房产投资的策略汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇房产投资的策略范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

篇（1）

审计风险贯穿固定资产投资的全过程，造成审计风险的原因主要是有以下一些方面：审计人员的风险意识薄弱、审计方法和技术不专业以及审核机构不健全。有效的对审计风险进行防范有利于投资的健康发展。

一、固定资产审计的概述

固定资产的投资审计是我国审计监督体系的一个重要部分，它主要是指审计机关根据国家相关的法律法规以及政策制度，对固定资产投资的项目财务收支的真实性、合法性等效益进行监督和评价的过程。

二、固定资产审计风险的定义

根据审计风险的定义，通常可以把审计风险划为两部分，即广义风险和狭义风险。其中广义风险主要是针对审计职业风险来说，内容十分广泛，主要包含以下这些方面：在审计过程中由于本身的缺陷会造成审计的结果与现实有差异，导致损失或者有可能导致损失;公司由于自身管理经营不当造成公司无法清偿债务、破产;审计人员以及审计组织不够专业造成的审计营业风险。狭义的审计风险主要是来自于审计的从业人员造成的，在审计中没有及时发现其中严重的错误造成的风险;错误判断带来的风险。固定资产的投资过程中若不采取合理的办法来进行控制，会出现很大的差错，审计是其中一个方面，另外一个方面是投资活动自身的投资问题引起的。前者属于固有风险，后者属于控制风险，二者相互关联。所以审计人员应该拥有专业的审计专业技能，对投资风险做出准确的判断，制定相应措施来降低风险。

三、固定资产投资审计风险的形式

前文也有提到，固定资产审计这项工作非常复杂，需要大量资料和数据来实现，所以会受到各种因素的影响，这就导致了不同程度以及不同形式的审计风险形成。通过大量研究得出审计风险的形式主要有以下几个方面。

1、审计的方式有缺陷

在固定资产投资的审计过程中，通常会采用分析复核法和审计抽样法。对于分析性复核，大量运用会造成很懂分析性复核风险，增加了审计风险的内容;对于抽样调查，抽样的样本很有限，这种得出的结果通常都是不准确的，比较局限性而不能推断出整体的审计结果。

2、审计单位不配合

在对固定资产投资的审核中，往往需要很多资料来提供依据。如果审计单位不配合，提供的资料不全面、不真实，那么审计人员的判断也会有误，对于固定资产投资的审计就没有真实性可言。

3、审计人员专业度不高

主要是说审计人员自身的专业知识以及技术水平有限，没有办法发现在固定资产投资中存在的问题，然后提出错误性的意见。

四、固定资产投资审计风险形成的原因

1、审计风险意识淡薄

在固定资产的审计中，产生风险的原因是多种多样的，审计人员的风险意识薄弱是其中重要因素之一。固定资产投资的审核具有复杂性，所以需要审计人员拥有很高的风险意识，并时刻保持着对风险的警醒。但是在实际生活中，对于固定资产投资的审计人员是否具有这方面的警惕性完全没办法去确定。根据我国现有的审计发展状况来推断，由于审计人员意识淡薄引起的审计风险时常发生。例如，在固定资产投资项目现场取证时，审计人员就没有及时对固定资产的投资施工单位或者监理单位进行现场签字确认，没有对固定资产投资中所使用的物资价格进行一个审核和确定，从而导致了最后的审计没有充分依据而出现缺陷。所以如果在审计中，审计人员没有高风险意识，不能时刻的保持警惕，会引起审计过程中的高风险。

2、审计方法和技术缺陷

当前由于市场机制还不够健全，所以固定资产投资审计工作的技术和方法也存在一定的缺陷，这种状况很容易引起审计风险的发生。主要有以下几个方面。

（1）固定资产的审计通常情况下都是简单的“就项目审核项目”，内容主要是侧重于微观层面，而不是对所获得审计资料进行深度分析研究，然后从宏观上对于固定资产投资提出可行性的建议和审计方法。

（2）现有的固定资产审计内容还是以传统的方式来寻找审计过程中所出现的纰漏，审计的重点是真实性和可靠性，在固定资产的投资中发现其违纪违法的内容仍是审计过程中的主要内容。但是，就现在的经济环境而言，固定资产投资效益审计以及全过程审计成为未来的主流发展，但是现有的审计方法不能满足审计实际的发展需求。

3、参建方责任机制不健全

固定资产的投资涉及很多责任方，所以参建方的责任机制是否健全将会影响到审计风险。在我国现有的固定资产投资市场中，往往忽略了这个方面，固定资产投资参建方责任机制都不完善和健全，很容易诱发导致风险因素。理论上来说，建设方应该对固定资产的全过程进行管理负责，设计方应该对建筑的可行性和实施性负责，监理方要对现场的施工情况进行监督，包括工程的变更、签证的时效性和真实性。如果各个参与建设的合作方都能明确自己的责任，这就有效的减少了审计风险的发生。但是在固定资产投资过程和实施过程中，经常会出现合作方自顾自的行事，管理不规范、资料不完整进而导致了固定资产的投资风险。

五、固定资产投资项目审计风险的应对措施

1、强化审计人员的风险意识

为了应对审计人员风险意识薄弱而导致的固定资产投资风险，审计人员应该在对固定资产投资审计之前就树立好风险意识，对审计风险有一定警惕性。首先，审计人员应该清楚地了解自己所要审计的固定资产的具体资料，以及明确自己在审计中所需要承担的责任和工作范围，一丝不苟地对待固定资产投资的审计工作，尤其是将固定资产投资的审计规范化和标准化符合相关的要求和程序。其次，更要对固定资产做风险评估，审计人员应该对可能造成固定资产投资审计风险的因素进行分析，提前做出决策未雨绸缪，这样才能有效的防止审计中的风险发生，也能够在突发性的风险中快速做出决策。在风险评估中，可以采取风险的大小来合理安排审计项目的先后顺序，确定审计工作的重点，明确降低固定资产投资审计的风险方法与措施，这样有利于审计人员在后期对于固定资产投资风险的审计工作的有效防范。

2、完善审计的方法和技术

随着经济与技术的发展，现有的很多固定资产投资审计都没办法满足固定资产投资的审计任务，不能适应多变的经济环境，审计难度大幅增加。由于审计具有审计范围大、审计内容多、审计时间长等特点，从而导致了固定资产的投资审计方法相比较一般的审计项目更加复杂，且技术要求更高，所以对于完善固定资产投资审计的技术和办法刻不容缓。对于固定资产投资审计的改进方向，根据现有的固定资产投资审计办法的基础上进行完善和改变，将原有的审计办法转变成以对内部控制系统为基础的抽样审计，借助该控制系统的评价结果来确定审计工作的重难点。加强投资方内控制度建设，同时要进行充分的分析测试，根据分析结果拟定审计计划、实施审计具体工作、得出重要的结论，最后在审计程序中把风险因素列入进去。

