投资的基本方式汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇投资的基本方式范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

篇（1）

日本出现房地产基金并不早。1992年以前，日本的地产发展相对封闭，基本上没有外资进入。20世纪80年代日本人在进行房地产价格评估时，并不知道用DCF的方式进行估值。

20世纪90年代，日本的银行在泡沫经济破灭以后，产生了大量的坏账。自1992年起，日本房地产市场的价格连续下降了8年。这8年时间日本银行一直在处理坏账，处理各种房地产抵押物。2000年起，一些地方才开始停止下降。这一段时间投行和基金都发了大财。

Lone Star（中国有人翻译成龙星基金，也有人翻译成孤星基金）是1995年才在美国成立的基金。1997年进入日本，开始几年就是从事不良债权的收购和处理。日本全国各地有900多家高尔夫球场。20世纪80年代，高尔夫球场会员证被炒得非常热。一张会员证几千万日元，是普通工薪阶层数年的年俸。会员证规定如果会员要求退会的话，钱是要全额退还的。20世纪90年代以后，许多会员退会，许多高尔夫球场无法偿还会员的会员费，纷纷申请破产或者破产保护。Lone Star就在此时，收购了150家高尔夫球场。在2007年打包在东京证券交易所主板上市，叫PGM控股。同样，高盛旗下的房地产投资基金也在2002年开始大批购入高尔夫球场100多家。2006年在东京证券交易所主板上市。高盛和Lone Star各自都赚到了不菲的收益。

90年代后期，日本人开始逐步了解到美国投行和基金的运作模式，开始设立各种各样的房地产基金。大部分基金也是从购买银行的不良债权开始的。日本的地产基金开始进入到普通国民的视线中，是2005年以后的事情。其中有两个原因，一个是市面上开始有介绍美国投行和秃鹰基金在日本赚钱的书籍。另外一个原因是这个时候已经有许多的房地产基金管理公司在日本证券交易所上市。

2002年以后，日本的房地产市场开始停止下降并缓慢上升。其中一个重要的原因就是国际和日本国内大批的房地产基金出现，大家都争相购买优质的房地产资源。这个阶段给这些房地产基金融资的，主要是欧美的一些金融机构。2007年到2008年发生次贷危机，提供给日本这些基金公司的贷款没有了来源，资金链条断掉了，日本的房地产基金行业迅速垮掉。

2010年以后，日本的房地产市场开始恢复，但是，日本的房地产基金管理公司已经没有了2000年到2006年之间的风头。

2 日本房地产基金的结构

日本私募房地产基金的结构主要有两种。

一种是GK-TK结构。所谓的GK就是日语里的“合同会社”。会社在日语里是公司的意思。合同会社的法律根据是2006年5月修订实施的日本会社法，也就是公司法。TK就是日语里的“匿名组合”。其法律根据为日本的商法。需要注意的是，这种框架下，买卖的是房地产信托收益权，而不是房地产本身。

一种是TMK 结构。TMK是日语里的“特定目的会社”，其法律根据为2000年实施的资产流动法。

这两种框架的设计需要考虑的是：一、把大额的房地产投资变成小额化，满足不同投资家出资的需求;二、避免双重征税。日本的企业法人税税率在40%左右，税负非常重;三、实现倒产隔离，限定投资家的损失;四、方便贷款。

目前日本地产基金购买的地产，大部分都不是实物的房地产，而是购买的房地产信托收益权。这样做有两个重要的意义，一是可以极大地减轻交易过程中的税负担，另外一个意义是，信托银行在接受房地产设定信托的时候，要进行各种各样的审查。如果是涉及黑社会的地产，就不能设信托，产权上存在重大瑕疵的，或者建筑质量上有重大问题的，也不能设为信托。

3 房地产基金的“炼金术”

日本房地产基金给投资家承诺的预期收益一般是15%以上。2007年次贷危机之前，基本上都达到了。房地产基金管理公司也收到了可观的管理费。每年都有杂志公布上市公司员工平均年俸的排行榜。长期以来平均收入比较高的行业都是传媒（电视台和大型广告公司），大型银行和大型证券公司，综合商社还有一些竞争力比较强的制造企业。2005年到2007年排行榜中，有不少的房地产基金管理公司名列前茅。2006年和2007年，日本的房地产基金管理公司Davici Advisory连续两年蝉联日本第一名，员工的平均年收入为1 700万日元左右，折合17万美元左右（但这家公司之后受次贷危机的影响破产了）。外资投行和外资地产基金公司的员工平均收入更高。但因为他们不是日本的上市公司，所以不在这些排行榜中。

那么这些地产基金是如何炼金的？

3.1 买便宜的东西。20世纪90年代，美国的投资银行和房地产基金买的一般都是银行处理坏账而释放的房地产抵押物。价格比较便宜。不过2002年之后，这种机会就基本没有了。

3.2 处理房地产存在的一些法律问题。主要问题就是产权纠纷或者是和相邻的房地产的摩擦。比如院子里的树木枝叶长到了邻居的院子里，或者说，违反法律规定设置了一些广告牌子，或者没有无障碍通道等。

3.3 尽可能地使用高杠杆。日本的房地产基金之所以在20世纪90年代后期开始飞速发展，一个原因是法律开始允许房地产证券化，另外一个原因是Nonrecourse loan开始在日本盛行。Nonrecourse Loan是摩根大通在1997年左右率先导入日本的。之后日本银行也开始模仿实施，这大大方便了房地产的融资。欧美的投资银行和商业银行对房地产进行融资之后，组成CMBS或者RMBS，进而组成CDO等证券化产品。房地产基金在运作过程中，每购入一个投资标的，都毫无例外地使用了贷款。日本在20世纪90年代以后，贷款的利息都非常低，这无形中提高了投资收益率。

3.4 对建筑物的耐震或者环境保护进行改造。日语里有个词“既存不适格建筑”就是说建筑物建造的时候，是严格遵守了当时的法规法令，但是之后比如在抗震耐震要求上，日本的国家标准提高了，建筑物达不到国家现行标准了。那么对这些建筑物进行修补，使其抗震能力达到国家要求。另外，如果建筑物中有石棉存在。一般都要进行除掉石棉的工作。通过这些工作，提高建筑物的价值。这种方法用得比较多。最近几年少了。主要原因是由于基金的大规模运作，这类建筑物基本上都被改造过了。

3.5 对建筑进行重新装修或者用途的改造。比较多的是对电梯和建筑物的外墙壁进行改造。装修之后租金价格会上升。

3.6 进行合理的租赁搭配。也就是重新定位房地产的市场位置，根据需要赶走一些租户，导入一些新租户，改变写字楼或者商业设施的品质，提升商业设施的客源数量和质量。

3.7 提高租金。就是简单地提高既有租户的租金水平。如果租户不同意，就赶他们出去。

3.8尽可能降低交易成本。比如日本的地产基金买卖的大部分都是房地产的信托收益权，而不是房地产实物。其中一个重要原因就是可以避免房地产交易税，减少支出。

4 投资日本房地产行业的利和弊

关于投资日本的房地产行业，最大的问题或者风险是中日关系的问题。近年来，中日关系不断恶化，而且还有进一步恶化的倾向。政治关系会不同程度地影响到实体的投资。另外一个重要的问题是，日本社会对于海外投资，总体来说，不是持欢迎的态度。当然，这种现象在绝大多数国家都会有。

但是如果纯粹从投资的角度看，也不能简单说投资日本房地产行业就不如投资其他发达国家。日本有自己独特的优势。从房地产市场的成熟度和透明度上来讲，日本的房地产市场并不亚于欧美发达国家。日本在20世纪80年代后期人均GDP达到过全世界第一的水平。但是房地产市场的成熟是次贷危机之后的事情。日本在20世纪80年代经历了历史上少有的房地产泡沫。在次贷危机前后又经历了一次小型的地产泡沫。经历了这些过程，投资人和普通老百姓对地产市场的认识更加理性和成熟。2001年开设了REITs市场。

日本房地产的价格非常透明。日本的国土交通省每年会公布土地的公示价。每年政府组织房地产评估师，对全国几十万个定点的土地，每年1月1日时间点的价格进行公布。每年日本国税厅也会公布路线价。也就是公布全国道路沿线的土地，每年1月1日这个时间点的土地价格。每年各个地方政府也会给不动产进行固定资产的评估。根据这个评估金额对规定资产征收不动产税。

日本的房地产登记是在法务省进行的。任何人都可以到指定的办公窗口去查阅任何一块土地或者建筑物的权属和其历史变更过程。

日本的房地产市场有一些固有的习惯，高度保证了房地产所有人的权益。比如，在出租写字楼或者商业设施的时候，一般会收取6个月左右的房租作为保证金。在出租民用住房的时候，都需要租户提供担保人。并且一般会收取1个月或者2个月的押金。而且，日本的保险高度发达，所有的建筑物基本上都有火灾保险。

日本近20年来利率都特别低，有一段时间甚至为零利率。在日本进行房地产投资，投资杠杆的效果是非常明显的。海外投资家投资日本房地产基金，一般的IRR是15%左右。在中国房地产价格增速放缓的情况下，15%是一个非常可观的回报。

进入2014年，不少中国的城市开始取消了限购。中国的房地产市场明显逼近一个拐点。

个人认为日本在以下的几个方面，对比其他国家具有相对的优势或者说对中国企业具有特别的价值：

4.1 日本的房屋抗震技术。大家知道日本是个地震多发国家。一直到20世纪60年代，日本才开始建造高层建筑物。位于日本东京的霞关大厦是日本第一座高层建筑，但也只有30层左右。1993年，位于横滨的Yokohama Landmark Tower开业。这栋楼高296米，有70层高。近50年来，日本发展了非常成熟的耐震、抗震、免震技术。

