关于契税的法律法规汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇关于契税的法律法规范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

篇（1）

2015年3月31日，财政部针对企业事业单位改革重组的契税政策下发《关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》，主要内容包括：

1、企业改制、事业单位改制免征契税

企业按照《中华人民共和国公司法》有关规定整体改制，原企业投资主体存续并在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例超过75%，且改制（变更）后公司承继原企业权利、义务的，对改制（变更）后公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税;事业单位按照国家有关规定改制为企业，原投资主体存续并在改制后企业中出资（股权、股份）比例超过50%的，对改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。

2、公司合并、分立免征契税

两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税;公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。

3、债权人承受破产企业的免征契税

企业依照有关法律法规规定实施破产，债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税;对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照《中华人民共和国劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业土地、房屋权属，免征契税。

4、资产划转、债权转股权、划拨用地出让或作价出资免征契税

对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税;同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转免征契税。经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税;以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，不属上述规定的免税范围，对承受方应按规定征收契税。

二、所得税政策

2015年1月8日，财政部、国家税务总局《关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》，主要内容包括：

1、股权收购比例达到50%，交易各方对其交易中的股权支付部分，可以按规定进行特殊性税务处理。

该文件将过去《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》中有关股权收购，收购企业购买的股权不低于被收购企业全部股权的75%的规定调整为50%。即股权收购达到这一比例时：（1）被收购企业的股东取得收购企业股权的计税基础，以被收购股权的原有计税基础确定;（2）收购企业取得被收购企业股权的计税基础，以被收购股权的原有计税基础确定;（3）收购企业、被收购企业的原有各项资产和负债的计税基础和其他相关所得税事项保持不变。

2、资产收购比例达到50%，交易各方对其交易中的股权支付部分，可以按规定进行特殊性税务处理。

将过去《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》中有关资产收购，受让企业收购的资产不低于转让企业全部资产的75%规定调整为50%，即资产收购达到这一比例时，转让企业取得受让企业股权或受让企业取得转让企业资产的计税基础，可选择以被转让资产的原有计税基础确定。

3、股权、资产划转可进行特殊性税务处理。

对100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产，凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动，且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的，可以选择按以下规定进行特殊性税务处理：（1）划出方企业和划入方企业均不确认所得;（2）划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础，以被划转股权或资产的原账面净值确定;（3）划入方企业取得的被划转资产，应按其原账面净值计算折旧扣除。

三、土地增值税政策

2015年2月2日，财政部和国家税务总局针对企业在改制重组过程中涉及的土地增值税的有关问题《关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》，主要内容包括：

1、整体改建暂不征土地增值税

按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改建为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改建为股份有限公司（有限责任公司），对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征土地增值税。

2、企业合并、分立暂不征收土地增值税

篇（2）

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一、企业资产重组涉税处理

1、企业所得税

关于资产重组企业所得税的法规，目前主要是财政部财税〔2009〕59号《国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（下文简称《通知》）。资产重组是否涉及所得税，关键在于根据该《通知》的规定判断重组事项属于特殊性税务处理还是一般性税务处理规定的范围，符合特殊性税务处理的重组各方获得的股权或资产的计税基础，可以按照被转让资产的原有计税基础确定，即重组事项不涉及所得税；否则，则需要确认交易所得或损失，获得的股权或资产的计税基础要以公允价值为基础确认，即重组事项涉及所得税。

2、营业税

《国家税务总局关于纳税人资产重组有关营业税问题的公告》（国家税务总局公告2011年第51号）规定：“自2011年10月1日起，纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人的行为，不属于营业税征收范围，其中涉及的不动产、土地使用权转让，不征收营业税。同时应注意，即便企业资产整体转让符合不缴纳营业税的规定，但是资产整体出售时包含土地使用权的转移行为属于土地使用权转让，应按土地使用权转让的规定办理变更登记。

3、契税

《财政部、国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》（财税〔2012〕4号）规定：“自2012年1月1日至2014年12月31日止，公司在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。”同时第三条规定：“两个或两个以上的公司，依据法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对其合并后的公司承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。”第四条规定：“公司依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，免征契税。”第五条规定：“国有、集体企业整体出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人按照《中华人民共和国劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，免征契税；与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，减半征收契税。”

4、增值税

关于资产重组涉及增值税的最新税收政策为自2011年3月1日开始执行的国税〔2011〕年第13号文，原国税函〔2002〕420号文、国税函〔2009〕585号文、国税函〔2010〕350号文同时废止。

国税〔2011〕年第13号文对不属于增值税范围的资产转让方式做了进一步明确：“纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。”由此可见，资产重组中转让的资产是否属于增值税征收的范围，关键在于判断是否将与资产有关的劳动力和债权、债务一并转让，若包含劳动力则转让的资产不涉及增值税，否则需要交纳增值税。

二、案例分析：

2012年7月，上市公司A重大重组预案公告称，公司将通过定向增发股票，向该公司的实际控制人公司B（B为非居民企业）发行34，780万股A股股票，收购B持有中国境内有限公司C的50%的股权。增发价6.50元/股。收购完成后，C公司将成为A公司的控股子公司。C公司成立时的注册资本为615，754，200元，其中D公司的出资金额为153，938，550元，出资比例为25%，B公司的出资金额为461，815，650元，出资比例为75%。根据法律法规，B公司本次认购的股票自发行结束之日起36个月内不上市交易或转让。

1、税务规划前的税负分析：

此项股权收购完成后，A公司将达到控制C公司的目的，因此符合财税〔2009〕59号规定中股权收购的定义。尽管符合控股合并的条件，尽管所支付的对价均为上市公司的股权，但由于A公司只收购了水泥有限公司C的50%股权，没有达到75%的要求，因此应当适用一般性税务处理：

①被收购企业的股东：B公司，应确认股权转让所得。

股权转让所得=取得对价的公允价值-原计税基础=6.50×347800000-615754200×50%=1952822900元

由于B公司属于非居民企业，因此其股权转让应纳的所得税为：1952822900×10%=195282290元

②收购方：A公司取得（对C公司）股权的计税基础应以公允价值为基础确定，即2260700000元（6.50×347800000）。

③被收购企业：C公司的相关所得税事项保持不变。

2、税务规划方案

如果其它条件不变，B公司将转让的股权份额提高到75%，也就转让其持有的全部C公司的股权，那么由于此项交易同时符合财税〔2009〕59号中规定的五个条件，因此可以选择特殊性税务处理。

3、税务规划后的税负分析：

①被收购企业的股东：B公司，暂不确认股权转让所得。

②收购方：A公司取得（对C公司）股权的计税基础应以被收购股权的原有计税基础确定，即461815650元（615754200×75%）。

篇（3）

一、从房屋登记部门的行政行为方面分析

《物权法》第10条规定，国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。《房屋登记办法》第2条规定，本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。

