房屋分配公证书汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇房屋分配公证书范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

篇（1）

一、继承权公证界定范围

受理继承或遗嘱公证后，尤其在审查当事人提供的遗嘱，或为当事人起草遗嘱时，必须明确合法的遗产范围，避免当事人错误处分不属于遗产范围的其它财产。继承法第三条明确规定：遗产是被继承人死亡时遗留的个人合法财产，包括：（1）公民的合法收入（2）公民的房屋、储蓄和生活用品（3）公民的林木、牲畜和家禽；（4）公民的文物、图书资料；（5）法律允许公民所有的生产资料；（6）公民的著作权、专利权中的财产权利；（7）公民的其它合法财产；由于法律水平参差不一，个别公证员对“公民的其它合法财产”所含范围的理解极可能与法律规定相悖，作者在这里也很难用文字一一罗列其它合法财产，我们不妨使用排除法，只需了解哪些财产不属继承范围即可。

二、不能被继承的财产及财产权利

（1）被继承人的人身权、政治权利。人身权利包括：姓名权、劳动权、名誉权、生命健康权、受教育权、休息权等。政治权利包括：选举权、被选举权，言论、出版、集会，自由权、通信秘密等受法律保护权，担任领导职务权，批评等权利被侵犯取得的赔偿权。

（2）专属于被继承人本人的财产权利包括：1、国家、集体财产的使用权，包括：公共财产使用权、自留山、鱼塘、果园等的经营权以及宅基地的使用权；2、承包权、房屋租赁权、财物代管权；3、继承权、受遗赠权、劳动工资权等。

（3）不属于被继承人的财产：1、国家、集体的财产；2、被继承人生前已处分的财产；3、被继承人配偶的财产、婚前财产，夫妻共同财产中属于配偶的部分；婚姻存续期间约定为配偶的财产；被继承人与家庭其他成员的共同财产；死者家属的抚恤发给金、生活补助费；被继承人的人身保险合同中明确指定受益人的财产等。

以上财产和财产权利不属公民遗产范围，公证员在起草和审查遗嘱时应注意规避和提示当事人。在公证实践中，常见一些单位为避免纠纷，要求死者家属办理抚恤发给金、生活补助费的继承权公证，而有的公证员因不明了死者家属的抚恤发给金、生活补助费不是公民遗产，而给当事人错误的出具了继承权公证书，直接侵犯了合法受益人的权益。

三、继承权公证的处理方式

出具继承权公证之前，对未经公证的遗嘱的处理方式。

继承分法定继承和遗嘱继承两种，继承法第五条规定：继承开始后，按照法定继承办理；根据中国继承法的规定：第一顺序继承人为被继承人的父母、配偶、子女，在没有第一顺序继承人时由第二顺序继承人祖父母、外祖父母、兄弟姐妹继承。有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。据此可知，遗嘱如无违反法律之处，遗嘱继承应优于法定继承。在当事人申办继承权公证时，如被继承人生前立有未经公证的遗嘱，必须首先要认定遗嘱的法律效力方能办理继承权公证，在能认定遗嘱效力的前提下，必须出具遗嘱继承权公证书，如按法定继承权公证则极有可能侵犯遗嘱继承人的合法权益。例如，甲生前立有未经公证的遗嘱，指定女儿乙一人继承房产，某公证处在确定了其他法定继承人都放弃继承的意思表示后，依法定继承方式为乙出具了继承权公证书，大多数人都会认为此结果与甲的遗嘱意愿相同，没有不妥之处，但就是这种法定继承方式为乙日后单独处分该房产设置了障碍，致使乙不能单独处分继承到的房产。

婚姻法第十七条规定“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”第十八条第三项规定的除外条款是“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产；（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；（四）一方专用的生活用品”。

确定遗嘱的法律效力，会出现三种情况：一是法定继承人对遗嘱的有效性有争议又难以达成一致协议的，则遗嘱的法律效力必须经法院的审理方能确认，公证处无权仅凭几个无利害关系证人的证言就认定遗嘱的法律效力；二是法定继承人对遗嘱的有效性虽有争议，但最终达成了一致的遗产分配协议的，在向所有的法定继承人落实了协议的真实性后，公证处可以依法定继承方式出具继承权公证书；三是所有的法定继承人对遗嘱无争议，且向公证处出具了无争议声明，只有在此情况下公证处才能直接认定遗嘱的法律效力，此时出具的就是遗嘱继承权公证书，决不能因为法定继承的结果与遗嘱指向的是同一人而采用法定继承方式出证。

