房地产的金融属性汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇房地产的金融属性范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

篇（1）

正因为房地产的金融属性，银行（或者非银行金融机构――最典型就是信托）视其为最佳担保品（境外也一样），对其估值也随其行业周期波动，房地产黄金十年的一路上行，不仅仅造就了福布斯排名靠前的房地产富豪，还造就了一批排名迅速蹿升的银行（金融）新贵。但M2的神力终究抵抗不了市场规律，地方政府的“土地财政”无论怎么变换方式“托市”，都难以抵挡行业的整体下行。

房地产的金融属性也决定了其作为投资（投机）品时，必然有其内在的经济规律。市场景气时，作为抵押品可以通过提高抵押比例，或者提高评估值获取更多的资金；一旦倒转，犹如股市的去杠杆，发生的是“踩踏”，即加速下跌，曾经发生的海南房地产崩盘（当然也有其他非市场因素）便是“血证”。港资的房地产开发商深刻体会了其金融属性，因此，非常强调现金流管理，越是市场景气、越是降低有息负债比例（港资开发商的净资本负债率一般不超20%，即有息负债总额不到公司净资产总额的20%），以保证不期而至的市场风险。

篇（2）

在财务报表中可以更加真实地披露信息。企业持有投资性房地产采用公允价值计量模式。在资产负债表日，确定投资性房地产的公允价值时，是参照活跃市场上同类或类似房地产现行价格；不能取得现行市场价格的，可以参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格。采用成本法则只能强调会计信息的可靠性，公允价值计量模式则可以更加及时、真实地反映资产的价值。

1.2 更好地体现全面收益观

资产负债表观下的收益，应视为企业一个会计期间的净增加，是一个全面收益的概念，可以全面反映其对企业所有者权益的贡献，表面企业实际财富的增加值，优化资产和资本结构，充分关注企业长期战略和可持续发展。

1.3 公允价值难以做到真正公允

投资性房地产公允价值的计量是根据资产负债表日的时间市场的同类或类似房地产的现行市场价格来决定的。但是由于房地产的价格近期波动比较频繁，同一个城市不同地方的价格也差别较大。若以同地区较高的价格来估计本企业的投资性房地产，会高估本企业的资产；反之，则会低估本企业的资产 。

1.4 公允价值可能会被一些别有用心的人利用

我国的市场经济还不完善，采用公允价值计量模式可能会受到一些人的干扰和利用，而这些人为因素影响的公允价值变动损益均调整了投资性房地产的账面价值，也会影响企业的利润。

2 使用公允价值计量的机会和威胁

2.1 国际会计大环境的趋同使然

当今世界是一个流动的世界，我国的经济也与世界结合越来越紧密，相互依存和相互加强日益加深，迫切需要借鉴国际通行的规则，不断完善我国的会计准则，为我国经济与世界经济的同步发展提供一个标准趋同，信息沟通的信息平台。

2.2 房地产市场越来越成熟

房地产产业是我国经济的龙头行业，近些年我国的GDP的飞速增长与房地产业的发展有很大的关系。但是从2014年来，房地产业的发展出现了疲惫的迹象。但是，一直以来，中央和地方政府都对房地产业的走势尤为关注。尤其是这次房地产的危机时，所以我们有理由相信政府今后对房地产业的监管会更加严格，房地产业也会越来越规范和成熟。

2.3 公允价值会计计量属性的接受程度低于历史成本

在会计计量属性上，人们更加倾向于选择以实际交易为基础，具有确定性，客观性，靠得住的历史成本，而对具有变动性和不确定性，需要特定的方法才能取得的公允价值计量方法有一种排斥，而公允价值计量方法相比历史成本更加复杂。

2.4 房地产的波动性

中国房地产泡沫说，很久之前就已经存在了，尤其是2013到2014年中国房地产的价格是更加扑朔迷离。而采用公允价值计量本身就带有一定的主观色彩，加之中国房地产的波动性，会影响到投资性房地产的公允性，进而影响到公允价值计量模式的发展。

3 SWOT矩阵分析公允价值的运用

（1）针对优势和机会：加强监督和指导使用公允价值计量的运用。

（2）针对劣势和机会：提高内部控制的质量。

（3）针对优势和威胁：提高人员职业素质，继续教育学习。

（4）针对劣势和威胁：完善相关会计准则，加强会计人员职业道德学习。

4 使用公允价值计量的好处

①公允价值具有很强的相关性，提供的会计信息能将快速变化的经济情况及时地反映出来。②预测功能。公允价值也有历史成本所不能比较的优越性。历史成本虽具有可验证性，但历史成本无法揭示资产的经济实质——未来经济利益。③在当前金融工具不断创新，企业金融资产和负债日益增多的情况下，公允价值优于历史成本。

5 使用公允价值计量的弊端

（1）新准则对公允价值计量操纵利润的规定。例如，对投资性房地产的规定是在有确凿证据其公允价值进行后续计量。房地产公司可以隐藏证据并使得其不确凿，等需要的时候再出示确凿证据。显然，他可以选择一个合适的时机，切换为公允价值进行计量，人为的操纵利润；

