房地产税务筹划税汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇房地产税务筹划税范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

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1引言

我国社会主义市场经济不断发展，经济实力的增强，人们对于房屋的需求量增加，房地产现已进入了一个新的阶段。税务筹划已处于现代企业管理工作中的重要位置，是财务管理工作的重要内容，对房地产企业的发展有着至关重要的作用。但房价出现了爆炸性和持续时间长的增长，税务筹划也存在着较大风险。因此，优化资源配置进行税务筹划，拉低行业风险，才是稳控房价的重要途径。

2找出房地产面临的税务筹划风险

2.1国家政策风险

房地产行业的持续发热，很大程度上依赖着政府政策支持。在我国社会主义市场经济下，房地产行业为我国国民经济消费水平有着重要作用，推动着经济的发展。而房价的居高不下使得房地产企业处在整个市场体系的风口浪尖。此时虽然政府会根据国民经济状况随时对房地产行业进行调整，但是房地产行业容易造成对税务政策不理解的现象，从而导致违反法律的相关规定。

2.2房地产行业运营风险

房地产企业是房地产行业的重要组成成分，整个行业的发展前景与社会经济生产活动有着密切关联，如果房地产企业在运营过程中未重视税务筹划的投入，税务筹划政策不合理，就容易让企业在经济发展上陷入困境，甚至导致严重经济危机。员工是企业经营的动力，没有员工就没有企业生存的动力。员工情况，包括个人素质差异、员工流动性等情况，都是可能导致企业运营风险的重要因素。

2.3法律风险

我国房地产事业取得不断进展，关于房地产事业税收筹划的法律法规却未得到同步发展和健全，在房地产税务问题上，房地产事业的税务筹划工作人员和政府税务机关的税务人员产生了较大的分歧，这些都是由于政府缺乏完善的税务筹划体制机制对房地产事业进行监督和管理。再者我国大部分企业对税收筹划未能全面理解甚至出现偏差，在进行实际操作的时候容易钻法律法规的空子，出现偷税漏税的行为，从而在房地产领域产生违法犯罪的风险。

3分析税务筹划风险产生的原因

首先国家对于房地产行业的税收政策变动大。我国税收政策随着市场经济发展在不断调整优化，房地产行业税收政策也在变动中。我国颁布的关于房地产税收的法律法规仍不够完善，缺乏良好的税务筹划环境。其次，缺乏完善的税务筹划制度。政府并未颁布完善的相关税务筹划制度，致使对房地产行业税务筹划方面的监管力度不够，房地产企业容易在税收筹划上出现误差。然后，没有深刻了解税务筹划在房地产行业的作用。税务筹划是受多方面因素影响的，市场以及国家宏观调控政策都对其有些极大影响，因此房地产行业过度依赖税务筹划是不可取的。最后，税务筹划工作人员未树立良好的风险意识。税务筹划需要相关工作人员根据该行业发展进度以及政府的税务政策来做出相应的税务筹划，减轻企业税务负担。但影响房地产行业发展的因素复杂、变动大，存在着较大风险。

4加强对房地产税务筹划的风险控制的措施

4.1国家对房地产税务实行科学筹划，防范风险

在法治社会前提下，房地产行业必须在法律法规的条框下运行，遵守法律法规，房地产企业有关部门应当准确了解国家和政府关于房地产行业税收的政策和法律规定，税务筹划工作人员也应当根据法律政策来进行税务筹划，明确房地产行业应当缴纳的税务及其基本市场发展要求。国家必须做好科学的筹划，来防范房地产税务风险，深入了解国家和政府的法规和政策，使得房地产企业的经营与国家法律政策相联系，让房地产行业在遵守法律的前提下尽可能地节省产业成本，防范发展风险。

4.2建立健全税务筹划制度

国家通过税务筹划制度来对房地产行业进行监督管理，从而建立集中高效的税务筹划管理制度。这种制度有利于税务机关开展政府相关工作，房地产企业的税务筹划工作人员的工作也能在税务制度的监督下有效完成，让政府与房地产行业在市场经济背景下处于优势地位。

4.3正确认识房地产税务筹划的作用

税务筹划工作能够降低房地产的运营风险的同时，也存在着一定的局限性。税务筹划需要根据房地产行业所收集到的数据，与房地产实际运营状况相结合，做出切合实际的税务筹划举措。但在市场经济不断变化发展中，房地产的数据信息和实际运营情况也在不断更新变化，因此需要正确认识税务筹划的作用，不过分依赖，也要注意及时掌握相关信息。

4.4房地产行业工作人员要树立风险意识

房地产企业对税务筹划方面的专业人才需求大，这也要求相关人员具备较高的专业知识能力和素质。房地产行业受国家政策、其他行业和公民等因素影响，因其因素变化复杂，要求税务筹划工作人员树立风险意识，要有较强的适应能力，高度的责任意识，同时企业应当采取措施提高税务筹划工作人员的风险意识和素质。

5结语

综上所述，税务筹划是房地产行业发展的重要举措，如何加强房地产税务筹划的风险控制则是房地产行业发展的重要课题。在激烈的市场经济竞争下，房地产企业利用税务筹划风险控制措施，防范风险，推动房地产行业持续健康发展。

作者:余德梅 单位:海口中上财经顾问股份有限公司

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房地产企业纳税筹划应该注意的几个问题

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1、纳税意识薄弱

企业作为纳税人依法纳税是应尽的义务，但是由于房地产开发周期长，税收对企业经营业绩的短期影响不明显，导致某些企业在未做税务清算之前未能足够重视各种税负特别是土地增值税和企业所得税对企业盈利的影响。

2、对纳税存在错误认识

在很多房地产企业中，理所当然的将纳税筹划作为财务部门独立可完成的工作，不重视开发全过程中各个部门的配合，致使企业出现多交了税、还被税务机关处罚的情况。房地产企业的财务人员虽了解相关税务知识并且经常与税务机关打交道，但是如何将税务知识以及税务机关的各项要求贯彻到日常经营活动中去，是需要企业领导予以重视以及各部门进行配合才可以完成的，不然税务工作也仅是事后的税款计算与缴纳罢了。因此，目前房地产企业特别是中小房企对税收筹划应有正确的态度和认识。

3、房地产企业内部缺乏纳税管理

目前我国的房地产企业内部，虽然企业财务人员也在进行税收相关规定的学习，但是由于针对性不强，不够系统全面，对房地产企业的纳税筹划并没有多少帮助，甚至由于断章取义造成偷税、逃税的现象。

4、房地产企业不知如何规避风险

由于缺乏妥当的纳税管理，不仅不能以合理手段降低企业纳税成本，而且还容易给企业造成纳税风险。因此，只有加强企业领导层对税收影响盈利的认识，以及各相关部门的节税意识，才有可以真正实施税务筹划工作，从而减轻房地产企业的纳税负担，规避房地产企业的纳税风险。

