企业清算的税务筹划汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇企业清算的税务筹划范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

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首先，房地产开发商应充分收集需要征收税务的土地面积、地段、价格等信息，妥善保管相关发票或凭证。准备多份与合作公司企业的合同，避免由于证明材料不足带来的税务风险。

第二，房地产企业在开展一个项目时要在多个方面进行规划，注意及时向上级报备房源信息。若一个房地产项目是一次性项目，其所有税务将在一个时间内全部缴清；若其是分期项目，那么税务就以房地产开发的期限为单位分期缴清。

第三，在进行税务核算时，房地产企业可参照国家税务总局的关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知里面总结的土地增值税扣除项目对符合项目扣除土地增值税。这些项目可极大程度上减轻企业税务负担，所以企业内部人员需对这些知识多做了解。

第四，不同的项目具有不同的特点，那么其进行的税务清算方法也不尽相同。一些项目是根据企业规划将土地整体计算增值税，在确定相关税率后，按不同的面积计算增值额度；一些项目是先按照面积计算增值税和增值率，选择好税率之后再计算整体的增值额度。这两种方法各有优劣，根据实际情况选择适合的方法也是至关重要的。

第五，在企业内部已经做好土地增值税的计算后可将相关材料呈递给税务机构，由这些税务机构进行增值税的认证，在政府有关部门下发材料后便可进行清算工作了。

二、土地增值税纳税筹划过程中面临的困难

（一）对纳税筹划意识不足

纳税筹划，顾名思义，就是在企业进行税务核算进行相关策划，以尽可能的在合法范围内减少税务负担，增加企业收益。在经济进入增速换挡期的新环境下，我国的税务制度逐渐完善并积极推进企业结构性减税。这些环境的改变虽然都对企业有一定的益处，但若企业没有积极去适应这些政策，很容易导致企业赋税只增不减。纳税筹划并不是一个新名词，早在20世纪30年代它就被英国法律所认可，而中国在改革开放初期也有了纳税筹划概念的雏形。但是时至今天，我国仍有许多企业纳税筹划意识薄弱或者不重视纳税筹划，他们一般错误的将纳税筹划归为企业财务人员的职责，认为纳税筹划无非是一种财务规划策略，并不能给企业带来直接利益。同时，有的企业人员将节税规划与偷税漏税概念混淆，他们认为用纳税筹划的方式减少税负是在损害国家集体利益。这些错误的观念使得许多企业不愿意做纳税规划，甚至以纳税筹划为耻。这些企业在主观上纳税筹划意识不够，即使在进行纳税筹划也只是做表面任务，没有发自内心的积极参与纳税筹划任务，所以导致许多节税策略没有发挥其应有的效果。

（二）土地增值税核算工作要求更高

众所周知，由于房地产企业本身就具有税务繁多且复杂的特点，本来在计算税务就具有极大的不确定性。房地产企业的土地增值税税务工作不仅是核算应缴纳税务额度，而且包括层层递交的缴纳申请、计算收入额度等。对于一般的房地产企业计算能力要求更加严苛。而且一般来说，企业的财务管理人员不仅是税务管理人员，他们常常被赋予企业预算、财务入账、财务支出确认等多项工作。另外，近年来不同的国家政策又使得清算条件频频变更，给本就复杂的会计工作又带来了更大的压力。拿税务改革做个例子，许多企业在新型税制下仍沿用旧体制下的税务管理方法，这自然是行不通的。为使房地产企业跟上时代的脚步，企业财务必须进行大幅度调整，结合外部环境特点重塑财务体系，这种变化也会使得财务预算与管理复杂化，需要更高的技术和能力。

（三）税务缴纳风险加大

一方面，为适应不同的市场条件，增加企业效益，房地产企业也在不断的完善自己内部的经营管理，在调整过程中企业内部管理可能会出现一些纰漏，对一些人员的管理也会较为松散，若土地增值税的相关人员核算监督没有到位，其带来的税务风险可想而知。另一方面，在房地产交易时，按照国家相关规定，房地产转让的价格必须低于其预期评估价格，而且若在转让时房地产已经进行销售且超过15%的，原先的房地产企业是需要缴纳土地增值税的，也就是说，房地产企业不仅在交易时收入减少，还要承担这个项目的土地增值税，增加了企业承担税负的风险，同时也给房地产企业税务核算任务带来了极大的考验。

三、房地产土地增值税纳税筹划的相关策略

（一）增强企业纳税筹划意识

增强纳税筹划意识首先要理清纳税筹划的概念。纳税筹划是包括但不限于房地产企业选取适当的清算方法、利用国家优惠政策的等方法减少税负的内部管理方式。国家为促进中小型企业发展，是鼓励企业进行纳税筹划的，所以企业不必以此为耻。另外，为提高各员工对纳税筹划的重视程度，企业高层管理人员要起到表率作用，从长远利益出发，加大对纳税筹划的投入和宣传力度，明确纳税筹划并非几个人的义务，鼓励全员参与执行。除思想上要多强调纳税筹划意识，在行动上可将纳税筹划等易忽视却必不可少的专业名词打印成册，这也不失为一种好的宣传办法。

（二）优化房地产企业土地增值税清算工作

现行土地增值税的核算工作主要由财务人员负责，那么人才的筛选与培养就显得尤为重要。首先，企业管理者应在人员招收与考核上下足功夫，完善内部考核评价体系。同时可定期组织相关人员培训，以挑选核算会计人才，为后面繁琐复杂的会计工作提供保障。其次，为保证税务工作的有序进行，企业部门可分别细化财务人员的工作，将工作分为税务核算、清算申请等多个工作重心，增大工作覆盖面，平摊人员工作以减轻人员工作负担。最后，企业也应协调好与合作方的税务分摊工作，这项内容应在与合作者的合同书上体现，从而避免重复缴税或在不知情的情况下漏税的情况产生。当然，新时代新的会计体系的构建并非个别人或个别单位就能完成的，企业应在现有的会计核算工作上寻找切实可行的新方案，以便提高纳税筹划效率。

（三）做必要风险防控工作

篇（2）

二、中小企业税务筹划研究意义

（一）有利于中小企业提高税务筹划认识 目前我国中小企业普遍税务筹划意识不高。由于规模和体制的限制以及内部控制经济性的考虑，中小企业往往存在家族控股现象严重、上市圈钱欲望强烈、关联交易易发性强等特点。为了降低税负，不惜采用侵害国家利益的偷税、逃税等行为，给国家造成巨大的损失。开展中小企业税务筹划研究，为中小企业降低税赋提供了合理的方法与途径，更有利于中小企业税务筹划认识的提高。

（二）有利于中小企业财务管理水平的提高 中小企业因规模和资金的限制，存在企业行为短视、管理制度不规范等问题，中小企业要进行税务筹划，必然要进一步规范管理制度，建立健全财务会计制度，这必然会促进中小企业财务管理水平的提高，同时也能降低其财务风险。针对不同生命周期的中小企业开展税务筹划研究，可以为不同生命周期通道的中小企业提供理论支撑，帮助中小企业降低成本，进一步防范财务风险。

（三）有利于中小企业提高生存能力 中小企业要全面开展税务筹划工作，这必然使得中小企业对国家相关政策和法规进行透彻的研究，使得国家的宏观经济政策得以有效贯彻，也使得企业能够顺应经济发展趋势，改善经营方式，紧跟国家发展步伐，实现企业社会的可持续发展。

（四）有利于中小企业不断完善税务筹划理论与实践的研究目前我国中小企业发展迅速，但我国对中小企业的税务筹划研究相比国外进展还比较缓慢，更缺乏全面的、系统的研究。这种对中小企业税务筹划落后的研究状态与目前我国中小企业迅速发展的局面形成了鲜明的对比。因此加快对中小企业税务筹划问题的研究，有利于我国中小企业不断完善税务筹划的理论和实践工作。

三、基于生命周期理论的中小企业税务筹划

（一）中小企业创立期税务筹划中小企业的创立期是指企业从注册到实现收支平衡且略有盈余状态的期间。创立期的中小企业核心竞争力和生产发展能力弱、市场竞争大、企业各项事务处于起步时期，这期间需投入大量资金，企业往往处于亏损状态，生存风险也较大。因此，该期间中小企业税务筹划的核心问题应是最大限度地减轻税收负担、控制成本、保证生存。

一是中小企业在创立初期可以通过对国家政策的分析，来确立组织结构、注册地点以及出资方式等。投资者在设立企业时往组织结构选择适当与否会直接影响投资者的利益。比如分子公司的选择问题，企业创立初期，亏损的可能性较大，中小企业宜采用分公司形式，转嫁亏损，减轻总公司的所得税负。

二是中小企业在创立初期可以通过选择注册地点来达到税务筹划目的。国家为进一步改善我国产业布局和经济布局，对诸如经济特区、高新技术产业开发区、保税区、沿海经济技术开发区都实行税收优惠，从而可实施税务筹划。

三是中小企业可以选择经营项目来达到税务筹划目的。中小企业可以根据国家相关优惠政策合理选择经营项目。如选择高新技术，涵盖生物技术、生命科学技术、光电技术、计算机及通信技术、电子技术、计算机集成制造技术、材料设计技术、航天航空技术、武器技术和核技术等经营项目，均属于国家税收优惠项目范畴。

四是中小企业在创立初期可以通过选择筹资方式来进行税务筹划。中小企业在成立初期，由于企业特点，融资难成为制约企业发展的瓶颈。在创立初期，中小企业筹资渠道可以通过以下几种方式：自身出资、信用担保贷款、风险投资、典当等方式。在实际情况允许的情况下，中小企业可以多选择自身出资的方式来筹集资金。中小企业的资信不如大型企业，因此银行借款也相对困难，且债务风险大于大型企业，而负债虽然具有节税效应，但过高的负债会导致负效应的出现，同时也会增加企业经营风险。在资金筹集过程中，必须充分考虑企业自身的特点以及风险承受能力，根据自身实际条件来合理确定债务资本的比例。

