房产的法律法规汇总十篇
时间：2023-12-25 15:23:39
序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇房产的法律法规范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。
篇（1）
(一)居住用地七十年;
(二)工业用地五十年;
(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;
(四)商业、旅游、娱乐用地四十年;
(五)综合或者其他用地五十年。
《城市房地产转让管理规定》
第五条 房地产转让时,房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十一条 房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第四十二条 以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第三十九条 土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。
篇（2）
关键词：脱实向虚；房地产业；长期发展规律；国际经验
一、引言
城市化进程催生了房地产市场，而房地产业则因其显著的关联效应而成为国民经济的主导与支柱产业，因此研究房地产的长期发展规律及其对于宏观经济的影响具有十分重要的意义。由于房地产业在工业化进程中的重要作用，以及对于一国产业结构的良序互动和经济增长的重要支撑和带动作用，对于房地产发展的规律及其对其他经济部门和总量经济影响的研究一直是国内、外学界关注的重点。择其相关研究文献简要综述如下。国内研究方面。葛扬和眭小燕（2009）综述了房地产泡沫的形成—破灭机制，及其与宏观经济之间的关系。张若雪（2010）在国际比较视角下研究了日本和美国的房地产泡沫，并对中国房地产的供求关系进行了分析。柳德荣（2010）则将住房购买视为长期投资，“通过现金流净现值、溢价率、内部收益率等指标考察地区住房市场，指出北京、上海、深圳三地的住房价格不合理，不同程度存在泡沫”。王春雷和黄素心（2011）则就北京房价的变动趋势及影响因素进行了分析，认为汇改推动了北京房价泡沫的形成。程瑶（2012）在国际比较的视角下研究了地方政府对房地产税收的依赖问题。王学龙和杨文（2012）在国际比较视角下实证分析了中国的土地财政与房地产价格波动的关系，并构建了土地供应限制下的房地产市场均衡模型。程侃和杨斌（2013）在国际比较视角下，通过设计一个新型房价收入比指标，对持久所得、隐性收入与中国房价合理性进行了分析，却认为中国房价仍是合理的，中国人民的房价负担能力被低估。国外研究方面。CatteP等（2004）就房地产价格与经济周期的关系进行了研究，认为房地产上涨期间，通过金融系统带来的财富效应能够刺激消费，引致经济景气。Hott和Monnin（2008）构建租金模型和供求模型，估计了美国、英国和荷兰等国的住房基础价格。IaeovielloM和MinettiR（2008）指出：“在经济向好时，房价上涨的财富效应增加了负债人的借贷能力和净资产，也使得抵押品价值上升，这加速经济周期走强。而房地产和经济景气相互增强最终受制于通胀上行和货币紧缩，使得负债人的资产缩水和债务状况恶化，经济也开始回落。”
E.Leamer（2008）则研究了房地产与多个经济周期的关系，认为：“二战以来美国历次经济衰退的主因是房地产泡沫，地产衰退直接影响住房投资和居民消费。即便房价并无显著下行，但房地产销售的迟缓也足以导致房地产业、建筑业的收缩和财富效应的消退，经济下行乃至衰退也往往难以避免”（转引钟伟和魏伟，2014）。综上所述，目前国内、外相关研究已于国际比较视角下从诸多方面分析了房地产发展与各类经济因素变化之间的关系，分析方法包括定性分析与定量实证，较为全面地涉及了决定房地产发展变化的影响因素，并于一定程度探讨了房地产波动与经济增长之间的关系，这为后续研究奠定了坚实的文献铺垫。然而，深入观察不难发现，当前研究对于房地产的长期发展规律缺乏同时超越地域与短期时限的一般性深入探究与总结，同样对于经济增长的影响分析亦局限于局部地域或相对短期的时间序列。这就为本文的研究提供了问题导向和切入点，即在经济脱实向虚的现实背景下，主要针对房地产业发展的一般特征和长期规律，通过回顾与比较各代表性国家的房地产长期发展实况与共性特征，以期得出关于房地产长期发展机理的规律性总结，从而为我国未来一段时期房地产市场的调整、可能出现的问题以及风险防范提供有益参考。发达国家的房地产进程开始较早，发展较为充分，经历过明显的房地产周期现象，例如美国和日本的房地产市场；而新兴市场国家的房地产进程则开启较晚，发展阶段较低，发展过程未及充分展开，周期现象不太明显，例如韩国、中国的房地产市场。本文从发达国家选取美国和日本，从新兴市场国家选取韩国，作为研究房地产长期发展规律的样本国家，通过查阅样本国家的相关统计数据，进行绘图处理。以下主要围绕样本国家的房地产发展指数与GDP增长、置业人群数量之间的关系展开具体分析与归纳。
二、房地产发展与GDP增长的关系
房地产业是国民经济的重要产业，其发展和关联效应必然带动GDP增长；GDP增长则不仅表征国民收入水平和消费水平的提高，而且表征一国城市化水平和经济发展水平的提高，因此又必然扩大房地产需求，反向带动房地产业发展。因此，两者关联运动的常态几乎呈同步运动，即同时增长或同时下降，且增速或减速大体相当。图1是日本房价指数与GDP增长的运动关联图。如图1所示，1985年“广场协议”之前，日本的房价指数运动与GDP增长运动总体上步调一致，同为缓速增长；然而1985年~1991年，房价增速骤然提高，两者由同步运动转为异步运动，房价指数增速明显快于GDP增速，从而造成房地产泡沫的滋生和扩大；1991年~1995年，两者依然为异步运动，房价指数转而迅速下降，前一阶段积聚的房地产泡沫破灭；1995年之后，两者基本恢复同步运动，不过作为泡沫经济的严重结果，此时的宏观经济陷入长期萧条，GDP增长乏力。美国的房地产周期现象最为明显，房地产泡沫频发，如图2所示，仅1970年~2010年，就已出现过三次房地产周期和泡沫现象，它们分别是：1975年~1978年，第一次房地产泡沫；1983年~1886年，第二次房地产泡沫；2003年~2007年，第三次房地产泡沫。纵观这三次房地产周期和泡沫现象，尽管泡沫的破灭诱因不尽相同，但其产生的诱发因素却都直接源于房价指数增速明显快于GDP增速的异步运动。由于房价指数增速明显快于GDP增速，从而造成房地产泡沫的滋生、扩大和破灭，进而诱发房地产周期性波动。
而在房价指数增速与GDP增速几乎同步运动的阶段，或者GDP增速明显快于房价指数增速的时期，例如1990年~2000年期间，则没有出现明显的房地产泡沫和周期性波动现象。图3是韩国房价指数与GDP增长的关联图。从其房地产发展的历史看，如图3所示，由于汉城奥运会效应，自1986年起，韩国的房价指数运动与GDP增长运动开始呈现异步运动特征，房价指数增速明显快于GDP增速，从而造成房地产泡沫；1990年，此轮房地产泡沫开始破灭，并于1993年结束；1993年~1996年，韩国的房价指数运动与GDP增长运动依然表现为异步运动，但是与房地产泡沫期不同的是，此时的异步运动表现为GDP增速明显快于房价指数增速。1997年，亚洲金融危机爆发，韩国的房价指数和GDP增长同时受到剧烈影响，迅速下降，但自此至目前为止，除了2008年全球金融危机的外部冲击之外，两者基本恢复同步运动的常态。综上，纵观样本国家的房地产发展与GDP增长之关系，根据其房价指数或土地价格指数与GDP增长联动的共同特征，可以得出以下结论：房价指数或土地价格指数与GDP的同步运动是两者关联运动的常态，这是对于房地产发展和GDP增长互相促进的产业结构效应的一般反映，尽管在发达国家有时也会出现GDP增速明显快于房价指数或土地价格指数增速的异步运动情况；若是发生房价指数或土地价格指数增速明显快于GDP增速的异步运动现象，便会诱发明显的房地产泡沫和周期性波动现象。
三、房地产发展与置业人群数量的关系
美国、日本、中国等国家的统计数据表明，20岁~50岁的人群是住房消费主力人群和购房适龄人群，尽管三个国家的发展阶段、模式和文化等都存在明显差异，但这基本符合消费的生命周期理论。因此，我们用20岁~50岁的人群数量代表置业人群的数量。下面重点检验样本国家20岁~50岁置业人群数量跟房价指数的关系，以视两者之间是否存在显著的正相关性。如图4所示，日本的置业人群数量曲线呈现显著的阶段性，其拐点出现在1973年左右，1973年之前为快速增长期，之后为平缓增长期和绝对下降期。1973年之前，日本置业人群数量以基本稳定的速度快速增长，而房价指数也以基本稳定的速度快速增长，且没有发生房产泡沫现象，两者之间表现出显著的正相关性。1973年之后，日本置业人群数量首先转入平缓增长（1973年~1995年），继而平缓下降（1995年以后）；房价指数也随之转入平缓增长期（1973年~1985年），且没有发生房产泡沫现象，此间两者同样表现出显著的正相关性；1985年~1995年，日本置业人群数量平缓增长，而房价指数却大起大落，两者不存在正相关性，房地产市场经历了泡沫过程；1995年之后，日本置业人群数量平缓下降，房价指数亦平缓波动，两者又恢复正相关性。
