房地产开发工程项目管理汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇房地产开发工程项目管理范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

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引言 房地产开发项目是一项复杂的系统工程，具有开发周期长、投资金额大、面临风险多的特点。一般划分为项目策划阶段，项目设计阶段和项目实施阶段。房地产项目开发商作为管理主体，是整个建设项目从策划到竣工验收交付使用阶段的全程组织者、实施者，对工程建设项目开发成败负总责。房地产开发商对其工程建设的项目控制管理是否有效，紧密关系到房地产产品质量好坏、工期长短、是否可获取高额利润等方面，因此显得尤其重要。现阶段，我国房地产开发商的项目管理历史较短、缺乏经验，尚未形成一个系统性管理模式。 开发工程项目管理实例概况：

项目实例，位于广州市中心区，南临中山四路，西接农讲所，东北部接多栋高层住宅，用地面积5400 m2，是一栋商住大楼，本工程总建筑面积23379m2，其中地下室3042m2。为单栋商住大楼，31层高。首层～2层为商场，首层高5.7m，3～6层为办公层，裙楼高25.9 m ；7～31层为住宅，层高2.95m。建筑物总高度111.65m。外墙主要贴瓷质釉面砖，裙楼外墙面干挂花岗岩，公共部分墙面贴800×800釉面砖，屋面采用膨胀珍珠岩隔热砌块，地下室及天面防水采用APP防水卷材。

两层地下室、层高6.0m。设高低压电房，生活水池、消防水池及泵房，空调机房，车库，人防工程。

基础采用冲钻孔灌注桩，桩长约25m，桩径为0.8m、1.0m、1.2m、1.4m、1.6m、1.8m五种尺寸。桩身砼C30。地下室底板厚度为400mm，侧壁板厚度为350mm，砼采用C40砼。梁板采用C30砼。±0.000以上主体砼为C40、C30、C25、C20。

开发建设时间2006年10月――2010年11月

该开发项目实施的全过程中，项目管理工作自始至终贯穿其中，项目部力求通过贯彻落实建设总计划，分阶段计划、工作任务实施方案细则来实现项目建设总目标和各阶段目标管理任务。本开发工程项目管理基本可划分为规划管理，设计管理，实施管理三个阶段。

1．房地产开发的项目规划管理阶段

1.1规划管理是房地产开发工程管理的第一阶段。俗话说“万事开头难”，项目开发刚开始，千头万绪。这一阶段的重点工作，就是确定建筑的规划方案，此时一定要避免为赶时间而忽略了建筑规划方案的谨慎取舍，因为建筑规划方案在整个项目开发中具有极其重要的作用，关系到项目开发的成败，所以必须认真做好建筑方案的可行性和可取性的分析研究。

1.2规划管理就是对规划设计过程的管理，房地产开发企业将建筑楼盘的规划设计委托给相应设计单位来完成就必然要对规划设计的成本、进度及目标进行控制和管理。

1．3房地产企业可建立或采用规划管理系统来对规划设计进行管理。实施细则可具体依靠计算机辅助管理软件，以求全面系统的指导管理任务落实完成。

1．4在规划管理阶段要做深做细全局控制计划，项目管理人员在规划管理阶段就要深度介入，将工程建设计划与营销计划、资金计划相配合，以协同形成可行的项目计划书。将全局控制计划形成各层各单位各开发阶段可操作的指导文件。

1．5在本开发项目实例中，项目建设实施前，各开发阶段各专业已制订了与总目标一致的相应工作计划图表，分解落实到专业负责人。其中重点工作：建筑的规划方案的确认，根据项目地块所处位置特点，确定以开发高级住宅为主，结合1―6层裙楼开发商业和办公功能，最终取得了高于预期的住宅销售价格，商业和办公的出租率超九成的优良收益目标。

2. 房地产开发的项目设计管理阶段设计理念的先进与否、建筑布局的适用效率、结构设计的规范合理，对给水、排水、供热、燃气、电气、电讯、智能化安防系统等统筹设计的好坏，都将直接影响工程管理目标的实现。为此，房地产开发设计管理应做好以下几个方面的工作：2.1、注重对设计单位的选择，切忌因过分强调节约设计费用而选择素质差、缺乏设计实力的设计单位。一定要以《中华人民共和国招标投标法》和《建设工程质量管理条例》等国家有关法律法规为依据，择优选择设计单位承担设计任务。2.2、保持与设计人员的工作性沟通，随时掌握设计的进度，及时解决设计中出现的，需由房地产开发企业确定的相关事宜，同时要把对于项目的设计要求、希望达到的目标等与主要设计人员进行及时沟通、探讨。2.3、要督促设计单位严格执行国家有关强制性技术标准注重提高工程的科技含量，并按要求进行施工图审查。房地产开发企业要以身作则，不要随意自行变更已审查批准的施工图设计文件，以杜绝工程隐患，确实需要改进图纸时，必须按照有关规定程序办理手续。

2.4、房地产开发企业拥有的核心资源和能力主要是对房地产需求的预测和判断、资金运筹、策划和营销。但无论如何，都不能放弃对自己销售的建筑产品本身的控制。设计阶段初期，及时提供房地产市场的需求，对市场的发展趋势有超前判断分析，以引导设计的产品最大限度满足市场需求，实现项目销售的最大产出。

3. 房地产开发的项目实施管理阶段

房地产开发工程项目管理实施阶段，开发企业应始终掌握工程开发进程的控制权开发企业必须对整个工程建设有全局的统筹，在整体的安全、质量、进度、各专业之间的配合等方面，要有统筹和控制能力，要有具备相应经验的管理班子。项目的风险管理为第一要务，协调设计、施工、监理单位各方力量，以实现工程安全，质量，进度管理的全方位控制目标。3.1 加强房地产开发项目风险管理 风险防范是指利用一定的技术管理方法来规避相关风险，用来减少房地产开发相关的隐蔽损失，维护投资方的利益。风险防范的方式一般有以下几种：

3.1.1风险回避，所谓风险回避指的是在风险超过投资方心中的底线时，必须采取放弃投资决策相关措施，这样能有效地规避相关风险。但是风险回避必定是一种消极的方法，逼不得已的情况下，才能采用。

3.2项目部的管理工作

3.2.1工程项目部代表开发企业对工程项目的建设进行管理，其主要内容包括物料的采购及库存、施工企业的确定与协调、施工质量及进度的控制、相关合同的管理、必要的细部结构设计的变更、报建等。

3.2.2开发项目实例中的措施，项目部根据设计图纸文件和工程项目建设总计划，提早介入招标工作，对合同合约中拟定的技术标准和验收条件审查，做好入选承建单位的资格预审，防止不合格施工单位和材料设备进入本项目。为实现控制成本、保证质量、缩短工期的目标打前期基础。

3.3.安全，质量，进度管理对策3.3.1质量和工期控制在房地产项目的施工管理中是极为重要的工作内容。直接关系到房地产开发企业和施工企业的切身利益。为此，要督促施工企业结合工程实际，编制出切实可行的施工组织设计和进度计划，以确保工程按进度计划顺利竣工交付使用。3.3.2整合发挥团队的集成经验的作用

如果说对工程建设前期报建、竣工验收等程序性工作的掌握，是在熟悉相关法律法规基础上的运用，那么对工程建设过程中，整体质量和进度的控制，则是一种管理经验的体现。项目部配备相应经验专业技术管理人员，把个人做过某个项目的经验加以总结提升，合并为集成经验，运用于工程建设控制，做到分工协作，就可以有效的提升项目管理的效率。

3.3.3在项目实例中的措施；项目部要充分发挥委托监理公司住场小组在“三控两管一协调”的作用。其中对工期控制是建设单位现场代表最主要的工作任务，要始终掌握工程质量和进度管理的控制权，在整体的质量、进度、各专业之间的工作配合等方面进行有效的驾驭。具体实施中针对关键工序有效控制（前期土建：地基与基础、主体结构，后期水电安装，关键设备到货时间，永久用电开通时间），严格审核有关施工组织设计方案，会同组织设计，监理单位及时处置现场施工问题。

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1、房地产开发工程项目管理现状概述

当前房地产项目的管理方法主要分为四种，就是部门制、公司制、事业部制以及专业管理。作为部门制度的项目管理方式，是最为普遍的管理方式，主要设置一系列的管理部门，用来管理各项工程。公司制度的项目管理方式，主要管理单一项目。而事业部制，从开发到工程施工，都必须参与管理，参与财务核算，以及参与工程的具体经营。专业管理运用比较少，主要承担设计后的一般管理工作。然而，当前形势下，房地产开发工程项目管理形势不容乐观，其具体表现为：

1.1 项目风险管理薄弱

房地产开发项目的风险，一般来讲无外乎七种：首先是政治风险，即当政治环境变化后，影响相关投资走向，所产生的房地产投资风险。接着是环保风险，即在房地产施工中，涉及到的噪音污染、废水排除等相关环境影响所面临的风险。金融风险是房地产项目开发中必须注意的风险，一般是跨国或者金融风暴，以及国家货币政策所带来的投资以及经营风险。而市场风险则是随着建筑市场的供求关系以及设备相关资源的短缺，加上企业的购买能力进行对比，所带来的风险。任何房地产开发企业必须坚持信誉第一，所以信用风险是最为关注的风险，它涉及到开发商和承包商，更涉及到房地产企业的营销。财务风险是企业经营必须规避的，如果企业面临严重的财务风险，其必然会造成资金周转不灵，导致企业破产。最后便是经营风险，即由于管理方面的原因，对企业造成严重的损失。如市场研究不熟悉，开发商管理手段不先进等都会造成经营风险。然而很多房地产开发企业对其风险规避的能力十分欠缺，通常导致工程质量得不到保证，工程造价过高。

1.2 项目成本管理问题

无论是从项目决策阶段以及设计阶段，到房地产施工以及竣工阶段，每时每刻都涉及到工程造价，优化项目成本管理，意义重大。在决策阶段，一部分房地产开发企业因错误的决策，导致工程投资增多，有形和无形的投资比例肆意增加。在招投标中，有的企业只是一味地追求造价，忽略了实际建设中的问题，导致在实际工程施工中，签证变更量大，施工进程无法保证，从而变相地增加的工程成本，影响房地产投资效益。

2、房地产开发工程项目管理优化措施

2.1 加强房地产开发项目风险管理

风险防范是指利用一定的技术管理方法来规避相关风险，用来减少房地产开发相关的隐蔽损失，维护投资方的利益。风险防范的方式一般有以下几种：

①风险回避，所谓风险回避指的是在风险超过投资方心中的底线时，必须采取放弃投资决策相关措施，这样能有效地规避相关风险。但是风险回避必定是一种消极的方法，迫不得已的情况下，才能采用。因为采用风险回避的手段，必定使房地产开发不能获得任何可能的利润。

