房地产商业税收筹划汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇房地产商业税收筹划范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

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二、“营改增”对于税收筹划因素分析

1.税基的变化

原营业税下，对于建筑设计单位分包或转包设计劳务，其计税营业额享受差额征税政策，即国税函〔2006〕1245号文，文件中规定：对勘察设计单位将承担的勘察设计劳务分包或转包给其他勘察设计单位或个人并由其统一收取价款的，以其取得的勘察设计总包收入减去支付给其他勘察设计单位或个人的勘察设计费后的余额为营业税计税营业额。

“营改增”普及到全国范围后，由于增值税是按取得的增值税专用发票的进项税额抵扣当月的销项税额计算缴纳增值税，因此增值税没有直接抵扣税基概念，但在“营改增”的过渡期间内原来营业税差额征税优惠政策依然有效，当单位取得未纳入试点范围的抵扣减项，可以在税基里直接抵减，计算的公式为：应纳税额=[开票金额-支付价款）/（1+税率）]*税率-进项税额。

2.税率的变化

建筑设计企业“营改增”之前，营业税税率为开票金额的5%；“营改增”后，被认定为增值税一般纳税人的，税率为6%，一般纳税人资格认定的标准为应税服务年销售额500万元（含500万元）。由于增值税是价外税，在不考虑进项税额的前提下，增值税税率为开票额的：6%÷（1+6%）=5.66%，因此只有当设计单位取得的年进项税额大于年开票金额的0.66%时，税负才会下降。而建筑设计单位的成本主要为人力成本，进项抵扣项目很少，“营改增”后对于认定为一般纳税人的设计单位而言，税负有所增加。

对于应税服务年销售额小于500万元的设计单位，可以作为小规模纳税人，适用3%增值税征收率，因此“营改增”后对于小规模纳税人而言，税率有所降低。

3.征收管理

“营改增”后征税机关发生了变化，营业税由地税负责征收，改革后增值税由国税负责征收。

在中央地方税收分配比例上也有很大的影响，营业税全部属于地方财政，增值税则是中央与地方按75%、25%比例分享。虽然试点方案中明确过渡期间试点地区“营改增”收入对应的税款归属地方，但该政策只是过渡，未来势必会调整增税税在中央与地方的分成比例。对于设计单位而言一旦分成比例有变，未来从地方政府取得的财政扶持资金也会大大下降。

在增值税专用发票的管理上，增值税发票管理较营业税要严格。在发票认证方面，取得进项发票后应180天内认证，如果未及时认证进项税将无法税款抵扣，这对企业来说将会是一种损失。发票开具方面，增值税发票一旦开具，下月即要纳税。在增值税红字发票开具时非常严格，企业必须取得由购买方所在地主管税务机关出具的《开具红字增值税专用发票通知单》才能开具红字发票，因此企业在开具发票前应与客户充分沟通，核对开票信息后再开具，避免退票情况的发生。

三、建筑设计行业税收筹划方案

1.增值税纳税人类别选择的税收筹划

根据《试点实施办法》规定对于应税服务年销售额500万元以下的纳税人，可以认定为小规模纳税人，征税率为3%；应税服务年销售额大于等于500万元的纳税人应认定为一般纳税人，税率为6%。因此“营改增”后设计单位认定为小规模纳税人税率将有明显的降幅，因此应尽量选择小规模纳税人进行筹划。

对于年营业额超过500万限额的设计单位而言，可以通过设立几家设计单位分拆营业收入的方法进行筹划，控制每家设计单位的年营业收入在500万元以内。

2.进项税额抵扣的税收筹划

本次“营改增”属于结构性减税，建筑设计单位一旦被认定为一般纳税人后，由于进项抵扣税额较少，税负较原营业税有所增加。为降低税负，设计单位采购付款时应尽可能取得增值税专用发票，可抵扣的进项税税额越大，应纳税额越小。

建筑设计单位购进项目可以取得增值税专用发票的主要事项列举如下：

（1）分转包设计费、模型效果图费、晒图费；

（2）购买固定资产：包括电脑、复印机、办公家具等，值得注意的是财税（2013）37号文件规定自2013年8月1日起原增值税一般纳税人自用的应征消费税的摩托车、汽车、游艇，其进项税额准予从销项税额中抵扣；

（3）购买无形资产：如CAD、设计软件，软件开发服务、软件咨询服务等；

（4）支付维修保养费：奥西维护费、复印机维修、汽车维修等；

（5）购买办公用品：文具、墨盒硒鼓、描图纸绘图纸等；

（6）有形资产租赁：汽车租、复印机、打图晒图一体机的租赁费；

（7）货物运输费；

（8）汽油费：以公司名义购买油卡；

（9）鉴证咨询服务：如律师事务所及会计师事务所咨询鉴证业务、建筑图纸审核服务等；

（10）广告服务：宝库奥广告设计、策划、制作、、宣传等；

（11）会议展览费。

3.充分利用现行税收优惠政策进行筹划

国家在制定政策时对某些地区和行业会给予鼓励和扶持，有很强的政策导向。企业在税收筹划方案设计前应全面的对财税政策进行研读分析，尽可能取得财政的扶持及税收的减免。目前建筑设计行业主要的增值税优惠政策包括：

