房地产审计风险汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇房地产审计风险范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

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房地产行业近年来的高速发展,使其成为我国经济的重要支柱产业。越来越多的房地产公司成为会计事务所的重要客户,同时随着房地产大规模的跨地域扩张,公司的管理幅度迅速加大,企业业务间关联的复杂性急速增加,以及房地产企业的优胜劣汰进程加快,对注册会计师的专业能力、审计经验都提出了新的要求。本文结合多年的房地产审计经验,着重讨论在房地产企业审计中,注册会计师必须关注的审计风险。

一、法律风险

房地产业涉及众多利害关系人,包括投资者、债权人、购房人、供应商、政府监管机构等。所以约束该行业的法律法规相当多,如果房地产企业稍有不慎或未按法律规定进行房地产开发,很有可能遭受法律方面的惩罚。所以在审计中应关注以下法律风险:

1、房地产企业开发项目未取得合规证件

房地产企业开发过程中主要证件有《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。注册会计师审计中应重点关注(1)《建筑工程施工许可证》取得时间,按规定房地产项目只有取得《建筑工程施工许可证》后才允许开工,但较多房地产企业在资金压力较大的情况下,往往提前开工以提前实现销售条件;(2)《商品房预售许可证》取得时间,按政策规定,房地产企业在未取得《商品房预售许可证》前,不能以任何名义向客户收取款项。

故审计中应关注证件取得时间与开工、销售收款时间是否相符,以确定房地产企业是否存在违规开工建设、销售的情况。若有,则必须考虑企业因违反规定而可能遭受的处罚,并考虑对报表的影响。

2、法律诉讼风险

房地产建设中主要涉及主体施工方、材料供应商与开发商的经济关系。在现场施工过程中,由于重大工程变更、各种无法预料的情况(如遭受经济危机,导致工程停工)出现后,双方很有可能在事项补偿金额上达不成一致,被审计单位通常不会对部分义务进行反映。

所以审计中应关注合同的履约情况,必要时到现场核实重点工程进度。注册会计师若发现未按合同约定付款,则必须进一步确认是否存在争议,同时做好与被审计单位律师的沟通,以判断相关事项是否得到准确报告或披露。

3、交房及办证风险

房地产企业对业主的重要义务有(1)按售房合同约定时间,将符合合同标准的商品房交付业主;(2)按售房合同,在约定的时间完成产权备案。故注册会计师在审计中还应关注交房及办证中,被审计单位是否存在的违约行为,若违约是否按售房合同约定合理预计了赔偿费用。

二、税务风险

房地产企业主要的税务风险来自三方面,一是企业所得税,二是土地增值税,三是个人所得税,注册会计师应予以关注。

1、企业所得税风险

所得税风险主要来自商品房交付后,房地产企业以成本不能可靠计量为由,不及时结转收入、成本,导致人为调整某些获利较大项目的所得税清缴时间,达到延迟纳税或平衡纳税的目的。

2、土地增值税风险

土地增值税风险主要来自商品房交付后,房地产企业以未实现100%销售不符合土地增值算主动清算条件为由,不计提已实现销售部分的土地增值税,造成报表反映不实和税务风险。

3、个人所得税风险

房地产企业薪酬在各个行业中处于领先地位,部分房地产企业为减少关键管理员工的个税负担,采用费用报销等多种途径进行逃税。故注册会计会在审计中应重点关注不合理的礼品、服装、房租、会议费等大额支出,尤其关注费用报销较集中,票据报销经手人是关键管理员工的费用。

三、资金运作风险

1、不恰当使用贷款资金风险

房地产业是资本高度集中的产业,据统计,上市公司的房地产企业负债率在40%-80%之间,负债中较重要的部分则是银行贷款,房地产开发贷款都是固定资产投资贷款,贷款资金属于专款专用,不能跨项目、跨地区使用。但目前房地产企业是多项目、全国化开发,房地产企业主观上会尽可能的把受限贷款资金转为可自由支配资金,以提高资金使用效率和经济效益。所以注册会计师审计中应关注被审计单位不恰当使用贷款资金的风险,对违反贷款合同约定,注册会计师应考虑由此可能导致的银行罚息和提前收回贷款对报表的影响。

2、骗取银行按揭贷款风险

客户的按揭贷款是房地产企业的重要资金来源,部分房地产企业在销售不理想、资金紧张的情况下,会采取假按揭以骗取银行按揭贷款资金。故注册会计审计中,应重点关注按揭购房客户、首付款收缴的真实性,以判断被审计单位是否存在骗取按揭贷款的事项。

四、持续经营风险

在房地产行业高速发展的同时,房地产企业的优胜劣汰进程加快,企业之间的分化重组加剧,所以注册会计师应重点关注被审计单位以下方面的风险,来判断房地产企业的可持续经营能力。

1、财务支付能力

财务支付能力是房地产企业持续经营的前提条件。注册会计师应重点关注被审计单位是否有重大到期未偿还的工程款、材料款或银行贷款,且该种状况处于持续状态。

篇（2）

一、房地产企业内部审计在企业风险管理的价值

当下经济发展方式的转变使得经济正在经历着换挡。在这样的特殊阶段，房地产企业的风险特别是资金风险变得越来越大，对其资金风险管理的能力要求越来越高。在企业的资金管理过程中，企业的内部审计是重要的环节之一，是及时发现其资金风险点以及采取相应应对措施的重要基础。因此，房地产企业应该积极改进自身的内部审计方式和措施，引入全面风险管理理念，全面提升企业的资金管理能力，提升审计效果，规避企业风险。

二、当下房地产企业的内部审计现状

(一)制度方面

在市场经济和现代管理理念的双重作用下，内部审计已经成为众多企业进行企业内部控制和管理的标准手段之一。对于房地产企业来讲，内部审计的重要性不言而喻，企业的领导者和管理层都深知这一点，因此在内部审计制度建设方面的动作比较频繁。但是，在众多的房地产企业中，都或多或少的存在着一些问题，主要体现在两个方面：一方面是制度本身的合理性和科学性；另外一方面是制度对于企业本身的适应程度。对于制度本身的合理性和科学性，当下的房地产企业由于受到自身知识水平、技能以及经验的限制，在制度设计的合理性和科学性方面存在着一定的不足和缺陷，制度的完整性方面缺乏事前审计和事后监督评价，制度的更新频次较低，导致制度的设计逐渐落后等等方面。对于制度对企业自身情况的适应程度方面。房地产企业在进行制度设计的时候，或多或少会对先进企业的内部审计制度和方式进行学习和借鉴，但是也正是这样的借鉴可能会导致其脱离企业自身的实际情况，形成没有实际效果和实践意义的“空制度”。

(二)人才方面

良好的人才资源和储备是科学的制度建立的基础。房地产企业在制度建立的过程中，通常受到人才技术的限制。总体来看，当下房地产企业的内部审计人才问题主要集中在质量上面。由于经济环境的变化，导致企业在面临新的经济环境时需要及时的调整相关的管理方式和策略，同时，随着管理本身的发展，企业内部审计的管理理念及方式也在不断的更新和进步，这几点要求企业的内部管理人才就需要具备较强的学习能力以及持续不断学习的意识，只有这样，才能使自己企业的人才结构和人才所带来的知识和技能不会落后，也就从基础上防治制度和执行方面的不科学合理以及脱离实际。我国房地产企业的内部审计人才结构就存在着一定的落后的问题，一方面是企业的人才更迭机制不足，另一方面也是人才自身的惰于学习，以至会导致并使得在经济环境和管理目标变化时，房地产企业的内部审计人才显得较为落后和能力不足。