（二）中小企业成长期税务筹划 中小企业的成长期是指企业逐渐发展壮大、管理机制逐渐健全、核心竞争力逐渐增强的过程。在该时期，中小企业借款相对容易，因此可以更多的利用负债，通过大量地进行外部筹资和投资，进一步实现企业发展与扩张。处于成长通道的中小企业需以长期发展为目标，制定可持续发展战略，合理规划投资结构，以税后利润为重点，科学合理的完善税务筹划以达到节税的目的。

中小企业在成长期发展迅猛，通过投资进一步扩大生产规模，提高市场竞争力。在选择投资方式时，应当尽量多考虑固定资产投资，适当压降货币资金投资。根据财税【2008】170号文件规定，纳税人2009年1月1日以后（含1月1日）实际发生，并取得2009年1月1日以后开具的增值税扣税凭证上注明的或者依据增值税扣税凭证计算的增值税税额，允许抵扣固定资产进项税。中小企业可以通过投资固定资产的方式达到税务筹划的目的。

（三）中小企业成熟期税务筹划 中小企业成熟期是指市场发展空间基本达到极限，企业生产经营模式都已达到成熟状态。在该时期，企业管理模式和体制趋于成熟化，财务状况良好，经营活动产生正的超量的现金流量，投资活动产生的现金流量趋于平衡。在该时期，中小企业可以通过利润分配，投资设立分支机构来进行税务筹划。中小企业步入成熟期后，往往需要设立分支机构来保证供货渠道和市场占有率。在选择分支机构时，因充分考虑分支机构经营情况以及国家税收优惠政策。以分公司还是子公司形式开设分支机构，需要视企业的具体经营情况而定。子公司作为独立法人，可以单独享受税收优惠、减免等优惠政策，但其亏损不能抵减母公司利润。分公司设立相对比较简单，其亏损能抵减母公司利润，但不能单独享受税收优惠、减免等优惠政策。作为成熟期的中小企业，其盈利能力及财务状况良好，出现亏损可能性较小，因此可以选择成立子公司的形式，尽可能多地享受国家税收优惠政策。

成熟期的中小企业可以通过合理分配利润来达到税务筹划的目的。如企业可以采取多种形式向股东派发股利，一般而言，股利支付方式包括现金股利、股票股利，不同的股利分派方式反映了企业司不同经营政策和税收策略。税法规定，个人股东获得现金股利，按照20%的税率征收个人所得税，获得股票股利，股东无需缴纳个人所得税。从个人角度讲，股东取得股票股利可以从股票增值中获益，从企业角度讲，发放股票股利能缓解企业现金支出压力，增强企业的财务管理能力。因此中小企业在分配股利时，应从实际和长远的角度选择股利分配方式，以实现税企双赢。

（四）中小企业衰退期税务筹划 中小企业衰退期是指企业盈利能力变差，管理体系逐渐开始混乱，核心竞争力逐渐消失，企业陷入危机。中小企业在衰退期要对外部市场环境进行重新调查分析，寻找市场新机遇，进行内部体制改革，精简组织结构和管理体制，其税务筹划目标应以最大限度地减少筹划成本为目标。

篇（3）

（一）企业合并的税务处理规定

通常情况下，被合并企业应视为按公允价值转让、处置全部资产，计算资产的转让所得，依法缴纳所得税；合并企业接受被合并企业的有关资产，计税时可按经评估确认的价值确定成本。合并企业和被合并企业为实现合并而向股东回购本公司股份，回购价格与发行价格之间差额，应作为股票转让所得或损失。合并企业支付给被合并企业或其股东的收购价款中，除合并企业股权以外的现金、有价证券和其他资产，不高于所支付的股权票面价值20％的，当事人各方可选择按以下规定进行所得税税收处理：

被合并企业不确认全部资产的转让所得或损失，不计算缴纳所得税；被合并企业合并以前的全部企业所得税事项由合并企业承担，以前年度的亏损，如未超过法定弥补期限，可由合并企业与被合并企业资产相关所得弥补；合并企业接受被合并企业全部资产的计税成本，须以被合并企业原账面净值为基础确定。

被合并企业的股东以其持有的原被合并企业的股权交换合并企业的股权，不视为出售旧股、购买新股处理。被合并企业的股东换得新股的成本，须以其所持旧股的成本为基础确定。

（二）企业合并中纳税筹划的策略

从上述规定可看出，在合并中由于产权交换支付方式不同，其转让所得、资产计价、亏损弥补等涉及所得税事项可选择不同的税务处理方法。而对涉及所得税事项的税务处理方法不同，必然对合并或被合并企业的所得税负担产生不同的影响，这就要求进行企业合并税收筹划时必须考虑如下几个方面：

1．资产转让损益确认与否对所得税负的影响。在企业合并中，被合并企业是否确认财产转让收益取决于产权交换支付方式。在合并企业支付给被合并企业或其股东的收购价款中，非股权支付额不高于20％的，被合并企业可以不确认全部资产的转让所得或损失，只有待股权转让后才计算损益，作为资本利得所得税。如合并企业支付给被合并企业或其股东的非股权支付额高于20％的，被合并企业应视为按公允价值转让、处置全部资产，计算资产转让所得，依法缴纳财产转让所得税。由于上述两种情况，其转让收益的确认时间、计税依据不同，对被合并企业的所得税负影响也不同。例：A企业购买B企业，出价1000万元，B企业账面净资产为850万元。如A企业全部用股票支付，则B企业的股东在合并时不需缴纳所得税。如A企业用股权支付70％、用现金支付30％，则被合并企业在合并时应按资产转让所得1000－850＝150万元，缴纳150×33％＝49．5万元的企业所得税。即使在第一种情况中，B企业的股东将其股权转让时，应缴纳资本利得所得税，但那相当于B企业的股东取得了一笔无息贷款。

2．资产计价税务处理对所得税负的影响。在非股权支付额不高于20％的情况下，合并企业接受被合并企业的全部资产的计税成本，可按被合并企业原账面净值为基础确定；而如果非股权支付额高于20％的，合并企业接受被合并企业的资产，可按经评估确认的价值确定计税成本。由于两种不同情况下，合并企业接受的被合并企业的资产计入成本费用价值基础不同，必然导致税前扣除的金额不同，从而使合并后合并企业的所得税负不同。如在上述例子中，A企业接受B企业的资产中有生产线一条，原账面原值300万元，已提折旧210万元，预计折旧年度10年，已折旧7年（不考虑净残值），该生产线在合并时评估作价150万元。则：在第一种情况下，年折旧额＝(300－210)÷(10－7)＝30万元；第二种情况下，其年折旧额＝150÷(10－7)＝50万元。折旧额越大，应税所得越少，企业就可少纳所得税。

3．亏损弥补的处理对所得税负的影响。在非股权支付额不高于20％的情况下，被合并企业以前年度的亏损，如果未超过法定弥补期限的，可由合并企业继续按规定用以后年度实现的与被合并企业资产相关的所得弥补；而高于20％的，被合并企业以前年度的亏损，不得结转到合并企业弥补。如：A企业1999年初合并B企业，B企业当时有200万元亏损未得到弥补，其税前弥补期限尚有1年。被合并的B企业净资产的公允价值为100万元，合并后合并企业全部净资产的公允价值为500万元，合并后合并企业1999年的弥补亏损前应税所得300万元。则两种不同支付方式的应纳所得税额计算结果不同。第一种支付方式，合并企业1999年共应缴纳所得税款33万元，比第二种支付方式应缴所得税99万元少了66万元。

二、企业分立的纳税筹划

（一）企业分立的税务处理规定

通常情况下，被分立企业应视为按公允价值转让其被分离出去的部分或全部资产，计算被分立资产的财产转让所得，依法缴纳所得税；分立企业接受被分立企业的资产，在计税时可按经评估确认的价值确定成本。如是存续分立，被分立企业未超过法定弥补期限的亏损额可由存续企业继续弥补。如是新设分立，被分立企业未超过法定弥补期限的亏损额不得结转到分立企业弥补。分立企业支付给被分立企业或其股东的交换价款中，除分立企业股权以外的非股权支付额，不高于20％的，经税务机关审核确认，企业分立当事各方也可选择下列规定进行分立业务的所得税处理：

被分立企业可不确认分离资产的转让所得或损失，不计算所得税；分立企业接受被分立企业的全部资产和负债的成本，须以被分立企业的账面净值为基础结转确定；被分立企业已分离资产相对应的纳税事项由接受资产的分立企业承继，被分立企业的未超过法定弥补期限的亏损额由接受分离资产的分立企业承继。

（二）企业分立中纳税筹划的策略

在企业分立中由于产权交换所采用的支付方式不同，其资产转让损益、亏损弥补等涉及所得税的事项也可选择不同的税务处理方法。而选择处理方法不同，会对分立或被分立企业的所得税负产生不同影响，这就要求进行企业分立的税收筹划时必须考虑如下几个方面：

1．从是否确认资产转让损益来看，当被分立企业分离给分立企业的资产转让价格高于账面净值时，应选择分立企业支付给被分立企业的非股权支付额不高于20％的支付方式；当被分立企业分离给分立企业的资产转让价格低于账面净值时，则应选择分立企业支付给被分立企业的非股权支付额高于20％的支付方式，从而降低被分立企业的所得税负。

2．从资产计价的税收处理来看，当被分立企业分离给分立企业资产的评估价值低于账面净值时，应选择非股权支付额不高于20％的支付方式，从而降低分立企业的所得税负；当被分立企业分离给分立企业资产的评估价值高于账面净值时，要选择哪一种支付方式，则必须考虑其他方面的因素，因为不管采用哪种支付方式，分立企业都可按其所接受的资产的评估价值确定结转计税成本。

3．从亏损弥补的处理来看，如果被分立企业尚有未超过法定弥补期限的亏损额时，应选择非股权支付额不高于20％的支付方式。因为选择这种支付方式，降低分立企业的所得税负。而是否选择非股权支付额高于20％的支付方式，则还必须看企业采用的是存继分立还是新设分立。

