土地增值税税收筹划汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇土地增值税税收筹划范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

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当前，我国房地产企业正处于低迷期，虽然国家出台了一系列政策控制房价，但房价却居高不下，令人望而生畏，也给我国的经济和人民生活带来了很大的问题。在房企处于严冬期，税收筹划迫切万分，不可等待。土地增值税是房地产企业三大税种之一，启征税率比企业所得税还高，因此土地增值税的税收筹划是各个房地产企业都必须考虑的问题。虽然在税收筹划过程中可能会出现各种问题，但采取合理方法则能带来大惊喜。

一、房地产企业土地增值税税收筹划的现存问题

土地增值税的税收筹划虽然给房地产市场带来了新的希望，但是也存在着很多问题：

(一)房地产企业税收筹划趋于片面

从近期房地产企业土地增值税税收筹划的实施上来看，总体来说取得成效，但是依旧趋于片面，税务筹划目标不够明确，难以有效减少企业的经营成本，因而也很难给房地产市场降温。而且，虽然税收筹划已被提上日程，但包括税务人员个人素质、法律保障等方面的工作并没有做好，不能给税收筹划给予支持，从而导致税收筹划的片面发展。

(二)对国家出台相关政策理解浅显

21世纪以来，我国经济发展迅速，而关系民生首要问题的住房问题迅速被炒热，且热度持续上升。为了解决房地产行业这种‘高温’现象，政府利用土地增值税对房地产行业进行宏观调控。但是，在实际政策的实行过程中，有很多企业无法适应国家政策，不能带来成效。更有甚者对这一政策的理解出现错误，影响企业的健康发展，给房地产市场带来了新的波动。

(三)在税收筹划中风险意识较薄弱

房地产企业土地增值税税收筹划是为了解决房地产市场的经济发展问题，在税收筹划中不可避免地存在风险，这种风险包括房地产市场经济的波动幅度不减反增、不良企业利用税收筹划进行偷税漏税等。税收筹划和偷税漏税大不相同，但有极容易混淆视听，给不法企业可乘之机。在房地产企业土地增值税税收筹划过程中，税务人员和企业的风险意识薄弱，这具有极大的隐患性。

二、房地产企业土地增值税税收筹划的具体方法

面对波密诡谲的房地产市场，企业进行土地增值税税收筹划可采用以下几种方法：

(一)合理筹划增值税的扣除项目

房地产企业在开展土地增值税的税收筹划中，可以适宜增加利息支出扣除项目金额，以此达到降低增值率，减小税收负担的目的。这其实也是一种变相筹资的手段，减少支出，为资金投入储存力量，减轻企业负担。企业在筹集资金的过程中，应该采取科学、合理的方法，仅靠贷款不是长久之计，只会让负债一直增加，对企业来说并无益处，而通过扣除项目金额的方法则能够在这方面减小企业压力，给企业带来信心。

(二)合理利用国家出台相关政策

为了保证房地产企业的平稳运行，国家出台了一系列政策，合理利用国家政策，与税收筹划相辅相成，共同推进房地产市场的健康发展。而土地增值税税收筹划更是给房地产企业带来了福音。据《土地增值税暂行条例》，房地产企业的纳税人在出售建造的普通住宅时，如果增值税额中没有超过扣除项目金额的20%的部分，可以免征土地增值税。因此企业会想尽一切方法控制增值税额，以求免税，减少企业成本。所以，土地增值税税收筹划政策不仅是对房地产市场必要的经济调节，还能够降低房地产企业的负税压力。

(三)合理通过建房进行税收筹划

在税法相关规定中，某些建房行为并不在土地增值税的征收范畴之内，从而能够合法合理避免或减少土地增值税的缴纳。其一是房地产企业代表客户进行房地产的开发。这样一来，不仅能给房地产企业带来经济效益，还减少企业缴纳费用。其二是合作建房，即在土地开发过程中，一方负责土地，一方负责资金，双方进行合作建房。通过这种方式，企业可免交增值税，而且对于合作双方来说都是互利共赢的结果，值得采纳。

(四)积极寻求税务机关支持

政府税务机关是服务于企业的部门，具有对企业的相关政策咨询有解答的义务，企业在税务筹划的过程中，如果把握不准，应积极寻求支持和帮助，向税务人员进行咨询，给予专业的指导，由于各个地方的征管方式和征管地点的不同，要求税务筹划人员应当多与税务机关沟通，及时获得沟通，达成双赢的共识，将税收筹划风险降低到最低。

(五)事后采取积极有效的补救措施

税务筹划的方案虽然全面，会采取各式各样的措施进行筹划，但是风险不可避免，仍然会受到突如其来因素而干扰，税收筹划方案可能受到各种原因而导致失败，企业必须在一定范围内将风险控制，采取积极有效的补救措施，将事故发生的可能性降低到最低。

(六)土地增值税的核心是增值率

房地产企业项目的应税收入和扣除项目，是房地产企业进行纳税筹划的关键点，因此，房地产企业必须紧紧围绕这两个因素进行开展，减少税费开支，在保证有合理利润的前提下，提供条件合理的减少税费，是税收筹划的目的。

三、房地产企业土地增值税税收筹划的重要意义

房地产企业土地增值税税收筹划因其颇有成效的措施，对房地产企业具有重要意义：

(一)有利于房地产企业更好适应市场竞争

在当前日趋激烈的市场竞争条件下，房地产企业进行土地增值税的税收筹划不仅是对企业税收制度的一种调整，也促使房地产企业适应市场竞争。目前，政府针对房地产行业的弊端进行了宏观调控，大大增加了房地产企业的税收成本，也减少了利润。正因如此，合理的房地产企业土地增值税税收筹划能够帮助企业减少纳税成本，获得经济效益，在激烈的市场竞争之中获得生存机会。

(二)有利于提升房地产企业财务管理水平

房地产市场的‘高温’现象促使国家加大对该行业宏观调控的力度，虽然解决了一些问题，但也给房地产企业的财务管理造成不少麻烦。国家干预力度加大，必然使各企业改变自身的管理制度，财务管理水平自然会降低。而土地增值税税收筹划能够提高企业资金流动率，并且是在企业自身的筹划之下，避免干预力度过大的问题，从未提高房地产企业的财务管理水平。

(三)有利于实现房地产企业利益的最大化

在房地产企业的营运中需要缴纳各种税，而在这些形形的税务之中，土地增值税给企业带来的负税压力是最大的，是房地产企业必须缴纳的税务。土地增值税税收筹划能够缓和企业的负税压力，给企业喘息的机会，减少税务成本，从而提高企业的经济效益，为企业带来巨大利益。

四、结束语

房地产企业做好土地增值税税收筹划，能够减小企业的负税压力，还能给企业带来经济效益，帮助企业渡过房地产市场低迷阶段，从而走上正轨。企业采取合理适合的方法进行税收筹划，不仅对企业自身有好处，对房地产市场也是个很好的调控。因此，房地产企业应该吸取教训，积极配合，用好的方法达到好的目的。

参考文献：

[1]胡艳.房地产开发企业土地增值税税收筹划[J].辽宁工程技术大学学报(社会科学版)，2014(4)：360-366.

[2]陈瑾.房地产企业税收筹划问题探索[J].行政事业资产与财务，2014(9)：56-57.

[3]马永霞.房地产企业土地增值税税收筹划及清算技巧[J].中国集体经济，2014(30)：83-84.

[4]刘立军.房地产开发企业土地增值税税收筹划研究[D].财政部财政科学研究所，2015.

