房地产开发项目设计汇总十篇

时间：2024-01-25 15:48:32

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇房地产开发项目设计范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

房地产开发项目设计

篇（1）

随着我国经济水平的发展，人民生活水平的不断提高，社会对住宅商品的需求日趋高涨。这几年住宅小区项目的开发红红火火，设计、生产和管理取得了长足的进步。然而，随着竞争变得越来越激烈，市场逐渐走向成熟，客户购房理念也日趋理性，房地产开发商对住宅小区项目开发策化和设计阶段越来越重视。以往开发商搞到地皮，找几个人炒炒更绘出图纸，建楼卖楼的日子已经一去不复返了。

建设项目设计阶段的管理有其特殊性。首先设计的成果是由建筑设计院完成的。其次房地产开发公司设计人员在策化和设计过程中起沟通、协调、监控作用。因此在建设项目的设计运作过程中，房地产开发公司如何介入，如何控制设计过程，充分发挥内部资源和外部资源的能动性，是取得项目设计成功的关键。

项目管理是二十世纪五十年代后期发展起来的一种计划管理方法。其知识和方法体系在大多数时间适用于大部分项目，其价值和实用性已得到广泛一致的认可。项目管理有时被用来描述管理持续进行的日常运作的组织方法。对这种方法更恰当的称谓应该是按项目进行管理，即把持续进行的运作的许多方面视为项目，并运用项目管理技术来进行管理。项目管理通过应用下列过程得以完成：启动，计划编制、执行、控制和收尾。项目团队负责管理项目工作。在建设项目的前期策化和设计过程中，引入项目管理的概念，对项目策化和设计过程中范围的界定、时间、成果、风险和质量的管理，起到积极的作用。它将使房地产开发公司决策和设计人员对项目设计的监控过程更为具体化，操作更简便、理性和有序，有助于决策的理性化及对设计进度、成果和质量的控制，并对项目的后期建设产生积极的影响。

一般房地产开发建设项目设计过程可分为两个大阶段：方案设计阶段和施工图设计阶段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过，方可进行工程项目施工。（有些项目需做扩初设计，并报批。这里将扩初视为施工图设计过程的一个阶段。）可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同，其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着较大差异。方案设计阶段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：拟定招标设计任务书，方案招标，方案评审及咨询，方案定案（或委托设计院），出方案报建文本，进行方案报建。大部分房地产开发公司都在这一阶段投入大量的内部资源和外部资源，以求得一个满足市场需求且高效益的方案。多轮的方案竞标，内部评审，专家咨询论证等，方法不一而足，希望能磨出一个精品来。但有时却事与愿违，要么设计成果偏离了目标，要么设计进度一拖再拖，延误了建设工期。

因此，在方案设计阶段，强有力的执行组织的结构是必须的。一般由上层领导、设计规划部门、策划部门、营销部门等部门组成，在设计规划部门的协调组织下通力合作，在方案设计过程中及时、科学地决策，保证设计进程的顺利推进。

方案设计阶段有时可分为方案招标阶段和方案定案阶段。大部分房地产公司在大、中型建设项目中采用方案招标来选定方案，也有的采用直接委托某一设计院来直接设计方案。这两种方法各有利弊。房地产公司在取得项目后，一般都会委托策划公司进行市场调研并进行项目策划，确定设计目标和方向。而房地产公司也会对项目进行内部方案设计和研讨。在此基础上形成项目的整体方向，作为招标任务书拟定和评标的依据；有的房地产开发公司将方案招标作为项目研究的手段和过程之一，或考察设计院实力的方法，招标方案的成果对下一阶段工作的影响不大。对建设项目整体方向把握还不太准，或希望项目有所创新的房地产公司，一般采用招投标的方式，集众家所长。一旦房地产公司对项目形成强烈的主观意志，一般采用直接委托的方式进行方案设计，以免不必要的反复而浪费成本和时间。不论是招标或是直接委托设计，都要对所选用的设计公司进行深入而严谨的分析，甚至不同类型设计公司的比例也要有所考虑。基本方案确立到最终方案的形成是一个多轮次方案的反复过程。在此阶段，房地产公司设计规划人员及相关部门人员，对项目的各个大的价值体系进行深入的剖析，如：交通系统功能空间布局，建筑空间分布，建筑体型分析，环境景观系统，设备的设置及户型平面和立面风格等，逐一与设计院沟通，并与政府相关部门进行沟通，使方案朝着开发商所期望的方向发展。

在方案设计阶段也要对项目风险进行管理。有的房地产开发公司对项目制定的绩效目标不现实，在实施过程中会带来进度风险。有的公司喜欢打政策擦边球，甚至违规操作，给项目带来的风险也是致命的。委托或筛选设计公司过程也隐含着风险，对设计公司的了解及分析不够深入，不能取长补短，往往会造成成果与期望相差甚大，或者最初成果无法深化等。在方案决策中对技术的选用也存在风险。设计阶段的项目风险除违规操作外，其实并不太高。只要项目组织者有项目风险意识，对项目做风险定性分析，就可以防患于未然。方案设计阶段的项目风险控制对整个设计阶段和后期施工的顺利进行意义重大。

项目资源的管理对产品的质量影响很大。在此阶段，房地产公司投入大量的人力资源和物力资源。如何保证各种资源最大限度的配合，发挥各种资源的能动性，是项目资源管理的关键。首先要了解资源，分析各种资源的长处和在此阶段，房地产公司投入大量的人力资源和物力资源。如何保证各种资源最大限度的配合，发挥各种资源的能动性，是项目资源管理的关键。首先要了解资源，分析各种资源的长处和短处，才能优势互补。比如设计公司对市场的了解不够深入，但由于操作的各种项目较多，积累了不少先进的知识和经验。房地产公司设计对市场的了解比较及时，但对先进知识和经验的获得主要通过考察的手段，也有所滞后。有的房地产公司因种种问题而将设计公司沦为绘图公司，实在是资源的一大浪费。方案项目质量管理除了在方案的进程中介入监控，与设计单位共同合作，保证设计成果的内容质量外，成果的表现质量也是管理的一个方面，包括成果的内容、数量、质量等，一般在委托设计合同中做详细交待。