观察图5，美国的置业人群数量曲线也呈现出阶段性，其拐点出现在1998年左右。拐点之前，置业人群数量为快速增长期，房价指数也随之快速增长，且没有出现显著的房地产泡沫现象，两者呈现明显的正相关性；1998年拐点之后，置业人群数量进入平缓增长期，而房价指数运动先是经历了大起大落的房地产泡沫期（2003年~2009年），继而恢复拐点之前的常态化快速增长，总之，两者之间不具有明显的正相关性。关于拐点之后两者正相关性的打破，房地产泡沫期归因于市场投机因素，2009年之后（房价指数的常态化快速增长）则归因于美国的“再工业化战略”实施所带来的经济复苏。韩国置业人群曲线的拐点出现在1995年左右，如图6所示。拐点之前，置业人群数量为快速增长期，房价指数随之快速增长，除了1986年~1993年的房地产泡沫过程之外，两者基本呈现明显的正相关性；1995年拐点之后，置业人群数量进入平缓增长和回落期，而房价指数运动却呈现出拐点之前的常态化快速增长态势，两者不具有显著的正相关性，这种背离运动主要源于这一时期韩国电子、汽车等新兴产业的崛起而带来的经济快速发展。综上，纵观样本国家房地产发展与置业人群数量的关系，根据其房价指数与20岁~50岁人群数量关联运动的共同特征，得出以下结论：房价指数曲线与置业人群数量曲线的明显正相关是两者关联运动的常态；若发生房价指数运动背离两者正相关性的大起大落现象，便会触发房地产泡沫和周期现象；但是同时存在着在置业人群数量平缓增长或下降阶段上，GDP的快速增长破坏两者联动正相关性的可能，即GDP的快速增长引致房价的快速增长。
四、结论
纵观样本国家的房地产发展历史，通过以上分析可以发现，房地产的发展在根本层面上受到GDP和置业人群数量的综合作用，这些经济因素相互联系，共同决定着房价指数的变化。根据样本国家房地产发展的共同特征，概而言之：当城市化率越过拐点而转入平缓增长阶段后，房价指数运动主要取决于GDP和置业人群数量的变化，两者任一的快速增长都会引致房价指数的快速增长；若发生房价指数单方面大起大落的异步运动情况，便会触发房地产泡沫过程，给经济增长造成严重的负反馈，破坏经济的正常发展进程。从长期看，房地产发展在根本上亦主要取决于GDP和置业人群数量两因素的共同作用，两者任一的快速增长都将引致房价指数的常态性快速增长；若两者同为平缓增长或下降，房价指数则随之同步运动。此为基于国际经验总结的房地产长期发展规律，在当前中国经济脱实向虚的现实背景下，对于调控房地产健康发展具有重要的理论向导意义。
参考文献：
[1]葛扬，眭小燕．房地产泡沫化机理及其影响研究评述[J]．经济学动态，2009，（11）：125-130．
[2]张若雪.房地产泡沫国际比较及中国房地产业发展[J].财经科学，2010，（273）：91-99．
[3]柳德荣．京沪深住房市场泡沫比较研究：基于长期投资的视角[J]．管理世界，2010，（9）：169-170．
[4]王春雷，黄素心．北京房价泡沫变动趋向及影响因素[J]．商业研究，2011，（10）：191-195．
[5]程瑶.地方政府房地产税收依赖的国际比较与借鉴[J].财政研究，2012，（11）：72-76．
篇（3）
房地产融资信托的法律规制与法律规避
目前，只有“一法两规”（《信托法》、《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》）对房地产融资信托进行法律规制。“两规”对房地产融资信托主要有以下禁止性规定：
《信托投资公司管理办法》第三十二条：“信托投资公司经营信托业务，不得有下列行为：……（三）承诺信托财产不受损失或者保证最低收益；……”
《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》第四条：“信托公司办理资金信托业务时应遵守下列规定：………（四）不得承诺信托资金不受损失，也不得承诺信托资金的最低收益；（五）不得通过报纸、电视、广播和其他公共媒体进行营销宣传。信托投资公司违反上述规定，按非法集资处理，造成的资金损失由投资者承担。”
《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》第六条：“信托投资公司集合管理、运用、处分信托资金时，接受委托人的资金信托合同不得超过200份（含200份），每份合同金额不得低于人民币5万元（含5万元）。”
金融创新与法律规避往往相伴而生。凯恩斯理论认为当外在市场力量和市场机制与机构内在要求相结合，寻求回避各种金融控制和规章制度时就会产生金融创新。由于利益的驱动，信托投资公司在开创新的信托产品时，都在自觉或不自觉的打法律球。房地产融资信托操作过程中出现的法律规避行为有：
第一，信托投资公司利用分解项目的方法将原本一个项目分解为若干项目，从而达到规避“接受委托人的资金信托合同不得超过200份（含200份）”的限制。
第二，信托计划虽不公开承诺保底，但是往往通过一些方式暗示提供保底保证。如，天津北方国际信托投资股份有限公司2003年4月推出的“高校学生公寓优先收益权信托产品”的推介书第六条“由于经营管理或者其他原因房信集团（注：资金信托产品拟投入的房地产开发单位）如未能按期足额取得物业经营优先收益权收入，造成偿还信托资金困难，房信集团承诺用其自有财产按期足额给付。由于校方原因学生公寓未能充分使用，高校（注：资金信托产品拟投入的房地产开发单位的合作单位）保证以校方经费补足。”
第三，信托计划虽不保证最低收益，但是几乎无一例外的都有预期收益率，而且很多信托产品的预期收益率可精确到小数点后2至3位。如，北京商务中心区土地开发项目资金信托计划的预期收益率为4.8%，“三环新城”经济适用住房开发建设项目资金信托计划的预期收益率为4.5%.
法律保护的缺失
由于房地产融资信托刚刚兴起，众多信托产品还未到期，而且市场初期信托投资公司把关较严，房地产融资信托的风险尚未显现，迄今为止没有因上述法律规避行为产生纠纷。换言之，法律规避的弊端在实证中尚未体现。但是从法学和经济学理论分析，上述法律规避行为无疑将影响投资者的决策。对于非专业知识的投资者来讲，极可能基于对“承诺保底”和“预期收益”的信赖做出投资决策-购买该信托产品。但当“承诺保底”与“预期收益”不能兑现时，委托人的权利如何救济？
《信托投资公司管理办法》第七十五条：“信托投资公司违反本办法第三十二条规定的，由中国人民银行责令限期改正，并处以1万元以上3万元以下的罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予纪律处分，并由中国人民银行取消高级管理人员的任职资格和从业人员的从业资格。构成犯罪的，由司法机关予以追究刑事责任。”
篇（4）
中图分类号：C812文献标识码：A文章编号：1006-5954 （2011） 04-71-03
作为发展中大国的首都和一个经济社会发展达到一定水平，注重和谐、关注民生，人口又高度聚集的大城市，北京应以更开放的姿态、更广阔的视角和更人性的理念审视房地产市场，解决住房问题。但由于北京房地产市场化的时间还较短，尚未出现一轮完整的周期波动，因此学习和总结发达国家大都市房地产业发展的规律，吸取发达国家房地产业发展过程中的教训，对研究下一阶段房地产发展方向具有重要意义。
一、国际大都市房地产发展规律及特点
（一）房地产与经济的关系
1.房地产业在经济总量中占较大比重
从目前的数据看，各大都市的房地产在地区生产总值中均占有较大比重，是第三产业中的重要行业。如纽约的房地产业增加值占地区生产总值的比重2006年达到15.8%，是第三产业中的第一大行业。伦敦的房地产业及商务服务业增加值占地区生产总值的比重2007年为30.3％。东京的房地产业增加值占地区生产总值的比重1980年以来呈现稳步上升的态势，2000年以来基本保持在12%左右，2007年为12.9%。
2.房地产业税收贡献大，且集中在保有环节
根据美国、英国和日本的税收制度，房地产主要在保有环节征税，一般根据房地产的评估价值，按一定的比率征收；流转环节税种较少且税率较低。因此，纽约、伦敦、东京地方政府从房地产业主要获得财产税收入。香港特区政府从房地产取得的收入主要包括卖地收入、物业税、差饷等。
3.房地产波动与经济波动联系密切
从国际大都市房价走势看，表现出一定的周期性规律。同时，研究也显示：房地产市场周期与经济周期相吻合，是一种正相关关系，波长大体一致。一般来说，房地产的繁荣、衰退期超前于宏观经济，而复苏、萧条期滞后于宏观经济，见表1。
（二）房地产与社会的关系
1.住房存量应与人口规模基本相适应
确保住房存量与人口规模，以及由此决定的家庭户总数基本适应，甚至略微超过家庭户总数，是保证房地产市场健康稳定发展的根本条件之一，也是保证居民有良好生活品质的前提条件。在这方面，国际大都市有较成功的做法和经验。如纽约，2008年全市有303.3万户家庭，住宅332.8万套，住宅存量与家庭户数基本保持一致，住房空置率为8.9%。宽松的住房供应保障了居民较好的居住条件，91.9%的住宅平均每个卧室居住人数低于1个人，5.3%的住宅平均每个卧室居住人数在1~1.5个人之间，仅2.8%的住宅平均每个卧室居住人数在2个人以上。
2.房价变动与购房适龄人口的变化趋势正相关
