医院微观市场分析汇总十篇
时间：2023-08-18 17:39:00
序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇医院微观市场分析范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。
篇（1）
中图分类号：K928.73 文献标识码：A 文章编号：
由于某市人大、政协办公楼刚建成，周边道路尚未形成，场地内建筑垃圾堆积，西部围墙沿线土方没有到位。根据工程设计要求，需要挖除建筑垃圾，回填种植土；开挖水池，塑造地形；以开放式滨水景观贯穿于整个环境，以中心休闲广场为景观核心，打造主次分明各具特色的滨水景观。
一、园林绿化工程中施工组织设计的编制
（一）园林绿化工程概况
工程概况中应说明：工程地点、工程规模、工程内容、质量要求、创优计划目标、园林绿化配置和计划开竣工日期等内容。
1、中心休闲广场和亲水广场作为市办公楼绿化环境设计的主要景观节点，是本工程施工的重点，此部位的施工质量至关重要，关系到本工程的施工质量。因此在施工中要重点关注此部位的施工质量。2、本工程要求种植的大树树种种类多、规格大、种植数量也大，如香樟和对节白蜡，要求胸径达到20CM以上；胸径12CM以上的大树有广玉兰、栾树、香花槐、枫香、女贞等，数量达195多株。其中的枫香、香樟等树木不容易移栽成活，施工时要注意栽植的各个技术环节。
（二）园林绿化工程施工准备
1、施工组织机构设置：公司质安部门、项目经理、质量员、安全员、施工员、资料员、材料员、环保员。
2、园林绿化技术准备：现场踏看收集分析施工有关文件及技术资料专业图纸会审，进行设计及施工技术交底，制订最佳施工方案。
（三）园林绿化施工部署及主要部位施工方案
1、测量工程
1.1测量设备投入计划
1.2测量方法步骤制订
1.3测量保证措施 成立项目部测量小组
2、园林小品工程
基础工程施工方案、主体结构施工方案、装饰工程施工方案、木结构施工方案等。
3、园路及铺装工程
基础工程施工方案、铺装工程施工方案等。
4、绿化工程
4.1栽植基础工程： 略
4.2土方工程：土壤改良、土方造形、根据各地园林绿化技术规程。
4.3栽植工程：A定点放样，B种植穴挖掘，C树木起掘，D树木装运，E树木栽植，F地被植物类工程。
以某市城市广场地面工程为例，该园林绿化工程中胸径50厘米的大树栽植有160多株，为确保大树移栽的成活率，达到预期的园林景观效果，专门成立大树全冠移栽QC课题小组进行科技攻关，取得了成功的经验，达到了科技攻关的预期效果。具体技术措施如下：种植穴挖掘后设置20-30厘米砂石滤水层，树木起掘采用3×3×1.2米木箱包装法，树木装运采用木箱机械吊装法，树木栽植采用浆灌法，植物生根粉泥球处理，上设透气管养护，采用电磁阀控制的全光自动喷雾技术措施。
4.4养护管理工程：根据季节不同和植物季相的变化，编制相应的养护技术措施和养护劳动力的投入量。
（四）园林绿化工程施工总进度计划
1、按合同约定的工期，采用立体平行交叉作业编排施工班组。
2、采用横道法或网络法编制施工总进度计划。
（五）园林绿化工程各项资源需要量计划
1、施工机械设备的投入方案
2、劳动力组织投入方案 工程劳动力投入分布图
3、物资供应计划方案
（六）园林绿化工程施工场地总平面布置编制内容：
1、临时围护及临时设施
2、材料土方运输线路及入口分布
3、工程材料堆放布置
4、临时施工用水用电分配图
（七）质量工期安全降低成本及高温雨季施工的技术组织保证措施
1、质量保证措施：质量保证五大要素—人机料法环、三级质量保证体系、质量目标责任制、措施材料及成品半成品质量控制。
2、工期保证措施：做好开工前准备工作，按总进度计划编制：日周月计划并逐级保证合理安排夜间作业、合理安排劳动力工种之间立体平行交叉作业。
3、安全文明施工保证措施： 建筑施工安全检查标准JGJ5999三级安全保证体系、三级安全教育百日安全竞赛、封闭施工设置安全警示标牌、现场专职保洁及环境卫生。
4、降低成本措施：工程质量一次性验收达标，减少返工损失的现场科学管理，减少二次搬运费用的材料组织采购，质优价兼合理安排施工调度，缩短工期，减少人工机械与周转材料费用支出。
5、雨季高温季节性技术保证措施：工地现场合理搭设临时遮雨棚，确保工程进度并采取现场防雷防电措施，及时落实园林绿化苗木抗旱养护。
（八）园林绿化工程主要技术经济指标
1、编制工程进度目标
2、编制工程质量目标
3、编制材料消耗控制
4、编制机械使用和成本费用控制
三、园林绿化工程中施工程序的安排原则
（一）遵循园林绿化工程施工工艺及技术规则，合理安排施工程序。
园林绿化工程与市政建筑类工程在施工工序上有着共同的特性：全场性工程的施工单位工程的施工，园林绿化工程中首先应完成场地平整与测量定位等全场性工程，然后按单位工程的划分逐个或交叉进行园林小品工程、园路铺装工程、绿化工程、绿化给排水及喷灌工程、电气安装及灯光照明工程，这样不仅有利于工程施工的相互衔接，减少工种之间时间上的交叉冲突，而且有利于节约工程成本，提高工程文明施工程度。
（二）采用流水施工方法和网络计划技术，组织有节奏均衡连续的施工。
园林绿化工程中流水施工方法和网络计划技术的采用，有利于工程项目的计划管理与顺利实施，而且会带来很大的技术经济效果以园林绿化栽植工程为例：
1、栽植工程无节拍专业流水施工方法
1.1确定园林绿化施工起点流向，分解施工过程 六大过程
1.2确定园林绿化施工顺序，划分施工段 具体见栽植工程施工部署
1.3计算各个施工段上的流水节拍 累加数列
1.4确定相邻两个专业工作班组间的流水步骤
1.5计算流水施工的计划工期
1.6绘制流水施工的进度表
2、栽植工程网络计划技术
（三）科学地安排高温或冬雨季节施工项目，保证全年生产的均衡性和连续性。
园林绿化工程受气候季节和植物季相变化的影响非常明显，在编制园林绿化工程施工部署及施工方案时：必须采取常绿落叶与喜阳阴性等搭配树种和在高温冷冬季节的技术措施。土方工程应避开雨季作业，以防土壤团粒结构的破坏，从而影响植物生长所依赖的立地条件。
（四）尽量采用国内外先进的施工技术和科学管理方法
园林绿化工程中施工组织设计的编制涉及到大树移栽或大面积草籽混播等技术要求高的环节或直接影响工程质量的工程项目，应及时采取QC课题小组进行科技攻关，并同时将成果转化为工程施工的技术措施，提高工程劳动生产率，保证工程质量，缩短工期，降低工程成本。
（五）尽量减少暂设工程，合理储备物资，减少物资运输量，科学布置施工平面图。
园林绿化工程的特性一般为工期较短、施工时效快，因而在编制施工组织设计时，临时设施应采用可再用性的移动用房；园林绿化苗木、安装管材及其他材料一般实行有计划采供，而不采用物资储备方式；土方工程要求就地取土或选择最佳的运输方式工具和线路，减少运输量上的成本支出科学合理地布置施工平面图，有利于减少施工用地的占据，为工程项目立体平行交叉施工作业提供场地条件，降低工程成本。
结语：
本工程施工的难点：开放式滨水景观贯穿于整个环境的南北，每个景点之间互具连贯性，依靠水体形成流畅的景观视线，因此水体是各个景点联系的纽带，水是本工程环境设计的核心。水体的防渗成为本工程的难点。在施工中要严格按照设计和有关施工规范要求施工，做到质量过硬、万无一失。
参考文献：
篇（2）
[中图分类号]R197.322 [文献标识码]B [文章编号]1673－7210(2009)02(c)－100－02
现代化大型医疗设备通常投资大、科技含量高、更新换代产品推出的间隔时间短，因此，购置设备前进行充分、科学的市场调查和论证分析是投资成功与否的关键。随着市场经济的发展，市场需求量、市场占有率和市场风险分析等瑚资管理理论。已广泛应用于大型医疗设备的投资分析。但是，在运用这些方法进行投资评价分析时，一些对评价指标有着重要影响的因素，又常常会被忽视，因而影响决策者的正确判断。现对大型医疗设备投资的市场分析不能忽视的几个重点问题分析如下：
1 市场需求量的分析
1.1市场需求总量分析
所谓市场需求量，就是指该医疗设备所针对的病种在医疗的市场范围内的发病率情况调查。医院根据对市场的调查和相关信息数据的采集以后，能够得到这类患者的发病率等数据，据以计算市场需求的总量。以血液透析为例：通过调查，一般需要进行血液透析的患者在大连地区占全部人口的0.2‰，我院地处大连市，全市人口220万，按此计算。全区需要进行血液透析的人数为440人。通常情况，每位患者2天1次，也就是说，每天仅有220人次需要进行血液透析。
1.2市场结构分析
市场结构就是医院面对的市场所覆盖地区的居民结构，进行市场结构分析就是为了判断在总需求环境下，有多少需求是真实的需求。因为有许多需求可能是有病不能就医，或者选择其他替代方式诊断或治疗。一般来说，市场细分可按以下几个分类进行细分，如：按年龄段细分(10岁以下，10－20岁，20－40岁等)，不同年龄有不同的发病率，因此，年龄段细分有利于判断发病率的准确性；按城乡细分(城镇、农村)。由于城乡居民的收入水平和知识结构差异，决定他们对同种病可能做出不同的治疗选择；按家庭收入水平细分(家庭年收入2万元以内，年收入2－10万元，年收入10－50万元，年收入50万元以上)，由于收入水平的不同，决定消费水平的不同，消费水平的差异也会做出不同的治疗选择：按知识结构细分(初中及以下、高中和中专、大学、研究生及以上)，不同知识结构的人对医疗知识的了解不同，这种差异也会做出不同的治疗选择。市场结构分析一般国家统计局或地方统计局会每年或定期，进行市场细分，才能够得到真实的需求量。
1.3医院的市场占有率分析
医院的市场占有率就是医院面对的市场所覆盖地区的同种患者来院就医的份额。市场占有率数据的分析指标很多，通常我们可能对宏观数据和微观数据进行分析，宏观数据有：医院的医疗收入占本地区医疗收入的份额、医院占本地区的医疗保险份额。微观数据有：医院在本地区在本病种的诊断水平；医院在本地区在本病种中的专家数量、医生数量、床位数量、床位使用率、床位周转率；医院在地区在本病种的影响力等。通过以上数据的分析，就能够准确得出医院市场占有率，以及本地区同种医疗设备的数量及其占有率。
