拆迁土地规划汇总十篇
时间：2023-10-26 09:52:32
序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇拆迁土地规划范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。
篇（1）
武汉市京汉大道建设工程房屋拆迁安置补偿办法
第一条 为切实做好京汉大道建设工程房屋拆迁安置工作，保障京汉大道建设工程顺利进行，保护当事人的合法权益，根据《武汉市城市房屋拆迁安置条例》第二十七条的规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于京汉大道建设工程拆迁范围内房屋拆迁安置补偿。
第三条 拆迁符合拆迁安置政策的住宅用房，一律按被拆迁房屋原使用面积易地安置；被拆迁人人均房屋使用面积不足8平方米的，按8平方米安置，并按户增加5平方米的使用面积；按人均8平方米安置超出被拆迁房屋原使用面积的部分，由房屋使用人按土建单方造价支付有偿安置费；按户增加的5平方米使用面积，由房屋产权所有人按土建单方造价支付有偿安置费。
被拆迁人人均房屋使用面积不足8平方米的认定，按《武汉市城市房屋拆迁安置条例》第二十九条的规定执行。
第四条 直管、自管非住宅房屋，由产权所有人按城市规划自拆自建，所需资金自筹；产权所有人经济特别困难的，可由拆迁人酌情给予补偿；确需另辟还建地的，由拆迁人协助办理有关手续。
第五条 拆迁直管、自管住宅房屋，以产权调换形式偿还的，房屋产权所有人与原房屋使用人的租赁关系不变，仅对原租赁合同作相应修改。
第六条 拆迁违法建筑物、构筑物和超过批准使用期限的临时建筑物、构筑物，不予安置补偿。拆迁未超过批准使用期限的临时建筑物，不予安置，由拆迁人适当给予补偿。
第七条 拆迁直管住宅用房，以产权调换形式偿还的，不结算差价。
拆迁自管住宅用房和私房，以产权调换形式偿还的，偿还房屋与被拆迁房屋原建筑面积相等的部分，按偿还房屋土建单方造价和被拆迁房屋重置价结合成新结算差价；偿还房屋超过被拆迁房屋原使用面积，如属房型设计上的原因，超出部分按建筑面积以偿还房屋商品价的90％结算；对要求增加住房面积的，增加面积部分按偿还房屋商品价结算。
第八条 拆迁私房，不以产权调换形式偿还的，由拆迁人按被拆迁房屋重置价结合成新，一次性给予补偿。
安置被拆迁的直管、自管住宅用房的房屋使用人和不以调换产权形式偿还的私房所有人，安置房屋的使用面积超过被拆迁房屋原使用面积，如属房型设计上的原因，超过2平方米（不含2平方米）的部分，按安置房屋建筑面积以土建单方造价结算。
第九条 被拆迁房屋重置价标准，按《市物价、房地局关于调整武汉市房屋重置价标准的通知》的规定执行。
第十条 由于拆迁而全部或部分停产、停业的企事业单位的在册人员，由拆迁人按该企事业单位拆迁前3个月平均工资和奖金的标准，每人给予6个月的补偿。
第十一条 由于拆迁而停产、停业的个体工商户的实际从业人员，由拆迁人按每人每月400元的标准，给予6个月的补偿。
用自有私房从事生产经营的有证个体工商户由于拆迁而停产、停业，由拆迁人提供租赁经营门面，安排生产经营场所，或按其原用于生产经营房屋的面积以每平方米600元的标准，给予一次性补偿。
第十二条 符合拆迁安置政策的房屋被拆迁人自找房屋过渡的，由拆迁人按下列规定给予补助：
（一）被拆迁房屋是住宅的，按被拆迁房屋原使用面积每平方米每月5元的标准，给付临时安置补助费；
（二）被拆迁房屋是企事业单位和个体工商户生产经营用房的，按被拆迁房屋原建筑面积每平方米每月15元的标准给予补助；
（三）被拆迁房屋是其他非生产经营用房的，按被拆迁房屋原建筑面积每平方米每月10元的标准给予补助。
第十三条 住宅用房的被拆迁人搬迁安置一次到位的，由拆迁人给付300元搬家费；未一次安置到位的，给付600元。
篇（2）
中图分类号：D651.1 文献标识码：A 文章编号：
一、土地规划的概念及要求
土地规划是以土地资源的合理利用为核心，以最佳经济效益和社会效益为目标，根据区域社会经济发展和土地的自然、经济特性，对一定区域范围内的土地开发、利用、整治、保护所作出的具体部署和安排。完善的土地利用规划体系是科学编制土地利用规划、科学管理土地的基础。
省级行政区在我国其区域范围都比较大，经济结构、产业结构、土地利用结构都比较完整，省级土地利用总体规划仍然属于政策性规划的范畴。地市级土地利用总体规划就其深度而言应属于政策性规划范畴，它是由省级规划向县级规划的过渡层次。县（市）级土地利用总体规划作为总量控制的最基本层次，属于管理型规划，重在定性、定量、定位的落实，提高规划的可操作性。乡（镇）级土地利用总体规划处于规划的最低层次，属实施型规划，规划成果以规划图为主，为用地管理提供直接依据。
目前我国在进行土地规划时，必须遵循《土地管理法》以及相应的土地管理制度，在制定各类土地以及城市规划时，必须以法律法规作为规划执行准则。
二、土地规划存在的主要问题及原因分析
1、城乡规划中土地利用方式存在性质变更冲突，成为强制征地及强制拆迁的主要问题。造成这一问题的主要原因是由于国家采用强制手段进行农村土地征收，并且仅仅支付远低于市场价格的补偿，农民利益得不到充分落实和体现，导致社会矛盾突出。目前进行土地规划及土地利用的方式主要有两个：①采用农村土地征用的方式将农业用地转为建设用地，集体所有制化的土地作为城市用地的重要补充。②对土地以招标、拍卖、挂牌的方式进行城市建设的配套开发以及城市土地的综合管理利用。
2、征地价格与土地性质变更后的出让价格存在较大差额，导致矛盾突出。政府部门运用强制性的行政手段有偿征用农民土地，但是只给农民较少的经济补偿，土地征用费占土地出让价格的比重很低，土地的收益分配混乱，加之政府对土地补偿费未能及时到位，严重损害了农民利益。市场价和土地征用价格的反差较大，土地在集体经济组织以及其他类型经济组织之间的不规范流转与非法流转大量存在，这种自发性的流转由于没有纳入统一的土地市场，带来用地权不清晰、产生由价格和产权问题而发生的争端、土地资源的滥用等诸多问题。
3、采用用招标拍卖等方式对土地进行分配利用，导致土地竞拍的价格一路走高，导致房地产开发成本提高，房产价格高居不下。尤其是房地产商为了追逐自身的经济利益，在高价得到土地使用权后，对土地进行配套建设开发，造成区域房屋价格上涨、炒房现象严重。
三、土地规划存在问题的解决措施
1、针对土地性质变更造成的强制征地及拆迁造成的群体性，必须加强土地性质的变更管理。对城市土地应以挂牌和拍卖的方式出让给有实力的房地产开发商，以招标的方式将城市基础建设的任务分配到有能力的单位，从而加强土地资源的综合利用。在进行土地性质变更时必须遵循相应的城市规划，避免盲目突破土地性质要求的强制征地和土地性质变更。特别是在城市区域涉及旧城改造及拆迁时，此前为避免拆迁矛盾，将拆迁问题与土地出让进行打包招标，寻找有实力并且有拆迁及协调经验的开发商及经济实体来执行拆迁，称为捆绑式出让。但是随着土地规划市场化逐步发展，出现了熟化出让模式。2013年1月10日，南宁市城乡建设委员会等部门《南宁市公开征集旧城改造项目土地熟化投资人公告》，6个旧改项目约776亩用地将公开征集土地熟化投资人。地块经过土地熟化达到“净地”条件后，只有获得土地熟化人资格，才有参与竞买相关地块的报名资格。相比以前的旧城改造项目的“捆绑出让模式”，这是南宁市首次采用“熟化人模式”净地后出让旧改地块。捆绑模式，即旧城改造项目以毛地出让，开发商拿地后要负责拆迁等，但这种模式也出现了不少“后遗症”，如进展缓慢、拆迁纠纷多等。而“熟化人模式”，是由熟化投资人出资，政府负责拆迁，达到净地后再进行出让。“熟化总资金”即用于土地出让的暂定资金，这个金额还可能在拆迁过程中根据实际情况进行调整。土地指标也会依据具体项目情况在出让时予以补充或调整。这些旧城改造项目在达到净地出让时，熟化资金也会作为定价的一个参考标准，并且这些旧城改造项目都需要承担一定的拆迁安置房任务。采用这样的方式，能最大程度的避免了由于旧城改造、拆迁等带来的群体问题。