5、企业内纳税筹划实施不及时

由于未能事前进行筹划，等会计核算完成后，发现有可合法合理规避税款，这时已无法改变交税的现实，造成不必要的开支，减弱了企业的盈利能力。

二、加强房地产企业的税务筹划措施

1、项目开发全过程筹划

即从取得土地使用权、项目立项、筹资、开发建设、销售等各方面加强税务筹划。房地产企业产品开发周期长，涉及政府部门、企业繁多，决定了其税务筹划内容的复杂性。所以，房地产企业在制定税务筹划时，就应进行全局和全方位的筹划，在取得某幅土地使用权时或之前，就应对在该幅土地上开发产品的定位及物业类型、户型、自有资金与贷款的比例、自开盘至交楼的时间等方面进行一系列的测算。

以物业类型为例，在同样的一幅土地上，开发不同类型的物业税款占销售额的比例差异很大。如为联排或TH物业，各项税金（包括营业税金及附加、土地增值税、企业所得税，以下同）占销售收入的比例为30%左右；如为高层住宅项目根据物业的定位标准不同，占比也不同。如为普通高层物业，各项税金占销售收入比例为18-20%；如为高端高层物业，各项税金占销售收入的比例为25%左右。

由于各地对普通住宅面积有规定，户型设计直接影响到土地增值税的计算；由于贷款利息税前抵扣的规定，贷款规模影响企业所得税的计算，同时要考虑公司的财务风险；开盘至交楼的时间影响到土地使用税的计算；因此，房地产企业的财务人员需要在项目发展的全过程介入，才有可能进行税务筹划。（注：以上税金未含契税，因为该税款以土地价款为基数计算，基本没有筹划的空间。）

2、选择最优的会计核算方式

房地产开发企业在同一或相邻地块有不同的开发项目，对这些项目进行分开核算或是合并核算，都是合理的。所以，企业财务管理人员可以对这两种方式的利弊进行衡量，对税金进行计算，来确定最适用的会计核算方式，在我国税法允许范围内，减少税金，减轻税务负担，提高企业综合经济效益。

3、充分运用国家土地增值税“起征点”优惠政策

我国土地增值税“起征点”为土地增值税方面的税务筹划提供了条件，运用该政策需要根据政策本身的规定进行筹划，避免产生筹划上的失误。另外，还可以计算税务负担平衡点，进行产品定价，实现税负最小化。比如两块相邻的土地，地价相同。一块开发别墅住宅，一块开发纯高层住宅。别墅的均价将会是高层的3-5倍，而由于建筑结构的不同，高层住宅的建安成本却高于别墅2-3倍。很显然，别墅住宅将会产生很高的土地增值税，而高层项目甚至达不到起征点而不需交纳土地增值税。这时可以将两块土地统一规划，统一核算收入和成本，计算整体税负。再与分别核算进行对比，选择有利于企业的核算方式。

4、加强借款利息和营销优惠的税务筹划

我国大部分的房地产企业主要通过银行贷款进行筹资，银行贷款借款期限长、费用高，可以利用适用的利息扣除方法进行借款利息的筹划。我国税法对企业借款利息有相关方面的政策，房地产企业可以根据自身特点，选用合适的筹划方法。

三、房地产企业税务筹划的发展趋势

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21世纪房地产业在我国土地产业和商场产业占据较为大的面积和巨大金额的投资，在这一基础上存在一定的风险，涉及到众多税点。 主要税种有营业税、土地增值税、房产税和所得税。这些税费金额大，如果能合理地进行税收筹划，能够降低投资项目的成本，加强房地产企业依法纳税的观念，促进税收制度的进一步完善。

一、房地产企业税务规划及分析

房地产业大额投资隐形到了一定的风险及施工难度，涵盖了一系列的税点，笔者将在自己工作当中的一些遇到的问题进行分析将房地产业的税务正确的运行及分配利用。促进多方面多方面税务正确的分配，加强税务在企业中的合法利用，完善税务的避税和漏税。企业房地产税务是遵守有关法规，在制定和施行相关税务政策程序和措施的基础过程上，来完善税收。

我们将进一步的对税务进行解刨及探析：

（一）合法性税法是处理征纳关系的共同准绳

税务筹划是在完全符合税法、 不违反税法的前提下进行的，是在纳税义务没有确定、存在多种纳税方法可供选择时，房地产企业做出缴纳低税负的决策，依法行政的税务机关对此不应反对，这一特点使税务筹划与偷税具有本质的不同。

（二）筹划性经营行为的发生是企业纳税义务产生的前提，纳税义务通常具有滞后性

税务筹划不是在纳税义务发生之后想办法减轻税负，而是在前期通过充分了解现行税法和财务知识， 结合房地产企业全方位的经济活动进行有计划的规划、设计、安排来寻求未来税负相对最轻、经营效益相对最好的决策方案的行为，是一种合理合法的预先筹划，具有超前性。

（三）目的性房地产企业进行税务筹划的目标不应是单一的而应是一组目标

直接减轻税收负担是纳税筹划产生的最初原因，是税务筹划最本质、 最核心的目标。此外，还包括有：延缓纳税、保证账目清楚、纳税申报正确、缴税及时足额，不出现任何关于税收方面的处罚，以避免不必要的经济、名誉损失，实现涉税零风险，确保自身利益不受无理、 非法侵犯以维护主体合法权益。

（四）多维性

筹划过程的多维性从时间上看，税务筹划贯穿于房地产企业生产经营活动的全过程，任何一个可能产生税金的环节，均应进行税务筹划。不仅生产经营过程中规模的大小、会计方法的选择、购销活动的安排需要税务筹划，而且在设立之前、生产经营活动之前、新产品开发设计阶段，都应进行税务筹划，选择具有节税效应的注册地点、组织类型和产品类型；从空间上看，税务筹划活动不仅限于本企业，应同其他单位联合，共同寻求节税的途径。

房地产业在我国国有产业中占有一定的领域，它的税务率也占了一大部分。在企业中税务这一方面占据好大一部分要素。增值税和效率税有着共同的特征及体系。现在好居民在购买房屋的同时房地产企业已经在销售楼的同时包含了税点进去。

二、房地产企业主要税种的税务筹划

（一）营业税筹划

营业税是我们税务体系里最为主要的税务， 在销售的同时无形的已经形成了一种税务。根据我国人口占据世界第一的要素上面，房地产业也普遍在国内外形成了一种史上以来的大体制的行业。尤其在房地产业售前服务，属于不动产，税率皆为5%。有些企业将售楼税点降低在最低限度。

（二）增值税筹划

增值税对销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种。增值税已经成为我国最主要的税种之一，增值税的收入占我国全部税收的60%以上，是最大的税种。增值税由国家税务局负责征收，税收收入中75%为中央财政收入，25%为地方收入。进口环节的增值税由海关负责征收，税收收入全部为中央财政收入。2011年10月31日，财政部公布财政部令，增值税、营业税起征点有较大幅度上调。

（三）房产税筹划

房产税的征税的是房产，在合法的条件下引领税务在房产业多元化利用。如何从房产的土地转入正确的使用效率，来权证中小型企业中存在的一些税务因素。上文已经明确的阐述了房地产业给人们带来了便利，在房地占地有一定的空间。室内的装备设施，都是进行核算及分析。

（四）企业所得税筹划

中小型企业在社会中占有一定的空间，公司内部都有每部分物资流动正确运营的程序化体系。就在酒店房地产业这一部分，阐述企业所得税怎么筹划的进程。来完善产地产业在企业当中的主营因素之一。企业所得税在我国产业里占有博大的税务，有些较为广大的资产在一定程度上进行税务查收。