（2）公允  []价值的应用在一些地方不符合会计稳健性。金融工具活跃，市场价格变化快，不符合会计的稳健性；

（3）信息质量的可靠性难以保证，公允价值的获取存在一定的难度，过度依赖会计人员的职业判断。

6 对公允价值计量属性使用的建议

①适度使用公允价值，逐步采用公允价值计量。目前尚不具备全面采用公允价值的条件下，最好采用历史成本和公允价值两种模式并存的方法。②通过立法来提高技术的可操作性。当不存在公平市价时，需要应用现值技术来计算出相应的公允价值，在这方面我国应该会计准则以及有关法律规章上予以规范。

篇（3）

在我国国民经济发展的过程中，房地产行业的作用不容忽视。随着社会经济的不断发展和人们生活质量的不断攀升，人们对房地产行业有了更高的要求和关注度。房地产金融也就是在房地产行业的资金需求之下逐步发展起来的，商业银行等相关金融机构纷纷参与了对房地产行业的资金投入。由此，房地产行业和银行业的联系便愈发紧密，而金融泡沫也造成了房地产行业的脆弱性。基于房地产行业在人们生活当中的重要性，展开房地产金融方面的分析和探讨是一件意义重大的事情。

1房地产金融的内涵与特点

1.1房地产与金融的关系

众所周知，房地产的发展要依靠金融业提供的充足资金。房地产是一个资金密集型产业，每一个环节都要用到不少的资金。所以除了开发商要有雄厚的资金基础之外，金融机构参与投资也是非常重要的。通过房地产的良好发展，金融业也能够实现更高的利润收益，将房地产作为抵押品，比货币的有更稳定的增长态势，这也是金融机构钟情房地产投资的最大原因。

1.2房地产金融的内涵

在项目开发、建设和消费的整个流程中，通过多种方式获得资金和金融服务等，统一称为房地产金融，房地产金融也是房地产和金融行业在长期发展融合之后所产生的一种新型金融形式。通过各种金融方式和集资办法，为房地产的发展提供资金，支持房地产的良好发展和健康的资金循环。1.3房地产金融的特点房地产金融有保值增值性强、资金流量大和轮转周期长的几个特点。房地产的抗通货膨胀能力较强，这一特点也让其有了较大的稳定性。房产是生活必需品，也具有金融性质，再加上土地的稀缺性和高价值的属性，进行房地产开发的项目便需要大量的资金注入。房地产项目从设计到销售需要的时间周期较长，如果消费者是分期付款，付款期限便长达几十年，这让房地产周期有了轮转周期长的特点。

2房地产金融的风险

金融机构为房地产筹集资金、清算等过程中，由于环境变化或是决策失误等原因，可能会造成资金受损，这就是房地产金融的风险，主要有以下方面：

2.1融资渠道单一

对于西方发达国家来说，房地产开发商主要通过各项基金金融融资，而我国房地产开发公司数量众多，多数资金来自银行贷款。这样的情况下，银行的某个举措或变动，将直接影响到房地产公司的资金链，由此可见，较为单一的融资渠道加大了房地产的金融风险。

2.2市场监管不到位

房地产是拉动经济发展的重要环节，国家的政策和规范也会对房地产的发展造成较大影响。一些地区过度追求GDP，对于楼市的非正常房价的情况，一些地区的政府采取纵容态度，监管不到位导致房地产行业泡沫更严重，同时加重了房地产行业和房地产金融的风险。

2.3信贷规模增长过快

我国房地产行业和西方发达国家相比起步较晚，飞速发展的过程中，风险性也逐渐加重。人口增长和城市化进程的逐步深化，导致房产供不应求，房产价格有了较大的提升，很多地区出现了炒房热潮。各大金融机构面对高收益的诱惑，将大量的资金投入到房地产当中，信贷规模的快速增长，造成了房价居高不下，泡沫化问题进一步加重。

2.险识别应对体制不完善

当前我国房地产行业风险识别和应对体系缺乏完善，还没有能力准确识别和应对各类风险。对于市场上来讲，如果出现泡沫破灭，银行将会出现大量坏账，房地产经营将难以为继；信用上，因为对借款人的审核不规范，会出现房屋难以销售，开发商可能会因为赔钱而无法偿还贷款。

3房地产金融的解决对策

3.1扩大融资渠道

由于融资渠道单一，造成了风险集中的情况出现。针对这一点，应当开发多元化的融资渠道，通过多远话的融资方式，转变当前融资渠道单一的局面。另外，可以加强推动房地产贷款的证券化，通过对房地产信托投资基金的重视而引起更多大众投资者的关注，把流动性不高的房地产投资变为资本市场当中的证券资产，同时加强信托的管理机制，推进信息公开化，推动房地产信托投资基金在我国的良好发展。

3.2完善法规政策

房地产是和人们生活有紧密联系的产业，不过当前有大量的投机性需求出现，导致了房地产市场的供小于求，所以，政府需要制定相关管控措施，来抑制房地产当中的投机性需求，达到控制房价的目的；通过出台相关法律政策，规范我国房地产行业，保障房地产金融市场参与者的权益，让房地产行业在稳定的轨道上进一步发展。

