房地产的开发策略汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇房地产的开发策略范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

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房地产项目的开发投资过程是一种预测未知将来需求而进行产品生产的过程，这些特点决定了房地产业是一种典型的风险行业，不确定性伴随其始终；再加上房地产投资数额大、周转慢、变现能力较差，有其自身的不利困素，存在着一定的风险。

1、房地产开发面临的主要风险

1.1 经济风险

是指由于经济形势（如市场需求、购买力、利率、税率、汇率等）变动导致房地产开发商经济上的损失。由于从可行性研究到楼盘上市的时段内，市场需求变动的可能性很大，消费者对户型结构及单元面积的偏好也会发生变化。原来的细分市场上该类物业还供不应求，而不久却可能大量积压，难免使投资收益远远偏离预期。通货膨胀时期，纸币贬值，价格全面上涨，房地产虽然具有一定的抵抗通货膨胀的能力，但其价格也会上涨。而人们手中持有的货币量是一定的，这样购买力相对下降，可能无力支付日渐升值的房地产，从而导致房地产企业开发的项目难以售出而承担风险。一般来说，房地产开发资金需要量大，完全依靠自有资金周转是非常困难的，通常需要采用外界资金，如向银行贷款和预售。以自己开发的房地产作为抵押获得用于该项投资的贷款时，如果不能按照抵押贷款协议规定的期限偿付本息时，就必须承担作为抵押品的房地产将可能成为他人财产的风险。采用预售房屋筹集开发资金时，如果不能按照预售协议规定的日期交房，就必须承担支付巨额的赔偿金的风险。

1.2 政治风险

是指一个国家所处的国际国内政治环境变动（如战争、罢工、社会动荡）及相应的政策法律调整（如金融政策和财政政策变动、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地产开发商经济上的损失。对房地产开发商影响最为直接的是金融政策和财政政策。就金融政策而言，实行紧的货币政策还是实行松的货币政策直接影响开发者和购买者所持有的资本，影响项目的开发和出售。同时银行关于房地产方面的业务也会对房地产的需求发生影响。就财政政策而论，政府实行紧的财政政策还是实行松的财政政策，对房地产的税收政策，对住宅是实行福利供给政策还是实行对低收入阶层采取有限的补贴政策，政府对房地产的投资等，都会对房地产开发和需求发生影响。

1.3 自然风险

是指由于自然因素（如洪水、火灾、地震等）对房地产开发造成的影响，从而使房地产开发商造成经济上的损失。自然风险出现的机会较少，但是一旦出现，造成的损失是相当大的。

1.4 技术风险

是指由于科技进步、技术结构及其相关变量的变动给房地产开发商可能带来的损失。例如，由于科技进步可能对房地产商品的适用性构成威胁，迫使开发商追加投资进行房地产的更新、翻修和改造。由于建筑设计变动可能导致建安工程成本增加，从而影响项目形成后的租售。

1.5 经营风险

是指由于开发商因开发项目经营管理不善导致预期收益不能实现，或不足以补偿经营费用的可能性。该类风险主要归因于开发商主观上对开发成本、租金售价、开发周期以及资金筹措等的预测错误和决策失误。

2、应对风险的策略

2.1 风险回避

风险回避是根据风险预测评价，经过权衡利弊得失，采取放弃、中止开发项目，或改变开发项目条件，以避开风险源地，从根本上消除风险隐患的措施。通常潜在威胁发生可能性太大，或可能损失后果太严重，又无其他风险管理措施可用时，常采用风险回避。风险回避的做法大体可分为两种：一种是放弃或终止某项可能引起风险损失的活动；另一种是改变活动方案，或改变工作方法。可以看出，风险回避是一种消极的防范手段，有些迫不得己的意味。因为回避风险虽然能避免损失，但同时也失去了获利的机会。所以，在选取风险应对措施时最好慎用风险回避这种防范手段。

2.2 风险控制

风险控制是指在风险事件发生前、发生时及发生后，采取的降低风险损失发生概率，缩小风险损失程度的措施。根据风险控制目的，风险控制可以分为风险预防和风险抑制。前者以降低风险损失发生概率为目的；后者以缩小风险的损失程度为目的。风险控制从主动采取预防措施入手，消除和减少风险隐患，降低损失发生频率和损失程度。因而，它是一种积极的风险管理措施。由于风险控制措施成本低、效益好，不会产生不良后遗症。因此对于房地产开发过程中的种种风险，应优先采用风险控制措施。

2.3 风险转移

风险转移是指开发商在开发过程中，有意识地将自己不能承担或不愿承担的风险转嫁给其他经济单位承担所采取的措施。风险转移与风险回避不同，它不是放弃或中止项目开发，而是将开发活动中风险可能所致损失的法律责任转嫁给他人承担。风险转移也不同于风险控制，它不像风险控制那样是直接调节风险因素达到降低风险损失概率和程度，而是将风脸转移出去而间接达到降低自身的损失程度。

风险转移的主要途径有合同、保证、期货和保险。合同形式有固定总价合同、成本报酬合同、单价合同等；保险有财产保险、责任保险和人身险。各种合同的对开发商和承包商的风险影响程度不同，开发商可以根据项目的情况，采取适当的合同形式，合理转移风险。

风险转移一般在以下情况下采用：（1）风险的转移方和被转移方（风险接受方）之间的损失可以清楚地计算和划分，否则双方之间无法进行风险转移；（2）被转移人能够且愿意承担适当的风险；（3）风险转移的成本低于其他风险管理措施。

2.4 风险自留

风险自留是房地产开发者自己承担风险事件所致损失。在房地产开发中，对一些无法回避，难以控制和转移的风险，或因冒该风险可能获得较大利益时，在不影响开发者根本利益、大局利益的前提下，常采取风险自留措施。风险自留可分成两大类：计划性风险自留和非计划性风险自留。计划性风险自留是主动风险自留，其具体措施有：（l）自己保险；（2）专属保险；（3）损失摊销；（4）借款补偿；（5）自负额保险。非计划自留是被动自留，通过风险应急准备金来应对。风险自留对策应与风险控制对策结合使用，实行风险自留对策时，应尽可能地保证重大项目风险己经保险或实施了风险控制计划。风险自留对策也应与保险对策相比较，以便做出更利于节约风险管理成本的决定。

2.5 风险利用

风险利用是指开发商利用人们惧怕风险、追求安全的心理，通过参与确实存在风险的开发活动，依靠自身扎实的风险管理工作，兴利抑弊，谋求自身最大收益的行为。风险利用是风险管理的较高层次，对风险管理人员的管理水平要求较高，必须具有丰富的项目经验，娴熟的技巧和高度的应变能力，才能对风险的可利用性和可利用价值进行分析，有效利用。例如在当前的土地市场化的条件下，经营性土地必须通过招拍挂的方式取得。但是有些精明的房地产开发商却另辟蹊径，从土地一级开发入手，通过争取某地块土地一级开发的开发权，为获得二级开发权打基础。因为如果进行了土地一级开发，就从某种程度上提前对土地的相关信息进行了了解。在进行土地进入二级市场上市交易时具有先天的优势，获取二级开发权的几率就更大。即所谓的“曲线拿地”，就是很好地利用了政策风险。

2.6 减轻风险的损失

经营风险一旦发生，企业就要千方百计采取各种有效的措施，力求减少风险带来的损失。在减轻经营风险时，通常主要采取以下一些方法：精确预测经营项目的费用与收益比率，减少经营过程中的不必要的支出；缩短经营周期或缩小经营规模；通过签订合同同等方式，将那些对利润敏感的变量，如利息、开发建设费用、建设周期和房屋预租预售等固定下来，从而达到减少或缩小风险的目的。

3、结语

房地产开发项目是高投入高风险高回报的项目。在这个高风险的投资环境中想要得到预期目标就必须对整个项目进行开发投资风险分析，并采取适当的对策、方法，以期达到项目风险防范的目的，提高收益的可靠性。

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房地产开发过程中的管理内容较多，作为房地产开发企业的工程管理必须涉及到规划、设计、开发、施工等多方面的管理。并对这些管理内容采取相应的优化措施，才能将工程管理水平提升到一个新的台阶，从而提高自身的核心竞争力。基于此，笔者结合自身工作实践，做出以下几点分析与见解。

一、浅谈房地产开发过程中的管理内容

开发房地产的目的主要是为了盈利，而加强开发房地产过程中的管理则是实现企业利益最大化的重要途径，因而在房地产开发过程中加强管理就显得尤为重要。基于此，笔者就房地产开发过程中的管理内容进行分析。

（一）房地产开发过程中的规划管理

在房地产开发过程中，规划管理是主要是管理内容和不可或缺的管理内容之一。这就需要在房地产开发施工之前，就整个工程项目进行一个整体而又详细的规划和设计，结合工程需要，结合本项目的特点，选取行之有效的施工方案和策略，以保证整个工程项目的施工顺利有序的开展。如果在房地产开发施工之前缺乏相应的规划管理，把可能出现的问题和困难考虑在前面，不仅会使得工程进度被延误，还会浪费大量的人力物力和财力，从而增加房地产开发成本，降低企业效益；另则为保证既定效益，只能提高出售价格，给广大消费者带来购房的经济压力而流失大量的准顾客，同样损失企业的经济效益。因而必须在房地产开发管理中加强规划管理。