首先，从以上的法条我们可以得出，房屋登记是一种行政行为，既然是行政行为，则自然会有如何落实行政法也就是依法行政的问题。那什么才是依法行政呢，举个简单的例子，工商部门不能给房屋发放所有权证，因为这个权利是法律授权给房屋登记部门了，而不是工商部门，行政行为必须在法律授予范围内进行，工商部门出具这个证明就违法了，所以才有那句经典的名言：法无明文授权不可为。

其次，是在《房屋登记办法》、《房屋登记技术规程》等法律依据中，转移类的业务，除了企业自主清算的有要求提供股东大会、职代会决议，其他的我们都找不到可以收取相关申请人证明其有权转让房屋的材料的明确依据。业内通常收取依据的解释是根据《房屋登记办法》最后一条“其他必要材料”这个兜底性条款。笔者认为，登记机构不能滥用兜底条款，其使用时需要有其他法律法规的依据和授权，不能盲目扩大。如在转移登记中，通常都会收取契税完税证明，虽然其在《房屋登记办法》中并未明文要求收取，但是其法律依据在于《契税暂行条例》第11条，纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。这就是兜底性条款应用的典型例子，因为法律法规另外赋予了登记部门权限。

而如果没有类似《契税暂行条例》这样授权性条款的，无论是从行政法的原则还是从法律法规的具体性规定来看，登记机构要求申请人在办理房屋转移登记时提供其有权处置的证明材料就有超越法律权限的问题。

二、从申请人方面分析

简化手续后，许多人认为没有经过相关部门批准办理的登记，可能导致登记无效。

首先，分析一下申请人无授权的转让行为的效力。没有经过授权许可的转让行为，是否必然无效呢？从《合同法》第52条关于无效合同的规定来看，前面四款主要是侵害国家和公共利益的才无效，在这里着重分析第5款违反法律、行政法规的强制性规定。在法律体系中，“强制性规定”分两种，一种是效力性强制性规定，一种是管理性强制规定。效力性规范指法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范；或者是法律及行政法规虽然没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立，但是违反了这些禁止性规范后如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。其一般都会涉及到标的物的违法或者限制流通，比如买卖、军火买卖、企业资金拆借、居民购买集体土地上房屋等。管理性规范或取缔性规范，指法律及行政法规没有明确规定违反此类规范将导致合同无效或者不成立，而且违反此类规范后如果使合同继续有效也并不损害国家或者社会公共利益，而只是损害当事人的利益的规范。《合同法司法解释二》第14条和《合同法》第52条规定的“强制性规定”，都是指效力性强制性规定。

以公司为例分析，《公司法》中未对企业处置房屋的权限做具体规定，实践中，一般会要求提供公司章程来判断应当提供董事会或者股东会决议，如果章程没有具体规定时，都会引用《公司法》67条和105条的重大事项审批和表决原则来要求提供国资监管机构或者股东会决议。《关于国有企业办理抵押贷款若干问题的批复》中规定：“企业以财产作抵押向金融机构借款属于法人财产权范围内的自主行为，国有资产管理部门不应越权干预，也无法逐一审查具体融资决策的正误得失，更不能承担任何连带责任”。可以看出，企业的自主行为国资部门基本不干预，这也与目前我国对国企等采用宽泛式管理精神相一致。在相关法律中，皆没有规定如果没有提交该审批或者决议，合同会归于无效。由此我们可以初步判断即使没有获得许可，申请人提供处置房屋的行为也不一定无效。

其次，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第8条，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。由此可见，民事法律关系的效力问题不是行政诉讼的事由，只是民事法律关系的无效不能导致登记违法。也就是说，即使需要相关部门批准的，未经批准也并不一定导致合同无效。

而且，所谓的合同无效也并不必然导致登记行为的无效。《物权法》第106条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：1.受让人受让该不动产或者动产时是善意的；2.以合理的价格转让；3.转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。对于处置房屋的企业来说，只要其申请的形式合法，要件齐全如申请表、买卖合同上公章都齐全，对于登记部门和房屋所有权的承受方来说，都会认为其是合法转让的。而且从以上规定也可以看出，对于善意取得所有权的只要是符合法律规定的，即是合法有效的，且赔偿责任应当由无权处分人承担。

从以上分析可以看出，申请人处置此类房产有无权限，主要由申请人自己把握，而不是登记部门进行审核。

三、从法律后果和救济途径方面分析

首先，从申请人内部审批的责任来分析，《公司法》第20条规定，公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。《企业国有资产法》也规定造成国有资产损失的由做出具体决定的董事、监事、高级管理人员等承担责任。

因此，公司只要使用了公章和有法定代表人的签字，对外签订的房屋买卖合同都是有效的，是当事人的真实意思表示，出现其他问题，其责任的承担应由作出具体行为的人向被侵害人承担，与房屋登记机构无关。

篇（4）

【引言】目前土地使用权转让税收问题，存在不公平、不合理现象，这主要是由于在不同程度商对转让的法律依据不明，对转让的规范程序不清、对转让标的土地使用权内涵范围和内涵价值不透造成的。在此，笔者对这些情形结果分门别类地加以阐述和明晰，以求得相应的税负合法与公平。

一、土地使用权转让概念内涵及程序

1.1土地使用权转让的法定特定涵义。

出让土地使用权已经形成较为规范的法律体系，其法律法规主要有《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房地产转让管理规定》，据此，土地使用权转让法律概念是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠送等方式，转让是按法定的程序和条件进行的。这个概念中，土地使用权，性质是国有，取得类型是出让。平常所说的土地使用权转让的法律概念就是如此，全面的描述就是国有出让土地使用权的转让。不能把其他类型或性质的土地使用权与之相混淆，而在操作中按雷同程序转让。对此，国家专业机构也许对此比较清楚些，但是被管理对象也许含混些。

1.2土地使用权转让特定概念的例外。

1.2.1划拨土地使用权转让的实质。划拨土地使用权转让是国有出让土地使用权转让的例外，实质是补办出让等有偿使用手续或补办其他体现国有土地使用权的手续，与此同时划拨土地使用权本身的价值也在市场主体之间发生转移。转让所涉及的当事人有三个，包括国家、原划拨土地所有权转让者、土地使用权和所附着不动产的受让者。在此，从划拨土地使用权概念和转让程序的角度予以明晰。

1.2.2划拨土地使用权法律概念。根据《房地产管理法》，土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。这里说的无偿取得是相对的，相对于国家这一主体而言的，肯定是无偿的，而相对于国家之外的其他权利主体，不一定是无偿的。

1.2.3划拨土地使用权转让程序。根据《房地产管理法》，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

按此程序，划拨土地使用权转让实质是国家是对受让方直接或间接实现所有权。先行对不动产转让方实施出让行为，然后再行转让，就属于国家对不动产受让方间接实现土地所有权；此外，国家可以对不动产转让方直接实施出让行为而实施土地所有权。按照法律法规规定可以使用划拨土地使用权的受让主体，可以保留取得方式，但是在法律上，依然是国家行使所有权，重新以划拨的方式配置了土地。

