城中村改造现状汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇城中村改造现状范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

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0　引言

“城中村”是在城市总体规划中已经划定为城市建设区域的范围内，仍然保留农村体制，使用集中土地，以村民委员会为组织形式的农民聚居村落，是中国快速城市化进程中的特有现象。20世纪90年代中后期，城市蔓延和郊区化进程加速，边远地区大量土地被征用，城市政府或开发主体为了规避极高的经济成本和社会成本，导致被绕开的村落成为“城中村”，在土地利用、建设、景观、规划管理、行政体制方面表现出强烈的城乡差异和矛盾。

目前，我国正在“科学发展观”的指导下，构建和谐社会，走可持续发展道路，社区作为居民居住的主要场所，是社会的重要组成部分，且和谐社会的构建离不开和谐社区的构建，如果没有和谐社区，和谐社会就无从谈起。就西安市现状而言，“城中村”问题是构建和谐社会的一个关键问题，也是一个难题。国外研究主要关心其所承载的社会经济现象，通过社会学研究方法评价“城中村”在城市发展中的利弊，并通过制度因素寻找现状形成的路径和发展趋势。国内学者在“城中村”概念界定、特点归纳、类型划分以及对“城中村”的评价等方面取得了丰富的研究成果。虽然国内外对“城中村”现象有所研究，但是在“城中村”改造过程中并未提出一个明确的目标，且基本上都是定性分析。本文以西安市“城中村”为研究对象，在定性分析的基础上，还给出了定量分析，定性与定量相结合。

1　西安市“城中村”现状及原因分析

1.1现状分析

西安市城中村数量和规模在全国大中型城市中是位居其前列，城中村问题日益突出。目前西安市共有城中村417个，城市农村人口多达47.3万，其中200平方公里的城区城中村共有187个，农村人口共计19.58万人，总用地130708.44亩，其中村庄占地36889.65亩、企业用地15423.26亩、耕地64214.1亩、其他用地14181.56亩。

1.2“城中村”所带来的社会问题

(1)城市规划滞后，土地利用粗放，用地管理混乱，土地资产流失严重。村里没有统一的建设规划，因而导致村民在自己的宅基地建设的各种建筑物高低不一，杂乱无章，违法用地和违法建设屡禁不止，随意搭建成风，造成街不成街、巷不成巷，有的“城中村”建筑密度达到70％以上，最高甚至达到90％。房屋建筑相对于城市来说占地面积大，建筑密度高，而建筑容积率则非常低，造成土地利用率和产出率低下。

(2)环境卫生差，人员居住杂乱，社会治安复杂，公共设施缺乏。大部分“城中村”电力、电信线路杂乱，管道煤气不通，给排水量容量不足，市政公共配套设施一般难以与之配套，从而导致排水排污不畅、内涝时有发生、垃圾成灾、卫生死角多。由于缺乏公共设施，致使存在多种事故隐患，对居民生命财产构成严重威胁。社区基础设施条件也很差，幼儿园、中小学、邮电局、公厕、垃圾站、社区活动服务中心等严重不足。村民住房一般都比较宽裕，受利益的驱使给外来求租房屋者大开方便之门。而这些外来人的成分五花八门、参差不齐，必然给“城中村”带来大量的社会、经济、治安等问题。

(3)村民文化素质低，就业问题严峻。西安市城市经济的发展，吸引了大量的外来人口，由于城市住房租金较高并且管理规范，大部分外来人口对价格低廉的出租屋需求旺盛，所以，城中村成了出租屋的主要供应者，从而形成了独特的“出租经济”。在一定程度上鼓励村民不劳而获，抑制了村民参与市场经济的积极性，导致城中村经济畸形发展。

1.3“城中村”形成的主要原因

(1)城中村现象的核心是农民的实际利益问题。城中村这种特殊的建筑群体和村落体制的形成，是农民在土地和房屋租金快速增值的情况下，追求土地和房屋租金收益最大化的结果。城市化对农民土地的征用就是对农民最大利益的剥夺，城中村现象的本质是农民在试图维护他们的土地。

(2)快速城市化进程是城中村形成的主要动力。城市的快速发展与扩张是城中村形成的主要推力。

(3)城乡二元管理制度是城中村形成的制度根源。城中村的形成有深刻的体制根源，20世纪50年代开始实行的城乡二元管理体制，人为地从政治、经济、文化等方面把城市与农村截然分开，形成“城乡二元结构”。在此结构下，城乡之间明显的“剪刀差”，使农村经济发展严重受阻，也为农村与城市的协调发展设置了障碍。

(4)外来人口的大量涌入促进了城中村这种特殊的建筑群体和村落体制的形成。外来人口的大量涌入，在城市无法为他们提供廉价住房的情况下，城中村低廉、管理松散的出租屋就成为他们的首选。

2　案例解析一付村花园

付村花园位于西安市高新区锦业二路与丈八五路交汇处以西。2006年，西安市委、市政府开始了对付村的改造工作，以普遍高于《西安市城市拆迁实施细则》规定的最低标准，制定了切合实际的拆迁安置补偿标准和实施方案。

2.1近郊农村变身“花园小区”

现在的西付村已经完全融入了城市。房屋出租和各种商店生意红火，村里也正在考虑实施多元化经营战略，同时加强劳动技能培训，拓宽就业渠道，以期解决村民长远的生计问题。

2.2问卷调查简述

为了了解“城中村”改造前后的差异以及居民对改造后社区的满意度，我们对付村花园进行了一次问卷调查，走访了整个付村花园社区中的不同年龄段和不同身份职业的常住与暂住人口，村民对此非常配合。

对于整个数据，我们把对社区的满意度作为因变量，把居住的房屋类型、居住面积、家庭月均收入、日常消费、出行方式、医疗便捷性、治安情况、与邻居沟通、社区服务通这九个因素作为自变量，我们希望可以得到一个因变量和自变量的映射关系，使得我们可以通过确定自变量的值得出对应因的变量的值。但是由于自变量的个数过多，映射会变得非常复杂，而且有很多的重复信息，我们希望可以通过某种方法找出最具代表性的少数自变量，可以通过较少的自变量就能确定因变量的值。采用主成分分析法可以帮助我们解决这一问题。

2.3主成分分析

(1)主成分分析方法的原理：主成分分析法是一种数学变换的方法，它对把给定的一组相关变量通过线性变换转成另一组不相关的变量，这些新的变量按照方差依次递减的顺序排列。在数学变换中保持变量的总方差不变，使第一变量具有最大的方差，称为第一主成分，第二变量的方差次大，并且和第一变量不相关，称为第二主成分。依次类推，n个变量就有n个主成分。主成分分析把原来多个变量化为少数几个综合指标的一种统计分析方法，从数学角度来看，这是一种降维处理技术。

(2)主成分分析方法的计算步骤：通过上述对主成分分析方法的基本原理的介绍，可以把主成分分析的计算步骤归纳如下：①数据标准化②计算相关系数矩阵③计算特征值与特征向量④计算主成分贡献率及累计贡献率⑤计算主成分载荷⑥计算因子得分矩阵。

2.4结果分析

根据上述提到的步骤，利用spss统计分析软件对调查数据进行分析，得到以下结果：

从图1可以看出，居住面积与日常消费、治安情况，月收入与出行方式，日常消费与治安情况，医疗服务与社区沟通情况之间有显著的相关关系。可见许多变量之间直接的相关性比较强，说明它们存在信息上的重叠，有必要进行主成分分析。

主成分个数的提取原则为主成分对应的特征值大于1的前m个主成分。从图2可以看出，第一、第二、第三主成分所对应的特征值大于1，且它们的累计贡献率达到76.2％。因此提取这3个主成分即可，即m=3。

从图3可以看出，治安情况、居住面积、日常消费在第一主成分上有较高载荷，说明第一主成分基本上反映了这些指标的信息；月收入、出行方式在第二主成分上有较高载荷，说明第二主成分基本上放映了月收入、出行方式这两个指标的信息；医疗服务、与社区沟通情况在第三主成分上有较高载荷，说明第三主成分基本上放映了医疗服务、与社区沟通这两个指标的信息。因此，提取这三个主成分是可以基本上反应全部指标的信息，说明以上所提取的三个主成分是合理的。

由图4可知，治安情况、居住面积、日常消费之间具有很高的相关性，月收入、出行方式之间存在很高的相关性，医疗服务、与社区沟通之间有着很高的相关性。因此，可以选取这些相关指标之一作为其代表，在此选取其中相关系数绝对值最大者作为代表，则居住面积、月收入和医疗服务这三个指标作为代表。

由因子得分系数矩阵可以得到，居住面积、月收入、医疗服务的得分系数分别为0.454、0.551、0.191，因此，对社区满意度的影响程度而言，月收入>居住面积>医疗服务。

以上分析结果表明，根据主成分载荷，该社区满意度的九项指标可以被归为三个，即居住面积、出行方式、医疗服务。针对这些主要问题，我们给出“城中村”的改造对策，使其更科学、合理、全面地指导“城中村”改造过程中的实践操作。

3加快“城中村”改造工作的对策

(1)用平衡发展的规划思想，实现各利益的平衡。从社会学的角度来看，“城中村”的形成存在是城市化过程中城乡利益格局变革，城乡不同社会阶层利益博弈和妥协的结果。农民问题说到底是利益问题，因为政府没有足够的财力，将失土农民都买上社保。台州民谚“一问店面房，一生人都牢靠”。店面房是好文章，能做到每户都有一问店面房，农民心里就踏实，关键在规划的统一建设、统一设计、统一管理。

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新城规划设计范围的“城中村”（范围涉及沧联、南岗、沙步、夏园、南湾、庙头、双沙、文冲等8个项目）按区城改办《关于办理“城中村”改造方案编制基础数据工作流程指引》要求，完成基础数据及经济平衡测算等工作，为滨江新城城市设计及控规编制提供基础数据。

