关于房产的法律知识汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇关于房产的法律知识范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

篇（1）

你记得人小鬼大的刘锣锅吗？你还记得电视片《刑事侦察》中的郭队长吗？我羡慕岁数小而学识渊博的刘锣锅，但我更崇拜通晓法律，活用法律的郭队长。我是一个12岁的小女孩，可我却有八年的学法经历，也算是一个“老法民”啦！

不信，请看——

在我四岁的一天，我正在津津有味地看着动画片《猫与老鼠》，邻居张梦舟大姐姐到我家来玩。就在我去给她开门的几秒钟，爸爸和妈妈就把电视换到了他们痴迷的节目《今日说法》，当然我不会答应了，耍起了小孩“娃娃脸说变就变的看家本领”，哭着吵着要看动画片，爸爸和妈妈差点也招架不住了我，此时梦舟姐劝我说：“《今日说法》就是一个个有趣的故事，很好看的，而且还能学不少的法律知识，尤其是我们可以用它来保护我们自己呢！”我也就勉强听进了，停止了哭闹，同爸妈和梦舟姐静静地听着《今日说法》中关于一家夫妻闹离婚产生的房产纠纷故事。

当我们正被故事吸引时，“张梦舟，快去练琴啦！”楼下的一声大喊惊动了我俩，梦舟把头从窗口探出去答应了一声就走了。过了几分钟《今日说法》播完了，我马上换回了儿童频道，可是动画片没了。突然在我的脑海里闪过一个念头：曾经妈妈给我看过我们家的房产证，房产证上不只有我爸爸的名字吗？那不是说没我和妈妈的份啦？这不公平！如果爸爸不要我和妈妈，那我和妈妈不就没家了吗？那要是把他换成我的名字，我们一家三口不就永远不会分离了么？我从爸爸处要了钥匙，悄悄地打开抽屉一看，房产证上果真只有爸爸的名字，我试着用橡皮察抹着爸爸的名字，可是名字改不了，难道就没办法了吗？耶！房产证旁边不是还放着户口簿吗？我要是把户主爸爸改成我的名字，那房产证上就理所当然地是我的了吧？我仔细一瞧，户口簿还是活页呢，这不太简单了，真是天助我了，把第一页的爸爸与第五页的我对换位置，不就行了吗？不错，我三下五除二地就换好了，并悄悄把它们放回了抽屉里。

晚上，我把这事郑重其事地给妈妈说了一遍，妈妈拍着我的小脑瓜笑得流出了眼泪，爸爸在一旁听了也觉得很好笑，我可急得要哭了。一会平静后的妈妈将我搂进她的怀里，给我耐心地解释起来，我睁着大眼睛似懂非懂地听着，一会爸爸也凑了过来帮着妈妈解释，许久爸爸和妈妈让我终于明白了其中的道理：房产证上虽然只有我爸爸的名字，但房产是爸爸和妈妈结婚成家后买的，那属于夫妻共同的财产。这下我可高兴了，既然房产是爸爸妈妈共同的，当然就有我的一份啦！

经过这件事情，我也慢慢地喜欢上了每天中午的《今日说法》。逐渐地我又在喜爱法律知识的爸妈影响下从书本、电视上学到了更多的法律知识，尤其是我已经懂得怎样用法律来维护我的合法权益，让法律时刻保护着我。

篇（2）

2．抵押担保存在的法律风险增加了贷款本息的收回难度。目前，农信社抵押贷款的抵押物主要有私有房产、国有土地使用权和房产、机器和运输工具等。调查样本中，私有房产抵押贷款额占抵押贷款总额的61．6％；国有土地使用权和房产抵押贷款额占24．3％；机器、运输工具抵押贷款额占9．9％。在私有房产抵押中，70％以上为家庭居住房。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定，“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但小得拍卖、变卖或者抵债。”这一规定增加了对抵押房产的执行难度，也给以居住房抵押者逃废贷款提供了机会。另外，少数农信社存在以宅基地作为抵押物的情况，这有违《担保法》“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权”不得抵押的规定，一旦引发诉讼极有可能导致贷款损失。

3．质押担保内部规定与法律有冲突。被调查的农信社质押贷款全部为权利质押，较为普遍地开展了存单或存折质押贷款业务，大部分信用社制定了相关的内部管理办法。如某县农村信用联社的“工资存折质押贷款管理办法”规定：“到期不能归还贷款本息的，信用社有权全部扣留其工资存折上的资金，直至结清贷款本息。”这与《民事诉讼法》“人民法院有权扣留、提取被执行人应当履行义务部分的收入，但应当保留被执行人及其所抚养家属的生活必需费用”的规定有冲突。如果借款人无力归还贷款，信用社强行全部扣留其工资收入的行为将会败诉。

4．为农民提供贷款担保的担保机构缺乏。被调查农信社发放的担保机构担保贷款仅占保证贷款总额的2％，主要是下岗失业人员小额担保贷款。为农民提供贷款担保的担保机构缺乏是制约农民获得贷款的一个主要原因。

完善现有担保方式的对策：

篇（3）

【正文】

按照济南市历城区《关于实行国家机关“谁执法谁普法”普法责任制的实施意见》《济南市历城区国家机关“谁执法谁普法”履职报告评议活动实施办法》等要求，现将街道2020年度普法工作履职情况报告如下：

一、推进部署普法工作情况

（一）加强普法工作组织领导。街道成立了由街道办主任任组长、副书记任副组长、各相关科室、社区负责人任成员的普法领导小组，统筹安排全年普法工作。

（二）制定普法责任清单和工作计划。年初，普法领导小组各成员单位按照“谁执法、谁普法”的原则上报年度普法计划，各社区按照各自需求上报普法活动方案，司法所汇总各方信息，完成街道年度普法责任清单，详细列明工作计划，街道普法领导小组要求各相关单位各司其职，确保计划落实到位。

（三）建设普法队伍情况。以社区法律顾问为依托，成立普法讲师团，共9人，全年开展活动20场，包括华信银座广场、宪法公园、七里河社区广场等大型广场宣传；各社区利用三八节、重阳节、宪法日等重要节点开展针对性宣传活动；充分利用各社区党员活动日、老年大学、家长课堂等平台开展普法讲座。

二、重点对象学法考法情况

组织开展法律明白人培训。按照上级要求，积极组织开展法律明白人培训工作，目前共有6名同志参加培训课程，2月底将参加全市统一考试。

三、开展普法宣传活动情况

（一）组织开展“12.4”国家宪法日等重要节点宣传活动，受众1000人次。主要活动具体情况：

1.在街道办事大厅电子屏上滚动播放宪法系列宣传片，在各社区通过悬挂条幅、电子大屏等方式宣传宪法精神。

2.12月3日司法所联合东风街道政法科、禁毒办、山东元序律师事务所及龙信社区，在绿地隆悦公馆小区广场开设宪法宣传专场，为群众发放了历城区公共法律服务中心统一印制的法律常识一点通及宪法常识宣传材料100余份，同时邀请山东元序律师事务所侯天瑜律师现场解答群众法律问题，内容涉及房产继承、遗嘱公证、物业管理等群众普遍关心的问题，

