房地产网络营销模式汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇房地产网络营销模式范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

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房地产网络营销是利用计算机网络技术，现代通讯技术以及数字交互式媒介平台进行房地产网络营销活动。概括地说，房地产网络营销主要有四个特点。(1)双向的交流与选择。房地产网络营销与传统营销相比，最大的特点在于其本质上是一种互动营销，其信息流向是双向而并非单向的。即楼盘的开发商利用互联网，通过对采购平台、广告平台、销售平台、信息平台、交流平台以及管理平台的架设，分别与供应商、目标消费群、业主等群体发生相互的信息交流。互联网几乎无限的信息容量可以容纳不同开发商针对不同消费者的差异化房地产信息，能够较好地适应房地产消费者的选择性。就单个开发商而言，其推出的房地产商品在网络上可以即时获得消费者的反馈，并针对消费者的口味加以改进。(2)实现了三维空间的沟通。借助于现代化的网络信息平台，克服了时空对房地产营销相关各方制约性，拉近了营销各方的距离，使超越时空的房地产营销成为可能。(3)增强了市场信息的双向透明度。利用房地产企业网站和专业网站，开发商将企业信息、产品信息、附加服务信息、价格信息、中介信息在网上，为房地产消费者及时获得相关信息提供了保障，同时房地产消费者也可以把自己的支付能力、产品偏好、购买价格定位等信息挂在网上与开发商进行交流，便于开发商掌握真实的消费者需求。(4)以数据库作为营销工具。开发商把自己与潜在顾客发生的每一次联系所获得的信息包括潜在购买数量、价格、区位、时间、特定需求及家庭成员等记录在案，建立顾客数据库，根据数据库进行市场调查与预测，选择合适的营销策略。

一、房地产网络营销优势分析

基于网络的自身特点以及与房地产业相互结合，同传统的房地产营销相比，房地产网络营销具有明显的优势。

1、真正做到以消费者为中心。就传统营销方式而言，真正做到以消费者为中心还有很大难度。而房地产网络营销始终以消费者为营销的出发点与归宿点，重点强调互动式信息交流，消费者可以通过网络主动查询感兴趣的房地产的价格、地理位置、品牌、咨询有关信息。通过BBS提问并及时得到解答，房地产企业与消费者保持密集的双向沟通和交流，大大提高了营销过程中消费者的地位，给予消费者前所未有的参与和选择自由，极大地强化了消费者的核心地位。

2、减少了市场信息的不对称，扩大了消费者的选择空间。房地产是一种复杂商品，消费者购买时需要了解诸如价格、质量、结构、设计、合同、产权等大量信息，由于互联网具有传播范围广、速度快、无时空限制、无版面约束、双向交流、反馈迅速的特点，对上述信息能够做到全面快速准确的传递，减少了信息在供求双方之间的不对称。同时利用互联网络，消费者足不出户，就可了解所需商品有关位置、户型、结构、布局、环境、物业管理等微观信息，还可以进一步查询建设设计、城市规划、能源利用、景观布局等中观信息，使房地产产品差异化特征更加直观，更有利于不同偏好的消费者选择。

3、目标消费群集中，可以实现高效营销。报纸、广播、电视等传统媒体的受众虽多，但人群分布过于广泛，年龄、收入等差距较大，导致房地产营销的实际命中率很低。而房地产网络营销主要针对上网人群，据统计，截至2005年底，中国的互联网用户人数为1．2亿人，在全球仅次于美国。他们的主力年龄是25-35岁。而在未来几年内，这一人群也将是房地产的主力消费群。与传统营销相比，房地产网络营销有更为确定的目标消费群。

4、降低成本，提高效率，效果易于测量。目前地产广告主要依靠报纸，网络广告与其相比，成本只有报纸广告的约二十分之一，而且，随着房地产项目的不断开发，报纸上房地产广告正日渐增多，报纸广告表现形式单一，人们对每个广告的关注程度日益下降。网络媒体则通过运用三维展示、电子地图、语音解说等多媒体技术向购房者展示项目的所有信息，信息量大而翔实，不受时空限制，让购房者的选购有更大的自主性。房地产网络营销采用网上采购、网上设计、网上销售方式，有效地降低了包括采购费、场地租赁费、媒体广告费、推销人工费等在内的营销成本，由于网络信息传播与制作的快捷性特点，从材料的提交到，只需要很短的时间就能把信息出去，提高了营销效率。传统营销效果很难测量，而在网络营销当中，只要在相关程序中插入流量统计和探测流量来源的代码，多少人看过此广告、多少人点击详细查看等数据都易于测出。

二、房地产网络营销劣势分析

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关键词：

网络整合营销；现状；原则；措施

一、引言

房地产业所受到的影响因素众多，包括金钱额度高、政治因素、周边环境以及文化氛围等，随着改革开发的经济体制改革的不断推进，传统的营销方式已经不在适应现代市场经济发展的规律和要求，房地产业对网络营销进行整合势在必行。网络整合营销则是指营销机构以消费者为核心重组企业和市场行为，综合协调使用以互联网渠道为主的各种传播方式以统一的目标和形象传播连续、一致的企业或产品信息，实现与消费者的双向沟通迅速树立品牌形象，建立产品与消费者的长期密切关系，更有效地达到品牌传播和产品行销的目的。因此房地产业的发展要以科学的发展观为导向，合理运用发达的网络技术，结合房地产市场的发展趋势和企业本身存在的优势，与时俱进，进而构建房地产网络整合营销传播模式，这对于房地产形象品牌的创造满足人们的高标准需求以及可持续发展战略的落实都具有重要的现实意义。

