房屋质量鉴定报告汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇房屋质量鉴定报告范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

篇（1）

现有_____市_______区______镇_____街道办事处_______村______路______号(巷)的房屋，由于___原因，需委托xx市xx技术有限公司对该建(构)筑物进行房屋(工程质量、安全可靠性)鉴定。

1、 建筑物概况：

建(构)筑物名称：

建筑面积：㎡

结构形式：(砖混、框架、排架、框剪、其他：_______________________)

层数(高度)：年月日

设计单位：

施工单位：

2、委托鉴定的范围：

特此委托！

委托单位(盖章)：

委托人：

年月日

联系人电话：

办理房屋安全鉴定

一、提出申请：

申请人(单位)到区鉴定所领取《房屋安全鉴定申请表》，按规定填写，加盖单位公章或个人签名后，备齐申请鉴定房屋所需提供的有关资料复印件(房地产证、租赁凭证、房屋设计施工图纸等)。?全文

房屋安全鉴定范围

鉴定范围包括：房屋安全鉴定、建筑物建成年代鉴定、房屋质量鉴定、房屋损害纠纷鉴定、施工周边房屋证据保存鉴定、房屋拆改结构鉴定、公共娱乐场所开业前鉴定、房屋灾害鉴定。?全文

安全鉴定书办理程序

办理条件及流程：

1、市区房管部门按各自职责办理非住宅和住宅室内装饰装修工程项目申报登记手续，核发装修申报登记表，并将装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的施工人。

共同鉴定房屋委托书二甲方：XXX

乙方：XX市房屋安全鉴定中心

甲、乙双方经过协商，达成以下协议：

一 、委托事项

甲方委托乙方对其所属房屋进行安全鉴定，委托鉴定的目的要求详见房屋安全鉴定委托书。

二、甲方的权利与责任

1、甲方有权要求乙方按委托书内容提出明确的鉴定结论和处理意见;

2 、甲方应向乙方提供拟鉴定房屋的原始资料,如实介绍房屋的使用、修缮、加固情况，并配合乙方进行现场勘查和检测。

三、乙方的责任与权利

1、乙方应自甲方正式委托之日起30个工作日内完成鉴定工作，并向甲方出据房屋安全鉴定报告。

2、乙方有权要求甲方按协议约定取得房屋安全鉴定费。

四、 付款方式

1、经双方核算，预计鉴定费用为XX元，大写：XX万

仟 佰 拾 元整。

2、甲方应于本协议生效之日支付乙方房屋安全鉴定订金,订金为总金额的60%。

3、余额在领取鉴定报告时付清。

五、 违约责任

1、乙方如未能按约定时间向甲方出据房屋安全鉴定报告，每延迟一日，向甲方支付总鉴定费1%的违约金，协议继续履行。

2、甲方自报告出据七日内未来领取，将视为违约，并将订金作为违约金赔付给乙方。

此协议一式两份，双方各执一份，具同等法律效力。

若有未尽事宜，双方可协商解决，协商不成可依法向人民法院起诉。

六、 本协议自签字盖章之日起生效。

甲方：XXX 乙方：XXX

签字盖章： 签字盖章：

日 期： 日 期：

【拓展阅读】

一、房屋安全鉴定的途径

现实当中，因不当使用而对楼宇造成损坏的情况有很多，但因为普通居民楼分属于不同的业主，因此很难统一协调进行保护，这就为房屋安全埋下了巨大隐患。市民如对房屋质量鉴定存在疑虑并申请鉴定时，可以通过小区业主委员会，以单幢建筑所有产权人的名义向鉴定中心提出房屋安全鉴定申请;如果没有业主委员会，市民也可联合该房屋所在建筑物的所有权利人提出房屋鉴定申请。

总而言之，未经房屋鉴定的房屋，居民平时要定期观察房屋内墙壁、地板、天花板等位置是否存在沉降、倾斜和裂缝等现象。重点要注意观察裂缝出现的部分这些都是房屋质量鉴定的项目。其中，由材料干湿变化引起的地面、墙面网状裂缝，或由热胀冷缩变形原因造成的裂缝不属于危险裂缝。居民碰到类似情况须引起重视，并尽快进行房屋安全鉴定。

二、房屋安全鉴定的条件

1、在房屋建筑上设置高耸物、搁置物或者悬挂物的，属于拆改房屋结构、明显加大房屋荷载或者在楼顶设置广告牌等高耸物的，应当由原房屋设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，经房屋安全鉴定机构鉴定符合安全条件后，方可设置。

2、严重损坏的房屋一般不得装饰装修。确需装饰装修的，应当先进行房屋鉴定，并采取修缮加固措施，达到居住和使用安全条件后，方可进行装饰装修。

3、非住宅房屋装修涉及拆改房屋结构、明显加大房屋载荷的，应当由原房屋设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，经房屋质量鉴定机构鉴定符合安全条件后，方可施工。

篇（2）

房屋安全鉴定指的是房屋安全鉴定机构依据国家法律规定和工程技术标准，在实地勘查和检测后，对房屋结构的受损程度、抗震能力及危险程度进行科学的计算、鉴别和评定的管理工作[1，2]。民用建筑在长期使用过程中，由于材料老化、材料性能下降、不利环境因素的影响以及管理使用不当等，导致民用建筑结构在长期使用过程中出现某种程度的损伤，这种损伤累积将导致结构承载力下降、结构性能劣化、耐久性降低，影响结构的安全使用[3]。房屋安全鉴定是人民对居住和工作场所安全可靠性判定的一个重要依据。随着社会的发展，人民对居住和工作场所的安全程度意识越来越高，因此民用建筑的安全鉴定工作逐渐成为社会关注的焦点。开展对已有房屋建筑的安全性分析研究和评估，对于防止建筑失效和倒塌事故的发生，保障人民生命财产安全具有十分重要的意义[4]。然而当前我国房屋安全质量检测行业存在着很多问题，要如何加强对该行业的监管，确保能向社会提供准确、科学、公正的检测数据，已成为当前迫切需要解决的问题。

1既有房屋建筑安全鉴定的必要性分析

既有建筑结构在使用过程中经常产生这样或那样的问题，如使用条件、环境条件的改变或遭受自然或人为灾害（地震、火灾、台风等），以及建筑物的地基不均匀沉降、结构温度变形、屋面超重等，受到使用条件变化及环境侵蚀等因素的影响，结构的性能将逐渐退化，功能将逐渐降低乃至丧失，这将会危及生活、生产与安全，因此对于这些房屋建筑必须对其进行安全鉴定。按照我国法律法规的有关规定，下列房屋建筑必须进行安全鉴定：①建筑物经过一段时间的使用后，甚至有的己经超过设计使用年限，发生不同程度的老化；②既有建筑物发生了异常的变形或开裂，影响正常使用；③既有建筑物由于某种原因发生一次或多次失稳或脱落事故：④对重要的特殊建筑物，需要进行定期检测鉴定；⑤建筑物遭受地震、火灾、台风、爆炸等偶然事件的破坏；⑥建筑结构的用途或建筑结构所承受的荷载发生重大变化。

有效的房屋安全鉴定能够对房屋的破损程度和原因进行鉴定，可以对房屋的维护工作提供科学合理的指导，及时维修或更换房屋的损坏部分，保持房屋的质量水平。在对房屋安全进行鉴定的同时，能够及时发现尚在使用的危旧房屋，同时能对危旧房屋的结构类型、使用和分布状况做详细分析，并采取紧急措施应对安全隐患，指导危房改造。