2、对于征地价格与土地性质变更后的出让价格存在较大差额，导致矛盾突出。对这一问题建议采用征地补偿费、土地增值收益有效分配来解决。对征收的土地给予征地补偿费时，应有所区分，根据地块带来的效益确定。对于在可预测范围内有良好发展前景，并且用途非常广泛的地块，在征用补偿费的确定时，应区别于劣质地块。在对失地农民的同期损失给予补偿时，应该加入土地使用后的预期利益，动态提高补偿标准，从而既可以降低农民对征地的不满情绪，又提高了土地征用的成效。购地费应由被征购地块的地价款、地上附着物和青苗的补偿费构成，其中地上附着物和青苗的补偿费应如实补偿，地价款可根据农地基准地价，集体农用地转为国有建设用地后的用途及预期收益等因素确定，让农民分享额外的增值收益。尤其对于个人承包集体土地的农户，在承包期还未到达的前提下，承包的土地已被政府征用，他们的预期利益更应得到保护。
3、针对挂牌、招标方式出让的土地价格虚高的问题，建议对经营性土地实行招标、招商、拍卖和挂牌，全面推行和严格执行经营性土地招标、拍卖、挂牌出让制度，凸显土地资产价值，为建立公开、公平、公正的土地市场秩序，有效遏制土地出让中的暗箱操作提供平台。经营性用地通过扩大土地出让的招拍挂比例，由市场机制决定土地去向，由政府部门根据市场情况调整基准地价和出让底价，充分挖掘土地的资产价值。政府部门应从制定基准地价以及转让土地的产权入手，根据转让产权的不同、土地的位置、土地使用期限、基础设施完善程度、地区经济结构、人口密度、城市周围农用地的生产状况以及交易成本等因素来制定基准地价，从源头上规制土地的招标、竞拍、挂牌行为，严格控制超出市场需求的土地供应。全州县国土资源局采用“一评二审”及复核制度来进行土地出让价格的条件的控制。首先委托桂林市大地评估有限公司根据拟出让地块的规划参数、总平面布置图、出让年限、区域因素、个别因素条件，测算出让地块的标定地价。国土局地价初审小组对评估过程、评估方法、评估结果进行审核，并提出审核意见，规划利用股把该宗地面积、地价项目、地价计算方法等审批表送政策法规室，由政策法规室进行复核，经复核无误再报局领导审批，对该宗地地价才予确认备案，地价审批小组对经初审的地价进行复审，并根据政府的有关政策及当前土地市场行情等因素确定宗地使用条件。地价会审批小组在复审过程中，若有一人对某宗地初审提出不同意见，则该宗地需重新复核。地价会审批小组评审会不得少于五人，参加评审人员必须在“国有土地使用权出让地价审批表”上签名。采用这样的方式审核确认的土地出让价格和土地使用件，使地价更接近市场价格，避免虚高或者过低的情况。
四、结束语
土地规划问题是近年来以及群众矛盾集中爆发的热点。因此必须对土地规划存在的主要问题进行分析，并采用相应的对策方式加强土地规划管理，做足规划管理处置措施，才能有效衔接土地管理及规划建设之间的关系，营造更为和谐的社会环境。
参考文献：
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[2]童霓.城市化进程中土地征用问题浅析[J].西部财会，2008（3）
[3]丁祥伟.浅谈土地利用总体规划和城镇规划的衔接[J].城市建设，2011（13）
篇（3）
中图分类号：C93 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2013）03（c）-0219-02
1 我国的土地储备机制
城市土地收购储备制度，是指由城市政府或政府委托的机构口依照法定程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划、土地出让年度计划和城市规划，通过对土地的征用、收购、置换、转制和到期回收的方式，从分散的土地使用者手中把土地集中起来，进行前期开发后，有计划地将其投入市场再行出让的有效配置土地资源行为的制度。
土地储备包括土地征购、土地整理和土地出让，土地收购是指通过征用集体十地、收回闲置土地、调整不合理配置用地和土地置换等行为取得土地使用权，土地整理是指通过统一规划、统一拆迁、统一配套和统一开发等方式对所收购土地进行的整理与包装，土地供应则是指根据社会发展、城市规划和供地计划而来取向社会公告、开展招商活动、建立土地招标拍卖制度等多种形式出让土地使用权。
土地储备制度，是我国在土地管理方式逐步从计划经济体制向市场经济体制转变，土地利用方式由外延粗放型向内涵集约型转变的背景下，以经营城市为出发点，以提高土地利用效率和优化土地资源配置为目的，合理运用社会主义市场经济的宏观调控手段，实现土地资产保值增值。
1996年，上海市成立了我国第一家土地收购储备机构—— 上海市土地发展中心；1997年8月杭州市成立了杭州市土地储备中心；随后，我国的土地储备机构在武汉、青岛、南通等大中城市纷纷成立。2001年4月30 日，国务院颁布的《关于加强国有土地资产管理的通知》中指出：“为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度”。这样，土地储备制度的创新，成了我国国有土地有偿使用制度改革的又一重要事件。
经过近几年的摸索和发展，全国各城市基本上形成了政府主导。统一储备、统一拍卖的土地储备制度：市区范围内需要盘活的城市存量土地统一由市储备中心收购，各个用地单位都不能自行招商、转让。土地储备中心按照土地规划的要求，完成被收购的土地的征地、拆迁，土地整理等前期工作后，将储备土地纳入政府的土地储备库，然后由政府按照年度土地出让计划以公开招标、挂牌、竞价拍卖等方式公开出让储备地块。
2 土地储备的收购、整理实践模式
（图1）
2.1 以市场为导向的土地收购、整理
广州市是我国较早实行土地储备的城市之一，该市的土地储备工作由市国土房管局下属的土地开发中心负责。土地开发中心根据广州市土地利用规划，城市总体规划、结合城市近期建设规划，通过对全市土地供需状况的调查，每五年编制一次全市的土地储备规划，该规划报市政府批准后，土地开发中心根据五年规划制定年度士地开发和出让计划；广州市国上房管局土地开发中心同时对储备地块的规划、开发、出让引入项目管理模式，让城市运营商参与地块的评估、策划和开发工作，再组织专家评审、优化，然后向社会公示，结合社会各界意见，最终订出每个储备地块的开发建设方案。
广州市的土地储备是以市场化营运模式、项目化管理为导向的运作方式，中心成立了土地储备前期研究发展部，对所有储备地块开展深入的可行性分析和经营策划，对每一个储备用地，都先做好策划、算好账，使一级市场推出的地块更加符合市场的需求。但是，如果计划储备的土地市场前景不好，投资风险大，政府则会调整土地规划，直至调整的土地规划满足土地储备的盈利要求。例如，该市的琶洲地区作为城市储备用地项目，经过前期的项目测算，该区域土地的可出让建筑面积较少，土地开发资金收支不能平衡。政府即对琶洲地区的规划方案做出了调整：如某地块是将原来的5个分地块整合，把综合医院、行政办公、图书展览等诸多功能调整合并为国际学校，原定为旅馆业和商务办公用地的另一地块因原容积率、高度无法满足五星级酒店基本建设要求，就将地块划分为2个分地块，并调整提高了地块容积率。一些开发商提出，珠江新城的地块出让面积都比较小，基本都是500平方米、700平方米的小地块，这样要造出好的产品比较困难。市土地开发中心就考虑开发商规模开发的要求，在金沙洲、员村等地区推出了一些10公顷以上的大地块出让，而且这些地块的出让都采用了招标出让方式，以满足市场的需求。
广州市的土地储备是“以地生财”、“经营城市”的市场化经营模式，市场引导土地储备、土地储备指导土地规划。在这种模式下，土地规划变成了保证和提高土地储备收益的“工具”，土地规划所确定的城市公共设施用地因为土地储备的需要而进行调整，往往会造成城市公共空间、公共设施的移址建设或缺失。