三、房地产企业税务筹划中应注意的问题

（一）考虑经济环境配套性

现在房地产这行业销售方面竞争也很大，面临客户和房地产的投资的各种原因，有些单位采取各种相关行销方式，建立和客户良好的关系 尽量采取降低一些成本措施。 对税务这一块也有相对的了解和采取不同的方式进行， 对购买房价的市民带来了一些帮助和优惠。 一些相关部分的政府采取一些措施引领百姓对房间税务有基本认识， 这也需要一些部门工作人员良好的配合， 让正确运营好税收这一点，尽量取得一些税务政策优惠。另外税务机关单位对企业也有一定的影响。

（二）按照企业税务规章，企业也有一定的利益效益

根据房产税务筹划条列， 大多数企业都在竭尽全力做好减税务的措施， 通过另外一种方式来采取减税的措施，尽量避免最小的税务加收。当新发生的费用或损失小于取得的利益时，该项筹划方案才是合理的，当费用或损失大于取得的利益时，该筹划方案就是失败的方案。一种优良的税务必须是多种税收的选择， 不能就这样的当做是最小的税务就是好优秀的了。

（三）税法和会计制度的分离

由于会计核税法的规则不同、基本要素和遵循的法则也不同，房地产业和会计这一块有一些不同的说法。会计主体是根据会计信息需求者的要求进行会计核算的单位，可以说是一种大家要遵循的法制也可以说是一种经济的脊髓， 纳税主体是指依法直接负有纳税义务的基本纳税单位（或自然人） ，也就是税法规定的独立纳税人。因此，会计主体和纳税主体是相同的，有的时候也完全不一样。由于会计制度与税法的目的不同，对收益、费用、资产、负债等的确认时间和范围有时也不相同， 从而导致企业税前会计利润与应纳税所得之间产生差异― ―时间性差异和永久性差异。

四、房地产企业税务筹划的发展方向

房地产企业设备了会计，有会计规章制度和培训的最基本的知识， 尤其是要掌握好一定的专业知识和精通税务知识，这样在企业中也突出了会计税务的这一要点。税务会计的本职工作：一是要根据会计税收规章法条、可免除一些不需要的项目、利润和税务进行比较和计量，计算和缴纳应交税金，编制纳税申报表来满足税务机关对税务信息的要求。 二是根据企业的利润进行预算和筹备，对税务利润进行运营和合理计划，发挥房地产会计的实力和特点效果及作用，尽量保持在房地产税收为最低。 税务筹划作为一种综合的管理模式， 所采取的方案很多。 从环节上看，包括预测方法、决策方法、规划方法等；从学科上看， 包括统计学方法、数学方法、运筹学方法以及会计学方法等，因此， 房地产企业税务筹划在方法上的综合性特点使筹划活动是一项高智 力的活动，需要周密的规划、广博的知识，深则精致的方案。

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税务筹划是随着市场经济运行的规范化、法制化以及公民依法纳税的意识提高而出现的，随着市场经济体制的不断完善，税务筹划将具有更广阔的发展前景。房地产开发企业要在激烈的市场竞争中立于不败之地，必须对纳税活动进行全方位、多层次的运筹。

所谓税务筹划，是纳税人在国家税收法律规定许可范围内，通过对投资、经营、核算等一系列经济活动的事先安排，以充分利用税收法规所提供的包括减免税在内的一切税收优惠政策和运用税收法规所允许的技术差异，从而达到尽可能降低税收负担或递延缴纳税款的目的，以使纳税人获得最大的经济利益。

在对房地产项目税收进行筹划之前，有必要先了解一下当前房地产项目税收立法整体情况。一个房地产项目从招投标、开发、建设到销售（转让）过程主要涉及以下这些税种：企业所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、契税等，相对应的法规为各税种暂行条例及其实施细则以及财政、税收部门的规章、通知、批复等。

因此，进行税务筹划，必须是在充分了解国家税收政策的基础上结合企业的自身情况进行。税务筹划的分类主要可以分为分行业、分税种、根据经营活动三种类别进行筹划。房地产项目可以从企业的经营活动以及区分不同税种进行税务筹划。

一、根据房地产企业的应缴纳的税种进行税务筹划

一般来说，房地产企业需要缴纳所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、契税等。根据税种进行税务筹划，主要是通过减免税政策、税法的模糊性、选择性、数量性条文等进行税务筹划，还可以通过税基、税率、税额避税的方法进行节税。房地产企业需要承担的税种主要是营业税以及企业所得税，而5%的营业税以及在此基础上附加的教育附加与城建是根据企业的销售额征收的，因而节税空间不大。接下来主要从企业所得税、土地增值税两个税种简单介绍一下税种的税务筹划。

（一）、企业所得税的税务筹划

根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》的规定在我国境内实行独立经济核算的企业或者组织，应当就其生产、经营所得和其他所得缴纳企业所得税。因此房地产企业从房地产开发经营和其他经营活动取得的所得，是企业所得税的征收对象，同时还包括对外投资产生的股息、利息、租金、转让各类资产、特许权使用费等所得。目前，内资房地产企业的企业所得税为25%。

（二）、土地增值税的税务筹划

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应缴纳土地增值税。该税种是针对房地产市场而设的特殊税种，因此更有必要进对土地增值税进行税务筹划。

1、根据土地增值税的征税范围进行筹划

土地增值税的征税范围为：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物行为，不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。因此，像房地产中的代建房行为就是应该属于劳务行为，其收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免开发后销售缴纳土地增值税。

2、利用土地增值税起征点作税收筹划

土地增值税的起征点为：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20％，免征土地增值税。利用这一规定，纳税人在建造普通标准住宅出售时，应考虑增值额增加带来的收益和放弃起征点的优惠而增加的税收负担之间的关系，否则增值率稍高于起征点就会带来损失。

阳光房地产开发公司建造一幢普通标准住宅，取得销售收入693万元。该公司为建造普通标准住宅支付的地价款为100万元，建造此楼投入了300万元的房地产开发成本（其中：土地征用及拆迁补偿费40万元，前期工程费40万元，建筑安装工程费100万元，基础设施费，开发间接费用40万元），房地产开发费用为40万元，与转让房地产有关的税金为55万元。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定，该房地产企业可以扣除的费用除了上述费用以外，还可以加计扣除（100+300）×20%=80万元。因此，该房地产企业的增值率为（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20.5%。根据税法规定应按30%的税率缴纳土地增值税（693-100-300-40-80-55）×30%=35.4万元。企业税后利润为693-100-300-40-80-55-35.4=82.6万元。如果该企业进行纳税筹划，将该批住宅的出售价格降低为690万元，则该公司的增值率为（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20%.根据税法的规定，该企业不用缴纳土地增值税。企业税后利润为690-100-300-40-80-55=115万元。进行纳税筹划后使企业减轻税收负担115-82.6=32.4万元。

3、利用增加扣除项目金额进行税收筹划

计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。而增值率=增值额 / 扣除项目，因此适当增加分母，即扣除项目，可以降低增值率，适用较低的税率，达到降低税负的效果。

税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。其中房地产开发费用中的利息费用如何计算，《土地增值税暂行条例实施细则》中做了明确规定，房地产企业可以选择适当的利息扣除标准进行税收筹划。税法规定利息支出凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的 10%以内计算扣除。房地产企业据此可以选择：如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。