（二）房地产开发过程中的设计管理

在房地产施工过程中，设计管理具有决定性和关键性的作用，直接影响项目的开发成本。为确保建筑工程项目施工顺利有序的进行，作为设计人员就必须在建筑工程项目方案和扩初阶段，依据项目性质、功能需求、项目定位、档次等等因素，对整个开发项目进行整体设计。在设计过程中，还应充分考虑客户的需求，根据项目所在地段，进行市场充分调研，摸清潜在客户如对户型大小，总价等需求，以尽可能的满足客户需求和刺激客户消费为目的，进行针对性和个性化的设计，才能确保企业经济效益的最大化。

（三）房地产开发过程中的开发管理

开发管理同样是确保房地产开发项目顺利有序进行重要管理措施。作为房地产开发商，应结合工程项目所在地的实际情况及施工现场的实际，制定行之有效的开发方案，如施工单位的选择，工程款支付方式、何时开始施工、何时达到销售条件等等。并在开发方案制定过程中根据市场需求情况，合理确定房屋销售价格，以便于业主结合自身经济实力与实际需求确定购买意向，并加强与潜在客户的沟通确定出最佳的开发方案，从而最大程度的确保开发方案的科学合理性。

（四）房地产开发过程中的施工管理

在房地产开发过程中，施工管理尤为重要，其不仅同一般的建筑工程项目有一定的差别，而且所涉及施工技术和专业知识及其复杂，因而在工程施工管理中也存在较大的难度。这就需要开发商严格要求管理人员加强开发工程项目的管理，特别对质量和进度这对矛盾体加强过程管理，使其能成矛盾的统一体，以及各施工单位之间、工种之间、施工工作面的组织和相互协调。在国家法律法规的许可下，在坚持公开公正的原则下，采用现代建筑施工技术和材料，确保工程质量达标的同时保证工程项目的进度和安全，从而为取得整个开发项目的成功奠定坚实的基础，也是为企业实现经济效益最大化的重要内容。

二、当前房地产开发管理过程中面临的问题

在房地产开发管理过程中经常会面临很多问题，但主要问题主要表现在以下几个方面：房地产开发管理过程中面临的成本、质量、进度、安全等方面的问题。

（一）房地产开发管理过程中面临的成本问题

任何企业存在都是在合法的情况下获得正当利益的前提下，因而对房地产开发商更是如此。在房地产开发过程中，其一，在保证相同品质的前提下，加强管理，加强材料招投标控制，合理选用性价比高的材料，能减少投入，达到降低成本目的；其二，主要是通过销售房屋提高企业的资金投资回馈力度，减少开发过程的资金成本。开发商必须抓住时机，合理定价，这就需要开发商准确测算房屋的建安成本、财务成本、销售成本等等，综合测定合理的房屋销售成本，并结合市场需求，确定合理市场定价。成本投入多少直接影响产品的质量和销售资金回笼。成本过高会给广大购房者带来经济压力而减少房屋销售数量，这样开发商的资金就难以回笼，成本过低房屋质量就无法保障，因而成本问题是房地产开发企业在开发过程中必须科学妥善处理的问题，在回笼资金的同时取得一定的经济效益。

（二）房地产开发管理过程中面临的质量问题

房屋质量如果无法保障，那么开发商的就会失去在房地产业生产的命脉，因而质量问题是开发商必须处理好的问题，只有合格的质量才能确保房屋正常的销售，从而提高企业的经济利益。质量就是生命，作为开开发商必须在施工过程中加强各方的沟通和协调，着力提高工程质量。俗话说：“千杯万杯不如老百姓的口碑”。只有着力做好产品质量，企业才能立足于市场。

（三）房地产开发管理过程中面临的进度问题

进度问题始终贯穿于整个工程项目开发之中的问题，因而必须在工程开工之前就必须制定严格的进度计划，并在施工过程中严格执行，对于出现的进度变更应尽可能的分析进度问题，及时纠偏，采取有效的措施，确保工程如期完工，否则不仅会增加企业的运行成本，还会影响企业的社会效益。

（四）房地产开发管理过程中面临的安全问题

安全无小事，房地产开发本来就具有较高的危险性，企业要想获得利益的最大化必须加强安全管理，注重安全问题的分析，尽可能的找出影响工程安全的隐患，并制定相应的预警和应急措施，加强施工人员的安全教育与培训，加大安全管理和投入，始终确保工程项目安全高效的运行是目前遇到的最大问题。

三、加强房地产开发管理的优化策略

企业要发展，离不开企业的有效管理，为确保管理的有效性，实现企业经济效益的最大化，就必须结合管理内容及面临的管理问题，采取相应的优化措施，才能更好的实现企业经济效益的最大化。基于此，笔者结合自身实践，提出以下几点关于加强房地产开发管理的优化策略。

第一，工程的成本控制对工程整体来说都是非常重要的，而工程成本控制的关键就在前期方案阶段或者说是设计阶段，选择一个优秀的勘探和设计单位是非常必要的。工程的勘探和设计是决定工程成本的两大主要环节。在房地产开发中，能够准确对土质情况进行定位以及提供合理的设计依据，就会将大大的降低工程的造价成本。地底下的物质是人肉眼看不见的，情况相当复杂，设计时为确保安全性往往会放很大的安全系数，增加投入。如能够准确分析土质情况和土质受力，必将大大减小设计安全系数，节约成本。可见，选择一家技术实力强和负责任的勘探单位多么重要。另外，在设计阶段结构模型搭建的合理性和优化设计，在很大程度上节约成本。设计阶段方案的确定，基本上可以说项目投资成本的约百分之七十已经确定。

第二，监理工作是提高工程质量的一个重要保证，所以，在选择监理公司方面也要慎重，要选择高效负责任的监理公司，并要求在不同阶段施工配备不同专业监理工程师，有针对性的对项目进行监理。监理的负责任程度直接影响了房地产公司的对外形象以及工程的管理成本，通过监理工作所反映出来的问题就可以间接的判断工程的整体质量以及公司的信誉。所以，在监理公司的选择上也是要格外注意的。

第三，随着房地产的发展，人们的工程质量意思也不断增强，对房地产企业的要求越来越高，特别是其开发工程的质量，市场信誉度和口碑，以及与客户沟通时的服务态度。所以一个信誉好的施工企业、素质高的项目经理和有责任性的项目团队对一个房地产施工来说是非常重要的，直接关系着工程的进度以及工程质量。

第四，工程管理的主要内容有很多，其中还包括与工程相关的资料、各个部门之间的关系协调、销售分区图的确认和统一等等。由于其涉及到的内容相对来说比较复杂，没有一个合理高效的管理模式，工程的施工就得不到顺利进行，从而影响整个工程的开发周期。

四、结语

总之，作为房地产开发企业应结合开发管理内容和面临的管理问题，选择优秀的勘探和设计单位和高效负责任的监理公司以及信誉好的施工企业和素质高的项目经理，并加强工程项目的开发管理，才能更好的提高开发管理水平，实现企业经济效益的最大化，助推我国房地产业的可持续发展。

参考文献：

[1]孙光新.试述房地产企业多项目管理内容及方法[J].民营科技，2009，（12）

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一、房地产企业实施品牌发展策略的必要性

现在的市场竞争其实已经发展为到了“品牌的战争”的阶段，没有品牌的竞争是无力的竞争。由于房地产销售一般是商家（开发商或商）直接针对消费者，且房地产具有四大特点：（1）房地产不是大众产品，不宜进行大众媒体传播；（2）产品个体独立性强，差异性大，不宜复制；（3）地域文化、人文风情存在较大差异；（4）越域拓展，难以实现资源共享等。正是因为房地产企业具有这些特点，因此在越域拓展的过程中，品牌无疑是房地产企业最为有效共享资源和竞争优势。

二、房地产企业营销品牌现状

1．现状。当前，品牌早已成为参与市场竞争点石成金的利器，近些年来房地产界“打造品牌”的呼声也风起云涌。然而，我国今天的房地产业品牌现状却不容乐观。我国房地产业经历了地段竞争的初级阶段，现阶段是规划竞争、概念竞争、品牌竞争并存。目前，大部分房地产公司都属于以规划竞争、概念竞争为主导战略的企业，而真正的品牌驱动型企业凤毛麟角。2004年，由世界品牌价值权威评估机构“世界品牌实验室（wbl）”的《中国500最具价值品牌》，海尔以612.37亿元名列榜首，而房地产业“第一品牌”的万科仅以173.56亿元排在第30位。前200位排名中，也只有万科等三家地产品牌入围。对于动辄大手笔的房地产业来说，这样的结果确实令人汗颜。忽视品牌建设的结果是，大多数房地产企业难以积累和借助品牌的信誉资源，迅速提升产品价值销量，实现企业规模的扩张。美国最大的房地产公司pultehomes占美国国内房地产市场份额达4%左右，而我国房地产老大万科占我国房地产市场份额不足1%。

