房地产行业估值汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇房地产行业估值范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

篇（1）

自1998年我国实行住房体制改革以来，在经济保持快速增长、人均收入不断增加、城市化进程持续推进等因素的推动下，我国房地产业获得了巨大的发展，成为拉动整个国民经济前进的重要产业。伴随房地产业的高速发展，越来越多的社会资本进入到房地产业，越来越多的企业加入到地产开发商的行列。2008年开始的新一轮房地产热中，大量的国有企业尤其是央企涌入房地产业，在房地产业的生产资料市场——土地出让市场掀起了一轮轮的“抢地”大战，制造了一个个“地王”。不同所有制性质的房地产企业在土地出让市场上的表现截然不同，其背后的土地获取策略又存在什么不同呢？这些问题在目前国内外的研究文献中都还没有被系统探索过，对此问题的回答将有助于客观、全面评估当前中国房地产业土地出让市场的竞争环境，进而为有效制定该市场的引导和管理政策提供一点参考意见。

房地产企业土地获取策略分析及假说发展

房地产企业应从以下三方面调整土地获取策略以适应土地出让市场的竞争：

（一）拿地规模策略

可供开发土地资源作为房地产企业的核心资源，土地储备量的大小将决定房地产企业未来发展的潜力。同时，获取土地需要投入大量的资金，此举必将减少企业的现金流，放大企业的财务杠杆，增加企业的经营风险。在现实中，房地产企业经常有选择高价大规模拿地还是少量拿地的困扰。

（二）市场布局策略

我国的房地产市场根据发展程度大致分为一、二、三、四线，不同层次的房地产市场因其特点不同而具备不同的战略价值。一线城市如北京、上海等由于较高的城市化、国际化程度，其具有的战略意义为房地产企业所重视；二、三线城市的发展前景明显；四线城市则基本以自我需求为主，其中某些具有地方特色如旅游产业的城市具备了较高的投资价值。房地产企业应该选择单一市场还是复合市场？

（三）合作拿地策略

土地成本高企不下的背景使得合作拿地越来越为房地产企业所接受，合作拿地无疑将分散企业的风险，包括万科地产和保利地产在内的众多房地产企业都不同比例的采用这种拿地形式。房地产企业的土地获取策略受到企业自身因素以及企业外部环境的影响，在自身因素方面，我们认为，房地产在土地出让市场上的土地获取策略较大程度的受到其所有制性质的影响。结合对房地产企业经营和土地出让市场实际情况的把握，我们提出如下假说：

假说一：国有控制的房地产企业的拿地规模大于非国有控制的房地产企业的拿地规模。表现在拿地量上，即国有控制的房地产企业的年度拿地量大于非国有控制的房地产企业的年度拿地量。

假说二：国有控制的房地产企业的市场布局比非国有控制的房地产企业的市场布局完善，市场范围涉及一、二、三、四线多级市场，非国有控制的房地产企业受于自身实力的制约，其市场布局较为单一。表现在拿地集中度（HHI）上，即国有控制的房地产企业的HHI小于非国有控制的房地产企业的HHI。

假说三：非国有控制的房地产企业相比国有控制的房地产企业，更倾向于通过合作拿地的方式获得土地。表现在非国有控制的房地产企业合作拿地的次数更多、比例更大上。

样本数据和模型

（一）样本选取

出于数据的可获取性和可比性的考虑，本文的研究聚焦于土地公开出让市场，也就是“招拍挂”市场。同时，为保证数据来源的一致性，本文选择在沪深两市上市的房地产企业作为研究对象。本文对房地产上市公司的样本构造通过以下过程：房地产板块的选择依据上海证券交易所和深圳证券交易所的行业分类法，提取房地产行业下所有的A股上市公司，并去除处在ST、SST和S等状态下的公司，以去掉异常值。提取了这些上市公司2005-2010年的主要数据。选择从2005年开始，是考虑到我国土地出让制度由协议划拨全面转向“招拍挂”是在2004年的“831”大限之后。保证一定规模的数据样本量的同时，去除所有主要数据缺失的公司，我们遴选出31家企业的6年观察值，共186个样本。所有公司层面的数据都来源于沪深两市各公司的年报，分析软件是STATA 11.0。

（二）变量设定

1.解释变量。控股股东所有制性质，采用虚拟变量，企业的第一大股东为国有股东时，定义为国有控制，设定为1，企业的第一大股东为民营及外资股东时，定义为非国有控制，设定为0。

2.被解释变量。本文对城市的划分采用全球著名房地产咨询公司仲量联行2009年的《中国新兴城市40强》报告，将北京、上海、深圳、广州这4个城市作为一线城市，将天津、南京、重庆等15个城市作为二线城市，将长沙、南通、徐州等25个城市作为三线城市，其他城市作为四线城市。拿地规模（年度拿地量），以房地产企业年度拿地面积（万平方米）来描述，分别计算房地产企业2005-2010年的年度拿地量。市场布局（拿地集中度），根据仲量联行2009年的《中国新兴城市40强》对一、二、三、四线城市的划分，计算HHI(Herfindahl)指数。合作拿地（合作拿地与否），采用虚拟变量，如果存在合作拿地的情况则设定为1，否则设定为0。

3.控制变量。公司规模，以房地产上市公司的营业收入来衡量，反映公司的整体实力。财务杠杆，以房地产上市公司的资产负债率来衡量，反映公司的资金实力。高管持股，采用虚拟变量，如果存在高管持股情况则设定为1，否则设定为0。多元化经营，采用虚拟变量，房地产企业专业化经营为1，多元化经营则设定为0。表 1 给出了变量名称、符号及含义。

（三）回归模型设定

在选取了以上的变量之后，具体的回归方程为：

lq=α+β1prop+β2size+β3leve+β4own+β5multi+μ

hhi=α+β1prop+β2size+β3leve+β4own+β5multi +μ

coop=α+β1prop+β2size+β3

leve+β4own+β5multi +μ

本文的回归分析将以面板数据模型的分析方法为主，随机效应模型或固定效应模型并通过Hausman检验选择其中更优的，同时，跟混合截面数据最小二乘法回归（Pooled OLS Model）进行对比，通过F检验和LM检验来进行取舍。