3.3控制信贷规模

通过政府的力量，控制信贷规模，通过买房限制，避免炒房行为。另外，还可以结合房地产信贷，对不良贷款和盲目投资进行筛选和规避。

3.4完善发展与监管机制

想要解决房地产金融发展当中的问题，除了要进一步完善相关法律条例之外，还需要建立起长期稳定发展的机制。想要达成这一目的，就要保证住房的居住属性，通过制度的完善，保证城市建设的科学规划。另一方面，展开房地产市场的严格监管也有重大意义，政府要通过对市场的全面分析，展开合理的调控，保证供需平衡，准确预测发展态势，合理引导投资。

4结束语

通过上述分析，我们可以看出房地产金融对金融行业和房地产行业的重要性。想要房地产金融有牢固的发展基础，对房地产行业有足够的保障力，就需要根据我国房地产发展的具体状况，加强房地产金融产品的创新性，保证其质量的可靠性，通过多远化的发展方式，达到房地产金融长期、稳固的进步和发展。

参考文献：

[1]付东,雷学军.中国房地产金融风险分析[J].特区经济，2012,(10):20-22.

[2]高燕.论房地产金融的特点与作用[J].改革与开放,2010,(4):59.

[3]张蕾迪.关于我国房地产金融市场风险探析[J].港澳经济,2015,(7):64.

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一、我国房地产虚拟经济的表现特征

房地产市场是非常特殊的市场。作为商品，房地产具有消费品和投资品的双重属性。不同于其他的资产和商品，房地产不仅仅是实物资产，同时又具有虚拟资产的特性，主要表现在以下几个方面：（一）土地资源的稀缺性、不可再生性导致土地价格表现为级差地租，土地自身就是采用的资本化的定价方式；资本化定价的模式是使房地产具有虚拟性的最根本原因；（二）房地产不仅能满足消费者使用，还具有通常实物资产不具备的投资价值，以此获得财产的保值和增值，由于可以实现所有权与使用权的分离，房屋的所有者也可以通过对房屋的经营和出租来获得收益；（三）影响房地产价值的预期因素非常复杂，倘若预期不能实现，就会有价格的大幅波动；（四）房地产交易能够脱离有形的实物资产进行转移，可以只表现表现为相关房地产权属证的转移，但权属证书自身没有价值，但它通过房地产交易市场中的循环使得它不需要经过实体经济循环就能盈利；（五）从金融角度对房地产进行研究分析，房地产金融工具依托金融系统的循环运动使得不经过实体经济的循环就可以取得盈利。比如房地产抵押贷款和抵押贷款的证券化，房地产企业发行债券、上市融资和股票等证券的交易等相关的金融活动。所以，房地产经济的虚拟化是客观存在的，房地产经济的虚拟化是房地产泡沫的根源。

二、房地产虚拟经济的现状

自从我国废止福利分房以来，我国房地产经济发展突飞猛进。虽然在2008年国际金融危机之后出现过一阵低迷，国家出台了许多调控措施，但是房地产经济发展的势头依然强劲。近几年来房价上涨的速度达到了前所未有的高度，商品房的投资投机行为是我国房地产经济进一步虚拟化，甚至出现了房地产泡沫化的倾向。据调查，十年来我国平均住宅价格增长了3-5倍。在一些大中城市房价甚至涨了十几倍，一直到2010年国务院出台了“国十条”，房价过快上涨的势头才有所下降，但是房价一直在升高，只是涨幅下降了而已。在我国大多数地区，地方经济的发展很大一部分是靠房地产的投资来实现的。按照通行的国际惯例，房价和收入之间的比例在3-6倍之间比较合理，加之考虑住房贷款等因素，住房的消费占收入的比例也不应高于30%。当前我国许多城市的房价和收入之间的比例是不平衡的，小城市的房价收入比已达6倍以上，房价明显偏高。据统计，北京、上海等大城市的比率都超过30甚至更高。当前普遍认为，当前我国房地产虚拟经济现状有几个特征：房价上涨过快、房价收入比过高、开发投资与房地产企业负债增长过快、房屋闲置率过高等等。房地产经济虚拟化程度越高产生经济泡沫的风险越大，泡沫一旦破裂将会给我国经济带来极大的危害。

三、从会计角度分析我国房地产经济的虚拟化

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房地产市场未来的发展仍然存在重要的机遇和挑战。首先，2020年前仍是房地产行业重要发展机遇期。城镇化是房地产业发展的基础。按照常住人口统计，我国目前的城镇化率是52%，要达到70%的水平，发展空间还很大。如果按固定人口统计，我国目前的城镇化率只有约36%，那我们的城镇化的潜力和房地产行业的潜力将更大。

第二，建立市场配置和政府保障相结合的住房制度。过去房地产市场讲“政府提供住房保障，市场满足不同层次的需求”，市场和保障的主体是分开的。十报告提出建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，把两个方面结合在一起。比如政府不一定自己建公租房，可以收购或者租赁一些中小户型的商品房作为公租房。

第三，扩大内需成为经济结构战略性调整的重要基点。目前国家经济结构面临战略性调整，这需要有新兴的产业支撑，并非一朝一夕可以完成。在这种情况下，经济增长主要靠扩大内需。在房地产行业里面扩大内需就是要抓好改善性住房需求的机遇。只要在政策方面有所优惠，这个市场是很大的，即使对高端的房地产市场也不能回避。