四、对代位继承和转继承的处理

篇（2）

近日，A银行一客户因存款继承问题向A银行上级部门进行投诉，要求尽快解决其继承存款支取问题。客户反映的基本情况是：存款人因病去逝，在A、B、C等3家银行有存款20余万元及房屋一套，有甲、乙2个子女，存款人生前遗嘱对存款进行了分割，存单及密码由乙持有，但甲向A银行申请了存单挂失止付。因继承问题产生纠纷，乙以甲为被告向法院提出了财产继承纠纷诉讼。法院判决内容主要为：1.房屋由甲继承，但甲应向乙支付现金23万余元；2.存款24万余无，由乙继承20余万元，甲继承3万余元。判决生效后，乙向银行提供了判决书、定期存单，以判决书中甲还应向乙支付房屋款为由要求全额支付被继承人在A银行的存款19万元及利息。A银行以判决书中乙也享有部分继承份额，在继承人未全部到场情况下暂不能支付。乙遂向银行投诉称，银行以二继承人不能同时到场要求乙申请法院强制执行继承人存款无理，因存款本身就是继承人的，且被继承人在其他二家银行存款均已支付给乙，A行亦应立即支付，声称要向银监局投诉或向法院A行，并要求赔偿。

一、存款人死亡后存款继承的办理

存款人死亡后其存款的支取在银行业务中属特殊的个人金融业务，一般区分两种情况：

（一）存款人已死亡，合法继承人向银行提交继承权证明书或法院裁决（含判决书、裁定书、调解书，下同）的。《中国人民银行关于执行的若干规定》（下称《规定》）40条第二款第（一）项规定：存款人死亡后，合法继承人为证明自己的身份和有权提取该项存款，应向储蓄机构所在地的公证处（未设公证处的地方向县、市人民法院－－下同）申请办理继承权证明书，储蓄机构凭以办理过户或支付手续。该项存款的继承权发生争执时，由人民法院判处。储蓄机构凭人民法院的生效的判决书、裁定书或调解书办理过户或支付手续。

从上述规定可知，只有公证机关和人民法院是判断继承人是否有继承权的有权部门。也就是说，继承人支取被继承人存款分二种情况：一是各继承人对存款的分割无异议或仅有一个继承人的，继承人凭公证机关办理的继承权证明书后向银行要求支付；二是各继承人之间对存款的分割存在分歧的，继承人应向法院提起确权之诉或继承权纠纷之诉，由法院对死者存款的归属和份额进行裁决，继承人依据法院的生效裁决要求银行予以支付。

（二）存款人已死亡，存单持有人没有向银行申明遗产继承过程，也没有持法律文书，直接要求银行办理支付的。银行不知或存单持有人未告知存款人死亡的，也未向银行提交相关继承法律文书，而是直接去银行支取存款人生前存款的，银行视为正常支取或转存。如引起存款继承争执的，银行不负责任。

如银行已知存款人死亡信息或在办理办理5万元（不含）或等值外币1万美元以上现金存取中查询存款人身份时发现存款人身份证件已被注销的，银行应告知持折（卡、存单，下同）人按存款继承程序办理。尽管实务中难以证明银行对存款人已死亡情况知晓，相关人员可能未必对存款支取提出异议，银行一旦按正常存取款程序办理，如发生继承纠纷，很可能以未审慎履行注意义务等事由被追究责任。前述投诉事件中如乙提供判决书向B、C行要求支取存款，B、C行认为乙的继承份额大于在本行存款金额予以支付的，一旦甲的权益最终未能实现银行可能面临一定风险。

（三）继承人支取存款应提供的材料。继承人依据继承证明书或法院裁决向银行要求支付存款的应向银行提供相关法律文书、所有继承人的身份证件、存折，无需提供被继承人的身份证件、预留的密码或印鉴等。如存单遗失或灭失的，还应先申请挂失。

（四）继承人不能全部到场情况的处理。继承人办理存款继承的，所有继承人（监护人代未成年人领取的应提供相应证明）应至银行网点办理存款的支取或过户，这是目前办理存款继承最为便捷的方式；如所有继承人无法至银行网点的，可办理经公证的授权委托书委托他人代办支取（过户）或由公证机关提存；各继承人对上述途径有分歧的，继承人可向法院申请强制执行，未能到场的继承人份额由法院提存。

二、银行在办理存款继承中的风险防范

（一）认真审核相关资料。银行经办人员应仔细核对继承人是否为法律文书上所记载的权利人，通过身份证联网核查系统核实继承人身份，并按继承公证书、法院裁决确定的各继承人份额支付，由各共同继承人在支付凭证上签字确认，并将继承权证明书、法院判决书、裁决书、调解书原件作为取款凭证附件。对继承公证书或法院裁判文书真实性有疑义的可与文书出具机关核实。