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一、土地增值税清算税收筹划概述

为更好地实现国家对房地产等相关市场的调控，抑制通过炒房等手段获取暴利的不合规现象，进而实现该类型市场持续健康发展的目标，国家相关法律规定通过转让、出售土地使用权、建筑物等而获取收入的企事业单位和个人要缴纳土地增值税，该税种的纳税依据为增值额，即用与房地产等相关项目的全部收入扣去法律规定的应扣除的款项作为计算税额的依据。而所谓的土地增值税清算指的是，国家法律规定，应该缴纳土地增值税的相关单位和个人在满足清算条件即项目完工、销售完成、转让项目、土地使用权转移时，计算自身应该缴纳的税款，并按照法律规定向相关部门呈送纳税资料、填写清算申请表，进行税额的结算。在清算的过程中，纳税人必须要按照相应的流程进行，如实报送资料，保证所纳税额是真实可靠、在国家法律许可的范围之内。税务机构也要充分发挥出自身应有的作用，积极宣传税收政策，尤其是那种新变动的法规和各项优惠政策条例，为纳税人提供优质的服务。仅从定义上来看，税务筹划指的是企事业单位、个人及其他组织在缴纳税款时，可在相关法律规定的界限内，根据自身的实际需要，事先通过安排、选择、筹划等途径，选择对自己最为有利的纳税方案，合理降低自身承担的税负，提高自己的利润。也就是说，税务筹划以实现企业最大经济利益为目标，在遵守法律法规的前提下达到合理节税的目的。不同的税种所能够进行税务筹划的空间不同，诸如土地增值税这种计算复杂、清算起来难度较大的税种，企业进行税务筹划的可能性和可操作性更大，企业应把握好该项税种的特点，积极的进行税务筹划工作。同时应注意到，税务筹划的方式多种多样，企业可以进行的选择也多种多样，没有一项能够适应任何企业的清算方案，也没有一项不需要随时间和企业需要变动的方案，当税务筹划与企业实际需要脱节时，企业必须承担其带来的风险，补交税款。

二、土地增值税清算税收筹划必要性分析

对应进行土地增值税结算、缴纳应缴税额的单位而言，做好税务筹划工作必不可少，其不仅符合国家的法律规定，也是适应现代化企业经营的现实需要。具体而言，其必要性表现在以下几个方面:一是对现有税收法律体系的有益补充。土地增值税的清算是一项计算较为复杂的工作，纵观我国现有的税收法律规章，与该税种相关的法律、条例、政策还不是很完善，在优惠规定、计税方法、税率等方面还有待进一步的规范和完善，而税务筹划工作恰好是对现有土地增值税等税种进行相关研究，在研究过程中，其能进一步发现现有规定的不足并对其进行补充。二是维护企业利益，规范市场秩序。房地产企业是缴纳土地增值税的主要单位之一，其发展的规范性直接影响着我国总体经济运行的态势，为更好地规范、扶持房地产行业的发展，国家出台了一系列税收政策来调控该行业的运行。众所周知，在其他条件不变的前提下，纳税额度与企业利润呈反比例关系，企业缴纳的税额越多，其净利润便会因此下降，而税务筹划工作可以帮助企业财务管理人员更好地理解和把握税收相关政策，提高企业内部财务管理水平。房地产等企业在充分理解税收条例、积极开展税务筹划工作、提高财务管理意识、选择适合自身需要的税务清算方式和途径的前提下则能够有效地降低税负，实现企业利润最大化。

三、土地增值税清算技巧分析

1.合理选择清算筹划的方法

土地增值税的清算方法并不唯一，没有哪一种筹划方法能够符合所有企业的需要，企业必须根据实际需要选择适合自身的方式进而达到节税的目的。如，企业可通过分散收入的方式实现合理避税。具体而言，将企业项目收入中可以进行分离的部分进行拆分，每一部分签订独立的合同，降低单次转让收入的额度进而达成降低税率的目的。还可以将销售、管理、财务费用等期间费用迁移至直接成本当中，达到扩大法律规定的可扣除款项额度的目的。对于项目数量较多、各项目成本分布不均匀的企业而言，其可以通过均衡成本的方式实现各项目增值率的均衡，减少某些项目增值率过高的现象的发生，降低税负。受行业特点的影响，需要缴纳土地增值税的企业如房地产企业的负债额度一般较高，其需要支付的利息颇多，若企业能够证明该支出是向提供借款的金融机构支付的，则可以进行扣除，也就是说，企业可以通过利息调整的方式达到降低应缴税额的目的。除上述方法之外，还有很多其他的清算筹划方式供企业选择，企业重组、合作建房等方式都可以实现土地增值税的减免，企业要注意这些方法的选择和应用，采用多样化的方式进行合理节税。

2.合理筹划选择清算节点

清算节点的选择在一定程度上能够影响企业的实际应缴税额，企业可在法律规定的范围之内适当的提前、延后清算时间达到合理避税的目的。在营改增后，某些企业所面对的税负更重，如房地产企业不仅要缴纳营业税还需要承担土地增值税。在这种情况下，企业如何如同税务机关进行事先的沟通，赢得税务机关的支持和信任，利用预征的办法、选择合适的清算节点成为降低企业税负的有效手段。我国法律规定，土地增值税可进行预征，这也就意味着企业可事先选择预征的税率，在项目结束后再进入清算流程，不同地区对预征办法的规定不尽相同，企业必须以当地的实际要求为依据进行清算节点的选择。具体来说，企业要先找到土地增值率的平衡点，并以此为参照，当实际增值率小于该点时尽早结算，当实际增长率大于该点时应在法律许可的范围内推迟结算的节点。据此，为保障企业在清算节点选择上有更大的可操作化的空间，企业财务人员必须预先对清算节点进行筹划，合理选择对自身最为有利的时机进行清算，最大限度地提高企业利润。对于某些规模较小、财务人员整体素质不高的企业而言，其可以借助专业咨询公司或者专家的帮助，在他们的指导之下完成清算节点、筹划方法的选择和实施，也可以通过内部培训与外部招聘的方式重塑自身的人才队伍，提高其进行税务筹划、土地增值税结算的能力和水平。

3.合理利用税收政策

对于土地增值税而言，我国所采用的是累进税率制，即不同纳税单位的增值率不同，其计算纳税额度所使用的税率也就有所差别，这种差别对企业的实际应纳税额有着不容忽视的影响，同时，国家的土地增值税法律体系中有一系列的优惠条例，对某些符合法律规定与要求的项目给予免税、减税的优惠。纳税单位如何在进入清算流程、结算款项之前充分利用优惠政策达到降低自身税负的目的，进而提高企业净利润水平成为企业清算环节中不可忽视的重要问题。如，法律规定，企业的代建房屋项目应缴纳一笔费用，即代建费，该项费用在核算时计入劳务输出收入，在最终结算之时若该代建房屋的所有权未发生变动和转移，企业则无需缴纳土地增值税。同时，按照比例分房自用的项目也可以暂免土地增值税，这就意味着企业在开发、实施项目之前可通过税务筹划等工作选择适宜的合伙人进行合作，实现合理避税。与此相关的税收优惠政策还有很多，其与企业的利润息息相关，为此，企业财务管理人员要不断加强对税收政策尤其是税收减免、优惠政策的理解和学习，不断提高利用税收政策实现节税的能力和水平。

4.合理降低贷款利息

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一、分散收入法

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，就其所取得的增值额而征收的一种税。增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额，土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的四级超率累进税率计算征收。

在累进税制下，收入的增长预示着相同条件下增值额的增长，土地增值税的税率从30%-60%，共设四个级次，增值额越大，其适用的税率也就越高，相应的应纳税额也就会增大。档次爬升现象会使得纳税人的税负急剧上升，因此如何合理、合法地分散收入，便成了降低税负的关键。在房地产行业中，分散收入的常用方法有：

1.将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离。假定某房地产开发企业准备出售一幢房屋以及土地使用权，房屋的市场价值是500万元，其所含各种附属设备的价格约为100万元。如果该企业和购买者签订合同时，对房屋价格和附属设备的价格不加区分，而是将全部金额600万元以房地产转让价格的形式在合同上体现，则相同条件下的增值额无疑会增加100万元，相应地应纳税额也就会增大。但是如果该企业和购买者签定合同时，仅在合同上注明500万元的房地产转让价格，同时签订一份附属办公设备购销合同，则问题迎刃而解，不仅可以使得增值额变小，从而节省应缴纳的土地增值税税额，而且由于购销合同适用0.3‰的印花税税率，比产权转移书据适用的0.5‰税率要低，还可以节省不少印花税，可谓一举两得。