(三)激励和控制方面

在激励和控制方面，这是房地产企业内部审计制度切实落地的过程，是内部审计发挥其应有效果的过程。在房地产企业的内部审计执行过程中，由于房地产企业项目复杂度和周期交错度较高，其建造的设计、材料等价格具有一定的隐蔽性，内部审计结果可能涉及相关人员利益等，这就给内部审计增加了很大的难度，也是房地产企业亟待提升内部审计能力的重要原因。总体来看，当前的房地产企业在内部审计的执行和监督方面，有一些流程化的东西，发挥着重要的作用，但是也存在着“形式重于实质”的现象。针对房地产企业项目的地域跨度大、信息不流畅的问题没有着手解决，对经营过程中可能存在较为隐蔽的舞弊行为没有提前预判，导致企业的内部审计流于形式，达不到预期的效果。

三、案例浅析

作为中国房地产企业集团——恒大地产，其在经营过程中显示出来的前瞻性和稳定性是毋庸置疑，其在内部审计完善和优化方面也必然有值得借鉴和学习的地方。在今年的年度工作会议上，恒大集团董事局主席许家印先生发表讲话，其在谈到2017年的重点工作时，就以单列的形式强调了内部监管和约束机制的建立，而在内部监管和约束中，内部审计就是一个重要的环节。由此可见，尽管恒大集团拥有很强的资金管理能力以及内部控制能力，但是仍然将以内部审计作为重要环节的内部控制和约束作为工作重点。具体来看，恒大集团今年在内部审计方面的工作主要由以下几个方面。一是加强内部审计部门自身的建设，这包括制度建设、流程建设、队伍建设等等；二是加强巡视和专项检查力度，最后是强调相关人员要加强自身学习，打铁必须要自身硬。从恒大集团的相关措施来看，对于内部审计工作的完善和健全，主要从制度完善，强力执行和人才学习等方面进行。房地产企业也可根据自身情况，借鉴和学习其适合自己的地方，提升企业内部审计能力。

四、基于风险管理导向的房地产企业内部审计措施

(一)制度方面

针对房地产企业内部审计制度科学合理性以及切合实际两方面的不足，企业应该着力从制度入手，建立和不断完善内部审计制度和流程，提供通畅的运行通道和流程。具体来讲，房地产企业应该积极把握当下经济形势下的管理目标和方向，在国家抑制房地产泡沫的大背景下积极加强自身内部控制，提升管理水平。一方面，房地产企业应该和具有良好关系的兄弟企业建立起良好的合作关系，相互探讨和研究关于风险管理的制度设计和执行工作，并且在此基础上根据自身的具体情况，遵循自身企业发展规律，因时因地制宜，建立起本地化的内部审计制度。另一方面，企业应该深刻认识到房地产业务过程中的资金信息隐蔽性，做好各个环节的公开和可追溯，建立起追溯体系及追溯责任制，使得相关的审计工作能够在“可查”的基础上进行，提升内部审计的效率和效果。

(二)人才方面

“打铁要自身硬”，这是恒大集团内部控制管理针对人才培养和优化方面给我们的重要启示。房地产企业的内部审计工作由于行业特性，显得较为复杂和多变，一方面需要扎实的专业知识技能，另一方面也需要丰富的实践经验。因此，房地产企业除了在人才引进方面做好工作外，还要加强内部的学习、交流和培训，营造进步氛围，打造相关的学习体系，保持人才结构和人才知识的新鲜度。一方面企业可以与本地高校相关学院建立良好的沟通交流机制，做好人才和知识储备；另一方面，企业可以与关系良好的企业建立合作关系，取长补短，共同培养内部审计人才，达到内部审计能力提升的共赢。

(三)激励和控制方面

在激励和控制方面，房地产企业应该积极践行相应的内部审计制度，并且在实践中不断的总结和摸索，逐步优化企业内部控制制度。具体来讲，一方面企业应该建立相关的执行和时间流程，做好各个环节的责任制下放，环环相扣，做好监督和审查，奖惩并举，做好激励工作；另一方面，企业要结合人才方面的措施，着力提升执行人员的业务水平，增强执行和实践的效果以及反馈能力，为后期的总结和优化奠定良好的基础。

五、练好内功任重道远

在房地产市场深入发展的今天，经济增长方式发生着较大的改变，房地产市场面临着较大空间的泡沫抑制以及政策调控，各家房地产企业需要审时度势，根据自身的具体情况积极适应这样的大情势、大背景，在做好外部转变的同时积极进行内部管理的优化和完善，进一步练好内功。内部审计工作是企业内部管理重要的一环，总体来讲，企业应该立足内部审计制度的建立和优化，逐步探索和研究相关课题，为后续的制度完善提供理论和经验支撑。同时，企业应该做好人才方面的优化，在做好人才引进的同时逐步建立内部培训体系，达到企业的长期人才战略和短期人才战略的并行和融合，促进人才资源的可持续发展。最后，企业应该做好后续的执行和监督工作，以期达到总结经验和激励执行的效果，为房地产企业的健康发展进一步练好内功作出应有的贡献，这是一项十分重要的任务，我们要不懈的努力，任重而道远。

参考文献：

[1]王玉宝.浅议房地产开发企业的内部审计与风险管理[J].中国商论，2015(17).

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二、当下房地产企业的内部审计现状

（一）制度方面

在市场经济和现代管理理念的双重作用下，内部审计已经成为众多企业进行企业内部控制和管理的标准手段之一。对于房地产企业来讲，内部审计的重要性不言而喻，企业的领导者和管理层都深知这一点，因此在内部审计制度建设方面的动作比较频繁。但是，在众多的房地产企业中，都或多或少的存在着一些问题，主要体现在两个方面：一方面是制度本身的合理性和科学性；另外一方面是制度对于企业本身的适应程度。

对于制度本身的合理性和科学性，当下的房地产企业由于受到自身知识水平、技能以及经验的限制，在制度设计的合理性和科学性方面存在着一定的不足和缺陷，制度的完整性方面缺乏事前审计和事后监督评价，制度的更新频次较低，导致制度的设计逐渐落后等等方面。对于制度对企业自身情况的适应程度方面。房地产企业在进行制度设计的时候，或多或少会对先进企业的内部审计制度和方式进行学习和借鉴，但是也正是这样的借鉴可能会导致其脱离企业自身的实际情况，形成没有实际效果和实践意义的“空制度”。

（二）人才方面

良好的人才资源和储备是科学的制度建立的基础。房地产企业在制度建立的过程中，通常受到人才技术的限制。总体来看，当下房地产企业的内部审计人才问题主要集中在质量上面。

由于经济环境的变化，导致企业在面临新的经济环境时需要及时的调整相关的管理方式和策略，同时，随着管理本身的发展，企业内部审计的管理理念及方式也在不断的更新和进步，这几点要求企业的内部管理人才就需要具备较强的学习能力以及持续不断学习的意识，只有这样，才能使自己企业的人才结构和人才所带来的知识和技能不会落后，也就从基础上防治制度和执行方面的不科学合理以及脱离实际。我国房地产企业的内部审计人才结构就存在着一定的落后的问题，一方面是企业的人才更迭机制不足，另一方面也是人才自身的惰于学习，以至会导致并使得在经济环境和管理目标变化时，房地产企业的内部审计人才显得较为落后和能力不足。

（三）激励和控制方面

在激励和控制方面，这是房地产企业内部审计制度切实落地的过程，是内部审计发挥其应有效果的过程。在房地产企业的内部审计执行过程中，由于房地产企业项目复杂度和周期交错度较高，其建造的设计、材料等价格具有一定的隐蔽性，内部审计结果可能涉及相关人员利益等，这就给内部审计增加了很大的难度，也是房地产企业亟待提升内部审计能力的重要原因。