3、控制来源于各个参建方的风险

实践证明，固定资产的投资审计和其他项目的审计明显不一样，这就要求我们区别对待，一般的财务审计主要是根据材料来做出审计意见，而对于固定资产投资审计不仅要对资料进行审计工作，同时也要对工程现场实物方面进行审计。所以在进行审计的时候，需要各个参建方提供真实有效的数据，审计人员根据自己的专业经验对参建方提供的资料进行专业综合性分析。如果在此过程中，参建方提供了错误的资料，而审计人员也没有发现就会导致审计工作误判，从而不能提出可行性的审计意见，所以审计机构应该督促参建方提供真实可靠合法的资料。严格要求固定资产投资的建设方对自己提供的资料负责，并签订承诺书，若出现资料的不真实性，切实追究有关人员的责任。

4、做好投标招标的工作

对于固定资产投资审计而言，由于工程施工招投标审计为事后审计，加上违规手段隐蔽，往往存在较大的风险，这就要求在审计过程中更加注重审计程序到位，掌握招投标审计的重点和方法。

根据招投标工作流程，工程项目招投标审计主要分为三个阶段：工程施工招投标审计、开标评标以及定标审计，签订合同审计。其中工程施工招标审计是最为重要的一个环节，应重点关注招标的合法性，关注建设项目是否符合招标条件，主要审计初步设计及概算、招标范围及方式，审计招标人是否具有编制招标文件和组织评标的能力;关注招标文件及投标文件，重点审查是否存在招标人以不合理的标段或工期限制或排斥投标人现象，以及是否存在哄抬标价或泄漏标底现象。开标评标以及定标审计重点关注开标过程是否符合程序，避免虚假评标现象出现。签订合同审计重点关注合同主要条款是否与中标文件中内容一致，有无实质性变更，避免中标方违规将项目主体分包的风险。

5、开展合同审查实施

加强审计人员的法律意识，针对合同条款是否严密规范做审查，关注相关文件审查的先后顺序，规定双方应该承担的义务以及权利，对风险做好明确规定。针对一些工期较长的合同，应定量做好风险范围的约定。加强对合同的追踪管理，避免因文件遗失或者文件不齐全而导致的纠纷问题。

六、总结

固定资产投资是项庞大的工程，涉及单位多、建设内容广、项目周期长，资金投入以及流动都很大，这加大了审计工作的难度。再加上各种因素的影响，审计过程中难免会出现各种各样的风险，就更要求审计人员给予高度的重视，在审计过程中时刻有风险意识，并采用科学合理的方法进行固定资产投资的审计工作。

【参考文献】

[1] 孙瑞平：浅谈固定资产投资审计的风险防范策略[J].全国商情・理论研究，2014（4）.

[2] 龚玲：固定资产投资审计风险及防范策略探析[J].现代经济信息，2014（10）.

篇（2）

在后金融危机时期，欧美发达国家回归再制造业，大力发展绿色经济，我国则提出大力支持战略性性新兴产业的发展。面对这种新的发展形势，企业也加足了马力向战略性新兴产业领域进军。投资于战略性新兴产业，获得高收益的同时，也面临诸多风险，企业需有效化解和防范这种风险才不会在机遇中丧失自我，获得超常规发展。

一、企业是战略性新兴产业投资的重点

企业，作为经济社会的基本经济单元，同样也是战略性新兴产业投资基本单元。特别是中央和各省的大力支持，以及国家宏观经济环境的变化，都促使对企业产生了投资于战略性新兴产业的热情。当前，战略性新兴产业已经成为市场的投资的热点。

1、政府的扶持直接激励了企业投资于战略性新兴产业

当前，大力发展战略性新兴产业已成为各级党委政府、社会大众的共识，按照国务院《关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》确定的目标，到2015年，战略性新兴产业的增加值占国内生产总值的比重达到8%，而按照“十二五”发展规划，2015年我国国内生产总值超过55万亿，按此计算，到2015年战略性新兴产业增加值将达到4.4万亿。如此庞大规模的产业，必然需要大量的企业参与进来。而政府也将制定相关的支持政策，以此来激励企业投资于战略性新兴产业。

实际上，综合中央与地方鼓励企业投资于战略性新兴产业的政策措施，主要分为四个方面。第一，在发展导向上予以明确。各级政府首先在发展理念上明确了大力支持战略性新兴产业的发展，这无疑会为企业投资于战略性新兴产业提供良好的环境，这将极大的激发企业投资的热情。第二，财政税收政策的支持。如国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定就要求设立战略性新兴产业发展专项基金，并将针对战略性新兴产业的特征制定有关税收优惠政策。这就使得企业会降低企业投资于战略性新兴产业的成本，总体上增加盈利能力或者减少亏损损失。第三，企业融资上的支持。国家鼓励金融机构在信贷管理与评审等方面对战略性新兴产业予以扶持，同时在资本市场融资上予以直接的支持，这对于解决长期以来困扰我国企业特别是中小型企业融资问题，促进企业投资于战略性新兴产业具有重大的促进作用。第四，其他制度上的支持。如国家通过消费政策来扩大战略性新兴产业产品的市场空间，这也会激励企业投资于战略性新兴产业。

2、宏观环境的变化间接的推动企业投资于战略性新兴产业

宏观环境的变化主要表现在国内国际两个方面。从国内来看，我国大力推动发展方式的转变，国家采取强有力的措施实施节能减排政策，这对于传统产业而言无疑会形成高压政策。企业投资于新项目，面临严格的环境保护、能源消耗等方面指标的考核评估，这不仅会延长企业投资前的时间周期，增加机会成本，同时在企业投产后也会面临政府各种限制。这就要求企业在向高、精、尖方向发展，投资于战略性新兴产业无疑是较好的选择。从国外来看，后金融危机时期，为保护国内市场，不少国家设置了大量的贸易壁垒，对进口商品进行各种检测，这就要求我国的出口商品能满足这些要求，否则就会丧失或者减小相应的市场份额。并且，发达国家的消费者在购买产品时，也更加关注产品品质、环保等方面的指标。而战略性新兴产业的产品基本都能满足这些国家的环保、能耗指标等方面的要求，投资于这些产业，无疑会给企业在市场策略上以更多的选择。因此，当前的宏观环境的变化趋势会对企业的投资形成一种推动力量。