3.各社区法律顾问积极对接所服务社区，通过线上线下双平台开展宣传活动，利用社区法律服务微信群，宣讲《民法典》知识，解答群众法律咨询，积极引导居民尊法、学法、用法，提高居民的法制意识，增强法制观念。

（二）组织开展“法治六进”活动5场次，受众1000人次。主要活动具体情况：

1.2020年6月，街道应急管理办公室联系辖区部分企业，开展安全生产月活动宣传，取得良好活动成效。

2.2020年7月，政法科、司法所、禁毒办、元序律所联合走进百花社区、辛甸社区、祝甸社区等进行普法宣传，主要包括反、禁毒、法律条文知识，并进行现场法律咨询解答。

3.2020年10月，街道政法科、司法所与元序律所联合在化纤社区宪法公园开展普法宣传活动，现场解答群众关于房产继承、遗嘱公证等法律问题。

篇（4）

老人想要以房养老，怎样才能保障安全？

产权人要直接与金融机构发生借贷关系

刘晓颖（北京市致诚律师事务所律师）

所谓“以房养老”，是一种产权换现金的模式，拥有房屋产权的老年人，把房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，由相应的金融机构综合评估借款人的年龄、预计寿命、健康状况、房屋的现在价值及未来的增值折旧等因素后，将房屋的价值化整为零，一次性或每月或每年支付给房主一笔固定的钱，一直到房主去世为止。

在整个抵押期间，房主将继续享有房屋的居住权，并负责维修。当房主去世后，金融机构将获得房屋的产权，并对房屋进行处置，可以销售、出租或拍卖，所得用来偿还贷款的本息，金融机构同时享有房屋的升值部分。值得注意的是，无论正反向抵押贷款，均为产权人直接与金融机构发生借贷关系。

而北京这位老人以房产作抵押是把房子的管理、过户等权利都全权委托给了合同的甲方，签订的是委托合同而非抵押合同，因此最终才会失去房子。

作为律师，我想提醒老年人及家属，要言不轻信：生活中，有些人和老人非常聊得来，但是老人却不知道他们的姓名、住址、背景，这些就是陌生人。老人要有防范意识，诺不轻许，守护好自己的房产。

老年人最基本的是要老有所养，老有所居。房屋价值居高不下，老年人切记要远离与房子有关的一切抵押、担保、投资、理财;掌握基本法律常识：包括房产抵押登记和公证常识，一切公证行为都将产生证据上的效力;增强风险意识，谨慎选择投资渠道。投资过程中，既要考察有关企业是否合法注册，也要分析其承诺的高额回报是否合理，更要考察其吸收资金的行为是否符合金融管理法律规定。

“押房理财”不等于“以房养老”

陈晴（重庆大学法学院经济法研究中心副主任）

2014年保监会《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》。一些非保险机构迅速嗅到商机，在保险公司的“以房养老”产品尚未成型之前，抢先推出了打着“以房养老”旗号的各种产品。

“以房养老”是经国家审批的保险创新产品，有保险公司信用背书;而这些自称房地产公司、第三方基金公司的非保险机构推出的则是“押房理财”，本质上是完全不同的项目。将“押房理财”冠以“以房养老”之名，是对概念的故意混淆，将导致三重风险。

一是老人将面临居无定所、背上债务甚至要承担法务风险。一旦公司经营不善倒闭，老人的房屋产权将被冻结;而根据相关规定违反申请用途的“消费贷款”申请人将被银行诉讼追责。

二是银行面临抵押不足的风险。根据最高人民法院关于民事执行的相关规定，被执行人生活所必须的居住房屋，人民法院可以查封，但不能拍卖变现或抵债，这可能导致银行债权无法实现。

三是经营方涉嫌非法集资风险。最高人民法院主要依据非法性、利诱性、不特定社会公众性等规则判断是否存在集资行为。这与熟人社会的民事借贷关系不同，如果经营方以某种方式向社会公众进行了产品宣传，就存在涉嫌非法吸收公众存款的法律风险。

养老金管理，要先谋稳健而非收益。为了避免“老无所居”的凄惨景象一再重演，对于那些不具备金融从业资质，打着“以房养老”名号，从事“押房理财”的机构，地方金融监管部门应该加强监管，避免造成不良影响。

“以房养老”推广难

与诈骗案频发有关

王琮玮（京师律师事务所合伙人律师）

先来看一下养老房诈骗的基本模式：抵押房产――用抵押款理财――理财收益分文未获――房产被低价过户。

房子，是普通家庭最重要的资产，也是老年人的保障性财产。有些老年人担心子女不履行赡养义务，老无所依，还有人担心社会保障制度不完善，老无所养。这种种无奈给了诈骗者可乘之机。

老人一旦被骗，就很难收回房子。为了钻法律空子，骗子们会对现有法律深入研究，签订完整的委托协议，甚至对委托合同进行公证，而一旦公证，如何证明老人被骗就变得更为棘手。

另外，老人维权意识和基本法律知识欠缺，被骗之后宁愿自己解决也不愿意涉诉，这些导致“以房养老”诈骗案频发却难以追究犯罪分子的法律责任的无奈现实。

“以房养老”诈骗案件的增多，进一步导致以房养老模式在全国各地的推广遇冷，更是让社会不信任这种养老方式。主要产生的社会影响有：

一是“以房养老”导致房屋产权的不确定性因素增多，极易引发法律上的纠纷，除了民事责任外，有的案例中甚至还会涉及刑事责任。

二是“以房养老”的政策保障并未完善。因为这种模式并未普及，养老市场依旧依靠传统模式，导致以房养老政策被钻漏洞，各类型的诈骗事件频发，且相关法律法规缺位，老人无法及时有效地得到法律保护。

三是严重影响相关政治、经济和社会制度的设计，在一定程度上令相关制度变得模糊和不确定，阻碍我国改革开放的整体进程及不断深化。换句话说，就是凡是以房屋产权为基础和依据的制度都难以设计和确立。

大棒加胡萝卜，一手防范一手激励

柴效武（浙江大学经济学院教授）

不法机构借着“以房养老”的名义，诈骗老人房产，有多种状况：

一是收罗老人的房产证，到银行办理抵押取得贷款资金后，用来炒股，同时将部分收益作为分红分给老人。只要拿出房产证就可以坐在家中数钱花，部分老年人觉得“看上去很美”，但如果该机构炒股票亏本，抵押的房产就很可能被银行没收。老人丧失了赖以生活的居所。