②风险转移，所谓风险转移就是运用一定的防范，将一种特定的风险以其他形式转移到无形。在当前的房地产开发工程管理中，这种形式运用最为广泛。通常风险转移是以两种方式来完成，首先是签订合同，即以合同的方式，来转移相关风险，在签订合同后，无论发生相关风险，都有乙方来承担。然后便是保险，即通过买保险的方式，将不能预知的相关风险来转移给保险公司，虽然这样会增加部分成本，但是通过这种方式，最为有利。比如当房地产项目开发过程中，遇到重大自然灾害，或在房地产施工中因意外而产生相关的赔偿等。

2.2 全面完善项目成本管理

项目的成本管理是任何房地产开发投资方关注的重点。作为房地产工程，开发商应从开发成本的土地及拆迁费用、前期费用、建安工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费等方面做好全过程的管理。

2.3 项目质量管理

房地产公司可以通过完善的项目管理来保障项目建设实施的质量。建筑产品不同于其他工业产品，工业产品在流水线上生产，影响产品质量的因素相对较少，同批次产品质量较为稳定，而建筑产品质量的影响因素很多，如人员、材料、机械、施工方法、环境等均会对建筑产品质量产生影响。此外，项目建设管理涉及了多种学科，如建筑、结构、暖通、电气、给排水、造价、管理学等等，需要与监理等合作单位及供电、供水等社会关系的协调处理能力，需要对新型建材、新型施工工艺的学习、接受、应用的能力。房地产企业正逐步从资金密集型走向资金密集型加人才密集型。可见，房地产企业的项目管理范畴比施工、监理等企业所涉及的内容要广泛，考虑问题要更深入。因此对开发企业应注意项目管理团队的建设，其素质必须得到保证，这是项目管理成败的基础。

在房地产开发、建设和施工实践中，我们体会到，房地产开发企业在新的形势下，必须正确处理好二个方面的要求：

一是房地产开发市场的竞争愈演愈烈，市场激烈竞争的外部环境对房产开发企业提出了新挑战，市场经济的最基本规则就是优胜劣汰。要在国有土地出让项目招标中获胜，除必须是具备企业资质和整体实力外，还须要在建筑施工的技术、质量、施工管理等方面具有优势，使企业达到生产诸要素合理科学的配置，运用现代化的管理方法，合理配置人力资源，保证质量、降低消耗，挖掘内部潜力，依靠科技进步以达到最大的经济效益。

二是在房产开发和建设过程中，对施工企业内部推行项目承包制。作为一个集房产开发、建设和施工于一体的企业，施工项目也是企业生产经济效益的基点。我们在对每一个开发项目的施工推行承包经营责任制后，从基数的确定，指标的制定，到实施落实，最终效益的考核，方法的采用是实现承包经营责任制一个非常重要的手段。根据项目特点，预测与控制整个工程项目的施工活动所需的最低人力、物力、财力消耗等，从而，取得最大的经济效益，成了项目体现现代管理的内在驱动力。特别是在建设企业置于市场经济之中，经济运行规律将无情地检验企业对现代科学管理方法的运用，是企业在竞争中的很大的成败因素。可以这样说，在知识爆炸的时代，现代化管理方法的运用成为项目管理的当务之急。

3、正确选用“方法”，还需管理的保证

由于施工项目是一次性的任务，决定了项目管理的特殊性。即项目管理既要适合于施工企业所具备的经营管理水平特点，又要具备项目所处的时间、环境等条件的特点。在运用科学管理的方法上，任何照搬照抄是不可能收到切实的效果的。找准项目管理中自身的特点，抓住管理中的薄弱环节，正确选择一种或多种现代化管理方法，以提高项目管理水平和工作效率。我们在运用量本利分析法进行项目目标成本管理中，不能简单地对产量、成本、利润三者的依存关系，应用数字模式，预测一个目标值，而且，还要根据企业生产管理需要，建立目标成本管理制度，通过目标分解，各子系统健全跟踪制??信息反馈??总结考核的全过程，不断推进成本管理，确保经济效益的提高。

4、抓好动态管理，坚持运用科学的管理方法

需要不等于存在。只有认真抓动态过程的管理，反复运用，才能使科学管理方法成为项目上的现实存在。如网络计划在施工管理中很实用，编制一个网络计划并不很难，但要坚持运用这一网络计划却不容易。由于计划执行过程是复杂的动态过程，又受到各种复杂多变因素的影响，在施工计划实施中经常会与原计划有出入，出现与实际进度不是提前就是拖后时，克服“网络易破，画了无用”的思想，坚持对网络计划执行过程进行跟踪和控制，及时调整、反复运用取得实际效果。

5、用好“方法”，必须抓基础管理

在实施现代化管理过程中，离不开基础管理，如计量管理，监测手段、编制和执行各类定额、统计报表、信息管理等。无论运用何种现代化管理方法，都离不开这些基础工作所提供的资料、数据和信息，如果没有正确的计量技术和监测手段，没有详尽全面的统计报表、没有及时有效的各类信息的反馈，再好的现代化管理方法也不能发挥它的威力。因此，必须抓好各部门的基础管理，积累更多、更全面的基础资料，为更好地使用现代化管理方法提供可靠全面的数据，使“方法”在施工项目中发挥更大的作用。

6、提高项目管理人员素质，科学实施项目管理

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中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：

项目管理是房地产项目开发过程中的一个重要环节，在房地产开发企业做好了前期准备工作后，例如土地勘察、规划设计、用户搬迁等等，就要开始聘请专业施工队伍进入施工现场进行项目建设。根据预先制订的计划有效地、合理地对工程建设进行管理，最终保证工程按时、按量、按质的完成。房地产开发工程是一个非常复杂而且变化多端的系统工程，因此，必须将各个环节结合起来，协调发展，才能使房地产企业同时获得可观的经济效益和社会效益。可见，项目管理对房地产开发工程来说至关重要，所以，探究房地产开发工程项目管理中的问题与建议就显得十分必要了。

房地产开发工程项目管理中的问题

（一）房地产项目开发前期调研不足

房地产在项目开发时应该充分做好前期准备工作，然而，现在很多开发单位，并没有认真做好这项工作，而是在粗略的了解了项目开发的前提下，就开始了项目建设工作。为了加快工程进度，盲目而草率的开工，这就对后面工作的进行带来了很多困扰，由于前期的准备工作没做好，那么在后面工作开展中就难免会出现设计依据不足等问题，不仅对后期施工不利，而且竣工后对入住居民也会带来一些不便。事实上，房地产企业在项目开始之前，应该做好前期调研论证和规划设计评审。而不是一拿到地就开始开工建设，这样就能适当的避免出现户型单一、结构设计不够合理，公摊过大等问题，有利于土地和资本的流通和优化配置。

设计委托及评审不够规范

当前，由于对设计单位的要求不规范，对设计单位发出的“设计任务委托书”要求不细致、不明确，有的甚至没有“设计任务委托书”；和设计单位没有紧密联系，协调配合，使得在方案设计和施工图设计，尤其是结构设计上出现很多问题，导致在施工过程中经常变更图纸，造成了成本上的浪费，管理上的混乱。加之工程设计的建立制度本来不够完善，许多开发单位就忽视设计对项目投资控制的重要性，这种业务管理上的缺失，使得开发单位缺乏有效的制度保证和规范运行。

管理体制不健全

当前我国房地产企业在进行项目开发时，对项目管理还没有一个深入透彻的理解，所以就出现了很多的企业在执行过程中照搬照抄项目管理的模式，没有结合本企业的自身特点，没有从企业的实际需求出发，使得项目管理发挥不了它强大的作用，造成了浪费。目前房地产企业的项目管理体制存在着一些问题，还有待完善。例如，有些房地产企业不重视规划建设程序的相关规定，为了尽早竣工，经常在政府建设主管部门还没有办完相关手续和查勘现场与交底之前就开始施工。也有部分企业钻制度的空子，将规划审批手续办下来之后，但是并没有得到相关部门的施工许可，就开始施工，这样很容易在施工过程中受到停工和经济处罚，使房地产企业遭受损失。这些制度上的漏洞将会影响工程的顺利开展，严重时还会造成不良社会影响。体制问题还表现在事前管理与事中管理中出现了脱节，那么也就说明在进度和成本方面也容易失控，使得实际结果与预期目标出现了很大的偏离。

（四）售后服务不到位

目前有很多房地产开发单位错误的认为工程竣工的验收就意味着“收工”。因此，在验收这个环节上并没有做到足够严格，以至于在工程完工验收之后还存在着结算依据不足、验收资料不完全等情况，导致出现不能办理相关的验收手续，出现拖延交付等不良结果。房地产是投资较大的产业，因此居民在购买时不仅重视房子的质量和舒适，更加重视售后的服务和配套设施，但我国很多中小房地产项目在开发过程中，品牌和售后服务意识较差，忽视了售后维修服务。除此之外，有些房地产企业还缺乏信用，对于之前承诺好的配套设施，也没有兑现，甚至在房屋质量上还存在偷工减料的问题，这就容易造成住户和开发商之间的冲突和矛盾，不利于房屋销售，也不利于企业的可持续发展。

加强和改善房地产开发工程项目管理的建议

（一）加强项目开发的前期规划管理

针对我国房地产项目开发前期调研不足的问题，现提出以下改进建议：全面优化项目管理，加强前期管理，包括规划方案设计阶段和施工图设计阶段。在项目开发前要充分做好市场调查工作，冷静的分析投资决策，尽量降低市场风险。在设计阶段，要重视和规范设计，以市场需求为出发点，综合性能、经济、生态、安全等多角度考虑设计，做到各方面利益的平衡与协调，避免出现不停的变更和超额设计所造成的巨大浪费。一方面，要结合实际，遵循预算施工设计图，做到基本不偏离，另一方面，也要加强与设计单位的沟通，力求做到全面准确，不漏项，不超限，将意外风险控制在预期之内。

加强项目施工中的管理

施工管理涉及的内容多，时间长，影响大，直接影响到工程管理目标的实现。施工管理的关键之处要以国家相关法律法规与国家建筑质量管理中心的规定为原则，严格遵守相关法律法规，对工程的安全、造价、质量、工期进行严格控制。

1.加强施工合同管理

施工合同是房地产项目开发企业与施工企业共同签订的能够互相约束的合同，同时也是房地产项目开发企业对项目施工实施管理的主要法律依据。因此，制定施工合同是施工管理的首要任务，国家针对施工合同的管理也提出了一些标准，各开发单位一定要遵循国家规定并结合企业和项目实际情况来制定和执行。此外，开发单位还应该根据项目的实际情况，对安全文明施工、工程材料供应、工程工期、工程质量奖罚以及工程验收交付做出明确的规定，从而提高施工合同的法律性、全面性、合理性，保障工程项目开发能顺利进行。