（1）过渡性财政扶持政策

为了更好的帮助试点企业平稳过渡税制改革，确保税负不增加，政府对于本次结构性减税改革中税负增加的企业实施过渡性财政扶持政策。就上海地区而言，根据沪财税[2012]5号文件，对于税制改革后税负增加的试点企业，实施“企业据实申请、财政分类扶持、资金及时预拨”过渡性财政扶持政策。根据这一政策，试点企业税制改革后税负较以前增加的部分可向财税部门申请财政专项资金扶持。

（2）向境外单位提供设计服务零税率政策

财税[2011]131号文件规定：向境外单位提供设计服务，不包括对境内不动产提供的设计服务，适用零税率。

当然企业在重视税收优惠范围的同时不应忽视享受税收优惠必要的程序和备案手续。符合税收优惠条件的企业必须按照税法规定履行相应的申报程序，避免无法享受税收优惠政策。

4.利用地方财政扶持政策筹划

各地财政部门会根据当地产业发展规划制定相应的财政扶持政策，利用当地的政府的财政收入对区域内企业发展进行扶持，促进企业做大做强。营业税属于地税，企业缴纳的营业税归属于地方政府的财政收入，“营改增”后政策规定在过渡期间增值税仍归属地方财政。

在营业税的分成比例上，就上海地区而言，一般市政府享受40%，区政府20%～40%，开发区享受10%～20%，企业享受10%～40%，且各个区域的扶持力度不完全一样，因此对于准备新设的企业而言，在注册前应比较各区的扶持政策并商谈具体条款，对于重点纳税大户而言，由于每年企业都会缴纳大量税额，这对地方财政有较大的贡献，此时企业就有了与政府谈判的话语权，企业应主动与政府部门争取更为优惠的财政扶持政策。

5.控制开票时间延迟纳税

目前税务局对于增值税的征收管理上采取“以票控税”管理模式，因此企业开具增值税发票后的次月需要向税务局申报缴纳税金。如果客户在收到发票后未及时付款，企业会出现垫付税金的情况。建筑设计单位的客户大多是房地产商，房地产商的一旦资金短缺引起延期付款，此时如果建筑设计单位提前开票将会损失已缴纳税金的时间价值和机会成本，建议企业开票前应与客户沟通好付款进度，控制好开票时间及回款时间，尽可能将两者处于同一申报期间，避免垫付税金。

此外对于设计单位收取的预收款项，可以向客户开具资金往来的收据，待应税服务完成时再开具增值税发票。

四、建筑设计行业税收筹划的配套措施

由于增值税具有进项抵扣的功能，为降低税负企业在采购和销售时应考虑该因素。

1.采购时供应商选择

“营改增”后建筑设计单位在供应商选择时，必须考虑供应商是否为增值税纳税人，是否能提供增值税专用发票。在比价时不应根据付款总额进行，应剔除增值税进项税根据采购商品的不含增值税价格进行比较，不含税价格低者为优选。当供应商为增值税小规模纳税人时，可以要求其至所属税务局，由税务局代开3%增值税专用发票。

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土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率，即增值率的大小按照适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理地增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。

改变增值率的方法有两种：一是合理定价，如在销售过程中当增值率略高于两级税率档次交界的增值率时，可通过适当降低价格减少增值额，降低土地增值税的适用税率，从而减轻税负二是增加扣除额，主要是通过加大投人来提高市场竟争力如加大公共配套设施投人，改善小区环境，提高房屋质量；调控土地增值税的扣除项目金额，杜绝违法虚开材料发票、建安发票、虚构零星工程项目和工程量等行为。

一、选择多元化方式处置开发产品

多元化方式处置开发产品的方式包括：销售、出租、先出租后销售、售后返租、股权投资、产权转让、转作经营性资产（开发产品自用自营）等。

房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列人收人，不扣除相应的成本和费用。这标志着长期持有物业，开发商可免交土地增值税。而这一因素或可导致未来大量开发商将物业变出售为自持。

房地产开发公司可以根据自己的发展战略和实际情况来进行相应的策划，降低土地增值税的税负或合理延迟土地增值税的纳税时间。

首先，将自己开发的房地产商品的用途改变为自用自营，即可享受不征收土地增值税的税收优惠据了解，有的公司可能讨划将一些项目的商铺留在自己的手里，不租也不卖，不形成收人，这样做既可以不超过85%以上已销售的门槛，还可以坐享房产升值二这一筹划思路首先要服从于企业经营规划和现实，不卖改自用、自营，这种情况在实际工作中可行性并不很强。

其次，要从延缓缴纳土地增值税的时间上考虑，因为对于房地产开发企业来说，自用房产发生产权转让时仍然要征缴土地增值税特别值得注意的是，这里既要考虑由此延缓缴纳土地增值税所获得的资金时间价值，也要预测资金的风险价值，同时应兼顾再转让时的房产市值以及旧房扣除额的收益等。