4.2 小户型建筑。日本和欧美主要发达国家相比，有一个明显的劣势，就是地少人多。日本的国土面积为36万平方公里左右。人口为1.2亿左右，而且国土面积的一半以上都是山地和丘陵。大部分人口聚居在城市，城市的土地供应非常紧张。日本的房屋居住面积比欧美国家要小。但是人们总是期望在有限的条件下，生活得更加舒适，日本人也不会例外。日本的房地产企业，通过理念的更新和技术的进步来满足消费者提出的需求。

战后60年的发展，日本的房地产行业积累了丰富的经验。这些经验毫无疑问是值得我们学习和借鉴的。最近万科推出了15平方米极小户型。这就是一个例子。

4.3 养老设施。日本15年来，国民的平均寿命和女性的平均寿命一直是全世界第一，女性平均寿命为89岁。日本有各种各样的养老设施和医疗护理设施。

篇（2）

我国的经济适用住房主要就是指政府在政策上给予优惠，从而来限制建设的标准以及供应对象和销售价格的一种具有保障性质商品住房，也是一种政策性的商品住房。它具有经济性和适用性的特点:一方面经济性是指住宅价格相对市场价格而言是适中的，比较适合城镇中低收入家庭的承受能力；另一方面适用性是指在住房的设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是人为地降低建筑标准。随着房地产市场不断的发展，经济适用住房的建设和销售等多方面的工作也在不断的深化，根据 中国建设部、国家发展和改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等七部门在2007年11月颁布的《经济适用住房管理办法》，可以更好的规范经济适用住房的建设以及销售等方面的管理，并且在很多方面构建了具有指导意义的框架。目前，我国在城镇的住房制度进行了切实有效的改革，这样就在本质上建立了可以与社会主义市场经济相适应的的一种新型的住房制度，从而为住房的商品化和社会化提供了更好的积极的作用，逐渐的改善了城镇居民目前的居住现状。积极有效的促进了经济适用房的建设以及销售的力度，并且应用有效的方法，从而更好的控制建设成本，变的非常的迫切，这既能有效的缓解了目前住房制度改革在过渡时期造成的住房紧张的局面，还能更好的贯彻“三个代表”中执政为民的精神意义，对于这层意义的才是真正的为群众谋利益，给群众寻找真正意义上的实惠。

1 经济适用房的投资成本控制中的问题及成因

在我国，秉着让政府成立经济适用房的建设中心，代表着政府组织的建设的一种运作模式，在这种运行模式里减少了项目法人开发等环节，这样就能够很好的控制建设的成本，不过，我们必须清醒的认识到在这种运作模式的实际操作中，是存在着和很多的问题的，并且有着一定的阻力。

1.1 聚焦建筑工程开发资质问题

目前，在很多地方的经济适用房的建设中心，大多数是不具有建筑工程要求的开发资质的，严格意义上讲是不可以直接的从事经济适用房的建设开发的，所以说是不能够很好的实现建设中心代表政府来直接组织经济适用房的建设目标的，所以造成了主体资质的问题十分的迫切。

1.2 物业管理问题十分明显

在我国的物业管理公司大多数都是处于一种亏损的状态的，依据《经济适用住房管理办法》中的相关的规定对于项目法人的招投标模式的严格要求，要求开发的企业必须是作为中标的单位来负责工程建设和质量的管理，而且物业管理的相关内容也都是由中标的开发企业来一起承担的；所以在通常采取的建设中心直接由政府组织建设的这种模式里，是没有中间的这个项目的法人的，使得物业管理的问题变得十分难以解决。

1.3 建设资金紧张投入不足

一般情况下，在经济适用房的项目法人招投标的模式下，对于投入的建设资金一般是要由开发企业自己来解决的，用不着建设中心来负担这个建设资金；不过在采取建设中心直接组织建设的模式中，建设中心就要对建设项目的工程投入大量的建设资金，有时是会造成资金紧张,投入不足等问题。

2011年6月，国家发展改革委办公厅下达《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，为完成“十二五”规划提出的保障性住房建设任务，各地可按《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》（国发19号文）进行规范后继续保留的投融资平台公司申请发行企业债券，募集资金应优先用于各地保障性住房建设，可解燃眉之急。

1.4 经济适用住房质量的控制

经济适用住房建成竣工验收后，经由建设中心的整体收购之后再进行的销售，在合同关系上，经济适用房的住户如果是存在着质量的问题就要向建设中心进行投诉的，不过建设中心只是代表政府的一个行政的主体，最好不要直接进行受理，所以，住房的质量问题的投诉在受理的上变的比较棘手。

2 经济适用房项目投资成本与控制

2.1 经济适用房投资成本控制概述

通常，我们所说的经济适用房项目的投资成本控制，主要是指对构成投资成本要素的征地拆迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费、贷款利息、3%以内的利润等7项费用进行控制。经济适用房投资成本控制可以为工程的造价进行很好的管理和控制，内容主要就是指在建设工程项目的每个环节内，要仔细的将建设工程过程中发生的所有费用要有效的控制在预计一个的投资的定额内。在建设的过程中，要及时的纠正可能发生的一些偏差，这样就可以更好的控制在预计的目标之中，从而可以在工程项目的实施过程中，通过了比较合理的投资来取得比较大的收益。

然而，由于建设工程项目的建设过程一般情况下是一个周期比较长而且投入还比较大的过程，所以整体上涉及的相关因素还是比较多的，再加上专业的综合性也比较强，针对与政策条件、技术条件、市场条件等很多的方面都可能产生重要的作用，从而导致整体投资成本控制的过程变得十分的复杂，所以，我们必须明白这是不可能在项目实施开始就可以精确地确定好了投资控制的目标的，并且要求其在整个的项目实施过程的每个阶段都要保持不变。所以，目前我们只能是预先计划一个大致的控制目标，再根据工程项目在实施过程中的每一阶段的变化，进行逐步细化加上不断的调整，产生一个明确的控制目标，最重要的是加以实现。

2.2 全方位的投资成本控制

首先，经济适用房是可以作为政府投资的一种项目，并且比较合适的价格出售给普通百姓，所以，在为了更好的控制住建设的成本的过程中，我们就应该全方位的进行行之有效的投资控制，以便准确的建立出建设工程的管理目标，然后再按照每个阶段进行组织实施，在采取科学合理的控制措施之后，这样的举措不仅可以进行很好的横向控制，还可以进行纵向控制。也就是分阶段控制上有着明显的作用的，这样的做法既能够有效地节省建设的资金，更重要的是能够很好的促进投资效益的提高。所以说全方位的投资控制主要就是能够有很好地利用专业的技术专长以及方法去更好的计划和控制，包含资源、投资、利润和风险在内诸多方面。

其次，建设项目的投资成本的控制是一种不确定性很明显的工作，所以在整个的建设项目的实施过程中，就会出现很多的意外的事项发生，在针对于这些事项，也可以说是风险的防范上，如果只是靠投资的控制就不是很容易做好的，更加的是需要对建设项目投资控制的全过程，对所有要素进行系统的计划与控制。只有这样在建设过程中才可以全面领会和贯彻全方位投资控制的思想，更好的控制好项目的投资控制工作。

综上所述，经济适用房最终是以微利价出售的，出售实行的是政府指导价，其售价由政府指派相关部门根据上述项因素综合确定的，建设中心或投资开发商均不得擅自提价。房屋售价不能变，而成本则是可加以控制的,若成本控制不力，容易造成投资收益减少乃至亏损。故只有向内部管理要效益，加强投资成本控制显得尤为必要。为了更加有效地控制建设项目投资成本，我们必须进行主动及时的投资控制，不仅可以及时的发现问题还可以有效地解决问题，最重要的是避免问题的发生。

参考文献：

[1]肖元真，新世纪全球科技与经济发展大趋势丛书，2007.

篇（3）

一、工程项目投资与融资的基础理论

（一）工程项目投资

投资者在对一项新工程进行建设或对旧工厂进行翻新时所投入的资金的活动，就是投资活动。工程建设的投资其实也是工程建设的一部分，实施工程项目管理，更是对工程投资的管理，二者相辅相成，互为辅助。还有一种说法是，投资就是工程项目施工管理整过程产生的费用。不管是哪一种说法，我们应清楚的是，工程投资的费用包括了工程施工费用、项目建设费用和包预备流动费用，而工程最终是否能实现经济效益，收回投资，就要看我们在项目施工中是否落实了投资管理，对各种建设是否有合理应用，所以，我们必须按时按量的完成各项目施工，关注每个环节的管理，提高投资效率，加大投资回报。

（二）工程项目融资

为了让项目能得到更多的资金支持，如果本施工企业的资金不足，就必须进行融资，以确保资金的充沛。根据项目施工的实际情况，向金融机构和金融市场以合法的方式获得资金的一种行为，就是融资。项目融资的对象是项目工程，主体也是项目工程，施工单位通过各种借贷、租赁方式获得资金，但关键是合法性。实际上，工程项目投资和融资是两个联系紧密的内容，因为只有获得了合理、充足的资金来源，才能进行下一步投资，假如无法获得融资，就算项目计划如何完善也没有办法进行下一步操作。投资者还要对项目的未来发展和利润空间等进行可行性分析研究，对其前景进行科学估算，然后才能引进资金。