二、企业投资于战略性新兴产业的投资风险

企业投资于战略性新兴产业，是一种必然的趋势。但在投资的过程中，必须充分关注同类产品竞争、技术创新、管理创新等带来的风险。

1、同类产品竞争带来的风险

同类产品竞争带来的风险，主要是指在投资于战略性新兴产业时，各省的投资金额都较为庞大，争先上大项目，从而会带来激烈的市场竞争。如上海、福建、湖南都提出“十二五”期间战略性新兴产业的增速达到20%以上，安徽省则提出到“十二五”末战略性新兴产业产值突破1万亿，在这些高速发展的目标背后，直接导致同类产业投资重复这一较为严重的现象。从目前各省公布的战略性新兴产业发展规划或相关会议材料来看，电子信息、新能源、节能环保、高端装备制造、生物医药、新材料、新能源汽车等产业被广泛的列入了各自的发展重点。雷同程度相对较低的主要是广东和浙江等少数省份提出的海洋产业、安徽提出的公共安全产业。如此多省份集中投资于有限的产业领域，必定会带来激烈的市场竞争，这将使部分技术优势不明显，管理水平不高，竞争实力不强的企业会面临较大的竞争压力，投资于这些领域风险不容忽视。

2、技术创新带来的风险

战略性新兴产业是一个技术更新速度快，技术创新活跃的领域，在这一领域，企业投资于某一拥有技术优势的项目，可能若干天后，一种新的技术会使得当前的技术优势荡然无存，企业的投资出现大幅贬值。同时，战略性新兴产业领域还有部分技术还不够成熟，有待于进一步完善，但为了抢占技术优势，企业会花费大量的资金购买这类技术，并进行进一步的研究开发，这些后续资金的投入使企业会担负较大的资金压力，若研究成果难以实现产业化，研究的技术被竞争对手赶上，则企业的投资可能会变得一文不值，这些风险的存在要求企业必须要很强的抵御风险的能力。此外，由于当前人才市场已经较为发达，各类人才在国内外、区域内部之间的流动也较为频繁，一旦核心技术人才出现流失，则可能会带来技术的外泄，并影响企业的竞争优势，这些都会给企业的发展带来潜在的风险。

3、管理创新带来的风险

管理创新带来的风险主要包括两个方面。一方面，战略性新兴产业中部分行业特别是细分行业属于随着经济社会发展而出现的新领域，投资于这些领域，企业没有经验可供借鉴，这就要求企业在管理理念、管理制度与管理实践中进行创新，若这种新的管理不能适合于所投资的行业或企业，则可能会使得企业面对消费者不满，市场空间难以打开，合作企业难以履行合同，售后服务难以跟上等现实难题。另一方面，即使是传统产业的延伸领域，战略性新兴产业的管理也面临诸多的难题。如由制造业向文化产业的延伸，企业是成立一个部门，还是设立单独的子公司进行管理，都面临诸多的战略难题。这些管理上的问题，是企业在进行投资时必然会面临的风险。

三、防范与化解战略性新兴产业投资风险的对策建议

化解潜在的投资风险，企业可以从完善投资决策程序、争取政府支持、创新体制机制等方面入手。

1、完善投资决策程序

完善投资决策程序，首先，要进一步强化前期市场调研。企业要对拟投资项目进行严格、详尽的可行性分析，在调查分析中，企业领导层应聘请咨询服务企业或者企业内部成立独立的调查研究部门，对投资项目的投资前景、投资风险、投资收益等进行分析，并且这种前期分析应力求客观公正。其次，要进一步完善企业内部决策程序。在完成前期研究的基础上，企业应采取层层审批，审批负责制等制度，对调查研究中可能存在疑虑之处，要评估这种不确定性带来的风险，并在最终的决策时更多的采取民主的方式。再次，要对投资项目或者企业进行严密的后期跟踪。企业要成立专业的风险分析部门，分析所投资的领域最新的资讯，研究其可能给企业带来的风险，并制定应急体系，以弱化潜在风险。同时对于所投资金，要进行更加严格的监管，防止资金出现非正常的损失。

2、争取政府支持

化解投资风险，企业还需积极争取政府扶持。首先，要在技术创新上争取政府支持。要通过博士后科研流动站，技术研究中心等科技创新平台的建设，争取政府各类科技引导资金的投入，减少企业自身的投入，以此来降低投资风险。其次，要在财政税收政策上争取国家的优惠。企业要分析政府为发展战略性新兴产业的财政税收政策，积极与政府沟通协调，如争取战略性新兴产业发展基金的支持，依托创新投入积极争取税收减免，申请高新技术企业等等，所有这些政策的优惠，企业都可以积极的争取，以降低发展成本。再次，在人才的引进上可以争取政府的扶持。企业要紧跟政府为发展战略性新兴产业所出台的人才政策，帮助各类优秀人才申请政府补贴，从而激发各类人才的责任感，调动工作的积极性。

3、创新体制机制

创新体制机制，主要包括两个方面。一方面，企业要进一步灵活投资的股权制度。要在进一步利用产学研用合作机制的基础上，积极利用各类激励制度来减小投资风险。要进一步重视技术骨干人才的作用，对于有突出贡献者，可以充分利用股权激励的制度来稳定研究队伍，防止出现核心人才流失。而对于管理型人才，则可以根据企业的经营业绩，以发展目标为基本定位来实施股权激励制度，以此调动管理人员的积极性。另一方面，企业要积极的引进战略合作者。首先，要积极引进风险投资基金，让风险投资成为帮助企业控制风险，加强企业管理的重要力量。其次，可以充分与高等院校、科研院所、合作企业形成战略同盟关系，让这类合作者参与到战略性新兴产业的投资中，以此来分散风险，提高抵抗风险的能力。

参考文献：

[1]张宇芳.我国农业高新技术产业投资风险研究[J]特区经济，2011（1）：186-187

[2]肖江平.如何构筑我国战略性新兴产业集群的政策支撑体系[J].商业时代，2011（4）：125-126

篇（3）

前言

自改革开放以来，我国的经济发展模式开始从计划经济转变为市场经济。在这样的大背景下，我国房地产行业既面临着严峻的挑战，也面对着很多发展机遇。如何应对新时期的挑战，抓住发展机遇，这是我国房地产行业急需解决的问题。面对这样的情况，我国房地产行业必须要做好房地产项目投资造价管理工作，才能帮助我国房地产行业渡过难关，抓住发展机遇。影响房地产项目投资决策的因素有很多，比如管理水平低下、制度不完善等，都会加大投资成本的支出，使房地产企业的效益降低。房地产项目投资造价管理作为控制成本投入和利润收入的重要手段，对我国房地产经济的发展有着非常重要的作用。本文首先分析了我国房地产项目投资造价管理的内容，然后分析了我国房地产投资造价管理的主要问题，最后阐述了我国房地产投资项目造价管理的主要策略。期望通过本文的分析，可以让读者对我国房地产投资项目造价管理有更为深刻的认识。