二、房地产网络营销现状的分析

1、房地产业链所经历的发展历程和发展空间是随着改革开放和现代化网络的普及和应用而发生改变。在此之前传统的房地产业营销模式主要通过宣传页、效果图、售楼处以及销售人员的介绍来将楼盘进行推广，再逐渐过渡到通过设置专门的示范区域、楼盘样板以及广告、报纸和等方式，直至如今的互联网产生的各类新兴媒体的传播，使楼盘更加生动、直观的呈现在社会公众面前在最初的网络营销模式下，通过社会网络平台和企业自身建设的宣传网站进行和更新，并配以销售项目的详细信息以及各项优惠和售后政策，使民众对所购买的商品有全面详细的了解，从而显示出了公正、透明、平等的交易原则随着各类手持终端设备以及各种各样的交流软件的投入和使用，房地产在营销渠道上实现了多样化，加快了信息的传播，方便了企业与公众之间的交流和沟通，直至今日房地产企业已经不满足这种单一的营销方式，从而衍生出了对网络资源的整合和优化走上了线上线下全面整合的发展道路，即进入了所谓的电商时代。在这一方面房地产业取得了巨大的成绩。不仅充分利用了互联网辐射面更广，交互性更强的特点，网络营销成为了一个新兴的有魅力的潜力无穷的营销模式，并被业界认可和推崇，都通过网络进行了企业自身商品的营销推广。也从网络中创新了企业的品牌、树立了良好的形象从而适应了市场，把握了市场。2、房地产业虽然顺应了时代的发展，但是由于我国国情和长期传统经济体制以人们古旧思想意识的限制，不可避免的会出现一些潜在的问题，制约着房地产业的发展尤其是在面对竞争激烈、网络信息良莠不齐的环境下，加剧了房地产业和社会之间的矛盾。首先网络信息的具有局限性且内容单一。在现阶段的房地产信息网站中，多数企业的资质和实力不强，所给予的服务内容较为单一，对所有商品的宣传都是一样的，没有改变和创新，相对于传统媒体的实际可操作性和更新速度上较为缓慢，同时网络上的信息不具有即视性，造成了宣传资源的浪费，加之网络宣传不管是在广告位还是可视电视的屏幕占比上都要受到一定的限制，致使很多宣传信息的缺失；其次，企业自身缺乏专门的网络营销技术，很多的企业不具备专业的人员和部门去进行网络的建设和维护，一般都是委托其他的合法机构或是声誉较好的网站机构代为处理，这些就够由于缺乏对该企业的具体了解，只是生搬硬套，缺乏企业的独特性和实际性，从而做出来的效果远远达不到预期的要求，另外，企业开展网络营销需要大量的人力、物力和财力，对于此，企业并没有一个明确的概念进行界定，普遍的都是敷衍了事，最终导致网站缺少了吸引力，削弱了营销的影响力度。

三、构建房地产网络整合营销传播模式的基本原则

1、紧密结合用户的实际需求。互联网的发达改变了房地产的传播环境，打破了传统的单向营销模式，转化为商家和用户双方面的互通模式，用户也成为了一个个鲜明的独立个体，拥有自己独特的需求，思想意识形态也发生了质的变化，对精神建设提出了更高的要求和标准，因此房地产企业应该紧密联系用户的需求，迎合用户的心态变化，从而引起用户的关注，完成营销传播，进而全面的满足了不同人群的不同需求。2、实事求是，一切从产品的实际出发。房地产业在营销传播的过程中，应该按照产品的实际情况出发，不弄虚作假，实事求是，增加网络宣传的真实性，不能仅仅是为了吸引人们的注意力而脱离了实际，以免给后续工作带来不必要的纠纷，从而维护好品牌和企业的形象，维护好公众的合法利益。因此所有的营销传播行为都必须是基于品牌的核心价值，传递一致性的品牌主张，通过想象的整合建立强力的品牌形象。3、以网络为枢纽，整合优化跨媒体传播。随着营销传播方式的变化，对网络的整合优化已成房地产业发展的必然，有效科学的以网络为发展平台，整合各类网络媒体进行优化，组成一张互通的大网，利于用户全面详细的了解产品，保证网络营销的权威性，反之也便于企业随时了解用户的最新动态，并及时的进行沟通。

四、构建网络整合营销传播模式

1、确定营销对象完善用户数据信息。网路整合就是以“一对一”的理念为基础，针对不同客体制定不同方案，整理归纳不同的数据信息。这与传统的营销模式基本保持一致，对用户客体的需求、心理特点、所处的社会地位和环境以及其具有的经济能力进行精确的分析、整理并归纳，企业则通过网络建立起相应完善的用户基本信息数据库，同时根据用户使用网络终端的不同，判断出各年龄段的人群的接受程度和方式，以此来了解用户的消费习惯，并作为确定营销渠道的依据。2、深刻了解网络营销渠道的特点。网络媒体平台复杂多样，企业应该根据自身的实际情况，综合考虑楼盘所处环境的影响因素，在用户比较关注的门户网站等宣传平台上进行商品的宣传，另外针对专业的房地产网站，企业可通过增加相关的有奖参与活动或是其他的房产优惠活动等形式的内容，吸引用户保持房地产宣传的市场活跃性。而吸引用户的网络营销平台主要是以专业知名的房产网站。同时房地产的营销模式从最初的移动交流软件，虽然具有覆盖率广、传播便捷等特点，但是用户的体验度较差，进而发展到运用各移动网站、用户终端、移动报刊等较高等级的网络媒体，因此针对这些媒体，企业要进行综合的考察，对各媒体进行优势整合，从而打造属于自己、适合宣传的专属的网络营销平台，实现传统和现代营销模式的整合和衔接。3、完善营销效果的评估和传播过程。在网络营销整合传播中，要完善对营销效果的评估和传播过程，从认知、态度、方法上进行完整的评估，也要注重对各传播网、传播内容以及各媒体接触点的分析和评估，以便更好的服务于商品的营销传播过程，满足社会公众的需求。在此过程中，企业可以组建专业人员对客户进行跟踪回访、对市场进行调查、对品牌和口牌进行调研以及随时关注更媒体平台上对该商品的点击度，从中获取第一手动态资料，便于及时调整和改进。

五、结语

房地产业是我国经济的重要组成部分，良好的营销模式，不仅利于增加企业的经济效益，也利于解决社会民生和安定问题。因此在新时期下，合理利用各网络平台，并对其进行整合和优化，从而拓宽营销途径，加大企业的宣传力度，不仅能够更好的满足人们的不同需求，也可以帮助企业规避市场经济带来的冲击，实现房地产业的可持续发展。

参考文献:

[1]张鑫.浅谈房地产网络整合营销传播模式.

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模式一：市场与渠道创新。开拓新市场与新渠道是房地产营销的重要一环，美国的《全球及全球商业电子签名法》早已生效，网上购房等大宗交易再不用多加一道“纸笔签名”手续，直接通过电子签名的方式就可以快速完成。我国大多数商务网站已具备网上结算的功能，但由于我国信用卡使用率还较低，人们对安全和信用存在疑虑；房地产属于不动产，人们的重视程度和购买心理都阻碍着网上购房的进行。这也说明新的市场潜力巨大，一个统一的网上房地产交易中心将推动房地产业的进一步良性发展。

模式二：产品与品牌创新。地域选择是传统房地产经营要考虑的首要问题。中国房地产产品品牌的营销的效用已经表现得十分明显。在北京，提起房地产，人们就会想起华远；在深圳，万科首屈一指。由一个行业能联想到一个公司，这就是产品品牌的巨大效应。网络经济时代，顾客选择产品的方式仅是轻轻一点鼠标，品牌转换成本大为降低，因而产品忠诚度也更难维持。实施品牌战略，勿庸置疑是争取顾客眼球的法宝。