2．导致房地产营销品牌现状的原因。（1）缺乏对品牌管理精髓的深入理解。很少有中国房地产企业的高层与品牌负责人理解品牌管理的精髓，他们基本上不明白“品牌价值的源泉来自消费者大脑中对品牌的独特联想，品牌管理的本质是在消费者大脑中留下个性化的联想”。因此，具体的营销传播没有围绕品牌管理的终极目标而展开也就再正常不过了。（2）没有确定品牌的核心价值。品牌是企业的最重要的财富，在房地产市场激烈的竞争中，确定自身品牌的价值对在企业发展和市场占有率上所起到的作用是不可估量的。

三、房地产业品牌策略的制定

1．品牌准确的市场定位。准确的市场定位必须遵循如下原则：一是目标市场足够大，并有较大的发展空间；二是目标市场未被竞争者完全垄断，或竞争尚不十分激烈；三是企业有条件和有能力进入新选定的目标市场。只有定位准确后，采取寻求空隙市场的策略，寻找为客户所重视的，但尚未被开发的市场空间，以利于房地产企业树立好自身的品牌形象。首先，应做好市场调查，掌握市场信息，这是营销策划的基础工作。并关注国内外投资流向和国家有关金融、税收等政策的调整，以便对房地产企业的经营策略作出适时的调整。其次，应加强对市场的系统全面的调查和细致的分析。根据目前我国房地产市场现状和未来的发展趋势，房地产企业应将目标市场主要定位在中低收入者。在确定目标后，在保证品质的同时，采取各种手段降低成本，做到品质与价格的最优组合。

2．加强品牌意识，增强企业竞争优势。房地产企业应树立和强化品牌意识，并把这种品牌意识贯彻到每个员工的行动上，贯穿于企业的生产、经营和管理的每个环节中，落实在每个项目、每栋房屋的决策、设汁、施工、营销和物业管理之中，使企业的品牌经营理念成为消费者能感知到的服务、信誉和品质。可以说树立和加强品牌意识，可降低消费者对房地产的价格的敏感程度，有利于提高产品的附加值，为房地产企业创造可观的商业利润；可形成强有力的竞争防线，使企业长期保持市场竞争的优势；有助于企业实现永续销售；加快消费者的购买决策速度等；有助于房地产企业实施扩张战略。

3．建立品牌模式，制定企业品牌策略。房地产市场的竞争日趋激烈，竞争的最后必然是品牌的竞争。而房地产企业在实施品牌战略中，不是片面强调技术、新材料、新设备等物质因素的运用，也不是人云亦云的强调时髦的市场概念，而是通过整合来赢得消费者对品牌的认同。目前，我国房地产品牌发展呈现以下三种特色模式：一是单一品牌模式。所开发的所有项目都与企业使用同一个品牌名称的品牌模式。采用该品牌模式，有利于企业形象的统一和树立产品的专业化形象；二是多品牌模式。同时开发两个以上相互独立且市场定位明确的品牌。采用该品牌模式的优点在于各品牌有明确的市场定位，可以发挥多品牌整体优势；三是主副品牌模式。一种介于多品牌与单一品牌之间的一种品牌发展模式。如万科――金色花园、万科――四季花城等。

4．以质量为中心，提高房地产商品的内在价值。房地产企业实施名牌策略过程中，在商品质量管理上应重点把握以下内容：一是房地产商品在规划设计、功能配置、环境美化等方面上应具有一定的超前性，应将消费者的需求体现到规划设计上，保证房地产商品功能适用，保证房地产功能的长久性和超前性。二是房地产在建造过程中，应建立严格的质量管理体系。从图纸审查、工程招标、建筑材料、施工流程到竣工验收等每个环节都以质量为中心严格把关，切实保证工程质量，同时在保证工程质量的前提下，应积极采用新工艺、新技术，以不断提高房地产商品的技术含量，从而造就名牌的卓越品质。

5．开展品牌化的物业服务，提高全面周到的服务水平。服务是商品品质的重要组成部分，开展品牌化的物业服务，是强化品牌，使品牌形象深入人心的重要保证。因此，实施品牌营销策略，则须提高售后的物业管理水平。首先，物业服务应以尊重客户和理解客户为前提，加强与客户的沟通，从客户的角度和观点来分析考虑客户的需求，以更好地满足客户的需求，最终达到客户满意，从而建立良好的客户关系。其次，物业公司应要求服务员工不断地学习，可通过内部经验交流和引进外部知识等，不断提高员工的业务水平，从而更好地提高其服务水平。

6．以企业文化为核心,塑造名牌企业形象。一是应建立符合企业自身的经营理念，这是创名牌企业形象的基础和核心；二是应在企业范围内培育属于企业自身的价值理念，即可通过员工职业道德培训、民主管理、经验交流、社会公益服务、企业发展研讨等活动来规范企业行为，以构成完整的企业形象；三是应设计企业标志，其应形象新颖明快、简洁易记、富有特色、具有吸引力等，并将其广泛使用在企业招牌、产品、办公用品、往来函件和纪念品等一切可以使用的地方，以起到在塑造形象方面的宣传作用。

综上所述，随着房地产市场的发展和完善，新一轮竞争将是品牌竞争。因此，在房地产企业开发营销中，应注重品牌策略营销手段，即应品牌准确的市场定位，加强品牌意识，建立品牌模式，以质量为中心，提高房地产商品的内在价值，开展品牌化的物业服务，及以企业文化为核心,塑造名牌企业形象等，从而以增强其自身竞争优势和提高行业竞争门槛。

参考文献

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前言：工程建设成本控制，主要集中在工程设计、项目施工这两个阶段。虽然工程建设成本的发生主要在工程施工阶段，但建安费用的大小以及费用的发生是否合理，更大程度上取决于规划设计阶段。因此，工程成本控制的方式是从项目的前期入手，在施工阶段进行重点控制，对项目工程成本管理实行全过程动态管理。通过加强项目设计阶段和项目建设阶段的成本控制，以实现项目成本控制的总目标。

一　房地产开发成本的组成

房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就其用途来说，大致可分为3部分：土地、土建及设备费用。这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80％。其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目前，必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本(俗称楼板价)，以此来进行项目的可行性评估。

配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费。学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费支出中有些虽属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但难以全部收回。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多项目由垄断性企事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10％～15％。

管理费用和筹资成本。房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。

二　设计阶段的成本控制

(一)设计方案优化

设计方案的优化是设计阶段的首要任务，它对工程建设成本有着举足轻重的作用。设计方案不但要考虑技术上的可行性，还要考虑经济上的合理性。比如在写字楼的建筑方案设计时，通过优化建筑造型，装修方案、标准层面积、公共区域的布置等方案，可以最大限度地提高建筑使用率，再设备选型方面，再保证技术可行的基础上，如在电梯空调弱电系统等方案设计时，通过合理的方案优化，可以节省大量投资，对降低工程成本起到了事半功倍的效果。如某国际大厦项目，通过对地下停车场柱网及交通路线的优化设计，增加了约15％的停车位，降低了停车位的单位工程成本。在此项目建设过程中，通过优化规划方案，最大限度地利用原地形特点，规划成独具特色的坡地型别墅，从而减少了土方工程量，大大降低了前期“三通一平”工程的成本，并通过提高对回填土工程的技术要求，为后期的地基处理节省了投资。

(二)实行限额设计，有效控制造价

限额设计就是按批准的设计任务书和投资估算，　控制初步设计，　按照批准的初步设计的总概算，　去控制施工图的设计。实施限额设计，强化设计经济责任制，是控制设计“镀金”的有效方法。一旦设计获得批准，应严格控制变更程序，不轻易变更设计，以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。设计不精、深度不够是当前房地产开发项目中的一大通病。迭也是直接导致工程造价增加的一大不确定因素。频繁的设计变更带来工程造价的失控，因此，必须对各项指标确定设计限额，并建立奖惩考核激励机制。一种可以类比的方法是，利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，为降低工程造价奠定基础。

(三)前期造价分析

通常设计阶段成本控制的具体程序是：专题调研设计任务书一方案设计图纸会审。由于关注点的不同，设计单位往往对工程成本控制的重视程度不如开发单位，因此这一阶段的成本控制应该由开发单位牵头，由设计单位来实现。开发单位在委托设计前，要组织力量对成本可控敏感的部分进行专题调研，通过考察相关项目、收集最新技术资料，组织专题专家会等方式，与设计单位共同完成。在确定项目技术方案的同时，确定成本控制目标。还可采用定额设计的方式，在设计任务书中。把包含成本控制内容的意图系统、明确地告知设计单位。及时组织图纸会审，从设计、工程，销售等多角度对设计方案进行可行性分析。据统计，设计费一般只相当于建筑工程总费用的1％左右，但正是这1％的设计费用决定了几乎全部后期的工程建设费用，由此可见，设计阶段的成本控制在整个项目投资中的重要性。在设计阶段，造价人员的工作重点是通过造价分析，协助技术人员按技术经济分析方法和价值工程原理选择最佳设计方案。