二、利用预提费用的税前扣除政策

税法允许三项预提费用预提时依法在所得税前扣除的规定对纳税人比较有利，也在一定程度上突破了以票控税的机械性规定。除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本：第一，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%；第二，公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用〕此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件第三，应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金等物业完善费用可以按规定预提。但土地增值税清算时，不允许扣除任何预提费用，所有扣除项目必须提供发票或合法凭据。

三、地下停车场作为公共配套设施处理

当一个房地产开发项目存在地下车库时，地下室车位面积能否计人可售面积？实际中对此尚存有不同看法。有些地方税务机关认定，地下车库应计人可售面积，并且该项地下室成本并不能全部一次性结转销售成本，而是进人计算可售面积时单位工程成本的总成本，当期实际销售车位面积计人己售面积，结转销售成本，与当期实现的车位销作收人形成配比。

企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。而利用地下基础设施形成的停车场所，则作为公共配套设施进行处理。

四、利用税收优惠政策纳税筹划

随着社会的发展，城市的现代化，酒店及酒店式公寓、写字楼的业态开发越来越多，整体销售，资金回笼快，是开发商最希望采用的销售方式。这样就需要一个包括前期在内的整体纳税筹划。

例如：某房产开发公司，在一海边城市开发一幢五星级酒楼，出售给一外国投资者。开发成本20亿元，售价28亿元。按规定，此项业务应纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税约1.77亿元（计算过程略）。税法规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。依据上述规定，如果企业先投资成立一子公司"某某大酒店"，酒店固定资产建成后，再将大酒店股权全部转让给外国投资者，则可免除上述税款。

五、结束语

随着社会的进一步发展，税收的各项法律法规日益完善，政府也加大对企业的税收的宏观调控，财政部门的执法力度也会越来越强，这些客观因素要求企业开发商形成迫纳税筹划的意识，切实落实好税收筹划工作，不但能够提高企业自身的经济效益，还可以进一步促进税制的完善，填补税法漏洞和缺陷，令税务工作和纳税筹划进入良性发展的轨道。

参考文献：

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关键词 房地产企业 税务筹划 财务管理

企业的利润会受到成本的高低的影响，影响房地产企业生产经营成本的高低会受到多个相关因素的影响，其中税收因素是一个较为重要的因素。根据我国建设部房地产业司的相关资料统计显示，各种税费能够占到占商品房相关成本的30%到40%，因此相关的企业可以采取有关措施来安排企业的相关涉税活动进而能够合法规避或者减轻自身的税负，同时还可以采取相关的防范措施来进而化解相关的纳税风险，这已经成为了房地产企业一项十分重要的财务管理工作。税务筹划的主要方向：1、递延税费缴纳时间，减轻资金的时间成本；2、从总量上减少企业实际税赋。

一、如何进行企业所得税的筹划

1、改变企业注册性质

房地产商品具有很强的地域性，因此房地产开发企业选择在不同区域进行投资，都需要建立相关的项目公司。子公司为独立法人，因此在设立区域将会被视为独立的纳税人，进而就要要承担相应的全面纳税义务；而分公司没有独立的法人资格，因此不被视为纳税人，公司就只是承担有限的纳税义务，分公司所发生的利润与亏损要与总公司进行合并来计算。在经营期间，如果分公司出现亏损，就可以抵冲一部分总公司的利润，进而减轻相关的税收负担。而且分公司与总公司之间发生的资本转移，不会涉及所有权的变动，因此不会承担相关的税收。

2、选择合理的成本分摊方法

根据国税发2009年31号文的相关规定：房地产企业成本分摊可以按照占地面积法、建筑面积法、直接成本法，预算造价法进行分摊。同时文件规定：土地成本一般按占地面积法进行分配；单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配；借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配；其他成本项目的分配法由企业自行确定。由此主体工程、内部装饰工程、机电工程就成为重点关注的项目，房地产企业应根据自身情况对成本分摊方法进行选择，合理分配成本已达到节税目的，特别是一些CBD项目，将成本大量转移至出售业态，这不仅仅节省了税金，同时还降低了自持物业的成本，为日后支持物业的升值创造有力因素。

3.合理选择费用分摊方法

目前很多房地产企业在同一城市中存在多个项目公司，但却使用一个团队进行管理，企业完全可以根据销售的进度，合理与员工签订劳动合同，将员工成本分别计入各家项目公司，相关的开办费、销售费用、管理费用也可采取与销售进度配比的方法，进行合理的配置已达到节税目的。

在所得税预缴阶段，企业在计算成本时可以选择对于自己有利的相关方法，同时已发生的相关费用及时进行核销入账。对于能合理预计发生额的相关费用以及损失，要采用预提方法计入相关费用，对以后年度需要进行分摊列支的相关费用、损失的摊销期进行适当的缩短。对于限额列支的相关费用等的摊销要选择最短的年限，尽量增大前几年的相关费用，递延相关的纳税时间。

二、如何进行地增值税税收的筹划

1.根据不同建房方式进行纳税筹划

在相关的土地增值税的税收优惠政策中，对于代建房以及合作建房的有一个较为明确规定，例如在什么情况下可以暂免征收土地增值税。

（1）合作建房。合作建房是在房屋建设完成之后自己进行使用的，可以免征收相关的土地增值税，但是建成后需要进行转让的方式，则需要补交相关的土地增值税。

（2）代建房。代建房的本质是相关的房地产开发公司代表客户进行房地产的开发，同时还要收取相关的手续费。在整个经济行为不会涉及产权的变化，因此不在土地增值税纳税范围之内，只要依法缴纳相关的营业税。这样可以在一定程度上减轻相关的营业税负担，可以免除相关的土地增值税，进而减低企业的税收负担。