2.施工质量的控制

施工质量的控制是整个施工管理中最为关键和重要的工作，如果说一个项目连施工质量都无法得到保证，那么就更不用说其他的方面了。这是工程项目的基础，因此对这个基础的控制，当然就更加严格了。在项目施工过程中，相关管理人员一定要对施工质量进行严格的控制，要制定科学完善的现场管理制度、安排齐全称职的管理人员来监督和控制。具体任务是：第一，管理制度的制定和执行，主要是要求管理人员严格依据管理制度的相关规定对工程实施进行管理和监督，尤其是重点部分与关键工序，要根据国家技术标准来进行检验。要等验收合格后，才能进行下一个环节。第二，严格监督施工企业，最大限度保障施工质量，培养施工中自我质量控制意识。及时发现施工企业在施工过程中可能出现的技术难题并进行解决，保障技术方面的质量。第三，重视材料管理。设计要求与合同约定中明确提出的内容需要严格执行，做好市场调查，掌握市场材料的最新信息。依据国家相关法律法规，通过招标环节力求选择信誉好、质量高以及价格合理的材料商进行合作。

3.控制工期

控制工期在房地产开发项目中的地位不可忽视，不仅关系到开发企业的利益，也关系到广大用户的利益，这是一个利益连环。因此，要掌握实际情况监督施工单位，再制订切实可行的进度计划与组织设计。每一个环节控制上，要结合监理人员对施工单位的细节检查。若是有偏差，要及时分析出现偏差的原因，并监督施工单位进行及时的补救，保障施工项目按时完成。

综上所述，房地产开发项目工程管理是一项复杂的系统工程，要优化房地产开发的项目管理，就必须在项目规划前做好前期准备工作，并不断完善管理制度和机制，加强对施工阶段的控制，包括成本控制、工期控制、质量控制等，同时还要加强售后服务。只有着眼于存在的问题，用发展的角度来看待问题，才能有效的加强和改善房地产开发工程项目管理，从而促进房地产企业的健康稳定发展，最终促进社会和国民经济的发展。

参考文献：

[1]来豪.浅议房地产开发项目前期准备工作之管理[J].陕西建筑，2011（9）.

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房地产经营开发是系统化的复杂工程，具有风险多、投资金额大和开发周期长的特点。应该将建筑工程的项目管理划分为项目实施、项目设计和项目策划等阶段。项目开发商是管理的主体，能够对整个建设项目的策划和验收工作进行组织、实施，并对整个项目负责。本文对房地产项目管理之中平衡协调衔接问题进行阐述。

1 房地产工程项目开发管理

开发管理指的是房地产开发企业为了工程项目的顺利完成，对企业的后勤部门、销售、工程、财务和人事进行管理和组织，同时也是企业为了实现物业管理、施工管理和规划管理而实行的经营模式。

项目工程开发商的代表是工程部门，能够对项目进行管理，包括报建、变更细部结构设计、合同管理、施工进度控制、施工质量控制、确定施工企业、协调施工企业、物料的库存、物料的采购等。财务部门负责管理企业的资金，对企业的经营成果和财务状况以定期报表的形式进行显示，主要有三个方面的工作内容：项目工程的财务计划、发放施工企业的工程款和企业自身的行政费用。销售部门的工作是负责卖出企业建设的产品，在工作过程中，涉及以下几个方面的内容：选择促销方式、制定销售价格、建立销售渠道等。企业人事部门应该不断优化项目相关人员的工作、管理人员资料，建立完善的激励体系和绩效考核。后勤部门为工程建设的生活提供保障。

2 房地产工程项目的规划管理

房地产工程项目的设计可以分成两个主要的阶段，分别是设计施工图阶段和设计方案阶段，最终形成了施工图的蓝图和方案的报建文本。规划管理指的是管理设计规划的过程，开发企业将楼盘的设计和规划托付给相关的单位来完成，对设计规划的目标、进度和成本进行管理和控制。房地产企业可以采用或者建立完善的管理系统对设计规划进行管理，使用相应的设计规划软件和管理软件，从两个相对独立的方向进行管理，即从“设计”和“管理”两个方面，对专业化的软件进行使用。计划阶段是在报建文本中产生的，由于事先已经确立了方案，工作的流程相对有序、简单，因此在这个阶段应该首先进行项目知识积累、资源管理、质量控制和执行组织结构。对组织结构的执行相对单一，相关人员包括：设计总监、项目工程经理、建筑人员、结构人员、设备人员和概算人员，最终形成一个完善的矩阵管理模式。管理流程十分简单，主要包括：委托设计、制定技术措施、过程质量、进度控制、技术交底、成果报建、成果审查。

3 房地产工程项目的施工管理

施工管理指的是对施工建设进行管理。房地产企业通过工程管理部门对施工负责，整体工程的承包模式和管理模式应该针对企业的实际情况和项目的特点进行指定。常规的承包、发包模式主要有：分别发包、施工总承包的管理模式等。我国的项目施工建设一般使用上述两种方式进行，将工程发包给相关的施工单位进行，针对不同的市政管线、建筑设备、绿化、建筑结构等建筑项目的特征，发包给相关的施工单位进行。在一些大型的项目或者高档楼盘之中，可以使用项目总承包模式进行管理，对整个项目的管理和组织负责，MC单位不直接参与到工程的施工中，然后再进行分包和招标，使用这种管理模式能够提高施工的速度和进度，按照一定的比例对费用进行提取，使用快速路径的组织生产方式，对施工进行管理，直接对施工进行指挥，对设计活动产生影响，它和开发商建立合同，使施工和设计相联系，最大程度的保证工程项目的顺利实施。

4 房地产工程项目的开发管理、规划管理和施工管理三者的协调发展

房地产企业的工程管理主要包括施工管理、规划管理和开发管理，应该不断协调、发展这三者之间的关系，实现三者之间的合作和促进，提高企业的竞争能力。不断提高工程的可施工性，使施工具有容易性和可行性，对劳动成本、时间气候、施工设备和场地大小等因素进行考虑，对设计的相关内容进行探讨、改进和分析。开发商和施工单位应该及时和设计单位进行协调、沟通，使规划设计和竣工后的成果相一致。因此，设计的精准施工应该满足以下几个条件。

首先，应该取得开发企业的大力支持。房地产开发商作为投资者，应该重视对设计和施工性的研究，在进行设计的初始阶段对施工的相关人员、施工人员和设计人员进行全盘的考虑，定期召开会议探讨人员的协调工作，使用高效的讨论和交流沟通，配合专业化、系统化和集成化的手段完成项目工程。

第二，尽早实施可施工性研究。在项目工程实施的初期，决策花费的成本较少，但是却可以对成本产生很大的影响。对可施工性的研究可以对工程的造价产生影响，使物业管理阶段、施工阶段、设计阶段和规划阶段的造价明显减少，经济效益和社会效益不断增多。但是在设计说明和施工图纸提交之后，对决策进行更改十分困难，因此，施工单位和开发企业应该尽快参与到可施工性研究之中。

第三，保证研究能够持续开展。对可施工性的研究应该在整个项目实施的过程中进行，使相关人员的经验和知识充分的发挥出来，将设计研究和可施工性研究相结合，成为项目总体规划中的一部分。使用知识管理的方式，通过总结和计划，对研究中的教训和经验进行升华和记录，将业务之中零散的知识进行整合，使之成为系统化的知识体系，最终使知识成为可再生资源，实现知识的循环利用和共享。

为了与工程项目融资规模增大和风险分散等发展方向相适应，工程项目管理不断产生信息化、集成化和国籍化的发展趋势。在组织方面，使用专业的管理公司对业主进行代表，加强集成化管理的水平。随着经济发展的全球化趋势和我国社会主义经济的不断发展，海外经营和海外投资的项目不断增多。同时，随着知识经济时代和网络时代的不断发展，信息化的项目管理已经成为了众人关注的焦点。应该重视协调进度、造价和质量三者之间的关系，针对项目工程的不同特点，选择相应的管理方式。因为工程项目在每个阶段都有不同的任务和实施主体，因此产生类型各异的项目管理。同时，还应该对项目管理进行明确的分类，提高企业的管理水平，将承包责任制落实到实处，提高成本管理水平，对招标方式进行完善，聘请专业的管理人员进行管理，不断使施工人员的水平得到提高。在项目工程中，应该完善约束、监督、竞争和激励等机制，不断对资源进行优化配置，提高信息化建设的水平，使施工不断向文明、安全的方向发展。

5 结语

总之，随着社会的不断发展，项目工程的管理面临着新的挑战和困难，应该使用先进的管理体系，提高管理手段的科学性和系统性。房地产开发企业应该将现代管理理念、房地产需求和对市场的把握相结合，使用现代化的施工技术和创新的管理模式，在经营的过程中提高顾客的满意程度，在物业管理、施工建设、开发运营、设计规划等方面坚持控制质量、控制进度和控制成本的原则，对房地产企业的经营管理进行改善，提高管理水平，提供让顾客满意的服务和产品。

参考文献：

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中图分类号： F293 文献标识码： A 文章编号：

前言

文章简述了房地产开发项目管理的作用和意义 ，并对管理过程中存在的难点问题进行了介绍分析，通过分析，结合自身的实践经验和相关知识，对房地产开发工程项目管理难点的解决措施进行了探讨。

二、房地产开发项目管理的作用和意义

1.房地产开发项目管理能减小项目风险

房地产的项目方案开发阶段对项目风险能产生相应的影响。房地产的开发项目阶段开发过程中由于设计公司的选择存在着一定的风险，选择适当或是严格考核相应的设计公司则能充分保证房地产项目的设计和实施的质量，保证建筑工程的使用寿命和使用的安全性，从而更深层次地保障居住者的安全。在设计开发房地产项目之时加强对开发项目的管理，则能加强相应的风险意识，减小房地产项目的风险实际上对工程项目的实施和管理都打下了良好的基础。

2.房地产开发项目管理能促进建筑项目的质量管理

房地产开发项目的管理能对建筑项目的质量产生深刻的影响，在房地产项目开发阶段，公司将投入较大的人力物力和资金，为保证各项资源的合理配置实现资源的最优化利用，提供资源的能动性控制，最终加强对项目的管理，从而保障项目工程的质量。通过对房地产开发项目的管理和促进实现最优的设计和管理模式，充分实现项目管理设计对整个建筑工程的管理和规划的整体掌控和全面管理，实现房地产开发项目对后续工作的促进和基础性作用。

