土地产权管理汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇土地产权管理范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

篇（1）

中图分类号：D92文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）27-0104-03

在土地产权理论界，存在许多热点乃至经典的问题：土地产权不清的问题、土地私有化问题、土地征用问题以及农村土地承包经营权是物权还是债权的问题等等。这些问题长期争论不休的主要原因，是所运用的理论有问题。现有的产权理论主要来自于西方经济学和民法学，这些理论以研究私有财产为主。实际上，财产可以分为两类：第一类是只有私益性、没有公益性的财产；第二类是既有私益性、又有公益性的财产。这两类财产的产权关系是有本质区别的，但现有的产权理论研究基础是从第一类财产出发的，因此，不太适用于第二类财产。不幸的是，土地财产属于第二类财产，因此，应用现有的产权理论，必然无法解释许多的土地产权问题。在分析土地作为既有私益性、又有公益性财产的属性基础上，提出了土地产权位移理论，然后，运用这一理论对土地的热点问题进行分析，试图使这些问题得到合理的解释。

一、土地产权位移理论

根据现有的产权理论，一个财产权利，不是物权就是债权，不是私有就是公有。实际上，对于土地财产权利，由于其既有私益性、又有公益性，情况并不是这么简单，往往是界于物权与债权之间乃至在二者之间位移，也介于私有与公有之间并在二者之间位移。

（一）土地产权在物权与债权之间的位移

理论上，物权是一种支配权，权利主体完全可以依据自己的意志和意愿行使自己的权利，不需要听从任何其他主体的意见。债权是一种请求权，除了不当得利、无因管理等少数法定之债外，大多数情况下，债权都是依据合同双方当事人的约定而形成，因此债权人在行使权利时，往往要受到对方当事人的制约，获得对方的同意后才能行使权利，虽然这种权利一经约定，即具有一定的稳定性和保障性，但对方当事人可以要求变更权利内容，甚至可以撕毁合同，收回权利，只不过是承担违约责任而已。物权和债权的本质区别是，物权的权利主体可以独立行使自己的权利，而债权主体则要通过请求后才能行使权利。

以上区别，是当前民法学上的一种理论区分，物权就是绝对的支配权，不需要向任何人提出请求；债权就是绝对的请求权，不具有一点点的直接支配性。显然，这种区分过于绝对化了，对于只有私益性、没有公益性的财产，情况是这样的。比如对于衣服、手表等普通的财产，物权人是具有绝对的支配权，债权人只具有请求权。但是，有时，物权的主体并不能完全独立地行使权利，债权的主体也不是完全不能独立地行使权利。这时，在物权和债权之间，依据直接支配性的差异，存在一种连续变化的状态（如图1所示），将具有100%直

图1土地物权与债权的直接支配性关系

接支配性的财产权利称为纯物权，其权利的行使完全是权利主体说了算；将没有直接支配性的财产权利称为纯债权，其权利主体在行使权利时，完全听从权利相对方的意思表示。在纯物权和纯债权之间，财产权利的直接支配性是连续变化的。对于这类财产权利，物权与债权的本质区别就不是绝对的支配权与请求权那样简单了，物权只是直接支配性相对较高的财产权利，债权也不是一种完全没有支配性的财产权利，只是其直接支配性相对较低。理论上，在直接支配性连续变化的过程中，还无法找到物权和债权的分界点，也就是说，物权和债权的界限有时会不是很清楚，正是因为这个原因，对于一个直接支配性不高也不低的财产权利，会存在其究竟是物权还是债权的争论。

对于只有私益性、没有公益性的财产，如衣服、手表等，不存在上页图1中所示的直接支配性连续变化的状态，属“离散”状态，要么具有100%的直接支配性，即为纯物权，要么就是没有直接支配性，即为纯债权。对于这一类的财产，其物权与债权的区别是非常明显的。上页图1中所示的直接支配性连续变化的情形，多发生在既具有私益性、又具有公益性的财产上，典型的例子就是土地财产权利，如前面提到的农村土地承包经营权，作为权利主体的农民，并不具有对土地100%的直接支配性，改革开放以来，土地承包经营权人对于土地的直接支配性是在逐渐提高的，但即使现在《中华人民共和国农村土地承包法》和《中华人民共和国物权法》皆已承认这种财产权利是一种物权，其直接支配性也还没有达到100%，在一定条件下，农民集体和国家对其土地具有一定的直接支配性。

可见，对于既有私益性、又有公益性的财产，物权与债权的区别，只是权利人的直接支配性大小存在差异而已，甚至随着直接支配性大小的变化，物权和债权还可以相互转换的。当直接支配性由大变小时，物权的属性逐渐变弱，债权的属性逐渐增强，法学上称之为物权的债权化；反之，称为债权的物权化。

（二）土地产权在私有与公有之间的位移

现有的物权理论认为，物权具有排他性，主体只有一个。这种理论也只适用于只有私益性、没有公益性的财产。土地是典型的既有私益性、又有公益性的财产权利。如果土地物权的主体只有一个，在实践中，农民或市民拥有的土地物权，有时可能被国家或集体征用或拿走，对此，现有的物权理论就无法解释，有的学者就认为土地征用是对农民或市民物权的侵犯。显然，这种解释过于简单。还有，一些学者在中国农村做土地产权调研时，一个“经典”的问题就是问农民“你认为土地属于谁所有”，给出的选择答案是“A.国家；B.集体；C.农户；D.不知道”，农民的回答往往是这四种选择皆有，于是，这些学者给出的研究结论是中国的农村土地产权不清。这样的结论也过于简单。

出现以上的问题，其根源是现有的物权理论过于简单，对于像土地这样的既有私益性、又有公益性的财产权利，其物权主体不只一个，如农民集体所有的土地，农民个人、农民集体和国家皆是土地物权的主体，只是他们各自拥有的直接支配性大小不一。简单地说，既有私益性、又有公益性的财产权利，其物权主体应该是两个方面的：私人主体和公共主体（国家或集体）。私人主体和公共主体共同拥有物权的100%的直接支配性（如图2所示），当私人主体的直接支配性由小变大时，即是私有化过程，反之，就是公有化过程。

将私人永远拥有物权的100%直接支配性界定为纯私有，将公共主体拥有物权的100%直接支配性界定为纯公有。对于土地产权，一般很少出现纯私有或纯公有的状态，往往是介于其间。由于土地具有公益性，私人永远不能拥有土地100%的直接支配性，土地产权永远不能完全清晰地界定为私人所有。理论上，法律只能尽量明确地界定在一定条件下私人和公共主体分别拥有什么样的直接支配权，但完全清晰地界定是不可能的、也是不必要的。根据交易成本理论，产权界定是有交易成本的，要完全清楚地界定土地这样的复杂产权，其交易成本无限大。

图2土地私人主体与公共主体的直接支配性关系

（三）土地产权位移的内涵与社会意义

土地产权在物权与债权之间、私有与公有之间的位移，有其深刻的内涵和社会意义。虽然财产权利属民法或私法范畴，但是，对于土地这样的具有公益性的财产，土地权利人对于土地权利的行使，不仅仅涉及私人利益，可能涉及公共利益。当一个财产的权利人对其财产具有100%的直接支配性时，即权利人拥有纯物权时，对权利人个人是绝对有利的，但该权利人也可能凭借其100%的直接支配性，对公共利益导致不利的影响；反之，当权利人拥有的是纯债权时，权利人的利益有时得不到绝对的保护，但是，如果该财产权利的直接支配性还掌握在集体或国家手中，这时，对于公共利益是有好处的。因此，土地物权与债权的相互转换与位移，实际上是保护公共利益还是保护私人利益的一种抉择。过分地保护私人利益（让私人拥有100%的直接支配性），或者过分地保护公共利益（让私人拥有0%的直接支配性），都不利于财产权利的有效行使和财产的高效利用。最佳的方式是在私人利益和公共利益之间，形成一种均衡，即直接支配性在0%~100%之间，找到一个平衡点。这个平衡点并不一定就是50%或中点，平衡点应处何处，取决于社会制度和诸多社会关系。