发达国家的房价增长与购房适龄人口（指25~44岁人口）的增长有显著的正相关关系，该特点在美国和日本表现尤为明显。上世纪70年代以来，美国的购房适龄人口呈现持续上涨态势，从1980年的6323万人增加到1995年的8476万人，房价也表现出持续上涨态势。日本从上世纪90年代开始购房适龄人口总体呈现出下降态势，从1990年的3558万人下降到1995年的3374万人，2010年为3464万人，房价也表现为持续下跌。
3.房价收入比处于合理区间
国际上通用的房价收入比，是以住宅套价的中位数，除以家庭年收入的中位数。世界银行认可的合理的房价收入比在4~6之间。以这一标准衡量，纽约等国际大都市居民的住房支出处于相对合理区间。瑞士、德国、瑞典等房价收入比长期在2~3之间。伦敦的房价收入比自1990年以来一直保持在5以下。
（三）房地产市场内部关系
1.存量房比例高，新建房比例低
纽约等国际大都市都非常注重存量房的维修和保护，以促进存量资源的可持续利用。这些城市的新建住房市场较小，起主要作用的是二手房交易市场。在这些城市的住房总量中，新建房的比例极低。如纽约，2008年其全部住房中，42.9%建于1939年前，38.5%的房屋建于20世纪40~70年代，1970年后建设的住宅仅占18.5%，其中2000年后建设的仅占3.6%。
2.自有与租赁并重
自有住房与租赁房并重是纽约等国际大都市房地产市场的主要特征之一。由于受人员流动性大、房价相对较高等因素影响，在纽约、东京等国际大都市中，租赁是居民解决住房问题的重要手段。如2008年，纽约家庭自有住宅拥有率为34%，而租房比例达到66%，大大超过前者。 2003年东京住宅拥有率达到44.5%，而租房的户数约占非空置住宅总户数的一半以上，租房比例位居全日本首位。
（四）政府与房地产市场关系
1.在住房供给短缺阶段，政府大规模兴建保障性住房
上世纪50~80年代，随着工业化和城市化快速推进，大多数发达国家（地区）均面临严重的住宅短缺，为缓解供需矛盾，各国（地区）政府均经历了大约30年的大规模兴建公房阶段。在建设高峰期，英国保障性住房存量占住房总量的比重超过50%，香港超过45%，新加坡超过90%。发达国家住房保障体系发展过程中，大多先发展适用于低收入人群的廉租房，其次才发展适用于中低收入人群的限价房。美国廉租房占住房总量的比重为17%，欧盟国家平均为18%左右。法国则规定，人口超过5万的城镇中，廉租住房占全部住房的比例不能低于20%，否则将受到处罚。
2.政府采用多种手段调控房地产市场
美国等发达国家（地区）政府均综合运用立法、财政、税收、金融等各种手段，以保护公民居住权、保证本地区住房目标的实施进度及预期效果的实现。
3.政府对市场进行严格监管
政府干预行为主要包括引入多元化的市场主体、监管市场主体及其行为、抑制投机和炒作、惩戒失信等，也有直接使用价格管制等极端手段的。如德国，按照法律规定房租涨幅在三年内不得超过20%；所有大中型城市都要制定每年更新的“租价表”，根据“租价表”制定“合理房价”。
二、从国际比较看北京房地产发展存在的隐忧及问题
（一）城市化快速推进、人口扩张集聚对住房需求形成较大压力
1.常住人口和购房适龄人口呈持续增加态势
国际经验表明，当一国城市化率（城市人口占总人口的比重）在30%~70%这一区间时，城市化进入加速阶段，城市房价总体上涨。当城市化率处于30%~50%之间时，人口迁移主要表现为农村人口进入城市，全国城市房价涨幅总体比较接近。当城市化率处于50%~70%之间时，人口迁移以城市之间相互移动为主，农村人口向城市迁移为辅，这一阶段大城市的房价涨幅将会明显高于中小城市。近几年，北京市常住人口及购房适龄人口均呈现持续增长趋势。根据抽样调查数据估算，2009年北京购房适龄人口为667.3万人，比2000年增加143.2万人。
2.目前住房存量相对城镇人口总量明显不足
2009年，全市城镇人口1491.8万人。若以户均2.6人测算，相当于有573.8万户城镇常住人口，需要的住房存量在570万套以上。而据2007年房屋普查数据显示，全市国有土地上成套住宅仅为378.57万套，平房78.45万间。
（二）城市处于扩张期，存量建筑寿命短，不利于房地产市场可持续发展
近30年来，北京城市建成区迅速扩大，老城区进行了较大规模的改造，北京房屋主体是新近建成的建筑，部分建筑物使用寿命较短。我国的住宅寿命平均为30多年，而发达国家一般都超过70年，有的可达百年以上。据2007年房屋普查数据，当年全市国有土地上存量房屋中，仅有1.67%建于1949年前，8.08%建于1949~1979年，1979年后建成的房屋占到了88.4%，其中2000年以后建的占到了48.39%。
（三）忽视房地产市场周期规律，市场参与者对未来价格过度乐观的预期，容易累积房价泡沫
如同其他国际大都市的房地产发展中体现出的周期性规律一样，北京的房地产市场同样会表现出周期性规律，价格不可能永远上涨。自从2009年以来中央出台一系列调控政策以来，北京房地产市场已经出现了趋冷迹象，但由于房屋价格没有明显回落，市场参与者购房热情依然高涨。
（四）重自有轻租赁，租赁外部环境亟待改善
在改善住房方式上，拥有自主住房是多数居民的第一选择。政府在保障房的设计上，也是偏向于产权转让，而不是租赁。如对经济适用房、两限房的管理方式，即是如此。
（五）房价收入比高，加重社会财富分配不公
近几年来，北京房价上涨较快。2010年1~7月，四环以内的期房住宅达到了3.4万元/平方米，四环至五环也达到了2万元/平方米。而2009年，全市城镇居民人均可支配收入为2.7万元，家庭平均可支配收入约为8万元（以3口之家计算）。对于一个年收入8万元的家庭来说，要购买一套四环以内的90平方米期房住宅，需要38.3年的可支配收入，四至五环内也需要22.5年。
（六）保障性住房供给不足
从人口发展趋势和市场供需情况看，北京目前仍处于住房短缺阶段。1998年以来，北京住房供应体系的主体一直是完全市场化运作的商品房，经济适用房居于次要地位，且其比重持续下降，限价房和廉租住房目前供应量还未形成规模。以经济适用房为例，1999年经济适用房完成投资占当年全部商品住宅投资的比重为11.3%，此后总体处于下降趋势，2007年曾一度下降到2.9%。
（七）政府“监管角色”和“参与角色”冲突
作为管理者和监管者，政府希望人人享有适当住房。作为参与者和受益者，政府希望房地产业蓬勃发展。这两种角色产生冲突时，有可能弱化住房保障功能的发挥。从政府内部看，中央政府是市场的干预者，而地方政府是地方房地产市场的直接参与者，在利益格局下对房地产业依赖度高。因而，在中央的调控和地方利益有冲突的情况下，房地产市场调控又极易产生博弈。
三、国际大都市房地产发展对北京的借鉴与启示
（一）促进都市圈协调发展与人口合理流动，推动房地产市场健康发展
在京津冀都市圈一体化的背景下，做好中长期人口预测，并据此制定科学严谨的住房建设计划以适应未来的经济社会发展。
（二）对商品房领域，要坚持市场化取向，盘活存量，加强监管
盘活空置房。可以通过政府收购、征收房产税、对出租户进行补贴等形式盘活空置房。如欧盟国家中房屋闲置率最低的荷兰（低于2%），法律允许无房者入住闲置一年以上的空房。
完善租赁市场。借鉴国外的成功经验，利用法律规范住房租赁市场，建立起对租房者良好的保护机制。同时，对租房者实施补贴计划，大力增加公共租赁住房的供应。
（三）对保障房领域，要明晰责权，央地合力，加快推进保障房工业化生产方式
在大力兴建保障性住房的同时，要做到：尽快出台相关法律，明晰政府和公民责权，培植独立于商品房开发的保障房建设体系。加快以工业化方式推进保障房建设，发挥其经济效应。充分发挥中央和地方两种积极性。
（四）引导大众树立正确的市场预期和健康的消费观
引导市场参与者正确认识经济发展规律，了解房地产市场存在周期变动这一客观事实。全面公开市场信息，为市场参与者判断形势、做出理性预期提供基础。积极引导消费者树立合理的住房消费观念，使个人消费行为回归理性，鼓励消费者根据自身的能力和实际需要，合理安排住房消费。
■ 参考文献
篇（5）
媒体和学界对《解释三》有关离婚房产之规定的批评不绝于耳,究其缘由,担忧这两条规定弱化了法律对家庭中的弱者(主要为女方)的保护,进而将扩大男女两性之间在实质上的不平等,可谓是其成为众矢之的主要原因。有论者认为,这种“公婆买房、儿媳没份”的现象违反我国传统的婚姻伦理,破坏了“修齐治平”的家国文化,它势必将严重冲击甚至于摧毁为国人奉行千年之久的婚姻伦理价值。摒弃特殊的国情和传统文化对婚姻家庭关系的影响,违反“筑巢引凤”的生物定律和性别分工的社会定律,一味地推行“谁投资谁受益”现代市场经济的理念,“司法的社会认可程度将会大打折扣,司法的实际功效将无从产生,司法的权威将逐渐损减殆尽”。 还有学者甚至称其为“吹响了‘中国家庭资本主义化的号角’”,认为这样的规定是“以个人主义压倒家庭价值,使得涵养道德、培养善良风俗和民情的家庭细胞,感染上个人理性算计的病毒,父慈子孝传统将烟消云散”。若将这一资本主义的个人财产原则引入中国的婚姻实践,“破坏的就不仅是婚姻,还有人心”。
然而,这些口诛笔伐也引发了人们的思考:《解释三》的改弦更张是否意味着我国的婚姻家庭法对女性和婚姻的立法理念发生了转向?是否真如学者所说,是一个“调拨婚姻家庭关系、败坏人伦亲情”的“离间者”?