二　工程招投标阶段的成本控制

建设项目实行工程招投标制，既能引入市场竞争机制，降低工程造价，又能防止建设单位的一些暗箱操作。在工程项目材料设备的采购过程中，为了保证中标价的合理性，防止不合理或非实质性报价中标，在开发的综合楼项目中幕墙、消防器材、水泵等投资额较大的子项目，采用低-价中标的形式，这样做不仅可以避免哄抬标价的现象，又可以避免“低价中标”导致“低质工程”的出现。首先在参加投标的企业中选取3～4家规模较大、信誉度较高、质量有保障、品牌有一定知名度的企业作为投标人。在招投标办的监督下采用了询标的形式进行投标。

投标的程序是：先由投标方自主报价，抽签决定询标顺序后，进行第一次询标，询问投标方的最高降价幅度。然后进行第二次询标，以最终确认投标各方的最后报价。这样既给投标方一定的时间考虑，又使投标人有一种无形的压力，追使企业尽量压缩自己的利润空间。如(生活水泵的采购)，我们就是以第一轮低干报价的30％，第二轮又降3％的价格最终成交。

三　项目建设阶段的成本控制

项目建设阶段的工程成本控制主要集中在招投标、合同签署、工程变更和竣工结算四个方面。

(一)采用招标方式选择工程承包单位与材料供应商在选择工程项目的承包单位和材料设备的供应商时，进行公开招投标是控制工程成本的最有效办法。在招投标过程中，充分利用项目的规模优势和供应商的自身优势及相互竞争、可以获得最优惠价格，特别是对于影响力大的重点项目，往往投标单位会根据规模效益及社会效益以低于常规造价的价格报标，同时尽量使更多的总承包商和材料供应商入围。

在招标过程中，工程管理部门和造价管理部门应该仔细审阅图纸，尽可能减少工程实施过程中的设计变更和中标单位以后的索赔机会。在评标过程中，要仔细分析各投标单位的投标文件，防止低价中标、高价索赔和不平衡报价的情况出现。另外还要积极鼓励各投标单位从专业角度出发提出各种合理化建议、优化设计方案。

在招标中采用工程量清单的方式是目前越来越普遍采用的一种方式．工程量清单招标有利于项目实施中进行成本动态控制。工程量清单是指按照招标文件和施工图纸的要求与规定，依据统一的工程量计算规则，结合现行预算定额子目分项要求，将拟建工程的全部项目和内容，按工程部位、性质或构件分部分项，并计算实物工程量，列成清单，作为招标文件的组成部分，供投标单位填写单价的一种工程量计价方法。采用工程量清单的形式，对开发单位而言，首先，工程单价易与市场价进行竞争性比较，挤掉单价中的水分，堵住漏洞，其次，可控制因设计变更引起的工程价款的增加。

(二)合同签署要严密

签订规范、细致、严密的合同文本，是房地产开发项目成本控制的又一重点。在国际惯例中，业主常常聘请有经验的咨询公司编制严密的招标文件，合同文本，对承包商的制约条款几乎达到无所不包的地步，防止施工单位进场后以工期紧、场地狭小、设计选型的品牌型号不明确等为借口，进行各种各样的索赔。如施工单位常常会在工程的后期以甲方原因误工造成工期紧为理由，提出赶工申请，要求增加工程费用，如果合同中预告了合同报价充分考虑了工期因素，明示不论采取何种赶工措施均不再调整报价的条款，就能有效地杜绝这类费用的增长，比如在设备安装预算中，由于不同的品牌型号价格出入很大，如果在合同中的条款及相关附件中描述模糊，就很容易在施工过程中被“偷梁换柱”，影响工程质量和寿命，损害开发商的信誉，造成不良后果。利用好“严密合同条款”这一条，需要有丰富的工作经验，对可能发生的情况有提前的预计，在这一点上需要多借鉴国外成熟的经验。

目前我国已出台了一系列建筑法律、法规和合同示范文本，但与国际标准合同文本，尤其是与国际通行的fidic合同文本相比，在合同的严谨性、合同主体的责权利方面仍存在一定差距，有必要吸收国外合同的合理部分，结合我国金融。保险，建筑法规，对现行的合同文本进行修订。

(三)提高工程变更的预见性

在项目建设过程中，工程变更的管理非常重要，工程管理人员和造价人员应密切配合，严格控制洽商变更的发生，但由于工程项目周期长、技术复杂等特点，项目在实施过程中不可避免会发生变更。一股从成本控制角度考虑可将工程变更分为重大变更、重要变更和一般变更3类。对于大的洽商变更，必须事先做详细的技术经济分析．这时要充分利用设计单位和监理单位的技术资源，并就其对工程成本的影响做出评价，综合各方意见后方能最后确定是否实施该洽商变更。变更设计必须在合同条款的约束下进行，任何变更不能使合同失效。变更后的单价仍执行合同中已有的单价，如合同中无此单价或因变更带来的变化，应按合同条款进行估价。经承包商提出的单价分析数据，监理工程师审定，业主认可后，按认可的单价执行。

(四)结算审核要细致

工程竣工结算是核定建设工程造价的最终依据，也是建设项目竣工验收后编制竣工决算和核定新增固定资产价值的依据。因此，这是控制工程成本的最后一关。

一般应从以下角度控制结算工程成本：

核对合同条款．只有按合同要求完成全部工程并验收合格才能列入竣工结算，并在结算过程中严格执行合同约定的结算方法、计价定额、取费标准、主材价格和优惠条款等·

检查隐蔽验收记录，竣工结算时应该对隐蔽工程施工记录和验收签证进行检查，手续完整，工程量与竣工图一致，方可列入结算；

落实设计变更洽商，只有经建设单位和监理工程师审查同意、签证的变更洽商才能列入结算；

按图核实工程数量，招投标工程按工程量清单发包的，需逐一核对实际完成的工程量，然后对工程量清单以外的部分按合同约定的结算办法与要求进行结算。

严格执行定额单价，除包干部分外，结算单价应按合同约定或招投标规定的计价定额与计价原则执行，对定额单价中没有的项目应按相近定额进行分析换算，或提出人工，机械、材料计价依据，编制补充单价；

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一 房地产企业开发成本的组成

1 土地征用以及拆迁补偿费用

土地征用以及拆迁补偿费用主要由城镇土地的出让金、土地征用费用以及拆迁安置补偿费构成。房地产企业主要通过三种方式来获取土地：（1）协议出让，（2）招标出让，（3）拍卖出让，通常后两种方式更为常见。随着我国对于土地所进行的宏观管理政策的趋紧，拍卖方式已经成为多数开发商获得土地的主要手段。

2 前期工程费用

前期工程费用指的是前期规划及设计费用、可行性研究费用以及地质勘查等费用。此外，另一部分为行政性相关费用，是地方政府及其行政主管部门等对房地产企业所收取的费用，主要由征地管理费用、商品房交易管理费用以及人防费用等构成。

3 基础设施费用

基础设施费用主要指的是开发区内的道路、水电气的供应、排污排洪、通讯、保安以及绿化等工程的支出。

4 建筑安装工程费用

建筑安装工程费用主要指的是房屋建造时，建筑工程、设备以及安装工程所需支出的费用，包括了发包方式对承包方所支出的建筑安装工程费用以及通过自营方式所产生的建筑安装工程费用等。

5 公共配套设施费用

公共配套设施费用主要指的是建设用地内所设置的配套服务相关的各种非营利性公用设施以及多种营利性配套设施等所支出的费用。此外，还包括了煤气调压站、变电室等室外工程以及大市政配套费用等。

6 开发间接费用

开发间接费用则是指企业的直接组织以及管理开发项目等所支出的各项费用，主要包括了工资、职工的福利费用、折旧费用、修理费用、办公费用、水电费用、劳动保护费用以及周转房摊销等等。房地产由于其开发周期相对较长，因此需要较大的投资数额，所以，必须通过银行的信贷资金的借助，但其大小同所开发项目的规模，融资额度多少等息息相关。

二 房地产开发的成本控制

由于房地产开发成本的控制及其管理分为四个阶段，即项目决策、规划设计、施工以及竣工结算四个阶段。因此，对此四个阶段的成本进行控制即能达到对整个房地产开发成本的控制目标。

1 首先，决策工作作为控制整个房地产开发成本的关健，其对错对对整个项目的成本造成直接的影响。

1.1 决策前应进行前期的调查及论证

进行投资之前，都应当对相关行情进行调查和研究，同样，进行房地产开发项目的决策之前，进行新项目的立项过程中应当对立项请示以及可行性研究报告等进行提交，且需立项听证会的讨论方可通过。重视项目的前期调查及其论证等相关工作，确保为决策者提供详细正确的相关资料以便其做出正确的决策。