从上述分析可以看出，不管是企业合并或是分立的税收筹划，都必须充分考量资产转让损益、资产计价和亏损弥补的税务处理方法对所得税负的影响。为便于说明问题，我们分别从各个方面剖析其对税负的影响。在现实中，应把三方面对企业税负的影响综合起来进行比较，方能达到税收筹划的最佳目的。

三、企业清算的纳税筹划

（一）企业清算的税务处理规定

企业清算是指企业由于经济或契约等原因，不能或不再继续经营时，按照国家有关法律法规及企业具有法律效力的章程协议等文件精神，依照法定的程序，对企业的资产、债权、债务等进行清理与结算，并对企业剩余财产进行分配，解除企业法人资格的一系列行为。随着市场经济的发展、现代企业制度的建立和我国有关法律法规的不断完善，企业清算的现象将越来越多。根据我国《企业所得税暂行条例》和《外商投资企业和外国企业所得税法》及其实施细则规定，企业清算时，应以清算期间作为一个纳税年度，清算所得应依法缴纳所得税。企业的清算所得可按下列公式计算：全部清算财产变现损益＝存货变现损益＋非存货财产变现损益＋清算财产盘盈，净资产或剩余财产＝全部清算财产变现损益－应付未付职工工资、劳动保险费等－清算费用－企业拖欠的各项税金－尚未偿付的各项债务－收取债权损失＋偿还负债的收入(因债权人原因确实无法归还的债务)，应缴清算所得税＝清算所得×适用税率。

企业应缴纳的清算所得税，应于企业办理注销登记之前，向主管税务机关申报缴纳。

（二）企业清算中纳税筹划的策略

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目前，我国正在进行快速城镇化，房地产业作为经济支柱之一，在国民经济中起着重要作用。土地增值税作为房地产开发企业一项重要的税负，筹划好土地增值税对企业意义重大。

一、土地增值税清算中存在的一些问题

（一）税收政策掌握不全面导致税负增加1.被清算单位的认定清算单位的认定，是土地增值税清算的第一步。国税发〔2006〕187号文规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。首先，清算单位的认定需要审批；其次，分期开发需分期清算。然而在实际的清算过程，清算单位的认定标准并不一致，有的根据规划部门审批的《工程规划许可证》作为标准；有的根据房管局或住建委审批的《销售许可证》作为标准；有的根据当地税务机关审核的独立核算对象作为标准。房地产开发周期长，在当前的市场环境下，部分城市和地区价格波动大，对清算单位认定不合理，会导致各清算单位之间增值额不能互补，将造成企业税负增加。另外，如果清算单位认定不合理还将造成不必要的繁琐的清算工作量。2.普通住宅和非普通住宅标准认定由于现行政策中存在普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%免征土地增值税的规定。所以区分普通住宅和非普通住宅，在纳税筹划时就显得很重要。〔2005〕26号文虽已明确普通住宅标准，但在实操中，各地的认定标准又不尽相同，有的以单套建筑面积120平方米以下，有的140平方米以下，有的144平方米以下，有的又按平均单套面积计算；有的又规定平均价格标准；有的又同时限定了用地性质等；实操过程中还存在认定时间差异，有的按产权办理时间认定，有的又以规划审批时间认定，这也造成了清算时临界面积的困扰。如果不能按标准区分普通住宅和非普通住宅，没有合理归集和分摊成本，无法享受税收优惠政策，增加企业税负。3.税收优惠政策的使用在现行政策中，除了熟知的销售普通标准住宅，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税和专门从事房地产开发企业可按照开发成本加计20%扣除规定外，还有若干减免规定，如：政策性搬迁（省级以上）出售或者转让房地产的，经税务机关审核后，可免征土地增值税；以房产作价投资参股的，可免征土地增值税；房地产开发企业将自建房产转自持出租或自用时暂不征收土地增值税；一方出地，一方出钱合作自建自用房产的暂不征收土地增值税等。熟练掌握税收优惠政策并加以运用，将有效降低企业税负。4.“红线外”成本的扣除在企业拿地和开发过程中，通常会增加一些审批规划面积之外（“红线外”）的支出。如：地下通道接驳口，过街天桥，“红线外”绿化，甚至是学校等。实操中主要有①土地招、拍、挂中明确的需要交纳的大市政配套费、承诺的修建的公共设施等；②土地招、拍、挂中未明确但有关部门要求增加的“红线外”市政配套支出；③企业为营销而增加且经有关部门认可的“红线外”市政配套支出等。第①种情况在清算时，税务机关是允许成本扣除的。但后两种情形，各地税务机关规定不一，有的严格“一刀切”均不得扣除；有的要求与本项目开发有关且取得相关部门依据的，可以扣除；有的在取得相关依据后还要按照类别分基础设施可以扣除，绿化不能扣除；有的只要是开发项目内发生的，“无偿”的就可以扣除。事前掌握好这些规定，既能节税、降税，又能为当地政府部门解决难题。5.地下车位的清算地下车位分类复杂，扣除规则不一。有产权、无产权，无产权又划分为归全体业主的；无偿移交给政府的；自用或出租的等。在清算时各地规定千差万别。有的“一刀切”有产权就清算；有的无偿移交政府的，成本可扣除等。目前，除部分城市外，其他地区会出现车位收入成本倒挂。部分企业在税务筹划时，采取与高增值产业进行捆绑销售的策略。实操中，各地对该捆绑销售认可度各不相同。有的认为在售房合同中明确且直接在发票上注明附赠的，可纳入清算；有的认为，车位作为附赠部分未实现销售，不纳入清算。若不能熟练掌握当地的政策规定，将会造成该扣除的成本没扣除，土地增值税负增加。

（二）核算分类不清晰导致税负增加1.二分法和三分法分类由于企业开发的普通住宅增值未超过20%的可以免征土地增值税政策，出现了目前的二分或者三分法核算。2019年财政部和国税总局在《中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》中将这一“定价权”交给了各省级政府。目前，中国中铁房地产业态分类有几十种，如：商业、别墅、独立商业、风情小镇、高层、公寓、共有产权房、酒店、经济适用房、写字楼、洋房、展馆等。分散且独立，不能满足二分法或者三分法需求，按照现行管理要求，如不能按照分类标准分别核算普通住宅、非普通住宅和其他房地产业态增值额，增值额将均摊，可能会导致税负增加。2.成本归集和分摊国税发〔2009〕91号文明确规定：扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆；扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的；分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。如不能按照普通住宅、非普通住宅和其他房地产业态进行成本归集和分摊，将大大增加税务机关在清算时进行调整，甚至平摊的可能性，导致税负增加。

（三）核算不规范导致税负增加1.未及时取得合法合规票据当前，我国还处于以票控税阶段，合法合规的发票是土地增值税清算时扣除的重要依据。“营改增”后，合法合规的发票不仅是土地增值税扣除的重要依据，也是企业缴纳增值税的重要抵扣源。目前出现较多的是发票的备注栏里未填写服务发生地点和项目名称，根据税务总局〔2016〕23号公告，严格意义上讲，该类发票将不得清算扣除。部分单位签订合同以付款额开票，导致预留3%质保金清算时未取得合法合规的发票，也无法在清算时扣除。2.利息支出核算及证明不规范当前，企业的利息支出主要来源于外部金融机构借款、外部非金融机构借款、企业内部借款、个人等。利息扣除方式主要有据实扣除和按比例扣除。目前出现问题较多的一是资本化时间选择不恰当，虽然当前最通行的是以竣工备案日期为分水岭。二是金融机构证明提供不规范。从非金融机构和个人取得的利息支出，即便取得发票也不能据实扣除，因此我们不能想当然的认为取得了发票就可以扣除。直接且仅从金融机构取得借款的，比较容易取得相关证明，可以据实扣除。对于企业内部统借统贷资金，需提供统借款时金融机构借款证明，在不高于金额机构利率水平的情况下，据实扣除。部分类金融机构，如信托资金、委托贷款等，需要与税务机关沟通是差额还是据实扣除。当然以上都是在分别核算的基础上，对于不能分别核算的，只能按照土地款和开发成本之和的10%内计算扣除。未分别核算业态、资本化利息时点掌握不好、金融机构证明准备不及时都将对土地增值税清算带来不利影响。

二、土地增值税清算的对策

（一）加强对土地增值税法律法规的学习自1993年国家《土地增值税暂行条例》和1995年暂行条例实施细则以来，陆续了若干补丁性质的规定和通知。2019年7月16日财政部和国家税务总局《土地增值税法（征求意见稿）》，对土地增值税进行修订和立法。土地增值税高税率的特点要求我们必须要吃透法律法规的条文规定，有理有据的进行纳税筹划。除了定期组织业务、财务人员进行法律法规的学习研讨之外，还要对新出台的法律法规进行解读，同时选择适合本企业实际的清算案例来研讨、分解吸收，对于实际操作过程中遇到的目前法律法规未明确规定的复杂情况及时向税务专家、专业机构、税务机关咨询。必要时建立企业税务顾问体系，将专业的问题交给专业的人去办理。

（二）保持与土地增值税清算相关机构的良好沟通保持和加强与专业机构、税务机关、住建委等政府相关部门的良好沟通。目前，现行的土地增值税法律法规中还存在着未明确规定的空白区，各省税务机关具有一定的自由裁量权。如销售价格明显偏离市场水平的认定，“明显偏离”的界限相对比较模糊。所在区位、房屋质量、开发商品牌、小区品质、交易条件、产权年限、甚至开发商的资金状况等对销售价格有较大的影响。市场上具有绝对可比性的两个销售价格是不存在的，所以在认定销售价格明显偏离市场水平时，与专业机构、税务机关、住建委等政府相关部门的良好沟通将有效降低税负水平。比如，清算完毕后剩余物业的适用税率问题。在实操过程中，由于开发周期长、工程量复杂、销售周期长等特点，在达到清算条件时，仍有部分开发成本未及时取得发票；或大量产权车位未销售完毕，产权车位的收入和成本倒挂，将会导致剩余物业未来收益大大降低，若按照清算时确定的适用税率纳税，会造成企业税负大大增加。如能取得专业机构、税务机关、住建委等政府相关部门的理解，对剩余物业的适用税率进行重新调整的话，将大大降低企业税负。