2.分散收入的另一种做法是分多次签订售房合同。当所开发的住房初步完工但还没有安装附属设备以及进行装璜、装饰时，房地产开发企业便可以和购买者签订房地产转移合同；当附属设备安装完毕或装潢、装饰完毕后，房地产开发企业再和购买者签订附属设备安装及装璜、装饰合同，这样该房地产开发企业只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用计征土地增值税。营业税的税率比土地增值税的税率要低得多，这样就使得纳税人的应纳税额有所减少，达到了降低税负的目的。

二、增加扣除项目金额法

上面已经讲过，增值额的大小直接影响着纳税人税负的高低。增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额，适当地增加扣除项目金额可以有效地降低增值额。

税法规定的扣除项目共有五项：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金以及财政部确定的其它扣除项目。其中财政部确定的其它扣除项目主要是指对从事房地产开发的纳税人，允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。从中我们可以看出，若想适当地增加扣除项目金额，只能从房地产开发成本和房地产开发费用两方面着手。

1.房地产开发成本指的是纳税人开发房地产项目实际发生的成本，这些成本允许按实际发生数扣除。它主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费以及开发间接费用等。如果纳税人能够在税法允许的范围内，最大限度地扩大成本的列支比例，就可以达到节税的目的。

2.房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。税法规定，纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：

利息+（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×5%（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额），否则应按下式计算扣除：

（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×10%

由此可见，如果纳税人的借款数额较大时，按第一种方式计算扣除比较有利于纳税人节省税款。如果纳税人的借款数额较少，则利息支出也相应较少，这时，纳税人可以采取故意不按照转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构的贷款证明等方法，使税务机关按照第二种方法计算扣除金额，从而达到节税的目的。

三、利用税收优惠政策法

1.按照税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%时，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就将全部增值额按规定计税。根据此项规定，从纳税筹划的角度考虑，如果纳税人想要降低税负，就应综合考虑增值额增加所能带来的收益和放弃起征点的优惠所增加的税收负担两者之间的关系，从而选择适当的开发方案，避免因增值率稍高于起征点而造成税负的增加。下面分别说明这两种情况下的筹划策略。

第一种情况：享受起征点的税收优惠。假定某房地产开发商建成一批商品房待售，除销售税金及附加外的全部允许扣除项目的金额为500；

则当其销售这批商品房的价格为x时，相应的销售税金及附加为：5%×（1+7%+3%）x=5.5%x.

式中，5%为营业税；7%为城市维护建设税；3%为教育费附加；

这时，其全部允许扣除项目金额为：500+5.5%x.

根据有关起征点的规定，企业享受起征点税收优惠的最高售价应满足：x-（500+5.5%x）（500+5.5%x）=20%即：x=1.2（500+5.5%x）

解以上方程，得x=642.40；

此时，全部允许扣除项目金额=500+5.5%×642.40=535.33

也就是说，开发商只有将其销售额控制在642.40以内，才能享受到免征土地增值税的税收优惠，否则将全额征税。

第二种情况：如果企业想通过提高售价达到增加收益的目的，则当增值率略高于20%时，即应适用“增值率在50%以下，税率为30%”的规定。沿用上例，假定此时的售价为642.40+y（式中y为提高的售价）；相应的允许扣除项目金额应当提高5.5%y（为销售税金及附加的增加额）；

这时，全部允许扣除项目的金额=535.33+5.5%y；

增值额=（642.40+y）-（535.33+5.5%y）=107.07+94.5%y；

企业应交纳的土地增值税=（107.07+94.5%y）×30%=32.12+0.28y

若企业欲使提高售价带来的收益超过因突破起征点而新增加的税收，就必须使y>32.12+0.28y

即y>44.61.

此时的售房价格最少应为642.40+44.61=687.01

也就是说，只有售房价格高于687.01时，企业才能达到通过提高售价获取更大收益的目的。

2.利用税收优惠政策进行土地增值税税收筹划的另一个方法就是灵活运用不同的建房方式。

（1）合作建房方式。税法规定，对于一方出地一方出资的双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。但如果建成后转让的，则属于征收土地增值税的范围。根据这一条政策，可做税收筹划如下：

假定某房地产开发企业购得一块土地的使用权准备修建住宅，则该企业可以预收购房者的购房款作为合作建房的资金，这样从形式上就符合了一方出土地、一方出资金的条件。一般而言，一幢住房中土地支付价所占比例应该比较小，这样房地产开发企业分得的房屋就较少，大部分由出资金的用户分得自用。在该房地产开发企业售出剩余部分住房前，各方都不用缴纳土地增值税，只有在房地产开发企业建成后，转让属于自己的那部分住房时，才就这一部分缴纳土地增值税，从而达到降低税负的目的。

（2）代建房方式。主要是指房地产开发企业代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建房收入的行为。对于房地产开发企业来说，由于房地产的产权自始至终是属于客户的，没有发生转移，故其取得的收入属于劳务性质的收入，应当征收营业税，而不是土地增值税的征税范围。

由于建筑行业适用的税率是3%的比例税率，与土地增值税相比，税负明显较低，因此，如果房地产开发企业在开发之初便能确定最终的购买用户，就完全可以采用代建房方式进行开发，而不采用税负较重的开发后销售方式。这时，房地产开发企业可以用客户的名义取得土地使用权和购买各种材料设备，也可以协商由客户自己取得和购买，只要注意从最终形式上看房地产权属没有发生转移便可以了。

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土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。它的重点是：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，通过合理合法调整收入额和扣除项目金额来减低增值额，从而适用较低税率纳税或享受免税待遇。

一、利用税收优惠政策进行税收筹划

根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。房地产开发企业如果既建造普通标准住宅，又从事其他房地产开发，在分开核算的情况下，筹划的关键就是将普通标准住宅的增值率控制在20%以内，以获得免税待遇。要降低增值率，关键是降低增值额。

例：某房地产开发企业A出售普通标准商品房取得销售收入6000万元，扣除项目金额为4400万元（未包括税金）。

解答：销售税金及附加＝6000×5%×（1＋7%＋3%）＝330万元

扣除项目金额合计＝4400＋330＝4730万元

增值额＝6000－4730＝1270万元

增值率＝1270/4730×100%＝26.8%

适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为1270×30%＝381万元

通过上述计算可以看出，普通标准住宅的增值率为26.8%，超过20%，需要缴纳土地增值税。要使普通标准住宅获得免税待遇，可将其增值率控制在 20%以内，筹划的方法有以下两种：

第一，降低普通标准住宅的销售价格。降低销售价格虽然会使增值率降低，但也会导致销售收入的减少，影响企业的利润，这种方法是否合理应通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。假定其他条件不变，改变普通标准住宅的销售价格，令其为X，则应纳土地增值税为：

销售税金及附加＝X1×5%×（1＋7%＋3%）＝0.055X1

扣除项目金额合计＝4400＋0.055X1

增值额＝X1－（4400＋0.055X1）＝X1－0.055X1－4400

增值率＝（X1－0.055X1－4400）/（4400＋0.055 X1）×100%

由等式（X1－0.055X1－4400）/（4400＋0.055 X1）×100%＝20%，解得X1＝5653.1万元。此时销售收入比原来的6000万元减少了346.9万元，由于免征增值税少纳税381万元，与减少的收入相比节省了34.1万元。

第二，增加普通标准住宅的扣除项目金额：增加扣除项目金额的途径很多，例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等。假定上例中其他条件不变，只是普通标准住宅的扣除项目发生变化，令其为X2，则应纳土地增值税为：