模式三：价格与竞价创新。经典经济学认为，信息不对称是价格波动的重要原因，但在互联网上由于信息传播的高效性、对称性，价格的波动将会非常有限，因而寻求接近房地产产品价值的开盘价将显得越发重要。网络竞价是一种新兴的定价方式，它由消费者按照其所掌握的有关综合信息和物业评价以及需求的迫切程度等因素给出自己的报价。开发商将众多消费者的报价比较分析，择优达成交易。

模式四：低成本直销创新。网上直销是指开发商通过网络渠道直接销售产品。通行做法有两种：一是企业在因特网上申请域名，建立自己的站点；另一种做法是委托信息服务商网上信息，以此与客户联系并直接销售产品。网络直销的低成本可为开发公司节省一笔数量可观的佣金，而且还可同时利用网络工具收集消费者对产品的反馈意见，既提高工作效率又能树立良好形象。

模式五：高效益房产中介创新。随着商品房交易的日趋活跃，网络中介的机会也越来越多，如根据网民的需要，提供房产方面相关的法律知识、专业知识，聘请专家为网民的置业量身定做等。所以房产中介应定位于信息提供个性化服务。

模式六：房地产开发创新。用电子商务的优势来改造传统房地产运作的各个环节，实施企业内部管理的信息化。在开发阶段最重要的是土地的选择与购买，最繁杂的是道道审批手续，如果这些都能在网上完成，将大大提高效率、节约成本。

模式七：开发商促销创新。目前，企业通常采用以下途径推销商务站点，即借助一些著名网站推销自己，在设计要求上，广告一般应图案简洁，文字精练，引人注目。此外，还要从广告的方式、时间、的频率等方面综合考虑，全盘制定网址策略。

模式八：宣传广告创新。网络广告虽然不会取代传统房展会上的广告牌、展板、海报、楼书等，但其集图、文、声、像的形式，传送更多感官的信息，在成本、时效性上则大大优于传统广告媒体。纵观众多传统广告，多是图、文、信息，建议多采用现代的计算机技术，如三维虚拟技术，可以让顾客身临其境般感受商品或服务。网络广告还可以说是一对一的交流，点击者是对房屋感兴趣的群体，他们可以有选择地点击，开发商可以设计获得点击者的信息反馈。这充分体现了互联网络媒体的最大优势———互动服务。

模式九：建材采购创新。关于房地产建材，可以建立公共交易平台，实现B2B电子商务方案。今年2月末，深圳万科董事长王石表示意欲拓展B2B电子商务，主要是“网上建材采购计划”。而且万科准备联合南北同行，展开集体行动。该公司的研究报告显示，通过网上集体采购，最高可节省成本25%。

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2网络营销对传统营销的冲击

2.1营销战略的冲击网络的最大特点就是信息的公开化和透明化，网络营销的横空出世使得营销市场的竞争更加的透明，使许多大公司的营销竞争优势被减弱很多企业不得不改变他们原有的营销战略，迎接网络营销带来的挑战。企业只有适应时代和市场的变化，并做出相应的战略来改变自己以增加自身的竞争力，才能不被淘汰。2.2营销策略的冲击网络营销对传统营销的冲击主要体现在以下几个方面。第一，传统产品的冲击。互联网的特点之一是使企业能够在全球范围内进行市场调研并能够迅速地获得相应的反馈信息，这有利于企业可以针对不同的消费者提供不同的信息，从而提供不同的产品类型。第二，品牌管理的冲击。公司要开展网络营销，面临的一个最大的挑战就是管理好自己的产品比较困难，尤其对于全球品牌和国际市场来说，网络营销管理更加的困难。第三，定价策略的冲击。网络营销的优点之一就是促销费用少，可以大大地节省成本。这样就可以使得房地产商为了增大产品优势而降低价格，使消费者更能接受产品。第四，广告策略的冲击。网络营销可以利用网络空间不受空间的限制的特点来进行快速地传播信息，而且利用网络可以迅速提高广告的传播效率。这会进一步改变和影响企业的广告策略。第五，营销渠道的冲击。通过网络，企业可以直接与客户取得联系，这会严重影响传统中间商的作用，从而改变了传统的营销渠道，同时造成了网络营销与传统营销的渠道冲突。2.3营销方式的冲击网络营销对传统营销在营销方式上的冲击主要有以下两点。首先，客户关系的冲突。网络营销是否成功的关键是与客户保持紧密的关系，让客户对企业取得足够的信任，这也是企业进行网络营销竞争的焦点所在。其次，竞争状态的冲击。网络营销的特点之一是使得竞争透明化，造成企业使用网络信息来制定的竞争优势和策略发生改变，这样的策略是企业进行市场竞争的关键之处。2.4新网络工具的出现带来的冲击随着网络技术的进一步发展，现在的网络交流手段更是层出不穷。房地产企业现在就很好地利用了网络的这一特点进行网络营销，以往的房地产企业主要是采取一些老式的网络营销方式，例如，做网站推广、利用网络来做相关的广告等。目前，房地产企业采用一些新型的，也是年轻人常常使用的网络工具来进行网络营销，例如，微信营销。微信是当前人们使用较多的网络工具之一，房地产商敏锐的商业嗅觉使他们能抓住这样好的工具来更好地实现网络营销。

3网络营销对传统营销的突破

3.1采购平台的突破房地产企业通过网络将收集的信息进行重新整合，从而使得采购平台实现了一定的突破，最终能降低交易成本。主要是不但减少了中间环节，提高了服务效率，而且还提高了企业营销活动的透明度，使得合作伙伴的范围进一步加大。同时，通过网络建立房地产网站，可以建立起与相关企业进行信息交流的平台，形成所谓的企业之间的信息链，使得企业办公的成本大大的降低。房地产企业也可以利用网络进行电子商务交易，直接与其上下游的产业之间展开业务，例如，建筑材料公司、物流公司、物业管理公司等。3.2广告平台的突破房地产企业可以利用网络建立自身的网站来进行广告推广，这是广告平台的又一次重大突破，使得房地产的广告宣传更加快捷、高效。然而，传统的房地产营销使用的广告平台主要是采用电视、广播和报纸等传统的媒体进行推广，网络为网络营销带来的广告平台突破是不可小觑的。3.3销售平台的突破房地产网络营销平台主要分为网络直销和网络间接销售两种。网络直销是指房地产开发商通过网络直接将产品销售给消费者的一种营销模式。网络直销的最大优点是销售成本低，房地产商可以大大地节省资金，而且，还可以利用网络直接收集到消费者对产品的意见，这样不但能够提高工作效率，还可以为企业树立良好的社会形象。这种网络直销非常适合大型的房地产公司的营销战略。网络间接销售是指房地产商利用网络上面的中间机构进行营销的一种销售模式。这些中间机构不仅具有房地产方面的知识，还拥有丰富的营销经验，能够很好地为房地产商完成一系列营销策划。这种间接的营销模式非常适合于中小型房地产公司的营销战略。3.4信息平台的突破房地产商可以利用自己设计的网站进行相关信息的和宣传，这也突破了传统房地产营销信息传播慢的特性。而对于传统的营销而言，网络营销不但能够实现相关信息和宣传，还可以在网络上与消费者即时地进行信息的交流，并获得相应的反馈。这样，消费者与业主就可以即时明确房地产商的决策方案，同时，还可以即时地提出自己的意见，真正做到厂商与消费者之间的信息互动。3.5交流平台的突破房地产网络营销还应该与业主之间建立一种有效的交流平台，这是信息交换的基础。网络为房地产商与业主之间的信息交流带来了巨大的便利，实现了交流平台的重大突破，这也是传统的房地产营销无法做到的。因此，房地产商要尽量充分地利用好网络这种方便的交流信息平台来与消费者进行交流，从而获得对企业有用的信息，这对于每个企业来说都是非常关键的一个环节。3.6管理平台的突破房地产企业在售后服务中需要一定的管理，这就要求企业拥有一个管理平台，房地产网络营销实现了这一突破。从而实现了一系列的管理链，从开发商到物业公司，再到社区管理，最后到业主，这样的网络营销管理平台有利于日后社区的规范化管理。为房地产企业的管理工作带来极大的便利。