1、我国房地产项目投资造价管理的内容

房地产行业作为我国国民经济的支柱产业之一，对我国的整体经济实力有着极其重要的影响。房地产项目投资所涉及到的资金链广、数额大，为了更好地对庞大的资金流进行控制，就必须要加强造价管理。造价管理工作贯穿于房地产工程建设的每个环节，造价管理的内容复杂，在每个建设阶段都有不同的内容。

（1）设计阶段

设计阶段是房地产项目成本控制的主要阶段，设计工作的质量直接影响到房地产项目造价的控制。在设计阶段，首先要通过设计招标选择最佳的设计单位；然后再通过限额设计，对工程造价进行有效的控制，对投资限额进行合理分解和使用。另外，还必须要控制好设计工作的质量以及施工图纸的设计深度。最后，再委托设计监理管理，对设计方案进行优化，在设计阶段充分挖掘节省投资的潜力。

（2）招投标阶段

招投标阶段的造价管理主要有五项工作要完成。第一，控制招标过程中的成本。招投标是业主选择施工单位、材料供应商的主要方式，招投标工作对房地产项目的投资控制、质量和进度管理有着及其重要的作用。第二，要对投标单位的资质进行严格审查。第三，招标文件的编制工作必须要做到位，造价管理人员必须要对影响工程造价的众多主、客观因素进行预测、分析以及评价。第四，选择合理低价的投标单位成为中标者，避免投标单位故意压低成本形成恶意竞争。第五，合同的签订工作必须要规范到位。

（3）施工建设阶段

施工阶段是房地产项目从施工图纸转换为建筑实物的过程，也是项目投资额度最大的阶段。为了更好的落实造价管理工作，必须要加强对施工过程的管理。施工阶段造价管理工作的主要内容是：规范合同管理，控制工程索赔，通过一系列技术措施，加强对项目资金的有效控制，通过有效的经济措施加强对项目工程的管理。

（4）竣工决算阶段

竣工阶段是成本控制的最后阶段，在此阶段，工程造价管理工作是：根据合同规定的计价条款、招投标过程中整理的重要资料、竣工资料以及国家与地方的相关法律法规条款，对工程款进行仔细审核，核实实际的工程量，落实联系单签证费用，保证最后所审核的结算是工程造价的真实体现。

2、我国房地产投资造价管理的主要问题

（1）法律法规不健全

相比以前，我国的法制建设工作已经取得了巨大的成就，但是随着时代的发展和进步，又出现了很多新的违法现象。这就导致以前的法律不能适应现代社会发展的需要，建筑行业亦是如此。尤其是我国加入世界经济贸易组织以后，我国的很多法制法规与世界经济贸易组织的相关法律存在违悖，导致我国经济一直很难与世界经济贸易组织完全同步。由此可见，加强行业立法，与国际法律接轨，是目前我国经济发展的当务之急。

（2）政府管理不完善

自我国计划经济以来，我国政府就将工程项目的造价管理职能界定为政府的法定行为，由政府主导造价管理工作。但是，政府部门既是国家宏观政策的制定者，同时也是众多公共工程项目的投资者。两者身份重合，这就容易造成政府部门在项目投资造价管理中的职责出现含混不清的情况。

（3）计价模式太单一

目前我国工程建设中的计价模式：首先是工程造价管理人员必须要根据施工图纸计算出整个工程量，然后使用套定额单价求得直接费，然后再根据有关的定额取费率算出整个工程的造价。但是套定额的计价模式对政府职能的转变以及市场竞争的发展有着很大的阻碍作用，严重影响到了我国市场经济的发展。

（4）信息化管理落后

随着信息时代的发展，我国房地产行业也在积极的应用各种信息技术促进自身的发展，工程造价管理信息化建设就是具体的表现之一。但是在工程造价管理信息化建设的过程中也存在着很多问题，导致信息化管理落后。比如，信息资源管理缺乏系统性，造价信息的采集方式落后，信息分类、数据格式不统一，信息网的建设不完善等。

3、我国房地产投资项目造价管理的主要策略

（1）建立完善的工程造价管理体系

首先，必须要强化工程造价管理部门的职能，加快法制建设的速度，维护房地产项目的投资者、经营者、劳动者以及消费者的利益。其次，理顺不同工程造价主管部门之间的关系。将政府主导工程造价管理的模式渐渐转变为行业协会主导工程造价管理。

（2）改革工程计价方式

工程量清单计价方式是当前我国房地产行业正在全面推行的一种计价方法。相对于套定额计价方式，工程量清单计价方式能够更好的帮助企业获得更加合理的工程造价，能够帮助业主控制投资，有益于市场公平竞争体制的发展。与此同时，还要建立起与工程量清单计价方式相配套的管理制度。

（3）加强工程建设全过程的造价管理

首先，要加强设计阶段的工程造价控制与管理工作。其次，加强对招投标阶段的管理，加强对预算环节的控制。最后，加强对工程造价咨询行业的管理。理顺工程造价管理的体制，提升房地产行业的整体素质。

（4）建立工程造价管理的良好秩序，完善信息化建设

提升行业内工程造价管理人员的整体素质，使其能做好房地产工程建设全过程中的造价管理与控制工作。同时，行业内各企业要充分利用现代化信息技术，加快工程造价管理的信息化建设，实现信息资源的共享，加强整个房地产行业的交流，实现对建设各阶段工程造价管理的动态控制。

4、结束语

总而言之，房地产项目投资造价管理对提升我国房地产行业的整体经济实力有着极其重要的作用。我国房地产行业必须要加强对项目投资造价的管理，改革造价管理的模式，加快造价管理的信息化建设，以此促进房地产行业的经济发展。

参考文献：

[1]朱丽萍.房地产项目投资造价管理探究[J].中国新技术新产品，2010，（1）：210-211.

[2]刘月勇.浅谈房地产项目投资造价管理[J].城市建设理论研究（电子版），2011，（31）.