二、离婚房产规定的法律述评
《解释三》的进步意义不言而喻。无论是从理论体系的厘清还是在司法实务的操作上,离婚房产规定的立法设计都是进步得,其积极意义体现在以下三个方面:
(一)符合《婚姻法》夫妻财产制的发展趋势
建国以来的《婚姻法》在夫妻财产制的问题上经历了一个从“夫妻一体主义”向“夫妻别体主义”转变的趋势。“一体主义”的财产立法倾向于将婚前和婚后的财产尽量纳入夫妻共有财产。1984年《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第12条规定:“虽属婚前个人财产,但已结婚多年,由双方长期共同使用、经营、管理的,均可视为夫妻共同财产”。1993年《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第6条规定:“一方婚前个人所有的财产,婚后由双方共同使用、经营、管理的,房屋和其他价值较大的生产资料经过8年,贵重的生活资料经过4年,可视为夫妻共同财产。”而“别体主义”的财产立法则会尽可能增加夫妻个人财产的范围。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》一改先前的惯例,明确规定一方的婚前财产不会因为婚姻的延续而转化为共有财产。《解释三》更是将婚后取得的赠与房屋和获得产权的按揭房屋从共同财产的范围中划分出来。可见,我国的法律制度对女性的保护却是越来越全面的,并没有随着财产制的变化而减弱。《解释三》有关离婚房产的法律规定恰符合现代家庭立法从“一体主义”向“别体主义”的发展轨迹,更侧重于对女性的财产独立与人格独立予以双重保障,不仅回应了新时代的性别平等诉求,也实现了立法理念的更新。
(二)符合《物权法》与《合同法》的基础原理
依据“物权性的期待”理论,在物权合意做出后,获得产权前,买受人享有物权期待,此时的债权具有物权的属性。 买受人财产形式从债权到物权的变化都仅围绕其自身为主体而发生,在买受人签订房屋买卖合同到获得房屋产权证期间,插入一个结婚法律行为也不能改变按揭房屋为婚前个人财产的权属界定。在“物权公示原则”下,按揭房产的取得与变更皆以权属登记为依据,缔结婚姻关系不能产生所有权变动的法律效力。
从合同的“相对性”理论出发,仅在买受人和银行之间存在的债权债务关系既无需公示,也没有因婚姻关系的变化而当然地将所欠贷款从个人债务转化成为夫妻共同债务。“婚后以夫妻共同财产还贷,相当于买受人的配偶以默示的方式自愿偿还他人债务,是典型的债务承担行为”。 它只能在双方之间产生债权返还请求权,而不是共有关系。值得注意的是,《解释三》明确规定按揭房屋的首付方必须对另一方婚后还贷的款项及其相应的财产增值给予补偿,此处实为新司法解释的闪光点。
(三)符合民法的基本原则
父母出资为子女购房所形成的是民法上的赠与法律关系。在此问题上,原权利人(出资父母)的意思表示对于财产的移转起决定性的作用。从尊重现实的角度出发,由法律明确规定获赠房产仅登记在出资父母的子女名下,即视为父母做出仅将房屋赠与自己子女而不包括其配偶的意思表示,也是最具有可信性、最接近赠与人真实意思和最符合民法意思自治之基本原则的法律推定。将获赠房屋一概认定为夫妻共有财产很可能导致出资父母用大半生积蓄为子女买房但其子女在离婚时却没分得房子的不幸结果,这将严重违背赠与人的意愿和利益,完全违背民法的意思自治
原则。如此一来,夫妻双方的“财产自治”就被架空,意思自治的民法基本原则也将严重减损。《解释三》有关离婚房产的法律规定正是从民事法律关系的角度出发所做出的修正,明确承认了父母赠送房产的真实意思表示是对自己儿女做出的这一“利己”的事实,使得赠与合同的标的不会因为离婚析产而“改名易主”。 三、离婚房产规定的助推效能
将《解释三》有关离婚房产的法律规定放到更加宽阔的视野中,它将对现存法律体系将产生怎样的影响,对此,我们不妨大胆的预测一下。笔者认为,它的助推效能至少体现在以下三个方面:
(一)诉讼模式的转变和契约精神的弘扬
从事司法实务工作的同仁反映,签订婚前协议的情况悄然增多,极具可能性的一个后果便是,以后离婚诉讼的模式或将有所改变——不仅仅是在法庭上进行博弈,还有签订婚前协议时的较量,其所带来的积极影响中最直接的便是司法成本的节约和诉讼效率的提升。加之,双方当事人于择偶时、结婚时就已经明确了各自的权利义务,那随后一系列的行为也将不再盲目,整个社会活动的成本也将随之降低。另外,在个人财产权利优先原则确立后,当事人对双方财产关系的自我治理将得到增进,进而,社会整体的契约精神也将得到推进。这种重视契约精神的私法理念既是发展市场经济的结果,也会反过来促进市场经济的进一步发展,它对市民社会的形成、私法体系的完善和法治国家的建设都至关重要。
(二)倾向性立法的重视
有学者一言蔽之的指出,对离婚房产问题的争议“实质上可以归结为到底要用夫妻财产共有制还是用夫妻财产分别制来实现男女平等的问题”。 德国、英国、瑞士以及中国台湾等绝大多数的国家和地区所采取的夫妻财产分别制在实际操作上的方法对保护女性、实现两性平等这一立法目标有着异曲同工、殊途同归的效果。在分别财产制下,女性拥有独立的财产权和人格权,其实际上的劣势可以通过规定家庭共同生活费用主要由男方承担、增加离婚扶养费的数额、或者男方对女方做出补偿等等制度来弥补。 毕竟,法律对权利的保护遵循的是其特有的发展规律,即“无财产即无人格”。
(三)婚姻家庭法多元化发展进程的开启
篇（6）
1 房产经济对于国家经济的带动意义
在我们国家，它是经济的基础行业，在经济中占据非常关键的位置。其发展带动了内需，而且也带动了有关行业的进步，其对于国家的经济进步来讲有着非常关键的意义。不过在经济进步的时候，也会存在很多的不利现象，干扰到经济的几部，因此要积极的应对存在的变化。
1.1 行业的进步带动了其他的一些行业的进步，对于国家的总的经济有着非常关键的意义。像是房产行业的进步，就能够显著的带动家电本文由收集整理以及建材和装修等领域的进步，其有着非常紧密的关联，此类行业的进步，能够切实的带动经济的进步。
1.2 经由群众对房产的消费，能够带动很多行业的消费，其牵扯到很多层次。对于房产消费来讲，其是一项综合化的消费活动，因此群众的消费活动，使得内需扩大，带动了经济的进步。
1.3 行业的发展要靠着很多的工作者来扩充其实力，因此能够有效的缓解目前的就业压力。行业的发展速率越快，其供应的就业职务就越多，就可以更加积极的缓解目前的压力。除此之外，行业的发展还能够带动其他行业的进步，而且也增加了就业机会。
2 积极的分析当前的房产经济的发展特点
我们国家的房产行业是一步步发展得到的今天的成就的，该过程是有很大的变化性，从最初到目前总共历经了四个时期：1981～1983年的第一轮周期；1984～1990年的第二轮周期；199l～1996年的第三轮周期；1997年开始至今的第四轮周期。通过比对这四个阶段我们得知国家的房产和走起的体现形式有着非常显著的改变。其时间在增加，而且变化的幅度降低了，衰退与扩张的时间比在减少。我们可知，在今后的一段时间中，行业除了要持续这种发展规律，还将表现为周期每一阶段的变动将呈波浪式，且变化越来越无规律性。从20世纪80年代初开始，我国房地产业发展已经经历了三个周期，目前正处在第四个周期。行业的高速前进带来了非常多的经济以及社会方面的不利现象，对于房产发展太快的担忧，国家设置了很多的调控法规，这种发展态势过热的问题，其实是发展周期波动规律的表现。
3 当前的宏观经济对于房产市场发展规律的意义
3.1 国民生产总值的影响
我们国家的总的经济进步和行业的经济进步之间有着非常大的关联意义，其是互相影响的。经济的高速前进，带动了国家的生产总值的提升，此时群众收入也开始增加，在这种背景之中，群众的物质生活能力也得到了显著的提升，对于房产行业的进步有着非常积极的带动意义，价格稳定上升。所以国民生产总值和房价是正相关的关系。