控股股东所有制性质与土地获取策略的实证分析

（一）主要变量描述性统计特点

从31家房地产上市公司6年的186个样本的描述性统计和虚拟变量频数指标来看，年度平均拿地量标准差显示房地产企业之间的年度拿地量差别很大；从年度拿地集中度的分布来看，存在跨区域经营的房地产企业，也存在集中经营的房地产企业；合作拿地方面，合作拿地、独立拿地的房地产企业都有，合作拿地的比重在20%左右；本次入选的31家房地产企业，其中有23家所有制性质为国有控制，8家所有制性质为非国有控制（见表2、表3）。

（二）回归结果分析

本文以31家房地产企业六年的面板数据进行方程回归，通过Hausman检验、LM检验以及F检验可以看到，对于三个回归方程来说，都优选随机效应模型（见表4）。

回归结果主要有以下几个方面：prop对lq的影响系数为正，且在10%的水平下显著，这表明，所有制性质为国有控制的房地产企业的拿地量明显高于所有制性质为非国有控制的房地产企业。这与前述描述性统计分析以及相关性的结论相吻合，再次证明所有制性质对房地产企业的拿地规模具有较大的影响。prop对hhi的影响系数为负，且在10%的水平下显著，这说明，所有制性质为国有控制的房地产企业拿地的集中度小于所有制性质为非国有控制的房地产企业，即国有控制的房地产企业拿地更为分散，非国有控制的房地产企业的拿地更为集中。这与前述描述性统计分析以及相关性的结论是吻合的，证明所有制性质对房地产企业的市场布局存在较大的影响。prop对coop的影响系数为正，但不显著。这表明，所有制性质不同的房地产企业在合作拿地方面没有太大的偏好，更有可能是出于对适应产业环境的正常反应，这与前述描述性统计分析以及相关性的结论相吻合。

结论与启示

2005年到2010年，总体而言，伴随房地产业的发展，房地产企业的企业规模在不断增大，房地产企业的拿地规模不断上升。从主要变量之间的相关系数和回归分析结果来看，首先，所有制性质与拿地规模呈显著的正相关；其次，所有制性质与拿地集中度呈显著的负相关，所有制性质影响房地产企业的市场布局；再次，所有制性质与合作拿地没有显著的相关关系。从实证的结果来看，本文的结论是国有控制的房地产企业的土地获取策略更为激进，在土地出让市场竞争中略占上风。

从prop在三个方程中系数来看，所有制性质影响比较大的方面还是拿地量方面，这也从侧面证实了我国国有企业在做大的同时并没有更多的关注量方面，国有企业在市场上的竞争力仍然主要体现在规模上，国有控制的房地产企业同样如此。企业规模是影响房地产企业土地获取策略的重要因素；财务杠杆对房地产企业的土地获取策略影响不大，可能源于房地产企业普遍采取较高杠杆水平的经营策略，这从侧面说明作为资金密集型产业，资金是房地产企业发展依赖的重要资源；高管持股的房地产企业拿地量明显小于高管没有持股的房地产企业，可能是因为高管作为企业股东更能从利润最大化出发，理智选择公司发展战略，也可能是因为高管持股后，企业经营更为保守。

房地产企业要提升自己的资金获取能力。房地产业作为资本密集型产业，房地产企业更多扮演的是资源整合商，房地产业的技术性壁垒并不高，在高利润的吸引下，众多资本的进入使得房地产业竞争激烈，加上宏观调控政策的长期伴随，对房地产企业的资金获取能力要求越来越高。房地产企业应该分散经营风险，完善企业的市场布局，实现在一、二、三、四线城市的完善布局，在城市类型进入问题上，可以在一、二、三、四线城市之间进行投资组合。政府行为方面，要继续加强对地方政府土地出让行为的监督，提高透明度，对寻租等腐败行为严惩不怠。同时，应该限制国有企业过多的介入房地产业，避免国有资源的浪费和不合理配置。

参考文献：

1.刘伟，平新乔.现代西方产权理论与企业行为分析[J].经济研究，1989(1)

篇（2）

1.引言

随着中国房地产行业在国民经济中的作用逐渐凸显，对其的投入和产出研究也已经越来越多。作为一项回报率较高的投资项目，房地产行业正在受到越来越多的外资关注。外资参股会对我国房地产行业的市场价值产生什么样的影响，是一个值得业内人员不断研究和探索的问题，具有重要的意义，下面本文将分别从影响和对策两个方面对这一问题进行分析，提出相应的对策。

2.外资参股对我国房地产市场的影响

2.1外资进入对房地产企业融资的影响

外资对我国房地产企业融资的影响主要表现为两个方面，一是对房地产金融体系的完善有一定的帮助，二是有助于对我国房地产企业资本短缺现状的弥补。长期以来，我国的房地产企业都存在资金来源渠道狭窄，容易受到资金链影响的金融模式之中，过度的依赖银行贷款，很少能自己筹集到资金支持，这样的现状使得银行承担了交易过程中的大部分风险，表面上对银行的利润和业绩有所促进，但是在不良贷款和周期性房地产矛盾的影响下，影响了商业银行的信贷结构并加重了银行的中长期流动风险，一旦出现房地产泡沫会对银行的正常运营造成很大的影响。外资的进入，相应的承担了一部分金融风险的责任，对缓解我国的这一问题有一定作用。同时，外资的投入增大了我国房地产企业的经济实力，能够有效的改善企业资金短缺的情况。

2.2外资进入对房地产企业专业服务化水平的影响

外资对房地产企业的服务水平影响同样表现为两个方面，即有助于提升专业水平和服务水平，加剧市场竞争。外资的进入将很多先进的经营理念和管理方法引入到了我国的房地产行业之中，从而带来改革和创新，新理念的影响下势必会带动新一轮的竞争热潮。在竞争的不断激烈下，各企业开始全方面、立体式的改善公司的整体实力，特别是所能够提供服务的能力，于是便要从专业水平和服务水平两方面着手进行改进，从而带来整个行业的发展。

2.3外资进入对房地产市场管理的影响

外资的进入对我国房地产市场管理带来的不仅是推动，也同样有冲击。一方面，外资带来了先进的管理制度客观上完善了经济规律，让与居民生活息息相关的房地产行业具有更大的含金量和发展前景。另一方面，相对于本土行业，外资企业在资金和销售甚至是物业方面都存在较为明显的优势，无可厚非的会冲击本土房地产市场。国内房地产企业受传统营销模式和发展状态的影响如不能尽管的适应这种形式、及时进行改变，很可能在市场竞争中遭到淘汰。

