房地产投资风险研究汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇房地产投资风险研究范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

篇（1）

自2001年北京申办奥运成功以来，房地产业一跃成为我国国民经济的主要支柱产业,各地房地产投资开发占全社会固定资产投资的比重被迅猛拉升至15%左右，特别是北京市的房地产投资在2004年高达58.27%。虽然在2008年住宅销售量有明显下降，但房地产投资依然保持强劲的态势，据统计，今年1月～6月，全国房地产投资为1.5万亿元，同比增长35.1%。但由于房地产投资形态具有投资金额巨大、回报率高、位置固定性、建设周期长等特点决定了房地产投资活动的不稳定性和高风险性，由此，房地产投资者必须认真地分析与研究其投资风险，探讨和采取有效的防范措施，这样才能获得预期的经济收益。

一、房地产投资主要风险类型研究

任何一项房地产投资的形成都要经历投资信息收集和整理、考察、评审、实施与管理、竣工后的评价与分析。某个环节的变化或某个因素的形成都会给房地产投资项目带来多种多样的风险。传统上，其风险主要分为投资系统性风险和非投资系统性风险。前者会影响整个房地产市场变化，后者只针对单项房地产价格变化。

1.投资系统性风险

(1)政策风险。房地产业是我国国民经济的主要支柱产业，在我国市场经济尚未完善的情况下，国家对房地产业的发展作了严格的控制，如政府限外政策、第二套住房首付按揭规定、限制别墅建设等等相关宏观调控政策都给房地产投资者带来风险。

(2)利率风险。当前房地产投资的资金60%主要来自银行贷款，所以银行利息率的少许变化，都会给房地产投资带来较大风险。一般来说，利率越低，房地产投资成本越低，其投资收益越大；反之，利率越高，房地产投资成本越高，其投资收益越低。2004年以前我国执行的是较低的存贷利率，有效的配合了房地产的发展。但是随着房地产出售市场价格的飞速上升，我国开始执行从紧的货币政策，仅在2007年一年内就加息六次，一年期存贷款利率分别累计上调1.62个百分点和1.35个百分点，公积金贷款利率累计上调0.54个百分点，拉紧了房地产投资的资金链，加大了投资成本和风险。

(3)通货膨胀风险。通货膨胀是指因纸币发行量超过市场流通的实际所需要量而引起的纸币贬值、物价飞涨、实际购买力下降。我国从2007年年底开始物价逐月上升，通货膨胀现象显现。其主要原因之一是房地产投资项目过多，导致相关的材料如钢材、煤电等需求量大于供给，使其售价水平上涨，材料等售价水平的上涨又成为生产者要求工资上涨的理由，周而复始，形成成本推进性通货膨胀。通货膨胀越高，其购买力越低，使更多房地产投资项目建设完成后所收回的资金与投入的资金之间的差距拉大，造成实际收益率降低的风险。

(4)供求变化的风险。当房地产供不应求时，房地产价格急速上升，产生高额利润，吸引大量的投资者进入，逐步增大供给量，使之达到平衡。消费者需求的偏好会随着时间推移和价格的变化而发生变化，其不确定性给房地产投资带来极大的风险，当市场供给量超越需求达到一定程度时，房地产投资者将面临“空房”率高涨的尴尬局面。

(5)自然风险。自然风险是指由于自然因素（如地震、火灾、洪水、风暴、雪灾等等）的不确定性和不可抗拒性对房地产投资项目产生的风险。如今年5月份的四川汶川大地震，灾区房地产市场受到毁灭性破坏,虽然国家对灾区执行了从松的货币政策，提供大量的临时住所和住房补贴，但由于地震的影响在人们心理上产生的巨大负面影响，导致大量的房地产投资项目取消，已经在地震灾区所支付的房地产投资项目将面临着是否继续还贷、房屋如何维护和销售的难题。

2.非投资系统风险

(1)经营竞争风险。当前的房地产市场是完全竞争市场，由于房地产投资者在经营上的不善或失误，会丧失对房地产市场的占有率，造成期望收入水平与实际结构相背离的风险。经营竞争风险的出现主要来源投资者的主观因素，它包括投资地点选择失误、对法律条文的不了解等等。如南昌市的象湖新城有900万平米开发量，大小楼盘过分密集，在2008年该区某大型楼盘打出打折、送精装修等促销手段，房价一度跌至2700元/平米，导致同区楼盘也纷纷相应降价，房价逼近开发商的投资成本，风险颇大。

(2)财务风险。房地产投资者资金来源分为自有资金和借入资金，在利率保持不变的状态下，投资者可以充分利用自有资金和借入资金这支财务杠杆的效应，扩大投资利润，如果这支财务杠杆运用得不好，同时也加大了收不抵债的可能性和风险。特别是在当前由于房价下滑，全国退房呼声高涨，造成购房者不按期或推迟或取消支付购房款情况下，会给负债经营的投资方带来新风险。

(3)质量风险。在同地区同价位的房地产面前，项目的施工质量就成为投资者首要考虑的要素。房地产项目施工质量不达标准，可能导致返工、加固、更改设计等技术处理，而且会拖延工期，加大资金投入。各大城市都有因为消防设施设计、施工不达标或施工质量不过关的“烂尾楼”出现。

二、房地产投资风险防范

1.投资系统风险的防范

(1)时刻关注政策导向，把握投资时机。我国房地产业起步较晚，市场不够完善，因此国家经常会出台一系列政策来引导其健康发展。房地产投资者在投资决策做出前，应主动与当地政府、金融机构、各级主管部门取得联系，及时了解国家各项财税政策和城市建设规划变动对房地产业可能产生的影响，及时调整投资策略，控制投资风险，提高投资效益。

(2)提高预期和采用固定利率合同形式，规避利率风险。利率风险主要来源于国家货币政策的变化，具有不可预见性。但国家的每次调整都是有迹可循的，如GDP指标的高涨都会引起国家金融机构的高度紧张，房地产投资者可以时刻关注这些指标系数，及早做出安排，同时为应付我国银行贷款利率的提高可能及预期，可以预先与银行等金融机构签订固定利率合同。

(3)有效控制供应链和销售渠道，规避通货膨胀风险。通货膨胀的主要表现在上游供应链中的材料价格的飞涨，如果和材料供应商和施工方在签署合同时，就对供应价格做出明确的限制或直接采用固定价格，则可以达到风险转移给供应商和施工方。同时在销售渠道中，加大宣传力度，采用预售预租等手段，将资金尽快回笼再投资出去，也可以抵消通货膨胀带来的成本增长。

(4)进行充分的市场调查，对供求变化做出良好的反应。可以委托咨询公司、房地产公司对房地产市场的供求状况进行调查和分析，获取详细的信息资料，同时根据社会需求和城市建设规划来调整投资项目，避免供给过旺和重复建设产生的风险。

(5)加强保险意识，规避自然风险。房地产保险不同于其他类型是以房屋及建筑物的安全为标的，能有效将地震、火灾等不可抗拒力带来的风险转移给保险公司，从而成为房地产投资者规避自然风险的主要途径。

2.非投资系统风险的防范

(1)重视竞争对手，有效防范经营竞争风险。在市场经济中，竞争无处不在，要防范经营竞争风险，应做到以下两点：一是清晰的认识到各竞争对手之间优缺点，找出投资项目的差别化和亮点；二是努力降低投资成本，加强管理绩效，逼退其他经营性竞争对手，获得或保持较好的市场占有率。

(2)优化投资组合，规避财务风险。房地产投资活动虽然是一个周期长、高风险高收益的活动，但是各个投资建设项目的风险程度、获利能力、资金需求量各有不同。投资者可以合理恰当的搭配各种不同投资类型的项目，计算整体收益与整体风险之间的相关性，尽可能缩短投资回收期，降低借入资金成本，规避财务风险。同时减少资金成本中借入资金的比例，吸引更多的投资者，分担风险。

(3)健全监管机制，保障房地产质量。房地产项目在房地产业中是待售商品，除了考虑优质投资地段选择、施工成本低廉外，还需要选好设计、施工、监理、材料供应商的质量。投资者在投资过程应明确各个环节和流程，并有相应的监管制度，如在材料招标过程中，应与信誉良好的供应商签定较长期的供应合同。在施工过程，利用质量和经济相挂钩的形式，签订责任状，对工期和施工质量及时监管，避免扯皮现象，保障投资项目的完成。

总之，房地产投资者应理性对待风险，对投资系统性风险应提高警戒和预测，对非投资系统性风险更应及时消除和规避，及时注意使用多种投资方式，分散风险，减少损失，达到建设投资利润最大化的目标。

参考文献：

[1]韩春民:建设单位在工程项目中的风险管理[J].建筑经济,2006(10)

篇（2）

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）06-0-01

经过改革开放30多年的发展，中国房地产业经历了很大的变化，从2011年的统计年鉴的数据得出，房地产业的增加值在中国第三产业增加值构成中的比重分另al为：1978年的9.15% 、1998年的11.23%、2010年的12.89%`z。可见，其增加值在中国第三产业增加值构成中的比重不断上升，而第三产业在国民经济的占比也在不断上升。因此，房地产业增加值占国内生产总值的比重也是在不断上升，房地产业的重要性可见一斑。房地产投资结构也生了很大的变化，房地产投资与经济增长之间的互动关系也在不断变化之中。