1.4市场实际需求量分析
通过对市场需求总量分析、市场结构分析和医院的市场占有率分析，就能够得到医院在本病种中可能的医疗市场，以血液透析为例：大连地区总需求量为每天220人，其中，有25％在农村，远离医院，没有就医条件，有15％的城镇居民家庭年收入水平在2万元以内，没有就医能力。能够有条件和能力就医的患者只有60％。医院在血液透析方面专家仅2人，在本地区没有绝对影响力，市场份额为20％，从而可以得出，医院可能在血液透析方面的病源数量为每天220x60％×20％＝26人次。
2 设备的利用率分析
我们进行市场需求量的分析是为了提供设备的利用率分析，设备的利用率分析是医疗设备是否投资的关键问题。只有设备的利用率比较高，设备的购置才有意义，才能够为医院的社会效益和经济效益发挥作用。笔者以CT为例：根据CT的不同型号，CT的利用率是不同的，一般而言，16层CT的总工作量为50000次，折合每天平均工作量为23人次，一天最高使用人次为40次，平均每做一次CT耗时约15分钟，满负荷工作每天工作时间为6小时。我院进行CT检查的患者每天15人次，通常每周一做CT检查的人略多一些，约20人左右，最高能够达到28人次。如果购置16层CT机，平均每天进行CT检查的利用率为15/23＝65％。极限利用率为28 /40＝70％。如果使用8层CT，CT机的利用率为120％；如果使用32层CT机，CT机的利用率为30％。通常情况下，必需的医疗设备利用率应高于20％，基本的医疗设备利用率应高于30％；提高医疗竞争力的医疗设备利用率应高于40％，提高医疗诊疗水平的医疗设备利用率应高于50％，提高医院经济效益的医疗设备利用率应高于60％，只有医疗设备利用率高于上述指标，说明医疗设备的投资才是应当的。
3 进行医疗设备投资的市场调查分析还应考虑的几个问题
3.1医疗设备投资的盈亏分析
投资医疗设备对医疗机构的收入、收支盈亏影响很大。有效、合理的决策可以为医疗机构带来可观的效益，而不合理的、不科学的决策只能削弱医院的盈利能力，甚至使医疗机构不能维持正常的业务收入。因此，投资医疗设备时，必须慎重、认真地进行可行性分析，保证资金收益高于成本。
3.2医疗设备投资未来现金流量分析
我们进行医疗设备投资的目的是了为提高医院的社会效益和经济效益，进行市场需求的调查分析和设备利用率的分析，都将为医疗设备投资的未来现金流量分析提供有力的数据，笔者仍以CT机为例：购置一台16层CT机需要投资300万元，投资当月即可投入使用，每天以15例患者为基准，收费标准为120元，即全年CT检查收入为65.70万元。每一例CT的耗材为15元，全年耗材消耗8.21万元。需要2名医生，工资5万元，水电暖每年2万元，房屋折旧1万元，其他支出1万元，支出总额为17.21万元，全年现金流入48.49万元，CT机的一般使用年限为10年，现金流入总量为484.90万元，现金净流量为484.90－300＝184.90万元。说明医院投资购买16层CT机是可行的。
3.3医疗设备购置对医疗技术和诊治水平的影响
篇（3）
二、不对称信息下的医疗保险市场分析
医疗保险是保险逆选择发生的重要区域，由于投保人对自己的健康状况具有足够的了解，而保险人则很难得到明确的相关信息。在确定的保险价格之下，会发生健康不佳者积极投保的现象。投保逆选择发生的主要原因在于投保人对保险的标的的质量、环境以及风险等因素以及和个人的损失期望具有密切关系的私人信息等具有足够的了解，而且保险人由于成本和知识的约束，职能按照医疗保险标的的大类来确定保险费率。当标的的风险水平高于保险费率时，被保险人就倾向办理医疗保险，反之则自留保险。投保人的逆选择会导致其后果不断的循环加强，由于逆选择提高了保险的平均损失率，导致保险企业亏损。保险人为了减少亏损，就会相应的提高保险费率，这又会导致低风险水平的投标人退出医疗保险。这样不断的循环最终将会影响到医疗保险市场的发展，降低了保险市场的效率和质量[3]。投标人的道德风险也是影响保险市场发展的关键因素，办理医疗保险的投标人由于投保的影响，而降低了在事故发生之前的投入，例如坚持不好的生活习惯等，对自己的身体状况放松警惕等，这在一定程度上造成了事故的发生率。保险欺诈也是医疗保险中常见的消极现象，投标人以骗取保险金为目的，伪造保险事故的原因、故意夸大自己的损失、故意制造医疗保险事故等方式，使保险人因为认识错误而支付保险金的行为。保险欺诈是对保险市场信息不对称的非法利益，是投标人道德风险的违法保险，是违法法律的道德风险行为。由于医疗保险市场中存在高度的信息不对称现象，所以医疗保险出现之后欺诈也随之出现。同时这种信息不对称的现象，还具有比较高的隐蔽性，导致了欺诈随着医疗保险的不断壮大而不断的上升[4]。道德风险增加了医疗保险事故的发生率，提高了保险标的的损失，同时也提高了保险的成本，破坏了保险市场的平衡。在我国的医疗保险市场发展中，由于信息不对称而导致了一系列的问题，例如过度医疗的问题，表现在对新技术的过度使用、临终过度治疗等不仅浪费了大量的医疗资源，而且也影响了医疗保险的发展。为了降低我国医疗保险中的道德风险，应当在吸取国内外保险检验的基础上，根据我国的医疗保险市场发展党员实际，从建立完善的制度，把医患双方作为解决问题的根本，解决道德风险的问题。在信息不对称理论下，要努力的保持信息的透明、公开和自由，避免在医疗保险的发展在出现信息扭曲、失真。因此对我国的医疗保险体制进行改革，是解决道德风险的重要措施。
篇（4）
医院内部会计控制，是指医院为提高会计信息质量、保护医院资产安全完整和确保有关法律法规、规章制度有效贯彻执行，而制定实施的一系列控制方法、措施和程序。完善医院内部会计控制制度，提高内部会计控制的有效性，是深化公立医院改革、促进医院持续健康发展的重要保障。
一、完善医院内部会计控制制度的背景与意义
完善医院内部会计控制制度，是推进公立医院改革的重要举措。为解决“看病贵、看病难”问题，2009年国家启动了新一轮医药卫生体制改革，提出了推进公立医院改革试点等重大改革任务。三年来，医药卫生体制改革取得了阶段性成效，但是离人民群众的期望仍有较大差距。究其原因，公立医院微观运行制度不完善是重要因素之一。从会计角度讲，主要是内部会计控制薄弱及导致的相关问题。在市场经济背景下，非营利性公立医院不可避免地存在营利性冲动。如果内部会计控制制度规范且完备，便有可能将这种营利控制在合理的范围内；反之，也可能助长开“大处方”甚至商业贿赂等行为。这要求新阶段医院内部会计控制制度，必须根据新情况新特点，从被动的风险处理转到主动的财务风险防范，对医院活动加强计划、调节和监督，建立与公立医院特殊属性相适应的内部会计控制制度。
完善医院内部会计控制制度，不仅是推进公立医院改革的需要，也是推进会计改革发展的内容之一。公立医院作为财政拨款的事业单位，实行事业会计制度。随着我国市场化改革的深入推进，会计制度日渐与国际接轨，这要求公立医院逐步建立起既与市场化经济体制相适应、又保持公立医院特点的会计制度及内部控制制度。2011年财政部的《会计改革与发展“十二五”规划纲要》明确提出：推进行政事业单位等非企业内部控制规范建设，提高会计信息质量，保护资产安全完整，预防违法违纪腐败行为的发生。市场经济背景下，完善医院内部会计控制制度，一定意义上就是要借鉴企业较成熟的会计理论和方法，对医院事业会计制度进行改革，从而更好地规范财会行为，保证医院会计信息真实完整，保护医院财产安全完整，促进医院健康发展壮大。
二、医院内部会计控制制度的有效性问题
衡量医院内部会计控制制度是否完善，最重要的标准就是有效性。当前，大多数医院的内部会计控制体系中，不同存在地存在一些有效性缺陷，突出表现在以下几个环节。
1、预算控制环节。预算管理是财务管理的起点，也是医院内部会计控制的起点。不少公立医院对预算管理的重要性认识不足，普遍认为预算只是财务部门的事，其他科室向财务科申报预算时，只是应付了事。预算项目没有进行市场分析和可行性论证，只是粗略设想；预算内容没有细化到科室，只是大体匡算；预算目标没有与资源分配有效挂钩，预算执行情况没有分析评估，导致预算管理流于形式。
2、收入控制环节。收入控制环节的缺陷，主要包括三个方面：一是日常核对制度不完善，比如对预交款余额缺乏日常核对，导致医院预交款总额与明细账总额不相符，又比如票据管理、核销、退费审核控制不严，导致一些伪造单据顺利通过；二是财务核对工作流于形式，没有起到应有的监督作用，从而导致医院内部会计控制的失效。
3、货币资金控制环节。货币资金控制环节的问题，往往是因为工作中违反了互相牵制、互相监督的原则。比如为图成本节约或简便，让会计出纳，或者将结算凭证和印鉴置于一位工作人员可及之处，或者银行对账单不直接交于银行对账人员，或者稽核岗位没有认真履行工作职责等。货币资金控制环节的缺陷将直接导致医院财产损失。
4、药品及库存物资控制环节。加强药品和库存物资控制是医院会计内部控制的重要内容，关系国家医药制度能否有效贯彻，关系病人经济利益能否有效维护，关系医院资产收益能够有效保障。由于目前大多数医院已经应用医院信息管理系统，这个环节的缺陷往往与医院信息管理系统设置和使用的不当有关。医院信息管理系统绝大多数由软件公司开发和维护。由于专业限制，他们对医院管理流程及会计内部控制往往了解不全面，软件设计不可避免地存在一些缺陷。而医院会计人员由于计算机知识相对缺乏，往往难以有效参与软件设计，从而导致医院信息管理系统不能很好地匹配医院内部会计控制的需求。同时，由于对医院信息系统操作人员缺乏培训和控制，也会产生操作人员操作不规范、权限不明确等问题，给医院内部会计控制带来新隐患。
5、固定资产控制环节。医院固定资产管理是医院内部会计控制制度的关键点。做好固定资产控制，不仅能保证医院资产的安全完整，而且能促进固定资产合理配置和使用，提高固定资产使用效率。在医院实际工作中，不同程度存在固定资产购置没有科学论证，购进的设备使用率低甚至闲置；固定资产没有实行计提折旧和减值准备，影响固定资产价值的真实性；固定资产多头管理，帐物不清，报废不规范，缺乏相互牵制；固定资产“物随入走”，财务移交不清等问题，这些往往导致医院固定资产亏损或资金浪费。
