房地产开发的分类汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇房地产开发的分类范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

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Abstract: with the development of the industrialization, the city generation and development, and formed an independent industry. And real estate in the society and economy of the important role of practice activities, mainly in the city this environment embodies also come to. Based on analysis of urban planning and real estate development of relations and mutual influence, and based on the science development view, discusses the harmonious development between the way, points out that the urban planning forward-looking, on real estate development and urban planning guide.

Keywords: the city planning, real estate development, the scientific concept of development, sustainable development

中图分类号：TU984文献标识码：A 文章编号：

引言：随着中国城市化快速来临和科学发展观的确立, 追求城市综合效益的最大化是成为现代化城市发展的最终目标, 城市规划与房地产开发经营协调发展则是实现这一目标的现实选择。因此,在科学发展观的指导下,寻求促进城市规划与房地产开发经营协调发展的有效途径,已经成为当前城市建设工作的重点之一。深入分析、正确把握城市规划与房地产开发协调发展的内在机制，对于探求协调发展的有效路径具有重要理论和现实意义。

1.城市规划对房地产用地开发强度的影响

1.1 城市建设用地的开发强度

受到其使用性质和对周围环境的要求以及周围建筑物、构筑物对其制约关系等的影响。城市规划可对确定建设用地的开发强度起到指导作用。通过制定开发地段的控制性详细规划，并根据城市空间景观要求和环境要求以及群体之间的关系，确定该地段的建筑高度、建筑密度和容积率等技术经济控制指标，明确各类用地的最大开发强度，以限制开发过密的倾向，保证良好的生活居住环境质量。这对于实现城市土地利用、城市产业发展和居民生活质量提高相一致的城市规划目标，是非常重要的。

1.2房地产开发对城市规划作用的内在机制

近年来，城市建设逐步引入了房地产开发机制，房地产开发企业逐渐成为城市建设的重要力量，扮演着城市发展者的重要角色。随着城市化快速发展期的来临，城市建设和城市发展的速度将大大加快。为了有效地带动城市建设，促进城市布局结构的完善，加快城市旧区的更新和新区开发，以保证城市规划的有效实施，必须重视和研究房地产开发对城市规划的作用机制。

1.3．房地产开发对城市经济发展的影响

一般而言，在城市经济发展过程中，房地产开发可以带动或影响许多产业的发展，从而加强或改变城市的性质，由此带来城市规划的改变。房地产开发对城市经济发展的作用，主要表现以下两方面：一方面，产业关联作用。房地产开发通过后向、侧向和前向关联效应带动国民经济其他产业的发展。后向关联是指带动为房地产建筑提供各种原材料的产业。侧向关联是指带动与房地产开发相关的建筑业和城镇公用公共事业的发展。这两类产业与房地产的开发具有直接关联效应。房地产开发的前向关联是指为国民经济各部门特别是工业与城市第三产业中的许多服务性行业提供场地、空间和建筑物。

从城市规划的不同分类对房地产开发的指导来看。房地产开发中的商品房建设是城市建设的主要组成部分之一。房地产开发和商品房建设，也要接受城市规划的指导，纳入到城市统一规划之中。但是，城市规划是有层次的，各层次的规划对房地产开发的指导作用是不同力度的。

1.4 城市总体规划对房地产开发的指导

主要体现在三方面：指明房地产开发用地的方向和地段；确定房地产业的开发规模、时序和步骤；安排房地产项目用地周围的环境和配套设施。分区规划的指导作用更加具体，尤其是在如下两方面：要更加明确：确定居住区、片区、组团的划分，大致框定各居住区、片区、组团的用地范围和人口规模；指明各居住区、片区、组团的建筑及用地容量控制指标。详细规划对房地产开发的指导性、控制性更强，规定各地块建筑密度、容积率等控制指标，规定建筑后退红线距离，建筑间距；提出各地块建筑体量、色彩等要求。因此，以为有了总体规划就可以对房地产开发进行完全的指导，或者要求总体规划就做到像详细规划那样来指导房地产开发都是不切实际和无法做到的。

2. 城市规划和房地产开发的关系

1)城市规划对房地产开发起着规范和管制作用。城市规划区内的土地使用和各项建设必须符合城市规划, 服从规划管理。因为在市场经济条件下, 房地产开发商由于受到自身利益的驱使, 往往只考虑到自己的经济效益, 而忽视全局和社会利益。体现在具体的开发过程中就是房地产开发商任意提高容积率或建筑密度或占用公共绿地。因此, 有必要通过城市规划对房地产开发行为进行规范和管制。

2)城市规划影响房地产开发的效益。

影响房地产开发效益的因素很多, 城市规划就是其中的主要因素。城市规划通过影响地价从而影响房地产开发的效益。城市的性质、职能、规模, 城市土地配置的合理程度、用地功能布局,以及城市建设总体容量控制标准从总体层面上决定了城市地价的高低。而这些因素主要都是由城市规划决定的。

3)城市规划指导和促进房地产开发。

由于城市规划是一个城市在比较长的一段时间内的发展蓝图。因此, 城市规划都是建立在详细调查和科学论证的基础上的, 具有一定的前瞻性和指导性。

4）从城市规划的不同分类

对房地产开发的指导来看房地产开发中的商品房建设是城市建设的主要组成部分之一。房地产开发和商品房建设, 也要接受城市规划的指导, 纳入到城市统一规划之中。但是, 城市规划是有层次的, 有总体规划、分区规划、控制性详细规划和修建性详细规划, 后二者又统称为详细规划。各层次的规划对房地产开发的指导作用是不同力度的。有了总体规划就可以对房地产开发进行完全的指导,或者要求总体规划就做到像详细规划那样来指导房地产开发都是不切实际和无法做到的。

2 城市规划和房地产开发的协调发展

2. 1 城市规划应加强对房地产开发的管理

必须增强规划的超前意识。城市规划超前不仅能使房地产开发部门有一定的时间和思想, 物质准备按照规划进行开发建设,而且能影响房地产开发的投资方向、策略, 促进房地产业健康发展。各城市应根据各地的实际情况,以市场经济为前提,以《城市规划法》为依据, 制定《城市规划法》实施细则、城市规划管理技术规范等地方法规, 使城市规划的法律效力对房地产开发的全过程起到重要的宏观制约作用。必须增强规划行政主管部门的职能意识。规划行政主管部门还应加强对开发区的规划管理。

2. 2 房地产开发要符合城市规划

房地产开发要符合城市规划, 就要配合政府宏观调控和规划,不能违规操作。其次, 在政府的领导下, 小区规划、建筑风格定位、产品定位、产品配套等方面, 也要结合市场以及城市规划、城市发展定位、城市的人文文化和风土人情。

2. 3 重视市场需求, 促进城市运作

现代城市规划除了注重其系统功能, 形象功能,商业功能, 居住功能,交通及其基础设施等常规功能外,还应重视其经营和市场需求功能, 在布局合理的前提下, 提高城市的运作效率和经营效益。由于城市规划及建设目标的实现与房地产开发密切相关,对一些重要的城市中心区建设工程项目, 应注意规划部门与房地产商的协同与配合。

2. 4 符合城市需求, 达到可持续发展

将项目开发与城市运营结合起来, 自觉围绕城市的总体发展目标,获得可持续发展,而且房地产开发要与城市的规划、发展相一致。这个城市发展需要什么, 就做相应的开发。一个项目的定位一定要符合这个城市、片区的发展需求,也要符合片区消费的需求。

2. 5 城市规划应具有弹性

现代城市规划应具有一定的弹性。由于市场及环境是在不断变化中的, 为适应这种变化,提高经营效益在总体规划布局不发生重大改变的前提下, 局部应具有一定的可调性, 这样可促进城市与环境也应注重创新, 特别应考虑具有地方的资源优势和支柱产业特点民族风特色结合, 增强城市的吸引及辐射功能。另外,在规划指导下的房地产开发经营公司,也必须构建不断创新的经营理念, 以独特的环境文化,经营文化, 经营技巧的运作手段提升自身的核心优势, 增强自身竞争能力。