总体来看，当前的房地产企业在内部审计的执行和监督方面，有一些流程化的东西，发挥着重要的作用，但是也存在着“形式重于实质”的现象。针对房地产企业项目的地域跨度大、信息不流畅的问题没有着手解决，对经营过程中可能存在较为隐蔽的舞弊行为没有提前预判，导致企业的内部审计流于形式，达不到预期的效果。

三、案例浅析

作为中国房地产企业集团――恒大地产，其在经营过程中显示出来的前瞻性和稳定性是毋庸置疑，其在内部审计完善和优化方面也必然有值得借鉴和学习的地方。

在今年的年度工作会议上，恒大集团董事局主席许家印先生发表讲话，其在谈到2017年的重点工作时，就以单列的形式强调了内部监管和约束机制的建立，而在内部监管和约束中，内部审计就是一个重要的环节。由此可见，尽管恒大集团拥有很强的资金管理能力以及内部控制能力，但是仍然将以内部审计作为重要环节的内部控制和约束作为工作重点。具体来看，恒大集团今年在内部审计方面的工作主要由以下几个方面。一是加强内部审计部门自身的建设，这包括制度建设、流程建设、队伍建设等等；二是加强巡视和专项检查力度，最后是强调相关人员要加强自身学习，打铁必须要自身硬。

从恒大集团的相关措施来看，对于内部审计工作的完善和健全，主要从制度完善，强力执行和人才学习等方面进行。房地产企业也可根据自身情况，借鉴和学习其适合自己的地方，提升企业内部审计能力。

四、基于风险管理导向的房地产企业内部审计措施

（一）制度方面

针对房地产企业内部审计制度科学合理性以及切合实际两方面的不足，企业应该着力从制度入手，建立和不断完善内部审计制度和流程，提供通畅的运行通道和流程。具体来讲，房地产企业应该积极把握当下经济形势下的管理目标和方向，在国家抑制房地产泡沫的大背景下积极加强自身内部控制，提升管理水平。

一方面，房地产企业应该和具有良好关系的兄弟企业建立起良好的合作关系，相互探讨和研究关于风险管理的制度设计和执行工作，并且在此基础上根据自身的具体情况，遵循自身企业发展规律，因时因地制宜，建立起本地化的内部审计制度。

另一方面，企业应该深刻认识到房地产业务过程中的资金信息隐蔽性，做好各个环节的公开和可追溯，建立起追溯体系及追溯责任制，使得相关的审计工作能够在“可查”的基础上进行，提升内部审计的效率和效果。

（二）人才方面

“打铁要自身硬”，这是恒大集团内部控制管理针对人才培养和优化方面给我们的重要启示。房地产企业的内部审计工作由于行业特性，显得较为复杂和多变，一方面需要扎实的专业知识技能，另一方面也需要丰富的实践经验。因此，房地产企业除了在人才引进方面做好工作外，还要加强内部的学习、交流和培训，营造进步氛围，打造相关的学习体系，保持人才结构和人才知识的新鲜度。一方面企业可以与本地高校相关学院建立良好的沟通交流机制，做好人才和知识储备；另一方面，企业可以与关系良好的企业建立合作关系，取长补短，共同培养内部审计人才，达到内部审计能力提升的共赢。

（三）激励和控制方面

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关键词： 房地产项目前期；BP神经网络；风险评价

Key words： real estate project prophase；BP neural network；risk assessment

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2014）03-0159-02

0 引言

房地产业作为国民经济的重要组成部分，具有建设周期长、投资金额大、影响因素多、涉及范围广的特点。房地产风险是客观存在的，它贯穿于房地产开发的整个过程，其中前期阶段未知因素最多，对整个投资过程的影响程度高达90%以上。而开发商作为房地产投资的主体，面临的不确定性、风险性最大。随着项目的进行，开发商对可能发生的结果掌控愈多，则风险发生的概率越小。因此，对于房地产项目前期风险管理的研究很大程度上决定了该项目的成败。

1 房地产项目前期风险及评价指标体系

房地产项目前期风险复杂多变，开发商倘若对此决策不慎，将对整个地产项目的开发造成不可估量的后果。本文在借鉴前人研究成果的基础上将房地产前期风险按风险来源划分为政策、技术、财务、社会、自然、管理六个方面，并建立指标体系，如表1。

2 BP神经网络

2.1 BP神经网络简介 BP（Back Propagation）神经网络是一种信息按正向传递和误差沿反向传播的多层前向网络学习过程，一般由输入层、隐含层（一层或多层）和输出层构成。与以往的风险预测方法相比BP神经网络具有很大的优势，它有效削弱了评价人员主观因素的影响，对数据的关联性要求不高，而且具有强大的非线性映射能力、容错能力等优点。

2.2 BP神经网络的学习过程 ①初始化，给各连接权及阀值赋予[0，1]内的随机数，分别设定误差函数e、计算精度值和最大学习次数M；②随机选取k个输入样本及对应期望输出计算隐含层、输出层各单元输出；③计算输出层单元的误差；④若误差满足要求，训练结束。不满足要求，则反向修正返回第2步反复训练直到输出误差达到要求为止结束训练。

3 基于BP神经网络的房地产项目前期风险评价模型

本文采用由输入层、隐含层、输出层组成的三层网络拓扑结构模型，具体步骤如下：

3.1 输入层 输入层是外界信号与BP神经网络衔接的纽带。其节点数取决于数据源的维数和输入特征向量的维数。由表2可知指标层有16个风险因子，即输入层有16个神经元。首先选取10家有代表性的房地产企业利用问卷调查法和专家打分法，按风险评定等级{较低风险、低风险、一般风险、较高风险、高风险}，然后对各风险指标Uij进行打分。为了减小权值的调整幅度，加快网络的收敛性，训练开始前对收集的数据进行归一化处理，使输入向量和输出向量的取值到[0，1]范围内。样本数据见表2。

3.2 隐含层 隐含层层数不宜过多，否则会降低训练速度增大局部最小误差，一般取一层即可。隐含层单元数参考公式：n1=■+a，其中n1为隐含层单元数，n为输入单元数，m为输出单元数，a为[1，10]之间的常数。经计算隐含层单元数为10。

3.3 输出层 输出层节点数取决于输出数据类型和表示该类型所需的数据大小。本文输出结果是一个数值，即节点数为1。评价结果取值在[0，1]范围内，其中[0，0.2]、[0.2，0.4]、[0.4，0.6]、[0.6，0.8]、[0.8，1]分别代表低风险、较低风险、一般风险、较高风险、高风险。风险值越大，表明风险等级越高。因此建立的神经网络模型为16-10-1，即输入层16个神经元、隐含层10个神经元、输出层1个神经元。

3.4 网络训练 ①网络参数的选取。本文将表2中前9组数据作为训练集，最后一组作为测试集。训练次数、训练目标、学习速率分别设定为10000次、0.00001、0.3，训练函数、学习函数、性能函数分别采用Traingdm、leamgdm、Mse，其它参数为缺省值。网络训练结果，见图1，经过943次训练，总体误差为9.94958e-006，网络收敛达到预定的学习精度0.00001，训练结束。②模型检验。将表2中最后一组数据输入训练好的模型进行检验。可得，实际输出为0.3142，在区间[0.2，0.4]内，即第10家房地产项目前期的风险等级低。这与期望输出结果0.32基本一致，较好的满足了设计要求。

4 结束语

综上所述，用MATLAB7.0编写的基于BP神经网络模型在房地产前期风险预测方面准确度较高，具有较强的实用性，丰富和发展了前期风险预测的方法，为开发商进行前期决策提供了有力的依据。不足之处，指标的选取有待改进和完善。

参考文献：

[1]陈小花.基于神经网络的房地产投资项目风险评价模型研究[J]现代经济信息，2011（3）：172-173.

[2]柳海龙.房地产开发项目前期阶段风险测评研究[D].成都：西南石油大学，2012（6）.