从这些医院内部会计控制关键环节的有效性缺陷来看，概况起来主要有几个层面原因。一是思想认识不到位。公立医院管理层绝大多数为医疗专家，对医院财务制度及内部会计控制体系了解不多，实际工作中重视不够。二是预防控制不完备。没有建立完善的会计工作制度，会计人员日常工作唯上司是从，业务流程不规范，会计报告不及时。三是内部牵制不到位。不相容职务没有相互分离，对重要职位和关键控制岗位没有实行回避。四是监督检查不保障。目前很多公立医院内部审计机构力量薄弱，定位低，工作渗透力不足，没有较强的独立性和权威性，发挥作用不大。
三、提高医院内部会计控制有效性的建议
为增强医院内部会计控制的有效性，必须进一步完善医院内部会计控制制度。总体上，要把握好以下五个方面。
1、注重预防控制与惩罚查处并举。预防性控制，是指为防止错误和非法行为发生，或尽量减少发生机会所实行的控制，具有事先筹划、防患未然的特点。完善医院内部会计控制制度，要求在严格惩罚查处的同时，更加注重预防控制，明确规定业务活动的程序和规则，形成完善的规章制度，不给违法行为以空间，事先避免错误和舞弊的发生。
2、注重整体推进与选择关键控制点并重。完善医院内部会计控制制度，既要全面系统地谋划建设，更要注重突出医院内部控制的关键环节。完善预算控制，关键要推行全面预算控制，建立医院负责人负责、科学测算、严格考核的预算管理机制。完善收入控制，关键要抓好收款票据管理、退费管理等主要控制点，做到上下程序相互牵制、相互核对。完善货币资金控制，关键要严把支出关、收费报表金额稽核和票据核销等主要控制点，定期对现金经办人进行抽查和核对银行账户。完善药品和库存物资控制，关键要提高医院工作人员应用医院信息管理系统的能力，优化计算机处理流程和环节，借助信息系统更好地发挥财务监督作用。完善固定资产控制，关键要做到大型设备事前论证和事后评价，加强固定资产的验收、入账和管理，完善固定资产处置报批制度，定期进行固定资产盘存，及时开展预防性维护等。
3、注重岗位配合与相互牵制相结合。完善医院内部会计控制制度，既要合理设置医院涉及会计工作的各个科室和岗位，合理划分职责权限，形成会计控制工作合理；更要坚持不相容职务相互分离的原则，确保一项业务至少经过两个及以上的岗位和环节，认真实施财务核对工作，形成部门之间、岗位之间、上下级相互牵制监督的控制格局。
4、注重主导性控制与预设补救相配套。补救性措施就是指当意外事件发生时，具有及时发现和揭示已经产生的差错、舞弊和其他不规范行为的能力，确保及时采取适当的纠正措施。完善医院内部会计控制制度，既要加强主导性控制，也要预设补救措施。当主导性控制不能正常运行时，补救控制措施要能及时启动，来弥补主导性控制的缺陷，从而建立起一个安全有效的医院内部会计控制制度。
5、注重内部审计与外部审计相补充。建立独立的内部审计机构是实施医院内部会计控制的重要保障。医院要保障内部审计机构的独立性，保护审计人员依法行使职能，保证审计资料的真实性、合法性和完整性，确保内部审计机构有效地行使监督权。可以根据实际情况将内部控制审计和财务报表审计进行整合，降低审计成本，提高审计质量。在加强内部审计的同时，要积极利用会计师事务所等中介机构，建立医院年度财务报表注册会计师审计制度，加强第三方审计监督。卫生厅等政府主管部门要认真组织做好医院财务审计，推动医院内部会计控制制度有效落实。
参考文献：
[1]何芳.浅谈医院内部控制制度[J].财经界学术版，2010,4
[2]胡守惠，冯仇美.医院内部会计控制操作指南[M].浙江文艺出版社，2006年8月第1版.
篇（5）
Abstract
Recentyears,theimpetusofrealestatedevelopmentinourcountryhasbecomemoreandmoreswiftandviolent.Thecompetitionofrealestatealsohasbecomemuchintense.Inordertomakestheownenterprisehasapositioninthemarket,makesprofitandtheenterprisewillgostepfurtherdevelopment,theproprietorsofrealestatebeginrealizingthatthetacticsofmarketingisveryimportantincompetition.Thispaperbeginsfromtheideaofrealestatemarketing,comesuptothetacticsofthemarketingimplementationcontent,furtherelaboratedmarketingoftherealestateprojectimplementationwhichexistsquestion、countermeasureanddevelopment,andmaketheunionconcreteprojectcaseapplication.
Keywords:realestatemarketingofrealestatetacticsofmarketing
引言
改革开放二十多年来，我国的住房改革一直在不断地深入，房地产市场得以逐步发展壮大起来，2006年，我国经济承接着2005年的稳健发展轨迹，继续演绎高增长态势。因此，作为国民经济支柱产业的房地产业也顺势而动，在拉动经济增长中依旧扮演着重要的角色。然而随着房地产市场的迅猛发展，房地产行业的竞争也日趋激烈。房地产营销作为房地产开发中的一个重要环节和手段，也越来越受到开发商们的重视。
在现代市场经济条件下，那些能够在竞争中取胜的房地产开发商，就是因为了解市场，了解目标群体的需求后，按照市场需求开发房地产项目，从而最终获取利润或占领市场，并促进了企业的不断发展。但目前许多开发商还都缺乏以顾客为导向的理念，推向市场的住宅并不符合市场所需。市场营销策划是连接市场需要和项目开发建设的中间环节，是开发商将潜在的市场机会转化为现实市场机会，从而实现企业自我发展的有效手段。故而可以说，房地产营销策划是关系房地产开发经营成败的关键。
1房地产营销策划
1.1房地产营销策划内涵
房地产营销策划是一项系统工程，它统筹所有房地产销售及宣传推广工作。是房地产开发商为了取得理想的销售推广效果，在进行环境分析的基础上，利用其可动用的各种外部及内部资源进行优化组合，制定计划并统筹执行的过程。一个新的楼盘的营销工作一般可以分为前、中、后三个时期，每一个过程与环节都很重要。一个楼盘想要搞得成功，必须具备全局性的营销观念，进行所谓“整体营销”、“全程营销”[1]。因此房地产营销策划不但包括房地产营销战略与战术分析，还在在此基础上确立投资地点、物业主题、规划设计，处理残局以及物色好策划人员等一系列策划工作。
虽然目前房地产行业发展势头迅猛，但其中许多经营理念却跟不上行业发展的速度，显得相对滞后。一些地产开发商，盲目跟风，开发建设出来的住宅商品根本就不符合市场需要，导致大量房屋闲置。例如前些年刮起的“别墅”热潮[2]。所以一个房地产开发企业要想在激烈的市场竞争中生存下去，就必须对市场进行深入地研究分析，“按需生产”，故而房地产营销策划就显得尤为重要了。
1.2房地产营销策划特点
1.2.1“以人为本”
房地产开发企业面临的首要问题是使开发的房地产商品适应顾客的需要，从而促进销售，增加利润，加快资金周转。因此，房地产开发一定是首先强调“以人为本”的营销策划。中国自古的儒家仁爱思想和西方的人本主义思潮为房地产营销的人性理念提供了坚实的文化基础。企业的一切经营活动，都必须围绕消费者的愿望、需求和价值观念来展开，这是房地产营销策划的根本所在。
1.2.2地产营销策划是各种理念的复合
理念是营销策划的灵魂，当代房地产营销策划的主导理念一般包括[3]：
生态理念。近代以来，地球环境污染加重，客观上要求房地产开发必须树立起可持续发展生态理念，这不仅仅为目前的人类提供了更加适宜的生存空间，也为我们后代的发展铺平了道路。
智能理念。人类科技水平的迅速发展使房地产开发逐渐从传统的砖瓦营造习惯转向各种新兴材料的应用，而在建筑的功能上也走向了多元化，提供给了人们更加多的服务[4]。
投资理念。投资不动产愈来愈成为更多人选择的投资保值手段。
1.2.3策略和手段是营销策划的生命
楼盘最终需要通过市场的反应去实现自身的价值，由此，营销策划中所采用的合理策略、手段则成了“检验真理”的试金石。通过各种营销策略，如产品策略、定价策略、促销策略、渠道策略等的组合，再依靠营销手段使其具体化，那么最终产生的结果也将会是令人满意的[5]。
1.3房地产营销策划作用
1.3.1准确决策
房地产营销策划可以作为房地产企业的参谋，使企业及企业家的决策更为准确，以尽量避免项目在运作中出现的偏差。
1.3.2增强竞争力
房地产策划能使房地产开发项目增强竞争能力，使其稳操胜券，立于不败之地。在当前房地产业竞争十分激烈的情况下，房地产策划更能发挥它的特长，增强项目的竞争能力，赢得主动地位。
1.3.3增强创新能力
房地产策划能探索解决企业管理问题，增强企业的管理创新能力。策划人就是遵循科学的策划程序，帮助房地产开发企业管理创新，从寻求房地产开发项目的问题入手，探索解决管理问题的有效途径。
1.3.4有效整合资源
房地产策划能有效地整合房地产项目资源，使之形成优势。房地产策划参与到概念资源、人力资源、物力资源、社会资源等各种资源中去，理清它们的关系，分析他们的功能，帮助它们团结一起，围绕中心，形成共同的目标。此外，房地产策划还有预测未来市场，满足居民居住具体要求等作用[6]。
2房地产营销策划内容
2.1市场分析
2.1.1市场供给调查分析
针对某一时期该区域市场供给状况的调查主要包括：市场上已有的在售住房、同期将要建设的项目以及它们的区位、结构、面积、售价、付款方式；同等级房地产企业的数量、实力和市场占有率；同等级房地产企业广告诉求重点、营销策略、服务以及效果；同等房地产企业、同等项目销售情况和空置情况。