第四，要注重土地制度的创新，注重房地产经营的创新。要发展好房地产最重要的两个因素，一个是土地，一个是金融。未来土地制度的创新可能集中在如何把城市建设用地的增加和农村建设用地的减少挂钩，以提高进城务工者在城市租赁房屋的能力。另外城市的城乡土地在保证原来占有率的权益的基础上得到合理发挥，也将是需要深入研究的内容。未来金融制度改革要深化金融体制改革，推进金融创新为主。住房的金融属性和投资属性是客观存在的，未来在抑制炒房的同时，要引导有条件的居民将住房的直接投资转变到开发环节的投资。

第五，坚持调控政策不动摇还是主基调。政府的政策调控并不是打压房地产，而是为了促进房地产市场的长期健康发展。目前政府正在抓紧研究制定符合中国国情的、社会配套的、能够稳定预期的房地产市场调控体系。但制定一个配套的政策体系并不容易，起码在明年3月以前现行的房地产政策还会继续执行。

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2006年,美国房价的突然暴跌,引发了次贷危机,随着次贷危机的恶化,以公允价值计量的众多资产的价值也不断下跌,随之而来的是坏账、信用等级下降等,这样的恶性循环最终引发了全球性的金融危机。在这场危机中,有人将矛头指向了“公允价值”。美国一些金融机构的负责人称,如果不采用公允价值计量,就不会使公司陷入这样的危机中。

我国2006年的《企业会计准则》中,在金融资产、投资性房地产等多个准则中使用了公允价值。如何认识和使用公允价值,是非常值得思考的问题。本文以投资性房地产为例,探讨公允价值在我国应用的有关问题。

一、公允价值产生的背景及其必要性

传统的会计计量属性是历史成本,但随着经济的发展,历史成本已经不能适应社会经济发展的需要。20世纪70年代以后,由于通货膨胀的影响,许多人开始质疑历史成本,认为采用历史成本计价会导致企业所提供的财务报表信息没有用,因为历史成本反映的信息与实际情况可能相差甚远。在这样的质疑声中,产生了其他的计量属性。随着经济的迅速发展,公允价值开始走进人们的视野,逐渐被大家认可并广泛应用。

但正在公允价值日趋成熟的时候,由美国次贷危机所引发的金融危机使得人们要求停止使用公允价值的呼声增高,似乎公允价值是这场危机的根源。那么,是否公允价值不再适应时代的需要了呢?

笔者认为,从表面上看,是因为公允价值的大幅下跌导致了次贷危机的发生,但不能因为公允价值的下跌使企业陷入危机就否认它,批判它。但当公允价值上升时,也会也给企业带来利润,使财务报表变得好看,那时并没有人批判公允价值。应该说,公允价值本身并没有问题,问题在于我们如何合理地运用它,如何客观地估计公允价值。

与历史成本计量属性相比较,公允价值计量属性有其明显的优势,它能够及时、全面地反映现行和未来经济环境的变化,更真实地反映企业资产的现状,更符合决策有用观的要求,可以向财务报表使用者提供更有价值的信息。

谢诗芬教授曾在《公允价值:国际会计前沿问题研究》中指出,公允价值符合包括经济收益概念、全面收益观念、现金流量制和市场价格会计假设、现代会计目标、相关性和可靠性特征、会计要素的本质特征、未来会计确认的基础、现值和价值理念、计量观和净盈余理论以及财务报表的本原逻辑在内的十大理论基础。

因此,为了适应经济的发展,更真实地反映企业现状,给财务报表使用者提供有价值的信息,会计还应当坚持采用公允价值。目前研究的方向不在于是否应用公允价值,而在于如何运用公允价值。

二、当前投资性房地产运用公允价值中存在的问题

根据《企业会计准则》的规定,投资性房地产应当按照成本进行初始确认和计量。在后续计量时,通常应当采用成本模式,在满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式。但是,同一企业只能采用一种模式对所有的投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模式。

根据财政部会计司的《关于我国上市公司2007年执行新会计准则情况的分析报告》,在1 570家上市公司中,存在投资性房地产的有630家,占1 570家的40.13%。这些公司绝大多数对投资性房地产采用了成本计量模式。其中只有18家上市公司(占有此类业务公司数的2.86%)采用公允价值对投资性房地产进行后续计量。 可见,由于我国对公允价值的使用有严格的限制,并且在选用公允价值后不允许再转为成本模式计量,在初次应用新准则的时候,上市公司选择了较为谨慎的态度。但随着时间的推移,情况将会发生变化,2008年金融街(000402)和昆百大A(000560)两家公司就相继公告,将其投资性房地产由成本模式转变为公允价值模式。

根据《企业会计准则》的规定,采用公允价值模式计量的投资性房地产,其公允价值变动直接计入公允价值变动损益,进而影响当期利润。表1选取2007年上市公司年度报告中采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的8家公司,分析投资性房地产公允价值变动对其利润的影响。

从表1可以看出,部分上市公司,如中国银行,深发展A,其投资性房地产公允价值变动对本年利润的影响并不大,仅占百分之一到二;白云山和津滨发展公司,其投资性房地产公允价值变动对利润的影响达到了百分之十以上;方大A更是明显,其对利润的影响达到了177.91%。也就是说,如果方大A没有采用公允价值模式,当年将表现为亏损。