二、方法步骤

（一）宣传发动阶段（10月17日-10月31日）。

1.召开动员大会（10月17日）；

2.各改造主体制定专项工作方案、倒排时间表，落实分管领导和具体经办人，工作方案及联系人名单于10月24日前报区城改办（10月17日-10月24日）；

3.各经联社对是否启动城中村改造及改造模式进行表决，并明确启动时序，于10月28日前函报区城改办相关情况（10月17日-10月28日）；

4.落实经费（各经联社落实包括现状建筑测量、现状地形、勘测定界、方案编制等经费；区财政局保障相关专项工作经费；10月17日-10月31日）。

（二）前期准备阶段（11月1日-11月30日）。

1.启动改造的城中村项目。

（1）确定测量和编制单位（11月1日-11月6日）；

（2）确定改造范围（11月7日-11月18日）；

（3）开展现状摸查（全面掌握每宗用地的土地、房屋、人口、文物、历史文化街区、有保留价值的建筑、古树名木等现状，留用地指标落实情况，明确需要完善手续的各类历史用地情况，分类列表造册、落图标注。掌握用地的城市规划、土地利用总体规划及产业规划等资料；11月7日-11月30日）。

2.暂不启动城中村改造的经联社完成改造范围确定、提供改造范围内的人口情况和二调数据收集等工作（11月1日-11月21日）。

（三）数据审核及经济平衡测算阶段（12月1日-12月31）。

1.数据审核。

区各职能部门按职责分工对基础数据进行审查及出具相关证明材料（12月1日-12月9日）；

2.经济平衡测算工作（12月1日-12月31日）。

（1）对于暂不启动改造的城中村，国土部门协助提供二调数据交区城改办，区城改办汇总后统一提供给滨江新城编制单位，在编制滨江新城控规时进行初步的经济平衡测算，城改、规划等相关职能部门对测算进行指导和协助；

（2）对于有意向启动但尚未有改造方案的城中村，经联社会同编制单位对改造地块进行初步的经济平衡测算，城改、规划等相关职能部门对测算进行指导和协助；

（3）对于已启动并编制改造方案的城中村，上报改造方案，区城改办初审后，将经济平衡测算成果统一转交黄埔规划分局提供给规划编制单位，作为调整用地性质、容积率等指标的重要参考；

（4）对于已明确改造模式为综合整治的城中村，黄埔规划分局指导规划编制单位原则上不大幅提高规划容积率。

三、职责分工

（一）区委办区政府办：负责滨江新城涉及“城中村”改造重大事项的综合协调和督办落实。

（二）区监察局：负责监督检查各有关单位“城中村”改造工作，查处工作中的违法违纪行为。

（三）区国土房管分局：负责做好拟改造滨江新城“城中村”的以下工作：

1.协助区城改办核定改造范围；

2.现状数据方面：

（1）对于启动改造并开展现状测量的城中村，按照《关于办理“城中村”改造方案编制基础数据工作流程指引》，对已办理产权登记的现状建筑，区国土房管分局根据区城改办的来函直接予以确认；没有产权登记或证载面积与现状面积不相符的，社区将现状测量成果分类造册，并对现状建筑情况和建造年份提出意见，经街道审核后报区城改办，由城改办发函至黄埔规划分局审查并出具审查意见；区城改办根据黄埔规划分局的审查意见，发函至区国土房管分局，区国土房管分局给予确认；

（2）对于暂不启动改造的城中村，协助提供该改造范围内现状建筑的二调测量数据；

3.受理各项目申请的改造范围内勘测定界工作，按时完成，并对用地权属情况进行审核；

4.核定留用地指标落实情况；

5.提供最新的土地利用总体规划；

6.提供2006年及二调的土地利用现状图。

（四）区公安分局：协调提供拟改造范围内常住人口、户籍的现状情况。

（五）区财政局：1.保障本项工作区财政所需各相关专项工作经费；2.负责相关财政资金划拨和使用监督工作。

（六）区城管局：负责做好滨江新城“城中村”改造“两违”和抢建行为的监管及服务工作。

（七）区城改办：负责滨江新城“城中村”改造的指导、协调、督办、服务工作。具体工作如下：

1.核准改造范围；

2.核查拟改造村标图建库情况；

3.审核各“城中村”改造方案；

4.指导和协助滨江新城编制单位的经济测算。

（八）黄埔规划分局：负责协助做好改造滨江新城“城中村”的以下工作：

1.协助区城改办核定改造范围；

2.按照《关于办理“城中村”改造方案编制基础数据工作流程指引》，配合区国土房管分局对启动改造的城中村改造范围内现状建设量进行确认；

3.积极协助推进滨江新城规划范围内城中村改造规划的相关工作，做好规划服务与指导，及时将国土部门提供的二调数据及经政府、城改办等部门审核确认的改造方案提供给规划编制单位，争取在滨江新城规划中为城中村改造预留适当的空间。

（九）区教育局、区文广新局、区体育局、区卫生局、区民政局、区水务局、区经贸局、区环保局：根据各自职责权限负责滨江新城“城中村”改造中涉及教育、文化、体育、卫生和社区管理服务等公共配套设施设置，以及河涌、交通、环境保护等专业管理事项的规划、管理和服务工作。

（十）相关街道：履行属地管理职责，按照《关于办理“城中村”改造方案编制基础数据工作流程指引》，对改造范围内现状建设量、人口户籍和改造方案进行审核，协助、督促辖区内滨江新城“城中村”改造项目按计划推进。

（十一）相关“城中村”改造主体：负责完成改造范围内的

现状测量及统计、勘测定界、选定编制单位、协助编制单位编制改造方案、完成经济平衡测算等涉及改造方案上报的各相关工作。

四、工作要求

（一）任务重大、时间紧迫，各有关单位思想上要高度重视；各相关单位要立即行动，解决工作经费，组织力量，共同推进。

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"城中村"是各地区城市化发展中出现的普遍问题。按建设用地占总用地比例可把城中村发展的具体形态分为三类，即"典型城中村、转型城中村、边远城中村"。因此，城中村大多分布在城市边缘、城乡结合部，被城市完全包围或半包围形态。这种形态直接形成"边外城市化，边内脏乱差"的鲜明对比，这也发映出城中村急需治理的现实。

一、天津市城中村改造现状分析

天津市城中村改造从2004年开始，到2010年6月底，天津市中心城区涉及的66个城中村已经陆续改造完成20个，还有46个村中城有待改造。这46个村全部坐落在环城四区，涉及21万人口，6.5万户。城中村改造的主要内容就是将城中村危陋、平旧的房屋拆除，集中建设现代化小区，节约出来的土地征为国家所有，用于城市建设的再发展。故这46个村需拆迁房屋达800万平方米以上。其中有的村落确定了投资单位，有的因缺乏资金支持无法启动改造，再加上在拆迁问题上的重重困难，因此，天津市城中村改造任重道远。

二、天津市城中村改造问题分析

天津市城中村改造问题与我国其他地区有很多共性，但以下三点在天津市城中村改造中都比较突出。

1、公共服务设施欠缺，环境质量差与现代城市发展不同步

大部分城中村的道路曲折不通，不能满足消防、急救、环卫等车辆通行。房屋高度无序，水、电管线混乱，煤气管道不通，在消防、抗震等方面存在隐患。此外城中村建筑间距过小，采光、通风不足.建筑质量不高。由于缺乏统一的规划和管理，城中村排水排污、垃圾处理等市政设施不足，加之村民的生活方式并未根本改变，使得生活性和生产性污水就近排入河道或农田，固体废弃物无序堆放，环境质量差。这些都严重制约了城市整体服务功能的提高和生活质量的改善，社会治安混乱，管理难度高，严重影响了城市的现代化形象。

2、城中村占用大量土地资源，管理混乱，权属界定不清

城中村大多位于城市中心地带或次中心地带，占用了大量城市建设用地，是丰富的土地储备资源，但是这部分土地一般涉及若干集体土地所有权单位，而由于现行法律对农村集体土地所有权主体的概念设定模糊，在行使具体权利时，作为所有权人的农民集体的真实意愿难以得到真正体现，造成了农民集体在收益分配上的不均。这些权属不清的土地使得土地在流转的时候更加混乱。

3、土地利用效益低，违法违章建筑严重

城中村大多以独门独户的传统家庭模式建筑为主，房屋建筑占地面积大，建筑密度高，容易率低，造成土地利用率和产出率低下。由于管理制度和监督制度不完善，导致村民因利益驱动住宅往往尽可能占用公共空间，余留的公共空间狭窄，在城中村形成"一线天"等独特"风景"。随着外来务工人员的不断增加，低廉的城中村住房有了巨大的需求市场，所以农民不顾一切的进行违法建设，任意侵占公共空间和道路，市政设施无人顾及，致使潜在的土地资源流失。

三、天津市城中村改造成因分析

城中村形成的客观原因是我国城市进程的快速发展。城市化是城中村形成的主要外动力，然而城中村很多负面现象还是有其潜在的原因。

1、法律法规实施力度和监察措施不强

法律制度的滞后性是现实生活中出现"先发生后管理"问题的根本原因。而相应的监察制度是使法律等规章制度有效实施的保证措施。监察措施不及时，涉及到的相关问题就不能及时得到解决，这也是城中村改造问题难以有效实施的重要原因。

2、农民的文化素质有待提高

在环境保护和土地资源保护中，群众一直是直接的实施者与受益者。良好的环境和充分的土地后备资源是社会安定、人民生活富足的重要基础，但是这样的意识并没有深入到每个人群众的心中。小民经济的自私性与集体利益冲突时，大多数人首要考虑的还是自身的利益，公益性参与只存在于少数具有高文化层次的人群中，但是在具体做的时候还是要再打折扣。城中村改造是利国利民的一项长远事业，以利导之、以利趋之除了提高群众自身文化素养外，政府的奖励机制也应大力实施。

四、天津市城中村改造对策分析

1、明晰土地产权关系，制定有针对性的土地管理制度

土地产权关系是城中村改造问题顺利解决的基础因素，明晰的产权归属可以化解很多现实问题，所以制度一部专门专门关于城中村改造问题的土地制度迫在眉睫，只要有法可依，一切关于权属的纷争才可迎刃而解。

2、处理好"城中村"三方关系是治理"城中村"问题的保障

城中村改造问题涉及到的主要利益主体有：政府、城市开发商、城中村居民，而城中村改造的实质是通过解决产权、规划、地价及拆迁补偿安置四方面问题来平衡政府、业主与改造单位三者之间的利益关系。因此抓住利益三方的主要矛盾，分析各利益主体最关注的问题才能妥善处理好城中村改造问题。

3、因地制宜，挖掘不同城中村的特色，勇于创新

"城中村"改造应深入了解本地区的现状特征和改造的市场条件，综合协调各方利益，根据各地区、各类型"城中村"的不同特点，多方论证改造方案的经济可行性与空间可行性，提出操作性强、科学合理、特色鲜明的改造方案。

个性化是城市发展重要的内在动力，是城市发展永恒的话题。因此，应首先继承传统建筑，体现地方特色，深入研究，综合考虑城市的自然、地理、社会、人文等各方面因素，挖掘城市特色，利用先进的规划设计手法，编制富有地方特色、个性鲜明的改造规划。做到"一村一策、一区一策"，把天津市打造具有活力的现代大都市。

参考文献：

[1]郭振维.城市化进程中"城中村"问题改造研究--以天津市为例[D].天津师范大学，2006.