1.2 项目决策阶段应当具备理性投资决策的心态

当决策者接到项目前期的调查论证报告时，要求其具有一个理性的心态，不可浮躁急进。当前市场经济毕竟还不太成熟，多种违背市场经济规律的事情仍可能出现。例如进行土地拍卖时，地方政府为获取更大的出让金，自然希望土地可以拍个好价钱。此时，企业决策者认准了当前的火爆房市，无论地皮的价格有多高，都急进地冒险将地皮拍下，导致了各地不断地出现地王。

2 规划设计阶段之前应做好成本控制的准备工作

规划设计阶段也是开发成本控制的一个相当重要的阶段，此阶段直接关系着整个项目开发成本的控制。成本控制相关人员应配合相关部门做好此阶段的准备工作。例如：根据项目的具体定位对合理容积率进行确定；对方案的平面布置、结构体系以及基础造型等应进行相应的成本论证，以确保方案能够不断进行优化；对限额施工图进行设计；对监督设计质量等事前相关的成本控制工作进行检查。

3 施工阶段关键应做好工程造价的控制

由于施工阶段需进行大量人力物力的投入，因此，做好此阶段的成本控制意义重大，重点工作如下：

3.1 做好项目的招投标工作。由于此环节的工作相当多，因此对招投标进行有效地控制可以防止决策失误以及成本失控的情况出现。选择施工企业时应遵循信誉好、工艺先进、技术强、报价合理的原则。

3.2 做好现场签证的管理、监督以及审核工作，杜绝行贿、收贿、违规及重复签证、不及时签证等现象。

3.3 确保对合同管理体系进行成本控制。合同的严密程度以及可操作性都是合同成本控制的关键，应对合同相关条款进行明确，以了解各方的责任及其风险。

4 竣工结算阶段应重点加强对工程造价的控制工作

竣工结算阶段的工作量相当大、且较集中和复杂，因此，为实现对此阶段的成本控制，应避免结算过程中出现主观的失误以及客观的大意，且注意以下方面的工作：

4.1 应严格根据合同条款进行办事，杜绝重复计算及其收费现象，以合同为依据并结合会议对结算的原则进行确定。

4.2 对施工日记及其验收记录进行检查，对施工企业进行核查，看其是否严格根据合同进行施工，对验收的相关手续进行检查，看其是否齐全。

4.3 对设计的变更及其签证同程序是否符合进行核查，避免未经批准的设计变更的情况出现。

4.4 对工程量是否根据图纸要求进行严格执行等情况进行核查，避免企业虚假报告的情况出现。

4.5 对投标价格是否根据合同进行严格执行的情况进行核查，避免高套单价的情况出现。

4.6 对计费程序以及相关的计费是否根据合同及其相关规定进行执行的情况进行检查。

4.7 进行二次复核以及审计工作机制的构建，对监督结算工作进行严格的管理，以减少工作的失误以及计算的误差。

5 加强对房地产开发成本的管理

5.1 增强全员的经济观念。由于房地产开发的涉及面相当广，部门人多员杂，因此，应加强全员的经济意识，确保各部门间能够协调工作。

5.2 强化组织机构。组织机构及人员的配置应遵循高效运转、德才兼备、权责统一的原则，方可实现成本低且效率高的目的。

5.3 优化成本的管理体系。对开发项目进行成本管理时，应对成本费用管理的相关环节进行建立，同时，还应根据可预控程度进行多级成本控制点的设立。

篇（6）

房地产企业要想健康稳健的发展，就要把企业的财务管控放在首要位置。房地产企业的财务管控一般包括财务战略管理、预算管理、资金管理、融资管理等，在实际工作中可从以下方面进行：

一、房地产开发企业所面临的经济现状分析

目前，房地产企业面临着政府宏观调控、土地资源供应紧张和经济形势低迷、人们购房需求量降低的双重考验。一方面使得房地产企业的现有资金迅速流出，另一方面则是资金输入困难重重。房地产项目开发资金主要分为：自有资金、借入资金和销售回笼资金三部分。房地产企业在自有资金的基础上，通过银行或其他金融机构借贷等方式借入资金以及楼房销售的及时回笼资金，这三部分各占三分之一来作为项目开发资金。面临着土地供应紧张、原材料上涨等各方面的影响，企业的自有资金被迅速的消耗。在借入资金方面，银行上调了贷款利率，大大压缩了流向房地产开发行业的资金。在回笼资金方面，随着国家对房地产新一轮限购措施的实施，人们对买房的需求降低，房地产销售出现冰河期，资金回笼难度加大。

二、房地产开发的财务管控策略与创新

1、合理搭配融资方式，控制融资成本

在完成了项目预算的基础上，确定项目的融资规模，保证公司的筹资计划与公司需求相符合，既可以满足项目建设的需求又不造成资金冗余，给公司财务造成压力。一般来说，房地产企业常用的融资方式有银行开发贷款、项目股权融资、

社会闲置资金、信托资金和各类高风险资金等，其风险与成本各异。银行贷款融资，其特点是成本低，缺点是要满足银行提出的自有资金比例和手续齐全的要求，需要抵押和担保；信托资金融资，其特点是形式多样灵活运作，缺点是介入企业管理，成本较高。此外还要充分利用财务收支的一些政策如银行承兑汇票、预收账款、委托贷款等方式合理灵活的融资。

2、严格执行全面预算，发挥预算管理的统领作用

在房地产企业中，普遍采用项目预算的预算管理模式来进行预算的控制，以开发项目为预算单位，对该项目建设进行预算。主要包括前期的可行性研究和项目实施过程预算。项目可行性研究阶段的主要问题是完成对项目的背景调查及市场调研，确定项目的初步定位和工作计划，制作项目投资测算表为以后的预算监察工作提供依据。项目运营中的资金预算包括根据项目的销售和融资计划作出资金收入计划，根据项目的进度和日常开支确定项目的支出计划。在预算计划的控制中，要充分考虑到项目进行中的政策和市场变动，最后得出年度预算计划。有了预算计划，为达到预算目标，需要配以严格的预算执行和考核制度。根据各部门年度现金流量预算，将预算细化到每季、每月，把月度预算设定为当月的关键工作计划，与当月的业绩考核挂钩。每月编制月度预算的达成报告，同时根据月度预算的实施情况，分析预测年度预算达成，提出控制措施，由计划控制部门监督落实。

3、加强现金流管理，提高资金运转效率

现金流量比利润更加直观地反映着房地产开发行业的财务状况。完善资金管理，通过控制资金来控制房地产企业的风险。现金流在房地产企业的经营中直接反应着企业在一段时期内的收支盈亏状况，是房地产行业财务报表中的主要指标。要实行现金流预算编制，采用以收定支与成本、费用匹配的原则，遵循收付实现制并采用直接编制，同时采用间接法编制以验证的方法。此外，可根据企业自身规模和业绩，为企业设置“最低现金库存量”和“最高现金库存量”。一般情况下，最低现金库存应占总资产的8%左右，最高现金库存量可根据企业的实际情况，设为最低现金库存量的2倍左右。通过实现现金最低存量和最高存量的控制，一是保证企业正常经营开发需要，保证资金安全；另一方面可尽快把多余的资金投入到经营中，提高资金的使用效率。

4、严格控制负债率，建立与企业特征相匹配的目标资本结构

有弹性的资本结构可以使房地产企业在形式好的时候快速进攻，形式不好的时候能主动退出，这样使房地产企业能有较多的现金流及稳定的利润率作为有力的保障。企业应充分利用资本市场和金融市场，改变单一的贷款融资模式，降低融资成本。由于房地产行业严重依赖借入资本运营，就需要建立基于合理负债率结构的目标资本结构。一方面把企业可能面临的财务风险控制在可预测的范围之内；一方面使得企业融资结构具有了一定的弹性，在政策变动、市场逆转的时候可以攻守兼备。合理的负债率即能发挥负债率的合理杠杆作用降低资金成本，又能避免自有资金过低难以抵抗市场波动。研究表明合理的负债比率是维持在60%以下。合理的目标资本结构为融资提供了管理的依据和要达到的目标，能为企业创造良好的融资环境，吸引各方投资。

5、严格安排往来款项，做好收支核算与管控

房地产企业款项往来支付主要包括：销售收入、开发成本和开发间接费用三大方面，开发成本下包括：土地征用及拆迁补偿费用、前期工程费用、基础设施费用、建筑安装工程费用、预算成本、开发间接费用，并按照项目、开发商等分别设置分期的项目核算。建筑单位应根据实际情况，提出各项费用的预算值，交由财务部门认可，财务部门根据工程的规模、工程量大小、施工进度等因素审查预算，通过后严格执行。土地征用及拆迁补偿费包括土地出让金、拆迁安置金、土地使用费及交易费税款等，前期工程费用包括设计费、地质勘测费、可行性研究费、城市建设配套设施等费用，财务部门应按此费用项目设置三级明细科目。在支付控制方面，一要严格按照合同规定的进度条件与进度要求来支付款项，防止工程暂估单价过高，超付或提前支付了款项。二是在工程量变更时，要与工程部进行复核，防止施工单位谎报虚报工程量，造成错误支付。土地成本和建筑安装成本构成了房地产产品成本的绝大部分，土地购置款项和工程款的管控核查是房地产企业现金流的重要组成部分。