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目前我国的地产市场发展速度非常快，短短的几年时间几乎成为了GDP的主要增长点。房地产企业也如雨后春笋般快速崛起。但这也导致了房地产企业发展不健康，行业内鱼龙混杂，在对房地产行业财务报表的审计过程中发现的财务欺诈行为比比皆是，但是对房地产行业的财务审计却存在很大的风险。

一、房地产行业的特点

房地产行业是多项目的综合体工程系统，它牵涉到投资、策划、广告、销售、建筑设计、建筑施工、监理、物业服务、装饰、材料供应、商业等。房地产行业从事的不是建筑活动，而是经济活动。它涵盖了从土地取得、项目策划、项目规划设计、建设实施、销售及后期物业管理的整个过程。它的主要经营目的是通过建房赚取合理的利润，通过利用各种手段达到最高的销售利润、最短的销售时间、最小的销售成本。房地产行业的计划项目投资额和实际支出投资间往往存在着很大的差异，开发商和承建商之间的合同关系非常复杂，因土地征用方式不同和地段等因素造成的成本、收入、存货、应交税金等难以精确估值。据调查显示，从2005年深沪两市的房地产开发企业的审计报告来看，共有33家公司，其中出具标准无保留意见审计报告的22家，占67%，而出具非标准无保留意见审计报告的却有11家，占33%。这充分表明了因房地产行业的特殊性及其行业特点导致了房地产行业财务报表审计有很大的难度和风险。

二、房地产行业审计常出现的风险

1.对成本和收入的确认

首先是房地产行业开发成本的确认存在着风险。房地产行业的开发成本构成主要包括：土地获得价款、开发前期准备费、建安工程费、社区管网工程费、园林环境工程费、配套设施费、开发间接费、税费类成本。

在这些房地产开发成本中，土地价款比重较大，其变数也较大。这是因为土地取得的方式有招拍挂、协议出让、正转农村集体土地、旧城改造、合作集资建房等，土地取得方式直接决定了房地产成本的大小。另外，在实际审计中还经常会碰到几个开发项目共用一块土地和一次征地分期开发的情况，这更增加了确认土地费用的难度，同时也增加了审计的固有风险。配套设施费用的审计核实也存在着固有风险。由于配套设施一次到位或配套设施费用预入账差异造成了此种费用估值差异，增加了审计风险。对利息费用的计算同样也会因利息计提、分配的标准和会计周期的划分都会影响这一部分的成本计算。

其次是房地产行业收入的确认。注册会计师在进行收入确认审计时常遇到的难题是在竣工验收至竣工结算之间的房屋销售是否该作为当期的销售收入，办理了产权移交手续但尚未开具发票或结算账单、开具发票单未办理产权移交手续的情况是否应确认为收入的问题。而对于此类问题依据目前的相关制度和规定不能确认为收入，这就使得有些房地产企业利用这一规定进行人为的利润调整来推迟收入的确认。这些都大大增加了对房地产行业审计的控制风险。

2.对存货的审计

由存货盘点困难带来的审计风险也不容忽视。会计准则规定：在建工程转固定资产，必须有所有的工程支出发票，没有发票不能计入在建工程科目，在固定资产完工后，要有工程验收记录、工程结算单，需要强制检测安全性的固定资产还必须取得相关主管部门的检查认定报告。以上单据齐全，就可以将在建工程结转为固定资产。房地产开发企业的存货在资产总额中占有相当大的比例，存货审计存在许多困难。首先，从金额上看，从受让土地到开发完成转入销售环节前，费用滞留周期长，核算复杂。而且项目大小不同，成本构成也不同。一些销售是按照计划成本结转，这样滞留在开发成本中的金额也就存在较大的不确定性，必须获得第一手资料，才能最终确认开发项目开工数量、在建项目数量和结转开发产品数量及相关的成本金额。其次，从数量上看，因为完工的产品数量较多较散，并且核算面积不仅存在技术上的难度，而且也将增加审计的成本。另外，验证存货所有权是否有出租或出租不入账的房屋、是否有用于安置的周转房等等也存在一些困难。

3.应交税金问题

一项调查显示，某房地产企业近三年总共开发房产近6万平方米，实际缴纳各种税费基金近700万元，少缴、漏缴、隐匿、偷逃各项税费基金达190万元之多，占实际缴纳税金额的28%。审计结果表明，应交税金的复核是对房地产行业财务报表审计的一项亟待解决的重大问题。对应交税金审计的风险主要来源于以下几个方面：首先是开发企业方面，由于经营机制不合规、法规执行不严格、财务核实不规范等因素造成的欠缴、漏缴、拖缴税费，账外收支行为，会计核算不真实，弄虚作假行为等问题都给应交税金的审计复核带来了很大的风险。其次是征管机关方面，因收入征收不到位造成应征未征、执法稽查不到位造成应查未查、监管工作不到位导致应管未管，给房地产企业提供了钻空子的机会。第三是地方政府及其部门存有擅自出台一些减免税费优惠政策吸引外地客商开发投资的行为，造成审计人员对税费取证困难，乱收费、搭车收费和变相摊派导致税费项目和分摊确认模棱两可，增加审计人员对房地产行业应交税金审计的风险。

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1．全过程实施跟踪审计科学内涵

跟踪审计是一种对审计对象实施的持续监督、适当评价与及时反馈的综合审计模式，具有动态全过程审计属性，为有效避免事后一般审计的不良弊端，杜绝发现问题却无法及时有效处理解决的负面影响，展开纠错行为，而非仅仅抱着查错目标进行审计，这样一来便令事后审计核查问题形成既有事实的现象得到了良好控制，令纠正难度大大降低。房地产项目施工建设的设计、决策投资、施工、招标投标、交付验收、竣工结算各个阶段中，科学实施全过程监督审计，可全面强化房地产企业监督与内部控制管理有效性，提升各项资金应用管理效益。并可激发审计机构免疫功能，促进了审计模式及理念的良好更新转变，并真正实现了房地产企业的持续健康发展。

2．科学选择房地产项目工程全过程实施跟踪审计的实践模式

目前，我国较多房地产工程项目的全过程动态跟踪审计，一般多停留在初级的理论阶段。因此，选择具体的实践审计模式环节便应引起高度重视。可依据具体的审计风险进一步明确，对自身内部控制体现出一定薄弱性、具有较高审计风险的房地产企业，应由可行性研究、项目建设立项、拆迁征地、设计、签订合同、招投标、结算、竣工验收等环节展开跟踪性全过程审计。而对于体现了较好的内部控制、具有较低审计风险的房地产企业，则可依据其薄弱的具体环节展开阶段性审计。同时还可依据房地产企业的具体规模进行实践模式的科学选择，在房地产企业规模较小时，可应用松散审计模式，也就是就某一关键环节实施重点、集中的跟踪审计，而对于较大规模的被审计房地产企业，则可科学应用紧密模式展开审计，即针对房地产项目工程的各项技术经济全过程活动展开系统全面的监督审计，进而显著提升审计监督效率，令审计资源得到有效节约。

3．房地产项目工程全过程实施跟踪审计科学策略

3.1?房地产项目前期准备的良好跟踪审计

房地产项目工程全过程实施跟踪审计具体包括准备阶段审计、实施阶段审计跟踪执行概算预算情况、项目交付竣工审计以及结算监督跟踪审计。项目工程准备阶段实施跟踪审计，主要即是对房地产项目工程可行性进行研究并审查具体的招投标实践过程。研究工程项目可行性应对其投资状况、项目工程建设、相关科研课题实践方案等展开综合性分析与论证，主要探析评估改建、新建与扩建项目是否具有先进的技术、是否安全适用，在经济层面是否体现了合理性。对招投标实践过程进行跟踪审计，应对其公平、公开与公正性进行审核，判定工程项目投标单位是否具有合格真实的资格。实施跟踪审计的工作人员应参与至全过程的招标环节中，重点核查招标文件范围完整性，文字表达准确性，具体评标方式科学性、实施程序合法性，供材型号、规格与质量是否满足相关工程标准要求、价格合理性等。