[2]胡明杰.城市化进程中城中村改造问题研究--以天津市西青区为例[D].天津师范大学，2012.

[3]陈柳钦.关于天津市"城中村"改造问题的几点建议[EB/OL].http：///newsdisplay.php？id=1417129&sib=1.

[4]周森.城中村改制和改造的思路与对策[J]南方经济，2002，（2）.

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所谓城中村是指城市发展中占用了农村的耕地面积，农村居民失去了赖以生存的农村土地，而居民生存在城市区域内，使用集体土地，也就是虽然生活在城市，但仍沿用农村制度。

一、西安城中村改造现状

1、西安市城中村现状

西安算是我国第一批城中村改造的城市，作为一座历史古城，其特点和发展历史决定了城市和农村的发展一样迅速。目前,西安市城中村的改造现状是这样：西安市的农村人口有40万之多，建立了417个城中村（范围东起十里铺,西至三桥镇,北起草滩镇,南至三爻村），与同类城市相比数量是最多的。

2、西安市城中村特点

2.1、农民无地可耕，土地大多出租给外来人口，以收租金为主要生活来源。

2.2、由于各个城中村的地理位置不同，位置好的城中村经济发展好，处于维护利益的角度，村民对城中村的改造很积极，有热情；反之，地理位置不好的城中村，由于没有利益诱惑，对改造一事消极对待，甚至不予配合。这回导致西安市政府计划的“3至5年改造计划”难以完成。

2.3、政府政策实施存在薄弱环节，光说不做，协议、政策等不兑现，农民的居住环境差，利益又得不到维护，影响农民对政府的信任。

2.4、城中村农户超规定占用面积情况严重，普遍的情况是围绕房屋四周搭建违法建筑，由于政府的不重视导致这种乱搭乱建行为愈演愈烈。

2.5、城中村人员身份复杂，由于流动人口多，出入城中村人员没有登记，城中村的管理难度增加。

二、市政府出台的“城中村”相关政策

1、2003年4月4日，西安市人民政府《西安市城中村改造建设管理暂行办法》，2003年4月21日正式实施其办法；

2、2005年10月，出台《西安市城中村改造管理办法(讨论稿) 》、《西安市城中村村(居)民自建房屋管理办法》、《西安市城中村改造工作实施细则》；

3、2007年10月20日施行《西安市城中村改造管理办法》，该管理办法是我国第一部以政府规范性文件形式并实施的城中村改造办法。

《西安市城中村改造管理办法》共八章，四十九条，分别从方案制定、改制原则、土地利用、规划建设、拆迁安置等方面，结合相关法律法规而制定。

三、西安市城中村改造中存在的问题

1、政府管理工作出现脱节现象

西安市城中村的改造同其他地区一样，都是由市政府做出统一规划，将具体实行权利下放到乡镇和开发商，由于政府引导的缺失、开发商的重利本质，以及农村居民因拆迁款产生的纠纷等问题，影响了西安市城中村的改造进城。

2、城中村农民身份转化无实际意义

《西安市城中村改造管理办法》第三章第十五条中明确提出，“坚持户籍制度、管理体制、经济组织形式和土地性质同步转变的原则”。也就是说把农民的农村户口改为城镇户口，户籍制度的改变意味着农民手中原有的私人土地，变为了国家土地，户籍上的农村或者城镇对农民来说是没有任何实际意义的，对他们有意义的是土地的归属，农民世代的生活习惯教会了他们种田耕地是天职，不再种地那做什么？

如果仅仅是一部分的经济赔偿，那么如此多的失业人员给社会安定带来了隐患，农民转变为城镇居民，关心的是否享有城镇居民的福利待遇。如果这些问题不解决，那么城中村农民身份转化根本没有实际意义。

3、政府征用土地时，在补偿问题上存在法律冲突

在补偿问题上《土地管理法》有三方面的补偿：土地补偿；安置补

助；地上附着物和青苗补偿。但是城中村农民早就失去了土地，到哪里去找补偿标准呢？

而西安实施的《改造办法》有两种形式,第一种是易地置换,就是从原住地区搬到另一地区，农民享有该地区的使用权，再次转让需向国家缴纳土地使用金。这就出现了问题，产权变成了使用权？土地转让时还要交钱？

另一种是就地改造，将土地同样移交国家，留出村名住宅外，其余土地进行招商引资、有偿开发,居住用地使用权归农民。换句话说,“就地改造”就是土地权属变成国家的,政府再给补偿,房屋拆迁也没有补偿。

四、西安市城中村改造的建议

1、法律建议

1.1、地方政府在使用和分配土地赔偿时，应当遵循《公司法》以及其他相关法律的规定。

1.2、关于村民委员会要严格执行和遵守《中华人民共和国村民委员会组织法》和《中华人民共和国城市居民委员会组织法》的规定。

2、其他建议

2.1、完善社会保障及福利体系。“城中村”的改造要确保村民失地不失利，保证村民的生活来源；在户籍转变后，要建立、健全养老保险制度和基本医疗保险等福利问题。

2.2、鼓励城中村居民自主创业，妥善安排就业问题。农村人员自主创业可以享受优惠政策，政府在年度预算中，可以划出专款作为农民创业资金补助。

2.3、加强古城历史文化的保护。西安作为历史古城，不能盲目的追求城市化进程，各级文物保护单位要对西安城中村要按照相关管理

规定，对城中村的城墙、家族宗祠等具有历史文化价值的地方深入调查研究，做好相应保护措施。

总结：我国城中村的改造面临的是经济、社会、历史、文化等多方面的考验，想要真正解决城中村改造中存在的问题，“加强社会保障，保护和尊重历史，维护和改善环境实现”是基础，城中村将农村向城市推进的最终目的，是将“城中村”建设成为与时俱进、人民安居乐业的现代化文明城市。

参考文献

[1]马桂平，实现城中村村民城市化应注意的问题.[J].领导科学，2008，(14)：47—48.

[2].三秦,城中村改造“西安模式”——改造城中村先立新“规矩”.[J].西部大开发，2008，(3)：20—22.

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关键词：城中村；成因；现状；改造障碍；改造措施

一、绪论

城中村是指在城市高速发展和扩张的进程中，由于农村农用土地全部或大部分被征用，仍居住在由原始村落基础上自发建设而成的村庄。其在土地权属、户籍、行政管理体制上仍然保留着农村模式的村落。但城中村产生以来受城市经济发展影响，原村委会对其实施行政管理减弱，而当地街道、居委会又无权管理，致使城中村机制混乱。城中村的形成原因：城中村的形成是我国城乡二元管理体制及土地的二元所有制结构所造成的，这也是深层次的制度原因。城中村的形成是我国城市化进程快速发展的结果。城中村用地结构的变化反映了城中村功能的转变，在大片农田被征用，村落基本被城市用地所包围，原始形态荡然无存时，村落土地的农业生产功能己经逐渐完全丧失，而村落土地出租后的收益则成为村民谋生的重要手段，城中村是城市化过程中形成的一种新的“城市病”,严重影响了城市化的质量,对城市的持续发展和社会进步带来了严重影响。城中村改造也是提高城市土地高效利用、改善生活质量等多方面迫切要求，所以城中村改造的紧迫性与必要性就显得尤为重要。

二、城中村现状分析

（一）村内没有或基本没有耕地

随着城市化进程的不断加快城中村的耕地不断被征用作为城市发展规划用地，村内耕地数量不断减少，原有或新增村民因为没有足够的耕地，已基本不再从事农业生产，除极少数人由国家安置和部分条件适宜的进入村办企业外，大部分村民是自谋职业。村民的“职业”逐渐从第一产业向第二、三产业转变，必须慢慢的适应融入城市的生活模式。

（二）建筑密度过高，布局混乱，土地利用率低下

城中村的建筑密度和空间形态处于失控状态。在土地紧缺和房租收益的刺激下，建筑已经失去了美学的意义并带来一系列的问题。房屋建筑简陋没有统一的规划，高低不齐、杂乱无章。居民区分布零散，不够集中，基础设施重复建设，没有统一的管理与建设方案。这样,大量的无序建设挤占了村庄内有限的绿地和道路空间,破坏了村庄内的空间布局。村里的土地资源由于缺乏统一规划和管理,与周边城市用地相比土地占有率高,利用率低,产出率更低,形不成开发的规模效应,从而破坏了土地利用的整体性,造成了城市土地资源的严重浪费。