（三）提高相关业务人员的管理和协作能力在提高工程、成本、运营、销售、财务部门的业务管理水平的同时，要加强内部工程、成本、运营、销售、财务部门之间的沟通和协作能力。土地增值税清算过程中会涉及大量的材料证明、数据计算，并且材料证明繁琐、数据计算复杂。如果没有一定的业务管理能力，该提供的材料证明没有提供，或者提供的不正确，在不熟悉法律法规情况下进行复杂的数据计算，这必将会导致收入调增或者成本调减，进而导致税负增加。比如，土地增值税清算过程中的收入成本匹配问题，如果销售部门在销售物业时将房地产业态混乱登记，而成本运营等部门也在开发成本归集时将房地产业态混乱登记，在财务系统登记的销售收入和开发成本房地产业态必然错配，在清算时，不能有效的对收入和成本进行匹配而导致实际税负大大增加。

（四）提前进行土地增值税清算筹划房地产开发建设销售周期通常比较长，短则一两年，长则四五年，分期滚动开发的周期更长；土地增值税采用超额累进税率，在实际清算的操作过程中涉及收入认定、扣除项目确认及资料提供等工作比较繁琐；对于分期滚动开发的项目在成本费用归集核算、清算单位认定等工作也很复杂。提前做好土地增值税清算筹划，合理划分清算单位、明晰成本归集核算对象，同时做好各项台账数据，证明资料的准备，是房地产开发项目土地增值税清算合理降低税负的开端。

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纳税筹划是指在遵循税收法律法规的情况下，企业为实现企业价值最大化或者股东利益最大化，在法律许可的范围内，自行或者委托人，通过对经营、投资、理财等事项的合理安排与筹划，对多种纳税方案进行优化并选择一种的财务管理活动。

土地增值税作为一个重要税种，是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税实行超额累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30%，最高税率为60%。土地增值税筹划的基本思路是根据土地增值税的税率特点及有关规定和优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。我们根据国家税法、相关规定和税收政策总结有以下几个方法，并对各方法的风险进行相关分析。

一、控制增值率

土地增值税政策规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税。扣除项目主要有五项：取得土地使用权所支付的金额；开发土地和新建房及配套设施的成本；开发土地和新建房及配套设施的费用；与转让房地产有关的税金；对从事房地产开发的纳税人可按前两项计算的金额之和加计20%的扣除。房地产开发公司可以对增值率超过20%的普通标准住宅，通过收入和扣除项目的合理调整，使增值率低于20%，实现免缴土地增值税的目的。

企业在进行此项税收筹划的时候，必须具备一定的条件，就是增值率要在超过并接近20%的比例幅度内。同时，在计算各项成本费用时，还要考虑税法规定的计税成本和费用，要留有余地，不要算得太紧；同样道理，在住宅尚未销售完毕的情况下，适当降价让利销售住房，控制增值率，也可以达到目的。但是，控制土地增值税增值率的筹划方法实际上可操作性较差；一方面是房地产企业开发产品销售价格变动频繁，企业无法掌握增值额。另一方面虽然开发成本等扣除项目可控性较好，但要精算到20%以内也是难以做到的。税务机关对扣除项目一般检查较为严格，检查判断时稍与企业不同，就有可能突破20%的比例，到时候会给企业造成损失。

二、把销售房款分解

由于土地增值税实行超额累进税率，增值率高的部分税率也高，企业从销售收入方面入手进行税务筹划，不少房地产企业通过设立自己的关联企业，包括设立销售公司、设计公司、园林绿化公司、建筑公司等，由于这些关联公司都不需要缴纳土地增值税，因此可以将收入转移至关联公司以便避税。

三、利用利息支出进行筹划

房地产开发企业在进行房地产开发业务的过程中，一般都会发生大量的借款，利息支出是不可避免的，而利息支出的不同扣除方法会对企业应纳的土地增值税产生很大的影响。根据税法规定，与房地产开发有关的利息支出分两种情况确定扣除。

第一，凡能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同期贷款利率计算的金额；其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额的5%以内计算扣除。房地产开发费用=允许扣除的利息+（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×扣除比例（5%以内）①。

第二，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出要并入房地产开发费用一并计算扣除。房地产开发费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×扣除比例（10%以内）② 。

以上两类计算扣除的具体比例，由省级人民政府具体规定。这种规定就为纳税人筹划提供了机会，房地产开发企业在进行房地产开发时，如果公式①中的利息支出大于公式②计算出的利息支出，则企业应正确分摊利息支出并提供金融机构证明；如果前者小于后者，则企业可以不按照转让房地产开发项目计算分摊利息支出，或不提供金融机构证明，这样可以使扣除项目金额增加，土地增值税的计税依据减少。

根据上述规定，对房地产项目开发完工之后的利息费用支出，如果建设房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，并可提供金融机构证明，可据实扣除。

反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。但在筹划中有必要指出，税法中允许扣除的利息支出应严格按《企业会计准则——借款费用》规定的核算利息支出，不按规定核算，一律不得扣。

四、清算阶段纳税筹划法

土地增值税在项目清算前实行预征方式纳税，在项目达到清算条件后，按规定进行清算，结算项目税款，实现多退少补。根据上述规定，房地产企业可以根据测算预计，如果清算需要补税的，尽量推迟清算时间；如果清算需要税务机关退税的，则尽量提前清算申请退税。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发【2006】187号）的规定，已竣工验收的房地产开发项目，已转让验收的房地产建筑面积占整个项目可售面积的比例在85%以上的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。如果该企业控制房产销售的速度和规模，将比例掌握在84%，剩余房产可以留待以后销售或出租，这样就可以避免在当年进行清算。假设可以将清算时间推迟到以后年度，则相当于企业获得应纳税款的一年无息贷款。

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[摘要]本文针对房地产开发企业的土地增值税清算问题，首先概述了房地产开发企业土地增值税清算中存在的各种问题，进而详细介绍了房地产开发企业土地增值税清算具体实施措施，可以为房地产开发企业土地增值税的清算管理提供合理的参考。

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关键词 ]房地产开发企业；土地增值税；清算

土地增值税在房地产开发企业整体税负中占有较大的比重，是房地产开发企业税负结构的重要组成部分，也是房地产开发企业纳税筹划管理的重要内容。近年来，国家不断强化了对于房地产开发企业土地增值税的规范化、公开化清算，对于指导房地产开发企业的土地增值税管理起到了重要的作用。但是由于房地产开发企业土地增值税清算过程相对较为复杂繁琐，因此在清算过程中仍存在着一些问题，如何进一步的规范完善房地产开发企业的土地增值税清算工作，成为企业以及相关管理部门的重要工作。

1房地产开发企业土地增值税清算概述

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，对于房地产开发企业而言，土地增值税就是以企业转让房地产以后所得收入扣除企业的开发成本以及费用支出余额为依据，按照相应税率计算增值税。设置土地增值税的目的就是为了控制房地产行业的暴利问题。然而，由于房地产开发企业项目建设开发过程中成本项目非常多，核算较为复杂，因此除了根据预计销售收入预征以外，大部分的房地产开发企业的土地增值税都是在清算阶段缴纳。

2房地产开发企业土地增值税清算要点分析

（1）准确的界定房地产开发企业土地增值税的清算条件。对于房地产开发企业土地增值税的清算条件，一般情况下当房地产开发企业开发项目建设竣工、完成销售，或是直接对房地产开发企业所拥有的土地使用权进行转让，再或是整体对未竣工决算的开发项目进行转让，必须及时进行土地增值税的清算。同时，对于已竣工验收的项目、转让建筑面积超过85%、获得销售许可三年内未完成销售的、申请注销税务登记但未办理增值税清算的房地产开发企业建设项目，应该积极的进行土地增值税的清算。需要注意的是，房地产开发企业在进行土地增值税的清算过程中，如果存在未转让的房地产，则清算时不列收入也不扣除成本及费用。清算以后销售或者是年限超过一年的使用过的房地产，则需要按照转让旧房及建筑物等相关政策对土地增值税进行计算并清算。

（2）确保土地增值税清算时收入计算的准确性。对于房地产开发企业转让所获得的收入，主要是指房地产转让销售的全部价款以及相关的各项收益，主要包括了货币收入、实物收入和其他收入等几方面的内容。在收入的确认过程中，需要注意的是如果清算时已经出具了房地产商品房销售发票，则应该根据发票中所确定的金额来确定收入；如果没有开具全额发票，则需要根据销售合同中的相关规定确认收入。对于合同中商品房面积与实际测量面积存在出入导致补退房款的问题，应当在计算增值税时予以相应调整。对于各种职工福利、债务抵偿、拆迁换建、投资等将房产转让为非货币资产的处理，也需要按照房地产的市场价格进行价值评估后确认收入。为了确保收入审核的顺利，房地产开发企业在进行土地增值税的清算时，应该全面的准备立项报告、测绘报告、规划许可证、销售许可证等材料，尤其是确保收入与房地产面积之间具有合理的逻辑关系。

（3）准确的确定扣除金额项目。在房地产土地增值税清算过程中，房地产开发企业必须全面清楚土地增值税的可扣除项目，主要包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本、开发土地和新建房及配套设施的费用、与转让房地产有关的税金、财政管理部门规定的其它扣除项目等5项内容。其中，最为关键也最为重要的内容就是开发土地和新建房及配套设施的成本，也就是开发成本的扣除，主要包括了土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用6部分的内容，为了确保税务管理部门审核通过，对于可扣除的开发成本，应该确保所有成本尽可能地都取得了合法凭据，而且是实际发生的，对其进行准确的归集计算。

（4）准确的计算土地增值税税额。对于土地增值税税额计算，相对较为简单，计算公式为土地增值税的增值额＝转让房地产取得的收入－扣除项目金额。计算中关键是要合理的确定适用税率。具体的计算流程为，首先确定实际收入总额、已预缴土地增值税、取得土地使用权支付的地价及相关费用、房地产开发成本、房地产开发费用、允许扣除的税费、加计扣除额、允许扣除的项目金额、单位扣除项目金额等一系列的计算因子，之后确定增值额、增值率，进而确定适用税率为扣除系数，最后计算应缴纳的土地增值税。需要注意的是土地增值税是以房地产开发企业成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位，对于房地产开发企业土地使用权分期分批开发、转让的，扣除项目的金额可以按照转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。