3.2 利率的影响
在行业高速发展的时期，要靠着充足的资金扶持，其是一种非常显著的资金性的行业。在行业之中，不管是结合房产来投机亦或是投资，均要靠着非常多的资金投入，在利率降低的时候，很多的单位或是个体就会贷款然后将资金投入到房地产市场中，促进了房地产价格的上涨。同时由于利率的下降，在还款难度上也有所下降，那么就会刺激一部分消费者进入的市场中，贷款购房，推动到了房地产市场的价格。反之，利率上涨，就会出现相反的状况。所以说利率的变化和房价是呈负相关的关系。
3.3 消费水平的影响
在经济快速发展的背景下，居民的消费水平有所提高，在消费方面的能力有所提升，那么在房屋上的投入也就会有所增长。这种消费水平是在不断的累积过程中逐渐上升的，在消费水平达到一定层次的时候，房价上涨也可以在居民的消费能力范围之内，所以消费水平的增长会促进房价的提升。所以说消费水平和房价之间是正相关的关系。
3.4 货币供给量的影响
央行通过运用公开市场操作、再贴现、再贷款和法定存款准备金率等货币政策工具来改变货币供应量，这会改变商业银行的准备金和存款，进而影响其贷款供给能力。银行贷款能力的变化会影响住房贷款的可获得性。当货币供应量下降时，贷款难度增加，会引起房价下跌；而货币供应量增加时，贷款难度减小，就会引发房价上升。也就是说如果央行实行从紧的货币政策，则房价会下跌；反之，则房价就上升。
4 促进我国房地产经济可持续发展的对策分析
4.1 加强规划的科学性和有效性，实现各种资源的有效利用
首先要在政策上限制粗放型的房地产经济，努力使房地产经济向资源集约利用的方向转变，尤其要提高对土地、空间资源的利用效率；其次，应作好房地产发展中的科学规划，使房地产与其他行业协调发展，既要发挥房地产对国民经济的支柱作用，带动经济增长，也要避免那种过分超前，危害经济的行为。
4.2 调整房地产投资政策，确保房地产经济健康发展。房地产投资政策的制定和出台，要特别注意到以下经济状况：（1）密切关注房地产投资规模的变化。保持房地产投资规模与宏观经济规模相适应，不能脱离宏观经济基本面的支持：保持房地产投资占固定资产投资的合理比重，防止比重过大或过小；（2）投资结构要合理。房地产开发投资要更趋理性化，要重视市场调研和目标市场定位，使房地产投资开发牢固地建立在市场需求的基础之上，成为市场需求拉动型投资扩张。
篇（7）
一、美国住房信贷资产证券化的运作机制和主要形式
在美国人看来，当贷款人已经“创制”了一笔贷款，也就是说，将贷款金额交付给借 款人并进行了抵押登记后，这笔贷款对贷款人来讲是一笔财产，是一种要求将来给付的 权利[1]。自然它也可以像其它财产一样转让给投资人。这样的交易可以使资金流向那 些需要贷款的人和地区。这是美国资产证券化的动因。美国住房资产证券化的基本运作 思路是：(1)银行和其他金融机构向希望买房的借款人发放贷款，同时借款人须以其所 购房产为抵押物抵押给贷款人。(2)贷款人根据其融资需要，对信贷资产清理估算，将 拟证券化资产与其它信贷资产分离，形式资产组合(asset pool)经评估后“真实出售” (True sale)给特设机构(Special Purpose Vehicle,SPV)，该资产组合与原所有人“破 产隔离”(Bankruptcy Remoteness)，成为发行证券的基础。贷款人成为发起人。(3)特 设机构将所购得的若干资产组合分门别类整合成证券化资产，再行评估和信用增级(Credit Enhancement)。(4)特设机构与投资银行签定证券承销合同，公开发行证券。 所募资金扣除各项服务费后作为对价支付给原贷款人，原贷款人也成为服务商，负责收 取到期贷款本金和利息交付给受托人。(5)特设机构与信托机构签订委托合同，由信托 机构作为受托人管理证券化资产，监督服务商，并向投资人定期支付收益。(6)所发证 券在市场公开交易。随着金融业务的创新特别是衍生工具的使用，产生了许多资产证券 化形式，但基本上分为两大类：一是传递证券(Pass—Through Securities)。即特设机 构发行的证券，每份按比例代表整个证券化资产不可分割的权益，投资者拥有证券化资 产直接的所有权，原贷款人的财产所有权经特设机构“传递”给投资者。美国资产证券 化早期发行的“抵押贷款传递证券”(Mortgage Pass—Through Securities,MPT)即是 典型。另一类是抵押债券。与前者相比，特设机构以债券形式发行证券，发行人是债务 人，投资者是债权人，证券化资产作为担保交由受托人保管。在美国很有市场的抵押贷 款支持债券(Mortgage—Backed Bonds,MBB)、抵押贷款转付证券(Mortgage Pay—Through Bonds,MPTB)和抵押担保证券(Collateralized Mortgage Obligate,CMO)即属 之。总之，美国的资产证券化是个相当复杂和系统化的制度机制，涉及借款人、贷款人 、特设机构、信托机构、信用增级机构、评估机构、投资者等众多主体，而如此复杂的 系统化机制制度目的只有一个：保护投资者利益。
二、以投资者保护为核心的法律规制
如上所述，资产证券化核心是投资者的保护，因为证券化过程中的收益和风险最终由 投资者承担，所以，证券化涉及的一系列法律规制均围绕保护投资收益和降低投资风险 而展开。对投资者而言，投资风险主要来自以下几个方面：一是利率的变化。当市场利 率高于息票利率(注：息票利率是受托人按期支付给投资者的票面利率，一般由贷款组 合中最低的贷款利率减去服务费、保险费后得出。息票利率可以是固定的，如MBB，可 以是按期限不同分为多级别的，如CMO。)时，证券价格下跌，投资者势必抛售证券，抛 售的结果又使价格进一步下跌。二是借款人的违约风险。借款人可能因失业、离婚等情 况不履行或迟延履行付款义务，即使存在违约保险，仍会影响投资者的预期收益。三是 提前还款风险。住房抵押贷款期限较长，随着时间推移，借款人可能随经济条件改变或 迁移到其他地区就业而卖掉住房，另外借款人也可能因利率变动采取再融资手段，这些 情况均会导致借款人将未偿贷款余额提前偿还，从而影响证券现金流。四是服务商支付 迟延。支付迟延指借款人支付抵押贷款款项时起至服务商将该款项转给投资者时止在时 间上的滞后期，因为现金流即时实现是很重要问题，支付迟延显然减少了投资者收益。 五是其他证券化过程的参与者——信用增级机构、评估机构、信托机构、律师事务所— —不履行或不适当履行的风险。针对上述可能出现的投资风险，美国资产证券化在物权 、合同、破产、证券、信托诸方面进行了有效的法律规制。
(一)物权法上的规制。
1.抵押贷款的设立及转让。
受英国票据概念的影响，美国传统上在一笔抵押贷款中存在两各法律文件——期票和 抵押单据[2]，或相当于抵押单据的文件，分别代表债务求偿权和不动产担保物权。期 票表明借贷关系存在并保证到期还款，类似于借贷合同。抵押单据是借款人和贷款人签 订的以所购住房为抵押物的担保合同，类似于抵押担保合同。期票一般应明确以下事项 的条款：利息率、偿还期限、到期日、违约通知、违约发生时借贷双方享有的权利、延 期还款的费用、提前还款的费用等。如果是分期偿还贷款，还应当加上“加速还款条款 ”和“立即还款条款”。所谓“加速还款条款”是指在分期付款过程中，如有一期不能 按期偿付，则全部债务视为到期，贷款人有权要求借款人偿还全部贷款。“立即还款条 款”则赋予贷款人在抵押物被出售时要求获得全部清偿的权利。期票是每一笔贷款都必 须具备的，是一方当事人违约时，另一方当事人向法院起诉时的依据。相对而言，抵押 单据并非必需，性质上属于期票的附属，如果贷款人认为借款人现在及贷款期间都有足 够财力偿还贷款，则不必签订抵押单据。但在实践中，由于贷款人对借款人在还款期间 因个体特征变化带来的还款不确定很难把握，一般都有抵押担保。