（三）人口密度过高，社会治安混乱

目前,地方城市正处于快速城市化时期,大量农村剩余劳动力涌入城市。一方面,由于户籍制度和城市住房制度的限制,外来人口只能将租赁房屋作为解决居住问题的主要方式；另一方面,城中村的房屋租赁价格远远低于城市商品房,更诱使外来人口向城中村高度集中。由于村内人口密度大，加上外来流动人口的不断涌入，因此城中村具有人口流动量大、流动性强、结构复杂、管理难度大的特征。这致使城中村村内“鱼龙混杂”,往往成了“黄、赌、毒”等社会丑恶现象的滋生地,甚至成为犯罪分子的藏身之地,严重危害当地的社会治安。

（四）市政设施不足,公共服务设施欠缺

城中村大多道路布局不合理,无法满足城中村内,人流、物流、消防、急救、环卫等车辆通行；基础设施陈旧,排水设施、供水、供电、供气设施不配套、绿化面积不足,水、电管线混乱、路面质量差 ,在消防、抗震等方面存在隐患。此外,城中村的公共服务设施欠缺、不足,学校、医院、商业服务点等设施不足,村民生活质量较城市差。

（五）文化建设落后,村民素质较低

伴随着村民由第一产业向第二、三产业的转移，他们很多人不用劳作，有村社集体的分红和出租屋的租金，足可以高枕无忧，进而产生劳动力富裕而就业不足，生活庸俗化现象严重。加上村内文化设施建设跟不上,村民文化生活单调。文化事业规模小,整体实力弱,文化消费量较少。多数村民靠房租维生,安于现状,不追求提高自身修养的文化生活。村民素质相对较差,缺乏专业技能,在激烈的城市就业市场中缺乏竞争力。

（六）环境卫生条件差

由于缺乏统一的规划和管理,建筑密度过高,城中村普遍缺少公园绿地和其他环境设施,城中村排水排污、垃圾处理等市政设施不足,加之村民的生活方式并未根本改变,使得生活性和生产性污水就近通过地下道排入河道或农田,固体废弃物无序堆放,环境污染严重,污水横流,垃圾遍地的现象在城中村普遍存在。由于人口流动性强、流量大，加上一些村民的素质低下，就容易带来很大的管理难度，对整洁市容市貌的建设带来困难。

三、城中村对城市发展的负面影响

（一）对城市建设的影响

由于对城中村的综合管理不当，在利益的驱使下，居民随意增建、搭盖出租房屋的现象很普遍。由于环境卫生、生活服务等公共配套设施未完善，城中村的“脏、乱、差”现象严重,对城市整体建设以及构建卫生城、文明城市带来很大的挑战。城中村的存在严重妨碍了城市交通网络的优化，对城市的规划建设产生不利影响，也不利于城市环境保护工作的开展。

（二）对城市文化的影响

城中村村民的文化素质通常较低，村民求职处于不利地位，但由于他们拥有城市的稀缺资源—土地，通过房屋出租、集体分红等获利比较容易，无须四处奔波便能过上不错的生活。精神文化相对匮乏，与城市快节奏生活不相适应，城中村几乎成了现代城市理念的伤疤、城市文化的败笔，严重阻碍了城市文化的健康发展。

四、城中村改造的障碍

城中村改造，虽然是城市化进程的必然要求，是国家支持的工程，但是随着改造的开展也面临着许多困难。综合起来，其困难主要体现在以下几点：

（一）资金缺乏

由于城中村(特别是成熟的城中村)规模大问题严重，改造工程量十分巨大。改造一个村需要资金动辄上千万乃至上亿也是一个巨大的数字。尽管，城中村集体经济实力相对较强，但投资能力也毕竟有限。政府不可能大规模地直接投资，一般只能在公共基础设施配套建设上给予适当的支持。开发商的介入是条很好的途径，但开发商更多会考虑自己的利益。因此，城中村改造的资金筹措是一个难题，是城中村改造的瓶颈。目前，城中村改造的资金来源有三种：其一，政府支付全部拆迁费用，这就需要政府有足够的财政能力和实力；其二，在政府提供优惠政策的前提下，开发商介入改造，开发商担负拆迁改造费用；其三，村民自主改造，独自承担改造费用。

（二）村民阻力大

城中村的出租屋，已经成了村民经济收入的重要来源。服务对象都是些低收入的外来人口。改造后虽然环境会有所改善，但租金的提高将失去大部分“租住客户”。这将直接影响村民的经济收入，所以很多村民不愿意接受改造。如果政府和开发商介入，就更涉及到利益补偿问题。如何确定补偿范围补偿方式、补偿标准一直都是村民和开发商产生矛盾的导火线。此外，很多村民都还保留着“乡村情节”、“重土难迁”，不愿离开自己的故土，不想去适应外面繁华的城市生活，希望保留原来单家独院的生活方式。有些村庄在土地征用时，已经进行了户籍转换，但转户后的就业、养老、医疗等生活和社会保障问题没有得到很好的解决，也成为城中村村民拒绝完成人口城市化最后一环的顾虑。

（三）思想观念障碍

城中村的改造，要想取得最终成功，必须要取得村民的理解和支持。城中村的村民也都希望自己的生活环境能够得到改善，希望能对自己的村庄进行改造。但具体到个人头上，却又都担心自己的既得利益受到损失，生活没有保障。再加上久居一个地方、旧的生活习惯和生活方式也需要随着改造而重新适应，所以转变思想观念就显得十分关键。

五、城中村改造的对策

（一）拓宽融资渠道

在城中村改造的过程中，要拓宽融资渠道，可以引进PPP模式，即公共政府部门与民营企业合作模式，是在公共基础设施建设中发展起来的，以参与各方“双赢”或“多赢”为合作理念的一种项目融资与实施模式。在PPP模式中政府部门通过招标方式，与中标单位组成的特殊目的公司签订合同，由该公司在合同期内负责项目筹资、建设、运营，政府则与提供贷款的金融机构达成一个直接协议，该协议使特殊目的公司能比较顺利的获得贷款，政府实行监督。这样就可以减轻单方面带来的资金压力，同时促进城中村改造的顺利实施，实现多方的共赢局面。

（二）健全法规，明晰责任管理，科学规划

改造工作，政策先行。应制定有利于村民的拆迁政策，全力照顾到村民利益的方方面面，妥善处理好村社改造与老百姓利益之间的关系。乡镇规划、村庄规划应当从农村实际出发，尊重村民意愿，体现地方和农村特色。并根据当地的社会经济发展水平和市场条件，制定出切实可行的配套政策。如拆迁期间村民的安置费及原有房屋的出租收入，由开发商来补偿；原村集体在旧村改造范围内的留用地、工业用地允许免交有关费用，纳入统一规划改造，土地增值的收益归集体经济组织。应积极扩大社会保障支出比例，实行普遍性保障。因此要完善责任管理的法规，城中村村委会要与上级政府部门协调，明确管理的范围、管理的具体内容，协调城市整体的规划与发展步伐，才能够更好、更快的和谐、健康、可持续发展。

在城中村改造当中，整体规划，高起点、高标准建设市政基础设施，进行社会环境规划和空间形态设计，科学规划，充分兼顾经济功能和其他社会服务功能，营造高水平的人居环境。把城中村改造作为推进“绿色社区”建设的有效载体，树立尊重自然的规划思想，认真科学地编制改造规划，充分利用自然资源。做到既不浪费土地资源，又要留有一定的建设空间，确保城市未来发展的可塑性，避免低水平的简单重复。

六、结语

城中村问题是在我国特殊国情下,农村城市化进程中,在从计划经济向市场经济转变过程中出现的一种独特现象,集中反映了当前农村城市化进程中的各种矛盾,有其历史性和必然性。目前已在全国大、中、小城市中都已经普遍存在,并伴随城市化进程不断蔓延和发展,因此,尽快研究制定、调整、完善相适应的法律、法规、政策,从源头上斩断城中村形成机理,避免新的城中村产生尤为迫切,同时,对已成型的城中村,尽管长期积累的问题错综复杂,积重难返,但改造的越晚,付出的成本和代价就会越大,而且加快城中村改造,促进城中村转型发展也是加快城市化进程的必然要求,要克服畏难思想,充分认清城中村改造是时间跨度长、错综复杂、渐变式的系统工程,深入研究、积极探索,制定切实有效的措施,在确保社会稳定的前提下,村民尽早融入到城市生活中去，积极稳妥地推进城中村改造,加快农村城市化进程,构建社会主义和谐社会。尤其在改造完成初期的村庄，仍要注重可能出现的一些弊端，尽早发现、尽快解决。这些城中村的现状虽然没有出现大的问题，但是存在着很多的隐患，不能满足于现在的成绩，应该立足现实，着眼未来，向更高的层次发展，尽早着手，进行科学统一的重新规划，为未来的健康、可持续发展提供良好的基础。

参考文献

[1]沈令.城中村改造过程中存在的问题及对策研究[J].乡村经济，2005.

[2]易颖.石牌:一个“城中村”最后的背影[N].南方周末，2002-10-31.