扣除项目金额合计＝X2＋330

增值额＝6000－（X2＋330）＝5670－X2

增值率＝（5670－X2）/（X2＋330）×100%

由等式（5670－X2）/（X2＋330）×100%＝20%，解得X2＝4670万元。此时普通标准住宅就可以免征土地增值税。

二、利用土地增值税的征税范围进行筹划

第一，利用合作建房节税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》中规定“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税建成后转让的，应征收土地增值税。”房地产开发公司可以充分利用此项政策进行税收筹划。第二，利用房地产的代建房节税。这种情况是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免开发后销售缴纳土地增值税。第三，改售为租、投资联营节税。土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。因此，房地产开发企业在开发完成后，可以出租的形式收回资金。由于没有发生产权转移，只需交纳出租房产税。另外，房地产企业也可以房产投资、联营，在投资时按税法规定不用缴纳土地增值税，而且在转让股权时也可以不用补交。

三、利用增加扣除项目进行税收筹划

房地产开发企业在进行税收筹划时可通过合理的增加扣除项目金额以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定，财务费用中的利息支出。凡能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条规定计算的金额之和的5 %以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条规定计算的金额之和的10%以内扣除。

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中图分类号：F23 文献标识码：A

收录日期：2014年1月20日

一、土地增值税基本综述

土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。其征税对象为有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额，该增值额等于转让房地产所取得的收入减除税法规定允许扣除项目金额后的余额。

其中，扣除项目包括以下六类：1、取得土地使用权所支付的金额。包括为取得土地使用权所支付的地价款以及按国家规定统一交纳的有关费用之和；2、开发土地和新建房及配套设施的成本。主要包括土地拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等；3、开发土地和新建房及配套设施的费用。指与房地产开发有关的销售费用、管理费用、财务费用；4、旧房及建筑物的评估价格。指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格，评估价格须经当地税务机关确认；5、与转让房地产有关的税金。是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税和印花税。因转让房地产交纳的教育费附加也可视同税金予以扣除；6、对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额与开发土地和新建房及配套设施的成本之和，加计百分之二十的扣除。

二、土地增值税税收筹划方法

1、利用税收减免优惠的筹划。《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。对于纳税人，除了建造普通标准住宅外还进行其他房地产开发的，应分别核算增值额，否则其建造的普通标准住宅也不能适用这一免税规定。可见，不同标准住宅分开核算与不分开核算税负会有差异，其大小取决于不同标准住宅的销售额和可以扣除项目金额的结构。在分开核算的情况下，要注意是否能将普通标准住宅的增值额控制在扣除项目金额20%以内，否则也将无法享受免税优惠。企业要降低普通标准住宅的增值额，控制方法不外乎增加可扣除项目金额和减少房屋销售收入两种方式。

增加可扣除项目金额的途径很多，比如增加房地产开发成本、开发费用等，以进一步提高商品房的质量。但是，在增加房地产开发成本费用时，应注意税法规定的开支限制标准，做到费用列支既充分又不超标。在税法许可的范围内，企业要将可列支费用、损失及扣除额等充分列支。但是对于工资、职工福利费、业务招待费、捐赠等超出国家规定标准的，税法不允许在税前列支，要并入利润纳税。还有注意开发费用的扣除比例不能超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额总和的20%。

至于以降低房屋销售价格来控制普通标准住宅增值率的做法，由于它会导致销售收入的减少，因此是否可取应在比较减少的销售收入和控制增值率减少的税金支出大小的基础上，做出恰当的选择。

2、费用转移筹划。能否把期间费用转移哪怕是部分转移到房地产项目直接成本中去呢？客观地说，事后直接转出是行不通的，是一种偷税行为，这就需要事前筹划。可以进行组织人事以及行为准则等方面的事前准备。因为公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等费用，都属于期间费用的开支范围，它的实际发生数对土地增值税的计算没有任何意义，但属于每一个房地产项目的人员所发生的这些方面的费用都应列入房地产开发成本中，可以在计算土地增值税时予以扣除，这就为税收筹划行为提供了一个筹划的方向，即在组织人事上把总部的一些人员下放或兼职于每一个具体房地产项目中。作为每一个房地产公司都有这个权力这样做，税务机关是无权干涉其内政的。例如，总部某行政部门领导同时兼任某房地产项目的负责人，在不影响总部工作的情况下，参与到该项目的管理。那么，此人有关费中的部分费用就可以合情合理地分摊到房地产开发成本中去。

3、利用借款利息的筹划。按企业会计制度规定，房地产开发完工之前的利息费用即房地产企业为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。而从事房地产开发的纳税人，可按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本加计之和的20%予以扣除。这样，就可加大扣除项目的金额，降低增值额和增值率，从税基和税率两方面减轻税负，增加企业净收益。

房地产开发完工之前的利息费用应计入财务费用。按照规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明的，利息允许据实扣除，但利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用则按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，利息不允许扣除，房地产开发费用应按取得土地使用所支付的金额和房地产开发成本之和的10%扣除。这项规定为纳税人提供了税收筹划的空间。如房地产企业在开发过程中主要依靠借款筹资，利息费用较高，则应尽可能提供金融机构贷款证明，并按房地产项目计算分摊利息支出，实现利息据实扣除，降低税负；反之，开发过程中借款不多，利息费用较低，则可不计算应分摊的利息支出或不提供金融机构的贷款证明，这样可多扣除房地产开发费用，有利于实现企业利润最大化。

4、利用经营收入范围的筹划。随着消费者对房屋的个性化要求的提高，房地产开发从原来的“毛坯房”向装修房发展，且装修标准逐年提高，装修费用在房款中所占的比重呈逐年递增之势，因此房地产企业的售房收入则由房价款和装修价款两部分组成。按我国税法的规定，企业销售商品房按销售金额的5%缴纳营业税，提供装修服务按“装修合同”金额的3%缴纳营业税，城建税及教育附加费均按营业税的一定比例（10%）缴纳，土地增值税按销售商品房所取得的增值额采用四级超率累进税率（30%～60%）课征，相应地购房者按商品房销售金额的一定比例缴纳契税。因此，若将商品房装修价款包含在整个售房价款中，房地产开发企业将会多缴纳营业税和土地增值税，购房者则会多缴纳契税。

房地产开发企业完全可以利用税法对不同项目课税比例及内容的差异，将房价款和装修价款分开，这样可以少缴纳不少土地增值税和营业税。具体做法是，房地产企业可另设立一家装饰装修公司（也可增加该经营项目），分别与购房者签订两份合约，一份是在房地产初步完工时签订的房屋销售合同，另一份是房屋装修合同。房地产企业只对房屋销售价款的增值额缴纳土地增值税，装修价款属于劳务收入，不缴纳土地增值税。

5、利用销售价格的筹划。在计算土地增值税时，由于采用超率累进税率，因此销售收入的增长，也意味着在相同的条件下增值额的增加，这就导致了增值率的提高和增值税率的累进，使税负增长加快。房地产销售价格的变化，将直接影响房地产销售收入的增减，因此在确定销售价格时，既要充分考虑价格提高带来的收益与不能享受减免优惠政策及提高税率增加税负之间的关系，又要认真分析价格变动与房地产市场竞争能力变化的关系。通过不同价格销售方案的分析比较，确定适合的房地产销售价格，以减少税负，实现利润最大化。

6、递延纳税时间。土地增值税的纳税时间的递延方法包括：（1）递延收入的实现；（2）在申报期届满前一日才申报纳税。由于土地增值税按照增值额征税，增值额为《土地增值税条例》规定的收入减去扣除项目的金额，因此纳税人可推迟开发成本如建筑安装工程费、公共配套设施费等工程成本结算（决算）的时间，延迟增值额的确定。同时，尽量在申报期届满前一日才申报纳税，使纳税期递延。