建设项目施工图设计阶段是在方案报建文本的基础上进行的。由于方案已经确立，设计工作流程相对简单，有序，因此此阶段的项目设计管理在执行组织结构、质量控制、资源管理、项目知识积累等方面与方案阶段有所不同。执行组织结构相对简单，成员配置一般由设计总监、工程项目经理（建筑专业），以及建筑、结构、设备及概算人员组成，形成一个典型的强矩阵管理模式。管理流程也相对简单：委托设计，拟定技术措施，中间过程质量与进度控制、成果审查、成果报建、联合技术交底等。项目质量管理主要对上述几个流程组织相应的技术质量控制措施。在这几个环节中，中间过程质量与进度控制是关键。工程设计负责人对项目的成功运作起着关键作用。在选定设计单位后，要对实施项目设计的工程设计负责人进行资质考查，审查其主持设计工程项目的图纸质量，对其能力有全面的了解。在中间过程质量控制中，要依据设计院的进度安排进行相应的中间成果控制，保证成果的质量，中间成果一般是指在建筑、结构及各设备专业初提及终提两个阶段所提资料图。另一个关键环节是成果审查，即组织规划设计部门和工程项目部门对成果图纸进行详尽的审查，提出整改意见，把错漏控制在设计阶段。在此阶段，项目的沟通管理主要集中在过程质量与进度控制环节。关键的沟通成果要以文本的形式保存下来，形成知识积累。

篇（2）

方案设计阶段

方案的优选是方案设计阶段主要的任务，对建设场地进行选择、对建筑设计进行选择、对工程总平面设置进行选择等，在对这些方面在进行选择时要要充分考虑建设工程投资效果的提高问题，在多方案中选择最优方案，确保经济更加合理、技术更加先进，并且在选择时要对项目全寿命周期费用加以考虑。总而言之，在选择最优方案时应从以下几个方面进行考虑：（1）设计构思要具有超前性，使其项目更具好的卖点，并且花费一定的时间为房地产项目塑造良好的形象；（2）将建筑风格要策划好，所策划的建筑风格一定要具有其自身的特色，能够体现一定的民族性、艺术性和时代性，具有这样的个性有利于楼盘的销售，节省了一定的销售成本，但同时还应该对建筑风格的投入的增加与其对项目价值提升之间的关系进行充分考虑，选择的建筑风格一定是性价比较高的；（3）对建筑平面进行合理布置，房地产市场需求中一个重要的影响因素就是建筑平面布置和户型，规划设计应该对建筑物的性质、客户的活动特点、用途进行充分考虑，从而实现建筑的合理布局，既要将面积利用率提高起来，又要合理布置其使用功能。对于住宅的平面布置，可以尽量使外墙周长和建筑面积之比缩小，在确保建筑功能和质量的情况下，加大建筑进深对成本的降低有很大帮助。

建筑结构设计阶段

结构是建筑的骨架，结构成本占整个住宅房地产项目成本的比重较大，所以也应注重房地产开发项目结构设计中的成本控制。首先应根据建筑层数和使用功能选择合理的结构体系，一般钢结构、钢筋混凝土结构和砖混结构三者的成本依次降低。建筑的基础选型对造价影响也很大，应根据工程的实际地质情况和真实的地勘资料，选择技术上可行经济合理的基础形式，既要保证建筑物的安全，也要最大限度地控制建造成本，还应认真选择持力层，避免在施工中出现超深或返工现象。在有的结构设计中，部分设计人员对配筋及截面不进行单独计算而统一配筋，以减少其设计计算工作量，这样必将会造成浪费，因此要对标准单元的样板截图及配筋图进行优化，应控制好梁的配筋方式对成本的影响;还应合理布置剪力墙，太长或太短都会增加成本。基础与地下室的设计，应考虑满足建筑物整体性的要求，还应尽量满足便于施工、降低造价的因素。通常一层地下室面积对应的是底板和顶板共两层板的费用，而两层地下室面积对应的是底板、中间楼板和顶板共三层板的费用，因此在不考虑对侧壁、土方量及支护的影响的情况下采用两层地下室更省钱。对于转换层，应根据所属地区震级、使用功能、楼层高度、结构布置情况和施工难易程度来灵活选择其型式，如梁式、箱形、实体板式、桁架等；并合理选择转换层结构的模板支撑方案、钢筋的连接和绑扎方式，这样能有效地达到控制成本的目的。

水电设计阶段

水电安装设计与建设成本密切相关，如果没有处理好水电安装设计，那么建设成本很有可能增加，还有可能对后期的物业管理留下隐患，因此，对房地产项目中的水电设计环节中的成本控制一定不能忽视掉。一般情况下，对于高层住宅低区而言，在给排水设计时尽量采用市政管网压力进行供水，但是有些高层建筑的外网压力不足，此时可在底层设调节水箱的变频供水设备加压供水，这种方式不仅对建筑面积起到很好的节省作用，而且还对运行的电耗起着节约作用，并且还可减少全自动系统的运行管理费用，整个系统深受广大用户的亲睐。在建筑排水管网系统中，应将排水标高控制好，避免返工现象发生；应该精确计算室外排水坡度，对埋深进行控制，从而使得工程量得以减少。在电气设计方面，供电电源及电压的选择应满足供电可靠性的要求，根据负荷大小及当地电网条件来设置电源数量，一般高层建筑至少应有两个独立电源。电气设计还要注意机械设备的选型，如中央空调及电梯等，它们既影响到前期一次投入，还影响到后期的运营成本，所以应按照先进性、合理性、适用性和经济性的原则来选择电气设备。水电安装设计还应考虑到与其他专业的协调和配合,避免重复施工或增加施工的难度。审图过程中要核实设备和主要材料有无缺、漏、错，对其可行性进行把关，应考虑能够方便施工、加快进度、保证质量、降低能耗，并对设计方提出合理地建议和意见。

环境设计

随着人们生活水平的不断提高，人们对于工作和生活的环境要求越来越高，因此，房地产开发时环境设计也是非常重要的，好的环境设计的楼盘能够吸引更多的消费者，可以看出，目前房地产开发项目的环境设计朝着公园化方向发展。在房地产项目的规划设计过程中，应充分利用现有地形进行建筑布局，尽量做到依山势形成半坡建筑，依水势形成泊岸建筑，这样既减少土地平整费用和减少土方的二次搬运费用，还能最大限度地保持建筑原貌，使得景观设计更加亲近自然，取得最佳的景观效果。水景设计尽量保持原生态水系，尽量减少人工水景，以减少不必要的开支。此外，房地产开发项目的规划设计还要对天气气候条件进行充分考虑，从而以此为据选择出最合适的建筑体形。

参考文献：

篇（3）

1 前言

近年来，房地产企业在中国经济体系中的地位日益水涨船高，为遏制高房价为社会发展带来的不和谐因素，国家针对该行业相继出台了一系列宏观调控政策来逐步规范地产界的发展，使得房地产开发项目利润趋于平均化和透明化[1]。房地产公司要想获得稳定的经营利润，除了提供市场需要的房源以外，还应该做好成本管理控制工作，降低开发成本。而良好的成本管理控制水平能够保证房产开发企业在激烈的市场中具有很高的抗风险能力和在竞争中立于不败之地[2]。成本控制贯穿于房地产开发的全过程包括前期策划、规划、设计、施工、销售等，本文在房地产开发成本控制研究现状分析的基础上，重点研究项目设计阶段的成本控制。