篇（4）

一、民营企业经营用房产节税背景

中国经济的高速发展，成就了很多民营企业，在高通胀的背景下，民营企业在有了闲置资金后， 会考虑购买房产作为办公场地，一方面可以满足企业经营的需要，另一方面也可以抵抗通胀、保值增值。然而，多数企业在投资购买房产时，都是以公司的名义购买，产权登记在公司名下，这是非常可惜的，也与投资保值增值的初衷南辕北辙。而且，从很多实际案例来看，这种民营企业自有房产的持有策略未必是最优的选择。

二、民营企业经营用房产案例及问题分析

让我们通过以下几个案例，来大致了解部分企业经营用房产面临的瓶颈。

2.1 案例一：企业投资买房，资产跟经营规模不匹配

甲公司注册资本只有60万，由境内两个自然人投资，经营服装，每年会计报表反映的营业收入一百余万，盈利不足5万元。实际上，甲公司拥有知名的服装品牌，在各大都市繁华地段拥有自己的直营店，生意非常火爆。这些直营店是以个体工商户的形式存在，税款基本都是核定征收，税负比较低。所以，甲公司看起来生意红火，利润实际上都在老板个人口袋，公司没钱。甲公司打算以公司的名义投资购买房产，一方面便于向银行抵押贷款，另一方面，向客户展示自己的实力，扩大竞争力，但同时又遇到以下难题：

1、公司买写字楼，价值达五百多万，但公司每年才一百多万的营业额，资产规模跟经营业务很不匹配，在以下方面可能对公司不利：

（1）如果营业额不增长，企业将会出现亏损。在甲公司所在地的实际税收征管业务中，如果企业税务上出现亏损，企业需花大精力对税局做出情况说明。

（2）资产周转率、资产收益率较低，财务指标不正常，不利于第三方，包括银行、客户、税务机关等对公司的财务报表分析，影响了外界对公司的业绩评价和再融资过程，也阻碍了众多潜在投资者。

（3）资产规模长期明显高于经营规模，税务机关在进行纳税评估时，可能会质疑公司账外经营，从而长期耗费精力应对税务检查。

2、 如果股东不增资、不借款，公司就没有足够的资金投资购买房产。

（1）如果增资，根据《公司法》的规定，公司以股东投入的资产对外承担有限责任，其股东不愿意投入太多资本。

（2）如果借款，由于是关联交易，根据《税收征收管理法》第三十六条等的规定，其股东担心税务机关会对个人股东核定利息收入征税（营业税及其附加税费、个人所得税）。

（3）甲公司的股东还有一个担忧，税务机关是否会质疑并调查股东财产的合法来源？

针对甲公司面临的难题，只有两种选择，要么将更多的业务装入甲公司，扩大营业规模，然后投资购买房产；要么以股东个人的名义投资购买房产，然后出租给公司使用。

2.2 案例二：企业必须注销，房产处置税负高

丙公司成立于2003年，由3个自然人投资，均以货币资金投资，注册资本3000万元。丙公司成立后购买土地建造了一栋办公楼，建造成本1200万元。2009年，受金融危机的影响，丙公司严重资不抵债，难以持续经营，被法院依法进行破产清算。此时，该房产已经升值到3400万元，丙公司转让房产缴纳了大量的营业税及其附加税费、土地增值税。其股东王某才意识到，当初要是个人投资建房租给公司，这时就会减少许多不必要的纳税环节，也会大大减轻企业负担。

三、民营企业经营用房产节税的持有策略

从以上案例可以看出，房产具有价值高、升值快、处置环节税负高的特点。针对这些特点，结合当前涉税法规，建议企业投资房产时，其产权持有采用以下策略：

1、如果公司持有，应当由集团内运作规范、承担法律风险较小的企业持有，这类公司的寿命相对要长一些。

2、企业随着规模的扩大，业务、组织架构随时可能需要作出相应调整，应避免房产产权因为经营的调整而出现变动。一般是将房产放在个人名下，哪个公司需要使用，就出租给这家公司。这样，不管你投资的企业如何风云变换，房产产权始终不变，并且相对安全。

现在已经有部分民营企业在香港等境外地税负国家或地区成立企业进行国际资本运作，开拓国际业务，也有部分境内人士及其亲属移民到境外，因此，有部分企业咨询是否可以由境外企业或个人持有房产。根据我国目前的法律法规，境外企业或个人在境内持有房产是行不通的，主要是我国境内实行严格的房地产调控，防止境外热钱在境内炒房，根据建住房〔2006〕171号、建房〔2010〕186号等文件规定，境外机构和个人只能购买自用、自住商品房。如果境外企业或个人在境内购买房产用于出租，属于经营房地产业务，需要先在境内成立外商投资企业，以外商投资企业的名义购买房产经营。

建住房〔2006〕171号文第一条明确规定，境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业；经有关部门批准并办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。

建房[2010]186号文规定，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。

综上分析，对于民营企业经营所需房产，以公司的名义持有，或遇到法律限制，或面临税务风险，或面临高税负。如果换一种思路，房产由老板个人持有，出租给公司使用，收取租金，则会“柳暗花明”，不仅可以解决上述案例中公司持有房产所面临的困惑，还可以为个人股东节税。

四、个人投资者持有房产出租给公司策略的优势

个人投资者持有房产，将房产租给公司使用，在税务方面和经营方面具备以下优势：

1、 可以减少房产过户转让的环节，避免房产过户面临的高税负。

目前公司转让房产，通过投资到另一家公司后再转让股权、合并、分立等方式，可以规避一部分税收，但并非所有的房产转让都可以这样操作，且操作起来也很复杂。

（1）利用房产投资，免征土地增值税有条件限制，根据财税字[1995]048号、财税字[1995]048号文规定，如果所投资的企业从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资，不免征土地增值税。

（2）将房产投资到另一家公司后再转让股权，如果被投资企业仅有房产，没有其他资产、负债、劳动力等，避税的意图过于明显，容易被税局认定为转让“以股权形式表现的资产”，参照国税函[2000]687号文，税务局有可能要求股权转让缴纳土地增值税。

（3）合并、分立免征契税的政策有期限限制，根据财税【2012】4号文执行期间为2012年1月1日至2014年12月31日，到期后是否继续执行，存在不确定性。

（4）合并、分立须符合财税[2009]59号、国家税务总局公告2010年第4号规定的特殊重组条件，资产转移才不确定转让所得缴纳企业所得税。特殊重组的条件比较苛刻，比如： 具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的；重组后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动等。这些条件企业在操作中往往难以得到税务局的认可。

2、 房产在个人名下，更适合一些行业企业轻资产上市。

公司出资方式可以多样，但是根据《公司法》第二十七条规定：全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的百分之三十。房产在个人名下，合理解决了公司股东以房产投资带来的货币出资金额限制难题，扩大了公司的融资渠道。

3、 房产在个人名下，可以提高企业资产周转率、总资产收益率指标。

企业资产周转率、总资产收益率指标是分析企业运营情况的重要指标，极大的影响着第三方对企业的评价。当企业资产周转率、总资产收益率指标过低时，对于融资、投资、贷款都会产生不利影响。通过将房产持有在个人名下，可以提高企业资产周转率、总资产收益率指标，利于企业进行发展、融资。