二是不法机构利用有些老人爱占小便宜，文化程度不高，合同意识不强的特点，借故与老人签订房产抵押合同，实质上却可能是移花接木，伪造住宅出售合同并公证，骗取老人的房产证后将该住宅私下出售。

三是未得到国家相关部门同意，私下办理反向抵押贷款或其他“以房养老”业务，并在业务开办过程中随意增加收费项目，提高收费标准，加大贴现率，将一切好处留给自己，一切风险和坏处都推给老年人，最终用极低的价格将老人的房产哄骗到手。

篇（5）

平地起风波，原来儿子在外面欠债，而这套房子房产证上的唯一产权人是任老伯的儿子，债权人欲拿此房子抵债。老人会流落街头吗？又怎样通过律师的帮助，凭借什么法律条款来保障自己的合法权益呢？

子债父偿，遭遇法院查封房子

任老伯和老伴已年逾古稀，退休前两人是国有企业的工程师，在那个年代，那可都是高级知识分子。两人膝下有一子一女，都已经成家立业，平日里，儿孙满堂，和乐融融，两位老人的晚年生活可以说是过得有滋有味。

但是，平静的生活在今年3月的某一天被打破了。这天，两位老人与往常一样，从外面锻炼完回来，刚准备洗菜做午饭，这时，门铃响起，任老伯打开房门一看，两个穿着制服的人站在门口。那两人自称是外地某法院执行局的法官，今天是来查封房子的，等评估公司将房子评估完毕，这房子就要被拍卖了。任老伯与老伴闻言大惊失色，完全搞不清究竟发生了什么事情，两位老人平日里都很本分，怎么会惹上官司，还要搞得被拍卖房子？

两位老人连忙向法官了解情况，原来是老人的儿子任小山在外地工作的时候欠下了债务，经法院判决后仍不归还，所以债权人向法院申请强制执行。法院执行局调查到任小山在上海有一套住房，所以今天就是来执行任小山的房产的。

追悔莫及，房产证上只写了儿子的名字

在两位法官走后，任老伯马上联系了儿子任小山，让儿子过来说清楚情况。这时，老伴却开始埋怨起了任老伯。这既然是儿子欠债，为什么老伴要怨任老伯呢？原来，两位老人现在居住的房子是老伴在退休前通过单位福利分房分得的，当时还是共有租赁房。后来政府在1994年出台了房改方案，允许私人将租赁房买下变为产权房。于是，任老伯便和儿子一起到房屋所属的房管所签下了房屋买卖合同，并用任老伯的工龄抵扣了部分房款。因为当时的政策只允许在产权证上写一个人的名字，由于传统思想的影响，任老伯觉得反正以后这套房子总是给儿子的，所以就直接在产权证上写了儿子的名字。这不，现在就惹出问题来了，难怪老伴要埋怨任老伯了，如果当时不写儿子的名字，而是写任老伯或者是老伴的名字，现在不啥事都没有了吗？

“九四方案”帮老人解了围

正在两位老人一筹莫展的时候，儿子任小山来了。任小山对此事也是糊里糊涂，一时也想不出办法，在宽慰了老人几句，保证会处理好这件事后，也匆匆走了。接下来的几天，两位老人都是在惶惶不安中度过的，害怕自己已是年逾古稀之年，难道还要流落街头？终于，老人决定不再坐等下去，来到律师事务所寻求帮助。

律师在了解了相关情况后，对老人说，根据相关规定，按九四方案购买的房屋，产权证登记为一人的，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人可以主张对该房屋拥有产权。当初，将租赁房买下变为产权房时，任老伯和儿子一起到房屋所属的房管所签下了房屋买卖合同，并用自己的工龄抵扣了部分房款。因此，任老伯夫妇完全可以向法院，要求确认自己对房屋拥有产权。这样的话，因为牵涉到案外人权益，执行法院就不能强行拍卖房子了。

终于，在法院受理了任老伯和老伴对房屋要求确认产权的之后，从拍卖公司传来消息，任老伯的房子暂停拍卖了，两位老人这才长长地舒了一口气，继续在“老窝”中安心地居住下去。

评析：

1.“九四方案”是指：由上海市房改办、市房管局制定的《关于出售公有住房的暂行办法》（沪府发(1994)19号）和《关于出售公有住房的实施细则》（沪房改办发(1994)第34号）的文件。根据1996年上海市高级人民法院的沪高法（1996）250号《上海市高级人民法院审理公有住房出售后纠纷的若干意见》第九条规定：“按九四方案购买的房屋，产权证登记为一人的，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有。”

2.老年人应保护好自己的财产，对重要财产如房屋、大额存款、股票等不宜过早就进行分配。许多老人认为自己的财产早晚都是子女的，产权意识淡薄，早早将房产赠与、转让给子女，一旦出现纠纷，后悔为时已晚。

中老年人维护房产权“三大注意”

篇（6）

一、不动产登记制度改革的主要内容及意义

1.不动产登记制度的主要内容

不动产，具有在自然或法律范围内不可移动的属性，包含土地及其定着物如房屋等。不动产登记是国家对于物权制定了的一项法律制度，由专属部门在权利人或利害关系人申请下，对不动产物权及其变更情况进项登记，本质上具有司法效果。从最早2007年《物权法》的制定，到2013年11月国务院常务会议关于不动产登记统一制度的提议再到2016年1月21日《不动产登记暂行条例实施细则》的出台，这一系列的相关工作彰显了我国政府与领导对该项工作的积极重视的态度以及锐意改革的决心，标志着我国在不动产物权公示上取得了改革的实质性进步。

2.不动产登记制度改革的意义

我国的不动产统一登记制度是在市场经济发展的基础上产生的，具有经济学价值。它的建立为我国的不动产交易提供了清晰的产权制度，对不动产交易、获取、处置进行了规范。簿证统一是保护物权保障公民合法利益的有效途径，它有效化解了权力矛盾，同时也生成了反腐败等衍生价值。不动产统一登记制度在形式上让土地与房屋实现了房地合一，简化了工作程序，在流程上实行一站式管理，使管理更高效，促进了房产等行业的经济发展。此前，我国实行不动产分别登记制度按不动产所属经济范畴来登记信息，在房产市场上，相应信息未进行实名登记，给腐败留下了藏身之地。不动产实现统一登记之后，对公职人员的房产信息了解更充分，为反腐倡廉提供了有力的制度叠加效益。另一方面该制度实施后国家对公民的住房信息了解更全面，提高了房产宏观调控的准确性，房产投资人群抛售房产，在一定程度上减弱了住房空置的现象，提高了我国住房使用效率。在该制度改革的同时也为国家关于农村土地三权（经营权、所有权、使用权）分立的制度管理提供了保障，进一步保证了农民的合法利益。从长期看为房产税及遗产税等新税制的健全奠定了制度基础。此外，依此制度建立的不动产登记信息管理系统，以电子存储的方式对不动产信息进行登记，提高了信息的安全性与准确性，符合大数据时代的要求，是管理技术的一项革新。