2.通过分散收入的形式进行纳税筹划

土地增值税要采用超率累进税率的方式进行计税，增值额等于收入减去相关的扣除项目，增值率越高，那么对应的税率就越高。因此可以采取分散企业收入的方式，对增值额产生影响，进而对企业的税负产生影响。在实务操作过程中，可以将可分除的项目从整个房地产项目中进行剥离，并且单独进行处理，例如装修费，设备安装费以及附属设施建设费等。这样能够使上述业务的盈利免除了相关的缴纳土地增值税，进而起到增加企业利润的目的。

举例说明，例如对于A房地产开发企业来进行一个项目的开发，其中建设一栋普通标准住宅进行出售，预计售价可以达到5000万元，其中可以进行扣除的项目金额为4500万元；而建设豪华别墅为10栋，预计相应的销售额为1500万，其中可以进行扣除的项目金额为1000万元。在上述案例中，如果不分开进行核算，那么需要缴纳相应的土地增值税为（5000+1500-4500-1000）×30%=300万元；然而如果分开进行核算的话，A企业按照相应的建设普通标准，由于增值率未超过2 0%，可以享受免相应的征土地增值税的优惠，这样就需要相应的缴纳土地增值税值为（1500-1000）×30%=150万元。

3、对利息支出的筹划。

按照相关法律的规定，对于扣除项目中财务费用中的利息支出，只要是能够按转让房地产项目计算分摊同时能够提供有关的金融机构证明时，可以据实进行扣除，最高不能超过相关商业银行同类同期贷款利率计算的相关金额。对于其他的房地产开发费用，可以将土地取得成本和土地开发成本总金额的5%扣除。凡不能按转让房地产项目进行分摊利息计算或者不能提供相关金融机构有效证明的，房地产开发费用可以按照土地取得成本与土地开发成本总额的10%进行扣除。 因此房地产开发企业可以根据自身的相关情况，通过计算决定是否要提供金融机构相关的利息分摊证明，进而达到有效节税的目的。

三、关于地下车位成本的分摊

目前车位成本问题主要是由产权问题导致！

对于地下人防设施形成的车位，产权归属于相关的人防部门，因此这部分的相关成本要从总成本中进行扣除，将这部分成本分摊到销售或者自用部分的开发成本中，将其作为公共配套设施费进行分摊，因此在房地产公司的财务帐上可以不体现这部分的成本，将其成本分摊到可售业态中，降低企业所得税赋。

对于非人防性质的车位，无论地下以及地上车位是否办理相关的产权的，其成本核算都应单独列示其成本，而非全部分摊到可售业态中去。能办理单独产权的车位，可以毫无疑问的做出售处理，其成本属于所得税和土地增值税的税前扣除范围；而不能办理产权的车位，如果是销售，则是出售使用权，在部分地区视作长期出租，此时在土地增值税汇算中核算上就按出租处理，需要交纳房产税（从租），其成本不能计入土地增值税扣除项目，但在所得税中仍然可以视为销售，其成本可以税前扣除。

三、结束语

房地产企业的税务筹划是一项具有技巧性较强，高技术含量和综合性较强的企业筹划工作，相关的企业部门需要一方面要熟悉相关企业的运营状况以及国家出台的相关税收法规进行认真的学习和研究。另一方面相关的房地产企业要采取相关的合理合法的运作手段，合理利用相关的纳税筹划的方式，对企业的相关目标以及相关的实施成本进行综合考虑，做好相关风险控制工作控制风险，这样才能有效减少房地产相关的税负状况，进而有效增强企业的竞争力。

参考文献

[1]张中秀，王晓菲，李首雁.税收筹划教程.中国人民大学出版社.2005：P125-126.

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关键词 房地产企业 土地增值税 会计处理方法 税务处理方法

一、房地产企业土地增值税分类

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》对房地产企业土地增值税进行分类。其中依据企业类型不同可将房地产企业划分为主营房地产业务的企业与兼营房地产业务的企业，具体内容如下：

（一）主营房地产业务的企业

以当期营业收入承担的土地增值税而言，其借记科目主要表现为：针对于房地产开发企业的经营税金及附加；针对于外商投资房地产企业的经营税金；针对于股份制试点企业的股份制等；其应贷记的科目有：应交税金；应交土地增值税。

（二）兼营房地产业务的企业

以当期营业收入承担的土地增值税而言，其借记科目主要表现为：针对于工业、商业、外商投资等企业的其他业务支出；针对于金融企业的其他营业支出；针对于餐饮、游乐等企业的营业税金及附加；针对于旅游、投资等企业的营业税金；针对于外商投资银行的其他营业税金等。其应贷记的科目有：应交税金；应交土地增值税。