篇（3）

二、法定继承。法定继承又有三种路径：

篇（4）

被申请人：朱X，男，19XX年X月X日出生，汉族，住址：XX区XX路XXXXXX号

请求事项：

请求人民法院依法调取位于XX区XXX路X号住房的具体信息。

事实和理由：

申请人与被申请人继承纠纷一案已诉于人民法院，现正在审理过程中。申请人提交的遗嘱公证书中载明XXX有住房一套，该房屋的相关证件在被申请人手中。现被申请人对该份证据材料拒绝提供。该房屋原属单位分配住房，后由职工补缴价款后取得的个人住房。以上证据材料XXXXX均有档案材料可查。庭审前，申请人曾多次前往，请求予以查阅,但均被拒绝。

基于上述事实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第64条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第15、16、17条之规定，为维护申请人的合法权益，以便于法庭的正常审理，特请求人民法院依法调取以上证据材料。

此致

XX市XX区人民法院

申请人：

篇（5）

律师解答：

合同法第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。如果你和张某协商不成，你可向法院，要求对方履行协助你办理车辆过户的义务。

关于侵权责任认定，当事人之间已经以买卖等方式，转让并交付机动车但未办理所有权转移登记，发生交通事故后应属于该机动车一方责任的，由保险公司在机动车强制保险责任限额范围内予以赔偿。不足部分，由受让人（即张某）承担赔偿责任。 （摘自《法制文萃报》）

母亲去世，我能领取她的房补吗

读者问：

我母亲过世后，几位继承人进行了遗产诉讼，法院对房产进行了分割。因当时母亲单位还没发放住房补贴，所以法院的判决中未包括住房补贴部分。后来母亲单位开始发放住房补贴，但单位要求继承人持公证书方可支取该项补贴。现在部分继承人不愿去公证，在此情况下，我可否支取住房补贴？

律师解答：

由于你母亲的住房补贴属于未分配遗产，所以全部继承人必须就如何分配该部分遗产达成一致。现因部分继承人不愿去公证，所以你无权支取住房补贴。如继承人不能就此协调一致，可至法院要求分割住房补贴，待法院做出生效判决后，可据此向单位要求支取。

（摘自《法制晚报》）

开校车需要什么条件

读者问：

我是一名农村青年，具有3年驾龄。前不久，我看到邻村幼儿园招聘校车司机的消息，便前往应聘，却被拒绝。用人单位称，根据相关规定，我没有校车司机驾驶资格，请问，应聘校车司机有什么规定？

律师解答：

为了加强校车安全管理，保障学生的人身安全，国家对校车驾驶人员资格有着专门的要求，不是取得机动车驾驶资格就有资格驾驶校车。

2012年4月5日颁布的《校车安全管理条例》，第23条规定：“校车驾驶人应当依照本条例的规定取得校车驾驶资格。取得校车驾驶资格应当符合下列条件：（一）取得相应准驾车型驾驶证并具有3年以上驾驶经历，年龄在25周岁以上、不超过60周岁；（二）最近连续3个记分周期内没有被记满分记录；（三）无致人死亡或者重伤的交通事故责任记录；（四）无饮酒后驾驶或者醉酒驾驶机动车记录，最近1年内无驾驶客运车辆超员、超速等严重交通违法行为记录；（五）无犯罪记录；（六）身心健康，无传染性疾病，无癫痫、精神病等可能危及行车安全的疾病病史，无酗酒、吸毒行为记录。”第24条规定：“机动车驾驶人申请取得校车驾驶资格，应当向县级或者设区的市级人民政府公安机关交通管理部门提交书面申请和证明其符合本条例第23条规定的材料。对符合条件的，在机动车驾驶证上签注准许驾驶校车。”

因此，你如果有意从事校车驾驶职业，必须向当地县级人民政府公安机关交通管理部门提交书面申请和证明材料，取得许可才行。

（摘自《检察日报》）

公证赠与房产，事后能否反悔

读者问：

篇（6）

有一种观点认为,从维护房地产交易安全及《婚姻法》第十九条规定的夫妻财产可以约定来看,应当询问申请人该房屋是否存在潜在的共有人或收取类似约定书的材料,以此作为是否登记为共有的依据;还有观点认为根据《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力”,即“不动产物权登记取得”原则,认为未进行房屋登记,买方当然没有取得法定物权,买方在婚姻关系存续期间申请房屋登记,登记机构应当将其视为夫妻共有房产进行登记。笔者认为对此可分作两种情况来分析。

1　婚前已交纳全部房屋款项,婚后申请登记的。笔者认为,支持这类房屋登记在夫妻名下的前提是承认物权变动的无因性:即物权的变动在其效力和结果上不依赖其原因而独立成立,即原因的无效或者撤销不能导致物权变动的当然无效和被撤销。然而,物权变动的无因性会导致诸多不当,如:盗窃他人财物者也取得该财物的所有权。因此,我国《物权法》并没有采用物权变动的无因性,相反,物权的取得和变动必须有合理合法的原因作为依据。婚前签定房屋买卖合同并付清了款项――此时债权关系已成立,以婚前已经取得的债权为依据取得的房屋所有权当然应当属于债权人。对于夫妻的另一方而言,由于其并不是该房屋买卖合同的当事人,其不享有该债权,也即不能享有房屋所有权。由于签定合同日期与申请登记日期之间有一个相对较长的时间差,可能当事人的的婚姻关系变化不止一两次,如果他人通过婚姻登记就可以轻易地将另一方的个人财产变为共有财产,注销婚姻登记就又不是共有了,这显然是不公平的。