依然以农村土地承包经营权为例。建国之后，为了充分保护集体和社会公共利益，在时期，农民个人对于集体土地的直接支配性很小，这种制度安排在当时有利于社会的稳定，有其存在的必要性，但随着社会经济的发展，变得越来越不利于土地资源的有效利用与农民个人收益的增加；改革开放后，开始实行土地承包经营制，而且承包期不断延长，这一过程，实际上就是农民对于土地的直接支配性不断提高的过程，土地承包经营权的债权属性不断降低，物权属性不断增加。这个过程，就是债权的物权化过程，很明显，也是私人利益和公共利益关系不断调整的过程。在这一逐渐变化的过程中，私人利益和公共利益得到了充分的调和，改革取得了很大的成功；今后的改革方向，是进一步提高农民对于土地的直接支配性，但为了保护公共利益，农民对于土地的直接支配性，永远达不到100%，即农民不可能获得土地的纯物权。也许将来有一天，随着经济社会的发展，私人利益发展到极致，需要更多地保护公共利益，也就是要降低农民对于土地的直接支配性，这个过程就是物权的债权化。

二、有关土地财产权利热点问题的解释

在以上的分析中，实际上已经解释了土地产权不清的问题和农村土地承包经营权是物权还是债权的问题，下面解释土地私有化问题和土地征用问题。

（一）土地私有化问题的解释

对于是否应该土地私有化的问题，不能简单地回答“是”或“否”。由上页图2可知，将私人主体或公共主体拥有100%直接支配权的情形分别称为纯私有或纯公有，对于土地产权，纯公有和纯私有都不是好的选择，而是介于二者之间。目前，中国土地产权制度变迁的总体趋势是：从纯公有向纯私有位移，但永远不会移到纯私有，而是移到公有和私有的调和点。任何国家、任何时期的土地产权，皆是在进行这样的从纯公有向纯私有或者相反方向的位移，通过这样的位移，形成土地财产在个人和公共之间的利益均衡机制。

（二）土地征用问题的解释

篇（2）

问：房产管理局的这种做法是否有法律依据？

背景资料：某公司用于抵押的国有土地使用权，为一宗土地使用权，未作分割。用于抵押的房屋所有权，位于该宗国有土地使用权之上。

二、法律分析

现根据某公司提供的情况及背景资料，依据现行有效的法律、法规、部门规章及规范性文件，进行具体分析。

（一）房地产抵押登记的主管部门

根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第35条规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押，应当依照规定办理抵押登记。

《房地产管理法》第61条第1款规定，房地产抵押时，应当向县级以上人民政府规定的部门办理抵押登记。

《担保法》第42条第2项也作了相同的规定。

根据《某市城市房地产交易管理暂行办法》第28条第1项规定，办理房地产抵押登记，应当持土地使用证、房屋所有权证、主合同、抵押合同、评估报告、有效身份证明等，到房产管理部门申请抵押登记，同时到土地管理部门申请土地使用权抵押登记。

《山东省城市房地产交易管理条例》第26条规定，抵押房地产，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押契约，并持有关证件到房地产交易主管部门申请抵押登记。该条例第4条第1款明确规定，省建设行政主管部门是省人民政府房地产交易主管部门，负责全省房地产交易管理工作。

《山东省城镇国有土地使用权出让和转让办法》第30条第1款则规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租或抵押时，须经城建或房产管理部门审核同意后方可签订租赁、抵押合同。

《城市房屋地产抵押登记管理办法》第7条则规定，国务院建设行政主管部门归口管理全国城市房地产抵押管理工作。

省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内的城市房地产抵押管理工作。

直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责管理本行政区域内的房地产抵押管理工作。

《担保法解释》第60条规定，以担保法第42条第2项规定的不动产抵押的，县级以上地方人民政府对登记部门未作规定，当事人在土地管理部门或者房产管理部门办理了抵押物登记手续，人民法院可以确认其登记的效力。

由此可见，《某市城市房地产交易管理暂行办法》与山东省地方性法规，部门规章的规定均不一致。而山东省地方性法规和部门规章的规定则基本一致，即均规定，以房地产抵押的，办理抵押登记的部门为房产管理部门。而没有规定房产和国有土地使用权同时进行办理抵押登记。在实务中，对房地产抵押登记，也只是向房产管理部门办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效（《担保法》第41条规定）。

（二）抵押登记的法定条件

《房地产管理法》第48条规定，房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。

《担保法》第44条规定，办理抵押物登记，应当向登记部门提交下列文件或者复印件：（一）主合同和抵押合同；（二）抵押物的所有权或者使用权证书。

《城市房屋地产抵押登记管理办法》第32条规定，办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：

（一）抵押当事人的身份证明或法人资格证明；

（二）抵押登记申请书；

（三）抵押合同；

（四）《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；

（五）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；

（六）可以证明抵押房地产价值的资料；

（七）登记机关认为必要的其他文件。

由此可见，向房地产管理部门提交《国有土地使用权证》是抵押当事人的法定义务。如果不提交，则登记机关不予办理抵押登记手续。

经我们向某市房产局咨询，该市房产局办理房地产抵押登记的手续与《城市房屋地产抵押登记管理办法》第32条规定的条件相同。即提交材料：

1、抵押当事人为个人的，提交身份证或有效身份证明；抵押当事人为单位的，提交营业执照或法人登记证和法人有效身份证明（原件、复印件）；

2、房屋所有权证，共有的房屋还必须提交房屋共有权证和其他共有人同意抵押的书面证明；

3、国有土地使用权证（原件、复印件）；

4、房地产抵押范围平面图；

5、抵押登记申请审批书（表）；

6、借款合同；

7、抵押人为单位的应提供：

集体企业出具职代会证明及上级主管部门证明；

股份制企业出具董事会或股东大会决议及公司章程。

8、抵押人配偶的身份证、户口本及同意抵押的证明（配偶双方到场）；

9、可以证明房地产价值的资料；

10、委托的，个人出具公证委托书和受托人身份证或有效证明。单位出具委托书和受托人身份证或有效证明；

11、登记部门认为必要的其它资料。

工作时限：符合办理条件的，自交易中心受件窗口受理之日起5个工作日内办理完毕。

税费标准：抵押登记费80元/宗；住房抵押手续费抵押金额在50万元以下的150元/套，50万元以上的300元/套；其他房屋抵押手续费按照抵押金额分档累进计收：2000万元（含）以下部分0.7‰；2000－5000（含）部分0.175‰；5000－10000（含）部分0.105‰；10000以上部分0.035‰。由抵押人承担。

（三）关于国有土地使用权抵押问题

根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第33条规定，地上建筑物，其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。

《担保法》第36条第1款的规定与上述规定相同。

《房地产管理法》第47条第1款规定，依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围的土地使用权，可以设定抵押权。

因此，某公司以房屋所有权抵押的，该房屋所占有范围内的国有土地使用权随之抵押。

根据《土地登记规则》第5条第1款规定，土地登记以宗地为基本单元。第60条第2款规定，宗地分割的，在原土地登记卡顺序上按宗地分割后支号的顺序排列。并应办理相应的法律手续。因此，某公司在没有办理宗地的分割手续的情况下，只能以该宗地的全部抵押，而不能分割。否则，就不符合《房地产管理法》第48条的规定。

（四）房产管理机关能否留置贵公司的国有土地使用权证书

《城市房屋地产抵押登记管理办法》第32条规定，提交国有土地使用权证是抵押人的法定义务。但根据该办法第34条第1款规定，以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押人颁发《房屋他项权证》。即贵公司在办理完毕相应的抵押登记手续后，《房屋他项权证》由抵押人收回。因此，作为国有土地使用权证，其没有任何权利不返还贵公司。也就是说，其留置国有土地使用权证没有任何法律依据。根据某市房产局办理抵押登记的条件，也不能得出其不返还国有土地使用权证的结论。