二、房地产企业的分类

依据工程项目完成的情况，可将房地产企业划分为转让的国有土地使用权连同地上的建筑物及其附着物、项目全部竣工结算前转让的房地产及项目竣工或办理结算后三大类。

（一）转让的国有土地使用权连同地上的建筑物及其附着物

对于转让时应缴纳的土地增值税而言，其借记科目主要表现为：固定资产清理，在建工程，专项工程支出及固定资产购建支出等科目；其贷记科目主要表现为：应交税金；应交土地增值税。

（二）项目全部竣工结算前转让的房地产

就预缴的土地增值税来说，其应借记的科目有：应交税金；应交土地增值税。其应贷记的科目有：银行存款。

（三）项目竣工或办理结算后

在对土地增值税清算进行清算时，应做好调整前期征缴土地增值税款工作。同时，对税务局土地增值税清算报告科学合理编制，最终计算确定土地增值税清算金额，其中应借记的科目主要表现为：营业税金及附加――土地增值税，待摊费用――预缴土地增值税。其应贷记的科目有：应交税费――应交土地增值税。

需对税额进行补交时，其应借记的科目有：应交税费――应交土地增值税；其应贷记的科目有：银行存款。需退税时，其应借记的科目有：银行存款；其应贷记的科目有：应交税费――应交土地增值税。

三、房地产企业土地增值税税务处理方法

国税发[2006]31号文件规定：“房地产开发企业从会计视角上所确认的预售收入在税法中主要表现为应缴纳企业所得税的销售收入。”

国税函[2008]299号文件规定：“房地产开发企业通常依据当年实际利润据实分季预缴企业所得税，其中开发产品在开发过程中通常以预售方式销售取得预售收入，按照规定的预计利润率分季计算出预计利润额，并直接计入利润总额预缴。另外，开发产品完工、结算计税成本后需结合实际利润实现再次调整。”

《企业所得税法实施条例》规定：“房地产开发企业预缴的土地增值税需在预计利润中进行扣除。”这里所提及的预缴的土地增值税主要指的是营业税金及其附加。

下面介绍处理房地产企业土地增值税的土地成本分摊方法。

房地产开发企业的开发产品成本，一般可划分为建筑成本和土地成本两大类，即建筑成本构成比较复杂，既包括前期费用和房屋的建造成本，还包括与开发产品相关的配套设施费用，以及预提的商品房维修费用、白蚁防治费等其他间接费用；土地成本构成则比较简单，即取得用于开发的土地及土地使用权的全部支出。

下面对土地成本分摊方法的售房屋面积比例法进行论述。对于同一小区内开发的结构、用途不同的房屋，一般情况下，建筑成本可采用估价修正法进行计算分摊，土地成本可采用售价比率法进行计算分摊，而且这两种方法应合并进行，分步实施。

四、房地产企业增值税会计处理策略

（一）土地增值税的纳税筹划

转变房地产项目开发方式。一是房地产企业依据暂免征收土地增值税政策，积极与其他企业合资建房，以此减免房地产企业土地增值税，降低房地产企业成本；二是房地产企业依据相关税收优惠政策实行房屋租赁，租赁体制下的房地产企业仅需交纳房产税，以此大大降低了房地产企业的税负水平。

合理利用扣除项目降低应纳税额。房地产企业采取有效措施尽可能降低借贷利率，如当房地产企业实际发生的利息超过税法规定的开发成本可扣除比例的5%时，需要企业出示金融机构证明，之后依据国家相关税法规定对开发成本、开发费用及其他可扣除项目进行分项计算，反之亦然。

（二）新增房地产会计科目

随着我国会计制度的改革和房地产业突飞猛进的发展，房地产企业传统的会计科目和核算方法已经不能够满足现行房地产企业会计核算的需求，因此，这就需要现行房地产企业在《企业会计制度》的指导下新增会计科目。总结而言，主要新增五大房地产会计科目：一是“开发成本”科目。由该科目承担房地产企业开发费用和成本的核算业务；二是“周转房产品”科目。由该科目承担安置拆迁居民周转使用房屋核算业务；三是“开发产品”科目。由该科目承担已开发完工、经验收合格的房地产核算业务；四是“开发间接费用”科目。由该科目承担除行政管理部门承担费用以外的其他间接费用核算业务；五是“出租开发产品”科目。由该科目承担用于出租经营但未转为固定资产的土地和房屋核算业务。之后，将其五大新增科目一并计入报表的“存货”项目。

（三）不断完善房地产企业收入核算

（1）正确确定和应用收入确认标准。就我国现行房地产企业商品销售而言，其主要包括四个步骤，即签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工作竣工验收合格并交付买方验收以及办理产权过户手续。以上四个环节在房地产商品销售正确确定和应用收入确认过程中缺一不可，一旦出现四环节的缺失，势必会给房地产企业带来诸多风险，为此，这就要求我国房地产企业坚持正确确定和应用收入确认标准，进而，保障房地产企业收入核算工作的顺利高效开展。

（四）不断完善信息披露内容，进一步提升房地产开发企业信息披露中的信息含金量

首先是加强项目现金流量信息的披露力度。现行房地产企业经营活动现金流量包括销售房地产收到的现金、购买工程物资以及支付工资，实行分项目现金流量信息的有效披露，有助于提高其先进流量信息的有用性；其次是不断增加土地储备量及成本构成的信息，实现对其信息的披露有助于房地产企业信息使用者准确的判断土地储备的信息。