国内学者对房产开发项目的设计阶段成本控制做了相关研究。王涛站在房地产企业的角度，总结了项目投资成本管理的内容和目标 [3]；张振强调了设计阶段地产开发项目成本控制的重要性，指出成本控制的重点，分析了当前设计阶段房地产开发项目成本控制现状，并提出相应的对策[4] ；而房地产开发企业项目成本的发生是一个过程，涉及到了前期策划、规划、设计、施工、销售等开发全过程环节，其中只占总费用1%的决策阶段对成本控制的影响占到总成本的70%，占2%―4%的设计阶段对成本控制的影响可以达到50%―60%[5]，整个管理成本只占总费用的8%―15%。因此，本人按照帕累托法则结合实例论证，将重点研究在决策阶段和设计阶段的成本控制。

2 设计阶段成本控制现状研究

2.1 对设计工作的重视程度不足。

建设单位忽视设计工作重要性的观念不同程度地存在，很多单位将项目施工阶段作为造价控制的重点，缺乏全过程造价控制的意识。项目设计阶段的成本控制的未得以重视，缺乏设计控制成本的概念，房地产开发项目的投资主要花费在施工阶段，这是房地产发展商普遍存在的一种共识，他们认为只要对施工阶段的监控予以加强，就一定可以大量节约成本。然而，房地产发展商们待项目建成后却发现这样的处理方法并没有致使成本下降，而该问题的关键是在于他们忽视了设计阶段的监控环节。因此，在项目进行阶段我们必须提高对设计阶段的成本控制的重视度，做到从源头处对成本予以严格有效地控制。

2.2 设计人员技术和经济相分离。

在美国为增强技术和经济的匹配性，通常将设计准备阶段作为一个独立的建设阶段，对设计任务书中的技术问题、技术数据作技术经济分析，并将项目总投资有效地分解。价值工程原理能够充分应用在研究和论证工程设计方案中，在实际工作中都有估价师的参与，力求保证在实现功能的前提下，尽可能减少工程成本，使造价建立在合理的技术水平上。但是在国内，首先设计计费大部分采用以工程设计造价为基数，按照一定的比例提取的方法。在这种前提下，若降低设计造价，就会导致设计人员的利益减少，不能充分地发挥设计人员在控制工程造价上的主观能动性，致使设计人员探索节省造价的设计技术和方法的积极性降低。另外设计人员项目概况和现场情况了解的深度不够，不能把各影响因素都考虑到，从而在控制项目的投资上存在一定困难。

2.3 限额设计指标分解难度大。

限额设计就是按照批准的可行性研究报告及投资估算控制初步设计，按照批准或预期的初步设计总概算控制技术设计和施工设图计，同时各专业设计部门在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制不合理的设计变更，保证总投资额不被突破。其核心是要确定哪些指标可以作为限额设计主线并决定项目最终造价，从而可确保建筑工程成本在整个设计及建造过程中处于受控状态。但是实践中绝大多数限额设计却在初步设计后开展。当发现投资额与概算有较大差距，才按照限额设计来调整设计方案，使得设计的合理性大大降低。由于指标分解难度大，因而编制较好的工程限额设计任务书困难也比较大。如果对限额设计中的造价额限制太死，就会造成“造价不变，功能提高；造价提高，功能有更大的提高”这两项价值工程提高造价的途径得不到有效实施，尤其是后者会在限额设计中，受到极大限制，也就限制了设计人员在功能和价值两方面的创造性。

3 设计阶段成本控制对策建议。

3.1 改变观念。

房地产企业必须对设计阶段造价控制的重要性有一个清晰的认识，改变“重施工、轻设计”的传统造价控制观念，杜绝建设单位的浪费，招标单位就拟建工程的设计任务招标公告，重视承包方的选择，因为无论是设计还是施工，承包方作为设计或者施工具体工作的最前线，结果直接影响建筑的成本[6]。鼓励竞争，促使设计单位改进管理，采用先进技术降低工程造价，缩短工期，提高投资效益，提高设计质量，降低设计费用。

3.2 运用并行工程的思想进行规划设计。

并行工程的思想是由与新楼盘有关的设计、建造、销售、物业管理等人员组成一个多学科的工作小组，在新楼盘的设计阶段就根据顾客的需要一起考虑产品的可制造性、可推广性、可维护性以及成本等方面的产品特性。它在每一个阶段同时考虑楼盘生命周期中的所有约束条件，设计过程和其他过程的集成有助于新楼盘在设计阶段就发现问题并马上予以解决，这样，当最后的设计被验证以后，该新楼盘就是可制造、可推广、可维护的，并具有很高的品质，满足顾客的需求。

3.3 开发新型成本控制体系

在限额设计时探索新的分解技术、编码技术，或者对项目进行有效分界，并开发项目分解软件，逐步采用计算机对项目技术构成进行有效分解，对投资构成进行有效分界，加强数据积累，解决指标分解难题[7]。在充分认识了风险的情况下建立网络成本控制体系，因为在网络的基础上能够处理大量的成本信息，使成本管理工作变得更加容易[8]。施工图设计阶段，以审定的初步设计工程量作为该阶段的工程量限额。针对目前预算超概算的普遍现象，设计单位在施工图设计阶段可以编制单位工程限额设计卡片来分配限额，待施工图完成后，及时编制施工图预算，对比概预算增减的金额，分析其产生的原因，并提出相应的处理意见。

4 结论

成本控制工作是整个公司降低成本争取利润最大化的核心工作，重要性不容忽视，需要房产开发企业充分认识到成本领先的重要性和必要性，积极落实工程资料和信息的收集整理中。同时，与设计单位、监理单位相互配合，站在房地产项目整个生命周期的角度，用可持续发展的眼光，自觉地贯彻落实设计阶段成本控制的管理思路。设计阶段是将抽象的施工图纸变成实体的过程，这是一个硬性环节，即尽最大的努力进行成本控制和管理。因此，对房地产开发项目的成本必须从决策到销售进行全方位全过程的管理和控制，任何一个环节都不可忽视。

参考文献

[1]唐志. 浅析房地产开发的成本控制[J]. 财务与管理2011.08

[2]张锦. 宏观调控下房地产的成本控制[J]. 中国乡镇企业会计 2011.12

[3]王涛. 浅议房地产企业投资决策阶段的成本管理[J]. 经营管理者 2010.22

[4]张振. 设计阶段的造价管理[J]. 四川建筑科学研究 2006.02

[5]张祖宇. 房地产开发项目主要阶段成本控制研究与应用[J].