一、地区经济效应

1.房地产价格过高，会影响城市对投资的吸引力，造成外来投资减少。现在一些城市已经出现为数不少的公司为降低因房价过高导致运行成本过高而外迁的现象，这可以说是房地产价格过高对城市竞争力造成损害迹象的显现。2.房地产价格过高，可能抵消部分甚至全部收入增长，会影响城市对人才的吸引力。而人才是打造城市竞争实力的重要元素，因为房地产价格过高而使人才“望而却步”，无疑将对城市发展能力的提升构成一定的损害。3.房地产价格过高，会妨碍人们的创业热情，创业能制造利润空间，增加就业机会，是城市竞争力提升的重要途径。但是，过高的房地产价格减少了人们可能投入创业的资金，城市的经济活力难以得到有效激发，实际上阻抑了城市发展潜能的开掘。

二、居民财富效应

居民财富效应可分为正财富效应和负财富效应。所谓正财富效应是指房价的上涨增加了房产的价值，继而影响收入从而使得消费增加。具体可以从实现的财富效应和潜在的财富效应进行分析。首先，实现的财富效应是所有者因为价格的上涨而出售其住宅或利用其价值的上升进行了再融资，扩大了当期的消费水平。其次，潜在的财富效应是指当房地产价格上涨时消费者没有出售其住宅也没有去银行进行抵押贷款，但是这种由于房地产价格上升带来大的潜在的价值上升使消费者感受到了财富的增加，消费者的信心发生了变化，从而扩大了边际消费倾向，这就是“未兑现的财富效应”。负财富效应是指房地产价格上涨会抑制居民消费支出的现象，可以从预算约束效应和替代效应两方面来分析。其中预算约束效应主要是针对租房者而言的，对于租房者来说，房地产价格的迅速上升会引起租金的上涨，这会使租房者预算发生变化，不得不挤占其他的消费来应对房租的上涨。而负财富效应中的替代效应主要是针对于那些打算购房或改善居住水平的家庭而言的。在面临房地产价格上涨的情况下，除非放弃原有购房计划或只能购买一套更小的住房，这些家庭只能依靠减少当期消费来应对。

三、金融风险效应

驱动房价上涨的重要因素之一是过于宽松的信贷政策，反过来过高的房价会加大金融系统的风险，严重影响金融运行的秩序。房地产热还吸引了大量的国际投资进入。北京达观房地产经纪公司的调查报告显示，2003年北京购房人士中来自欧美的增长4.9倍，来自港澳台的增长2.5～3.5倍，海外人士购房占总的成交比例已经接近15%。就目前我国的情况来看，房价若继续走高，银行系统风险将大为增加。因为目前我国房地产业运作的资金，有60%以上直接或间接来自银行，银行基本上已经被房地产市场绑架，高房价和大量银行贷款为金融风险的发生的埋下了隐患，一旦市场出现波动，房地产开发商就会由于资金链的断裂而导致还款困难，房地产市场的投资风险和融资信用风险都转变成为商业银行的信贷风险，使商业银行陷入困境，从而引发整个经济的衰退，造成股市大跌、经济崩溃等等。

四、宏观经济效应

下表给出了房地产价快速上涨的宏观经济效应的定量模拟结果。从表中给出的结果我们可以看到，在每一种模拟场景中，房地产价格上涨使得所有的宏观经济变量都上升，而且这些宏观经济变量的上升幅度都随着房地产价格上升幅度的增加而增加（参见表1）。以房地产价格上涨对GDP的影响为例，房地产价格上涨10%将使得GDP增长2.69%，而在房地产价格上涨50%的情境下，GDP增长幅度达到13.40%。就房地产价格上涨对不同宏观经济变量影响的大小来看，房地产价格上涨对投资、GDP、就业、消费、消费者价格指数以及出口等宏观经济变量的影响较大，而对总产出和进口的影响则相对较小。作者认为，这一结果与我国当前经济系统的生产、分配及消费结构有很大关系。

五、结束语

一个地区或国家的经济发展过度依赖一个行业会带来经济发展的畸形发展。目前我国经济发展对房地产投资的依赖程度非常高，不利于社会经济的健康发展。首先，过度依赖房地产行业发展会带来资源配置的不合理，房地产行业的过度开发，增加了整个经济发展的脆弱性。房地产行业与工业以及金融业的直接关系紧密，一旦房地产行业发展受到外部环境的影响，会给整个产业链条带来灾难性的打击；其次，房地产行业的急速发展，加剧了社会不公平程度和贫富差距的扩大，不利于和谐社会的建设与发展。由于该行业的准入门槛较高，并不是所有的人都可以进行房地产行业开发或者投资，房地产开发热潮促成了小部分人获得巨额利润，有失公平和效率的社会发展一般性原则；最后，房地产行业的大规模快速发展，不利于社会的可持续发展，整个经济结构的畸形发展，使得我国经济发展结构严重失衡。房地产行业的过度发展，给中国经济的未来发展带来了较大的风险和不确定性。

参考文献：

篇（3）

关键词：房地产；投资；风险管理

中图分类号：F29 文献标识码：A文章编号：1672-3198（2011）01-0158-01

近年来，随着我国国民经济的持续健康发展，房地产业得到了快速发展，并逐步成为国民经济的支柱产业之一。房地产的特性决定了它投资数额大，投资周期长，变现能力差。可见，房地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动，同时也是一个高投入、高回报和高风险的事业，在这个高风险的投资环境中要想得到预期的收益目标就必须对整个投资项目进行投资风险管理。

1 房地产投资风险产生的原因

1.1 开发的房地产项目前期调查不周，投资决策草率

所依据的信息不够准确，或前期调研不细，对购买力及项目的销售前景预期过于乐观，在运用中出现与当初的估计有较大偏差。如一些大城市，当前人们对住房最迫切的需求是“廉租屋”，以成本价并享受各种优惠折扣出售的公房，其次为经济适用型住房，最后才是高级公寓及别墅。这与消费者整体收入水平呈现“金字塔”型不无关系。而一些开发商至今仍心存“暴利”思想，受到消费者的冷遇。

1.2 宏观形势出现意想不到的不利变化，由此引发多种风险

一是前些年严重的通货膨胀、物价上涨，诱发建材价格上涨，工程造价跟着上涨；二是货币发行政策和银行信贷政策。如银行紧缩银根对房地产商就意味着筹资或变现风险；三是房地产供求形势的变化。目前，房地产供给严重不足的状况已成历史，房地产市场已出现供过于求，房价自然就要下降，销售难度增加，促销成本加大；四是房地产政策及由此形成的大气候。如当前银行对房地产业的支持重点从“开发”变为“购买”，这对刚开发并需持续投入的房地产项目意味着不利。

1.3 开发商主观上对房地产市场供求形势、房地产政策、金融政策的理解判断上出现偏差

具体表现为：开发商过分相信自己的“感觉”，而实际上“感觉”错了或反了。如有的开发商过分地相信自己会容易地找到“下家”，将项目脱手，而实际并未如愿；有的开发商在决策上项目时只考虑、分析了一时的市场供求形势，而没把开发的周期因素考虑进去，结果供求关系“此一时彼一时”，或者对市场的估计及项目自身的优势的判断过于乐观，最终导致销售困难；还有的开发商过分相信自己的“道”（即通过“关系”拿到“好项目”的能力），而经营实力（开发实力、管理能力、营销能力）不足或较弱，项目运作中难于实现预期的经营业绩。

2 房地产风险防范的对策

2.1 发展新的融资渠道，逐步摆脱对银行贷款的路径依赖

对银行贷款过于依赖将严重制约房地产开发企业的健康长远发展，而且由于银行贷款属于国家宏观调控的主要经济手段，会使企业更容易受突发的经济事件的影响。在当前形势条件下，如何拓展融资渠道，是房地产公司的当务之急。目前一些新的融资渠道主要有:引进海外资本、上市融资、发行债券、房地产信托和项目融资等。

2.2 减少一次性投资项目比例，增加长期经营项目的投资

由于近几年国内房地产市场走势良好，很多房地产企业所开发的项目过多的都集中于住宅项目的开发，商业房地产也大都是配套住宅的，这种投资方式对技术、人才、资金的要求较低，而且基本上是一次性的出售，资金回收见效较快，因此深受一些中小房地产企业的青睐，但随着房地产市场的不断成熟以及竞争的加剧，这种一次性投资的风险越来越大，尤其是对于企业的长远发展来看，这种投资方式抗风险能力较差，其不利于企业稳定发展，一旦一个项目不成功，公司很可能就会因此而衰落。而且随着土地供给的逐步紧缩，土地资源的稀缺性正显著加大，不可能无限制的获得可供开发的土地，这时拥有自己产业的公司，比如拥有自己的商业地产、物业管理等长期产出的产业，其抗风险能力较强，持久发展动力较足。

加大对商业、写字楼等经营性地产的投资力度，是一个企业长远发展的必经之路，这在香港得到了很好的体现，香港的几个主要的大型房地产开发公司无不拥有很多自己的物业，他们的核心竞争力并不是把房子建的如何好，而是其后期的管理经验以及其营销策划能力。对这些物业的投资虽然短期内不能获得明显的更高收益，需要更高的经营水平和高的人力资源层次，但随着经营物业的逐渐成熟，其将带来稳定的资金流和优秀的经营团队，这对于企业贷款抵押、上市、品牌的经营都是必须的。