2.4外资进入对我国房地产价格的影响

已有的研究中表明，外资在进入我国房地产市场时，往往选择高端或中高档的物业。这种情况尽管在最初的一段时间中十分奏效，满足了我国大中城市中的一些市场需求，但是接下来出现的开发商大规模投资高档市场便导致了市场的供求结构失去平衡，造成风险的陡增，从而加剧了房地产市场的泡沫和市场的波动性。立足于我国国情来看，大部分资金投入到高档住宅会造成百姓的经济适用房减少，难以满足居民的居住需求，从而影响房市价值。

2.5外资进入对宏观调控的影响

外资进入的背景下，我国的宏观调控受到了多方面的影响。首先表现为人民币升值的压力增大，受到金融效应和国际收支平衡的影响，外资会要求我国人民币升值，施加更多的压力。同时，外资会一定程度上制约我国宏观调控政策的效果，对一些旨在改善市场投资结构的政策造成影响。最后，外资会大大增加我国金融体系的系统性风险，导致我国银行处在高风险的地位，资产质量和正常运营都将受到威胁。

3.针对我国房地产管理外资的建议

3.1引导外资的投资模式与投资方向

外资进入是我国房地产行业市场价值上升的一个主要原因，这会导致我国的国内房地产市场出现诸多的蝴蝶效应。因此，对于进入房地产市场的外资，要进行合理的区分，必要的遏制短期投机，适当的进行抑制，以免过度抑制造成的国际宏观经济发展受影响。例如，印度在多年之前就曾对外资进行了严厉的税收打击，导致国家的宏观经济发展停滞不前。所以，我国可以在这一问题上鼓励外资进行长期投资，通过中国房地产信托基金的尝试性发展为国内的房地产企业提供更多的融资渠道和发展机会。

3.2预防房地产业的金融市场风险

金融市场风险是每一个业内人士共同担心的问题，也是困扰中国房地产发展规模的问题，我们应当采取必要的措施进行预防，具体包括如下四个方面，即：“加强对外汇指定银行结售汇的监管”、“提高非居民首付比例和按揭担保要求”、“对非居民个人资金流入核定最高额度”、“采取有效措施缓解人民币升值的压力”。通过这些政策的实施来预防金融市场的风险。

3.3建立多途径的融资渠道

一直以来，融资渠道都是制约我国房地产企业发展规模和发展速度的瓶颈问题，如何及时的帮助房地产企业的发展并提供资金来源是一个难题。在我国证券化市场成熟度不够和我国房地产对银行业依赖过于严重的情况下，银行替房地产企业承担风险的格局应当尽早改变。应当引导资金向房地产开发上游环节进行转移，通过信托基金的投资来降低金融性风险，解决融资问题。

3.4采取税收手段调控外资的投机行为

我们应当充分借鉴国外的先进经验，有效的利用税收手段，对境外资产在我国的投资进行适当的限制，重点抑制投机性需求，可以采用：严禁外籍居民汇出在我国房地产市场的投机所得、限制投资基金在房地产市场中大量购房、充分运用税收手段限制境外资本的投机行为等方法进行调控，对海外热钱进行一定的遏制和警示。

3.5加强部门协调，建立监测预警体系

政府相关部门在进行协调时应当对房地产市场的危险进行必要的预警，建立信息共享和联合监管的平台和机制，定期对相关政策的效果进行跟踪，与房地产企业进行多方位的沟通的联系，及时的了解其需求变化和发展问题，在政策上保证我国市场的健康发展。

4.结语

外资对我国房地产行业的影响是多方面的，我们应当积极努力的对这一问题进行研究和探索，扩大有力影响，摒除不利的影响，促进我国房地产行业的进一步发展。（作者单位：江西师范大学）

参考文献

[1]侯若石，李金珊.资产专用性、模块化技术与企业边界[J].中国工业经济.2006（11）

[2]邱兆祥，刘远亮.我国银行业引进境外战略投资者效应的实证研究[J].金融理论与实践.2009（12）

篇（3）

《银监会2010年报》显示：2010年中国银行业金融机构实现税后利润8991亿元，同比增35%；截至去年末，存贷比为69%，同比下降0.1%；整体加权平均资本充足率12.2%，比年初上升0．80%，281家商业银行的资本充足率水平全部超过8%；商业银行整体拨备覆盖率水平首次超过200%，达到217．7%，风险抵补能力进一步提高。

在对银行业年初以来的经营情况分析可以判断出上市银行一季报超预期的必然性以及二季度业绩持续改善的可信性。在考虑了差额存款准备金率的影响后，各家银行无论是信贷规模还是减值准备提取都会呈现出平稳的态势，而相对紧缺的授信额度又会刺激息差的继续上行。可以说，2011年的银行业是业绩实现最有保证的一个行业。而紧缩背景下大部分行业的业绩会明显低于预期，使得银行业作为业绩确定性较高的行业受到了明显偏爱。

CPI在下半年逐步回落的趋势将为银行股和大盘的强势提供有利的宏观和政策环境。银行一季度和二季度的业绩在以价补量的策略下将会非常优异，而这又反过来促进了资本市场对银行股估值的回升。各种不确定因素，特别是对银行不良资产的担忧情绪将在地方平台贷问题逐步解决过程中获得释放，而房地产方面的风险短期来看尚不能对银行盈利构成实质性威胁，且超预期的房地产危机产生几率较小。

中信建投表示，银行业属于亲周期行业，在经济增长率上行的周期中，银行板块理应上行。对于二季度我们更加乐观，因为经济增长率上行和通胀率下行的宏观条件可能在三季度出现，银行板块提前一个季度反映宏观面，从而二季度是投资银行板块最佳的时间窗口。

房地产：春意盎然

篇（4）

国金证券分析师曹旭特判断房地产行业对峙破局或将提前，价降量升局面有望更早出现。累积加息对行业基本面产生的影响将得到实质体现，会通过需求的抑制和企业资金链的紧张来打破目前量平价滞的局面，从而提前释放行业的系统性风险。业内普遍认为，开发商融资成本的进一步提高以及购房成本的上升，房价或在三季度出现拐点。

2009年下半年至今，地产实业界投资者如果只看基本面、不看政策面能赚得钱满钵满，神采飞扬；但股票市场投资者如果只看基本面、不看政策面可能摔得脸青鼻肿，垂头丧气。因为房价、销量、利润、利润率都迭创新高，但股价却迭创新低。其主要原因就在于政策面（预期）成为与基本面同样重要的股价影响因素，在某些时段甚至更重要。

