诸如接受捐赠非现金资产准备等如何核算尚没有明确,但按照新准则的精神,接受捐赠应该直接计入当期损益,因而也就没有资本公积的问题了。对应地,核算接受捐赠的“待转资产价值”科目在应用指南(征求意见稿)中也取消了。

19.投资处置核算方法改变。按现行制度,长期股权处置时原计入“资本公积——股权投资准备”的金额转入“资本公积-其他资本公积”并可转增资本,应用指南(征求意见稿)规定将其一次性转出计入当期投资收益。这一改变相当于把处置时账面留存股权投资准备从资本公积转入当期未分配利润,对当期期末权益没有影响,但对当期损益有影响。

20.取消补贴收入科目。应用指南(征求意见稿)没有明确相应业务,比如增值税返还如何核算,但按其精神,应可以通过“营业外收入”核算。对应地,“应收补贴款”科目在应用指南(征求意见稿)中也取消了。

21.其他业务税金核算方法改变。由于销售原材料产生的税金及附加,现行制度规定通过“其他业务支出”核算,应用指南(征求意见稿)规定其他业务税金和主营业务税金一样通过“营业税金及附加”科目核算,相应地,取消“主营业务税金及附加”科目。

22.公允价值变动损益。应用指南(征求意见稿)单独设置了“公允价值变动损益”科目,单独反映按照规定以公允价值计量且公允价值变动计入当期损益的项目,比如交易性金融资产、交易性金融负债、投资性房地产等。利润表上也单独列示“公允价值变动净损益”。需要注意的是,按照应用指南(征求意见稿),在出售处置相应资产时,除将出售收入和资产账面价值的差额计入当期投资收益外,还要将前期累计公允价值变动全部结转计入当期投资收益。

23.取消营业费用科目。应用指南(征求意见稿)改“营业费用”科目为“销售费用”科目,核算内容没有变化。

24.开办费核算方法改变。应用指南(征求意见稿)规定开办费直接计入管理费用。现行制度规定先在“长期待摊费用”中归集,再于生产经营之日一次性计入管理费用。

25.存货非货币易确认收入。对于以库存商品抵债、投资等非货币易,现行制度规定除“实物投资”、“对股东实物分配”两种情况在交易时确认收入外,其余情况按存货成本结转,不确认收入。应用指南(征求意见稿)规定,只要交易具有商业实质的,全部确认收入。改变后和税法规定一致了。

26.研发费用核算方法改变。根据新准则,无形资产开发费用可以资本化,研究费用费用化。应用指南(征求意见稿)设置“研发支出”科目,分“费用化支出”、“资本化支出”明细,期末费用化支出计入当期管理费,资本化支出在账面保留。

27.按费用性质法编制利润表补充资料。由于利润表是按费用功能划分的,应用指南(征求意见稿)要求在财务报表附注中另外单独编制按费用性质法列示的当期成本费用支出明细,并和上期数对比。

一些仍然保留的现行重要会计处理方法

1.短期投资(已改为“交易性金融资产”)核算中,持有期间收到现金股利或利息时冲减投资成本。

2.出售无形资产计入营业外收入。

篇（9）

按第3号准则的规定，采用公允价值计量模式的企业，在转让、出售、报废或者损毁投资性房地产时，应该把扣除账面价值以及相关税费后的处置收入计入处置当期损益，也就是说收入要记入到“其他业务收入”科目，相对应的成本、所产生的费用要记入到“其他业务成本”科目，另外为了还原投资性房地产处置前发生的公允价值变动情况，应当在处置时将原有的累计公允价值变动损益或在转换日计入资本公积的损益金额结转为处置当期损益，实务中常见的做法是结转到“其他业务收入”或冲减“其他业务成本”。

[例]2006年6月25日，某房地产公司与C公司签约，将其原为自用的一栋写字楼自7月1日起出租给C公司使用。该楼的实际建造成本为46000万元，已提累计折旧6000万元，采用公允价值模式计量。2006年7月1日，写字楼的公允价值为42000万元，2006年12月31日的公允价值为45000万元，2007年6月30日租期届满。房地产公司收回写字楼，并以48000万元售出，价款已经收到，假定应交营业税2400万元。根据准则规定，相关的账务处理如下：

在上例中，投资性房地产处置后总共获利： 48000 - （46000 -

6000）-2400=5600万元，包括自用房地产转为投资性房地产时增值2000万（先记入“资本公积”，处置后结转到“其他业务收入”或冲减“其他业务成本”），投资性房地产存续期间的累计公允价值变动3000万（先记入“公允价值变动损益”，处置后结转到“其他业务收入”或冲减“其他业务成本”），最后处置环节收入与账面价值的差额（减去税费）600万，则通过“其他业务收入”和“其他业务成本”科目反映。