但是，这种以市场为主导的土地储备方式使广州市土地开发中心积累了较为雄厚的资金，使得土地储备中的征地、拆迁、土地平整等前期工作能够顺利开展，土地储备量较大，2002年广州市土地开发中心的土地储备量为9.27平方公里，2003年的土地储备量达28平方公里左右，其中，可进行土地拍卖的经营性土地约为19平方公里（合190公顷），而广州市每年的拍卖土地数量约为50公顷到90公顷之间，土地储备满足了市场对经营性土地的需求，政府对土地市场和房地产市场具有较强的调控能力，土地储备、土地拍卖、房地产开发进入了良性循环。目前，广州市正在制定土地储备十年规划，重点加大对新机场、新火车站、大学城周边、沿江沿线土地储备规划的研究，规划成型经市政府批准后，将指导广州市未来十年的土地开发。
2.2 以开发商为导向的土地收购、整理
土地储备过程包括土地征购、土地整理和土地出让。土地储备实质上是政府垄断士地一级市场的开发，完成土地整理后，政府通过公开拍卖方式完成经营性土地的出让。但是，由于一些城市的规模较小、实施土地储备的资金不足，当有些资金实力雄厚的开发商看中了大片的土地后，政府往往就与一些资金实力雄厚的开发商合作，以土地储备的名义，由开发商代替政府进行土地储备的前期整理工作，土地整理完成后，政府通过招标、挂牌、拍卖等方式进行公开出让，如果价格较低，开发商就直接受让开发，如果价格较高，开发商就让其他竞拍者取得土地，开发商则获取土地一级整理开发的地产开发利润。在这种模式下，政府借开发商的资金实现了城市开发建设的目的，但是，却减少了土地储备的收益。而且，这种模式往往是开发商主导土地储备，开发商根据自己的利益需要随意地调整储备地块的用地性质和容积率等规划指标，根据自己的利益需要而随意地调整土地规划。
2.3 以土地规划为导向的土地收购、整理
土地储备离不开土地规划，充分了解土地规划，可以最大限度地避免土地储备部门盲目储备土地，防止土地储备部门储备了城市东边的用地，实际上城市要用西边的用地；防止土地储备部门储备了很多用地，但是城市这一阶段用很少的用地，或者储备很少的用地，城市发展要求很多的用地，这样做可以避免不平衡的现象发生，保证了城市的有序发展。土地规划不能跟着土地储备走，土地规划应当指导土地储备。
3 用地规划管理
3.1 行政管理体制现状
由于历史的原因，我国的土地规划管理部门在行政管理体制划分中属于建设管理部门。因此，全国各个城市的规划管理部门在行政业务管理上都归属于省（自治区）的建设行政主管部门，各省（自治区）的建设厅又归属于国家建设部管理。全国各个城市的规划局大都成立于八十年代后期，甚至，到目前为止，全国有许多城市的规划管理部门仍然属于各市建设局（委）下面的一个部门。
城市用地规划管理主要是对土地规划区范围内规划建设用地的控制和管理。土地规划用地管理业务管理上与国土管理有着密不可分的联系，因此，出于管理的需要，在上世纪九十年代中期，我国许多城市将土地规划管理部门与国土管理部门合并成“规划与国土资源管理局”。但是，到了九十年代末，国家成立了国土资源部后，国土管理部门业务上进行了垂直条线管理，各市的规划国土管理部门又相继分开，国土管理部门直属于省级国土部门管理，而土地规划管理部门仍然是当地政府的一个行政管理部门。在这种行政体制下，当地市政府无权管理土地资源，城市发展所需的用地都必须通过国土管理部门的审批。
3.2 城市用地规划管理的法律、法规和管理程序现状
城市用地规划管理是指规划行政主管部门对建设项目核发“规划选址意见书”和“建设用地规划许可证”（即“一书一证”）的行政许可行为，是根据土地规划法规和批准的土地规划，对土地规划队内的建设项目用地讲行规划选址、明确规划用地性质，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证等各项管理工作的总称。核心工作是：确定项目位置、确定项目用地规模、确定项口规划设计要求。城市用地规划管理的最终目的是实现城市总体规划确定的城市用地控制和城市功能布局。
城市用地规划管理的法律依据主要是《中华人民共和国土地规划法》、建设部的《城市用地分类与规划建设用地标准》以及各个省（自治区）、市制定的《土地规划管理技术规定》、经法定程序批准的土地规划等。《土地规划法》规定了城市用地规划管理的程序：第三十一条的规定：“在土地规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向土地规划行政主管部门申请定点，由土地规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以土地方人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地”。《土地规划管理技术规定》及相关的行业用地规定是土地规划管理部门确定具体建设项目用地规模的主要依据。
3.3 城市用地规划管理存在的问题
随着我国社会主义市场经济的发展，制定于1989年，在计划经济指导下的《土地规划法》己经越来越不适应实际管理的需要。
在管理体制方面，《土地规划法》规定：“城市详细规划由城市人民政府审批：编制分区规划的城市的详细规划，除重要的详细规划由城市人民政府审批外，由城市人民政府土地规划行政主管部门审批”，对于现在的土地规划管理存在着一个突出的问题，就是自己编、自己审批、自己公布，监督体制不到位。土地规划随意性大，调整变化快，“规划跟着变化走”、“领导一换、规划就变”的现象比较突出。
随着中国改革开放的深入，封闭的计划经济开始向开放的市场经济转型，土地规划需对各种利益关系进行协调，因而需要建立磋商机制。随着生活水平的提高，公众越来越重视生活的环境和质量，参与意识不断增强。在这种背景下，公众参与土地规划的观念越来越得到社会大众的认可。土地规划越来越需要充分听取公众和有关部门的意见，健全专家咨询制度，强化规划的强制性和严肃性。城乡规划许可要严格规划审批规则和程序，建立健全规划公示制度，减少规划许可的自由裁量权，保证规划许可公开透明、高效便民。《土地规划法》对于公众参与、专家咨询方面的问题却没有涉及，使得《土地规划法》无法适应当前土地规划管理的需要。
如何切实有效地推动土地规划决策和实施的民主化，城市的规划是为谁规划？“不是为了政绩，而是为了老百姓！”，随着社会的进步和发展，土地规划的功能己经从原来的技术文件逐步向公共政策的功能进行转变，原来的《土地规划法》仅仅是作为指导、规范和执行土地规划技术文件的法律，而缺少作为公共政策方面的内容。在违法用地、擅自变更现有用地使用性质、变更房屋原来的用途等方面，由于土地规划法仅仅对违法建设的处理较明确，对于违法用地、违反《建设用地规划许可证》内容的，于利用原有建筑改变用途的处理在《土地规划法》中都没有明确法律责任和有效的强制执法手段，仅仅在第三十九条规定：“在土地规划区内，未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件、占用土地的，批准文件无效，占用的土地由县级以上人民政府责令退回”，这使得土地规划用地管理缺乏有效的执法依据，实际管理中的执法效果不佳。另外，《土地规划法》在与房管、工商、土地、建设等方面的法律衔接不够，土地规划的法律地位和权威性不够。这些也给土地规划用地管理带来了诸多的不便。
参考文献
篇（4）
乡镇行政区划调整改变了土地利用区位,有利于小城镇(即新镇政府驻地)土地集约利用和土地生态保护,农户的土地利用行为也将进行一定的调整。但由于没有突破县(市)行政区划的限制,不能在更大经济区域实现资源优化配置。由于规划的改变、发展战略的调整,被撤乡镇政府驻地往往没有作为新镇的重要组成部分,土地利用效率不高,基础设施和生态环境有待改善。同时,乡镇区划调整后,外迁集镇人口和企业的房产涉及的土地流转缺乏相应的规范。所以,从乡镇行政区划调整的实际状况来看,其对区域土地资源优化配置的积极作用远远没有得到发挥。