2.1.2市场需求调查分析
首先要调查消费需求的满足状况，即市场的实际需求状况。包括某一时期该城市现有家庭中有多少家庭住房已经得到满足。其次，这些有需求欲望的家庭结构和规模怎么样，他们需要什么结构和面积的住房。再次，他们的收入水平、受教育状况以及会购买、能够买什么样的住宅，愿意以什么价格购买。最后，这些潜在的客户集中分布状况，他们在租售、消费信贷等方面的消费心理和消费方式如何。
2.2项目自身分析
项目自身在分析外部环境的同时，必须分析其内部环境，即分析自身的能力和限制，找出所特有的优势和存在的劣势。所以应使用一些方法对项目自身情况进行分析，例如SWOT方法，它能把内、外部环境有机结合起来，使我们能调整策略，谋求更好发展，又因为是经过认真地分析得出结论，所以也能够提高决策的质量[7]。
2.3目标市场的确定
不同消费者的需求和偏好有很大差异。依据不同的区域特点，针对目标客源的特定需求，制定合理的市场定位，就能取得良好的销售业绩。选择了项目的目标市场也就确定了目标客户群，此时在对目标客户群进行深入分析是为了项目推广能够更加准确有效。这里的分析结果将决定整个项目的营销策划，包括媒体的选择、组合，宣传主题、力度，诉求方式和其它辅助手段，同时，人群定位的结果也将影响价格定位和付款方式。搞好人群定位，主要考虑如下问题：目标客源的经济背景分析和目标客源的文化背景分析。
2.4项目定位
项目定位是在目标客源建立的基础上，为最大限度的满足客户的需求而对项目的整体把握。它是围绕目标市场将项目的功能、形象作特别的有针对性的规定。例如，“海逸长洲”的目标客户是上层富裕家庭，它的项目定位是度假、休闲场所，身份地位的象征。“远洋新天地”的目标客户是白领人士，它的项目定位是文化丰富的和谐生活。
2.5项目推广
2.5.1项目推广过程
房地产的营销过程共可分为四个阶段：预热期、强销期、持销期、尾盘期，所以项目推广过程也应该相应的分为四个阶段，一个项目取得成功的前提条件就是针对各个阶段销售任务的不同来制定不同的推广计划，所谓“量体裁衣”[8]。例如：在预热期，可以以突出项目的物业主题为主，展示楼盘的基本情况。
2.5.2项目推广方式
项目的推广实施是整个推广过程中的关键，是将推广计划具体落实的过程。从目前国内的实际情况来看，房地产项目推广以广告推广为主，广告效果的好坏直接影响到整个推广过程的成败。除此之外，活动推广和品牌推广也占据着重要的地位。活动推广可以借由一些活动来吸引公众关心，来提升形象、促进销售的目的。而在房地产市场竞争日益激烈的今天，品牌的树立就越发显得尤为重要了，品牌推广越来越成为决胜的关键。
3房地产营销策划存在的误区、对策及发展方向
3.1房地产营销策划存在的误区
3.1.1房地产公司在营销策划中的误区
（1）只以销售结果作为成败关键
房地产营销策划的成败单纯以销售结果来作为评价指标，不注重真正的全程营销过程，主要以广告投入为主。就拿天津来说，天津的房地产市场这几年是很火的，房价一涨再涨，由均价3500元/平米左右一路飚升到5000多元/平米。但随着房价的不断急速攀升，市场销售开始减缓。于是，各家房地产公司都在报纸上刊登半版或者整版广告。而有些同时有两三个楼盘在售的房地产公司还在同一时间在同一份报纸的不同版面上对各个楼盘项目分别做广告。一时间，房产广告铺天盖地席卷而来，然而最终，这些费用还是得由消费者来承担。
（2）营销策划重心在营销而非策划
房地产公司只注意对楼盘项目销售的经营，而忽视了对产品的开发，就如同手机市场一样。中国的手机生产商购买到漂亮的手机设计，然后稍作变化就推向市场。其直接后果就是知名度远高于美誉度，知晓度远高于认知度，忠诚度低而且品牌联想模糊零碎。房地产广告看得多了，房地产公司任何人都能说出几个，但深入程度仅仅局限于楼盘名称。德式设计、美国小镇、江南水乡、欧式风格，一味追逐市场流行，而抛弃了真正的文化根基。
3.1.2策划人对自身工作的认识误区
（1）策划人的专业性不强
现在很多房地产公司及策划公司都在不断地招聘房地产营销策划人员，但真正满足需要的人却很少。房地产业在近几年来飞速发展，由于它在地域发展的不均衡和自身的周期性，使得现阶段鲜有专业的从业人员，很多都是看着市场前景较好而从其他行业转行过来的。由于缺少相关的专业知识，而对房地产业没有一个整体的认识，有的只是一些其他行业的营销操作经验，不能正确认识到房地产营销策划的重要性和其深层次的涵义与特殊要求。
（2）策划人过于注重甲方、乙方的概念
就现在看来，房地产营销策划更多的模式还是由房地产公司外聘策划公司来对其进行操作，因而，策划人往往把房地产公司摆在甲方的位置，把自己作为乙方，没有有效的建立起一种平等的合作关系，没有一种对于房地产营销策划的使命感与责任感。其实很多房地产公司也只是在看到这个行业的巨大利润后由其他行业转调资金而建立起来，根本不具有任何的专业性。策划公司由于是专业从事这方面的工作，因而对市场具有更多的敏感性，在很多方面认识更深刻，经验更丰富。可是却在很多时候，在很多事情上不坚持原则，并且主动性不强。
3.1.3政府认识中存在的误区
（1）政府没有意识到房地产营销策划重要意义
房地产营销策划应该是一个全民参与的过程。这关系到一个城市的现在和未来，也关系到在城市中生存的每一个人的现在和未来。这是一个要将宏观和微观结合考虑的问题，涉及到城市的整体形象、可持续发展与城市文化。
政府没有对其进行很好的指导与规范。由于认识方面的缺失，政府对房地产的整体发展没有一个很好的长期规划，过于注重短期的经济效益，不能有一个准确地定位。这将严重阻碍城市的发展，阻碍经典城市和百年住宅的形成。
（2）政府对于其专业人才的培养还没有引起足够的重视
在各高校中，房地产专业设置很少，相比其他专业来说与实际需求人才是严重失衡的，而房地产营销策划就更加只是这个专业中的一门并不专业的课程。很多房地产专业有的还只是一种笼统的营销策划课程，没有注意两者之间所存在的根本区别。以至于，当前市场上专业人才严重缺乏，很多人只是冲着收入高而来得。其严重结果可想而知。
3.2应对房地产营销策划问题的对策
3.2.1摆正思路并认清房地产营销策划的正确概念
整体的营销策划不仅仅是房地产商或策划人的工作，我们必须突破传统意义的房地产营销策划的概念。营销推广在浅层次来说是一种先进的消费理念的引导，深层次来说是企业文化与核心理念的推广，是一种强势文化的自我表达。策划应该是一种建立在整体规划之上的全面的执行，既包括准确的规划也包括严格的执行。我们必须要颠覆传统的房地产营销策划的理念，营销策划必须符合城市可持续发展的要求，从城市的整体营销入手，以铸造经典城市为目的，建造与城市文化相融合的住宅，并注重环境与公共设施。构筑城市的个性并坚持它，需要大家共同的努力。
3.2.2政府正确调控及把握正确方向
政府的政策方向决定城市经营和房地产开发的方向。政府可以利用行政垄断权的优势，通过城市规划对城市功能进行空间调整和迁移，使老市区和新开发区通过地价差，都获得更新与发展的资金保障。政府也可在开发商的开发中进行指令性的规定，如：在全部规划中规定10%——20%的规划比例是属于普通收入阶层能够消费得起的住宅，其他的方面由开发商自己掌控。这样，开发商既能放手尝试新的观念或形式，底层市民的利益也有了一定的保障。
3.2.3房地产商的先进开发理念
房产商应有一种前瞻性的眼光，房地产业即将从新洗牌，产品品质将代表一切。天津的水晶城是一个很好的正面例子。水晶城的设计思想体现在各个细节的处理上。水晶城有着丰富的植被和人文资源，原址是天津玻璃厂，几百棵大树、古老的厂房、巨大的吊装车间以及原有的调运铁轨、烟囱等遗留物，做为开发商施展“手脚”的障碍，通常都被无情的铲去。而万科对于该地块的开发则是立足于延续历史的角度，保持原有建筑的历史风貌，并使其巧妙的融入现在的建筑中，比如600棵大树形成的旧厂区林荫路和花园，在新的规划中被保留下来；吊装车间被赋予现代材料和形式，激活成为晶莹剔透的社区会所；老的铁路和水塔则渗透在景观的规划中，成为标志性的要素[9]。
3.2.4策划人的责任感
策划人，作为一个策划人的意义，需要每一个策划人不断地思考。思考的过程也是实践的过程,虽然存在着不小的阻力，但要战胜它并且坚持下去。政府导向不一定支持，房地产开发商不一定理解，公众的眼睛在广告舆论的狂轰烂炸下不一定明亮，但我们的脑子应该清醒，这是一份重要的工作。经验、技巧、手段、关系统统都不重要，重要的是责任感。有责任感就有思考，有思考就有希望。
3.3房地产营销策划发展方向
3.3.1品牌观念与效益观念转变
房地产的策划观念从产品品牌观念向企业品牌的观念转变；从追求社会效益和经济效益观念向生态效益和可持续发展的观念转变。现在，一些房地产开发项目策划已初步表现出以上观念的转变，如天津的"水晶城"项目的策划已在观念转变中大做文章。该楼盘在名称上着重体现企业品牌的声誉，在观念上着重表达"历史的庆典"的主题概念，追求生态住区可持续发展的至高境界。实现这一理念，不是策划人的刻意做作，而是人们对住区观念要求变化、创新的必然结果。
3.3.2房地产的策划组织方向转变
房地产的策划组织从"自由策划人"走向群体组织；从群体组织走向专业分工、相互协作的轨道。由于房地产策划最早是由"自由策划人"实践、探索而逐渐发展起来的，至今还有不少"自由策划人"。随着房地产策划业的深入发展，策划人必然走向规范的组织化道路。这是因为房地产业的发展，项目开发涉及到人文、经济、管理、建筑、IT业、生态与环境等多个方面，各方面需要互相协作。再有，策划人要使策划的项目成功，必须充分利用与策划有关的信息，但策划者个人无法收集、分析、整理、归纳大量的动态信息，进而作出正确的判断和决策。
3.3.3房地产的策划方法转变
房地产的策划方法从侧重项目概念转到项目概念与项目细节并重的方法上。项目策划概念是当前房地产策划方法上的主要特征，它强调某个概念的创意而使楼盘热销。随着消费者消费出发点的改变，消费者买房不只是买"概念房"，还要买"精品房"。因而，楼盘的细节、细部的完美和舒适将进一步引起购买者的重视。