4整合传统房地产营销与网络营销

4.1作为铺路石的传统营销网络的出现为房地产商和消费者之间建立了一个沟通的桥梁。网络营销必须采取一定的方式使消费者有兴趣进入他们设置的网站，这样才能够使消费者能够接触到产品的最终相关信息。而网络是没有方法将消费者引入到自己设置的网站中去的，但是，传统营销可以利用广告等媒体来对其网站进行宣传。因此，这需要房地产传统营销与网络营销进行有效的整合。当然，要做好前期的广告推广营销网站工作，企业必须树立自身的社会形象和品牌形象。这种借助传统的媒介先进性网站推广，进而借助网络营销进行的一系列销售方式是将二者整合的一个较好范例。4.2网络营销作为企业的主力营销即使房地产商倡导将房地产传统营销与网络营销进行整合的模式作为销售战略，但是依然不能忽略网络营销的突出特点，那就是网络营销的对象拥有信息量大的特点。主要包括房地产产品的价格和位置等与房地产相关的信息比较多。网络虽然不能够像传统营销那样带消费者到现场进行考察并看房，但是，网络营销却能够为消费者提供大量且丰富的信息，所以，房地产网络营销现在还不能够做到在网上直接进行买卖的地步，因此，只能将网络营销与传统营销整合起来，利用网络营销来为消费者提供信息和交流平台，利用传统营销为消费者提供切实的看房体验并做好最后的交易工作。4.3实现房地产企业网站的推广和品牌的建立通过将房地产传统营销方式和网络营销方式进行有效的结合，实现房地产企业网站的推广及其品牌的建立。房地产产品与一般的产品有着很大的不同，因为房地产是一种既昂贵又复杂的产品，房地产企业如果不能够树立良好的品牌效应，是很难取得人民的认可的。因此，在进行房地产营销的时候，采取将传统营销和网络营销两者结合的方式是非常合理且是有效的，这样既可以做好网站的推广工作，又可以在网络上树立好的品牌形象。4.4利用网络提供信息要实现房地产的网络营销，利用好网络提供的信息是至关重要的，并且网络能够为房地产商提供的信息量非常之大。但是，网络上提供给消费者的信息却始终不能给消费者以真实感，也不容易取得消费者的认可度，所以，在采用网络营销带来的信息做好推广工作后，还是应该采取传统营销让消费者真实地体验到房地产的存在。只有将两者整合到一起，才能实现房地产利益的最大化。

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    房地产网络营销是利用计算机网络技术,现代通讯技术以及数字交互式媒介平台进行房地产网络营销活动。概括地说,房地产网络营销主要有四个特点。(1)双向的交流与选择。房地产网络营销与传统营销相比,最大的特点在于其本质上是一种互动营销,其信息流向是双向而并非单向的。即楼盘的开发商利用互联网,通过对采购平台、广告平台、销售平台、信息平台、交流平台以及管理平台的架设,分别与供应商、目标消费群、业主等群体发生相互的信息交流。互联网几乎无限的信息容量可以容纳不同开发商针对不同消费者的差异化房地产信息,能够较好地适应房地产消费者的选择性。就单个开发商而言,其推出的房地产商品在网络上可以即时获得消费者的反馈,并针对消费者的口味加以改进。(2)实现了三维空间的沟通。借助于现代化的网络信息平台,克服了时空对房地产营销相关各方制约性,拉近了营销各方的距离,使超越时空的房地产营销成为可能。(3)增强了市场信息的双向透明度。利用房地产企业网站和专业网站,开发商将企业信息、产品信息、附加服务信息、价格信息、中介信息在网上,为房地产消费者及时获得相关信息提供了保障,同时房地产消费者也可以把自己的支付能力、产品偏好、购买价格定位等信息挂在网上与开发商进行交流,便于开发商掌握真实的消费者需求。(4)以数据库作为营销工具。开发商把自己与潜在顾客发生的每一次联系所获得的信息包括潜在购买数量、价格、区位、时间、特定需求及家庭成员等记录在案,建立顾客数据库,根据数据库进行市场调查与预测,选择合适的营销策略。

    一、房地产网络营销优势分析

    基于网络的自身特点以及与房地产业相互结合,同传统的房地产营销相比,房地产网络营销具有明显的优势。

    1、真正做到以消费者为中心。就传统营销方式而言,真正做到以消费者为中心还有很大难度。而房地产网络营销始终以消费者为营销的出发点与归宿点,重点强调互动式信息交流,消费者可以通过网络主动查询感兴趣的房地产的价格、地理位置、品牌、咨询有关信息。通过BBS提问并及时得到解答,房地产企业与消费者保持密集的双向沟通和交流,大大提高了营销过程中消费者的地位,给予消费者前所未有的参与和选择自由,极大地强化了消费者的核心地位。

    2、减少了市场信息的不对称,扩大了消费者的选择空间。房地产是一种复杂商品,消费者购买时需要了解诸如价格、质量、结构、设计、合同、产权等大量信息,由于互联网具有传播范围广、速度快、无时空限制、无版面约束、双向交流、反馈迅速的特点,对上述信息能够做到全面快速准确的传递,减少了信息在供求双方之间的不对称。同时利用互联网络,消费者足不出户,就可了解所需商品有关位置、户型、结构、布局、环境、物业管理等微观信息,还可以进一步查询建设设计、城市规划、能源利用、景观布局等中观信息,使房地产产品差异化特征更加直观,更有利于不同偏好的消费者选择。