如果其不返还，可参照《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》第1条第3款的规定，即土地使用权抵押权的合法凭证是《土地他项权利证明书》，《国有土地使用证》、《集体土地所有证》和《集体土地使用证》不作为抵押权的法律凭证，抵押权人不得扣押抵押土地的土地证书。抵押权人扣押的土地证书无效，土地使用权人可以申请原土地证书作废，并办理补发新证手续。向国土资源管理部门申请原土地证书作废，并办理补发新证手续。

三、结论

房地产抵押登记的主管机关是房产管理部门。

提交国有土地使用权证是抵押当事人的法定义务。

篇（3）

原告：姚嘉应，男，1933年3月6日出生，加拿大籍，医学博士，现住加拿大安大略省。

被告：厦门市房地产管理局。 法定代表人：王生柴，副局长。

被告：厦门市土地管理局。 法定代表人：林剑聪，局长。

座落在厦门市鼓浪屿区内厝沃路128号的房屋是洪活源、洪三捷和姚贻春等三人于1946年共同购买的，1952年厦门市人民政府经审查发给房屋所有权证。1985年9月25日原告陈定、洪友顺、姚嘉应共同继承了该房屋。1988年10月27日，陈定受洪友顺、姚嘉应 的委托，向厦门市房地产管理局（以下称房管局）、厦门市土地管理局（以下称土管局）申请办理房屋所有权证和土地使用权证（以下称“两证”）。两被告受理后，多次到现场勘察和调查，发现原告所提供的材料不足，口头通知其补齐上手契三份和土地所有权状翻建（维修）执照等契证 材料。但原告一直没有补交。

1992年12月2日陈定向鼓浪屿区人民法院提起诉讼，诉称：1988年10月27日，原告依据政府的有关规定向厦门市房管局、土管局申请办理“两证”，并提交所需的材料，但是至今未见两被告给予公告和发放“两证”，而且没有对不予办理的行为作出书面答复，要求法院 判令被告立即给予办理产权公告并发放“两证”，对不给予发证的行为作出书面答复，并赔偿因侵权行为所造成的经济损失。 两被告答辩称：原告陈定向房管局、土管局申请办理“两证”，他们已受理进行初审，并共同组织人员到现场进行勘察丈量、计算，由于原告所提供的材料不足，他们曾口头要求原告补齐材料，但原告仍未补齐，并非不作为，请求法院驳回原告的诉讼请求。

「审判

鼓浪屿区人民法院审理查明：被告在受理原告申请办理“两证”后，曾到现场进行勘察认为：内厝沃路128号房屋东面与笔架山路挡土墙邻界，原告的土地使用权东面界线应确认在挡土墙脚内侧，原告不同意此认定。因此，此房屋东面界线墙的土地使用权属争议未解决之前，原告尚 未具备发证的条件，原告也不应改变土地的现状和土地上的附着物。同时，原告以被告不作为造成侵权为前提条件，要求被告赔偿经济损失的请求理由不成立，不予支持。鼓浪屿区人民法院于1993年9月5日依照《中华人民共和国行政诉讼法》的有关规定判决驳回原告的诉讼请求。

陈定对此判决不服，向厦门市中级人民法院提起上诉，其理由是： 1.鼓浪屿区法院以内厝沃路128号土地使用权属争议为由，认定原告未具备发证的条件，没有事实和法律根据； 2.一审判决认定原告在确认解决权属之前不应改变现状和土地上的附着物是不顾客观事实和不符合社会主义法理道德标准的。 请求二审法院对一审判决改判并依法保护他的诉讼请求。

厦门市中级人民法院审理认为：鼓浪屿内厝沃路128号产权，上诉人陈定只是共有人之一，无权对全部产权提起诉讼，原审认定事实不清，证据不足，据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（三）项之规定，于1993年9月8日作出行政裁定书：一、撤销鼓浪屿 区人民法院的行政判决；二、发回鼓浪屿区人民法院重审。

鼓浪屿区人民法院重新组成合议庭对本案进行审理。1993年9月14日陈定根据洪友顺、姚嘉应的委托申请，向法院提出追加他们作为原告共同参加诉讼，法院采纳了他们的申请。鼓浪屿区人民法院经审理，认为：被告自接受原告申请“双登”后即对原告“双登”内容进行审查和 实地勘察，因原、被告对该屋界址和权属确认有争议，故造成被告至今未发放“双证”，原告所诉被告不作为，不予发放“双证”的理由不能成立，原告笼统提出要求被告赔偿经济损失的诉讼请求不具备赔偿条件，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十三条第一款， 参照城乡建设环境保护部《城镇房屋所有权登记暂行办法》第八条、《福建省土地登记发证办法》第四条规定，该院于1994年1月6日作出判决： 1.驳回原告陈定、洪友顺、姚嘉应的诉讼请求； 2.诉讼费六百一十元由原告负担。

宣判后，陈定、洪友顺、姚嘉应不服，向厦门市中级人民法院提起上诉，其理由是：1.原审判认为被告至今未发“双证”系因“权属确认有争议”，没有事实和法律依据；2.被告不作为事实清楚。3.原审法院收费不合理。请求二审法院依法改判并保护其合法权益。被上诉人房管 局、土管局则辩称：造成“双证”无法按期发放的主要原因是上诉人接到通知后，至今未全部提供应交的契证材料，因此无法办证，并非不作为。

篇（4）

    1．凡使用国有土地的企业、行政事业单位及社会团体（以下称土地资产使用人）在向国有资产管理部门申办产权登记（行政事业单位和社团为财产登记）之前，必须先到土地管理部门办理土地登记。

    土地管理部门代表政府颁发的《国有土地使用证》及有关土地资产的证明是进行国有资产产权登记必要的证明文件。

    2．资产使用人因分立、合并、迁移、撤销及土地使用权转让等原因，引起土地权属、使用面积、用途等变化的，必须及时到土地管理部门办理变更土地登记，并持变更土地登记后的《国有土地使用证》或土地管理部门出具的其他证明文件向国有资产管理部门申办变动产权登记或注销产权登记。

    3．在国有资产产权登记年度检查时，凡土地登记内容或土地资产情况发生变化，尚未办理变更土地登记的，必须先到土地管理部门办理变更土地登记。

    4．资产使用人未按上述规定进行土地资产登记的，国有资产管理部门不予办理国有资产产权登记。

篇（5）

中图分类号：TU714 文献标识码：A 文章编号：

一、地铁土建工程安全管理探讨

（一）土建工程的特点与建设中存在的问题

地铁土建工程存在施工（设计）单位多、结构类型多样、地质变化幅度大、周边建筑物和地下管线复杂、工序多、施工空间小等特点。

此外，目前地铁土建工程建设现状中存在如下问题：建设单位更多关注的是地铁尽快投入运营，主观上存在压缩土建工程施工工期的做法，工期不够合理；建设、施工单位往往更注重节约投资资金或片面追求效益，忽视保证足够的安全生产费用的投入，或降低安全措施费用；为了追求建设进程，部分城市地铁建设存在一边设计一边施工的情况，设计、施工单位只能套用相关工程方案，不能拿出针对性强的、合理的方案；分包队伍监管不到位，部分土建工程项目出现“以包代管”或“包而不管”现象。

（二）重大安全风险分析

根据土建工程施工工艺的不同，重大安全风险源主要有深基坑开挖、暗挖区间施工、旁通道开挖、承压水控制、盾构穿越建筑物或江河流域、盾构进出洞、盾构转场、古建筑保护、地下管线保护、沼气有毒有害气体的危害等。