(南京农业大学公共管理学院邹伟)
地下空间有偿使用方式亟需明确
国务院31号文件规定工业用地必须以招拍挂方式出让,工业用地的资源资产价值得以显化。地下空间同样具有的巨大资源资产价值也越来越为人们所认识,地下空间有偿出让已是大势所趋。但相对于工业用地供地方式的改革,国家还没有对地下空间有偿使用作出明确的规定,只是少数大城市,如上海、杭州、南京等制定了地方性的相关法规,立法层次低,且规定不够明确,尤其是对地下空间有偿使用方式的规定比较模糊,可操作性不强。如何抓住工业用地使用制度改革的契机,根据地下空间自身的特点,建立起适合地下空间的有偿使用方式,是目前大规模开发利用地下资源急需解决的问题。
(南京农业大学公共管理学院杨庆伟梁亚荣)
地租征收难在哪里
在国有土地收益中,地租收益所占比例相对较小,但从法理上进行考察,地租不仅是一种土地收益,更是国家行使土地所有权的外在标志,是国家出租土地使用权应得的收益。目前地租征收工作实践中还存在征收难的现象,损害了国家利益和土地法律法规的严肃性。
地租征收难的主要原因,一是目前地租征收的基本法律程序还很不明确,相关法律依据不够完善。二是一些缴纳义务人是国有企业、行政机关甚至政府,他们往往利用自身的地位与关系抵制地租征收。三是一些企业经营困难,没有地租缴纳能力,或者由于国有企业改制过程中对土地使用权进行了多次不规范甚至不合法的转让,地租缴纳义务人难以确认。从总体上看,地租征收的相关法律法规的规定比较原则,部门规章和地方性法规的相关规定也很不完善,而土地行政机关出台的规范性文件中的相关规定又往往不能找到上位法的相关规定,其合法性难以确定。实践中地租征收的主要依据是效力相对较低的地方性法规甚至土地行政管理部门的规范性文件。在这些位次较低的法规和规范性文件中,地租征收的程序也很模糊,尤其对于拒不缴纳地租的行为的处理,很难找到明确的程序依据,使地租征收程序很不规范,发生纠纷后更是难以顺利实施征收行为。
(山东省莒南县国土资源局郭丽)
严格规划管理却成了修编护身符?
国土资源部2004年12月1日起施行的《建设项目用地预审管理办法》规定:“属于《土地管理法》第二十六条规定情形,建设项目用地需修改土地利用总体规划的,应当出具经相关部门和专家论证的规划修改方案、建设项目对规划实施影响评估报告和修改规划听证会纪要。”该《办法》的实施,使土地规划修改管理进一步严格和规范。但是,我们也要看到,新《办法》的实施并没有完全抑制一些地方政府修改土地规划的“热情”。据了解,仅2005年一年内,江苏省大多数县(市)进行了三至四次土地规划修改,有的甚至更多,实际上2004年江苏省刚刚进行一次全省范围内乡镇土地规划调整完善。事实证明,新《办法》的实施并没有为土地规划修改加上“紧箍咒”,土地规划修改频繁问题依然存在,规划的权威性正在面临前所未有的挑战,特别是通过修改土地规划规避占用基本农田报批的问题十分严重。这一点从2006年有关文件的出台密集程度可以看出,5月30日,国土资源部了 《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》;6月14日,国土资源部办公厅了《关于严明法纪坚决制止土地违法行为的紧急通知》;8月31日,国务院了《关于加强土地调控有关问题的通知》。三个文件都反复强调“禁止通过调整土地利用总体规划擅自改变基本农田位置,以规避建设占用基本农田应依法上报国务院审批”。于是,人们不得不发问,新《办法》的实施,对土地规划修改是上了“紧箍咒”还是披上了“护身符”?
(南京农业大学公共管理学院胡传景欧名豪)
判定“公共利益”需要一定的程序
《物权法》第42条规定,“为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”这个公共利益到底是一个什么样的范围,是很难界定的。在我们经历的征地拆迁项目中,有些涉及“回报用地”。如政府在修建道路、公园等公共设施时,由于缺乏足够的资金,将土地转让给开发商进行开发。那么,这些回报用地范围内的拆迁行为,是不是也是属于一种公共利益的行为?值得我们思考。首先,公共利益的概念在民法原理中就规定得比较弹性,很难定义,在西方判例制的很多国家是授权法官结合不同时期的情况,来解释公共利益,法律上一般不作界定。其次,这个概念是不断发展的概念,几十年前理解的要比现在窄得多。再次,公共利益概念在某些情况下具有主观性,很难在法律上作一刀切的规定。所以我不赞成凡开发建设都不是公共利益的说法,有时两者可能会交织在一起。这种回报用地项目的征地拆迁行为,同样是出于公共利益的需要。毕竟,它存在的前提是为了更好、更快地加大政府对于城市基础设施的建设。但是,要求法律对于一个范围如此广泛的概念作出详细具体的规定是不切实际的。因此,是不是出于社会公共利益的需要,如何判定,需要一定的程序。而这个程序,必须建立在现行法律法规的规定之上,同时,也必须建立在项目的内在客观内容上。
(长沙市国土资源局天心分局 肖 刚)
矿业用地管理存在“盲点”
随着我国经济社会的发展,国民经济对矿石的需求量越来越大,矿山企业迎来了难得的发展机遇,截至2005年年底,全国共颁发采矿许可证92582件。但是,在矿山行业一片繁荣的景象下,出现了一个让采矿权人困惑不解的问题,有的采矿权人持有采矿许可证却无法进入采矿区实施开采活动,并且这种情况多见于露采的矿山。在我国国土资源管理中,出现了矿业用地管理的“盲点”,至今未见具有可操作性的国家规范出台。这个问题挑战国家行政许可的权威性,影响市场经济的公平与效率。
由于不考虑矿业用地(采掘工业用地)的特殊性,没有把矿业用地从一般工业用地(加工工业用地)中独立出来,一味地套用现行的以土地的承载功能为理论基础的工业用地管理模式,就出现了明显的“肠梗阻”。实务中的办事逻辑是这样的:取得了采矿权,不能开采矿产资源,还必须取得土地使用权;矿业用地属于工业用地,工业用地必须出让,合同地价款就得按照《城镇土地估价规程》评估;《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》下发后,工业用地必须招拍挂出让,那么矿业用地也必须招拍挂出让。按照现行的工业用地管理模式管理矿业用地,有些地方法理不通,情理不通,执行起来脱离实际,阻力重重。
(山东省枣庄市国土资源局市中分局杨树凌)
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引言
随着城市化进程的加快，大城市人口急剧增加，城市空间形态迅速扩展，城市交通供需矛盾日渐突出，城市交通阻塞、交通事故等交通问题严重影响着城市经济、市民出行和可持续发展，这种大城市病亟待解决。实践证明，大力发展城市轨道交通是缓解城市交通拥堵的有效途径，因此近年来，我国各大城市都把建设和发展城市轨道交通作为解决交通问题的重要策略，城市轨道交通目前在我国已经进入规划和建设的高峰期。
对城市轨道交通沿线的土地进行综合规划开发和高效利用是建设环境友好型城市的具体体现，这样既有利于提高沿线土地开发经济效益，同时也有利于为轨道交通提供稳定充足的客流来支撑轨道交通的正常运营，促进了城市轨道交通与周边沿线土地的协调发展。由于仅仅出于解决城市交通堵塞的角度大规模地建设轨道交通，使得我国城市轨道交通系统在规划忽略了轨道交通建设与沿线土地规划利用的互动性，最终导致城市轨道交通沿线土地规划开发中出现了很多问题。
1. 影响城市轨道交通沿线土地规划利用的因素
城市轨道交通一直是土地利用模式的重要诱导因素。交通站点影响的范围、周边土地开发强度、用地构成、换乘系统是对轨道交通沿线土地规划利用有影响四个关键要素。
1.1交通站点影响的范围