1.3集体划拨土地使用权的转让。

1.3.1集体划拨土地使用权的内在涵义。根据《中华人民共和国土地管理法》，国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。集体有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。在此，使用集体土地的单位和个人享受的集体土地使用权，“确定”的行为涵义就是取得的方式为划拨，就形成了集体划拨土地使用权。

1.3.2集体划拨使用权转让前置程序。按照目前的法律制度提供的途径，并且这样的途径在可实施情况下，先将集体土地征收为国家所有，再按照国有土地出让和转让的法律程序进行转让，从而间接实现集体划拨使用权转让。这里的转让实质含义只能是前一主体让出土地使用权，后一主体得到使用权，但前者让出的土地使用权与后者得到的使用权在性质和类型上迥乎不同，有时还可能附带性出现用途的变更。此过程中，涉及的民事主体有转让方、受让方、集体土地所有者、出让方，另外还有实施审批行为的行政主体。这里所要提及的是转让前置程序的例外，就是当时受让方是符合使用集体土地使用权的主体时，实质上就成了纯粹地面上建筑物、构筑外等的转让，集体使用权的被所有者重新予以了相应的配置，只须转让方、受让方、所有者三方依法合意即可，在受到申请时，法定的行政主体予以备案，而没有审批的必要。

1.3.3集体土地所有权征为国有的方式。集体土地所有权征为国有，主要有强制性和非强制性两种方式。征收是属于强制性的方式，根据《中华人民共和国物权法》，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。同时根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》，违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行，以及如此等有关条款，可以认定征收土地具有强制性；征购属于非强制方式，但法律对征购的概念与实际应用鲜有提及，笔者认为，非直接公共利益的需要或非公共利益的需要，将集体所有的土地征为国有的，属于土地征购行为，属于较为平等的民事主体关系行为。

二、对应土地使用权转让程序的计税依据

2.1国有出让土地使用权转让中的计税依据。

根据《契税暂行条例》、《契税暂行条例实施细则》及财政部、国家税务总局《关于契税征收中几个问题的批复》[财税[1998]96号]规定，土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据是成交价格，即土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。因此，合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围。土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费，属于成交价格的组成部分，不应从中剔除，纳税人应按合同确定的成交价格全额加行政事业性收费计算缴纳契税。所以国有出让土地使用权转让时，税收机关和作为协助执行机关的国土资源管理部门或出让人要求土地受让人提供税收价值构成依据时，主要应当包括出让金收据、转让前的纳税收据以及其他一切行政事业性收据。在转让时，没有成交价格或成交价格明显偏低，则应根据财政部、国家税务总局《关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》【财税[2004]134号】的要求，征收机关可依次按下列两种方式确定：1、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。2、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。当然第二种情况需要税政机关专业人员熟练完成基准地价在具体宗地条件下的价值转换工作，否则，会因忽视容积率、时点、宗地个别条件等引起的价值差异而导致税负的不公平。

2.2划拨土地使用权转让中的计税依据。

根据财政部、国家税务总局《关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》【财税[2004]134号】，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。

所以国有划拨土地使用权的转让，其划拨价格在转让方、受让方之间转移，其交易价格是计税的价值依据；但同时出让手续时发生了出让人与受让人之间的交易行为，计税依据是应补缴的土地出让金加其他出让费用。因此在直接出让土地使用权给受让方的情况下，受让实际纳税的计税依据依然是全部土地价值。如果直接出让给转让方，此时，还没发生划拨土地使用权价格的交易，转让的纳税依据是应补缴的土地出让金加其他出让费用。直接补办出让手续给转让方还是受让方，纳税程序是有所差别的。

2.3集体土地使用权转让中的计税依据。

集体土地使用权转让有两种情形，一是不符合使用集体土地的受让者，按照征地前置程序实现转让、受让行为的，按照上述出让和转让程序计算计税依据，二是符合使用集体的受让者，按照集体土地使用权依法另行配置的程序，实现“转让、受让”行为，这个程序中，因为是非交易行为，依法不属于征税范畴，交易者所以缴纳的只是房屋建筑物、构筑物、附着物等的契约税。

三、结论。

在现行土地产权制度下，涉及土地使用权转让的法律、法规、规章众多，法律体系复杂，形成了不同土地使用权权性质、类型，其转让所以适用的法律、法规和程序比较专业化，国土资源管理部门必须率先熟练掌握，才能很好的协助税政机关正确征税；税政机关只有根据国土资源管理方面的法律、法规并结合税收的方面法律、法规、规章、以及规范性文件配套适用，才能很好地把握不同的土地使用权流程的环节、弄清交易过程环节的计税依据所包含的价值内涵，才能做到纳税与否正确、纳税依据客观，体现土地使用权转让税负上的社会公平。

参考文献

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 [5] (美)雷利・巴洛维. 土地经济学[M]. 谷树忠译. 北京：农业大学出版社，1989

篇（5）

一、要求当事人提供（无）婚姻登记记录证明，没有任何法律依据。结婚证、离婚证是证明婚姻关系存续或者终止的法定证明，即使要求当事人提供相关证明时，也只能是要求当事人提供结婚证、离婚证。

二、不动产登记实行的是依申请登记原则，《〈婚姻法〉司法解释三》不能成为登记机构要求当事人提供（无）婚姻登记记录证明的理由。当事人购买不动产时，可以根据当事人的申请登记在夫妻双方名下，也可以登记在夫妻一方名下。在当事人一方处分不动产时，如果不动产登记在双方名下，则需要另外一方同意的证明；如果当事人一方处分不动产时，如果不动产仅登记在其一个人名下，则不需要提供另外一方同意的证明，因为出现一方擅自处分夫妻共同财产的，登记机构也无法查明，因此责任应当由当事人自行承担。为了防止夫妻一方擅自处分不动产的现象，当事人购买不动产时就应当将不动产登记到双方名下，如果购买时登记在一方名下的，应当尽快变更登记到双方名下。2011年8月31日财政部、国家税务总局《关于房屋土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的通知》（财税〔2011〕82号）明确规定，“婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税”，也为变更提供了便利。

三、（无）婚姻登记记录证明已经被取消，当事人不可能提供。2015年8月27日《民政部关于进一步规范（无）婚姻登记记录证明相关工作的通知》（以下简称民政部《通知》）明确规定，“自文件之日起，除对涉台和本通知附件所列清单中已列出国家的公证事项仍可继续出具证明外，各地民政部门不再向任何部门和个人出具（无）婚姻登记记录证明”。2015年10月9日《国家税务总局关于简化契税办理流程取消（无）婚姻登记记录证明的公告》（国家税务总局公告2015年第71号），以下简称国家税务总局《公告》）规定，“纳税人在申请办理家庭唯一普通住房契税优惠时，无须提供原民政部门开具的（无）婚姻登记记录证明”。2015年11月27日《国务院办公厅关于简化优化公共服务流程方便基层群众办事创业的通知》（〔2015〕86号，以下简称国务院办公厅《通知》）再次要求 “坚决砍掉各类无谓的证明和繁琐的手续。凡没有法律法规依据的证明和盖章环节，原则上一律取消”。