6、合理设置业绩规划，确保持续稳定增长

房地产企业需要设定一个长期业绩目标，合理规划出企业业绩的稳定增长的目标计划，可采取以下几个措施：

（1）保证企业发展可持续

房地产企业要想持续发展，就要有足够多的项目资源。其中，土地显得尤为重要。观察房地产企业的财务报表就会发现，资产负债不能满足公司业绩增长的需要，后劲不足。看似乐观的财务业绩实际上是在透支企业，很难在以后一段时间实现连续增长。理想情况下，资产负债表资产储存量应该同利润表中的“营业务收入”及现金流量表中的“销售商品、提供劳务收到的现金”的增长趋势是一致甚至略高于后两者，才能实现房地产企业的可持续发展。

（2）合理平衡各项目开发进度，提高资金周转率

房地产开发属于资金密集型行业，资金需求不均衡，资金出现缺口成为企业不可避免的常态问题，要想保障企业逐年成长，应制定周密的财务规划，合理预测出资金盈余或短缺，合理安排每个项目的开发时间和交付时间，以达到年度利润和销售回款逐年稳定增长的目标。

（3）增加销售手段，提高销售业绩

一是用好预付款，出不同等级的优惠活动，客户预付款比例越高，优惠越大，鼓励客户一次性支付，避免分期付款拖慢资金回笼的速度；二是与销售经验丰富的销售公司合作，举办大型的开盘仪式、促销活动，加快销售速度；三是与合适的银行合作，如分期付款、按揭款利率等方面，降低企业成本。此外，房地产销售并不是越快越好，在市场刚性需求依然存在的情况下，房地产销售要保证资金回笼的前提下，追求利益的最大化。

三、总结

资金是企业的命脉，对于严重依靠资金运行的房地产开发企业来说更是如此。良好的财务管控可以让企业基业长青。对于处于严峻环境中的房地产企业，根据企业经营实际情况，从以上多样化融资、预算控制、资金管理、收支核算等角度来有针对性的加强财务管控，有助于房地产开发企业平稳稳健发展。

参考文献：

[1]孙长峰.房地产企业资本运营的问题及对策[J].城市开发，2008；05

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中图分类号： [F235.91] 文献标识码： A 文章编号：

前言

业主在选择房地产商品时不仅对未来的居住或办公环境存在预期，同时也希望相应的物业管理配套到位。因此，物业管理在房地产开发中具有重要作用，企业应根据项目需求设计物业管理与服务，从而提升项目品质，更好地服务业主。

一、物业管理在房地产开发中的地位

近年来我国房地产业如火如荼，由此也带动物业管理市场的蓬勃发展。物业管理在房地产开发中的地位尤为重要。

第一，物业管理是房地产开发工作的重要组成部分。房地产开发企业主要从项目整体布局的战略角度进行设计和开发，物业管理企业则更强调对项目投入使用、业主进入后的长远服务。因此，房地产开发项目需要物业管理企业参与规划和设计，根据不同业主需求，设计房地产商品的物业配套建设。例如，水电路布局、垃圾处理、停车场规划等，都和业主利益密切相关。而且在相关物业配套建设过程中，物业管理企业还要参与施工把关。缺少物业管理企业的参与，房地产开发也是不完整的。

第二，物业管理是影响房地产项目开发品质的重要因素。无论是个人还是企业业主，在挑选房地产商品时需要以开发品质为根本，综合考虑多种因素。面对价位相近、地理位置优势接近、功能相似的房地产商品，业主在做出购买决策前必然要经过深思熟虑，选择性价比高的商品。如果居住条件不相上下，办公条件趋同，物业管理水平则成为考验房地产开发品质的重要因素，高水平的物业管理不仅代表房地产项目的综合实力，也体现出开发商对业主的责任心。良好的物业管理能够扫除业主的后顾之忧，因而成为房地产开发项目的一大卖点。

第三，物业管理是房地产开发企业核心竞争力的构成要素。产品是企业核心竞争力的重要来源，根据产品三层次理论，整体产品包含核心产品、有形产品、附加产品，物业管理服务恰恰是房地产商品的附加产品，是核心竞争力构成的要素。因为物业管理的品质直接关系房地产开发企业的品牌声誉，如果开发过程中不重视对物业服务的设计和布局，业主进入后问题就会接踵而来，进而影响房地产开发商的品牌声誉。所以房地产开发企业的品牌战略离不开物业管理的支持。

二、物业管理在房地产开发中的发展策略

为更好地服务房地产开发项目，物业管理企业应重视以下发展策略：

第一，在房地产项目开发前期及时介入。物业管理的介入时间是一个慎重的选择，选择在项目开发前期介入具有重要意义，因为立项与设计需要以业主需求为根本。随着我国房地产业的发展，业主在进行购买决策时更加理性，希望为日后的生活居住、办公应用全方位考虑。物业管理企业长期从事专业服务，经验丰富，对业主需求把握准确，善于用前瞻性的目光分析房地产项目今后应关注的物业管理服务。例如，小区或办公楼停车位建设就是物业管理中颇为重要的一环。房地产开发项目的时间周期相对稳定，一般要经过至少两年左右，才能建设完工。有的项目还分为多期建设，时间跨度更长。在建设过程中，停车位的布局直接与汽车市场的发展相关联。有的项目建设初期还未考虑到未来庞大的停车位需求，所以没有建立地下车库，地上停车位也比较紧张，进而影响到业主的购买决策。如果物业管理企业从项目前期就及时介入，能够有效对车位需求量给予预期，制定合理的停车场建设方案。业主在购买时也能减少担忧和疑虑。因此，物业管理企业应在项目前期及时介入，根据业主需求设计各项物业服务的功能布局，其中既包括基本生活服务，如电梯、水电、水暖、燃气、照明等基础设备设施建设，也包括园林景观设计和增值服务设计。同时企业还要明确建设中应使用的原材料、遵循的安全标准等。

第二，注重目标市场细分，提供专业化服务。物业管理企业在房地产项目开发中能够从物业管理角度提供专业服务，但随着房地产市场发展，物业管理服务也应重视对目标市场的细分，推动专业化服务向纵深发展，为房地产开发项目增加更多亮点。当业主需求向多元化方向发展时，企业就需要甄别各类目标市场的物业管理需求，运用优势资源，树立在房地产开发中的营销地位。例如，住宅开发项目中，物业管理企业可针对业主年龄与职业背景进行细分，为老年人占比较高的小区设计使用方便的物业基础设施，以便于老年人出行，并提供更多日常生活服务；对新一代年轻人安家小区，企业可根据年轻人的日常生活管理需求以及文化、体育休闲活动需求设计全方位的服务；对办公写字楼的物业设计，应重视节能环保和智能化管理等等。物业管理企业经过房地产项目的前期介入，深入分析业主需求，设计有针对性的特色管理与服务方案，并作为项目销售合同的一部分展现给业主，不仅能够促进业主做出购买决策，也能更好地实现物业管理企业与房地产开发企业的合作，增强房地产开发企业的核心竞争力。

第三，强化项目实施过程的质量监督。物业管理企业需要长期服务于业主，因此在项目实施过程，企业应担当业主的把关人，严格监督物业管理建设的质量，记录好施工过程的具体情况，包括使用的原材料、管线布局、施工结构等，以便为日后工作提供信息支持。项目竣工后，物业管理企业还应参与验收把关，确保工程质量，维护开发商声誉，维护业主利益。

三、物业管理在房地产开发中的可持续发展

物业管理企业通过目标市场细分设计的管理与服务不是一成不变的，无论是业主需求还是物业管理水平的变化，都需要与之相配合的服务改进。因此，物业管理企业应重视长期可持续发展，加强对以往工作的评估，展望未来发展方向。企业应定期开展业主需求调研，与房地产开发企业沟通交流，了解房地产市场的发展趋势，并分析以往物业管理工作的成果和不足，进而不断完善现有工作。

总结

物业管理是业主非常关心的问题，房地产项目开发过程必须高度重视物业管理工作，积极寻求与物业管理企业的合作，从而提升房地产商品的品质，赢得业主信赖，创建知名品牌。

篇（8）

当前，我国房地产开发企业发展速度较快，发展规模不断扩大，在市场中占据重要地位，有效推动了国民经济快速增长。但是，房地产开发企业发展过程中还有一些问题值得我们分析探究，尤其是其会计内部控制方面的问题，对房地产开发企业正常有序前行造成了极大的阻碍。所以目前我们的首要任务是不断强化房地产开发企业的会计内部控制。