大多数人倾向于选择步行，然后是自行车或公交作为在城市轨道交通衔接方式的选择。因此为确保城市轨道交通投资的可行性以及土地利用效益，国外往往采用以轨道交通站点为圆心、以适宜的步行距离为半径的圆的范围作为TOD合理空间。虽然不同城市对TOD的适宜范围的界定不同，但是如果超出一定的范围，将会严重削弱城市轨道交通对交通站点周边土地规划利用的影响范围。
1.2沿线周边土地开发强度
建筑密度和容积率两个指标可以直接反映土地开发强度的大小，间接反映各种区位活动在空间上的集聚程度。开发商为了追求利益最大化，希望地块容积率适当提高，而对交通设施来说，地块是交通网络中的“点”效应，片区是“线”（干路）或“面”（局部网络）、大型节点（公交枢纽）的作用，影响整个交通网络。土地的开发者往往会根据区内经济、社会发展水平和用地特点，参考国际城市轨道发展经验以及结合城市规划要求，寻求站点影响区域的最佳开发强度。
1.3用地构成
提倡多种用地功能和社会活动的混合。这包括两个相关又互相独立的方面：紧凑的土地开发与多用途土地开发。由于土地是不可再生资源，在站点影响区内土地总量有限。如果某种类型建设用地增多，必将会降低其他类型的用地面积。城市轨道交通沿线对商业、住宅以及写字办公楼的聚集效应，使得轨道交通沿线用地类型中的商业用地、住宅用地以及办公用地类型增多。由此可见，通过适当提高周边居住量以及用地功能的混合，可与城市轨道交通建设发展形成良好互动。
1.4换乘系统
发挥城市轨道交通具有快速、可靠的优点，实现轨道交通与地面其他交通方式的零换乘，使换乘时间紧凑，空间紧密，从而提高可达性。交通换乘系统的设置与沿线土地的合理规划布局有关，因此在轨道交通建设前期就应充分考虑与换乘体系相关的各项设施用地。
2. 我国城市轨道交通沿线土地合理规划的问题探讨
2.1轨道交通建设与沿线土地规划利用脱节
在进行城市轨道交通规划设计阶段，对土地规划利用的考虑是重要部分。如何将沿线土地进行合理的用地规划与城市轨道交通建设相协调，实现沿线土地的高效集约化利用总是规划是问题的所要考虑的关键。
我国城市轨道交通的发展与发达国家相比还处于起步探索阶段，轨道交通建设的初衷也只是解决城市交通堵塞问题，所以很多的线网规划属于传统意义上的追随客流型。这种建设的问题，就产生了两种情况：一种情况是部分城市轨道交通建设与土地开发规划各行其是，没有互动，因此造成轨道交通与沿线土地在规划利用建设管理环节上出现脱节。另一情况是，虽然很多城市意识到城市轨道交通与城市其他方面发展之间互动的重要性，同时在对轨道沿线土地开发与利用进行了一定的规划，但是由于我国城市对与发展规划的成熟度、理念、判断以及预期的长远度往往跟不上城市的经济和社会发展的速度。再者，很长的时效性是城市轨道交通建设的一大特点， 在建设的各个不同时期，很多不确定性的动态因素会影响和不断改变轨道沿线土地的环境，然而目前很多的轨道沿线土地规划都是在设计阶段采用一次性的静态规划模式，缺乏随外部环境灵活调整的灵活性，这样传统的规划方式也最终导致目前我国很多城市轨道交通沿线周边用地规划要根据情况进行不断修改，如此造成了政府在应对投资者投资方向产生变化时的被动局面，对促进城市轨道交通快速的发展和合理规划带来负面的影响。
2.2城市轨道交通沿线用地控制缺乏必要预见性
对沿线用地的控制是在有了合理的土地规划之后必不可少的。对轨道沿线土地进行合理的控制作为轨道交通建设的必要支持，通过预留部分用地可有效防止一些新建建筑物的侵占，同时又可有效降低轨道交通的建造成本。
由于目前我国急于解决城市交通堵塞问题而加快轨道交通建设发展情况，城市对于轨道交通沿线土地开发与控制的重视度不够，导致部分城市轨道交通沿线周边土地虽然具有合理的规划但由于规划的工程量过大或者资金问题很难在短时间内完成，造成轨道沿线用地开发程度不足或不合理，其中一种情况是在城市建成区未做必要的预留用地，又由于在后期进行征地非常困难从而增加了轨道交通建造成本；存在的另一种情况为在规划发展区，有些城市土地不能进行集约化使用，但是城市轨道交通沿线的用地的开发强度如果达不到一定的高度就不能为轨道交通提供足够的客流量，这样也就不能有效地发挥轨道交通本身大容量的优势。
2.3城市轨道交通建设投资与收益失衡
城市轨道交通相对于其他公共交通具有运量大、速度快、污染少、安全舒适及运行与地面交通互不干扰的特点。同时，城市轨道交通在引导城市合理布局、促进城市经济健康发展、提高城市交通资源分配的公平性等方面具有不可替代的作用。
但是，因为我国早期的大部分的城市轨道交通建设工程是由政府包办，沿用计划经济的模式，投资来自政府财政划拨，就没有必要谈起投资回报和融资还贷。虽然上海的城市轨道交通建设是在改革开放以后，但是其投融资渠道还是政府投资为主的单一投融资方式。然而，轨道交通沿线土地价值会随着开通而倍增，给沿线土地开发的房地产商带来巨大的利润，政府却仅仅担任着工程投资者的角色，很难获取沿线土地增值的收益，这就使得沿线土地开发所得到的增值利润不能有效返还到城市轨道交通建设发展中去，进而城市轨道交通建设投资与收益失衡。
3. 城市轨道交通沿线土地合理规划的实施建议
3.1 联合开发策略
长期以来，我国政府基本包揽了城市轨道交通的建设资金的筹集使用，建造完成后的日常运营和维护管理工作。因此，造成了城市轨道交通工程建设项目管理一直以来采取建设单位自筹自建自管的模式。耗费资金大是城市轨道交通的固有经济属性，这也决定了其融资方式是制约其提供数量的重要因素。因此，形成以政府财政资金无偿投入为主的投融资体制、以政府为主导的负债型投融资体制以及投资主体多元化，对轨道交通项目进行商业化运作的投融资体制三种机制有机结合的模式。
在第一种模式下，项目建设所需的资金完全由政府财政投入，投资结构单一，操作成本低；第二种融资模式筹措资金操作简便，资金充足、到位快；前两种模式没有在本质上解决资金来源问题，应进行投资主体多元化、引进私人资本的融资模式改革。
3.2 政府政策支持
城市轨道交通的TOD模式发展，与城市未来的发展息息相关，制定合理的法律规划体系，有助于消除投资者的不法行为和矛盾心理，方便控制他们的一些行为，而且还可以健全公平的竞争体系，有助于加强轨道与沿线土地发展的相互合成。
为了解决轨道交通沿线土地的开发与利用，就必须借鉴国外的先进经验，根据我国当前的实际情况，制定出完善合理的法律法规，以促进社会效益和经济利益。就必须做到以下几点：
（1）政府应该强化法律法规政策体系
政府部门应该鼓励公众使用公共交通工具，采取有效措施，。在发展城市轨道交通系统的时候，政府需要大力完善自行车以及私人汽车及其城市轨道交通交换意识，在每一个站点附近，需要改建大型免费停车场，方便私人汽车在城郊轨道站点实行减免费用停车换乘的方式等，控制机动车与自行车乱停乱放，这样不仅使城市轨道系统有了客流保证，也降低了城市交通拥挤的现象。
（2） 合理的法规政策理念
我国的城市轨道交通建设已经逐渐从传统政府投资建设向着市场化运作转型时期跨越，一些多样化的经营管理模式相继出现，因此需要各级政府制有关法规，符合我国城市轨道交通发展的需求。所以，需要建立健全和政策适应的融资体系。实施城市基础设施长期债券的法律法规体系，制定完善的票制票价，实行可实施的投资体系；开拓融资渠道，制定投融资标准，在用地、政府贴息以及担保方面建立长期有效和系统化的政策法规。与此同时，确定对沿线土地开发的控制要求和原则，制定确实可行的法律法规，完善与此相关的法律体系等，明确对投资商的投资前提和规模以及操作方法的制定，规范联合开发行为。
（3）税收减免法律法规政策体系
轨道交通建设投资非常大，政府需要给予适当的财政补助。从建设开始，政府需要有各项税收优惠政策和激励政策。为了保证多渠道融资，政府需要将工程建设与土地开发、运营以及附属事业综合考虑，政府应该从政策上进行配合和支持，在土地政策上给予一定程度的肯定。依据一般的作法，为鼓励开发公司参与联合开发，政府也应该减少昂贵的拆迁费以及土地出让金和城市建设额外费用，或者以贷款的方式，让开发公司在项目投入运营一段时期后偿还。