3.房地产开发项目管理能优化建筑项目的成本管理

房地产的开发项目管理能实现产品设计研发的整体控制和管理，实际上为房地产项目的管理建立了一个基础的管理平台。项目的开发设计不同，项目工程的成本付出和相应的收入也将有所不同。要在有限的资源利用范围和最合适成本预算以及最大限度的利润获取之间寻求基本的平衡点，从而要在有限的资源和资金范围内建立高质量高品质的工程项目都必须依靠工程项目的设计。项目的设计与项目的成本是紧密联系的，良好的项目管理能以最少的资源消耗建设最佳的建筑工程项目。

三、房地产工程管理原则分析

1.科学合理原则。应当根据项目任务和具体施工环境，采用合理的操作方法和作业流程，科学合理地进行施工现场的各项工作，对施工现场的各项资源做到合理有效的利用，充分发挥施工人员和管理人员的工作能力，实现科学化现场管理。

2.经济效益原则。房地产现场管理工作中，不可以只重视施工进度和项目质量而忽视项目成本和市场，要克服这种单纯的生产观以及进度观。需要努力打造精品工程，在保证质量的同时努力降低成本，并要积极拓展市场，对于生产经营的各种要素，应当精打细算，努力做到以最少的投入获取最多的产出，尽力避免不必要的浪费以及任何不合理的开支。

3.标准化规范化原则。标准化管理和规范化管理，能大大减低房地产现场管理难度，施工现场的诸要素管理都应当做到有章可循、分工明确，克服主观随意性，才能有效协调地进行施工生产活动，从根本上提高施工现场的工作效率，实现良好的管理效益，建立科学规范的现场作业秩序。

四、房地产开发工程项目管理现状

1.项目风险管理薄弱

房地产开发项目的风险，一般来讲无外乎七种：首先是政治风险，即当政治环境变化后，影响相关投资走向，所产生的房地产投资风险。接着是环保风险，即在房地产施工中，涉及到的噪音污染、废水排除等相关环境影响所面临的风险。金融风险是房地产项目开发中必须注意的风险，一般是跨国或者金融风暴，以及国家货币政策所带来的投资以及经营风险。而市场风险则是随着建筑市场的供求关系以及设备相关资源的短缺，加上企业的购买能力进行对比，所带来的风险。任何房地产开发企业必须坚持信誉第一，所以信用风险是最为关注的风险，它涉及到开发商和承包商，更涉及到房地产企业的营销。财务风险是企业经营必须规避的，如果企业面临严重的财务风险，其必然会造成资金周转不灵，导致企业破产。

2.项目成本管理问题

无论是从项目决策阶段以及设计阶段，到房地产施工以及竣工阶段，每时每刻都涉及到工程造价，优化项目成本管理，意义重大。在决策阶段，一部分房地产开发企业因错误的决策，导致工程投资增多，有形和无形的投资比例肆意增加。在招投标中，有的企业只是一味地追求造价，忽略了实际建设中的问题，导致在实际工程施工中，签证变更量大，施工进程无法保证，从而变相地增加的工程成本，影响房地产投资效益。

3、物业和售后服务不到位，矛盾冲突隐患较为严重房地产是投资较大的产业，因此居民在购买时往往非常注重后期的维修和配套设施的齐备， 但我国许多房地产项目在开发过程中，品牌和售后服务意识较差，对于已经交房的商品房屋而言，如出现质量等其他问题，存在售后维修不及时，此外，对于一些事前承诺的基础设施和配套措施，也存在着偷工减料，甚至直接没有，这就容易造成买卖双方之间的冲突和矛盾，对后期的商品房屋销售也有负面影响，这种忽略事后管理和控制的做法不利于项目管理整体效益的发挥和积聚。

4.房地产项目开发前期调研不足，缺乏可行性研究

当前，我国房地产项目普遍存在着盲目决策开发的问题，在一个项目开始之前，往往缺乏前期调研论证，缺乏可行性研究分析。一般是一拿到地就开始盖楼，而不能对其进行技术、经济方面的考量和论证，这就造成了项目管理在前期无法进行预测和控制，致使后期出现了一系列问题，影响着土地和资本的流通和优化配置。

5.管理体制不健全，致使进度和成本偏离预期目标

我国房地产项目在进行开发时，对项目管理的理解不够深入，从而在运用过程中虽然照搬项目管理的模式，但是对项目管理的具体细节研究不够深入，尤其是项目管理的体制普通存在着不够完善的问题，这就在事前管理与事中管理出现了脱节，自然在进度和成本方面也就容易失控，与预期目标出现了很大的偏离。

6.物业和售后服务不到位，矛盾冲突隐患较为严重

房地产是投资较大的产业，因此居民在购买时往往非常注重后期的维修和配套设施的齐备，但我国许多房地产项目在开发过程中，品牌和售后服务意识较差，对于已经交房的商品房屋而言，如出现质量等其他问题，存在售后维修不及时，此外，对于一些事前承诺的基础设施和配套措施，也存在着偷工减料，甚至直接没有，这就容易造成买卖双方之间的冲突和矛盾，对后期的商品房屋销售也有负面影响，这种忽略事后管理和控制的做法不利于项目管理整体效益的发挥和积聚。

7.设计监理制度不够规范，制约着行业规范化运行当前，设计单位和监理单位存在配合不紧密甚至脱节的问题，使得大量设计问题在施工中频繁出现，许多施工单位变更图纸比原设计图纸还多，这既造成了成本上的浪费，也造成了管理上的混乱，加之工程设计的建立制度本来不够完善，许多施工单位就忽视设计对项目投资控制的重要性，这种监理上的缺失，使得施工单位缺乏有效的制度保证和规范运行。

8.开发商质量意识不强

开发商总体质量意识不强房地产开发普遍存在偏重施工质量监督，忽视策划和设计阶段质量监督；偏重土建质量，忽视功能和配套设施及设备的质量；偏重表面质量，忽视隐蔽质量；偏重施工阶段的现场质量管理，忽视工序进行前准备工作管理；偏重个体计划质量及施工进度，忽视整体效率。作为民用建筑建设主体，开发商的行为在相当程度上影响房屋质量。开发商常常受经济利益驱动，一味压低造价，导致施工方出于成本的考虑，采用不合标准的材料；或为保证上市时间压缩建设周期导致合理工期无法保证；或者前期资金不到位导致工期拖延，后期抢工导致建筑质量差；或将住宅质量视为由施工单位负责，将质量监管的任务完全交由建设主管部门。如此种种做法对住宅产品的质量产生了相当不利的影响。

五、房地产开发工程项目管理难点的解决措施

1.重视、加强项目前期投资决策阶段的市场详细可行性研究工作。前期的项目可行性研究是项目的灵魂，而据此进行的工程项目设计是工程建设的龙头，只有龙头中有“魂”，才能使工程项目设计、建设和项目过程管理有章可循。龙头抬不起来，“龙身”无法行动。没有图纸，无法建设;有图常变，目标落空。要重视项目的前期可研工作，就要加强前期可研的人力、物力、财力和时间的科学投入;要建立、完善决策支持机构，收集、整合决策支持性资源，必要时要“借脑”;完善决策程序，提高决策水平和效率，使得项目市场定位和产品定位科学化、市场化、系统化。

2.要重视、加强项目决策实施阶段的项目各阶段设计和前期工程项目管理计划工作。整合、招标或委托有资质、有类似业绩、与项目匹配的专业设计资源，要求设计单位按照已批准的项目可研报告进行方案、初步设计、施工图设计，并以可研报告的预设要求评价、审核各阶段设计文件;此阶段尚要依据项目可研和设计文件编制详细的项目管理计划和完善、周密的、包含接口条件在内的项目各工程内容招标文件。要严格控制工程变更，凡涉及建筑功能性等的原则性工程变更，一定要慎重并经过必要的决策程序才能进行。

3.要从开发商整体运作上真正重视项目收尾阶段的项目管理工作。在项目收尾阶段可建立一个由开发商主管工程领导牵头、整合工程管理、销售、技术、开发、材供、物业管理等内部人员组成的工程项目收尾临时机构，与工程项目管理现场人员分工协作，共同完成工程收尾阶段的项目管理及项目交付、移交工作。

4.加强房地产开发工程项目中成本的控制政府规费、监理费用、设计费用、小区建设费用、建安造价等构成了一个房产开发工程的成本。其中建安造价占到总成本的80%以上。要做好工程成本的控制就要做到：第一，引入竞争机制，做到招标的公正、公平、公开，选择质量保证高、信誉好、价格合理的施工单位承担工程施工任务。第二，施工前做好工程预算，在工程施工中控制工程款项。第三，严格执行三级签证的制度，就是只有在经过三级负责人的审核通过后，现场代表方才能鉴证给施工单位。做到层层审核，进行合理鉴证。

5.工期的控制工期的控制在房地产开发项目中也是非常重要的工作。因为其不仅有关施工企业和开发商的利益，还关系到房产消费者的利益，是一个利益的连环。所以要根据工程实际情况监督施工单位，制订切实可行的进度计划和组织设计。

6.加强房地产开发工程项目中安全的控制房地产开发商和施工单位应该对地产开发的永久性和施工安全结构足够重视，必须根据国家相关安全规定进行严格控制，保证工程的安全性。

7、房地产施工质量管理

首先，积极使用先进的工艺技术，科学合理安排施工进度，科学调配劳动力，对总体计划进行周全、翔实的安排，特别是对施工容易发生的技术问题要制定详细的应急措施。同时，专门成立测量小组，认真细致做好测量放样的工作，工程平面的点、线，都是通过坐标点和该点的高度来确定形成，因此，要重视放样，数据要经有关人员复核后才能进行下道工序的施工。

而且，建立高效灵敏的质量信息反馈系统。设置专门机构作为信息中心，负责搜集、整理和传递质量动态信息给项目领导小组，便于领导小组对异常情况的数据信息迅速做出反应，把指令信息传递给执行工程部，及时调整施工安排，纠正偏差，进而形成一个对数据迅速反应、保证项目质量的信息网络。现场质检工作员要按时搜集班组相关质量信息，并且进行随机抽样，提取相关的质量数据，为决策提供可靠依据。

最后对材料进场严格执行检验制度。根据材料计划检查材料的规格、名称、型号、数量，检验是否具有合格证、材料检测报告，严把质量关，只有材料全部符合条件之后才能通过，并做好进货验证记录。试验员还要对使用中的材料进行抽查，做好材料二次检验工作。

8、对房地产施工进度管理

项目经理部要加强自身的学习，很好地掌握设计文件和业主的意图，并通过

自审、会审，对设计的交流，主动进行事前控制，把可能产生的影响尽量降到最低。同时，可以实行计算机管理方式，要保证房地产项目工程在规定的工期内顺利完工，就要对施工进度计划重点把握关键工序和关键线路，它是工期进度的关键。可以通过对房地产工程进行网络管理进行控制，只要关键工序出现工期的拖延，就可以在网络进度的计划中进行调整优化和压缩，制定有效的现场措施，保证工程的按期完成。而且，为了确保房地产工程按期完工，要根据工程的需要配备足够的大、中、小型施工机械，在保证正常施工使用的同时，还要采取有效技术措施保证紧急时候的备用。