2.3 培育品牌优势，加强客户关系管理，通过提高企业经营管理水平化解风险

企业实力的高低，直接反映抵御风险能力的大小。作为房地产企业要坚持多元化发展战略，提高企业自主发展能力。在当今房地产企业小而多的情形下，提升企业品牌美誉度是快速发展壮大企业、抵御企业经营风险的最优途径。提升品牌优势不仅要在企业宣传、策划上下功夫，在企业产品质量、后期物业管理服务等方面的提升更能体现一个企业等品牌优势。

房地产企业要不断创新经营理念，要认识到承包商、供应商、设计策划公司、分销商等是企业的利益共同体，他们能与房地产企业共同抵御市场风险。具体来讲，房地产企业应对承包商、供应商、设计策划公司、分销商的实力和信誉进行考察，建立诚信合作伙伴数据库。项目自身的好坏也是关系到房地产企业风险大小的重要因素，要控制这种风险，就必须对项目的策划定位、所处地段、市场环境进行评估和考察，在进行评估和考察过程中，应多听取承包商、设计策划公司、分销商等相关企业的意见。

2.4 加强对房地产市场调查与预测，实现从产品观念到营销观念大转变

现在人们购房已不单单是为了满足居住这个最基本的功能，房地产商品除了具备居住这个功能外，还要具有良好的套型设计、漂亮的造型，优雅的环境、智能的设施、良好的物业管理等等。就房产这个固定不动的核心产品来说，房子与房子之间没有什么太大的差距，而现代产品概念的内涵和外延都扩大了。现代房地产市场己经正在逐渐告别卖方市场，虽然这个市场的潜力巨大，但目前这个行业内的竞争却十分激烈，稍有不慎就会面临失败的危险。开发商们煞费苦心的谋划，目不暇接的房地产广告，不断出新的住房消费新概念等足以说明这一点。近几年，一方面一些楼盘销售形势严峻，另一方面一些优良楼盘的销售势头却很好，有的甚至供不应求。而且热销的房地产往往价格都较高。这充分说明，实现经营观念大转变，认真进行市场调研、分析和预测，生产真正适合消费者需求的商品才是开发企业做大、做强、降低风险的根本出路。

2.5 健全风险管理组织机构，加强风险教育，建立企业整体风险理念

房地产企业应成立风险管理机构，根据房地产开发企业的业务结构和经营特点，列出各部门风险清单，并进行全面、清晰的预测和整合，确立风险控制的重点环节和重点对象，制定相应的处置方案，监督企业决策层以及各部门的规范运作，在风险发生时，对全面工作进行有效地指导和协调。从而在组织上、力量配置上保证风险控制的系统性和足够的工作力度。二要加强风险教育，完善各项制度。对于各类风险案例要经常向员工宣讲，特别是企业管理者，对于可能给企业造成重大损失的风险因素和安全隐患，要经常提醒员工注意。不断提高员工素质，增强工作责任心。建立完整而严密的控制体系，从制度上保证每一种可能的风险因素都有监控，每一种业务都有管理规范。要确保各项制度落实到位，并根据内外环境的变化不断完善制度，真正发挥其防范风险的效能。三要善于利用法律法规解决问题。随着国家法律制度的不断健全，法与企业越来越密不可分，房地产开发企业要善于利用《合同法》、《公司法》、《保险法》等法律武器维护自己的权益。在利益受损、遭意外事故等情况下，充分利用法律维护自己的权益。

2.6 制订科学、完备的风险管理计划

风险管理计划的制定，大致在每个阶段开始前的阶段会议上和阶段开始后十天内完成，这里的阶段会议参加人员包括风险管理人员、阶段负责人员以及阶段涉及到的各方面负责人。比如在投资决策阶段前，与会人员应包括开发企业代表、建筑师、设计师、建筑外观设计师、内部装修设计师等。在项目实施的初期还会出现一些未预见的风险，由实施者提出风险原因和表现，再交风险管理机构分析处理。通过风险管理计划，房地产开发企业可以建立整个企业各项风险管理工作的目标，确立风险管理部门和风险管理人员的权责地位，协调企业各部门的风险管理工作。科学、完备的风险管理计划能使企业内部用于风险工作的人力、财力、物力得到合理配置和利用，保障企业的经营效益。

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中图分类号：F715文献标识码：A文章编号：16723198（2007）11005502

1房地产投资风险的概述

1.1房地产投资风险

房地产投资风险就是从事房地产投资而造成损失的可能性大小,这种损失包括所投入资本的损失与预期收益未达到的损失。

1.2房地产投资风险因素分析

影响房地产投资的风险因素很多,一般情况下，将房地产投资中存在的风险划分为系统风险和非系统风险。对市场内所有投资项目产生影响,投资者无法避免或消除的风险称为系统风险，也称不可避免风险。主要包括：市场供求风险、利率风险、通货膨胀风险、变现性风险、周期性风险、政治风险和政策性风险；而只对个别项目产生影响,可以由投资者设法避免或消除的风险统称为非系统风险，也称个别风险。主要包括：经营管理风险、财务风险和其它个别风险（自然风险、近邻地区环境变化风险等都属于个别风险）。

2房地产投资风险评价体系

2.1指标体系建立的原则

指标体系,是由一系列相互联系、相互制约的指标组成科学的、完整的总体。对房地产投资风险评价指标体系的设计原则主要有：科学性、可测性、前瞻性、可操作性、可行性、系统性、完备性和简明性。

2.2评价指标体系的构建

在分析房地产投资风险影响因素的基础上,根据指标体系构建的原则,构建房地产投资风险的评价指标层次体系,包括:目标层、准则层和指标层。结合众多学者在房地产投资风险评价指标体系方面的研究,以房地产投资风险影响因素为主要依据,建立房地产投资风险层次模型,如图1所示。

3房地产投资风险评价

3.1层次分析法概述

层次分析法(Analytic Hierarchy Process,简称AHP)是美国运筹学家,匹兹堡大学的萨迪生教授于20世纪70年代初期提出来的，是一种用于解决多目标复杂问题的定性与定量相结合的决策分析方法。该方法是一种建立在专家咨询之上的优化方法,根据问题的性质和需要达到的目标，能把复杂系统中的各种因素划分为相互联系的有序层次,形成多层次的分析结构,把多层次多指标的权重赋值简化为各指标重要性的两两比较,弥补了人的大脑难以在两维以上空间进行全方位扫描的弱点,便于各层次、各指标进行客观的赋值，得到方案层相对于总目标重要性次序的组合权重值，以此作为评价和方案选择的依据。AHP 法将人们的思维过程和客观判断数学化，简化了工作量计算，进行房地产投资风险综合评价的关键就是要确定后通过其权数将不同质的多个指标合成一个能够反映房地产投资风险综合评价指标决策原则的一致性,利用此法分析难以全部量化处理的房地产投资风险可得到比较满意的结果。对图1层次结构的房地产投资风险评价指标体系,本文采用层次分析法进行反映各风险影响因素在房地产投资风险综合评价中相对重要性的权数,然后综合评价。运用AHP,依此作为综合评价的依据。评价过程可以用图2简单表示:

B =A*R

3.2层次结构模型的建立

利用层次分析法进行房地产投资系统风险分析时, 最重要的一步是进行投资风险辨识, 并在此基础上建立房地产投资风险的层次结构模型。

3. 3层次分析法计算步骤

层次分析法计算步骤如下：（1）因素集的建立：以房地产开发投资过程中的客观系统风险为评价目标,将目标的要求逐级分解到具体指标,根据指标因素内涵大小和指标间相关程度,划分为目标层,准则层和指标层三级；（2）评语集的建立：从各种风险因素对整个项目影响程度的大小考虑,最终将评语集确定为V = {高风险,较高风险,中等风险,较低风险,低风险}；（3）指标集的建立：需建立的有：主因素(即准则层)指标集及相应的权重集。子因素（即子准则层）指标集及相应的权重集；（4）确定权重集：评价指标的权重可以表征评价指标的相对重要性大小，权重的合理与否直接影响着综合评价的结果；（5）确定评判隶属矩阵；（6）计算评判矩阵；（7）评价结果：项目投资风险的最终评分分值越高，说明项目在所有评价指标上的综合表现越佳，从而项目总的投资风险越高，反之亦然。

4实例研究

深圳某公司由于规模扩大，大量招收新成员，宿舍供不应求。因此，公司决定拟开发一中高档住宅小区作为宿舍,占地约十二万平方米，拟投资11000万元。项目在进行房地产风险分析时, 邀请了有关专家数十名, 根据具体情况从投资风险角度确定其是否应该进行开发投资。经房地产投资专家确定，该项目的投资风险影响因素有以下几个:通货膨胀风险、市场供求风险、利率风险、变现性风险、周期性风险、政治风险、自然风险、经营管理风险。下面就本文中介绍到的方法对该项房地产投资的风险进行层次分析。