3.3.4房地产的策划理论转变
房地产的策划理论由单薄、零散的思想、理念逐步形成全面、科学的理论体系。几年来，房地产策划经过优秀策划人的辛勤努力，策划思想不断丰富，策划理论研究日益深入，这些实践积累起来的真知灼见是房地产策划理论不可多得的财富。经过策划人不懈地实践、积累和探索，全面、科学的房地产策划理论必然会呈现在人们面前。
3.3.5房地产的策划信息转变
房地产的策划信息从人脑搜集转移到人机结合；在信息的分析上，从定性分析转移到定性定量相结合。现代计算机业、互联网业的发展，使人们利用计算机和互联网进行房地产信息的搜集、分析、加工、整理乃至运用成为可能。从发展观点看，处理信息时定性与定量相结合，互为补充、互为促进，才能使信息处理达到科学化，才能准确地反映市场动态情况。如果这样，房地产策划水平就会产生新的提高，新的飞跃[10]。
4房地产营销策划在“海韵家园”项目中的应用
海韵家园项目位于河北区吕纬路与三马路交界，中山路商圈与北站商圈的交接地，闹中取静，是即将形成的“第三金街”的核心区域。总建筑面积为80000平方米。北起五马路，毗邻新开河；南至三马路，与中山路咫尺相望；东临调纬路，临近规划中的地铁三号线；西侧到吕纬路。在社区规划上采用板式小高层与四层半花园洋房相结合的建筑形式，35%的超强主题绿化在河北区尚属首举。豪华业主会所：一层游泳馆，二层乒乓球馆将生活品质极尽凸现出来。同时有良好的教育氛围：二中、铁一中、十四中、五十七中、外国语附属中学、育婴里小学、昆实小学等多所名校皆在左右。并且世纪联华超市、乐购超市、第四中心医院、254医院、工商银行、农业银行、建设银行，生活配套设施一应俱全，行止皆宜。
4.1市场分析
4.1.1市场供给调查分析
2005年天津市房地产市场保持了持续、快速、健康发展的势头，房地产投资、施工形势持续良好，增幅提高，与国民经济发展保持了较合理的比例关系；目前，全市的商品房市场销售活跃，各项交易记录全面创新；空置房面积开始下降，市场供求结构进一步优化。进入2006年后，市场供销两旺，依旧呈现出活跃的态势，并表现出强劲的增长势头。
笔者选取本案周边五个项目进行对比分析：
项目名称
建筑面积（M2）
均价（M2）
总价范围（万元）
春和景明
30万
4600
35-62
风和日丽
9万
4700
34-62
百合春天
22万
4600
32-60
阳光星期八
46万
5000
30-75
爱家星河国际
14万
5500
50-77
与本案进行比较的项目中，经过一定的市场运作周期，春和景明、风和日丽、百合春天、阳光星期八等项目都已经开盘；海河新天地项目价格远高于本案，与本案产品可比性较低；同时区域内暂时无新项目进入；春和景明、风和日丽、百合春天、阳光星期八处于销售旺期，但由于项目在所处位置比较来看：百合春天、阳光星期八与本案相对较远，所以开盘阶段周边市场竞争主要来自于这春和景明、风和日丽和爱家星河国际这三个项目，但在项目运作阶段、定位、产品等综合因素的影响下，本案周边区域市场存留着比较大的市场空白空间。
项目名称
面积指标（平米）
主要面积配比
两室
三室
两室
三室
春和景明
73-93
100-130
42%
40%
风和日丽
90-102
120-130
47%
33%
百合春天
90-100
120-130
47%
30%
阳光星期八
96-110
125-150
56%
30%
爱家星河国际
92-108
115-140
37%
63%
进行比较的项目户型以75-110平米两室与100-150平米三室为主，还有一部分60-70平米左右的一室，户型面积指标普遍小于全市水平，户型设计上少有创新，主要以平层为主要房型，错层、跃层形式只在部分项目中有所体现。
项目名称
环境特点
配套特征
春和景明
无显著特征
楼宇对讲
风和日丽
文化主题景观
楼宇对讲
百合春天
无显著特征
会所、社区智能化水平较高
阳光星期八
水景式设计
会所、社区智能化水平较高
爱家星河国际
中心主题景观
酒店式管理
进行比较的项目配套设施没有过于显著的特征，区别不大。客户的需求不仅在项目本身上，而且对小区的环境和配套要求都比较高。会所式的管理是未来需求的热点。开发商应该有区别于其他项目的设施，以吸引目标客户群体的目光。4.1.2市场需求调查分析
2006年房地产市场将继续保持健康稳定发展。据预测，全市商品房需求量将达到1280万平方米左右，二手房需求量接近1000万平方米，分别比2005年增长23％和17％。新婚家庭购房需求280万平方米左右；拆迁安置型需求380万平方米；随着滨海新区纳入国家发展战略，外地居民购房预计比2005年增加10％以上；居民生活水平提高拉动改善型住房需求比2005年增长15％以上。近年来天津经济增长在不断加快，经济实力显著增强，这使得房地产市场需求旺盛。并且随着宏观调控取得初步成效，房价趋稳，去年以来积累的部分购房需求将在今年释放[11]。
4.2海韵家园项目SWOT分析
4.2.1优势
本项目是由隶属于河北区人民政府，被建设部批准为房地产开发资质一级企业，年投资能力超亿元的河北区房地产开发集团开发，具有很高的品牌公信力。这是一个位于水畔、能独享静谧水岸名流生活，使业主在工作的繁忙之余依旧能够享受闲适生活的8万平方米的低密度高品质的舒适社区。小区采用智能化的物业管理，由拥有高素质专业人员的物业公司为业主提供专业的服务，保证业主的品质生活。周边配套设施完善已形成居住气候，医院、银行、超市遍布周围，使日常生活安然无忧，方便快捷。并且周边有第二中学、铁一中、第十四中学、第五十七中学、外国语附属中学、育婴里小学、昆实小学多所，有着良好的教育氛围的学校，为孩子进入理想的学校提供了保证。
4.2.2劣势
近邻的北站立交桥日车流量很大、存在着噪音污染也会给业主的出行带来不方便；北站地区规划参差不齐，片区形象较为老化，多为老式住宅，新建项目较少，缺乏有特色的地标式建筑；到目前为止已经有两年半的建设时间，相较于其他同规模的项目建设周期较长，并且处于中环的地理位置相对于内环以内的项目优势稍逊一筹。
4.2.3机会
在日益繁忙的现代社会，便利的交通条件越来越成为购房者购房是考虑的关键因素，临近规划中的地铁三号线——中山路站，为业主每日繁忙的工作学习提供了便捷的出行方式。在项目周围以文化，宗教，旅游为依托的大悲院商圈；有历史上遗留下来的意式建筑，形成具有浓郁意大利风情的意式风情区，有“纯奥味”建筑风格，用途是商务办公的奥式商务区；还有海河的改造，提供了优美的环境，能够吸引很多人的关注。河北区发挥北站的地域优势，打造北站商圈，再造中山路商业街商贸优势，并结合新开河沿岸的综合开发，使之形成商贸氛围，与在海河的综合开发中已经基本成型的海河北岸商业带相呼应。所以随着北站商圈的兴起,天津“第三金街”的规划建设能为本项目提供了人流保障，故而周边市场有很大的上升空间。
4.2.4威胁
项目周边竞争对手较多，像春和景明、风和日丽、爱家星河国际都是本案有利的竞争对手，由于有众多的本地和外来地产商开发了大量的项目，所以整体市场上的竞争是比较激烈的；周边整体形象较为陈旧，多为砖式结构的老式住宅；人文环境相对于河西、南开区稍差；在区域发展上河北区与市内其它几个区相比较，其发展速度一直处于比较缓慢的局面，有待于进一步的提升。
4.3海韵家园项目目标市场分析
主客户群：周边企业的白领阶层，区域内的本地居民，与区域内有姻亲及其他关系，在区域内工作的公务员。
次客户群：在河北区做生意的个体工商户，周边工作或居住的部分客户，购买用于投资的目标客户。
目标客户主要需求集中在面积为100—120平米的两室，100—120平米的小三室，120—150平米的大三室，150-200平米的跃层。大部分客户选择面积为120平米左右的平层，为比较单一的人口构成，属于在工作和个人方面上较为稳定。选择120平米以上面积房型的客户多为住房改善，他们有住房，并不单单要求住宅的面积还要求居住环境和居住质量，所以对价格上并不是很限制。他们在年龄上为中青年成熟的人群（30-45岁左右），在事业和家庭上有了一定的基础。年龄、事业的成熟是选择住房面积和地点的一个分差；100—120平米面积上选择120平米的客户较多；120—150平方米面积上选择130平方米的客户较多，150—200平方米面积上选择170平方米的客户较多。
4.4海韵家园项目定位
4.4.1定位依据
随着城市的快速发展，直接导致了城区土地价格的不断急速攀升，使得开发成本与市场消化能力的矛盾日益突出，另外由于中心城区内可以被开发利用的土地越来越少，为了降低开发成本更多的开发商选择了城市边缘的土地。中心城区的地价要偏高于边缘地区，虽然本项目位于中心城区，但是相较于和平、南开、河西的地价要稍低，有利于开发商的成本控制。海韵家园位于天津市的北站地区，是现今天津市市内已少有的可开发利用的区域，本项目有着同春和景明、爱家星河国际、万春美钻时代、海河新天地等项目的地位，优于海河新天地、春和景明、万春美钻时代的交通条件。作为北站地区的优势项目，其综合优势将在进入开盘销售后进一步彰显出来。
4.4.2海韵家园项目定位原则
挖掘市场空白点，力求在规划设计、建筑形式、产品设计、园林风格等方面有所突破、有所创新；严格保证项目建筑质量，打造良好品牌口碑；避免同类竞争项目之间的产品同质化，追求项目个性，以增强产品的市场竞争力；细致分析市场的需求特点，分析市场供应，确定自身产品的设计方向和消费群体。
4.4.3定位方向
项目定位：CLD北岸风情典范社区
主题定位：独享尊崇，私有首府
价格定位：板式小高层：均价5500-5600元/平米左右
四层半花园洋房：均价5800-6000元/平米左右
产品设计：主打房型为三室和跃层
园林风格：庄园式园林绿化，城中的绿色洋房
项目总建筑面积：8万平方米
为了避免同类项目的竞争，海韵家园从建筑结构、环境绿化、安全防护、社区氛围、会所等多个方面入手，在严格控制成本的前提下，丰富产品的内容，彰显自身项目特点，区别于其他项目更加具有竞争力。
4.5海韵家园项目推广过程
由于海韵家园项目目前尚没有开盘公开发售，所以本文只涉及推广过程中的前两个阶段。
4.5.1老客户转化期