结语：城市规划与房地产开发协调发展的内在机理应该是：城市规划从总体上对城市开发和建设进行有序的安排，对房地产业开发活动起着最直接、最具体、最有影响的调控作用；房地产开发作为城市规划的落脚点和得以实施的执行者，则是在追求自身利润最大化的同时，实现着城市规划，进而提高城市综合效益。只有这样，才能实现城市规划和房地产开发的共同目标符合科学规划的房地产开发项目得以完满实施取得经济、社会和环境效益时，政府获得最佳政绩，开发商获得最佳业绩。房地产开发按城市规划的指导而进行才能使得城市建设有条不紊的建设,实现科学发展的观念。

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估算我国房地产企业资产规模的基本步骤是：

1　根据2004－2008年的数据，采用趋势移动平均法估算2009年房地产企业总数。

2　利用2004年的数据推算2009年各级或各类(房地产中介服务企业按投资来源进行分类)房地产企业数量。首先统计2004年各级房地产企业数量并计算各级企业数量占企业总数的比例；然后用步骤1估算出的2009年房地产企业总数乘以该比例，得到2009年各级或各类房地产企业数量。

3　利用2004年房地产企业平均资产值、2004年和2009年房地产上市公司平均资产值、2004－2008年在管房屋建筑面积年均增速及销售建筑面积年均增速，推算得到2009年各级或各类房地产企业的平均资产值。

4　将步骤2推算出的各级或各类企业数量与步骤3估算出的各级或各类企业的平均资产值分别相乘并加总得到2009年房地产企业的总资产值。

二、我国房地产企业资产规模估算

1　我国房地产开发企业总资产值估算

(1)估算2009年我国房地产开发企业总数

根据2004－2008年房地产开发企业总数，利用趋势移动平均法，令移动长度为2，计算各年企业总数的一次移动平均值mt和二次移动平均值mt，如表1所示。

估算2009年房地产开发企业总数A2009的公式，如式(1)所示：

将表1的数值代入式(1)，可计算得出2009年房地产开发企业总数是96679。

(2)推算2009年我国各资质等级房地产开发企业数量

2004年各资质等级房地产开发企业数量及其占企业总数比例Xi，如表2所示。

假设Xi不变，用估算出的2009年房地产开发企业总数乘以Xi，则可推算出2009年各资质等级的房地产开发企业数量，如表3所示。

(3)推算2009年我国各资质等级房地产开发企业平均资产值

首先，计算2004年各资质等级企业与一级企业平均资产值的比值Pi，如表4所示。

其次，计算2004年一级房地产开发企业与房地产上市公司平均资产值的比值Q，如表5所示。

再次，由《2010中国房地产上市公司TOP10研究报告》查得2009年房地产上市公司的平均资产值是91.36亿元。假设Q不变，用这个平均资产值与Q相乘，得出2009年一级房地产开发企业的平均资产值是34.72亿元。

最后，假设Pi不变，用2009年一级房地产开发企业的平均资产值与Pi相乘，推算出2009年各资质等级房地产开发企业的平均资产值，如表6所示。

(4)计算2009年我国房地产开发企业总资产值

将表3的各资质等级企业的数量与表6中各级企业的平均资产值分别相乘并加总得到2009年我国房地产开发企业总资产值，如表7所示。

2　我国物业管理企业总资产值估算

(1)估算2009年我国物业管理企业总数

根据2004－2008年物业管理企业总数，计算各年企业总数的移动平均值，如表8所示。

估算2009年物业管理企业总数的公式同式(1)。同理，根据表8的数值，可推算出2009年物业管理企业总数是65087个。

(2)推算2009年我国各资质等级物业管理企业数量

2004年各资质等级物业管理企业数量及其占企业总数比例Xi，如表9所示。

假设Xi不变，用估算出的2009年物业管理企业总数乘以Xi，则可推算出2009年各资质等级的物业管理企业数量，如表10所示。

(3)推算2009年我国各资质等级物业管理企业平均资产值

2004年各资质等级物业管理企业平均资产值，如表11所示。

在管房屋建筑面积是衡量物业管理企业资产规模的主要指标。本文用在管房屋建筑面积年均增速近似替代物业管理企业资产年均增速M。

由相关研究报告查得2004－2008年在管房屋建筑面积年均增速是13.8％。假设M不变，用2004年各资质等级物业管理企业平均资产值和M(13.8％)进行推算，得到2009年各资质等级物业管理企业的平均资产值，如表12所示。

(4)计算2009年我国物业管理企业总资产值

将表10的各资质等级企业的数量与表12的各级企业的平均资产值分别相乘并加总得到2009年我国物业管理企业总资产值，如表13所示。

3　我国房地产中介服务企业总资产值估算

(1)估算2009年我国房地产中介服务企业总数

根据2004－2008年房地产中介服务企业总数，计算各年企业总数的移动平均值，如表14所示。

估算2009年房地产中介服务企业总数的公式同式(1)。同理，根据表14的数值，可计算得出2009年房地产中介服务企业总数是63640个。

(2)推算2009年我国各投资来源房地产中介服务企业数量

2004年各投资来源房地产中介服务企业数量及其占企业总数比例Xi，如表15所示。

假设Xi不变，用估算出的2009年房地产中介服务企业总数乘以Xi，则可推算出2009年各投资来源房地产中介服务企业数量，如表16所示。

(3)推算2009年我国各投资来源房地产中介服务企业平均资产值

2004年各投资来源房地产中介服务企业平均资产值如表17所示。

销售建筑面积是衡量房地产中介服务企业资产规模的重要指标。本文用销售建筑面积年均增速近似替代房地产中介服务企业资产年均增速N。

由《2009中国房地产百强企业研究报告》查得2004－2008年销售建筑面积年均增速是33.3％。假设N不变，用2004年各投资来源房地产中介服务企业平均资产值和房地产中介服务企业资产年均增速N(33.3％)进行推算，得到2009年各投资来源房地产中介服务企业的平均资产值，如表18所示。

(4)计算2009年我国房地产中介服务企业总资产值

将表16中的各投资来源企业的数量与表18的各投资来源企业的平均资产值分别相乘，得到2009年我国房地产中介服务企业总资产值，如表19所示。

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一、房地产开发项目成本核算存在的问题

房地产开发项目具有资金投入大、建设周期长、成本核算环节多、投资风险高等特点。开发项目成本可分为直接成本、间接成本。直接成本可直接归集到开发成本中，间接成本需按合理的分配原则，才能计入开发成本中。开发项目成本核算处理正确与否关系到企业收入、成本、利润等经济效益指标和国家财政税收。为了加强开发项目成本核算管理，必须正确核算开发项目的开发成本，在各个开发环节控制好各项成本支出。

开发成本一般包括6项：

1.土地征用及拆迁补偿费

2.前期工程费

3.基础设施费

4.建筑安装工程费

5.配套设施费

6.开发间接费

现行房地产企业会计制度对成本核算业务的会计处理规定不够明确、具体，造成企业的会计核算与实际情况产生差异较大，笔者就下面4个方面浅谈一下。

1.房地产开发成本对象的归集

2.房地产间接成本的分配

3.房地产开发周期的确定

4.房地产开发项目的决算

二、房地产开发项目成本核算产生的原因

（一）房地产开发成本对象的归集

房地产开发对象是在房地产开发之前，通过市场调研、可行性研究报告等一系列充分论证，开发对象在规划设计审批后确定下来。开发成本对象在开发对象确定后，根据开发项目规模大小、复杂程度，合理确定开发成本核算对象，成本核算对象划分过粗过细都不好。过粗无法反映实际成本水平，不利于考核和分析成本升降原因；过细会出现过多共同费用需要分配，增加许多不必要的核算工作。开发成本对象的归集问题就显得很重要。