自2009年年中以来房地产的估值水平受融资等政策影响估值不断的下移，随着政策的演绎，目前的地产股估值仍在底部附近徘徊。即使前期地产股在保障房加速推进的消息带动下，在历史最低估值区域附近展开了一轮较为有力的反弹，当前一线地产动态PE在10倍上下；二线地产动态PE在12倍上下。

从市场的角度，即使在调控维持高压的上半年，行业内龙头公司凭借积极的销售策略依然实现了高增长，如位列销售排行前10的开发商合计销售金额和面积分别同比增长了80%和61%，而重点公司目前市盈率仅为11-12倍，相比公司的实际销售增长说明市场的悲观情绪已经反映较为充分。

房地产行业持续两年多的相持僵局将会因政策面强化导致的基本面调整而结束，板块由阶段性机会转为趋势性机会？下面我们来看一下地产行业最牛分析师的观点。

最牛分析师的最新观点

招商证券 洪俊骅 ：天眼最牛分析师实时排名（房地产行业）第2名

等待房价的全面下降

房价会不会降？房价下跌有两大因素：货币政策的收紧、空前严厉的行业调控政策及其执行力度。我们认为正是这两大因素主导了房价的下跌。

房地产是一种资产，也受到货币政策周期的左右，全球货币政策的收紧导致房价的下跌，中国已经快速收紧，欧洲已于4月份加息，美元宽松即将结束而将步入加息；空前严厉的行业调控政策导致房价下跌。调控政策的执行力度和银行的态度决定了调控将产生实质性的效果；

政策会不会放松？我们认为政府换届导致政策偏于稳健，中央政府不会放松房地产调控政策。地方政府虽不愿房价下降，但其也只能采取督促开工、少拍地、甚至鼓励购房的方式来应对房地产调控。但地方政府的这些做法对房价的影响力与中央政府的政策相比，不在一个数量级；

房地产投资和新开工面积的增速的下降要到2012年中期前后才能体现。房地产投资和房地产投资及新开工目前主要集中在2、3线及其以下城市。我们预计这些地方房地产市场销量的萎缩和房价的下降将在明年年初出现。而房地产投资和新开工将略滞后于销售的变化1-2个季度；

维持房地产行业推荐投资评级：不管是纵向比较还是横向比较，地产股估值都很低。因此，在全球货币政策陆续收紧的背景下，地产股票总体上具备较好的防御性能。考虑到房地产市场调整的深入，建议投资者关注地产股中防御性更好的品种，例如北京城建和金融街。

北京城建（600266）：开发+投资,资源充足能力强

北京城建（600266）公司是北京房地产开发龙头企业之一，在北京地区项目储备充足，项目区位优势明显。公司目前预收账款达 56 亿元，业绩锁定性强。股权投资为公司未来发展亮点。公司在资本运作上拥有良好的政府资源，目前已投资包括国信证券、锦州银行、中科招商等多家公司，其中数个项目已准备通过 IPO 上市，预计未来将带来丰厚的投资回报。预计 2011-2012年每股收益分别为 1.42和 1.67元。

预测公司 2011 年、2012 年和 2013 年的营业总收入分别为 64.07 亿元、 85.17 亿元和 112.52 亿元，每股收益为 1.53 元/股、 2.00元/股和 2.60 元/股 ，对应的 PE 分别为 9.77、7.46 和 5.73。公司2011 年业绩按 10 倍市盈率测算的相对估值为 15.28 元。公司的重估价值为 19.31元，其中房地产业务的 NAV为 12.57/股，股权投资业务的 RNAV为6.74 元。给予六个月的目标价 19 元，目前公司股价 14.90 元有 30%的上升空间，给予“推荐”的投资评级。

金 融 街(000402)：稳健增长的商务地产领军者

金融街过去的市场表现一直未能令人满意，因为公司的战略转型并非可一蹴而就。市场一度担心公司商业地产能否在异地成功复制，也怀疑公司的住宅开发能力，所以赋予公司较低估值水平，但随公司住宅开发经验的成熟和商业地产领域优势的扩大，上述两点担忧将被市场化解，金融街目前的运营状况和业务结构应该得到市场更高的估值水平。

篇（5）

RMB升值、流动性泛滥和新会计准则三驾马车必将驱动行业估值走高，多项证据表明需要把往年12倍动态PE行业估值标准提高到15倍。因调控政策和行业自身调整要求，聚焦于土地、资金和品牌的行业竞争正在加剧，强势大中型企业的成长性变得越来越清晰。他们将不仅取代中小企业的市场份额，还将更多地享受到未来的行业景气延长。

紧缩地根、地价款纳入预算内管理和工业地价必须招拍挂的政策变更，土地供应数量吃紧，人民币升值和流动性泛滥必将促进地价上涨。

07年主流上市公司业绩可以保持25％一40％的高速增长，同时房地产行业存在大股东资产注入、RMB升值、管理层激励、环渤海等区域市场景气、地价上涨和商业地产等丰富的主题投资机会。因此，建议投资者标配和超配房地产行业，且超配者超强。

报告在业内率先界定了强势大中型企业的度量标准，成长动力、暴增的预售房款、加快开发的规模效应、业绩持续高增长趋势、资金供求关系等因素决定着强势大中型企业必须享受更高的成长溢价。

篇（6）

在这里，我们不妨回顾一下房地产股票的走势。为分析方便，这里采用申万行业指数中的房地产指数作为讨论标的。该指数在2009年7月份，曾经冲高到4396点，而当时股市也处于2008年底反弹以来的高位，沪市综合指数为3478点。这以后，房地产股票随大盘一起调整，在9月初申万房地产指数探底2962点，此后又再度反弹，在11月下旬上行到4257点。在这段时间，尽管申万房地产指数的表现是属于随波逐流的，可就行情强度而言，领先于大盘，表明受到投资者的推崇。但在这以后，房地产股票开始明显走弱，特别是自2010年4月中旬起，出现了连续暴跌，到7月初已经回落到2310点，而这个时候上证综合指数大体是在2319点。相比2009年8月份的高点，上证综合指数下跌了33.32％，而申万房地产下跌47.45％，显然房地产股票超跌非常严重。不过，这以后的局面出现了变化，在2010年11月份的反弹中，申万房地产板块上行到了3184点，其后尽管又一次回探到2653点，但表现已经明显强于大盘。进入2011年，这种强势局面得到了进一步体现。