（三）强化土建工程安全生产管理的意义

由于参建分包队伍的施工人员绝大多数来自农民工，其稳定性查、专业素质参差不齐、安全意识淡薄，习惯性违章屡禁不止，加之地铁土建工程固有的特点与现状等因素，生产安全事故时有发生。此外，随着建设工程形势的发展，技术的进步、体制的变化、人们价值观的改变，安全生产管理在建设社会主义和谐社会中的地位越来越重要和敏感，故强化安全生产管理，遏制生产安全事故的发生，是保护人民人命、物质财产的需要，也是共建和谐社会的需要。

二、地铁土建工程安全生产管理控制的措施

（一）建设单位在关注投资、建设进程的同时，应该更加注重工期制定的合理性与安全生产费用投入的合法合规性。应建立行之有效的监督机制，强化对施工单位安全生产费用使用的监督，严格审查施工单位购买、租赁、使用的安全防护用具、机械设备、机具等安全性能。

（二）设计单位要严格执行法律、法规、建设工程设计强制性标准的规定，因地制宜进行设计，充分考虑施工安全操作和防护设施，制定切实可行的设计方案；强化设计技术交底工作；对关键部位、工序工点设计人员要亲临现场指导、检查、核实。

（三）施工单位安全生产管理控制措施

1.安全管理组织机构的建立，安全生产责任制的落实

建立合理的安全管理组织机构是有效进行安全生产指导、检查、监督、落实的组织保证。施工单位安全管理组织机构是否健全，是决定施工单位安全生产工作的全面开展和安全管理体系能否有效运行的关键；安全生产责任制是对各级领导、职能部门、安全管理人员、施工人员职责与权限的界定，是安全生产规章制度的核心，是责任追究的基础依据。因而，施工单位务必强化安全管理组织机构的建立，全面落实安全生产责任制。

2.施工组织设计及专项安全方案的编制

施工组织设计是项目组织施工的纲领性文件，在编写过程中，应结合本工程特点、重难点、安全风险等，将相应的安全技术措施、安全作业注意事项及应急预案纳入其中，并经相关部门会签，上级单位技术负责人审批；对专业性强、风险性较大的分部分项工程，要制定专项安全方案，并附具安全验算结果，经施工单位技术负责人签字后实施，专职安全管理人员现场监督。

3. 监测、检测手段的运用

地铁土建工程施工，潜在的安全风险较高，例如深基坑施工、区间暗挖作业，施工过程控制不当，轻者由于不均匀沉降导致建筑物（构筑物）开裂、管线变形，重者建筑物（构筑物）倒塌、管线开裂，甚至出现人员伤亡。故基于土建工程的特殊性，施工单位必须利用日常监测、超前地质的探测等超前技术指导施工，项目技术负责人必须每天查阅监测、探测资料，分析相关数据，预测事态发展趋势，若出现异常及时采取相应措施。

4.分包队伍的选择与管理

分包队伍是施工作业的主体，随着地铁工程建设不断增加，一些内部管理混乱或不具备施工条件或不具备相应资质的分包队伍，通过非法取得或借用、挂靠其他单位资质承揽项目，扰乱了建筑市场固有秩序，同时给安全生产带来了重大隐患。故在分包队伍的选择上，施工单位要制定相应管理办法，通过公开招标，严格资格审查，优先选择信誉好，得分高的队伍；分包合同要明确双方安全生产管理职责及权限，项目管理人员在分包队伍组织协调和管理过程中，严格按照合同办事，对违反法律法规、公司及项目规章制度行为，从严处罚，情节严重的按照合同规定，移交相关部门依法处理。

5.安全技术交底与教育培训

由于地铁土建工程施工人员专业素质相对比较低，安全意识淡薄，理论知识极其贫乏，项目技术、安质人员就施工难度大、安全风险高、施工复杂的工艺，要向施工人员进行详细的交底，讲明工艺流程、安全注意事项、个人防护等，特别是特种作业人员，要分专业进行交底；要定期组织施工人员进行教育培训，使其了解和掌握相关理论知识，强化安全意识，提高自我保护能力。

三、结语

目前，面对地铁建设大规模的开展和地铁工程固有的特殊施工区域、不同的地质条件、复杂的周边环境等特点，给建设单位、设计单位、施工单位甚至政府监管部门带来了新的、千变万化的安全管理方面的挑战，如何避免或遏制地铁工程建设中突发事件、事故的出现，是地铁工程参建各方，特别是施工单位必须引起高度重视和认真研究的新课题。

参考文献：

［1］《建筑工程安全生产管理条例》.2003

［2］《地下铁道工程施工及验收规范》（GB50299-1999）（2003年版）

［3］《地铁工程施工安全管理及技术》.中国建筑工业出版社.2012.5

篇（6）

第二条、根据《方案》，市国土房管局（以下简称“市局”）对区国土房管局（以下简称“区局”）实行业务领导、监督，由区局组织实施征地拆迁、土地监察、房地产登记、租赁、鉴定、测绘、评估、危房改造工作。

第三条、为适应国土、房地产管理的各项业务工作，区局应根据本区实际，相应建立和健全区征地办、区土地开发中心、区拆迁办、区房地产登记所、区房屋租赁管理所、区房屋安全鉴定所等职能机构，所需人员可从区局机关定编人员中调整解决，或由区编办协调解决。

各区房管局应指导各房管站转制，各房管站转制后从事房产经营和物业管理，保证公有房屋的保值和增值，不再具备行政职能。

第四条、区局建立和健全与市局相应的职能机构时，须具备以下条件：

1.成立专业机构并具备固定办公场所；

2.配备有经培训考核合格、领取上岗证书的专业人员；

3.开展档案综合管理，实现档案管理电脑化，并与市局联网。

第五条、市局委托区局实施具体工作，行政行为主体为市局。《城市房屋拆迁公告》、《建设用地通知书》、《建设用地批准书》、《土地使用权出让合同》、《房地产证》均以市局名义、签署或签发。在工作中形成的文件材料，应在规定时间内移交市局房地产档案馆。

依法或依协议应由区局负责的工作，区局应积极完成。

第六条、区局应对市局负责，按照市局的委托、授权范围和法律法规，认真履行职责；市局及所属机构对口派出联络人员，具体指导、监督区局及所属机构的业务活动。对区局的不当行政行为，市局有权予以纠正，区局拒不改正的，市局可收回委托区局的权限或停办区局的相关业务。

第七条、凡市局委托区局实施具体工作，实行备案制度。区局办结的案件应在7个工作日内向市局申请备案。市局对申请备案的案件不核准的，应在收到案件的10个工作日内书面通知区局，逾期的视作同意并生效。

第二章、建设用地管理

第八条、市、区两级建设用地管理实行市管两头，区管中间的原则，市管两头，即“批前”（建设用地通知书）和“批后”（建设用地批准书）的工作；区管中间即征地、收税费、监证、交地、农转非、核减面积等工作。

第九条、建设用地管理要积极地、逐渐地实行“五统一”，即统一规划、统一征地（拆迁）、统一开发、统一出让和统一管理。建设项目用地规模涉及征用集体土地400亩以下的（包括区属大型项目的统一包干征地工作），由区局办理征地补偿手续。包括直接与村镇商谈土地补偿事宜，申办减免农业税以及“农转非”的初审手续，主持土地交接等工作。400亩以上和市重点项目、特殊项目等建设项目的征地和交地工作由市土地开发中心负责办理。

前款由市土地开发中心负责办理的工作，也可由市局委托区局办理，但必须办理委托合同。

第十条、区局应建立闲置土地检查、建档、处理制度，对辖区内批出的土地情况进行定期追踪检查，对批而不征、征而不拆或者拆而不建的用地红线进行检查及认定工作。凡批出时间超过两年又未经市局批准延期的，由区局负责向市局提出收回土地的申请。凡认定属闲置土地的，负责依法征收土地闲置费。

第十一条、区局受市局委托，对由区组织实施的道路市政和旧城改造项目的用地，办理有偿出让的前期工作；对有条件的地块由区政府组织统一拆迁，将“生地”改造成“熟地”后再交由市局组织出让实施工作。