一、房地产开发企业会计内控中存在的问题分析

（一）房地产开发企业会计内部控制环境较为弱化

一方面，在计划经济体制的影响下，房地产开发企业未树立正确的会计内部控制意识，依旧存在着大锅饭思想与封建社会思想。这些因素不仅不利于现代市场经济的发展，而且对我国发展水平的整体提高还带来了严重的制约，针对此情况，政府部门结合现代社会发展，做了深入的经济体制改革，仅强调理论上的政企分开，从客观角度上看，房地产开发企业并不享有自由理财权，需按照国家提出的相关指令计划来开展经营管理工作，使得企业经营管理中存在浓烈的行政色彩。另一方面，企业的法人治理结构并未发挥应有的效用，没有一个彼此约束的法制环境。当前，随着房地产开发企业快速发展，市场上新涌现的房地产开发企业所实行的法人治理结构通常存在“形备而实不至”的现象，内部权力制衡效果较差。

（二）房地产开发企业会计内控制度并不完善

现阶段，房地产开发企业还缺乏一套完善高效的会计内部控制制度，而导致这种现象发生的主要原因有：首先，企业未加快建设会计内部控制制度，部分企业虽构建了但还缺乏系统性，这样，企业在实施会计内部控制制度时就缺少相关的参考依据。其次，有的房地产开发企业中虽存在会计内部控制制度，但还不够完善。简单举例说明，虽制定了关于施工、设计、材料设备采购及销售方面的内部控制程序，但未构建匹配的监督审计程序，虽具备成本控制与优化机制，但整体协调性低，没有制定相关的制衡机制。

（三）房地产开发企业对内控的认识不足或缺乏

当前，有不少房地产开发企业将注意力全部放在了自身商品的开发与销售上。有的企业将会计内部控制定义为内部牵制制度或者主要用来控制运行成本。可见，对会计内部控制没有足够的认识，存在错误的理解。企业必须认识会计内部控制对自身经营活动具有的推动作用，提高资产的安全完整性，确保会计信息资料的真实可靠性，严防违纪违法行为的发生，获取较好的利润。

二、房地产开发企业会计内部控制的有效策略

（一）提高房地产开发企业会计人员以及管理人员的整体素质

人才是市场竞争的主要因素，对企业的发展起到了关键性作用，是企业各项制度的实施者。当前，房地产开发企业应注重提高会计工作者与管理者的整体素质，加强他们的业务知识培训，力争培养一批专业水平高、技能好的高素质会计工作者，并且针对在岗人员定期开展相关培训，以确保在业务水平上达到了财务管理实际需求。

（二）加强对房地产开发企业内部会计监督力度

首先，强化会计资料内部审计；内部审计能够保证会计资料的真实可靠性，保护资产的安全完整性，同时有效督促员工按照内部管理制度开展作业，健全内部控制，确保企业经营合法性。所以内部审计在内部会计监督力度的加强中作用巨大，企业应设置专门的内部审计机构，并配备专业的工作人员。其次，健全会计管理制度；有不少企业为了强化内部会计监督要求，构建内部控制过程中，还赋予了会计管理制度有关规定。不仅加强会计程序和会计政策手册，推动会计工作有效运行，而且还确立账表制度、内部稽核制度、成本核算制度、财务收支审批制度等。

（三）加强构建“以人为本”的企业文化建设

在会计内部控制基础上构建“以人为本”的企业文化建设，应从两方面着手进行：一方面，认真编制并落实有利于企业会计内部控制有序前行的人力资源政策。人力资源在房地产开发企业持续稳定发展中发挥重要作用，企业要想提高会计内部控制的有效性，就必须加强管理人力资源，确立完善的管理措施，落实岗位轮换制。另一方面，加强员工培训。注重培养员工的职业道德素养及技能，提高员工的法律意识，对各个区域中的法规加以掌握与了解，从而增强工作适应性。

三、结束语

综上所述可知，会计内部控制是企业有效经营的前提保障，是企业中不可或缺的一项经济管理活动。为了保证会计内部控制制度的完善高效，应从对其问题分析入手，提出可行的措施，从而确保企业具有较高的内部管理水平，会计从业人员具有较高的财务管理水平，推动企业持续发展。

参考文献：

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1引言

我国是人口大国，土地面积不变的情况一，人口数量在不断地增加，此时对于城市发展而言就会出现住房紧张等问题，此时对于房地产企业就是一次机会，同时也是一次挑战。因为，任何一个企业在进行房地产开发的过程，都是为了能够为企业获得一定的经济效益，但是房地产开发市场竞争日益激烈，如何才能够让企业在竞争激烈的市场环境中站稳脚跟，同时获得最大利益，此时房地产开发的项目管理工作就显得尤为重要。因此，我们必须针对房地产开放项目管理中存在的问题进行改正，还要运用先进的管理理念，提高房地产开发管理的水平，这样才能提高企业的经济效益，才能提高房屋建筑居住的舒适性以及安全性。

2房地产开发管理的重要性探讨

随着社会的不断发展，房地产开发项目的种类以及数量越来越多，提高房地产开发项目的管理水平，可以避免开发项目工作混乱的情况发生，还可以有效提高企业的工作效率以及竞争力。房地产开放管理工作包括多项内容，比如施工进度、施工质量以及施工成本控制等等。加强房地产开发管理，可以保证建筑工程顺利完工，还可以降低施工成本，提高建筑工程的经济效益。在建筑施工的过程中，有时会出现资源浪费或者偷工减料问题，这也说明工程监理工作不到位，严重影响着房屋建设的质量以及安全性，可能会威胁业主的生命财产安全，而加强房地产开发管理，可以防止此类问题的发生，有助于提高建筑工程施工的质量，还可以延长建筑的使用寿命，所以，相关工作人员一定要采用有效的方式提高房地产开发管理的水平。

3房地产开发管理中存在的难点问题探讨

房地产行业虽然发展比较快，但是相关制度并不完善，很多开放项目管理制度存在较大的漏洞，这也使得房地产开发管理水平很难提升，而且增加了管理的难度。下面笔者对房地产开发管理中存在的难点问题进行简单的介绍。

3.1城市规划不够合理

有的房地产企业，为了追求利益最大化，忽视了施工质量以及安全性，选择成本比较低廉的土地，这可以节约成本，但是却影响了城市规划的整体性以及合理性。很多开发商盲目的囤积土地，但是却没有提高土地的利用率，阻碍了社会的发展，造成了土地粗放利用的发展形势。在开发土地项目时，不能投机取巧，也不能一味的追求经济利益，这样会出现适得其反的现象。

3.2旧城改造缓慢

在房地产开发的过程中，旧城的改造工作往往速度比较慢，这主要是因为很多居民守旧思想比较严重，不愿意搬离旧宅，对多年居住的环境有着深厚的感情，所以，一些旧城改造计划一再出现延缓。有的开发商为了让居民尽快搬离住所，还采取了断电断水的措施，这引起了很多居民的抗议，激发了住户与开发商之间的矛盾。还有的住户不愿搬离住所的原因是对搬迁费不满意，种种原因导致了旧城改造缓慢问题的出现。

3.3基础设施无法满足住户的要求

社会在不断的发展，人们的生活水平也在不断提高，很多住户对建筑工程提出了更高的要求，开发商除了需要保证住宅房屋的质量，还需要加强基础设施的建设，为住户提供免费健身的场所，营造出良好的小区环境氛围。这也可以提高房地产企业的竞争力，现代社会，人们的生活压力以及工作压力比较大，提高小区的环境质量，可以达到释放压力的效果，还可以提高业主的满意度。但是我国很多房地产开发管理工作都存在基础设施建设无法满足业主要求的问题。

4提高房地产开发管理水平的策略探讨

4.1根据市场需求制定房地产规划设计

现代社会，人们的物质生活得到了极大满足，对住房的质量也提出了更高的要求，所以，房地产开发商一定要针对业主提出的要求，对开发项目管理制度进行改进与优化，解决当前管理工作中存在的问题。在制定开发项目时，要从实际出发，不能盲足的追求经济利益，一定要提高开发的质量，为业主营造出舒适的居住环境，还要加强对周围环境的改善，增加植物的数量，这也可以净化周围的空气。在对开发项目进行设计时，要严格按照国家相关规定进行设计，避免出现违法行为，这样才不会使开发项目出现不必要的经济损失。所以，房地产开发设计人员，一定要做好知识储备工作，提高开发设计的质量，这样才能吸引更多的购买者，才能有效提高企业的竞争力以及经营利润。

4.2加强质量管理，加快旧城改造速度

针对我国房地产开发管理中，旧城改造进度缓慢的现状，开发商必须采取有效的措施改善这一问题，要缓和与业主的关系，为业主谋取更多的福利，使其可以自觉自愿的搬离旧宅。在开发项目的过程中，要做好住房保障工作，住房如果无法得到保障，业主肯定不会搬离旧宅。开发商在管理时，抓好监督工作，处于整个工程的最高层，非常容易出现民情体察不真实的情况，犹如古代的皇帝，如果不微服出访，根本得不到准确的消息，因此作为管理人员，更加应该抓好各项工作，监督施工过程中的材料、技术是否符合标准，检查施工现场的设备安全、工艺、账本记录等，时刻注意施工现场的动态，保证质量，这样才能够得到好的收益。