实践中如果出现确需当事人提供婚姻情况证明情形的，不动产登记机构可以采取如下措施进行审查：

一是由当事人提供结婚证或者离婚证，并结合户口簿上的婚姻状况栏综合审查。上述国家税务总局《公告》就规定了“如果纳税人为成年人，可以结合户口簿、结婚（离婚）证等信息判断其婚姻状况……如果纳税人为未成年人，可结合户口簿等材料认定家庭成员状况”。

篇（6）

关于乙方向甲方购宜，双方经协商一致，达成如下协议：

一、甲方将其拥有独立产权位于____小区____栋____号的毛坯房一套、号车库一个，合计人民币（大写）：____________元（￥：____元）出售给乙方。

注：上述购房总价不包括房屋过户所产生的交易税、契税和办理该套房屋的房屋产权证、土地使用证的过户费用，在办理上述各种手续时相关费用均由乙方另行缴纳。

二、甲方权利和义务：

1、保证对本协议约定的出售房屋拥有独立产权，提供的权证均为真实有效凭证，如违反甲方承担由此引起的法律责任并赔偿乙方相应损失；

2、保证该出售房屋没有出租和抵押给除乙方外的任何人，并且无债权债务纠纷，如因出租或抵押所产生的任何问题由甲方承担并负责解决。

3、在乙方一次清购房款后，将本协议约定的房屋交付乙方使用。同时向乙方交付该出售房屋的真实有效三证（房屋所有权证、国有土地所使用权证、契证）及所有相关原始购房票椐（包括车库、房屋的原始发票、收据、凭证等）。

4、乙方认为可以办理过户时，及时协助乙方办理房屋过户各项相关手续。

三、乙方的权利和义务：

1、有权利要求甲方保证其出售的房屋拥有独立产权，无租赁、无抵押、无担保，如若有此类问题而导致的一切责任由甲方承担。

2、乙方购买本协议约定的房屋后需遵守房屋装修、使用的法律法规及物业要求，不得擅自改变该套房屋的建筑主体结构、承重结构和用途；如乙方违反规定，由此造成的损失和责任由乙方承担；

四、本协议约定的房屋和土地使用年限，均遵从中华人民共和国相关法律法规约定。

五、本协议的定立、履行、变更和争议的解决适用中华人民共和国法律；在履行过程中发生争议，由甲乙双方当事人协商解决，协商不成，依法向房产所在地人民法院。本协议未尽事项，可由双方约定后签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。

六、本协议壹式贰份，均具有同等法律效力，双方各执壹份，本协议自双方签字或盖章之日起生效。

甲方： 乙方：

篇（7）

[作者简介]陆中宝，南京工程学院经济管理学院讲师，南京师范大学法学院博士研究生，江苏南京211167

[中图分类号]D922.58　[文献标识码]A　[文章编号]1672-2728(2011)01-0142-04

面对慈善事业的蓬勃发展和慈善法律法规相对滞后之间的落差，慈善立法日益成为众多有识之士讨论和吁求的共同话题。这些话题集中反映在慈善立法的方方面面，占主导地位的意见认为先制定一部慈善基本法，为整个慈善领域的法律规范奠定基石，理顺慈善领域相关法律法规之间的关系，构筑理想的法律体系；但也有许多学者提出当前制定慈善基本法条件不够成熟，应先制定一些单行法条规制慈善事业，再考虑制定一部慈善基本法。立法模式的选择不但决定框架下慈善事业和慈善组织的合理定位，也影响到与慈善组织相关的其他法律制度的协调。

一、慈善立法现有的主要模式

立法模式在不同的部门法可以从不同的角度进行分类。我国民事立法中就曾经出现集中立法模式(法典模式)和分散立法模式(单行法模式)的争论，在法典模式之下又出现过德国模式和法国模式的争论…。国际私法学者认为各国国际私法立法的主要模式有三种：分散立法模式(将冲突规范分散规定在民法典和其他单行法规的有关章节中)；专篇专章模式(在民法典或其他法典中以专篇或专章形式较为系统地规定冲突规范的立法模式)；单行立法模式(或称法典模式，采用专门法典或单行法规的形式系统规定冲突规范)。所谓慈善立法的模式，是指在慈善立法过程中，立法机关所采取的方法、结构、体例及形态的总称，一般是指慈善法以何种形态作为其表现方式。借鉴其他部门法学对立法模式的分类，本课题将国际慈善立法的模式在学理上归纳为集中立法模式和分散立法模式两类。

(一)　集中立法模式

集中立法模式，又称综合立法模式或统一立法模式，是指国家或地区立法机关制定一部内容全面的慈善法作为慈善基本法，全面规定关于慈善组织和慈善活动各项制度的模式。

集中立法模式的特点在于：集中在一部法律中综合规定慈善组织和慈善活动各种制度。慈善基本法内容比较全面，一般包括了定义、登记注册制度、慈善组织的权利义务、内部治理结构、慈善管理机构、税收优惠、法律责任和罚则等内容。其法律名称一般为“慈善法”、“慈善事业法”、“慈善活动和慈善组织法”、“慈善与慈善组织法”、“慈善事业和慈善活动法”等。

在慈善基本法之下，还可能存在几部单行法律法规予以辅助。因为慈善基本法是最近几十年才发展起来的，学术研究和立法技术尚不够成熟，还不可能制定得细致到无需其他法律予以辅助的地步，更何况即使是历经几千年发展而高度全面的民法典也不可能巨细无遗。例如，新西兰除制定有统一的《慈善法》外，还辅以《关于慈善收费、表格及其他事项的管理办法》《慈善法案生效法令2006》《宗教、慈善及教育信托法》《慈善拨款法》《医疗和慈善机构法》《慈善信托法》等；新加坡除制定有统一的《慈善法》外，还辅以《慈善事业收费管理办法》《惠益外国的捐赠管理办法》《募捐申请管理办法》《大型慈善事业管理办法》《慈善机构注册管理办法》等。

(二)　分散立法模式

分散立法模式又称分别立法模式、单项立法模式，是指在多部法律中分别规定慈善组织和慈善活动各方面制度的立法模式。

分散立法模式的特点在于：没有一部比较全面的法律作为慈善基本法，存在规定慈善组织和慈善活动不同内容的多部法律。每部法律的内容均不够全面，一般一部法律只涉及对慈善法某一个方面或几个方面制度的规定。只有把多部法律的内容综合起来，才能够得到关于慈善法比较全面的制度。分散立法模式下慈善法可以首先分为慈善组织法和税法两大类，慈善组织法和税法又分别由多部法律组成。

相关内容一般被分别规定于或适用于以诸如“社团登记法”、“基金法”、“非营利组织法”、“财团法”、“个人所得税法”、“企业所得税法”、“增值税法”、“遗产与赠与税法”、“不动产税法”、“信托法”等名称命名的法律中。