篇（4）

Abstract: along with the development of economy, the real estate industry is also a perfect. In the engineering construction, enterprise more and more value project design management important significance. Combining with the actual situation, the design of real estate development project is the necessity of the management are discussed in detail.

Keywords: real estate development; Project design management; Important significance

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：

我国房地产开发项目设计管理历史较短，缺乏经验，还未形成一套科学有效的管理模式。但是，项目设计管理的重要性不可忽视，因此在项目的管理上要不断的进步和完善。

一、房地产开发项目中存在的问题

在房地产项目开发设计管理中，很多的企业都会忽视项目设计阶段的投资控制。我国企业项目投标的设计中，主要是从功能、美观等角度上进行设计方案的实施。有一部分设计方案只注重技术而忽视了经济，也有的一小部分只注重经济，这显然不能符合项目设计管理的核心理念。还有就是在项目的计费方式上还存在着很多的不合理。工程费用的多少完全是根据工程造价的高低以及工程的大小所决定的，计费的本身完全反应出了项目设计管理的程度。因此，项目设计管理的好坏，也很大程度上制约着工程造价的合理性以及自身经济的收益。

设计人员的创新中，企业只对技术上的创新有所认可，在对项目投资控制的创新上却不认同和关注。设计人员在项目投资创新中的成果完全得不到企业以及管理者的赏识和奖励，还要承担着各种风险。这样的结果只会导致设计人员对工程的设计、工程投资意识的弱化，逐渐养成了只要保证工程保险方面的安全，即使没有新技术的研发也是可以的思维模式，这就使得工程设计上存在着造价太高的现象。

二、房地产开发项目设计管理的意义

目前为止，我国的房地产开发项目设计普遍不高，许多企业的经济利润达不到国际上的一半水平，而且一些企业旗下的房地产开发项目中存在着很大的隐患。如楼房质量低劣、交房一再延期以及空置率高等问题。这些都是和项目设计管理的好坏有关。要想解决这些问题，就要在在房地产开发项目设计管理上下功夫，加强项目设计的实践以及应用。要把项目设计管理作为新生的管理模式来进行高度的关注。

房地产开发设计管理前期策划及市场调研如果不够详细，或是调查的结果不够及时，这些都将制约着项目设计管理方面的工作。许多企业还抱有市场变化快，不应将开发项目的目标定的太死等观念。尤其是在前期不注重项目策划的可行性研究，以此导致了市场定位不准确的问题，白白浪费了投标的时机。这些都是不注重项目设计管理所导致的。所以要在招标前一定要做好详细的企划方案，决不能盲目的进项目的招标，否则将导致项目的失败。在项目的决策上，如果项目设计管理不够到位，将会导致管理层在决策上犹豫不定，或是匆忙的进行决策，这样的决策将导致项目的不科学、不系统、不全面以及实施的不可行。要认真的进行项目的决策，否则，在决策中所导致的问题将对整个项目设计管理以及工程的施工带来很大的麻烦。

三、房地产开发项目设计管理中的控制

1.在项目设计管理中创新的控制

要想创新，就必须加强管理者对企业创新的认识和必要性。管理是讲求科学的，是企业的生产力。只有企业的不断创新，也只有本着不断创新的原则，才能在如今竞争激烈的市场中立稳脚跟。创新力对每个企业发展都起着推动作用。项目设计管理的创新才是工程施工的核心内容，也是房地产开发项目经济发展的主旋律。

此外，管理技术的创新也是企业的基本保障。一个企业只有创新理念的不断生成，才能促使管理技术的不断提高，二者是相辅相成的。经过对管理理念的创新，才能使得企业内自上而下都能形成一种创新的良好氛围，为施工中的项目设计管理不断的创新提供了一个发展软环境。这样才能使得项目管理的机制不断的完善，才能形成一种巨大的创新动力。一般从管理理念的创新这方面来讲，应当确定两个基本的创新点即战略管理的理念和危机管理的理念。

战略管理的理念是指工程施工前在制定和实施新的战略时，要时刻的具备充分的全面性及先进性。在执行的过程当中，建设单位必须不断的对执行的方式进行创新，同时还要创新运作的方式和竞争的机制。这样才能够使工程施工具有竞争力。

而危机管理的理念所起的作用更加重大。危机管理的理念应当贯穿在整个工程施工过程当中，起着在施工不同的进展阶段有着不同的比重。通常情况下，对于具有一定规模的施工来言，危机管理的理念和风险管理的理念是房地产开发项目设计管理的重中之重。

2.房地产开发项目设计管理中施工进度的控制

房地产开发项目设计管理中设计施工进度的控制有：投资机会的选择、施工可行性研究、建筑阶段的租售等。把握好房地产开发项目设计管理中施工的进度，就要从多个方面入手。在时间上要抓好应对各方参与管理的范围化统筹；要抓好项目工程在各个阶段中相关的施工程度。有的是在互不影响下进行施工，有的是要有先后顺序；针对项目施工的情况，要制定出房地产项目施工中，工作的先后次序和预计施工的期限，并且对项目施工的进展情况做到及时的检查；建筑工程项目施工进度控制是在房地产项目施工前期就应该定下的，它服务于整个房地产开发流程的进度控制。

3.房地产项目设计管理中沟通的控制

对于房地产项目工程来讲，应该先要求施工单位内部的组织要沟通好。由于招标单位在施工中常常采用矩阵式的组织模式，所以，应该要求施工单位对职能部门的沟通交流以及职能部门与项目部门之间的交流引起重视。职能部门间的沟通通常是招标单位营销策划部门将企业项目在市场中的竞争信息和投资的发展方向与职能部门进行沟通；财务部门根据投资的预算，资金的融合以及资金的保障工作进行沟通；人力资源部门需要根据整个组织所提供的人力保障进行沟通。

在房地产开发项目中，投标单位应与各方做到及时的沟通。在招标企业的施工中，投标单位、监理部门、规划设计的单位以及中标单位之间要进行切实有效的沟通工作，对工程项目施工的顺利进展提出科学的依据。

四、总结

开发项目设计管理是一个动态的过程。投标单位如何为施工单位提供施工周期中的重要信息；把握市场经济的主导方向；避免工程施工中资金的流失，这些都是开发项目设计管理的职责。

参考文献：

[1] 劳新明. 房地产项目管理与成本控制的探讨[J]. 建材与装饰(中旬刊),200

7，（09）.

[2] 祝元志, 张荣文, 邓捷. 关心所有人关注几种人不一样的陈志明不一样的项目管理[J]. 建筑, 2010,(08) .