(1)确定评语集。

评语集为X=(x1，x2，x3，x4，x5) =(高风险， 较高风险， 一般风险， 较低风险， 低风险)= (100， 90， 70， 50， 30)。

(2)确定因素集。

主因素为U = ( u1，u2)； U =(系统风险,非系统风险)= (u1，u2)； 子因素集为:Uk= (uk1,uk2…，uki) 。

(3)确定权重集。

由层次分析法计算得A=（0.7,0.3)；A1= (a11，a12，…，a17)=(0.2,0.2,0.2,0.1,0.1,0.1,0.1)；A2=(a21，a22)= (0.8,0.2)。

(4)确定评判隶属矩阵。

采用专家调查法，选取相关专家进行评价打分，并对所得数据进行统计及归一化处理，可以得到专家评价表2。

(6)评价结果。

规定评语集X中各元素的量化值为x1=100，x2=90，x3=70，x4= 50，x5=30，则最终评判结果V的值介于30和100之间越接近100投资风险越高，越接近30投资风险越低。实例中V = B*XT =(0.186,0.265,0.277,0.168,0.104)*( 100， 90，70， 50， 30)T= 73.36，由计算结果可以看出，该开发项目投资风险的最终评分为73.36，介于“一般”和“较高”所对应分数区间70～90，更接近于一般风险。因此,该投资项目风险属于中等,可以选择进行投资。

5结论

房地产作为一种投资工具，其风险性越来越多地得到普遍的关注。利用层次分析评价模型具有科学性、先进性及可操作性强等特点对投资风险进行了综合评价，从而避免了现有房地产投资风险评价过程中的主观性和片面性, 而且在实际应用中所得的评价结果与常规分析的结果基本上相符,说明该模型具有良好的可靠性。

参考文献

［1］(美)威廉 F.夏普.投资组合理论与资本市场［M］.北京：机械工业出版社，2001.

［2］简德三,王洪位.房地产经济学［M］.上海：上海财经大学出版社，2003.

［4］ 赵世强.房地产开发风险管理［M］.北京：中国建材工业出版社，2003.

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中图分类号：F293 文献标识码： A

作为房地产投资者，必须增强风险意识，充分认识房地产投资的特性，了解房地产投资的风险形式，对投资风险的大小进行理性的判断并进行风险管理。这样可以有效地在一定程度内防范风险的发生，在投资者目标收益一定的条件下把风险降到尽可能低的程度，或在风险程度一定的条件下使投资者获得尽可能多的收益。

一、 房地产项目投资中存在的风险

1、 政策风险

政府在市场经济中担当着“守夜人”的角色，根据对国家宏观经济状况的分析，其会制定相应的政策来促进经济的发展。其中很多政策都与房地产行业的发展有着密切的联系。因此，在进行房地产投资之前，就需要对当前的政策环境进行充分的了解。第三产业政策、租金政策、设备材料政策、土地出让政策、环保政策等都会对房地产行业的发展产生影响。只有对我国的政策环境进行充分地认知，才能对比风险，达到理性投资的目的。

2、供求风险

在进行投资之前，就需要对供求关系进行必要的风险，在房地产投资的过程中，供求关系是难以进行科学地把握的。一般来说，房地产项目施工需要一个比较长的周期，先前的预测可能会随着市场的不断变化，而导致供求关系受到很大的影响。

3、土地风险

（1） 安土重迁观念的影响

我国的居民有着安土重迁的观念，在进行拆迁的过程中，可能存在着一定的抵制行为，这样这需要进行大量的思想工作，来劝导这些居民进行搬迁。这使得拆迁的时间难以保证，难以进行成本控制，增加了项目的进度风险。

（2）投机主义的影响

随着我国的土地拆迁不断进行，人们在遇到拆迁的时候，抱着从中获得更多拆迁款的想法，成为了“钉子户”。这种情况影响了拆迁进度，为了使得工程建设尽早进行，投资方需要花费比计划更多的成本，这样就使得企业效益难以保证。

（3） 极端行为的影响

在进行整地、拆迁的过程中，一些极端的行为也时有发生，诸如自焚、爆炸等，这些方式不但使得拆迁工作面临了很大的问题，同时也将拆迁队伍放到了法律和舆论的风口浪尖。在社会各界的共同影响下，整地拆迁工程受到了巨大的阻碍。

4、建设风险

项目建设阶段涉及到市场把握、人员协调、材料的采购、机械的租赁、合同关系维度、进度管理等诸多方面的内容，在整个房地产项目的建设中，其是最复杂多变的一个过程。在这个过程中主要存在以下几个方面的风险：

（1） 进度风险

由于施工过程中存在不可知因素，一旦工程的工期无法保证的话，那么预售的房屋就要进行必要的赔偿，并且严重影响企业的信誉和形象。此外，延长工期不但会带来额外的成本支出，还将使得管理更加复杂。

（2） 质量风险

建筑的质量对于房地产投资也存在一定的影响，如果质量不合格就难以进行竣工验收，那么房地产就难以预期投入使用，这样不但会造成诸多损失，还会使得房屋的购买率下降。

二、房地产项目投资风险管理的措施

1、把握市场动态，提高风险预测能力

投资前对市场情况的调查分析是整个投资风险管理体系的基础。先期了解市场需求和政府对项目开发的态度，有助于确保正确的投资决策方向。根据国家经济政策、住宅制度改革以及消费群体的文化背景、消费偏好来确定市场定位，设计有针对性的产品功能、价格区间及营销方式，并能依照政策变动适时调整投资方案等，都是有效控制投资风险的关键。

2、建立健全科学的投资决策和风险管理

机制投资者应在重视市场需求的基础上考虑综合风险，以确定最佳的投资决策。对房地产投资者而言，首要决策内容是对开发项目区位的选择，良好的区位可以在较小的风险中实现升值，有效避免投资风险。区位确定后，还应建立风险管理的组织体系，设立专门风险管理部门，以便合理安排资金项目，协调好投资控制与进度、质量控制的关系，加强投资动态管理，及时发现可能导致投资增加的现实问题和潜在因素。

3、建立风险管理的信息系统，形成动态风险监控报告

信息是进行科学的房地产投资可行性研究、投资决策和风险管理的基础，因此企业应当设立信息收集和处理的专门部门或者购买专业性的行业信息系统。一来可以日常性的收集国家或目标城市、区域的经济政策、行业政策、城市规划、市场供求情况等信息，进行及时准确的分析报告，使决策层及时了解市场风险和机遇；二来可设立企业开发项目的定期房地产市场报告制度，为企业决策层和相关部门提供项目所在地的市场月报、季报、年报，及时把握宏观经济政策和房地产政策的出台情况。

4、加强风险管理的系统培训，强化员工风险管理意识

企业可开展内部定期培训或者通过外部专业培训机构加强员工的管理培训，可以提升员工的专业度，增强企业凝聚力。通过风险管理教育，使他们了解所面临的各种风险，掌握风险防范和处理风险的方法，强化风险意识，从而提升整个企业抗风险的能力。

5、投资分散策略

房地产投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域，从而避免某一特定地区经济不景气投资的影响，达到降低风险的目的。而房地产投资时间分散则是要确定一个合理的投资时间间隔，从而避免因市场变化而带来的损失。例如，当房地产先导指标发生明显变化时，如经济增长率从周期谷底开始回升，贷款利率从高峰开始下降，而国家出让土地使用权从周期波谷开始回升，预示着房地产业周期将进入扩张阶段，此时应为投资最佳时机，可以集中力量进行投资。共同投资也是一咱常用的风险分散方式。共同投资要求共同投资，利益共享，风险同担，充分调动投资各方的积极性，最大限度发挥各自优势避免风险。例如与金融部门、大财团合作，可利用其资金优势，消除房地产筹资风险；与外商联盟，即可引进先进技术和管理经验，又能获得房地产投资开发政策优惠。

6、风险回避

在房地产的投资过程中,要想选择出比较彻底的处理房地产投资风险策略.我们可以先从风险小的投资项目着手或直接放弃对那些风险较大的投资项目进行投资,这样风险的概率产生就不存在了。但是这种策略仍然是有不良后果的,那就是在某一程度上大大减少了得到高额利润的机会。假如预期获益的机会不伴随着风险,那么将会很快有投资者涌入市场,从而降低了预期的收益。其中我们要认识到一个不争的事实，就是风险的大小与预期的收益值的增降是相互直接作用的。

7、 房地产项目风险的转移

风险的转移是风险管理的另一种有效手段。当企业没有什么好的方法来对风险进行处理时，可以采用风险转移的方式来保护自己的利益。风险转移是将自身存在的风险转移给其他企业来承担，但是，需要弄清楚的是这并不意味着将风险直接转接给目标企业，对房地产企业而言是风险的事情，对别的企业则不一定是风险。因为每个企业的发展状况不同，对风险的管理态度也不相同，对自身企业是风险的项目可能在别的企业那里就是一种良好的机遇。因此，房地产项目合作伙伴的选择不仅需要考虑利益分配的方式同时还要考虑风险的承担方式。

总之，在房地产开发过程中，必须重视过程中每个环节的管理，重视企业的制度化、程序化管理建设，客观看待风险，对风险进行有效的管理，这样才能减少或规避风险对项目造成的不利影响。

参考文献：

[1]劳燕玲,李江风.房地产项目的风险管理探究[J].前沿，2012（10）.