第十二条、凡由区负责办理的用地，市局凭区局建议核发《建设用地批准书》函，办妥土地有偿手续后，准予发出《建设用地批准书》。

第三章、房屋拆迁管理

第十三条、市局的职责和事权

1.宣传贯彻国家、省、市有关城市房屋拆迁的法律、法规和规章。

2.制定全市城市房屋拆迁的规范性文件。

3.对全市的房屋拆迁总量实施总体控制。

4.对拆迁单位和拆迁人员实施管理，依法核发房屋拆迁单位资格证、房屋拆迁员证和房屋拆迁工作证。

5.对委托拆迁合同实施审查备案。

6.审批中央、省、市、部队、外地驻穗机构（包括与其合作开发的项目）的拆迁计划和拆迁方案。

7.对拆迁当事人签订的补偿安置协议实施审查备案，依法核发房屋拆迁公告、房屋拆迁许可证。

8.审批永迁点和永迁安置面积增幅。

9.房屋确权、房屋代管。

10.对拆迁纠纷依法实施行政栽决。

11.对拆迁违法行为依法实施行政处罚。

12.核发拆迁结案意见书。

13.对拆迁工作实施跟踪检查。

第十四条、区局的职责和事权

1.对区组织出让和区属单位的建设项目的拆迁计划和拆迁方案进行审批，报市局备案。

2.对区组织出让和区属单位建设项目（包括与其合作开发的项目）的拆迁补偿安置协议进行审批，报市局备案。

3.对拆迁范围内的危房实施安全检查，提出处理意见。

4.对区局管辖内的房屋拆迁，作出房屋确权、代管建议，报市局审批。

5.对区局管辖内房屋拆迁的违法行为提出处理意见，报市局审批。

6.对区局管辖的房屋拆迁案件，提出结案意见报市局审定。

7.对区局管辖内的房屋拆迁实施跟踪检查。

8.行使市局下放的市重点工程项目（包括市政建设、公益建设）的部分管理事权。

9.办理市局交办的其他拆迁管理事项。

第四章、土地监察

第十五条、土地违法案件由土地所在市、区、县级市国土局管辖、查处。

1.市局主要负责对大案、要案和跨区、县级市案件的查处，区、县级市主要负责对辖区范围内违法用地案件的查处。

2.对土地违法案件，区、县级市发现后五个工作日内，应向市局报告；区、县级市对立案和作出行政处罚决定五个工作日内，应向市局抄送立案报告和行政处罚决定书。

3.区、县级市对已立案查处的土地违法案件，应在立案后的一个月内作出行政处罚决定，涉及犯罪的，应移送司法机关。个别案件不能按时作出的，应向市局书面报告。

4.凡区、县级市新发生的土地违法案件在15天内未发现或不按第2条规定办理，累计三次未向市局报告、抄送的，市局将予以通报批评。

第五章、房地产登记发证

第十六条、市局的职责

1.负责全市国土房产登记发证作业的管理，负责贯彻执行国家、省、市有关房地产登记发证的法规、规章和制度；负责全市房地产登记发证方面的规范性文件制定和实施；负责协调、管理、监督、指导各区局发证办的业务工作。

2.负责全市国有土地上的房产总登记和初始登记。对全市房改房、商品房、部队房、宗教房、涉外房予以确权发证以及变更登记、注销登记；对全市单位自管房及私房的总登记和初始登记的确权登记。

3.负责他项权利的登记发证，核发他项权证或出具抵押备案证明书。

第十七条、区局的职责

1.负责对辖区内不涉及改制、资产重组的非生产性单位自管房的初始登记及总登记、落实政策的私人房屋的登记和直管公房的在市局整幢初始确权后的公、私房进行变更登记、转移登记（除买卖交易外的继承、赠与登记）。

2.负责涉及土地出让金的房地产转移登记的收案和到市局办理土地出让金的审核及征收工作。负责对辖区内不涉及收取土地出让金的房地产进行抵押登记，核发他项权证。

3.负责对集体土地房产的总登记和初始登记发证，对“两违”集资房经市局确权后发证。

4.条件成熟后，逐步施行国有土地范围内的房地产初始登记。

第六章、房地产测绘

第十八条、市局的职责

1.负责全市房地产测绘作业的监督管理，房地产测绘资质审查报批，并对区局和受委托测绘单位进行技术培训和业务指导。

2.负责贯彻测绘技术标准，制定我市房地产测绘技术规范。

3.负责全市房地产的地籍管理，负责地籍图地号的编写、管理、图件资料的收集、保存、更新、利用等工作。

4.负责提高测绘管理自动化水平，完善改进房地产绘图软件，建立地籍现代化信息管理系统。

5.负责组织全市房改房、商品房、部队房、宗教房、涉外房、拆迁征审等测绘工作及其他属市局发证需进行房地产测绘的工作。

6.负责全市房地产地籍基础图和较大项目房地产测绘的组织实施。

7.负责房地产测绘成果质量的监督管理。

8.负责裁定房地产测绘纠纷。

第十九条、区局的职责

1.负责区辖内直管公房、集体土地房产的测绘，受市局委托和监督可进行区辖内房改房和集资房的测绘工作及其他属区局登记发证需进行的房地产测绘。经市局审批的区局也可负责其他属市局登记发证需进行的房地产测绘。

2.负责建立区局地籍现代化信息管理系统。在系统未建立联网前，区局负责每月将修绘的资料送市局归档，作统一管理。

3.区局施测的房地产基础地籍图、分宗图及较大项目的房地产测绘的图件、资料、控制点坐标、验收报告等，需复制送市局整理归档。

4.地籍图应按保密条例进行管理，严禁擅自复印、复制。

5.负责市局交办的其它测绘任务。

第七章、房地产评估

第二十条、市局的职责

负责政府指令性评估即政府公益性、职能性评估，包括：

1.国有土地使用权出让；

2.行政、司法机关决定或裁定以房地产作价补偿、赔偿；

3.依照房地产价值为纳税基数的项目等。

第二十一条、区局的职责

评估业务范围包括：

1.国有土地使用权转让、抵押；

2.组建中外合资企业、股份制企业及上市公司对房地产作价投资、入股；

3.不涉及土地出让金的企业兼并或破产需对房地产评估；

4.房屋抵押、典当、投保等。

第八章、房屋租赁管理

第二十二条、市所的职责

1.负责《广州市房屋租赁管理办法》及《广州市房屋租赁管理办法实施细则》在全市范围的贯彻执行；参与制定房地产租赁管理法规、政策。

2.负责全市房地产租赁管理行业的业务管理，对各区房地产租赁管理所的业务具有指导、管理、协调、监督的职能。

3.为统一、平衡全市房屋租赁管理工作，市所每年向区所下达工作指标，提出工作要求。

4.负责办理涉外（指当事人双方或一方是境外，含台湾、香港、澳门的经济组织驻国内的办事机构、外资独资、中外合作、中外合资企业及香港、澳门个人）的房屋租赁，以及市属以上的宾馆、酒店房屋租赁登记管理；其澳台同胞出租住宅的，由区局办理。

5.组织全市房屋租赁管理人员的业务培训和考核。

6.参与制定房屋租赁参考价格（原为指导价格）。

7.检查监督全市房屋管理执法情况，受理对违法房屋租赁行为和违法管理行为的检举、投诉；协助房屋租赁案件的行政复议、调查处理工作。

8.负责全市房屋租赁管理办事表格的统一印制工作。

9.参与房地产租赁市场的调研和信息收集、工作。

10.法律、法规、规章规定的或市局授予的其他职责。

第二十三条、区所的职责

1.按照工作要求，全面完成市所下达的工作指标。

2.负责辖区内除涉外房产及中央、省、市、部队、外地驻穗机构的宾馆、酒店以外的房屋租赁登记和市所委托办理的房屋租赁合同审查、登记、管理。

3.负责辖区内房屋租赁价格评估。

4.负责辖区内房屋租赁市场的稽查。

5.负责辖区内房屋租赁违法案件的查处和房屋租赁纠纷的调解，并上报市所备案；协助执行市局作出的行政处罚决定。

6.协调与政府其他职能部门的关系，配合所在辖区做好社会环境综合治理工作。

7.每月5日前向市所上报房屋租赁管理统计报表、会计报表和数据磁盘。

8.完成上级主管部门交办的其他任务。

第二十四条、建立年度考核制度。市局和市所对区所每年进行一次考核，以委托要求和每年市所下达的任务的完成情况（包括质量和数量等）为考核内容，对考核不合格的，责令限期整改，逾期仍不能改正的为不合格，连续两年不合格的，市局收回委托。