3基于清算管理的房地产开发企业土地增值税税收筹划措施

在当前形势下，国家对于房地产开发企业的土地增值税的预征、清算管理越来越严格，征管力度和清算力度不断加强，在这种形势下，作为房地产开发企业应该进一步的强化土地增值税的税收筹划，防范税收风险，合法合规的实现增值税税负率的降低。具体的土地增值税收筹划措施可以在以下几方面采取措施：

（1）合理合规的利用好各种特殊项目扣除。在房地产开发企业的土地增值税税收筹划中，应该合理的利用好国家现行政策中有关的扣除规定，以减少税负的支出。例如，在我国土地增值税暂行条例实施细则中规定财务费用的支出可以按照实际金额进行扣除，房地产开发企业可以根据利息支出抵扣进行相应的税务筹划。房地产开发企业可以利用这些政策要求，在法律允许框架范围内，增加抵扣。

（2）合理的对房地产开发企业的开发成本以及期间费用进行划分。在清算中应尽量避免分期清算，在收入方面尽量避免关联交易定价带来的争议，降低非普通收入。在支出方面，由于在我国相关的法律法规及政策中，明确规定房地产开发成本可以按照实际金额扣除，因此在土地增值税的税收筹划管理方面，应该尽可能的据此制定筹划方案。例如，可以采用费用位移的方式，将开发费用转变为开发成本；同时进行车位筹划，避免将车位成本作为公共配套；采用车房同购等营销手段，加大成本抵扣。

（3）防范税务筹划风险问题。在房地产开发企业土地增值税的税务筹划管理方面，应该重点防范房地产开发企业土地增值税的税收筹划风险。尤其是全面的控制好由于成本分摊不规范、结算与申报不符、发票管理违规等各种可能造成出现税务风险的问题，严格确保土地增值税税务筹划的合法合规。

4结语

在房地产开发企业土地增值税的具体核算过程中，房地产开发企业以及业务处理部门，应该重点明确房地产开发企业的土地增值税清算条件，规范清算审核，准确的确定成本及可扣除项目，以确保房地产开发企业土地增值税清算的规范、准确。

参考文献：

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（一）股权投资

所谓的股权投资主要是指持有一年以上企业股份或者长时间投资于一家企业，以期达到对被投资企业的管控，或者是对被投资企业进行影响，或者和被投资企业构建良好合作管理，以起到分散运营风险的效果。假设被投资企业所生产的产品为投资企业进行生产所需的原材料，这时，他可以以手上所持被投资企业的股份对其进行合理管控，已达到生产原材料的直接补给，不仅可以有效避免市场的价格波动，生产运营也得以持续进行。

（二）税收筹划

税收筹划，也称“合理避税”。1935年英国的“税务局长诉温斯特大公”案，对税收筹划有了很深刻的解释：“任何一个人都有权安排自己的事业计划。如果依据法律所做的某些安排可以少缴税，那就不能强迫他多缴税收。”也就是说，只要在法律许可的范围内，事先筹划和安排经营、投资、理财活动，合理规划经营活动的范围，可以达到最大程度的节税，以获得更大的经济利益。

二、新时期股权投资企业开展税收筹划工作存在的主要问题

（一）税收筹划标准单一

当前股权投资企业税收筹划普遍存在一个问题，就是仅仅把开展税收筹划工作当成是企业减少纳税负担的一个途径，忽略了企业的整体运营状况，最终增加企业税负，顾此失彼。因此，在制定企业的税收筹划标准时，应当将眼光放得长远一些，实现整体和部分的统一，而不仅仅着眼于实现税负的最小化，也应当注重减轻企业某项税务的负担。企业的经营活动是不间断的，而且是比较繁琐的，业务上涉及的税收种类繁杂，在多种税收政策作用的交织下，难免会给企业的运营带来一定的影响。因此，在制定税务筹划时，应当实现税收与效益的相融合，从而促进稳定长远发展。

（二）税务环境不完善

经济发展的同时，税务法律也在随之改变，新时期下的税务政策在近几年的时间发生巨大变化，也进行了一系列的改革创新。即使对于同一个税务，一年期间多种阐述文件或给出不同的公告解释，在实际应用中难免会出现偏差，最终导致偷税、漏税的现象。我国的税收发展环节缺乏完备性，纳税人对于纳税含义、条款以及相关要求不能充分理解，给税收筹划工作带来极大制约。

（三）税收筹划存在的风险

税收筹划的工作是一项对于专业能力要求甚高的岗位，一些股权投资企业为了节约企业运营成本，推动企业内财务人员来开展此项工作，虽然从某种程度上说，财务人员具备一定的专业知识，对企业的发展状况也比较了解，但是他们对于税收筹划的相关工作并不了解，专业能力水平方面有很大的限制，这就导致在工作过程中考虑不周全时，会存在侥幸心理，使得税收筹划工作的可行性十分缺乏，相应的，存在的风险也就高了。

三、新时期下股权投资企业税收筹划的优化措施

（一）转变投资准则的规划范畴

1.投资方向上。各个国家的税收政策存在差异，对于国家大力扶植的产业，应给予一定的税收优惠和相应的补助政策，当然，再给予企业优惠时，必须符合国家颁布的有关企业所得税的机制。例如，企业采购的设备在机制目录范畴内，这其中有10％的税收可以抵扣，企业可以对相关的税收政策进行仔细研究，就可以达到减少税负的目的。2.投资方式上。股权投资企业的投资方式主要有四种，分别是货币资金投资、实物资金投资、无形资产投资和股权债券投资。对于股权投资企业来说，假设直接开展投资工作，则不会实现类似会计处理的流程，不能起到节税的效果。因此，企业在进行投资时，应结合自身企业的发展状况，选取适合自己的、可以达到高效益的投资模式。

（二）提高原股权的权威效力

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该方面的税收政策遵循的原则是：若投资方为企业，享有的被投资企业相当于股息、红利的收入免征企业所得税；若投资方为个人，享有的被投资企业相当于股息、红利的收入须计算缴纳个人所得税。投资者股息、红利收入有三个来源，一是以留存收益直接分红；二是以留存收益转增资本的方式间接分红；三是清算性分红。

1.直接分红

即被投资企业将除法定盈余公积外的留存收益分红。其征免税的基本依据是《企业所得税法》、《个人所得税法》及实施条例。根据《企业所得税法》及其实施条例，居民企业直接投资于其他居民企业取得的股息、红利等权益性投资收益为免税收入。根据《个人所得税法》及实施条例，对股权持有环节个人投资者从被投资企业分回的股息、红利等权益性投资所得，须按“利息、股息、红利”所得缴纳20%的个人所得税。企业投资者的股息、红利所得之所以免税，是因为作为股息、红利分配基础的盈余公积和未分配利润来源于企业税后收益，若不免税，会导致重复征税；个人投资者之所以纳税，是因为股息、红利虽来源于税后收益，但前一环节缴纳的是企业所得税，并不是个人所得税，不会产生重复征税问题。

2.间接分红

即被投资企业将留存收益转增资本。该方式下企业投资者免税，个人投资者不免税。其征免税原理仍是直接分红的基本规定。间接分红的实质应从两个角度理解：一是被投资企业先将留存收益向投资者分配，即直接分红；二是投资者将取得的上述股息红利再投资，进而增加注册资本。由于企业投资者在直接分红时是免税的，所以被投资企业将留存收益转增资本亦是免税的；同理，个人投资者在直接分红时不免税，被投资企业将留存收益转增资本时，仍须按“利息、股息、红利”所得计算缴纳个人所得税。值得注意的是，尽管企业的法定盈余公积不能用于直接分红，但其转增资本时，征免税的原理同未分配利润转增资本是相同的。国家税务总局《关于股份制企业转增股本和派发红股征免个人所得税的通知》（国税发〔1997〕198号）及国家税务总局《关于盈余公积金转增注册资本征收个人所得税问题的批复》（国税函〔1998〕333号），分别强调了用盈余公积金派发红股和转增注册资本，应按照利息、股息、红利所得征收个人所得税；《国家税务总局关于进一步加强高收入者个人所得税征收管理的通知》（国税发〔2010〕54号）也强调，对以未分配利润、盈余公积和除股票溢价发行外的其他资本公积转增注册资本和股本的，要按照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税。

3.清算性分红

股权清算是指投资者从被投资企业撤资或减少出资。若投资者为企业，享有的被投资企业累计未分配利润和累计盈余公积份额，视作股息所得免征企业所得税；若投资者为个人，上述部分须计入财产转让所得计征个人所得税。根据《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告2011年第34号），投资企业从被投资企业撤回或减少投资，其取得的资产分为三部分，一是相当于初始出资的部分，确认为投资收回；二是相当于被投资企业累计未分配利润和累计盈余公积按减少实收资本比例计算的部分，确认为股息所得；三是剩余部分，确认为资产转让所得。根据《国家税务总局关于个人终止投资经营收回款项征收个人所得税问题的公告》（国家税务总局公告2011年第41号），个人因各种原因终止投资、联营、经营合作等行为取得股权转让收入、违约金、补偿金、赔偿金及以其他名目收回的款项等，均属于个人所得税应税收入，应按照“财产转让所得”缴纳个人所得税。由上述公告可知，股权转让收入全部计入股权转让所得，不得扣除投资者享有的被投资企业留存收益份额。股权清算环节，由于个人所得税中的“股息红利所得”与“财产转让所得”税率皆为20%，因此，上述公告对个人撤资或清算，未区分两个具体税目，一并按照“财产转让所得”计征个人所得税。

（二）股权转让所得的确定

无论是企业投资者，还是个人投资者，股权转让时，转让价款不得减去投资者享有的被投资企业累计未分配利润和累计盈余公积份额，上述两个份额一律视为股权转让收入的一部分处理。