篇（6）

Abstract：Real estate development enterprise is to gain sustained profits as the goal, and this requires developers to control the investment risk and reduce costs in the stages of design, development operation, construction and property management, continued to improve and strengthen management so that enterprises will continue to grow stronger and expand influence.

Keyword：Real estate，value engineering，investment risk，Cost control

1前言

房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中，以期将来获得不确定的收益。房地产投资是进行房地产开发和经营的基础，它的结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。在房地产市场激烈竞争中，如何使房地产企业求得生存、发展是当前摆在房地产企业面前一个急需解决的重要问题。

2房地产投资风险

2.1房地产投资风险的多样性

在房地产投资活动过程中收益与风险是同时存在的。房地产开发投资潜在着各种风险。这些风险直接会影响到房地产开发的成本，影响开发收益的提高。房地产投资风险涉及政策风险、利率风险、经济风险、社会风险、购买力风险、市场供求关系变化风险等。

2.2房地产开发投资风险的防范

进行充分的市场调查分析，认真进行可行性研究论证。风险是指在投资经营过程中的各种不确定因素，使实际收益偏离预期收益的可能性。减少这种不确定性，就是通过市场调查获得尽可能详尽和准确的信息，取得了相当数量的第一手资料和数据后，对其进行科学的综合分析，把不确定性降低到最低限度。通过可行性研究论证，使不确定因素提前得到控制防范。首先完善项目决策阶段开发商的项目市场定位及决策机制，即项目前期市场可行性研究工作要做到位，如果前期对市场研究不充分，没有详细的项目可行性研究报告，使得项目的初步设计没有设计依据，即使勉强进行了多方案的比较，也会因为市场研究不充分，心中无底，犹豫不决，致使项目决策慢、效率低。有些开发商以“市场是不断变化的”为借口不重视前期的项目调研。因市场和产品研究不详细，导致决策迟缓，最后匆忙进行上马，导致项目在施工、销售环节出现问题，在建设过程中经常出现原则性、功能性的大变动、变更，导致项目停工，成本和进度受到严重影响。

在工程实施过程中，应有风险监控和应急措施，能及时地发现风险，及早作出反应，控制风险的影响程度以减少损失。

3房地产开发项目管理成本控制

3.1房地产开发成本的构成

房地产开发成本的构成要素主要有土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政公共设施费用、管理费用、费用，贷款利息、税费以及其他费用等。

3.2房地产建设工程项目的成本控制

房地产业作为国民经济的支柱产业，是近年来消费和投资的热点，市场竞争日趋激烈。房地产的开发成本控制已成为房地产企业在竞争中取得优势的重要因素。在相同的开发环境与条件设施下，除了开发产销对路、适应市场需求的产品外，谁能在开发中既能确保工程质量与进度，又能注重项目开发成本的管理，控制和把握好合理的造价，谁就能以最低的项目成本获取最大的效益。要控制好工程建设项目各个阶段和各个环节。

项目设计阶段是控制开发成本实现经济效益的最直接最重要的环节，因为设计阶段可锁定可控成本的80%以上。房地产项目设计阶段一般可以分为初步设计和施工图设计。这两个阶段可以分别确定具体的技术经济指标，每一项指标都关系到项目的开发成本。整个设计阶段既是目标成本进一步优化的阶段，又是具体分解目标成本并进行落实的阶段；在这个阶段，成本管理要掌握一个重要原则，那就是已经确定的目标成本只能优化不能超标。

营销环节控制主要是销售费用的控制。销售费用包括售楼处、广告宣传、样板房、楼盘资料、推广活动、营销人员工资、办公费用等与销售有关的费用。销售费用不但关系到开支的多少， 成本的高低，还影响楼盘的销售。搞得不好，钱花了，预期效果没达到，成本上升，销售又不理想，资金流形成恶性循环；而广告、促销费用花得恰当，则会起到四两拨千斤的作用。所以要充分研究市场，讲究销售推广策略，让所花的推广费用产生最佳效果。由于对广告的效果难以准确评价，所以一个简单的办法是按销售额的比例总量控制销售费用。当然销售方面的制度还得建立和完善，费用支出仍然要审批。特别要对营销负责人建立有效的激励和约束机制，并对每次的推广活动做内部评价。有的开发商把销售这块工作交给商，虽然减少了很多事情，但实际情况看大都合作不好，不欢而散的情况多，而且成本比自己操作高。所以如果项目不是很小，还是自己掌握销售的好。

建设工程项目在设计完成之后，施工开始之前是进行工程招投标的阶段。通过招投标一是引进竞争机制，二是降低工程建设成本。工程招投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面。通过招投标开发商择优选择施工单位或材料、设备供应商，这对工程项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。

抓好合同管理，避免工程索赔是加强合同管理。让参与项目建设的工程、预算、财务人员了解合同，也可以将合同发给相关部门和人员，明确双方权责，使大家对合同的内容做到心中有数。在合同执行期间密切注意双方履行合同情况，以维护我方权益，并避免合同违约，是加强合同管理。

工程管理人员严把工程质量关。工程管理人员要始终把施工工序的质量检查和管理工作贯彻到整个过程中，采取防范措施，应对工程建设对象的施工过程实施全面的质量监督、检查与控制，包括事前的各项施工准备工作质量控制，施工过程中的控制，以及某个单项工程及整个房地产项目完成后，对建筑施工及安装产品质量的事后控制，既要杜绝返工现象的发生，又要对存在质量隐患部分及时返工，避免后期造成更大的人、财、物的投入而加大工程造价，而且由于工程质量问题造成不能交工、维修、业主索赔等问题会给项目造成不可预见成本的增加。

对施工进度款的拨付要严格签字制度及审查制度，要实行多级管理及控制。比如对工程量的审查，要做到不多算、不重算，谁签字谁负责。另外，对定额取费的选择要根据施工合同进行严格查核，对就高不就低的项目要坚决纠正。

要重视材料供应商的资源整合和管理，把供应商视作双赢的伙伴；建立、实施严密的工程及主要材料、设备招投标制度。要尽量减少甲方的分包项目，对于项目整体中甲方分包各工程内容要系统细化、深化各自合同条件及其之间接口配合条件，全面、系统化进行建设合同管理。

篇（7）

1、引言

房地产商品是一种特殊的商品，具有固定性、耐久性、多样性等特征。周寅康先生认为房地产与一般商品有着本质上的区别，这种区别源于房地产本身所固有的特性，这种特性又主要取决于土地本身的特性。而土地特性包括土地空间位置的固定性、数量的优先性、使用的持久性、异质性和利用的多样性。房地产市场具有资金量大、风险高、周期长、影响因素复杂等特征，风险与收益是成正比的，因此相对于其他行业，房地产行业的收益十分丰厚。

房地产项目的投资过程具有其特殊性：它是一种预测未来需求而进行产品生产的过程。房地产行业本身所具有的特点决定了它是一种高风险行业，伴随其始终的不确定性决定了房地产投资的成败。所以，研究房地产投资风险对于实现房产投资企业的利益最大化意义重大。

2、房地产行业的两种投资：直接投资与间接投资

以房地产行业本身的特性为依据，房地产投资可分为两类：直接投资和间接投资。

2.1直接投资简介

直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买的过程，参与相关的管理工作，它包括两种形式：从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资。房地产开发投资指投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和施工建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，收回投资获得利润的过程。投资者可以在这个过程中赚取开发利润，风险很大，收益也很客观。有作长期投资打算的投资者一般会选择置业投资，通过购买增量房地产或存量房地产，以期获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。

2.2间接投资简介

间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者一般情况下是不需要直接参与房地产经营管理工作的。具体的间接房地产投资形式包括：购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托公司的股份或房地产抵押支持证券等。

2.3两种投资的区别

1）通常情况下，直接投资者对投资的房地产项目拥有控制权和经营管理权，间接投资者则没有。

2）直接投资流入的是具体的房地产项目，间接投资则主要流向各种资本市场。

3）直接投资离不开生产要素的转移与重新配置，间接投资则不一定，它并不必然引起其他生产要素的移动与配置。

4）直接投资并不涉及资产所有权的变更，而间接投资资产所有权会在买者和卖者之间频繁变更。

5）直接投资会包括有形资产和无形资产的双重流动，而间接投资只会货币资本的移动。

3、直接投资可能会带来的风险

张瑶宁认为根据风险理论，房地产直接投资活动由于受制于多方面因素的影响，以及由房地产产品自身特点所决定，存在着许多不确定因素。这些不确定因素可能会导致房地产直接投资活动的实际后果与预期收益的负偏差（即损失或减少），在房地产直接投资活动中，这种引起预期收益损失或减少的可能性就是房地产直接投资风险。一般情况下，房地产直接投资风险包括以下几个方面：变现风险、投资周期风险、供给有限性和滞后性风险、资本需求风险等。

3.1变现风险分析

俞明轩认为房地产变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。房地产属于非货币性资产，它的销售过程非常复杂，流动性不强，使得投资者很难在短时间内将房地产兑换成现金，资金周转很困难。所以，一旦出现投资者需要偿债而必须尽快回笼资金的情况时，房地产市场的不完备可能会让投资者蒙受不小的折价损失。不同性质的资产或证券其变成货币的难易程度也是不一样的，一般情况下，变现性能最好的是储蓄存款和支票，其次是股票外汇、期货和债券投资等，最差的便是房地产投资了。