    3、目标消费群集中,可以实现高效营销。报纸、广播、电视等传统媒体的受众虽多,但人群分布过于广泛,年龄、收入等差距较大,导致房地产营销的实际命中率很低。而房地产网络营销主要针对上网人群,据统计,截至2005年底,中国的互联网用户人数为1.2亿人,在全球仅次于美国。他们的主力年龄是25-35岁。而在未来几年内,这一人群也将是房地产的主力消费群。与传统营销相比,房地产网络营销有更为确定的目标消费群。

    4、降低成本,提高效率,效果易于测量。目前地产广告主要依靠报纸,网络广告与其相比,成本只有报纸广告的约二十分之一,而且,随着房地产项目的不断开发,报纸上房地产广告正日渐增多,报纸广告表现形式单一,人们对每个广告的关注程度日益下降。网络媒体则通过运用三维展示、电子地图、语音解说等多媒体技术向购房者展示项目的所有信息,信息量大而翔实,不受时空限制,让购房者的选购有更大的自主性。房地产网络营销采用网上采购、网上设计、网上销售方式,有效地降低了包括采购费、场地租赁费、媒体广告费、推销人工费等在内的营销成本,由于网络信息传播与制作的快捷性特点,从材料的提交到,只需要很短的时间就能把信息出去,提高了营销效率。传统营销效果很难测量,而在网络营销当中,只要在相关程序中插入流量统计和探测流量来源的代码,多少人看过此广告、多少人点击详细查看等数据都易于测出。

    二、房地产网络营销劣势分析

    1、虚拟和现实存在矛盾,消费者对网络营销缺乏足够信任。房地产是一件价值巨大的产品,每个购买者都是相当谨慎的。网络虽然可以全方位展示房地产的外形及结构,向消费者提供购买依据,但它无法向消费者提供亲身体验。房地产作为一种高价值、差异性极大的特殊商品,现场感受对消费者来说是非常重要的,况且我国的消费者与房地产商的互信度一直较差,所以目前消费者是无法充分信任网上信息,网上交易更是困难。

    2、硬件设施的制约,网络内容简单。我国网络营销尚处于初步发展阶段,基础设施、技术软件、网络安全保护措施和高水平的网络营销人员等方面均存在问题,网络立法、结算系统及互联网普及等也制约了网络营销现阶段在我国的发展。现在房地产网站不少,但大多数房地产企业实力较弱,服务内容单调,在数量和质量上都没有超过传统媒体,仅是将网站当成传统平面媒体运用,缺乏与来访者的互动交流,忽略了网络媒体的特性和优势,使项目失去了与潜在客户沟通的机会。这样的信息量是远远不足以促动网站访问者做出购买决策的,至少应做到提供三维动态的样板房、小区的位置及环境,除了房地产本身的信息外,为访问者提供一些有关国家政策、法律咨询、购房程序、技巧等知识也是很有必要的。

    3、房地产企业对网络营销的认识和投入不足。有些房地产企业开展网上营销的目的不明确,缺少计划性。实际上,房地产项目在开展网上营销活动时,应明确企业建立网站的目标,做出完整计划,包括目的、市场调研、所需的资源、资金分配、预期效果等。由于网络营销是建立在日新月异的网络技术之上的,网络技术发展要求企业经常更新和维护的网站,这会使企业在网络上的投资逐步增加。只有不断更新,才能使企业网站保持较高水准,否则网站缺乏吸引力。目前不少企业满足于建立一个网站,不愿意追加投资,当然不能取得良好的营销效果。

    三、房地产网络营销的主要手段

    1、房地产企业网站。房地产网站主页一般应包括企业介绍、企业组织结构、企业新闻、主要产品与品牌、营销与服务、

    企业管理与文化、财务与经营状况披露,行业动态与政策法规、房地产知识在线、BBS在线、站内搜索、我们的联系方式等内容。房地产企业网站建设的着重点在于提升企业的品牌形象。设计独特、内容详实、实时更新的网站更能吸引消费者的目光,更容易在消费者群体中树立品牌形象。

    2、网络广告。房地产网络广告主要包括固定广告、弹出窗口广告、浮动广告、Flash广告等四种类型。网络广告具有受时空限制少,信息容量大、即时更新、自由查询等特点,同时它还具有很强的交互性与感官刺激性,并且其受众可通过点击次数准确统计,正好匹配房地产广告信息量大、时效性强、广告受众经济层次高的特征。目前,房地产网络广告正以其制作成本低、超越时空限制、可随时更新、动态跟踪统计效果等优势而日渐成为房地产广告的中坚。

    3、电子邮件(E-mail)。电子邮件的主件与附件可作为房地产商品宣传的载体。由于互联网上电子邮件的普遍使用,使得电子邮件已经超越了原有的网上通信交流工具的范畴,成为网络营销的重要促销手段。电子邮件营销的优势主要体现在四个方面。(1)电子邮件适于最新的交互式个性营销典型模式,即一对一营销。(2)电子邮件营销成本较电话、传真、邮寄等促销方式要低得多,营销成本降低意味着竞争力的提高。(3)电子邮件营销具有直观、简洁的特点,容易为受众接受(4) 通过电子邮件,企业与客户可以建立信任与友谊,使它们之间的关系由买卖关系变为朋友关系,符合关系营销法则。电子邮件营销日益成为房地产网络营销的主要手段。

    4、网上中介。房地产中介是最早应用电子商务的行业之一,而房地产中介行业电子商务化的最终表现形式是目前流行欧美国家的MLS(Multiple Listing Service)。欲购买房地产的消费者只需在中介商所设电脑终端上输入目标房地产的特征参数,就可查阅所有符合条件的房地产类型,并且还可以通过网上电子地图查看目标房地产的准确位置,通过网上播放的实地互动画面“考察”目标房地产的外观、环境、内部构造及结构细节;若房源不够充足,还可委托中介商把其要求上传至房地产专业网站,在更庞大的数据库中查找。MLS使房地产中介商的服务更加专业化,更能有效地满足消费者需求选择性。公务员之家

    四、整合互补、网络营销的成功之道

篇（6）

从广告主数量情况来看，2012年第1季度广告主数量达3812个，环比下降8.3%，与去年同期相比下降4.4%。受到政策抑制影响，部分开发商在房地产销售形势尚不明朗的情况下，减少了1季度的广告投放，且1季度也一直不是广告主投放广告的主要时机，尤其是1、2月份，季节性影响明显。

篇（7）

关键词：

房地产；互联网营销；营销模式；个性化

房地产营销发展到如今已经完全进入互联网时代，作为一种新型营销手段，它通过对消费者的调查与行为心理分析来构建营销策略，通过网站与客户沟通，形成一定的营销方式和业务圈。在互联网营销过程中，房地产商与客户双方会形成快速有效的信息反馈机制，甚至实现网上在线支付房款，互联网营销已经成为了当今房地产营销领域的主流模式。