1.企业投资者确认股权转让

所得的税收政策。《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）第三条规定“，转让股权收入扣除为取得该股权所发生的成本后，为股权转让所得。企业在计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权所可能分配的金额”。

2.个人投资者确认股权转让

所得的税收政策。根据《国家税务总局关于个人投资者收购企业股权后将原盈余积累转增股本个人所得税问题的公告》（国家税务总局公告2013年第23号），个人确认投资转让所得时，“资本公积、盈余公积、未分配利润”等盈余积累应一并计入股权转让价格计算征收个人所得税。

（三）税收筹划空间

上述股权转让所得税税收政策，对于企业投资者，其在股权持有环节和清算环节从被投资企业直接分红、以转增资本方式间接分红和清算性分红免税，减少了税收负担；其在股权转让环节确认股权转让所得时，不得扣除被投资企业留存收益份额，增加了税收负担。因此，企业投资者转让股权，纳税筹划的关键是将应税所得转化成免税所得，将股权转让收益中相当于股息、红利的部分转化为股权持有收益和股权清算收益。对于个人投资者，上述环节无免税规定，不存在税收筹划空间。

二、股权转让

所得税纳税筹划假定股东甲以450万元货币资金和股东乙投资成立了联营公司华胜公司，股东甲占有华胜公司30%的股权。后因股东甲经营策略调整，终止了对华胜公司的投资。终止投资时，华胜公司资产总额5000万元，负债总额1000万元，所有者权益总额4000万元。所有者权益中，实收资本1500万元，盈余公积1000万元，未分配利润1500万元。该项股权投资的公允价值是1200万元。

（一）股东甲是居民企业

股权转让所得税的纳税筹划存在四种终止投资的方法，其应缴纳的企业所得税计算。四种终止投资的方案是：

1.按普通方法直接转让股权

根据前述规定，股权转让环节，无论是企业投资者，还是个人投资者，转让价款不得减去投资者享有的被投资企业累计未分配利润和累计盈余公积份额。企业股东甲应缴纳企业所得税为187.5万元。该种方法下，未分配利润、盈余公积对应部分均未享受免税待遇。

2.以直接分红方式避税

即先分配再转让股权华胜公司先将1500万元的未分配利润进行分配，企业股东甲收回450万元（1500×30%），然后以750万元价格转让股权。该方案实质是将450万元的股权转让收益转化为股权持有收益，分配的450万元无须缴纳企业所得税，企业股东甲最终仅须缴纳企业所得税75万元，较普通转让方式节税112.5万元。本方案中，企业股东甲享有的华胜公司未分配利润部分享受了免税待遇，享有的盈余公积部分未享受免税待遇。

3.以间接分红方式避税

即先转增资本再转让股权华胜公司先用625万元盈余公积和1500万元未分配利润增加注册资本，之后企业股东甲以1200万元的价格转让股权。该方案的实质是将637.5万元股权转让收益转化为持有收益并增加股权计税成本。根据《公司法》的规定，公司分配当年税后利润时，应当提取利润的百分之十列入法定公积金。公司的公积金用于弥补公司的亏损、扩大公司生产经营或者转为增加公司资本。法定公积金转为资本时，所留存的该项公积金不得少于转增前公司注册资本的百分之二十五。本例中的“盈余公积”属于《公司法》中的法定（盈余）公积金。由于法定盈余公积不能用于直接分红，所以，本方案采取盈余公积和未分配利润同时转增资本的方式。华胜公司实收资本为1500万元，盈余公积最多只能转增资本625万元（1000-1500×25%）。企业股东甲享有的部分为：（1500+625）×30%=637.5（万元）。其应缴纳企业所得税28.13万元，较普通转让方式节税159.37万元。本方案中，企业股东甲享有的华胜公司未分配利润的全部及盈余公积的对应部分享受了免税待遇。

4.以清算分红方式避税

即撤资方案企业股东甲从华胜公司撤资，直接收回货币资金1200万元。其股权转让收益750万元转化成清算环节股息性质的所得。该方案中，投资收回450万元，股息性质所得为：（1000+1500）×30%=750（万元），投资资产转让所得为0，企业股东甲无须缴纳企业所得税，较普通转让方式节税187.5万元。企业股东甲享有的华胜公司未分配利润、盈余公积全部享受免税待遇。

（二）股东甲是居民自然人

股权转让所得税纳税筹划由于个人投资者从被投资企业分得的股息、红利无免税规定，因此，其终止投资应负担的个人所得税亦不存在纳税筹划空间。

三、企业重组中股权收购业务的避税思路

企业重组中的股权收购属于特殊的股权转让。股权收购支付方式分为股权支付和非股权支付。若采用股权支付方式，在收购企业支付的是其控股企业股权的情况下，股权收购行为中又包含了股权互换的行为，使股权收购行为产生了两个股权转让主体和两个股权受让主体。尽管如此，其税收筹划的基本依据如前所述，原理是相同的。企业重组的税务处理区分不同条件分别适用一般性税务处理和特殊性税务处理，两种不同税务处理方式下，股权转让所得税纳税筹划思路为：

（一）一般性税务处理

根据《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号），无论是股权支付，还是非股权支付，被收购企业的股东应确认股权转让所得和损失，收购方取得被收购企业股权的计税基础应以公允价值为基础确定。股权支付方式下，如果收购企业支付的是其控股企业的股权，重组双方皆涉及到股权转让交易。收购企业转让了被支付的股权，被收购企业的股东转让了被收购的股权。收购方和被收购企业的股东都要就股权转让所得计算缴纳所得税。非股权支付方式下，仅被收购企业的股东转让了股权，就股权转让所得纳税。一般性税务处理的避税操作同前述股权转让所得税纳税筹划方案原理相同。重组之前，拟转让股权的一方应采用直接分红、间接分红等方式减少被投资企业净资产，以降低拟转让股权的公允价值及应税所得，才能取得较好的避税效果。

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建筑安装企业有着明显区别于其他行业的典型特征，即建设周期长、投资金额大、产品唯一性、业务形式多样性等。建筑安装工程的业务形式，有总承包、转包、分包等，不同的业务形式有着不同的纳税义务。

（一）税务筹划 是指依照国家法律法规，在税收法规允许下、国家政策范围内进行的策划，其形式上、实质上都必须顺应立法意图，坚决反对偷税、漏税、避税的行为。偷税、漏税，是指违反法律法规，逃避税收负担的行为。避税行为，是指形式上符合法律规定，但其实质上却是违背立法意图的，也就是故意钻税法上的漏洞的行为。避税的行为使得无法获得稳定的税收利益，税务部门应通过不断完善税法，将避税行为扼杀在摇篮之中。而对于已获得的税收收益，税务部门能够通过反避税调查，调整应纳税事项，将纳税人少纳的税款追缴回来。

（二）税务筹划特点 为保证税收利益的稳定、可靠，必须进行有效的税务筹划。

首先，应保证税务筹划是在法律允许的范围之内进行的，即税务筹划应具有合法性，纳税人按照税法的相关规定缴纳自己应缴纳的税款。税务筹划必须是合法的，税务筹划方案不能够违背国家税收法律法规，也不能违背其他法律法规，否则税务筹划方案就无法进行实践操作，也是无效的。

其次，纳税人按照同一经济活动的不同经营方案应承担的税收任务，进行规划设计，即税务筹划应具备筹划性，综合衡量多种方案，从而选取对纳税人最有益处的方案。保障企业获得最大的税后利润，是建筑安装企业进行税务筹划的最终目的，即税务筹划应具备目的性，选取的纳税方案要符合税后利润最大化这个目标。按照税法的规定，纳税人策划出多种纳税方案后，为实现企业自身利益的最大化，可以实施税负较低的方案。

（三）税务筹划作用 具体有：

（1）税务筹划是企业生存、发展的必然选择。随着社会主义市场经济的快速发展，市场竞争激烈程度不断增加，建筑安装企业要想在激烈的竞争之中获得一席之地，寻求更好、更广阔的发展，就应不断地加强企业的管理，树立节能减耗意识，降低原材料的消耗，减少生产成本，积极采用先进技术、应用新工艺、新方法，及时对固定资产进行深层改造，逐步扩大生产规模，加强劳动效率的提高，进一步增加收入。然而现阶段，建筑安装企业要想降低生产成本、增加收入都有着一定的困难，因此，企业必须选择税务筹划的方式，通过降低税收成本来增加企业效益。

（二）税务筹划逐步成为企业生产经营的重要组成部分 建筑安装企业为实现自身利益的最大化，通过进行税务筹划，对涉及税收的经济事项进行统筹安排，发挥了企业独立自，是企业将社会赋予了它的权利的具体实践。因此，企业应认真、仔细研究国家的税收政策，依照企业自身的实际情况，选择符合企业发展的税收政策，并进行积极的税务筹划。而且随着社会主义市场经济体制的健全、完善，税务筹划已逐渐成为企业生产经营的重要组成部分。

（三）税收优惠政策为企业税务筹划提供了可能性 我国地区间、部门间存在着发展不平衡现象，而不合理的产业结构也严重制约着我国经济的快速发展。为保证区域之间发展的平衡性，调整产业、产品的结构，我国将税收的的经济杠杆作用予以充分发挥，制定了一系列的税收优惠政策，针对不同的情况可以不征收或者少征收所得税，企业之间税率有高有低，税基大小不一。因此，这就为企业提供了充分的选择机会，为企业进行税务筹划提供了充足的可能性与广阔的操作空间。

二、建筑安装企业税务筹划措施

由于建筑安装企业的税收具有其他行业不能比的复杂性与独特性，从而也为企业的税务筹划提供了充足的空间。

（一）依法纳税是税务筹划的前提 建筑安装企业进行税务筹划必须是合法的，与偷税、逃税有着根本性的区别。纳税人在履行纳税义务时，应根据税法的相关规定及时、积极进行缴纳足额的税款，一切违反税法及其他法律规定的行为都是违法的，都将受到法律的制裁，必须严厉杜绝逃税、漏税，不纳，或是税款不足额，缴纳时间延迟的行为。而税务筹划是在依法纳税的前提下，是对税法及其他法律严格遵守的基础上，采取的一种合法、合理、合情的降低税负的方案。然而现阶段，许多纳税人对税务筹划理解不够准确，片面认为税务筹划是为了帮助企业少缴纳税款，甚至不惜违法法律规定，实施偷税、漏税的违法行为，导致税务筹划工作处于停滞不前的局面，因此建筑安装企业在进行税务筹划时必须做到依法纳税。