（二）房地产间接成本的分配问题

房地产开发规模较大，用途多样，间接成本的分配相对开发规模小、用途单一的开发项目来说，分配间接成本要区别对待。间接成本一般包括土地购置费、勘察设计和规划、可行性研究、场地平整、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等支出，要在不同开发规模、用途中合理分配间接成本就显得很重要。

（三）房地产开发周期确定问题

房地产开发周期根据开发项目规模、地块大小、结构、装修档次等因素，少则1-2年，多则3-6年不等。对开发规模小，地块小、结构简单、无装修的开发项目，从规划设计方面有开发独立、单一等特点，所以开发周期一般1-2年较短，开发成本核算比较简单；而开发规模较大，地块大，结构复杂、装修档次不同，开发周期一般较长，不确定因素较多，开发过程中的设计变更相对也较多，开发成本核算周期会很长，开发周期确定问题就显得很重要。

（四）房地产开发项目的决算问题

房地产开发项目整体竣工验收是开发最后一个环节，通过竣工验收，与开发项目需求方交接物业，结算不同阶段销售（或出租）收入，房地产开发企业收回投资，核算开发利润，形成资金增值。交接物业时开发的配套设施尚未完结，房地产开发项目决算也就迟迟不能决算，决算问题就显得很重要。

三、房地产开发项目成本核算的解决方法及建议

（一）单独核算成本

由于同一地块房地产开发规模小、用途单一，结构简单的开发项目，可以单独进行成本核算，核算方法简单，效率较高。

由于同一地块房地产开发规模大、用途相对较广，如开发居住物业（含普通住宅、别墅、公寓）、商业物业（含写字楼、零售商场或店铺、酒店等）、工业物业（含标准厂房、高新技术产业用房、工业写字楼等）、特殊物业等，若同时开发2种以上物业类型，可以结合项目特点和便于管理的需要，按物业类型划分成本核算对象，同类型物业归集汇总，单列科目。

同一物业类型有高层、多层、复式等不同结构的，结合实际需要按物业结构、规模大小，可进一步划分成本核算对象。

（二）合理分摊间接成本

房地产间接成本在不同的核算对象中分配，企业会计制度和相关法规规定，要求开发不同结构、规模，合理分摊间接成本，间接成本核算要准确、便于计算，依据规定和实际工作，间接成本分配可有如下处理方法：

第一，开发项目规模大致相同、结构相同，可以按照建筑面积占开发整个面积的比例，按面积比例分配间接成本，然后归集到开发成本中。

第二，开发项目规模大致相同、结构不同，可以按照工程造价占整个开发项目的造价比例，按造价比例分配间接成本，然后归集开发成本中。

第三，开发项目规模不同、结构不一致，可以按照工程造价、市场售价占整个工程造价、市场售价的比例，合理分配间接成本，然后归集到开发成本中。

结合以上三种方法，对于其他不同开发项目，可综合考虑，分配方法一经确定，就不得随意变更，即使相关政策需要变更，也要前后连贯，有理有据。

（三）周期分类核算成本

房地产开发周期对于开发规模小、地块小的开发项目，房地产开发周期较短，单独核算就可以做到；而开发规模较大，地块大，规划设计较复杂，房地产开发成本核算周期较长，单独核算显得不合理，可以按照开发物业类型分类核算。

（四）房地产开发项目决算问题

房地产开发项目决算早了，不能准确核算开发成本；决算晚了，决算也没有意义，起不到及时核算成本利润作用。开发项目决算可按国税发【2006】187号文规定：

已竣工验收的开发项目，已转让房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

取得销售（可售）许可证满三年仍未销售完毕的；

按上述进行开发项目决算时，有的配套设施费尚未实际支出，可先预提然后待实际发生时，及时做相应调整。

参考文献

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随着市场经济在我国的逐步完善，新的会计制度、会计准则不断，对于房地产开发企业来说，目前适用的会计制度和会计准则主要有《企业会计准则》、《房地产企业会计制度》和《企业会计制度》等，如何在门类众多的制度、准则、规定之下，结合企业自身特点，改进现有会计核算方法，更好地发挥会计职能，是会计人员的职责。笔者从以下几个方面论述目前房地产企业会计核算中存在的问题及其改进方法。

1房地产开发企业会计核算存在的问题

1.1房地产开发企业收入确认的复杂性

房地产商品的销售包括两种，一种是自行开发并销售，另一种是事先与买方签订合同，按合同要求进行开发。对于后者，应按照建造合同的标准进行收入的确认。而对于企业自行开发的房地产商品，由于其开发的周期较长，耗资巨大，其商品具有较高的价值性。这些特点决定了房地产商品销售往往采用预售、分期收款销售等多种销售方式。房地产商品销售的前提是首先取得预售许可证和销售许可证，在此基础上，一般要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节。因此，房地产收入的确认同其它的生产收入相比具有一定特殊性。《房地产开发企业会计制度》中规定以结算账单提交买方并得到认可作为房地产开发企业收入确认标准，该规定比较简单，宜于实际工作中的操作，但没有反映销售的实质，理论上不够合理；《企业会计制度》和《企业会计准则——收入》中规定以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，理论上具有合理性，但要求会计人员具有较高的职业判断能力。在会计实务中如何运用这一标准则比较混乱，核心问题在于应在哪一环节确认为收入，其分歧的焦点集中在:商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移。

1.2房地产开发企业商品成本与售价的不配比性

首先，房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入短则1~2年，长则4~5年，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理；在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。

其次，房地产开发商品的成本载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位，这样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比。如同一结构的房屋，低层建筑施工成本低于高层建筑施工成本，但销售时低层售价却高于高层售价；又如“丁字形”楼房虽然同楼层成本一样，由于朝向不同，其售价相差也很大。

通常房地产开发企业的成本结转方法是:按当期竣工后的核算对象的总成本除以总开发建筑面积，得出每平米建筑面积成本，然后再乘以销售面积得出本期销售成本。这样均摊计算的结果没有考虑房屋楼层、朝向的因素，得出的经营成果不具有真实性。

1.3收益评价指标不能真实反映企业业绩

房地产企业投入产出周期具有较强的特殊性，表现在会计年报中往往是业绩波动较大——项目建设期内业绩不佳,验收售出后，大量预收款确认为收入，期间间隔在一个会计期内还好，但一个项目往往要跨4、5个会计期，故不适用一般的公司业绩评价指标，如净利润指标就不能正确、客观、全面地反映其真实经营情况，尤其是上市公司，极可能误导投资者。一个经营情况很好的开发公司，其净利润可能很小甚至是负数，但有大量的在建工程和很好的预售情况，现金流状况极佳，有很强的盈利能力。同理一个盈利的公司也可能正危机四伏:面临着因施工质量导致的巨额赔偿，大笔银行贷款到期而无力偿还，尚未结清的担保金，由于市政规划调整，地价变化导致的土地风险等等；故此，评价一个房地产开发企业的业绩，千万不要以指标论好坏，应透过指标看实质，看其资质信誉、实力、现金流量、资产质量，还有更重要的表外风险等等。当然，这有赖于我们会计界同仁对会计信息的真实反映与充分披露。

2完善房地产开发企业会计核算规范的对策

2.1正确确定和应用收入确认标准

房地产商品销售收入的确认应符合两个标准，即法律标准和专业标淮。

(1)法律标准。法律标淮是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件或标淮:如对于以出让方式取得土地使用权的，未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或未按照出让合同规定进行投资开发的，以及权属有争议的、未依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。凡是不符合上述标准的，即使房地产商品已经开发完毕，甚至取得了相关报酬，并转移了风险，也不能作为收入予以确认。法律标淮是专业标准的前提条件。