通过这样的点位描述，人们不难发现：第一，较之大盘来说，房地产股票通常是比较强的；第二，国家的房地产调控政策，对房地产股票构成了直接的利空，是其行情低迷的主要原因。这就带来两个疑问：为什么房地产股票往往会强于大盘?而对房地产行业的调控，又如何改变了这种局面?对于前面一点，并不难回答，2008年底国家出台政策，刺激经济发展，其中房地产行业得到了不少优惠，包括调减房地产开发商在开发过程中的自有资金比例，提高首套房的按揭乘数，银行按揭利率实行七折以及降低交易环节中的税负成本等。回头来看，这些政策起到了立竿见影的作用，原本低迷的楼市一下子活跃起来，房价从2009年春季超重新上涨，并且越涨越快。显然，这时房地产企业得到了较大的实惠，经营状况迅速改善，效益大幅度提升。整个行业如此，相关的股票当然就表现好了。其实，一个明显的事实是，近20年来，中国的房地产行业一直保持了很高的景气程度，甚至被称为“暴利行业”，在这个行业中的上市公司，只要经营规范，大体上就差不到哪里去，这也是该行业指数经常能够强于大盘的主要原因。

而后面一点，通常的解释是，当国家采取措施强力调控房地产市场时，虽然由于流动性等原因，房地产只是出现成交萎缩而价格未必下跌的局面，但对于房地产股票来说，则构成了直接的冲击。因为调控本身会改变人们对未来房价走势的预期，而这种预期的改变首先会影响到人们对开发商盈利能力的判断，进而调低投资评级。这样一来，房地产股票就会率先开跌。去年4月公布“国十条”，号称是“史上最严厉的房地产调控政策”，房地产股票应声而跌，拖累整个股市下跌。这时，由于人们的证券资产大量缩水，结果导致了大家更买不起房。不过，在这里人们看到的一个现实是，房地产股票遭到了房地产行业的绑架，成为一个牺牲品。

2011：地产股价格修复

时间过去了几个月，尽管社会上不时出现围绕房价的口水战，但―个客观事实是，房价并没有出现实质性的下跌。甚至种种迹象表明，由于大量刚性需求的存在，房地产市场还存在成交回升、价格上涨的可能性。也就在这样的背景下，去年9月底，国家又公布了调控房地产的“新五条”。此刻，调控已经发展到限制购房、增加保有环节成本及扩大供应了。然而，在总体供求关系失衡以及土地价格不断上涨的条件下，这样的措施也难以真正起到打压房价的作用。证券市场上的投资者发现，由于房价屡调屡涨，房地产行业的景气程度仍然处于高位，而且多数开发商的资金状况十分良好，并没有出现断裂。这样一来，房地产公司的内在价值与其股票的估值，就存在了太大的反差。人们反思了半年多来的房地产股票操作思路，感觉陷入了一个极大的误区，客观上房价不可能大跌，房地产行业仍然能够保持很好的盈利能力，房地产公司还是处于高增长时期。万科宣布2010年的销售规模突破1000亿元，并且表示未来将向3000亿元的目标挺进，这等于向人们发出了一个对房地产股票进行价格修复的明确信号。也就是从这个时候开始，股市上的房地产板块开始强于大盘，显露出了新的生机。

这里需要指出的是，时下房地产股票平均市盈率大体上还处于2008年底的水平，超跌是比较严重的。反过来说，投资价值也是明显的。由于房地产公司特殊的会计规则，它在卖出商品房、收到全部卖房款以后，还不能马上确认收入，这笔钱只能作为预收款，必须等到给业主办完产证以后，才能计入收入。这样，反映在财务上，就是其收入及利润的实现，往往会比售房进度晚不少时间。现实情况是，很多房地产公司2011年的利润实际上已经收入囊中了，只是还没有在会计制度上确认而已。并且，有的连下一年上半年的利润也已经有了眉目。这也就意味着，从常规的角度来看，房地产公司的业绩确定性相当高，成长性也很突出，相应的，投资风险自然会比较小。现在投资者之所以对房地产股票感兴趣，其中最重要的原因就在于，其估值很低，而未来的业绩有把握。

政策风险仍需加以防范

篇（7）

政府出台救市政策的背景

其实早在此前，已有十多个地方政府出台了拯救地方楼市的政策，而且这种拯救措施有向全国蔓延的趋势，地方政府拯救楼市曾经引来很多争议，有人说用纳税人的钱补贴部分购房者有失公平，也有人说地方政府松动政策有违国家对房地产行业的调控力度。那么，众多城市一系列作为的背景究竟是怎样？对我们了解地方政府的“良苦用心”很重要。

1、价格下跌趋势明显，可能会导致过度调整。年初以来，新建商品住房价格同比涨幅逐渐回落的趋势越来越明显。数据显示，8月份，全国70个大中城市新建商品住房价格同比上涨6.2%，涨幅比7月低1.7个百分点，已接近进行统计以来的2006年11月5.2%的最低点。从环比来看，8月份共有25个城市新建商品住房价格环比出现下跌，11个城市与上月持平，其余34个城市呈现不同幅度的上涨，与7月相比，房价下跌格局更加恶化。

目前，在多数城市房价下跌的同时，并没有出现成交量迅速回升，观望氛围依然浓厚。但我们同时也要考虑到房价的短期内大幅调整，会给房地产行业以及金融行业带来巨大的财务风险。

2、房价下调并没有迎来销售量的上涨。通过统计数据得知，进入2008年以来，除了3月份以外，其他各月的商品房销售面积与销售金额同比都呈现负增长，而且销售情况进一步恶化的趋势比较明显。

可以肯定的是，全国房价在下调的同时并没有带来销售量的增长，这预示着全国房价将进一步向下调整，而调整的幅度大小与时间长短将与行业政策和货币政策息息相关。

3、行业景气度下降致使投资放缓。自2007年12月开始，国房景气指数一直呈现逐步回落态势，在房地产行业景气度下降的背景下，房地产行业的投资增速持续放缓。

4、资金来源受限导致行业资金面紧张。

5、行业需要关注的四大问题。通过以上的分析，我们认为，中国楼市值得关注的问题有四个方面：一是全国70个大中城市商品房售价由涨幅趋缓到逐渐下降；二是价格调整时商品房销售面积持续下降；三是房地产开发投资、土地购置面积、完成土地开发面积及住宅新开工面积等先行指标明显下降；四是房地产企业资金来源严重受限致使资金面日趋紧张。