抵押单据是英美法中传统的不动产担保形式，因其“抵押”与我国传统法意义上的“ 抵押”含义不尽相同，今多直译为“按揭”(Mortgage)。按揭起源于英国古老的土地制 度，由于历史原因，英美法上的按揭又有普通法上的按揭和衡平法上的按揭之分。但一 般而言，按揭都要求债务人(借贷关系中借款人)转移抵押物的所有权，可转移也可不转 移抵押物的占有，同时，赋予债务人的赎回权，一旦债务人违约则取消赎回权，债权人 收回抵押物或将抵押物拍卖偿债[3]。总的来说，按揭制度的核心是通过强调特定财产( 抵押物)权利转移来保障债权实现，同时赋予债务人以赎回权，以兼顾债权人和债务人 双方权利平衡。在美国大多数州规定，作为不动产担保的抵押单据必须具备以下条款： (1)有明确的抵押贷款当事人；(2)对抵押物作恰当描述；(3)抵押人(借款人)转移抵押 物所有权和占有抵押物；(4)抵押人的赎回权及其取消；(5)配偶继承另一方财产权利的 规定；(6)其他需要明确的条款。当然，期票中约定的条款也可在抵押票据中重述或使 之具体化。除了上述必备条款之外，借贷双方往往要就以下问题进行约定：一是抵押时 税款、评估费及杂费等较抵押有优先权的款项支付问题；二是每月缴纳的不动产税、火 灾险费、意外险费和抵押贷款保险费的支付问题；三是要求抵押人在使用已抵押房产时 不得损害和滥用[4]。这些约定目的在于防范因抵押人不交纳上述税费而使抵押物被拍 卖，从而影响贷款人利益。再者，法律规定抵押单据必须采用书面形式，因为抵押单据 含有权益转让内容，需要进行登记。此外，法律还明确了抵押物的范围，住房及土地、 地役权和依附于房地产上的固定装置，以及合同生效后获得的成为房地产一部分的财产 ，均属于抵押物的范畴[4]。
按揭生效后，常会出现抵押物被转卖的情况，如何在抵押物被转售时保护贷款人利益 是物权法的另一个重点。实践中抵押物被转售或以其他形式转让时有三种作法：一是借 款人用售房所得提前还清贷款；二是受让人和出卖人(原借款人)签订合同，受让人支付 房价后出卖人未偿付贷款，则出卖人继续承担还款义务。一旦出卖人违约，贷款人将行 使按揭权拍卖或收回房产。这种作法对受让人极为不利，有经验的买家均不会接受；三 是在房产转让时，买卖双方约定贷款仍依附于该房产上，由买方继续承担还款义务[2] 。虽然这一约定是针对买卖双方的，但涉及贷款人的重大利益，贷款人对交易成就与否 往往产生极大作用。如果贷款人认为受让人资信较差，则常起用“立即还款条款”阻止 交易。反之，贷款人同意受让人支付剩余款项时，也会与受让人签订还款合同，由受让 人承担还款的个人责任。
2.不动产登记与登记缺陷的补救。
众所周知，不动产登记是确定不动产权属和不动产交易安全的基础。在美国，不动产 登记被作为档案记录下来，登记范围几乎涵盖了一切与房地产权益有关的文件，包括期 票、抵押单据、抵押转让协议、房地产留置证明、长期租赁合同、地役权证明、限制性 契约及买卖特权证明等[7]。该登记记录向公众开放，任何人均可方便地查阅。登记本 身属于档案记录，“记录本身不会创造并不存在的权利，它只是提醒人们某抵押贷款关 系的存在及其影响”[4]。然登记记录为评价和确定房地产权益各方所要求的权益提供 了一个公开的评价体制，是解决各方争议优先权的权威标准。因而，记录本身实际上具 有表面的证据力和公信力，未查看记录或未及时登记都可能给权利人造成损害。可以说 ，登记目的在于建立房地产确权体系，没有对房地产现状确定登记记录，任何人对房地 产的法定权利都不能被创制和转移。为保障登记的证据力和公信力，登记记录应当是完 整无缺的，且必须公开透明，特别要方便经济，这样才能被广泛接受和很好利用。本着 这一宗旨，美国通常在县一级设立档案局(少数州设在镇里)，负责本地区的房地产登记 工作。但随着二级抵押市场的发展，市场参与主体需要了解资产组合中每一笔贷款相对 应房地产的真实现状，这种分而治之的登记体制显然不能满足需要。1997年，抵押贷款 二级市场参与者创建了抵押电子记录系统(MERS)，作为“账簿记录”清洁中心，每笔录 入其中的贷款和附随权利的转让都被记录下来，从而有力地保证了权利人的权利[2]。
3.关于法定优先权问题。
在美国涉及不动产法定优先权的问题有两个：税款优先权和建筑工程优先权。其一， 缴纳财产税是抵押人(借款人)义务，应缴税款对抵押物享有征税留置权，该权利为最高 优先权。纳税人拖欠税款，征税机关往往将该房地产拍卖或出卖征税留置权，如此势必 影响贷款人利益。为避免这种情况发生，抵押单据中一般要附设如下约定：一旦出现抵 押人拖欠税款情况，则由贷款人缴纳未及时缴付的税款，同时将这些税款计入贷款总额 ，由抵押人将来偿付。当借款人不能履行债务时，贷款人将税款计入未偿债务，由拍卖 该房地产的中标者一并偿付。其二，建筑工程优先权也是法定优先权，指承包商、工人 、材料供应商在未收到应得款项时，有权留置其为之投入劳力或材料的房地产。为收回 欠款，他们可以取消房地产赎回权，通过法律程序将其拍卖，以拍卖所得抵偿欠款。建 筑工程优先权也属于应登记范畴，但这种登记往往是“事后”记录，因为材料供应时间 和完工时间带有一定不确定性，不能立即在记录中显示出来，各州法律通常给予承包商 、工人、供应商一段申请期(一般为60天)，使他们在完工或材料运到后能够申请登记， 登记后其权利才能在记录上显现出来[4]。因而，对于新建或改建房地产来说，买主(借 款人)和贷款人无法在申请期内确定该房地产是否负载建筑工程优先权。为防万一，这 类房地产的买主和贷款人应要求卖主出具保证书，确保工程完工时对承包商、工人、材 料供应商应付款项全部付清。这样，即使出现建筑工程优先权，也由卖主承担责任，不 涉及已抵押的房地产。
(二)合同法和破产法上的规制。
资产证券化是通过一系列合同来安排和建构其法律体系的，涉及借款合同、抵押担保 合同、证券化资产转让合同、服务合同、信托合同、信用增级合同、证券发行合同、证 券交易合同等。由于借款合同、抵押担保合同主要涉及物权法问题(前已分析)，服务合 同和信托合同主要涉及信托法问题，信用增级、证券发行及交易主要由证券法进行规制 ，故在此不作详解，本处所谓之合同法的规制仅指证券化资产转让的相关规定及作法。
证券化资产的转让是资产证券化的关键环节，银行信贷资产只有通过转让才能将该资 产独立出来成为证券化资产。资产转让必须是“真实出售”。“真实出售”是英美法特 有概念，核心意思是指已出售的资产在出卖人破产时，债权人不能对该财产进行追索， 以达“破产隔离”目的。在美国破产制度对担保债权人的保护并不完善，担保财产仍属 于债务人的总资产，在债务人破产时，该财产作为破产财产的一部分，受到自动冻结等 因素的影响。而证券化的基础是独立的证券化资产，证券的发行、信用增级、投资者的 收益均建立在此基础之上，因而，如何隔离出卖人的破产风险，设立一套风险隔离机制 是资产证券化的关键。而风险隔离机制的两项基本制度就是“破产隔离”和建立特设机 构SPV。“破产隔离”是证券化交易的特征之一，也是交易是否成功的主要因素之一。 它要求出卖人破产清算时，证券化资产不能作为清算财产，其产生的收入现金仍按证券 化流程支付给投资者，达到保护投资者利益之目的。这一点类似于大陆法系的“别除权 ”。通过“真实出售”和“破产隔离”使证券化资产与原所有人及其信用分离，构成发 行证券之基础财产，成为投资者收益的源泉和信用增级的基础，因而，在证券化流程中 ，真实出售极为重要。根据美国财务会计准则委员会(FASB)1983年制定的会计标准，真 实出售须满足三个条件：(1)转让人必须放弃对未来经济利益的控制；(2)转让人因转让 资产协议中有追索权条款而可能承担的负债是能够合理估计的；(3)除非通过转让资产 协议中的追索权条款，受让人不能将已售资产退还给转让人，否则，转让人只能将其视 为贷款[5]。由于此规定比较模糊，在资产证券化交易中经常引起争议，1997年，该委 员会了新的资产出售标准，即《FAS125》。依新规定，如果出售方通过转让获得了 收益权益之外的对价，就意味着出售方将资产的控制权转移给了受让方，这项交易将作 为“真实出售”处理。依据新的会计准则，转让方转移资产控制权必须同时满足以下3 个条件：(1)将被转让的资产与被转让方隔离——推定即使在转让方破产或清算时，转 让方和其债权人也不能追及已出让的资产；(2)资产受让方享有将该资产出质或再转让 的权利，并不受任何限制；或者资产受让方是合格的特设机构SPV的时候，其收益权益 的持有者享有将该资产出质或再转让的权利，并不受限制条件的约束；(3)资产出售方 没有通过以下方式保留对转让资产的有效控制：第一，签订回购协议，约定资产出售方 有权或有义务在到期之前回购该资产；第二，签订回购协议，约定资产出售方在尚未取 得转让资产情况下将未来转让的资产收回购[6]。新规定着眼于资产控制权，而不是象 以前那样强调资产所有权和风险。总之一句话，转让人真正转让了该资产的所有者权益 和相关控制权才能被认定为“真实出售”。