3.2投资周期风险分析

一个房地产直接投资项目从最开始的寻找机会到中间的可行性研究再到最后的施工、竣工、销售，整个环节一般情况下需要几年才能完成。房地产项目开发周期很长，期间，各种社会经济环境条件发生变化的可能性很大，各种各样的费用特别是后期费用很难确定，这就给房地产投资者带来了很大的风险。在房地产开发过程中，只能对整个开发期内的各项费用和收益作出大致的测算，很难作出精准的预计。在房地产项目漫长的开发过程中，有很多难以预测的因素：房地产市场供求变化、消费者喜好变化、社会经济形势的兴衰、国家有关政策的调整、利率的变动等。房地产项目一经确定，资金一旦投入，就再难根据实际情况进行改变和调整。所有的房地产开发企业都必须承担由于开发周期长而导致的房地产项目“滞后”效应的风险。

3.3供给有限性和滞后性风险分析

一方面房地产直接投资需要很长的开发周期，另一方面土地资源十分有限，这就导致了房地产供给的低弹性现象。与此同时，市场对房地产的需求却很大，且伴随着巨大的需求变化，房地产需求呈现出高弹性。并存着的供给低弹性和需求高弹性注定了房地产商品只能提前生产，提前生产就必然会导致供给滞后。总而言之，房地产商品供给的有限性和滞后性会使房地产直接投资面临供求关系变化所带来的风险损失。

3.4资本需求风险分析

众所周知，房地产直接投资需要大量的资金，房地产项目的开发过程实际上就是巨额资金的投入过程。首先，毋庸置疑，购买土地就是一笔不小的费用。并且由于土地本身所具有的稀缺性特征，它的价格只会越来越高。其次，毫无疑问，工程造价是房地产资金投入的主要部分。通常情况下，房地产开发企业不可能完全依靠自由资金就可以完成一个房地产开发项目，一般都是先投入一部分自由资金，再通过银行贷款等融资手段筹集开发资金。与此同时，房地产开发项目的规模越大其投资者需要承担的风险也就越多。因为规模大，投资资金就多，投资周期就长，资金回笼就慢，流动性也就不强了。总而言之，房地产直接投资者需要承担能否按期筹措项目顺利开展所需要资金及资金成本较高的风险。

4、房地产直接投资缺乏流动性

房地产的经济环境、交易成本、信息不对称、不公平竞争等因素都影响着房地产直接投资的变现程度。因此，在进行房地产直接投资时，必须细细分析变现风险对投资决策的影响，确保企业在房地产开发过程中作出的每一项决策都是正确的。

4.1经济环境因素

显然，出售房产在房地产繁荣期要比在萧条期容易得多。换而言之，就是房地产的市场行情决定着直接投资变现风险的大小。在受行情影响方面，房地产间接投资就小得多，无论房地产处于繁荣还是萧条时期，间接投资者都可以在公开市场上快速退出。在2009年～2010 年，我国的房地产市场就处于繁荣期，房地产交易十分频繁，房地产很容易在市场上出手。而2011年～ 至今，房地产市场处于低潮期，很多的房地产商手中都积压了大量的房地产，情况不容乐观。与此同时，投资者又无法控制整个大的经济环境，只能默默承担房地产市场萧条带来的巨大经济损失。

4.2交易成本因素

房地产本身的特性注定了房地产本身价值很高、交易所需的资金很多，很难在市场上找到买家。交易成本越高的房地产其变现性就越差，风险也就越大。李飞宇认为豪宅的变现性要低于普通住宅；高档写字楼的变现性低于商住楼；整栋楼房的变现性低于分户出售房的变现性等。

4.3信息不对称因素

在房地产交易市场上，卖方掌握着房地产的大量实质性信息，公开信息如：地理位置、地形、交通情况、户型等，隐蔽信息如：商品房的成本、质量、盈利能力、增值潜力等，还包括着物业管理等后续服务在内的不确定信息。卖方独霸真实信息决定了房地产交易不同于一般的商品交易，甚至可以说房地产交易是卖方与买方的一场博弈。在房地产交易过程中，买卖双方对商品房质量和成本信息的了解存在着严重的不对称现象。信息的不对称可能会导致投资者为低质量的商品房支付了很高的价格，甚至会因此而引发经济纠纷。

4.4不公平竞争因素

在房地产开发市场中，房地产巨头依靠股市或者央企背景，利用权力和资金的优势大搞不公平竞争的现象屡见不鲜，借力土地招拍挂制度进行圈地、囤地，对民营房地产企业残酷打压和排挤的情况也是层出不穷。土地寡头必然导致定价权掌握在少数房企手里，中小投资者常常无法获得可供开发的土地。

5、结语

相对于房地产间接投资来讲，房地产直接投资所面临的风险更大。它受多种因素的影响：房地产市场的经济环境、交易成本、信息不对称、不公平竞争等。这些不确定因素直接决定着房地产投资的成败。因此，在进行房地产直接投资时，必须细细分析变现风险对投资决策的影响，确保企业在投资过程中所做出的每一项决策都是正确的。

篇（8）

中图分类号：F830.9 文献标识码：A

文章编号：1005-913X（2012）08-0150-01

一、房地产风险最小投资组合模型的建立

（一）房地产投资组合的收益与风险

1.投资组合的期望收益率。投资组合期望收益E（Rp）为第i类房地产投资的期望收益率；Wi为各项目在投资组合中的权重，则：

RP=E（Rp）=■wiE（Ri） （2-1）

2.投资组合的总体风险。投资组合的总体风险σ2p 可定义为该组合获得的收益优选法与预期收益率的方差；设σi和σj为第i类和第j类项目期望收益率的标准差；pij为第iod 与第j类项目的相关系数，则

σ2p =■wi2σ2i+■ ■WiWj ρijσi σj （2-2）

（二）确立的目标

结合以上对房地产投资组合方法的推导，可以归纳出房地产投资组合的目标有：在一定的预期收益水平下，通过房地产投资的优化组合，将使房地产企业承担最小的投资风险；在一定的风险水平下，通过房地产投资的优化组合，将使房地产企业获得最大的预期收益。

在本文中，结合资本资产定价模型β概念，以目标一为基础建立了房地产投资组合风险最小模型。

（三）模型的有关假设

建立房地产投资组合模型的目的在于引入风险概念，使房地产企业获得最小风险的投资目标。现做如下假定：各房地产投资项目均有完整的可行性研究报告或投资计划；本模型不再考虑资金资源的约束；各投资类型均能根据市场调查及预测资料确定各自可能收益率和各收益率实现的概率大小；市场由多元化的投资者统治，不存在低风险高收益的投资。

（四）模型的建立

设有N项不同的房地产投资，Wi为第i种房地产投资的投资比例，Ri为收益率，σ2p表示房地产投资组合风险，在预期收益R0寻求风险最小，依据房地产投资组合分散风险的原理建立模型：

minσ2p=■wi2+■ ■WiWj ρijσi σj （2-3）

s.t： ■wiRi≥R0

■wi

Wi≥0，i=1，2，3，4……n

房地产投资中，单项房地产风险包括系统风险（由政治、经济等 因素引起，不能在组合投资中被分散）和非系统风险（与特定的房地产投资有关，可通过投资不完全相关的资产组合使之分散）。根据夏普等的资本资产定价模型（CAPM），可知单项投资总风险中只有系统风险对组合的预期收益和风险有贡献，那么可预先把系统风险分离出来。设Rm是资本市场投资组合的预期收益率，ai是无风险时的投资收益，βi是不可分散风险度量，即第i项投资对市场组合风险的贡献率，εi是投资i自身的变动，根据统计学原理，第i项房地产投资的收益为：

Ri=ai+βiRm+εi （2-4）

由统计学原理得：

σ2i=β2iσ2m +（σni）2

上式表明，收益率的不确定性（即风险）由两个因素决定：市场波动因素β2i σ2m和投资自身波动因素（σni）2（非系统风险）因此可以用不可分散风险度β将第i种资产的总风险分解为系统风险和非系统风险：

σ2i=β2iσ2m +（σni）2=（σsi）2+（σni）2 （2-5）

式中，（σni）2为第i项投资的系统风险：（σni）2为第i项投资的非系统风险。

以（σsi）2，表示房地产投资组合的系统风险，同时，组合投资的风险还要考虑单项投资间的相关程度，交（2-4）和（2-5）分别带入总体投资目标函数，修正后最终可得模型，可得：

min（σ2p）2=■wi2β2iσ2i+■ ■WiWj βiβj ρijσi σ2m

（2-6）

s.t： Rp=■wiai+■wiβiRm≥R0

■wi=1

wi≥0，i=1，2，3，，4……n

以上模型是建立在一定预期收益率下，寻求风险最小的目标之上的，不同企业在实际应用中还可根据其不同的目标，同理以寻求收益最大化为目标来建立模型。

1.各变量发生的概率P。概率就是用来表示随机事件发生可能性大小的数值，一般随机事件的概率是介于0与1之间的一个数。

2.投资项目的期望收益率E（Rp）。项目的投资期望收益优选法可以根据市场调查、有关数据资料，在单项目经济评价时加以确定。其计算公式如下：

E（Rp）= ■PiRi （2-7）

式中：Pi—项目第i种预期收益率的出现概率

Ri—项目第i种结果出现后的预期收益率

3.项目的投资期望收益率的方差σ2i。确定项目的投资期望收益率之后，方差可根据下列公式求得：

σ2i=■Pi[Ri—E（Ri） ]2 （2-8）

4.项目之间的相关系数ρij

ρij=■ （2-9）

式中cov（Ri，Rj）—项目i和项目j之间的协方差

4.不可分散风险系数β。β反映的市场风险不能被相互抵消，体现的是投资组合的风险，即该组合的报酬率相对于整个市场组合报酬率的变异程度。以不可分散风险β为度量的房地产组合投资，β系数是理论上的假设模型参数，可按照以下公示计算：