企业对公允价值确定的依据和方法不同,其对利润的影响也大相径庭。正因为如此,“公允价值”很可能成为上市公司提升业绩的一个工具。这与前些年有些公司利用计提减值准备使企业扭亏为盈相似,运用“公允价值”也可以使企业达到扭亏为盈的目的。仍以上述8家公司为例,具体分析其取得公允价值的依据和方法(表2)。

从表2中可以看到,多数公司是采用专业评估的方法,聘请独立评估师确定公允价值的。如方大A委托专业房地产估价机构――深圳市国政房地产评估有限公司;白云山聘请广州羊城资产评估与土地估价有限公司等途径来获取投资性房地产的公允价值。根据财政部会计司的《关于我国上市公司2007年执行新会计准则情况的分析报告》,采用公允价值对其投资性房地产进行后续计量的18家上市公司中,对投资性房地产公允价值确定的方法有多种,其中有10家上市公司采用房地产评估价格;有2家上市公司采用第三方调查报告中的价格;有1家上市公司采用与拟购买方初步商定的谈判价下限;有2家上市公司参考同类同条件房地产的市场价格等。另外有3家上市公司未披露投资性房地产公允价值的具体确定方法。

由专业房地产估价机构进行评估,可以比较客观地反映出投资性房地产的市场价值,但是也为企业进行人为操纵利润提供了机会。

公允价值的获取应该是在一个完全竞争的市场条件下进行的,它要求参加交易的各方必须充分了解市场情况,信息不对称的程度应尽可能地缩小,任何商品或要求权的市场价格都可以公开查阅,并据此确定交易的价格。投资性房地产准则对公允价值模式的应用条件进行了非常严格的限制,规定其公允价值的取得只能是同类市价,不允许采用估值技术。但在实务操作中,投资性房地产的公允价值通常以该房地产的评估价格来确定,这就很容易发生恶意会计职业判断的情况。同时,采用评估机构的评估价格还存在一个问题,即国内房地产价值评估机构的发展还不够成熟,在这方面的建设还比较薄弱,缺乏专业机构、人才以及评估的具体标准,使所取得的公允价值难以做到真正的公允。

另外,根据会计准则的要求,通过从房地产交易市场取得同类或类似房地产的市场价格来确定公允价值,那么同类或类似的市场价格又如何确定?是根据二手市场的均价?还是其最低价格?

除此之外,公允价值也是一把双刃剑。由于公允价值是随市场大环境的变化而变化的,因此在它给企业带来利润的同时,也有可能造成企业的亏损。例如2007年我国房价高攀,公允价值计量会给企业带来不少的“利润”,但这其中也存在着隐患,即如果企业随着房地产泡沫的增加而过高的估计了公允价值,那么当泡沫被挤掉的时候,公允价值的大幅下跌将会给企业带来新的危机。因此,如果不能正确地运用公允价值,客观地估计公允价值,那么“公允价值”将带来负面的效应。

三、对我国投资性房地产运用公允价值的几点建议

由上述分析可以看出,“公允价值”不仅对会计人员提出了新的挑战,要求他们提高自身素质,并具有较高的职业判断能力;另一方面也对相关部门提出了挑战,要求其制定更为详细、科学的判断标准,规范公允价值评估体系,减少利用公允价值操纵利润的空间。

(一)完善房地产市场的建设

根据投资性房地产准则的要求,采用公允价值模式计量投资性房地产,应当同时满足以下两个条件:1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;2.企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出科学、合理的估计。这两个条件必须同时具备,缺一不可。

企业可以参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格(市场公开报价)来确定投资性房地产的公允价值;无法取得同类或类似房地产现行市场价格的,可以参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格,并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素予以确定。

按照上述要求,首先要完善房地产交易市场。同类或类似房地产的价格应该说是最为公允,也是最为公开的一个信息,是企业评估投资性房地产公允价值的一个比较客观的依据。因此,健全房地产交易市场,有助于公允价值的评估,使公允价值的取得有理可依,有据可查,同时也降低了企业利用公允价值操纵利润的空间。

(二)提高会计人员的素质,增强其职业判断能力

公允价值计量属性的应用,要求会计人员必须具有较高的素质。公允价值中存在许多不确定的因素,这就要求会计人员具有较高的职业判断能力。由于有“人员”的介入,其主观性必然增强,由此增加了操纵利润的可能性。因此,首先要提高会计人员的道德素养,加强其遵纪守法的意识,这是杜绝恶意职业判断的根本。其次,要加强对会计人员的培养,增强其职业判断能力。在实务操作中,投资性房地产的公允价值通常以该房地产的评估价格来确定,这时需要专业判断。国际上常用的公允价值的估值技术包括市场法、收益法和成本法等,如通过未来现金流量的现值来对公允价值进行估计,对折现现金流量的利率选择等都离不开会计人员的专业判断,因此,提高会计人员的职业判断能力有助于我们更合理地运用公允价值。

(三)健全资产评估机构,保持其独立性

从上面的分析可以看出,目前多数上市公司采用聘请房地产评估机构的方式来估计投资性房地产的公允价值。这样做有其便利性,可以借助资产评估师的力量,方便、快捷地得到比较准确的公允价值。