2　婚前购买,婚后支付余款并申请登记的。有一种观点认为,这类房屋应登记在夫妻双方名下,其理由为根据《婚姻法》规定,夫妻婚内财产归夫妻共同所有。该房屋由婚后共同财产支付余款,另一方有理由成为共有人。笔者认为,这类房屋也应登记在婚前一方名下。其理由也是“承认物权变动的有因性”:婚后一方不是合同中的买方主体,不产生交付房屋和办理房屋登记的债权。根据《合同法》相关规定,权利义务的转移首先应当在买卖双方之间形成合意,同时应当获得相对方的同意。同时,即使双方有合意,也应当获得卖方的同意,在获得卖方的同意前,婚后一方未成为合同的相对方。此种情形下,婚前一方作为合同相对方,在婚后支付的房款属于夫妻共同财产,婚后一方系以共同财产为自己利益进行处分,这个部分的房款应当认定为夫妻共同财产对婚前一方的借贷,也就是说婚后由夫妻共同偿还的款项,其性质是偿还另一方的婚前债务。

当然,对于以上两种情况,如果婚前购买一方愿意将房屋申请登记为共同所有的,根据《婚姻法》,可按约定内容登记为共有。

二、婚前合法建造的房屋,婚后申请登记

《物权法》第三十条规定:“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。”作为物权取得的特殊方式,合法建房自建成之日起,建造人就取得了物权,当然不因婚姻关系的变化而变化。这里需要特别指出的是,“自事实行为成就时发生效力”应指房屋竣工的时间,即建设工程竣工验收备案书或房屋竣工验收合格证明上记载的竣工日期。居民自建的房屋,如果建筑面积符合可以不申请竣工验收备案的,应由建设单位出具房屋已竣工的证明并记载竣工日期。实务中一般在建造人申请房屋的初始登记时,只要能提供相关材料证明该房屋为其婚前竣工的,登记机构应当将该房屋登记为其单独所有。如夫妻双方约定为共有的,从其约定。

三、关于继承中的问题

1　丧偶后另一方继承配偶单独所有的房屋。笔者认为,无论该遗产是死者的婚前财产,还是夫妻关系存续期间的共有财产,死者的配偶都从继承开始时取得物权,应根据《继承法》的相关规定按继承人之间的约定来登记各自的份额。

2　夫妻一方的父母死亡后(无遗嘱)留下的房屋。根据《继承法》第十二条规定:“丧偶儿媳对公、婆,丧偶女婿对岳父、岳母,尽了主要赡养义务的,作为第一顺序继承人”。一般情况下,儿媳、女婿不是公婆、岳父母的法定继承人,因为儿媳与公婆或女婿与岳父母之间没有法律上的权利义务关系,而是姻亲关系,随着丈夫或妻子的死亡,他们的姻亲关系也随之终止了。但是为鼓励赡养老人,发扬道德风尚,并通过这样的方式对赡养行为予以鼓励和补偿,《继承法》将对公婆或岳父母尽了主要赡养义务的丧偶儿媳或丧偶女婿作为第一顺序继承人。笔者认为这里要同时具备两个条件:第一,必须丧偶。如果配偶还活着,他们就不能被列为继承人,即便他们对老人尽了较多的赡养义务。第二,必须是尽了主要赡养义务。如果仅是尽了较多的赡养义务,也不能被列入第一顺序继承人,而只能按《继承法》第十四条,分得适当遗产。

篇（7）

王军明自退休后，王鑫履行了赡养义务并承担了王军明的全部生活费用，每月还另外给王军明300元作为日常零用，而哥哥王磊却从来没有支付过赡养费用。王军明考虑到王鑫尽了更多的赡养义务，加之300号房产的相关权也已分配给哥哥王磊，王军明一直表示100号房产要给予王鑫。基于上述原因，王军明多次书写文件，明确表达将100号房屋产权归王鑫所有的意愿。2005年1月1日，王军明在王鑫妹妹王娟在场的情况下，亲笔写下一份遗嘱，并再次明确了100号房屋产权归王鑫所有。为了尽快将房屋产权过户给王鑫，同年4月初，王鑫陪同王军明一同前往北京市某区建委办理房产过户手续。因王军明行动不便，且患有严重的白内障疾病无法亲自办理相关手续，由工作人员对王军明的身份进行核实。确认身份后，工作人员问及王军明是否同意将房产过户给王鑫时，王军明明确表示过户是他的真实意愿。考虑到过户税费成本的问题，在咨询了相关工作人员后，王军明和王鑫决定采用房屋买卖的形式办理房屋产权的变更手续，以买卖方式办理过户需要签署《买卖合同》。在签署完成买卖合同后，工作人员提出还要签署一份《房屋所有权转移登记申请书》。王军明提出由王鑫代签，工作人员已亲自核对了父亲的身份及办理过户的意愿，便同意王鑫到办事大厅完成后续其他登记手续。在办理了相关手续并交纳了相关税费后，王鑫取得了房屋所有权证。