1房地产互联网营销的基本模式

1.1网络直复营销模式

直复营销（DirectMarketing）是起源于美国的营销管理模式。在美国专门设有直复营销协会（ADMA），他们是这样定义直复营销的：它是一种能够在所有方位发生可度量反应，并促成交易的，基于广告媒体相互作用的市场营销体系。在直复营销中，它的“直”就代表了房地产企业通过网络直接与客户衔接，形成没有中间商的直通分销渠道，所以网店就是直复营销的典型营销方式。客户完全可以通过网络进行房屋购买，完成各项手续，而不需要任何线下操作。在这种强调信息交互的环境之下，互联网就凸显了它的重要价值。

1.2网络整合营销模式

所谓网络整合营销模式就是将互联网所具备的技术特性与营销计划联合起来，促进执行力的高效化。网络整合营销模式所能达到的营销传播效果也是传统营销所不能及的。所以网络整合营销模式可以被视为是一种低成本但高效能的新型营销模式。在欧美企业看来，网络整合营销模式强调4P消费者需求，即“产品（Product）、促销（Promotion）、价格（Price）、地点（Place），这其中的每个决策都能为客户带来消费方面的价值，而且把客户的利益放在首位，满足客户的4C需求，即消费者需求（Consumerwantsandneeds）、消费成本（Cost）、消费者方便（Convenience）和消费者沟通（Communication），争取达到房地产商在利润与消费者需求两方面目标的最优化。总体而言，网络整合营销模式所为客户提供的是一条单向的链条，它更重视企业的利润，但它也认为企业的营销核心应该是客户消费者[1]。

2欧美房地产市场互联网营销经验借鉴

网络营销起源于美国，它得益于政府对市场投入的极大丰富。进入21世纪，美国的房地产企业就开始频繁使用电子邮件来整合和规划房地产工作。在与客户的沟通中，房地产企业也总结出了这样一条规律，当与陌生客户的电子邮件收发过程中，如果信息接收人的邮件反馈率超过25%～30%，那就说明它对企业的产品已经产生了浓厚兴趣。2015年，美国的《全球商业电子签名法》正式生效启用，它加速了全球电子商务活动的大面积拓展，也使得网上房屋交易更加便捷化。仅用电子签名方式就能快速完成交易，省去了线下纸张签名等等繁杂手续。而在德国，房地产互联网营销发展也已经进入了全盛时期，比如德国国内就拥有13家由政府和社会企业合作设立的房地产网络购物中心，让国民可以像网上购物一样选择房源，一切业务及手续办理全部在网络上完成。而英国在2000年伊始就已经在社会上推广了电子钱包模式，现如今电子钱包模式已经成为了英国房地产市场最具发展潜力的电子货币形式之一，英国也成为了全欧互联网网络营销最成功的国家[2]。

3山东S房地产企业的网络营销运营模式分析

在2015年，中国房地产行业将最高奖项颁发给了山东省S房地产企业，使该房地产企业成为了山东省乃至全国的“明星企业”。本文就以S房地产企业为例，探讨该房地产公司在网络营销运营方面的创新运营策略。从S房地产企业的网络营销策略来看，它主要分为网络营销集成策略模式和网络营销组合策略模式两种。

3.1网络营销集成策略模式

S房地产企业的网络营销集成策略模式包括网络文化社区与网络信息化社区两种。（1）网络文化社区。首先，S房地产企业在成立之初以房屋置换、租赁、个人理财与买卖中介等业务为主。在该阶段，企业就设立了自己独特的客户信息数据库，力图通过网络实现房地产开发商、中介与其他相关服务提供商之间的协同工作便利渠道，所以S房地产企业为此建立了以下基于网络文化社区的相关服务体系：第一，在社区楼盘周围设立金融服务设施，以便于业主享受各种个人理财服务，并实现与S房地产商之间的相互沟通。第二，建立数据营销模式，为业主提供在线橱窗业务，消费者及业主在在线橱窗就能够获得关于S房地产公司中所有楼盘的相关信息，具体到户型和各种细节，让消费者、业主随时随地都可以了解S房地产企业的实时动态信息。（2）信息化社区。在社区内，业主完全可以借助信息化社区局域网进行交流、游戏和学习，开展专属于社区的电子商务模式，完成包括支付与物流在内的所有房地产营销活动，为业主提供便捷消费通道。S房地产企业对自家社区进行了三重设计，其中就包括了周界监测系统，并通过防线后入园识别系统为社区家居布置安防策略。

3.2网络营销组合策略模式

在S房地产企业，网络营销组合策略模式是相当主要的营销模式，它的营销手段相当丰富多元化，本文主要介绍其中两种。

（1）SEM搜索引擎营销模式。搜索引擎营销（SearchEngineMarketing,SEM）是以网络为基础建设的，它按照消费者的价值及兴趣取向为标准建立引擎，并借助消费者的信息检索需求来将营销信息的传输最大化，吸引更多目标及目标以外的消费者成为企业客户。当消费者对搜索引擎形成依赖后，S企业的网络营销模式也就随即形成，使得消费者与商家之间的交易快速达成。为此，S企业还建立了官方门户网站，通过搜索引擎进行咨询服务、实施营销理念，满足来自于消费者对楼盘信息的各种问题和需求。在我国，像百度、腾讯、有道、雅虎等等都与房地产企业建立了合作关系，而S房地产企业也与百度和腾讯拥有良好的合作策略，他们的信息搜索事业部专门负责运维企业的SEM模式，实现了企业营销的全盘网络化。

（2）EDM电子邮件营销模式。EDM（E-mailDirectMarketing）即电子邮件营销模式，它也是上文提到的欧洲地区最为传统网络营销模式的升级版。EDM营销模式具备三大基本要素：消费者的许可、利用电子邮件传递信息和信息之于消费者存在的价值。到2015年，我国网民已经突破6亿，S企业采用EDM营销模式也是为了扩大企业自身的宣传营销面积，利用电子邮件这种受众面大的商业交流方式来促进企业营销的网络化。具体到营销方法，S企业所采用的EDM模式主要开创了标志广告模式。这种模式是实现在征求特定消费者群体或业主群体意见之后许可进行的一种营销宣传方式，它针对特定目标群体所使用的是超文本标记语言HTML格式，再配合电子E-mail与新闻邮件就实现了网页中所显示的标志广告，供消费者查看。一般来说，标志广告多是S企业联合第三方所进行的一种营销宣传模式，它的效果可以根据CPM关键路径法来实施评价。CPM所评价的主要是S企业的产品营销效果与成本比例，在CPM指引下，S企业可以评估自己的付出与投入比例是否合理，这是S企业在传统模式下所不具备的销售能力。

4总结

房地产具有它的不动性和长效性特征，再加之目前我国楼市相对并不稳定，所以消费者在购置过程中都相当谨慎。利用多元网络化模式为房地产企业建立丰富的营销策略，不但可以为企业自身树立品牌优势，还可以培养固定消费者群体，建立消费者的忠诚意识，这些对房地产未来长期稳定的发展都是具有现实意义的[3]。

参考文献：

[1]袁晓龙.中国房地产网络营销企业发展趋势研究[D].四川师范大学,2013.8-16.