目前采取分散立法模式的国家或地区在数量上仍占据优势，如美国、加拿大、日本、德国等。但采取集中立法模式的国家在逐步增长之中。如英国、俄罗斯、新加坡、新西兰等国家都有自己的慈善基本法。综合性的慈善基本法都是20世纪90年代以后产生的，而且大多数是在2l世纪制定的，这说明集中立法模式正被越来越多的国家采用是一个趋势。

二、我国慈善事业立法模式的现状及问题

现阶段我国并无慈善领域的统一法律，相关规定散见于特别法和行政法规规章之中，主要有《公益事业捐赠法》《民办教育促进法》《红十字会法》等特别法，《社会团体登记管理条例》《民办非企业单位登记管理暂行条例》《基金会管理条例》等行政法规，以及财政部、民政部、国家税务总局等制定的政府规章。这些法律法规在一定程度上明确了包括基金会在内的慈善组织的设立变更和终止的相关程序，提出了鼓励公益事业捐赠的有关措施，规范了捐赠、受赠行为和对慈善组织的监管，促进了近年来中国慈善事业的发展。但毋庸讳言的是，从整体上来看，我国有关慈善事业的法律法规仍然滞后于慈善事业的迫切需要，已经成为制约慈善事业更好更快发展的重要因素。

(一)　慈善事业领域的法律法规之间存在一定的冲突

理想的慈善法律体系必须具备效力等级明确、法律规范协调、配套制度到位等特征。但遗憾的是，目前慈善领域的立法与此尚存在距离。一者，现有的慈善事业方面的法律法规，例如特别法和行政法规之间、行政法规和地方法规之间存在不少矛盾和冲突，导致适用法律困难；最为典型的就是《民办教育促进法》中“合理回报”的规定与《民办非企业单位登记管理暂行条例》之间存在冲突。二者，从目前的慈善组织的法律体系的位阶来看，从位阶最高的宪法直接跳到行政法规、部门规章和地方性法规，出现了法律位阶的空缺，应该有一部基础性法律相衔接，以实现宪法的规定与政府对社团管理之间、立法逻辑与监管逻辑之间的合理安排。三者，相关的配套措施尚未到位。例如法律法规中所规定的税收优惠政策、公益信托制度中的公益事业主管机关等没有具体的配套制度予以落实。

(二)　《公益事业捐赠法》无法通过修改满足立法需求

在现有与慈善相关的立法中，《公益事业捐赠

法》被视为慈善领域有代表意义的法律。其考量主要在于捐赠环节，关注赠与人与受赠人之间的法律关系，对于其他问题尽管稍有涉及，但是毕竟未能毕其功于一役，恐难以适应公益或慈善事业发展的需要。

1.《公益事业捐赠法》的调整范围局限于公益捐赠环节。如果仅仅在此基础上进行修改，依然无法适应现实需要；如果通过修改将慈善领域目前所欠缺的制度都予以涵盖，那么就必须对此法的调整范围进行调整，而这会使《公益事业捐赠法》名不副实，需要考虑易名问题。

2.公益事业捐赠法中使用“公益事业”的表述并予以明确界定。但是“公益”这一概念无法将政府置身事外，因为“公益”概念是相对于私益而言，政府在公益中要承担有关责任，依然会导致政府在社会事务上的角色错位。换之以“慈善”的表述，凸显慈善的民间职能，将使政府的职能更为明确。

3.《公益事业捐赠法》无法涵盖慈善组织法的相关规定。《公益事业捐赠法》中对基金会等公益或慈善组织的监管问题也作了一些规定，明显超越了“捐赠”的框架。对于慈善组织的监管问题完全应该是组织法的问题，放在“捐赠”的框架下不合逻辑。更进一步的就是，由于无法涵盖组织法的内容，相关支持扶持政策也只能及于捐赠人，而无法惠及受赠的慈善组织。这既不能与现在已经颁布实施的《企业所得税法》及其实施条例相衔接，也将在很大程度上挫伤广大慈善组织的积极性。

通过分析，《公益事业捐赠法》存在诸多难以修订为一部覆盖整个慈善或公益事业的基础性法律的问题，因此必须采取集中立法模式制定一部新法一《慈善事业法》。

三、国际慈善立法模式对我国之启示

(一)　制定综合性慈善基本法符合国际慈善立法趋势

德国、日本由于其民法典统领下的民事主体制度相对完善和发达，有关税法对慈善组织、慈善捐助活动的税收优惠措施规定较为具体，能够从慈善活动主体、活动规则、引导措施等方面为慈善活动提供最基本的法律保障。例如，德国慈善立法主要有三部分：涉及慈善机构的组织立法(组织法)；涉及慈善机构税收优惠的立法(税法)；涉及其他具体问题的立法，如筹款、群众集会、福利组织等。1998年之前的日本慈善立法分为组织法和税法两部分，《日本民法典》规定的法人制度和特别法对特别公益法人的专门规定为慈善组织奠定了法律基础；日本的税法则规定了对慈善组织和慈善活动的各种税收优惠措施。

但这种传统的非综合慈善立法模式为慈善活动提供最基本的法律规范的局限性是否需要变革，则完全是一个政策问题，需要综合考虑到一国的特定经济、文化、政治、历史传统等国情，而非一个纯粹的立法技术判断问题。因而，是否继续保留这一立法模式，在大陆法系的传统国家也有所反思和变革。例如，日本过去没有关于慈善的统一立法，属于分散立法模式，但1998年《日本特定非营利活动促进法》的出台，专门详细规定了慈善组织、慈善活动、税收优惠等问题，弥补了分散立法模式的不足，使日本慈善立法的模式开始逐步走向综合立法模式。

就英美法系而言，应该说制定综合性慈善法已是一种共识和呼声。从根本上分析，这是因为作为英美法发祥地的英国采用了这一立法模式，而影响到其他普通法系国家。可以举较多受到儒家文化影响因而更具参考意义的新加坡为例。21世纪之前的新加坡慈善立法，被认为存在立法不足、立法滞后及管理过严，不能适应现代社会组织的发展需要，改革势在必行。但从20世纪下半叶开始，成文法的地位日渐突出，以《慈善法》为主、配套《惠益外国的捐赠管理办法》(1995年)、《慈善事业收费管理办法》(1996年)、《慈善机构注册管理办法》(2007年)、《大型慈善事业管理办法》(2007年)、《募捐申请管理办法》(2008年修订)等下位法的制定法已成为规制慈善活动的主要法律渊源。

但就当代英美法系的法治强国美国和加拿大而言，其未采用综合立法的模式则与上述两个联邦制有根本关联，也主要受到了其税法较为发达的立法传统的影响。例如，美国没有专门的和独立的关于慈善事业的联邦制定法，有关慈善的规定和条款散见于税法、公司法、雇佣法等联邦和州的法律法规中，税法对美国慈善的发展至关重要，主要涉及慈善事业的范围、慈善组织的认定、慈善事业的外部激励和监督等。如“慈善”定义是由其《国内税收法典》的第501条来界定的。在加拿大，以《宪法》第92(7)条为依据，形成了各省分别规范各自辖区内慈善活动的格局，未制定联邦层面的专门立法，联邦层面形成了主要以《所得税》法第149条为主，以《公司法》《个人信息保护和电子文件法》等法的相关条款为辅的制定法立法模式。但这种非综合的立法模式也时常受到非议。例如，加拿大著名的慈善法和非营利组织法专家Donald Bour-geois在批评加拿大现行慈善立法时认为：规范慈善和非营利组织的法律非常令人困惑和总体上发展不完全，在许多问题上法律不够清晰，包括有关管理者、官员、成员的法律责任。联邦和州的制定法是过时的，它们已经几十年未被修改，而这不同于商业组织法。