对于企业的经济利益流入，主要有收入和利得两种方式。收入是指企业在日常活动中形成的，会导致所有者权益增加的，与所有者投入资本无关的经济利益总流入，包括销售商品收入、劳务收入、让渡资产使用权收入等；利得是指由企业非日常活动所形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的流入。收入与利得概念不同，在会计上也有相应不同的处理方法。显然，基于会计信息的重要性原则，企业持有投资性房地产的主要目的在于出租及持有增值，因出售、报废和损毁导致的处置相对较少，所以投资性房地产的处置并非企业的日常经营业务，其处置所得的价款不应作为其他业务收入处理，相应的账面价值也不应列为其他业务成本，其处置净收益应比照非流动资产处置，作为应计入当期损益、会导致所有者权益发生增减变动的、与所有者投入资本无关的利得来处理。

同样道理，自用的房地产转为投资性房地产也不属于企业的日常经营活动，所产生的收益源于企业的非经常，也应当归属于利得，且仅仅体现在账面获利而已，实质没有增加企业的现金流入。出于谨慎性原则，在资产处置前将这一收益暂时“寄存”在权益项目，直接将该项利得记入“资本公积”，体现在资产负债表上，可以真实反映企业资产的增值和相应的所有者权益变化。但在该项资产处置后应该将已实现的利得转为处置当期的损益，按准则要求记入“营业外收入”科目，而不应该记入属于企业日常经营活动所形成的“其他业务收入”或结转至“其他业务成本”。

而对于投资性房地产在其存续期间因公允价值变动累计形成的损益，则应当作为企业持有资产价值变动形成的利得，视同投资收益来处理。因为投资性房地产就其本质而言，与企业的其他投资行为没有什么区别，都是游离于企业正常经营活动之外的，以增值为目的的一种投资行为。投资性房地产因其不属于对外的权益性或债权性投资而无法归入到传统意义上的“投资”范畴，但仍具有明显的投资行为特征，其存续期间因公允价值变动产生的损益在未真正实现（现金流入）之前以“公允价值变动损益”核算，待处置后形成真正收益如果记入“其他业务收入”或结转至“其他业务成本”，其处理方法和同样采用公允价值模式计量的金融资产处置时的处理方法完全不同，不利于会计信息的可比性，故而应当视同投资收益来处理。

事实上，在企业实践和会计教学中发现，现行的投资性房地产处置核算不仅混淆了收入和利得的概念，而且将该类资产在转换、持有和处置环节分别实现的收益在处置当年视作一项整体业务予以反映，最终通过其他业务收入扣减其他业务成本的形式体现其总收益（损失），不能直观的还原该项资产在处置前形成的账面损益和各业务环节资产持有效益，而且前后逻辑不清晰，在处理具体业务时容易出错。

二、投资性房地产处置核算改进

基于上述分析，企业在处置投资性房地产时，应当考虑将其处置引起的收益分为转换利得、投资收益和处置利得三部分，分别进行相应的会计核算：

（1）由自用房地产转换而来的投资性房地产，在处置前实际上已经经历过一次“自用房地产的处置”，在该处置环节，因投资性房地产转换日的公允价值高于其账面价值所形成的，直接记入“资本公积”的利得，在该项投资性房地产最终被处置后因收益实现而转为当期损益，记入“营业外收入”科目；转换时公允价值低于账面价值的差额（记入“公允价值变动损益”科目）则应在投资性房地产处置后结转至“营业外支出”科目。当然，如果企业投资性房地产在转换前属于企业的存货资产则应视同当时的存货销售在处置后才得以实现，在处置当期分别记入“主营业务收入”（“主营业务成本”）或“其他业务收入”（“其他业务成本”）科目。

（2）投资性房地产在其存续期间因公允价值变动而产生的损益，视为企业持有资产的价值变动，作为一项特殊利得，在损益未实现时记入“公允价值变动损益”科目，待投资性房地产最终处置后计入处置当期的损益，自“公允价值变动损益”科目结转到“投资收益”科目。

（3）对投资性房地产的最终处置，可以参照固定资产处置的核算办法，新增“投资性房地产清理”科目，将处置收到的价款等收入记入该科目的贷方；需要处置的投资性房地产的账面价值（成本及损益变动合计）、应交的税费等记入该科目的借方；贷方与借方的差额即投资性房地产处置（环节）净损益，作为处置利得或损失转入“营业外收入”或“营业外支出”科目。