3.2?全面跟踪审计房地产项目工程实施阶段执行概预算状况

房地产项目工程实施阶段是开展事中跟踪审计的重要环节，应科学抓好签订合同、设计、采购与施工等重点环节。在签订合同阶段，应着重对施工合同展开跟踪审计，对其主体合法性、内容合规性、表达文字准确性、合同内容条款完整性、招标、合同、投标文件统一性进行全面审查。尤其对于投标阶段中没有考量，而在决算阶段中需进行调整的各类项目，例如优质工程奖、赶工费用如何科学计取、实践履约进程中签证、变更等问题如何处理、怎样进行违约界定、履行相关法律责任等应进行细化的全过程跟踪审计。在房地产项目具体施工阶段中则应做好隐蔽工程验收记录，基于其审查困难性，较多施工方均在该环节上下功夫，想方设法谋取更多利益，还有一些施工方与建设方、监理方互相串通，借助隐蔽工程进行国家资金套取，由此可见隐蔽工程多为房地产项目最富争议且难于监督的环节。因此，跟踪审计工作人员应深入施工现场全面了解隐蔽工程施工办法，做好取证记录。房地产所有隐蔽项目工程均应通过监理、建设、审计、施工与设计单位的联合会签方可予以隐蔽处理。对于施工现场应展开全面的工程变更与签证审计。这是由于房地产项目工程一般来讲建设周期相对较长，包含较多不确定因素，因而势必存在签证与工程变更问题。对于该类问题应重点关注，审核具体变更手续的合规合理性、完整及时性、真实可靠性，是否进行技术经济比选分析等。另外还应做好审核材料价格相关签证工作，基于建筑材料占有的房地产项目较大造价比例，且品牌众多、型号复杂，价格与质量差异较大，在符合结构设计标准基础上，应做足市场调查，依据满足功能情况下最低价格、同样价格情况下最强功能的科学原则，良好选择材料品牌、价格与型号规格。

3.3?交付竣工与结算阶段科学实施跟踪审计

房地产项目事后审计阶段，应确保最大化控制审计风险，有效提升房地产企业综合运行效益与质量，因此首先应审查竣工阶段编制决算依据标准性、资料手续完备齐全性，核查执行预算内容情况，是否包含预算外项目、是否发生质量安全事故并引发经济损失。另外应对竣工决算签证编制及工程量展开全面审查，判定是否通过批准实施设计变更，工程套用定额预算单价相符性，有无高估冒算、错误套用定额现象。再者应审核计算材料价差合理性、材料用量真实性、价格与市场标准相符性，是否依据规定进行了退料款手续办理，竣工决算相关报表的真实全面性，进而真正确保工程竣工验收的科学有序。

4．结语

总之，针对房地产项目实施全过程审计的科学内涵、综合优势，我们只有依据被审计企业对象现实特征、发展规模选择合理的审计模式，科学开展事前、事中及事后的全过程跟踪审计，才能全面提升房地产项目建设管理水平，促进房地产企业在激烈的市场竞争中稳步健康的持续发展。

篇（7）

随着社会经济的进步和发展，资源的耗损和环境的恶化给国民经济可持续发展带来的负面影响越来越严重，　人们对自然资源及环境问题日益关注，“低碳经济”一词已成为有关资源、环境和生态问题的代名词。　树立和落实科学发展观，促进经济可持续发展，构建基于低碳经济的审计机制越来越迫切。

所谓低碳经济就是以低能耗、低污染、低排放为基础的经济模式，是人类社会继农业文明、工业文明之后的又一次重大进步。　低碳经济实质上是能源高效利用、　清洁能源开发、追求绿色　GDP　的问题，核心是能源技术和减排技术创新、　产业结构和制度创新以及人类生存发展观念的根本性转变。　我国对此制定的目标是，到　2020　年我国单位　GDP　的二氧化碳排放比　2005　年下降　40%-45%，　作为约束性指标纳入国民经济和社会发展中长期规划，　并制定相应的国内统计、监测、考核办法。　审计作为经济活动中的监督和促进力量，　显然需要介入并发挥作用，　从而促进上述目标的实现，促进国民经济的健康可持续发展。　开展低碳经济审计有利于“转变经济发展方式”、“建设资源节约型、环境友好型社会”。　因此，构建低碳经济审计机制不仅是经济形势发展与行业发展的需要，也是贯彻落实科学发展观的实践需要。

拿房地产企业来说，审计方法就明显落后，对于大多审计房地产开发项目，主要采用的是详查法。因为房地产企业的投资规模越来越大，以这种方法进行审计，费时费力，效果不明显。基于此本文研究的根本出发点是通过对房地产企业内部审计机构在公司治理结构中存在的问题进行分析，然后提出完善房地产企业内部审计的策略，以维护资本市场的有序性，促进经济健康的发展。

一、我国低碳经济的房地产企业的审计机制存在的问题

目前，低碳经济的房地产企业已经并入我国社会发展规划。近年来，我国虽不断加大对低碳经济的房地产企业建设的资源投入，但基于我国环境财务会计缺乏整体规范性，以至于我国现行低碳经济的房地产企业的审计机制实施过程中仍存在着一些问题。

（一）缺乏低碳审计标准，取证困难

面对着温室效应的危害，国家开展低碳审计工作已是迫在眉睫。现阶段，我国部分地区已经开始试行碳审计实践，并鼓励政府机构、企业、社会组织及学校进行碳审计工作。对于我国低碳审计工作而言，碳审计作为一种全新的审计概念和审计门类，缺乏专门的理论框架和准则，同时，低碳审计工作尚未形成一整套标准、规范的审计方法；另一方面是碳审计工作直接关系到资金使用状况，基于相当一部分被审计单位质疑碳审计标准，使得难以及时提供有效资料，不利于低碳审计取证的顺利开展。

（二）低碳审计数据核算受阻，准确度较低

国家低碳审计数据核算受阻，究其原因在于：一方面是我国能源结构主要以煤炭为主，其天然气、石油资源相对较少，因此，其实施能源推广时往往致力于低碳经济的房地产企业之上；另一方面是国家计算碳排放量通常以当地政府的权威统计数据为依据，受计算不确定性因素的影响，极易导致能源消耗方面产生过低估计或者过高估计的系统性误差，以此，大大降低了低碳审计核算的准确度。

（三）缺乏低碳审计专业人才

在低碳经济的房地产企业审计工作中，专业低碳审计人才起着主导作用。就目前现行国家审计人员来看，其大都出身于财经人员，由于财经和审计存在着较大的差异性，再加上，受业务水平和专业知识的限制，使得现行低碳审计人员局限于传统财务审计思想、技术和方法之中，无法保障有效核实相关配伍数据，不利于审计结论的准确性、高效性。

二、加强我国低碳审计工作的有效策略

低碳经济的房地产企业审计工作直接关系到我国经济发展和企业财务状况，因此，我国各级审计署、国家环保局以及中国注册会计师协会等相关职业团体针对于低碳经济的房地产企业的审计机制存在的问题，以碳会计与碳审计规范理论为指导，结合我国现实状况，分别从以下三个方面加强我国低碳经济的房地产企业审计工作。