(2)专业标准。专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收入确认标淮，即收入确认的4个必要条件:企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；企业没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。上述规定中，收入确认以风险和报酬实质的转移为标准，理论上比较合理，但由于房地产业销售方式的多样性和复杂性，为实际工作中收入确认带来了困难。

笔者认为，房地产销售合同是在房屋尚未建成竣工前的预先销售行为，不论是否收取了款项，均不属于实际发生的销售业务。因此，签订预售合同并收取预收货款不符合收入确认条件，不能作为销售实现依据；签订正式房屋销售合同则如同一般工商企业产品销售合同一样，从法律意义上讲也只是一种合约，房屋未经买方验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，不符《企业会计准则——收入》的有关规定，故也不能确认收入；购买方取得商品房产权证的环节较为特殊，尽管房地产商品最终是以产权证上权利人主体的更替为所有权变更的主要标志，但由于房地产开发企业在项目开发前根据规定需要支付土地出让金，取得土地使用证，并办理领取预售许可证、在工程获得有关部门竣工验收领取销售许可证、签订正式房屋销售合同，并向客户收取房款、交付买主办理入住手续的情况后才办理产权过户手续，且产权证的办理涉及到房地产管理、土地管理等政府有关部门，办妥产权证书的时间并非开发企业所能控制。如果此时确认收入，会导致收入滞后，同样不符合收入确认原则。所以，尽管房屋产权证书是房屋所有权的标志，但并非是确认收入的必要条件。

2.2引入计划销售价格的概念，使销售收入与成本配比

建议引入计划销售价格的概念，解决销售成本结转错位，与销售收入不配比这一特殊问题。即当开发的房屋达到可销售状态时，企业根据成本、市场、地段、楼层、朝向等因素制定一个计划销售价格，作为成本分配标准。

(1)实际售价成本率法，是在季度前两个月按实际售价乘以计划销售成本等于季末销售成木的方法调整。具体操作顺序是:分类明细账按开、竣工时间相同或相近且一并办理决算的项目设置账户，在此分类明细账基础上，再按计划价格相同的房屋分类设户，价格不同的分别设置。季度前两个月可按分类明细账结转成本，即按分类明细账记载的当月实际销售额乘以计划销售成本率得出当期成本结转数，对销售房屋只登记数量，待季末将未销售房的计划售价乘以计划销售成本率得出月末留存成本，用倒挤的方法结出销售成本。这种方法适用于开发规模较大的房地产企业，优点是可以减少工作量，缺点是季度前两个月受房价影响会产生一定误差，且不能及时、准确提供较详细的成本资料。

(2)计划售价成本率法，就是始终按计划售价乘以计划销售成本率进行结转。只要是开发建设工程已办理了竣工决算手续，就可以把商品房成本按楼栋、楼层、单元予以确定，甚至可以计算出每平米建筑面积成本。因此可以按单元设置账户，也可以把每平米建筑面积成本相同的商品房归类计入同一账户。销售成本按单元设置账户的房号直接对号入座结转，按每平米建筑面积成本归类设户的，可按销售面积乘以每平米建筑面积成本得出销售成本。这种方法的缺点是结转工作量较大，但遵循了一贯性原则，提供信息可靠及时，并能将结转成本工作量分散在日常工作中，适用于一般房地产开发企业。

2.3扩大信息披露内容，提高房地产开发企业信息披露中的信息含量

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随着市场经济在我国的逐步完善，新的会计制度、会计准则不断，对于房地产开发企业来说，目前适用的会计制度和会计准则主要有《企业会计准则》、《房地产企业会计制度》和《企业会计制度》等，如何在门类众多的制度、准则、规定之下，结合企业自身特点，改进现有会计核算方法，更好地发挥会计职能，是会计人员的职责。笔者从以下几个方面论述目前房地产企业会计核算中存在的问题及其改进方法。

1房地产开发企业会计核算存在的问题

1.1房地产开发企业收入确认的复杂性

房地产商品的销售包括两种，一种是自行开发并销售，另一种是事先与买方签订合同，按合同要求进行开发。对于后者，应按照建造合同的标准进行收入的确认。而对于企业自行开发的房地产商品，由于其开发的周期较长，耗资巨大，其商品具有较高的价值性。这些特点决定了房地产商品销售往往采用预售、分期收款销售等多种销售方式。房地产商品销售的前提是首先取得预售许可证和销售许可证，在此基础上，一般要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节。因此，房地产收入的确认同其它的生产收入相比具有一定特殊性。《房地产开发企业会计制度》中规定以结算账单提交买方并得到认可作为房地产开发企业收入确认标准，该规定比较简单，宜于实际工作中的操作，但没有反映销售的实质，理论上不够合理；《企业会计制度》和《企业会计准则——收入》中规定以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，理论上具有合理性，但要求会计人员具有较高的职业判断能力。在会计实务中如何运用这一标准则比较混乱，核心问题在于应在哪一环节确认为收入，其分歧的焦点集中在:商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移。

1.2房地产开发企业商品成本与售价的不配比性

首先，房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入短则1~2年，长则4~5年，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理；在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。

其次，房地产开发商品的成本载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位，这样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比。如同一结构的房屋，低层建筑施工成本低于高层建筑施工成本，但销售时低层售价却高于高层售价；又如“丁字形”楼房虽然同楼层成本一样，由于朝向不同，其售价相差也很大。

通常房地产开发企业的成本结转方法是:按当期竣工后的核算对象的总成本除以总开发建筑面积，得出每平米建筑面积成本，然后再乘以销售面积得出本期销售成本。这样均摊计算的结果没有考虑房屋楼层、朝向的因素，得出的经营成果不具有真实性。

1.3收益评价指标不能真实反映企业业绩

房地产企业投入产出周期具有较强的特殊性，表现在会计年报中往往是业绩波动较大——项目建设期内业绩不佳,验收售出后，大量预收款确认为收入，期间间隔在一个会计期内还好，但一个项目往往要跨4、5个会计期，故不适用一般的公司业绩评价指标，如净利润指标就不能正确、客观、全面地反映其真实经营情况，尤其是上市公司，极可能误导投资者。一个经营情况很好的开发公司，其净利润可能很小甚至是负数，但有大量的在建工程和很好的预售情况，现金流状况极佳，有很强的盈利能力。同理一个盈利的公司也可能正危机四伏:面临着因施工质量导致的巨额赔偿，大笔银行贷款到期而无力偿还，尚未结清的担保金，由于市政规划调整，地价变化导致的土地风险等等；故此，评价一个房地产开发企业的业绩，千万不要以指标论好坏，应透过指标看实质，看其资质信誉、实力、现金流量、资产质量，还有更重要的表外风险等等。当然，这有赖于我们会计界同仁对会计信息的真实反映与充分披露。

2完善房地产开发企业会计核算规范的对策

2.1正确确定和应用收入确认标准

房地产商品销售收入的确认应符合两个标准，即法律标准和专业标淮。

(1)法律标准。法律标淮是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件或标淮:如对于以出让方式取得土地使用权的，未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或未按照出让合同规定进行投资开发的，以及权属有争议的、未依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。凡是不符合上述标准的，即使房地产商品已经开发完毕，甚至取得了相关报酬，并转移了风险，也不能作为收入予以确认。法律标淮是专业标准的前提条件。

(2)专业标准。专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收入确认标淮，即收入确认的4个必要条件:企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；企业没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。上述规定中，收入确认以风险和报酬实质的转移为标准，理论上比较合理，但由于房地产业销售方式的多样性和复杂性，为实际工作中收入确认带来了困难。