9、房地产施工安全管理

启动装置、离合器、保险链、防护罩等防护设施要齐全完整。进行设备维修、保养、清理的时候必须首先切断电源，并在专人监护下进行。圆锯的锯盘和传动部位要安装防护罩，并设置保险档和分料器；长度小于500mm，厚度大于锯盘半径的木料，不能使用圆锯。砂轮机要用单向开关控制。垂直运输设备需有防冲顶限位装置，垂直运输设备需附着在主体结构上，并做好接地系统。

从事高空作业的人员要事先体检，严禁不适合高空作业的人员从事高空作业。进行两米以上的高空作业的时候，操作人员佩戴的安全带（或安全帽）的尾绳长度不要超过2m。高处作业用使用的梯子要保证牢固完整。台阶的间距要在30cm左右，作业人员上下通行的时候一定要通过楼梯上下，不能用起重机器进行上下。高处作业人员必须穿平底鞋，不能穿硬底、带钉和易滑的鞋进行作业。高空的上下交叉作业时，必须要在上下两层作业间设置密铺板进行隔离。作业过程中搭设的云梯、工作台、脚手架、护身栏、安全网等，一定要保证坚固可靠，并在经过安检不嫩检验合格之后才能够进行使用。高空作业和地面的联络、指挥，要有规定的方式和人员，不能多人指挥或越权指挥。

10、充分发挥监理部门的作用

在施工过程中，监理单位必须本着公正客观的原则，对施工流程中的各个工序进行严格实时监控，对施工单位施工标准作出监督考察，对不合理施工，违章施工作出及时有效的处理，保证整个工程施工的规范化。加强对原材料质量的监理。加强原材料的质量控制监理是房地产工程监理中相当关键的一个环节。监理单位必须全程参与到材料的采购，运输，入库，保管，领用等各个环节，确保原材料质量可以达到国家标准，确保原材的选用符合工程的特点。比如在外墙渗漏施工中，现有的房地产材料多以混凝土为主，选用这种材料，质量难以保证，使用时间较长就会发生变形，导致了房地产物之间接触不牢，从而发生外渗现象。

六、结束语

房地产开发项目工程管理中的难点是制约房地产发展的主要因素，随着房地产行业的不断发展，涌现出的相关问题也越来越多，需要认真对待，及时解决，才能促进房地产行业正常有序的发展。

参考文献：

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[2]陈炷红,张欣.房地产开发项目全面风险管理[J].西南科技大学学报.2012(3):67-70.

[3]赵智兴.房地产开发中的项目管理[J].内蒙古科技与 经济,2011(22):52-54.

[4]郑国坤.建筑工程项目管理模式优化探究[J].科技资讯,2011,(21)

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由于房地产的开发的周期较长、金额投资大以及风险高等特点，房地产开发项目一直都是一项比较复杂的系统工程。房地产开发商作为项目的管理主体就要对整个工程建设项目负责。房产开发商的管理措施对工程的项目建设是否有效，与房地产的产品质量和收获利润密切相关。

一、房地产开发项目中工程管理现状

目前房地产的开发项目中主要有四种管理方式，即部门制、公司制、事业部制以及专业管理，其中以部门制度的项目管理方式最为普遍，但在当前的形势下，房地产开发工程项目的管理的形式并不是很乐观。

1. 对房地产开发工程的中风险管理的不足

首先是政治风险，国内外政治环境的变化决定着相关投资的走向。其次是环保风险，房地产项目工程中所涉及到的噪音等相关环境污染也是具有一定风险的。还有金融风险，国家的货币政策以及国际金融风暴都会带来房地产投资的风险，这是房地产开发项目中必须谨慎主义的风险。随着建筑市场的扩展，建筑市场的供求关系的不稳定以及相关设备的资源短缺，也会给市场带来市场风险。信用风险涉及到开发商和承包商，更牵涉到房地产产品的利润收益，也是任何房地产产商需要关注的风险。接着是财务风险，如果房地产企业面临财务风险，很有可能会导致资金的周转出现问题，甚至导致破产。最后，如果由于企业管理方面而对房地产的工程管理造成损失，即被称之为经营风险。然而大部分的房地产开发商对上述的风险并不能很好地进行管理与规避，经常会导致房地产开发项目工程中的质量难以得到保障，也致使工程的造价增高。

2. 房地产开发项目成本管理问题

房地产开发项目的各个阶段无不涉及到工程的造价，从房产开发的决策阶段、施工阶段以及最后的竣工阶段，所以对于竭尽减少开发项目的成本有着很重要的意义。在决策的阶段，如果出现错误型的决策，就会大致房产工程项目投资的增多。在招投标过程中，有很多企业过于注重造价方面，却忽略了在工程建设中的实际问题，致使在实际的施工阶段，施工进程无法得到很好地保证，间接地增加了工程投资的成本，最终影响房地产投资的收益。

二、房地产开发项目工程管理措施策划的主要内容

1. 确定项目工程管理的组织架构

项目管理的组织架构是指一个项目内各组成要素以及它们之间的相互关系，

主要涉及到项目的各单位构成、职能设置和权责关系等，由此可见，组织架构是整个项目实施的根本所在。在建设项目的工程管理中，线性组织架构是一种较为常见的模式。从项目的建设过程阶段，可将项目中工程的实施分为策划阶段和决策阶段，工程项目前期阶段（主要为报建、报批工作）、工程项目设计阶段、工程项目招标阶段、工程项目施工阶段、工程项目竣工验收和总结评价阶段。

2. 项目合同以及项目管理目标的分解

首先，从市场的角度来看，工程项目的管理是一种特殊的交易活动的管理，涵盖于整个工程项目过程，而且，在此过程中有大量不同种类的合同，因此有必要将合同进行分解，同时也有助于合同的履行，并配合工程项目的实施。其次，

在项目管理策划中，应制定项目的总控制目标，包括投资、进度、质量、安全等控制目标，然后在将这些整体目标进行分解，分解成各个易于具体执行的组成部分，通过各种有针对性的技术、组织和管理措施，来确保各个分解目标的实现，进而实现项目的整体目标。

3. 总控计划的策划

在国内许多大型项目的建设中，工程项目的完成进度始终是一个主要的矛盾，而只有做好项目工程的总控，才能解决这个矛盾。顾名思义，工程项目的总控计划就是对项目进度的总体策划，是保证工程顺利按预期完成的前提。在编制总控计划时建议使用网络计划技术进行编制，这样可以掌握和控制项目进度，及时发现偏差并采取措施进行整改，同时按照工程的建设程序和各个项目目标的关系进行策划，很好地实现总控计划。

4. 各个项目沟通程序制度的设定

在房地产开发项目中，各个工程部门有不同的管理层次和单位，为了顺利的进行项目中的工程管理，就要有效地让彼此之间进行沟通。例如，及时恰当的搜集、传播并储存最终的项目工程信息，都是涵盖于项目沟通管理的范围之内。这是各个项目部门取得成功的关键联系。因此，设定一套有效地沟通程序制度来便于项目各方的沟通是很必要的。

三、房地产开发工程项目管理优化措施

1.加强房地产开发项目风险管理

风险防御是指通过某些特定的技术管理方法来规避相关风险，以此来减少房地产开发相关的潜在性损失，尽可能的维护房地产投资商的利益。风险防御的方式种一般有以下两种，首先是风险回避，当风险超过投资商的底线时，就要采取放弃投资决策等相关措施，这样就能有效地避开相关的风险。但是风险回避这种方式过于消极，因为采用了这种手段，必定会使房地产开发不能获得任何可能的利润。另一种就是风险转移，通过运用一定的防范措施，将某种特定的风险的形式进行转变。这种方式在当前的房地产开发工程管理中是应用较为广泛的。

2.完善项目投资成本的管理

任何房地产开发项目中的投资方都会重点关注于项目的成本管理。在房地产项目开发工程中，必须加强整个过程的成本管理，从决策出发，再控制设计中的造价，在施工中全面实行策划阶段以及决策阶段中的造价管理方式，以工程的周期成本最低为原则，进行工程项目成本的控制。在房地产开发项目的各个阶段的成本控制中，按照成本影响因子的程度大小来选取相关比例的措施来控制项目成本，不能因为只注重成本的节省而忽略了整个项目中的重点控制的相关内容。在房地产开发的任一阶段，都要把握好成本的关键因素，全面把握效益的成本。

3.房地产开发项目中工程质量的管理

房地产企业的产品不同于其他行业的产品，工业产品属于流水线式的生产，并没有太多影响质量的因素，所以产品质量也较为稳定；而相对来讲，影响房地产产品质量的因素却有很多，例如人员、机械设备、施工方式以及施工环境等都会对建筑产品的质量有所影响，所以，房地产公司需要通过完善的工程质量管理来保障项目建设实施的质量。此外，项目工程的建设管理涉及到多种学科，如建筑、结构、电气、造价、管理学等等，同时需要与很多单位进行合作，并且需要具有对新型建材和施工工艺的学习、接受、应用的能力的人才。由此可见，房地产开发项目中的工程管理范畴比施工、监理等企业所涉及的内容还要广泛，考虑问题要更深入，因此，房地产开发企业应注意项目工程的管理团队的建设，使得素质得到保证，同时，这也是项目管理成败的基础。

总结：

由于房地产企业的特殊性，需要全方位的进行整个工程的资源的有效分配、整合以及管理，加强房地产开发项目中的工程管理是非常必要的。良好的工程管理措施，可以使房地产商更加科学的把握市场经济的走向，减少或避免建设资金的流失，最大限度地提高建设资金的投资效益，在一定程度上，也可以使工程的各个实施阶段和环节很好的进行衔接，保证工程项目的顺利实施与进行。

参考文献

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中图分类号：F293.33 文献标识码： A 文章编号：

房地产质量的好坏，直接关系到经济发展和人民的切身利益。房地产开发经营企业，既是房地产这一商品的组织生产者，又是经营者，其项目质量则是企业的生命，是提高竞争能力的重要手段，是打开房地产市场大门的金钥匙。因此房地产施工管理及技术手段的实施和运用需全面性入手，进而做好房地产施工的质量控制。

一、房地产施工管理的方式

1、选择优秀的勘探和设计单位

优秀的单位是工程建设的先头兵, 一个好的勘探队伍能准确地对土质情况进行定位,提供合理的基础设计依据,从而节约工程的造价。一个优秀的设计单位能精确地对房屋进行设计,优化工程结构,减少并且避免不必要的浪费,节约了工程造价并加快了工程进度。