（一）政府正确引导、企业积极配合碳审计

首先是完善环境保护宣传教育机制，建立以碳会计确认、计量、记录以及报告为中心的审计体系，进一步确定低碳经济的房地产企业审计标准；其次是大力推广低碳经济的房地产企业审计，号召和鼓励更多的企业、学校等组织能够积极的参与到低碳经济的房地产企业审计活动中来，不断壮大审计队伍；再次是加大低碳经济的房地产企业审计监督管理机制执行力度，及时发现和查处碳排放领域的经济犯罪问题和违法违规现象，并予以严厉惩处，力争为公众营造一个良好的生活环境；最后是增强企业、学校以及各组织的环保意识，使其能够全面认识碳审计工作的重要性和必要性，进而，充分调动各组织的低碳经济的房地产企业审计的积极性、自主性，为低碳经济的房地产企业审计提供真实可靠的数据打下坚实的基础。

（二）强化低碳审计工作，降低低碳审计风险

传统的低碳经济的房地产企业审计工作主要着力于碳源的负债确认问题与碳汇的资产确认问题，此行为在一定程度上制约着低碳审计工作的高效性，因此，应进一步强化低碳审计工作，在传统低碳经济的房地产企业审计工作的基础之上，不断创新，一方面是充分披露因废弃排放对环境产生的各种风险，通过降低低碳会计报告的重大错报风险，起到降低碳审计风险的目的；另一方面是低碳经济的房地产企业审计应积极开展计划审计工作，严格按照风险评估程序，实施控制测试和实质性测试，保障审计工作和编制审计报告的真实性、合理性以及科学性。

（三）加强低碳审计业务培训，培养“双复合型”审计人才

企业加强低碳审计业务培训，培养“双复合型”审计人才是加强我国低碳审计工作的有效手段之一。伴随着审计工作的日益复杂，给予审计人员提出了更高的要求，使其不仅要熟练掌握低碳审计相关知识，而且还能够依据能源数据计算及时挖掘出企业使用能源过程中存在的问题，并予以纠正。因此，首先要企业构建专门审计知识培训机构，定期组织审计人员进行审计知识培训，不断提升审计人员业务水平和适应能力，保障其能够满足碳审计的需求；其次是加强培养“双复合型”审计人才。“双复合型”人才是指集审计知识、环境知识、工程技术知识等为一体的人才，同时，该人才需要具有灵活的头脑、清晰的思路、较强的综合能力、工作责任感以及实践水平，且能够充分发挥自身优势。

三、结束语

目前，审计风险己经受到人们的关注，但更多的是关注国家审计和社会审计的风险，对企业内部审计的风险还重视不够，主要是部分人的思想认识上还存在一些误区，审计人员缺乏风险意识。全文通过房地产企业内部审计的研究，希望提高企业内部审计意识，完善企业内部审计管理，提高企业内部审计水平。

低碳经济审计始于西方发达国家环境管理系统的一个新领域，经过多年的发展，其在协调经济发展与资源、环境保护之间的平衡方面发挥的作用得到越来越多的国家的认同。　尽管当前我国的低碳经济审计工作存在诸多困难和问题，但随着环保宣传工作的不断加强，国民素质的不断提高，我国的低碳经济审计工作一定能够取得新的进展，最终实现经济、社会发展与环境保护的协调平衡，从而实现社会的可持续发展。

为了保护地球环境，减少温室气体对全球变暖的影响，促进低碳经济的发展，为我国加入全球化的碳贸易体系作准备，碳审计是一个必要且必须的手段。当然，由于碳审计工作固有的复杂性，其在我国的全面实施还需经历相当长的时间，因此要从基础的碳会计工作做起，根据可持续发展战略和全球化经济的现状，循序渐进地推进这项工作。作为新时期的审计人员，要从国家竞争力、国家安全和经济社会可持续发展的高度认识碳审计工作的重要性，以机不可失、时不我待的责任感和紧迫感，学习碳审计知识，为国民经济从“高碳”向“低碳”转型作出应有的贡献。

参考文献：

[1]郑玲，周志方.全球气候变化下碳排放与交易的会计问题：最新发展与评述[J].　财经科学，2010

[2]陈燕燕，彭兰香.我国碳审计存在的问题及对策思考[J].财会月刊，　2010

篇（8）

审计环境是指影响审计行业发展及审计理论与实务发展的各种环境因素的集合，包括宏观环境、行业环境以及理论研究环境。审计的宏观环境影响审计的需求，审计的行业环境影响审计的供给，审计的理论研究环境则影响审计理论及实务的发展。

独立审计环境，是指影响独立审计行业生存和发展的外部条件的总和，就是指独立审计行业的从业环境，它既不是单指独立审计工作所必须面临的经济、法律、客户等因素，也并非注册会计师或会计师事务所在从事独立审计工作时，所必须面临的独立审计机构内部的工作条件和注册会计师之间的人际氛围，而是一定时期国际、国内的独立审计工作所必须面临的政治、经济、法律、社会、客户素质等因素的集合。

2 相关举措

2.1 监管制度

为加强对具有独立审计资格的注册会计师及会计事务所的监管，我国注册会计师协会于2014年相继下发了《中国注册会计师协会执业质量检查人员管理办法》的通知，关于开展2014年证券资格会计师事务所执业质量检查工作的通知，以及关于开展2014年会计师事务所执业质量检查工作的通知。可见，作为中注协来说，从制度这一宏观角度把控独立审计业务及其从业人员，显得至关重要。

而独立审计的主要监管制度体现在以下两个方面：政府干预型和行业自律型。

2.1.1 政府干预型

政府干预型监管模式是指对注册会计师行业的管理，在充分发挥注册会计师协会的自我管理的基础上，由政府出面进行管理的一种方式，其范围涉及较大，程度较深。政府监管包括制定法律、法规、建立许可制度、法院诉讼机制等，避免因注册会计师个人的违约、过失、欺诈等可能给公众造成的损失。政府监管的审计服务主要针对的是低于可接受标准的、审计工作不规范、未能达到职业标准等。那些未能达到执业准则最低要求的事务所或注册会计师将受到相关处罚，包括根据有关法律法规的规定取消或暂停其执业资格、罚款、给予警告等。

政府监管是强制性的，其目的是避免将来再度发生类似的违规行为，同时促使执业人员达到行业规范的最低要求。实行政府干预型监管模式的国家以德国、日本最为典型。此外意大利、瑞典等欧洲国家以及菲律宾、巴西等许多发展中国家也同样采用这种模式。

2.1.2 行业自律型

自律型监管模式是指注册会计师主要由民间协会自律管理，政府不加干涉。在该种模式下，注册会计师协会内部机构完善，分工明确，完全享有关于注册会计师资格考试、执业登记制度以及审计准则的制定权，并由协会负责监督审计规范的执行和检查审计工作质量，具有较高的独立性和环境适应性。但如果没有相关的配套措施，在处罚效力方面就会显出一定的局限性。行业自律与政府监管在很多方面存在区别：行业自律的目标是促使注册会计师提供高质量的服务，对事务所遵循准则的情况进行严格审查，如在美国、澳大利亚、加拿大等国家推行的同业复核，可以在促进审计质量提高的同时加强行业自律。

注册会计师协会除了可以监督审计质量、推进审计质量提升以外，还通过组织资格考试来限制进入本行业的人员的数量和素质，并且通过制定相关标准来限定介入复杂业务审计。

2.2 监管信息

中注协不仅仅是颁布监管举措，对于实际商业环境中的各项活动，同样做出实际行动。

第一，例如，于2015年2月13日，中注协提示事务所关注房地产类上市公司年报审计风险。中国注册会计师协会向众华及众环海华两家证券资格会计师事务所发函，书面提示房地产类上市公司2014年年报审计风险。由于房地产开发具有资金投入大、建设周期长、易受宏观经济与政策影响等特点。2014年，随着我国房地产市场调整的不断加深，房地产投资增速持续放缓，商品房销售面积和销售额同比大幅下滑，商品房库存压力继续加大。因此在风险提示函中，中注协要求事务所充分考虑房地产类上市公司所处行业状况及特点。