沿用上例，企业采用公允价值计量模式下的投资性房地产处置的相关会计处理为：

显然，投资性房地产处置业务的会计核算经过上述改进后，不仅严格区分了收入和利得的概念，符合会计要素的定义，显得更为严谨；而且从会计分录和账面上可以非常清楚、直接地看到，企业因该项投资性房地产总共实现的收益（不含租金）包括了处置利得600万元、转换利得2 000万元和投资收益3 000万元三部分，直观地还原了该项投资性房地产资在处置前形成的账面损益，体现了企业资产在各业务环节所形成的效益，真实反映了该项投资性房地产处置过程中应该确认的各项收益。另外，投资收益的实现是基于“公允价值变动损益”和“投资收益”两个损益科目一借一贷形成的，并没有影响处置当年的损益，而转换日计入资本公积的增值部分（转换利得）和处置环节实现的利得（损失）则构成处置当年的损益，整个处理过程脉络清晰，且便于理解掌握，不易出错。

三、结论

投资性房地产是会计准则新增的核算内容，加之引入公允价值计量模式，其会计确认和计量方法尚不成熟，存有争议是正常的。事实上从某个角度看，准则对投资性房地产的确认和计量规定有其合理一面，例如将累计公允价值变动损益和转换日存在的资本公积转入其他业务成本，一定程度上较为真实地体现了处置该项投资性房地产的所获得的收入和应该确认的费用。但顾名思义，投资性房地产同时兼具了固定资产（房地产）和投资的性质，其会计核算应当同时兼顾两者的特点，以符合会计信息的可比性原则要求。面对相似的经济业务而以完全不同的计量方式和会计核算体系来规范，会在一定程度上造成会计语言的人为复杂化，在会计实务和教学中容易造成困惑，而且更重要的是在其核算过程中严重混淆了收入与利得的关系，无法清晰表明投资性房地产处置收益的构成，所以需要加以改进。如本文所阐述的，投资性房地产处置收益划分为处置利得、转换利得和投资收益三部分可以一定程度上有效解决上述问题。当然需要指出的是这种改进也有待进一步完善，而且对投资性房地产处置的会计核算改变，势必会同时影响到投资性房地产其他方面的会计核算问题，包括其确认条件与计量方法，需要从多方面综合考虑，最终在整体上进一步修订、规范投资性房地产准则，以提高其实践指导性。

参考文献：

[1]刘永泽、陈立军：《中级财务会计》，东北财经大学出版社2012年版。

[2]财政部：《企业会计准则讲解》人民出版社2008年版。

篇（10）

中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：

一、前言

目前，我国房产建筑业成本核算的方法还不够的科学合理，影响了核算的准确度和效率，同时，对于降低成本的方法也没有进行科学的探析，因此，分析成本核算和降低成本的方法很有意义。

二、房产建筑业投资开发中的成本核算特点

房地产企业作为一个特殊的行业又有着与别的传统行业不一样的特征，主要体现在以下几个方面:

首先，跟传统行业比较起来，房地产企业的项目开发的会计周期都比较长，大概需要经过土地使用权取得、规划设计、工程施工、销售、竣工验收和物业管理移交等六个阶段，这六个阶段的总计时间大约需要三年左右。因而，作为房地产企业而言如何在这么长的时间内进行工程项目的预算计划、成本核算、以及成本决算成为很多房地产企业不得不面对的一个难题。

其次，成本核算方法和费用分配方式也存在差异。一般的制造类企业成本核算方法可以分为品种法、分批法以及分步法等，而房地产企业的开发组织方式只分为自营和发包两种，并且在具体成本核算时只能够根据具体单个项目设计图纸进行施工;费用分配方式传统上制造类企业一般有约旦产量法、定额成本法、定额比例法等，这些方法的共同特点是生产成本在一次会计时点上分摊至每个品项的产品，而房地产企业则不行，基本上不存在一个时点上分摊所有费用的问题。

最后，房地产企业投资开发中具有巨大的经营风险性和业务复杂性。房地产开发的特点决定了房地产企业经营上不确定因素相对于一般企业而言会比较多，一旦房地产开发的产品滞销，房地产企业的经营必然面临着生死抉择。所以做好房地产企业的事前成本核算具有十分重要的意义，可以从原则上帮助房地产企业规避不必要的经营风险，同时降低其经营业务的复杂性。