2、选择素质高的施工企业和项目经理

施工企业和项目经理的素质好坏, 直接关系着工程进度和工程质量。怎么去选择,应当有一个整套的组织架构,如:施工企业资质、施工企业技术力量、施工企业机械设备、近三年的工作业绩、企业可靠度和诚信度、项目经理资质、项目经理素质及能力、员工素质及能力等。

3、建立高效合理的管理模式

高效的管理模式虽是一种广泛的行为,但也可进行系统的分类。如:工程材料管理、工程队伍管理、工程资料管理等。工程材料主要是指工程甲供材,我们要加大甲供材的市场调研,多方面进行比较和区分,合理的选价和选材,严把材料质量和数量关,提高材料的供应速度,这就同时加快了工程进度、提高了工程质量和降低了工程成本。工程队伍是工程建设的主体,要对工程队伍进行行之有效的管理。

二、房地产项目开发过程中施工技术管理

1、项目实施前的技术质量管理，是提高房地产质量的关键环节和起点，主要包括：

（1） 策划与规划质量管理。房地产开发经营涉及面广，协作单位多，建筑、供水、供电、供气、市政园林、消防、邮电通讯等都要涉及到，在总体规划实施前协调好各自关系，并在实施中适当调整，保证规划质量。保证规划与策划的统一性，考虑好项目的市场定位，明确发展目标，在总体上指引项目的顺利开展。

（2） 图纸设计质量管理。房地产的质量起源于设计构思，设计先天不足必将带来后患无穷。因此，要择优选好设计方案，对房屋的造型、结构体系、平面布局功能、空间利用、节能省地等要在设计前充分考虑。要在保证结构可靠的前提下，达到两个要求：一要合理开间，要在确定的套房面积内，合理安排居住、使用、卫生、交通等面积，让人使用方便，居住舒适；二要做到建筑造型和风格有艺术感，对墙体立面形状、屋盖形式的处理要灵活得当，能给人的视觉以美的享受，使开发的房地产具有较高的使用价值和观赏价值，所以在注重图纸设计质量的管理可在较大程度上避免后期产生各种不必要的冲突和监控困难现象。

（3） 统筹审查质量管理。对各专业图纸进行深入的审查，尤其是建筑与结构、市政园林与综合管线的相互关系，在图纸上解决好大的方向性问题，尽可能减少交叉，并且要符合国家的有关规范、法规要求。

2、工程实施过程中的监控管理

工程实施过程中的技术质量管理，是提高房地产质量的中心环节和重点，包括辅助施工和现场施工两个方面。辅助施工的技术质量管理，包括对施工队伍的选择，施工材料、构配件和设备的采办，动力供应和后勤保障等方面，直接关系着施工质量和房地产质量。为了提高房地产质量，在同等或者相近造价的基础上要择优选用现场管理好、技术质量管理好、技术素质高、资质等级高的建筑企业开发施工。对建筑材料和各种构件的性能、规格、品种、色泽等，必须完全符合设计要求，完全达到有关规范、标准的要求，并必须有出厂合格证，在进入工地前进行严格检验。现场施工的技术质量管理，是保证和提高房地产质量的核心，在其管理过程中应把握好3 点：1） 要强化施工队伍的质量意识。劳动力作为生产力最积极、最活跃的因素，既是质量管理的主体，又是质量管理的客体。劳动力的这种双重性，决定其在质量中的中心地位。因此，加强对施工队伍的“质量第一”、“质量是企业的生命”的思想教育，就显得越发重要。通过思想教育，达到从企业领导到全体职工，都树立起“百年大计、质量第一”的观念，并把企业上质量、求生存与自己的实际工作紧密地联系起来，与房地产市场要求紧密地联系起来，形成“人人讲质量，个个为质量”的良好风气。2） 要强化施工队伍的技术培训。知识就是资源，人才就是“资本”。科学技术是第一生产力，而人才是科学技术的主宰者。有了高素质的施工队伍，才能使用好先进的技术装备，推广好新技术、新工艺和新材料，把提高房地产质量落到实处。在强化施工队伍的技术培训中，方法是多种多样的，既可以采取“请进来，送出去”的形式学习先进技术和先进经验，也可以在施工现场实打实地普及基本知识，强化技能提高。3） 强化施工现场监理工作管理，对工程实行全面的监理制度。具体说来，就是严格把好“四关”：一是材料关。对施工单位使用的建筑材料、装饰材料、半成品、预制品及其它一切构件，要严格把关检验，不合格的不准使用。二是抽验关。现场工程技术人员要督促施工单位按规定制作混凝土及砂浆试块，如期进行试压，作出试压报告记录，并实行随时抽检制。三是施工关。现场工程技术人员和质量监督员，要现场监督施工人员严格按照施工设计图纸及方案施工，不得有一丝一毫的含糊。如果发现施工单位在施工中不按照设计图纸或方案施工，应立即采取果断措施，作出返工处理。四是记录关。现场施工管理人员，每天都要认真负责填好“日志记录”，详细记录“施工过程主要事项”、“隐蔽工程的验收情况”、“检验的工程质量问题”、“详细部位处理意见、措施及整改情况”，使施工质量的每个环节都达到设计要求，切实保证房地产质量的提高。

3、工程竣工后的技术管理

项目施工完成后的技术质量管理，是提高房地产质量的归宿和落脚点。工程结束并不意味着房地产开发技术质量管理已经结束，即使所开发的房屋已经销售出去，其质量管理也并没有划上句号，还有3 方面的管理工作要做。首先是要组织好竣工验收。要组织专家及相关单位主要负责人，按照国家有关验收规范和标准进行严格的验收工作，对不合格的工程，决不允许使用。二是要做好售后服务。按照建设和管理并举的方针，对开发出售后的房地产，要建立专门的机构，配备专人管理，并采取切实可行的管理方法。对房屋使用中存在的质量问题及时安排人员跟进处理，使工程项目质量达到业主客户的要求。例如广州有些房地产物业公司推出的“金钥匙”服务，收楼使业主放心的做法，就解决了业主对于工程质量问题的困扰，良好的售后服务不仅可以使房屋保值，还可使物业增值。第三是要做好征求意见和调查研究工作。要组织人员，广泛征求住户的意见和要求，并及时地进行处理；要深入调查研究开发的房地产还有哪些问题，还需要作哪些方面的改进，还有哪些潜力可挖等，并对调查了解到的材料进行全面整理分析，及时的回访处理，可以进一步提高房地产开发的质量。

参考文献：

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[3] 庄玉明.建筑工程现场技术管理探讨[J]. 科技致富向导. 2011(02)

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近几年来，本人在经历约60万平方米三个房地产项目的管理实践，经历工程建设准备、建设实施、工程验收、项目交付等过程，也通过对其他开发项目建设管理的考察和调研，发现有一定开发规模、多个项目同时实施的开发企业，其项目建设经常是慌慌张张开工、忙忙碌碌施工、紧紧张张交工，项目管理目标总不能如期实现。结合当前房地产开发流程及组织管理状况, 针对开发项目管理中存在的难点问题，提出改进开发商工程建设项目管理质量的思路，降低项目管理难度，充分用好工程合同，规划好项目开发组织，促使项目进行得稳健有序。

1 项目决策阶段要重视加强市场调研工作和提高决策效率。

项目决策阶段开发商担心政策风险和市场风险的负面影响，以及公司人力资源的缺乏和管理机制不健全，项目市场定位及决策机制不完善，项目前期市场可行性研究工作不深入，是影响项目管理有效实施的根本。

1.1 项目前期对市场研究和决策

由于没有详细的项目可行性研究报告，使得项目规划设计不能如期进行，即使进行了多方案的概念规划设计，也会因为市场研究工作不充分细致、评判标准不明确、犹豫不决致使项目决策慢、效率低。开发商有些领导以“市场是变化的，项目定位不能太死”为借口不重视前期的项目详细可行性研究，决策迟缓浪费了项目时机。决策高层犹豫一段时间后匆忙决策，这样决策确定的项目产品导致不科学、不系统、不全面，也不完全可行。

1.2 决策机制的完善

决策阶段的犹豫和匆忙，引起的问题在项目实施过程中会造成管理诸多困难，一定会在项目建设、销售、交付及使用过程中反映出来。当工程匆忙上马、待定内容久拖不决时，因产品研究方面资源匮乏，所谓决策就成个别领导临时仓促“拍脑袋”，领导成为具体工作的操作者和矛盾的焦点，也成工程建设等待的关注点，前期的市场调研和产品研究问题此时就演变成工程技术问题。例如某项目在建设过程中经常出现原则性、功能性的“伤筋动骨”大变动，在销售阶段才意识到户型单一、户型偏大等市场定位偏差问题，重新进行产品定位，重新设计而修改户型，在建商住楼改成公寓楼等功能的修改，详规设计经常调整建筑面积、建筑楼层、楼体布局、景观布置、道路系统等。

1.3 提高决策水平和效率

决策阶段工作效率低导致项目实施丧失机遇，效率就是效益，只有纵观全局综合性地算大帐，才能提高工作效率。前期可行性研究是项目的灵魂，据此进行的项目设计是龙头，龙头有魂才能使工程建设管理有章可循。重视项目的前期调研工作，就要重视前期研究决策的人力、物力、财力和时间的科学投入；要建立完善的决策支持机构，收集、整合决策支持性资源，必要时要“借脑”、“借力”；完善决策程序，提高决策水平和效率，使得项目市场定位和产品定位科学化、市场化、系统化。

2 项目实施阶段要重视加强设计管理和计划工作。

市场研究阶段进行得不细致不规范，项目决策阶段的问题拖到实施阶段来解决。本属设计师的工作，却受到开发商的过多干预和限制，做出的规划和建筑效果的确是完全体现了开发商意图，但项目整体设计不系统、产品功能不配套、效果上不协调等方面设计失误的责任也由开发商承担。

2.1 设计阶段的盲从

开发商认识到一定要在设计阶段严格把关，某几个领导的“感觉”就成为了规划、建筑设计的评判依据。项目规划和建筑方案是开发商“包办”的，设计师成了开发商的工具，使得设计师无法创意。建设内容经常变化，施工图提供慢，工程变更多，造成工程质量、进度、投资控制等项目管理目标无法如期实现。如某小区的变配电房、水泵房、停车位是临时加上，分期建设的小区供电问题经常临时性解决，经常调整建筑立面材料、颜色及窗型，景观设计不系统、无主题等。设计师成了“改图师”，工程人员成了“改图员”，无论是工程管理部门，还是项目的设计、监理、施工单位，各方面都不满意。