3.3 采取整体开发策略，并且及时进行沿线土地储备
城市轨道交通是一项城市大型的基础设施工程，而且由于轨道交通功能的需求，交通线路往往需要通过城市人口密度较大的区域和城市设施，这就会具有部分拆迁工程，如果能够及时控制好轨道线网周边土地规划体系，归入城市规划管理区域，这样就可以降低不必要的浪费，降低运营成本、减少建设投资，最终节约政府投资，提高经济效益。
3.4 技术支持和多部门协调合作
对轨道交通沿线土地规划开发进行及时控制，从而确保轨道交通所需用地。合理的沿线土地规划调整对降低运营成本和减少建设投资，进一步挖掘轨道交通潜质效率是十分必要的。轨道交通建设涉及到城市规划部门、土地管理部门、交通部门等一些部门。规划部门应该对沿线用地进行严格控制和规划管理，对轨道用地和沿线地区控制领域内的改建项目需要进行针对性的监督以及控制协调；因此轨道交通建设的进行需要控制好所有部门之间的相互关系，保证项目的顺利进行和获得有效利益。
结论
城市轨道交通沿线土地合理规划和利用问题正日益受到政府的重视。政府、企业都应该清楚地认识到影响轨道交通沿线土地合理规划的重要因素以及目前存在的问题，并采取联合开发策略、政府政策支持、整体开发策略，及时进行沿线土地储备以及技术支持和多部门协调合作等途径提高土地规划的合理性，进而达到社会效益与经济效益双赢的目的。
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二、土地档案的现状与对农民维权的作用
如今,虽然许多农民进城务工,但土地对于他们来说仍是基本的生活保障。即使是荒坡地、废弃地、耕地撂荒闲置,或者农户早已将土地转包他人,但只要农民持有合法正规的土地登记、土地卡(册)等土地档案,那么一旦土地使用权被租赁、拍卖、折价转让,都会有集体经济组织或土地承包户站出来处置农村集体土地,维护农民自身的权益。
一般来说,土地通过挂牌拍卖形式产生的土地档案,如土地出让过程和土地受让价格、青苗赔偿金等最终认定,都会经过正规、合法的拍卖程序和司法公证,土地资源管理部门和公证部门存有阶段性、认定性、法理性档案。土地拍卖即使失败,也会有较详细的流拍资料。土地拍卖过程衍生的档案已不再是土地档案中的“新生事物”。
不过,目前仍然有许多企业的建设用地是在地方政府的协调下,在土地评估部门的配合下,采用与农民征询、协商、合约的方式,有偿征用农村集体土地或农民自留地、自留山。通常,企业按惯例只与集体土地所涉的镇、村发生关系,商讨事宜订立协议,而村委会是否及时请土地出让户、房屋拆迁户在同意书或保证书上签字认可;村镇是否按合约一次性或者分阶段及时、全额将土地和房屋赔偿金交付给所有农户或当事人;是否将征地赔偿档案完整、安全移交给土地管理部门,这些问题往往无法有效落实。这样,因企业征地过程法律手续的实效性、规范性未全部达标,企业的建设用地可能留下顽固性“硬伤”,工程档案中征地档案部分可能有漏存或残缺不全的现象,如果处理不慎或未及时补办上述事项,可能使农民利益受损,影响农民的生活质量。况且,随着时间流逝,有的地区行政机关已经多次合并或拆分,隶属关系发生改变,使原本收藏的建设用地档案“缩水”,为土地征用引发纠纷留下隐患。
更有甚者,有些企业的项目急于上马,因前期论证缺乏科学性、未通过环境综合评估、投资迟迟不到位、预算有误使资金链断节等,造成项目疲软、停滞甚至停止,不能及时、有效地兑现当初通过合约文件对农户的承诺,拖延发放土地赔偿金、安置补偿金,对人员安排敷衍了事。于是。因土地开发引起的纠纷由此产生。
三、土地档案正规化、合法化的建议
近些年,随着城市地价陡升和可利用地块的稀缺,城市开发由城区向郊区、农村发展。一些原来地理位置不太理想而并不被看好的地段,由于道路开通使出行方便,或因区域内规划大中型工厂和投资项目,变得具有地理优势、交通优势,从而助推土地飞快升值。这样,早几年失地村民若当初在集体土地、自留地、自留山、私房或祖屋等有偿出让时,未按法律程序办齐所有手续,或者某个程序与法律法规不符;或者土地出让多年后出让方和受让方都无法找出完整、齐全的土地档案来梳理历史原貌,这就为日后的土地合同纠纷埋下“伏笔”,既损伤了民生利益,又给社会稳定带来不和谐的因素。
因此,笔者建议,对建设征地中发生的土地有偿征用,土地所有权、使用权全部或部分出转让,私有房屋出售或拆迁补偿,失地人口实职安排或货币隐性安置等,在双方或多方商谈的基础上达成意向书并订立协议、合同等要约外,最好对合约过程和重要的合约档案进行司法公证,依靠法律保证土地档案的公信力,行政程序和司法程序共同督促包括机关在内的用地单位践行赔偿补偿、人员安置、福利发放等诺言,保证建设用地档案在产生程序和载体形成中的合法性、有效性,以最大限度地满足民生需要,保障人民群众的利益不受侵犯。
四、建设用地单位如何做好土地档案工作
企事业单位土地档案中以地籍档案和建设用地档案为多见。地籍档案多由土地权证等组成,主要是为单位内部管理服务的。而建设用地档案是各行各业利用国家土地或农村承包地宅基地,在开发建设项目中形成的与土地规划、土地征用、土地买卖、土地赔偿等有关的全部档案信息。一个单位建设项目越多,土地档案积累就越多,与民生利益的关联就越大。因此,做好土地档案工作就显得尤为重要。
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3、做好建设用地跟踪管理数据录入、地案巡查工作、完善省厅备案系统的相关程序，按照苏国土资发[20*]300号“关于建立四级联动机制加强建设用地全程跟踪管理工作的通知”的相关要求，完成地案信息填报工作。
4、搞好土地供应管理工作，全面建立建设用地复核验收制度，加强对新增建设用地的监察管理，提高基础设施建设用地和开发区用地供地率。
5、认真做好土地一、二级市场的日常工作。
耕地保护
1、根据高新区发展和年度征地计划，实施盘城工业园启动区600亩，龙王山以西地块1500亩，样板地1500亩（宁淮高速公路以西、规划永新路以北地块）计3600亩，土地实施工作（预计拆迁共##户##平方米）
2、认真组织实施征地房屋拆迁政策宣传解释工作，会同有关部门做好被征地农民劳力安置保障工作（预计2009年劳力安置3800人）。
3、加强耕地和基本农田管理，完善基本农田保护系统功能，建立健全基本农田保护责任人信息网络，完成2009年基本农田保护责任签订工作，做好保护块的更新和维护工作。
地籍管理
1、完善地籍管理信息系统，将地籍管理中土地登记的功能逐步过渡到电子政务系统中来。
2、继续开展村庄地籍调查和第二次权属调查工作。
3、认真做好农民建房和土地纠纷调处工作。
4、加强土地管理，真正做到以图管地，全面对辖区内乡镇企业建设用地进行调查工作。
土地规划
1、做好土地规划、计划服务工作，认真做好2009年土地利用规划修编、修改工作，确定用地布置调整方向，适时进行土地利用规划修改，认真做好用地需求分析，积极向上争取用地指标。
2、开展城镇建设用地增加和农村建设用地减少相挂钩的方式，做好城乡建设用地调整工作。
执法监察
1、建立执法监察信息系统，开发完善违法用地巡查制度，形成国土所、分局、市局三级联网的执法监察，建立健全土地管理信息员管理制度。
2、开发违法用地查处后续跟踪管理系统，掌握违法用地查处后的动态信息。
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项目建设的总规模为20.3114公顷,分布在迎新村熊庄组5.07公顷;新星村姜家岗组12.1039公顷;振兴村说法寺组3.1375公顷。这些项目列为年朱巷镇、杜集乡农村建设用地减少与包河区、经开区城镇建设用地增加相挂钩试点项目,已通过省政府批准。