二、关于不动产登记制度加强管理的具体思路及措施

我国的不动产登记制度从2007年《物权法》颁布至今，经历了近10年的时间，可见改革任务的任重道远。我国不动产管理的客观环境决定了改革的实施进度。首先，我国缺乏统一的不动产管理机制与条例，不同部门、不同地域对不动产分别管理，给统一登记工作带来了难度。其次，该项工作的管理过程触及了部门和个人的利益，实行科学、合理的统一登记制度需要一个循序渐进的过程。具体可以从以下几个方面进行加强改革管理：

1.提高员工素质

不动产登记工作是一项动态跟踪的工作，随着交易事项的频繁发生，给该项工作带来大量的工作量，需要相关工作人员要有认真、细致的工作态度，要依据该项工作的时态特性及时进行信息登记与更新工作。此外，不动产登记工作需要相关工作人员既要有法律知识又要掌握土地管理领域的测绘等专业技术，这就需要管理部门要加强对工作人员的专业培训，不断完善员工队伍的知识结构，提高专业素质。

2.加强部门管理

不动产统一登记制度是对土地、林权、房产等进行的统一管理，该制度的实施需要国土、房管、农林等多个职能机构的密切配合，要破除部门利益，避免各自为政的工作状态，要加强部门间的沟通与衔接工作，建立统一的工作局面。

3.注重制度建设

任何一项改革的实质都是制度的革新，不动产登记制度从分别登记到统一登记是我国不动产管理历史上的重要改革步伐，需要有健全的法律依据与之相配伍。国家及相关制度建设部门要做好顶层制度规划工作，提高制度的合理性，从制度上引领与规范改革的脚步，同时要落实好各项相关政策，消除改革的不利因素，确保新制度实施期间的平稳过渡。

4.实施违规问责

落实责任制，是保证制度实施的有效途径。不动产管理是对产权、财权的管理，在管理过程中常常触及的是个人的利益，极易诱发风险。在制度推行中，要对工作人员的错误及违规行为给予相应的处罚，要加强员工的自律性管理，提高风险意识，将人为因素的风险降到最低。

5.拓宽登记领域

不动产统一登记制度的建立具有非常重要的意义，随着相关基础制度的建立和完善，我国该项工作也应该不断的拓宽登记的领域与范围， 要扩大公示及交易安全维护等方面的权利范围，提高制度的公信力和影响力，让改革工作进行的更测底。

三、结束语

伴随着经济与社会的发展，我国的各项法制得到了不断的完善与健全，不动产登记制度的变革，规范了物权及产权管理，在法制层面上创建了良好的交易环境，推动了我国经济的健康发展。改革至今，不动产统一登记制度还需在制度、管理等各方面不断完善，要形成健全成熟的立法与管理体系，保证不动产登记制度改革实施的合理性、合法性。相关部门及个人要重视不动产登记制度，在最大范围内维护该项制度，推进此项改革的进程。

篇（7）

根据《继承法》规定，没有订立遗嘱或遗赠、遗赠抚养协议的，需要在继承开始后按照法定继承办理，这往往是家庭矛盾的导火索，也未必符合去世者生前的意愿，而订立遗嘱至少能够在一定程度上保证订立人的意愿得以实现。可见，作为遗产规划的一部分，订立遗嘱是家庭理财不可分割的内容。

关于遗产分配、遗嘱订立其实牵涉到我国多部法律法规，涵盖内容之多使得非法律界人士难以一夕之间通析，这里我们不妨先从最基本的两个方面做些了解。不同形式的遗嘱效力不同

我们都知道，订立遗嘱的目的是将自己的财产在生后按真实意愿进行分配，因此根据我国《继承法》规定，无行为能力人或限制行为能力人所立地遗嘱无效。遗嘱必须表示遗嘱人的真实意思，受到胁迫、欺骗所订立的遗嘱无效。当然，伪造和被篡改的遗嘱也是全部或部分无效的。这些规定都是为了保护遗嘱关系人的权益而设定的。

遗嘱的形式可以是多样的，比如自书、代书、录音、口头及公证遗嘱，遗嘱人可以根据自身情况自由选择，但各种形式的遗嘱所具有的法律效力却是不同的。遗产的最终分配不仅需要考虑订立遗嘱的时间先后，还要依据不同形式的遗嘱的效力高低。我们不妨通过一个案例看个究竟。

刘富贵老伴去世早，膝下有一儿一女，儿子叫刘飞，女儿叫刘阳。早年，刘富贵亲笔立下遗嘱，将自己的财产在死后由儿女平分。就在立下遗嘱3年后，他被查出患了肝病。患病期间，刘飞很少来照顾父亲，倒是女儿刘阳为老人洗衣做饭悉心照顾。刘富贵觉得应该多给女儿一点财产，于是亲自到公证机关立下公证遗嘱，将其财产中的绝大部分约80％交由女儿继承。在刘富贵弥留之际，他又当着3个医生护士的面，表示他的全部遗产由女儿刘阳继承，刘飞不再拥有任何继承权。刘富贵去世后，他的儿女之间因为继承发生了纠纷。

刘富贵生前的三份遗嘱中，究竟应该依照哪份执行遗产的分配?法律依据又是什么呢?

我国《继承法》第17条的规定，遗嘱有五种法定形式：

1　公证遗嘱公证遗嘱是指由遗嘱人亲自申请，经国家公证机关办理的遗嘱。拥有最强的证明力和最高的证据效力。

2　自书遗嘱自书遗嘱是指遗嘱人亲笔书写的遗嘱。自书遗嘱必须由遗嘱人亲笔书写、签名、注明年、月、日。《继承法意见》规定，自然人在遗书中涉及死后个人财产处分的内容，确为死者真实意思的表示，有本人签名并注明了年、月、日，又无相反证据的，可按自书遗嘱对待。

3　代书遗嘱代书遗嘱是指遗嘱人口述遗嘱内容，他人代为书写制作成的遗嘱。为保证代书遗嘱的真实性，代书遗嘱应当有两个以上的见证人在场见证，由其中一人代书，注明年、月、日，并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名。如遗嘱人不能签名，不能由他人代为签名，而应当以捺指印代替签名。