篇（5）

面对充满诸多挑战、机遇和不确定性的弯道，我们如何实现弯道超越？

在思考这个问题时，笔者想到了杠铃策略。杠铃策略在投资上的运用，是不主张中庸之道，不主张均衡用力，而是把全部力量分布于两端：一端是极度的风险厌恶，以防范罕见风险的发生；一端是极度的风险偏好，用于积极进取。就像一个人如有10分力，不是把10分力平均分布在整条线上，而是把全部力量分布在这条线的两端，5分用于防范极端情况下的风险，5分用于出现机会时的果断出击。

基于中国经济社会处于变革的弯道期，在全社会金融去杠杆化的今天，机遇与挑战并存，杠铃策略的实施可从两方面入手：

一方面要保持资产负债表的稳健，并时刻防范资产的流动性风险；另一方面，越在主流预期悲观的时候，越要紧盯可能出现的投资良机，敢于果断出击。

结合前面对利率市场化、房地产调控方式转变、人民币资本项目开放、股票发行注册制改革、国企改革和移动互联的分析，在弯道期，投资策略需以杠铃策略为基础，按照一定思路调整大类资产组合。

首先，要适度降低资产组合中的房产比重。尽管我国房产的刚性和改善需求依然强劲，房产的居住属性不可替代，但考虑到房价已居历史高位，加之居民资产组合中房产占比已高达60%以上，因此房产继续升值的空间有限，其投资属性在未来相当长的一段时期内将逐渐弱化。

其次，要牢固树立理性的股权定价理念，提升资产组合中优质股权资产的比重。我们切不可忽视股票发行注册制改革和人民币资本项目逐步开放对A股市场的深远影响，目前是逐渐调整投资组合，买入被严重低估的优质股票和股权资产的绝佳时机。

再次，需提升对债权资产的风险识别和风险定价能力。在利率市场化快速推进的今天，刚性兑付正在被打破，只要深入研读目前市场上各类所谓“无风险资产”的合约，不难发现其畸高的“无风险收益”是伪的。

篇（6）

虽然目前房地产市场处于调整过程中，但专家表示这并非意味着房产就失去了投资的价值，只不过投资房产需要更加注重投资策略。

投资房产稳取丰厚回报

李志枫是土生土长的上海人，前些年他把自己的投资组合做了调整，获得了意想不到的收获。他投资的方向主要集中在股市和楼市，当然，最让他感到满意的还是在房产方面的投资。

其实，在房产投资方面李志枫属于后知后觉型。当温州人在上海开始炒房时，他的注意力还放在股市上，虽然当时股市并没有多少机会。直到2004年的秋天，他去一个朋友家做客，发现原来经济情况与自己差不多的朋友，因为投资房产如今已住上了别墅，过着富足的生活。这对他的触动很大。

从朋友家里回来之后，李志枫开始关注房产。朋友建议他，市中心的小户型住宅值得投资。“因为市中心的小房子容易出租，而且总价也不是特别高，适合一般的工薪阶层投资。”他回忆说。

与其临渊羡鱼，不如退而结网。李志枫在徐家汇附近找到一套总价约45万元两室户，两个房间可分开单独出租，月租金收入至少有1500元，他初略计算了一下，根据当时的利率水平，向银行申请20年期共20万元的商业按揭贷款，每个月还款额为1320多元(等额本息还款法)，租金收入完全可以用于还贷。李志枫没有犹豫，当即拍板买了下来。

随后，他又在浦东陆家嘴、莘庄寻找投资目标。虽然在2005年初国家对楼市开始调控，当时各种各样的悲观消息漫天飞，而且也不断有温州炒房客在报纸上现身说法，认为房产已经失去了投资价值。李志枫虽然一度也曾彷徨动摇过，但最终他觉得房产投资相对是比较安全的，因此坚持了下来。他说：“我不像温州人那样，完全利用金融工具，而是给自己留有余地，因为我每投资一套房产，总会根据月租金来倒推我的按揭贷款总额，这样我不存在资金链断裂的风险，因此只要租金水平不下降，我的投资还是安全的。”

时至今日，李志枫已经投资了4套小户型住宅，虽然每个月需要向银行归还近8000多元的房贷，但这些都不会成为负担，因为随着近两年上海房租水平的整体上涨，租金收入已经超过万元，除了还贷还有结余。

李志枫认为自己的投资还是比较划算的，目前这4套房产的市值已接近300万元，而自己的前期投入不到100万元，投资收益颇丰。而如果把这些现金都存在银行，两三年的利息收入也不过十来万元，而实际购买力还会随着物价的上涨而有所下降。如果是全部投入股市，虽然能在刚刚过去的牛市里狠狠“捞上一票”，但谁又敢保证他不会在这波熊市中沉沦下去而前功尽弃呢?

李志枫准备长期持有这些房产，用以养老。他开玩笑说：“即使我退休完全没有退休金，光靠这4套房产的租金也能生活得很好。”他对自己将来的生活很有信心。目前市场又陷入观望期，李志枫又在开始寻找物业，不过他这次考察的主要目标是上海外环线附近的区域。他认为龙柏板块会受到轨道交通10号线的建成通车而爱到更多的关注。

何时投资房产?

房产是投资品种中一个很重要的组成部分，但是投资房产首先需要处理好节奏问题。

当然首要问题是要掌握大势，就如投资股市一样，在熊市要学会休养生息，保存资金实力。楼市也有牛熊之分，如何避开熊市也是投资者需要认真对待的问题。目前房地产市场正处于调整阶段，房价出现一定程度的回落，市场处于胶着状态。这样的市场还有投资机会吗?

专家对中国房地产市场的长期走势还是看好。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授表示，虽然目前房地产市场已进入调整阶段，但是根据中国的经济走势来看，长期还是看涨的。“现在房地产市场价格回落，是因为前一段时间上涨过快，短期内回调在情理之中。不过从长期来看，房价还是要上涨的。”他说。

《理财周刊》首席理财顾问徐建明也表达了同样的观点。他认为就目前的情形来判断，房产依然是一个很好的投资品种。“我看好房产20年。”他乐观地表示。由此看来，房产投资机会仍然存在。

对于个人而言，何时可以开始投资房产?理财专家认为，需要根据自己的生命周期来把握投资理财组合。徐建明表示，对于刚刚走人社会的大学毕业生，一般以投资金融产品为主，而到了中年，则可以根据自己的资金量大小来决定是否投资房产。