三、总结

房地产企业的土地增值税税收筹划是一个系统工程，企业应从实际需求出发，不仅要考虑本企业的生产经营全过程，还要充分考虑其他各相关方的利益，其目标是企业价值最大化。税收筹划方案的设计要求筹划人员大胆设想，小心求证，以企业案例为载体，以现行法律法规为依据，对各种商业模式、交易结构进行定性和定量分析。同时，在筹划方案执行过程中，企业面临的环境是动态的，税务风险管理必须贯穿筹划和执行的全过程，才能保证筹划方案成功。

主要参考文献：

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纳税筹划是指在遵循税收法律法规的情况下，企业为实现企业价值最大化或者股东利益最大化，在法律许可的范围内，自行或者委托人，通过对经营、投资、理财等事项的合理安排与筹划，对多种纳税方案进行优化并选择一种的财务管理活动。

土地增值税作为一个重要税种，是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税实行超额累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30%，最高税率为60%。土地增值税筹划的基本思路是根据土地增值税的税率特点及有关规定和优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。我们根据国家税法、相关规定和税收政策总结有以下几个方法，并对各方法的风险进行相关分析。

一、控制增值率

土地增值税政策规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税。扣除项目主要有五项：取得土地使用权所支付的金额；开发土地和新建房及配套设施的成本；开发土地和新建房及配套设施的费用；与转让房地产有关的税金；对从事房地产开发的纳税人可按前两项计算的金额之和加计20%的扣除。房地产开发公司可以对增值率超过20%的普通标准住宅，通过收入和扣除项目的合理调整，使增值率低于20%，实现免缴土地增值税的目的。

企业在进行此项税收筹划的时候，必须具备一定的条件，就是增值率要在超过并接近20%的比例幅度内。同时，在计算各项成本费用时，还要考虑税法规定的计税成本和费用，要留有余地，不要算得太紧；同样道理，在住宅尚未销售完毕的情况下，适当降价让利销售住房，控制增值率，也可以达到目的。但是，控制土地增值税增值率的筹划方法实际上可操作性较差；一方面是房地产企业开发产品销售价格变动频繁，企业无法掌握增值额。另一方面虽然开发成本等扣除项目可控性较好，但要精算到20%以内也是难以做到的。税务机关对扣除项目一般检查较为严格，检查判断时稍与企业不同，就有可能突破20%的比例，到时候会给企业造成损失。

二、把销售房款分解

由于土地增值税实行超额累进税率，增值率高的部分税率也高，企业从销售收入方面入手进行税务筹划，不少房地产企业通过设立自己的关联企业，包括设立销售公司、设计公司、园林绿化公司、建筑公司等，由于这些关联公司都不需要缴纳土地增值税，因此可以将收入转移至关联公司以便避税。

三、利用利息支出进行筹划

房地产开发企业在进行房地产开发业务的过程中，一般都会发生大量的借款，利息支出是不可避免的，而利息支出的不同扣除方法会对企业应纳的土地增值税产生很大的影响。根据税法规定，与房地产开发有关的利息支出分两种情况确定扣除。

第一，凡能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同期贷款利率计算的金额；其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额的5%以内计算扣除。房地产开发费用=允许扣除的利息+（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×扣除比例（5%以内）①。

第二，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出要并入房地产开发费用一并计算扣除。房地产开发费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×扣除比例（10%以内）② 。

以上两类计算扣除的具体比例，由省级人民政府具体规定。这种规定就为纳税人筹划提供了机会，房地产开发企业在进行房地产开发时，如果公式①中的利息支出大于公式②计算出的利息支出，则企业应正确分摊利息支出并提供金融机构证明；如果前者小于后者，则企业可以不按照转让房地产开发项目计算分摊利息支出，或不提供金融机构证明，这样可以使扣除项目金额增加，土地增值税的计税依据减少。

根据上述规定，对房地产项目开发完工之后的利息费用支出，如果建设房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，并可提供金融机构证明，可据实扣除。

反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。但在筹划中有必要指出，税法中允许扣除的利息支出应严格按《企业会计准则——借款费用》规定的核算利息支出，不按规定核算，一律不得扣。

四、清算阶段纳税筹划法

土地增值税在项目清算前实行预征方式纳税，在项目达到清算条件后，按规定进行清算，结算项目税款，实现多退少补。根据上述规定，房地产企业可以根据测算预计，如果清算需要补税的，尽量推迟清算时间；如果清算需要税务机关退税的，则尽量提前清算申请退税。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发【2006】187号）的规定，已竣工验收的房地产开发项目，已转让验收的房地产建筑面积占整个项目可售面积的比例在85%以上的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。如果该企业控制房产销售的速度和规模，将比例掌握在84%，剩余房产可以留待以后销售或出租，这样就可以避免在当年进行清算。假设可以将清算时间推迟到以后年度，则相当于企业获得应纳税款的一年无息贷款。

篇（7）

土地增值税税额＝增值额×30％

（二）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的

土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％

（三）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％

土地增值税税额＝增值额×50％－扣除项目金额×15％

（四）增值额超过扣除项目金额200％

土地增值税税额＝增值额×60％－扣除项目金额×35％

（注：公式中的5％、15％、35％为速算扣除系数）

在当前的经济生活中，企业涉及到转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的土地增值税方面的经济行为较多，如何根据土地增值税的税收政策进行纳税筹划，降低土地增值税税负，日益为各企业所关注。土地增值税的纳税筹划方法主要是根据土地增值税的征收政策努力降低土地增值额，从而降低土地增值率，享受土地增值税免征或从低税率征收。

现举例说明企业土地增值税的纳税筹划方法。（以下纳税筹划时考虑的营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加税率为3%，所得税税率为25%，契税税率为4%，其他税种暂不考虑)

一、重新测算并制定普通标准住宅的销售价格，争取利用普通标准住宅土地增值税免征政策

【例1】万均房地产企业建造普通标准住宅两幢，售价定为2600万元，开发成本等扣除项目金额合计为2000万元，该企业应纳的各项税金计算如下：

应缴纳营业税＝2600×5%＝130（万元）

应缴纳城市维护建设税＝130×7%＝9.10（万元）

应缴纳教育费附加＝130×3%＝3.90（万元）

扣除项目金额合计＝2000＋130＋9.10＋3.90＝2143（万元）

土地增值额＝2600－2143＝457（万元）

土地增值率＝457÷2143＝21%

应缴纳土地增值税 ＝457×30%＝137.10（万元）

企业税前利润＝2600－2143－137.10＝319.90（万元）

应缴纳企业所得税＝319.90×25%＝79.975（万元）

企业税后利润＝319.90－79.975＝239.925（万元）

纳税筹划思路：企业土地增值率为21%，根据土地增值税征收细则对于纳税人建造出售普通标准住宅的规定，“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过土地增值税细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20％的，免征土地增值税”。企业土地增值率临近免征点20%，可考虑重新测算并制定销售价格，适当降低销售价格，争取让土地增值率达到免征点，具体方法如下：

设免征点销售价格为P，P＝(1＋20%)×(2000＋5.50%P)，解得P＝2569.5931（万元），按此免征点销售价格，考虑将现行销售价格定为略低为免征点销售价格，如定为2569万元，按此价格，该企业应缴纳的各项税金计算如下：

应缴纳营业税＝2569×5%＝128.45（万元）

应缴纳城市维护建设税＝128.45×7%＝8.9915（万元）

应缴纳教育费附加＝128.45×3%＝3.8535（万元）

扣除项目金额合计＝2000＋128.45＋8.9915＋3.8535＝2141.295（万元）

土地增值额＝2569－2141.295＝427.705（万元）

土地增值率 ＝ 427.705÷2141.295＝19.97%，低于免征点20%，可享受免征土地增值税，应缴纳土地增值税为零，

企业税前利润＝2569－2141.295＝427.705（万元）

应缴纳企业所得税＝427.705×25%＝106.92625（万元）

企业税后利润＝427.705－106.92625＝320.77875（万元）

从上述计算过程可看出，经过重新测算制定销售价格的筹划，企业销售收入减少了2600－2569＝31（万元），但税后利润增加了320.77875－239.925＝80.85375（万元）。