2 当前我国房屋鉴定工作存在的问题

2.1房屋安全鉴定标准不同

建设部129号令明确规定市、县人民政府房地产行政主管部门应设立房屋安全鉴定机构，负责房屋的安全鉴定，负责本辖区的城市危险房屋管理工作。虽然房屋安全鉴定工作有国家法律法规作为依据，但全国各地的房屋安全鉴定标准不一，部分地区还未制定有关房屋安全鉴定工作的法规，政府在房屋安全管理中没有制定房屋安全鉴定的统一标准，这对提高全国房屋安全鉴定工作的整体水平，提供不了法律、法规上的支持，导致房屋安全鉴定在具体工作中遇到了许多困难，降低了房屋安全鉴定的效率。

2.2鉴定市场不规范，存在垄断现象

有些地区的房屋鉴定机构是由规划建设部门分离出来的，从组建开始就未把职责剥离清楚，导致某些地区的鉴定工作都由一家鉴定机构来完成。随着经济社会的不断发展，既有房屋的安全质量越来越受到人们的关注，需要鉴定的房屋越来越多，而鉴定机构的缺少，服务质量跟不上市场的发展需求，导致很多人对鉴定机构越来越不满意。

2.3鉴定机构责任意识不强，鉴定报告质量低劣

由于监管机制和处罚机制尚未完全建立，在承担有限责任的前提下，一些单位鉴定公司责任意识及风险意识不强，片面追求经济利益。虽然国家有关部门制定了专门的检测、鉴定技术标准，但有些鉴定机构未严格遵守行业规范、业务程序和相关技术标准，现场鉴定及报告编写程序不规范，格式不严谨，有时甚至不到现场查勘即出具鉴定报告或根据委托方需要捏造数据、出具虚假鉴定报告。另外，由于各鉴定单位和人员的技术水平、对规范标准的理解不够深刻，出具的鉴定报告格式及内容五花八门。从业人员、从业单位的素质、自律意识、法制意识、责任意识等还有待于大幅提高。

3完善房屋鉴定工作的对策

3.1制定统一的房屋鉴定标准

继续加大力度贯彻落实建设部129号令，各地方政府结合当地的情况自定实施措施，出台具体的房屋安全鉴定管理办法，设立比较健全的房屋安全鉴定机构。

3.2开放房屋鉴定市场

开放房屋安全鉴定市场，引入了竞争机制。应允许社会上的科研院所、检测单位、设计单位及民营公司开展房屋安全鉴定业务。房屋安全鉴定市场化，会促进房屋安全鉴定行业的发展和房屋安全技术水平的提高，增强了鉴定机构的服务意识，提高了鉴定机构的技术水平，缓解了行政事业单位的工作压力，促进房屋安全鉴定行业发展。

3.3提高鉴定人员的素质

房屋安全鉴定机构要加强业务培训，完善检测手段，增强技术投入，提高鉴定技术水平。房屋安全鉴定事关重大，对从业人员的专业知识、业务能力、职业道德、法制观念均应有严格的要求。要对从业人员的道德品质和业务素质进行考察，保证鉴定人员具备良好的职业操守，并熟悉鉴定工作的法律规定。房屋安全鉴定的技术水平是鉴定成效的基本保障，房屋安全鉴定行业要加强对鉴定人员的技术培训，提高鉴定报告的科学性、客观性和公正性，保证房屋安全鉴定的科学性和全面性。没有先进的检测仪器、试验设备、结构验算软件，单凭经验进行房屋安全鉴定是不可取的。因此鉴定机构也要完善检测手段，添置先进的检测设备，提高鉴定技术水平。

参考文献

[1]陈培德.浅论房屋安全鉴定的特点与基本方法[J].城市建设， 2010（32）： 386-387.

[2]余丹.浅论房屋安全鉴定的特点与基本方法[J].工程与建设， 2009，23（1）： 139-141.

篇（3）

位于北京市石景山区XX小区是北京城市XX公司于2005年5月开始开发建设的商品住宅小区，共有4幢楼，每幢楼12～22层，住宅600个单元。该小区于2004年月开始预售，于2005年6月建成交付业主。业主于2005年7月以后开始陆续装修入住。案例涉及的当事业主黎XX于2004年11月14日与北京市城市开发有限公司签订购房合同，一次性支付全部购房款84万元，购得该小区第10栋2单元商品住宅一套，面积134.82m2。并于2005年6月30日接收房屋。

业主收房时却发现卧室天花板（楼板）明显存在斜向45°裂缝，长度达两米。而且经进一步勘查，而且裂缝疑似上下贯通，该业主由此产生联想，立刻查看自家地面，果然发现地面也存在相同裂缝，其他单元业主也相继发现自己居住单元的天花板和地板存在位置、长度、走向和性质极为类似的裂缝。后经从楼上做浇水渗漏试验，发现浇水迅速从下层居室流出，证实此裂缝为上下贯通裂缝。最终，经过连环查看相互交流，竟发现该楼从1层到12层的所有住宅单元在相同位置均出现相同走向裂缝，而且最终获确认其性质均为楼板上下贯通裂缝。

针对上述问题，业主们与其开发商交涉时，对方便回避不见，开始采取事实上的拖延策略。

万般无奈之下，为了维护自己的合法权益，业主们遂诉诸法律。以“商品房出现重大缺陷”为由，将开发商―北京XX开发有限公司诉至北京市石景山区人民法院。随后，法院受理了诉讼。

为了确定业主们的损失，2006年1月石景山区人民法院委托北京市建筑工程质量司法鉴定中心对涉案房屋裂缝进行鉴定。鉴定机构要求业主事前对需鉴定的缺陷部位进行清理。北京市建筑工程质量司法鉴定中心遂于2006年1月对该栋的605室和1105室两户缺陷房间进行抽样质量鉴定。2006年2月，北京市建筑工程质量司法鉴定中心出具鉴定书。关于裂缝产生原因鉴定书载明：“…该鉴定书对以上缺陷给出的结论为：“…顶板裂缝是由温度和收缩作用产生的裂缝，系非受力裂缝。就此裂缝而言，尚不影响结构的安全性，但裂缝的存在，会对结构的适用性和耐久性产生不利影响。”

虽然有了这样的鉴定结论，还需要一个定量的结论。”即还需要由权威机构对房屋缺陷的实际损失给予定量评估，以便获得证据。

原告们经过5个多月的等待，2006年8月22日，石景山区人民法院终于向北京XX地产评估有限公司（下简称XX公司）发出委托函，委托XX公司对该案讼争的两项内容进行评估：房屋因存在裂缝导致的质量缺陷损失具体数额；房屋修复后是否存在价值的贬损。几天后，XX公司的房地产估价师终于出现在XX小区业主，对房屋质量缺陷造成的损失进行评估。整个现场的评估工作持续不到20min并未在现场对楼板开裂情况以及对室内装修可能产生的影响仔细进行观察和测量。

XX公司考察业主家里的装修情况后，于2006年12月6日，《房屋质量缺陷损失评估报告》（以下简称“房损评估报告”）终于出炉。这也是当时北京市首份房屋质量缺陷损失评估报告。

其中评估结论原文摘录如下：

（1）对房屋因存在裂缝导致的质量缺陷损失进行评估：估价对象在估价时点2006年12月4日的房屋造成的损失价值为7480.3元.