地方政府拯救楼市政策分析

我们对十多个地方政府拯救楼市的政策进行了汇总，不同城市采取的具体政策各不相同，但总体上可以归结为两个方面，一是为了刺激潜在购房需求，二是为了缓解开发商的压力。我们推测，这种现象将在全国各大中城市蔓延开来。

我们在以上就提到，房地产行业的主要问题是房价调整的同时依然面临成交量萎缩状况，地方政府出台的政策更多地是为了刺激潜在购房者去买房，提高成交量，以使低迷的房市再次活跃起来；另外，成交低迷导致开发商回笼资金受限，地方政府在自有能力范围内给开发商松绑，以使行业在调整中的伤害程度减到最小。地方政府之所以积极救楼市，其目的不是简单地为了拉高楼价，而是为了地方的GDP，因为很多地方政府把房地产当成了地方的主导产业，楼市低迷必然影响地方财政收入。有数据表明，我国不同城市的财政收入来源中，与房地产相关的收入比重占到30%-60%，楼市持续低迷已经影响到了开发商对土地的需求，而作为地方政府的“土地财政”将受到重大影响。

2008年8月，部分一二线城市房地产市场商品住宅交易量同比下降达到50％以上，对地方政府而言，短期将给2008年财政收入与GDP增长带来巨大影响，并将直接影响到2009年的房地产投资。由于房地产行业对上下游行业的联动性很强，中长期通过其它行业给地方经济带来的影响将逐步体现出来。显然，这并非地方政府所愿意的看到的，各地方政府有充足的动力根据不同情形去采取有效措施救助房地产市场。

保持房地产行业稳定对我国经济维稳的作用

房地产行业作为我国本阶段的支柱产业，将至少在以下五个方面与我国的经济是否稳定发展有关联。我们简单的概括为，一是对国内投资的拉动作用，二是对GDP的直接贡献，三是与金融行业的关联性，四是对上下游行业的影响，五是对国内劳动就业（特别是农民工）的影响。近5年，房地产行业固定资产投资对GDP的直接贡献呈连续上涨态势，2007年最高达到11.44%。地产行业作为我国的支柱产业，可以带动其他行业的发展，如钢铁、水泥、化工等。由于其很强的行业联动性，较小的波动将给我国经济带来扩大化的影响，所以在很长一段时间内，房地产行业的支柱地位很难改变，政策导向型环境使得地产行业将中长期平稳发展。

保持房地产开发投资的平稳增长，对国民经济持续稳定发展具有重要意义，尽管国家出台一系列针对房地产行业过于火热的政策，但是我们需要明确国家的调控态度：控制过热情绪，调整住房供应结构，抑制房价过快增长。短期来看缩小了整个地产行业的利润空间，但却延长了地产业的景气周期。总体上来看，我国政府对房地产行业的调控目的很明确，而且灵活性很大，在行业过热时，政府及时、连续不断地出台严控的行业政策，但在政策的累积效应逐渐显现时，又遇上美国次贷危机导致的全球金融危机，这使得我国房地产行业的调整速度有点过快，已经危及到整体经济的健康发展，从而部分地方政府已经等不及中央政府对行业政策进行放松，已经开始提前出台政策挽救地方楼市，而且有中央政府官员表示，地方政府的救市措施已经得到了默许，在不影响国家调控的前提下，地方政府有能力、也有责任根据不同情形进行政策调整。

对政策松动预期的看法

1、货币政策松动给资金紧张的房地产行业带来曙光。房地产行业作为资金密集型行业，贷款利率的下调势必对整个行业内公司的利息费用产生影响，从而影响到公司和行业的盈利水平，并在股票市场价格不变的前提下，导致整个行业的相对估值PE进一步的下调，通过我们的分析，贷款利率的小幅下调对行业相对估值PE的影响极其有限，但如果进入降息周期，对房地产行业的影响将是毋庸置疑的。

总体来看，央行出台的放松货币政策针对的是整个中国经济，尽管对房地产行业有一定的利好影响，但实质影响并不大。如果在短期内多次降息和降低存款准备金率，按照政府的思路，主要目的在于拯救整个经济，但是作为资金密集型的房地产行业将从中受益匪浅。

2、行业调控政策的松动方向：为了刺激购房和缓解开发商资金压力。我们认为，在中央政府默认地方实施救市政策的情况下，房地产行业的调控政策在全国范围内松动还是可以预期的。我们判断，如果行业调控政策出现松动，那么主要集中在两个方面：一是针对刺激潜在购房需求出台政策，提高居民支付能力，如降低二套住房首付比例和贷款利率、降低交易环节相关税费、调整公积金贷款政策等；二是针对开发商资金链紧张出台政策，缓解开发商资金压力，如按最低标准预征企业所得税、调整土地增值税预征制度、放宽项目开竣工期限等。

3、房地产行业发展逻辑分析。何时行业调控政策的方向发生转变？而根据目前的状况来看，货币政策已经开始逐步松动，地方政府已经纷纷着手拯救当地的楼市，且根据我们上面的分析，中央政府最近放松一直严控的行业政策的可能性也较大，这样一来，行业调整的速度可能有所放缓、幅度将有所减小。在房价向下调整、消费者观望心理严重和成交量继续萎缩的形势下，尽管货币政策、行业调控政策可能进一步放松，但是房价掉头向上的概率很小，而且观望心理也不是一两个政策可以扭转的，我们很难找到行业业绩即将回暖的信号，我们的观点是，行业在短期内还需要继续调整，但中长期看好这个行业。

房地产行业投资策略

1、估值优势：地产股股价前期大幅下跌较为充分地释放了风险，地产板块从2007年11月1日的最高点至2008年9月18日下跌达到74.07%，充分反映了目前地产行业的价格滞涨和交易量严重萎缩的局面。之后，随着货币政策的松动以及对房地产行业调控政策松动的预期，地产板块走势逐渐好于大盘，但是下跌幅度截至到10月17日仍有71.10%，相应地，沪深300指数从去年的最高点截至目前的跌幅为68.81%。