五、结语

受会计与税务处理差异性的影响，以致企业在实际缴纳土地增值税优先于企业所得税前将发生会计上确认费用滞后现象。就房地产开发企业来说，其所得税受其他因素影响不大，特别注意的是房地产开发企业在填报企业所得税年度纳税申报表时应考虑到资金的拥有时间价值。另外，房地产开发企业在处理会计税务处理时应善于利用税收优惠政策，以降低企业税负，增加企业经济效益。

参考文献：

[1]严雪.房地产开发企业预缴期所得税的会计与税务处理.中国乡镇企业会计.2012（10）.

[2]白建平.房地产企业税务筹划的经济效应分析.中小企业管理与科技（下旬刊）.2012（08）.

[3]刘洋.有关房地产税务筹划思考.现代经济信息.2012（22）.

[4]李洪芳.房地产业的税收筹划探讨.中外企业家.2012（17）.

[5]李晓霞.房地产企业的融资费用在土地增值税清算环节的税务处理.知识经济.2012（21）.

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以现代企业的管理理论和科学的管理手段，完善有效的税务风险防控体系，良好的税收筹划环境，实现企业税收管理的重要内容，也是企业实现经济效益最大化的重要管理手段。

1.1 风控模式一

中粮地产（集团）股份有限公司被审计曝光后，建立健全有效的科学的风险管理体制和考核机制，把加强内控机制建设、规范经营、防范和化解金融风险放在各项工作的首位，以培养员工具有良好职业道德与专业素质及提高员工的风险防范意识作为基础，通过加强或完善内部稽核、培养教育、考核和激励机制等各项制度，全面完善公司内部控制制度。

1.2 风控模式二

保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司，业务涵盖房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售以及商业会展、酒店经营等相关行业。国家一级房地产开发资质企业，由于加强企业风险管理，建立企业科学规范的风险管理体系，较好地把控房地产企业各类风险与关键控制点，2013年荣获上市公司综合实力第二名，风险控制第一名。

2 房地产企业税务风险管理

我国税收制度的完善和征管制度的改革对企业税收遵从的要求越来越高的环境下，专业科学的企业房地产税务风险控制模式非常重要。

根据《关于开展2014年全国税收专项检查工作的通知》（税总发〔2014〕31号），房地产业再次成为指令性检查项目，房地产业已连续13年被国家税务总局列为年度专项检查的行业。

房地产税务风险管理的不良表现：

2.1 内部控制缺失或风险管理不健全

房地产经营业务多样，经营活动复杂，一个项目的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售业、广告、物业管理等诸多部门，不仅使房地产企业的财务日常处理的工作量大、成本核算也容易混乱，管理难度大。

2.2 税控风险管理手段相对薄弱，管理资源缺乏，管理环节滞后，实际纳税遵从度时有差异

国家税务总局稽查如隐瞒收入偷税、虚增供料偷税、虚列成本偷税、多列支出偷税、虚列成本偷税、多种手段偷税、虚假申报偷税、隐瞒二手房交易价格偷税等。

3 房地产开发企业税务风险控制模式的建立

企业日常的经营活动要及时、全面地了解有关税收法规，或对相关税收法规的精神准确把握，在主观上没有偷税的愿望，纳税时按照有关税收规定去做，避免事实上的偷税、逃税，从而被补税、罚款、加收滞纳金、刑罚处罚以及声誉损害等风险。房地产企业税务风险管理控制模式：制定税务风险控制方向、设置税务风险管理边界、组织税务风险控制活动、分配税务风险控制职责。使税务风险控制在有效的规范的房地产商业模式下。

3.1 外部风控模式的建立

国家税务总局对分管纳税人开展稽查管理，认为经常会出现很多问题。

3.1.1 房地产行业的收入虚假主要表现在销售价格收入偏低的问题

①未取得售房许可证收取定金，未按预收账款处理，隐瞒销售收入。

②关联交易销售款不结转或少结转收入。开具收款收据，隐匿收入。

③代建转开发，少申报收入，少缴税款。拆迁补偿收入不按规定确认收入。

④坐支售房款少计销售收入。税前超标准列支成本费用，减少应税所得额。

⑤银行按揭贷款资金不及时结转收入。委托销售房产不按规定确认收入。

⑥假承包经营少缴税。假联营将房地产对外投资入股分得利润逃税。

⑦工程尚未决算，长期挂在“应付账款”、“其他应付款”和“预收账款”等往来科目，不结转或延期结转应税销售额。

3.1.2 房地产行业的成本虚假主要表现为建筑成本偏高

①建安成本重复入账，甲供材重复进入开发成本。

②收入费用配比方面不合理，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、开发间接费等。

③以假发票虚列成本。

④多结转成本等。

3.1.3 房地产行业的费用虚假主要表现各项成本的分摊费用的问题

①工资、福利费、业务宣传费超标准列支费用。

②税法不允许列支的项目。

例如，某企业开发项目当年实现预售收入1000万元，预计计税毛利率20%，期间费用及可扣除税金150万元，当年缴纳企业所得税16.5万元；次年实现预售收入2000万元，预计计税毛利率15%，期间费用及可扣除税金200万元，当年缴纳企业所得税25万元。第三年项目竣工交付使用，实现销售收入3000万元，期间费用及可扣除税金为250万元，项目计税成本4200万元。