二、BOT融资方式

（一）BOT融资方式的内涵

首先是政府投入的资金，这一部分资金是以权益投资要求回报、或者以债权形式要求回收。政府根据自己的职能，对本地区基础建设、各项项目建设的需要进行分析，提交项目建议书以及可行性研究报告，完成各种前期工作，再将项目的融资和建设特权下发给建筑企业，而银行以及其它金融机构就要对项目的未来前景进行分析后，确定是否提供融资贷款政府与投资方签订BT投资合同，投资方组建BT项目公司，投资方是项目的业主，承担项目建设期间所发生的融资、建设风险。

（二）合理设置组织机构，做好岗位和职责的划分

施工企业为了方便融资管理，应设立采购部和信用部门，两个部门各司其职，采购部负责工程施工的各项采购工作，在从项目施工的实际出发，对采购的物质进行科学、详细的审核。采购部门主要负责审核货物的价格，预防货不对板的问题，禁止贪污浪费，而采购部也要与验收部门做好沟通协调，由验收和采购部门同时检查好物资的质量。信用部门主要负责规划项目的融资需求，共项目的要求和单位的资金状况出发，核实各种资金的单据和需求等，加强融资资金流通的监督和管理。

企业要合理划分岗位职责，权责分明，完善职责划分，优化项目建设组织。例如，对采购中的请购与审批岗位要分离、对询价和确定供应商要分离、对验收和人库岗位要分离。再如，对融资中的融资计划编制人员和审批人员要分离、对融资经办人和会计账目人账人员要分离、有价证券保管人和记账人员分离等。实施职责划分是为了避免职能重复，预防出现推卸责任的情况，同时也可以加强监督，有针对性的落实工作管理。

（三）BOT融资方式的优势分析

BOT融资方式是一种现代化的融资手段，在一些大型项目的施工建设中常被用到，因为其优点明显，对项目融资管理的促进性大，所以得到了广泛使用。从政府的角度来看，这种方式的优点主要集中在四方面：资金利用：政府采用BOT方式，引入国外、国内企业的大量资金，这样不仅解决了投资资金不足的问题，还强化了融资管理；BOT方式还有利于政府调整外资的使用结构，引导外资进入我国基础建设行业，这样就能合理利用资源，将有限的资金集中应用到那些关系国计民生的重大项目上，实现经济效益和社会效益的统一。

（四）风险转移

由于基础项目建设施工的耗费时间长，涉及的范围、部门广，复杂性大，加上是国家建设项目，自然压力也较大，所以基础设施项目投资失控的问题时有发生。政府通过BOT融资方式，将项目的投资风险转移给承包方，项目借款以及借款所带来的风险都由承包商承担，而政府不再需要对项目债务担保或签署，无疑减轻了政府的负担和压力，但承包商也不是白白承担风险，他们也会获得更大的收益，为此，他们会加强对投资失控现象的控制，避免了政府承受项目的全部风险。

（五）项目运作效率

工程项目建设和施工单位，为了减少工程项目未来所承担的风险，并获得更多的经济效益，就必须加强设计和管理，提高管理水平，将成熟的项目投资运行管理模式运用到项目中，以市场环境为基础进行管理改革，适度调整，从而有助于提高基础设施项目的建设和经营效率，加快项目施工进度，在保证项目按时按质完成的同时还能减低成本，提高投资管理质量。

三、工程项目中的融资风险

（一）融资的计划安排误差较大

工程项目在融资前首先要制定融资计划，而计划的制定还要根据项目的实际情况，科学的选择融资方式。以合理利用资源的理念去进行计划制定。但我们要客观的认识到，不是所有融资都是安全可靠的，其中也存在风险，而为了预防风险，减少风险带来的不良影响，我们必须注意控制融资风险。融资风险源于融资对象和融资金额两个方面，加上项目建设本身的不确定性，工程建设必须满足政府的制度要求，所以，我们对融资方式的选择有一定的要求，例如对资金的流动性安排有要求，对融资对象的身份有要求等。融资数量的误差，太多或太少的融资，都会导致资金的不合理利用，从而引发融资风险。

（二）在融资资金的双向流动中存在舞弊的风险

融资资金投入使用后，可能会有资金流失的问题，也有可能出现资金的风险挪用。一些账目设置被经办人篡改的问题也时有发生，资金的流出过程中，对利息等资金也有可能出现挪用和私吞的现象，人为方面也是造成风险的重要因素。

四、投资控制的原则

（一）实施主动控制

主动控制其实就是与事后控制相区别的，相关人员在投资启动阶段就要预算分析将来投资过程中可能发生或必定会发生的风险，然后制定相关的预防措施。其实主动控制是面向未来的一种预算控制模式，虽然我们知道主动控制的重要性，但由于人们在快速发展的市场经济中过多的这种效益和利润，所以忽视了这一项控制。当我们发现实际计划与现实发生较大的差距时才开始找原因，并确定下一步的对策，即使亡羊补牢，可有的损失也无法挽回。为尽可能地减少以至避免目标值与实际值的偏离，我们必须严格的落实主动控制，做好事先防范。

（二）经济与技术相结合手段

项目投资管理就是项目施工的管理，因为每一项投资都离不开施工，施工也离不开投资。长期以来，我国工程建设领域重技术轻经济，设计与经济性始终没有结合在一起，或结合得很薄弱，当我们进入项目的可行性研究和设计阶段时，就应该开展技术以及经济性等方面的论证，在考虑经济因素的前提下优化设计方案，如果经济因素考虑少，缺乏多方案比较和技术经济分析，就会导致施工浪费。所以，注重设计的经济性尤为重要，只有这样，才能正确处理技术先进与经济实力两者的关系，以求最佳技术经济指标。

（三）规范操作流程，完善项目中投融资的内部控制

在工程项目投资操作流程中，采购是实现资金使用，也是加强资金管理的重要部分。采购请求―采购审批―询价及确定供应商―后期验收和人库等，不管是哪一个环节，都需要采购人员积极认真的执行投资管理，控制资金使用，提高资金使用效率。在具体执行中，项目投资工作需要在每一项施工中进行内部控制积极规范操作流程。例如，首先是采购申请，采购材料的数量必须与工程建设实际相结合，这样可以预防资金、材料浪费的现象，而采购人员还要根据实际施工要求而非个人经验去判断采购的数量，在实行可行性分析后报告上级审核。而在采购的审批上，应让经验丰富的人参与审核，并且根据项目的建设周期、工期安排、物资市场的价格、库存现状等进行评估，以确定合适的采购量等。在选择供应商方面，要货比三家，比质量，比价格，与多家生产商比价，采取招标的方式为经验丰富、质量优秀的供应商提供机会，同时也方便自己获得物美价廉的产品。后期的验收和人库也需要在多个岗位和人员上规范，坚决保证产品的质量以保证工程质量。

五、化解项目融资风险的时策

（一）做好项目评估和风险分析工作

上述内容中我们也说到，项目发展前景的好坏是直接决定融资效率的关键，为此，我们必须做到项目融资前期的风险分析工作。在实施融资前，相关部门应从项目所在地政治、经济、技术等现实环境进行分析，以及政府信用、当地在建或拟建项目的运作及规划情况，找出风险源头和最容易触发风险的因素。目前我国项目融资可行性研究中，风险的评估及分析很少，很多都是流于形式，还是缺乏事前分析及动态预测，所以我们也要按照上述内容说的那样，积极完善主动风险控制工作，提高融资效率。

（二）确保项目融资法律结构严谨无误

每一个项目参与者都有其有限的法律义务和权益，当然也承担一定的责任，法律文件是否准确的反映出项目各个参与方在融资结构中的地位和要求，各个法律文件之间的结构关系是否严谨，是影响项目融资成功与否的必要条件。作为融资者，也就是项目中的第三者，不管是投资者还是贷款银行都要注意该国的法律体系是否与本国法律体系或国际通用法律体系相衔接、相适应，而投资者则要特别注意例如知识产权的保证、贸易公平的保证等方面的法律保护，了解法律制度，维护自身的合法权益，加强融资的有效性。

六、结束语

综上所述，工程建设的项目投资和融资管理是一项专业、复杂、系统的管理工作。管理过程中，不仅要注重企业经济效益，更要看重社会效益，相关单位应通过技术与经济有机结合，实施项目全过程的管理，只有这样才能最终实现项目建设总投资最低、投资效益最大化的目标。

参考文献：

篇（4）

近几年，随着民间资本不断向房地产行业注入，房地产正在发生翻来覆去的变革。作为一项重要的投资性资产，开展成本会计方面的研究工作势在必行。尤其是在新的的《企业会计准则》实施后，对投资性房地产会计有了新的模式方案，即“公允价值模式方案”。基于此，本文对新会计准则下投资性房地产会计成本模式的原因进行探析，以期为政府主管部门、房地产企业及普通民众提供决策参考。

1. 目前公允价值形式所确定的市场体系还没有完整地形成

根据最新颁布实行的会计准则里面的一些规定制度，对所谓的投资性房地产施行公允价值这种模式来进行计量的前提基础条件可以说是极其严苛。公允价值这一模式虽然能够比较有效地反映出一些投资性房地产本身在市场上的价值跟自己的盈利能力，却因为相关房地产的一些市场体系还不是非常健全的，房地产之间的交易信息，它们的公开性还不是很高。在现在这种情况之下，这个模式还是很难满足前提的。新的会计准则是不允许企业用的是在估值的技术下所计算估计的相关投资性房地产的一个公允价值。