二、根据房地产企业的经营活动进行税务筹划

（一）.利用不同的资金筹措方式进行税收筹划

房地产开发企业对资金的需求量较大，如何更好地筹措资金，对公司的经营起着至关重要的作用。从税收的角度来看，不同的筹资模式方式公司所承担的税收负担是不同的。

假设2011年1月份阳光房地产开发公司新开发一个项目，需要资金1000万元，由于公司采用的筹措资金的方式不同，对公司的税负影响也必然不同。

如果企业选择银行贷款融资方式，按年利率6%计算，每年需要支付利息60万元，根据税法规定，该利息费用可以在税前扣除，因此采用银行贷款融资方式融资，对公司利润的影响额为60万元，可以为公司节税60×25%=15万元；如果阳光房地产开发公司经过批准发行债券融资，公司债券可以对社会公开发行，也可以局限于企业内部职工发行。税法规定资本红息不得在税前扣除，而债券利息可以作为费用在税前列支。如果债券年利率为10%，则通过债券融资对公司利润的影响为100万元，即采用发行债券的方式融资可以为企业节税25（100×25%）万元。采用上述两种方式融资，都可以达到节税的目的，只是影响程度有所不同，但如果企业通过发行股票的方式进行融资，由于发行股票属于权益资金模式，只能按税后利润分配，所以不能有效降低税基。

（二）、通过不同的投资方式进行税务筹划

根据我国现行税法规定，投资收益、经营收入及利息收入涉及的税目与税率是不同的，会产生同样的投资收入所对应的税负不同的情况。因此出于对节税利益的追求，可以通过将不同性质的收入进行相互转换达到税收筹划的效果。

譬如阳光房地产公司有500万的闲置资金，希望与某房地产开发公司A进行合作，至于采用什么样的方式进行合作很有讲究，毕竟采用何种方式进行合作将直接对阳光房地产公司的今后取得的合作收入的纳税活动产生决定性的影响。

阳光房地产公司主要可以采取三种方式与A公司进行合作：第一种是直接将500万作为出资与A公司进行合作开发房产；第二种是通过金融机构将500万资金出借给A公司参与房产开发；第三种是采取投资入股方式参与房产开发。

假设阳光房地产公司在1年以后中途退出该房产开发项目，经与A公司协商，分得现金100万。第一种方式下，100万收入按税法规定作为项目收入分利。由于阳光房地产公司出资金，其收入不分摊任何成本，在公司分得100万元时，相当于公司将合作开发的房产中属于自己的部分转让给A公司，转让价格为600万元。转让收入需要缴纳不动产销售的营业税及附加、企业所得税。其中营业税及附加为33万元，企业所得税16.75万元，税后收入为50.25万元。第二种方式下，假设阳光房地产公司通过金融机构将500万借给A公司。1年后阳光房地产公司同样收回100万元，其作为利息收入，应缴纳金融业营业税及附加5.5万元，企业所得税23.625万元，税后利润70.875万元。在第三种情况下，房产完工销售后分回股利100万元。由于两个公司的税率相同，公司100万税后利润不需要补税，即阳光房地产公司所获经济利益为100万元。从以上三种投资方式看第三种税负最轻，但要承担经营风险，而且B公司不负责还本。第一种与第二种相比，第一种投资方式税负较重，但是阳光房地产公司直接参与了房产开发项目，获得开发经验。在实际操作中，由于经营收入、利息收入、以及分红收入在收入性质上可以相互转让，企业可以结合自己公司的实际情况、实际需求来确定经营投资方式以减轻税收负担。

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一、房地产企业进行系统税务筹划的迫切性

（一）房地产调控中税收政策逐步取代行政直接干预的趋势

在2012年1月31日召开的国务院第六次全体会议上，国务院总理明确提出，要继续严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。这说明遏制投机、投资已经成为一种长期的政策指向被固定下来，“逐渐完善相关政策措施”意味着将会出台更具市场引导性的长期政策来取代短期的行政直接干预。行政干预色彩浓厚的政策逐渐会被相应的税收政策所取代。

（二）严厉调控措施下房地产企业告别暴利时代

史上最严厉的房地产调控已经走过了两年半，在楼市的深度博弈中，房地产业出现了净利润下降、资产负债率上升、行业分化加剧的势头。从2012年上市房企的中期业绩可以看到，万科、招商、保利、金地四巨头合计实现营业收入675亿元，比2011年同期的484亿元增加39.46%，但净利润仅仅增加了2.6%，比去年同期的77亿元只增加了2亿元。而149家A股市场的上市房企总计实现营业收入1952.49亿元，同比增18.72%；实现净利润258.20亿元，同比增6.27%；净利润率为13.2%，为近五年来的低点。有近半数房企净利润负增长。增收不增利成为普遍现象。部分多元化的企业开始剥离房地产业务，部分中小房地产企业开始推出市场。

（三）税收是房地产企业成本的重要组成部分

在2010年房地产调控以前，我国房地产开发企业税收负担维持在12%左右，逐年呈增长趋势。在房地产调控中，国家越来越重视税收杠杆的利用。2010年新国十条要求财政部、税务总局加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。在可以预见的将来，房地产税收负担只会不降反升，这将会进一步削弱房地产开发企业的盈利能力。

因此，房地产企业在面临如此严厉的宏观调控措施且税收机将会长期化的情况下，进行系统的全面的税务筹划，降低纳税负担，增加利润十分重要且非常迫切。

二、房地产开发企业税务筹划策略

房地产企业需要交纳的税收种类较多，主要有土地增值税、营业税、房产税、契税、耕地占用税、城建税、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、印花税、教育费附加、地方教育附加、车船税等。其中占比较大的主要是营业税、契税、土地增值税、城镇土地使用税以及所得税。在此次调控中，变化最大的当属土地增值税和房产税，下文以土地增值税和房产税为例详细说明房地产开发企业应该如何进行税务筹划。

（一）土地增值税的节税关键点

我国土地增值税于1994年开征，但由于预征率较低和减免政策较多等原因，一直没能充分发挥调节土地增值收益的作用。土地增值税是此轮调控中重点强调的税收政策。土地增值税计算公式是：应纳土地增值税=增值额×税率=（转让房地产的收入-扣除项目）×税率，因此土地增值税节税关键点在于减少转让房地产转让收入、增加可扣除项目和降低税率。

1.利用临界点合理确定销售价格。土地增值税税率实行四级超级累进税率，税率根据增值率确定。如果房地产企业售价过低，影响企业的销售收入，如果定价过高，增加企业的税收负担。特别是因为土地增值税采用四级超级累进税率，当售价位于临界点附近时，售价很小幅度的提高可能会导致纳税额的大幅度提高，同样，售价很小幅度的降低可能会给企业带来巨大的节税效应。因此，企业应当在充分考虑成本利润的基础上，合理确定销售价格，尽量使销售价格略低于临界点，只有这样才能保证企业获得最大的节税优惠。