篇（5）

随着社会经济的发展，可持续发展理论不断深入，房地产开发企业在进行项目开发时必须考虑项目全寿命周期的理念，走可持续发展的道路。全寿命周期管理理论的一个重要的方面就是设计阶段的管理。进行设计阶段管理可以有效避免房屋的设计、布局不合理，科技含量低等问题。进行设计阶段管理还是控制房地

产项目投资、进度、质量的有效手段。因此，从设计阶段入手，进行设计阶段管理，是推进房地产业的可持续发展的重要措施。

一、房地产开发项目设计阶段管理的重要性

建设项目设计阶段的管理有其特殊性。首先设计的成果是由建筑设计院完成的。其次房地产开发公司设计人员在策化和设计过程中起沟通、协调、监控作用。因此在建设项目的设计运作过程中,房地产开发公司如何介入,如何控制设计过程,充分发挥内部资源和外部资源的能动性,是取得项目设计成功的关键。

一般房地产开发建设项目设计过程可分为两个大阶段:方案设计阶段和施工图设计阶段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过,方可进行工程项目施工。(有些项目需做扩初设计,并报批。这里将扩初视为施工图设计过程的一个阶段。)可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同,其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着较大差异。方案设计阶段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下:拟定招标设计任务书,方案招标,方案评审及咨询,方案定案(或委托设计院),出方案报建文本,进行方案报建。大部分房地产开发公司都在这一阶段投入大量的内部资源和外部资源,以求得一个满足市场需求且高效益的方案。多轮的方案竞标,内部评审,专家咨询论证等,方法不一而足,希望能磨出一个精品来。但有时却事与愿违,要么设计成果偏离了目标,要么设计进度一拖再拖,延误了建设工期。

因此,在方案设计阶段,强有力的执行组织的结构是必须的。一般由上层领导、设计规划部门、策划部门、营销部门等部门组成,在设计规划部门的协调组织下通力合作,在方案设计过程中及时、科学地决策,保证设计进程的顺利推进。

二、房地产开发项目设计各阶段的管理措施

1、启动阶段

设计工作在项目全过程中起着不同的作用，但都必须是满足项目的总体规划和要求来开展的。启动阶段首先明确项目批准的原因，市场需求、营运需求、客户要求、法律要求、战略需要等都有可能是项目开展的依据。作为一个房产项目，启动阶段更多的是明确项目组织结构、产品范围，很多房地产组织结构都是典型的项目式结构，划分成几个职能部门，启动阶段明确各项目参与人员的权责至关重要，包括总裁、总经理、部门经理、职员的权责。规划设计部门要明确项目产品范围，渐进明细产品的总体定位。以住宅项目为例，住宅社区—别墅住宅社区—地上二层底下一层节能别墅住宅社区，通过每次对项目的定义加深，明确项目的产品范围，就是常说的概念设计，同时制定产品范围说明书，和项目章程一起作为项目开展的原始依据。

2、方案设计阶段

在方案设计阶段，项目沟通管理也是很重要的一个方面。准确而及时的沟通使项目设计朝正确的方向有序地发展。沟通是多层面和多方式的。在这一阶段，主要的沟通为：内部沟通（纵向和横向的沟通），与设计公司沟通，与政府部门的沟通。尤其与政府部门的沟通要及时甚至提前，在沟通过程中，要注意建立沟通信息的存贮体系和信息查询体系，以便信息可以通过不同方式由团队成员和项目干系人共享。在方案设计阶段也要对项目风险进行管理。有的房地产开发公司对项目制定的绩效目标不现实，在实施过程中会带来进度风险。有的公司喜欢打政策球，甚至违规操作，给项目带来的风险也是致命的。委托或筛选设计公司过程也隐含着风险，对设计公司的了解及分析不够深入，不能取长补短，往往会造成成果与期望相差甚大，或者最初成果无法深化等。在方案决策中对技术的选用也存在风险。设计阶段的项目风险除违规操作外，其实并不太高。只要项目组织者有项目风险意识，对项目做风险定性分析，就可以防患于未然。方案设计阶段的项目风险控制对整个设计阶段和后期施工的顺利进行意义重大。

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经济的快速发展，人们的生活水平有了很大的提高，人们的思想意识也发生了很大的改变，在这种情况下，人们对社会基础建设的要求也越来越高。近年来，人们对住宅产品的质量、功能以及安全问题非常重视，建筑行业在发展过程中，数量在不断增加，因此，很多的项目开发商和项目参建单位对项目设计管理非常重视，在设计、施工以及管理方面都取得了很大的成绩。但是，随着产业化的不断发展，市场竞争更加的激烈，因此，人们对住宅商品的功能需求也在不断增加。房地产开发商在发展过程中如果一直处于原地不前的状态会导致企业的竞争能力出现下降的情况，同时，对人们的生活也将带来很大的影响，因此，国家对房地产开发业非常重视，加强房产项目的设计管理具有非常大的指导意义和实用价值。

1 房产项目设计管理的指导意义与重要价值

建筑项目设计阶段的管理具有非常重要的意义和价值，建筑设计的专业人员是建筑设计的执行者，建筑设计成品中集结着专业工程设计人员的智慧结晶，这样使建筑项目会更加具有实用价值，能够更好的满足人们的需求。房产开发企业的项目设计人员在项目规划和设计中起到的作用十分大，能够更好的实现多方的沟通和协调，对项目以后的规范施工具有非常重大的意义。在项目设计阶段，房产开发企业的设计人员要对整个项目设计阶段进行很好的控制，这样能够更好的带动内部的资源，充分发挥项目设计人员的能动性，促进项目设计向着更好的方向发展。

房地产开发建设项目设计过程分为两个阶段，分别是方案的设计阶段和施工图纸设计阶段。方案设计最终形成的产品是方案报建文本，施工图纸设计最终的产品是施工图。这两个阶段的成果都是要报送相关的政府部门进行审批的，在审批合格以后进行工程项目施工。建设项目设计过程的项目管理根据方案设计以及施工图纸设计阶段的成果展开，这两个设计阶段所承担的目标和任务不同，因此，项目管理执行组织的结构以及相关的管理都存在着很大的差异。在项目管理中主要包括人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理以及质量管理，不同的阶段，针对这些管理存在着不同的侧重点。方案设计阶段的重要性得到了房产开发企业的重视，在方案设计阶段，要先拟定招投标任务书，对招标的方案进行确定，接下来对方案进行定案，最后得出方案报建文本，最好进行方案的报建。很多的房地产开发公司在方案设计阶段，通常会投入大量的内部资源和外部资源，在方案设计方面能够更好的满足市场需求。

2 强化质量管理

工程项目的方案拟定设计阶段分为方案投标阶段和方案定案阶段。通常情况下，房地产项目的开发企业采用招投标的方式来确定项目方案，或者委托中介设计组织对设计方案进行确定。这两种项目方案的确定方式都有一定的好处，但是，也存在着一定的坏处。房地产企业在中标以后会针对项目开展市场调研，然后结合项目的实际情况作出基本的策划，这样能够明确项目设计目标和投资方向。房地产企业对项目本身也会对项目进行内部的方案设定，然后进行分析和探讨，能够对利弊进行权衡，对具体的设计和投资方向进行确定。在开展项目初期调研的时候，要对项目设计组织机构的实力进行分析，这也是保证项目设计可行性的重要手段。