此外，在进行此项筹划时要注意以下两点:

1. 此项筹划仅对于纳税人建造普通标准住宅适用，对于建造普通标准住宅的标准认定需符合“《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]第021号）第一条关于纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税问题规定: 《条例》第八条中“普通标准住宅”和《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字[1999]210号）第三条中“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（[2005]26号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。

2．对于重新测算并制定普通标准住宅的销售价格要考虑免征土地增值税税额应大于销售收入的降低幅度，确保企业筹划后的税后利润大于筹划前的税后利润。

二、分立销售合同，分散销售收入，降低土地增值额

【例2】华兴房地产企业建造的精装修住宅10幢，总售价定为8000万元(其中毛坯房售价收入4800万元，精装修售价收入3200万元，建安成本合计3800万元(其中商品房开发成本3000万元，精装修成本800万元)，该企业应缴纳的各项税金计算如下：

应缴纳营业税＝8000×5%＝400（万元）

应缴纳城市维护建设税＝400×7%＝28（万元）

应缴纳教育费附加＝400×3%＝12（万元）

扣除项目金额合计＝3800＋400＋28＋12＝4240（万元）

土地增值额＝8000－4240＝3760（万元）

土地增值率＝3760÷4240＝89%

应缴纳土地增值税＝3760×40%－4240×5%＝1292万元

企业税前利润＝8000－4240－1292＝2468（万元）

应缴纳企业所得税＝2468×25%＝617（万元）

企业税后利润＝2468－617＝1851（万元）

纳税筹划思路：企业土地增值率为89%，适用土地增值税率达到40%，可考虑改变销售合同签订方式，将毛坯房销售和精装修装饰分别签订合同，毛坯房销售合同定为售价收入4800万元， 精装修装饰合同定为装饰收入3200万元，总合同收入不变，但单个合同销售收入降低，从而达到降低土地增值额，适用较低的土地增值税率的目的。经分立合同后，企业应缴纳的各项税金计算如下：

1．毛坯房销售合同应缴纳的各项税金计算如下：

应缴纳营业税＝4800×5%＝240（万元）

应缴纳城市维护建设税＝240×7%＝16.80（万元）

应缴纳教育费附加＝240×3%＝7.20（万元）

扣除项目金额合计＝3000＋240＋16.80＋7.20＝3264（万元）

土地增值额＝4800－3264＝1536（万元）

土地增值率＝1536÷3264＝47%

应缴纳土地增值税＝1536×30%＝460.80（万元）

2．精装修装饰合同应缴纳的各项税金计算如下：

应缴纳营业税＝3200×3%＝96（万元）（注：装修营业税税率为3%）

应缴纳城市维护建设税＝96×7%＝6.72（万元）

应缴纳教育费附加＝96×3%＝2.88（万元）

企业税前利润（1＋2）合计＝4800－3000－264－460.80＋3200－800－96－6.72－2.88＝3369.60（万元）

应缴纳企业所得税＝3369.60×25%＝842.40（万元）

企业税后利润＝3369.60－842.40＝2527.20（万元）

经过上述筹划，企业税后利润增加了2527.20－1851＝676.20（万元）。

三、增加销售环节，降低土地增值率

【例3】实华集团公司有一块土地准备出售给跃进公司，原土地购入成本为1000万元，现准备6000万元出售，该企业应缴纳的各项税金计算如下：

应缴纳营业税＝(6000－1000)×5%＝250（万元）

（注：根据财税[2003]16号文件规定：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额计缴营业税。按此文件规定，自建不动产和外购不动产在销售纳税时是有区别的，外购不动产在销售时实行余额纳税，自建不动产在销售时没有减除的规定，应以购买者支付给纳税人的全部价款和价外费用作为营业额计缴营业税。）

应缴纳城市维护建设税＝250×7%＝17.50（万元）

应缴纳教育费附加＝250×3%＝7.50（万元）

扣除项目金额合计＝1000＋250＋17.50＋7.50＝1275（万元）

土地增值额＝6000－1275＝4725（万元）

土地增值率＝4725÷1275＝371%

应缴纳土地增值税＝4725×60%－1275×35%＝2388.75（万元）

企业税前利润＝6000－1275－2388.75＝2336.25（万元）

应缴纳企业所得税＝2336.25×25%＝584.0625（万元）

企业税后利润＝2336.25－584.0625＝1752.1875（万元）

纳税筹划思路：企业土地增值率为371%，适用土地增值税率达到60%，可考虑增加销售环节，利用二次销售的方法降低土地增值额，适用较低的土地增值税率。具体方法为实华集团公司将土地作价3000万元出售给下属全资子公司实林公司，再由实林公司将土地作价6000万元出售给跃进公司，通过二次销售的方法降低土地增值额。经筹划后实华集团公司应缴纳的各项税金计算如下:

应缴纳营业税＝(3000－1000)×5%＝100（万元）

应缴纳城市维护建设税＝100×7%＝7（万元）

应缴纳教育费附加＝100×3%＝3（万元）

扣除项目金额合计＝1000＋100＋7＋3＝1110（万元）

土地增值额＝3000－1110＝1890（万元）

土地增值率＝1890÷1110＝170%

应缴纳土地增值税＝1890×50%－1110×15%＝778.50（万元）

企业税前利润＝3000－1110－778.50＝1111.50（万元）

应缴纳企业所得税＝1111.50×25%＝277.875（万元）

实华集团公司税后利润＝1111.50－277.875＝833.625（万元）

实林公司应缴纳的各项税金计算如下：

应缴纳营业税＝（6000－3000）×5%＝150（万元）

应缴纳城市维护建设税＝150×7%＝10.5（万元）

应缴纳教育费附加＝150×3%＝4.50（万元）

应缴纳契税＝3000×4%＝120（万元）

扣除项目金额合计＝3000＋150＋10.50＋4.50＋120＝3285（万元）

土地增值额＝6000－3285＝2715（万元）

土地增值率＝2715÷3285＝83%

应缴纳土地增值税＝2715×40%－3285×5%＝921.75（万元）

企业税前利润＝6000－3285－921.75＝1793.25（万元）

应缴纳企业所得税＝1793.25×25%＝448.3125（万元）

实林公司税后利润＝1793.25－448.3125＝1344.9375（万元）

经过上述筹划，实华集团公司合并实林公司税后利润合计为833.625＋1344.9375＝2178.5625（万元），比筹划前实华集团公司税后利润增加2178.5625－1752.1875＝426.375（万元）。

四、改变不动产出售方式，利用土地增值税免征政策

【例4】南京机械厂有一自建办公楼，造价600万元，现准备出售给宏图书城作为办公楼，拟作价2000万元出售， 南京机械厂应缴纳的各项税金计算如下:

应缴纳营业税＝2000×5%＝100（万元）

应缴纳城市维护建设税＝100×7%＝7（万元）

应缴纳教育费附加＝100×3%＝3（万元）

扣除项目金额合计＝600＋100＋7＋3＝710（万元）

土地增值额＝2000－710＝1290（万元）

土地增值率＝1290÷710＝182%

应缴纳土地增值税＝1290×50%－710×15%＝538.50（万元）

企业税前利润＝2000－710－538.50＝751.50（万元）

应缴纳企业所得税＝751.50×25%＝187.875（万元）

企业税后利润＝751.50－187.875＝563.625（万元）

纳税筹划思路：根据财税字[1995]48号《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。根据上述文件，可考虑改变销售方式，将办公楼作为投资投入宏图书城，作为宏图书城办公楼，投资额为2000万元， 待办公楼办理完产权过户手续后， 南京机械厂再将2000万元股份全额转让给宏图书城原法人股东，经过筹划， 南京机械厂可享受免征收土地增值税，企业应缴纳的各项税金计算如下:

应缴纳企业所得税＝(2000－600)×25%＝350（万元）

南京机械厂税后利润＝(2000－600－350)＝1050（万元）

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[中图分类号]F293.3[文献标识码]A[文章编号]1009-5349(2010)05-0108-01

目前,房地产企业十分火热,各地的楼盘如雨后春笋般纷纷开盘,抢先占领有利的地理位置以期赢得极佳的销售业绩。由于地理位置的原因房价高低不一,收入金额的巨大性,缴纳税种的多样性,使得房地产企业成为纳税大户,同时也是税务机关稽查的重点。

房地产企业如何在不违反国家法律法规的前提下来合理合法地节税就成为这个行业开发商追求利润最大化要解决的重点问题。节税就要对所缴纳的税来筹划,可以从集资、建房、销售等各个阶段的不同方面来进行。本文就房地产企业在售房时的代收费用从收费的不同方式上来进行土地增值税交税金额的案例分析,寻找最佳的代收费收取方式。

房地产公司在出售房屋时,通常会代替相关单位和部门收取一些家外费用,如取暖费、有线电视费、水、电、气的初装费和各项基金。代收费是指企业代为收取的,且不是所售产品的售价组成部分的款项。出具的应是委托方的票据,而不是代收企业的票据,在会计处理上做往来处理。而如果是出具的代收企业的票据,那是要作为收入处理,不管会计上如何核算。因此房地产企业的代收费的收取方式分为两种:一是视为房产销售收入,并入房价向购买方一并收取;二是在房价之外向购买方单独收取。这两种方式会导致企业在税收待遇上不一样,从而就会很大地影响企业的税后利润。下面以实例来分析归纳:

甲房地产开发公司出售一栋写字楼,获得销售收入3300万元。开发该楼盘的支出:房地产开发成本为900万元,支付土地出让金200万元,其他允许税前扣除的项目合计300万元。并按当地市政府的要求,在售房时代收200万元的代收费用。

方案A:假如公司将代收费用并入房价向购买方一并收取

按土地增值税的规定,对于代收费用作为收入一并收取的,在计算扣除项目金额时可予以扣除,但不允许作为加计20%扣除的基数。

扣除项目金额:(900+200)×(1+20%)+300+200=1820万元

增值额:3500-1820=1680万元

增值率:1680÷1820=92.3%

应纳税额:1680×40%-1820×5%=581万元

方案B:假如公司未将代收费用计入房价,单独向购房方收取

按土地增值税的规定,单独向购买方收取的,在计算扣除项目时不能扣除

扣除项目金额:(900+200)×(1+20%)+300=1620万元

增值额:3300-1620=1680万元

增值率:1680÷1620=103.7%

应纳税额:1680×50%-1620×15%=597万元

通过案例得出,代收费用无论是否并入房价,增值额都是一致的,但是前者将代收费用并入房价却会减少土地增值税的交税金额16万元。

结论一:当代收费用的两种代收方式下的增值率在同一个范围内时

此时,由于增值额一致,增值率在同一个范围导致税率和速算扣除率一致,从土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数得知,代收费用并入房价时的扣除项目金额越大,税金就越少。可以得出以下结论:如果纳税人转让房地产所获得的增值率未超过50%,无论代收费用如何处理,均不会改变应纳的土地增值税数额;增值率位于50%～100%之间,将代收费用并入房价总额,可少纳税款5%X;增值率位于100%～200%之间,可少纳税款15%X;增值率超过200%,可少纳税款25%X. 。

结论二:当代收费用的两种代收方式下的增值率不在同一个范围内时

此时,代收费并入房价时:土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数=X×a%-Y×b%

未将代收费并入房价时:土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数=X×c%-(Y+Z)×d%

两者的差额为:(增值额-扣除项目金额)×10%+5%Z,这就是纳税人经过筹划后的节税金额。

可见对于房地产企业在售房时代收费用作为房价一并计入与否会直接影响到土地增值税纳税金额的高低,同时当然也就会影响到房地产方税后利润的大小。纳税人在合理合法的前提下寻求节税的最佳途径就需要企业在更高的税收筹划领域的进行不断地摸索,这也是各个企业追求的最高目标。

【参考文献】

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关键词 房地产开发企业 土地增值税 税收 筹划

一、前言

随着科学技术的发展，人们生活水平不断提高，对住房的需求量也越来越大，但是现如今，市场竞争日益激烈，房地产开发企业之间的竞争也越显激烈，房地产开发企业要在如此严峻的市场中站稳脚跟，必须要科学、合理的进行土地增值税税收的合理筹划。

二、房地产开发企业增值税税收筹划现状分析

就目前我国房地产开发企业的经营情况来看，还比较乐观，但是近年来，我国房地产开发企业土地增值税增长速度较快，对企业难免造成一些影响，房地产开发企业为了解决经济效益，也将房价进行提高，这样人们买房就陷入了困境。为了有效控制房价的增长，政府采用征收土地增值税的方式来抑制房价的增长速度，但是进行税收的过程中，遇到各种各样的问题，严重阻碍了税收工作的进行。此外，在进行清算当中，大部分地方政府也是从利益的角度出发，没有将清算工作落实到位，在执行的过程中，也出现了各种问题，清算力度有待加强，不然则会严重阻碍了清算工作的进行[1]。我国大部分地区税收成本都比较偏高，部分地区对土地增值税的税收工作并没有得到真正落实，并且还出现楼盘土地增值税拖欠现象，时间一长，根本无法将拖欠的费用一一收回。随着市场经济改革，房地产开发企业土地增值说税收政策也在不断改变，为了适应时代的发展，国家对土地增值税做了适当的改进与补充，致使房地产开发企业之前一些合法的土地增值税筹划方案，先现在看来已不合法。尽管如此，但是只有对房地产开发企业土地增值税做适当的更变，才能使房地产开发企业健康发展。

三、房地开发产企业土地增值税税收筹划措施

房地产开发企业进行土地增值税税收筹划工作，首先要从明确清算对象和规划成本出发，其次通过科学的定价来增加企业收益，最后还要科学的筹划土地增值税的税收范围。

1.明确房地产开发企业中的清算对象及对开发成本进行合理规划

房地产开发企业进行土地增值税税收筹划时，明确清算对象是关键。清算工作需要建立在国家有关部门的先关规定上，进行清算时，主要是以房地产开发项目为单位开展，若是项目是分期的情况，则是以分期的项目为单位开展清算工作。有时候，一个房地产开发企业同一时间进行多个项目的开发，但是其中所存在的产品的类型却各不相同，此时，对象不一致，清算所得到的结果也必然不同，例如，房地产开发企业拥有普通住宅的同时，又拥有商业铺面，这就要采用分开进行计算的方式来计算增值额，在进行清算时要注意，一些开发商品是应税，一些却是免税，所以，要在明确对象的前提下进行清算。房地产开发企业还可从对项目的收入以及成本，分别进行核算的方式来降低所缴税费[2]。做好土地增值税筹划工作，还需要对开发成本进行科学、合理的分配，主要采用的方法有4个，即建筑面积法、占地面积法、预算造价法以及直接成本法，建筑面积法是用于同项工程中不同的建筑，对其成本进行分配；占地面积法是根据已开发的用地面积做分配，多用于分配土地成本；预算造价法则是用于房地产开发中财务费用的支付，以及对建筑产品的成本进行科学分配；而直接成本法就是分配财务费用中的利息支出，并对建筑产品的成本支出金额进行合理分配，一定程度上降低企业所需缴纳的土地增值税税额。