2.剥离附加销售收入或分散销售收入。房地产企业在销售房地产时可能会有大量的附加销售收入，如房地产的装饰、装潢和家具家电等。企业在有附加销售收入时，应当分别签订房屋建造合同和装饰装修合同，尽量降低企业销售收入，降低增值率和税率。或者企业可以设立专门的销售公司，将增值额一分为二分阶段计算，降低税率。而且在使用这种销售方式时，企业可以利用广告费、宣传费、公关费用等项目，增加企业的可扣除项目，规避对房地产开发企业扣除项目的限制。而且此时，房地产开发企业是不用重复缴纳营业税的。

3.增加扣除项目。增加扣除项目一方面可以减少应纳税额，另一方面可以降低增值率即降低税率，当增值率低于20%时，还可以享受免税优惠。企业在进行扣除时往往有多种扣除方式可供选择，例如凡能够按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的贷款利息，扣除方式就有两种可供选择，按利息加上取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的5%以内，或者按取得土地使用权所支付的金额加房地产开发成本的10%以内进行开发费用的扣除。房地产企业是资本密集型行业和高杠杆经营行业，大部分企业都有大量贷款，企业应当合理选择扣除方式以最大化节税效应和企业利润。

（二）房产税的节税关键点

我国房产税征收较晚，为配合房地产调控政策，2010年7月22日，在财政部举行的地方税改革研讨会上，确定房产税试点将于2012年开始推行。鉴于全国推行难度较大，从个别城市试点开始。我国房产税征收办法为：自用、经营用房地产按照房地产余值扣减扣除比例后按1.2%征收房产税，出租用房地产按照其租金收入的12%缴纳房产税。因此，企业房产税的筹划关键点在于分解租金收入、变从租计征为从价计征，以适用1.2%的较低税率。

1.分解租金附加收入。当企业出租房地产时，应当将租金收入进行分解，减少应纳税所得额。尽量把水电费、物业管理费等附加收入进行分解剥离，以尽量减少应纳税所得的。企业可以单独设立相应的物业管理公司，专门从事水电费、物业管理费的征收工作，从而降低租金收入，达到减税的目的。

2.把房屋出租变为房屋承包。房地产进行出租不仅需要交纳房产税，和需要交纳营业税，税率较高，税负较重。企业可以将出租的房地产转变为税负较轻的房地产承包。企业将房地产作为一项资产承包出去，企业定期向承包人收取一定的管理费，费用标准可参考租金标准，这样企业既可以获得相应的收入，又可以获得节税优惠。

3.把出租房屋变为投资用房屋。房地产企业将房屋进行出租，除了缴纳房产税、营业税，还有城市维护建设税及附加及企业所得税。如果企业以房地产直接入股进行联营，共担风险，企业只需直接缴纳企业所得税即可。因此，可以将出租业务转为投资业务降低税负。

总之，房地产企业可以通过缩小课税基础、尽可能使各项成本费用最大化、适用较低税率、延缓纳税期限、合理归属所得年度、适用优惠政策等方式，按照合法性、时机性、前瞻性、协调性、目的性原则，综合运用各种方式进行纳税筹划。

三、房地产企业纳税筹划应该注意的几个问题

（一）设立专门的纳税筹划部门

相对于其他行业来说，房地产企业税负负担较重，这一事实被以往的暴利所掩盖。告别暴利时代后，在国家越来越倾向于使用税收手段取代行政命令的方式进行宏观调控的情况下，房地产企业必须从细处入手，重视税务筹划在企业经营中的重要性。为此，企业应当设立专门的税务筹划部门或者税务筹划岗位，聘请专业的税务人员，为企业进行系统的税务筹划。

（二）全程全方位的进行纳税筹划

房地产开发企业应当在设立、项目建设开发、商品销售的整个过程中进行税收筹划。在企业设立过程中，可以充分利用税收的地域差别，选择公司设立地点和设立形式。在项目开发阶段，合理选择合同签订方式、建房方式并尽可能增加扣除项目。在商品销售阶段，合理定价、以出租取代销售等方式降低税收负担。总之，房地产开发企业税收筹划应当是贯彻在企业设立、生产、销售的整个过程中，进行全方位全程的税务筹划。

（三）时刻关注政策法规的变化

目前，我国的税收法律制度尚且不完善，国家各个部门不断出台关于税收的文件和政策。特别是在当前，房地产市场调控频繁。房地产企业发展与国家宏观经济政策息息相关，税收政策是国家宏观调控的重要手段之一。房地产企业应该时刻关注国家政策法律法规特别是税法政策的变化，合理合法的利用国家税收政策以达到减轻税负的目的。

四、结束语

在长达两年甚至持续更长时间的国家宏观调控中，国家明确要抑制房价过快增长。房地产企业不能再依赖房地产价格持续增长带来的暴利，亟待转型。如何最小化成本及最大化利润是房地产企业面临的最重要的问题。合理合法的进行税务筹划、降低税负，可以说是一个比较好的方法。在此轮宏观调控中，土地增值税和房产税的改革是重要举措之一。企业应当特别重视土地增值税和房产税的纳税筹划，避免因为没有经验和不重视造成的资源浪费。为此，企业应当特别设立相关税务筹划部门，时刻关注政策法规变化，及时作出调整，进行全程全方位的税务筹划工作。

参考文献：

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3.李晓琳.房地产企业税收筹划[J].现代经济信息，2012（13）.

4.张雁.浅析房地产企业土地增值税纳税筹划[J].中国乡镇企业会计，2012（7）.

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一、开发建设环节的税务筹划

房地产开发企业在房地产开发环节所缴纳的税种相对比较少。具体来说，土地所有权出让之时，产权转让书据并不用纳印花税，而只有取得土地使用权时需要缴纳城镇土地使用税和契税外，在此阶段，开发商可以依据具体情况规划本企业的筹资和开发方式，并且对于未完工项目转让方式以实现营业税和企业所得税等的筹划。所以，开发商在建设环节较为重视筹资与开发方式。

（一）融资方式及利息费用扣除方式的税务筹划

众所周知，房地产开发项目建设时间较长，投资周期也较久，所需要的资金较多且占用资金的比例也非常高。总而言之，房地产开发企业融资的主要特点是资金量需求非常大、借款周期非常长、支付利息较高等特征。该行业的特性使房地产开发企业大多需要具备雄厚的资金及较强的融资能力。目前，房地产开发企业融资方式主要是债务债权融资，但是，当前很多房地产开发企业非常倾向于向银行等主要金融机构借款，这一点比较符合税务筹划原理，特别是由于房地产开发企业经常是在项目开发地成立一个分公司。所以，房地产开发集团一般由若多个子公司或分公司构成，各子或分公司之间的资金需求情况肯定有所不同，资金短缺情况不一。所以集团进行协调，对各分公司的资金需求进行分析，对集团而言，一方面可以增强企业内部资金利用率；另一方面又可以起到节税作用。向金融机构借款或者是进行分公司之间的临时拆借，借款利息既可以在企业所得税之前进行扣除，又可以作为土地增值税增值额的部分进行扣除，从而在某一程度之上减少房产增值率。