2． 整个税收成本在企业价值方面的一些影响

之前使用的成本模式进行计量，投资性房地产的物业每一期都是要进行折旧的提取或者成本摊销，这样就能使得当期在账面上的利润变少，但由于折旧跟摊销都是可以在税前被列支的，这样就可以起到抵税的效果。由此可见，如果是采用公允价值这种模式进行计量的话，根据最新的会计准则的相关规定，便不能够对投资性房地产提前进行计提折旧或者进行成本摊销，而是要以在资产负债表里面所显示出来的投资性房地产，它的公允价值作为一个基础点来调整它的账面实际价值，实际公允价值跟原来在账面上的价值，它们之间的差额是应该计入在当期损益里面的。原来在折旧或者摊销所起到的抵税效果的丢失，从而使得税负加重，这就成了很多的房地产企业最为顾虑的一点。

3．目前的公允价值模式总会影响到净资产的收益率等等的考评性指标

如果采用公允价值来进行相关投资性房地产资产负债的计量,它在净资产上所增长的速度通常是跟不上它的收益所增加的速度的，直接影响到了当期或者再加上后期的一些净资产方面的收益增长率。所以大多数的房地产上市公司必须要在相关账面上的净资产增长率跟净资产收益的实际下降率这两者间进行一定的利弊权衡。

4．目前的公允价值这一模式有着不可回转的特点

企业在采取公允价值这一模式进行计量之后，是很难再换成原来使用的成本这一模式进行计量的。因为如果企业采用公允价值这种模式的话，就说明了这类型的投资性房地产，它的所在地是有着比较活跃的交易房地产市场的，而且也可以在比较活跃的一些交易型市场里面获取同类型的或者相类似的房地产的部分价格方面的信息。一旦再转成原来所用的成本模式进行计量的话，肯定就不如采用公允价值这一计量模式，不能更好地对企业的实际资产价值进行反映。

5．现在的公允价值这种模式会使得企业得经营业绩变得愈加波动

所采用的投资性房地产相关计量模式的改换变动，可以让很多企业的隐性价值变得公开化，成为显性价值，使得财务报表变得更加国际化，更加合理化，但它的前提却是不改变企业自身的本质存在的内部价值。因为现在的房地产市场是一片大好形势，如果采用公允价值这种模式的话，确确实可以增加企业内部的资产跟所获得的利润；但是，如果房价一旦下跌的话，肯定就会给本公司带来无法估量的账面上的损失，这就会让企业的整个资产价值一直处在一个经常性的大幅波动的环境里面，从而就增加了这些企业在业绩跟市场股价上的波动性，给它们实际的资产与利润的管理引发很多的问题。

6. 投资性的房地产在整个总资产里面占的比率不算高

投资性房地产是不包括那些因为生产商品或者提供劳务或者经营管理而拥有的自用型的房地产以及当做存货的一些房地产。所以对于这一类型的企业来讲，就算对投资性的房地产实行了公允价值，其结果对业绩也不会有太大的影响，但却会影响到企业的财务工作。由此所得，只有持有大量投资性房地产的企业才能有采取公允价值模式进行计量的这一必要性。

结语

随着目前相关的市场体系正在逐步地完善，也随着现在投资性房地产变得越来越多，特别是因为人民币逐渐地升值与我国现在经济的一种持续稳定的发展步伐，以及美元市场动荡，必然影响投资者对资本市场信心，市场将会更加关注所有房地产投资的本质价值，所以今后公允价值这个模式的应用范围必然会愈加广泛。

参考文献：

[1] 丁春. 新会计准则下投资性房地产会计仍然使用成本模式的原因探究[J]. 中国新技术新产品, 2011,(04)

篇（5）

(一)我国基本养老金个人账户空账运行严重

我国目前对基本养老金采取个人账户与社会统筹账户相结合的方式，个人缴付不超过个人工资总额的8%，单位缴付不超过单位职工工资总额的20%，其中按职工个人工资11%的数额为职工建立基本养老保险个人账户，个人账户的保险基金来源于个人全部缴费和部分单位缴费，剩余的单位缴付纳入社会统筹账户。②我国1995年颁布了《关于深化养老保险制度改革的通知》，从此我国企业职工基本养老保险从“现收现付”转向“统账结合”，这种“统账结合”其实就是“部分基金式”即即期的缴费一部分用于应付当年的养老支出，一部分用于投保人建立养老储备基金。在这种制度转轨过程中，由于“老人”和“中人”的退休金没有完全以养老储备基金的模式积累，于是就出现了“新人”养“老人”和“中人”。养老金中社会统筹资金挤占个人账户资金，致使个人账户空账运行。中国社科院世界社保研究中心主任郑秉文日前透露，中国养老金“空账”规模高达约1.3万亿，③这样造成养老投资基金不足。

(二)基本养老金的投资结构单一、范围过窄、

收益率过低

2000年8月，我国基本养老金采取市场化运作，设立全国社会保障基金理事会，采取投资管理人和托管人的模式。2001年公布的《全国社会保障基金投资管理暂行办法》规定社保基金投资范围:1、银行存款和国债投资的比例不得低于50%。其中，银行存款的比例不得低于10%。在一家银行的存款不得高于社保基金银行存款总额的50%。2、企业债、金融债投资的比例不得高于10%。3、证券投资基金、股票投资的比例不得高于40%。这些投资范围对基础工程、国外资本市场、贷款等进行了严格的限制，投资范围过窄，另外投资比例中银行存款和国债投资不低于50%，造成基本养老金收益率较低，基本养老金账户的年均收益率不到2%，而2000－2008年的CPI平均为2.2%，特别是2004年CPI为3.9%，2007年为4.8%，2008年为5.9%，对于投资上万亿的养老基金，抵御不了通货膨胀，损失高达几百亿，这是整个社会福利的重大流失。

(三)基本养老金投资管理模式不合时宜，造成违规投资

首先:社保机构的工作人员不是专业的理财人员，对货币市场和资本市场投资工具的组合、投资风险的分散不是非常专业，他们不做市场风险评估，不做投资调研，盲目投资，容易造成投资失利。其次:社保机构尚未建立投资人员的激励机制。社保机构的投资人员与投资收益之间无关联关系，使得他们的投资操作缺乏动力，影响投资收益。再次:社保机构集中基本养老金的运营、投资、监管于一体，既是运动员又是裁判员，容易造成挪用、挤占养老金，更无从实现养老基金的保值、增值。如原上海市劳动和社会保障局局长祝均一违规拆借社保基金达32亿元;原广州市劳动保险公司经理刘雨宏违规审批社保基金约7.5亿元进行非法运营(如银行借贷、房地产行业、承销国债等)，造成损失高达5.2亿元。

二、挪威养老保险投资运营方式的借鉴

(一)挪威养老金投资运营方式分析

挪威全球养老基金采用分散投资策略，投资了全球约3500家公司，每家公司平均持股比例却低于1%。挪威全球养老基金(theGovernmentPensionFund－Global，简称GPFG)1990年成立，资金主要来源于石油和天然气的外汇盈余。GPFG的管理运作模式是由财政部、挪威议会和挪威资产管理部(Nor-wegianBankInvestment Management，简称NBIM))三者共同完成。财政部主要负责制定基准的投资组合、投资收益率以及投资风险控制等基准投资策略，并上报挪威议会批准。NBIM根据基本投资标准，选择具体的投资对象。GPFG采用的基准投资组合事先明确了投资收益率和风险度，其基准投资组合来源于富时(FTSE)27个国家的股票指数成分股和雷曼全球总计债券指数的成分债券，该投资组合60%投资于股票，40%投资于固定收益类产品。基准投资组合中资产配置随基准证券市场价格的变化而变化。GPFD的投资领域是多元化的，没有具体的行业偏好。在投资的风险偏好上，GPFC对单一公司的持股比例为5%，2008年后为10%。在投资地域上，GPFC主要投资于欧洲市场。在投资回报上，GPFC一贯以稳健为目标，1998年－2007年的股票和固定收益投资平均回报率分别为5.12%和7%。

(二)挪威养老金投资运营方式对我国的启示

一方面:GPFG的管理运作模式财政部主要先制定基准投资策略，并上报挪威议会批准。NBIM在基准投资策略的基础上来实施投资规划，选择投资工具。这种运作模式保持了政府适度干预养老金投资并监督养老基金的运行，值得我国政府借鉴，政府是监督者，但在我国养老金投资模式可采用政府委托某一专业机构来管理。另一方面:挪威资产管理部NBIM根据基准投资组合策略，在富时27个国家的股票指数成分股和雷曼全球总计债券指数的成分债券中选择股票和债券进行投资，其各种证券资产和地区投资比重随基准证券市价的变化而变动。这种多元化投资策略分散投资风险，透明度较高。挪威的这种依据经济形势制定科学的基准投资策略和设立投资组合的多元化投资方式，我国可以大胆借鉴。

三、完善我国基本养老金投资管理模式

(一)拓宽养老金的筹资渠道

1.外汇盈余补充基本养老金空账

我国的外汇储备2万多亿，把外汇储备的10%用来补充养老金，一方面可以抵御通货膨胀;另一方面，我国外汇储备长期投资美国、欧洲国债，由于人民币升值，外汇资产带来大幅度的贬值，因此把外汇储备的一部分补充基本养老金，选择适当的投资工具，提高资产的投资收益率，可以防止外汇贬值带来的损失。

2.通过国有股转让、国有企业收益分红等手段补足基本养老金缺口

我国的养老金采取个人账户与社会统筹账户相结合使得“新人”养“中人”和部分“老人”，导致“新人”个人账户空账，这是由制度造成的，应由国家买单，国有企业是全民企业应承担这一重任。股权分置改革后，凡在证券市场首次公开发行股票并上市的国有股，均须按首次公开实际发行股份数量的5%转由我国养老基金会持有，应转持股份数量多于国有股东持股数量，按实际持股数量转持。除此，国有企业每年税后收益的5%应补足基本养老金缺口。