第九章、房屋安全鉴定

第二十五条、市所的职责

1.负责《广州市房屋安全管理规定》在全市范围内的贯彻执行。

2.负责全市房屋安全鉴定行业的业务管理，对各区房屋安全鉴定所的业务具有指导、管理、监督、协调的职能，督促区所按照《贯彻广州市房屋安全管理规定的若干意见》的“八统一”（鉴定标准、鉴定程序、鉴定文书、鉴定专用章、培训发证上岗、使用电脑软件、资料归档、收费标准）要求开展工作。

3.为统一、平衡全市房屋安全鉴定工作，市所每年制定工作计划，对区所提出工作要求。

4.负责办理涉外的非住宅房产和市属以上的宾馆、酒店、公共娱乐场所（含影剧院、歌舞厅等）以及省、市法院委托，其他技术难度较大、项目较复杂的房屋安全检查和鉴定。

涉外房产是指房产当事人双方或一方在境外，含台湾、香港、澳门的经济组织驻国内的办事机构，外资独资、中外合资、中外合作企业及香港、澳门个人。

其他技术难度较大、项目较复杂的房屋安全检查和鉴定是指：

（1）灾难性房屋：300平方米以上的房屋发生火灾或塌故的房屋鉴定；

（2）因建筑施工质量原因引起房屋整体损坏，建筑面积在1000平方米以上的房屋鉴定；

（3）因集体性纠纷而需要房屋鉴定；

（4）因施工事故造成工地周边房屋需紧急排危抢险的鉴定。

5.组织全市房屋安全鉴定人员的学习交流、业务培训和考核，带动全市房屋安全鉴定技术和管理水平的不断提高。

6.法律、法规、规章规定的或市局授予的其他职责。

第二十六条、区所的职责

1.接受市所在业务上的指导、管理、协调和监督，按照《贯彻广州市房屋安全管理规定的若干意见》的“八统一”要求，开展房屋安全鉴定和管理工作。

2.根据工作要求，全面完成市所下达的工作任务。

3.负责辖区内除市所办理的业务以外的房屋安全鉴定工作，包括开具新基坑开挖周边房屋的安全鉴定证明，市局市场处在核发商品房预售证明时把关。

4.每月5日前向市所上报上月房屋安全鉴定统计报表（在全市鉴定所未联网前，用磁盘将工作数据复制）及会计报表。

5.完成上级主管部门交办的其他业务。

第二十七条、建立年度考核制度。市局和市对区所每年进行一次考核，以委托要求和每年市所下达的任务的完成情况（包括质量和数量等）为考核内容，对考核不合格的，责令限期整改，逾期仍不能改正的为不合格，连续两年不合格的，市局收回委托。

第十章、危房改造

第二十八条、市所的职责

1.负责全市危房改造管理行业的业务管理，对各区危房改造管理所具有指导、管理、协调、监督的职能。完成由市负责的危房改造任务。

2.制订危房改造的近期和远期工作计划。

3.负责办理危房改造项目向市计委申请立项的有关手续。

4.参与制定组织实施危房改造管理的政策、法规等。

5.组织全市危房改造管理人员的业务培训工作，支持、帮助区所解决工作中存在的困难和问题。

6.法律、法规、规章规定的或市局授予的其他职责。

第二十九条、区所的职责

1.在市所的统一领导下，按照市、区两级签订的责任状，负责本辖区危房成片改造和零星分布的危房改造工作。

2.负责辖区内危险房屋的督修工作，确保辖区内房屋不发生倒塌伤人事故。

3.协调与政府其他职能部门的关系，配合市所完成全市危房改造工作。

4.完成上级主管部门交办的其他任务。

第三十条、奖惩办法

1.在规定期限内完成危房改造任务的单位，市局应按危房改造建筑面积每平方米20元给予奖励。

2.在规定期限内未能完成危房改造任务的单位，市局按未完成部分的危房改造房屋建筑面积每平方米10元予以惩罚。

第十一章、业务收费的分配

第三十一条、按照市局与区局的职责和事权分工，区局收取职权范围内的征地管理费、拆迁管理费、房地产登记费、房地产测绘费、房屋租赁登记费和房屋安全鉴定费，并按规定的比例上交市局。各项收入以实际发生数为依据，并在会计报表中反映。

第三十二条、征地管理费的收取标准，仍按省国土厅〔1986〕136号和市政府〔1996〕125号文执行。区局收取的征地管理费，应在次月15日前将上月收入总额的25％上交市局。

第三十三条、区局收取由区政府组织出让的项目和区属单位建设项目的拆迁管理费。在次月15日前将上月收入总额的30％上交市局，余额上缴区财局，并按规定返还使用。其他项目的拆迁管理费由市局收取，并连同区局上交的费用一并上缴市财局，按规定返还使用。

第三十四条、区局受理的房地产登记，其登记费、工本费、测绘费由区局收取，在次月15日前将上月收入总额的10％上交市局作为市局业务指导、图册资料和证书印制等费用。

第三十五条、区局收取的房屋租赁登记费和房屋安全鉴定费按收入总额的30％在季度结束后15天内上交市局。根据需要市局从区局上交收入中提取30％支持区所作业务费和奖励金。

第三十六条、各区租金与市局的分配比例，由市局与各区局另行协商确定。

篇（7）

    一、指导思想和目标

    按照党的十五届五中全会和市委七届七次全会关于进一步开放市场，规范有序的市场体系的要求，依照房地产中介服务的有关法律、法规和规章，集中力量在一段时间内对房地产经纪机构进行专项执法检查。加强房地产中介服务管理，发展和规范本市的房地产市场，保障房地产活动当事人的合法权益，促进市政府提出的2001年房地产业的“六个到位”的实现，推进上海房地产业成为上海经济发展的支柱产业。

    专项执法检查的阶段性目标是：依法查处房地产中介服务中的违法违规行为，整治一些严重违法违规的房地产经纪机构和人员，使房地产市场更加规范有序。

    二、专项执法检查的范围和内容

    专项执法检查的范围，主要是发生在2000年1月1日之后的中介服务业（特别是房地产经纪行业）中的违规情况。包括被举报、揭发的，发生在2000年1月1日之前，性质严重，尚未改正的违规行为的追查。

    执法检查的主要内容：

    （一）违反房地产经纪机构和人员执业资格管理规定的行为。主要包括：

    1．从业人员未取得执业资格证书的；

    2．房地产经纪机构未按规定向房地产主管部门备案的。

    （二）从事成套独用使用权房买卖的；

    （三）采取弄虚作假损害当事人合法权益的；

    （四）未取得工商登记、擅自从事房地产经纪业务的。

    三、专项执法检查的方法

    （一）加强内外协调配合。市局和市工商局加强联系和合作，各区县房地局要主动和各区县工商局联系，联手整治房地产中介服务业中的违法违规行为。各区县房地局执法监察部门还要加强和房地产市场主管部门的联系，共同抓好这次专项执法检查工作。

    （二）要充分发挥房地办事处的作用。房地办事处是房地资源行政主管部门执法监察的一支基本队伍，也是这次专项执法检查的重要力量，要充分发挥房地办事处在执法检查、协助办案、督促整改等方面的作用。