而当下的中国尚未制定《民法典》，现行《民法通则》关于法人的分类未采用大陆法系传统的社团法人、财团法人的分类法，因而没有关于财团法人的完整规定。1989年的《社会团体登记管理条例》(1998年修订)、1989年的《外国商会管理暂行规定》、2004年的《基金会管理条例》、1998年的《民办非企业单位登记管理暂行条例》、1998年的《事业单位登记管理暂行条例》(2004年修订)、1993年的《工会法》(2001年修正)、1993年的《红十字会法》、2006年的《农民专业合作社法》等现行法无法为慈善事业发展提供足够有保障、体系完整统一的主体法律制度，因而无法适应我国慈善事业发展对主体制度的基本要求。

在我国，通过税收制度引导、加强对非营利组织的管理，是在近年来才逐渐意识觉醒，并付诸立法实践的。我国目前是按税种设置税收制度的，对民间组织没有设立专门的税收制度，民间组织作为法人实体，与其他法人实体一样，统一适用国家各项税收制度。中国税收制度共设有20个税种，按课税对象不同分为四大类：货物和劳务税；所得税；财产税；其他税种。目前，根据《企业所得税法》《个人所得税法》及其实施条例的规定，企业、个人向非营利组织捐赠或者发生其他业务的，可以享受所得税优惠。根据2008年1月1日起施行的《企业所得税》及其实施条例的有关规定，社会团体、基金会和民办非企业单位基本上均属于“符合条件的非营利组织”范畴，但一个授权规定和一个例外规定，则给非营利组织的认定以及“非营利组织从事营利性活动取得的收人”是否能够免税带来了很大的弹性空间。除了企业所得税外，非营利组织在营业税、增值税、关税、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税等方面都有享受减免税的政

策优惠。但稍加研究我们便可发现，慈善组织和慈善捐赠行为若要适用我国现行税法，减少了类似美国、加拿大税法对慈善定义、慈善组织种类等的基本规定，而使得税法虽有慈善事业适用的可能性但无法与美国、加拿大以税法为主导的慈善制定法法制环境相提并论。

综上所述，制定一部综合性慈善基本法更符合中国的实际情况，而这一选择将也符合国际慈善立法趋势。

(二)　综合性《慈善事业法》的建议框架

如果采用综合性慈善立法的立法方案，我们可以从俄罗斯、英国托国家现行慈善立法的立法框架中得到一些启示。结合我国过去的立法传统，将来的慈善基本法可以采用如下基本框架。

总则：立法目的；法律适用范围；慈善、慈善目的的定义；慈善活动的种类；法律原则；慈善事业的基本管理体制等。

慈善委员会：慈善委员会的地位和设立目的；基本职权和职责；组织机构；主要官员的任职资格和任职程序；议事规则等。

慈善组织：慈善组织的定义(或判断标准)；慈善组织的组织形态；设立条件及程序；内部治理机构；议事规则；财产制度、审计等外部监管制度；档案制度；信息公开；慈善组织的变更、撤销和终止等

慈善资金募集：公开募集制度(主体资格、公募人的拳路和义务、活动范围、行政许可、审计、监督、信息公开等)；私募慈善基金制度；其他慈善捐助制度；实物捐赠制度(价值评估，税收优惠限度)等。

慈善基金运营：慈善基金管理资质制度；慈善基金运营的原则；慈善基金的商业运营限制；慈善基金的特别监督制度；慈善基金信息公开的特别规定；慈善基金会接管特别规定；其他法律适用等。

慈善信托：慈善信托的定义；受托人任职资格等的特别规定；受托人的特别权利和义务；慈善信托监察；慈善信托终止时的财产处分等。

慈善事业扶持：税收优惠措施(慈善组织的税收优惠措施、慈善捐款人的税收优惠措施、其他税收优惠措施的原则性规定)；政府财政扶持措施；政府购买制度；政府引导和表彰措施；小型慈善活动的辅助措施等。

法律责任。其他规定：生效、实施、授权条款等。

当然，本课题的研究旨在论证何种慈善立法模式符合国际立法趋势，而是否制定一部综合性的慈善基本法并非是全然的总结国际经验就可以作出的立法技术性课题，其实它更多地受到立法政策的影响，这种对策结论必须综合评价国内立法的现状和可预见的将来，比如应充分考虑与现行《公益事业捐赠法》《信托法》的关系问题，还必须研究如何与《公司法》协调，以及公司法的修改问题。此外，还应考虑有关税法配套或修改问题，以及拟议中的民法典相关章节的将来的制度统一问题。

[参考文献]

[1]徐国栋.中国民法典起草思路论战[M].北京：中国政法大学出版社，2001.

[2]韩德培.国际私法新论[M].武汉：武汉大学出版社，1997.

[3]Kerry Halloran,CharityLaw and SocialInclusion：AnInter-national Study[M]，London；Now York：Rout ledge,2007.

篇（8）

一、提高认识，加强管理

房地产税收是财政收入的主要来源之一，各乡镇和县政府有关部门要充分认识房地产税收的增长对黟县县域经济发展的重要性，积极支持并主动配合财税部门依法履行职责，做好房地产税收征管工作。财政、房管等部门要加强沟通配合，要以契税征管为抓手，全面掌控税源信息，严格执行“先税后证”的有关规定，把住房地产税收税源控管的关键环节，实现房地产诸税种间的有机衔接，堵塞征管漏洞，不断提高房地产税收征管质量和效率。

二、坚持依法治税，严格执行国家税收政策

财税等有关部门要严格执行《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国契税暂行条例》、《房产税条例》和《国务院关于加强依法治税严格税收管理权限的通知》（国发[19*]4号）等法律法规和文件精神，严格执行国家税收政策，做到依法征税，应收尽收，不得擅自越权制定出台违反国家税收政策的各种减免优惠政策，不得擅自变通国家税收政策越权减免房地产税收，不得随意越权批准缓税、欠税。

三、建立房地产税收联席会议制度，确保房地产税收征管取得新成效

为提高房地产税收管理的科学化、精细化水平，县政府决定建立房地产税收征管联席会议制度，每月召开一次联席会议，通报全县房地产税收征收管理情况、土地审批用地与拟审批情况、房地产交易办证情况，及时研究解决房地产税收征管工作中存在的问题，从而实现对房地产税收的有效监控。具体分工如下：