(二)扩大基本养老金的投资范围，引入养老金投资保险制度

养老金的投资应遵循安全性、流动性和收益性。我国的基本养老金投资渠道过窄且收益很低，为改变这一状况可以从以下几个方面着手，调整基本养老金投资结构，扩大基本养老金的投资渠道。

1.调整投资工具，分享经济快速发展带来的收益

目前我国养老金对证券投资基金、企业债券、股票投资的比例规定不得高于40%。这个比例应提高，应提升至60%。对货币市场(货币型基金、央行息票、票据市场、银行短期存款等)的投资比例不得高于30%，其它为10%左右。这样一方面保证了养老金的流动性，也使得养老金投资分享了中国经济高速发展带来的经济利益。

2.扩大基本养老金投资范围，如基础设施和个人住房抵押贷款

基础设施具有周期长、规模大、收益稳定且还享有国家税收减免。世界银行公布1974年－1992年的基础设施收益中，交通运输业和城市开发的收益率最高，均超过20%，基础设施年平均收益率为17%。可见基础设施具有长期、稳定、相对安全的收益率，因此基本养老金可以参与高速公路、地铁、机场、港口、城市开发等投资，当然缺陷是流动性较弱。个人住房抵押贷款目前是商业银行的绩优资产，具有较强安全性且较高收益性等特点。我国住房抵押贷款的市场是巨大，为了控制风险，我们可以调低抵押率，按照住房评估价的60%来放款，除非房价跌破40%，否则抵押贷款较安全。

3.引入养老金投资担保机制，确保养老金的保值增值

养老金是老百姓的养命钱，为了控制养老保险金的投资风险，可以引入养老金投资担保机制，以保障养老金投资的安全性。养老金投资的名义收益率=养老金投资的实际收益率+通货膨胀率，养老金投资的最低目标应为保值，假设养老金投资的实际投资收益率为负值时，由财政拨付专项资金予以弥补，这时，政府充当保险人的角色予以承保。

(三)改革养老保险投资管理模式，加强养老保险投资监督

1.养老金投资管理模式应走市场化道路，确保投资效率

篇（6）

一、金融资产投资

（一）银行储蓄（活期、定期）

基本概况：活期储蓄指不约定存期、客户可随时存取、存取金额不限的一种储蓄方式。定期储蓄指存款人同银行约定存款期限，到期支取本金和利息的储蓄形式。

收益：活期利率0.35%，定期年利率2.6%-4.5%之间。

风险：银行储蓄风险主要表现为利率风险和通货膨胀的影响，活期储蓄风险更高。

综合评价：银行储蓄收益稳定风险小，但是收益水平较低。

（二）股票

主要概况：股票是股份公司在筹集资本时向出资人公开或私下发行的、用以证明出资人的股本身份和权利，并根据持有人所持有的股份数享有权益和承担义务的凭证。

收益：在目前中国的股市，股息收入和分红不是主要收益，主要股票投资收益来自于股票出售的资本利得。根据不完全统计，中国股票长期年化收益率在10%左右。

风险：最主要的是系统风险和公司特有风险，此外有流动性风险与利率风险等。

综合评价：在当前中国经济形势缓慢回升的情况下，并且受目前市场流动性缺乏的影响，中国股市基本面仍然处于低谷，上证指数近几个月呈下跌趋势，股票投资收益率下跌。

（三）债券

主要概况：国债是中央政府为筹集财政资金而发行的一种政府债券，是中央政府向投资者出具的、承诺在一定时期支付利息和到期偿还本金的债权债务凭证。企业债券是企业依照法定程序发行，约定在一定期限内还本付息的债券。

收益：国债年利率在3.72%-3.54%之间，企业债券利率水平在3.5%—8.9%之间。

风险：国债几乎不存在违约风险，但是由于期限一般较长，面临着利率风险和通货膨胀风险。企业债券除了市场风险还有违约风险。

综合评价：国债风险低，但国债偿还周期一般比较长。企业债券收益率高于国债，但是违约风险也大于国债，适合想获取超于国债收益且具有长期投资目标的投资人。

（四）基金

基本概况：基金是指为了某种目的而设立的具有一定数量的资金。在现有的证券市场上的基金，包括封闭式基金和开放式基金。

收益：基金收益包括基金投资所得红利、股息、债券利息、买卖证券价差、存款利息和其他收入。目前中国基金年化收益率在5%-7%左右。

风险：目前基金市场活跃健全，基金流动性高，交易便捷，故流动性风险较低；同时，由于基金具有分散投资，专家理财的特点，因此也大大降低了其投资的风险。

综合评价：一般来说货币型基金、债券型基金的收益较为稳定，但收益率相对而言较低；股票型基金、投资基金、信托基金等就属于高风险高收益型的投资方式。总体而言，基金相对股票来说，收益较为稳定。

二、实物资产投资

（一）房地产

基本概况：房产投资理财是利用房产产权具有可分割性的特性，投资者购买房产后，可以期望通过转让或者出租以获取差价或者租金收益。

收益：房地产投资的收益主要来自于出租房产的收益或买卖价差减去相关的税费以及手续费。目前中国房地产投资收益率普遍在12%以上。

风险：房地产投资的风险主要取决于市场供需状况以及国家政策风险。

综合评价：在中国目前房地产的供需状况来看，房地产市场在长期来看是上涨占主导地位，但是在一些短期的节点上会受到政府政策的影响呈或涨或跌的波动趋势。

（二）艺术品和古玩

基本概况：常见的艺术品投资主要包括：字画、邮品、珠宝、古董等。

收益：艺术品投资潜在收益非常高，具有极强升值功能，随着持有时间的增加艺术品会不断增值。目前中国艺术品投资收益率在20%左右。

风险：对于有很强鉴别能力的投资者而言，艺术品投资波动率和风险均较小。

综合评价：艺术品投资具有风险小、升值快、格调高的特点，但风险总是与收益并存，艺术品投资的特性决定了它特有的投资风险，即鉴赏风险。艺术品投资要求投资者具有专业的艺术品鉴别能力。

（三）黄金（贵金属）

基本概况：黄金投资包括金条、金币以及黄金首饰，以持有黄金实物等作为投资。

收益：在当前世界经济不景气的情况下，黄金价格总体上呈持续上涨趋势，黄金投资是一种高收益的投资。目前中国黄金投资收益率在5%-6%左右。

风险：风险较小，流动性强，交易市场活跃，但存在一定储蓄风险和回收风险。

综合评价：黄金的初始投资额较高，并且短期炒作很难获得预期的收益率，只有长期持有才会有稳定的收益率。在目前全球经济不景气、中国经济缓慢复苏的情况下，黄金投资作为资金避风港，能规避目前的市场风险，并且获得稳定、较高的收益率。

三、总结

在国际金融危机后全球经济处于二次探底的经济衰退期的基本经济形势下，中国目前也处于一个经济的较小衰退期，作为中国的个人投资者，考虑到现有经济大环境，黄金、房地产、艺术品等实物投资方式在收益和风险方面相较于股票、债券等金融投资方式更有优势。当然，任何投资方式风险-收益的选取都是因人而异，只有选择最适合自己的投资方式，才能达到效用最大化的投资效果。

参考文献

[1]向锐.中国证券市场投资者行为研究[D].成都：西南财经大学，2006.

[2]邓可斌.中国个人投资者证券偏好与资产选择研究[D].上海：暨南大学，2006.

篇（7）

1我国基本养老保险基金运营现状

我国从2007年开始，老龄人口占比就超过8%，2019年达到18%，截至到2017年我国每100个劳动人口所要承担约16个老人的抚养义务。养老形势的背后是日益增加的养老保险基金运营压力。我国的养老保险基金体系分为三个层级:基本养老保险，企业补充养老保险和个人储蓄养老保险。我国基本养老保险制度已由现收现付制发展为社会统筹管理与个人账户相结合。划入社会统筹账户的部分利用当前职工和居民的缴费收入支付当期退休人员养老金，属现收现付制;个人账户按个人工资缴费基数的8%划拨形成的本息和，采用基金积累制。从2019年5月1日起，我国城镇职工基本养老保险中由企业缴费的部分降低至16%，个人负担部分仍为8%。另外，在2018年5月的中央全面深化改革委员会第二次会议中，提出企业职工基本养老保险基金的中央调剂制度，调剂比例将于2019年提高至3．5%，以实现公平协调。我国基本养老保险金实行:省级统筹，中央统一管理。各省收缴的养老保险金纳入社会保障账户，并统一委托给国务院授权的基金委托管理机构全国社保基金理事会进行投资管理。2017年交由全国社保基金理事会管理的资产总额达到3511．19亿元，其中直接投资额为934．69亿元，占比29．62%，委托投资额为2220．5亿元，占比70．38%，实现投资收益87．83亿元，名义投资收益率为5．23%，较2016年3．03%的名义投资率相比有所提高。在基本养老保险基金收支方面，累计结余持续增加，但近年支出收入比均在85%以上，从地区角度分析，2017年结余最多的广东省达9647．8亿元而黑龙江省2017年基金结余为－486．2亿元。广东省和黑龙江省的收支结余差值达到了10万亿，可以看出，我国基本养老保险的地区发展并不均衡。

2我国基本养老保险基金运营存在的问题

2．1养老保险基金投资保值增值率低。

我国2016年养老金投资名义收益率为3．03%，扣除通货膨胀率后仅为1．03%，2017名义投资率为5．23%，实际为3．63%，同期银行一年定期存款利率为1．5%，三年期凭证式国债利率为3．8%。实际收益率低于三年期国债利率。与国外相比，日本2015年基金收益率为12．27%，新加坡平均投资收益率为5%左右，挪威2014年综合投资收益率为7．6%，而拉美国家代表智利的平均收益率为10．9%左右。不管是与我国的股票、国债等投资方式相比较还是与国外养老金投资收益相比我国的养老金收益都处在较低水平。