在项目设计确定阶段，无论是采用的招标形式，还是采用的第三方委托设计的方式，都要对行业信息以及相关的信息进行了解，这样能够对设计企业的情况作出客观的评价，对不同设计类别的公司要进行更为严谨的了解。对项目的基本设计方案确定的时候要进行反复的推敲，然后进行反复的研究，这样能够更好的对最终方案进行确定。这个过程中，房地产企业可以使用专业项目设计人员对重大的问题进行分析，对周边的交通以及空间布局情况要进行很好的分析，例如，对项目空间的部分的设计，建筑结构的规划以及绿化景观的规划设计，对建筑住宅的户型风格以及位置也要进行分析，满足更多人的建筑需求。

与此同时，在项目方案规划设计阶段，与项目方案设计同样重要的协调管理也非常重要。即项目协调管理主要起到沟通、交流、协调的作用。一方面，适当且及时的沟通交流能够促进项目方案设计奔向正确、满足实际需求的基本方向发展。另一方面，协调管理需要沟通多个参建单位与部门，其中有着设计公司、政府机关单位、以及监理单位等。因此，如果全面发挥协调管理的作用与职能，势必会促进这些参建单位积极性与规范性的按照设计方案要求所需进行各项作业。

除此之外，在项目方案设计过程中，还要对建筑项目进行有效的风险评估。而具体做法多数房地产开发公司都是通过人员业绩考核形式来降低风险。即通过施工作业进度目标、部门业绩目标等形式来约束自身部门或单位工作人员的日常工作行为，从而使各项目标作业能够实现，降低不必要的风险。但值得指出的是，不少公司往往为了高额效益而故意与法制、政策打球，这种做法其实也是一种风险做法。另外，如果对设计公司不能进行有效的深入了解，同样也会制造较大的行业风险，导致最终实际成果与目标出入程度较大。所以，这些与项目风险有关的事项，对房产项目开发公司而言也应当谨慎、细致考虑。

3 做好协调管理

篇（7）

中图分类号：TU2文献标识码：A

房地产开发行业是我国国民经济的重要组成部分，我国房地产开发业兴起于20世纪后期。究其兴起的原因主要有两点：首先，随着改革开放后我国经济水平逐步提升，推动了我国城镇居民生活水平的提高，这就在很大的程度上影响了大众对于住房的需求。随着购房需求量的不断提升，促使房地产开发市场交易得到快速发展。其次，在90年代随着我国实行积极的财政政策，刺激了我国对固定资产大量投资的风潮，这就促使房产行业的投资增长，使其占GDP的比例逐步提升。特别是在近20年的经济发展中，房地产开发行业的发展成就令人瞩目。

但是，在房地产开发业如雨后春笋一样兴起和飞速发展的趋势带动下，房地产开发行业的竞争日益激烈化。造成房价的一路飙升，甚至有些房价的增长一发不可收拾，违背了市场经济发展的客观规律，出现了一系列亟待解决的问题。随着竞争的激烈化和一些房地产开发与交易问题的出现，促使房地产开发商对其所开发的项目进行设计管理改革探讨，使房产开发项目的设计管理能更好的适应经济发展新形势，使本身的房地产开发项目更好的适合更多的消费群体，从而达到或超过预期的房地产开发收益目标。

房产项目设计管理的指导意义与重要价值一、房地产开发项目的设计管理改革的重要性

随着经济的迅速发展，房地产开发项目设计时期的管理改革对房地产开发整个项目的发展具有重要意义。如果，当前的房地产开发商或设计管理者仍停留在原有的或传统的项目设计管理理念中，将会严重阻碍其房产开发企业的发展和收益。

房地产项目设计管理是一种适应新经济发展形势下出现的新兴管理方法。项目管理包括：运用各种技能、相关知识、工具与方法，为满足、超越所开发项目的有关各方对所开发项目的期望和要求，所开展实施的各种组织、计划、领导和控制等方面的活动。在房地产开发项目中主要指是在房地产开发过程中的项目的设计管理时期将较成熟、科学的项目设计管理方法引入，这样的项目设计管理，会有利于对房地产设计过程中做好科学的销售方案或房产开发范围等决策，使资源优化配置，同时还会使房地产开发的成本和质量等得到有效控制与严格把关。

在一般情况下，房地产开发的建设过程中对项目设计进行管理主要包括两大过程:对项目设计方案过程的管理和设计施工图过程的管理。对这两大过程进行管理获得的最终产品主要项目设计方案的报建文本与房地产开发项目进行施工图的主要蓝图，这些是一个房地产开发项目顺利实施与投入施工的基础。同时这两大过程的主要成果也必须申报到政府有关部门进行审批通过，才可进行房地产开发项目的施工。可见，房地产开发项目的设计管理在房地产开发项目的设计过程中起到沟通、协调、促进等方面的作用，可以使项目设计过程中实施者和管理者得到更好的把握与控制，所以，新时期对房地产开发项目的设计管理改革是非常必要和切实可行的。

二、做好房地产开发项目的设计管理需要注意的要点分析

（一）做好对项目的设计质量的管理

工程项目方案拟定设计阶段可归结为方案投投标阶段与定案阶段。当然，采用这两种项目方案敲定的方式或途径总是伴随着利与弊。也就是说，房地产公司在中标后，结合项目实际情况作出基本策划，即常规性的都会委托策划组织机构对项目展开市场调研，从而才能确立设计目标与投资方向。房地产公司同样会对项目本身进行内部方案设定与基本研讨、分析等，从而才能在权衡利弊的情况下部署具体的设计或投资方向等，并作为招投标的编制依据。另外，有的房产公司则是通过招标形式去对项目展开初步调研，并且运用招标形式也可作为衡量或考察项目设计组织机构的实力强大与否的一种手段。实际上，不论是招标或是采用第三方委托设计组织机构进行设计，都要通过行业信息、相关信息了解渠道对这些设计公司进行客观评价与分析，甚至与这些不同类别的设计公司也要进行一定的谨慎了解才行。多数房产项目开发企业会采用招标形式来敲定最终的项目方案，当然也有委托第三方中介设计组织机构来敲定设计方案。另外，我们还要知道基本设计方案的确立往往要反复研究的过程才能确立出最终的设计方案，这是一个反复推敲的过程，同时更好的需要房地产开发企业做好对项目的设计质量管理。