篇（8）

关键词：

房地产；网络营销

房地产营销手段可谓丰富多样，网络营销以其快捷的信息传播、自由的供求关系、开放的中介市场为消费者和房地产公司节省了大量的交易时间和成本。网络营销作为一种新兴的营销手段，在房地产销售的重要地位也日趋凸显，越来越多的房地产公司增加了网络营销在房地产销售中的比重。我国的房地产网络营销还处于摸索阶段，大多数都是一种浅层的推广、渠道合作，在我国房地产网络营销中应用最多的方式主要是通过网络新闻、房地产企业网站、地产门户、网络广告、微博、微信等进行房地产销售项目的宣传及与客户的沟通。未来我国房地产网络营销会向系统化、场景化和信息化发展，具体发展趋势有如下八点：

一、全民营销

全民营销的主体有员工、供应商、政府以及股东，只要是可以为房地产企业带来客户的都属于营销队伍中的一员。以前的顺驰、曾经的绿城、如今的碧桂园，他们也采取了全民营销的模式。在这种模式下就不仅仅是销售部门在卖房子，其它部门也在卖房子。虽然全民营销模式不一定适用于任何一个企业，但是现今的它是一种发展趋势，因为行业竞争会越来越激烈，供应量在不断增多而首次置业的饱和度也会越来越高，只有全员都行动起来才有可能让客户与供应量趋于平衡。

二、电商营销

当很多人不敢相信房地产能做电商的时候，以易居为代表的房地产电商已经进行得如火如荼，房地产销售卖的是一张发票、一张房产证、一把钥匙，人们买的其实就是一种权益。有些房地产企业在考虑要不要做电商的时候，很多大型房地产企业已经大踏步地在做了，除了跟易居电商合作之外，万达、绿城、SOHO等房地产企业都在建立自己的电商平台，未来房地产电商的趋势将会更加明显。

三、资本营销

买房实际上也体现购房者的资产配置，以前的投资性购房的逻辑是买写字楼还是买住宅，是出售还是出租，现在的逻辑是你买动产还是不动产，同时你还可以将这些东西都抵押出去再用钱去做别的投资，因此它是一个金融问题而不仅仅只是房地产的事情。未来在房地产营销里客户买入价格与卖出价格之间的差额将会是重要方面，可以做一个私人资产或者私人金融管理来为客户进行服务。将房地产营销作为一个金融产品，现在我们签房屋买卖或租赁合同未来买的就可能是多少份权益。

四、自媒体营销

自媒体营销的趋势已经形成，只是现在处于一种过渡阶段--由小变大。自媒体营销是指借助一定的平台如微博微信等自己发出声音或者使用第三方的声音为自己说话。统计显示在2012年的时候中国互联网移动客户端就已经大于了PC端了，以后买房就不需要看报纸杂志而是借助自媒体了解即可。现在的消费者大多都是以年轻一代为主，是自媒体的参与者也是体验者，所以必须依靠社交网络做自媒体营销。

五、粉丝营销

粉丝营销是一种相对应的概念，从企业的角度出发是品牌，而从消费者的角度来说就是粉丝。有人说要是一个品牌有一千个脑残粉，那么他卖什么都是可以的，不管你卖什么。新推出什么，他们都会去买，然后也会推荐别人去买。他们会特别关注品牌然后尽自己做大的努力去分享扩散它的内容，这就是粉丝可以带来的效应，当今的企业也可以这样操作，因为有社交网络的地方就会有粉丝。

六、精准营销

大数据时代的信息量多且复杂，一个人可能想买房，但是网上信息太多不知道该如何选择，这是消费者比较苦恼的地方，从开发商的角度来说有消费者需要却没有找到我这就需要一个精准营销。如售楼人员利用微信卖楼就是一个精准营销，微信营销又可称为陪聊服务营销，在双方认识之后可以通过通讯录同步微信以此建立双方的二次联系，在闲暇之际偶尔进行沟通或者朋友圈点赞对方也不会有太多的抵触，以此也可以让客户加深对你的印象，同时微信可以关注公众平台，可以将客户的联系内容导入销售管理系统，将客户直接转化为线上客户，这样会更精准的营销更易达成交易。

七、体验营销

《体验经济》书中有这样一句话：在体验经济的时代，每个人都是演员。房地产行业地产也是这样，最早的是动迁房只是一个壳子，高级一点的就不只是房产本身，而是房地产人员的服务、业主的生日祝福、保安的微笑等，售楼处就是客户体验的地方，我们会做样板房、示范区，做这些东西的目的就是为了可以给客户一个很好的体验。如今，体现不仅仅只是现场营造，也需要终端体验，销售人员应考虑怎样可以让消费者在移动互联触点上喜欢上你，互动传播、交互设计是体验营销的关键所在。

八、点评营销

现在的消费者大多不愿意相信权威只相信伙伴，不会看官方的一些说法但是会去看大众的点评，虽然消费者很难判断哪些是真实的哪些是虚假的哪些是第三方测评的。地产网的房企点评也是第三方的点评营销，它的最主要概念就是相信伙伴，买房是一件特别复杂的事情，需要专业人士的评价或指导，作为独立第三方的专业人士在未来可能会成为一种新型的导购员什么的，这也将成为一种趋势。

九、结束语

房地产网络营销在房地产销售中具备它独有的优势，未来它会成为房地产销售一种最重要的营销手段，虽然房地产网络营销还处于发展阶段，还存在很多的缺陷，弥补缺陷之后房地产网络营销定会为房地产销售带来不一样的进步与发展。

作者：闫波 单位：长春建筑学院

参考文献：

[1]谈网络营销在房地产营销的应用[EB].中国电子商务研究中心,2010.