2．2养老保险基金投资方式单一。

我国的基本养老基金的投资要保证风险可控、资金安全。据规定，我国的养老保险基金只能投资于银行存款、国债、其他流通性较好的金融工具包括上市流通的证券投资基金、股票、信用等级在投资级以上的企业债权金融债券等有价证券。根据2015年《我国基本养老保险基金投资管理办法》规定，固定收益类资产投资比重上限甚至达到135%，流动类资产占比小于低于5%，股票等权益类资产占比小于30%。投资方式的过多限制必然造成投资的单一化和保守化，低收益也是必然结果。如何在政府规定之下，充分分散风险将资金分配到部分权益类资产投资上，甚至进行国外投资，开辟新的投资方式是目前急需解决的问题。

2．3隐性债务显性化。

隐性债务等于未来需要支付的所有养老金的现值减去当前基本养老保险金的累计金额。我国社会统筹基金部分采用现收现付制，即利用当前在职人员缴纳的保险费来支付目前已退休人员的退休金，这实际上类似于一种没有明确合同或者法律规定的隐形债务债权关系，隐性债务反映的并不是当期养老保险金的支付压力，而是未来的养老金的债务趋势。根据相关数据显示，实际养老金的隐性债务总额逐年扩大，隐性债务总额占GDP比重逐年降低，由目前的40%左右降低到2050年的16．1%，但这并不意味我国隐性债务负担在降低，主要原因是GDP总量增长速度大于隐性债务的增长速度使得比重降低。除此之外，王晓东等通过精算模型，测算出我国在2010—2060年间基本养老保险基金隐性债务缺口有35．3万亿元;刘学良利用精算模型，测算我国2010—2050年间养老金缺口折算为2010年的现值为57．5万元，为2010年国民生产总值的143%。1997年，我国基本养老保险制度由完全的现收现付制转向统账结合的方式。在转制之前的退休人员已交纳的退休金没有建立个人账户，而当前的在职人员的交费中需要拿出一部分比例的资金来建立个人账户，这就导致了当前的养老基金收入小于支出，使得隐性债务显性化，此问题主要是在我国养老保险制度向统账结合方向转变的过程中所产生的，大部分隐性债务来源于转制成本。

2．4个人账户空账运转。

在统账结合方式下，我国养老保险金的个人账户缴费标准为养老保险缴费基数的8%。当社会统筹账户的资金不足以进行养老金支付时，相关部门为了短期利益而挪用个人账户资金进行弥补，导致个人账户徒有账户上的数字，而没有实际资金，造成了个人账户的空转。2007—2015年间我国个人账户缺口日趋扩大，接近于线性增长，2015年底空账规模达到了4．7万亿元，且出现多个省市如东北三省社会统筹账户严重收不抵支。多方面原因造成空账的存在，首先，养老保险制度转轨造成的转制成本及隐性债务显性化问题使得养老保险金的支出扩大，这部分资金缺口应该由政府的财政支出予以弥补，但目前大部分是由职工承担;然后，我国在实行养老保险金统账结合之前的职工的个人账户并没有资金积累，而退休以后却要增加发放金额，养老保险金支出扩大;最后是造成空账问题的直接原因，社会统筹账户和个人账户虽然名义上是分离的，但实际并没有分开记账，两者管理混乱。我国缺乏严格的管理监督制度和专门的监督机构进行规范管理，使社会统筹部分的短缺极易引起个人账户资金的乱用，个人账户有名无实。

3我国基本养老保险基金运营优化建议

3．1提高统筹层次。

为实现我国基本养老保险基金规模的扩大，实现保值增值，可以提高基金的统筹管理层次、拓宽投资方向、严格资金监督管理。提高养老保险金统筹级别，制定全国统一标准，实行资金的中央集中管理。目前我国采取养老保险金的省级统筹，由于地区和城乡差异部分地区采用市级统筹。这种分散的筹集与管理方式使得养老保险金分散在省、市、区的各个政府管理部门或者不同行业之间，必然会降低资金的运营效率与制度的公平性。实现全国统筹，可以分三步进行推进。首先，要统一全国缴费比率和计算基数，其次对各省的收支结余状况进行汇总，盈余较多的省向中央缴纳的基金数额较多，所有资金汇总作为中央统一使用的调剂资金，中央利用资金对不同的省市进行补贴，通过再分配实现公平与效率。在以上发展过程中，要持续推进其他方面的统一管理，比如会计账目统一合并，信息管理系统统一，在此准备之上逐步推进，实现真正的养老保险资金的全国统筹。

3．2拓宽投资渠道。

首先，控制银行存款和国债的投资比例，目前这两部分投资占比过半，是最主要的投资渠道。我国国债目前结构较为单一、期限结构不合理，不能有效抵挡通货膨胀风险。国外有些国家对这部分投资做出了明确限制，例如比利时规定政府债务比例约15%。因此，我国应该丰富国债的种类，并合理的控制其投资比例，而银行存款只要能够提供足够的流动性即可;其次，实现养老保险金入市，将部分养老保险金投入资本市场进行长期投资。2012年3月广东省率先实现养老金入市，半年实现6．72%的年化收益率。截止到2018年年末，我国17个省市的6248．69亿元到账投资运营，约占养老保险基金的13．6%，远低于30%的上限，因此，股票投资的比例增加是十分必要的;最后，开辟国际投资渠道。国内市场与国外的相关性较小，国外证券不易受国内的市场波动影响，能够在利率、物价、国内政策等因素发生变动时保持稳定。而且一些发达国家经过长时间的发展积累，金融市场相对成熟，政府监管机制较国内更严格，因此国外金融产品风险可控，收益稳定，符合价值规律;最后，拓展国外市场，增加了投资产品的选择范围，可以有效利用国际市场的创新型金融工具获得收益。

3．3建立合理成本分担机制。

篇（8）

（一）项目管理与资金管理相脱节。现行投资体制下计划部门管项目立项及投资计划安排，财政部门不参与项目的可行性研究及投资安排，只负责拿钱，基本上没有部门对项目资金的使用效益追踪问效，由此形成了很多问题，例如，一些项目配套资金来源难以落实；一些建设单位巧立名目，挪用、骗取财政建设资金。

（二）项目前期工作准备不充分，项目超概算现象比较严重。建设项目前期工作是从建设项目酝酿决定到开工建设以前进行的各项工作，它是基本建设程序中一个非常重要的阶段。这一阶段对建设项目工程造价的控制，在总体上起着决定性的作用。而现实工作中到处存在着争项目投资而不重视前期工作的情形，有的项目投资计划下达了，而项目的可行性研究论证及立项等工作还没有做；有的项目设计概算粗放，根本没有设计图纸，只是靠经验估算；有的项目以计划代替立项；有的项目更以能安排多少投资来作为工程概算。上述种种，不仅严重违反基本建设程序，而且直接导致了工程概算一超再超，基本建设资金效益低下。

（三）自治区地方预算内基建投资项目众多，资金投向比较分散，基本建设在一定程度上难以体现集中财力办大事的根本要求，自治区每年切块38亿元的地方财政预算内基本建设投资安排成了撒胡椒面。

再一个问题就是，项目投资不一次下达，分多次下达投资计划，一个三四百万元的项目往往分几年安排投资计划。

（四）现行基本建设财务管理范围具有一定局限性。自治区基本建设财务管理的范围局限于中央及自治区预算内安排的基本建设资金，对于预算外资金、自筹资金及其他筹资方式形成的项目财务监管则缺乏方法和手段，影响了财政宏观调控和监管能力。

（五）基本建设投资计划下达不及时，基本建设资金到位率差。本身从中央到地方，层层下达投资计划，层层下达支出预算，中间环节已经非常多，加之支出投资计划与支出预算的下达往往不同步，相当一部分投资计划有的在年底才能下达，我区又地处高纬地区，一年当中施工季节较短，十一月以后多数工程已经无法施工，故而许多资金只能结转下年，客观上形成了资金到位率较低，造成大量资金结转。

（六）工程竣工后决算不及时。一些项目单位只重视争取项目和资金，往往忽视项目的竣工财务决算，相当一部分项目已竣工，但不办理竣工决算，甚至部分工程长达五六年不能结算，哪些项目节余，哪些项目超支，超支多少，没有结论；另外，由于时间长，工程管理和财务管理人员变动大，加之移交手续不严谨，工程资料与财务手续保管不好，续任的人员不了解以往的情况，加大了善后核算的难度，无法保证国有资产的完整。

（七）对工程概预决算的审查，重审查工程决算，轻工程概预算审查。对工程概、预算的审查往往比较滞后，原因是多方面的，如一些工程项目往往已经开工计划部门才安排立项投资，或者项目虽则立项但无设计概算，使对概算的审查实质上流于形式。

（八）基建投资项目后评估工作严重滞后。虽然这几年我们一直在提倡搞这项工作，但从实际工作上看，无论是在建立评判标准、评判指标体系上，还是在科学规范制度建设上，工作的差距很大，迫切需要加强。

（九）基本建设投入的国家资本金无出资人代表，国有资产保值增值工作无人负责。

（十）基本建设财务管理专业人员短缺，会计人员素质低下。

（十一）基本建设财务管理制度建设滞后。近几年来，出台了一系列改革措施，如部门预算改革和国库集中收付改革，对基本建设支出预算管理、基建资金管理方式和内容都提出了新的要求，现有对基建预算管理和建设资金管理的一些规定已不适应，急需补充完善。