就单项资产看，其计算公式为：

βi=■=Rim（■） （2-10）

式中：Rim—项目i和整个组合投资的相关性

σm —整个市场的标准差

σI —项目i自身的标准差

二、房地产投资组合案例分析

（一）分散风险的案例

某房地产商投资房地产项目，其项目组合中包括两种房地产投资类型A和B，当项目A的预期收益率RA=25%时，预期收益率发生概率PA20% ；RA=15%时，PA=50%；RA=10%时，PA=30%。当项目B的预期收益率RA=30%时，预期收益率发生概率PB=30% ；RB=20%时，PB=40%时，RBA=10%时，PB=30%时。做出风险分析如下：

由式2-1、2-8得：

项目A：E（RP）=14.5%，σ2j=0.00125，σi=3.5%

B：E（RP）=20%，σ2j=0.006，σi=7.75%

可以看出。项目B的预期报酬率高，投资风险比较大，而项目A的预期报酬率比B低，但投资风险较小。设投资商决定项目A和B的投资率均为50%。

由公示得：投资组合的预期收益率与方差为：

E（RP）=17.25%

σ2j=（50%+0.0775）2+（50%+0.0775）2+2×50%×50%×0.00775×0.035ρAB

由-1

0.00045

在投资率确定的情况下，投资组合的预期收益率为定值17.25%结合的风险随两者的相关系数变化，方差在0.0045～0.00316之间。

（二）房地产投资组合风险最小模型的案例

某房地产开发公司拟对1，2，3三种房地产类型进行投资组合，各项目投资预期收益率R1=15%、R1=7%、R1=8%，收益方差σ21=1%、σ22=0.6%、σ23=0.7%，β1=1.2、β2=0.7、β3=0.8，各项目间的相关系数为ρ12=0.3、ρ13=0.2、ρ23=0.4，市场预期收益率不低于12%，试确定风险最小化的组合投资比例。

由公示σ2i=β2iσ2m+（σni）ε可把投资项目的风险分解为系统风险和非系统风险，计算如下：

项目1：系统风险=1.22X0.5%=0.72%，

项目2：系统风险=0.72X0.5%=0.245%，

项目3：系统风险=0.82X0.5%=0.32%，

设三项投资比例分别为W1W2W3将各数值带入房地产投资组合风险最小模型，计算得：

min（σsm）2=7.2W21+2.45W22+3.2W23+2.52W1W2+1.92 W1W3+2.24 W1W3

s.t 0.15 W1+0.07 W2+0.08 W3≥0.12

W1+ W2+ W3=1

W1W2W3≥0

求解可得该房地产组合投资的比例W1=0.8，W2=0，W3=0.2，最优组合投资的收益方差为0.0504%，但组合收益率可达12%，可见组合投资风险远小于各单项投资风险，组合投资起到了分散风险的作用。

篇（9）

一、引言

随着近些年国家宏观调控政策对房地产信贷门槛的收紧，融资难的压力迫使房地产开发者不断探寻新型融资路径。房地产投资信托作为发达国家一种成熟的融资手段，凭借其灵活的金融创新和政策规避优势受到许多开发商的青睐。目前，国内信托公司发行的集合资金信托产品已经逾千个，其中大部分资金都投向了房地产开发领域。房地产投资信托的火爆和一路走高，虽然缓解了不少地产开发公司的资金压力，但部分信托产品暴露出的风险也使得我们不得不予以特殊关注。

二、房地产投资信托产品的风险因素分析

1、宏观行业风险

一般来说，信托产品的风险首先来源于其作为标的的资产，具体到房地产投资信托产品而言，房地产行业的宏观性风险是其风险的首要来源。国内目前的房地产信托产品，无论是借贷型亦或是股权型，其本质都是资金型信托产品，都同房地产市场本身的波动密切相关。房地产开发链条中政策、资金、土地供求市场等因素中的任一因素发生变化都可能导致房地产产业形势的转变；一旦某个关键环节发生问题，便很容易发生资金链绷断；房地产企业很容易因此陷入困境，由此导致信托产品发生行业风险，难以兑付。从房地产投资信托产品本身的发展而言，其也面临着很大的风险。信贷政策逐步收紧的近十年，房地产投资信托产品有了一个井喷式的增长。虽然许多条款的规定有所不同，所接受的监管也不一样，但从本质上来说，其只是银行贷款的一个变种。不过同银行相比，信托公司在贷款使用监控、风险管理、实际经营方面都严重缺乏经验，其自有资本金也不足以抵抗很大的风险。事实上，相当一部分房地产投资信托产品的发行正是因为公司没有达到银行信贷的要求，因此信托产品面临的风险不言而喻。

2、实际运营风险

（1）信托公司尚缺乏成熟的项目选择和评估制度。信托公司对于房地产投资项目的选择及评估能力很大程度上决定着信托投资房的收益水平和风险，信托公司有必要肩负起评估项目收益性及风险性的责任。目前国内与房地产信托公司配套的专业评估机构尚未出现，信托公司本身也不具有这方面的丰富经验。因此，在房地产投资信托市场走向规模化和成熟之前，项目选择和评估能力的高低也始终是信托产品多潜藏的巨大风险。

（2）信托产品的条款设计还尚未成熟，许多房地产信托资金更多的是作为一种“过桥贷款”的性质而存在。虽然目前出现了诸如股权信托方式和财产信托方式等，但由于国内一直缺乏具有稳定收租收益的房地产项目，所以国内主要的房地产投资信托形式仍然是资金型信托。在具体的运作模式上，仍然遵照的是传统的贷款形式，形式比较固定。信托产品转让形式也仅局限于信托凭证的转让，信托产品转让市场还尚未构建起来。

（3）信托投资公司本身素质参差不齐。有相当一部分信托公司自身治理结构就存在问题，从业人员的素质也参差不一。信托公司和信托产品的快速扩张也导致相当多的信托公司铤而走险，违规经营。根据有关监管部门的数据显示，新登记的信托公司中，约有三分之一都存在这样那样的问题，主要集中在违规操作和坏账比例居高不下这两方面。信托公司违背规定操作或不注重风险控制，导致原定的信托目的难以实现，使不少的投资者蒙受经济损失。

3、法律监管缺失风险

信托产品作为国内金融业的新兴产品，在法律建设方面存在着严重滞后的问题，主要的表现则是信托合同的条款在法律中存有缺陷，导致后续发生法律纠纷甚至难以依法律履约。可以预计的是，相关法律法规的建设之路还非常漫长，而房地产投资信托产品市场则快速发展，这为房地产投资信托的健康发展蒙上了阴影。投资者对于信托产品缺乏足够了解亦或是存在某种错误认识也是潜在的风险之一。许多投资者尚不清楚信托产品，并不能提供承诺的收益率。这意味着在信托产品开始进行运作之后，如果实际的可获得收益率达不到信托公司宣称的水平，购买者也无权要求信托公司以宣称的收益率兑现收益信托产品的担保效力仅存在于信托公司与被投资项目之间。因此可以说，如果被投资方（房产开发公司）出现破产现象，信托公司是优先被偿付的对象，信托产品受益者则无权获得偿付。如果信托公司自身不能够全额退还信托本金，投资者要承担其中的风险。

三、风险防范措施探讨与研究

监管方（政府）、信托公司、投资者在房地产投资信托发展中有着不同的利益和诉求，各利益相关方要达到某种平衡，才能保证信托产品的健康发展和保证投资者的利益。房地产投资信托的风险防范是一个系统性的工程，有赖于各方特别是政府监管部门及信托公司的共同努力。当然，信托投资者也要增加对信托产品和信托风险的了解，最好能够通过成本估算、预估收益等办法确定所承担风险的大小，正确对房地产投资信托产品进行投资。要从根本层面上防范房地产投资信托风险，还是要依赖政府部门和信托公司共同发挥作用。

1、从政府角度

（1）要完善与房地产信托有关的法律法规制度。

信托作为新型金融业态，没有专门的法律予以规范，因此有必要进行专项立法。信托立法首先是要完善对信托业务的监管范围，对动产信托、不动产信托、股权、债权信托等产品的业务操作都作出明确的规定。因为信托合同可能导致房地产权属发生改变，且这种改变是无偿的；这在物权法中也是一个监管的空白，有可能危害到善意第三人的合法利益，因此，有必要配套建立房地产信托权属登记制度。另外与信托相关的税收规定、财会制度、信息披露制度、外汇信托制度等都亟待完善。促进这些专门监管制度和配套设施的完善，才可以确保信托产品在法律的实时监管下运行。