（二）做好房地产项目资源的设计管理

做好房地产的项目资源设计管理，对房地产项目后期的发展情况影响较大。在此阶段，所谓的项目资源主要包括在房地产开发企业开始阶段，企业本身投入的大量人力资源与物力资源的总和。做到保证房地产开发企业的各种资源在最大限度内的有效整合，更好的配合，充分使各种资源的能动性得以发挥，这是房地产开发项目资源设计管理的关键。方案项目质量管理除了在方案的进程中介入监控，与设计单位共同合作，保证设计成果的内容质量外，成果的表现质量也是管理的一个方面，包括成果的内容、数量、质量等，一般在委托设计合同中做详细交待。虽然，房地产开发企业的设计对市场的了解比较及时，但对先进知识和经验的获得主要通过考察的手段，也有所滞后。所以要求项目资源的设计管理者要了解资源，分析各种资源的长处和短处，才能优势互补。不过，因为操作的各种项目较多，积累了不少先进的知识和经验。例如：房地产开发所属的设计公司对当前市场发展前景的了解不够深入，还有的房地产开发企业因为种种问题而将设计公司沦为绘图公司，造成是资源大大浪费。所以做好房地产开发项目资源的设计管理对于房地产开发企业更好的发展是必不可少的。

总而言之，随着经济的飞速发展，房地产开发业的竞争日益激烈，在这种新经济形势的影响下，就需要房地产开发企业对自身开发项目的设计管理进行创新改革和思考，重视房地产开发项目设计的管理，在对其进行质量和资源科学、有效管理的同时，更好的促进本房地产开发企业的发展，使其更好的达到或超过房地产开发初期预设的目标，获得更多的利润。

【参考文献】

[1]史贤戈.《房地产开发项目设计管理》.[J].科技资讯.2008

篇（8）

随着国家国民服务经济的大力发展，人们生活水准日益提高，对社会基础服务设施建设的需求强度越来越高。其中像人们赖以生存的住宅产品更是需求其质量、功能、安全等能够保证。因此，伴随近些年来建筑楼盘的逐年增加，项目开发商与所有项目参建单位等也非常重视项目设计管理，并在设计、施工生产、经营管理等方面所取得的成果也较大。但是，随着当前产业化经济的迅猛发展，市场竞争也日益激烈，社会各阶层群体只会对住宅商品的功能需求等愈发强烈。所以，如果房产开发商及其他参建单位等仍在原地踏步，其市场核心竞争力提升也必然会处于滞缓状态，进而既不利于民，也不利于房产建筑企业。为此，当前形势下，加强房产项目的设计管理所具备的指导意义与实用价值非常重大。

1 房产项目设计管理的指导意义与重要价值

建筑项目设计阶段的管理有着它的重要价值与特殊涵义。一方面，建筑设计的最终成效是由建筑设计专业人员所共同完成的，能够集结多数专业工程设计人员的智慧结晶，使建筑项目更具实用价值，满足大众需求。另一方面，房产开发公司的项目设计人员在项目策划与设计阶段所起到的沟通、协调等作用的发挥十分重要，对项目后来的规范施工有着重要的促进效用。如在项目设计阶段中，由于房产开发公司设计人员的介入，能够使的项目设计阶段更好的控制整个过程，充分调动各项内部资源与项目作业人员的能动性，从而更加利于项目设计管理走向成功。

一般房地产开发建设项目设计过程可分为两个大阶段:方案设计阶段和施工图设计阶段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过，方可进行工程项目施工。(有些项目需做扩初设计，并报批。这里将扩初视为施工图设计过程的一个阶段。)可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同，其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着较大差异。方案设计阶段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：拟定招标设计任务书，方案招标，方案评审及咨询，方案定案(或委托设计院)，出方案报建文本，进行方案报建。大部分房地产开发公司都在这一阶段投入大量的内部资源和外部资源，以求得一个满足市场需求且高效益的方案。

2 强化质量管理

工程项目方案拟定设计阶段可归结为方案投投标阶段与定案阶段。一般而言，多数房产项目开发企业会采用招标形式来敲定最终的项目方案，当然也有委托第三方中介设计组织机构来敲定设计方案。当然，采用这两种项目方案敲定的方式或途径总是伴随着利与弊。也就是说，房地产公司在中标后，常规性的都会委托策划组织机构对项目展开市场调研，即结合项目实际情况作出基本策划，从而才能确立设计目标与投资方向。当然，房地产公司同样会对项目本身进行内部方案设定与基本研讨、分析等，从而才能在权衡利弊的情况下部署具体的设计或投资方向等，并作为招投标的编制依据。另外，有的房产公司则是通过招标形式去对项目展开初步调研，并且运用招标形式也可作为衡量或考察项目设计组织机构的实力强大与否的一种手段。

但总的来说，不论是招标或是采用第三方委托设计组织机构进行设计，都要通过行业信息、相关信息了解渠道对这些设计公司进行客观评价与分析，甚至与这些不同类别的设计公司也要进行一定的谨慎了解才行。除此之外，我们还要知道基本设计方案的确立往往需要一个反复推敲、反复研究的过程才能确立出最终的设计方案。而在此过程中，房地产公司中专业项目设计人员及有关部门单位也要对重大价值的体系结构展开调研。如，对项目周边的交通系统与空间布局，项目市区空间部分，建筑结构规划，绿化景观体系规划，楼盘住宅的户型设置与风格等进行研究与设计，以此才能使得项目最终的设计方案符合多数人的建筑需求。

3 做好协调管理

一般而言，一旦项目设计方案已经确立，项目设计管理阶段的重点就是能够为项目在今后的组织管理、质量控制、资源分配、进度管理等作业环节做出重要铺垫。为此，这就需要在这几个环节中做好协调管理工作，以此才能保证最为重要的进度控制与质量控制环节工作做好。首先，当项目拟定好设计单位后，首要做的工作就是对项目设计负责人进行资质审核，具体内容可以结合施工设计图纸、关键作业工序、作业工艺等内容进行衡量，同时还要结合设计公司对项目的具体进度安排进行有效评估，以此才能控制图纸设计质量不足引起的大量整改问题发生，把遗漏、错漏控制在可控范畴内，保证工程进度控制目标与质量控制目标得以顺利实现。其次，还要重点审查图纸与实际施工情况的出入程度。也就是说，要对图纸的特殊标注、以及施工现场的交叉工作环节要予以详细的交流探讨，确保施工质量控制得意有序进行，图纸的规范、要求都要结合现行施工单位建设方的各个专业技术部门做进一步审计，如果审计中核查出图纸与实际施工情况不符，要及时调整，避免延误施工周期，从而使管理协调工作更有效率。