2010年底，哥哥王磊将王军明从王鑫家里偷偷接走，并控制着王军明的人身自由，不允许他出门，至今拒绝包括王鑫在内的其他子女探望王军明。王鑫曾多次试图探望王军明，都遭到王磊的阻挠。在将王军明接走后不久，王磊以王军明的名义在北京某区人民法院提讼，要求确认王鑫、王军明之间无房屋买卖关系，并返还上述100号房房屋所有权。

一审法院经审理认为：原告称与王鑫其父亲签订买卖合同，未支付钱款，双方买卖关系不能成立。故原告要求确认双方无买卖关系的诉讼请求，法院予以支持。原告称办理房屋所有权过户手续未亲自到房屋管理部门，但经法院调查，北京市建委的工作人员在审查双方的身份后才予以办理变更手续。现诉争房屋已变更到王鑫名下，故原告要求确认100号房屋归其所有的诉讼请求，法院难以支持。据此，一审法院判决：（1）原告与被告之间无买卖关系；（2）驳回原告的其他诉讼请求。

原告不服，提起上诉。二审法院经过审理，判决为：诉争房屋原系上诉人所有，王鑫将房屋过户到自己名下应有合法的依据。王鑫称双方存在买卖合同关系，对此负有举证责任。根据本案查明的事实，二人间亦未进行价款的实际给付，故本院认为上诉人与被上诉人之间并无买卖关系。法院认定诉争房屋还应归上诉人所有。二审法院维持一审判决第一项；撤销一审判决第二项，改判100号房屋归上诉人所有。

律师解析

现在房屋管理部门进行房产所有权登记时，如果双方转移依据是赠与关系，那么房屋管理部门就要求双方出示经过公证处公证的《赠与合同》。而公证处办理房屋赠与公证是按照房屋总标的收取的，房屋价值越高，公证费用就越高。这样就造成一些真正受赠的业主，为了日后再转让时少交税，而按假买卖的方式进行交易过户。即私下真赠与，过户时却选择按市场买卖价交纳相关税费。

本案中，王鑫正是考虑到办理赠与要交纳不菲的公证费用，才最终决定按照房产买卖来办理了过户手续，即实则赠与关系变为了买卖关系，但实际上并未真正支付给父亲房款。

一、二审法院都认定非买卖关系，正是因为王鑫没有支付房产的对价这一重要因素。

如果当初王鑫按照法律规定，先与父亲到公证处办理赠与公证，再拿着公证书到建委完成过户手续，就不会出现现在房屋被要回去的情况了。本案做出终审判决后，王鑫也是后悔莫及，当年占了小便宜而如今却吃了大亏。

篇（8）

一、涉港房产遗嘱继承变更登记的概念和法律效力

（1）涉港遗嘱继承的概念和法律适用。涉外遗嘱继承，指在遗嘱继承关系的构成要素中有一个或几个涉及国外的遗嘱继承。本文拟主要讨论房产在内地，而当事人为香港居民及法律事实发生在香港情形下，遗嘱继承房产变更登记的实务问题。基于香港和内地存在区际法律冲突，涉港遗嘱继承参照涉外民事关系法律适用的规定处理。（2）我国的不动产变更登记制度和法律效力。不动产物权的变更自记载于不动产登记簿时发生效力。因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。处分该物权时，依法需登记的，未经登记不发生物权效力。因此，继承人于继承开始时即获得遗产的所有权，在进行遗产的分配和处理后，办理房产变更登记，使继承人处分该等房产不存在障碍。

二、房产变更登记方案设计

（1）公证后登记或诉讼后登记。继承开始时继承人即获得遗产所有权，但继承人不能仅持亲属关系证明、遗嘱或法定继承人关于遗产的分配协议申请变更登记。因为房管部门对申请仅作形式审查，对于实体问题，如遗嘱的效力认定、继承人的确定和意思表示等需通过有权机关出具一份明确不动产归属的生效法律文书，而后房管部门依文书登记。上述文书主要指公证机关出具的继承权公证书或法院的判决。（2）不能依据香港出具的遗嘱、继承有关公证办理变更登记。办理房产公证事项，除证明遗嘱、赠与书或委托书等单方法律行为，可以在遗嘱人、赠与人或委托人住所地公证机关申请办理外，其他应在房产所在地公证机关申请办理。（3）不能依据香港法院作出的确认房屋属继承人所有的判决办理变更登记。不动产所在地法院对不动产物权享有专属管辖权。