（十二）基本建设项目仍然存在建设项目专款被挪用现象。近两年来，国家及自治区有关部门多次对自治区重点建设工程和项目进行检查，检查审计结果表明，在各项工程建设中，仍然存在着无视投资计划，擅自调整工程投资、专款不专用、挪用资金现象，严重违反国家财经纪律。

二、对策研究

（一）改革目前我区基本建设投资管理体制。

1、打破现行基本建设资金切块管理的传统计划模式。借鉴先进国家的经验和做法，比较科学而又符合市场经济体制要求的办法应该是，计划部门重点做好经济发展的总体规划、项目的前期论证和立项审批工作，财政部门根据当年可用财力确定当年总体基本建设规模，并在计划部门审定立项的项目内，按照轻重缓急，安排项目资金。这样就能有效的解决现在基本建设项目管理与资金管理相脱节的问题。

2、制定基本建设投资安排的原则和保障重点。基本建设投资的安排要与自治区经济和各项社会事业的发展联系起来，主要投向基础性设施建设和事关国计民生的公益性事业，基本建设资金的安排要体现集中财务办大事的根本要求，不能撒胡椒面。

3、改革目前基本建设投资项目决策主要由行政领导决策审批的方式，引入专家评审机制。基本建设投资项目前期工作完成后，项目的评估决策要根据行业特点交由专家库内各行业内专家进行评定和打分，行政决策必须根据专家的评定意见作出，这样的项目决策才有科学依据，才能克服盲目性和主观随意性。

（二）完善基本建设财务管理体制，在基本建设支出预算、资金拨付和财务核算管理制度上进行创新。

1、在基本建设支出预算管理制度上进行创新。要积极推行基本建设投资项目细化预算的编制，每个项目的财政预算下达时都必须要编制基本建设投资项目细化预算，将基本建设支出按照经济性质详细划分为项目前期费、征地费、建筑工程费、安装工程费、设备购置费、其他各种费用等，为财政资金直接拨付和政府采购做好基础。同时，要在基本建设项目细化预算中设立“国家资本金”细目，在下达基本建设投资项目预算时要按照关于国家资本金的管理要求，明确委托国家资本金的出资人代表，使其切实加强对项目国家资本金的管理，确保国有资产保值增值。

2、在资金拨付上积极创新。要积极推行财政性基本建设资金“直通车”拨付方式，即财政资金由财政基本建设专户直接拨付供应商和劳务提供商（施工单位）。“直通车”的拨付方式可以有效减少拨款中间环节，防止财政基本建设资金被截留、挤占、挪用，提高财政资金的到位率和使用效益。

3、要补充完善现行基本建设财务管理制度。一是基本建设财务管理范围要扩大，将国有建设单位预算外资金、自筹项目及其他投资来源方式的项目统一纳入基本建设财务管理的范围；二是修改目前《国有建设单位会计制度》，去除其中项目以工业性为主的特征要求，增加对农牧林水项目的会计处理科目，适应国家大力推行生态环境建设需要。三是补充完善现行基本建设财务管理规定，将工程概预决算审查作为加强基本建设财务管理的一项重要基础工作来抓。凡财政性投资项目，应统一由财政投资评审中心或由财政部门委托有资质的社会中介机构进行投资评审。四是对基本建设资金拨款程序结合政府采购和国库集中支付要求做出统一规定。

（三）强化财政监管基本建设财务职能，实施基本建设项目全程管理。

1、认真执行基本建设程序，严把基本建设项目概预算审查关。财政部门要积极参与项目前期工作，主动向计划部门和建设单位主管部门了解项目的申报、立项批准情况，在建设项目立项批准后，要充分依靠和运用财政投资评审专业队伍，积极开展基本建设投资项目的概预算审查，工程概预算未审查的项目，不得实施招投标。凡项目前期工作准备不充分，无可行性研究或设计概算资料不准确，以及不严格按照基本建设程序办事的情形，要认真予以纠正，从源头上杜绝边设计、边施工的“三边”工程；要严格控制工程总概算，概算缺项漏项的项目要发回计划部门补办调概手续，从根本上杜绝基建项目普遍超概的问题；要认真审核和落实基本建设投资项目资金来源的真实性、合理性，防止出现“胡子”工程，“钓鱼”工程；对擅自提高建设标准的建设工程要严格予以控制，杜绝所谓“形象”工程和“政绩”工程。

2、严格基建资金拨付程序，把好资金拨付关。

在拨付资金时坚持按照基本建设程序、基本建设年度投资计划、基本建设支出细化预算、基本建设工程进度办理拨款，在资金拨付上要严格做到，项目前期论证工作不完善不拨款，违反基本建设程序不拨款，基本建设支出预算未下达不拨款，配套资金不落实不拨款，资金滞留账上不拨款，发现财务管理上有问题不拨款，总之，不符合拨款条件的坚决不予拨付。

4、认真做好竣工决算审查，把好工程竣工决算关。

财政部门要借助财政投资评审中心和社会中介机构的专业力量，大力做好竣工财务决算的审查工作。竣工决算未经审查，不得进行竣工验收，审查后的竣工决算经主管部门审查后，报财政部门审批。未经过审查的竣工决算不能作为工程造价和办理资产移交的依据。

5、健全财务检查制度，规范资金的使用管理

建立基本建设财务的定期检查制度。自治区重点建设项目，一年至少要检查两次，重点检查建设单位会计制度及财务制度的执行情况，对检查中发现的问题要及时进行纠正，促使建设单位规范基本建设资金的使用管理，提高财政资金的使用效益。

6、大力推进基本建设投资项目后评估工作。

改变目前基本建设投资项目效益无人负责的局面，建立一整套科学分析指标体系，从宏观和微观两个层次分析项目的经济效益、社会效益、环境效益，对解决就业、改善生活环境和促进社会协调发展的作用，为投资决策和政策决策提供依据。这也是今后一个时期财政投资评审的一项重要工作。

（四）抓好队伍建设，强化业务培训，全面提高基本建设管理专业人员和财会人员素质。

篇（9）

“健康、快乐，环保、可持续”是乐活的核心理念

对于高品质生活的积极追求，促使乐活一族对于未来生活的保障也积极寻求解决之道

John和Joan相识于一个流浪猫救助会，人家都说有爱心的男生非常有魅力，Joan就是被John的爱心和细心所打动，因为共同的环保理想走到一起，婚后成为了时髦的乐活一族。但崇尚自然生活，吃绿色食品，也得满足最基本的生存需求。所以他们考虑到自身的状况，每年有部分余钱用来旅游，享受生活，有部分钱得为自己未来的生活做准备。

家庭基本情况：

夫妻都是27岁，没有子女，每年共盈余12万元，其中4万元用来旅游，1万元用来爱心捐献等。有基本社保，但大病保险目前还没有。

保障需求：

想完善重疾险后，考虑买款投连险。

太平智胜投连险灵活度堪比万能险

对于这一对小夫妻来说，无论在什么情况下，惬意的高品质的生活一直是两人共同追求的目标。在健全了健康医疗保障的基础上，他们考虑选择一种理财方式，不用操心就能轻松理财，为将来的老年生活和孩子的教育提前做准备。在了解理财产品的过程中，他们发现，做出一个理财决定远没有想象中那么容易。银行、股票、基金、外汇、黄金等理财产品多如牛毛，让他们无所适从，究竟哪种理财产品才能实现自己的心愿呢？

钱放哪里都是放，但放在哪里不一样。

经过理财专家的咨询，他们了解到，投资理财的核心观念有三方面：持续性和长期性；运用复利的力量，以及要借助机构投资者的优势。小夫妻也仔细了解了不同投资产品的优缺点。银行储蓄：只能解决安全性和流动性，没有收益性可言。在CPI一路高歌猛进的背景下，银行储蓄还落了个亏损的结局。股票投资：风险大、安全性差。需要用闲钱、闲心、闲空来做。理财是为了更好生活，如果因为理财导致生活品质下降，宁可不做。基金投资：要了解基金的基本类型和基金经理的投资风格。基金的种类也很多，风险相对于股票来说是低一些，更大的风险在于选择的风险。

投资连结保险是保险公司的集合理财产品，具有长期性，兼顾了收益性、安全性和流动性。让普通大众无需投入时间和精力就可以轻松获得收益的最理性方式。相对于基金等其他理财产品而言，具有投资渠道更多，资金长期源源不断，投资规模随着保险公司的保费收入和投资收益年年扩大，更加稳定安全；并且具备国家政策的大力扶持。是真正可以做到无忧理财的长期投资计划，用来解决未来的孩子教育金储备和养老生活储备再适合不过了。

太平智胜投连险投保分析

两人最后决定开户投资连结，每年把结余下来的钱交给保险公司的理财团队运作，并采取分期定投的方式，太平人寿的高级销售经理颜秉祥为这对夫妇提供了太平智胜投连险作为参选产品。

5000元开户，这部分基本保费每年都按时存入，此外根据自身的经济状况每年最少追加五万元投资。三年合计初始费用扣除5000元就权当作理财专家的咨询费。此外，保险公司的理财顾问还会不定期给他们一些理财建议，根据资本市场状况及时合理调整账户类型，最大限度地获取收益。比起基金和人民币理财产品更有一种被贴身服务的感觉。