明确企业对房地产开发清算的对象，并对成本进行合理规划，从而对土地增值税筹划工作进行改进，使企业在市场中立于不败之地。

2.对房价进行科学合理的定价

房价的科学合理定价是房地产开发企业获取经济效益最直接的方法，所以，企业要通过合理的定价来降低房价，使房价和同行相比偏低，这样便可吸引客户前来购买。根据国家的土地增值税相关规定，房地产开发商建设住宅进行出售，当增值税额低于扣除项目所有金额的20%的时候，可免缴土地增值税，根据这个规定，房地产开发企业可对住宅进行拍卖的时，通过全面分析若是抬高房价的所获取的收益，以及放弃优惠增长而支付的税费，两者进行比较，最终采用企业获取利益比较的高的一个方案[3]。例如，上海市某一地产开发企业正在销售一批商品房，扣除项目的允许金额为2000万元，设商品房销售价格为X，这样销售所附税额与附加就应该为5%X（1+3%+7%）=5.5%X，算式中的5%指的是营业税税率，3%指的是教育费附加征收率，而7%则指的是城建税的税率。这样，企业所需要扣除的项目金额就是2000+5.5%X，此时，若是房地产开发想采用起点征收优惠方案，那么房价的售价最高为1.2×（2000+5.5%X）=X，通过计算，X=2569（万元），房地产开发企业就应将房价控制在2569这个范围之内，不可超出，这样才可免缴土地增值税，所获利润为428万元，这样才可获取最高利润。若是企业不采用此方案，所使用的是提高房价来获取利益，那么增值率超过20%的部分，就比较适合增值率不超过50%的时候，速扣数就为0，而税率则为30%，此时，设价格增加了Z，房产销售价格久违X+Z，这样扣除项目所允许的范围金额就有所增加，增加值为5.5%Z，扣除项目允许的金额就为2141+5.5%Z，增值金额则为2000+Z-（2141+5.5%Z）=94.5%Z+428，应该缴纳发达土地增值税的金额为30%×（94.5% Z+428）= 0.2835Z+64.2，此时，企业获取最高利益，应将放弃起点优化政策，通过提高房价来获取经济效益，由此可知，0.2835Z+64.2

科学定价是房地产开发企业获取经济效益有效的方法，企业在对住宅进行定价的时候，进行充分考虑，根据实际情况，采用适合的方案，为企业带来更大的财富。

3.对土地增值税的税收范围做筹划

房地产开发企业可从税收范围上对土地增值税进行控制，企业要合理节税，可从三个方面达到这一目的。首先是采用合作建房的方式来节省所需缴纳的税费，房地产开发企业在进行开发时，相互进行协商，一方出钱，一方出地，双方共同合作，一起建房，当房子完工之后，按照比例进行合理分配，达到免缴土地增值税的目的。若是将房子转让给他人，就要向接管方支付土地增值税税费，由此看来，房地产开发企业可采用此方式进行房屋经营活动，免缴土地增值税，达到提高企业受益的目的[4]。其次，采用出租以及联营的方法合理避税，房地产开发企业有时采用出租的方式所获取的效益，比出售方式所获取的效益更加大，采用出租的方式来获取租金，所缴纳的费用只是房产税，这样一来并不是将房屋进行转让，就不必缴纳土地增值税。当房地产开发企业采用联营的方式时，进行投资的一方则可免缴税费，企业便可从中获利。最后，采用代建房屋的方式来控制税费，房地产开发企业为了和客户长期进行合作，通常会使用合同方式确立彼此之间的关系，以客户的名义进行房地产开发，当完工之后，客户只需向房地产开发企业缴纳一些代建费，但是产权并没有发生任何变化，而房地产从客户手里所收到的费用是在劳务性质收入的范围之内，所以，可以免缴土地增值税。

从纳税范围的角度出发，通过合作建房、出租、联营以及代建房屋的方式来节省税费，使房地产开发企业从免缴土地增值税的方式中获取利益，是现如今一个比较理想的合理避税的方法。

四、结束语

房地产企业是推动着我国经济发展，房地开发产企业土地增值税税收筹划工作势在必行，只有从土增值税的角度为企业获取更大的利益，才可推动房地产开发企业的发展。

参考文献：

[1]关于房地产开发企业土地增值税清算有关问题的通知.国税函.2010.22（08）：102-103.

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一、土地增值税的含义

主要由国家征收，以个人和单位为征收对象，以转让国有土地使用权的以及地上建筑物及附着物等的行为所收到的收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税基础，收入既包括现金、存款等货币收入，也包括以实物性质收入的各项其他收入。对于部分行为不属于征收范围，如通过继承、赠予等途径无偿转让房地产。营改增施行后，房地产企业不再上缴营业税，主要税种为企业所得税、土地增值税、教育费附加、房产税、耕地占用税等。土地增值税的基本要素是纳税人、税率及应纳税额，应纳税额的计算主要以增值额为依据，乘以相应的税率，同时扣除法定允许的金额后即为应纳税额。

房地产行业竞争力较强，普遍方便价格过高，上涨过快的问题，我们国家实施了一些策略，并且提到了土地增值税的重要性。这些表明了，国家将适度宽松的货币政策向常态回归的态度，但是如果从宏观调控的政策方面来看，这将会对房地产行业很不利。仔细分析房地产价格上升的原因，其一便是房地产行业的税负很重，还有一个原因便是有人喜欢炒房，而对于这些人，他们持有房子并不是为了住宅，而是为了盈利，政府应该对这些人加以管理，这会让房地产的价格飞速上升。政府应该对这些方面进行调控，严格控制房价高的根源。我们可以灵活的利用销售策略，提升销售量加快资金的回收。

二、土地增值税税收筹划的方式

1.利用征税的范围进行税收筹划

房地产企业所应缴纳的增值额由相关法律规定计算，是由转让国有土地使用权及建筑物、附着物等的个人及单位上缴，按照实际的收入金额扣除抵减金额而得。房地产若想达到节税的目的，首先要改变企业房产的销售方式，以经营租赁为基础的租出行为，只缴纳较低数额的房产税，按照实际收取的租金计算。通过这种方式，企业可以降低所需缴纳的税额，保证企业的切实利益。另外，企业还可以与其他企业共同筹划建房，通过多个企业合作的方式共同出资，建成后按比例分成；还可以利用代建房来进行减税，房地产企业可以与其他企业订立合同，以委托人的名义请其他企业进行房屋建设，待房屋建设完成后，进行相应的结算费用。

2.利用增加扣除的项目来进行纳税

在税法中有明确的法律条文，针对土地增值税的税收管理提出一定的标准，在法律允许的范围内，企业在计算应纳税的时，可以扣除相应的项目金额，主要包括纳税人取得土地使用权时所支付的费用、在对房屋进行构建时支出的成本和相关费用以及其他法律允许扣除的税金等。房地产企业在对期间费用进行管理时，应采用合理的措施，对利息费用等财务费用、业务招待费、广告费等销售费用以及其他的管理费用等进行规划，避免加重企业的税负。第一，企业应科学合理的设定折旧方法，对不同的厂房、设备等资产，结合实际情况选择折旧方法，按照相应的年限进行折旧，在优惠政策的标准下，尽量保证企业的利益，减少资产减值及市场价格波动对企业产生的影响，同时，按照合理的依据缴纳税额。第二，对税前扣除项目应严格进行管理，在计算税费时，对于能够按转让房产项目计算并提供金融机构证明的财务费用，在商业银行同类同期贷款利率以下，可以据实扣除。对企业发生的广告费、业务招待费等，在规定范围内可以扣除，企业发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费以及基础设施费等，均可以划分为可扣除项目，因此，企业应对相关费用进行合理的计算，并提供相应的证明。在经营过程中，应尽量控制费用在允许扣除的范围内，以减少企业的税负压力。通过企业经营决策的改变，打破借款费用的限制，成功的节税纳税。除此以外，房地产企业可按规定计算的金额之和，加计扣除20%，这会使企业大大的增加扣除项目，减轻税负，增加企业的利润。

3.适用税率的降低

通常土地增值税是按照四级超额率累进税率实施征收的，按照建立方式分别核算纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税，增值额超过扣除项目金额20%的应就其全部增值额按规定计税。对于那些既建立普通标准住房又搞其他房地产开发的纳税人来说，应该分别核算增值额。

三、纳税筹划的意义