既然选择资产评估机构是一个便捷的途径,那么就要加强资产评估机构的建设。目前,我国还缺乏具有权威性的房地产价值评估机构和专业人才,因此,有关部门应当加强对评估机构的建设,培养一支具有专业胜任能力并具有规模的注册资产评估师队伍,同时应提高现有评估师的职业道德素质和技术水平。除此之外,还应加快完善资产评估准则体系和规范执业行为的准则体系,使得行业行为更为规范,为公允价值的取得提供更准确的资料。

(四)促进市场经济发展,逐步放宽要求

我国投资性房地产准则要求根据同类或类似房地产的交易市场价格及相关信息对公允价值做出合理估计;而按照国际财务报告准则的规定,除了能够从房地产所在地的活跃市场上取得相关信息外,还允许参考最近交易价格、采用估值技术确定公允价值。

由于目前我国市场经济还不够完善,若放宽限制,可能会导致大批企业利用公允价值操纵利润的事情再次发生,因此,在新准则下,对投资性房地产使用公允价值有较为严格的限制条件。

我国应当鼓励企业运用公允价值,并给予正确的引导,同时不断完善准则,促进估值技术的发展。等到市场发展的更成熟时,再放宽要求,使更多的企业可以应用公允价值,扩大公允价值应用的范围。

【主要参考文献】

[1] 谢诗芬. 公允价值:国际会计前沿问题研究[M]. 湖南人民出版社, 2004.

篇（7）

很显然，自1998年房改以来，房地产泡沫从未像今天如此真实存在并威胁到民众的生活及中国经济的未来。世界上没有哪个大国的经济象今天的中国一样对房地产如此依赖，也没有哪个国家的老百姓象中国的老百姓一样为购买一套房子而承受如此的痛苦。到底是何原因造成今天这样的一种局面?笔者认为房地产问题的症结在于政府对房地产业不恰当的定位：

首先，国家对房地产业予以“国民经济支柱产业”的定位是不恰当的。在这一定位下，国家把房地产当作经济增长的引擎，特别在危机来临之时，更是把它作为拉动内需、保GDP增长的便利手段。1998年为应对亚洲金融危机爆发后造成出口快速下滑、国内消费乏力的局面，中央决定通过制度改革释放国内住房消费来拉动经济增长，首次提出了房地产将成为国民经济重要产业的设想；2003年，在房地产市场首次在全国范围内出现过热的情况下，中央“121号文件”出台，明确了房地产作为国民经济支柱产业的地位。自此，中央在调控房地产市场上左右为难，结果是市场越调越热，房价越调越高。当房价于2007年攀高到一般老百姓靠“啃两代老人”的手段也不能承受的时候，中国房地产开始了自1998以来第一次市场主导的调整期。可惜，2008年世界金融危机不期而至。历史惊人的相似，中国经济又面临着亚洲金融危机时出口乏力、内需不振的困境，而房地产业又成为了拉动经济增长的“救命稻草”。市场之手让位于政策之手，一系列救市措施使得房地产市场进行中的调整半途而废，下坡中冲天而起，带动了钢铁、水泥等传统过剩产业走出了困境。而负面效果则是，国家保增长的资金和民间资本更多流入了房地产市场，实体经济进一步失血；令人咂舌的房价把绝大部分有自住需求的老百姓挡在了市场大门之外。

事实上，我们把房地产视为“国民经济支柱产业”，就相当于把经济发展绑在了“房地产”这驾战车上，这样做风险极大：一是房子问题是关系到民生的最大问题，不能单纯以“经济”视之追求商业利益最大化，否则会国顾民生而带来社会不稳；二是房地产具有明显的投资和投机的属性，具有很大的市场波动性，不具备作为“支柱产业”的基本要求。正因为这两个原因，没有哪个国家敢于把房地产视为“国民经济支柱产业”。

其次，房地产是地方政府预算外收入的主要来源，这使得地方政府也把房地产当做了“支柱产业”。土地作为全民所有，原先并不在可出售之列，所以土地出让一直归人预算外收入；再加上财权事权不匹配的财税分配制度，使得土地财政成为各级地方政府的主要抓手。当然，一些一、二线城市对房地产的依赖，不仅仅是财政收入而已，GDP的增长也有赖于斯。如果把房地产这一块拿掉，很多城市的GDP恐怕要掉个4成5成都不止。“房地产立市”是很多城市既不愿提及又心知肚明的事实。这就是“房价推高地价，地价推高房价”背后的主要原因之一。

难怪有地产界的朋友自嘲：“政府才是房地产最大的开发商，他们是庄，我们只是抬庄的小瘪三，分一杯羹而已。”这句看似自嘲的话，道出了中国房地产的玄机：由于中央和地方对房地产不恰当的定位而使得政府对房地产业深度依赖，各路资金摸清楚了政府的“死穴”，从而吃准了房地产只涨不跌的“定势”。这样就能解释清楚，为什么面对自住需求无法承受的房价，2009年各路资金依然疯狂人市，炒土地、炒楼盘，更有开发商(其中不乏国有企业)稳稳捂盘，赌定楼盘更上层楼。

房地产在政策支持下的财富效应，使得浸在制造业数十年的巨子们如海尔、格力之属，也纷纷打起了房地产的主意。毕竟在制造业辛辛苦苦挣来的那点微薄利润，和在“国民经济支柱产业”里挣快钱、挣大钱相比，实在是不值一提。

对于很多城市的主政者来说，道理也是一样的：既然卖卖土地、抬抬房价，就能带来立竿见影的大效益，又何必花那么大的力气去调什么结构、转变什么方式?