4　录音遗嘱录音遗嘱是指以录音方式录制下来的遗嘱人的口述遗嘱。这种形式的遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，目的当然是保证录制的遗嘱确为遗嘱人的真实意愿。

5　口头遗嘱口头遗嘱是指遗嘱人用口头表达方式设立的遗嘱，是所有形式中最容易被篡改和伪造的一种，而且在遗嘱人死后无法查证，容易产生纠纷。因此一般只在危急情况下使用，且应有两个以上见证人在场见证。待危急情况解除后，遗嘱人能够用书面或者录音形式立遗嘱的，所立的口头遗嘱无效。这里的“危急情况”一般是指遗嘱人生命垂危或者其他紧急情况，如突发疾病、人身意外事故等。

上述所有见证人均要符合《继承法》规定，无行为能力人、限制行为能力人、继承人、受遗赠人、与继承人、遗赠人有利害关系的人都不能作为见证人。

反观本案中的三次遗嘱订立，我们发现第一次是自书遗嘱、第二次是公证遗嘱、第三次是口头遗嘱。虽然三次均为有效的遗嘱，但内容上的差别却很大。

这种多份遗嘱内容抵触的情况在实际生活中并不少见，《继承法》对此的规定是，以最后订立的遗嘱为准。但同时又规定，自书、代书、录音、口头遗嘱不得变更、撤销公证遗嘱。也就是说，在有公证遗嘱时，以公证遗嘱为准，而在没有公证遗嘱的情况下，以最后所立遗嘱为准。

因此，本案中应以第二份公证遗嘱为最终财产分配的依据。女儿刘阳可以得到父亲80％的财产，而刘飞得到剩余的20％。

此外，法律还规定，如果实际对遗产的处理行为与遗嘱不符的，以实际行为为准，其效力甚至高于公证遗嘱。

比如上例中刘先生在立下公证遗嘱后，将名下所有的财产包括房产都转入女儿名下，那么这种行动就是他对遗产的重新分配，原本所订立的公证遗嘱也就无效了。当然，行为处理必须基于行为人真实的意思表示。

遗产范围有讲究

关于个人遗产的范围界定，《继承法》第三条这样写着：遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括公民的收入；公民的房屋、储蓄和生活用品；公民的林木、牲畜和家禽；公民的文物、图书资料；法律允许公民所有的生产资料；公民的著作权、专利权中的财产权利；公民的其他合法财产。

仅仅百字的法律条文看似简单，其实要搞清个人拥有的财产并不是件简单的事情，单是家庭中夫妻共同财产与个人财产的鉴别就非常复杂了。而如果对自己的合法财产难以明确，很可能造成遗嘱部分无效的结果。

李荣琪与太太王美娟结婚后育有两个女儿，李蓉琪一直比较喜爱大女儿，于是早早立下遗嘱，表示愿意生后将自住的100多平方米的房产、28万元存款等几乎所有的财产全部交给大女儿，而并没有提到太太王美娟及小女儿的份额。

2007年，李荣琪因为突发性心肌梗塞死亡，大女儿拿着父亲亲笔写下的遗嘱要求执行，却遭到了母亲和小女儿的强烈反对，一家人最终闹上了法庭。

王美娟表示，房产和存款应属于夫妻共有财产，理应有她的一份，不能全部给大女儿所有；而大女儿则认为，根据父亲的遗嘱她有权利得到包括房产在内的所有财产，母亲可以继续留住，但房屋的产权应归由她的名下。

篇（8）

1.围绕全市经济工作会议关于做好船舶修造、水产加工、航运、房产建筑四大支柱行业平稳发展文章，主动参与经济建设主战场，围绕舟山发展海洋经济的四大支柱行业，加强与发改委、经贸局、港务局、城建委、工商局等经济管理部门的联系，联合发文出台具体措施，为律师等法律服务人员参与经济建设搭建平台。

2.鼓励律师在做好传统业务的同时，积极为企业的资产重组并购、规范公司治理结构、完善企业管理和运作、强化困难企业的破产保护、保护企业债权人的合法利益等方面提供强有力的法律保障，帮助企业预防和化解各类风险。进一步整合职能资源，提高服务效能，充分发挥公证、法律援助、人民调解、法制宣传的作用，努力维护企业经济危机化解过程中的社会公平正义及和谐稳定。

3.进一步提高司法行政部门组织律师等法律服务队伍服务企业发展的能力，引导法律服务队伍积极为企业转型升级、重点行业发展提供优质高效的法律服务和法律保障。继续组织律师为企业开展法律体检活动，提高法律服务的针对性，注重通过律师渠道收集供党委政府参考的高质量信息，并探索新的服务载体。

二、做精专项经营工作，服务重大项目

4.继续巩固司法行政服务重大项目专项经营工作成果，加大工作指导力度，完善工作流程，鼓励首创精神和团队协作精神，总结推广成功经验，促进工作均衡发展，进一步做精专项经营工作，使其成为常态性工作。

5.在继续服务好重大建设项目投资的同时，拓展工作领域，为事关我市经济社会发展大局的重大事项提供专项服务。主动与党委政府出台的重大事项社会稳定风险评估机制接轨，进一步提高服务水平，更好地服务舟山经济社会发展。

三、深化普法依法治理，服务法治舟山建设

6.发挥普法办的组织指导协调作用，为各部门参与普法依法治理搭建工作平台，进一步推进大普法工作格局建设。会同市直机关党工委开展“法治机关”建设活动，在全市公务员中组织开展法律知识竞赛活动，继续向公务员赠送法制台历，着力提高领导干部和公务员的法治意识和依法行政能力。联合工商部门开展诚信守法企业创建活动，促进企业诚信依法经营。联合教育部门进一步加强青少年学法工作，促进青少年的健康成长。

7.巩固“普法之光伴您行”工作机制，进一步拓展新的播放阵地，筹建海上法律图书角。继续开展法律进军营活动，完善“法律拥军”工作机制，为部队提供“套餐式”法律服务，为舟山双拥模范城建设增添新举措。针对舟山宗教文化影响广泛的特点，开展法律进宗教场所活动，向宗教人士和信徒普及法律政策知识，帮助宗教团体、宗教场所依法完善内部各项管理制度，鼓励宗教教职人员在宗教活动中融入爱教守规、爱国守法的内容。把普法依法治理工作融入到司法行政工作的各项业务当中，使各项业务的实践过程成为法律知识的普及过程。发挥法学会的理论研讨作用，为促进法治舟山建设献计献策。

四、整合司法行政资源力量，服务新渔农村发展

8.认真贯彻省政府办公厅《关于进一步加强农村法律援助工作的若干意见》，加大在渔农村的宣传力度，提高法律援助在渔农村的知晓率；加强渔农村法律援助站点建设，方便渔农民群众就近申请法律援助；适当放宽渔农村法律援助经济困难标准，简化涉渔农法律援助手续，让更多的渔农民群众享受到法律援助服务。