三、涉港房产权属状态确认

（1）办理涉港遗嘱继承、房产登记的先决事项。办理遗嘱继承、房产登记的先决事项就是确认房产的性质。继承开始前财产的权属状态，将影响被继承人作出遗嘱的效力，进而影响继承时遗产的处理。（2）涉港房产权属状态所涉法律关系之识别。不动产物权适用不动产所在地法律。此处涉及识别问题。识别的结论不同，其应适用的冲突规范不同。涉外民事关系的定性，适用法院地法律。内地法律体系中，物权法律关系主要受《物权法》调整。另有单行法如《海商法》、《婚姻法》等对特殊物权关系进行规定。因此，对于婚姻期间购入房产的权属认定，应依据内地物权法，除有证据证明登记确有错误外，以记载于不动产登记簿的内容为准。同时，被继承人及其配偶对房产是否共有，基于物权法无法判断，应适用夫妻财产关系冲突规范确定准据法。（3）冲突规范及准据法判断房产权属。夫妻财产关系冲突规范的连结点包括经常居所地、国籍国及主要财产所在地。如依冲突规范指向内地法，婚姻存续期间购入的房产，除非婚姻法及其司法解释规定的特定情形，如夫妻另有约定、被指定赠与等外，应被认定为夫妻共同财产。

四、遗嘱效力的确定

遗嘱效力，适用遗嘱人立遗嘱时或者死亡时经常居所地法律或者国籍国法律。而内地法律亦规定，遗嘱人在香港设立的遗嘱，处分其在内地的房产，遗嘱内容应符合我国法律。当事人申办公证时，公证机关检验内容包括：确认遗嘱是否本人所立，立遗嘱时是否符合行为地法律；所处分的财产是否属本人所有；遗嘱受益人有无变化，有无取消缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人的继承权等。对于前两项立遗嘱人及行为法律效力，应由香港高等法院进行检定。为确认遗嘱检定书的真实性，可要求司法部委托的香港律师办理公证证明。依法检定并公证的遗嘱，如其内容与我国法律无抵触，应视为有效遗嘱等等。

五、继承人的确定和接受继承的意思表示

遗产管理等事项，适用遗产所在地法律。通过继承人对被继承人婚姻情况、子女情况、父母情况的声明（根据香港法律声明人对声明内容承担法律责任），及结婚证明书、子女出生证明书等法律文件确定继承人之合法身份。通过《继承遗产声明书》愿意继承房产之内容确定继承人接受继承的意思表示。

综上所述，在涉港房产遗嘱继承的变更登记中，房产权属、遗嘱效力、继承人与接受继承的意思表示等法律事实和法律效果需依不同冲突规范及准据法确认，并应考虑国内法律的限制性规定。根据明确反映上述事实的符合法定形式的相关文件，通过公证或诉讼程序取得确认房产归属的法律文书，进而办理变更登记。

参 考 文 献

篇（9）

甲方(姓名)： 乙方(姓名)：

住址： 住址：

身份证号： 身份证号：

联系电话： 联系电话：

甲方于 年 月 日以个人名义采取按揭贷款方式购买商品住宅一套，建筑面积 平方米，总价款 元。现甲、乙双方因情投意合而生活在一起，为避免纷争，爱情永固，双方自愿达成如下协议：

一、乙方出资 元，一并作为该套房屋首付款。

二、房屋装修费用 元由乙方负责，剩余 装修费用由甲方负责。

三、双方共同生活期间，水、电、煤气及物业管理费等各项生活开支由甲、乙双方共同承担。

四、房屋按揭月供款每月 元，在共同生活期间由甲、乙双方各自承担一半，乙方于 年 月开始付款。

五、双方领取结婚证时，该房产自动转化为甲乙双方的夫妻共同财产(或约定该房产由双方按一定比例共同享有所有权，或约定仍作为甲方的婚前个人财产)。

六、若甲、乙双方不幸分手，该套房产仍归甲方所有，但甲方应将乙方已承担的全部费用，包括首付款、装修款、月供款偿还给乙方(或按一定比例偿还给乙方)。该房屋发生增值的，甲方应按照乙方实际投入的资金比例向乙方支付增值收益。