2、行业评级：增持。在上文中提到，房地产行业目前面临的四大主要问题：房价回落、销售萎缩、投资减缓、资金缺乏，尽管政策的松动可能对解决这些问题有帮助，但我们仍然认为短期内政策松动难以回转行业调整方向，我们很难找到行业业绩即将回暖的信号，我们的观点是，行业在短期内还需要继续调整，但中长期看好这个行业。但是很明显的是，政策松动预期已经引来了一波反弹行情，主要因为，一是对前期超跌的弥补，二是借此预期大力炒作。

3、可选择投资品种。如今，行业面临的严控政策周期到达顶峰，在政策面上，最坏的时刻已经过去，而在行业发展困境重重的情形下，具有特别优势的房地产企业将在此轮调整中受益。主要推荐具有以下特征的公司：一、适应国家住房结构调整的步伐，近期主要向市场推出中小户型住房的公司；二、业绩增长有保障、具有品牌优势的龙头企业；三、资金充裕的商业地产类公司。

万科A（000002）：公司2008年采取聚焦主流的策略，下半年小户型产品推盘量大于上半年（9月份小户型产品占比50%，8月份该比重为43%），同时依据08年前9个月的销售状况，三季度业绩有望增长25%以上，预计08、09年每股收益分别为0.58和0.68元/股。依据2008年10月17日收盘价，08、09年市盈率为11.64、9.93倍。给予“买入”评级。

保利地产（600048）：公司2008年1-9月销售面积同比增长18%，销售金额同比增长17.95%，销售业绩优于行业，而且上一年预收账款和当年前9个月的销售额合计，08年同比增长48.29%，08年业绩高增长有保障。预计08、09年公司业绩为1.25和2.06元／股。按照10月17日收盘价，08、09年市盈率分别为11.7和7.1倍，给予“买入”评级。

篇（8）

从目前出台的相关政策，房产税的征收模式可以分为三种，即以房地产交易价为税基的重庆征收模式、以房地产市场价格确定的评估值为税基的上海征收模式以及以市场评估值为税基的湖北模式。表1列出重庆和上海房产税的具体细则比较。

（一）以房产交易价为税基的征收模式——重庆

重庆以房地产交易价为税基的征收模式，其最大优点在于以高档住房为征税对象，符合目前整个宏观调控政策的趋势。房产税是一种财产税，主要功能在于调节贫富差距，实现财富的二次分配，而重庆针对高档住房征收房产税并且将税收全部用于公租房建设则恰好体现了房产税的初衷。对于“三无人员”的第二套普通商品住宅进行征税，可以合理遏制投机行为。

（二）以房地产市场价格确定的评估值为税基的征收模式——上海

上海市是以市场交易价格确定的评估值为税基的模式，评估值按周期进行重估，确保了税基的相对稳定。因为房地产行业的特殊性，其波动很大。从目前发达国家的经验来看，都会采取相应的办法确保税基的稳定。例如美国，每年都会对房地产价格设定一个上限，这样就避免了因为市场不理所带来的征税不公平。同时，这种税基变化不大，避免了因为税金大额地额外支出，影响家庭正常的消费支出。

（三）以市场评估值为税基的征收模式——湖北

由于目前湖北省房产税实施细则并未出台，具体的税率之类的数据无法得知。而国家税务总局财产和行为税司司长陈杰在讲话中透露，该司今年要做好四项税收政策改革工作，其中一项就是在湖北、湖南进行房产税、城镇土地税合并的改革试点。湖北省发改委人士则透露房产税最核心的内容是对房产按市场评估值征税，并合并房产税和城镇土地税。

目前世界上的房产税，税基大致可以分为物业价值和估算租金价值，湖北省的试点征收模式则属于按物业价值征收。而合并了房产税和城镇土地税，则解决了我国目前房地产行业存在的税种重复设置的现象。

二、现有房产税征收模式的实践难点

目前，上海和重庆房产税已经试点了一年，存在着共同的实践难点，但由于具体的房产税实施细则和征税环境不同，又会存在相异的实践难点。

（一）现有房产税征收模式存在共同的实践难点

1.现有房产税征收模式存在重复征税

无论是上海模式还是重庆模式，都是以房地产交易价作为评估基础确定税基的，存在着重复征税。据初步统计，目前我国房地产税种达10多种，关于房地产收费更是多达50余项，存在着严重的重复征税现象。例如，在流通环节已经征收了城镇土地使用税、营业税、土地增值税和所得税，再征收房产税就会存在相应的重复征税。

2.产权关系复杂，房产税征收税基不公平

我国是社会主义公有制国家，城市土地属于国家，居民只具有建设用地使用权，这一点与欧美发达国家不同。我国属于住宅私有制、土地公有制，比较类似于我国香港和新加坡，新加坡采取土地住宅一起征税，我国香港则按照租金价值进行征税。

同时，由于我国住房政策经常变动，导致目前社会上存在着多种权属关系的房屋，大致包括房改房、央产房、仅有使用权的房屋、经适房、限价房、公租房、定向安置房等数十种房屋，要想合理评估出这些房屋的价值，必须理顺权属关系。如果按照目前上海和重庆的征收方案统一对待，则存在征税不公平。

（二）上海和重庆房产税相异的实践难点

1.以房产交易价为税基的重庆征收模式

首先，现实操作难度较大，需要调查该区域商品房的销售均价，才能确定项目是否属于征税范围。其次，重庆对于三无人员第二套房征收房产税，不利于人才的引进，对人才流动构成障碍，不利于经济建设。

2.以房地产市场价格确定评估值为税基的上海征收模式

首先，仅以增量为征收对象，对于存量不征收，造成税收的不公平。其次，仅对60平方米以上的新增住房征税，但房产税不应单从面积上考虑，更重要的参照标准应该是物业价值。最后，房产税属地方税种，税收应用于地方的公共服务，但上海房产税实施细则并未说明房产税的用途。

三、构建符合中国国情的物业税征收模式

（一）理顺现有房地产行业的税种，建立以持有税为主体的房地产税收体系

目前我国房地产行业的税收体系庞杂，征税存在交叉和重复的现象。因此，需要在理顺现有60多种房地产税费的情况下，将其中重复征税的纳入到房产税一并征收。这不仅可以降低政府的征税成本，也可避免居民的税负过重。同时，政府应该修改现有的房地产法规，为征收房产税提供法律依据，逐步建立起以持有税为主体的房地产税收体系。