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“城中村”是在我国“城乡二元结构”的特殊国情下，由于城市发展引发的一种特殊现象，主要体现为由城建用地所包围或者纳入城建用地的原有农村聚落。从“城中村”的建筑形象、环境质量等方面来说，存在着形象差、环境脏、管理乱等一系列的问题，虽然地处城市却很难融入城市。而从城市流动人口角度来看，“城中村” 演变为以外来进城务工人员为主体的低收入社区或流动人口聚居区。可以说，在城市建设与管理上，“城市村”被现代城市所“抛弃”，但“城中村”本身却为城市的发展发挥着重要的作用。因而，有必要对“城中村”居住形态现状及问题进行深入研究，才能把握好城中村改造问题的重点。

1 常州市“城中村”改造概况

同国内其他城市“城中村”一样，常州市“城中村”存在着诸多问题：1）数量多，分布散；2）布局混乱，用地浪费；3）建筑质量参差不齐，违章建筑现象普遍；4）配套设施缺乏，居住环境较差；5）人员复杂且流动性大；6）出租经济是村民的主要收入来源。

为整合城市空间资源，改善城市面貌，提高居民居住质量，推进和谐社会建设，常州市规划局组织编制了《常州市“城中村”改造规划》（2006-2020），根据常州市中心区“城中村”的现状特点和常州城市总体规划的要求，规划对“城中村”按三种类型进行改造，如：a)全面改造类，共311个，占总量的72%；b)整合改造类，共93个，占总量的22%；c)保留治理类：共25个，占总量的6%（顾春平等，2006）。并且针对这三个类型，《常州市城中村改造规划》（2006-2020）提出相应的改造策略。

然而，《常州市“城中村”改造规划》（2006-2020）更多的是从城市整体风貌、土地资源利用、公共设施配套以及村民、政府与开发商三者关系等方面，来研究城中村的改造问题，而对“城中村”中居住形态现状缺乏深入的研究，对流动人口以及低收入者的利益较少考虑。

2 常州市“城中村”居住形态现状及问题分析

笔者选择了《常州市城中村改造规划》（2006-2020）中所提到的整合改造类和保留治理类的朱家村、红塔村、蒋家村、马公桥村、陈家村等12个“城中村”居住形态现状进行了深入的调研分析研究。“城中村”中的居住形态问题主要包含两大方面的内容：1）居住形态的社会层面——人的行为活动、社会交往、生产方式等。2）居住形态的物质层面——建筑、空间及其环境现状。

2.1 居住形态的社会层面

1）居住人员构成

“城中村”的居住人员构成上有原住民、新市民、外来流动人口构成，人员构成相对比较复杂。根据笔者对常州市十多个“城中村”的调查发现，原住民民众中老年的比例较高，并且50%左右的人没有工作，以获取出租房屋租金为生；新市民，多为刚毕业的大学生为主，事业刚刚起步，经济基础相对较弱；而外来流动人口中，包括打工的单身青年、进城需求工作的农民工夫妇、也有部分在校学生，如朱家村中就有一部分为常州工学院的在校学生。而“城中村”的所处的区域位置的差异，将影响到这三者的构成差异。

2）“租——住”现象

“城中村”之所以能够成为城市低收入群体的聚居区，在于较为优越的城市区域位置，能够有着低于市场价格的房屋出租，并且能够提供一定的就业岗位；而租金收入，则成为原住民维持生计的必须。在所调研的“城中村”中发现，区位地段好的“城中村”近70%左右住房存在着不同程度出租现象，区位不太好的“城中村”这一比例也达到20%（表1）。甚至有的家庭将“城中村”住房专门用作对外房屋出租，并且由专人负责出租房屋的日常管理，家庭其他成员在城市居住小区居住。

3）居住人员的社会生活及交往

城中村中的人员构成上主要有原住民、新市民、外来流动人口构成。原住民因地缘、亲缘等关系，彼此熟悉，因此在日常的生活中维持着彼此间的交往关系，在婚丧嫁娶、节庆生日等方面交往密切，保持浓厚的乡村色彩；新市民多为刚毕业的年轻人，虚拟的网络交往逐渐替代了部分的现实交往，并且因年龄文化差异等也使得他们不愿意与原住民或者外来流动人口进行交往；而对于外来务工人员来说，他们远离家乡，渴望与人的相互交往，但在实际调研中发现，这些交往的需求往往受到限制，如50%的人表示工作太忙、没有时间去与人交往，40%的人表示缺乏交往的场所与空间。

另外，“城中村”中外来居住人口的不稳定性决定了他们仅仅把“城中村“的居住场所当作一个临时的过渡，没有“家”的概念，造成了人与人之间交往上的被动和低频率。他们与虽然与原住民以及其他陌生的租住者混住在一起，但都有各自的工作，各自的交往圈，缺乏思想上、行动上乃至语言上的沟通。

2.2 居住形态的物质层面

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中图分类号：TU984.1 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2012）11（b）-0196-01

1 城中村改造中的普遍问题

1.1 较少经济增长点

城中村作为一个农业为主的村子，很难找到经济上的亮点。据了解，一般现在的城中村主要的经济来源就是出租房子给外地人，获得租金。除此之外，还有政府征用土地时，发放的一次性补贴，或者是城中村拆迁改造过程中，政府给予的津贴。城中村的经济发展严重落后于城区的迅猛发展，但是在这种落后的情况下，城中村的经济发展却依旧很少有较好的突破点，所以经济的增长是短期内难以实现的。由于对城中村的改造中，对经济带来的动力还远远不够，当地的村民从以前的农业中退出却没有更好的发展，导致城中村的经济很局限，没有脱离单一的以地换钱的改造模式，也很少有新的经济增长点。城中村和在其改造中具有经济起步晚，原有经济薄弱，缺少新型经济的特点。

1.2 缺少规划，土地利用率低

根据统计显示，在城中村中，违章建筑数量较多，管道线路较为复杂，市政管理最为松懈，而且城市的基础设施和和基本功能都未能到位。在城中村中，各种违章违规的情况时有发生，村民缺乏法律法规的知识，利用所趋，盲目的建设简易房出租；还有就是对现存土地的利用率低也很不合理，大部分都是弃而不用，等待政府征地，没有体现土地应有的价值，而且这种弃而不用的做法，对土地造成了损失，造成严重的水土流失。缺少合理的统筹规划或者没有严厉的执行规划是城中村改造中的大问题，由于不合理的规划，会大大增加拆迁改造中的成本，从而拆迁改造的质量也就下降了。还有对建筑的不合理规划，导致城中村的建筑风格很不统一，结构很凌乱复杂，不能拉近城村的距离，不能达到城中村改造的目的。

2 我国城中村改造的现状

2.1 政府主导作用

城中村的改造就目前形势来看，政府是唯一的主导作用者；而现有的改造形势和改造方向也是政府所主导的。对于城中村目前的改造现状而言，政府为拉近城乡经济差距，积极募资进去对城中村的改造和完善。其中，改造的主要工作是改造新建城中村的破旧民房，整体改迁或是聚集到较集中的居住地段；同时，对一般的商业用楼也会按照规划的要求进行整体的整改。同样的改造是具有一定的经济方面的影响的，政府在当前主导的城乡改造过程中，是希望改造和完善当地的基础设施的同时，能够为当地带来足够的经济带动力。政府优先考虑具有一般性经济增长的模式进行对城中村的改革和改造，在要求整体设施完善的前提下，为当地的居民创造更多的经济带动力和经济增长点。

2.2 市场带动作用

政府对改造的影响是直接而短时见效的，而市场作用的是目前城中村改造中作用最具有深远影响的，市场对城中村的直接的影响作用是促使城中村未来发展方向的重要的力量之一。和政府的直间作用相比较市场的影响是不易察觉的，而却是时刻影响的，市场是利益的代表，有利益就会促使一部分人为了利益而进行一些运作和对现有状态的一些改变，从而就会对城中村在改造过程中一些利益关系的合理调配，使之想利益的最大化方向发展。市场是一只看不见手，他对利益的巨大驱动会给城中村这种比较滞后的地域带来契机，廉价的土地资源和低廉的劳动力市场，为资本实现其更大化的利益有非常重要的意义。而城中村就会在这种资本的带动下朝着实现利益的和带动发展的方向发展起来。当然资本的自由运作是具有其本身的局限性和盲目性，所以目前市场的作用是一把双刃剑。

3 对中国城中村改造的建议

3.1 建立健全法律法规

建立和健全关于城中村的拆迁改造和整体规划管理的法律法规是我国目前城中村拆迁改造的重要保障。国家有关部门应该建立普遍使用的改造措施规范，而地方的相关部门也应当建立适合当地的保障措施，和强制法律法规。并且要有具体的监督职能部门，就是这种监督会使相关的措施得到良好的执行。同样的，有了法律规范就不会出现像以往类似的的混乱局面，在城市发展的过程中，城中村村民的文化水平不高，这也更容易出现一些素质不高的管理人员，损害集体和国家和城中村村民的利益的情况。

3.2 合理调整利益关系

在城中村的拆迁和改造过程中，应该认清各方的利益关系，并且考虑到各方面都利益的需要。在城中村的开发中，土地的征用和出让是最大利益的所在。土地市场化，商品房的房价的飙升，是一种不安分的爆炸发展和增值。土地的利益将会有更多方面的问题出现，开发商和政府的角度是相对立的，政府一般考虑村民利益的最大化，而资本却需要廉价的土地，需要从村民那边榨取更多的利益。政府部门应该实事求是的为人民干实事，切实考虑到贫穷城中村村民的利益。合理的利用和征收土地，从经济和各方面的发展需要妥善安排土地的规划用途，不能只顾眼前短期的利益回报和进行竭泽而渔式的盲目开发和自杀性发展。

3.3 完善社会保障制度

完善和加强城中村的社会保障和加强村民的就业工作在城中村在改造过程具有十分重要的意义，也是城中村在改造中的内在要求。政府应该采取相关的措施，促进城中村村民的再就业或重新创业，保证他们得到应有的权益，支持鼓励村民的创业，可以从发展现代农业，畜牧业，养殖业的方向开展，让村民自己当家作主，靠自己的力量创造价值。同样的，政府应该做好人才的培养工作，完善基础教育并加强未来发展方向的人才重点培养。设立必要的培训中心，保证村民能够快速的进入价值的创作中。丰富和改善村民的文化环境，在提高村民素质的同时丰富他们的精神世界，保证村民心理的健康；提高医疗保障能力，医疗保险惠及每一位村民。

小结：城中村的改造任重而道远，需要多方面的共同努力。根据实际发展的需要，制定行之有效的法律法规来指导城中村迅速而良好的改造，严格执行法律规范，控制操作层序，强化有关部门的服务意识，并且做好良性发展的宣传工作，加强基本监督机制。不断提高养老保险和失业保险的保险额度，循序渐进的完善和加强村民的社会保障制度。

参考文献

[1] 向碧华.城中村问题研究[D].武汉大学，2010.