“真实出售”还必须具备法定的对抗要件。如果不具备对抗要件，在转让人破产场合 ，破产清算人可以否认该项财产转让的法律效力(联邦破产法544)。关于财产转让的法 定要件，依美国统一商法典(UCC)和各州关于抵押设定的规定，以契据的占有和相关合 同及转让人通过转让资产以获取融资的融资报告的登记为对抗要件。
证券化资产转让势必涉及原借款人(债务人)的通知和抗辩问题。依UCC规定，资产转让 合同若具备对抗债务人效力，必须通知债务人。一般而言，债务人受领通知后，其向原 债权人(贷款人)的履行义务转由受让人接受，同样，向原债权人主张的抗辩事由，如抵 销，也可向受让人主张。否则，不能对抗债务人的抗辩事由。对于前者，因债权人在证 券化过程中往往兼任服务商，因而，即使不进行通知，亦不产生问题。而于后者而言， 不通知则不能对抗债务人的抗辩事由。但在证券化实务上向多数债务人个别送达通知是 非常困难的，实践中一般不通知债务人。为解决这一问题，转让双方多在合同中约定债 务人的抗辩事由不得向受让人主张。另外，在确定资产让与价格时，充分考虑履约不能 风险的程度，通过信用补充措施，减少风险。
(三)关于特设机构SPV的法律规制。
设立特设机构的目的只有一个，那就是金融资产证券化。从这点来说，特设机构实为 特殊法律实体。在美国，特设机构的主要表现形式为信托、公司、合伙三类。它们既有 由民间设立的，也有由政府设立的。其中，三大政府机构——GNMA(GovernmentNational Mortgage Association)、FNMA(Federal National Mortgage Association) 、FHLMC(Federal Home Loan Mortgage Corporation)参与的金融资产证券化对抵押流 通市场的形成和发展起到举足轻重的作用。特设机构的职能有两个：一是“破产隔离” ，使证券化资产与原所有人信用分离，独立成为发行证券的基础。二是税法上考虑，避 免双重征税，降低证券化的筹资成本[7]。因为美国联邦税制上有所谓的“名义所得人 原则”，资产和事业发生的收益的归属主体，不过为单纯的名义主体，并不享受该收益 ，名义主体以外的人作为实质的所有者享受该收益，则实质所有者作为纳税主体，而名 义主体免于征税。要真正实现特设机构的职能，昭示其独立性，特别是昭示其不为融资 者(证券化资产转让人)所控制，特设机构的设立应注意以下几个方面：
第一，特设机构无论采何种形式，其实体必须与证券化发起人分离，其股份或控制权 最好由发起人之外的第三方持有。SPV应作为独立的法律主体，设立自己的董事会和订 立章程。SPV以自己的名称从事业务，有自己的办公场所，有自己的独立的管理人员， 保有自己独立的账册、银行账户、和财务报表。且董事会应设有一定比例的独立董事( 至少四分之一)，董事会须定期举行会议，有完整的会议记录等。
第二，通过订立章程、契约等，明确特设机构的经营范围，规范其业务活动。其主要 表现为：(1)业务范围限定于证券化资产的购入和以购入的资产为基础发行证券；(2)不 负担证券发行之外的其他债务；(3)禁止与其他实体合并或兼并，除非合并后同样可以 破产隔离；(4)不能用其财产为没有参加结构性融资的其他人提供担保。
第三，在SPV的结构设计中采取一定措施，防止其自愿申请破产(注：自愿申请破产指 破产申请是由债务人主动提出的。美国破产法的宗旨之一是保护债务人，在美国有95% 以上破产申请由债务人提出。参见彭冰《资产证券化的法律解释》，北京大学出版社出 版，第102页。)。自愿破产或同意破产申请，必须获得董事会和全体股东的一致同意。 没有独立董事的同意，不能提出破产清算申请或其他引起破产程序的申请。
(四)证券发行中的额度规制。
在传递证券中，投资者购买的标的是证券化资产的所有权，收益和风险均来自于所购 标的，实为借款人支付的本金和利息。因为借款人支付的本金和利息在证券有效期内是 不可能固定的，则投资者的收益也难以固定。为了减轻投资者的顾虑，这类证券化资产 由经过保险的抵押贷款组成，发行人也往往提供及时还款保证。正因为如此，该类证券 发行不进行超额担保。然对于抵押贷款支持证券而言，类似于公司债券，以固定利率发 行，且有明显期限，其信用与发行人有直接关系，故与传递证券不同，抵押贷款支持证 券常采用“超额担保”方式发行。所谓“超额担保”是指证券化资产的应受账款的价值 高于拟发行债券的价值。这种“超额担保”无比例限制，从历史记录来看，证券票面价 值与担保价值比例约为125%—240%[4]。但有政府债券和其他机构债券作担保的话，如 转付证券，超额担保比例不必像抵押贷款支持债券那样高。此外，为保证投资者的利益 ，一旦证券化资产的市值因市场环境变化降低到超额担保水平之下，发行人还必须补充 等量的资产给证券化资产。否则，受托人有权出售受托的抵押品(原借款人抵押的房屋) ，以保全投资人利益。
(五)信托法上的规制。
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1 滤嘴棒长度L改变后，主要调整FF30装盘机过桥侧挡板、料室宽度和成品盒托架中的调整垫
1.1 调整过桥侧挡板，保证滤嘴棒整齐输送到料室。
调整方法：外侧挡板固定，调整（更换）内侧挡板，使两侧挡板间距A=L+2。
1.2 调整料室宽度，保证滤嘴棒在料室中码放整齐。
调整料室宽度的目的，主要是保证料室的宽度适合滤嘴棒长度，保证滤嘴棒在料室中合理有序排布。
（1）调整定位杆，使上挡板与上立板间距A1=L+2；（2）调整搅拌杆，使搅拌杆端部到动立板距离A2=L-1；（3）调整（更换）下挡板中两块有机玻璃板中的调整垫，使下挡板中内侧面与下立板间距A3=L+2。
1.3 更换成品盒托架中的调整垫，保证滤嘴棒顺利装入成品纸盒中。
成品纸盒必须与成品盒托架配合使用，才能保证滤嘴棒顺利装入成品纸盒中。当滤嘴棒的长度发生变化时，成品纸盒的总高度B1也发生变化，根据不同长度的产品，更换成品纸盒与成品盒托架间的调整垫，使成品纸盒稳固的放在成品盒托架中，保证滤嘴棒的顺利拉入成品纸盒中。
2 滤嘴棒圆周发生变化时，主要调整料室两侧板宽度、推板宽度和成品盒托架两侧板距离。
2.1 料室两侧板宽度调整
料室两侧板距离C的尺寸与单行滤棒数量N和滤嘴棒直径D有直接关系，经过实践我们得出：
C=N×D+K
式中K为一固定值，当滤嘴棒直径D发生改变而单行滤棒数量N不变时，需要微调料室两侧板的间距，保证滤嘴棒在料室中按规律有序排列。
2.2 推板宽度的调整
料室中的滤嘴棒通过推板推到成品盒中。当滤嘴棒直径改变，对应的料室两侧板宽度C也随之发生变化，这时需要调整推板的宽度，才能将滤嘴棒顺利推出料室。
更换推板两侧边条，调整推板的总宽度，从而适应不同直径滤嘴棒的生产要求。
2.3 调整成品盒托架两侧板的距离，以满足成品纸盒的安装要求
由于滤嘴棒直径的变化，对应的成品纸盒的长度尺寸也要随之发生改变，这就要求调整成品盒托架两侧板的距离。