2.2 设计资源的简单拼凑

细微创造差异，细节决定成败，项目设计资源整合不足，影响项目设计质量、供应时间、工程内容对接等工作，从而影响项目管理。当今住区开发建设，景观园林工程已成为一项不可或缺的内容。景观设计资源整合不足，设计工作滞后造成整个小区景观不协调，景观设计意图粗略，无层次地繁杂添加，设计图纸内容做法不具体，景观工程实施滞后，失去了景观促销的作用。住宅公共部分精装，装修设计在施工图中得不到体现，建筑装修设计滞后，往往后期装修仓促上阵。

2.3 有效整合设计资源

招标或委托有相应资质、有类似业绩、与项目匹配的专业设计资源进行整合，要求设计单位按照已批准的项目可研报告进行方案初步设计、施工图设计、景观设计，并以可研报告的预设要求评价、审核各阶段设计文件；此阶段要依据项目可研和设计文件编制详细的项目管理计划，对关键性的设计文件要进行相关部门的预审和讨论。严格控制工程变更，凡涉及建筑功能性等的原则性工程变更，一定要慎重，并经过必要的程序才能进行。

3 工程施工承包合同力求严密，重视项目收尾阶段的管理工作。

工程施工承包合同不严密，从建设方手中直接分包的单位过多。项目收尾阶段交叉施工作业时，发包工程内容及交接口界定不清，没有采取措施重视工程收尾阶段的工作，造成项目管理难度大大增加。

3.1 工程总分包管理难协调

工程建设前期主要是总承包单位进行的土建施工，管理工作比较单一，容易进行；对于施工合同有约定的纳入施工单位管理的专业分包，管理工作也正常。到建设后期，专业配套分包单位与总承包单位，以及分包单位之间的配合和交接问题上，矛盾越来越突出，成为项目管理的难点。因大型小区的参建施工单位众多、交叉作业多，进场、退场的时间也各不相同。甲方签订工程施工合同中无工程配合、交接内容等要求或约定不详细、不严密，总承包单位对甲方分包的项目不承担“总承包”责任，对甲方分包工程配合问题“斤斤计较”，使工程管理困难重重，总是在交接环节的工序细节、脚手架、垂直运输、临时水电、垃圾清运、成品保护、使用费和配合费、安全管理、交接验收、工程资料衔接等方面纠缠不清，造成工期拖延。甲方分包单位有了需协调的问题也往往直接找甲方，甲方成了真正的“总承包”，出现工程质量和拖延工期问题后相互扯皮、推诿，责任不好界定。在项目收尾阶段甲方很多精力花费在“协调”工作上，即将竣工交付客户入住之前，售房签订的交付日期日益临近，出现乙方不急甲方着急的尴尬局面，甲方现场代表总要“求”完这个乙方，再“请”另一个乙方，还要准备组织进行项目整体验收和交付等工作，现场管理的工作压力、工作难度可想而知。收尾阶段现场大打乱仗，焦头烂额，使得项目建设虎头蛇尾，留下诸多问题。

3.2 甲方的分包项目要尽量少，施工承包合同要严密。

对于甲方分包各工程合同内容要系统化，细化各自之间配合条件，全面系统地进行建设合同管理。尽量让总承包单位完成组织施工，需要分包的由开发商主持分包工程招标工作和确认分包单位，分包单位与总承包单位签订工程分包合同。这样有利于甲方及监理的协调管理，规避质量、工期、安全、保修责任等风险。对于必须由开发商组织发包的工程，要细化发包工程的内容，事先研究各分包工程的建设时段、交接、场地、协作、安全、验收、保修、资料、费用等配合条件，以及各工程之间可能产生的管理难点。事先制订对策和要求，在工程建设承包合同中明确，减少甲方协调工作量，使得工程合同更具操作性，充分体现业主的主导性。

3.3从整体运作上真正重视项目收尾阶段的项目管理工作。

在项目收尾阶段可建立一个由开发商主管工程的领导牵头、整合工程管理、销售、技术、开发、材供、物业管理等内部人员组成的工程项目收尾巡查复查的临时机构，与工程项目管理现场人员分工协作，共同完成工程收尾阶段的项目管理及项目交付、移交工作。

4 开发商应重视对供方资源的整合和管理。

对于房地产项目工程管理者来说，工程勘察设计工作是由勘察设计单位完成，工程实物由施工单位承建，现场“四管控”工作委托监理单位实施，工程所用材料设备由材料设备供应商提供，开发商是社会资源的组织者、整合者和调动者。在项目实施阶段，开发商与勘察设计、施工、监理及材料设备供应商之间是需方和供方的合同关系，供方资源的整合和组织就成为甲方项目管理的关键所在，是房地产项目管理预控主要内容。开发商工程计划不完善，工程招投标工作组织流于形式，平时资源积累不足，参与的单位与工程建设不匹配，使得工程管理难度加大。

开发商是工程项目建设的主导者，是工程建设质量的第一责任人，在建设中应发挥主导性作用。有时开发商自身工作没做好，影响工程项目规范化管理。其实，平时注意收集整合各种与项目建设相关的社会资源，建立严密的工程及主材、设备招投标制度，通过考察、鉴别、比较、评估、洽商等方法，建立适合自身需要的勘察、设计、施工、监理等承包商和材料设备供应商资源库，然后再通过规范的招投标工作，选择中意的供方，与供方建立责、权、利分明的合同关系。

有时开发商片面认为是买方就要高人一等，与供方合作诚信意识差，过度使用“主动权”，对供方提出超出其承受能力的不合理要求，过度挤压承包方的赢利空间，拖延支付工程款，向承包商转嫁现金流压力，“主动”违约，忽略了供方的价值和伙伴作用，影响项目正常进展。开发商应当把承包方看成是通过项目实施，实现双赢的、平等的、诚信的合作伙伴。

5甲方供料的范围、交接方式要事先周密确定，不影响项目管理。

开发商为了集中整合利用社会资源，集中采购节约成本，保证设备质量和进场时间，经常在工程施工合同中约定有甲方供料的内容。甲方供料主要是电缆、电梯、水泵、变配电、空调等主要机电设备，而有的开发商甲供料越来越细，还存在供料交接、验收、保存、结帐等方面的环节，加大开发商工作量，造成承包方的依赖性，而且承包方很容易将工程质量、工期问题责任归结于甲方，产生承包商索赔，加大工程项目成本。甲方供料的范围、方式选择和实施效果不当，也会加大开发商工程项目管理的难度。

甲方供料的范围、交接方式要计入工程招投标合同条件，并严格按合同履约。工程主要设备可由甲方组织招投标，由甲方与材料设备供应商签订供货合同，也可增加部分采保费交由施工方与材料设备供应商签订供货合同。

篇（9）

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

在房地产投资中要实现预期收益，就必须做好资金项目的落实和管理。房地产资金项目管理指的是用现代科学的管理手段和管理理念，结合房地产投资项目的特点，有针对性地对房地产投资项目进行管理。从房地产工程项目开始到结束的全过程来看，指的就是通过对技术资源、物质资源、人力资源的整合与统筹，从而实现投资者的收益目标。

在房地产投资项目管理的实施过程当中，主要会经过房地产投资项目决策、项目总体规划、房地产工程设计、房地产项目行政审批和许可申报、房地产招标、房地产工程施工、房地产销售、房地产交付使用以及房地产保修几个主要的环节。加强房地产投资项目管理，最大程度保证实现房地产投资项目最佳效益，应该从以下方面入手。

做好房地产投资项目决策工作

房地产投资项目决策水平的高低，房地产投资项目决策是不是合理科学是一个房地产投资项目是否能取得成功的前提条件。针对房地产行业说来，房地产投资项目决策应该从房地产投资项目所在地的周边环境，城市规划中对房地产开发所在地的规划要求，房地产商业需求、房屋消费群体以及国家相关政策法规等因素进行详尽的市场分析和市场调查，找到房地产投资项目的不利因素和有利因素，分析并开始初步定位房地产投资项目的规模、性质、形式。对房地产投资项目进行经济技术指标论证和分析，对房地产投资项目进行成本预测，如果必要，可以同时提出几个不同的项目定位方案，选出最优方案。

做好房地产投资项目规划设计

根据房地产投资项目的前期决策方案，通过招投标的方式，选择房地产规划设计单位，对房地产进行规划设计。房地产投资项目规划设计包括总体平面设计和建筑功能设计，这是决定房地产投资项目的具体模式和房地产投资项目总体造价的关键阶段。首先，房地产投资项目要负荷政府规划部门的建筑指标，符合规划部门的规划要求。比如绿化率，建筑高度和间距比值，容积率，建筑密度，建筑退缩距离等都必须达标。再者房地产投资项目规划设计还要满足度工程的环保、人防、市政、采光、通风以及消防等各方面的功能要求。最终房地产投资项目规划设计还要尽量满足投资者对项目的期望。通过对房地产投资项目园林景观、竖向和平面组合搭配、管线布置、交通组织、使用功能设计、外立面以及造型设计、建筑物布局等各个方面进行详细筹划，尽力反复完善修改房地产投资项目设计方案，最终得到满足人们对建筑使用功能和整体美感的求安、求变、求新的最佳规划设计效果。

在房地产投资项目设计阶段，规划设计单位、房地产投资人、建设单位应当和政府规划部门紧密配合、加强沟通，做到信息互通和问题的及时反馈，这样才能真正意义上做好房地产投资项目规划设计，加快房地产投资项目规划设计进度。

做好施工图纸指导施工的过程监督

房地产投资项目施工设计图纸是把规划部门批复的规划设计意图做了实物化具体化的表达，是用作房地产投资项目施工指导的标准。在施工图纸设计过程中，各专业设计部门应进行有机结合，避免矛盾冲突，要做好合作工作，开发商也应对一些产生的矛盾进行从中调解。在房地产工程设计总体使用功能完备的条件下，还要特别注意房地产建筑工程的细部的功能处理和考虑，追求实现房地产建筑功能的人性化和最优化，最终达到消费者满意，开发商盈利的目的。

在工程建设方面，开发商也要督促建设方面的相关负责人和设计单位的设计人员取得良好的交流和沟通，确保建筑商了解设计单位的工程设计的意图和具体细节，及时纠正房地产工程建设的设计误差，调整工程建设过程中的施工误差，让房地产投资项目设计能落实和体现建设方对房地产工程建筑的功能要求，房地产投资项目造价控制指标，实现最大程度地减少设计的错误和遗漏，从而起到投资成本的控制，避免出现投资的重复和浪费。

一个房地产投资项目是否能达到最好地实现盈利，就要看这个房地产投资项目的设计和规划以及施工图纸设计规划是否科学详尽。所以说房地产投资项目规划设计和施工图纸的设计阶段是抓好房地产投资项目管理的重要阶段，是提高房地产投资项目性价比关键环节。因此，房地产开发商一定要引起重视，同时也要提醒设计单位和建设单位引起足够的重视。