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贵阳依山傍水，四季如春，森林覆盖率位于全国省会城市首位，被誉为“林城”和“避暑之都”；但城中村阻碍了生态城市建设步伐，因此，如何把城中村环境通过有效途径进行改造, 成为贵阳市生态城市建设重要内容。

1、生态城市

生态城市是按照生态学原理进行城市设计，建立高效、和谐、健康、可持续发展的人类聚居环境。其内涵包括三个方面：社会生态化、经济的生态化、环境的生态化，最终实现经济发达、社会稳定、人民安乐和生态良性循环。

(1)社会生态化，是指人们拥有自觉的生态意识和环境价值观，人口素质、生活质量、健康水平与社会进步与经济发展相适应，人人平等、自由、接受教育、人权和免受暴力的社会环境。

(2)经济的生态化，是指采用可持续发展的生产、消费、交通和住居发展模式，实现清洁生产和文明消费，推广生态产业和生态工程技术。

(3)环境的生态化，是指发展以保护自然与环境的承载能力相协调[1]。

2、贵阳市城中村生态环境现状和问题

(1) 由于城中村存在大量廉价的出租屋，吸引着大量的外来务工人员及生产粗放的小型企业和加工业安家，平均每天产生数十吨垃圾,但80%的城中村没有规范的垃圾堆放点，造成垃圾无序堆放，并且垃圾堆放点容量太小，如不及时清理，垃圾就会占据道路、甚至楼道，尤其在多雨的夏季，由于城中村无统一的排水系统，势必造成城中村道路、居民区环境污染，甚至土地污染和地下水污染。

(2)清洁能源使用率低，煤和柴燃烧加剧空气污染

经实地走访调研发现，城中村原住民仅占5%，房屋大多租赁给外来务工人员，由于煤和柴相对廉价，他们都把其作为主要燃料，产生的灰尘、二氧化硫等恶化居住环境,加剧了城市的空气污染。

(4)建筑布局紊乱，安全隐患多

由于缺乏整体规划和管理，造成建筑布局紊乱，城中村大多棚户密集,楼间距狭小，路径狭窄，采光性差，通风设备及消防通道缺失，造成居住环境恶劣的同时，也带来了区域治安案件、消防事故频发。

(5) 植被覆盖率低 , 配套设施缺乏

随着城市化的推进，滋生了城中村种房现象，由于土地为村民各户所有 , 所以村民竭力在有限土地上建大量违章建筑,使原本就拥挤的活动空间，变得更加拥堵；同时，公共娱乐场所缺乏，幼儿园、中小学在城中村覆盖面小， 严重影响居住民身心发展。

3、贵阳市城中村改造指标体系建设

通过对生态城市建设的内涵及贵阳市城中村生态环境现状和问题的剖析，基于城中村改造的艰难性，生态城市建设中城中村改造指标体系应具有可操性。通过设置具体指标，为贵阳市城中村改造提出可行性建议。这些指标主要包括：建筑密度、植被覆盖率、集体供热率、集体供气率等。

建筑密度，指城中村改造项目建筑占地面积占总占地面积的比率。该项指标的参考数值为不大于20%[1]。

植被覆盖率，指城中村改造项目中植被覆盖面积占总占地面积比率。根据生态城市建设要求，该项指标的参考数值应大于40%。

集体供热率，指城中村改造后项目房屋中实行集体供热的比率。为促进节能减排，该项指标的参考数值为100%。

集体供气率，指城中村改造后项目住房中实行集体供气的比率。同样出于节能减排的考虑，该项指标的参考数值为100%。

新能源使用率，指城中村改造中使用新能源的比率。参考数值为新能源、绿色能源使用量占城中村总能耗比例不小于10%。

噪音限定设计，指城中村改造项目中室内外噪音设计情况。室外白天不大于50分贝，夜间不大于45分贝；室内白天小于45分贝，夜间小于40分贝[2]。

采光设计指标，指城中村改造项目中采光方面的设计情况。参考数值为：自然采光房间率不小于80%，无光污染房间率100%，节能灯具使用率100%。

生活污水日处理达标率：是指在城中村生活污水每天处理量与生活污水中排放量的比值。参考数值为100%。

生活垃圾无害化处理率：是指标城中村在改造项目中对生活垃圾集中无害化处理的情况。垃圾堆放点的规范及覆盖率的提高，不仅便于减少垃圾处理前期对道路、建筑、公共场所、水资源的污染，培养居民的环保意识，确保改造前的生态，而且又为改造奠定基础，利于改造过程中的生态保护。据住房城乡建设部印发的通知，2011年生活垃圾无害化处理率力争达到74%，因此该项指标的参考数值为74%。

治安案件发生率：是指在城中村改造项目中，城中村治安案件占市区治安案件的比率，该项指标的参考数值设定在5%以下。其中，城中村道路的统筹规划、治安亭岗的覆盖率、普法宣传的力度都与之有密切的关系，因此，设计该指标时，应充分考虑上述因素。

配套基础设施覆盖率：是指城中村在改造项目中，幼儿园、小学、中学、心理咨询室、社区服务站、银行、菜场、超市、医院、娱乐休闲场所占城中村改造总面积的百分比。

纳入社保率，指城中村改造过程中原住民纳入城镇社会保障的比例。是否将原住民纳入城镇社会保障体系，是城中村社会生态化重要标准之一。该项指标参考数值为100%[3]。

物业管理率，指城中村改造后实行物业管理的比例[5]。实现城中村的专业管理，保持其生态性，实行物业管理是一个趋势。该项指标参考数值为100%。

经济适用房和廉租房建设比率，是指城中村改造项目区内经济适用房和廉租房占总住宅数量的比例[3]。按照国家要求面积90m2以下这类住房比例不应低于70%，从而减轻外来务工人员对城中村租赁房屋的需求，进而减轻城中村环境的承载压力。

交通覆盖面，是指在城中村改造后公交线路、轻轨线路、社区巴士服务辐射的范围。交通的改善，尤其是待于发展的城中村，显得尤其重要。

参考文献：

[1] 傅明先.基于生态城市建设的城中村改造指标设计[J].环境经济,2008 (10).

[2] 申俊鹏,秦明周.城中村改造综合效益分析与评价指标体系构建初探―――以政府、村民、开发商三方结合模式为例[J]. 农村经济与科技2008,(2)37-38.

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Abstract：Analysis of the city in August 2003, the "city" Comprehensive reform of the planning ideas, methods, summary of "Villages" planning in the planning system, the status, role, and how to develop ideas in the planning, integration of land resources, the region and improve the comprehensive utilization rate of land, the rational allocation of public resources, and properly handle the various urban and rural development interests, and guide the coordinated development of urban and rural areas.

Key words：Villages inside Cities；planning；planning of urban and rural；the scientific concept of development

中图分类号：TU082文献标识码：A

文章编号：1674-4144（2011）-07-68（5）

1武汉市城中村情况综述

1.1概述

城中村作为在我国城市二元土地管理制度下，城镇化高度发展的产物，往往被人们称之为城市中的“毒瘤”、“夹缝地”、“都市里的村庄”。其主要特征为：①缺乏整体规划，违法用地和违法建设现象严重，村民采用“自给自足”的建设方式自建住房，用地布局混乱，环境卫生条件差，严重影响城市景观。②市政配套设施建设匮乏，公共服务设施建设薄弱，过量的居住人口导致基础配套设施不足，居住环境质量差，存在消防等各种安全隐患。③由于外来人口数量增多且文化素质不高，管理缺位等因素的影响，成为众多社会问题并发症的高危地区。总之，城中村的存在对所在城市的社会经济发展产生了很大的负面影响，制约了城市可持续发展，影响了城市功能的发挥，损害了城市综合发展实力。

在我国当前“严格保护耕地”的政策背景下，城市土地供应已由“增量调节为主”向“存量调节为主”转变，城市发展模式由城市外延扩张的方式转变为内涵集约挖潜的方式，城中村综合改造已成为城市发展的必然趋势，为进一步拓展城市发展空间、改善城市面貌、集约化利用土地，自2000年以来，全国各地城市相继开展了城中村综合改造工作。

1.2武汉市城中村的基本情况

武汉市作为华中地区中心城市，是国家实施中部崛起的重要战略支点，随着人口、经济、城市规模等持续快速增长和产业结构的调整，城市化水平已由2001年的59.2％，提升至2008年的63.8％，城中村综合改造显得尤为紧迫。武汉市政府早在2003年8月开始进行全市城中村调查摸底工作，2004年9月正式启动城中村综合改造，成立了市、区两级城中村综合改造专项小组，全面组织协调综合改造工作。武汉市城中村总体范围包括江岸、江汉、口、汉阳、武昌、洪山、青山等主城区内的147个行政村和15个农林单位，土地总面积为21382公顷，总人口为35.66万人，其中农业人口17.10万人。按照市政府统一部署，2004年初步确定了16个试点村率先进行城中村综合改造，随后，综合改造工作在全市范围全面启动。2009年2月市政府加大城中村改造力度，明确提出“在2011年底基本完成二环线内56个城中村综合改造任务”的总体目标要求（见图1）。

1.3城中村综合改造规划编制内容及实施效果

武汉市城中村综合改造是一个系统工程，其政策框架确定为“六改一建”综合配套改革，即是：①经济组织改制：促进城中村集体经济的管理模式转变，使其成为符合市场经济体制和现代企业制度要求的企业。②户籍改登：将城中村村民农民户口改登为城市居民户口。③村改居：依法撤销村民委员会，组建社区居民委员会。④福利改保障：村改居人员按月发放福利改为一次性纳入城市社会保障体系。⑤土地改性：依法将城中村的集体土地转变为国有土地。⑥村湾改造：按城市规划和建设的标准及要求，改善公共设施。⑦建设文明社区：按照城市管理规范要求，建设文明社区。城中村综合改造规划是以上系统工程中的一个基础组成部分，通过对村集体土地资源进行合理的空间布局，从而为改造实施提供指导依据。

1.3.1综合改造规划编制内容

深入调查村人口、土地资源、现有集体产业等现状情况，按政策测算改造村湾需还建补偿、补足的建筑面积，并针对土地存量情况制定不同的改造方式。按照村湾农业人口人均农用地拥有量分为3个类别，其中A类村为人均农用地小于0.1亩的村；B类村为人均农用地大于0.1亩、小于0.5亩的村；C类村为人均农用地大于0.5亩的村。A、B类村以开发项目和还建项目捆绑开发建设的方式进行改造，C类村通过土地统征储备达到B类村标准后，再进行改造。