（二）完善现有房地产评估制度，建立有公信力的评估机构

篇（9）

目前我国的地产市场发展速度非常快，短短的几年时间几乎成为了GDP的主要增长点。房地产企业也如雨后春笋般快速崛起。但这也导致了房地产企业发展不健康，行业内鱼龙混杂，在对房地产行业财务报表的审计过程中发现的财务欺诈行为比比皆是，但是对房地产行业的财务审计却存在很大的风险。

一、房地产行业的特点

房地产行业是多项目的综合体工程系统，它牵涉到投资、策划、广告、销售、建筑设计、建筑施工、监理、物业服务、装饰、材料供应、商业等。房地产行业从事的不是建筑活动，而是经济活动。它涵盖了从土地取得、项目策划、项目规划设计、建设实施、销售及后期物业管理的整个过程。它的主要经营目的是通过建房赚取合理的利润，通过利用各种手段达到最高的销售利润、最短的销售时间、最小的销售成本。房地产行业的计划项目投资额和实际支出投资间往往存在着很大的差异，开发商和承建商之间的合同关系非常复杂，因土地征用方式不同和地段等因素造成的成本、收入、存货、应交税金等难以精确估值。据调查显示，从2005年深沪两市的房地产开发企业的审计报告来看，共有33家公司，其中出具标准无保留意见审计报告的22家，占67%，而出具非标准无保留意见审计报告的却有11家，占33%。这充分表明了因房地产行业的特殊性及其行业特点导致了房地产行业财务报表审计有很大的难度和风险。

二、房地产行业审计常出现的风险

1.对成本和收入的确认

首先是房地产行业开发成本的确认存在着风险。房地产行业的开发成本构成主要包括：土地获得价款、开发前期准备费、建安工程费、社区管网工程费、园林环境工程费、配套设施费、开发间接费、税费类成本。

在这些房地产开发成本中，土地价款比重较大，其变数也较大。这是因为土地取得的方式有招拍挂、协议出让、正转农村集体土地、旧城改造、合作集资建房等，土地取得方式直接决定了房地产成本的大小。另外，在实际审计中还经常会碰到几个开发项目共用一块土地和一次征地分期开发的情况，这更增加了确认土地费用的难度，同时也增加了审计的固有风险。配套设施费用的审计核实也存在着固有风险。由于配套设施一次到位或配套设施费用预入账差异造成了此种费用估值差异，增加了审计风险。对利息费用的计算同样也会因利息计提、分配的标准和会计周期的划分都会影响这一部分的成本计算。

其次是房地产行业收入的确认。注册会计师在进行收入确认审计时常遇到的难题是在竣工验收至竣工结算之间的房屋销售是否该作为当期的销售收入，办理了产权移交手续但尚未开具发票或结算账单、开具发票单未办理产权移交手续的情况是否应确认为收入的问题。而对于此类问题依据目前的相关制度和规定不能确认为收入，这就使得有些房地产企业利用这一规定进行人为的利润调整来推迟收入的确认。这些都大大增加了对房地产行业审计的控制风险。

2.对存货的审计

由存货盘点困难带来的审计风险也不容忽视。会计准则规定：在建工程转固定资产，必须有所有的工程支出发票，没有发票不能计入在建工程科目，在固定资产完工后，要有工程验收记录、工程结算单，需要强制检测安全性的固定资产还必须取得相关主管部门的检查认定报告。以上单据齐全，就可以将在建工程结转为固定资产。房地产开发企业的存货在资产总额中占有相当大的比例，存货审计存在许多困难。首先，从金额上看，从受让土地到开发完成转入销售环节前，费用滞留周期长，核算复杂。而且项目大小不同，成本构成也不同。一些销售是按照计划成本结转，这样滞留在开发成本中的金额也就存在较大的不确定性，必须获得第一手资料，才能最终确认开发项目开工数量、在建项目数量和结转开发产品数量及相关的成本金额。其次，从数量上看，因为完工的产品数量较多较散，并且核算面积不仅存在技术上的难度，而且也将增加审计的成本。另外，验证存货所有权是否有出租或出租不入账的房屋、是否有用于安置的周转房等等也存在一些困难。

3.应交税金问题

一项调查显示，某房地产企业近三年总共开发房产近6万平方米，实际缴纳各种税费基金近700万元，少缴、漏缴、隐匿、偷逃各项税费基金达190万元之多，占实际缴纳税金额的28%。审计结果表明，应交税金的复核是对房地产行业财务报表审计的一项亟待解决的重大问题。对应交税金审计的风险主要来源于以下几个方面：首先是开发企业方面，由于经营机制不合规、法规执行不严格、财务核实不规范等因素造成的欠缴、漏缴、拖缴税费，账外收支行为，会计核算不真实，弄虚作假行为等问题都给应交税金的审计复核带来了很大的风险。其次是征管机关方面，因收入征收不到位造成应征未征、执法稽查不到位造成应查未查、监管工作不到位导致应管未管，给房地产企业提供了钻空子的机会。第三是地方政府及其部门存有擅自出台一些减免税费优惠政策吸引外地客商开发投资的行为，造成审计人员对税费取证困难，乱收费、搭车收费和变相摊派导致税费项目和分摊确认模棱两可，增加审计人员对房地产行业应交税金审计的风险。

篇（10）

2009年12月14日,国务院常务会议召开,首次明确提出要研“遏制”部分城市房价过快上涨的势头。受此影响,房地产板块个股全线下跌,两市跌幅超过5%的26只个股中,20只都与房地产有关。

紧随其后,12月17日,财政部、国土部等五部委联合出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》,明确开发商以后拿地时,分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年,特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。

房地产板块个股再度受到致命“一枪”,演绎集体大跌行情。

民族证券分析师认为,今年下半年以来,房地产投资性需求释放速度快速增长,泡沫化趋势日益明显,是引发国家出台调控政策的主要原因。从短期来看,房地产板块个股的政策压力和资金流出压力确实比较大。

虽然,业内人士对于地产股的短期走势都表示担忧,但在各券商的策略报告中,对于地产股的投资评级几乎都在“推荐”和“增持”水平上,对于2010年房地产板块个股的行情依然看好。

国泰君安就认为,目前,主流房地产上市公司2009年、2010年保持40%的业绩高增长已成定局,即使2010年房价零增长,甚至略下降,也不影响主流地产公司2010年、2011年利润保持30%以上高增长。而且,从目前宏观经济复苏和房地产行业所处发展阶段看,政策的实际拐点还未出现。为此,国泰君安维持对房地产行业“增持”评级和超配的建议。