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企业会计准则既是会计操作规范和指南,也是审计人员就企业会计报表合法性、公允性和会计处理的一贯性作出审计签证的依据之一。

《企业会计准则――应用指南2006》(中国财政经济出版社出版以下简称《指南》)中关于“1521投资性房地产”的内容,其绝大部分条款都易于认识和理解,但个别条款因笔者有独特见解,试述如下:

《指南》第195页第三条“采用成本模式计量投资性房地产的主要账务处理。”中第五款规定“处置投资性房地产时,应按实际收到的金额,借记‘银行存款’等科目,贷记‘其他业务收入’科目。按该项投资性房地产的累计折旧或累计摊销,借记‘投资性房地产累计折旧(摊销)’科目,按该项投资性房地产的账面余额,贷记本科目,按其差额,借记‘其他业务成本’科目。已计提减值准备的,还应同时结转减值准备。”

同文第四条“采用公允价值模式计量投资性房地产的主要账务处理。”中的第五款规定“处置投资性房地产时,应按实际收到的金额,借记‘银行存款’等科目,贷记‘其他业务收入’科目。按该项投资性房地产的账面余额,借记‘其他业务成本’科目,贷记本科目(成本)、贷记或借记本科目(公允价值变动);同时,按该项投资性房地产的公允价值变动,借记或贷记‘公允价值变动损益’科目,贷记或借记‘其他业务收入’科目。按该项投资性房地产在转换日计入资本公积的金额,借记‘资本公积――其他资本公积’科目,贷记‘其他业务收入’科目”。

笔者以为上述规定的立论似有失偏颇。众所周知,“主营业务收入”和“其他业务收入”同属于损益类收入科目,而“收入”是指企业日常活动中形成的经济利益总流入。日常活动收入一般是指企业销售商品、对外提供劳务、让渡资产使用权等导致的经济利益流入企业,而上述两款阐述的都是让渡资产所有权而非让渡资产使用权的账务处理,因而其规范似嫌牵强。

笔者认为有两种账务处理建议可供选择:

一、参照固定资产、无形资产的账务处理,将处置投资性房地产净收益记入“营业外收入”科目,或将处置投资性房地产净损失记入“营业外支出”科目。该法对于采用成本模式计量投资性房地产的处置较为适宜。即:

处置投资性房地产时,按实际收到的金额,借记“银行存款”等科目;按该项投资性房地产的累计折旧或者累计摊销,借记“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目;按该项投资性房地产的账面余额,贷记“投资性房地产”科目;按已计提减值准备,借记“投资性房地产减值准备”科目;按处置投资性房地产应缴税费金额,贷记“应交税费”科目。按其差额,借记“营业外支出”科目,或贷记“营业外收入”科目。

二、比照处置“交易性金融资产”、“长期股权投资”、“可供出售金融资产”和“持有至到期投资”,将投资性房地产的处置净收益,记入“投资收益”科目的贷方,或将处置净损失记入“投资收益”科目的借方。此法对于运用公允价值模式计量投资性房地产的处置更为适合。即:

处置投资性房地产时,应按实际收到的金额,借记“银行存款”等科目;按该项投资性房地产公允价值变动,借记或贷记“投资性房地产(公允价值变动)”科目;按该项投资性房地产在转换日(指原作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产,或原自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产)记入资本公积科目的金额,借记“资本公积――其他资本公积”科目;按该项投资性房地产的账面成本,贷记“投资性房地产(成本)”科目;按处置该项投资性房地产应缴的各种税费,贷记“应交税费”科目,按其差额,借记或贷记“投资收益”科目。

上述建议中第一种方法理由如下:

(一)《指南》在列示“6051其他业务收入”的具体项目七项中,未将处置投资性房地产项目归入规范之中。

(二)《指南》在阐述“6402其他业务成本”的具体内容中,亦未列示处置投资性房地产项目。

(三)采用成本模式计量的投资性房地产,与按历史成本计量属性确认计量的固定资产和无形资产同属于非流动资产,其出租所得属于收入中让渡资产使用权的收益,记入“其他业务收入”无可厚非。而投资性房地产处置所得,显然不属于日常活动形成的收入,应将其归属于让渡资产所有权形成的“利得”,理应记入“营业外收入”科目,同理,当其处置实收金额低于其账面成本时,应作为“损失”,记入“营业外支出”科目。

(四)《指南》在列举“6301营业外收入”具体项目中,涵盖“非流动资产处置利得”项目。而“投资性房地产”属于“非流动资产”在会计界则是众所周知的。

(五)《指南》将“非流动资产处置损失”,归属于“6711营业外支出”的构成内容之一。

(六)根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定,在境内转让无形资产(包括转让土地使用权)、销售不动产(包括销售建筑物或构筑物和销售其他土地附着物)应缴纳5%的营业税。根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》规定,国家对缴纳增值税、消费税、营业税(简称“三税”)的单位和个人以其实际缴纳的“三税”税额为计税依据征收一定比例的城市维护建设税(分别纳税人所在地:市区7%,县城、镇5%,其他地区1%)。另外,根据有关规定,国家按纳税人实际缴纳的“三税”税额的3%征收“教育费附加”。企业在处置投资性房地产应缴的上述税费时,应贷记“应交税费”科目。