（二）合作建房的税务筹划

房地产开发企业进行房地产投资可以有很多种方式，当房地产开发企业在相关资质及其他条件不完全具备时，他们经常会选择与其他有条件的企业或个人合作。例如，合作办企业以及合作开发相关房地产项目，从而实现资源互补和共享。由于合作开发房地产往往涉及收入及税种非常多，且由于合作方式的有所差异，所承担的税负必定会存在一定的差异，税务筹划的空间也会有所不同。总体来看，采用构建合作企业方式并采取风险共担与利益共享的收入分配方式最为节省需要上缴的税费，只需要在销售房屋取得收入时按销售不动产进行纳税；而成立合作企业一般是待房屋建成以后合作者就按一定比例对房屋销售利润进行分，而以土地使用权出资的相关方还需就转让土地使用权缴税相关税费。而“以物易物”的合作方式，合作者一般是分别按照他们销售房屋的金额及转让土地使用权的价值对应缴纳企业营业税、土地增值税等等。合作建房者将划分的房屋进行出售时还应按房屋销售额相应交纳营业税、土地增值税及企业所得税等等，而且负税程度最高。

（三）开发项目转让税务筹划

房地产开发项目转让主要是指对于获得相关部门批准的房地产开发项目，在企业股东收益人之间、向他人转让其股权或合作开发权益的具体行为。一般而言，房地产项目转让交易形式主要有：股权转让、非整体资产转让、整体资产转让这三种形式。企业选择股权转让还是进行资产转让作为房地产项目转让交易的形式，所适用税法依据完全不同，从而会产生有差异性的税收负担。对比非整体资产转让，整体资产及股权转让交易在转让时的税收负担是比较少的，从而具有比较大的筹划空间。

二、交易环节税务筹划

房地产企业在销售环节所涉及的税费种类最多，常见的比如有营业税、企业所得税、土地增值税、城市维护建设税等。接下来将从以下几个方面探讨销售过程中的税务筹划。

（一）销售价格税务筹划

土地增值税总共有四级税率，税率种类为超率累进税率，所以，从土地增值税入手是房地产定价策略的税务筹划的主要内容。除此之外，还应利用土地增值税的相关优惠政策。例如，普通住宅的增值率不高于20%的免征增值税优惠。由此可见，房地产的价格高并不能代表企业实现的利润一定高，如果税负过重，也有可能导致企业的利润降低。销售价格税务筹划的具体对策为：找准土地增值税的特点，充分利用土地增值税的优惠政策，通过调整房地产销售价格，在不超过税收临界点的条件之下，实现应纳税额的降低。从降低税收成本的角度出发，房地产企业确定房地产售价时应遵循如下规律：售价与税金之外扣除项目的1.2848倍时，土地增值税的成本就比较高，从而导致企业收益较低。相反，售价低于上述金额时，企业就免交土地增值税，企业的税负成本就较低，实现的收益自然较高。

（二）房地产企业促销方式与税务筹划

一般来说，房地产企业的促销方式主要包括：现金折扣、赠送精装修、赠送物业管理费等形式。上述促销方式非常有可能改变房地产企业的纳税数额。比如说现金折扣会冲减营业税的计税依据；赠送精装修可以使房地产企业降低营业税纳税义务。税务筹划主要可以从两个方面进行：第一，利用税收政策。比如说，现金折扣作为企业销售收入的减项从而使企业少上税；赠送精装修等可以视作为房地产开发成本的组成部分，从而减少上税金额。第二，调整促销的法律形式。人们可以对房地产销售合同进行调整，销售手段形式的改变可以有效降低税收成本。

（三）房地产开发企业费用核算的税务筹划

相对于旧企业所得税法的规定，新税法税前扣除费用比例已经大为提升，税前扣除项目较以前也增加了不少，从而使得该方面成为税务筹划重点，房地产开发企业必须关注于其费用扣除及变化，做好企业费用核算筹划。在企业纳税筹划中控制作为资本性的支出，以尽量减少不能作税务扣除的费用项目开支，在有限制列支的费用项目中，注意在类似性质的费用或者可替代费用开支之间进行调节，尽量将标准内的实际开支控制调整至标准临界点，既防止出现超标准列支，也尽量减少各项费用标准未达空间，造成筹划资源的浪费。

参考文献：

[1] 杨小莲.房地产税务筹划现状及对策分析[J].现代商业，2012（7）.

[2] 殷爱贞.投资性房地产税务筹划研究[J].财会通讯，2009（3）.

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房地产项目投资大，周期长，涉及到许多税种，如果经过科学合理的税务筹划，就可以为房地产企业节省资金，减轻企业负担，促进企业进一步发展，促进税收制度的完善。笔者从多年的财务工作中，对房地产税务筹划有一些实践经验，供大家交流。

一、房地产企业税务筹划

房地产企业税务筹划包括合理避税、节税、转税等多方面的内容。避税是利用税法的漏洞或缺陷，规避或减轻税收负担；节税则主要是依据税法规定的优惠政策，采取合法的手段，最大限度地享用优惠条款，以达到减轻税负的目的；转税是通过提高或降低价格等方法将税收负担转移出去的方法。房地产行业涉及的税种主要包括：营业税及附加、企业所得税、土地增值税、房产税、契税、土地使用税等，所以税务筹划工作应主要围绕这些税种展开，其特点在于筹划性、合法性、多维性。

二、房地产开发企业应从以下几个方面入手进行税务筹划

（一） 营业税的税务筹划

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》，房地产企业所涉及的应纳营业税的税目包括服务业、建筑业、转让无形资产、销售不动产税率皆为5%。房地产开发公司营业税的计税依据是房地产开发公司的销售额，房地产经纪公司的销售额为向房地产开发公司收取的佣金。营业税本身纳税筹划空间比较小，但是我们可以根据业务特点进行税收筹划：1.减少营业税应税项目的流转（转让）次数。我国税法规定，房地产等不动产的转让属于营业税的纳税范畴，而营业税是按次重复征收的。2.选择合作建房方式。（1）合作建房是指一方提供土地地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋。根据营业税法的规定，甲企业以土地使用权，乙企业以货币资金成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。由于甲企业投入的土地使用权是无形资产，无须缴纳营业税。（2） 甲企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而产生了转让无形资产应交纳营业税的纳税义务。从两种方式我们可以看出选择合作建房可以避免营业税。3.在房地产企业中，如果企业在开发之初便能确定最终的用户，那么采用代建房方式进行开发，而不采用先开发后销售的方式，这种筹划方式可按建筑行业适用的3%低税率缴纳营业税，而且还不需缴纳土地增值税。

（二）土地增值税的税务筹划

1.减低增值额：（1）降低房屋的销售价格房屋销售价格的降低会使销售收入减少，从而会使增值额减少，也会使地增值税减少。但是房地产开发企业在降低房屋的销售价格时，必须认真比减少的销售收入和减少增值额所带来的税金减少额两者的大小，从而决定是进行 税收筹划。（2）与客户签订销售与装修两份合同，随着装修费在房款中所占比重逐年递增，其对土地增值税的影响己不能忽视。若房地产开发企业与购房者签订合同时能稍加变通则可取得意想不到的效果。房地产开发企业可先设立一家装修公司，同时与客户签订两份合同： 一份房屋销售合同，一份房屋装修合同，则只需就第一份合同注明金额缴纳土地值税，第二份合同不用缴纳土地增值税。