第二，例如，中注协约谈事务所提示煤炭类上市公司年报审计风险。

中注协以“煤炭类上市公司年报审计风险防范”为主题，对普华永道中天、希格玛这两家证券资格会计师事务所分别进行了当面约谈和书面约谈，就事务所承接的部分上市公司2014年年报审计业务可能存在的风险进行提示。

中注协相关负责人指出，当前，世界经济格局深度调整，我国经济处于发展方式转变、产业结构调整、能源结构优化的关键时期。2014年，受产能过剩、需求疲软、进口煤冲击等因素影响，国内煤炭价格持续低迷、库存不断积压，煤炭企业盈利能力下降、经营压力增大。

中注协相关负责人强调，事务所和注册会计师要始终保持高度的职业怀疑态度，严格遵守职业道德相关要求，充分关注煤炭类上市公司所处的宏观经济环境和行业状况，考虑管理层可能面临的业绩考核压力，有效识别、评估和应对可能存在的舞弊风险。

3 作用及影响

3.1 对审计的需求及供给的影响

宏观环境常指国家和地区的政治环境、经济环境、社会环境、技术环境、法律环境和审计行业环境因素。

第一，政治环境，是指一个国家或地区的政治制度、体制、国家治理方针政策、法律法规等要素。政治环境会直接影响和制约审计在一个国家或地区的法律地位和社会作用。

第二，经济环境，指影响一个行业或企业生存和发展的社会经济状况和国家经济政策。社会经济状况包括经济要素的性质、水平、结构、变动趋势等方面的内容。国家经济政策是国家履行经济管理职能、调控国家宏观经济水平、结构、实施国家经济发展战略的指导方针等。经济环境特别是其中资本市场因素的发展、信息资源要素的发展以及国家经济管理职能的发展对审计需求产生重要的影响作用。

第三，社会环境，指一个国家或地区的人们共享的价值观、文化习俗、人口、教育及宗教信仰等因素。其中深灰价值观和文化习俗对审计的需求产生一定的影响作用。

第四，技术环境，指影响人们日常生活和生产或生产活动的科技要素，包括社会科技水平、科技力量、国家科技政策等。科技水平的提高和科技进步既可催生新兴企业或行业的产生，也可导致现有企业或行业的衰亡。审计的产生就与企业财务管理、会计管理和经济管理技术含量的不断提高具有密切的联系。

第五，法律环境，为审计人员的审计判断过程提供必要的评价依据。评价标准越完备、越统一，就越有利于审计人员做出正确的审计判断。同时，法律体系对于注册会计师职业界的保护越是完善，审计人员就越能充分发挥自己的专业判断能力，不受或少受外界环境的左右。

第六，审计行业环境，行业自律是注册会计师行业用来约束注册会计师行为的机制，即通过会计职业界自身的力量实现对行业运行与发展的管理。其中，审计职业界教育即针对审计业内人士展开的教育，是实施行业自律的重要组成部分。审计人员的业务能力是影响审计判断水平的重要因素。我国审计人员素质及知识很难适应现实的需要，在这样的情况下，审计人员要做出准确的审计判断便显得十分困难，容易导致审计失败。与此同时，注册会计师在进行审计判断时还会受到同行业竞争压力的影响。审计人员一方面要保护社会公众的利益；另一方面要应对来自同行业竞争客户的压力，同业竞争压力非常大。

3.2 对审计理论的推动作用

篇（9）

中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：

一、前言

当前，我国对于审计风险的研究，只局限在国家审计和社会审计的相关领域。我国的内部审计由于起步较晚，发展也相对缓慢。因此，对其风险的研究还不够完善。对于房地产企业而言，审计方法就相对落后。大部分审计房地产开发项目的方法，通常使用的是详查法。但是，随着房地产企业的投资规模的不断扩大，这种审计方法的弊端暴露无遗，不但费时费力，而且效果也不显著。我们通过对房地产企业内部审计机构在公司治理结构中所存在的问题进行分析，并提出完善房地产企业内部审计的一些措施，进而保持资本市场的有序性，促进经济健康的发展。

二、房地产企业内部的审计工作所存在的问题

1、内审人员的综合素质低，人才结构不合理

根据调查数据表明，我国房地产企业内审人员普遍存在综合素质较低、人才

结构配置不合理的现象。究其原因，主要是因为我国的房地产内部审计工作属于新产生的工作，许多内部审计人员并不是专业型的人才，大部分都是从其他财务岗位转过来从事内审工作的。而且，内部审计人员一般情况下只是会查账，一旦缺少了账本的数据资料，内部审计工作就不能够顺利进行下去。因此，我国房地产的内部审计工作者的单纯财务思维根本不能够适应当今企业审计工作的基本需要，他们的专业素质与现代内部审计对管理审计的人才的要求存在相当大的差距。此外，从人才结构上面来上，也没有实现资源的优化配置，这就使内审工作的深度和范围难以得到很好的扩张，这就不同程度的阻碍了我国房地产内部审计工作的效率。

2、房地产企业没有完成向管理审计的全面转移

目前的审计工作还只是停留在以财务审计为主的初始阶段，并没有完成向管理审计的全面转移。房地产企业的内部审计机构长久以来主要还是以开展财务审计为主，所运用的审计方法大部分还只是停留在财务的查账阶段，这样使得审计的视野和高度都不能得到很好的发挥，即便开展了一些经营管理的审计，但由于审计的思路和方法不好，致使审计质量和经营管理审计还存在很大的差距。与此同时，由于企业大部分管理层和员工没有接触过经营管理审计工作，形成认识误区就是内审工作只是单纯的财务查账。甚至连部分房地产企业董事们也认为审计工作是与财务相通的工作，主要任务就是为财务控制提供服务。在房地产企业人力资源部在进行内审人员的招聘过程中，通常也是在财务、审计的相关经历人员中进行挑选，就连从事管理内审的员工也存在着畏难的情绪，认为管理审计是遥不可及的工作，审计更是不知道怎样下手。此外，还有部分企业领导认为内审部门没有从事广泛综合的审计工作能力，内部审计涉及介入经营管理范围太多，已经超出了内部审计的职能和能力范围。

3、审计技术手段落后，难以跟上社会发展的步伐

一直以来我国房地产企业的内审部门都是采用财务分析为主的分析方法和以详查法为主进行审计工作，显然，这样的审计技术已经不能适应时代的发展，也没有充分地运用现代管理评审技术、信息技术以及经营分析等技术方法到审计实践中去，不能很好地探究企业内部审计工作的实质，也没有形成一个系统的工作模式，进而使得内部审计的功能远远没有发挥出来，更谈不上为企业创造利益空间。

三、加强和完善房地产企业内部审计工作的策略

1、 建立健全完善的内部控制制度。

通过完善的内部控制制度的建立，可以使房地产企业的各项管理工作有制度遵循，防止企业只听从个别人的指令安排，进而有效地保证了企业提高经营效率和效果，与此同时，还能够提高企业的最高管理层对内部审计的认识，使内部审计制度得到有效的贯彻执行。企业的管理层只要认识到了内部控制制度的重要性，也必然会意识到内部审计的重要性。企业只要建立健全了内部控制制度，并且作为监控要素的主要手段，内部审计也就随之得到了强化。内部审计可以通过对经营活动的效率、组织的效益和经济性这三个方面进行审查和评价，并及时发现经营环节中所存在的各种低效、浪费和舞弊等重大问题，还能够研究有效的纠正措施和管理方案，并对内部控制系统的薄弱环节提出相应改进建议，从而提高企业的盈利能力。