发改委：定期按季反馈房地产企业开发项目批准文号、建设单位、批复项目、投资预算、项目选址等信息。

建设局：定期按季反馈城市拆迁、建设工程施工许可证号、建设单位、工程名称、工程地址、施工单位、监理单位、开工日期、合同竣工日期、工程验收证发放等信息。

国土局：定期按季反馈《国有土地使用证》发放情况及土地坐落位置、土地面积、建设工期、土地出让或转让金收取情况，同时在办理土地交易、产权变更时，负有检验是否完税（包括营业税、契税等）的职责，对未完税的土地不得办理有关产权变更手续，并及时通知税务、财政部门。

规划局：定期按季反馈房地产开发项目总体规划设计方案，包括开发项目名称、性质、占地面积、建筑面积、容积率、可售面积、公共配套设施面积等。

房管局：在办理产权变更时，应严格执行“先税后证”的办法，新房登记凭销售不动产发票，“二手房”过户凭地税开具的应税或免税审核表，并定期按季反馈房产登记或房产过户信息，着重审核过户时完税情况、过户时交易价格是否具中介机构出具的评估价格。

地税局：地税局是房产税的征收单位，定期反馈房产税的征收情况，主动加强与国税局及各协管单位的沟通与联系。

国税局：是新办房地产企业所得税的征收单位，及时整理汇总各新办房地产企业的涉税信息，加强对企业所得税的征管。

篇（9）

中图分类号：F407.9 文献标识码：A 文章编号：

绿色建筑是以节约能源、有效利用资源的方式来建造低环境负荷下安全、高效、健康、舒适的环境空间。是人、环境与建筑共生共容、永续发展的新建筑模式，是“四节两环保”的建筑。发展绿色建筑对于我国坚持走可持续发展道路具有重要意义，能在一定程度上缓解“我国对能源需求和利用的现状与趋势日益旺盛、中国自身能源供给的产能不够与储量不足日益严峻”的形势，更有利于我国社会经济持续、稳定、健康的发展。此外，大力发展绿色建筑，能够对改善和优化环境起促进作用，也是我国建设资源节约、环境友好型社会的基本内容。

2012年4月，住建部和财政部印发 《关于加快推动我国绿色建筑发展的实施意见》，这是我国第一次从国家高度对绿色建筑提出具体放入奖励标准，并且针对我国现阶段绿色建筑的发展现状，指出未来很长一段时间我国绿色建筑项目的发展方向。虽然我国绿色建筑起步较晚，并且发展中还存在一些问题，各方面规章制度和经济激励政策不完善，但相信在以国家为强大后盾的支持下，我国的绿色建筑项目会得到更好更快的发展，绿色建筑经济激励政策会进一步的完善。

1 我国绿色建筑发展存在的主要问题

目前我绿色建筑发展存在以下两个主要问题：消费者对绿色建筑的有效需求不足；绿色建筑相关产业不发达。

1.1消费者对绿色建筑的有效需求不足

消费者对绿色建筑的认识不足，是影响绿色建筑发展的一个重要因素。人们对绿色建筑了解不深，大部分人认为绿色建筑就是“绿化”建筑，是造价不菲的建筑，而消费者往往看重的就是房屋的价格，大大忽视了绿色建筑在使用中的舒适性、成本节约等优点。在这种观念下，让广大市民购买绿色建筑显然很困难。所以，要做好这方面的的宣传工作，让广大群众了解绿色建筑的好处，提高市民的绿色消费意识，这样才能扩大绿色建筑的市场需求，为推广绿色建筑营造良好的市场氛围。

1.2 绿色建筑相关产业不发达

绿色建筑的建造是一个复杂的系统工程，受到研发、生产、销售状况的限制，系统中任何一个环节缺失或者低效都会影响绿色建筑的成功推广。国内绿色建筑相关产业面临的问题主要有：第一，技术开发相对落后，缺乏专业人才，绿色建筑产业研发资金不足。第二，绿色建筑产品发展滞后，绿色建筑对各种建筑材料、采暖、通风、空调系统有较高要求，目前我国大多数企业仍以制造传统产品为主，绿色产品的品种和数量不足，不能达到规模化生产。第三，绿色建筑在生产过程中需要设计、安装、施工等单位的大力配合，现阶段我国从事绿色建筑的专业人员不足，为降低难度和工作量，他们往往采用比较熟悉传统的方式进行设计施工，影响绿色建筑目标的实现。

2我国绿色建筑经济激励政策现状

我国在绿色建筑方面制定了一些经济激励政策，主要采用的手段有税收优惠政策、财政补贴政策和信贷政策等，这些政策的实施一定程度上激励了绿色建筑项目的发展。下面具体介绍各个激励政策:

2.1税收优惠政策

税收优惠政策是指政府利用税收政策，减轻参与绿色建筑投资者应履行的纳税义务，实现对绿色建筑给予间接补贴的经济激励行为，从而提高绿色建筑投资者的收益水平。税收优惠政策实质就是减少纳税人税赋进而提高纳税人的收益水平。绿色建筑可以使用的税收优惠政策主要函盖以下税种：固定资产投资方向调节税、增值税、企业所得税、营业税、城市维护建设税、房产税、契税等。

以所得税为例说明具体的优惠政策，财政部和国家税务总局于1994年《关于企业所得税若干优惠政策的通知》，规定凡利用本企业外的大宗煤研石、粉煤灰、炉渣作主要原料，生产建材产品的所得，自生产经营之日起，免征所得税5年。该项激励政策的主要目的在于促进资源综合利用，对绿色建筑中发展新型墙体材料和限制使用实心粘土砖等起到了很大的推动作用。2008年4月1日起施行的《中华人民共和国节约能源法》规定:国家对生产、使用列入《中华人民共和国节约能源法》规定的推广目录的需要支持的节能技术、节能产品，实行税收优惠等扶持政策。2008年7月颁布的《民用建筑节能条例》规定:民用建筑节能项目依法享受税收优惠。

2.2财政补贴政策

财政补贴政策是指政府通过财政支出方式对投资者实施补贴，直接增加收入从而提高投资收益水平。在绿色建筑建造中，财政补贴方式主要有财政直接补贴和财政贴息两种。财政直接补贴是指政府根据绿色建筑的建造规模、对周围环境的带来的贡献和建好后达到的效果对投资者进行直接补贴。财政直接补贴的方式有一次性财政补贴和分期支付财政补贴。财政贴息是指由绿色建筑企业或个人向银行贷款进行绿色建筑建造的投资活动，由财政对银行优惠利率与正常利率之间的差额给予补助。《中华人民共和国节约能源法》规定:国家为符合条件的节能

技术研究开发、节能产品生产以及节能技术改造等项目提供优惠贷款。

2.3 信贷优惠政策

信贷资金可作为绿色建筑建造的重要资金来源之一。为了发挥信贷资金在绿色建筑建造中的重要作用，政府制定信贷优惠政策，包括贷款期限、贷款担保、贷款利率、贷款期限等内容，以便绿色建筑投资者利用信贷资金进行绿色建筑的建造工作。国家加大绿色建筑项目的投资力度，也是我国节能工作的一部分。《国务院关于加强节能工作的决定》规定:拓宽节能融资渠道;各类金融机构要切实增强对节能项目的信贷支持力度，引导和推动社会多方面加大对节能项目的资金投入。2007年我国出台的《节能减排综合性工作方案的通知》规定:加强节能环保领域金融服务;鼓励和引导金融机构加大对循环经济、环境保护及节能减排技术改造项目的信贷支持，优先为符合条件的节能减排项目、循环经济项目提供直接融资服务。