三、熟悉开发流程并了解成本组成

1、房地产开发流程

一个完整的房地产开发应经历以下5个阶段：前期规划阶段、项目设计阶段、工程管理阶段、市场营销阶段、售后服务阶段。

在前期规划阶段中，主要任务是分析土地出让信息并进行实地调研，研究该地块的投资价值，从企业的战略发展高度确定是否拿地，如果拿地则同时进行项目立项；在项目立项后则进入项目设计阶段，该阶段应根据前期的市场定位，运用技术经济方法及工程技术理论，按标准，对项目的工艺、土建工程、公用设施、环境保护等进行技术经济分析，合理地设计，形成设计文件并绘制建筑图纸。通过合理的设计实现房地产产品价值最大化，并利用设计的科学性和独特性激发消费者的购买欲；设计完成后，进入工程管理阶段，房地产承包商在与开发商签订了承包合同后，按合同要求组织施工，按质、按量、按期完成工程项目任务；市场营销阶段是对房地产产品的构思、定价、促销和分销的计划与执行过程，这一阶段的主要工作目标是在预定的成本范围内，提高企业的营销素质和竞争力，实现利润最大化或市场占有率最大化；交房后售后进入服务阶段，应利用现代管理和先进的维修、维护技术，以经济手段管理物业，为业主和承租人提供高效、优质、经济的服务，使物业发挥最大的经济效益。

2、房地产开发成本构成

土地、土建、设备费用是开发成本的主体，大致占总成本的80%。土地费用又是其中最重要的一块，拿地成本大小是评价一个房屋建筑开发项目是否可行、是否有预期利润的最主要经济指标。房屋建筑开发与其他一般行业相比，具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，管理费用和筹资成本在开发成本中的地位也很重要。房地产开发企业往往是通过银行贷款来解决资金的需要，这样就产生数额较大的利息支出，构成了成本的增加。房地产开发为了吸引业主来购买居住，必须施工相关的配套，这一部分成本支出主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费，学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。另外，还有一些其他收费项目中有些虽然属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等。

四、房地产开发成本的核算

1.房地产开发成本归集对象。归集对象不能过细，不能以单栋为单位，因为以单栋为单位进行核算势必会增加工作量，使核算工作繁琐化、复杂化。相反，也不能简单地以整个小区为归集对象进行核算，因为建设一个小区从开始到完全建成往往需要几年甚至更长的时间，这样做势必会使成本核算资料滞后，失去其在房地产开发过程管理上的作用。科学、合理的作法应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度做为确定成本核算归集对象的主要依据。对比较大的开发项目进行分块核算，便于费用的归集和成本核算，这样才能充分发挥成本核算在房地产开发中的作用。

2.房地产开发成本项目的设立。在房地产开发过程中，为了客观反映成本结构，寻找降低成本的途径，就必须正确划分成本项目。在进行成本的核算时，首先选择的成本项目不能太多，其次对于发生次数较少，特别是单笔发生的费用，应尽量合并。如各种配套费用的支出，可专门设立一个“配套费用”明细科目进行核算。而对于陆续发生的金额较大的费用应单独设立科目进行核算。如土地费用、土建费用以及大的设备费用，特别是土建费用。同时还可根据合同发包进行明细核算，以便随时了解工程进度情况及付款情况，并为工程的决算提供资料做好准备。

3.房地产开发间接费用的核算。房地产开发企业的间接费用主要包括管理费用、财务费用和销售费用。房地产企业的资金来源主要是三种渠道，一是房地产企业自有资金，二是收受的部分预购房款，三是从银行贷款。从银行贷款要支付相当数额的利息，同时楼房销售策划、广告费用也占有一定比例，为了客观地反映房地产企业的经营状况，将贷款利息列入“开发成本”，作为成本项目的一个组成部分，销售费用列入“递延资产”科目下进行核算，待开发项目实现销售后，再转入“销售费用”科目。

4.房地产企业项目的竣工决算。为了计算出开发企业的经营利润，房地产开发企业要通过项目成本核算计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本。项目决算有所不同，有可能由于种种原因变得摇摇无期，比如没有按期完成小区个别配套，小区的工建设施暂时不能按计划实施，或暂时收不回来各种押金等，开发项目的完全建成都将受到影响，进而影响项目决算。

五、降低工程成本的方法

1、推行三级收料及限额领料

材料成本的节约，是降低工程成本的关键。组成工程成本的材料包括主要材料和辅助材料，对施工主要材料实行限额发料，按理论用量加合理损耗的办法与施工作业队结算，节约时给予奖励，超出时由施工作业队自行承担，从施工作业队结算金额中扣除，这样施工作业队将会更合理的使用材料，减少了浪费损失。

2、组织材料合理进出场

为了降低损耗，项目经理应组织工程师和造价工程师，根据现场实际情况与分包商确定一个合理损耗率，由其包干使用，节约双方分成，超额扣工程款，这样材料用量上都与经济利益挂钩，降低整个工程的材料成本。

3、节约现场管理费

施工项目现场管理费包括临时设施费和现场经费两项内容，此两项费用的收益是根据项目施工任务的大水而核定的。但是，它的支出却并不与项目工程量的大小成正比变化，它的支出主要由项目部自己来支配。

六、结束语

在今后房产建筑业中，进行成本核算的过程中，要明确合理的核算方式，另一方面，要积极的使用降低成本的方法来节约成本的支出，提高经济效益。