长期持有是关键

房产投资不能与投机相提并论。因此对于投资者来说，投资房产要坚持长期持有的策略。

专家表示，在过去的几年里，由于房地产市场出现不理性因素，致使房价飙升，因而也让一些投机者获得了暴利。但目前国家一系列政策对投机行为进行了严格限制，如禁止期房转让、对5年内出售房产的行为征收高额税收等政策，都在很大程度上限制了投机行为。理性的投资行为是使资产保值增值，而从房价长期稳步增长的趋势来看，长期持有才是硬道理。

至于如何投资房产，技巧有很多，不过专家提醒要留意两大原则，其一是不要盲目贪大，其二当然就是要注重租售便利。

专家表示，投资房产一定不能盲目贪大。此前一段时间，深圳的投资者就因为无法及时售出手中的房产，而致使资金链紧张，出现“断供”现象。徐建明表示，目前房产投资者都借助了金融工具，向银行申请按揭贷款。金融工具的杠杆作用放大了投资效应，但同时也放大了风险。如果在投资房产时，因为贪大而导致资金压力过大，一旦市场情况出现变化，应对起来会很困难。

篇（7）

    房地产市场GERT网络模型算法设计

    定理:设Wr(s)(r=1,2,…,n;n≥1)为节点u到节点v的第r条直达决策信息流动路径的等价传递函数,Wi(Lm)为m阶环中第i环的等价传递函数,则节点u到节点v的等价决策信息传递函数Wuv(s)的表达式为(式略)puv=Wuv(s)Wuv(0)。(7)节点的决策概率是外部环境的映射函数,也是相邻节点之间决策信息的映射函数。节点的决策概率受多方面的约束,因此很难直接求出其最优决策概率。节点的决策过程是节点与外部环境及相邻节点进行协商博弈的过程,通过各节点的协商博弈,资源达到帕累托最优,此时节点所做决策是最优策略,利用最优策略中的决策信息可求出节点在每个行动中的决策概率范围。证明:由实际背景易知该模型必有可行解。从模型中决策概率范围、决策概率规范性约束的形式可以看出,该模型的可行解有界。根据目标规划理论,任意可行域有界的单目标规划一定可以在其可行域上达到最优,因此模型存在最优解。由此定理3得证。

    房地产市场GERT网络模型求解

篇（8）

指数的高低是市场一致预期和流动性共同作用的结果。南方绩优关心的并不是绝对指数的高低，而是目前指数背后代表的市场一致预期和流动性变化的趋势。如果两者都没有发生改变，市场整体趋势也不会发生重大改变。

目前经济依然在沿着复苏轨道稳定运行，整体流动性环境并没有发生明显变化，降低仓位不是第一选择。如何把握经济复苏的节奏，发掘经济复苏每个阶段中最受益的行业和公司，寻找不同行业的相对价值，才是目前南方绩优管理组面临的最大挑战。

南方绩优认为，民间投资尤其是房地产投资，将成为下一步经济增长的主力。以政府投资为代表的“看得见的手”已经将中国经济从休克中拯救出来。接下来，随着市场信心恢复，资产价格稳定，经济重回原有轨道运行，以利润为核心的“看不见的手”将成为拉动经济增长的主力。房地产作为拉动内需的龙头，其地位无可替代。整个房产行业目前依然处于恢复期，房产开工增速依然低于其他基建投资速度，未来还有较大提升空间。三季度南方绩优将围绕房产投资增长恢复这一主线，除了房产行业之外，还会关注受益于房产投资拉动的其他中游行业。看好与矿产资源和虚拟经济相关的行业、强周期的中游制造业与低碳经济相关的电力设备、新能源汽车等行业以及与城市化、工业化进程相关的房地产和耐用消费品行业。

注重行业配置有效性

篇（9）

下面我根据最进房地产市场的情况，就眼下局势，给公司制定了一份自认为很有针对性的市场营销策划书：

房产行业解决方案：

09年的中国房地产就像开发商的恶梦，受次债的影响，全球房产的低迷也波及到了中国，09年仍然是房产行业的艰难时期，本月初国务院正式声明不会政策性拯救房市。房产商一掷千金的推广策略一去不复返了，认真研究购买者需求，准确规划产品，精准传播已成为开发商与商的当务之急，优邮的房地产行业解决方案正是解决了开发商在经济低迷期的营销难题：

精准推广规划：

1）楼盘客群细分；

2）精准短信营销平台；

3）精准邮件营销平台；

4）数据库发送执行；

5）目标客户dm营销设计与执行。

房产专项规划：

1）数据库建立；

2）数据库推广平台建立（短信、邮件平台）

3）数据库发送执行。

商业地产集客规划：

1）商圈分析；

2）地产主题设计；

3）招商方案与执行；

4）集客策略。

中高端房产项目推广规划：

1）整合网络传播方案；

2）高端客户数据库分析；

3）数据库内容设计与推广执行；

4）项目推介会执行规划。

优邮房产行业的解决方案，适合低成本市场推广的开发商、中介机构，是快速找到目标的新营销模式。

篇（10）

中图分类号：F293.3　文献标志码：A　文章编号：1673－291X(2009)05－0070－02

一、新形式下房地产行业所面临的挑战

(一)金融危机的影响

源于美国的金融危机愈演愈烈，已经发展为全球性的金融危机。对于资本市场比较开放的一些国家，严重影响了金融行业的稳定和投资者的信心，甚至使一个国家濒临破产(比如冰岛)。本质上讲，这次金融危机源自于房地产行业。由于欧美连年的房地产泡沫的爆裂，导致“次贷危机”爆发，进而影响到投资人的信心，并反过来进一步影响房价，最终导致的金融危机不断深化。所以可以说房地产泡沫的爆裂是这次金融危机的“导火索和推手”。

房地产行业虽说是属于第三产业，但是却是属于“资金密集型”行业，和金融行业关系密切。从过去几年的“流动性过剩”可以看出，信贷在房地产行业的过度发放、外行业(特别是基金公司等投资公司)及股市融资大量进入房地产行业、外资过多的资本进入房地产行业、银行给买房人的过度放贷等等，都是对整个房地产行业的过度发展起到了主要的“推波助澜”的作用。而金融危机的发生使这些资金链都受到了不同程度的影响。

金融危机对房地产的具体影响表现在：

1、投资者丧失信心，消费者处于观望状态。金融危机使得大多投资者对资本市场产生了怀疑，资本市场的信用基础出现了问题，股市一落千丈，房地产股价也一路杀跌，房价不断回落，消费者一直处于观望状态。房价的不断走低使得房产不能保值，好多消费者买房之后，发现不长时间内同一楼盘价格缩水，去向开发商索要价差一般都是未果，这在一定程度上打击了消费者的消费欲望。