3针对我国绿色建筑经济激励政策的几点启示

我国对绿色建筑经济激励政策起步较晚，虽然加大了对绿色建筑的经济激励的力度，但形势过于单一，有些激励政策在实际操作中不能按质按量的实施，有关方面的法律法规也不尽完善。这就导致了绿色建筑建造投资者积极性不高，延缓了我国绿色建筑项目的发展。笔者针对这些问题给出以下启示：

3.1强制性税收政策

强制性税收政策是对非绿色建筑产品的投资者实行高强度、高标准的收费政策。如我国环境法规中规定，对于建筑主要是针对其污染而言，常见的环境法规包含“谁污染谁治理谁赔偿”和“绿色税”原则等。这样做不仅给非绿色建筑产品的生产者一警示惩罚，也给绿色建筑投资者一定的导向作用，从税收方面引导建筑投资者向绿色建筑建造方面发展。

3.2尽快形成绿色建筑经济激励的长效机制

在不同的政策形势下不同条件的经济杠杆作用效果不尽相同，在制定经济激励策略时，要分开对待。在制定绿色建筑激励策略时应立足于“以奖代补”的经济激励对策。采取建立绿色建筑专项补贴、出台多元化的税收政策、合理制定能源价格、发挥贷款优惠的积极作用等经济激励手段。经济激励政策只有形成长效机制，才能有效推动我国绿色建筑长期健康发展。

3.3 加强绿色建筑评估的实施和监管力度

近些年来我国建设部相继制定了《全国绿色建筑创新奖管理办法》和《全国绿色建筑创新奖实施细则》，2006年又颁布了《绿色建筑技术导则》和《绿色建筑评价标准》，反应了我国在推动绿色建筑长期发展方面做出的巨大努力。当然，仅有这些标准还是不够的，更要加大该标准的监督力度。为了推动绿色建筑长期健康的发展，要建立一套有效的绿色建筑开发与管理模式非常重要。绿色建筑的开发和管理必须走政策激励和市场调节相结合的道路，尽快开展绿色建筑等级认定工作，政府针对不同等级的绿色建筑项目采取不同的激励措施，同时等级评价结果也可以作为市场选择的依据。

3.4 不断完善我国绿色建筑法律法规体系

根据我国经济发展的需求，有关部门应对现有的节能和能源法律进行完善，补充作为调整建设领域各项活动法律基础的《建筑法》、国家节约能源方面根本法律《节约能源法》在绿色建筑领域法律上的空白。此外，随着我国绿色建筑项目的逐渐深入，尽快制定出台与绿色建筑密切相关的法律法规，以专门法律法规的形式规范绿色建筑实施行为。

4 结语

综上所述，我国绿色建筑发展还处于起步阶段，各方面的规章制度和经济奖励政策还不够完善。各级政府要以身作则，加大绿色建筑经济激励的力度，同时要不断完善我国绿色建筑法律法规体系，这样才能有效推动绿色建筑长期健康发展，为我国建立资源节约、环境友好型社会做出贡献。

参考文献：

[1]高升.绿色建筑的发展趋势探讨[J].沈阳建筑大学学报(社会科学版).2010 (03)

[2]张仕廉,李学征,刘一.绿色建筑经济激励政策分析[J].生态经济. 2006(05)

[3]陈偲勤.从经济学视角分析绿色建筑的全寿命周期成本与效益以及发展对策[J].建筑节能.2009(10)

篇（10）

为促进我市契税收入持续增长，根据《中华人民共和国契税暂行条例》、《安徽省契税暂行办法》的规定和《国家税务总局关于征收机关直接征收契税的通知》（国税发[*4]137号）、《安徽省人民政府办公厅关于进一步加强契税和耕地占用税征管工作的通知》（皖政办明电[*4]99号）精神，结合我市实际，现就进一步做好契税征管工作特作如下通知：

一、全面推行契税直接征收制度

我市多年来的契税征管实践证明，实行契税直接征收，有利于及时掌握税源情况，有利于严格执行税收政策，有利于强化税收管理，有利于提高征收效率，是保障契税收入持续快速增长的必要措施。根据《国家税务总局关于征收机关直接征收契税的通知》（国税发〔*4〕137号）的规定，自*5年1月1日起，停止委托代征，全面实行由各级人民政府财政机关直接征收。按照方便纳税人缴税、有利于控制税源、有利于规范征管的原则，我市契税的具体管辖权为：*市城市规划区范围内的契税由市财政部门直接征收；各县、市辖区内的契税由各县、市财政部门直接征收。各级财政征收机关要按照要求，抓紧做好终止契税委托代征的各项后续工作，通知代征单位及时办理票款结报手续,收回委托代征证书。

二、规范契税征管程序

要严格实行“先征税、后发证”制度，加强对契税的源头控管。纳税人必须按规定缴纳契税，取得契税完税凭证，或按规定程序办理免税证后，国土资源和房产管理部门方可办理国有土地使用权出让、转让或房屋权属变更登记手续。对未按照“先征税、后发证”的程序办理土地、房屋权属变更登记手续，造成税款流失的，要依据《中华人民共和国税收征收管理法》等法律法规的规定，予以严肃处理，追究有关责任人的责任。

各级财政部门要与国土资源和房产管理部门加强协作，密切配合，共同做好契税征管工作。财政部门要严把政策关，并定期向国土资源和房产管理部门通报征收情况，及时协调解决征收中出现的问题。国土资源和房产管理部门要与财政部门建立土地、房屋权属登记情况的网络互联体系，实行信息共享，并根据征收工作的需要，及时提供与征收有关的土地、房屋权属变更的详细资料。财政征收机关对查询的土地房屋相关资料应严格保密。

三、严格执行契税政策

各级财政征收机关要严格执行《安徽省耕地占用税、契税减（免）管理实施办法》，加强契税减（免）管理，按规定程序办理政策性减（免）契税手续。纳税人符合契税减征或免征条件的，应当在办理土地、房屋权属证之前向财政征收机关递交减（免）税申请报告，办理减（免）税手续。各级财政征收机关按规定批准后，必须每季度将减（免）情况上报市财政部门备案。各级政府、有关部门、单位和个人不得擅自决定契税的减税、免税。征收机关和征管人员也不得违反规定擅自受理、审核减（免）契税申报。对纳税人采取伪造、变造、隐匿计税依据、资料（销售合同或协议及销售发票等）进行虚假纳税申报，不缴或少缴应纳税款的，由契税征收机关追缴其未缴或者少缴的税款、滞纳金，并依据《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

四、加大契税执法检查力度