本项目经过了一年左右的不确定因素，虽然淘汰了一大批客户，但是也继续积累下来部分客户。现在项目重新开盘，应该积极把一直关注本项目的客户转化成最终购买者。
时间阶段:9月10日——9月25日
主要营销手段：
（1）通知老客户即日起15日内到售楼处现场购认购卡——A卡（对持卡客户能够给予适当优惠。）
（2）确定客户意向，签订意向书，通知客户一周内可以选房。
时间阶段:9月25日——10月15日
主要营销手段：
（1）A卡的客户分批次前来现场选房。
（2）对新增客户开始进行发号——B卡，客户在购买B卡后就可以开始选房，在意向书上进行登记，从而转化为持卡客户，从而实现了足够数量的新增客户，以实现开盘当月的回款目标，强化市场关注程度并进一步积累新增客户。
4.5.2客户新增期
在转化老客户的同时，也应该吸引更多的潜在客户对本项目的兴趣，通过一些活动来进一步加强客户的信心。
时间阶段:10月15日——11月6日
主要营销手段：
（1）强化项目优势，增强客户信心，并对已购卡的客户通过产品说明会的方式进行宣传巩固。
（2）以价格的浮动促进客户转化，可以提前进行合同的签订。
4.5.3开盘强销期
项目正式开盘后，在前在客户中的知名度也急剧攀升，越来越多的客户会对项目有更多的关注和兴趣。此时是项目销售的重要时期，应把握住时机促成案子的最终成交。
时间阶段:11月6日——12月30日
主要营销手段:
（1）11月6日正式开盘，再次拉升价格，促进快速成交。
（2）通过销量控制强力推荐高层产品，积累购买高层客户，并通过拉升多层产品的价格，以体现高层的价格优势，以此来积累和转化购买的高层客户。
（3）通过各种销售政策以及适当的促销政策，来促进销售业绩。
4.6海韵家园项目推广方式
4房地产营销策划在“海韵家园”项目中的应用
海韵家园项目位于河北区吕纬路与三马路交界，中山路商圈与北站商圈的交接地，闹中取静，是即将形成的“第三金街”的核心区域。总建筑面积为80000平方米。北起五马路，毗邻新开河；南至三马路，与中山路咫尺相望；东临调纬路，临近规划中的地铁三号线；西侧到吕纬路。在社区规划上采用板式小高层与四层半花园洋房相结合的建筑形式，35%的超强主题绿化在河北区尚属首举。豪华业主会所：一层游泳馆，二层乒乓球馆将生活品质极尽凸现出来。同时有良好的教育氛围：二中、铁一中、十四中、五十七中、外国语附属中学、育婴里小学、昆实小学等多所名校皆在左右。并且世纪联华超市、乐购超市、第四中心医院、254医院、工商银行、农业银行、建设银行，生活配套设施一应俱全，行止皆宜。
4.1市场分析
4.1.1市场供给调查分析
2005年天津市房地产市场保持了持续、快速、健康发展的势头，房地产投资、施工形势持续良好，增幅提高，与国民经济发展保持了较合理的比例关系；目前，全市的商品房市场销售活跃，各项交易记录全面创新；空置房面积开始下降，市场供求结构进一步优化。进入2006年后，市场供销两旺，依旧呈现出活跃的态势，并表现出强劲的增长势头。
与本案进行比较的项目中，经过一定的市场运作周期，春和景明、风和日丽、百合春天、阳光星期八等项目都已经开盘；海河新天地项目价格远高于本案，与本案产品可比性较低；同时区域内暂时无新项目进入；春和景明、风和日丽、百合春天、阳光星期八处于销售旺期，但由于项目在所处位置比较来看：百合春天、阳光星期八与本案相对较远，所以开盘阶段周边市场竞争主要来自于这春和景明、风和日丽和爱家星河国际这三个项目，但在项目运作阶段、定位、产品等综合因素的影响下，本案周边区域市场存留着比较大的市场空白空间。
项目名称
进行比较的项目户型以75-110平米两室与100-150平米三室为主，还有一部分60-70平米左右的一室，户型面积指标普遍小于全市水平，户型设计上少有创新，主要以平层为主要房型，错层、跃层形式只在部分项目中有所体现。
进行比较的项目配套设施没有过于显著的特征，区别不大。客户的需求不仅在项目本身上，而且对小区的环境和配套要求都比较高。会所式的管理是未来需求的热点。开发商应该有区别于其他项目的设施，以吸引目标客户群体的目光。4.1.2市场需求调查分析
2006年房地产市场将继续保持健康稳定发展。据预测，全市商品房需求量将达到1280万平方米左右，二手房需求量接近1000万平方米，分别比2005年增长23％和17％。新婚家庭购房需求280万平方米左右；拆迁安置型需求380万平方米；随着滨海新区纳入国家发展战略，外地居民购房预计比2005年增加10％以上；居民生活水平提高拉动改善型住房需求比2005年增长15％以上。近年来天津经济增长在不断加快，经济实力显著增强，这使得房地产市场需求旺盛。并且随着宏观调控取得初步成效，房价趋稳，去年以来积累的部分购房需求将在今年释放[11]。
4.2海韵家园项目SWOT分析
4.2.1优势
本项目是由隶属于河北区人民政府，被建设部批准为房地产开发资质一级企业，年投资能力超亿元的河北区房地产开发集团开发，具有很高的品牌公信力。这是一个位于水畔、能独享静谧水岸名流生活，使业主在工作的繁忙之余依旧能够享受闲适生活的8万平方米的低密度高品质的舒适社区。小区采用智能化的物业管理，由拥有高素质专业人员的物业公司为业主提供专业的服务，保证业主的品质生活。周边配套设施完善已形成居住气候，医院、银行、超市遍布周围，使日常生活安然无忧，方便快捷。并且周边有第二中学、铁一中、第十四中学、第五十七中学、外国语附属中学、育婴里小学、昆实小学多所，有着良好的教育氛围的学校，为孩子进入理想的学校提供了保证。
4.2.2劣势
近邻的北站立交桥日车流量很大、存在着噪音污染也会给业主的出行带来不方便；北站地区规划参差不齐，片区形象较为老化，多为老式住宅，新建项目较少，缺乏有特色的地标式建筑；到目前为止已经有两年半的建设时间，相较于其他同规模的项目建设周期较长，并且处于中环的地理位置相对于内环以内的项目优势稍逊一筹。
4.2.3机会
在日益繁忙的现代社会，便利的交通条件越来越成为购房者购房是考虑的关键因素，临近规划中的地铁三号线——中山路站，为业主每日繁忙的工作学习提供了便捷的出行方式。在项目周围以文化，宗教，旅游为依托的大悲院商圈；有历史上遗留下来的意式建筑，形成具有浓郁意大利风情的意式风情区，有“纯奥味”建筑风格，用途是商务办公的奥式商务区；还有海河的改造，提供了优美的环境，能够吸引很多人的关注。河北区发挥北站的地域优势，打造北站商圈，再造中山路商业街商贸优势，并结合新开河沿岸的综合开发，使之形成商贸氛围，与在海河的综合开发中已经基本成型的海河北岸商业带相呼应。所以随着北站商圈的兴起,天津“第三金街”的规划建设能为本项目提供了人流保障，故而周边市场有很大的上升空间。
4.2.4威胁
项目周边竞争对手较多，像春和景明、风和日丽、爱家星河国际都是本案有利的竞争对手，由于有众多的本地和外来地产商开发了大量的项目，所以整体市场上的竞争是比较激烈的；周边整体形象较为陈旧，多为砖式结构的老式住宅；人文环境相对于河西、南开区稍差；在区域发展上河北区与市内其它几个区相比较，其发展速度一直处于比较缓慢的局面，有待于进一步的提升。
4.3海韵家园项目目标市场分析
主客户群：周边企业的白领阶层，区域内的本地居民，与区域内有姻亲及其他关系，在区域内工作的公务员。
次客户群：在河北区做生意的个体工商户，周边工作或居住的部分客户，购买用于投资的目标客户。
目标客户主要需求集中在面积为100—120平米的两室，100—120平米的小三室，120—150平米的大三室，150-200平米的跃层。大部分客户选择面积为120平米左右的平层，为比较单一的人口构成，属于在工作和个人方面上较为稳定。选择120平米以上面积房型的客户多为住房改善，他们有住房，并不单单要求住宅的面积还要求居住环境和居住质量，所以对价格上并不是很限制。他们在年龄上为中青年成熟的人群（30-45岁左右），在事业和家庭上有了一定的基础。年龄、事业的成熟是选择住房面积和地点的一个分差；100—120平米面积上选择120平米的客户较多；120—150平方米面积上选择130平方米的客户较多，150—200平方米面积上选择170平方米的客户较多。
4.4海韵家园项目定位
4.4.1定位依据
随着城市的快速发展，直接导致了城区土地价格的不断急速攀升，使得开发成本与市场消化能力的矛盾日益突出，另外由于中心城区内可以被开发利用的土地越来越少，为了降低开发成本更多的开发商选择了城市边缘的土地。中心城区的地价要偏高于边缘地区，虽然本项目位于中心城区，但是相较于和平、南开、河西的地价要稍低，有利于开发商的成本控制。海韵家园位于天津市的北站地区，是现今天津市市内已少有的可开发利用的区域，本项目有着同春和景明、爱家星河国际、万春美钻时代、海河新天地等项目的地位，优于海河新天地、春和景明、万春美钻时代的交通条件。作为北站地区的优势项目，其综合优势将在进入开盘销售后进一步彰显出来。
4.4.2海韵家园项目定位原则
挖掘市场空白点，力求在规划设计、建筑形式、产品设计、园林风格等方面有所突破、有所创新；严格保证项目建筑质量，打造良好品牌口碑；避免同类竞争项目之间的产品同质化，追求项目个性，以增强产品的市场竞争力；细致分析市场的需求特点，分析市场供应，确定自身产品的设计方向和消费群体。
4.4.3定位方向
项目定位：CLD北岸风情典范社区
主题定位：独享尊崇，私有首府
价格定位：板式小高层：均价5500-5600元/平米左右
四层半花园洋房：均价5800-6000元/平米左右
产品设计：主打房型为三室和跃层
园林风格：庄园式园林绿化，城中的绿色洋房
项目总建筑面积：8万平方米
为了避免同类项目的竞争，海韵家园从建筑结构、环境绿化、安全防护、社区氛围、会所等多个方面入手，在严格控制成本的前提下，丰富产品的内容，彰显自身项目特点，区别于其他项目更加具有竞争力。
4.5海韵家园项目推广过程
由于海韵家园项目目前尚没有开盘公开发售，所以本文只涉及推广过程中的前两个阶段。
4.5.1老客户转化期
本项目经过了一年左右的不确定因素，虽然淘汰了一大批客户，但是也继续积累下来部分客户。现在项目重新开盘，应该积极把一直关注本项目的客户转化成最终购买者。