企业财务人员作账：项目竣工清算应补缴企业所得税258.5万元。

税务稽查：应纳所得税262.5万元。

3.2 内部风控模式的建立

3.2.1 一般房地产开发建设与经营的主要环节

3.2.2 涉及主要税种

分为土地取得、建筑安装和成品销售三个环节，牵涉到企业所得税、个人所得税、土地使用税、耕地占用税、土地增值税、房产税、契税、印花税等项税种。

3.2.3 房地产项目投入大工期长

有些项目由于工程款项拖欠、资金困难或者工程未结算等原因虽然已经完工，甚至已投入使用多年，但长期不进行工程结算，也不进行税款申报。

3.2.4 税务风险控制模式的建立

通过建立“基础管理信息+风险统计分析+纳税评估管理+应税稽查准备”税务风险控制模式，从信息管理到技术分析，精细化运营和精细化管理，实现科学规范有效的风险管控。第一道防控由业务运营和生产建设部门搭建，第二道防控由风险管理、合规管理、财务管理等部门搭建，第三道防控由稽核审计、统计部门搭建，第四道防线则由董事会和监事会搭建。

企业报表的基本信息来源以及账面数字的变动趋势，基础信息、涉税信息、财务信息 、运营信息，其相互关联性可以测定企业的经营效率和合理分布，有助于降低经营生产的风险。也是企业公司治理和风险控制的“目标责任书”。强化企业管理意识，特别要抓住关键的财务数据和相关指标，有针对性地研究企业公司税控管理和运营方略。

篇（6）

一、我国银行理财产品同质化严重

近年来,尽管各家银行都纷纷推出自己的个人理财品牌,如建行的“乐当家”、工行的“理财金账户”、农行的“金钥匙”、招商银行的“金葵花”、交通银行的“圆梦宝”、中信实业银行的“理财宝”、广东发展银行的“真情理财”等,并且发行了多种个人理财产品,但银行的个人理财业务涉及的投资组合往往大同小异,几乎都是证券、外汇、保险、基金等投资产品的组合。透视2009年以来银行理财业务的市场表现,我们不难发现一个带有共性的现象:银行理财产品总是呈现一种“羊群现象”。如果资本市场形势大好,人民币理财产品就“蜂拥”打新股产品,比重占到了人民币股票产品的47%;一旦资本市场振荡走低,理财产品又“蜂拥”债券票据产品,期限长的不好卖了,就纷纷改成短期的。个人理财产品更多地是把现有的业务进行重新整合,而没有针对客户的需要进行个性化设计,理财产品同质化明显。据西南财经大学理财与信托研究中心的《商业银行理财能力排名报告(13期)》对国内已经或正在开展理财业务的61家商业银行在2009年2月至2009年3月推出的理财产品创新能力的分析,发现中资银行中,中国建设银行和中信银行在理财产品投资对象方面有所创新,将应收账款作为银行理财产品的投资对象,其他商业银行在此期间发行的理财产品无任何创新。

二、理财产品同质化的主要原因

我国商业银行个人理财业务起步较晚,技术和研发力量薄弱,创新人才短缺,创新力不足,理财产品同质化严重。究其原因,主要有:

第一,我国多数商业银行的理财产品是从国外学习而来,未使其“本土化”,加之银行理财产品中,在结构性产品方面,我国多数商业银行面临定价系统问题。外资行有很多模型、交易经验、历史数据的支持,有很强的产品是设计能力。国内银行很多不具备这样的能力,由于没有独立的定价系统,定价模型需要由外资银行来做,所以提供的理财产品同质化现象比较严重。

第二,我国多数商业银行的理财产品是由总行研制,分支行和基层行只是负责推广销售。一方面,总行研制出的产品没有考虑到地方的差异性,因而总行设计的新产品未必能满足不同区域人们多样化的金融需求;另一方面,分支行和基层行处于市场最前端,真正接触客户、了解客户,对本地区的理财需求应该比总行更清楚。因此,可以有针对性地研发出更加符合本地区客户需求的理财产品。但分支机构几乎没有创新的权利,因此其创新的积极性受到压抑。

第三,我国分业经营、分业管理使商业银行的投资渠道狭窄,创新受阻。虽然我国商业银行的投资领域相比以前更加广泛,但是由于长期受分业经营、分业管理的限制,直接影响银行理财产品的创新能力。

第四,对客户需求了解不足也是商业银行理财产品趋同的重要原因。国外商业银行的个人理财业务之所以发展迅速,原因之一就是国外多数商业银行对客户的需求比较了解,而我国多数银行很少对客户市场进行市场调查,即使有部分银行进行了调查,也是滞后的,并且是小范围的。对这个地区适应的产品,对另一个地区并不一定适应。所以国内的各种投资理财产品,风险标准、收益率大都趋同,对客户细分做得不够。