二、组织领导
该项目时间要求紧,质量要求高,根据文《省建设用地置换实施情况考核细则》的要求,经研究决定成立杜集乡土地置换项目实施工作领导组,组长：陈太友、副组长:蔡传奇、杨德高，土地规划所、农办、财政所负责人涉及3个村的联系村的乡干部和村书记为成员的工作组，下设办公室，兼办公室主任，土地建设所人员为成员。
领导组负责根据项目预算和实施计划，组织项目工程实施的资金运作，对项目实施中遇到的重大我问题进行研究和决策，对项目实施进度适时调度。
办公室负责协调项目实施中出现的施工争议，现场指挥，保证工程质量和进度，档案资料收集、整理、归档、拆迁补偿款、施工费用及时发放，确保项目按照要求顺利实施。
村工作组负责协调土地权属争议和土地分配深入细致做通拆迁户的思想工作，协调拆迁户宅基地调整，保证按时拆迁到位，不留任何死角，协助办公室人员确保项目顺利实施。
三、时间安排
1、4月1日-4月10日房屋拆迁，树木移植全部结束。拆迁标准按照文件标准执行。
2、4月11日-6月30日对项目工程按设计要求进行施工，施工企业的确定采用招标的形式，选择有实力、讲信誉的施工企业进行施工。
3、7月2日-7月5日乡领导组进行初验，兑现奖惩。7月10日通过县局验收，7月底前通过省市验收。
四、人员安排
迎新村工作组：。
新星村工作组：。
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一、国家的政策与调控解读
1．国家的相关政策
关于2006年国家颁布的关于土地和房地产的相关政策的主要内容3月5日，温总理所作的政府工作报告明确提出，要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，表明了中央政府对 2006 年房地产宏观调控的一个主要政策指向；
5月17日，温总理主持召开国务院常务会议。会上，提出了促进房地产业健康发展的六项措施，包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。
5 月 29 日，国务院办公厅出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，被称为九部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，对套型面积、小户型所占比率、新房首付款等做了量化规定，提出90平方米、双70％的标准；
5月31日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》，规定 6月1日后，个人购买不足5年的住房对外销售，将被全额征收营业税；
7月6日，建设部颁发《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，明确90平方米标准为单套住房建筑面积；建设部联合国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局下发《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，要求房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房；
7月11日，建设部联合其他五部委下发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，也就是“外资限炒令”；
7月24日，国务院办公厅《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》，九个国家土地督察局派驻地方，全国省（区、市）及计划单列市的土地审批利用，将纳入严格监管之下；
7月 26日，国税总局《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，宣布从8月1日起，在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税；
8月1日，国土资源局制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式实行；
9月5日，国家外汇管理局、建设部联合《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，规范境外购房主体购买境内商品房的外汇管理；新华社授权全文播发《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》；
11月7日，财政部、国土资源部、中国人民银行联合印发《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》，提出对新增建设用地土地有偿使用费政策做出重大调整。
2．政策解读
从 2006 年国家出台的这一系列对土地和房地产控制的政策可以看出，由于目前建设用地总量增长过快，低成本工业用地过度扩张，违法违规用地、滥占耕地现象屡禁不止，因此对土地利用规划就显得尤为重要。从以上政策可以总结出国家对土地规划的重视：
（1）保护耕地，加强管理。将新增建设用地控制指标（包括占用农用地和未利用地）纳入土地利用年度计划，以实际耕地保有量和新增建设用地面积，作为土地利用年度计划考核、土地管理和耕地保护责任目标考核的依据；实际用地超过计划的，扣减下一年度相应的计划指标。按照权责一致的原则，调整城市建设用地审批方式。在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，依法由国务院分批次审批的农用地转用和土地征收，调整为每年由省级人民政府汇总后一次申报，经国土资源部审核，报国务院批准后由省级人民政府具体组织实施，实施方案报国土资源部备案；
（2）特别提出对被征地农民的征地补偿安置费，要切实保障。这样做才能放心做好土地规划工作；
（3）工业用地必须采用招牌挂方式出让，并建立最低出让标准。这是由于工业用地出让费用偏低，对于土地有效利用更进一步有了保证；
（4）农用地不可擅自作为建设用地使用，切实保护耕地。农用地转为建设用地，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划，纳入年度土地利用计划，并依法办理农用地转用审批手续。禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内；
（5）从法律上严格监督管理，对于土地违法违规行为严惩；
（6）进一步完善土地使用权出让制度，保证公正、公开、公平原则。
二、对国家土地规划与城市经济协调发展的对策建议
土地是民生之本，土地的科学规划，是合理利用和保护土地的基本依据。我国人多地少的基本国情，决定了我们必须长期坚持“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，必须更加重视土地利用规划工作。
（1）统筹安排城乡土地利用，完善土地市场储备。要建立起土地储备制度，出台加强国有土地资产管理和国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让办法和规则等。首先各地应根据自身情况尽快出台《土地储备办法》，使土地收购储备制度进一步规范化和制度化。其次，合理确定土地储备规模。土地储备机构要确定一个能够依据自身储备能力，储备土地“吞吐”自如、能充分垄断土地一级市场，并对土地市场产生强有力调控作用的土地储备规模。进而，在市场供大于需的时候，土地储备机构将市场上闲置、低地价、低效率利用的土地通过收购、收回等方式储备进库；在市场供不应求的时候，从土地储备库释放土地，以控制土地价格上涨，抑制土地投机。最后，建立土地收购储备制度多角度的评价体系。