时间阶段:9月10日——9月25日
主要营销手段：
（1）通知老客户即日起15日内到售楼处现场购认购卡——A卡（对持卡客户能够给予适当优惠。）
（2）确定客户意向，签订意向书，通知客户一周内可以选房。
时间阶段:9月25日——10月15日
主要营销手段：
（1）A卡的客户分批次前来现场选房。
（2）对新增客户开始进行发号——B卡，客户在购买B卡后就可以开始选房，在意向书上进行登记，从而转化为持卡客户，从而实现了足够数量的新增客户，以实现开盘当月的回款目标，强化市场关注程度并进一步积累新增客户。
4.5.2客户新增期
在转化老客户的同时，也应该吸引更多的潜在客户对本项目的兴趣，通过一些活动来进一步加强客户的信心。
时间阶段:10月15日——11月6日
主要营销手段：
（1）强化项目优势，增强客户信心，并对已购卡的客户通过产品说明会的方式进行宣传巩固。
（2）以价格的浮动促进客户转化，可以提前进行合同的签订。
4.5.3开盘强销期
项目正式开盘后，在前在客户中的知名度也急剧攀升，越来越多的客户会对项目有更多的关注和兴趣。此时是项目销售的重要时期，应把握住时机促成案子的最终成交。
时间阶段:11月6日——12月30日
主要营销手段:
（1）11月6日正式开盘，再次拉升价格，促进快速成交。
篇（6）
中图分类号：TU984.12 文献标识码：A 文章编号：1674-098X（2016）12（b）-0196-04
1 研究背景
1.1 背景
自上个世纪末起，中国60岁以上老龄人口占总人口的比例开始超过10%。按照国际通行标准，中国人口年龄结构自20世纪末已开始进入老龄化阶段。进入21世纪后，中国人口老龄化开始加速。目前，世界上所有发达国家都已进入到老龄社会，许多发展中国家正在或即将进入到老龄社会。1999年，中国也进入到老龄社会，是较早进入到老龄社会的发展中国家之一。2007年底，我国60岁以上的人口为1.53亿；2014年已超过2亿；2026年将超过3亿，2037年将超过4亿，2051年将达到4.37亿的峰值。
中国是当今世界上老年人口总数最多的国家，占全球老年人口总量的1/5。中国的人口老龄化问题的影响不仅来自中国自身，而且关系到全球人口老龄化的进程，因此，涫苁澜绻刈。随着我国进入老龄化社会，养老问题越来越容易引起社会各界的关注。一方面，人口老龄化和老人高龄化的现象突增了人们的养老需求，尤其是服务照料需求。一方面，老年人生活照料需求及其他服务需求的急剧增长现象越趋严重，即使是传统的大家庭也未必能满足老年人的方方面面的需求；另一方面，家庭规模小型化的产生又使家庭养老的供给能力急剧减弱。在养老服务方面，未富先老的社会问题日益严重，政府为了解决该问题，提出了社会福利社会化的构想，提倡社会共同参与养老福利服务的同时，积极增加养老照料服务形式，以求摆脱政府单一的养老照料服务提供者角色。养老服务资源的紧缺是政府和社会各界越来越关心和重视的热点问题。
1.2 研究目的
立足于我国老龄人口数量巨大（据《社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）》），老龄人口已达2.21亿，并稳步上升，但养老缺口大的社会现实，考虑到大部分年轻家庭成员必须投入工作日快节奏而繁重日常工作，缺乏照料老人时间的情况。我们希望基于传统养老院模式，结合新兴的“托老所”管理方式，在保证老人身体健康，心情愉快的前提下，为老人们提供一个能够相互交流，开展各类文娱体育活动又可以按时回家享受天伦之乐的平台。同时，也可以为政府的制定相关的政策提供理论依据。
1.3 研究意义
老年人入住早进晚出的托老所养老是一种更符合中国国情和中国传统观念的养老方式。在我国现阶段，托老所养老作为一种新型的社会化养老方式具有重要的积极的社会意义。托老所为老人提供一个社交，文娱体育活动的平台，有助于丰富老年人养老生活，维持老年人的心理健康，提高老年人晚年的生活质量；对于老人家属，托老所免除家人外出工作时对家中独处老人安全的担忧，减轻他们对老人孤独无聊独处或无暇陪伴的负罪感与愧疚感，有利于缓解家属精神压力，提升老人家属的工作效率；对于社会，托老所减少长时间老人独处带来的各种社会问题，充分利用社区资源，减轻政府负担，推动和谐社区建设，打破传统养老定式，为社会提供一种新的服务业模式与养老可行方式。
2 市场环境分析
2.1 老年人市场
这里的老年人市场指的是以老年人为消费主体的市场。一般来说，老年人是指60周岁以上的老人。随着计划生育基本国策强有力的实施，老年人口逐年增多，中国迎来老年人口的增长高峰。在老年人口数量增长的同时，老年人口的需求也随之增加。根据我国民政部的相关数据，截止至2011年底，我国60岁以上老年人口已达1.85亿，占全国总人口的13.7%。预计从2021―2035年，我国将出现第二个老年人口增长高峰，年均老年人口增加数将达到1100多万。2050年前后，我国将成为人口老龄化程度最高的国家之一，而且老年人口基数大、增长速度快和高龄化等特征趋势明显。根据最新数据显示，中国老年人的消费需求已超过1万亿元，养老产业蕴藏巨大价值，这也吸引了越来越多来自各行各业投资者的关注。根据国家有关部门的预测，未来20年老年人口将超过4亿，占总人口的20.8%，这意味着老年消费群体不但将在数量上继续扩大，并且在市场结构上所占据的比例也日趋扩大。这一趋势表明，老年市场的可开拓空间正在不断扩大。有不少企业十分看好老年市场的巨大潜力，开始着手向老年市场进军。然而，当下的中国并没有像国外一样，形成较为完善的老年人服务体系，也没有具有一定影响力的老年品牌。种种现象说明，中国的老年市场几乎是空白的，该市场的未来发展空间和前景是无限的。
再加上，一般老年人不了解自己的真实消费意愿，消费意识不强，但是具有的消费潜力却不容忽视。由于生活在一个物质相对于匮乏的年代，节俭是大多数老年人养成的一个良好的习惯，所以老年人基本上都有一定的积蓄。但是受生活时代的烙印影响，仍有较多老人是为了自己下一代着想宁愿放弃自己当下的享受，他们不惜在生活上节俭，克制自己的消费需求而积累出一笔钱留给自己的下一代以备不时之需。甚至，老年人思考年轻人的生活享受，即换位思考，他们在生活上节省下来的钱会给自己的下一代进行消费，很典型的例子就是大部分老人会给自己的孙子女购买衣物、玩具，甚至是奶粉等等。这时，老年人消费群体就进入了年轻人市场。因此，开发老年人的消费潜力，协助老年人找到自己的消费目标也是一种“银发市场”趋势。显而易见，老年人市场是一个庞大的潜在市场，关注“银发市场”不仅仅是一个为老年人服务的问题，更是一个产业的聚集化的现象。
2.2 年轻人市场
这里的年轻人市场指的是以年轻人为消费主题的市场。这里的年轻人指15～60岁的青年以及中年群体。
大多数学者过多地关注越来越引人注目的老年人市场时往往忽视了另一个由于老年人市场所带动的年轻人市场。相较于老年人而言，年轻人更容易发现自身消费的需求，甚至擅长发现老人的消费需求。而且，与老年人相比，由于生活的时代不同，物质条件丰富，年轻人更关注的是当下的享受。但是他们不但关注自身的生活享受，而且会思考老年人的生活享受，即换位思考。这也受到中华传统文化“孝”的深刻影响。所以有一种市场行为就是年轻人代替老年人消费，其目的是满足老年人本身应有而未去消费的需求。很典型的例子就是大部分年轻人会给自己的长辈购买衣物、新的家具等等。这时，年轻人消费群体就进入了老年人市场。
2.3 市场分析
当下，老年人市场与年轻人市场所面对的消费群体并不是完全分隔的。相反，由于受到传统文化的影响，两个市场所面对的两种消费群体相互交织，所以，两个消费群体的交织正在逐步联系着当下老年人消费市场与年轻人消费市场相互交织，甚至逐渐成为一种趋势，所以老年人市场与年轻人市场的结合其实很有可能是有“1+1>2”这种潜力的。也许在未来这种市场现象的烙印痕迹会逐渐消退，因为这更多地在于老年人对自身消费需求的思考以及他们所采取的消费行为。而年轻一代的人老的时候大多数仍然会重视自己的消费需求，丰富的物质条件对于现代年轻人基本上是习以为常了，所以这也许会使得更年轻的一代更难地去发掘他们的消费需求。这也是特殊历史条件所形成的特殊市场现象。
3 我国当前养老模式
关于我国当前养老模式的研究，不同的学者所持的观点不同。
徐勤和原野认为“养老包括经济供养、生活照料（更多的是对老人身体上的照料）和精神安慰3个基本方面。中国的养老制度有不同的来源，家庭养老和社会养老是其中的两种基本形式[1]。”
黄永正和王先益从老年人养老的经济来源和居住方式的变化上认为“在养老方式上，家庭供养虽然仍然是我国现阶段养老的一种重要形式，但与传统意义上的家庭养老已有本质的不同”，“除经济供养方面的养老方式外，老年人供养还有一种方式即设施供养，指老年人活动场所、老人公寓（敬老院、社会福利院、托老所）、老年病医院、临终关怀医院、老年大学（学校）等老年福利设施提供的医疗、生活照料、精神方面群体性供养[2]。”
熊巍俊认为，“一般说来，养老形式指养老的生活服务保障而言的，它有家庭养老和社会养老两种形式。家庭养老的居住方式有独居、与配偶居住、与未婚或已婚子女居住等形式，它的特征是分散养老；社会养老的居住方式有养老院、敬老院、老人公寓、老人福利中心、扶老所等形式，它的特征是集中养老[3]。”
以我国目前的养老现状，许多学者将我国养老模式分为家庭养老、养老院养老（机构养老）。然而这样的分类过于简单和片面。相较之下，宋小霞归纳，“学术界对养老模式的分类的所持观点不同，但其本质还是以家庭养老和社会养老为主。学者在提供养老服务考虑老年人需求的共性的同时，还考虑老年人需求的个性，因此在提供的养老服务和模式构建时，根据学者的出发点不同，提出家庭养老、机构养老、社区养老、居家养老等模式的划分。此外，由于时代的改变、生活水平的提高以及为了满足更多老年人的意愿、需求，我国养老模式不断完善和创新。不少学者提出新型的养老模式，促使养老模式由单一向多元化过渡，但大部分学者对多元化的养老模式只停留在理论探讨、模式与模式间的比较、具体模式及微观上的问题研究阶段[4]。”