2.增加扣除项目金额：（1）选择适当的利息扣除标准，一种情况是依靠负债筹资，预计利息用较高，应计算分摊的利息并提供金融机构证明，以据实扣除；另一种情况房地项目主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，应不计算应分摊的利息或提供金融机构证明，以多扣除房地产开发费用，达到实现企业价值最大化。（2）慎重选择销售时间。

3.选择合适的建房方式：（1）合作方式，税法规定，对于合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增税；建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发企业可以充分利用此项政策进行税收筹划。（2）代建方式，税法规定，代建房屋是指房地产开发企业代客户进行房地产的开发，向用户收取代建费的行为。对于房地产开发企业而言，虽然取得了收入，但没有生房地产权属的转移，其收入属于劳务性质的收入，故不属于土地增值税的税范围。房地产开发企业可以利用这种建房方式，在开发之初就确定好最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免销售缴纳土地增值税。

4. 利用税收优惠政策的税收筹划。根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。筹划的关键就是将普通标准住宅的增值率控制在20%以内以获得免税待遇。

5.利用销售比例进行税务筹划。根据（国税发（2006）187号），扩了对于开发商征收土地关于房地产开发企业税务筹划的思考。增值税的清算条件规定：“已竣工验收的地产开发项目”，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例85%以上的，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的以及“取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的”都将纳入新的土地值税征收条件。因此，可以利用85%这一临界点进行筹划。当开发项目不能全销售时，视情况将其销售比例控制在85%以内，将纳税时间向后拖延。这是新的清算条件制定后的一项新的税收筹划方法。

（三）企业所得税的税务筹划分析

企业所得税的计税依据为应纳税所得额，应纳税所得额=收入总额一准以扣除项目金额。企业的收入总额是指企业在生产、经营活动中以及其他行为取得的各项收入的总和，包括纳税人来源于中国境内、境外的生产经营收入和其他业务收入。

1.合理延迟产权转移时间。税法规定，只有当房地产的权属发生变更时，才能确认销售收入的实现。房地产开发企业可以通过合理延迟房地产权属变更时间，推迟房产证的办理来推迟销售收入的实现时间，以缓缴企业所得税，达到缓解企业资金紧张状况的目的。

2.合理推迟成本最终确认时间。房地产开发企业的税务人员可通过合理推迟成本最终确认的时间，以缓缴企业所得税，实现企业利益最大化。

三、现代房地产开发企业税务筹划注意的问题

（一）加强税法法律、法规学习。

现代房地产企业进行税务筹划必须知法、懂法、守法，不能只靠对税收政策的一知半解，税务筹划必须结合企业自身的实际情况，才能达到预期效果。

（二）税务筹划要规范化。

房地产企业在进行纳税筹划时要注重规范性筹划，万万不可只重投机；要合理、合法地做好纳税筹划工作。

（三）战略与战术相结合进行税务筹划。

房地产企业虽然不能从对单个项目、单笔业务或单个环节进行筹划，但还应构建整体的税费筹划思路和方案，免得顾此失彼，因小失大 “捡了芝麻丢了西瓜”。

（四）提高企业财务管理水平和财会人员的业务素质。

四、小结

总之，随着房地产市场的竞争日益加剧，现代房地产企业需要灵活运用税务筹划手段，在合理承担自身税负的前提下，尽可能地降低经营成本和资源浪费。

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1房地产企业在土地增值税税务规划工作中的实际问题

根据对当前房地产企业在税务管理方面的实际工作，总结出土地增值税在税务筹划工作中所遇到的问题主要有以下几个方面：首先，许多房地产企业在开展土地增值税税务筹划工作之前缺乏对自身实际情况的了解和调查，导致土地增值税税务筹划工作没有真正的落实，房地产企业在设计税务方案的过程中忽略了税收业务本身的真实特征，并没有按照具体问题具体分析的实践原则，与房地产企业的特有属性相悖。其次，部分房地产企业在做增值税规划安排时，不仅忽略了税务本身的实际特性，甚至还忽略了个体规划税务工作的重要性，土地增值税的税务筹划并不科学合理，进而不能为房地产企业的增值税税务筹划总体方案提供有价值的参考和帮助。最后，房地产企业的税务规划工作应用的是超额累计税率的计算方式，税率是依据增值额占比进行累计的。在国家规定的《土地增值税暂行条例》相关条文中，在企业之外的财务费用中，持有相关、有效金融机构证明且房地产企业的相关项目是按照份额计提利息，允许企业按实扣除，但扣除费用要低于银行同期贷款的利率额。因此，房地产企业应该结合国家相关的优惠政策对税务工作进行合理筹划，减轻房地产企业的土地增值税的税务负担，保障房地产企业持续、健康、稳定的发展。

2房地产企业的相关税务筹划工作

2.1对税务筹划空间的分析和明确

土地增值税的计算依据来自于房地产企业增值额，增值税主要包括可扣除项目和收入这两方面因素。房地产企业的收入额和可扣除项目额对增值税率的高低有直接关联，换句话说，就是房地产企业的纳税金额多少由企业的收入额和可扣除项目额直接决定。房地产企业所涉猎的项目业务相对较多，合作单位范围广，且项目开发过程很复杂，房地产工程建设需要较大资金来维持运行，项目实施工期长而且项目规模大，因此，房地产企业在进行税收规划工作时必须首先了解好项目涉及的业务类型和业务规模，掌控好税务筹划的空间边界，对项目的各个阶段做好财务预算，进而为增值税税收工作的顺利进行打好铺垫。

2.2应用合适的土地增值税税务筹划方法

合理界定好税务筹划空间、科学选择税务筹划方法能够有效地提高税务规划的工作质量，因此，房地产企业就必须结合自身项目特性对增值税税务开展相关筹划工作，再加以应用科学合理的税务筹划方法，才能够保障房地产企业的利润收入和发展水平。但是要考虑到土地增值税进行税务筹划的目的是为了控制或者减少有关纳税金额，因此，房地产企业应将所有影响纳税金额的因素综合起来进行分析和研究，在不违反相关法律规定的前提下，通过应用增加收入和税额扣除分散法，并结合房地产企业实际的纳税份额增值税所占比重，对土地增值税进行合理有效的筹划工作，切实减少房地产企业的纳税额度，保证房地产企业的经济效益和社会效益。（1）分散收入法。为了减轻企业的税收负担，纳税人在两人及两人以上的需要依照法律规定分担纳税责任。房地产企业可以运用与气压企业的合作关系来分散纳税负担，除此之外，房地产企业可以将地产项目模块化来获得国家更多的税务优惠，以分散投资的经营模式来获取更多的企业效益，房地产企业土地增值税的税收压力可以得到有效的缓解。房地产企业签订的不同销售合同规定了不同的经济收入，需要上缴土地增值税的房屋是商品房、毛坯房，但是房屋的装修金额不需要纳税，所以，降低毛坯房售价相对的提高房屋装修费是提高房地产企业利润收入的有效手段。（2）增加扣除项目法。增加扣除项目法就是指房地产企业为了调整税收扣除额来适当增加部分扣除项目。在保证土地增值税率恒定的基础上，合理规划、调整扣除项目，进而能科学规划房地产企业的土地增值税额，在实际调整扣除项目金额的工作规划中，为了降低税收金额，要不断对房地产企业项目开发成本进行科学评估和合理规划。我国税法所规定的土地增值税的扣除项目包括：房地产开发成本、取得土地使用权所支付的费用金额、与转让房地产有关的税金和其他扣除项目。在其他扣除项目进行资金扣减时，房地产企业的纳税人能够依据房地产开发成本与土地使用权所支付的费用之和比重的20%进行资金的扣减。房地产在进行税收筹划工作时，纳税人可以直接取一部分资金转移到成本，再将一部分资金进行合理的税务规划，需要注意的是，税收筹划完成之后再进行资金转移的行为均被视为偷税行为，违反了国家相关法律规定，可见，房地产企业进行的税务筹划准备工作是相当必要的。（3）税率临界。国家颁布的相关税法明确规定了土地增值税的纳税比例，针对超出实际纳税金额的份额实行累加计算的税收方式，因此，房地产企业必须高度重视国家规定的税率临界点，将企业土地增值税税额有效控制在预期额度之内，为房地产企业土地增值税的税务筹划工作保驾护航。