七、未经乙方书面同意，甲方在任何情况下不得将该套房屋以低于购置价的标准对外出售，否则甲方除应偿还乙方的已付款项外，并应赔偿因此给乙方造成的全部损失。

八、本协议一式两份，甲乙各执一份，自双方签字之日起生效。

甲方(签名)： 乙方(签名)：

签约时间： 年 月 日

婚前订协议在离婚时候可以免纠纷：

(一)《婚前财产协议》是传统婚恋观的改变。过去由于社会生产力的落后，物质生活的贫乏，思想认识的局限等诸多原因，恋爱双方大多数以"过日子"作为择偶的目的。随着社会生产力的发展，物质生活的日益丰富，思想认知度的提升，爱恋双方的婚恋观也随之发生变化。新的婚恋观让恋爱双方除追求感情的融合，情趣的一致外，更多的是事业的发展和个性的解放、以及双方经济地位的平等。恋爱双方已不再看重对方婚前财产多寡，而将婚后共筑爱巢，作为共同甜蜜的事业，那么双方选择签订"婚前财产协议"约定婚前财产归各自所有，也就顺理成章了。

(二)《婚前财产协议》是婚前财产现实的需要。改革开放以来，随着社会经济的发展，人们经济收入的提高，公民的个人财产和积累也有显著的增长。大多数婚恋双方都拥有一些存款、住房，特别是部分白领及高收入职业者，甚至民营企业的企业家，除拥有可观的存款、别墅、轿车等高消费性个人财产外，还拥有公司、企业等事业型个人财产。这些恋爱双方在婚前通过各自的劳动而拥有的财产，以签订"婚前财产协议"的方式加以明确，这不但体现了男女双方婚姻中财产关系的平等，也有利于婚后各自事业在原有轨道上持续发展。

(三)《婚前财产协议》是再婚家庭更加和睦的需要。婚变和丧偶都会造成一个家庭的破裂和不幸，一个个体的痛苦和悲怆。但是生活还要继续，在不断调整自我的过程中，去找寻新的生活。再婚，对于大多数婚变或丧偶者来说，是不可回避的。多数中老人对再婚都抱有美好的愿望，都是经过深思熟虑的。然而许多时候，老人还没有来得及享受天伦之乐，诸多的矛盾就逐渐暴露出来，特别是当一方老人健康出现危机时，双方子女首先想到的共同问题不是积极为老人治病，而是遗产问题，有的甚至逼迫病危的老人离婚。因此，从某种意义上来说，解决再婚老年人的财产问题，成了维护老年婚姻的有力措施。做婚前财产公正，既解除了子女的后顾之忧，也杜绝了别人利用婚姻骗财的不良企图，使双方子女都能轻松地相处，两位老人安度晚年。可见签订《婚前财产协议》这样不但为再婚双方增加了理解和感情，也让彼此与子女间的关系更加融洽、和睦。

(四)《婚前财产协议》是预防"以婚为媒，图谋财产"的有效方法。婚姻是神圣的，真诚的感情是婚姻的基石。虽然多数恋人把爱情看得高于生命，但也有极少数谋情谋财之徒也不可小视。他们明白图财先迷人的邪道，在征服感情的同时，盘算的是对方的财产和腰包，这种人婚姻的目的是通过"联姻"，使自己成为配偶财产的享用者和所有人。签订"婚前财产协议"并约定婚前财产归"恋爱"双方各自所有，这样可阻断某些想通过婚姻来提高自己身家的不劳而获者的美梦，净化婚姻这片神圣的天地，从而维护恋爱双方的财产权益。

婚前财产公证有什么好处?

首先，婚前财产公证使夫妻财产产权明晰，避免纠纷产生。《物权法》的颁布，让人们对自己的私有财产有了更深的认识，对财产产权划分尤其关注。然而在现实生活中，却还有不少的财产纠纷。就拿房产为例，房产产权的归属问题《物权法》中已有明文规定：即不动产产权权属以不动产登记证为准，但是现实却不像法律中来的那么明白。比如说：恋爱中的双方在婚前共同出资购房，但产权证上只写一个人的名字，产生纠纷房产归谁呢?又如，夫妻双方婚前一方出资购买婚房，婚后二人共同还贷，离婚时房产又归谁呢?再如，双方父母为儿女结婚，分别出资买房，儿女一旦感情出现问题，所买的房屋又该怎么分?如此纷繁复杂的产权纠纷该怎样处理呢?办理婚前财产公证不失为一个上上策，婚前夫妻双方进行财产公证，明确财产产权归属，一旦感情出现问题就可依据协议进行分割财产，避免纠纷产生。