4 结语：

总之，在房地产项目设计管理阶段，会时常发生设计方案确立周期时间较长的现象，从而给后续施工图纸设计造成时间匆促、赶图的被动局面，甚至造成边作业边设计的施工窘境。为此，项目设计管理阶段，务必要确立好时间安排，严格控制好方案设计、质量管理、时间进度等方面的问题，以此才能保障工程项目下一阶段的各项任务顺利执行。

参考文献：

[1]史贤戈. 房地产开发项目设计管理[J]. 科技资讯, 2008,(23)

[2]吴狄川. 房地产开发项目设计管理[J]. 中国高新技术企业, 2008,(10)

篇（9）

近些年来，随着房地产开发市场的逐渐火爆，建筑楼盘逐年增加。房地产项目的设计是房地产开发前期的必要工作，房地产项目开发商与项目参建单位等都应该重视项目设计的管理，加强房产项目的设计管理所具备的指导意义与实用价值非常重大。

1. 房地产项目设计管理的意义

房地产项目设计阶段的管理具有重要的意义。一方面，建筑设计的最终成效是由建筑设计专业人员所共同完成的，能够集结多数专业工程设计人员的智慧结晶，使建筑项目更具实用价值，满足大众需求。另一方面，房产开发公司的项目设计人员在项目策划与设计阶段所起到的沟通、协调等作用的发挥十分重要，对项目后来的规范施工有着重要的促进效用。如在项目设计阶段中，由于房产开发公司设计人员的介入，能够使的项目设计阶段更好的控制整个过程，充分调动各项内部资源与项目作业人员的能动性，从而更加利于项目设计管理走向成功。

一般房地产开发建设项目设计过程可分为两个大阶段：方案设计阶段和施工图设计阶段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过，方可进行工程项目施工可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同，其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着较大差异。方案设计阶段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：拟定招标设计任务书，方案招标，方案评审及咨询，方案定案（或委托设计院），出方案报建文本，进行方案报建。大部分房地产开发公司都在这一阶段投入大量的内部资源和外部资源，以求得一个满足市场需求且高效益的方案。

2. 强化设计的质量管理

3. 做好设计个环节的协调管理

4. 结语

参考文献：

篇（10）

1 前言

随着科学技术的迅猛发展，我国在房地产企业工程领域进行了多次改革。国际竞争将变得日益激烈，加强房地产企业工程设计管理，必须采用有效和确定合理工程的设计质量，进行科学性、合理性，从房地产企业工程设计主体的多元化和抗震化，从而更合理的使用[1]人力、财力，提高房屋安全性、稳定性和防震性。一个建筑项目，其过程是集管理、技术、经济于一体的综合性的工作，往往需要房地产企业工程设计人员具有专业技术知识和独到的见解。为了实现投资的预算项目，实现工程设计有效控制、为合理确定工程设计质量，微观的项目设计人员管理，促进建设工程设计管理在建筑市场的健康发展。

2 我国房地产企业工程设计中管理与具体控制存在的问题

2.1 勘察中设计管理观念落后

目前在工程勘察项目中，存在思想落后，观念成就，对房地产企业工程设计缺乏认识和整体概念不理解的问题。政府体系勘察项目较多的违反强多，工程设计的违反一般是一些些知名度高，市场占有份额较大的老牌甲级院。在工程设计中政策措施框架不完善，监督不到位，实施不规范的问题扔大量存在。在设计管理和控制中，没有充分的实施动态管理；以及设计资质较底，技术力量相对比较薄弱的设计院，工程设计机构运作机制不健全等诸多问题。但是勘察工程中才出现的大院现象，也是由于工作量大而引起百密一疏的现象。因此，市场具有滞后性和盲目性的特点，完全依靠市场不能实现内业报告中出现的违规情况，只有改善业工作深度达到了勘察深度后，在房地产企业工程设计上采取计划定价方式，以保证项目质量的稳定提高，对工程设计管理得益重视。

2.2 工程设计师素质偏低

目前在我国一些房地产企业工程设计师的专业技术知识不扎实，专业之间配合不到位。房地产企业工程设计是一门就有专业技术方面的知识，同时具有复杂性和广泛性的特点，工程设计范围也比较广泛，有些工程设计师的缺乏绘图意识、专业技术知识较低。现在房地产企业工程的设计师，需要具备有良好的综合专业知识，但是目前我国房地[2]产企业工程的造价师，缺乏综合的专业知识、专业技术水平较低、经济意识不强。有有一些人认为工程设计师的职业就是绘图，使房地产企业工程是没有发挥其应有的作用和职能作用，也是没有扎实的专业技术知识，自然设计出的建筑图纸会出现很多问题，给施工带来难度影响房地产企业工程设计的真实性。把专业知识和实践技术训练有机的结合起来，采取切实有效措施，严格的培训工程设计师的综合素质，从设计室走出来，深入现场一线，对施工流程和工艺等进行了解在职业道德上使工程设计师得到有效控制和管理。

3 房地产项目设计优化策略

3.1 加强目标管理设计

工程设计是房地产企业工程客观存在的勘察设计人员专业知识不扎实。组织各设计单位应该组织勘察设计的执业人员认真学习，它不仅可以提高建设工程的经济效益、让全体执业人员通过学习，提高设计水平，同时也提高设计人员绘图的执行规范的严格性。加强强制性条文的学习，可以获得较好的社会效益和经济效益的工程建设管理方法，完善工程设计管理需要发挥其主导作用。为了合理的确定工程设计，对工程设计的管理进行宏观和微观主体营造一个良好的环境，要从建设和谐社会的高度，加强对强制性条文的执行，进行客观、公正、科学从充分体现工程设计的合理性。历史经验告诉我们，房地产企业工程设计都是和建筑安全和人民生命安全息息相关的，建设项目的程序化是合理确定设计的基本前提，完善市场法规，做好法规[3]建设体系来规范和调节工程造价管理主体的行为，加强勘察设计的执业人员认真学习目标，对工程设施实施动态操控，以确保工程设计建设程序正常运行。

3.2 项目方案优化设计

目前，随着各项政策发挥是靠管理部门的监督和咨询单位的自律，对工程设计师进行专业知识学习为重要依据。加强工程设计项目过程中，每个专业各自独立进行设计，促使工程设计人员在建筑内在结构和使用功能上合理控制工程造价等方面动脑筋，必产生各个专业设计的相互协调问题。全面加强设计监理人才的引进、培训、考核和注册工作，培养设计人员广泛的艺术素养和独到的见解，同时注意提高工程设计师的实践训练，为设计监理的社会化、市场化提供有利条件。

4 结尾

随着经济的发展，房地产企业工程设计人员所承担的任务也会越来越多。房地产企业工程设计人员热情服务和严肃认真工作管理，加强工程设计的管理，进行全程的监控对房地产企业工程设计的管理而言，是不可或缺的一个重要组成部分，这样才能做好房地产企业工程的管理工作。

参考文献

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