上述建议第二种方法除与第一种方法(一)、(二)、(六)点理由相同外,还有如下4点理由:

(一)投资性房地产包括“持有并准备增值后转让的土地使用权”,其投资性由此可见一斑。

(二)投资性房地产,如属自行开发形成,不但资金占用大,而且开发时间长;如属外购形成,不但耗费大,而且取得手续和程序冗杂。类似于“长期股权投资”、“持有至到期投资”,投资性房地产同样具有投资的长期性。

(三)有投资必然有投资收益或投资损失,以“投资收益”科目反映采用公允价值模式计量投资性房地产处置利得或损失顺理成章。

(四)采用公允价值模式计量的投资性房地产,应同时满足两个条件:

1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。

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房地产是指房屋和土地及其产权的总称。随着我国房地产市场的不断发展，房屋交易也日趋活跃，企业持有的房地产，除了自身的生产经营活动以外，出现了将房屋用于赚取租金或增值收益的活动，形成了投资性房地产。

(二)公允价值计量模式的概述

公允价值亦称公允价格、公允市价，指在一项公平交易中，熟悉情况、自愿的双方交换一项资产或清偿一项债务所使用的金额。在公允价值计量下，负债和资产按照在公平交易中，对市场情况熟悉的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。

(三)投资性房地产采用公允价值计量模式的必要性和可能性

1.投资性房地产采用公允价值计量具有必要性。投资性房地产性质特殊，与一般的固定资产和无形资产不同，投资性房地产的价值经常并不随着时间的推移而逐渐递减，相反，其价值往往逐渐增加。如果采用成本模式进行后续计量，投资性房地产的账面价值将不能如实地反映其真实市场价值。只有采用公允价值模式，才能更好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力。

2.投资性房地产采用公允价值计量具有可能性。市场经济的不断发展，使得越来越多的房地产有了活跃的交易市场，活跃市场的交易价格为公允价值计量提供了良好的参考价格，有利于公允价值的应用范围进一步扩大。财政部在2014 年1 月26 日了《企业会计准则第39 号一一公允价值计量》，为公允价值的应用提供具体操作指南，改善以前公允价值计量不一致的状况，规范企业公允价值计量和披露，有利于正确和全面地使用公允价值。

二、我国上市公司投资性房地产公允价值计量的现状

从2007 年准则实施以来，我国上市公司采用公允价值对投资性房地产进行计量的比例非常小，比例小于10%，从而可见上市公司采用公允价值计量属性的积极性并不高。投资性房地产公允价值计量模式运用效果与预计的相差甚远，究其原因是有多方面的。

三、上市公司采用公允价值计量的财务影响

(一)投资性房地产公允价值计量改善了上市公司财务状况

在投资性房地产会计准则下，企业可以自己选择投资性房地产后续计量模式。如果企业选择成本模式对投资性房地产进行后续计量，按投资性房地产的成本确认账面价值，若投资性房地产增值，则公司可以选择将部分利润隐藏起来。如果企业选择公允价值模式进行计量，会在资产负债表日以投资性房地产的公允价值调整资产负债表账面价值，使企业资产的账面价值增值，将企业所持有的投资性房地产的隐性增值收益释放出来，增加了资产总额，降低资产负债率，提高企业的偿债能力。

(二)投资性房地产公允价值计量使财务数据波动不可预见性增强

投资性房地产公允价值变动损益的大幅增长依赖于房价的上涨，促使公司净利润快速增长;相反，如果房价没有显著变化或下跌，则会导致公司后期业绩下滑。再者，近几年来受到国家的宏观调控影响，房地产市场不再呈现出前几年繁荣的景象，房地产价格波动变化较大，采用公允价值计量的投资性房地产的价值可能会缩水，从而导致企业业绩下滑，这样会使得上市公司的业绩波动较大。

四、建议

(一)加强信息披露

对于该类上市公司，应该对投资性房地产公允价值计量的信息披露予以加强。对于投资性房地产的相关信息，要结合表内披露和表外披露，强调两者间的勾稽关系。表内披露投资性房地产的资产负债表日的价值，表外披露投资性房地产的功能用途、初始成本、使用状态、公允价值计量引起的当期账面价值的变化情况、公允价值的确定方法及理由依据等。

(二)制定配套税收政策

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1月底，中国证券报爆出消息，部分银行已暂停受理房地产行业新增授信，或暂停房地产开发贷业务，信托公司地产融资业务也趋向审慎。

前海开源首席经济学家杨德龙认为，楼市的调控的宗旨，就是让楼市回归到居住的本原。在杨德龙看来，除了一些刚性需求购房，房产配置一定要选择核心区域、核心地段。“中国人的投资渠道非常有限，从大的方向来看，要么是炒房，要么是炒股，过去十年中国家庭大概70%的资产是配置在房地产上”，楼市调控后，房地产市场会出现严重的分化，非核心区域的住房或许面临比较大的调整，稀缺性和区位是最关键的因素。