2、银根紧缩，房地产资金链断裂。房地产行业大部分都是负债率很高的企业，一般通过银行借债进行资金周转，并且借贷金额都是巨大的。金融危机使得金融系统也提高了警惕，为了保证金融行业自身的安全运转，对其他行业特别是受政策性影响较大的房地产行业的放贷开始压缩。这对房地产行业来说，无疑是雪上加霜。金融危机的影响不是短暂的，对房地产行业来说需要几年的缓和期。

(二)人民币增值的影响

从整体上和短期来看，人民币升值对房地产行业的影响是有利的，但也得看到长期可能存在的不利影响。人民币升值直接影响到我国的出口额，如果出口下降，再加上内需不足很容易导致经济回落，这将对房地产市场产生重大影Ⅱ向。一方面，一些出口企业、外贸企业受人民币升值影响，出口量减少，利润出现下滑，效益不好了，也就会影响这些企业租用写字楼，减少办公场所的投资建设，这对商业地产市场会产生一定的冲击；另一方面，人民币大幅升值，房地产市场的投资需求过度，很容易产生房地产泡沫并进而影响国家经济安全。从上个世纪韩国和日本的发展历史来看，房价与币值升值有一定正向关系，最初的货币升值使得外资对房地产的投资需求增加，投资过热进而导致房价上涨，形成经济泡沫，而在升值后期外资撤退，房价下跌，泡沫破裂。这在一定程度上影响了整个国家的经济安全。

(三)国家宏观调控政策的影响

房地产行业的特点是链条长，“裙带关系”多，对整个国民经济的影响较大，所以易受国家宏观调控，特别是货币政策的调控。人民币升值吸引国际游资的涌入和资产重估的热潮带来的房地产价格快速上涨，2005年开始房地产进入了蓬勃发展的全盛时期，2007年达到历史高峰。面对这种形势，国家开始相继出台相关的调控政策：紧缩信贷。严格限制土地供应等。房地产行业再次面临严峻的挑战。

2006年以来，尤其是去年的二三季度，由万科、金地、保利等上市公司为首的主要房地产商大量储备土地，掀起了一股囤地。然而去年天价所获得的地块，现在正成为这些地产公司巨大的包袱。北辰在长沙92亿元拍得得新河三角洲地块，楼面地价为3090.58元/平万米，按照此楼面价，成本至少6000元/平万米以上，那么如果销售价格达不到7000元/平万米以上，北辰这个项目必将亏损。而目前在售周边的项目，均价仅仅略高于5000元，平万米。

不管房地产行业需求如何强劲，平均负债率超过70％的房地产企业，在金融杠杆调控前实在是脆弱得不堪一击。相比行政手段，金融杠杆对房地产行业调控的效果要更明显。银根紧缩，首当其冲受到影响的就是对金融资本高度依赖的房地产行业，而最先被调整的，当然就是去年、前年极度囤积土地准备扩张的那些地产企业。

二、当前房地产行业的应对策略

目前。我国房地产行业所面临的挑战，基本上来自于大环境的变化，不管是金融危机还是紧缩的货币政策，都是房地产行业所无法控制的，需要国家的相关调整来解决。投资者和市场对2008年的资金紧缩最为关注，不过资金紧缩不会是全面规模压缩。再融资的紧缩主要体现为融资条件的提高和融资频率的控制。比如，对公开增发的募集资金投向进行控制，要求土地证、用地规划证的法律手续完备等，而对于解决同业竞争、提高上市公司竞争优势和成长性的股权融资不会停止。

2008年的宏观调控政策来看，降低流通环节税费，促进房屋流通成为国家稳定房价的一个手段。财政部、国家税务总局3月发出通知，个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税；廉租住房经营管理单位的租金收入，免征营业税、房产税；对个人出租住房取得的所得减征10％的个人所得税，国家在对房地产交易环节税收实行这些优惠政策，目的就是刺激内需。

从2008年5月以来，各地相继出台了促进房地产发展的“救市”政策，降低首付、降低按揭利率、降低购房支出在居民实际收入中的比重能真正提升房地产的交易。宏观经济减速、实际收入下降延长了房地产调整的时间；按揭利率降低可以减少实际房价，不过应用具有刚性；目前市场成交量来自于刚性的自住需求，只有房价的调整才能带来成交量的上升，目前调整仍会继续，房价仍然有内在调整的需要。由于一方面受制于中央严格的政策规定、另一方面受制于有限的地方财力，因此，力度和优惠程度均有限，没有改变市场成交下滑的趋势。其实宏观政策的目标是保持经济稳定增长，而不是救房价和救开发商。

房地产行业可以在能控制的范围内从以下几个方面采取策略：

1、价格策略

最近几年城市化的不断推进，使得城市房产需求具有一定的刚性。城市化首先表现为城市数量和地域的扩张，同时带来城市人口的增长和对住宅的需求，我们以城市化每年增加的百分点数来测算每年所增加的城市人口及其所需要的住宅面积。我们发现，城市化所增加的人口每年将新增3，5―

5.3万平方米住宅的需求量，而这部分住宅需求基本上需要从商品房市场满足。所以说房价具有一定的刚性，如果在目前大多消费者处于观望状态之际，再适当的对消费者进一步让利，不但可以增强消费者欲望，也可以及时回笼资金，以增强企业的运营能力。在价格政策上，房地产商还需注意的一点是：同一楼盘或同一地段的房产价格不能在短时间内大幅跳水，这样只会加重消费者的观望情绪，谁也不愿去买不断贬值的房产。

2、变换销售策略。在目前房市低迷的情况下。商家应该变换营销策略，比如，加大广告力度，根据一般人的心理，人们更愿意为知名度比较高的东西买单，从心理上觉得“物有所值”；再比如，通过各种方式促销，最近长沙有商家出奇招，只要通过该公司购买洗面奶、白酒等消费品，超过一定金额后，就可以送一平米的房子，买主可以将这一平米房子在网上再转手，等凑齐几十平米后就可以作为首付去找房产商要房子；还可以通过提高服务质量来增加销售量。

3、优化住房供应结构。房产商可以提供多种形式和结构类型的房产，比如，增加国家政策范围内的经济适用房建设，同时增加双限房和廉租房两个种类，在目前经济疲软的现状下，应该主要提供面向城市中低收入阶层不同层次的基本住房。这也符合国家的两分法的大政策，即把中低收入阶层的住房需求从纯粹由市场价格调节的商品住宅体系中分离H{来，通过由政府利用财政保障土地供应、开发资金、销售对象等开发条件的供给，而占人口大多数的中高收入阶层对商品房的居住、消费和投资功能则通过依靠市场调节的市场化住宅体系来满足。当然，面向中低收入者的住房开发利润空间不是很大，但国家也给了房产商相应的优惠政策，在目前低迷的楼市状况下，也不失为一种较好的策略。