    （三）采用对经纪机构内部检查、门市部现场检查和以举报揭发的案件为线索等多种形式进行检查。主要查工商登记、查备案资料、查执业资格、查合同文书、查业务台帐、查经营凭证、查举报案件。对违法违规行为的处理，要求证据确凿，适用法律法规和规章正确，符合法定程序。

    （四）专项执法检查要同年检工作结合起来。执法检查中发现严重违法违规的经纪公司情况要及时与市场主管部门联系，为经纪公司的年检提供相关资料。

    （五）认真抓好整改工作。整改工作是衡量专项执法检查阶段性成效的重要标志。要通过行政的、法律的手段和新闻舆论工具，督促房地产经纪机构对违法违规行为进行整改。房地产经纪机构应制订和完善规范服务的制度，防止新的违法违规行为的产生。

    四、专项执法检查的步骤和要求

    第一阶段：培训动员、组织落实阶段（1月上旬--1月中旬）

    1．市局执法部门会同市场处，并听取工商等相关行政机关的意见，明确工作重点，制定实施计划，并由市局执法监察部门组织区县房地局专项执法检查人员进行相关法律、法规的培训，统一思想，提高认识。召开专项执法检查动员会，布置专项执法工作。

    2．各区县房地局应成立由局领导任组长，执法监察和市场管理部门负责人参加的专项执法检查领导小组，明确专项执法检查的具体主办部门和负责人，名单报市局。

    3．区县房地局组织执法部门和房地办事处的同志进行相关法律、法规的培训，成立相应的机构，摸清本辖区内中介服务公司的基本情况，根据市局的统一要求制订具体工作计划，召开本辖区内房地办事处和经纪机构负责人动员布置会。具体工作计划要书面报市局。

    本阶段的工作要求：了解房地产经纪行业现状，掌握相关法律、法规，统一认识，落实组织，制订计划，明确任务，有计划有步骤地开展工作。

    第二阶段：执法检查阶段（1月中旬--3月中旬）

    1．由市局执法部门抽查全市房地产经纪机构，抽查率达到15％。

    2．以区县地局为重点对本辖区内的房地产中介服务公司进行检查。检查率要达到85％。

    本阶段工作要求：认真查处房地产经纪机构和人员中存在的违法违规行为，整治一批严重违法违规的房地产经纪机构和人员。并结合检查，发现一批依法经纪，服务规范，业绩显著的优秀经纪机构。

    第三阶段：动员整改阶段（3月中旬--4月上旬）

    1．在执法检查的基础上，由各区县局召开中介服务公司经理会议，组织学习相关法律、法规，提高自觉守法的意识。对存在违规行为的经纪机构要求制定有效的整改计划，要明确整改内容和整改期限，并报区县房地局。

    2．落实整改措施，标本兼治，实事求是。各房地产经纪机构都要制定规范的服务制度，严格的服务标准。

    本阶段的工作要求：房地产经纪机构要切实提高认识，使整改落在实处，取得明显的成效。

篇（8）

二、在办理划拨用地手续时，可根据不同地段和建设用地面积，收取每平方米5？50元的土地使用权出让预定金，以督促开发建设单位在拆迁完成后尽快按市政府1993年6号令的规定办理土地出让手续。

三、此项出让预定金收缴入库手续按地价款入库手续办理，在交款单位办理正式出让手续时，可充抵地价款。

四、各区、县房地产管理局在办理房屋拆迁许可证时，必须严格按规定核发，对未取得建设用地批准书的建设项目，一律不得发放房屋拆迁许可证。

特此通知。

附件：城镇土地使用权出让预定金标准

地区等级        预定金标准（元／m2，地）

一                        50

二                        45

三                        40

四                        35

五                        30

六                        25

七                        20

八                        15

篇（9）

第二条 凡在本市行政区域内，1998年12月31日前积压的商品房、停缓建工程项目、闲置土地和房地产交易，未办理有关产权登记手续的，房产所有者和土地使用者应从1999年10月1日起60个工作日内依法申请办理有关产权登记手续。

第三条 市房产管理部门和市土地行政管理部门分别负责处置积压房地产中的房产和土地的权属确认工作。

第四条 有下列情形之一的，权利人可向市土地行政管理部门提出全部或部分土地使用权确认申请：

(一)已经依法批准出让并按出让合同约定付清土地使用权出让金，尚未办理土地使用权登记手续的;

(二)土地使用权转让或联营合作开发房地产，未办理土地使用权变更登记手续的;

(三)已经依法批准并签订土地使用权出让合同，由于未付清土地使用权出让金，未办理土地使用权登记的;

(四)只支付全部或部分征地补偿款，未办理土地出让等后续手续而未取得土地使用权的;

(五)以土地使用权设定抵押，抵押期限届满，抵押当事人依法达成书面协议或人民法院判决以土地作价抵债，未办理土地使用权变更登记手续的;

(六)因破产、兼并、重组等原因造成土地使用权转移而未办理变更登记手续的;

(七)因其他原因需确认土地使用权的。

第五条 有下列情形之一的，权利人可向市房产管理部门提出全部或部分产权确认申请：

(一)在房地产开发建设中，因违反城市规划、建设、绿化、消防、人防等规定，有关手续不完备，或未支付有关规费等原因，未能办理房屋产权登记手续的;

(二)因不规范合作开发房地产，未能办理房屋产权登记手续的;

(三)在房地产交易中未办理房屋产权转移登记手续的;

(四)以房屋产权设定抵押，抵押期限届满，抵押当事人依法达成书面协议或人民法院判决以房产作价抵债，未办理房屋产权转移登记手续的;

(五)债权债务当事人协议以房产清偿债务，未办理房屋产权转移登记手续的;

(六)其他房屋产权不明确而需要确权的。

第六条 主体未完工且未预售的停缓建商品房项目，尚未确认产权的，权利人应向市土地行政管理部门提出确权申请。

主体已完工或主体未完工但已预售的停缓建商品房项目，尚未确认产权的，权利人应向市房产管理部门、市土地行政管理部门提出确权申请。

第七条 在规定的产权登记期限内，权利人申请确认房地产产权的，应当向市房产管理部门、市土地行政管理部门提供相关资料和证明材料，市房产管理部门、市土地行政管理部门经审查认为手续齐全、产权清晰、符合有关规定的，应自受理之日起15个工作日内办理产权登记手续，核发土地使用权证和房屋所有权证。

市房产管理部门、市土地行政管理部门经审查认为产权申请人提供的相关资料和证明材料有疑义的，应自受理之日起15个工作日内在省级媒体上产权征询异议公告。提出异议的期限不得少于60日。

对产权有异议的利害关系人，应在公告规定的期限内向受理异议机关提出书面异议并填表登记。

第八条 经依法批准出让的土地，因拖欠或经政府同意缓交地价款的，按出让合同约定的出让地价标准和实际支付的地价款额确定相应面积的土地使用权。

确权后，经市城市规划行政管理部门审查认为不能分割的土地，按有关核发换地权益书的规定给权利人核发换地权益书，收回土地使用权。

第九条 经依法批准征用的土地，权利人只支付全部或部分征地补偿费但未办理土地出让等后续手续的，按征地协议约定的征地补偿费标准和实际支付的征地补偿费金额，将相应面积的土地征为国有，并按当时市政府规定的出让地价标准和实际支付的征地补偿费金额给权利人确定相应面积的土地使用权。

确权后，经市城市规划行政管理部门审查认为不能分割的土地，按有关核发换地权益书的规定给权利人核发换地权益书，收回土地使用权。

第十条 购房者直接与开发商签订房屋买卖合同，已按合同约定付清购房款，但由于开发商原因未能办理房屋产权转移登记手续的，由市房产管理部门在查明事实和公告的基础上，在规定的工作时限内直接给购房者办理房屋产权转移登记手续。

购房者与中间人签订房屋买卖合同，已按合同约定付清购房款，但由于开发商或中间人的原因未能办理房屋产权转移登记手续的，只要购房者提供房屋买卖合同、付款凭证等主要证明材料真实合法，并在公告期限内无异议或者异议不成立的，由市房产管理部门确认房屋产权，并给予办理房屋产权转移登记手续。