3结语

综上所述，房地产企业在我国国民经济发展中占有相当大的比重，为了维护房地产企业的发展市场和发展环境，企业相关法人需要依法定期向国家缴纳税收。本文主要从收入、扣除项目额以及税率三大方面对土地增值税的税务规划工作进行研究、分析和比较，并针对房地产企业在税务筹划方面的实际问题提出相应的解决办法，提高房地产企业的利润收入，为企业的发展提供理论和经验支持。

参考文献

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所得税是房地产企业税负的重要内容之一，就是对房地产企业取得收入征收的税种，房地产企业的所得税主要是依据我国的企业所得税法以及房地产开发经营业务企业所得税处理办法作为税收的法律依据。根据相关的数据统计资料表明，目前企业所得税已经成为我国仅次于增值税的第二大税种，而房地产企业则是我国所得税的重要纳税主体，所得税也已经成为房地产企业生产经营中的重要税种。

（一）房地产企业所得税的特点

1、不存在税负转嫁问题

企业所得税就是对纳税主体所得收入征收的税种，因此对于所得税而言，纳税与负税主体，不会出现税负转嫁的问题。

2、所得税是以净所得作为征税依据

企业所得税的应缴税额就是应纳税所得额与适用税率乘积，并扣除减免及抵免税额，因此，所得税充分体现了按能负担。

3、所得税的弹性较高

企业的所得税与房地产企业的实际收入所得有着直接的联系，所得额较高对应的税基与税率就高，反之则会降低，因此与纳税主体的经营情况有着直接关系。

4、税额较大

房地产行业属于资金密集型的行业，房地产开发企业的投资时间长，资金量大，因此税基也相对较大，所得税的税金数额相比其他企业更高。

（二）房地产企业开展所得税税收筹划的必要性

1、降低房地产企业的税负

房地产企业项目开发资金流量大，涉税种类多，税金数额较高，开展所得税的税负筹划，主要是通过合理的筹划，有效地减少税负支出，因而节税效果明显。

2、有助于防范房地产企业的税务风险。房地产企业的所得税的税务筹划是以法律法规作为框架和准绳，通过所得税的税务筹划，可以及时发现企业税务管理中的风险漏洞，避免由于纳税风险造成房地产企业的损失。

3、可以促进企业财务管理水平的提高

税务筹划是一项法律法规与政策性很强的专业工作，强化纳税筹划管理，可以促使企业的财务管理人员提高自身的政策、理论、实务技能水平，对于提高房地产企业的财务管理水平具有较好的推动作用。

二、房地产企业所得税税务筹划的原则

（一）合法合规性的原则

对于房地产企业的所得税筹划，应该严格基于国家税法以及相关税收政策执行，违反税法、偷税漏税等行为不仅会造成房地产企业出现税务风险，而且对于房地产企业的声誉以及项目开发建设的实施都会造成严重的不良影响。

（二）实效性的原则

国家或者是不同的省市对于房地产行业的政策导向都是不断的调整的，而房地产企业的所得税税务筹划又具有明显的针对性，因此在所得税的税务筹划上应当注重实效性，准确地把握好各项税收政策时机。

（三）统筹均衡的原则

对于房地产企业的所得税税收筹划，应该将其置于房地产企业的整体税负中统筹考虑，不能由于所得税税务筹划方案造成其他环节税负或者是整体税负的提高，应该遵循综合均衡的原则。

三、房地产企业所得税税收筹划的具体措施

（一）合理的运用各种所得税税收筹划技术

在房地产企业的所得税的税收筹划上，应该全面的利用各种税收筹划技术，具体运作上可以采取以下几项技术措施：

1、纳税时间的筹划

对纳税时间进行筹划主要是利用好货币的时间价值，因此房地产开发企业应该尽可能的合法延迟纳税。纳税时间主要是基于房地产企业经营业务完工，即房地产产品投入使用、竣工证明已在房地产管理部门备案、取得初始产权证明，房地产开发企业应该合理的把握这些完工条件，适当延后完工时间。

2、合理利用各种扣除项目

有效的增加成本扣除，可以降低企业的所得税纳税基数。房地产开发企业可以通过加速固定资产折旧来减少税基，同时在我国税法中规定，对于一些关于职工保障及福利项目可以作为扣除，因此房地产企业可以合理的调整企业职工的福利支出，既可以起到激励职工的效果，而且还可以增加扣除成本。

3、准确的运用各种优惠条件

不同地区在房地产行业税收政策上都有着不同的优惠条件，房地产开发企业应该结合项目区域的实际政策情况，合理的利用好各种税收优惠政策，提高减税效果。

（二）针对重点环节开展房地产企业所得税的税务筹划

1、科学的选择房地产开发企业的会计政策

房地产企业的所得税应税利润主要是以会计利润作为计算依据，也就是对差异科目调整计算。因此，在房地产企业的所得税的税务筹划上，应该全面分析不同会计政策、会计核算对于税负的影响，选择最有利于降低税负的会计政策。

2、以固定资产的筹划为突破

房地产企业经营业务就是以不动产为主要内容，因此在税务筹划上应该把固定资产筹划作为重点。综合考虑房地产企业的预计净残值以及折旧年限，适当的采取加速折旧的处理方法，增加前期成本，降低利润，这对于后期资本的加速回收也非常有利。

3、根据收入和资金的不同针对性的制定筹划方案

在收入阶段，房地产企业就应该将收入划分为征税收入、不征税收入、免税收入，应该区别管理，同时尽可能的将征税收入时间后延。同时，在资金的管理上，重点对于闲散资金可以作为国债或者是其他权益性的投资，把闲散资金作为免税收入，而且权益性投资所得收益不必缴纳所得税，有助于降低税负。

（三）分阶段做好房地产企业的所得税税收筹划

对于房地产开发企业而言，所得税筹划的关键就在于项目开发建设管理过程中，因此所得税的筹划也应该根据项目开发不同阶段制定筹划方案。

1、项目开发准备阶段

重点是全面的组织财务管理人员掌握项目开发建设所在地的税收政策以及税收优惠，确定纳税申报地。同时，对项目分支机构组织形式根据税收政策的不同进行把握。

2、项目开发阶段

重点是合理的选择项目开发建设的筹资方式，以及确定好开发项目的竣工时间以及销售时间，确定好最佳的时间节点。

3、项目销售阶段