2、提高企业内审人员素质和审计技术水平。

具有良好素质的内部审计人员是内部审计有效地增加房地产企业价值的根本保证。内部审计人员在进行审计的时候要做到客观、公正、诚实、守信，必须要精通会计、审计、经济法规和管理等知识，必须严格按审计准则和职业道德规范工作。在我国房地产企业，内部审计人员绝大部分是从企业的财务部门调来做审计工作的，他们的知识结构不合理，因此，优化内部审计的构成人员，进而提高内审人员的专业素质对于有效开展房地产企业内部审计有着十分重要的意义。

房地产企业只有通过良好的激励机制来吸引更多的优秀人员，加大工程技术和管理人员、法律人员在内审人员中的比重，并培训原有的审计人员，裁减水平低的人员，精简队伍，组建一个高效的审计团队，才能够促使房地产企业的内部审计向更高的层次发展，才能帮助企业改善经营管理，实现企业价值的最大化。

3、 改进审计手段，拓展审计领域。

目前，房地产企业集团内部审计人员将大部分的精力都投入到了财务数据的真实性、合法性的审查和监督上面，采用的是详查法。内部审计的主要职责就是“查错防弊”，并不是对公司的管理做出分析、评价和提出管理建议，审计的对象主要是会计报表、账簿、凭证等相关资料。这一审计模式和方法已经存在很多的问题，比如过度的控制情况严重阻碍了集团程序的正常运作，使得沟通变得更加困难，内审人员过多地从事着并没有附价值的无用工作。事实上，集团发生或产生的错误和舞弊等重大问题多数是存在于经营管理的过程当中。因此，内部审计的工作重点必须要从传统的“查错防弊”向为公司内部的管理、决策及效益服务转变，内部审计的职责也要从审查和监督向评价和咨询方面拓展，其作业范围不能够只是局限于财务领域，而是要扩展到企业经营管理的各个方面，而且在方法上也要灵活多变，不能局限一种方法，可以采用多种方法并存。如调查法、监管法等等。

4、建立内部审计部门业绩评价标准

在进行调查的前提下，总结出评价内部审计业绩的标准体系，这些研究成果对于房地产企业集团的内部审计部门能够起到很好的借鉴作用。其中数量化标准是指可以量化的业绩，比如审计部门所消耗的资源、审计工作时间、完成的审计项目等。质量化标准有促进内部控制完善的建议、提高经营效率的建议等。反馈式标准有来自审计委员会、高层管理者、其他管理者等各方面对内部审计的评价。

总之，标准应该全面、客观并不断完善，既要让成绩得到肯定，也要让缺点得到暴露，让审计人员既有动力也有压力，保持旺盛的战斗力。

四、结束语

目前，审计风险己经受到人们的关注，但更多的是关注国家审计和社会审计的风险，对企业内部审计的风险还重视不够，主要是部分人的思想认识上还存在一些误区，审计人员缺乏风险意识。全文通过房地产企业内部审计的研究，希望提高企业内部审计意识，完善企业内部审计管理，提高企业内部审计水平。

篇（10）

内部审计以系统化、专业化的方法对企业的经营活动和投资行为做系统的财务分析、详实的风险评估与预测，同时有效对经营的风险等进行治理、控制及防范的整体过程。其是企业规避风险的重要手段，在划分风险管理范围，识别和分析企业风险以及风险的评估、处理和反馈中发挥重要的作用。

一、企业审计风险要以企业的战略发展为目标

虽然说企业战略发展目标的制定是由企业的高层管理阶层，比如股东或者董事会来商议决定，但是并不意味着企业审计就可以事不关己高高挂起。企业审计必须针对领导者的决策分析推测出可能会出现的风险，并制定出风险防范、规避和控制的措施。这就要求企业审计构建风险分析矩阵，一方面要分析出企业可以实现战略目标的关键性因素，强化企业优势；另一方面要判断出可能阻碍战略目标实现的风险，也就是说风险分析矩阵要围绕着企业的战略发展，以企业的战略发展为目标，从企业各个不同的角度分析和判断风险因素对战略目标的影响程度，进一步明确企业的经营目标和目标，汇总企业各方面因素，防范、控制和规避企业的潜在风险。

二、企业审计风险要密切监控企业环境

如今全球联络日益紧密，蝴蝶效应越来越明显，企业所处的环境也越来越复杂。企业环境一般而言既包括企业的外部环境也包含企业的内部环境，此处指的是企业的外部环境。风险对于企业的影响大小甚至风险的性质都不是一成不变的，尤其是天灾或者人祸，一旦发生对于企业的打击有时候是毁灭性的。风险审计对于企业环境的监控主要体现在几个方面，首先是决定明确企业的风险偏好，风险偏好是企业风险管理中的一个重要环节，决定着企业能够承受风险的程度；其次，要定期对风险进行评估，以保证风险在可控的范围之内，对于有可能对企业经营产生重大不利的风险及时发现和规避；再次，要对企业的外部环境变化进行持续的跟踪和监控，比如分析供应商的状态，分析客户购买行为的变化等，才能明确影响企业营运的环境因素。当外部环境与企业运营不相容时及时反馈并加以分析和判断，以及预测不良环境的未来发展趋势，为管理阶层调整经营目标提供准确的数据依据。

三、企业审计风险规避方式研究

1.保证风险事件甄别的完整性

风险鉴别就是通过对企业的各项信息进行研究和分析，甄别出企业面临的各项风险因素，除了上文中对企业的外部环境进行密切监控之外，还要全面科学的分析和研究企业的内部环境，保证风险事件鉴别的完整性，找出潜在的风险，尽可能降低对企业的负面影响。企业审计人员要以企业的战略发展为目标，研究企业的战略经营，对于风险事件可以在获取相关资料后采用风险分析调查表、风险问卷分析、流程图分析等模板来表现和鉴别。

2.对风险进行确认和评估

甄别出企业的各类风险之后，企业审计人员就要采用一定的风险分析管理技术来对这些风险进行分析、评估、测量和等级确认，利用定量和定性风险分析方法对已被识别的风险事件进行评估和计量。比如香港首富李嘉诚在我国房地产鼎盛时期从内陆撤资，就是通过对大数据的分析预测到未来的风险过大。

3.制定出应对风险的措施

通过对风险进行评估和确认，认识到风险活动对企业的影响程度，企业必然要采取一定的措施把风险控制在企业可承受的范围之内。一般而言企业会依据风险偏好来采取风险应对措施，如同样是意识到了我国房地产的未来风险，李嘉诚是选择撤离资金转站欧洲，而王健林的万达则是选择进入文化产业。对于风险企业一般有几种应对措施：一是风险处理，风险处理最为常见，是相对积极的风管管理战略，针对风险的成因来源采取积极有效的应对措施来控制风险降低损失，企业选择风险处理意味着是对风险能够承受的风险偏好，企业管理者没有转移风险的意愿。二是风险转移，风险转移是既不能用抑制或控制的手段避免风险发生，也没有办法降低风险的损失，这种时候也往往是企业的生死关头，如果处理不妥就有可能使企业元气大伤甚至遭受灭顶之灾，企业面临此种境地则会采用风险转移，常见的有控制性非保险转移或者投保的形式来转移风险。

四、结束语

企业审计风险规避方式研究，首先要保证风险事件甄别的完整性，科学分析企业的内外环境，利用相关模板来找到和甄别潜在的危险；其次，要对风险进行确认和评估，对已被识别的风险运用相关的风险管理技术进行计量评估，确认其对企业的影响程度；最后，要制定出应对风险的措施，针对风险评估结果采取相应的措施积极或是消极的把风险控制在企业可承受的范围之内。

参考文献：

[1]周谦.谈风险基础审计在高校的应用[J].南华大学学报（社会科学版）2012.05（02）.

[2]周景冉.浅析审计风险控制[J].合作经济与科技，2013.10（05）.