抓好房地产投资项目行政审批和许可申报

房地产投资项目的行政审批和许可申报手续办理工作可以说是贯穿了整个房地产项目投资开发建设的全过程。开发商在这个阶段要发挥好自身的能力，对该办理、该审批的项目进行一一审批和申报，工作应有专门的办事人员来办，在各种审批之前要做好各项资料的准备和整理，尽快办好房地产投资项目的行政审批和许可申报工作，才能保证房地产投资项目得以顺利实施，减少房地产工程项目的利益损失。

项目审批的主要阶段如下，开发商要避免遗漏。首先，对拟开发的地块要取得国家和政府部门的《土地使用证》以及《建设用地批准证书》；再向规划部门申请《建设用地规划许可证》、报批《项目总平面规划方案》、《项目建设详细规划（四图一书）》，对房地产投资项目向政府发展计划委员会申请办理投资项目审批（预备项目）审批；请专业公司对房地产投资工程项目进行环境影响评价，向政府环保部门报批；房地产投资项目工程建筑设计完成之后，要想政府规划部门申请建筑设计方案审查，缴纳城市建设配套费，随之完善其他相关的手续之后，领取《建设工程规划许可证》；然后向建设主管部门报送房地产投资工程项目施工图，由建设主管部门对房地产投资工程项目施工图进行审查（包括抗震、安全等各项专项审查）、取得建设主管部门审查通过意见书，向卫生防疫部门、公安消防部门、人防部门等相关部门申请对房地产投资项目施工图的专项审查，取得各个专项审查的通过意见书；通过招投标的方式选定建立房地产投资项目施工的监理承包单位，向质监局、安监部门办理工程安全、质量保监手续，完善其他相关手续之后，再向建设主管部门申请《施工许可证》。之后上述行政许可审批工作完成会后，才能进行房地产投资项目工程施工。在具备房屋销售条件后，可以向房管部门申请领取《商品房预售许可证》。

做好房地产工程项目施工阶段项目的管理

房地产工程项目施工阶段的项目管理应该从管理制度、管理的外部协调、管理的动作程序以及管理的组织结构抓起，开发商应对房地产工程项目的质量、进度和投资进行有效控制，把整个房地产工程项目施工过程掌握在有序可控的状态之下。要做到这些，首先必须要建立一个健全的工程管理组织结构。开发商应根据房地产工程项目的复杂程度、规模以及特点建立一个与之相适应的组织管理机构。设立项目总经理，负责整个房地产工程项目的管理和规划，总经理以下则设立副总经理、工程技术总负责人。下面再设立行政部门、销售部门、财务部门、工程技术部门、工程报建部门、材料部门、合同预算部门等。这个组织构架各异根据房地产工程项目和公司具体的灵活情况进行相应调整。房地产工程项目组织设计的原则是，必须在房地产工程项目管理工作的每个部门都要有人管，但不能出现智能重叠。因此，房地产工程项目管理必须要做好度的掌握。只要实现对工程项目施工过程合理有序地管理，杜绝出现工程进度款乱支付和多支付，工程材料采购价过高，设计不合理造成的施工反工等情况，就能保证房地产投资的可控性，使投资收益实现最大化。

房地产的投资成本影响和制约着房屋销售的价格，而房屋销售的价格又与老百姓的生活息息相关。而且投资管理的效果又直接关系到企业的经济效益，通过投资控制可以减少和杜绝企业的浪费现象，节约有限的社会和经济资源。只有在项目投资管理中，综合考虑多方面的因素，控制开发成本，平抑房价，这对国民经济保持健康和可持续发展都具有现实意义，所以说在房地产项目中投资管理的控制对于国家还是企业都是双赢，这样企业才能永远立于不败之地。

参考资料：

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房地产行业的竞争激烈程度不断加剧，使更多的房地产企业重视起工程管理工作。房地产开发项目工程管理水平的提高，有利于工程项目经济效益的提升，更能让房地产企业综合竞争力得以提升。工程管理，是房地产开发项目实施中的重要环节，贯穿于房地产项目开发的每一个环节。强化工程管理，提升工程管理工作的科学度，才能让房地产开发项目获得最大的经济效益与社会效益。

一、房地产开发项目工程管理存在问题

在当前的房地产开发项目工程管理工作串，还存在着在一些问题，影响了房地产项目工程质量。例如，房地产开发项目工程施工许可规定落实不足；房地产开发项目工程的准备工作不到位；房地产开发项目工程的验收工作不合格等等。接下来，我们就来对房地产开发项目工程管理中存在的问题展开几点分析：

（一）房地产开发项目工程施工许可规定落实不足

在激烈的行业竞争中，房地产企业的管理者往往重视企业经济利益的实现。大多数房地产企业管理者每开发一个房地产工程项目，都希望在最短的时间内完成，从而获得自己应得的利益。这也就使得许多房地产施工单位尽早开工，无视政府部门的房地产项目工程施工检查工作以及施工手续的办理，在施工手续齐全之前开发的房地产企业比比皆是。还有一部分企业会利用制度上的漏洞，在办理完开挖与填坑手续之后就开始施工，一边施工，一边到建设主管部门办理施工施可证明。这样的情况一旦被发现，房地产工程的施工会被强制停止，无论是施工单位还是房地产企业，都会遭受经济上的处罚。房地产企业对于施工许问规定的忽视，不仅会影响施工进度，损害企业的经济效益，更不利于企业自身品牌的树立。

（二）房地产开发项目工程的准备工作不到位

在开发房地产项目工程时，项目开发人员需要对开发地的地段价值进行分析，了解开发地周边的商业环境以及基础设施建设程度。许多房地产企业对于项目的开发力度不足，没有做好工程施工前的准备工作。比如，房地产企业与施工单位所掌握的施工技术资料不足，为了赶工期盲目加快施工进度，最终会因为准备工作不足而造成很大的麻烦。一些施工企业在房地产开发项目施工开始之前，没有细致地了解工程管线事务，也没有就管线工程进行多方商讨。技术信息的缺乏，会使工程完工后出现使用问题，给社会大众带去很大的居住烦恼。

（三）房地产开发项目工程的验收工作不合格

工程的验收工作发生在工程施工之后，但验收工作的质量对工程的整体质量有重要影响。一些工程管理意识不强的房地产企业认为工程施工完成，就算完工。这些企业没有主动验收工程的意识，很容易造成安全隐患的长期存在。为了在最短的时间内得到属于自己的经济效益，房地产企业大多期望快速完成工程验收工作。这就会造成房地产企业对工程验收工作重视力度不足，检查不仔细的问题产生。直到工程验收完成，还缺少许多验收资料，使工程其它验收手续不能及时办理，使房地产不能按时交付到消费者手里。存在分包现象的房地产工程验收工作更加复杂，对工程效益的实现影响更大。

二、房地产开发项目工程管理优化措施

房地产开发项目工程管理优化措施包括：重视房地产项目工程开发中的管理；重视房地产项目工程施工中的管理等等。

（一）重视房地产项目工程开发中的管理

房地产项目工程的最初开发阶段，是开发难度最大的阶段。这个阶段的管理工作，对于房地产项目开发成功率有直接影响。做好项目工程开发方案制定工作，才能提高房地产项目工程开发的成功率。项目工程开发方案的合理性越高，工程的建设可行性就越高。要促进工程建设可行性的提高，需要做到以下几点：

首先，房地产企业要安排营销部做好市场调查工作，调查的内容主要包括开发地的地段以及周边环境，商业用地与住宅用地的情况等。根据营销部的市场调查结果，组织各个部门对调查结果进行讨论与分析，从施工技术与经济价值角度去确定房地产项目开发的最佳地理位置。在规划位置的同时，要对建筑户型的要求等级进行规划，确定具体建设的规划与数量。

其次，做好房地产开发过程中各个部门的交流工作。房地产项目开发者要深入了解房地产行业以及建筑行业的法规政策，在最大程度上学习地域规划的专业知识，从而在项目内部建立起严格的建设与施工规定。在此为指导，在多个部门的交流中开发出项目工程的总体规划。

最后，要按照国家建筑行业的法律法规开展招投标工作。呈现最合理的设计方案，针对项目工程方案进行竞标。在竞标过程中，房地产企业要特别关注建筑的布局合理性、实用性以及美观性。综合考虑经济、外观、实用、安全等多个因素做出最合理的选择，才能保障房地产开发项目工程的有效落实。

（二）重视房地产项目工程施工中的管理

房地产项目工程的管理内容十分庞杂，管理的时间很长，影响巨大。工程管理工作目标是否实现，直接关系着工程价值能否实现。将工程管理工作贯穿于房地产项目工程的始终，严格按照国家法律法规要求执行房地产开发与建设工作，才能让工程管理工作得以严格化。

首先，要重视房地产项目工程的合同管理工作。在施工之前，房地产企业要与施工企业就双方的权利与义务签订相互制约的施工合同，施工合同的签订，是维护房地产企业实施项目工程管理行为的重要依据。制订与签订施工合同，是项目工程管理的重要组成部分。建筑行业法律法规在施工合同签订上提出了一定要求，房地产企业与施工企业还要就施工具体情况、施工安全、材料使用、施工文明、工期以及工程质量等因素敲定具体合作内容，给项目工程的顺利实施提供保障。

其次，要重视房地产项目工程的质量管理工作。工程质量管理是工程管理必不可少的一部分，质量管理工作做不到位，其它管理工作都是无用的。在房地产项目工程管理中，管理者要建立全局意识，重视工程质量管理工作。从宏观角度对施工单位以及监理单位的管理人员进行协调，建立一个质量管理团队，集结各个方面的力量来保障质量管理工作水平的提升。重视工程监理合同的签订，明确工程质量管理工作人员的管理责任，确保工程管理者以法律为标准要求工程施工质量。特别要关注房地产施工的关键程序以及重点部分，加强技术质量检验。只有前一个环节的施工质量达标，才能实施下一个施工步骤。除此之外，要加大对施工企业的监督力度。坚决杜绝分包施工现象的出现，提升施工企业加强自我监督意识，在技术与质量上提供保障，做好工程验收工，促进房地产开发项目工程经济利益的最终实现。

三、结束语

综上所述，社会经济的快速发展，给房地产行业提供了前所未有的发展机会，也让社会大众加大了对房地产行业的监督力度。做好房地产开发项目工程管理工作，是房地产行业满足社会大众需求的重要手段，也是提高房地产企业生命力的方法。重视管理工作，对施工过程中每一个环节的管理工作进行提升，才能让房地产开发项目的工程管理在整体上得以提升，服务于社会发展。

参考文献：

[1] 王谱苏.工程管理环节在房地产开发中的重要性[J].科技传播.2010（05）