4.3增加资金投入，加强基础设施建设

资金是工程发展建设的首要条件，没有资金作为保障，基础设施的建设则无法顺利展开。房地产比较特殊，如果出现任何变动，相应的合作单位就会采取中断措施，投资资金以及受益则会大大减少。因此，房地产行业必须加强资金管理，防止资金利用不当或者流失给企业带来致命伤害。在施工中仔细记录资金去向，合理安排资金用处，统筹资金，只有建立严格的资金监督和管理体系，才能使企业获得更大的收益。房地产开发企业加强财务人员与技术人员的配合，对造价预算、合同谈判、工程招标、进度款、造价分析和竣工结算等进行监督和管理，使得资金有保障。

5总结

总的来说，本文着重对房地产开发管理中存在的难点问题进行了介绍，还提出了改进的措施，希望可以对房地产企业的管理者制定发展战略提供重要的参考依据。我国人口数量比较多，近年来也出现了买房热的现象，这对房地产开发单位来说，是一次重要的发展机遇，所以，房地产企业在房地产开发中建设工程项目的管理，对于工程质量而，获取的利益有很大影响，我们需要不断的加强和完善管理制度，这不仅仅关乎一个企业的发展，同样也在为我国的房地产行业的发展保驾护航，我们一定要严肃的对待。

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中图分类号： F235 文献标识码： A

1、旅游房地产项目开发影响因素分析

旅游房地产项目的开发与其他类型的房地产一样,受宏观的政治经济形式、政府的房地产发展政策、区域经济特点等因素影响。我们将这些因素分为两大类: 外部环境因素和旅游房地产项目自身的条件因素。

1.1外部影响因素

1.11国家宏观政策

任何经济现象的发生发展都要受社会宏观政策的影响,特别是对于旅游房地产业这样一个“泡沫经济”的典型产业而言,注重宏观环境的变化,将有利于开发企业的长远发展。政府将旅游业列为新的经济增长点以及拉动旅游的相关政策法规的出台,为我国旅游房地产的发展提供了一个广阔的发展平台。

1.12项目所在地的社会经济环境

城市经济的快速发展是旅游房地产业发展的重要基础,也是城市增加对外吸引力的重要方面。旅游房地产所依托的城市必须具备良好的社会经济条件,其社会经济条件的好坏直接影响游客对旅游房地产的消费能力,同时也决定着旅游房地产的发展与前途。[1]

1.13区位与交通

旅游房地产的开发依靠良好的旅游资源,旅游景区的可进入性是其开发的首要条件。只有便利的交通才能有发达的旅游,因此,开发旅游房地产必须具备便利的交通条件和良好的地理位置,即具有良好的可进入性。

1.14市场需求

旅游房地产的开发首先要考虑市场需求,目前,我国居民对于旅游房地产的需求变化为:旅游需求由观光旅游向休闲度假旅游转变；异地置业渐成时尚；房地产成为新的投资方式等。虽然这些需求变化是我国居民对旅游房地产需求的发展趋势,但在开发旅游房地产时,还必须考虑实际的市场需求,分析目的地市场对旅游房地产的需求特征。

1.15依托旅游地(景区) 的生命周期

旅游房地产项目的开发,在其总体宏观上,受旅游地生命周期所影响。一个旅游地的发展一般要经过探索阶段、参与阶段、发展阶段、巩固阶段、衰退或复苏阶段等六个阶段。由于旅游地的客流量、游客经济需求、旅游地经济状况等的不同而促成其旅游房地产开发在不同阶段呈现出不同的阶段差异: 在探索和参与阶段主要是旅游先驱者进入该地区,旅游功能不强烈,游客稀少,但经济社会地位高；在发展阶段,随着数量的增加,经济水平较高的中上阶层旅游者进入,与其配套、投资获利较好的一系列中高级别的别墅酒店应运而生,同时水电、通讯等基础设施不断提高,商业金融信息等服务业也日益兴旺,旅游房地产投资环境变得逐步优越；在巩固阶段至停滞阶段前期,中级阶层和支付能力有限的大众旅游者大量涌入,开始出现群众性的旅游活动,在此刺激下,旅游房地产获得更大规模的发展；但随着景区环境质量的下降或区域其他可替代旅游资源的出现等因素,旅游地进入停滞乃至衰亡阶段,如果此时没有资源的拓展与景区形象的重新塑造,其旅游房地产将和旅游业一样,进入衰退期。[2]

1.2内部影响因素

1.21项目的景观设计

旅游资源是旅游房地产的核心,旅游资源本身的特性决定了旅游房地产的景观设计方向。景观设计要比建筑先行(至少也要同步进行) ,才能保证景观设计的有效性,否则只能成为房产建筑的点缀。在景观设计的过程中要摒弃“绿化就是景观”的肤浅认识,因为绿化面积只是适合人们居住的一个基本指标,而不是景观的全部。

1.22项目的配套设施与服务

旅游房地产项目的功能组合极为丰富,配套齐全,因此其子项目众多,从而起到相互支撑、降低风险的目的。但一般来说,是由旅游项目、休闲度假项目、人居项目和配套项目四大部分组成。

1.23项目的管理水平

前期开发固然重要,但保证旅游房地产项目得以经营的最重要因素是:有专业的物业管理或酒店管理,引入先进的管理理念,提供适于项目定位的项目服务等。

1.24开发商自身的因素

旅游房地产项目能充分体现人们对居住品质的追求,但要营造真正意义上的旅游房地产,对开发商来说并不是一件容易的事情,由于旅游房地产必须依托旅游资源, 这就要求开发商到市郊甚至更远的地方去,而这些地方一般交通不便, 基础设施和配套设施较差。所以要求开发商必须有雄厚的资金条件作为后盾。

2、旅游房地产项目开发策略

2.1选址策略

旅游房地产项目的选址必须科学合理,应考虑三个要素:区位、地形地貌和自然生态环境。

2.11区位特征

旅游房地产项目的开发,必须以区域发展为背景。因此,区位的选择很重要。在区位上,由于成本关系,旅游房地产的选址不宜在城市中心,但必须位于大城市近郊,与市区距离不宜过远,应居于该城市的门槛值范围之内。

2.12地形地貌

在地形地貌上,旅游房地产项目要求有丰富的自然山水资源,如果自然景观不佳, 则应按照规划要求进行适当的造景,通过开发河、湖,或在湖中堆砌岛屿等措施, 使其形成起伏有致、高低错落的地形地貌。

2.13自然生态环境

项目要求所在地及周边自然生态较好,环境破坏与工业污染较少,以保证旅游房地产项目良好的周边环境。

2.2规划设计与景观设计策略

2.21与景区景观风格一致

旅游房地产项目的景观规划设计应与所在地的景区景观风格一致,不能脱离本土的景观特色与土地文脉气息而去打造所谓的“创新景观”。

2.22保持本土化特色

对于旅游房地产的景观来说,越本土越有价值。保持本土特色表现在以下几个方面:第一,保持本土文化特色；第二,保持本土民族特色；第三,与地域性气候特征相符等。

2.23以人为本的旅游观

景观在设计中充分体现以人为本的宗旨,创造符合现代旅游度假的生活模式,以适合各种人群行为及心理需要的室外休闲活动场所和交往空间。

3、旅游房地产项目开发的建议

3.1加快建设旅游房地产项目的保障体系

旅游房地产的发展需要有法律制度的保障,需要建立完善的市场机制、管理体制、融资体系、交换体系及人力资源体制等,以保证旅游房地产持续健康发展。

3.12建立法律制度体系

我国关于旅游房地产的法律法规还不完善,在发展过程中出现了违法乱纪的现象, 旅游者的利益受到严重损害,因此,应进一步制定相关法规,使执法部门能有法可依。同时,应加大执法力度,加强监督管理,营造一个公平公正的法治环境,使旅游房地产健康、快速的发展。

3.13构建旅游房地产的管理体制

对于旅游房地产的管理是政府行为,属于宏观管理的范畴,而许多地区对于旅游房地产的管理还不够规范,出现了“管理者缺位”的问题。目前,我国对于旅游房地产的管理主要有旅游管理部门、房地产管理部门、旅游区的管理单位和主管部门,这些部门的交叉混合管理对于旅游房地产的发展极为不利。因此,必须建立完善的旅游房地产管理体制。按照《旅游规划发展管理办法》第三条规定: “编制旅游开发建设规划应当服从旅游发展规划。旅游资源的开发和旅游项目建设,应当符合旅游发展规划的要求。”虽然我国已从法律上规定了旅游管理部门是旅游资源开发的管理者,但仍出现各风景区各自为政,私建、乱建等现象,极大地破坏了旅游区的协调发展,这从客观上要求房地产产权登记部门介入旅游房地产的开发建设管理中去,以实现“制衡”。由房地产管理部门管理旅游房地产的产权登记等工作,此举可有效地控制景区的私建、乱建行为,同时负责整个旅游区的管理。尽管发展旅游房地产的内在要求是产权的明晰,但要轻易改变这种现象是不可能的或者成本高到不可能的地步。

4、总结

综上所述，旅游房地产经济的发展与国民经济发展关系密切。因此，对旅游房地产项目开发的影响因素进行分析，预测其未来的发展方向具有非常重大的意义。