（2）裂缝修复后，已具备使用功能，但在房屋所有权人进行房地产转让时，可能会产生不利影响，造成房地产减值，根据估价人员现场观测及对同类物业综合分析，确定估价对象的减值比例为房地产总价的2～3%。

针对以上评估报告给出的结论，参与诉讼的笔者曾当庭提出自己意见，认为房损评估报告确定的损失数额过低。笔者根据实际工作经验，依据建筑业预算的有关规范和手册进行了计算，依据计算结果庭审时在法庭上提出，该“房损评估报告”给出的结论与国家的行业计算规范、手册，以及施工实际严重不符。例如当庭指出损失数额计算严重失实事实之一是，计算费用中“工期”一项中给出的工期天数为两天，与本案房屋裂缝缺陷修复工程实际所需工期相差太多。根据前述法官认可的修复方案，修复工程内容包括：拆除业主装修的地板、凿除裂缝周边混凝土并进行清理、浇筑混凝土、对受损和施工影响的顶棚和墙壁进行清理和粉刷、恢复房间地板，以及施工现场的整理等等，经过实际保守估算约需16天工期。笔者当庭还指出，房损评估报告对修复缺陷时房间原装修的破坏程度，以及施工影响损失的估算，与事实和规范完全不符。笔者作为业内人士认为，使用与评估方案计算损失所依据的相同规范进行计算，结果与评估报告大相径庭。不符的原因在于，计算修复工程面积时，评估机构仅计算了裂缝所占面积，没有计算维修对整个房间的不可避免的损坏和影响。原告依据计算对此评估结果提出质疑严重。

书中，业主们提出的索赔数额是6万元。主要包括，房屋质量缺陷造成的损失价值为12600元（是否工期天数按16天计算的结果）；房屋贬损值4.23万元，具体计算依据为，以原购房款乘以年增长率加上专修费用做为计算基数，按评估中贬损比率的最大值3%计算，即（84万购房款×2005年增长率120%×2006年增长率125%+15万装修费）×3%=4.23万元。

2006年12月19日，石景山区人民法院对该案作出一审判决，由北京XX公司赔偿7名业主3.6万元到3.8万元不等的数额。鉴定费由开发商承担。

（1）北京城市开发股份有限公司于本判决生效后十日内给付业主黎XX房屋缺陷贬值金及损失共计三万六千三百八十元；

（2）驳回黎XX其他诉讼请求。

案例二、北京市石景山区XX小区房屋质量缺陷诉讼调解案

案例一中已述及，北京市石景山区XX小区10栋2单元从1层到12层的所有住宅单元在相同位出现相同走向和性质的裂缝。其中一楼105号业主王××于2007年向石景山人民法院提其诉讼，法院受理此案。原告要求被告方北京市XX有限公司赔偿由于其交付的房屋出现多处裂缝而造成的损失。具体主张为，要求被告给付房屋缺损贬值损金及裂缝修复损失6万元，并承担鉴定费用和诉讼费用。

2007年10月31日受理法院委托北京市XX房地产咨询评估有限责任公司，就原告居住房屋内产生裂缝的修复成本损失和由此导致的房屋贬值损失进行评估。2007年11月30日该评估机构出具房屋质量缺陷损失评估报告。其中载明：房屋裂缝修复损失价值4541元。“房屋缺陷进行修复后，房屋缺陷贬损价值影响，综合确定修复后房屋的价值为未发生裂缝的房屋与估价时点公开市场价值的2～3%，根据XX小区内未发生裂缝的房屋公开市场价值，经市场比较计算得出估价对象公开市场价值约为12899元/m2。”

此案经法院审理，双方当事人达成调解协议。协议内容如下：

（1）北京市XX开发股份有限公司于2007年12月12日之前赔偿王××因房屋质量缺陷导致的修复和贬值损失五万零伍佰元；

（2）鉴定费用七千元，由北京市XX开发股份有限公司负担

（3）诉讼费用四百元，由北京市XX开发股份有限公司负担

（4）双方无其他争议。

与王××一同并经法院调解结案的共三人。赔偿额度从5.05万元至10万元不等。

案例三、北京市石景山区时代庐峰小区业主诉讼案

2008年夏，石景山XX新区业主黎XX家中再次发现其住房西北卧室和西南卧室顶板出现裂缝。这次出现的裂缝与2005年刚入住时发现的裂缝类似。业主认为，该裂缝是结构楼板断裂，属于房屋重大质量缺陷。曾电话通知房地产商，开发商派人看过之后一直拖延，长时间不予答复。笔者无奈遂于2009年3月将开发商诉至石景山人民法院。这是业主黎XX就同一套房屋其他房间存在的同一类质量缺陷提起的又一次诉讼。

同年11月25日，北京北方房地产咨询评估有限责任公司给出《房屋受损价值评估报告》，“认定：估价对象为北京市石景山区 XX小区10号楼2单元705号房屋，在估价时点2009年11月18日的房屋质量缺陷造成的损失价值为9616元；而对房屋修复后贬损价值未提出鉴定意见。”

法院依据这份报告判决如下：

（1）北京XX业股份有限公司于本判决生效后十日内赔偿黎XX（房屋质量缺陷损失九千六百壹拾陆元；

（2）驳回黎XX的其他诉讼要求。

房屋质量鉴定费用八千元，由北京首开亿信置业股份有限公司负担。房屋评估费用二千元，由黎声莲负担一千七百八十四元，由北京首开亿信置业股份有限公司负担二百一十六元。

同一栋楼，同一个朝向，位置基本相同，同一个法院审理，同一个技术鉴定单位，检测结果完全相同，可三家评估单位评估出来的损失千差万别。这么一个呈堂重要证据，由于房屋缺损评估结果不同，造成法院判决相差数倍，给业主造成极大的直接损失。

建议：

（1）建议成立建筑工程司法综合评定委员会

人员组成：各行业专家

职责：对评估房屋质量缺损机构的评估进行认定。发现问题3次以上的或者一次重大评估失误的调销其从业资质。

（2）建立咨询机构设想：保证其独立性；建立专家库；评定专家遴选：随即从专家库抽取；尽可能减少开发商和建筑企业影响；提供权威评估意见。

参考文献

[1]《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》.

[2]北京市建筑工程研究院建筑工程质量司法鉴定中心[2006]建鉴字（06002）号司法鉴定书.

篇（4）

伴随着工业建筑、商业建筑以及民用建筑的增加，使国家与人民愈发关注安居工程与民用住房质量。如房屋安全鉴定工作的产生，其不仅能够从居民自身的角度出发，为了居民的合法权益，还能实现对居民安全财产的有效把控。对此，在城市建设、建筑规模逐渐扩大的基础上，应高度关注房屋安全鉴定工作的意义，通过对其不断完善，确保居民切身利益。

一、房屋安全鉴定工作的特点

房屋安全鉴定工作：以房屋所属地县级以上政府房屋安全鉴定机构，为确保居民居住安全所构成的行为活动。在此期间，安全鉴定工作是按照国家法律法规、技术规范为准绳，通过调查、测试以及验算等方式的运用，对房屋完损度、抗震性、抗灾害能力以及使用状况进行全面分析并总结，从而构建科学、合理以及有效地鉴定鉴定结果，应将其以报告的形式展现，其中房屋安全鉴定报告具备法律效力、行政效力等特点。

从本质上来讲，房屋安全鉴定工作属于较为严谨性工作，其中呈现的完套科学程序，应引起鉴定人员的高度关注。实施房屋安全鉴定工作的流程为：首先，房屋所属人以委托人身份，赋予鉴定机构相应的房屋鉴定权利；其次，鉴定机构委派相应的鉴定人员，对房屋进行实地勘察，如数据调查和房屋原始资料采集等；再次，结合采集与调查的数据，对其进行总结，并以公正、客观的角度，做出合理判断，给予房屋相应的安全鉴定等级，同时依据房屋实际使用状况，提出相应的房屋安全处理建议；最后，出具附有法律效力的房屋安全鉴定报告。上述鉴定环节，应做好无遗漏、完整顺序相接的原则，只有在此背景下，鉴定人员所出具的鉴定报告才具有权威性、有效性和真实性、完整性的特点。基于此，对于房屋安全鉴定人员应采取以下要求：良好地职业素养、丰富理论知识、充足地实践经验、具备自身读到的见解，不听取“片面之词”、严格按照规范流程做好鉴定工作等。

二、房屋安全鉴定工作常用方法

为了保障建筑物可靠性、安全性以及稳定性特点，可采取具有法律效力的防区安全鉴定手段，根据实际调查结果显示，国内关于房屋安全鉴定工作的方法分为直接检验法、实用鉴定法与概率法三种，其中前两种方法运用次数相对较多，而概率法由于未对其进行全面普及，致使其应用范围略小。