（二）对混合业务的税务筹划 建筑企业进行综合性业务的现象时有发生，如既要销售建筑产品，又要为客户提供安装劳务，因此要予以重点筹划。建筑安装企业在从事建筑、修缮、安装、装饰等工程作业时，与另一方签订工程合同，在销售自己生产的货物同时向客户提供安装劳务时，并在合同中予以单独标准写明安装劳务价格，若企业拥有建设行政部门批准的建筑施工（安装）资质，那么建筑安装企业按照17%的税收率对其取得的全部收入缴纳增值税。由此可以得出，企业为实现利润的最大化，减少企业税务负担，可以考虑办理相关资质证明，并在合同订立时另外单独标注建筑劳务价格，从而满足相关规定，减少纳税成本。

（三）原材料税务筹划技巧 根据营业税法，纳税人在从事建筑、装饰、修缮工程项目时，不管核算方式如何选择，不管项目工程是包工包料还是包工不包料，工程所用原材料与其他物资、动力价款都包含在营业额内，但是建设方提供的设备价款除外。工程所需原材料的采购渠道不同，企业的计税依据则会不同。建设单位若是从市场上直接采购材料，则价格较高，这样施工企业就会在使用原材料时精打细算，加强原材料的管理，对工程原材料的预算开支进行严格控制，从而保证原材料及其他材料的使用效率不断提高。建筑安装企业与材料供应商建立了长期合作关系，则购买材料的价格相对便宜，因此工程材料物资的价款降低，采用合理、科学、合法的方式方法降低税负，减少计税的营业额，实现节税目标。

例如：建筑安装公司甲方为一方企业修建厂房，工程承包价款总价为1000万元，乙方负责购买工程所需各类装饰材料，材料价格为500万元，那么建筑安装公司甲方所应缴纳的营业税为：（1000+500）×3%=45（万元）。若是建筑安装公司甲方利用自身优势，只需花费400万元就可从市场上采购完善该项工程所需装饰材料，则建筑安装公司甲方与企业乙方订立工程项目承包合同时，就要把采购材料的价款包含在其中，合同总的价款就为1400万元，那么建筑安装公司甲方所应缴纳的营业税就是：1400×3%=42万元。与第一种承包方式相比，建筑安装企业承担的税收额要少3万元。

（四）安装工程产值税务筹划 在《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》中规定，企业进行安装工程作业活动时，若安装工程的产值是以安装的设备的价值来衡定的，企业的营业额就要包括设备的价值。

根据这项规定，建筑安装企业在进行安装工程作业活动时，就要尽可能的避免将设备的价值作为工程的产值。机械设备由工程建设单位负责提供，建筑安装企业只需对设备进行安装即可，获得收入只是购买原材料费与安装费，因此企业安装工程的产值就不包括安装设备的价值，最终实现合理避税的目的。

例如：企业委托某一建筑安装公司修建办公楼，工程承包款总价为5000万元，订立的合同中包括了为大楼进行价值500万元的中央空调的安装，建筑安装公司负责提供中央空调，那么建筑安装公司所需缴纳的营业税则为：

5000×3%=150万元。

若是建筑安装公司与企业在订立合同时，对工程承包总价中不包含安装中央空调的价格做出明确规定，由乙方负责提供与安装中央空调，那么建筑安装则应缴纳的营业税是：

（5000-500）×3%=135万元。

与前一种形式相比，建筑安装企业所要缴纳的营业税减少了15万元。

（五）筹集资金筹划 建筑安装企业进行建筑、安装、装饰、修缮工程作业时，对资金的需求量很大，而不同的融资方式对企业所承担的税负起着不同的影响。例如：建筑企业甲拥有建筑、房地产及相关企业十多家，以往都是由公司统一各金融机构进行贷款，再转贷于下面控股公司，并向控股公司收取一定的利息。公司从银行处融资6000万元，向银行支付利息360万元，从其他控股企业中收取信息396万元。

为减轻企业税负，企业应进行积极有效的税务筹划，选择最适当的计税方式。建筑企业甲鱼各控股公司签订转贷款合同，甲方向各控股公司收取利息360万元，与银行利息相同，同时甲方向各控股收取36万元管理费。这样一来，建筑企业甲就不需要缴纳营业税，而各控股公司所缴纳的管理费在税前就进行扣除。各控股公司再向公司总部缴纳的利息没有超过同期的银行贷款利息，也就没有涉税金额。这样一来，与其他计税方式相比，建筑企业甲所承担的税负明显的下降，从而实现节税的目标。

（六）利用纳税时间进行税务策划 建筑安装企业承揽工程任务时，工程项目按照合同完成后一次性结算所有价款，这样营业税纳税义务就会以工程合同价款结算的当天来做为发生的时间。

工程项目按照一旬结尾或是月中预支、月终进行结算、工程竣工后进行最终清算的办法计算工程价款，这样企业所要履行的营业税义务则以月份终了清算已完工程价款的当天作为发生的时间。

项目工程根据工程形象的不同进度进行不同阶段结算价款，这样建筑安装企业所应承担的营业税纳税义务则以以月份终了清算已完工程价款的当天作为发生的时间。

工程项目按照企业结算方式的，企业营业税义务以结算工程价款的当天作为发生时间，而不是建筑安装企业收到预付材料款与预收工程价款的时间。由此可以看出，建筑安装企业科学、合理选择结算方式，结算时间不要以预收款时间为准，而是应将结算时间尽可能的推迟延后，从而促使营业税缴税义务发生时间不断延迟，为企业的有效运转提供足够的资金，促使企业进一步获得资金的时间价值，不断为建筑安装企业的经营活动提供便利。

（七）工资资金税务筹划办法 与其他行业相比，建筑业工程周期很长，并且受到季节、气候的影响较大，因此建筑安装企业职工与其他行业职工的工资发放形式存在差别。按照税收法律规定，发放年终奖的形式主要有分月发放、月奖按照比例发放、全年一次性发放。

为实现最好的节税效果，应将部分作为月奖，剩余的则进行年终发放，而最科学的则是采用月奖按照比例控制发放，这样都比全年一次性发放的节税效果好。分月发放的奖金要与每月工资薪金进行合并，使得纳税基数提高，从而让工资薪金与奖金适用于较高税率的机会不断增加。若是将部分奖金作为月奖在每月中发放，则有效降低年终奖适用于较高税率的可能性，并且保证了月收入适用于最高的税率不会发生变化，从而获得比全年一次性发放年终奖时所承担的更低的税负。

三、建筑安装企业税务筹划风险防范

随着市场经济的发展，竞争愈演愈烈，越来越多的纳税人在关注、重视税务筹划，然而税务筹划的实践操作常常是在税收法规的边缘，带有很大的风险性。由此可知，纳税人要想通过有效的税务筹划实现预期的减轻税负的目标，最为关键的就是注意防范风险，保证筹划行为符合税法以及其他法律、法规要求。

（一）防范对税收政策理解错误、片面的风险 纳税人在进行具体的税务筹划时，必须要全面、准确地理解、把握与之相关的税收政策的具体内涵。避免由于在一个细小的方面、或是一个环节上出现问题，而致使整个税务筹划行为失败。

（二）防范税收优惠政策条件要求执行不到位的风险 税收优惠政策通常有着确定的适用范围，往往详细规定了能够享受这一优惠政策应满足的基本条件，例如企业类型、特定人员比例、注册地点等等。要想享受到这项税收优惠政策，纳税人就应该保证符合这些条件，而且进行实时动态监控，保障随时都能符合政策规定。

总之，税务筹划对于纳税人法律意识的提高有重要作用，能够帮助建筑安装企业有效增加财富，同时也是社会主义市场经济条件下企业更好地维护自身权利的具体要求与必然趋势。建筑安装企业在进行税务筹划时，应明确企业自身的特点，掌握税务筹划的特征、作用，从而帮助企业更好地实现税务筹划。建筑安装企业应在税收法律法规允许的范围内进行有效的税务筹划，从多方面进行思考，如对混合业务进行税务筹划，利用工程承包方式进行有效的税务筹划，从安装工程产值方面进行税务筹划，利用纳税时间进行税务策划，从工资薪金发放上思考税务筹划的办法，并注意防范税务筹划的各类风险，从而不断的降低、减轻税负，增强企业的市场竞争能力，最终实现企业的利益最大化。

参考文献：

[1]廖勇：《建筑施工企业营业税筹划初探》，《广西电业》2009年第9期。

[2]陈一杰：《关于施工企业税务筹划问题的探讨》，《中国总会计师》2006年第12期。

[3]徐蕾：《施工企业营业税税务筹划方案解析》，《山西建筑》2007年第9期。

[4]韩雪梅：《新营业税政策下转包工程的税务筹划》，《现代商业》2010年第21期。

[5]袁艳红：《建筑施工企业营业税的涉税风险及税务筹划》，《建筑与预算》2010年第1期。

篇（10）

房地产开发周期较长,主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节,项目清算环节。各环节涉及的税种主要有企业所得税、土地增值税、营业税、土地使用税、印花税、契税、房产税。由于项目的税收成本会影响项目的投资回报,而税务事项始终贯穿其中,因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环。所以有必要对房地产开发各环节涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结,使管理者在实践时尽量避免和及时处理这些问题,抓住一些税收筹划机会,以便管理层能更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。

一、立项环节

实际中很多企业在做项目规划及向有关部门报批时,都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。

企业对同一项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产,有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等,他们的增值率和对应的税负会有所不同。我们知道,由于土地增值税是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。若企业以分期开发的别墅、洋房、商业物业来分别立项,只能按这些分期项目为单位清算。但是,若企业对不同增值率的房产以一个项目或同一期来立项并经批准,则可按一个项目或同一期项目的整体增值率来进行土地增值税清算。若整体增值率低于个别房地产的增值率,那么企业的土地增值税的实际税负可能会有所降低。