篇（10）

一个国家的基础设施是该国居民生存和发展的必要基础和前提条件，是国家现代化的重要体现，也是评估该国投资环境的重要指标；同时，基础设施也是影响可持续发展的重要因素。在制约基础设施的诸多因素中，资金是核心因素。依据国际经验，在经济起飞的过程中，基础设施投资的增长应快于加工工业投资的增长。没有基础设施的超前发展，就不可能有经济的成功起飞。曾经我国在特定的体制背景下，过去基础设施的投资基本依靠政府进行，而目前政府财力又难以全部满足投资需求，国家预算内投资日渐减少。这使得其严重滞后于工业发展，成为经济起飞的瓶颈障碍。

基础设施对经济发展和人类的福祉具有重大影响，可以为经济增长、减轻贫困和环境可持续发展创造重大收益。近几十年来，发展中国家对基础设施进行了巨额投资，并且增加供应饮用水、卫生设施、电力、电信、和运输等服务。这些投资使居民和企业获得了巨大的收益。基础设施完备程度有助于决定一个国家能否实现生产多样化、扩大贸易，能否减轻贫困、改善环境等方面的问题。

二.基础设施的特点

1.社会性和公益性

在社会性上，绝大多数基础设施企业所提供的产品或服务是面向全社会的生产者和消费者的。它构成社会上所有单位包括企业和居民的基本投入物，对于市场价格水平有重要影响，也是直接解决居民福利的基本要素。因此，基础设施常常被视为国民经济的命脉。在公益性上，基础设施对社会公众生活具有改善作用。

2.基础建设周期长，需要高额的初始成本，投入产出比率一般较低

基础建设的资本规模和技术工程一般来讲是巨大的，而且投资具有不可分割性。由于基础建设周期长，资本流动性差，决定了基础建设的投资风险大而产出率较低。基础建设初始的固定成本很高，并且产品和服务的增加所需投入的边际成本很低，所以其提供的产品和服务的平均成本随着产品和服务量的增加而逐步下降。

3.非竞争性和非排他性

公共物品一旦被生产出来，生产者就无法决定谁来得到它，因为生产者在技术上无法排斥那些不付费而享用该物品的人，或者排斥的成本高到使排斥成为不经济。多数基础设施与自然垄断有关。

三.中国基础建设投融资模式的变迁

我国基础设施投融资体制的变迁与经济体制的变迁密切相关。建国以来，我国基础设施投融资体制的发展大致可分为以下四个阶段：

改革开放前，我国实行高度集中的计划经济体制，整个社会投资包括基础设施建设由政府包揽，投资决策权和项目审批权高度集中于政府；投资资金来源于财政预算拨款；投资运行靠行政系统和行政手段，忽视了市场调节作用。

改革开放以后，财政拨款已无法满足基础设施的建设需求，银行贷款成为基础设施建设最主要的资金来源。这期间，政府推出了《关于基本建设投资实行贷款办法》，开始实行“拨改贷”，同时在项目投资和建设领域建立投资项目评估制度，并开始在工程建设中推行项目建设投资包干措施。

20世纪80年代末到90年代中期，国家实行投资体制改革，中央政府不再包办全国的项目投资。各地纷纷建立自己的城市建设公司或城市投资公司，由政府授权对城市建设和维护资金进行筹措、使用和管理，提高了城建的融资能力和城建资金的使用效益。地方政府为了筹集建设资金，尝试让政府投资公司和大型国有企业集团参与城市基础设施建设。除此以外，地方政府纷纷建立举债机制，扩大政府投资规模。通过政府性投资公司，大量向世界银行、亚洲开发银行等国际金融组织、外国政府及国内商业银行贷款。

20世纪90年代中期至今政府开始尝试放松对基础领域的管制，充分引入竞争，以广辟融资渠道、提高投资效率。2001年12月国家计委颁布了《国家计委关于促进和引导民间投资的若干意见》，鼓励和引导民间资本参与经营性基础设施和公益事业项目建设。目前，北京、上海、深圳等地开始尝试“政府引导、社会参与、市场运作”的基础设施融资新路。基础设施多元化融资渠道初步形成。与此同时，自1996年来相继颁布了《关于实行建设项目法人责任制的暂行规定》、《关于固定资产投资项目试行资本金制度》、《中华人民共和国招标投标法》等法规，加强了对基础设施项目投资的约束。

四.项目融资

1.项目融资的基本概念

传统的公司融资（Corporate Financing），是指一个公司为了建设一个项目时，利用公司本身的资信能力，以公司本身作为债务人而进行的融资方式。贷款方在作贷款决定时将该公司整体财务状况和资信情况作为评估的主要依据，而把该公司所要投资的某个具体项目的财务、风险等情况作为次要的参考因素加以分析。即使该具体项目失败了，贷款方还是可以从该公司的整体财务效益中得到本金和利息的偿还。

项目融资（Project Financing）是指投资者为了建设某一个项目时，首先设立一个项目公司，以该项目公司而不是投资者本身作为借款主体进行融资。银行等债务提供者，主要以该项目未来现金流量作为还款的来源，并且以项目公司本身的资产作为贷款的主要保障。

对比这两种融资方式可以发现：项目融资的情况下，民间资本较容易进入到基础设施建设的投融资领域。而在传统方式下，资金的来源无论是政府财政拨款、银行或国际组织的贷款，都在一定程度上阻碍了民间资本直接参与基础建设融资。

2.项目融资的基本特点

1.项目导向

以项目本身的现金流和资产作为融资安排的基础，而不是项目的投资者或发起人的资信为基础。根据项目自身的现金流量来安排还款计划，可以比一般的商业银行的贷款期限长。

2.风险共担

在项目融资的情况下，与项目建设营运有关的各种风险，将设计安排给投资者、其他利益相关的参与者，以及贷款银行，由所有各方进行分担。

3.突破投资者自身筹资能力的限制

有些大型项目的资金需求量巨大，超过了投资者意愿承受的程度，在传统公司融资的方式下，将很难融资，因为一旦该项目投资失败，投资者本身将面临破产的境地。如果利用项目本身的现金流量和资产来安排有限求索权的项目融资，则投资者承受的投资金额和投资风险控制在一定的范围之内，使得投资大型项目成为可能。

4.融资成本相对较高

与传统方式相比银行的风险相对加大，所以银行融资成本将加大。另外投资者和项目公司需承担其他额外的成本费用，如融资顾问费，律师费用等。

3.项目融资的常见模式

1. BOT模式

1.1 概述

BOT（build-operate-transfer）即建设――经营――移交。政府给予某些公司新项目建设的特许权时通常采取这种方式。私人愿意融资建设某些项目基础设施，并在一段时期内经营该设施，然后将此转让给政府部门或公共机构。

BOT涵义是，政府同私人部门的项目公司签订合同，由该项目公司筹资设计并承建一项具体项目，并在双方协定的一段时期内，由该项目公司通过经营该项目，偿还项目债务闭关回收投资，获取收益。协议期满后，项目产权无偿转让给所在国政府。政府让私人参与项目投资运作的方式有：（1）转让管理权 （2）转让资产权（3）转让特许权。在这其中，转让管理权是比较有限的民营化，在这种方式中政府仍然拥有传统的所有权，仅让私人参与管理。这种方式着重于降低服务成本。转让资产权则与此相反，是一种完全形式的民营化，私人实体向政府部门付现金获得国家资产进行经营。如果政府在这种民营化中只要创造出一个自由的市场环境，那么从长远来看，监督和规则可能更为重要。转让特许经营权则介于转让管理权与转让资产权之间，以政府的某种权力转让某些服务，通常是建设或运作某项特殊设施，这就是所谓的BOT，有时也被称为“公共工程特许权”。

1.2 BOT的功能

BOT是一种集融资、建设、经营的转让为一体的多功能投资方式。（1）融资功能。由私营公司及财团进行融资承包建设项目时，从融资方式看有汇集自有资金、银行贷款、出口信贷、银团联合贷款等。（2）建设功能。BOT建设项目是一项系统工程。在这个大系统中，既有项目主体、咨询设计、工程实施、还有经营等组织系统，因此BOT系列投资方式与国际工程承包方式密切联系。（3）经营功能。项目的经营功能是通过政府给予投资项目的特许经营权实现的。而项目经营管理方式涉及到投资合作方式、投资回报方式以及风险承担问题。因此BOT系列的经营又与国际技术贸易、补偿贸易、租赁贸易等相互结合。（4）转让功能。其转让的条件是随着投资合作方和转让内容的不同而不同，转让涉及到技术转让、股权转让、经营权转让和项目移交等多种转让合同。

1.3 BOT运作方式

一个典型的BOT项目要经过以下阶段：

第一阶段：确定项目。不是所有的项目都适合以BOT的方式进行，因此政府需要选择并确定哪些项目可采用BOT方式来建设。有时由于新技术的采用，存在一定的风险，金融机构不愿投入资金，或由于经济效益不佳，除非政府提供一定的补偿，私营企业不愿参与，还有些项目由于当地法律规定的原因，只有修订法律后项目才能实施。因此在此阶段，政府的工作就是进行技术、经济及法律上的可行性研究，确定适合进行BOT方式的建设项目。

第二阶段：招标准备及要约阶段。在该阶段中，政府准备一些招标和要约文件，提出招标的有关条件，邀请有兴趣参加投资建设的私人企业、金融机构或财团提出项目建设经营及贷款等方案和建议。

第三阶段：承建商投资前评估阶段。调查项目的可行性，准备基础设计；与贷款方协商；组成承揽项目的集团。

第四阶段：评价阶段。政府对所得到的方案和建议等进行综合分析、评价，在此基础上，选择具有承担此项工程经验和能力的承建商以及信誉较好的贷款机构。

第五阶段：谈判阶段。对项目的各方面条款进行协商，所有的法律文件都将在此阶段形成。

第六阶段：执行阶段。承建商与政府谈判，取得贷款方的承诺。