（一）直接检验法

直接检验法是指：鉴定人员依据自身的工作经验，结合房屋使用年限和原设计图纸、现场状况与建筑结构等原始条件，通过对房屋重点零部件校对、查验工作的开展，完成房屋安全鉴定评估工作。从整体上来看，直接检验法的优势在于：鉴定时间短、鉴定流程简便；劣势在于：缺乏检测依据和科学性价值，导致房屋安全鉴定结果具备随意性、主观性以及不真实性特点。

（二）实用鉴定法

鉴定人员利用全面分析与检查工作的优势，结合规范的检测项目、鉴定手法，判断房屋损坏程度、损坏制因等情况，该种房屋安全鉴定手法被人们称之为实用鉴定法。实用鉴定法主要依据现代化鉴定仪器完成房屋安全鉴定工作，使其鉴定结构具有真实性、客观性以及精准性的优势。关于实用鉴定法的实际利用流程为：掌握房屋实用年限、原始施工图纸、房屋周围地理环境等；对房屋地基和桩基、地下水与建筑材质、砖瓦以及混凝土等施工材料或组成结构进行安全质量验收；按照建筑结构材质、裂缝和抗震性等特点，结合鉴定仪器的使用，完成房屋安全鉴定工作，之后对其鉴定数据结果进行盐酸，以此判断房屋安全鉴定等级。

（三）概率法

概率法主要利用概率、统计原理、统计规律等，使其房屋结构抗力、作用效应例呈现数量关系，通过对房屋失效概率的计算，即可判断房屋安全等级。由于概率法是在大量数据的基础上计算而来，而若在计算前，未完成相关数据资料的收集工作，则会引起概率法计算结果的失误。

三、房屋安全鉴定工作的作用

房屋安全鉴定工作的开展，主要在房屋安全管理和价值评估、安全排查以及延长居住年限等方面具有显著作用，同时在房屋改造工程中发挥着相应的优势，具体表现在以下几个角度：

第一，定期房屋安全鉴定工作的开展，可针对房屋内存在的过载部件、老化部件进行实时更换，加之房屋防堵、防渗、防漏等手段的使用，不仅可维持房屋安全状态，还可在一定程度上延长房屋居住年限。

第二，危旧房屋。完善的房屋安全鉴定流程，可针对危旧房屋内细微隐患进行排查，同时通过紧急措施的运用，确保人们居住安全；依据危旧房屋结构、分布状况与使用状态，为国家政府危旧房屋翻建与改造计划的实行增添良策。

第三，在受到地震和水灾等自然灾害影响后，需加强对房屋安全鉴定工作的作用，依据房屋受损程度，判断其是否需要拆除重建，并及时给予房屋加固和维护工作相关意见，在保障居民人身安全的同时，预防国家财政资金的损失。

第四，房屋安全鉴定机构在结构上属于司法仲裁的角度，并在解决房建工程民事纠纷案件中，可为司法裁决结果的产生，提供相关房屋受损制因，确保人民的合法权益。

结束语：

综上所述，房屋安全鉴定工作是将技术手段与国家政策相结合的产物，在实际工作中，应对众多因素进行综合考究，从而不断地提升安全鉴定工作的质量。本文分析的几种房屋安全鉴定方法，仅代表笔者的自身观点，其中存在的细微问题需要对其进行商榷，通过实际工作经验的积累，方可对其进行完善。

参考文献：

[1] 李志鹏.浅谈房屋安全鉴定的特点与常用方法[J].科技致富向导，2014（8）：110-110.

篇（5）

中图分类号：U416.06文献标识码： A 文章编号：

1、引言

随着我国现代化建设的不断发展,基础建设工程的不断扩大,建筑行业已成为国民经济的支柱产业,每年建成的各类工程项目达十几亿平方米,这对推动我国经济发展和社会进步发挥着极其重要的作用。但是部分地区为了极速提高本地经济，诸多大规模的生产企业在“五无”（无规划、无资质或超越资质设计、无报建、无资质或超越资质施工、无质量安全监督）的情况下仓促筹建，建成以后无相关手续根本无法完成竣工验收，直接导致这些房屋成为历史遗留房屋。

2、房屋竣工验收

2.1房屋竣工验收需具备的条件

已完成设计文件和合同约定的工作量；建设单位已组织各方责任主体对单位工程进行了初验，存在的问题已整改到位，且监理单位、勘察单位、设计单位出具了质量检查（评估）报告；住宅工程已组织分户验收，并符合要求，且相关标识齐全；小区景观、道路及附属工程完成；正式水、电、气具备供应条件；工程质量控制资料已经建设、监理单位核查并符合要求；消防、规划、环评、防雷、电梯、人防等专项工程已通过相关部门验收；室内环境、绝缘电阻、通球、接地电阻等功能性检测完成。

2.2需提供的相关材料

施工许可证、规划许可证、图审合格证；消防、规划、环评、防雷、电梯、人防等专项工程验收合格证明文件；各分部及专项工程验收记录；住宅工程需提供住宅工程分户验收汇总表；单位（子单位）工程竣工验收报告；工程勘察质量检查报告；工程设计质量检查报告；工程监理质量评估报告；单位（子单位）工程质量竣工验收记录；单位（子单位）工程质量控制资料核查记录。单位（子单位）工程安全和功能检验资料核查及主要功能抽查记录。

存在历史遗留问题的房屋根本无法达到这些条件并提供以上资料，并且在竣工验收中起重要作用的质量监督检测站更无权限对既有房屋进行检测、鉴定；向具有相关资质的鉴定部门申请对房屋的安全鉴定是对此类房屋进行“正身”的唯一途径。但是，这些房屋有的设计图纸未经过审核，有的就根本没有图纸，这对我们进行安全鉴定增加了不少难度。

3、工程实例

需鉴定房屋位于临沂市经济技术开发区，房屋建成于2003年，砖混结构，共二层，设计用途为仓库，2011年初，某厂从原产权单位买入此处房屋欲作为临时物流中转站，考虑到该房屋建成时间较长，且改变使用用途，特向我中心提出房屋安全鉴定申请。

4、检测内容和方法

由于需鉴定房屋属“五无”的历史遗留房屋，无任何相关设计、施工技术资料，现场检测需万分细致，保证对各项指标落实到位，以保证之后的内业验算和报告书顺利完成。

现场检测的内容包括：对房屋周边情况的查勘、结构形式的确认、构件受力形式和传力路径的了解、结构平面图的绘制、主要承重构件截面尺寸的测量、材料强度的检测、构件配筋情况和钢筋保护层厚度的测量、裂缝长度和宽度的记录分析、沉降和倾斜的观测等方面。

4.1房屋周边情况的查勘

通过对房屋四至、周边有无正在施工或准备施工的建筑、四周地质情况的观察和分析，附近有无较高挡土墙等情况的了解，确定有无明显影响房屋地基稳定的因素。同时调查该房屋的基础形式、场地情况及地基情况等。

4.2确认结构形式、构件受力形式和传力路径

摸清房屋是砖混结构、框架结构、框剪结构或是其他结构，观察梁柱的布置情况并记录，同时需要注意的是楼梯的位置和形式、门窗的大小和位置、墙体的位置和材料、构件的连接形式传力路径。由于初堪涉及到的内容较多、较琐碎，需制定专门的调查表并在初堪过程中多记录、多拍照，便于之后的上机验算无遗漏。

4.3主要承重构件截面尺寸的测量和结构平面图的绘制

使用激光测距仪和米尺对梁、柱尺寸、墙体厚度进行测量，同时测量记录房屋的柱距、开间尺寸、主梁与次梁的间距、层高等数据；根据以上数据进行结构平面图的绘制。结构平面图是结构建模验算的重要依据。对房屋屋面板和楼面板厚度的测量一般采用楼板测厚仪器，对现浇板的上部和底部抹灰砂浆进行清理后进行测厚；或者采用钻芯法对楼板厚度进行精确测量，但是此种方法对房屋原有结构破坏程度较大，一般不建议采用。需要注意的是无论采用哪种方式，测量结果必须减去批荡层和面层的厚度，为了缩短现场检测时间减少检测工作量，往往通过批量测量批荡层厚度，计算取平均值的方法。

4.4材料强度的检测

4.4.1砌筑砂浆抗压强度检测

依据《建筑结构检测技术标准》和《贯入法检测砌筑砂浆抗压强度技术规程》，在该楼一、二层每层纵横墙体随机布置3个测区，全楼共6个测区，采用贯入法对砌筑砂浆抗压强度进行检测评定，通过对该处房屋的砌筑砂浆进行检测发现，砂浆抗压强度偏低，粘结性差，不能满足相关规范要求。

4.4.2砖抗压强度检测和标号评定

依据《建筑结构检测技术标准》和《回弹仪评定烧结普通砖标号的方法》，对该办公楼一、二层墙体每层随机抽取10块砖，全楼共20块，采用回弹法对其标号进行检测评定。通过对该处房屋的砖砌体进行检测发现，砖强度和实测标号满足相关规范要求。

4.4.3混凝土强度检测

混凝土强度的无损检测方法按其原理可分为三类：

半破损法，这类方法有钻芯法、拔出法、拔脱法、板折法、射击法、就地嵌注试件法等。

非破损法，这类方法有回弹法、超声脉冲法、射线吸收与散射法、成熟度法等。

综合法，这类方法有超声回弹综合法、超声钻芯综合法、声速衰减综合法等。

由于该处房屋混凝土构件龄期超过1000d且混凝土碳化深度较高，故采用半破损法中的钻芯法，此法具有直观、可靠、精度高、应用广的优点，也有一定的局限性，钻芯机对工程结构局部有损伤，因而对于钻芯位置的选择及钻芯数量等均受到一定限制，而且它所代表的区域也是有限的；钻芯机及芯样加工配套机具与非破损测试仪器相比，比较笨重，移动不够方便，测试成本也较高；钻芯后的孔洞需要修补，尤其当钻断钢筋时更增加了修补工作的困难。所以，在使用钻芯法对混凝土强度进行检测时，需注意合理布置检测点并提前做好钢筋定位避免钻断钢筋。在布置钻芯位置时应选择在构件受力较小、没有主筋的部位；例如，对梁来说选择跨中附近中线偏下部位，柱子选在长边方向避开端头位置，偏压柱取受压较小区，轴压柱子柱取中间。

4.4.4关于混凝土构件其他指标的检测

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中图分类号:TU973+31

文献标识码:B

文章编号:1008-0422(2010)08-0184-01

1引言

四川汶川大地震后,教育部下达专项文件,要求对全国范围内学校建筑进行大规模的抗震排查,旨在确定这些校舍工程的结构安全是否满足有关鉴定标准和抗震设防要求,提出检测鉴定结论及需要抗震加固的初步意见。受教育局委托对湖南省某区所属35所中小学校舍149栋房屋进行了抗震鉴定。

2校舍基本情况

所检测35所中小学分布于湖南省某区,按照抗震规范抗震设防烈度为6度,设计地震分组为第一组。学校总建筑面积约11万m2。

校舍使用时间及校舍结构形式的统计见表1、表2。统计结果表明,校舍使用时间多为10~20年之间,这部分面积占总建筑面积的43.0%,其次为20~30年之间,40年以上的建筑数量和面积都非常少。

3房屋现状质量检测的内容和方法

3.1建筑垂直度检测和相对高程差检测。采用经纬仪对所有建筑物进行垂直度检测,以确认该房屋是否存在倾斜;采用水准仪对所有建筑进行相对高程差检测,以确认该房屋是否存在不均匀沉降。根据建筑物倾斜和不均匀沉降等情况,对地基基础工作状况进行评价。

3.2混凝土构件强度检测。采用回弹法对房屋混凝土构件进行强度检测。依据《建筑结构检测技术标准》(GB/T50344-2004)的抽样检测的样本容量和各房屋混凝土构件的数量确定抽样的数量,并对所收取混凝土构件进行碳化深度检测。

3.3砖墙材料强度检测。依据《砌体工程现场检测技术标准》(GB/T50315-2000)的相关要求,对砌体结构房屋的承重砖墙进行砖墙块材材料强度和砌筑砂浆强度进行检测。

3.4钢筋混凝土构件主筋、箍筋配置数量、间距及保护层厚度检测。

3.5外观质量及结构缺陷普查。对结构构件的外观质量及缺陷情况进行调查,着重检查承重构件是否有开裂、破损等情况,并分析产生的原因。

3.6结构抗震鉴定。根据最新颁布的《建筑抗震鉴定标准》(GB50023-2009)对所有房屋进行抗震鉴定,主要包括房屋的高宽比、梁垫、壁柱、圈梁构造柱布置情况、抗震横墙间距等。

4安全性鉴定结果分析

根据《民用可靠性鉴定标准》对房屋安全性等级进行评定,评级结果统计见表3。

鉴定结果表明,地基基础、上部结构、安全性鉴定等级均以B级居多,安全性等级为Bsu级的建筑面积占总建筑面积的近80%,说明大部分校舍安全性能均处于较为安全的状态,但仍有少数校舍安全性鉴定等级为C、D级。经分析,这些校舍均大都处于较为偏远的乡镇,房屋建筑、施工质量较差,且这些房屋建成年代都较久远,房屋年久失修,一些结构构件趋于老化;还有极个别校舍处于对抗震不利地段,存在一定安全隐患。

5抗震鉴定结果分析

5.1房屋鉴定类别统计见表4。统计结果表明,所检测房屋以A类、B类为主。所有房屋中,一层房屋有74栋,五层房屋仅1栋,二、三、四层房屋数量较为平均。所有房屋层数及高度均在规范要求范围内,高宽比均满足规范要求;房屋平面形状基本上以比较简单的矩形为主;房屋基本上无错层,楼层的质心和计算刚心基本重合或接近。以上均为对抗震较为有利的情况。

5.2砖混结构房屋楼面板、屋面板多为预制钢筋混凝土空心板,屋盖、楼盖构件与主体结构之间的连接较为可靠,但是绝大部分预制板之间都存在板间顺缝,有的预制板缝过宽,不仅影响外观,还存在安全隐患。

5.3 90%房屋承重的门窗间墙最小距离及外墙尽端到门窗洞边的距离都大于规范要求的限值;部分跨度大于6m的大梁存在由独立砖柱支承的情况。

5.4层高大于一层的房屋中,约有一半的房屋圈梁、构造柱的设置不满足规范要求;一些设有圈梁的房屋圈梁在楼层内不封闭或设置不足。

5.5房屋承重墙体砖墙块材材料强度基本满足规范要求,但是近70%的砌筑砂浆强度等级偏低。风化较为严重的墙体局部砂浆出现粉化,砂浆强度推算值为0,严重影响结构的受力性能。

6提高校舍抗震能力的措施

针对检测中存在的问题,可以通过拆除重建、整体加固、局部加固或必要的维护等措施改善结构的抗震性能,主要有以下几点:

6.1对于安全性鉴定等级为Csu级的房屋,对房屋危险点、危险构件进行加固、改造。如增大截面法、置换、粘钢、贴碳纤维等加固方法;对于安全性鉴定等级为Dsu级的房屋,若其加固改造费用超过新建工程的70%,则对该校舍房屋拆除重建。

6.2对于墙体砌筑砂浆强度达不到规范要求的校舍建筑,应对强度达不到要求的整面墙体进行加固。如钢筋网复合砂浆加固法。

6.3对于未设置圈梁构造柱、圈梁构造柱设置不合理或设置数量不足的多层砌体房屋,应从提高房屋的整体抗震能力进行整体加固,如墙体加固、增设钢筋混凝土构造柱、加固纵横墙交接处墙体、设置钢拉杆等。

6.4对于结构体系不合理、结构布置不对称的校舍房屋,应从改变结构抗侧力体系和改善结构对称性的抗震加固入手。

6.5对于抗震能力及抗震构造措施均满足要求,但存在渗漏、破损、开裂等缺陷的构件,应采取维护、修补等措施,以增强校舍房屋的耐久性。

参考文献:

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1 鉴定检测技术的发展前景

房屋结构的鉴定检测与建设工程施工阶段的送样和质量检查有明显的区别，它通常为事后检测，如：在浇注好混凝土后，测定钢筋的配置情况等。因此其工作难度大，技术含量高，检测技术一般为材料科学、物理学、化学、电子学与计算机科学等多学科紧密结合的技术，更加科学、无损、快捷、方便无疑是已有检测技术改善和提高的发展目标。开发新的检测方法，使检测技术更先进、可靠，则是检测技术发展的方向。

检测仪器设备在结构鉴定检测中扮演着重要的角色，没有仪器设备就无法进行检测，而质量好、精度高、性能稳定、操作方便的仪器设备是高质量检测工作的保障。与先进国家相比，我们的检测仪器设备在总体上存在着明显的差距，尤其在数字化检测仪器设备方面。

检测方法改善和提高的第二个方面是检测理论提高和检测数据分析方法的改善。合理确定检测数量、合理布置检测位置、减小检测结果的不确定性、充分利用检测数据等，是所有结构检测工作面对的问题。

随着工程技术的发展和检测要求的提高，一些新的问题又摆在我们面前，如高强混凝土的强度检测（大于C60）、混凝土缺陷的准确定量判定、新型材料的强度测试方法及质量评定方法等。在对钢结构进行鉴定时，钢构件材料物理力学性能的现场无损检测技术、钢构件应力的现场无损测定技术和结构关键部位应力及损伤现场测试技术等是目前亟待发展的技术。

2 鉴定检测的程序

检测鉴定前确实应先确定检测鉴定的目的，是安全性鉴定、使用性鉴定？在调查了解房屋的建造及使用历史和现状后，根据不同结构类型等因素确定鉴定检测方案，然后再开展现场检测工作，检测过程中有可能对检测方案作适当调整，以满足后期内业的数据处理及结构验算所需的各项参数；程序流程参见下图示。

2.1对房屋质量的检验应包括：

对房屋建筑质量、房屋附属物质量的检验和房屋是否符合综合验收条件的检验。

2.1.1对房屋建筑质量的检验。你最好请一个建筑方面的专家帮你检验。建筑方面的专家在建筑公司里可以找到。不要被某个人的职称、头衔所迷惑，工作在第一线的才是真正的专家。

2.1.2对房屋附属物的质量的检验。对房屋附属物的质量的检验主要是对墙面、地面、房顶、门窗、线路、管道等的检验。

县级以上地方各级政府的质量监督检验检疫部门或环卫部门都有下属的室内污染物检测机构。这些检测机构都是有偿服务的，你可以选择一家机构谈好价格后委托其检测。但你应记住：提供检测服务的机构都必须经过省级以上政府计量行政部门的计量认证（即CMA），其检测报告才具有法律效力。检测机构是根据国家标准进行检测的。迄今为止，有关室内污染物控制指标的国家标准有三个，分别是：《室内空气质量标准》、《民用建筑室内环境污染控制规范》和《室内装饰装修材料有害物质限量》。你应在这三个标准中选定你要求检测机构检测的范围。选定的检测范围不同，你支付的价格也就不同。

2.1.3对房屋是否符合综合验收条件的检验。必须依据各地政府或政府部门的规范性文件规定的综合验收应具备的条件。建设部制定了一部《城市住宅小区综合验收管理办法》，但这个《办法》没有规定综合验收应具备的条件，所以，综合验收应具备的条件就留给各地方政府或地方政府部门根据各地的具体情况做出规定。

2.2鉴定检测的抽样

一般建筑物的鉴定方法有三种：传统经验法，实用鉴定法，概率鉴定法。《危险房屋鉴定标准》可归入传统经验法，针对结构已严重损坏，或承重构件已属危险构件的房屋；目前普遍采用的是《民用建筑可靠性鉴定标准》、《工业厂房可靠性鉴定标准》，它们总体上是实用鉴定法，但已引入了概率鉴定法的思想。由于房屋鉴定的对象基本为已投入使用的房屋，因此概率鉴定法的具体实施受到客观条件的限制，尤其是抽检部位及样本数量的局限。《建筑结构检测技术标准》GB/T50344－2004在一定程度上体现了概率鉴定法实施的路径，参见标准第3.3.11条：建筑结构检测的抽样方案，可根据检测项目的特点按下列原则选择：

（1）外部缺陷的检测，宜选用全数检测方案；

（2）几何尺寸与尺寸偏差的检测，宜选用一次或二次计数抽样方案；

（3）结构连接构造的检测，应选择对结构安全影响大的部位进行抽样；

（4）构件结构性能的实荷检验，应选择同类构件中荷载效应相对较大和施工质量相对较差构件或受到灾害影响、环境侵蚀影响构件中有代表性的构件；

（5）按检测批检测的项目，应进行随机抽样，且最小样本容量宜符合本标准第3.3.13条的规定；

（6）《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300或相应专业工程施工质量验收规范规定的抽样方案；

2.3检测项目与范围。

检测项目和检测范围按有关规定应抽检30%构件，但实际操作过程中，往往被委托方指定。一个工程项目的检测通常包含许多相关子项目的检测，委托方指定的有关项目的评定并不能最终保证构件（或结构）的安全性，因为委托方对检测项目和检测范围的指定常带有人为因素的影响。

由于检测工作本身也是市场经济，检测费用是和检测项目相关的，检测项目越多，相应的费用也越高，为此委托方在委托任务时，一般要求尽量少的抽检，而被委托方也只能根据委托内容展开工作，从而可能会导致三种情况出现：

a检测内容无法完全解决委托方所需解决的问题，从儿导致事故的原因不在检测范围内，或者检测项目不全，检测范围不能含盖导致问题的所有原因。

b检测范围内的有关检测项目可满足设计和国家有关规范的要求，而检测范围以外的相关检测项目不满足设计和国家有关规范的要求，从而造成委托方对检测单位的误导。

c检测数据只反映被抽检的构件，无法对整体结构进行综合评价。

当出现上述三种情况后，鉴定检测单位和鉴定人均会承担较大的风险。

3 几点建议

通过对以上问题的罗列及过去的鉴定检测工作的经验，提几点建议：

3.1鉴定检测人员应加强有关法律法规的学习，特别是建筑法规的学习和研究，深刻理解建筑法规的具体内涵和外延，依法进行房屋安全性的鉴定工作。

3.2必须明确鉴定检测人员的职责，尊重科学，依法办事，尊重客观事实，不弄虚作假，不违背国家有关技术规范、规程。

3.3提高鉴定检测人员的自我保护能力。随着市场化的发展，房屋建筑行业的经济活动也纳入了法制化轨道，依法办事、提高自身素质是增强科技人员自我保护能力的最有效措施。

3.4增强鉴定检测人员的风险意识。在房屋鉴定工作中存在许多风险，如房屋检测过程中的意外伤害、鉴定结论正确与否的风险性等，不加强风险意识的教育，就是对自己、单位和社会的不负责任，最后会搬起石头砸自己的脚。

3.5鉴定检测工作一定要客观、公证。由于建筑活动的市场化、法制化，有意歪曲客观事实，为某一方谋利益的鉴定检测报告，最终是站不住脚的。科学和事实那是摆在人们面前真实的客观实在，是不以人的意志为转移的。

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Abstract: with the social progress and the housing system reform continued to deepen, the masses housing safety consciousness had very big rise, housing safety management work in the people daily life becomes more and more important, and the management of matching housing security management requirements are increasingly stringent. This paper mainly with foreign housing management system experience as well as our country current problems about building safety management identification proposal.

Keywords : housing security, identification

中图分类号：P624.8 文献标识码：A 文章编号：

房屋安全管理关系到人民群众的安居乐业,事关经济发展环境和维护社会稳定的大事,按照国家房屋安全鉴定行业发展的要求,房屋安全管理是政府赋予房产行政主管部门的重要职能。目前,超期使用的旧房、危房还有定的存量，这类房屋随着结构逐步老化其承载能力也逐渐降低。加强房屋安全管理,为构建和谐社会做出贡献是房管部门应尽的义务。

一、国外房屋安全管理体系以及国内的现状

国外对于房屋的安全管理和评价体系已经到了一个相当完备、成熟和可操作的层面。日本的住宅法规系统地覆盖了房地产开发、住宅建设、改造、经营管理、流通消费和融资保险各方面。 美国开创了房屋安全评价技术。六十年代以来，美国倡导的系统安全思想为人们所接受，形成了独立的系统安全工程学科，此后，系统安全工程得到迅速的发展。在最近几年制定了财产维护法，对建筑(包括附属物)的结构、功能和安全等方面均做出明确规定，同时给出了相应的处罚条款和罚款制定。英国的BS工作范围涵盖建设工程整个生命周期。法国的IDI保险制度在法国政府不参与工程的具体环节，而是站在更高的位置制定法律法规。

我国的整体安全管理水平与世界工业发达国家还有很大差距。欧洲国家每年发生事故的次数很少，其工作重点主要是事故预防和改善人们的居住和工作环境。而中国的安全工作重点主要是应付接连不断的事故调查，目前我国还存在大量的事故隐患，事故预防工作主要放在隐患管理和整改方面。我们现在的体制，算是一种“事后动员”体制，没有制度化，在突发事件面前很容易失去秩序。并且建筑质量总体水平不高，有相当大的一部分建筑存在质量隐患。有很多人为了改造房屋的使用环境或创造经济效益，对房屋进行不合理改造、扩建和装修，不管房屋是否安全。

二、学习和借鉴发达国家和地区的经验

1．借鉴国外的住宅小区管理模式

一是采取委托管理的方式。包括物业产权的管理与维护、物业的经营等。如美国的物业代租业务，日本的宅地托管业务等方式；建筑物及其设施的养护、维修与使用管理。二是市场化、企业化的管理运行机制，即物业管理多通过市场负责，基本无行政干预；或者政府参与的管理机制，也就是说政府政府组织、立法并监督实施行业管理。三是管理形式。主要有政府——房地产或物业管理公司——专业服务公司的形式、业主、业主团体——房地产或物业管理公司——专业服务公司的形式和政府自管。

2．建立建筑质量管理机构和科学、规范的信息系统

建立建筑质量管理机构，主要负责危房鉴定；建立房屋信息数据库；对建筑设计、施工单位进行监督等工作。学习借鉴国外建立信息系统的实例，建立适合我们的基于地理信息系统、基础数据库等的便于操作的房屋信息系统。为房屋安全管理提供基础资料、为城市应急提供指导等。

3．加强立法和执法工作

随着房改带来的产权多元化、私有化的变化，社会各界的房屋安全意识、观念越来越强，各级政府对此也越来越重视。房屋安全管理工作是随着房产事业的深入改革而逐步发展的，要取得良好的房屋安全管理效果，必须建立完善的法律、法规体系，并有强有力的执法工作。这在日本就是一个很好的例证。

三、房屋安全鉴定面临的问题

全国房屋安全鉴定工作近几年发展比较快，在经济快速发展的大形势下，较好地支持了地方的房屋安全使用管理工作。但是房屋安全鉴定行业的发展不平衡，还需要大力推行房屋安全鉴定行业标准化管理。

1.房屋安全鉴定职责不清

一些房地产行政主管部门大都是由规划建设部门分离出来，导致部门职责有一定的粘连。有些房地产行政主管部门只负责辖区的城市危险房屋管理工作，没有全面负责房屋安全鉴定工作，甚至很少开展房屋安全鉴定项目。

2.房屋安全鉴定领域鱼目混杂

由于房屋安全鉴定市场需求很大，当地的房屋安全鉴定机构人员、设备的局限，在加上职能不清，所以许多外地的检测部门涌进房屋安全鉴定领域。这些机构的涌入不利于房屋安全鉴定行业的系统管理出具的鉴定报告以对来样负责的方式开展鉴定工作。以非法身份出具的鉴定报告把采信人推到不作为或举证主体错误的境地。

四、做强房屋安全鉴定机构的几点建议

1、鉴定机构必须实行法人负责制。推行房屋安全鉴定机构的法人身份，脱去政府的外衣，与政府管理部门分离，成为房地产行政主管部门授权的独立承担民事和行政责任的实体。鉴定机构时公正公信机构，不是房屋安全管理部门，更不是房屋安全使用管理的执法部门。

2、规范全国房屋安全鉴定机构和鉴定人员的资格包括鉴定业务的划分。实行有全国房屋安全鉴定技术委员会对房屋安全鉴定机构、人员资格的核准、颁证、考核和继续教育工作。推行鉴定人负责制，吸引高素质的工程技术人员加入房屋安全鉴定领域。促进鉴定人员在鉴定机构间的流动和交流，提高房屋安全鉴定的行业水平，适合市场经济的发展。

3、跨地区开展房屋安全鉴定业务，提高全国房屋安全鉴定工作整体水平的，支持当地的房屋安全使用管理。利用外界的房屋安全鉴定机构的力量，增强地方房屋安全鉴定的权威性，联合应对突发性的房屋安全灾害。

4、增强技术投入。对鉴定机构资格划分等级，按照仪器、设备硬件及人员等软件的条件要求进行资格管理。盐城市房屋安全鉴定机构的资格管理已进行了尝试，并出台了《盐城市房屋安全鉴定管理办法》，对鉴定机构的等级和从事的业务范围、从业人员岗位资格培训进行了明确的规定。

5、推行房屋安全鉴定标准化管理，是房屋安全鉴定工作整体水平的提高的最佳捷径。通过对全国房屋安全鉴定机构从业人员的岗位业务培训，强化继续教育，规范工作标准，是实现房屋安全鉴定行业的全面发展当务之急。建立健全全国房屋安全鉴定领域的系统管理，是房屋安全鉴定工作的大事，房屋安全使用管理属于公共安全管理。房屋安全鉴定工作是这种公共安全管理的技术支持，房屋安全鉴定机构是构建和谐社会的使者。房屋安全鉴定领域的系统管理，会得到政府部门的支持。人民群众需要房屋安全鉴定机构的公信服务。房屋安全鉴定的证明权为法制社会建设和社会稳定将起到越来越大的作用。

五、结束语

随着房改带来的产权多元化、私有化的变化，社会各界的房屋安全意识、观念越来越强，各级政府对此也越来越重视。房屋安全管理工作是随着房产事业的深入改革而逐步发展的，它对于加强城市建设与管理，确保国家和人民生命财产的安全，维护广大人民群众的切身利益，促进社会的稳定起到十分重要的作用。

参考文献：

[1)周勇，中外建筑工程质量管理中政府监督作用的对比研究，建筑施工，第28卷第4期：320—324

[2]姚国华，日本住宅性能保证制度，施工技术，1998年第7期第27卷

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层高打折，拒绝收房

2010年10月29日，洪庆、袁圆与无锡奥良置业有限公司（以下简称奥良公司）签订商品房买卖合同一份，约定：洪庆、袁圆购买奥良花园A区第2幢5单元20层2001号房，房屋层高为2.9米，建筑面积为127.8平方米，房屋单价为每平方米9946.3元，总金额为127万余元，签约当天首付77万余元，余额50万元同期办妥银行贷款及担保手续并支付相关费用。

合同签订后，洪庆、袁圆按照合同约定把房款全部付清。

2012年7月14日，奥良公司通知洪庆、袁圆办理交房手续。自己不懂行，专家来帮忙。洪庆、袁圆在正式收房前，委托无锡丁某公司进行验房。果然给找出了问题，该公司验房后，出具验房第三方检测报告，载明：北次卧室净高实测误差约45毫米，主卧室净高实测误差约42毫米。

看到报告后，洪庆立即于同年7月26日，向奥良公司发出拒绝收房通知书，提出房屋存在严重质量问题，要求整改，不能整改的部分可协商处理，并限期奥良公司书面答复，逾期则追究其违约责任。

奥良公司与洪庆、袁圆双方多次协商，未能达成一致意见，洪庆、袁圆遂将奥良公司诉至无锡市南长区法院。

奥良公司提出以下鉴定申请：1.对涉案房屋的主卧室、北次卧室室内净高极差值超标对房屋结构安全性是否有影响进行鉴定；2.对涉案房屋的主卧室、北次卧室室内净高极差值超标问题的修复方案进行鉴定。

法院委托南京东南建设工程安全鉴定有限公司进行鉴定，该公司认为参照《建筑工程施工质量验收统一标准》第5.0.6条的规定，“经有资质的检测单位鉴定达不到实际要求、但经原设计单位核算认可能够满足结构安全和使用功能的，可予以验收”，不出具修复方案，建议由原设计单位对该问题进行复核并提出处理意见。后该公司出具鉴定报告，鉴定结论为：1.主卧室室内净高度极差计算值为41毫米，北次卧室室内净高度极差计算值为45毫米；2.主卧室和北次卧室室内净高度极差计算值均大于允许极差值，不符合《住宅工程质量分户验收规程》第6.0.1条要求；3.目前存在的净高极差不影响房屋主体结构的安全性。

诉请退房，法院未准

法庭上，双方展开了激烈的论辩。

洪庆、袁圆提出请求，要求解除商品房买卖合同；奥良公司返还首付款77万余元及从2010年10月29日起至实际归还之日止的银行同期同类贷款利息；奥良公司承担洪庆、袁圆通过公积金贷款50万元所支付的本息及担保手续费等相关费用；奥良公司协助洪庆、袁圆办理解除公积金贷款的事宜；奥良公司按照商品房买卖合同的约定承担逾期交房违约责任，即已付款的百分之二；另外，如商品房买卖合同不解除，因涉案房屋主卧室、北次卧室室内净高极差严重超标，是否影响房屋结构安全至今未得到原设计单位认可，故应根据江苏省《住宅工程质量分户验收规程》相关规定，由原设计单位参加房屋结构安全鉴定并经原设计单位认可达到原设计方案标准的前提下，奥良公司承担质量违约、逾期交房违约责任，减少房屋价款并赔偿损失。减少房屋价款应以合同价与市场价之间的差价为依据进行计算；逾期交房违约金应按日支付已付房款万分之二，逾期交房时间暂计算为17个月（2012年7月15日至2013年12月15日），违约金共计12.9万余元。

针对洪庆、袁圆的诉讼请求，奥良公司认为：洪庆、袁圆要求解除合同缺乏依据，因为奥良公司已按照约定的交付条件履行了通知收房的义务，即使涉案房屋存在净高极差超标的问题，也仅是影响观瞻，并不影响房屋的实际使用，且洪庆、袁圆在利息计算上存在重复，同时主张赔偿损失和违约责任也违反相关规定，因净高极差超标而影响观瞻，奥良公司同意免费吊顶以修饰该问题（即按建设单位出具的整改方案进行维修），或折算成1万元左右进行适当补偿；司法鉴定机构对涉案房屋净高极差是否影响房屋结构安全的问题已进行鉴定，鉴定结论为目前存在的净高极差不影响房屋主体结构的安全性，且法律也没有规定安全鉴定需要由原设计单位参加，洪庆、袁圆要求减少价款没有相关的事实依据，其也不存在逾期交房的问题，故不应当承担逾期交房违约责任。

无锡市南长区法院审理后认为，奥良公司交付的房屋，由于主卧室和北次卧室室内净高极差值超标，应认定房屋存在质量问题，经鉴定目前存在的净高极差不影响房屋主体结构的安全性，虽然奥良公司应对该质量问题承担违约责任，但因该质量问题没有影响到房屋主体功能且导致不能使用，不符合解除合同的条件，亦不能构成拒收房屋的理由，故对洪庆、袁圆要求解除合同、奥良公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求不予支持。

由于奥良公司交付的房屋存在质量问题，客观上会对洪庆、袁圆正常使用房屋产生影响，也会导致房屋装修成本增加，故洪庆、袁圆提出以减少房屋价款的方式追究奥良公司违约责任的主张，符合法律规定，依法应予支持。但减少价款的计算方式不应以房地产市场的价格波动为计算依据，该价格波动是市场价格规律的表现，与房屋质量问题并无必然联系，根据案件实际情况，法院对房屋价款予以酌情减少。

综上，无锡市南长区法院作出如下判决：奥良公司返还洪庆、袁圆房屋价款8万元。

退款8万，弥补层高

洪庆、袁圆与奥良公司均不服一审判决，向无锡市中级法院提起上诉。无锡市中级法院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。双方就是否符合解除合同的条件和违约方应如何承担违约责任展开了激烈的争论。

洪庆、袁圆认为：根据合同约定和法律规定，其均有权解除合同。鉴定结论不能作为认定本案事实的依据。

奥良公司则提出：原审法院酌情减少房屋价款的金额偏高，本案应以维修方式解决纠纷，即根据建设单位出具的整改方案予以吊顶，或予以折价补偿5000元到1万元。

无锡市中级法院审理后认为：

洪庆、袁圆与奥良公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。

关于是否符合解除合同的条件的争议焦点，洪庆、袁圆主张解除合同主要有两点理由：1.符合合同约定的解除条件；2.符合法律规定的解除条件。关于第一点理由，奥良公司于2012年7月14日通知洪庆、袁圆办理交房手续，系在合同约定的交付期限内，故洪庆、袁圆援引合同关于逾期交房违约责任的条款主张解除合同，本院不予支持。关于第二点理由，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同的，法院应予支持。但本案中，鉴定机构出具的鉴定结论认定目前存在的净高极差不影响房屋主体结构安全，本案房屋质量问题也未达到严重影响正常居住使用的程度。因此，亦不符合解除合同的法定条件。据此，根据维护交易安全与稳定的原则，洪庆、袁圆不能解除双方之间的商品房买卖合同。

篇（10）

市区内各电影院、歌舞厅、恋歌房、网吧及浴池等公共娱乐场所。

二、检查内容

1.是否有设计图纸及施工验收资料；

2.是否在装饰装修过程中改变了房屋的使用性质；

3.是否随意穿墙打洞、拆柱换梁、改变原有房屋的结构形式；

4.是否存在安全隐患。

三、方法步骤

1.现场对照房屋查看资料；

2.用仪器对主要结构构件进行测定；

3.组织专家综合评定；

4.输入电脑跟踪管理；

5.发放鉴定文书，经鉴定属危险房屋的发放《危险房屋通知书》，属于非危险房屋的，在鉴定文书上注明在正常使用文件下的有效时限。

四、具体要求

1.市房产管理局具体负责实施此次房屋安全检查，相关单位配合落实。