篇（10）

第三条市公安机关是本市户籍管理的主管部门，负责户口迁移、管理等工作。公安派出所为户口登记机关，具体负责辖区内的户口登记管理工作。

第四条普通大中专院校毕业生符合下列情形之一的，可以办理户口登记：

（一）具有硕士以上学位的普通高校毕业生自愿到我市就业的，可“先落户、后就业”；

（二）入学前户口在本省的大中专毕业生暂未就业的，可持报到证将户口落入省、市人才交流中心集体户，三年仍未就业的，将户口迁回原户口所在地；

（三）入学前户口在本市市区及市辖县的大中专、技校毕业生毕业后暂未就业非农业户口的，可将户口迁回原户口所在地；农业户口的，可将户口落入省、市人才交流中心集体户，三年仍未就业的，须将户口迁入原户口所在地，按自愿的原则可落为非农业户口或农业户口。

第五条符合本规定第四条规定情形之一的，申报户口需向公安机关提交下列相关材料：

（一）毕业证书复印件；

（二）毕业分配报到证复印件；

（三）人事等部门录用证明复印件及用人单位的落户证明；

（四）常住户口所在地户籍证明或毕业院校所在地户籍证明。

第六条被本市机关、企事业单位和社会团体聘用，且在我市有住房，具有中级以上职称的专业技术人员（含本市急缺的技术工种和特殊工种人员），具有高级职业技能资格的工人、大专以上学历人员，可以办理户口登记。

第七条符合本规定第六条规定的，申报户口需向公安部门提交下列相关材料：

（一）毕业证书复印件；

（二）聘用合同复印件；

（三）资格证书复印件；

（四）原户口所在地户籍证明；

（五）房屋所有权证书复印件。

第八条在市区购置建筑面积70平方米以上成套商品房且取得房产证，并实际居住的本人、无工作的配偶及未成年子女可以办理户口登记。

第九条本省外州县单位和国家、省直行业单位在本市购建住宅出售给职工的，其无工作的配偶、未成年子女可以办理户口登记。

第十条符合本规定第八、九条规定的，申报户口需向公安机关提交下列相关材料：

（一）购房发票、商品房所有权证书；

（二）原户口所在地户籍证明；

（三）婚姻证明；

（四）配偶无工作证明。

第十一条因投资经商、创办企业、纳税符合下列条件之一的，可以办理户口登记：

（一）在本市投资办企业的外商，一次性投资10万美元的，如本人不办理，可允许一名公司工作人员办理户口记；

（二）在市区一次性投资50万元、在国家级经济技术开发区（包括城南新区）一次性投资30万元、在本市市辖县一次性投资20万元的，项目开工或开业后，引资单位出具证明，且有固定住所的，本人、无工作的配偶及未成年子女可以办理户口登记；

（三）个体私营企业在本市当年纳税2万元或3年累计纳税4万元以上的，在本市有固定住所的投资者、无工作的配偶及未成年子女可以办理户口登记。

第十二条符合本规定第十一条规定的，申报户口需向公安机关提交下列相关材料：

（一）投资证明、项目开工开业证明或税票；

（二）工商营业执照、税务登记证；

（三）原户口所在地户籍证明；

（四）婚姻证明；

（五）房屋所有权证；

（六）配偶无工作证明。

第十三条具有本市常住户口人员的配偶、子女、父母，符合下列条件之一的，可以办理户口登记：

（一）夫妻两地分居，投靠配偶的；

（二）未成年子女可随父或随母；

（三）男年满55周岁、女年满50周岁身边无子女，来宁投靠子女的；

（四）父母双亡，投靠其祖父母、外祖父母的未成年人；

（五）经民政部门依法批准被收养的非直系亲属以及社会福利机构依据法律规定程序收养的弃婴儿和孤儿。

第十四条符合本规定第十三条规定的，申报户口需向公安机关提交下列相关材料：

（一）婚姻证明；

（二）户籍证明、出生证；

（三）父母投靠子女需出具当地乡（镇）政府或城市街道办事处身边无子女的证明；

（四）父母双亡投靠直系亲属的，需由户口所在地派出所及民政部门出具死亡证明或孤儿证明；

（五）收养的，需出具民政部门的收养证；寄养的，需出具寄养协议和公证机关的公证书。

第十五条其他符合下列情形之一的，可以办理户口登记：

（一）离退休后来本市定居且在市区有固定住所的干部、工人及其不在职的配偶和未成年子女；

（二）符合国家政策规定接受安置的军队转业、退伍军人；

（三）由上级批准安置在本市的地方和军队离退休、退役干部及其无工作的配偶和未成年子女。

第十六条符合本规定第十五条规定的，申报户口需向公安机关提交下列相关材料：

（一）离（退）休证；

（二）民政、人事部门安置手续；

（三）房屋产权证明；

（四）配偶无工作证明；

（五）原户口所在地户籍证明。

第十七条符合随军条件的配偶及其未成年子女，可以办理户口登记。

第十八条符合本规定第十七条规定的，申报户口需向公安机关提交下列相关材料：

（一）任职命令及家属随军报告表；

（二）配偶无工作证明；

（三）原户口所在地户籍证明；

（四）婚姻证明。