通过对村湾用地规划选址研究，并与城市法定规划对接，进行各类用地的空间布局规划，用地主要分为五类：①保留和还建用地：包括经过改造整治后保留的居住用地和拆除后重新进行建设、用于村民拆迁安置的居住用地。②开发用地：按照还建用地的1∶1-1∶1.5的比例确定，主要用于房地产开发和改造建设资金平衡。③产业用地：主要用于改制后村经济实体的发展和安排村湾劳动力就业，按照人均劳动力80m2标准配置。④规划控制用地：主要指按照城市规划要求，确定为城市道路、绿化、市政基础设施和公共服务设施建设的规划控制用地。⑤储备用地：即是还建、开发、产业用地按规定满足配置要求后，纳入市土地整理储备中心统征储备的剩余土地。

对村民还建用地、开发用地等建设用地编制意向性详细规划设计方案，明确还建、开发等用地建设强度及相关规划控制要求，并制定土地开发的规划设计条件。依据设计条件，开发用地与还建用地通过市土地交易中心公开挂牌交易，进入规划实施阶段。

1.3.2改造实施效果

截止到2009年4月，武汉市二环线以内56个城中村中有2个村以土地统征方式纳入市土地整理储备中心储备计划；41个城中村已完成城中村综合改造规划的编制工作，其中11个村已进入土地开发实施阶段；其余13个村正在进行综合改造规划的编制（见图2）。

通过城中村综合改造的实施，城市面貌及村湾环境质量得到极大改善，综合改造在城市建设中的作用和效果已初步显现，主要表现为：

①提升了城市形象，重新塑造了区域城市景观，随着城中村的拆迁，村民新的居住小区规整划一，按规划形成城市道路、绿地，市政和居住生活配套设施日趋完善。

②盘活了城市存量土地资产，特别是为中心城区提供了大量土地资源，进一步发挥出城市的集聚效益。二环线内41个已完成改造规划编制的城中村，土地面积总计约为2547ha，其中开发用地约为702ha，储备用地约为71ha。开发、储备用地属于新增的城市发展用地，即为中心城区提供了约773ha的可开发建设用地，约占改造土地总规模的30％。

③通过城中村改造项目的推进和“村改居”的方式，不仅实现了村民身份转变，更重要的是实现了村民生活方式和社会价值观的转变，通过相关职业技能培训，拓宽了村民的就业渠道，村民从根本上转变为城市居民。

武昌区沙湖村是武汉市第一个进入城中村综合改造试点和完成土地挂牌交易、进行改造的村湾，全村总用地面积为24.18ha，总人口为718人（215户），现状住宅总建筑面积为43220m2。改造前该村道路狭窄、环境卫生状况差、建筑外貌陈旧，市政、生活配套设施严重不足，日照、消防、卫生间距均不符合规范要求。2005年10月该村改造土地在市土地交易中心以1.5亿元的价格顺利成交，2007年该村已完成还建用房约48700m2，开发商品住房约127000m2，并开始向社会售房，改造后的沙湖村环境面貌已焕然一新，成为武汉历史上第一个城中村改造工程的开端，促进了“城乡一体化”构想的实现，起到了很强的示范作用（见图3）。

2规划编制思路与方法

党的十六大提出统筹城乡经济社会发展要求，并进一步强调：“坚持以人为本，树立全面、协调、可持续的发展观，促进经济社会和人的全面发展。”因此，用城乡统筹的理念和方法指导城中村改造规划编制有其现时性和紧迫性，按照科学发展观的要求，合理配置公共资源，妥善处理城乡发展中的各种利益关系。以“依法行政，有情操作，改制先行，改建跟进，统筹兼顾，属地管理”为原则，积极推进全市城中村综合改造工作。

2.1纳入规划体系，统筹管理，协调城乡发展

城中村改造规划属于城市规划体系中的专项规划，它有其特殊性，是一个调整城市产业结构、理顺村内土地产权、重组城中村社会组织关系的过程，同时在改造过程中会涉及改造模式、拆迁安置补偿方案的选择，但所有这些改造意向最终会转化为物质空间的落实，落实到对村属土地功能的重新布局。因此，城中村改造规划与城市分区规划、控制性详细规划（以下简称控规）有着密切的联系，应纳入城市规划体系。

城中村改造规划编制也是落实和深化上位规划的过程。城中村改造规划以分区规划和控规为指导依据，确定城中村土地利用功能要求以及建设强度。改造规划编制中既要综合考虑村集体经济发展、村民安居就业等相关方面，同时还要保障城市公共利益，为公共设施留下建设空间，特别是落实控规中确定的公共服务设施、市政公用设施等“五线”控制要求，完善城市功能。二环线内41个已完成改造规划编制的城中村中，规划控制用地比例高达44％（见图4），其中包括城市道路、公共绿地、市政设施、中小学、轨道交通控制用地等。

作为规划体系的中一个重要组成部分，城中村改造规划编制成果被纳入到城市规划设计研究信息系统（简称“一张图”）①，与控规、城市设计、历史街区及风貌区规划、旧城改造、现状信息等各层次、各类型的规划信息一并作为规划信息的支撑，以“一张图”为统筹平台，实现规划对接及规划管理双重要求，以利于各规划编制单位、审批管理部门、社会公众的实时查询，确保各类规划信息的衔接，更好地服务于规划管理工作。

2.2挖掘土地潜力，加强土地整合，增强板块效益

土地资源是城中村改造的载体，土地存量大的城中村易于改造，存量小的村举步维艰，挖掘现有土地潜力是城中村改造的重点。主要方法有两方面：

其一，采取灵活多样的拆迁安置方式。规划编制中积极解放思想，采取实物还建、货币安置、实物货币相结合等多种安置方式，尽量减少还建村湾的用地规模，以保障开发量与还建量在经济上平衡。位于城市中心区、存量土地缺口较大的城中村，一般采取用货币补偿方式，鼓励村民在市场自行购房，其腾退村湾用地纳入统一开发建设中。

其二，各城中村现状土地分布凌散、村界形状不规整，独立建设往往出现土地利用率低等问题。从城市规划全局性角度出发，规划编制中采取打破村属地域界限，整合周边国有土地、共同开发建设的模式，以增强土地板块效益。为保障有效的落实规划意图，以区政府为责任主体，在行政区范围内实行土地资源的调剂，跨村域范围集中安置村民还建用地，并进一步整体进行土地开发及市政基础设施配建，提升了土地利用价值。同时，结合人防、抗震等防灾规划要求鼓励开发利用地下空间，有效复合利用土地资源。

2.3合理配置产业用地，拓宽村民就业渠道，构建和谐社会

城中村综合改造是一项复杂的社会系统工程，它不仅是对旧村湾及其基础配套设施等物质层面的改造更新，同时也是村民的生活、生存方式以及社会价值观等精神层面的改造。在当前构建和谐社会的大环境下，村民的就业安置、社会保障等同样成为改造工作的重要内容。随着城镇化的推进，村民的谋生手段逐步从传统的农耕方式转变为依托村集体经济组织的方式，目前村集体经济存在的主要形式体现为：村办企业（包括商业、仓储、工业）、物业出租（包括私房出租）、参股商业合作经营的方式等。城中村综合改造规划中从预留产业用地、经济转型等方面引导集体经济的持续性发展。

其一，城中村改造规划按照村劳动力人均80m2标准预留产业用地，用于改制后村集体经济的发展和安排村民的就业。因村湾土地不足，产业用地配置无法达到标准的，按不足用地面积的2倍核准商业用房的建设指标，由改制后的经济实体建设，用于发展经济、安置就业。

其二，对原村集体产业用房避免采用全部拆除重建的“一刀切”方式，在符合上位法定规划和产业政策的前提下，保留村集体现有的产业用地。同时充分结合区域产业结构，依据区域功能定位，积极引导村集体经济转型，中心城区以商业服务业为主，或以土地资源入股大型商业设施的开发，谋求长远经济发展；城郊结合部以无污染工业、仓储、物流等产业为主，诸如钢材市场、物流中心等多种形式，并与周边都市工业园区相结合，共同发展。

2.4引入经济评估测算，保证市场可操作性

城中村改造工作由政府主导组织推进，实施土地开发的主体为改制后的村集体经济实体或房地产开发企业，土地开发方式均采用开发用地与还建用地捆绑挂牌出让，即土地开发单位需同步完成村民还建住宅工程，土地成本能否与开发收益相平衡是推进实施的关键因素。由于各村情况错综复杂，为公平、透明，统一城中村改造挂牌出让土地成本测算标准，以挂牌土地成本为基础，对照项目区域现时楼面地价，估算相应的开发建设量，以此作为开发用地建设强度咨询论证的参考依据。在成本过大、强度要求过高的情况下，仍应在交通、日照、消防等规划要求基础上，制定适宜地块强度指标，但可在区政府统筹考虑下转移部分容积率，以增强改造实施的可操作性。

2.5各级政府联审，增强公众参与

村民是城中村综合改造中重要的利益攸关方，改造能否顺利实施取决于村民的支持力度。城中村综合改造规划由始至终贯穿透明、公开、公正的原则，通过规划建议书、现场调研会等方式，征求村集体经济组织及村民意见。针对城中村改造问题的复杂性和动态性，为避免过去规划自上而下地“指挥”基层，基层又缺乏对宏观目标呼应，规划与实际脱节的问题，城中村规划编制中倡导“过程式规划”，采取市、区、村联合审查模式，宏观指导与实际需求直接交流，协调解决问题。

3结语

城中村改造涉及到政策、规划、市场等多个方面，是一个复杂的系统工程。“两型”社会建设目标为城中村改造创造了历史机遇，在改造过程中，各种特殊情况不断出现，困难也是巨大的，但只要抓住发展契机，坚持以科学发展观统筹城乡协调发展，编制操作性强、有针对性的改造规划，将为城中村改造提供科学指导依据，有效推进改造工作。

注释：

①“一张图”由“一图三库”构成,“三库”分别为法定规划库、专项规划库与现状信息库三个数据库,“一图”是“三库”中经审定的法定规划信息的集成,是“一张图”辅助规划编制、审批、管理、执行以及对外的核心内容。

参考文献：

[1]王福定．城中村改造对策探讨[J]．城市管理，2004．4.