所以笔者建议,企业在立项时,就应提早考虑项目的实际情况和相关影响,选择一个较优的方案来立项。这样企业就可以合理降低土地增值税的税负,为企业带来一定的经济利益。这是一个很好的税收筹划机会。

二、规划设计环节

实际中有些企业在委托境外设计公司提供设计服务时,由于设计服务合同不规范和提供的证明材料不规范,可能导致为境外设计公司代扣缴一些额外的税负。

境外设计公司提供设计服务时,可能会不涉及境内服务,也可能会涉及境内服务。对于不涉及境内服务的,外商除设计工作开始前派员来中国进行现场勘察、搜集资料、了解情况外,设计方案、计算、绘图等业务全都在中国境外进行,设计完成后,将图纸交给中国境内企业,对外商从中国取得的全部设计业务收入,暂免征收企业所得税,且不征收营业税。对于涉及境内服务的,外商除设计工作开始前派员来中国进行现场勘察、搜集资料、了解情况外,设计方案、计算绘图等业务全部或部分是在中国境外进行,设计完成后,又派员来中国解释图纸并对其设计的建筑、工程等项目的施工进行监督管理和技术指导,已构成在中国境内设有机构、场所从事经营活动。因此,对其所得的设计业务收入,除准许其扣除发生的中国境外的设计劳务部分所收取的价款外,其余收入应依照税法规定按营利企业单位征收工商统一税和企业所得税及营业税。但对在委托设计或合作(或联合)设计合同中,没有载明其在中国境外提供设计劳务价款的,或者不能提供准确证明文件的,不能正确划分其在中国境内或境外进行的设计劳务的,都应与其在中国境内提供的设计劳务所取得的业务收入合并计算征收企业所得税和营业税。

所以笔者建议,企业应与境外设计公司协定提供设计服务的方式,若全部为境外提供的,应在合同中说明。这要求境外设计公司提供相关在境外工作的证明和索取合法收款凭证,以便税务机关审查。若需要境外设计公司在中国境内提供监督管理和技术指导的,应在合同中分别说明境内和境外的服务费金额。这要求境外设计公司提供相关在境外和境内工作的证明和索取合法收款凭证,以便税务机关审查。这样可以避免为境外设计公司代扣缴一些额外的税负和一些不必要的税务麻烦。

三、融资环节

企业资金不足可以从其关联方融资。如从关联方取得的贷款数额巨大。根据《企业所得税法》的规定,企业从其关联方接受的债权性投资的利息支出有限额。因此,部分超出规定标准的利息可能不得税前扣除。根据土地增值税的规定,不能提供金融机构证明的利息支出有限额,因此,部分利息可能不得作为扣除项目。

所以笔者建议,企业应提前与税务机关沟通,明确关联方贷款利息可扣除限额,从而明确最佳关联方贷款金额,尽量使关联方贷款利息都能税前扣除。这都可以通过调整项目融资架构、调整企业间资金融通的安排来达到。

如企业向关联方支付的利息超过同期金融机构的贷款利率,根据《企业所得税法实施条例》的规定,向非金融企业借款的利息支出,不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额部分准予扣除。因此,超过同期金融机构贷款利率的利息不得在税前扣除。根据土地增值税的规定,不能提供金融机构证明的利息支出有限额,因此部分利息可能不得作为扣除项目。对于超过贷款期限的利息部分在计算土地增值税时亦不允许扣除。

所以笔者建议,为避免关联方过高的利息支出和利息收入在税负方面的不利影响,企业可考虑按同期金融机构同类贷款利率来安排集团内资金借贷。

若企业是无偿使用关联方的贷款,企业作为借入方没有相应的利息支出,那么就会虚增利润;借出方的利息费用也不能在税前扣除,将会导致双重征收企业所得税。

所以笔者建议,企业应审核目前集团内关联交易的定价政策,改善不合理的地方,并以此制定合理的收费,同时根据税务规定准备相关证明文件。

四、土地取得环节

(一)企业以国家出让方式取得土地

在以前年度取得国有土地使用权时,没有及时取得国家土地管理部门出具的土地出让金收款凭证的。根据规定,扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本,费用及转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除。

所以笔者建议,企业应对不属于预付账款性质的金额转入相对应开发成本、费用科目核算并在合同中约定提供合法凭证的期限。这样可避免一些不必要的税务麻烦。

对于企业未在约定的期限内进行土地开发而支付的土地闲置费,在计算企业所得税时,土地闲置费能否扣除,新的企业所得税法和原外资的税务规定未对此作相关规定,需向相关税务机关确认相关税务处理方法。该土地闲置费不属于按国家统一规定交纳的有关费用,因此,在计算土地增值税时不能从应税收入中扣除。

所以笔者建议,企业应加强项目开发的管理,尽量在约定的期限内进行开发;若的确需延期,应尽早与相关政府部门协商,争取减免土地闲置费。并与税务机关确认相关税务处理方法。

企业未按规定期限支付土地出让金而缴纳的滞纳金,在计算企业所得税时可能会被视为与取得收入无关的支出而不得扣除。另外,此滞纳金也不属于按国家统一规定交纳的有关费用,因此计算土地增值税时也不能从应税收入中扣除。

所以笔者建议,企业应加强资金管理,按规定期限支付土地出让金,如果确实需延期,应尽早与相关政府部门协商,争取减免滞纳金。

(二)以资产收购方式取得土地

实际中在资产购置时,存在实际交易价格可能与相关凭证价格不同的情况。由于相关凭证没有反映真实交易价格,根据《税收征收管理法》规定,纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的,由税务机关责令限期改正,并处五万元以下的罚款。

所以笔者建议,企业应按实际交易价格来订立相关转让协议和索取合法有效凭证,以降低企业的税务风险。

五、拆迁安置环节

在拆迁安置环节,拆迁费用支付凭证一般为被拆迁人签署的收据或白条。这些收据或白条不属合法有效的凭证,根据《发票管理办法》规定,不符合规定的发票,不得作为财务报销凭证。

所以笔者建议,企业最好委托取得房屋拆迁资格证书的单位拆迁,并向其索取合法有效的凭证。

六、工程建设环节

在工程建设环节若与关联方签订的工程造价高于当地市场标准,根据《企业所得税法》的规定,企业与其关联方之间的业务往来,不符合独立原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的,税务机关有权按照合理方法调整。根据国税发规定,房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的房地产开发成本中各项费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的,地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料,结合房屋结构、用途、区位等因素,核定上述开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除。

所以笔者建议,企业应审核目前集团内关联交易的定价政策,改善不合理的地方,并以此制定合理的收费,同时根据税务规定准备相关证明文件。

七、预售环节

企业有时未对取得的预售收入进行确认和进行相关税务申报,根据规定,对预售收入,应按预计利润率计算出预计利润额,计入利润总额预缴企业所得税。根据规定,可对开发企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入预征土地增值税。对预售收入亦需缴纳营业税及其附加。

所以笔者建议,企业应及时就项目预售收入向主管税务机关申报纳税。

八、销售环节

企业对于样板房的装修费用常计入营业费用,而不计入开发成本,造成开发成本减少。根据规定,开发企业建造的售房部(接待处)和样板房的装修费用,无论数额大小,均应计入其建造成本。但是,新的企业所得税法和原外资的税务规定未对此作相关规定,需向相关税务机关确认相关税务处理方法。在计算土地增值税时,对此费用能否扣除,暂无相关规定,需向相关税务机关确认相关税务处理方法。

所以笔者建议,企业可将样板房的装修费用作为开发成本核算,在计算企业所得税时开发成本是可全部税前扣除的。同时向主管税务机关确认土地增值税的处理方法。

企业为鼓励业主介绍房屋销售,以替业主支付物业管理公司一定的物业管理费作为报酬,但未取得物业管理公司的发票作为费用列支的凭证。根据规定,未按规定取得发票的费用,不能在企业所得税税前扣除。根据规定,扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除。若业主取得的劳务报酬超过一定标准,企业作为扣缴义务人需代业主扣缴他们的个人所得税。

所以笔者建议,企业应及时向物业管理公司索取发票和代负有纳税义务的业主扣缴相关的个人所得税。

九、出租环节

实务中有的企业将人防工程作为车位供业主使用,并与业主签订车位使用权买卖合同收取使用费,确认为销售收入。

无论销售收入或租金收入,企业都需要缴纳企业所得税,对企业最终的企业所得税税负影响不大。但是,由于人防工程不可出售,交易的实质为出租,若确认为租金收入,按租赁期限来分期确认租金收入,在合同签订当年,租金对应的企业所得税税负将相对低于确认销售收入所对应的企业所得税税负。另外,若确认为销售收入,在计算土地增值税时,可能会被视作应税收入;而作为租金收入确认,则不需缴纳土地增值税。

所以笔者建议,企业应将买卖合同改为租赁合同,避免税务机关误征土地增值税和按房产销售来征收企业所得税。

十、项目清算环节

在项目清算环节对一些与其它“期”共享的公共配套设施的建造费用,可能在该“期”进行清算时,仍未开始建造,企业会预提这部分费用。对这部分预提费用在计算企业所得税和土地增值税时一般不能扣除。我们了解到有些地方税务机关允许企业在结算时,按项目最终的实际情况再计缴土地增值税的实际税负。

所以,笔者建议,企业在作项目开发时,应考虑土地增值税的清算时点,安排相关工程。对后建的工程,企业可与主管税务机关协商在最终结算时,按项目(期)来重新计算土地增值税的税负,多退少补。

总之,房地产开发各环节所涉及的税务问题比较复杂,笔者希望能够通过对这些税务问题及其改善和筹划机会的分析和总结,能为房地产企业规避税务风险,合理进行税收筹划提供一些参考。

【参考文献】

[1] 中华人民共和国企业所得税法.国务院令[1993]第136号.