9.结合舟山实际全面推行乡村法律顾问制度，继续发挥新渔农村建设法律助手作用，组织引导法律顾问以提供法律咨询、帮助制定村规民约和合同、开展法制宣传教育、协助困难群体依法获得法律援助等方式，积极为渔农村基层组织和渔农民群众提供及时、便捷的法律服务，促进村集体经济发展，推进渔农村民主法治建设。

10.积极为基层法律服务工作者履行职能搭建平台，教育和引导基层法律服务所扎根基层，积极服务渔农村改革发展，为服务保障民生提供经济高效的法律服务。加大在渔农村地区的公证宣传推介力度，围绕经济民生探索开拓新形势下渔农村地区土地流转、渔民转产等领域的公证服务，不断满足基层人民群众日益增长的公证服务需求。健全渔农村矛盾纠纷排查调处机制，努力把矛盾纠纷消除在萌芽状态，促进渔农村地区社会和谐稳定。

11.继续深化民主法治社区（村）创建活动，联合新渔农办对渔农村社区干部和村两委会成员进行普遍的法律知识培训，提高基层干部依法治理的能力和水平。联合相关部门继续深入开展“送法下乡”系列法制宣传活动，联合文广部门编排一批适应基层人民群众需要的法制宣传文艺节目并在乡镇巡回演出，举办全市渔农民法律知识竞赛，继续开展送法制春联、举办法制灯谜竞猜等活动，在丰富渔农村地区文化生活的同时，提高渔农民的法律素质。

五、融入“网格化管理、组团式服务”，开展“基层基础建设年”活动

12.主动融入到“网格化管理、组团式服务”这一舟山基层管理主模式中，把司法行政工作的最末端延伸到网格中，把基层司法行政的资源力量凝聚到网格内，把司法行政的业务数据载入网格化管理信息平台。在网格内建立“人民调解员、法制服务员、法援联络员、社矫工作员”四大员，做到持证上岗，开展业务培训，满足网格内居民的司法行政管理服务需求。进一步推进直属司法所建设，以司法所建设为平台，突出抓好人民调解、社区矫正、法律援助等工作职能在基层的落实。

13.在全市司法行政系统开展“基层基础建设年”活动，在五个方面寻求突破：一是逐步突破体制。提高直属司法所比例，延伸司法行政工作触角。二是力求破除机制性制约。完善已有的工作机制，探索建立新的工作机制。三是加大化解保障性困扰。以落实省财政厅、司法厅有关文件为抓手，推进基层人、财、物长效保障机制建设。四是大力提升服务性能力。加大市、县（区）局对基层单位的工作指导力度、业务培训力度和其他服务力度。五是努力强化激励性力度。表彰奖励尽力向基层倾斜，通过有效激励手段，激活基层工作热情。

14.通过开展“基层基础建设年”活动尽力达到十项工作目标：一是直属司法所比例明显提高，达到或超过省厅考核标准；司法所建设努力朝“执法合法化、队伍专业化、工作规范化、管理科学化”的目标迈进；在有条件的地方和企业建立配备准专职工作人员的司法行政服务工作室。二是大力推进专业化调委会建设，人民调解与司法调解、行政调解全面对接；保障“网格化管理、组团式服务”中的调解服务需求；调解成功案件数同比上升；建立优秀调解案件点评制度，加大对优秀调解案例的奖励力度。三是建立全市司法行政工作信息化网络共享平台，实现市局、县（区）局和乡镇（街道）司法所网上联网办公。四是乡镇街道配齐专职社区矫正工作人员，进一步规范社区矫正各项工作。五是法律援助基层组织网络健全，切实发挥作用；办案量同比递增15%以上。六是民主法治村（社区）建设达到省厅考核要求，对村两委会成员进行法律知识培训。七是对人民调解员、社区矫正工作人员、法律援助工作人员进行登记、培训、发证，做到持证上岗，并对其进行年审。八是加强对基层法律服务所的管理，切实发挥作用；全面推行乡村法律顾问制度，组织法律服务人员积极参与“网格化管理、组团式服务”。九是全面建立归正人员生活困难补助金制度，解决归正人员回归社会后的“第一顿饭”问题。十是司法所各类工作台帐规范健全。

七、发挥综合维稳优势，维护社会和谐稳定

15.认真贯彻落实《关于进一步加强新形势下人民调解工作的意见》（舟委办[20*]73号）要求，积极推进大调解工作格局建设，进一步发挥人民调解预防化解矛盾纠纷的功能。做到“四个全面”：一是工作专业全面加强。在发挥群众“老娘舅”式调解员作用的同时，大力推进专业性调委会建设，积极组建医患、交通、治安等纠纷的专业调委会，探索物业纠纷、轻微刑事案件的调解。二是工作网络全面覆盖。构建以建立县（区）人民调解指导委员会为重点，以乡镇（街道）调委会、社区（村）调委会为主体，以自然村（楼道、院）调解小组、调解义工为延伸的五级组织网络体系。三是工作机构全面对接。以人民调解为主，积极探索建立诉调（民事诉讼和人民调解）、治调（治安调解和人民调解）、援调（法律援助和人民调解）、访调（和人民调解）、轻伤害案件调解和人民调解对接机制。四是工作保障全面落实。逐步提高人民调解专项经费，全面建立以奖代补、案件补贴制度，继续推广等级人民调解员制度，不断提高人民调解保障水平。

16.围绕“首要标准”，发挥劳教、社区矫正、安置帮教工作的矫治职能和降低重新违法犯罪率的作用，积极开展社会化帮教活动，充分利用社会资源，加强工作交流，互享工作资源，提高教育质量，加大帮扶力度，促进工作对象的改过自新，减少不稳定因素。市劳教所进一步夯实管教基础工作，维护场所安全稳定，提高教育质量，劳教场所确保实现连续十一年安全无事故，并力争通过省级现代化文明劳教所达标验收。完善社区矫正工作的督导考核机制，建立健全社区矫正工作队伍惩防体系，推进社区矫正试点工作平衡发展，全年社区矫正对象重新犯罪率控制在0.8%以内。不断提高归正人员安置率、帮教率，归正人员重新犯罪率控制在3%以内。

17.在做好法律援助维护弱势群体合法权益、保障“应援尽援”的同时，进一步发挥法律援助在维护社会和谐稳定中的积极作用。加强法律援助机构和、劳动等部门的联系，建立法律援助参与社会维稳工作的长效机制，引导困难群体依法、理性维权。各级法律援助中心在做好自办案件工作的同时，加大工作指导监督力度，切实履行起管理者的职责，保证指派案件的办案质量。在法制宣传中融入倡导社会和谐的内容，在潜移默化中改变人的思想观念，引导公民自觉遵纪守法。发挥法律服务人员的专业优势，引导律师运用调解手段处理矛盾纠纷案件，鼓励律师参与疑难复杂纠纷调解，及时化解各类矛盾纠纷。发挥司法行政系统的预警作用，落实律师参与社会维稳工作系列制度，及时掌握上报社会不稳定因素信息，为党委政府的维稳工作赢得时间和主动权。

八、加强信息化和队伍建设，提高工作保障水平

篇（9）

父亲逝世多年，母亲别无亲人，财产按说应该由三个子女继承。可是，老太太却清清楚楚地在遗嘱中写明：她离世后，生前所住的一套商品房遗赠给邻居张大嫂。至于兄妹三人，则压根儿没提一个字。

这回兄妹三个开会，就是要好好议一议这件事。他们纳闷，这张大嫂到底给老太太吃了什么，放着自己三个亲生子女不理，反倒把房子给一个外人？

其实，这也没什么奇怪的，老太太只是知恩图报而已。

邻居恩人

都说养儿防老，周老太太早年丧夫，一个人辛辛苦苦养育了三个子女，可是人到晚年却一个也指望不上。两儿一女早已成家立业，但都在外省工作，常常一年到头也回不来一次。老太太总是一个人留在老家，孤苦伶仃，自做自吃。

原来身体还算硬朗时，种种生活琐碎老人都还能应付，可最近几年，老太太年纪越来越大，身体也越来越差，连维持基本的饮食起居都做不到了，但几个儿女还是常年不见人影。要说是工作太忙，没时间来回奔波也有可能，可是，也没见哪个儿女把老太太接到身边照顾。赶上好不容易有人打个电话回来，老太太开口想让几个孩子商量个养老的办法，但每每说到这，儿女那边就没了下文。于是，老太太的养老问题就这么一直拖了下去。

但是，这养老当然不是拖着不理就能忽略不计的。其实，周老太太能撑到现在，完全是邻居张大嫂的功劳。

老太太隔壁住的是一对姓张的工人夫妇。张大嫂下岗前是纺织女工，现在是某个家政公司的钟点工，靠帮顾客做家庭清洁挣钱，是个又勤快又热心的好人。俗话说，远亲不如近邻，还真是这么回事。自从发现周老太太生活不便，张大嫂就时常过来帮忙。老人家里缝缝补补、洗洗涮涮的活儿，差不多都被她包了，她给自家做菜做饭，总想着端过一碗来，赶上阳光好，晒被子一准是一起晒两家的……

其实，张大嫂自己家里家外事不少，没那么多空闲，可老太太一个人无依无靠，如果没人帮忙，连活都活不下去，她看着实在不忍心。就这么着，这几年，张大嫂忙忙碌碌地一个人扛两家事，帮衬着周老太太过日子。虽然老太太没享多大福分，可多亏了张大嫂，她没冻着、没饿着，平平安安地过来了。

今年不行了，老太太的身体实在熬不下去了，这么多年早已是油尽灯枯。一场大病把老太太送进了医院，张大嫂二话没说，跟过去陪床，看老太太病得可怜，还变着法儿的给老太太炖汤喝，羡慕得隔壁病床的大婶直感叹，看人家这女儿多贴心、多孝顺！

周老太太听这话眼泪簌簌地往下掉。想想自己那不知在哪的三个儿女，看看眼前张大嫂忙里忙外的身影，老人又是心酸，又是感激。张大嫂算是自己的恩人，可自己身无长物，只有一套十几年前买下的商品房是自己的财产，只能以此为报了，将来自己走后，就把房子留给张大嫂吧。

老太太把这事儿一说，邻床的大婶都跟着掉眼泪，连说应该，应该，张大嫂想了想也就同意了。大婶挺有法律意识，特意嘱咐，这遗嘱得去做公证，不然可能不算数。就这样，老太太立下遗嘱，将自己的房产遗赠给张大嫂，并请公证处办理了这份遗嘱的公证手续。

床前抢遗产

总算几个儿女还有良心，老母亲住了院，兄妹三人都赶了回来。刚到家，就都听说了老太太立遗嘱的事，兄妹三人当时就急了：现在房价这么高，老太太的房产，怎么能留给外人？老太太肯定是老糊涂了！可他们急没用，老太太一口咬定，这房子就是要给张大嫂，于是就出现了三人开会的一幕。

眼看老太太时日无多，这两儿一女心里着急啊，要是老太太就这么走了，房子可就真给那姓张的了。兄妹三人每天连番轰炸，对老太太晓之以理动之以情，力劝老太太重立遗嘱。开始老太太不同意，可经不住他们软磨硬泡。想想毕竟都是自己的亲骨肉，老太太终于松了口。当天，六只眼睛的注视下，老太太在病榻上写下了将该房屋给三个子女继承的遗嘱。

几天后，孤苦半生的周老太太与世长辞，可是，关于她的事情没完，张大嫂和三个子女各执一份内容相抵触的遗嘱，这房产到底该给谁？W

（文中人物姓名均为化名）

本栏责编／王迅

专家观点

遗嘱效力有不同

单亲妈妈养育三个儿女，却需要邻居帮忙养老，不知这位母亲会带着什么心情离世。书归正传，一份先立的公证遗嘱，一份重立的自书遗嘱，到底哪个有效？我们听听律师怎么说――

编辑：关于遗嘱的效力是如何认定的？

乔律师：一份合法有效的遗嘱，有以下几个条件：

首先，遗嘱人须是完全民事行为能力人。无行为能力人或者限制行为能力人所立的遗嘱无效。

其次，遗嘱人的意思表示真实，受胁迫、欺骗所立的遗嘱无效。

再次，伪造的遗嘱无效。遗嘱被篡改的，篡改的内容无效。

最后，遗嘱所涉及的财产必须是遗嘱人合法有效的财产，不得侵害他人的合法权益。

符合以上条件的遗嘱才是合法有效的遗嘱。

编辑：本案的公证遗嘱与自书遗嘱哪一个有效？

乔律师：在本案中，公证遗嘱与自书遗嘱都是成立并生效的，但是公证遗嘱的效力优先于自书遗嘱。

根据我国《继承法》第二十条规定：“ 遗嘱人可以撤销、变更自己所立的遗嘱。立有数份遗嘱，内容相抵触的，以最后的遗嘱为准。”因此，一般情况下，存在多份遗嘱，内容相抵触的，以最后一份合法有效的遗嘱为准。

但是，公证机构是我国法律明确的唯一的证明机构，《公证法》赋予公证机构的证明活动产生特定效力。根据我国《继承法》第二十条规定：“自书、代书、录音、口头遗嘱，不得撤销、变更公证遗嘱。”

因此，“公证遗嘱”的效力优先于“自书遗嘱”，周老太太的自书遗嘱虽然顺序在后，但是不能撤销这份公证遗嘱的效力。

另外，三个子女都有收入，因此周老太太前一份遗嘱并没有违反《继承法》第十九条：“遗嘱应当对缺乏劳动能力，又没有生活来源的继承人，保留必要的遗产份额。”

所以，公证遗嘱具有法律效力，张大嫂有权依照遗嘱继承房产。

编辑：如果本案中，周老太太确实想变更遗嘱，该怎么办？

乔律师：根据《公证法》的相关规定，变更或撤销原公证遗嘱的，应当提交原来的遗嘱公证书并到原公证处办理。

篇（10）

房地产交易风险管理防范

中国人自古以来都非常重视“家”的概念，而在现代社会，人们会选择购买一套商品房，建立自己的家。近年来，我国房地产的价格节节攀升，房地产市场发展迅速。与此同时，在房地产交易的过程中也暴露出一些风险问题。在当地产交易中，如果出现风险问题，不仅会给购房者带来巨大的经济损失，也在一定程度上影响了房地产行业的健康发展。对此，应该对这些风险有清醒的认识，并且有效管理风险，才能维护房地产交易市场的健康发展。

一、房地产交易的特点

房地产价格属于固定资产，其个别性强、差异性大。房地产交易是房地产所有权、土地使用权等相关权益的转让过程。不像其他商品，房地产的价值一般无法被衡量，并且房地产交易并没有一个固定的平台。并且由于其不能移动，房地产无法被即时买卖，不能做到“一手交钱、一手交货”。房地产交易所涉及到的金额巨大，权益转让的手续比较复杂。在我国，就有《商品房销售管理办法》、《城市房地产管理法》等法律来约束和规范房地产交易市场。一般来说，一套商品房从开发商到客户手中，中间要经历多个过程及中介，流程的复杂性也滋生了风险。

二、房地产交易中存在的风险

（一）因自然环境变化带来的交易风险

自然环境风险指的是发生海啸、地震等由于不可抗拒的因素造成的环境风险。房产与自然环境息息相关，一旦发生自然灾害，必然会影响到房地产的交易。如在2011年的日本大地震后，有调查显示购房者的购买意愿由地震前的50%迅速下降到15%。此外，水灾、台风等自然灾害有可能会对房地产本身造成一定的影响，给房地产企业带来不可估量的损失。

（二）因社会环境变化带来的交易风险

人们的“钱袋子”满不满、生活是否富足，直接影响到其购买房地产的意愿。在经济下行时，人们势必会减少商品房的购买。此外，国家的经济形势也在一定程度上影响到房地产的价格走势。最近一年来，政府出台了一系列的政策对商品房购买进行限制，从而抑制房价的上涨。诸如此类的政策对于房地产交易的影响不可忽视。

（三）房地产交易中的法律风险

法律风险指的是在房地产交易中因交易主体而发生的法律方面的风险。比如，若对相关法律不熟悉，或是审核不严密，则可能会造成无效的房屋买卖合同。我国《民法通则》中对于无民事行为能力人及限制行为能力人签署的合同都做了明确规定，此外在多种情况下，房屋买卖合同都可能无效，需要特别注意。又如，若在房地产交易前对房产的权利状况没有足够的了解，或者在办理房地产交易的过程中房屋受到了司法限制等，都会引起法律风险，造成一定的损失。

（四）房地产交易参与者的道德风险

房地产交易的参与者，包括房地产开发商、中介、购房者等都有可能产生道德风险。首先，一些房地产开发商向公众公布虚假和诱导性的信息，诱导消费者购买房地产。其次，当前房地产中介市场鱼龙混杂，一些非专业机构匆匆进入这个市场，却操作不规范，乱收费，以及向购房者夸大其词等，还有些中介甚至将已经卖出的房产再卖给其他消费者。最后，购房者也可能在房地产交易中产生道德风险。

三、房地产交易中的风险防范措施

（一）注重保险的购买和使用

在风险管理中，保险是非常重要的风险管理手段。风险管理的四种方式包括回避风险、预防风险、自留风险和转移风险，而保险就是转移风险的方式之一。房地产企业可以在开发房地产的过程中就为房地产购买保险，从而确保在外界环境发生变化的时候其损失能降到最低。目前，我国房地产行业相关的保险包括房屋建筑工程保险、房屋保险、房地产财产保险。房地产开发商应根据实际情况，选择合适的保险进行投保。

（二）健全房地产相关法规

近年来，我国经济的发展带动了房地产行业的飞快发展。在一些地区，房地产行业甚至成为了当地的支柱行业。但是由于发展速度太快，相关法律法规并不健全的问题逐渐暴露出来，许多房地产交易的风险正是因为法律的不健全而产生的。对此，政府首先要充分重视，发挥自身的主导作用，加快建设相关的法律法规，并督促各级地方政府尽快实施，从而为房地产交易提供相应的法律保障，逐步引导房地产市场走向健康发展的道路。此外，房地产开发商内部也应建立完备的规章制度，当问题和风险发生时，要依照规章制度追究责任，对违规行为严厉打击。

（三）加大诚信宣传力度

为了加强社会对于房地产交易的道德认识，政府部门可以利用电视、网络等媒介促进全民树立起房地产交易的诚信意识，在房地产交易中培养一个良好的分文，从而规范房地产交易。房地产开发商也要加大宣传力度，在设计广告时不能夸大其词。房地产开发商可以加强房地产公益宣传，培养购房者的风险防范意识，协助政府一道培养整个社会的购房诚信。

（四）增强工作人员的培训工作

房地产交易的过程中可能面临着各种各样的问题，房地产行业的一线工作人员必须具备良好的素质，首先应以诚信待顾客，其次也要能够有效分辨和预防风险。因此，要加强工作人员的培训工作，对其进行法律知识方面的培训，增强一线人员的法律意识，从而规范交易行为。此外，还要帮助一线工作人员树立正确的思想观念，在工作中能够站在客户角度为客户考虑，不要为了蝇头小利破坏与客户之间的信任，保持一个清醒的头脑，要抵制住诱惑，从源头上避免风险的产生。

四、结语

总而言之，在我国社会主义市场经济制度下，经济的腾飞带来房地产市场的飞速发展，取得了相当显著的成果。然而发展速度太快，市场交易不规范、法律不健全的问题也暴露出来。对此，要充分重视这些风险，根据房地产企业的发展实际情况，实施有效的风险管理措施，才能维持房地产行业以及行业内企业的稳定健康发展。

参考文献：