[2]韩荡．“城中村”改造的理论框架及案例研究[J]．规划师，2004.

[3] 许莉俊，黄鼎曦．“城中村”改制的规划标准衔接探讨――以广州为例[J]．规划师，2007（6）.

[4]李洁，赵文武．“城中村”改造与城市集约利用研究――以济南市为例[J]．资源开发与市场，2007（12）.

篇（10）

Abstract: At present, with the rising land prices and the five policy implementation, cost of economic transformation of villages continue to improve, new period of transformation is more and more urban village, the author classified existence mode and pattern of interests of the villages in city village renovation, trying to find the core problem, put forward some analysis thinking so as to provide reference for relevant personnel.

Key words: reconstruction of the village; pattern; the pattern of interests

中图分类号: F292 文献标识码:A 文章编号:

引言

城中村改造工作长期以来一直与城市建设息息相关，关乎着成千上万村民的生活，也牵动着整个社会的心，改造工作过程中村民希望可以将自己的家园改造的更加美好，市民也希望改造之后可以在此置业，开发商则希望可以获得预期的收益，政府也可以将城市环境改善，使市容市貌提升到一个新的台阶。

近期随着北京国五条率先实施，各地国五条紧跟步伐也陆续实施，上行日渐缓慢的房地产行业又被安上了紧箍咒，可以预见的是随着开发商资金链的紧张，城中村改造难度日趋增大，城中村的改造开发又面临一个新的历史时期，政府部门不得不站在新的高度上审视这一问题，城中村的改造难题亟待每一个城市建设参与者们去深思去破解。

1、城中村改造表象及其本质

城中村改造的过程是城市向外扩张的一种表现，也是城市包围农村的一种现象，同时也是农村村民转变为社区居民生活方式转变的一个过程。城中村的发展有其必然性，城市化的过程中城市不断向周边拓展，城市辐射面积愈来愈大，周边村庄必然被纳入城市的版图，深层意义上讲也是因为经济的发展已经上升到一个新的阶段，我国已进入快速城镇化发展时期。

2、城中村现状模式分类

目前城中村有三种模式，第一种为城市化较为纯粹的城中村，这类城中村已改造较为彻底，村民旧村基本不复存在，已成立社区为主导的发展模式，村集体转化为社区居委会来继续管理已转变为居民的原村民。第二种为位于城市次中心位置，村民集体用地悉数不存在，基本被城市建设所征用，但村民旧村用地尚在，同时分布有少量村办企业用地。第三种为城市边缘区城中村用地，村民集体建设用地仍在，旧村住宅用地和耕地存量用地仍然较大，但位于城市主导发展方向上的村庄用地即将被征用。

第一种模式发展初期，由于地价较低及一些其他原因促使城中村改造模式相对简单，村集体在受益转型成村集团后也随着房地产和商业的开发继续受益，在此之后，随着城市建设的推进以及经济的发展，城市土地价格不断攀升，因而城中村的拆迁成本明显提升，第二种模式城中村改造难度不断增加，拆迁城中村居民住宅成本加大，因而会逐渐占用村集体除旧村之外的其他用地并逐渐形成包围城中村居民旧村的现象，第三种模式为村集体用地存量尚足，但由于地价的提升和城市的边缘化效应存量用地仍然未得到充分利用和发展。

3、城中村改造核心问题思考

3.1 核心问题

城中村普遍成为城市低收入群体之所在聚居地，是因为其房租低廉同时离城市中心区较近的必然选择，一些外来务工人员、及低收入群体往往会选择这些地方作为暂时的居住场所，村民在出租房屋的同时也获得了一定的收益可以供给生活，这种方式也可以认为是城中村村民稳定的收入来源和就业方式，村民在这一点上是得到保证的，如果城中村的改造过程中使村民的利益低于目前的状态，同时不能保证村民的就业，那么城中村的改造就不会得到村民的认可。目前很多城中村政策不能保证给村民提供的利益远远大于现在的状况，因而不会得到村民的积极认可，也致使城中村改造推进缓慢，这是城中村改造遇到的核心问题。

城中村运行的过程中涉及城中村村民利益最大，可作为村民、村集体一方的业主却不会自行运作房地产等一些产业，因而需外力开发商的介入，于是出现了村民、开发商、代表村集体的村委会三种利益的角逐，随着城中村的推进和城市的建设，又会有城改办和区政府的介入，因而多方面的利益把握是放在城市推进这一事情亟需处理好的事情。

3.2 利益角色分类及剖析

城中村改造过程中可总结为三种利益角色：村民、为下一步村集体发展考虑的村委会，以营利为目的兼产生社会效益的开发商，这三种利益角色均需政府去协调，有很多案例说明城中村改造中的利益角逐，在这里我们很难说可以舍掉哪一方，只能认同平衡好各方利益，方能使项目合理发展，也不至于成为某些利益方的暴力项目。

笔者认为城中村改造中以村民利益为先，毕竟在这么多年共和国成长道路上农村的贡献是惊人的，应对其补偿到位，使当年未享受到城市发展成果的农民后代享受，而且随着经济的上行发展，通货膨胀时代也应对农民的后代其生存问题予以考虑，在货币补偿、房屋补偿的同时给予一定的商业用房补偿，或使其直接经商或使其租赁间接经商，解决其在城镇化过程中受到的失地冲击问题，有很多案例说农民在获得补偿款后挥霍的问题，也应当做好失地后农民生活的指导工作，避免上述现象的大量发生，毕竟获得的补偿是暂时的，但失地却是永久的。做好城中村失地农民的就业工作指导，使其具备一定的生存技能，生活和工作各方面顺利融入城市生活。代表村集体利益的村委会也是需重要考虑的问题，村委会或代表全体村民，或代表部分人的利益，但其作为现实存在基层组织，在城中村转向社区的同时，扮演着极其重要的作用，村委会有其存在的必要性；开发商作为房屋建设的建筑承包商，本身是一种提供公共性产品的中介行为，而且其提供服务的同时以营利为根本目的，因此应当使其营利控制在合理的水平，不应使城中村改造成为暴利行为。作为城市的管理者，政府在运筹帷幄中扮演着重要的角色，应当处理好各种利益的关系，制定好政策，制定好内部法规，不能朝令夕改，因受到个别领导的暗示或是灰色利益而默许城市的无序发展。城市在发展的同时，城中村在改造的同时应制定好相应政策，一方面符合各方利益，另一方面也要符合当前城市发展需要，更要符合城市长远发展战略。

4. 城中村改造思路分析

4.1 从政府层面出发的改造思路

当前一些正在改造的城中村存在着一种现象，利用城中村改造政策的漏洞将村中已建成的违章高层、多层小区纳入城中村的改造用地，使其借助政策的漏洞披上了合法的外衣，这样的现象一部分造成城市土地出让金的收入多数为零，一部分造成城市高层见缝插针式建设现象横生，城市景观环境极差，笔者认为从城中村现状的一次性改造着手，应予以对旧村一次性拆除，周转用房用政府统一配建好的公租房，等旧村彻底拆除之后，再行对土地的出让由多方利益共同分享，因而避免了上述见缝插针式现象的蔓延，也避免了开发商“一锤子”买卖只建空地不拆旧村的现象。总而言之，城市的开发建设是一项持久的工程，不应只是某些利益的短期牟利行为，先难而易，方可以使城市的环境提高到一个新台阶，城市化的进程中城市建设理念城市建设风貌环境也可以相应改善，同时使开发商的开发建设理念水平也相应提升，另外这也是一个优胜劣汰的过程，通过政策的制定可以使有实力的开发商介入，淘汰只顾个人利益不顾及公共利益的开发商。

4.2 从城市规划参与者层面出发的改造思路

城中村改造最核心的问题是保证村民的根本利益，同时改造的过程中应考虑其生活延续和村民就业，这样便可以顺利推进改造工作。落实到具体的物质环境空间，这就需要城市规划工作者们在用地和方案的具体编制中制定因地制宜的方案，多调研多走访切实从村民角度出发考虑方案的整体布局，也需辩证的看到方案的编制中过度的追求高住宅容积率、高住宅建筑密度也是不可取的，而是应当将住宅用地和村民产业用地共同考虑，同时又需兼顾城市政策，符合城市各项既定法规，制定出让村民满意，让市民满意，城市景观美好的方面。因为房地产快速发展的今天，房屋的保值增值已面临风险，村民的就业确是持续永恒的事情，这一点，城市规划者们有责任有义务说服政府管理部门、说服村民、说服房地产开发商，这样于开发地段环境有益，于村民有益，于城市有益，于城市规划者们个人使命感有益。

5、总结

通过上述浅显的分析，笔者认为城中村改造工作遇到的难度虽然越来越大，但只要梳理好城中村改造经济账、城市建设环境账，通过多方参与人员的同心协力，遇到的问题都能一一克服。另外，目前各级领导组织换届时间较快，任期较短，也存在着后续政策无法保证的现象，唯有建立长效机制，诸如政策法规的全市公告、电视台的广泛宣传等使每一位市民都了解政策。另外也可多方筹划，可以通过建立长期的专家团队广泛吸收城市市民的意见，广开言论渠道，使多方献计献策，共同助力城市发展。城市的推进过程并不是单一政府的事情，我们每个市民都应为城市大家庭踊跃想出路想方法，终究可以制定出良好的方案，保证城中村工作的顺利推进。

综上所述，城中村的改造是一项难度较大的工作，同时也是承载千家万户梦想，关乎每一个市民的城市建设工程，如果每个参与这个过程的人少一点个人利益，多一点公共利益，多一点发展思路，我们的城市明天一定会更加美好。

参考文献: