房地产行业财务风险汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇房地产行业财务风险范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

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关键词：

房地产行业；防范；财务风险；优化策略；研究

目前，控制和防范财务风险是房地产行业建设中的重中之重，占据着重要的行业地位，已经得到了房地产内部的高度重视与认可。房地产行业在生存发展过程中，财务风险是重要的限制性因素，严重影响着房地产企业的正常运转。房地产行业控制和防范财务风险的建设工作任重而道远，要制定出切实可行的防范策略，避免财务风险的拓展和蔓延，要为房地产行业的发展建设提供强大的生命力。

一、房地产行业的财务风险的成因研究

(一)举债方式的不合理，造成企业资产结构的失衡

房地产在进行项目投资过程中，资金是投资过程中重要的保障，一些地产行业往往会通过与各大银行或者金融机构进行举债来不断满足自身的资金需求。但是，对于部分企业的举债来说，具有极大地不合理性、盲目性。与此同时，也没有对自身的偿债水平进行深入的分析，负债压力如果过于沉重，就会进一步加剧企业的偿债压力，这也是造成企业资产结构失衡的重要影响因素。在房地产行业处于惨淡的情况下，财务杠杆的不良效应非常明显。而财务杠杆系数是判断财务杠杆效应的重要指标。在特定的条件之下，企业的负债情况、财务杠杆系数以及财务杠杆效应等三者之间是成正比例的关系，进而会造成企业财务风险的发生。

(二)成本费用的控制力度不够深入

一些房地产企业对于成本核算与控制的理解存在着较大的误区，普遍认为是财务部门分内的事情，进而加重了财务部门的工作量，难以正常的进行成本资料的收集、整理工作，而且其他各个部门也无法充分地认识到成本管理的重要性，从而引发企业的财务风险。例如：某个房地产企业尚未能建立专门的成本管理部门，企业的领导也缺少着高度的重视。在某市繁华地段的项目建设中，过于注重外墙装饰的华丽与豪华，浪费了大量的成本费用，而且实用性也严重缺失，造成了企业财务风险的发生。

(三)企业内部财务控制机制较不完善、健全

目前，我国房地产企业的内控水平普遍较低，房地产项目的开发是一个较为漫长的阶段，项目执行周期和资金周转期比较长，具有较多的限制性因素。进而加剧了内部控制和财务管理工作的难度性。此外，在成本管理的建设中，由于欠缺着较为成熟的管理经验，尚未形成统一全面的控制体系，进而无法对各个部门进行有效地管控，最终导致财务决算与预期差距过于悬殊，无形之中就会产生一定的财务风险。

二、加强控制和防范财务风险的优化策略

(一)确保企业资本结构的合理性，控制好企业资本负债率

企业在投资的过程中必须要筹集足够的资金，而企业的筹资是处于高风险、高收益的局面。要想有效防范企业财务风险的发生，就必须要确保投资决策的正确性、合理性。因此，企业要从自身发展的实际情况出发，制定科学合理的战略目标，对企业内部、外部环境进行深入的剖析，要研讨投资的可行性因素和风险性因素，杜绝盲目随意地投资。同时，要将负责比例控制在合理地范围之内，在举债之前，要充分考虑自身的债务风险承受水平，而且要将权益成本和负债水平控制在合理地范围之中，长期负债和短期负债要保持相互协调与平衡。房地产的眼光要长远化，切忌鼠目寸光，不能只顾眼前小利，避免企业财务风险的发生。

(二)建立健全企业内部控制体系，提升财务管理水平

房地产行业在控制和防范财务风险过程中，要对企业内部的各个部门、人员要进行全方位、多角度领域地控制。企业领导要始终保持着高度的重视程度，增强自身的管理经验，不断建立健全科学、完善的内部控制体系，并且加大财务管理的控制力度。同时，在项目成本预算中，要加强应收账款的管理，强化自有资金的使用力度，要尽可能地减轻对外来贷款的依赖程度，企业自身要做到“自给自足”；对于资金的来往情况要进行深入的排查与管控，要最大程度地避免、贪赃枉法现象。

(三)制定房地产行业的风险预警评估机制

风险预警机制是房地产行业防范财务风险的重要手段，房地产企业要在建立内控制度的前提下，制度风险预警机制，以便于对财务风险进行预测，避免财务风险的扩散和蔓延。企业风险预警机制要包括风险基本信息系统、风险预测分析系统以及风险处理系统等方面。其中，风险基本信息系统是风险预警机制重要的前提条件在，主要负责财务信息的收集、整理等工作；其次，风险预测分析系统是风险预警机制中的关键所在，主要对财务风险进行识别、判断以及监测等，并且要设置层级预警线，层级预警线越明显，财务风险性因素就越明显；最后，风险处理系统要深入结合财务风险发生的性质、成因、类型等方面，制定相应的防范措施，做到具体问题具体分析，从而将企业的财务风险控制在最低程度。

三、结束语

综上所述，加强房地产行业财务风险的控制和防范工作势在必行，可以提升企业的市场竞争力与影响力，并且在激烈的市场占一席之地。在房地产控制和防范财务风险过程中，是机遇与挑战并存的局面，我们要积极抓住机遇、勇敢地迎接挑战。提升防范财务风险能力，建立健全科学完善的内控制度，进一步强化企业的财务管理和成本管理，避免企业财务风险的发生。同时，财务管理人员要提升自身的专业水平与防范风险的水平，要做好成本控制管理工作，不断降低企业的成本费用，要将财务风险造成的经济损失降到最低，从而为房地产行业提供更为广阔的发展空间。

参考文献：

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房地产行业对我国经济社会的发展有着不可替代的重要作用，这就需要积极防范潜在的财务风险，防止财务风险造成损失。财务风险能分成狭义以及狭义两大类，其中广义财务风险指的是企业资金运环节，因为各种原因在利润以及资金分配方面产生不足，从而对企业的长期发展带来严重不良影响的风险。本文当中的财务风险属于狭义概念，指的是因为企业内部财务结构不够合理以及融资方式不够恰当而导致的融资财务杠杆效果下降的风险。

一、房地产行业的主要财务风险

第一，按期偿债的风险。目前阶段我国的房地产行业资金主要包括自持有资金部分、银行抵押贷款部分、楼盘预售款项部分以及其他借款部分共同组成。通常情况下，自持有资金占总体资金的比例较低，大多数的开发资金都是来源于其他借款以及银行贷款。房地产行业作为一个收回成本过长比较较长的产业，其收益利润同意存在着比较明显的不确定性，这一环节的财务管理存在着较大的风险。如果无法有效及时地控制成本收回，那么银行抵押贷款产生的利息就会显著降低企业经营利润。企业需要应对银行高利率，甚至被迫选择风险更严重的融资途径，从而给行业的发展带来不利影响。第二，工程项目管理导致的风险。目前房地产行业的工程施工建设过程当中，往往缺乏对工程项目施工的有效监督管理，在简单投资以及工程设计后，就交付施工企业去执行，从而导致工程项目的管理不够衔接，工程质量的控制不够严格，容易使得工程质量显著低于预期，引发改造成本以及后续维修成本的上升，从而直接影响到房地产企业的效益。除此之外，由于缺乏行之有效的工程管理，工程施工进度也容易受到影响，出现延期预售以及交房问题，进一步延长资金回笼的时间，加大企业资金成本以及资金压力。第三，市场因素以及通货膨胀的风险。通货膨胀容易导致市场当中贷款利率出现变化，利率上升就意味着企业的投资出现缩水，难以达到预期的收益，甚至使得房地产项目面临利润下降或者是亏损的风险。因此在房地产项目投资建设之前，在做好房地产项目市场定位的过程当中，不能忽视市场信贷这一影响因素，并且要重点考虑项目市场前景，确定价格方面也要同市场供需关系匹配。简言之，通货膨胀的风向集中体现于银行对房地产项目的评估环节，并且容易受市场泡沫影响而导致收益下降。

二、房地产行业财务风险的成因

第一，经济周期以及市场环境变化。宏观经济以及市场环境在房地产行业发展过程当中扮演者重要角色，房地产行业的发展周期往往伴随国民经济周期而波动。例如近年来全球经济发展不断下滑，在这一背景下，我国企业受到重大的冲击，在某一定度上对房价增长发挥抑制的作用，从而增加房地产的融资压力，这些都有可能引发财务风险。除此之外，房地产行业发展还同其他行业存在着密切的关系。这部分行业发展的状况会对房地产带来间接或者是直接的影响。制造业以及商业银行发展情况会影响到房地产行业的开发成本。房地产项目占据企业的大量的资金，征服的土地政策、土地位置以及供求关系都会给开发商的资金周转率以及收益率带来直接影响。第二，资本结构不够合理。房地产行业如果不具备合理科学的资本结构，往往会将影响到经营收益，并且增加行业财务风险。房地产行业在前期要求投入大量的资金，资金回笼的速度比较慢。因为自身变现的能力比较差，房地产行业的大多数资金来自于外部的金融机构贷款以及工程项目预付款，只有少量资金来自于房地产企业的自有资金。这就导致房地产行业的资产负债率居高不下，债务资金比例过高，一旦实际收益率远远低于预期的收益率，容易发生资金链的断裂问题，甚至出现无法支付到期利息的财务风险。第三，融资渠道简单。随着我国房地产行业的不断的发展，目前房地产企业的数量超过六万家，其中只有一百家左右的企业可以借助于发行股票等途径来筹资。房地产开发项目的初期需要大规模投资额度，从而导致现金流的风险较大，因此保持资金链的连续有重要意义。不过目前我国金融体系以及房地产金融不够健全，使得房地产业的银行信贷依赖度比较高．银行贷款成为房地产项目运营的主要资金链。融资渠道简单导致房地产行业面临财务风险无法利用资产的组合规避风险。尤其是在人民币利率上调的情况下，银行的贷款条件不断提高，不断加大房地产项目费用成本。

三、房地产行业财务风险控制措施

第一，构建多元化的融资渠道。只通过传统融资方式显然不利于房地产行业控制财务风险，也会加大银行的压力，所以需要持续丰富融资渠道，探索新融资方案，从而解决房地产行业面临的负债率居高不下问题。首先需要持续加强对股票、债券以及房屋预售款等环节的管理，其次是要改善自身资金的拥有状况，并不断提高自引外资条件。例如能够根据房地产信托计划，在确保公司负债率不变的条件下，吸引外来投资，从而降低融资的成本，这样一方面有利于减少财务管理成本，另一方面也有利于持续优化房地产公司资金结构。借助于多元化融资以及合理搭配各种资本权益，进一步加强企业成本控制，逐步增加企业价值从而降低财务风险。第二，加强内部财务监督控制。财务管理可以说是企业经营的核心内容之一，房地产企业应当从空间以及时间这两个维度动态监测成本，通过约束以及非约束措施相结合，构建可续额度成本管理机制，从而更好地加强内部财务监督控制。在内部财务控制方面，需要承力由企业高级管理人员带头，并且财务部门作为核心的内控小组，对财务工作定期进行监督与考核，不断完善财务内部控制。除此之外，还需要在房地产服务设计与开发方面，预先进行成本的规划，确保设计图纸成本同实际施工成本更加接近，尽可能降低误差。房地产企业通过成立财务控制小组，在不同的环节根据制度以及控制目标严格进行监督，最大限度避免人为因素带来的不良影响，提高财务风险的控制水平。第三，做好市场调研工作。房地产行业由于受外部因素以及自身因素的影响，其财务控制风险主要来自市场，尤其是市场需求量方面的变化，会给房地产行业带来严重冲击。这就需要房地产企业成立市场调研小组，招聘或者是聘请专业人才进行充分的市场调研，并在此基础上制定财务管理方案，从而避免房地产企业盲目跟随潮流而一味扩大投资，加大资金风险。这样有利于房地产企业提高自身市场承受能力，从而更好应对行业变化过程当中出现的问题。第四，完善成本管理机制。财务风险控制离不开成本管理，而成本管理则离不开完善的预算管理机制。房地产行业要想建立健全预算制度，需要合理设置预算管理控制机构，通过组建权利与责任相一致的成本管理机制，有利于明确工作人员的管理职责，从而协调成本管理，监督成本控制的整体过程，确保房地产项目根据成本控制的目标施工建设。除此之外，房地产行业要执行全过程成本管理，在项目启动之前根据具体情况确定成本控制目标，项目开发过程当中严格根据目标来监督控制成本，项目完工之后再度评估项目，对比目标成本以及实际成本，分析出现误差的原因。

综上所述，房地产行业的资金需求量大并且投资回收期限比较长，因此需要采取综合性的措施来控制潜在的财务风险，最大限度减轻政策带来的市场冲击，从而稳定房地产行业稳定发展的态势，并且为我国经济社会的发展做出相应的贡献。

作者:史功路 单位:西京学院

参考文献：

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系统风险又称市场风险，指由于企业外部某种因素的影响和变化，导致所有企业的财务成果具有不确定性。主要包括：宏观经济趋势的不确定性、国家经济政策的不确定性和税收制度改革的不确定性。对于房地产企业来说，系统风险的成因主要表现在以下两个方面。

1．国家经济周期和市场经济环境的变化

宏观经济趋势的变化和市场经济环境在房地产企业的发展中一直发挥着至关重要的作用，房地产企业的发展周期随着国民经济的周期波动，经历了从萧条一直到复苏的四个阶段。如自次贷危机爆发以来，全球经济发展水平急剧下滑，使得金融危机渐渐演变为经济危机，在这样的经济背景下，中国的企业必然会受到重大冲击。同时，近年来国家不断上调存款准备金利率，在某种程度上对房价的过快增长起到了抑制作用，但也增加了房地产购买者的实际购买压力和房地产企业的资金融资压力，这都将引发财务风险的产生。另外，房地产企业的发展还与我国的其他许多行业密切相关，这些行业的发展情况都会对房地产企业产生直接或间接的影响。制造业、商业银行的发展状况都将对房地产企业的开发成本产生影响。房地产的开发项目主要为土地且占据了企业的大量资金，国家土地政策、土地自身位置及供求关系都将对开发商资金的周转率和收益率产生重要影响。

2．经济法律政策的变化

房地产企业在我国的发展时期较短，但近年来已逐渐成为我国国民经济的支柱产业并已达到白热化的发展状态。国家为了保证国民经济的平稳协调发展，颁布了一系列财政税收等政策法规对房地产行业进行宏观调控，且一次比一次更加具有针对性和严厉性。

（二）非系统风险的成因

非系统风险又称特殊风险，指由于个别企业某个特殊因素的变化而造成的风险。一般主要来源于企业自身的经营活动和财务活动。对于房地产企业，引发这些风险的因素主要表现在以下几个方面。

1．资本结构不合理

一个企业倘若不具备一个科学合理的资本结构，必将影响企业的经营收益，同时增加企业的财务风险。众所周知，房地产企业在前期需要大量资金投资，资金回笼速度又相对缓慢。由于自身变现能力弱，企业发展的大部分资金来源于外部金融机构贷款和工程建设项目的预付款，只有小部分来源于企业的自有资金。资产负债率过高，债务资金所占比例过大，一旦企业实际收益率低于预期收益率，将会导致资金链断裂，可能产生不能支付到期付息的财务风险。

2．融资渠道单一

随着经济的发展，目前我国房地产企业已有六万多家，但是其中只有一百多家企业通过上市发行股票来筹资。房地产企业开发项目初期通常需要较大的投资额度，因此企业的现金流风险较大，保持连续的资金链十分重要。但我国目前的金融体系和房地产金融不健全，导致房地产业对银行信贷的依赖程度很高，银行贷款几乎成为了房地产开发项目运营周转的主要资金链。由于融资渠道的单一，使得企业自身在面临财务风险的时候不能利用资产组合来很好的规避风险。特别是在人民币基准利率不断上调的环境下，银行贷款条件提高，不仅使企业开发项目的成本费用不断增加，同时融资困难也在不断加大。融资的困难可能会引发某种财务风险。

3．资金管理意识匮乏

房地产企业具有前期资金投入大、后期资金回收期长的财务特征，相应的企业应运用缜密的财务管理方式对企业的财务状况和经营成果进行监督和管理。由于我国房地产行业起步晚，很多企业在财务管理制度上不健全，管理混乱或将财务管理仅局限于会计核算方面，缺乏对全面资金预算的严格管理和对成本的有效控制。资金管理意识匮乏主要表现在为未制定出成文的资金运用计划。这些都在无形中增加了房地产开发项目的成本，导致企业自身的投资风险加大。

4．财务人员普遍缺乏风险意识观念

目前来看，房地产企业对财务风险的事前控制普遍缺乏，重视事中控制而轻视事前管理的现象。风险控制的工作仅停留在表面上，如账簿的规范性和完整性都未达到规范的要求，或仅仅满足了相关部门的检查，末充分发挥会计的监督和控制作用。这些都源于财务人员缺乏风险意识观念，未意识到风险管理对企业生存和发展的重要性。财务人员的专业技能和知识滞后，已无法跟上当前经济时展的步伐，从而导致其处理的财务信息质量普遍较低，不能为企业管理者做出正确决策提供应有的帮助。在风险决策意识方面，没有系统和缜密的分析、比较和研究，这都将引发企业财务风险的发生。

二、有效防范房地产行业财务风险的措施

由于系统风险多为不可分散风险，我们无论采取任何措施都无法避免，只能通过适当的手段对其加以利用，使其向着对企业有利的方向发展。而关于非系统风险，我们可以通过一系列的有效措施将其至可接受的水平。

（一）紧跟宏观形势，产品多元化协同发展

纵观房地产行业的发展过程，每一阶段的发展都与国家的宏观经济形势、国家或地方政府出台的一些政策密切相关。在这样的环境下，企业必须能够对政策的导向做出合理的判断，有效地预测房地产行业的走向，提前做好资金的融资预算等工作，最大限度地规避系统风险。与此同时，房地产企业要想有效地控制财务风险，应做到产品多元化协同发展。目前，我国房地产行业的上市公司多以住宅开发为主，但居民住宅市场将一直面临宏观调控的局面，建议房地产企业可以尝试着开发多业化的市场。如选择商业房地产、旅游房地产等供给缺口大、资金回笼快且几乎不受干预的业务。

（二）完善企业的资金结构，实现科学化、合理化

企业在不同时期呈现的财务风险是不同的，且由于房地产企业的长期高负债经营模式，使得其营运成本明显高于其他行业，因此必须对企业的资金结构进行完善，合理配置企业的资产结构，有效降低企业的营运成本与风险。鉴于房地产行业资金回笼相对较慢，在完善资金结构时，货币时间价值的观念也不容忽视。

（三）拓宽融资渠道，实现多元化

目前房地产企业仅仅依赖银行贷款形式进行融资，而银行关于房地产行业的贷款限制条件逐年增加，使房地产企业的融资困难问题更加严重。逐步拓宽企业的融资方式，不仅可以解决融资困难的问题，还能增加企业的市场竞争力，从而谋求更好的发展。首先企业要充分挖掘自身发展潜力，科学利用现有的留存资金。其次可以增强对民间资金和其他企事业单位资金的利用率。同时，可以运用投资信托基金和资产证券化融资方式。在经济全球化的背景下，还可以利用海外平台进行融资，相对于我国商业银行而言，外资银行融资门槛较低且信贷机制灵活。在实现融资渠道多元化的同时，也最大限度的降低了融资成本，优化了企业现有的资本结构，这对企业的长期稳定发展十分重要。

（四）增强资金管理意识，实现效益化

鉴于房地产行业的资本结构中，自有资金较少，且融资困难，房地产企业在拓宽融资渠道的同时，应增强资金管理意识，充分利用自有的资金。在保持资金链持续的同时，充分利用闲置资金，对其实施有效地控制与管理。在不影响企业日常经营活动的同时，可以进行部分金融投资活动。有效提高闲散性资金的使用效率，最大限度地降低企业营运成本，实现效益化。

（五）增强风险意识、提高财务人员的管理素质

房地产行业作为一个高收益、高风险的行业，要保持企业的平稳健康发展，企业人员应意识到在企业经营过程中的各个环节都存在着财务风险。同时，要意识到对财务风险进行预测和防范并非仅是财务人员的责任，而是全体员工的责任。所以企业高层要做好表率作用，首先努力提高自身的管理和决策水平，切忌主观臆断，要充分权衡各方面的影响因素，提高财务信息的质量。其次，培养全体员工的风险意识观念，把风险管理切实落到实处上，同时要求员工广泛学习最新的专业知识，切实提高其自身的综合素质，将企业的财务风险最大限度的降至最低点。

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（一）举债方式的不合理，造成企业资产结构的失衡

房地产在进行项目投资过程中，资金是投资过程中重要的保障，一些地产行业往往会通过与各大银行或者金融机构进行举债来不断满足自身的资金需求。但是，对于部分企业的举债来说，具有极大地不合理性、盲目性。与此同时，也没有对自身的偿债水平进行深入的分析，负债压力如果过于沉重，就会进一步加剧企业的偿债压力，这也是造成企业资产结构失衡的重要影响因素。

在房地产行业处于惨淡的情况下，财务杠杆的不良效应非常明显。而财务杠杆系数是判断财务杠杆效应的重要指标。在特定的条件之下，企业的负债情况、财务杠杆系数以及财务杠杆效应等三者之间是成正比例的关系，进而会造成企业财务风险的发生。

（二）成本费用的控制力度不够深入

一些房地产企业对于成本核算与控制的理解存在着较大的误区，普遍认为是财务部门分内的事情，进而加重了财务部门的工作量，难以正常的进行成本资料的收集、整理工作，而且其他各个部门也无法充分地认识到成本管理的重要性，从而引发企业的财务风险。

例如：某个房地产企业尚未能建立专门的成本管理部门，企业的领导也缺少着高度的重视。在某市繁华地段的项目建设中，过于注重外墙装饰的华丽与豪华，浪费了大量的成本费用，而且实用性也严重缺失，造成了企业财务风险的发生。

（三）企业内部财务控制机制较不完善、健全

目前，我国房地产企业的内控水平普遍较低，房地产项目的开发是一个较为漫长的阶段，项目执行周期和资金周转期比较长，具有较多的限制性因素。进而加剧了内部控制和财务管理工作的难度性。此外，在成本管理的建设中，由于欠缺着较为成熟的管理经验，尚未形成统一全面的控制体系，进而无法对各个部门进行有效地管控，最终导致财务决算与预期差距过于悬殊，无形之中就会产生一定的财

务风险。

二、加强控制和防范财务风险的优化策略

（一）确保企业资本结构的合理性，控制好企业资本负债率

企业在投资的过程中必须要筹集足够的资金，而企业的筹资是处于高风险、高收益的局面。要想有效防范企?I财务风险的发生，就必须要确保投资决策的正确性、合理性。因此，企业要从自身发展的实际情况出发，制定科学合理的战略目标，对企业内部、外部环境进行深入的剖析，要研讨投资的可行性因素和风险性因素，杜绝盲目随意地投资。

同时，要将负责比例控制在合理地范围之内，在举债之前，要充分考虑自身的债务风险承受水平，而且要将权益成本和负债水平控制在合理地范围之中，长期负债和短期负债要保持相互协调与平衡。房地产的眼光要长远化，切忌鼠目寸光，不能只顾眼前小利，避免企业财务风险

的发生。

（二）建立健全企业内部控制体系，提升财务管理水平

房地产行业在控制和防范财务风险过程中，要对企业内部的各个部门、人员要进行全方位、多角度领域地控制。企业领导要始终保持着高度的重视程度，增强自身的管理经验，不断建立健全科学、完善的内部控制体系，并且加大财务管理的控制力度。

同时，在项目成本预算中，要加强应收账款的管理，强化自有资金的使用力度，要尽可能地减轻对外来贷款的依赖程度，企业自身要做到“自给自足”；对于资金的来往情况要进行深入的排查与管控，要最大程度地避免徇私舞弊、贪赃枉法现象。

（三）制定房地产行业的风险预警评估机制

风险预警机制是房地产行业防范财务风险的重要手段，房地产企业要在建立内控制度的前提下，制度风险预警机制，以便于对财务风险进行预测，避免财务风险的扩散和蔓延。企业风险预警机制要包括风险基本信息系统、风险预测分析系统以及风险处理系统等方面。

其中，风险基本信息系统是风险预警机制重要的前提条件在，主要负责财务信息的收集、整理等工作；其次，风险预测分析系统是风险预警机制中的关键所在，主要对财务风险进行识别、判断以及监测等，并且要设置层级预警线，层级预警线越明显，财务风险性因素就越明显；最后，风险处理系统要深入结合财务风险发生的性质、成因、类型等方面，制定相应的防范措施，做到具体问题具体分析，从而将企业的财务风险控制在最低程度。

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中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）09-0241-01

我国房地产行业的发展历史较短，规模还处在起步期，相对的房地产各方面基础可能会薄弱一些，另外，加之以不科学的管理或经营，产业资产多呈现出负债率高的现象。房地产企业要想在激烈的市场竞争中获得核心竞争力，就必须提高财务风险控制能力。

一、房地产行业财务风险分析

按期偿债风险。现阶段我国房地产行业企业的资金主要由自持有资金，楼盘预售款项，银行抵押贷款，其他借款四部分组成。一般来说自持有资金占总体的极小部分，大部分开发资金来自于银行贷款和其他借款。而房地产行业可以说是一个成本收回期相对较长的产业，收益利润也存在着不确定性，在该方面的财务管理存在极大风险。若不能有效控制成本的收回，银行抵押贷款的利息将大大降低企业的利润。企业在面对银行高利率的情况，还有可能选择风险更大的融资活动，这将是企业生存的重要隐患。

土地浪费风险。近年来城市规划的盲目扩大，房地产行业也在土地方面采取“粗犷式”开发，导致土地利用率与经济收益率不成比例，重复开发，随意建设的现象都严重影响了土地利用。有些企业为了追求更大的经济利益，寻找法律空档，过分征地，囤地等行为，不仅对于行业来说是浪费，对于国家资源来说也是浪费。

工程项目管理缺失带来的风险。现阶段房地产企业对于房地产工程的建设，往往缺少对于工程项目的管理与监督，简单的投资和工程设计之后，交付给施工企业执行，使得工程项目管理出现了断层，对工程的质量控制不严格，导致工程质量低于预期，造成后期维修及改造成本的增加，最终影响到企业的收益。另外，工程管理的缺失，会影响工程进度，造成延期预售及交房，使得企业的资金回笼变慢，增大了企业的资金压力和资金成本。因此，工程项目管理是整个房地产项目成功与否的基础与关键。

通货膨胀与市场因素带来的风险。通货膨胀会导致市场中贷款利率的改变，利率的增加就代表着企业投资缩水，无法完成预期收益，整个房地产项目也将面临无利可图或是亏损的危机。所以，房地产建设之前，房地产项目的市场定位分析往往要考虑到市场信贷的因素，要考虑到项目的市场前景，价格的确定要与市场的供需关系相适应，该类风险往往体现在银行对于项目评估阶段，很容易受到市场经济泡沫的影响，导致项目收益缩水。

二、房地产行业财务风险控制

加强房地产企业建设投资的控制与管理。房地产项目的投资一般分为建设投资和销售投资，对于成本的控制与管理要做到：第一、强化统筹，准确化成本核算，确保投资的最大收益；第二、加强工程施工的管理，确保资金到位，保证工程质量和工期，减少不必要的成本支出；第三、及时了解市场信息，及时调整企业经营策略，防止市场变动对发展的冲击。在项目管理方面，要从实际收益目标出发，采用系统和理论的方法对项目进行决策和计划。

健全企业财务管理体制，严格规范财务行为。房地产企业需要通过财务管理人员的研究，针对性地根据房地产企业的财务支出特点和管理重点，积极探索适合企业特点，适合市场特点的财务管理体制，并且要保证能够及时地更新和优化管理体制，使得企业财务管理工作平稳安全的进行。管理部门要发挥监督职能，积极监督企业的财务行为，为其制定相关的规范化规定，对于不明财务问题及时查清并消除影响。

加强成本管理，降低消耗提高效益。为了获得利润企业就必须进行投入。而成本则是企业最根本、最直接的投入，成本是决定企业利润的重要因素。企业要生存和发展，获得最大利润，就必须全员参与成本管理。加强房地产项目成本管理，严格控制成本，努力降低成本，才能在激烈的市场竞争中，取得竞争优势，处于不败之地。因此，房地产开发企业既要重视成本管理，又要切实搞好成本管理。

（1）强化成本管理体系，完善各部门人员的职能分配。加强成本管理离不开科学合理的预算制度，建立科学合理的预算制度就必须对预算管理与控制的机构进行合理的设置，通过建立一套规范的责任和权利相结合的成本管理体系可以明确管理职责、协调成本管理工作，监督成本控制过程，保障项目按照既定的成本控制目标进行成本控制工作。（2）实行全过程的成本管理，努力实现成本管理目标。在项目正式启动前根据项目的实际情况先建立―个目标控制成本；在项目开发过程中严格按照目标控制成本来进行监督和控制，努力实现成本管理目标；在项目完工后要对项目进行再评估，用实际成本和目标成本作对比，分析成本增加或减少的原因，为以后的项目提供有价值的参考数据。

积极创新高效财务管理方法，提高财务控制能力。首先，房地产企业的财务管理可以应用网络信息化管理系统，使财务数据具有实时性和统一性，提高企业的财务管理效率和财务控制能力。其次，需要管理人员积极探索适合企业发展的财务管理方法，通过工作经验总结出不断完善的财务管理体系，不断强化财务的管理职能。

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中图分类号：F23文献标识码：Adoi：10.19311/ki.16723198.2017.06.058

房地产行业需要的投资数额巨大，回收周期较长，而且变现能力不足，这些都使得房地产企业面临着较高的财务风险。与此同时，由于我国房地产市场的起步较晚，存在制度和管理等很多不完善的地方，造成整个房地产行业较为混乱，而市场上存在的很多中小企业又使得市场集中度过低，不能有效的配置市场资源，而这些管理不完善的企业本身又会加大整个行业面临的财务风险。因此，我们需要对目前我国房地产行业面临的财务风险管理现状进行研究和分析，并从中寻找出防范财务风险的措施，来达到完善整个地产行业的目的。

1财务风险的概念

1.1狭义的财务风险

我们一般将狭义的财务风险称作筹资风险，企业的财务风险一般是由企业的负债所导致的，具体来说就是企业由于欠缺资金，不得不向外界借款，导致企业产生负债，从而使得企业未来的发展具有一定的不确定性，企业存在着一定的经营风险，如果企业不存在负债，它的财务状况相对就比较稳定，因此我们可以说企业不存在财务风险。

1.2广义的财务风险

广义的财务风险一般是企业所面临的各种各样的风险通过货币化来表现出来，能够更加全面地反映企业当前所面临的风险，企业在经营过程中，面临着复杂的外部环境，存在着很多不确定性，有很多企业并不能够控制的因素，种种原因状况的存在导致企业在经营过程中面临着各种财务损失的可能性，这些都会对企业的进一步发展带来巨大的影响。因此我们一般认为广义的财务风险更加能够反映企业的生产经营状况，让外界能够更加清楚其面临的财务风险状况，这也更符合市场经济的实际状况。因此综上所述，本文认为财务风险的主要含义是：企业在生产和经营过程中，由于各种不可预料因素以及不可控制状况的存在，使得企I的生产经营存在着巨大的不确定性，从而进一步导致企业出现财务损失的可能。

2房地产企业财务风险的类型

房地产行业需要的投资数额巨大，回收周期较长，而且变现能力不足，这些都使得房地产企业面临着较高的财务风险。理论界对其面临的财务风险类型也有多种不同的分类方法。本文根据对房地产企业影响范围的不同，将其面临的财务风险分为系统风险和非系统风险。而系统风险和非系统风险又主要有以下几种风险。

2.1政策风险

在房地产行业，政府政策主要有：土地拍卖政策、住房供给政策、金融政策、税收政策、房产价格政策、环护政策和结构调整政策等。这些政策都会对房地产的经营发展产生影响，继而影响到房地产企业的财务情况，影响其进一步的发展。众所周知，房地产投资是一个周期很长的过程，在这个过程，很多房地产商都可能经历不同的政策变动，而对于很多中小企业来说，他们资金本身就不雄厚，抵抗风险的能力很弱，很容易成为国家政策的牺牲品。例如：在2010年1月10日，为了稳定房地产市场和促进房地产行业的良性发展，我国政府出台了促进房地产行业健康发展的五条措施，也就是我们熟知的“国五条”。2011年1月26日，我国政府又出台了“国八条”，紧接着的是“新国八条”，从而直接导致“金九银十”的房地产神话破灭，众多开发商不得不纷纷降价。从以上内容我们可以看出，政府政策对房地产行业的发展起到重要的作用，一般我们认为这种风险属于系统风险。这种风险是个别企业不能控制和消除的，所以为了避免这种风险，降低企业的损失，就需要选择那些收益具有保障且国家支持的项目进行投资，而且资金的周转周期也不能过长，比如可以投资国家保障性住房建设项目。

2.2社会风险

社会风险则指的是一个社会的人文、社会、环境等因素给房地产企业投资带来的不确定性，从而导致其产生财务损失的可能。近年来，我国房地产价格居高不下，给民生带来了极大问题，也让房地产行业显得有些混乱，加上一些房地产开发商的不文明行为，导致了很多社会问题，从而产生了极大的社会风险。一些房地产商在开发过程中，违背了城市发展的长远规划和区域发展趋势，损害了广大人民的利益，这些项目会很容易受到大多数人的反对。当房地产企业在扩大投资，将项目投资到不同区域时，由于地域环境和文化的不同，导致水土不服，让房地产商在开发过程中面临着极大地社会风险。例如，昆明市在城市化扩张中（2010-2011），大量拆迁城中村，对当地居民的生活带来了极大的影响，导致后来的房地产开发集中放量，对昆明的房地产市场产生了极大的影响。

2.3筹资风险

筹资风险是指在房地产厂商在投资、经营、开发过程中，由于房地产商资金不能及时供应导致项目失败，给开发商带来财务损失而产生的风险。众所周知，房地产开发资金投入巨大，基本上每个环节都需要充足资金的保证才能正常运营下去，一旦资金链断裂，很可能导致投资项目失败，给房地产开发商带来无法估计的损失。在房地产开发过程中，企业一般都会向银行贷款，当企业面临着高额的债务时，就会存在着到期不能够还款的巨大风险。如果房地产企业出现了这种风险，将会对房地产商接下来的运作产生影响，如企业不能及时处理这个问题，很可能造成房地产企业开发的项目资不抵债，最后经营失败，出现巨大财务损失。在当前开放的市场环境下，如何通过风险最低、费用最少的方式筹到资金成为每个房地产企业投资经营的目标。虽然民间筹集资金的方式和流程简单，但是潜在风险巨大，企业一定要慎用这种筹集资金的方式。比如2011年的温州跑路事件就产生了恶劣的影响，给房地产行业带来了巨大的冲击，严重影响国民经济的发展。

2.4投资风险

投资风险一般指的是在房地产商在进行投资过程中，面临着复杂的外部经济环境，存在着各种不可预知的状况，导致投资结果不能够达到预期，影响房地产企业的盈利水平，给企业的财务状况带来损失。与其他行业相比，房地产行业面临的外部环境更加复杂，首先，它和政府、银行以及市场都有着极为密切的联系，如果政府政策出现变化，市场环境发生改变都会导致房地产企业投资的失败，从而导致其投资达不到预期收益，因此，我们认为房地产企业相比其他行业面临着更为严峻的投资风险状况。

2.5资金回收风险

房地产投资数额巨大，在企业实际经营销售过程中，企业难以短时间内回收全部资金，这种情况使得房地产企业存在一定的资金回收风险，虽然企业的销售收入可以记到应收账款项目上，并给企业的财务带来利润，但这些可能并未增加企业的现在流，可能反而会使企业用有限的现金流去垫支尚未实现的利税开支，给企业带来极大的负担。资金回收风险一方面会受到国家宏观政策和财政金融政策的影响，也取决于企业决策和管理水平的高低。

3房地产企业财务风险的防范措施

3.1培养房地产企业核心管理团队

不管任何行业，取得成功的关键都在于人，在于企业的管理者们，任何一个企业的成功都离不开一个优秀的管理团队。目前国内房地产商的利润趋于下降，在这种环境下，一个企业想要健康的发展和壮大必备的条件就是需要职业化的经理人管理团队，在他们的带领下。为企业的发展营造一个和谐、良好的氛围，让员工们能够更加愉快地、有效率地去工作，并帮助企业实现经营目标。

3.2加强房地产企业成本管理和控制

房地产行业投入资金巨大，对成本的控制就显得尤为重要了，在企业投资一个项目前，一定要做好可行性分析、财务经济评价及不确定性分析，从土地到物业管理这一整套经营过程，都要严格控制它们的成本，减少成本的关键就是加强对原材料和供应商的管理，大力倡导节价意思，实行成本责任制。而且，企业应该努力减少不必要的经营活动，尽可能的减少非生产性支出，努力降低管理费用从而达到控制成本的目的。

3.3善于利用市场机遇

虽然我国房地产行业存在着很大的泡沫，但是城市化进程、居民的刚性需求、人口结构和中国居民的财富性结构调整都表明我国房地产行业有进一步扩张和发展的潜力，在这种有利的环境下，房地产企业应该善于把握住机会，充分利用市场环境，争取进一步发展和扩张的机会。

3.4提高资金使用效率

减少现金流出以及增加能够控制的现金能够提高企业的资金使用效率。房地产企业需要从经营过程的每个环节入手，要和房地产企业相关的行业建立长久的合作关系，使得房地产商能够在各个经营环节充分利用合作方式，让资金在采购环节尽可能实现间接融资，动态追踪应收账款的情况，谨慎估计坏账的额度，改善企业的经营投资模式，促进企业的现金周转效率，通过这些措施来保证房地产商现金流的充足，从而保证企业的正常运行和发展。

4对未来的展望

从宏观经济上看，我国人均GDP超过2000美元、城市化进程的加深、消费结构的变化都表明未来我国房地产行业有很大的发展潜力，虽然近期我国经济处于下行压力、银行收紧信贷、大多数投资者持观望态度给短期内的房地产行业带来一定的冲击，给很多房地产企业带来巨大的资金和销售压力，也让大多数人对房地产市场的发展持悲观情绪。但是，在本文看来，我国经济正处于结构转型过程，短期内的市场低迷不可避免，这也是为经济转型付出代价，但同时我们应该看到房地产市场低迷背后的机遇。在当下的资金和融资渠道的压力之下，很有可能就会产生新的融资渠道，房地产市场的融资渠道也会呈现专业化和多样化。就未来房地产市场的投资方向而言，保障性住房将是一个非常重要的项目，结合当下我国国情，我国的房地产政策不可避免将会向保障性住房倾斜，保障性住房将成为我国多层次供房体系重要的组成部分，结构性的调整会主要通过土地、税收和信贷政策实现，未来我国房地产行业的利润率会逐渐回落到合理水平，开发商也会更多的涉及保障性住房方面。

总而言之，在当下我国房地产市场环境下，房地产企业应该积极采取各种有效措施，改变经营理念，提高企业的责任意识，提高财务风险的抵抗能力，总之，一个完善的财务控制体系是房地产企业长久发展下去的关键，同时也是我国经济可持续发展不可或缺的一环。

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一、房地产企业所面临的财务风险现状

房地产企业所面临的财务风险是其在经营过程中所自然产生的特性，首先，房地产企业作为资金密集型企业，其不仅资金需求量大，而且流动性差，资金链断裂风险大。其次，房地产企业习惯于利用传统的滚动开发模式，导致其债务杠杆比率过高，截至4月19日，剔除已经年报的93家上市房企，平均资产负债率就高达62.77%，因而偿债风险高。最后，房地产企业其整个开发周期是现对较长，一般都在一年以上，因此其投资风险也不容忽视。

二、目前房地产企业产生财务风险的原因

（一）资金紧张

对于房地产开发企业来讲，资金主要有三方面来源：一是银行开发贷款，二是自有资金，三是预售款。前二者的大门已经紧闭或即将关闭剩下的就是预售款。然而自2010年10月1日起，杭州市开发商的商品房预售款将全部纳入资金监管账户进行监管，预售资金将实行封闭式管理，银行必须根据项目节点完工程度证明，分批次和分时段向开发商支付相关预售款资金。房地产企业作为资金密集型企业，对流动资金十分依赖，房地产企业的资金一旦紧张，由此带来的房地产企业的财务风险也将迅速上升。

（二）抑制需求

各地限购令的陆续出台，将抑制市场过热，防范过热的投机性购买等不合理需求，有利于房地产市场的健康发展和房价的平稳。然而这对于广大房地产开发企业来说显然不是一个好消息，与此同时，房产税如“箭在弦上”，房产税试点推行再次提上日程，从而增加购房成本，抑制需求。相关政策的陆续出台，对于房地产企业可谓雪上加霜，目前房地产企业普遍依靠的是高价拿地，快速买楼的盈利模式，而如果抑制了需求，房地产企业原先贷款高价拿地建的楼盘不能很快售出，而又要向银行支付高额利息，将进一步加剧房地产企业的财务风险。

（三）增加供给

2011年刚出台的“十二五”规划指出，未来五年，我国将建设3600万套保障房（对于房地产企业来讲，与其说是块大蛋糕，其实更像一块鸡肋，因为建设保障房对于房地产企业来说，基本没有什么利润可言），其中保障房的用地将占土地供给的50%以上，使全国城镇保障性住房的覆盖面达到20%左右。伴随着保障房建设的推进和提速以及相关调控政策落实，供给的大量增加，必将有效地满足市场刚性需求，新建商品房的价格中枢很有可能随着保障房的大量上市而下移，保障房这个鸡肋将不断侵蚀房地产企业的利润区间，从而放大房地产企业的财务风险。

（四）行政督导

房地产作为资金密集型行业，资金需求量大，运作周期长，一般采用高价拿地，快速买楼的方式进行盈利，然而在新形势下，政府不断出台房地产调控政策，并且开始细化落实，一方面卡住了房地产开发商的资金链，在银行信贷，再融资等上面做文章，同时又通过房产税、限购令、保障房等相关配套措施，抑制购房需求，甚至不惜动用行政手段，从而打乱了房地产企业长期赖以生存以来的盈利模式，放大了房地产企业的财务风险，很有可能导致房地产企业出现财务状况恶化，导致房地产企业的投资以及其报酬出现无法全部收回的可能，而房地产作为我国国民经济的支柱产业之一，对现代经济社会有着举足轻重的作用，如何针对目前出现的新形势，采取措施有效控制房地产企业的财务风险就显得十分重要。

三、新形势下房地产企业财务风险控制的措施

（一）加强现金流量管理

要想加强现金流管理，房地产企业应当进行严格的资金预算管理，从预算的制定到预算的执行都必须从严把关，不断监督落实到位，才能使长短线资金得到匹配，不至于出现资金链断裂的情况，同时还应加强内部审计与监督，树立现金流管理意识，房地产企业的各级领导必须切实认识到加强现金流量管理对于房地产企业的生存和发展的重要性，从战略地位定位现金流量管理。最后还可以缩短项目的开发周期，提高资金的使用效率，采取分期开发、边建边销售的开发模式，不断缩短资金的回笼。

（二）调整资本结构，降低财务杠杆比率

伴随着国家对房地产调控力度的逐渐加大以及相关配套政策的逐步落实，房地产市场出现萎缩已成定局，倘若房地产企业依旧维持现在70%以上的高负债，必将把房地产企业的财务风险进一步推高，特别是随着基准利率的不断调高，利息支出将成为房地产企业的沉重的包袱，因此房地产企业应积极调整资本结构，降低财务杠杆，从而有效其控财务风险水平。

（三）向商业地产转型

商业地产是指通过合理经营从而达到取得可持续增长的收益或者可以持续升值的物业资产，比如酒店式公寓、商铺物业等，其已不再是普通意义上的房地产，而是将整个城市生活的方方面面融为一体的大型商圈或城市综合体。如果我们引入SWOT分析法，对房地产企业目前所处的情况进行分析，很容易得出房地产企业目前正好处于既有内在优势，又有外在危险的情况（优势――威胁）ST，此时应该采取的策略是利用优势避免威胁，即利用房地产企业自身能力优势，向其他领域进行扩张和进军，实施多元化经营战略才能有效控制房地产的财务风险。而从目前情况看，房地产企业如果能从普通住宅地产向商业地产转型将有效地规避国家现行政策调控带来的冲击，从而有利于降低房地产企业的财务风险。

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中图分类号：F275 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）030-000-01

一、房地产行业发展现状分析

我国国民经济发展的速度比较快，房地产行业的发展状况较好，是国民经济中的重要组成部分。房地产行业主要以土地和建筑物为其日常经营对象，是从事房地产开发、建设、经营、管理和服务等多种经济活动为一体的综合性产业，具有先导性和基础性，在国民经济中发挥着一定的带动性作用。市场经济不断发展，城市化水平走势稳步提高，同时人口流动增加和居民消费水平的不断提高增加了居民对住宅的需求，因此人们对房屋的需求较为强烈，房地产行业处于买方市场。

但是，2011年国家针对房地产行业的发展颁布了一系列政策，比如出台了限购、限贷、上调存款准备金率和利息率等政策，强化了对房地产企业的宏观调控，房地产行业的发展不容乐观，其行业竞争性逐渐增大。由于政府的宏观调控，房地产行业的高收入和高利润等特点被打破，出现了部分撤资现象，日常的资金营运工作质量直接影响到房地产企业的发展状况，企业在进行市场运作过程中需要面临的市场风险系数增大。在这样的经济发展背景下，房地产企业对内需要构建财务风险管理体系，转变房地产企业在财务危机前的被动局面，提高自身的综合竞争实力，保证财务管理工作的顺利开展。

二、房地产企业财务风险管理目标

笔者认为，房地产企业财务风险管理目标是动态的，是在风险管理过程中不断进行调整的，因此风险管理目标可以将风险作为管理目标区分的重要划分线。

在风险对房地产企业产生影响之前，企业财务风险管理目标主要是为了实现成本支出合理并保证工程项目的安全开展。房地产企业作为一种经济组织，其经营管理的目标就是实现自身经济利益最大化，因此其会选择预期收益或者是预期收益现值最高的投资方案，而且会尽可能的控制成本，以期通过合理的成本支出获得合理的经济收入。同时，房地产企业十分重视工程项目安全生产，安全生产直接影响到企业对工程的投入成本，同时还影响企业的形象和工程项目的进度。

在风险对房产企业产生影响之后，企业财务风险管理目标主要是为了保证企业正常运营和实现企业的项目预期目标。财务风险的产生会直接对企业的财务状况带来负面影响，甚至对房地产企业带来重大的经济损失，因此在风险产生之后，房地产企业需要尽可能降低财务风险对企业造成的损害，保证资金营运健康，以便保证企业的正常运营。同时，房产企业财务风险管理需要控制风险对项目开展的影响，缩小并调整企业在实际运行和计划过程中出现的偏差，使得工程项目的收益达到预期目标。

三、房地产企业构建财务管理体系应该财务的措施

无论是房地产企业还是其他类型的企业，其构建财务管理体系都需要从三个方面入手，即财务风险识别、财务风险评估和财务风险防控。

（一）财务风险识别方面应该采取的措施

房地产企业要做好财务风险管理体系构建工作，首先就要根据企业的性质选择科学合理的财务风险识别办法，保证财务风险识别工作的嗜沸裕以便为风险防控和评估工作提供必要的信息，为风险管理部门提出针对性的管理方法和手段提供依据。其次，房地产企业在风险识别方面要重视财务风险调查表的使用，可以使用风险调查表对企业的财务风险识别工作进行辅助，以便对风险定性因素进行识别，帮助房地产企业迅速判定自身是否正面临着财务风险。财务风险识别表简单可靠，对企业的初步自查风险管理工作具有重要的积极作用。

（二）财务风险评估方面应该采取的措施

财务风险评估工作的开展需要有风险评估指标，可以将风险评估指标分为定量指标和定性指标。定量指标可以分为财务效益指标、资产运营指标、偿债能力指标、发展能力指标等等，不同的指标下又可以分为不同的评估内容和指标。风险评估的定性指标可以主要分为产品市场占有率、领导综合素质、员工综合素质、组织运行效率、经营发展战略、技术装备等。房地产企业应该根据自身的性质和特点选择科学的风险评估指标，根据典型性原则选择并构建房地产企业财务风险评估指标系统，为风险评估工作提供必要的基础。

房地产企业财务风险评估管理工作可以从财务指标和非财务指标入手进行选择，并将财务性风险评估指标和非财务性评估指标结合起来。房地产企业可以对财务性指标进行分层次管理，可以设定一级的财务性评估指标，在一级财务性评估指标下设置二级财务评估指标。比如，房地产企业可以将短期偿债能力设为一级财务性评估指标，在短期偿债能力下设置流动比率、速动比率等二级评估财务性评估指标。非财务性指标可以分为组织运行效率、销售渠道、人才管理、岗位设置、制度管理、战略制定的科学性等方面。

（三）在财务风险防控方面应该采取的措施

房地产企业要做好财务风险防控工作，就要积极拓宽资金筹措渠道。房地产企业项目的开发周期较长，资金需求量大，因此房地产企业要重视资金运营工作的重要性，为项目的顺利开展提供必要的可持续性的资金流，为项目开展提供必要的资金保障。其次，房地产企业要建立健全财务预算管理机制，根据项目和各个部门的实际情况开展预算编制工作，对资金的筹措、使用和分配进行科学的规划。在资金的使用上，财务管理部门要严格按照预算计划拨付资金，杜绝预算资金挪用和盲目借贷行为的出现。再者，要加强流动资金管理，重视大宗大额资金的财务稽核，定期进行对账工作，随时检查项目后期的资金保障情况。同时要完善风险防控监督管理机制，保证风险管理制度的执行效力。

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目前，在我国的国民经济体制中，房地产业一直扮演着“大佬”的角色。但近年来我国经济在改革浪潮大趋势下逐步开始转型，在转型过程中房地产企业所面临的风险开始逐渐变大，主要基于以下问题：第一，我国一、二线城市中，房价过高导致大部分工薪阶层买房难的问题逐渐显现;第二，目前我国中小城市中产业缺乏导致人力流失，造成人口不断涌入能够提供更好工作岗位的大中型城市，这造成我国中小城市中房地产行业面临着更大的去库存压力。由此可知，房地产企业在一、二线城市中面临着高房价带来的风险，在三、四线城市中面临着高库存所带来的风险。总之，这些问题的存在都将房地产企业面临的风险不断放大。因此，积极探求能够有效控制房地产企业财务风险的一套行之有效的方法，就成为目前帮助我国房地产企业摆脱困境、走向繁荣的重要策略①。

一、我国房地产企业所面临的财务风险

资金投入大、资金回收缓慢、回报丰厚是房地产领域的特点，但房地产资产负债率高、生产周期长，资金风险高也随之而来。高利润相伴的是高风险，其实是在企业加速扩张的过程中，其面临的风险愈加明显，因此，如何深入分析其面临的财务风险并严格加以管控是房地产企业的主要工作。财务风险是指企业在筹资、投资、资金回收及收益分配等各项财务活动过程中，由于各种无法预料、不可控因素的作用，使企业的实际财务收益与预期财务收益发生偏差，因而使企业蒙受经济损失的可能性。我国房地产企业发生财务风险的主要原因表现在以下几个方面：

（一）政策不易把握，投资决策难

房地产业投资回报率虽高，但相伴而来的是同样较高的投资风险。所谓房地产投资风险是指在进行房地产投资过程中可能存在的回报率远低于预期，尤其是投资失败的情况。投资房地产行业的投资者只有通过更多的调研，对投资可能带来的风险进行更多的事先准备，以能够及时把握其风险动向及变化规律，这样才能够及时地掌控风险，将风险问题降至最低，才能够实现更多的投资回报。房地产企业面临的投资风险涉及面较广，但大体上有以下方面：第一，投资比重失调，造成最终的投资决策失误；第二，国家在针对房地产方面采取的政策不稳定，容易因国内市场环境的变化而变化。近年来，虽然国家多次对房地产市场进行调控，但却仍未能够阻止房地产行业发展的凶猛势头，这带来了房地产业的投资额不断飙升，却存在着投资项目分配不合理的现象。为了尽快获得高利润回报得这个机会，房地产企业会将项目更多分配到那些能够及时获得高回报的商业住宅上，而降低在其他商业用房方面的投资金额。例如，将资金大部分用在高档公寓的投资建设上，而疏忽或根本不投资在能够改善民生的经济适用房的建设上。不管我国房地产行业如何发展迅速，不可否认的是我国仍处于以工薪阶层为主的阶层结构框架中，而我国的工薪阶层家庭大多收入不高，这部分人群是难以购买高档公寓的，与他们需求最接近的是价格较低的经济适用房。对房地产商而言，不可否认的是高档小区的确能够获得更多的利润，但基于目前我国房价疯狂上涨的形势，工薪阶层家庭难以购买，这会导致房地产商建设的高档小区公寓难以及时卖出，这种情况就可能会造成投资资金难以及时回笼，最终导致不能及时偿还银行的贷款，从而可能造成企业面临着严重的财务风险。房地产开发与国家的宏观经济政策密切相关，政府所颁发的任何一个政策法规都可能让企业陷入巨大的财务风险中。在经济调控过程中，政府所采取的调控是难以预测的，企业也同样无法预见。对于政府的不可预见的政策变动，企业只能参考市场的动向及行业发展特点及政府的最新策略进行预估，但预计结果却不能成为有力的参考，这无疑给房地产企业带来了隐形风险②。近年来，国家为了遏制房地产市场发展太快，政府逐步颁布了一系列的宏观调控政策，这些政策的颁布从多方面对房地产行业进行了限制，例如，降低资金供求、监控房地产价格波动等。这无形中影响了房地产行业的投资决策，也提高了房地产企业的投资风险。可以说，我国房地产企业的发展历程与国家宏观调控是密切相关的，国家平均间隔几年便会采取一次有力的调控措施，而在历次调控后房地产行业都会受到明显的抑制。一般情况下，实力强大的房地产公司会十分关注国家政策的动向，而大多数中小型房地产企业更注重成本预算与控制，这样其实隐藏了更多的危机，对企业的长期发展不利③。

（二）融资渠道少，资本结构不协调

房地产业是属于资金投入较多的行业，故其对资金的依赖性较强。房地产企业为获得资金主要采取融资手段，目前房地产行业常用的融资手段有内外部融资、债务性融资、权益性融资等等。其中债务性融资是我国房地产最常用的融资手段。目前我国房地产行业进行的债务性筹资利息部分是能够获得税收方面的优惠，这在一定程度上降低了房地产行业的负担，摊薄了其综合成本，但由于债务性融资除了需要定期支付利息外，还应当在融资周期到达时归还本金，这也给房地产行业带来了财务压力④。一方面，房地产企业的融资渠道较少，融资规模不够大，这不利于房地产行业的长足发展；另一方面，房地产企业资本结构不够科学，其中资产负债率过高的现象可能带来重大的财务风险。近年来国内的房价攀升较快，加速了房地产企业规模的扩张，也刺激了地价的快速上涨，最终造成房地产企业不得不高负债的现状形成，这对房地产市场的健康发展不利。自2000年以来，我国房地产企业的资产负债率大多都在80%左右，这远远高出了银监会的要求比例。因此导致房地产市场一旦有风吹草动，就可能给房地产企业造成严重的财务风险，甚至可能造成部分小规模房地产企业的灭亡⑤。

（三）资金回笼不易，资金链难续截至

目前，我国的房地产行业仍处于一个较为活跃的阶段，大多数房地产企业在成功推出房产项目后一般都会继续购进地皮，以保证新项目的连续性。但在工程项目快结束时，市场行情可能会存在急剧逆转的情况，此情况的出现带来的是房子难以再卖出、企业无法及时回笼资金的情况，这样资金周转势必出现问题，最终引发拖欠工程款及无法偿还贷款的情况，从而引发财务问题。对一个房地产企业来说，资金续不上意味着“生命的终结”，造成资金续不上的主要原因是因为目前我国房地产融资的主体是银行贷款，一旦发生不能及时偿还贷款的情况，银行便可能限制贷款甚至停止放贷，因此可能导致企业资金缺口产生。虽然近年来房地产市场热度一直未减，但是从国家近年所采取的一些政策可知国家并不希望房地产市场过快地发展，各地政府遵照国家意见陆续颁布了基于限价、限售、限外的“限购令”，一定程度遏制了市场炒房现象，有效地遏制了人们的购买欲，这些措施的颁布一定程度上降低了房地产企业的营业收入。现在大多数人购房模式均是“首付+按揭”模式，一次性付款的购房者并不多见，这也增加了房地产企业的财务风险。同时，按揭贷款在还款阶段，也存在可能无法偿还贷款的购房者，这也会降低房地产企业的应收款项，最终造成坏账损失⑥。

二、房产企业财务风险应对措施

（一）加强项目验证，采取科学化决策

房地产投资包含多方面的知识，因此在不具备多面性准备的情况下贸然进行投资风险性极大，其可能造成的后果也极其严重。因此，在做出房地产投资决策前，投资方应当加强项目的验证，必须强化项目的论证，深入分析投资项目的可行性，让投资决策更具有科学性。对投资项目进行多方验证分析是投资项目前的关键所在，也是是否能够进行项目立项的主要依据。一个项目的好坏直接影响到企业的利润水平，因此，企业应当在进行项目投资前做好科学化分析验证工作，及时制定出风险防范方案，以切实保障房地产企业的权益⑦。

（二）拓宽融资渠道，实现多渠道融资

房地产企业之所以能够拥有雄厚的实力，其中很关键的一点在于其强大的融资能力，这也是房地产企业能够有较强竞争力的原因之一。强大的融资能力能够改善财务结构、维持企业的生命力，而且能够为企业完成结构转型提供资本支持。但是，当前我国的房地产企业的融资渠道较为单一、资本结构合理性不足，这已逐渐成为危及到房地产企业的生存问题。因此，我国的房地产企业应当积极需求多元化融资，不断拓宽融资渠道，整合优化原有的资本结构，最终实现多渠道融资，为企业注入新鲜血液。

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(二)现有的财务预警机制不适应调控政策近几年大量企业开始涉足房地产行业，银行贷款的需求大增。而国家一直在紧缩银根，并不断的降低银行存款准备金率，这就导致银行贷款的相对紧张，因此，一些企业只能从银行融得短期贷款进行投资，大大提高了房地产行业的资产负债率。因此，过去从总的资产负债率来考虑房地产企业的财务风险不能够得到有效的反映，而应从短期负债在总负债中所占的比重来反映一个企业的财务风险程度。而且主要采取定量分析法来进行预警分析，如对净利润率、股利增长率、资产负债率、净资产收益率等财务指标的分析来进行财务风险预测，预测变量的选择及相关关系的确立依据不充分，预测变量的数据缺乏准确性，我国的财务预警是在国外的实证性研究的基础上进行的。但是这种照抄照搬的经验不适合我国房地产企业的财务风险预警。职业经理人的出现使房地产企业的经营权和所有权分离，投资人与经营者信息严重不对称，经营者在信息编报方面享有相当大的权力，独立审计机制和监督机制的缺失使得房地产企业的财务信息质量缺乏保障。

(三)调控政策对房地产市场的影响国家对房地产市场采取宏观调控政策一方面提高了人民的生活水平，保证了经济社会的正常有序发展，同时也会造成其他经济方面问题的出现，如国家的加息政策，导致房屋购买者的观念发生改变，房地产产品会出现滞销，加息也会引起人们把更多的钱存入银行从而减少房地产的购买和投资，加息会增加房地产建设的成本投入，另外国家还会增收房产税，即向产权所有人征收的一种财产税，并且在必要的时候政府还会出台限购令，限制房价的过快增长。这些政策都在有形无形中影响到房地产企业的投资决策和行为。

二、房地产企业应对调控政策的措施

(一)加强对投资各个环节的掌控，降低财务风险对于融资环节的风险管理要增加融资的渠道，不能仅仅通过向银行借贷以及所有者的投资者两个渠道融资，可以增加私募资金的比重，通过融资组合，实现低成本，高安全性的项目资金融资。

(二)建立健全适应经济调控政策的财务预警机制要根据全面性和数据的可获得性，以偿债能力（包括长期偿债能了和短期偿债能力），发展能力，营运和盈利的能力，现金的流量能力等指标建立财务预警系统。我国房地产企业普遍存在高负债经营，以及较容易受政府调控政策的影响。由于目前政府的调控多属于短期和突发的政策，因此企业的财务预警机制更应着眼于短期的偿债能力，长期的偿债能力不能够及时预测企业的财务风险。包括企业自身的发展能力、营运能力、盈利能力、现金流量能力等因素的多方面原因造成中国房地产行业财务风险，都会影响到企业财务风险，在进行财务危机预警分析时都必须将它们考虑在内。财务预警机制建立可以将是否有财务危机的萌芽等信息及时反映，管理层将信息加以分析，并适时作出经营策略的调整。

(三)多做市场调研，了解政策的动态影响企业在宏观调控的背景下，企业应多做市场调研，了解调控政策的动态影响，同时也要了解市场的需求，从而调整发展的方向和战略。要实行差异化的发展战略，也就是房地产类型的差异化投资，因为房地产政策的调控主要是针对住房市场，因此企业可以加强对于商业和工业用途的房地产的投资，房地产可以涉及的行业相当的广泛，大多房地产企业同时涉足多个行业，如此以来，政策的影响面可以不那么广泛。企业要进行专业化的发展模式，将市场细化，在充分分析自身优势和不足的基础上适当缩小业务范围，增强对具有竞争力的核心产品的投资。其次，资金并不丰厚的中小企业，在进行房地产投资时更应慎重，因为房地产投资项目摊子大，程序多，耗时长，因此中小企业应注重合作化的发展战略，积极与其他房地产企业联合，并且要做到资源共享。调控政策实施，给房地产企业带来的资金来源，投入和销售价格等方面的影响相当巨大，因此房地产企业在进行投资决策时要关注国家的宏观调控政策方面的信息，并注意投资策略的改进和创新。房地产行业的资金密集性决定了其投资的风险很大程度上来源于财务风险，因此，企业应加大市场营销的力度，加强对于成本的控制，加快资金流的运转。暂缓对于土地和资金成本较高的项目进行投资，积极向银行申请贷款，必要时对产品实行降价促销的方法，对具有刚性需求的产品多予投资，按照市场的需求等措施来应对国家的宏观调控政策。另外，房地产企业还必须进行多元化的开发投资模式，使自己应对行业周期风险的能力加强。业务开发、物业经营和房地产金融三者相结合，形成以房地产金融业务为主，多业务并举产业结构。规模较大的房地产企业在自有开发业务的基础上，进行资本运作和优质物业持有。