3.1 家庭养老模式
（1）子女养老。子女养老是最传统的，相比之下其最大的优势在于养老成本低，降低了社会养老负担，而且一般子女最了解自己的老人，无论是在起居饮食还是生活习惯，都能更恰当地选择老人最适应的方式进行照顾。可是现在人们的生活水平逐步提高，过去几代同堂的大型家庭渐渐减少，家庭逐渐趋于“小型化”，年轻人普遍不愿意与老人共同居住，代际关系有点紧张。
（2）雇虮D费老。雇佣保姆养老是比较方便的，由于子女平时忙于工作，比较难地抽空专门照顾老人，所以雇佣保姆对老人进行专门的照顾。但是，如今物价上涨，雇佣保姆本身就是一笔不小的开支，除去保姆对于照顾老人的专业程度不说，首先对于保姆照顾老人的质量就需要考虑，未必每一个保姆都能保证自己的服务质量，而且质量好的保姆难求，数量也不稳定，因为保姆这个行业本身就面临着道德风险。也许保姆的不在意一小个细节，可是对于一个家庭是非常有可能造成较大的损失。
3.2 社会养老模式
篇（7）
作者简介：郑甜甜，首都经济贸易大学会计学院，100070；
一、政府绩效审计的现状
我国政府绩效审计经历了一个漫长的发展阶段，从1982年恢复政府审计后，1985年《关于审计工作的暂行规定》中指出对财务收支及其经济效益进行审计监督，也包括了对经济效益的评价，但是这种对经济效益的评价仍局限在企事业单位、金融机构的财务收支方面，并不包括政府机构。1988年的《审计条例》更进一步，把政府部门财政收支的效益列入审计范围。但是1994年的《审计法》似乎关注的财政、财务收支审计，对政府审计开展经济效益审计并未予以充分重视。但是我国政府在实务中开展政府绩效审计还是做了大量的工作，在2003～2007年审计工作发展规划中提出实行财政财务收支的真实合法审计与效益审计并重，逐年加大效益审计分量；在2008～2012年审计工作发展规划中进一步提出全面推进绩效审计，提高财政资金和公共资源配置、使用、利用的经济性、效率性和效果性，提高政府绩效管理水平和建立健全政府部门责任追究制。可以预见，绩效审计在我国一定会有一个更全面的发展。
但是与西方发达国家相比，我国绩效审计总体上依然有很大的差距。广度上，我国绩效审计只局限在某些财政开支的使用上，如教育资金的使用、扶贫资金的使用、部分建设项目资金的使用等，几乎并未涉及军事、环保等经费的使用；深度上，我国绩效审计一般只是在事后才对财政资金的使用进行审计，并未在事前对所使用的财政资金进行可行性分析，事后审计大多也只关注合法性或合规性，很少关注有效性；此外，对组织机构的设置、人力资源的利用、职能部门的考评在我国更是尚未涉及。
二、政府绩效审计的涵义
从国外开展绩效审计的情况来看，绩效审计主要是对被审计单位业务活动的经济性、效率性和效果性进行审计，现阶段我国政府绩效审计大多也采用了这种3E审计。随着时代的发展，很多学者也提出了5E审计，即也对环境和公平性审计。但是根据我国国情的不同，如果只在表面开展3E或5E审计，似乎并不能真正评价政府职能的管理效率，也不利于政府长期工作的展开。要想提高政府绩效审计工作的效率，首先要搞清楚“绩效”是什么？
从字面意思分析，绩是成绩、业绩的意思，包括目标管理也包括职责要求。目标管理能促使企业向着目标前进，实现目标或超额完成目标就能受到奖励，比如加薪、奖金、升职等；职责要求是对员工个人日常行为的要求，例如市场满意度调查、市场分析等，这些体现的就是工资。效就是效率、效果，体现员工完成目标的速度和成效。效包括纪律和品行，纪律是指企业的规章、制度，遵守纪律的员工可以得到认可和荣誉；品行跟品德挂钩，是一种道德要求，只有业绩突出品行良好的人才能得到重用和提升。绩效，从管理学的角度讲，是一个组织期望得到的结果，是为实现目标而在不同层次不同方面的投入产出比。
政府绩效包括政府公共政策的选择，以及公共政策运行中资源的耗费、公共政策选择的运行效果等，从而使政府行为和政府目标受制于国家和人民的利益，便于人民监督和评价，以最大限度的缩小政府机关或政府官员与公众之间的利益分歧，使政府职能和目标以及政府的公共政策选择达到最优化。
三、政府绩效审计的内容
绩效是一个多维结构，观察和测量的角度不同，结果也会不同，因此政府绩效绝不是由一个简单的因素体现出来的，它主要包括了政府机关的整体绩效、重点绩效、单项绩效等多个层次。在审计实践中，可以从以下三个层面进行评价：
（一）评价公共部门的绩效
公共部门是指利用财政预算的公共支出，生产公共产品和提供公共服务，以满足社会公众对公共产品的需要的单位或组织。因此，对公共部门的绩效进行评价时，不仅要评价公共部门资源消耗的绩效，也要综合考虑其职能履行的情况，是否存在有资源消耗却没有履行职能的情况，及评价公共部门管理的绩效。
1.公共部门资源消耗绩效评价
公共部门的资源包括人力资源和消耗的物质资源。评价人力资源的绩效时，要考虑人力资源配置是否适当，是否存在闲岗、一岗多人的情形；也要考虑人力资源的质量和效率问题，员工的职业道德和能力水平是否达到了岗位的要求，出勤率、人均劳动生产率是否达到预期。物质资源消耗主要评价固定资产的购置制度是否健全，是否与其所承担的公共管理和服务的任务量相适应，评价经费预算编制的科学性和规范性；也要评价经费的使用效果，业务工作量的完成程度和对社会经济的印象程度，即公众的满意度。
2、公共部门管理绩效评价
评价公共部门管理绩效时，主要考虑公共部门的资源消耗是否合理，其目标是否兼顾近期效益和长远效益，以长远效益为主；是否兼顾微观效益和宏观效益，以宏观效益为主；是否兼顾经济效益和社会效益，以社会效益为主。也需要考虑公共部门组织系统的设置是否与组织目标和管理层次相关，分工是否明确，是否具有实际的控制力和执行有效，还需要对社会的贡献程度、公众的满意度和社会福利的促进度进行评价。
（二）评价重大投资项目的绩效
重大投资项目是以政府为主体的资源分配，目的是为了满足公共的需要，因此重大投资项目的绩效可以从前期决策绩效、管理绩效和效果绩效三个方面进行评价。
1.重大投资项目前期决策绩效评价
前期决策绩效主要评价项目的公共性、决策程序的合规性、项目的经济可行性和项目社会效益、生态效益目标的可行性。主要评价项目是否为国家所有，是否为社会公众共同享用；是否按国家规定进行项目建设的可行性研究，是否经过专家评审，是否经过有关部门审批；是否节省投资，资金利用是否合理；是否对其未来社会效益进行预测论证，是否对其周边地区的生态环境造成影响。
2.重大投资项目管理绩效评价
管理绩效主要从项目实施规范和项目执行两方面进行评价。项目实施要检查是否存在项目建议书、可行性研究报告，是否有恰当的规划设计，是否执行了招投标程序，是否有规范的合同和监理，是否有适当的质量控制，是否存在初验、试运行和最终竣工验收等；项目执行要评价概预算的执行情况，是否存在概预算之外的项目，其存在是否合理，评价合同的执行率和项目进度，是否可以按时取得资金，是否可以按预算工期完成项目，是否存在违反国家有关规章、制度的情况，是否符合国家安全标准。
3.重大投资项目效果绩效评价
评价效果绩效时不能只关注经济效益，还应将重点放在社会效益和生态效益上。对社会效益进行评价时，主要评价其是否有利于人民安居乐业，是否有利于防洪、减灾等，是否有利于社会经济的持续发展，也可以从对国民经济发展的贡献率、人民生活水平改善情况、是否节约资源和是否兼顾效率和公平原则方面进行评价。对生态环境的效益进行评价，可以考虑是否造成土地退化、是否对生物多样性造成影响、是否破坏森林资源和对水资源造成浪费和污染、是否造成较多的废弃物、是否埋下自然灾害的安全隐患等。
（三）评价公共资源利用的绩效
公共资源按其性质可以分为自然资源和社会资源，所以对公共资源利用的绩效进行评价时，就可以从自然资源利用绩效和社会资源利用绩效两方面进行评价。
1.自然资源利用的绩效评价
自然资源利用绩效可以从土地资源和矿产资源利用的绩效方面进行评价。土地资源利用绩效主要评价是否给人民带来物质产品和货币价值，是否在持续利用土地方面是稳定的，是否有利于生态系统的保护，是否能给土地使用人带来经济效益，是否能满足人类的需求等等；矿产资源利用的绩效主要评价矿产资源的开发利用水平，是否合理利用，是否有利于地区发展和社会发展，还要评价对环境的保护程度，是否只为了开采资源却以牺牲环境为代价，是否正确处理污染物的排放，是否有利于可持续发展等。
2.社会资源利用的绩效评价
评价社会资源利用绩效时，可以从公共教育资源、医疗卫生资源、社会保障资源和财政资金这几项的利用方面进行评价。公共教育绩效评价主要评价教育资源人、财、物的投入水平、教育资源的产出水平，评价是否发展了科学能力，是否提高了服务社会的水平和提高了教育社会效率，评价学校的师生比、毕业率和就业率、教师的人均科研经费、学生质量的社会评价；医疗卫生资源绩效评价主要评价卫生机构是否合理设置，数量是否满足需要，医院病床数量是否合理，也可以从人民疾病发生的频率和构成比例，疾病的防治效果等方面进行评价；评价社会保障基金利用绩效时，可以评价是否执行了合理的预算和决算，评价社保基金的征收效益和拨付使用效益、评价政策执行情况和管理控制系统的有效性；财政资金绩效评价主要评价公共资金分配是否符合宏观调控需要、财政预算是否科学、是否有利于实现宏观调控目标，评价基本建设财政支出服务环境和公众满意度，是否具有发展创新能力和战略，是否对社会形成综合贡献等。
四、政府绩效审计的难点
绩效审计是一个存在很多争议的领域，选择合适的评价标准十分困难，除了评价标准选择的困难，还有对人的评价也是一个难点。人不同于机器，人有思想，会变通，每个人的能力大小不一样，对风险的喜好也不相同。简单的业绩评价，仅仅考核任务的完成程度，并不能完全说明情况，而应根据个人能力的大小，放在特定的环境中，实际判断任务的完成情况。我国目前并没有形成系统的评价方式，绩效评价指标的构建也是从不同的角度进行的，为提高绩效审计的效率，还需进行大量的研究。
参考文献：
[1]包国宪，周云飞.中国政府绩效评价：回顾与展望[J].公共管理，2010（7）：105-111
[2]杨肃昌，肖泽忠.中国绩效审计发展问题研究[J].财贸经济，2004：54-57