第十一条 购房者已经履行房屋买卖合同约定的部分义务，但由于售房者下落不明等原因未能按原合同约定交足购房款的，经市房产管理部门审核认定可按本办法规定办理过户手续的，由购房者按原合同约定向市房产管理部门交足购房款后，予以办理房屋产权转移登记手续。

市房产管理部门代收的购房款必须设专户管理。

第十二条 在房地产开发建设中，开发商因未缴清土地使用权出让金或者无力交纳规划报建、土地转让等规费而未办理房屋产权登记手续的，开发商可用现值相当的房屋抵偿有关规费，补办有关手续后，予以办理房屋产权登记手续;也可以先予以办理产权登记手续后，再由有关部门继续追缴所欠费用或作其他处理。

作价抵偿规费的房屋作为国有资产统一管理，由市政府授权并移交有关职能部门经营管理。

第十三条 因房地产转让人拖欠税款而未能办理房地产产权转移登记手续的，只要转让人提供担保或最终受让人已缴纳本人应缴纳的税款，由市税务部门出具可办理房地产转移登记手续的证明或完税凭证，市房产管理部门、市土地行政管理部门应当为其办理有关产权转移登记手续。房地产转让人拖欠的税款，由税务部门予以追缴。

符合本规定第十一条规定的，房地产转让人拖欠的税款可从市房产管理部门代收的购房款中扣缴，不足部分由税务部门予以追缴。

第十四条 以划拨土地开发或合作开发建设的商品房，权利人申请转为经济适用住房销售的，经市土地行政管理部门审核并报市政府批准后，依法补办有关手续，免交土地使用权出让金。

第十五条 对涉及同一房地产的投资者、债权债务当事人达成该房地产产权处置协议的，市土地行政管理部门、市房产管理部门可按照其协议约定办理确权登记手续。

第十六条 房产所有权或土地使用权抵押合同依法成立，担保债务到期未能清偿，抵押人和抵押权人达成书面协议以抵押物作价抵债的，市房产管理部门、市土地行政管理部门可以按照其书面协议的约定办理产权变更登记手续。

《中华人民共和国担保法》实施以前，以土地使用权或房产所有权抵押贷款而未办理抵押登记，且抵押人和抵押权人双方对抵押的效力没有争议的，也不涉及第三人权益的，可以补办抵押登记手续。

第十七条 未在本办法规定的产权登记期限内申请办理产权登记手续的房产，由市房产管理部门公告征寻产权人。公告期限届满无人主张权利的，由市房产管理部门依法代管，在代管期间该房产所得收益，由市房产管理部门代为收取、保管，并按收益的5%提取代管费。

房产代管期限为二年。代管期届满，市房产管理部门可依法向人民法院提出认定该房产为无主财产的申请，人民法院判定为无主财产的，收归国家或集体所有。

第十八条 未在本办法规定的产权登记期限内办理土地使用权登记手续的在建项目及土地，由市土地行政管理部门按非法占地依法查处。

第十九条 对有债权、抵押权申请的房地产，应当通过仲裁或司法程序解决。仲裁机构或司法机关生效的法律文书应当作为房地产产权登记的依据。

第二十条 对土地使用权或房屋所有权有争议的，由当事人协商解决;协商不成的，由市政府处理。

不服市政府对土地使用权和房屋所有权处理决定的，可以依法申请复议或向人民法院起诉。

市房产管理部门、市土地行政管理部门应当依据生效的复议决定、人民法院或仲裁机构的法律文书进行产权登记。

第二十一条 本办法自1999年10月1日起施行。

房地产产权的类型房地产所有权

房地产所有权是房地产所有人在法律规定的范围内，独占性地支配其所有财产的权利。房地产所有人可以对其所拥有的房产行使占有、使用、收益、处分的权利，并可以排除他人对于其财产违背意愿的干涉，它是一种最充分、最完整的财产权或物权。

房地产占有权

房地产占有权是指依法对房地产进行实际支配和控制的权利。房地产占有可分为所有权人占有和非所有人劝人占有。

房地产用益权

包括以下五类：

(1)房地产使用权

(2)房地产开发经营权

(3)地上权

(4)地役权

(5)房地产典权

房地产处分权

包括以下五类：

(1)房地产出售权

(2)房地产租赁权

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中图分类号：F306 文献标识码：A DOI：10.11974/nyyjs.20160333143

根据相关资料显示，建设新型的农业经营体系能够有效的解决当前我国农村面临的相关问题。在新兴农业经营体系下完善农地产权机构，主要目的就是优化农村土地的资源配置，促使农业产权的合法化与规范化，创建健全的法律监督系统，深化农村土地产权的改革，进一步的提升农村经济的发展进程。

1 新型农业经营体系下农地产权结构中出现的问题

1.1 农村土地产权制度与土地所有权不够明确

农村土地除了国家所有权外，其他都归农村集体组织所有，并由这一组织进行相应的经营及管理。在实际的发展运营过程中，通常是由农村村委会进行统一的规划及管理，按照人口进行土地的分配，但是这一组织通常会忽略农民自身的经济来源，从而导致土地产权及所有权不够明确[1]。

1.2 农村田地的分化趋于细碎化

随着经济建设进程的不断发展，我国的农业土地产权制度制约了现代化新型农业经济发展进程，使得农业用田逐渐呈现分散化。因为农业经济的发展形势较为单一，所以农村无法对农田基础设施进行综合化的管理，从而导致在农业生产过程中出现“靠天吃饭”的问题。

1.3 农村土地逐渐呈现荒废化

近几年我国大力推行了城镇化的建设，深化了农村经济发展的改革，使得国家的经济发展水平逐渐的呈现工业化与城镇化。但是根据相关资料表明，现如今，我国很多农村地区的经济发挥仍然没有变化，人口呈现老龄化，缺乏劳动力，土地呈现荒废化。随着国家劳动力发展水平的不断提高，农村经济水平得到提高，因而导致了农村生产投入力度降低。

2 新型农村经营体系下农地产权结构的法律权益

新型的农业经营体制下农地产权管理制度的原则受到了农业用地产权制度的制约，同时也是农地使用权及所有权的问题。主要问题就是农业用地财产与财产管理体系问题，这也是农业用地管理制度中最重要的问题，因为这一问题涉及到了土地产权的的规定与管理，以及关于农村用地相关经济法规所属权的问题。采用合理的图例产权管理制度能够科学的分配农村土地资源，这样既能改善农业生产要素的分配原则，也能促使农村土地所有权趋于合理化。严格的规范农村土地的使用权与收益权，能够有效的调整农地产权管理制度。根据我国《土地管理法》与《农村土地承包法》的相关规定，只有完善农地的承包管理权以及住宅基地的使用权，才能进一步的促进农村经济的综合发展。

深化农地产权制度改革，可以确保农民合法权益不受侵害，可以进一步的健全农村经营及管理制度，明确农村用地的产权关系，达到保护农民的目的。提升对农村土地的使用效率，不仅能确保农村土地资源的合理化应用，还能深化农业产业化改革。

3 新型农村经营体制下农地产权结构的法律逻辑

3.1 明确农地产权制度

农村用地产权指的就是农村土地的占有权、所有权、使用权以及处理权，属于农民财产的主要权利。在贯彻落实土地集体所有权的同时，应确保农民具有土地处理权以及使用权，从而达到减少土地集体所有权的问题的目的，加快农村土地流动要素的重组，明确农村用地主体。

3.2 健全农村用地的法律法规

尽管我国制定了与农村土地集体所有权相关的法律法规，但是在很多方面仍然存在着制约问。在征用农地时需要确保土地市场能够正常运行，健全新型农村土地管理制度，确保农民的合法权益，面对相关问题应及时予以解决，不能阻止农民进行土地交易，不能减弱农民合法权益。

4 结 论