3 成品纸盒中所装滤嘴棒的行数和列数发生改变，也就对FF30装盘机的相应部件进行调整。
3.1 行数发生改变后，装一满盒滤嘴棒，推板工作的次数也随之发生变化。主要通过增加或减少计数盘中弹性圆柱销的数量来实现。
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中图分类号 S435.111.4+9 文献标识码 A 文章编号 1007-5739（2016）04-0154-01
南方水稻黑条矮缩病毒（Southern rice black-streaked dwarf virus，SRBSDV）是由我国首先发现鉴定和命名的危害农作物的病毒新种，属于呼肠孤病毒科斐济病毒属（Fijivirus）[1]，该病毒可侵染水稻、玉米、薏米、白草和稗草等多种禾本科植物，引起水稻的南方黑条矮缩病和玉米的粗缩病[1-2]。白背飞虱是该病的主要传毒介体，病毒可在白背飞虱体内繁殖，白背飞虱一旦获毒，即终身带毒，若虫及成虫均能传毒[1]，该病毒不经水稻种子及虫卵传毒[3]。
2001年广东省阳西县首次发现南方水稻黑条矮缩病，随后在粤西稻区逐年扩散，呈现暴发态势。近几年，该病在广东省湛江、汕尾、阳江、茂名、韶关、清远等市早、中、晚稻相继发生并造成稻谷损失，严重威胁广东省粮食生产安全。国内对该病害的基础研究尚未完善，缺少早期诊断技术和有效的关键防控技术，给基层农业技术人员的技术指导工作带来了一定的难度。为有效摸清广东省南方水稻黑条矮缩病的发生流行规律，研究防治对策，2010―2014年广东省开展该病害的发生流行规律调查研究，分别进行南方水稻黑条矮缩病在广东的发生情况、为害规律及不同生产季感病对产量影响等调查试验，为控制广东省南方水稻黑条矮缩病扩散为害提供技术支撑。
1 2010―2014年广东省南方水稻黑条矮缩病发生情况
自2008年，南方水稻黑条矮缩病在广东省扩散为害以来，每年部分稻区早、中、晚稻均有不同程度的发生，局部地区偏重发生，主要发生在汕尾、阳江、湛江、茂名、韶关和清远等市。据统计，2010―2012年，全省发生总面积逐年递增，递增幅度不大，2012年开始发生面积则逐年减少，2014年，南方水稻黑条矮缩病发生总面积下降到2.67万hm2，仅为2013年发生面积的1/2，其中病丛率为5%以上的、造成产量较大损失的发病面积为706.67 hm2，为害损失降到历年来最低值（具体发生情况见图1）。同时，由图1显示，南方水稻黑条矮缩病在广东省的主要发病为害面积大部分集中在病丛率
2 南方水稻黑条矮缩病在广东省的发生规律
如表1、图2所示，2010―2014年南方水稻黑条矮缩病在广东的发生为害均表现出同一发生趋势，即晚稻发生面积比早稻发生面积大，晚稻发病程度重于早稻，这与该病害的田间发生特点高度一致，也与全国其他发病省份的发生为害规律相同[4]。主要是由于该病病毒在早稻上得到一定量的积累，同时，根据广东省稻飞虱历年发生为害规律表明[5]，稻飞虱在广东晚稻发生程度比早稻重，因此毒源与传毒介体白背飞虱都在早稻上得到了量的累积，从而造成晚稻南方黑条矮缩病发生较早稻严重。
3 不同生长季（早稻、晚稻）感病对产量的影响
为进一步摸清南方水稻黑条矮缩病对广东省水稻产量的为害，了解不同生长季感病后对产量的影响，2011年在雷州、电白、阳西3个历史病区选择当地1个主栽品种，跟踪早、晚稻发病情况，并对轻、中、重3种发生程度的田块进行测产，计算其减产损失率，比较早、晚稻产量损失。调查发病丛数，计算发病株率，测产方法采取理论测产法。每块田对角线3点（A1、A2、A3）取样，各田块感病期基本相同，取感病株及其周边1 m2，每点实收1 m2，计算单位面积产量，取平均值。试验表明，晚稻发生程度要重于早稻，产量损失也较早稻大。早稻发病最重的田块发病株率为13.01%，产量损失率也为15.43%；而晚稻发病最重田块发病株率达50.38%，产量损失率达52.90%。因此，水稻不同生长季感染南方黑条矮缩病后对产量影响不一，晚稻产量受影响明显比早稻大，这也和晚稻发病率明显高于早稻成正比关系。
4 结语
近年来，因掌握了南方水稻黑条矮缩病的发生为害规律，其在广东省也得到有效控制，发生为害呈下降趋势。南方水稻黑条矮缩病在广东主要为害晚稻，晚稻田发生明显重于早稻田。究其原因，主要是早稻病原在田间的积累以及传毒媒介白背飞虱带毒率的提高和外来入侵虫源的增加，大大地加重了晚稻感染水稻黑条矮缩病的几率。因此，该病害的防控关键是阻断带毒白背飞虱入侵水稻秧苗田和早期本田，采取“抓前期保后期，抓秧田保大田”的“治虫防病”策略，建议防控南方水稻黑条矮缩病应该重点抓好晚稻秧田和本田分蘖期之前白背飞虱的预防和控制工作。
5 参考文献
[1] 周国辉，温锦君，蔡德江，等.呼肠孤病毒科斐济病毒属一―新种：南方水稻黑条矮缩病毒[J].科学通报，2008，53（20）：2500-2508.
[2] 周国辉，光，邹寿发，等.水稻新病害――南方水稻黑条矮缩病发生特点及为害趋势分析[J].植物保护，2010，36（2）：144-146.
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1.实行不动产统一登记可以使登记过程更加便捷
将过去需要在几个部门进行的产权受理、办证、入档、发证等流程整合为一站式服务，提高登记效率的同时也减少了工作中人为错误的可能，降低了政府的行政成本，社会公众也因此节省了时间。
2.实行不动产统一登记可以使登记信息更加透明
实行不动产统一登记之后能真实快速地查询不动产信息，降低伪造证件、偷税漏税、诈骗等违法行为的发生，同时对腐败有很好的警示和调查作用，让社会的公正性得以体现，提高政府公信力和公示力。
3.实行不动产统一登记可以使登记成果更加统一
虽然我国法律法规越来越完善，但这些法律法规在处理问题时不尽相同。随着《不动产登记暂行条例》的实施，可以避免因法律法规间的互相冲突而带来的社会矛盾。登记档案也可以按照统一规则重新编码分门别类，提高登记的工作正确性。
二、不动产统一登记推进中的阻力
不动产统一登记实行中，会涉及到诸多部门的整合，关系到与之相关的利益划分，其相关人员的人事调动不可避免，工作业务需要重新认识，资料整合的工作量相当巨大，相关法律法规要重新把握，工作流程也要慢慢熟悉，社会公众也需要一段时间来接受。
不动产统一登记实行后，因其自身整合以后，一次性需要的受理资料比之前分开部门单独受理的量要多，这就要求社会公众需要全部收集资料后才能办好证，而不是一个证办好再办下一个证，其对资料的完整性、正确性要求比之前更高。
三、实行不动产统一登记时需要的相关测绘工作
1.制定相关法律法规，统一测量工作准则
在国家统一使用2000国家大地坐标系的今天，房产测绘部门还在沿用1985国家大地坐标系，部分城市仍采用自己建立的城市独立坐标系，高程系统也不统一，导致同一个不动产单元在地籍部门和房产部门有着两套坐标值和高程值。坐标、高程等测绘数据的不统一，导致相互间信息不能共享共用，房产面积、房屋门牌号、房屋权属人、宗地编号、土地面积等属性信息不能关联，阻碍了不动产统一登记的整合进程。只有有法可依，有统一测量的准则，房屋信息才能互联互通。当测绘数据相互统一整合后，不动产统一登记的工作才能顺利开展。所以，制定关于不动产统一登记测绘方面的法律法规并统一工作准则十分必要。
2.提高工作意识，培养测绘技能
在测绘方式和工作流程上，房产测绘和地籍测绘不尽相同，一方面致使测绘工作内容数量加大，而另一方面数据质量要求更加严格。这就要求测绘工作者在不动产统一登记下提高测绘工作意识，培养测绘技能，提高房产测绘、地籍测绘、工程测绘等测绘知识，才能保证不动产统一登记中不动产数据的准确性和完整性。不动产单元信息的准确和完整对以后不动产其他数据信息的关联将起到至关重要的作用。
3.建立完善统一的地理信息系统