（2）合理制定土地利用计划
土地供应的数量对城市土地资源的合理利用和城市经济的健康发展起着举足轻重的作用，因此首先土地管理部门应会同计划、规划、房产、建设等部门，通过认真调查研究，掌握城市存量土地、增量土地供应情况，根据房地产需求、房地产销售和空置等情况以及城市规划、国家及城市产业发展政策等，制定合理的土地收购储备计划和年度土地供应计划，实行土地供应总量控制。
其次，未来各年度土地供应计划，应包括土地出让总规模、用地性质、开发强度、开发时序、空间布局和市政基础设施配套等方面内容，做到土地供应计划既定量又定位，并向社会公布信息。
除此，还应制定中长期的土地开发供应计划，形成长期、中期和年度计划相协调的完整体系，完善城市土地供应计划体系的时间序列，避免土地过量供给造成房地产泡沫，真正发挥土地源头对房地产市场的宏观调控作用。同时，在制定供地计划时，除了科学确定土地供应数量外，还应对所供土地的地段或位置做出合理安排，保证合理利用城市土地资源，实现房地产业和城市经济可持续发展。
（3）严格土地管理，提高土地利用效率
土地市场多元管理是当前土地市场发生一些问题的重要根源，应适时建立一元化的土地市场，按照“供需平衡、适度从紧”的原则投放土地并且清理闲置土地。强化土地市场的宏观调控功能。
（4）控制土地开发建设数量与速度
拆迁速度不宜过快。大规模的城市拆迁改造具有双重效应：一方面，它可以带动房地产市场有效需求旺盛，推动存量房及增量房交易的快速增长，这是它的积极效应；另一方面，过快地大量地拆迁，势必造成短时期内购房需求迅速膨胀，房市供不应求，导致房价非理性猛涨，也会给安置工作带来巨大压力，甚至诱发社会问题，这是它的消极效应。随意要根据各地的历史和现实情况进行合理的计划。
参考文献：
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城乡结合部是城市与乡村二元地域结构基础上衍生出来的过渡性区域，是农业与非农业用地的复合区，具有明显的过渡性特征，主要表现为两方面：一、是土地利用的水平梯度大。城乡结合部是城市化的前沿阵地、城市建成区与乡村地区之间的“急变带 ”，城市土地不断地向外扩张，原有的农用土地不断地变为各种用途的非农用地；二、是用地空间分布混杂交错。受城市扩张、道路系统修缮、市政公用设施建设用地的飞跃式扩散以及规划管理滞后等因素的影响，城乡结合部土地利用的性质和强度、地域空间结构和地理景观等方面表现为从城市向农村的过渡，用地形态大多呈现出城市型用地与农型用地混杂交错的格局。
城乡结合部是城市或中心区域以及其他地区生产要素向农村扩散的结果，他的位置是随着城市圈的扩大逐渐向外移动的，这也导致了该区域土地利用情况的复杂性，国有土地、集体土地相互交错、紧密相连，城镇用地、村屯居民点用地、一般农田，甚至是基本农田均有分布，城市发展需要向外扩张，保证粮食产量需要保护耕地，经济发展需要土地支撑，环境保护需要限制非农建设，要协调各方面的土地供给，保证社会、经济、环境的可持续发展困难重重。因此，城乡结合部的土地利用是一个涉及面广、影响深远的复杂的系统工程，是一个具有全局性和前瞻性的战略问题，需要有整体的思想、长远的眼光和战略的措施方能达到理性的效果。
1、城乡结合部土地利用存在的主要问题
（1）城乡结合部的土地利用情况，是城市化进程中土地利用情况的直观体现，该区域的土地供需矛盾往往是最尖锐的。城市化结果的一个重要标志是城市数量的增加和城市规模的扩大。随着社会经济的发展，农业产值在国民经济总产值中的比重逐渐下降，城市化不但为农业提供了大量的生产资料，引起农业发生质变，使封闭性农业变成为开放性农业，使耕地经营向纵深发展，大大提高了土地利用率和土地产出率。与此同时，伴随着工业化、城市化的发展，城市规模的逐步扩大，导致农业用地向非农业用地的转化，在区域之间和产业之间实现土地再分配，由第一产业用地转向第二、第三产业用地，在这个过程中表现出耕地数量的减少和质量的退化，并且完善的城市基础设施吸引了更多的农村人口向城市转移，城市人口增加导致城市用地继续扩张，形成恶性循环。
（2） 在城乡结合部的土地利用过程中，忽视生态环境保护，以牺牲环境为代价换取经济发展的现象时有发生。城乡结合部作为城市发展的扩展区域，土地价格一般低于城市中心地区，在这一地区开发房地产、建设工厂土地出让费用相对较低，一些地方为了拉动经济增长，不惜引进环境污染较重的企业落户建厂，严重污染了周边生态环境和居民的生活环境，并且由于城乡结合部基础设施建设较为薄弱，医疗、卫生、教育服务设施不足，具有生态功能的绿地覆盖面积难以保证，加之生产生活排污得不到科学的控制和合理的处理，该区域的空气质量、水环境以及土壤环境都受到了不同程度的污染。
（3）城乡结合部土地规划执行力度不强，监管力度不够，土地市场混乱。城乡结合部的土地用途变化快，监管不严，虽有规划确不能完全按照规划执行，非法占地情况时有发生，有些地方为了保证招商引资，甚至专门为某些经济利润可观的大项目进行土地规划的修改，更有甚者规划编制实施不到一年，就进行调整，致使土地规划失去了应有的严肃性和法律效力。同时农村集体土地需要先征为国有才能进行城市建设，土地征收过程复杂，时间较长，在利益的驱使下，未批先建的违法占地情况屡禁不止，并且集体土地流转不畅，导致大量城乡结合部集体土地进入非正规渠道进行交易，使土地利用管理难度增加。
（4）城乡结合部土地权属不清，涉及土地权属的法律纠纷难以处理。城乡结合地带的土地权属问题，一方面是由于历史遗留问题造成的权属不清，另一方面是集体土地农民私自买卖、租赁，虽然这种交易双方有协议，但是由于土地不能进行合法的变更登记，对于土地权属范围就无法受到法律的保护，在发生法律纠纷时，难以对土地的权属以及各项权利作出正确的处置。
（5）城乡结合部土地利用规划与城市规划布局不一致，影响土地正常使用。由于各地土地利用总体规划和城市规划编制时间各不相同，在规划编制时期，政策背景和社会经济发展需要发生变化，或者城市规划编制部门与土地规划编制部门配合不够紧密等，导致城市规划划定的城市发展区域与土地规划划定的城镇建设用地区域存在不一致，致使城乡结合部土地利用审批时，出现不符合城市规划或者不符合土地利用总体规划的现象，严重影响城市的正常发展需要。
2、关于解决城乡结合部土地利用问题的对策
城乡结合部的土地利用问题不只是土地本身，同时也是社会问题，甚至是政治层面和制度层面的问题。通过对城乡结合部土地利用存在的问题加以归纳，可以将产生土地利用问题的原因分为四个方面：一、是人和土地结合的问题；二、是资本和土地结合的问题；三、是技术和土地结合的问题；四、是制度与土地结合，以上四方面不只是城乡结合部土地利用的问题，也是土地利用过程中所有问题的根本原因。针对城乡结合部的土地利用问题，提出以下几点对策：
（1）提高全民尤其是决策者对土地资源可持续利用的认识，让土地资源和水资源、矿产资源一样受到大家的重视和保护。经过多年的宣传教育，人们对水资源和矿产资源等有了足够的可持续利用意识，但是土地资源确被大家所忽视，“十分珍惜、合理利用每一寸土地和切实保护耕地”的基本国策只在土地部门内部得到了贯彻，而地方决策者往往更注重经济效益和发展速度，忽略了土地的保护和可持续利用，应加强地方决策者对土地资源的重视程度，根据土地资源利用情况制定相应的考核标准，作为政绩考核的一项内容，约束决策者随意布局，乱占耕地。
（2）充分考虑各部门发展的用地需求，编制具有前瞻性、可操作性的土地规划。在编制土地利用总体规划时，应加强各部门沟通，由上级主管部门召开部门协调会，凡是与土地利用有关的部门必须参加并提出用地发展需求和意见，全力配合国土部门编制规划，国土部门根据各部门近年土地使用情况和需求，重点考虑城市规划部门和环境保护部门的意见，综合平衡用地指标，进行城乡结合部土地规划布局，实现生态环境的保护和土地资源可持续利用。