（2）可以尝试对房地产投资信托实行行业准入制度

以准入制度来保证房地产投资信托行业的规范化。第一，对信托机构资质的准入制度，未经资质认定的机构不得从事房地产信托业务和交易；第二，对具体的信托投资项目建立批准制度，具体来说就是对信托的具体投资项目在信托发行和审批上进行把关，防止信托机构盲目把信托投资项目推向投资者，抑制行业可能产生的巨大风险；第三，建立行业从业人员的资格准入制度，确保从业人员的业务素质能够达到风险防控的要求。

（3）可以尝试对信托机构施行差异化的管理措施。

对于规模较大、资信条件较好、依法合规经营的信托机构，在通用的政策规定上予以突破，比如突破信托份数限制、准许异地经营等；通过特殊性的政策规定，扶持优质信托机构的快速成长和发展。对于那些经营管理能力较差、风险防控能力弱的信托机构则应当进行重点化监管，确保其遵守相关制度规定，依法合规经营。通过对信托机构实施差异化监管措施，保证信托行业既能快速健康发展，又能避免系统性风险的过高过大。

（4）要健全信托产品披露制度。

健全的信托披露不仅可以对信托机构的不合规经营及操作予以监管，还能使信托发行方脱离目前信托产品发行、营销渠道狭窄的困境。对信托机构和信托产品的信息披露规定原则上应做到以下三点：第一，信息披露要限制在特定的媒体之上；第二，必须按照监督部门要求的格式、语言进行规范化披露，保证信息披露的一致性；第三，披露内容仅限于信托业务文件、使用情况报告、重大例外事项等，要遵守重要性规定。

2、从信托机构角度

（1）找准市场定位，做专业化信托服务。

目前国内的信托机构还没有做专业化信托的概念。专业化信托公司在专业积累、提供服务方面都要比通用型信托机构更有优势，其风险控制水平也更为优异。因为风险控制涉及到对投资项目的风险评估、管理能力、担保规定等诸多方面，本质上还是与信托机构的运营经验和风险抵抗能力有关。因此，现有信托机构要尝试向专门化信托的业务方向发展，找准资金的优势，进行准确定位，从而实现更有效的规避风险、为客户提供专业化服务的初衷。

（2）建立强有力的内部控制制度。

信托机构作为资金运作型机构，内控完善对其发展有着至关重要的作用。第一，要严格遵守法人治理这一规定。目前来说，由于许多信托公司的大股东都是地方政府或垄断央企，信托机构的法人地位和公司治理在一定程度上都出现了虚化的现象。因此，后续监管方面，政府部门要同信托机构一起就如何建立透明、规范的法人治理制度展开尝试。第二，要全面完善内部控制框架和规范，规范应当涵盖信托机构的一切职能业务活动，包括其执行程序和具体规定；其中，对具体业务，应建立业务操作手册并满足职务的牵制规定。

（3）信托机构应当加快业务创新的步伐。

房地产投资信托产品目前的形式还比较单一，难以满足市场上一部分投资者的投资需求。房地产市场的迅猛发展要求信托公司加快创新，通过创新手段设计出具有极大灵活性且能够满足投资者差异化投资需求的产品。信托机构必须通过创新设计出具有不同收益形式、来源和风险水平的新型信托产品，满足不同偏好投资者的投资需求。解决信托资金来源也是信托机构应当考虑的问题。现行规定中的信托份数不得超过200份的规定，无疑严重制约了信托的资金规模。信托机构既然无法摆脱200份的限制，则可以从资金来源的方面进行创新。200份的限制只是针对于资金信托业务而言，如果委托人的资产不是资金的形式，而是股权或债权形式，则可以突破200份的限制。

（4）加强投资决策能力和风险控制能力建设。

信托机构必须明晰其经营业务风险的性质、来源及风险水平高低，通过对风险的梳理来制定相应对策予以应对。信托机构有必要成立专业化风险控制管理部门，对本机构的宏观风险和业务操作风险进行定性和定量的双重分析，在风险分析的基础上制定具有操作性的应对之策。在风险控制决策方面，必须要建立明确的决策程序和决策办法，确保公司领导层承担风险控制、决策的责任，保证风险控制活动能够落实到位。信托机构应当通过自律性、技术性措施等的结合，最大限度地降低信托风险。

【参考文献】

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自从我国进行对外开放的经济政策后，房地产行业迅速崛起，目前已经取得了相当大的成就，同时也在发展过程中经历了一些列的资金问题。过去的二十年，房地产开发企业主要资金来源于银行贷款和预售房款，各大银行的贷款幅度逐年增加，房地产企业自有资金确并没有多上增长，这就启示房地产行业需要另外的更科学有效的渠道来获取资金。

一、房地产投资基金与风险投资基金

据央行历年统计数据可以看出，自跨进新世纪以来，我国居民储蓄存款逐年增加，形成了庞大的社会闲散资金，这些资金如果能利用到房地产资金市场，不仅是房地产行业的“及时雨”，也为广大老百姓的资金提供了满意的投资方式，让房地产商突破融资瓶颈就要在房地产产业投资上下功夫。

首先对产业投资进行分析，产业投资基金在我国就是直接投资于产业、对未上市企业进行股权投资和提供经营管理的利益共享和风险共担的集合投资制度。产业投资基金通过设立专门的基金公司，向不确定的多数投资者发行基金份额，它是一个与证券投资完全对等的概念。基金的管理是由基金公司自任基金管理人或者委托另外的管理人来管理基金投产，按资产组合原理进行创业投资、企业重组投资或者基础设施投资等实业投资。从产业投资的对象上看，专门从事房地产行业的产业投资基金就是房地产产业投资基金，也可以简称房产投资基金。那些投向新兴的迅速成长的具备巨大竞争潜力但是未上市的公司的资金就是风险型产业投资基金，也就是风险投资基金。

二、两种投资基金的比较

中国加入世贸组织以来，经济投资形式也不断增多，人们的投资选择随之增多，就目前最受关注的这两种投资方式也各有裨益。

（一）风险性

由于投资对象的不同，所以资产投资面临的风险不同。风险投资基金投资的是增长潜力巨大的高新技术产业，在这个投资过程中面临的风险主要是技术、市场和人力风险，所以这样的企业也呈现出高风险性。根据权威部门的统计，高科技企业失败的概率总是大过成功的概率。但是少部分高科技企业运营还是较为稳定，经营状况良好的高科技企业大概有10%，而30%的高科技企业生命力都很短，基本上会在一两年就倒闭了。

房地产投资的风险主要来自于市场，同样是高风险，因为市场总是瞬息万变，具有高度不确定性的市场总会带来意想不到的风险，比如经营风险、政策风险、法律风险等等。基本上房地产投资不存在技术风险的因素，而房地产投资基金是由专业的房地产机构进行操作，他们丰富的房地产开发经验和对市场的敏锐判断，一般能使投资者获得较高的投资收益率，降低风险。

（二）收益性

高风险总是带着高收益，才会吸引人们冒着风险进行投资，很多人选择风险投资基金就是为了追求背后的巨大利益，例如，美国在上世纪90年代的风险投资基金收益率高达150%，实际收益率也达到了45%，但是在本世纪遭遇了经济泡沫和经济危机以来，风险投资基金的收益率瞬间收缩到10%，而人们对风险投资的热情也骤减下来，这也反映出风险投资基金的高风险性。

房地产投资基金相对于风险投资基金就会显得较为平衡，房地产和股票是公众投资选择的两种主要对象，股市价格下跌，物价上涨，货币贬值时，房地产的固有特性就决定了它成为保值增值的主要对象。例如，目前在我国，随着城市化的不断推进，商品房就成为人们的消费热点，同时人们的经济收入也在不断增加，这就表示，如果房地产投资总量不盲目扩大的前提下，房地产投资的长期收益相对较高。

（三）退出机制

风险投资基金的退出渠道较窄，因为主要的投资对象是未上市企业，一般只是两种退出方式，企业破产失败退出或者企业上市取得其他收益成功退出。房地产投资基金的受限很小，随着投资项目的销售就能实现基金的完全退出，这也是房地产投资基金优于其他基金的一个方面。

因为房地产投资基金和风险投资基金之间的差异，在新时期房地产投资基金兴起的情况下就不能照搬风险投资基金的运作模式，但是一定要借鉴风险投资基金的运作经验，研究出适合房地产投资基金自己的运作模式和注意事项。

（四）发展规模

房地产投资基金在目前即将迎来发展的高峰，相关的部门要对这种新兴的投资模式给予充分的支持。我国目前现有的风险投资机构有80多个，规模超过1亿元的风险投资基金有30多个，美国的风险投资机构700多个，管理基金500亿美元，相比之下，中国的风险投资差距还很大。中国的风险投资业缺乏经验，抗风险能力很弱，没有办法运行自我发展运行机制。所以，在房地产投资时，要充分考虑集合投资，分散风险的要求，单个基金规模不能过小也不能过大，房地产行业的现在的经营水平无法保证大规模基金的收益。

参考文献：

[1]蔡轩然.国有企业受托管理创投引导发展资金的对策[J].江南论坛，2011（2）：55