第五,考虑到风险性因素,多数银行未能进行大胆的创新。金融理财产品创新仍存在一定的风险,研发新的理财产品都需要投入大量的人力和物力,而是否适应市场需求还很难说。此外,还要考虑其他的影响因素,如目前经济金融环境复杂多变,且国际市场具有较大的不确定性,加之目前整个资本市场走弱,期限越长,理财产品面临的风险也就越大,多数银行不敢做期限较长的理财产品,因此,1～6个月的短期理财产品成为了各家银行的主导。各银行间相互模仿、复制,尽管名目不同,但功能特点类似,因此,我们在市场上所见到的理财产品都是大同小异。

三、加强个人理财产品的研发与创新,实施产品差异化策略

(一)建立产品创意库

好创意是创新成功的前提和基础。特别是作为个性化、差别化服务为特色的个人理财业务,产品创意尤为重要。因此,银行一方面要培养专门的产品创新人员,建立创意机制,采用规范的方法和标准的程序,从政府、客户、竞争对手、员工和数据库系统中采集产品创意,丰富产品创意内容,建立产品创意库。另一方面,要调动全体员工的创新积极性,通过在全行范围内开展产品创意竞赛活动等,采集好的创意,建立产品创意库。

(二)在新产品设计开发过程中,可采用三个“盯住”策略

1.盯住客户的需求

满足客户的需求是产品的核心,新产品的开发从根本上说应当从客户对金融产品的心理需求着手。商业银行研发人员应当不断地研究客户的需求结构与具体内容,广泛地收集各种资料,从第一线捕捉客户需求的各种信息,掌握各类客户的需求变化动态,并从中发现新的服务内容和方式,不断探索满足客户需求的新的金融投资运作方式,并设计和开发相应的能够满足这些需求的新的理财产品。

2.盯住竞争者行为

竞争者是市场的重要成员,其一举一动都可能改变市场格局并对银行的利益构成影响。因此,我国银行应盯住这些竞争者尤其是外资银行的新产品开发与投放行为,并及时组织力量研究,发现其服务方式与内容,了解相应的客户需求,并根据自身的特点运用市场细分和定位原理,开发相应的新产品,占领新的市场。

3.研究国家政策,盯住国际市场

我们都知道,金融业与国家经济政策紧密联系。因此商业银行在研发新产品时应认真研究国家政策,根据其需要和变化对产品与服务做出相应的调整。同时,由于我国商业银行的个人理财业务相对于发达国家银行的个人理财业务还是比较落后,应认真向发达国家银行学习,借鉴其经验,引进其先进的投资理念、金融产品与服务方式,并结合我国居民的需求,研发出新的理财产品。

(三)推出复合型理财产品

在制度许可的条件下,加深与基金、保险、信托、证券公司、外资金融机构以及房地产商、汽车销售商等的合作,推出复合型的理财产品。与证券公司合作推广、完善“银证”理财产品,与期货公司合作推出“银期”理财产品,与保险公司合作推出“银保”理财产品等。同时,可适时推出存款工具证券化、有价证券质押贷款、住房贷款证券化,期货、期权等金融衍生产品,设计专门针对老年人的个人理财业务,为高收入阶层合理避税设计一些金融产品等。此外,在不违反国家政策的前提下,还要加强与外资银行在其优势领域的合作,开发新的理财产品,学习其先进的经营,提高国内商业银行自主创新能力。

此外,继续加强理财产品和服务的整合,近几年国内商业银行在零售产品的整合方面做了很多有益的探索,如将银行卡构建成集存款、零贷、汇款、消费、缴费、理财、网上银行于一身的理财产品。这样既可以节约成本,又可以满足客户的基本理财需求。

(四)根据客户的不同需求,提供差异化的理财产品

不同的客户有不同的理财需求,即使是同一客户在不同的人生阶段,其理财需求也有所不同。因此,商业银行要定期组织市场调查,理解客户当前的需求,并根据客户的不同需求,提供差异化的理财产品,满足客户个性化的需求。如在客户不同阶段提供差异化的理财产品:银行可以为处于青年期的客户提供一些便利的消费支付业务,手机银行、电话银行、刷卡消费、网上支付等;可以为处于新婚期的客户提供汽车贷款、住房贷款、消费贷款、基金买卖、投资理财咨询、结婚贷款等产品;为处于抚育期的客户提供教育储蓄、学资贷款等理财产品;为处于事业期的客户提供家居保险、个人税收筹划、综合理财等产品;为处于老年期的客户提供医疗保险、代客理财、保本基金、遗产规划等服务。

(五)加强对创新型人才的培养

首先,选拔具有创新能力的人才。一是从银行系统内部遴选出具有创新能力的人,包括从分支行和基层行中选出创新型人才;二是从银行系统外部引进创新型人才。如通过公开招聘从高校引进具有创新能力的毕业生,也可从国外引进具有创新能力的人才。

其次,把有创新能力的人派到国外个人理财业务发展较为成熟的银行考察、学习其先进的经验、技术等,增强其理财产品的创新力。也可邀请国外金融专家前来举办论坛、讲座,或与国内外高校合作培养人才,以提高其整体素质,增强创新力。