篇（9）

        0 引言

        随着信息时代的到来和电子商务的发展，房地产市场出现了利用Internet网络资源进行的网络营销。其优势在于，网络中介市场开放自由、信息传播广泛迅速、供需双方可以选择多种方式交流，节省了大量的人力物力。可是，网络营销在高速发展的中国房地产市场上的应用却很缺乏，大多房地产公司仍然执着于过去简单的市场买卖概念与传统的营销模式。

        1 我国房地产网络营销存在的问题

        1.1 外部问题

        1.1.1 互联网络客观环境的限制 根据CNNIC（中国互联网络信息中心）的统计，我国上网用户突破1亿，为1.03亿人，在这些人当中有20%左右是学生，有15%左右是计算机工作人员，大多数消费者、房地产开发企业和房地产中介商对互联网的特点和发展趋势还未理解领会。

        1.1.2 消费者传统的消费习惯的影响 人们原有的消费习惯一时不会改变。在信息交流中，双方的信任程度直接影响交流的效果。互联网为交流双方提供的是一种虚拟的不见面的交流空间，其开放性的特征更容易使人对网上信息产生不信任感。

        1.1.3 互联网的安全措施还有待完善 互联网开放性的特征更容易使人对网上信息产生不信任感。这成为影响网上直销发展的重要障碍，网络营销活动需要更安全严密的技术保障。

        1.2 内部问题

        1.2.1 企业自身的Internet营销技术还不能满足网络营销的要求 虽然有些机构可以协助企业建立网址，设计网页，帮助策划企业上网等事宜，但这些机构帮助企业进行网上营销的出发点不同，可能没有设身处地的从企业角度对企业营销活动进行深入研究，并结合企业的整体经营战略提供全方位的技术支持。因此，不能取得较好效果。

        1.2.2 开展网上营销的目的不明确，缺少计划性 有些房地产企业或项目上网存在一定盲目性。实际上，房地产项目在开展网上营销活动时，应明确企业建立网站的目标，做出完整计划，包括目的、市场调研、Internet服务情况等。

        1.2.3 房地产企业缺乏有效评估网络营销销活动的手段 浏览人数不能简单作为可靠的评估指标，应有效的参考指标包括查询成交人数、网页登记人数等。

        1.2.4 企业对上网营销的费用估计不足 由于网络营销是建立在日新月异的Internet技术之上的，Internet技术发展会使企业在 Internet上的投资逐步增加，而一个经常需要更新和维护的网站费用可能更高。只有不断更新，才能取得良好的营销效果。

        1.2.5 房地产网络营销的理论还未形成完全成熟的科学体系，还有待于不断完善和发展。

        但是网络新技术在房地产中的应用绝不会因为这些原因而停滞不前。恰恰相反，思想前卫的消费者和营销者将会积极利用网络技术来获取自己的优势。房地产将成为网络经济中的一个重要方面。

        2 房地产网络营销策略

        2.1 设计制作网页、维护WEB站点 在设计网页的过程中，确定网页的内容时需要考虑的项目比较庞杂，并且要为访问者提供网页的导航路径，同时网页要注意用户界面的友好，使访问者能快捷准确地寻找到其感兴趣的信息。房地产营销者可以选择专业服务公司帮助策划和设计网站。

        2.2 制定房地产网络营销计划 营销者要进行房地产的网络营销活动，首先必须进行网络营销战略策划，确定营销对象，以及网络的访问者可以在这里得到哪些有价值的房地产和营销者信息，根据本企业的自身特点和房地产行业的特点，选择采用多种网络营销方式，拟订房地产计划。

        2.3 企业应建立监控机制和相应工具，来评估网络营销计划的进展和成果。企业必须注意用户对网页的反应，在必要时做出修改；不断调整网上营销策略是网络营销成功的关键。

篇（10）

        0 引言

        随着信息时代的到来和电子商务的发展，房地产市场出现了利用Internet网络资源进行的网络营销。其优势在于，网络中介市场开放自由、信息传播广泛迅速、供需双方可以选择多种方式交流，节省了大量的人力物力。可是，网络营销在高速发展的中国房地产市场上的应用却很缺乏，大多房地产公司仍然执着于过去简单的市场买卖概念与传统的营销模式。

        1 我国房地产网络营销存在的问题

        1.1 外部问题

        1.1.1 互联网络客观环境的限制 根据CNNIC（中国互联网络信息中心）的统计，我国上网用户突破1亿，为1.03亿人，在这些人当中有20%左右是学生，有15%左右是计算机工作人员，大多数消费者、房地产开发企业和房地产中介商对互联网的特点和发展趋势还未理解领会。

        1.1.2 消费者传统的消费习惯的影响 人们原有的消费习惯一时不会改变。在信息交流中，双方的信任程度直接影响交流的效果。互联网为交流双方提供的是一种虚拟的不见面的交流空间，其开放性的特征更容易使人对网上信息产生不信任感。

        1.1.3 互联网的安全措施还有待完善 互联网开放性的特征更容易使人对网上信息产生不信任感。这成为影响网上直销发展的重要障碍，网络营销活动需要更安全严密的技术保障。

        1.2 内部问题

        1.2.1 企业自身的Internet营销技术还不能满足网络营销的要求 虽然有些机构可以协助企业建立网址，设计网页，帮助策划企业上网等事宜，但这些机构帮助企业进行网上营销的出发点不同，可能没有设身处地的从企业角度对企业营销活动进行深入研究，并结合企业的整体经营战略提供全方位的技术支持。因此，不能取得较好效果。

        1.2.2 开展网上营销的目的不明确，缺少计划性 有些房地产企业或项目上网存在一定盲目性。实际上，房地产项目在开展网上营销活动时，应明确企业建立网站的目标，做出完整计划，包括目的、市场调研、Internet服务情况等。

        1.2.3 房地产企业缺乏有效评估网络营销销活动的手段 浏览人数不能简单作为可靠的评估指标，应有效的参考指标包括查询成交人数、网页登记人数等。

        1.2.4 企业对上网营销的费用估计不足 由于网络营销是建立在日新月异的Internet技术之上的，Internet技术发展会使企业在 Internet上的投资逐步增加，而一个经常需要更新和维护的网站费用可能更高。只有不断更新，才能取得良好的营销效果。

        1.2.5 房地产网络营销的理论还未形成完全成熟的科学体系，还有待于不断完善和发展。

        但是网络新技术在房地产中的应用绝不会因为这些原因而停滞不前。恰恰相反，思想前卫的消费者和营销者将会积极利用网络技术来获取自己的优势。房地产将成为网络经济中的一个重要方面。

        2 房地产网络营销策略

        2.1 设计制作网页、维护WEB站点 在设计网页的过程中，确定网页的内容时需要考虑的项目比较庞杂，并且要为访问者提供网页的导航路径，同时网页要注意用户界面的友好，使访问者能快捷准确地寻找到其感兴趣的信息。房地产营销者可以选择专业服务公司帮助策划和设计网站。

        2.2 制定房地产网络营销计划 营销者要进行房地产的网络营销活动，首先必须进行网络营销战略策划，确定营销对象，以及网络的访问者可以在这里得到哪些有价值的房地产和营销者信息，根据本企业的自身特点和房地产行业的特点，选择采用多种网络营销方式，拟订房地产计划。

        2.3 企业应建立监控机制和相应工具，来评估网络营销计划的进展和成果。企业必须注意用户对网页的反应，在必要时做出修改；不断调整网上营销策略是网络营销成功的关键。

        2.4 不断更新网页，并进行费用预测与估计 市场在发展，网页内容更应适时进行维护与更新，并将最新的信息展现出来。与此同时改变企业的营销费用策略。