笔者认为，房地产销售合同是在房屋尚未建成竣工前的预先销售行为，不论是否收取了款项，均不属于实际发生的销售业务。因此，签订预售合同并收取预收货款不符合收入确认条件，不能作为销售实现依据；签订正式房屋销售合同则如同一般工商企业产品销售合同一样，从法律意义上讲也只是一种合约，房屋未经买方验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，不符《企业会计准则——收入》的有关规定，故也不能确认收入；购买方取得商品房产权证的环节较为特殊，尽管房地产商品最终是以产权证上权利人主体的更替为所有权变更的主要标志，但由于房地产开发企业在项目开发前根据规定需要支付土地出让金，取得土地使用证，并办理领取预售许可证、在工程获得有关部门竣工验收领取销售许可证、签订正式房屋销售合同，并向客户收取房款、交付买主办理入住手续的情况后才办理产权过户手续，且产权证的办理涉及到房地产管理、土地管理等政府有关部门，办妥产权证书的时间并非开发企业所能控制。如果此时确认收入，会导致收入滞后，同样不符合收入确认原则。所以，尽管房屋产权证书是房屋所有权的标志，但并非是确认收入的必要条件。

2.2引入计划销售价格的概念，使销售收入与成本配比

建议引入计划销售价格的概念，解决销售成本结转错位，与销售收入不配比这一特殊问题。即当开发的房屋达到可销售状态时，企业根据成本、市场、地段、楼层、朝向等因素制定一个计划销售价格，作为成本分配标准。

(1)实际售价成本率法，是在季度前两个月按实际售价乘以计划销售成本等于季末销售成木的方法调整。具体操作顺序是:分类明细账按开、竣工时间相同或相近且一并办理决算的项目设置账户，在此分类明细账基础上，再按计划价格相同的房屋分类设户，价格不同的分别设置。季度前两个月可按分类明细账结转成本，即按分类明细账记载的当月实际销售额乘以计划销售成本率得出当期成本结转数，对销售房屋只登记数量，待季末将未销售房的计划售价乘以计划销售成本率得出月末留存成本，用倒挤的方法结出销售成本。这种方法适用于开发规模较大的房地产企业，优点是可以减少工作量，缺点是季度前两个月受房价影响会产生一定误差，且不能及时、准确提供较详细的成本资料。

(2)计划售价成本率法，就是始终按计划售价乘以计划销售成本率进行结转。只要是开发建设工程已办理了竣工决算手续，就可以把商品房成本按楼栋、楼层、单元予以确定，甚至可以计算出每平米建筑面积成本。因此可以按单元设置账户，也可以把每平米建筑面积成本相同的商品房归类计入同一账户。销售成本按单元设置账户的房号直接对号入座结转，按每平米建筑面积成本归类设户的，可按销售面积乘以每平米建筑面积成本得出销售成本。这种方法的缺点是结转工作量较大，但遵循了一贯性原则，提供信息可靠及时，并能将结转成本工作量分散在日常工作中，适用于一般房地产开发企业。

2.3扩大信息披露内容，提高房地产开发企业信息披露中的信息含量

篇（6）

随着市场经济在我国的逐步完善，新的会计制度、会计准则不断，对于房地产开发企业来说，目前适用的会计制度和会计准则主要有《企业会计准则》、《房地产企业会计制度》和《企业会计制度》等，如何在门类众多的制度、准则、规定之下，结合企业自身特点，改进现有会计核算方法，更好地发挥会计职能，是会计人员的职责。笔者从以下几个方面论述目前房地产企业会计核算中存在的问题及其改进方法。

1 房地产开发企业会计核算存在的问题

1.1 房地产开发企业收入确认的复杂性

房地产商品的销售包括两种，一种是自行开发并销售，另一种是事先与买方签订合同，按合同要求进行开发。对于后者，应按照建造合同的标准进行收入的确认。而对于企业自行开发的房地产商品，由于其开发的周期较长，耗资巨大，其商品具有较高的价值性。这些特点决定了房地产商品销售往往采用预售、分期收款销售等多种销售方式。房地产商品销售的前提是首先取得预售许可证和销售许可证，在此基础上，一般要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节。因此，房地产收入的确认同其它的生产收入相比具有一定特殊性。《房地产开发企业会计制度》中规定以结算账单提交买方并得到认可作为房地产开发企业收入确认标准，该规定比较简单，宜于实际工作中的操作，但没有反映销售的实质，理论上不够合理；《企业会计制度》和《企业会计准则——收入》中规定以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，理论上具有合理性，但要求会计人员具有较高的职业判断能力。在会计实务中如何运用这一标准则比较混乱，核心问题在于应在哪一环节确认为收入，其分歧的焦点集中在:商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移。

1.2 房地产开发企业商品成本与售价的不配比性

首先，房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入短则1~2年，长则4~5年，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理；在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。

其次，房地产开发商品的成本载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位，这样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比。如同一结构的房屋，低层建筑施工成本低于高层建筑施工成本，但销售时低层售价却高于高层售价；又如“丁字形”楼房虽然同楼层成本一样，由于朝向不同，其售价相差也很大。

通常房地产开发企业的成本结转方法是:按当期竣工后的核算对象的总成本除以总开发建筑面积，得出每平米建筑面积成本，然后再乘以销售面积得出本期销售成本。这样均摊计算的结果没有考虑房屋楼层、朝向的因素，得出的经营成果不具有真实性。

1.3 收益评价指标不能真实反映企业业绩

房地产企业投入产出周期具有较强的特殊性，表现在会计年报中往往是业绩波动较大——项目建设期内业绩不佳，验收售出后，大量预收款确认为收入，期间间隔在一个会计期内还好，但一个项目往往要跨4、5个会计期，故不适用一般的公司业绩评价指标，如净利润指标就不能正确、客观、全面地反映其真实经营情况，尤其是上市公司，极可能误导投资者。一个经营情况很好的开发公司，其净利润可能很小甚至是负数，但有大量的在建工程和很好的预售情况，现金流状况极佳，有很强的盈利能力。同理一个盈利的公司也可能正危机四伏:面临着因施工质量导致的巨额赔偿，大笔银行贷款到期而无力偿还，尚未结清的担保金，由于市政规划调整，地价变化导致的土地风险等等；故此，评价一个房地产开发企业的业绩，千万不要以指标论好坏，应透过指标看实质，看其资质信誉、实力、现金流量、资产质量，还有更重要的表外风险等等。当然，这有赖于我们会计界同仁对会计信息的真实反映与充分披露。

2 完善房地产开发企业会计核算规范的对策

2.1 正确确定和应用收入确认标准

房地产商品销售收入的确认应符合两个标准，即法律标准和专业标淮。

(1)法律标准。法律标淮是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件或标淮:如对于以出让方式取得土地使用权的，未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或未按照出让合同规定进行投资开发的，以及权属有争议的、未依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。凡是不符合上述标准的，即使房地产商品已经开发完毕，甚至取得了相关报酬，并转移了风险，也不能作为收入予以确认。法律标淮是专业标准的前提条件。

(2)专业标准。专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收入确认标淮，即收入确认的4个必要条件:企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；企业没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。上述规定中，收入确认以风险和报酬实质的转移为标准，理论上比较合理，但由于房地产业销售方式的多样性和复杂性，为实际工作中收入确认带来了困难。

笔者认为，房地产销售合同是在房屋尚未建成竣工前的预先销售行为，不论是否收取了款项，均不属于实际发生的销售业务。因此，签订预售合同并收取预收货款不符合收入确认条件，不能作为销售实现依据；签订正式房屋销售合同则如同一般工商企业产品销售合同一样，从法律意义上讲也只是一种合约，房屋未经买方验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，不符《企业会计准则——收入》的有关规定，故也不能确认收入；购买方取得商品房产权证的环节较为特殊，尽管房地产商品最终是以产权证上权利人主体的更替为所有权变更的主要标志，但由于房地产开发企业在项目开发前根据规定需要支付土地出让金，取得土地使用证，并办理领取预售许可证、在工程获得有关部门竣工验收领取销售许可证、签订正式房屋销售合同，并向客户收取房款、交付买主办理入住手续的情况后才办理产权过户手续，且产权证的办理涉及到房地产管理、土地管理等政府有关部门，办妥产权证书的时间并非开发企业所能控制。如果此时确认收入，会导致收入滞后，同样不符合收入确认原则。所以，尽管房屋产权证书是房屋所有权的标志，但并非是确认收入的必要条件。

2.2 引入计划销售价格的概念，使销售收入与成本配比

建议引入计划销售价格的概念，解决销售成本结转错位，与销售收入不配比这一特殊问题。即当开发的房屋达到可销售状态时，企业根据成本、市场、地段、楼层、朝向等因素制定一个计划销售价格，作为成本分配标准。

(1)实际售价成本率法，是在季度前两个月按实际售价乘以计划销售成本等于季末销售成木的方法调整。具体操作顺序是:分类明细账按开、竣工时间相同或相近且一并办理决算的项目设置账户，在此分类明细账基础上，再按计划价格相同的房屋分类设户，价格不同的分别设置。季度前两个月可按分类明细账结转成本，即按分类明细账记载的当月实际销售额乘以计划销售成本率得出当期成本结转数，对销售房屋只登记数量，待季末将未销售房的计划售价乘以计划销售成本率得出月末留存成本，用倒挤的方法结出销售成本。这种方法适用于开发规模较大的房地产企业，优点是可以减少工作量，缺点是季度前两个月受房价影响会产生一定误差，且不能及时、准确提供较详细的成本资料。

(2)计划售价成本率法，就是始终按计划售价乘以计划销售成本率进行结转。只要是开发建设工程已办理了竣工决算手续，就可以把商品房成本按楼栋、楼层、单元予以确定，甚至可以计算出每平米建筑面积成本。因此可以按单元设置账户，也可以把每平米建筑面积成本相同的商品房归类计入同一账户。销售成本按单元设置账户的房号直接对号入座结转，按每平米建筑面积成本归类设户的，可按销售面积乘以每平米建筑面积成本得出销售成本。这种方法的缺点是结转工作量较大，但遵循了一贯性原则，提供信息可靠及时，并能将结转成本工作量分散在日常工作中，适用于一般房地产开发企业。

2.3 扩大信息披露内容，提高房地产开发企业信息披露中的信息含量

篇（7）

[中图分类号]F293　[文献标识码]A　[文章编号]1005―6432(2011)18―0009―01

1、北京房地产开发投资发展现状

近年来北京房地产开发投资增长迅猛，成为社会经济发展一个重要增长点，房地产业在全市经济发展中的地位和作用日益突出。

1.1　北京市房地产开发投资总量变化情况

2005－2009年北京房地产开发投资额呈不断上升的态势。2005年，北京市房地产开发投资额为1525.0亿元，2009年上升至2337.7亿元，增长53.3％。除2008年有小幅减少外，其余各年均有稳定增长。

从年均增长来看，2005－2009年，北京市地区生产总值的年均增长率为12.0％，而同期固定资产投资的年均增长率为11.4％，房地产投资的年均增长率仅为8.9％。北京房地产开发投资呈现出与经济发展相对应的快速增长特征，(见表1)。

1.2　房地产开发投资结构变化情况

按房地产开发投资结构来划分，总投资可以分为建筑安装工程费用、设备工器具购置费用以及土地购置费用三大类。北京市近几年房地产开发投资结构情况如表2所示。

2005－2009年，北京市房地产开发投资中土地购买费用从600.9亿元增加到1496.1亿元，增长149.0％，同期房地产开发投资总额的增长率仅为53.3％，而建筑安装工程和设备工器具购置两项费用则相对稳定，没有出现大幅上涨，并且在2008年和2009年两年反而出现了不升反降的现象。

从土地购置费用占房地产开发投资总额百分比变动情况来看，2005年该比例仅为39.4％，随后逐年增加，2009年北京房地产土地购置费为1496.1亿元，房地产开发投资总额为2337.7亿元，土地购置费用占房地产开发投资总额的比例为64.0％，比2005年高出24.6个百分点。

2、北京房地产开发投资存在的问题及政策建议

根据行业发展规律，在房地产快速发展期，房地产投资占固定资产投资25％～35％是合理区间，房地产投资占GDP比重在8％～12％是合理区间(刘春兰，2007)，超过上限，过热特征开始出现。2005－2009年北京房地产投资占固定资产投资比重均超过35％，在2008年达到最高值62.2％，2005－2009年北京房地产投资占地区生产总值的比重平均在20％左右，显示出房地产开发投资比例高出正常比例，应引起重视。另外，房地产开发的投资比例发生了较大变化，房地产市场中土地价格有了大幅增长，房地产开发商加大了对于土地的投资。

20世纪90年代初的日本经济崩盘，90年代末的亚洲金融危机，以及2007年以来的美国金融危机，都与房地产泡沫的形成与破灭有着直接关系。为此，相关部门应积极调控，将房地产投资比重控制在合理的范围内，确保北京房地产市场健康发展。要进一步完善北京市房地产的宏观调控政策，避免楼市过热造成的不利影响，通过税收、金融等手段限制房地产投机，引导房地产开发投资以适度的规模增长，这既关系到房地产行业的供给能力，也影响着固定投资的规模，从而影响整体的宏观经济。同时，由于房地产宏观调控是项系统工程，要从全局、根本上控制房地产投资规模过快增长就需要加强政策的规划性和系统性，加以政策管理和长期监督。未来北京市房地产调控的任务仍十分艰巨，因此有必要对长期的调控目标作出进一步明确，并根据现实情况及时有效地进行调整。

篇（8）

中图分类号:F830.572 文献标识码:A

文章编号:1004-4914(2010)07-188-02

一、目前我国房地产市场状况概述

2010年以来,房地产市场持续“高烧”,疯狂的房价成为社会持续关注的焦点。部分城市房价上涨过快,房价增速远超居民人均可支配收入增长,一般居民越来越难以承受。房地产市场秩序仍较混乱,亟待整治。在房地产市场供求偏紧、普通居民购房困难的情况下,房地产市场捂盘惜售、土地闲置、炒地等现象依然存在。而且,房地产市场投机、投资行为较为普遍,哄抬房价现象较为严重,市场秩序需要着力进行治理。此外,商品房供应结构不合理,中小户型和中低价位普通商品住房及经济型住房供应不足、保障房建设投入不足。

为了防止地产市场的泡沫,国家陆续出台了一系列房地产调控政策,4月14日和17日,国务院连续通知,其中4月17日《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》被称为楼市调控“新国十条”,由此拉开密集调控序幕。“新国十条”公布后,楼市也开始出现了一些积极的变化,部分城市更是出现了“量价齐跌”。经历了2009年及2010年初的疯狂上涨后,中国楼市正面临着新一轮调整期,而且本轮的调整才刚刚开始,未来房地产市场无论是成交量还是房价均面临着较大的下滑可能。因此,商业银行不能忽视对房地产信贷风险的防范。

二、商业银行房地产信贷面临的主要风险分析

1.房地产开发贷款不良率上升。房地产市场调整引起银行风险上升最为常见的渠道就是房地产开发商经营困难直接导致银行房地产开发贷款不良率上升。如2010年5月20日,按银监会要求,各商业银行公布了房地产贷款压力测试结果。若房地产价格下降30%,交通银行开发贷款不良率将增加1.2个百分点,个人按揭不良率提高0.9个百分点;兴业银行对公房地产贷款不良率上升0.99个百分点,个贷不良率上升0.3个百分点。

目前,宏观调控、市场调整和成本上涨成为中国房地产行业面临的三大挑战。由于销售不畅,加之信贷紧缩,在房地产市场调整时期房地产企业通常会面临较大的资金压力。随着房地产市场的深入调整,一些资质较低、规模较小、资金实力较弱、市场竞争能力不强的开发商拖累银行的风险将会增大。当前在房地产开发贷款中,银行特别要关注下列风险:一是“楼盘烂尾”;二是开发商的现金流出现较大问题;三是小企业运作大项目;四是房地产开发项目运作不合规。

2.集团资金链断裂导致银行损失。房地产市场调整,可能引起涉足房地产业的一些企业集团资金链紧张。房地产开发项目往往具有建设投资大、开发周期长的特点,涉及多种项目资金的运用,对资金的衔接运用要求很高。中国目前有集团背景的开发商较多。集团公司的资金实力和负债状况以及对开发商投资的真实状况和关联交易往往对开发商的业绩有重要影响。如果企业热衷于资本运作――通过各种方式使企业自身规模扩大或使财务指标转好而对外部投资者构成吸引力,特别是如果形成少量资本运作巨额资产的情形,无论是房地产业领域或者是其他产业领域出现较大资金窟窿的问题,均可能引起企业资金链断裂风险,进而导致银行贷款风险。此外,企业集团还存在资金担保型资金链断裂和关联方占用型资金链断裂的风险,相关资金链断裂可能会对银行构成不利影响。在房地产市场调整时期,商业银行还要特别注意防止房地产开发商在项目之间周转资金所带来的资金链断裂风险。

3.抵押品市场价格大幅下降使得银行信用风险增大。在房地产市场调整时期,房地产抵押品的市场价值下降。如果借款者的还款余额大于房地产抵押品的价格,那么借款者很可能违约。而在借款人违约后,在市场低迷时期对房地产抵押品的处置通常会出现变现困难、抵押品价值大幅缩水等不利于银行的情况。在商业银行的抵押贷款业务操作中,抵押担保贷款额一般不超过抵押品变现值的70%,这通常意味着当房地产价格跌幅逾30%以上时,商业银行面临的信用风险将陡然上升。

4.房地产市场出现深幅调整时,银行个人住房贷款风险上升。中国商业银行个人住房贷款在总贷款中占有较高的比重,并且超过房地产开发贷款所占的比重。个人住房贷款常见的风险是由于个人投机性需求引起的。当房地产价格节节上涨时,在“正反馈资产价格效应”的影响下,个人住房投机性需求增加。而当房地产价格泡沫破裂时,由前期个人住房投机性需求产生的个人住房贷款产生坏账的风险加大。当房产价格急剧下滑时,会出现“断供”的银行风险。

当房地产市场出现深幅调整时,银行要留意两类个人住房贷款信用风险的爆发。一类是“理性违约”,当抵押房产的市价下降到低于贷款余额时,借款者从自身利益最大化出发主动违约;另一类是“被迫违约”,房地产市场调整会与经济调整相互作用,经济下行可能使得一部分贷款者的收入减少,可能出现借款者有偿还贷款的意愿,但由于偿付能力不足而无法如期还贷。

5.假按揭、假首付、假房价等增多使银行信贷风险增加。在房地产开发企业资金链趋紧时,部分过度扩张的企业可能采取诸多冒险行为,例如通过虚增注册资本金套取银行贷款、采用“假按揭、假首付、假房价”等手段套取银行贷款等,从而使银行信用风险增大。“假按揭”主要是一些房地产开发企业通过虚构售房合同、伪造借款人签名等手段,骗取银行贷款;“假首付”是房地产开发商利用预售环节以分期首付或为购房者垫付首付款等手段违规为借款人办理首付;“假房价”主要是开发商通过虚构的房价来套取更多的银行贷款。

三、商业银行应对房地产市场深入调整的措施及建议

面对房地产市场深入调整可能给银行带来的巨大风险,商业银行除应加强对房地产市场走势的研判并关注宏观调控政策、把握政策动向以外,还应进行内部经营管理的调整,加强房地产行业风险管理。

1.把好市场准入关,实行房地产信贷总量控制,落实企业、项目分类管理。一是实行房地产行业信贷总量控制,防范行业系统性风险。二是实行房地产信贷投放地区和城市的分类管理,重点支持房价运行较为平稳、投资投机需求占比较低的省会城市、中心城市的开发项目。减少对供过于求区域市场的贷款投放,坚决退出房价高企、投机浓厚区域的房地产开发项目。三是强化客户资质、信用评级、授信及贷款审批管理,加强对开发企业资质、建设项目合规性及资本金到位情况的审查。四是加强项目分类管理。重点支持中小户型、中低价位的普通住宅项目,对于建设项目规划面积小、居住社区环境不配套、单户建筑面积过大的住房建设项目,要严格进行限制。

2.坚持房地产开发贷款封闭管理,严防信贷资金挪用。首先,要明确项目资本金审核等要求,确保企业自有资金和前期销售收入全部到位,并加强与城建、房管、土地等政府部门横向交流沟通,及时获取最新项目信息。其次,贷款发放要掌握好节奏,要根据项目的销售情况、工程进度情况、施工合同中约定的付款进度,合理安排贷款发放。再次,要做好资金使用监管。全面介入整个项目建设销售过程,消除信息不对称给银行带来的风险。要根据房地产项目已经实现销售收入情况及企业现金流情况,督促开发商按销售收入比例及时还贷。发放的个人住房按揭贷款要设立专户管理,首付款以及项目其他销售资金也应尽可能纳入专户管理,保证开发贷款能按期收回。

3.完善房地产贷款风险监控机制,做到风险的早发现、早处置。一是要加强对全行业、各重点地区、重点城市的房地产市场监测预警,建立房价、空置率、投资额、销售面积等关键指标体系,及时分析掌握行业发展态势和区域特点,为规避行业系统风险、区域性房地产信贷风险提供依据。二是加强对房地产项目的监控和项目贷款的现场检查。对房地产贷款要强化跟踪管理,通过监测开发企业的资金状况、项目建设和销售进展等,及时预警和处置贷款风险。要明确贷后检查人员的岗位责任,加强监督管理,切实杜绝贷后检查流于形式等不良作风。三是盘活风险贷款,积极化解项目风险。对因市场变化、销售低迷造成资金紧张、出现停工甚至存在烂尾风险的项目,要借助银行的信息优势和客户优势,帮助企业寻求新的投资人,通过出售资产、重组等多种方式积极化解风险。

4.高度重视个人住房贷款的潜在违约风险。商业银行要吸取美国次贷危机的教训,采取严格的贷前信用审核,注重客户资信状况和还款能力分析,避免出现假按揭现象;严格执行首付款政策,并根据客户资信状况适度提高首付比率,杜绝出现零首付或低首付现象。

篇（9）

中图分类号：F293文献标识码： A

1 前沿

近几年房地产市场所有制结构，由原来的以集体和国有经济为主的发展方式，转变为国有、集体、民营经济混合的发展方式，且民营经济增长快速，增长速度远远高于其他经济类型。房地产开发商与融资机构，我们这里指代银行，其关系更加的密切，与国有、股份制银行之间业务往来频繁，同时也出现了很多的信用问题。发生了道德风险和逆向选择的风险。

2 信息非对称性

信息非对称性，即指一方拥有另一方没有拥有的信息。银行与房地产商之间也存在着信息非对称。信息非对称，会使一方产生道德风险与逆向选择风险。

房地产商与银行之间，主要可能产生的风险是房地产商的道德风险，即因为银行与房地产开发商的信息不对称，银行由于信息量较少为信息的劣势方，而房地产开发商为信息的优势方，房地产商可对自己的信誉、资质等情况进行虚假信息的传递，银行在这些不真实信息的前提下进行了相关操作，最终导致贷款无法收回的情况。

3 道德风险的表现形式

房地产开发商道德风险主要表现形式有如下几种：

重复抵押抵押物。抵押物是银行为了防止发生风险而要房地产开发商以抵押的方式做的保证。对抵押物的要求是仅能一次抵押，不能重复抵押，但是房地产开发商可以利用自己的信息优势，与银行系统没有联网的信息，进行虚假信息的上报，最终到风险出现，银行清算时导致很多的纠纷，可能最终银行只能收回很少资金。

假按揭套取资金风险。按揭贷款，是购房者购买房子向银行进行按期支付还款的一种方式，购房者向银行贷款，银行将购房款付款给房地产开发商，但是这个过程中，房地产开发商可以利用自己内部的员工，进行按揭贷款，对所需资料进行虚报，但是实际上资金回款到了房地产开发商，从而使资金回笼的更快，房子可以后期销售。这样使得风险转移到银行，一旦房地产商离开，所有损失由银行承担。

抵押物所有权隐瞒风险。抵押物起到的是还款保证的作用，如果抵押物并非借款人所有，就会导致还款风险加大，在借贷过程中，房地产开发商利用他人的房产或者共有的房产以及其他抵押物进行抵押，在抵押处理过程中伪造信息，未经房产所有人或者全部所有人的一直同意，就进行了抵押，这样一旦出现风险，银行也不能对抵押物进行处置。

4 博弈分析

本文建立博弈模型从实际角度出发，考虑了多次重复的博弈，即房地产开发商不仅仅考虑单次的收益，同时会考虑长久的收益，获取现金的能力等因素。即如果考虑到未来收益，房地产开发商损失眼前的一点利益是值得的。假设没有外界干预，房地产开发商与银行之间的合作是无限次的重复进行的。重复博弈的过程中，只要房地产开发商不违约则可以无限次的重复合作博弈，一旦房地产开发商违约了，则合作会马上终止。同时我们设开发商的贴现因子为a，即房地产开发商对于现金流的重视程度。

我们将房地产商与银行之间的收益关系描述如下表所示，表中说明如果房地产开发商不选择贷款，则不存在违约与不违约，则房地产开发商与银行的收益都为（0，0），如果房地产开发商选择贷款，则如果违约，房地产开发商可获利10，银行损失2，即为（10，-2），如果选择不违约，则房地产开发商获利为6，银行获利为2，即为（6，2）

表1 房地产开发商与银行博弈分析表

当房地产开发商遵守约定，与银行之间建立了良好的关系，形成了长期的合作，则房地产开发商每期的可以获得利润为6，那么收益流的贴现值就为6+6a+6a2+ ……=6/（1-a）；如果房地产开发商在合作过程中违约，那么那一次获得收益为10，以后就没有办法跟银行进行合作，那么之后的收益就是0，这时候的贴现值为10 。

则当6/（1-a）大于等于10时，房地产开发商才不会选择违约。即为a大于等于0.4，在这种情况下合作才较为有保证。

以上分析的均衡，可以看出房地产开发商的折现因子越大，其对未来现金流的重视程度越高，就越不会选择违约。在这样重复的多次博弈的过程中，房地产开发商只有有很好的信誉度，这样银行才会贷款，才能保证合作。同时可以看出，博弈的过程是一个长期的过程。只有房地产开发商以及银行进行了长期的合作，才能加强双方合作的信誉度。

5总结

从房地产开发商的角度来分析，只有建立了很好的信誉度才能在与银行合作的过程中容易成功，银行才可能选择与其合作。如果在没有外界干预的情况下，如果房地产开发商与银行间只进行了单次合作博弈，由于两方存在着信息的不对称性，房地产开发商注重短期利益，就会存在虚报信息骗贷的情况，使得银行的整个贷款的格局向劣质资产转移。

从银行角度来分析，首先银行可以增加对房地产商的信息获取途径，更多的掌握房地产开发企业的信息，减少信息的不对称性；其次银行可以选择本身信用状况良好，通过企业信用查询体系，对企业信用状况进行审查，从企业的经营周期、资产状况、借贷状况等等加强审查力度。

总之，银行与房地产开发商之间的博弈，是一个长期持续的过程，只有建立完善的信息机制，才有利于双方合作。

参考文献：

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[3]周杰，姚洪心等.房地产企业规模化分析.经济体制改革.2002，（3）：152-154

篇（10）

2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%。

2009年，全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米，比上年增长12.8%；房屋新开工面积11.54亿平方米，增长12.5%；房屋竣工面积7.02亿平方米，增长5.5%。其中，住宅竣工面积5.77亿平方米，增长6.2%。

2009年，全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米，比上年下降18.9%；完成土地开发面积23006万平方米，下降19.9%。

二、商品房销售情况

2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。其中，商品住宅销售面积增长43.9%；办公楼销售面积增长30.8%；商业营业用房销售面积增长24.2%。2009年，商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%。其中，商品住宅销售额增长80.0%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%。

三、房地产开发企业资金来源情况

2009年，房地产开发企业本年资金来源57128亿元，比上年增长44.2%。其中，国内贷款11293亿元，增长48.5%；利用外资470亿元，下降35.5%；企业自筹资金17906亿元，增长16.9%；其他资金27459亿元，增长71.9%。在其他资金中，定金及预收款15914亿元，增长63.1%；个人按揭贷款8403亿元，增长116.2%。

四、70个大中城市房屋销售价格指数

12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%，涨幅比11月份扩大2.1个百分点；环比上涨1.5%，涨幅比11月份扩大0.3个百分点。

新建住宅销售价格同比上涨9.1%，涨幅比11月份扩大2.9个百分点；环比上涨1.9%，涨幅比11月份扩大0.4个百分点。

分类型看，与上年同月相比，经济适用房销售价格上涨0.8%；商品住宅销售价格上涨10.1%，其中普通商品住宅销售价格上涨11.0%，高档住宅销售价格上涨7.2%。与上月相比，经济适用房销售价格上涨0.1%；商品住宅销售价格上涨2.2%，其中普通商品住宅销售价格上涨2.4%，高档住宅销售价格上涨1.3%。

分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格同比上涨11.6%，环比上涨2.0%。

分地区看，与上年同月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有69个，其中涨幅最大的5个城市是：广州19.9%、金华14.9%、深圳14.3%、海口13.4%、北京13.2%；价格下降的城市有1个：唐山下降2.0%。

与上月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有66个，其中涨幅最大的5个城市是：三亚5.1%、北京4.5%、温州4.1%、海口3.3%、蚌埠3.1%；价格下降的城市有1个：锦州微降0.1%。

二手住宅销售价格同比上涨6.8%，涨幅比11月份扩大1.3个百分点；环比上涨1.0%，涨幅比11月份扩大0.4个百分点。

分地区看，与上年同月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有69个，其中涨幅最大的5个城市是：深圳23.9%、温州19.2%、杭州13.9%、厦门13.2%、金华12.1%；价格下降的城市有1个：唐山下降1.8%。

与上月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有60个，其中涨幅最大的5个城市是：三亚3.3%、惠州2.6%、吉林2.4%、海口2.3%、厦门2.0%；价格下降的城市有1个：昆明微降0.1%。

新建非住宅销售价格同比上涨4.3%，涨幅比11月份扩大0.3个百分点；环比上涨0.6%，涨幅比11月份缩小0.3个百分点。

与上年同月相比，办公楼销售价格上涨6.4%，商业营业用房销售价格上涨2.7%，其他用房销售价格上涨4.1%。与上月相比，办公楼销售价格上涨0.6%，商业营业用房销售价格上涨0.6%，其他用房销售价格上涨0.3%。

四季度，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.8%，其中新建住宅销售价格上涨6.4%，二手住宅销售价格上涨5.6%；房屋租赁价格与上年同期价格持平；物业管理价格同比上涨0.4%；土地交易价格同比上涨13.8%，其中住宅用地交易价格同比上涨19.4%。