乙方违约合同汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇乙方违约合同范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

篇（1）

二、审理结果

一审法院经审理认为：广播电视台、某电视台经济频道节目组与刘某签订聘请主持人合同书系双方当事人在协商一致基础上的真实意思表示，协议内容合法有效。根据某电视台经济频道承认的事实，在协议履行过程中，中止履行协议是由于广播电视台、某电视台经济频道节目组的违约行为造成的。因某电视台经济频道节目组不具有法人资格，其行为产生的法律责任由某电视台经济频道承担。依据《中华人民共和国合同法》第107条、第113条第1款的规定，判决：1. 本判决生效后10日内广播电视台、某电视台经济频道共同赔偿刘某经济损失10.4万元；2. 驳回刘某要求广播电视台、某电视台经济频道赔偿其精神损失10万元的诉讼请求。

一审判决后，双方当事人均服判。

三、意见

本案主要存在以下两个法律问题：

第一，本案中合同的特点以及违约责任的承担问题

本案中，双方当事人签订的合同是聘请主持人的聘用合同。根据合同的约定，合同的履行方式是分阶段、分次数持续一年内履行完毕，即刘某在合同约定的期限内根据合同的要求主持节目，广播电视台、某电视台经济频道组成的节目组对刘某主持的节目进行录制并播出后，按合同确定的标准向刘某支付劳务报酬。根据合同的约定和主持节目的特点，刘某所主持的每一期节目虽然与合同约定的其应当主持的52期节目具有形式上的连续性和整体的一致性，但每一期节目的内容是不同的，且没有内在的连续性，能够独立存在，具有著作权法意义上的单独作品的性质，因此，该合同的性质是连续性履行合同。由于合同的内容是分阶段、分期限能够单独成立独立完成的，合同的违约方仅应对已过履行期限而因一方当事人的违约而导致合同未履行的合同内容承担违约责任，而不应对期限尚未届满的合同内容承担违约责任。合同履行中某一阶段上的违约并不影响合同的整体效力，在合同履行期限内，如果违约方同意承担违约责任并表示愿意承担继续履行未到期限的合同内容，而且该要求如果能够实现双方的合同目的的，各方当事人应当继续履行合同的内容，维护合同的稳定性。联系本案，广播电视台、某电视台经济频道与刘某履行合同主持节目至13期时，因与刘某发生纠纷，中止合同的履行。在双方当事人在合同中没有对一方当事人违约后合同是继续履行或是解除进行约定的情况下，广播电视台、某电视台经济频道要求刘某继续履行未到期限的合同内容，但刘某拒绝继续履行未履行完毕的合同内容，因此，刘某以广播电视台、某电视台经济频道违约，应当按合同的约定赔偿其尚未履行的39期节目的经济损失31.2万元，是没有法律依据的。

篇（2）

乙方（买受人）：****劲松路甲1号松华园小区 单元 房业主

鉴于：

1、XX年 月 日，甲、乙双方共同签订了《北京市商品房预售合同》（合同编号： ），乙方购买***劲松路甲1号松华园小区住宅楼（都城心屿），乙方已向甲方支付购房款人民币 元。

2、甲方应于XX年10月31日前向乙方交付商品房。

3、松华园小区住宅楼工程逾期竣工，甲方未能按合同约定期限向乙方交付商品房。

4、乙方已收到甲方的《入住通知书》，甲方自XX年5月20日起办理入住手续，乙方同意甲方的逾期交房违约金截止至XX年5月19日。

5、乙方已于XX年5月30日办理了入住手续，接收了商品房。

6、自XX年11月1日起至XX年5月19日止，甲方逾期交房201日，对照《北京市商品房预售合同》第十三条之约定，甲方按日计算向乙方支付全部已付款万分之四的违约金，甲方应向乙方支付逾期违约金人民币 元。

甲乙双方经协商，达成以下协议共同执行

一、甲方向乙方支付逾期交房违约金人民币 元，于XX年 月 日前以现金方式一次付清。

二、乙方收到甲方支付的违约金给甲方开具收据。

三、乙方收到甲方支付违约金，视同甲方已履行违约赔偿责任，乙方不得再向甲方提出金钱给付主张或要求。

四、本协议自双方签字盖章之日起生效。

五、本协议一式三份，甲方持两份，乙方持一份，具有同等法律效力。

篇（3）

承租方(乙方)____________

甲、乙双方于____年____月____日签署的____《房屋租赁合同》，双方至目前为止履行情况良好。由于乙方____________________规划原因，要求终止原《房屋租赁合同》，经双方协商一致，达成以下条款：

一、原合同租赁期计至____年____月____日。

二、从____年____月____日起，尚未履行的合同内容，终止执行。

三、乙方应于____年____月____日前将设备、管线等自行搬出，租赁房屋退回给甲方，依附于租赁房屋的装修等归甲方所有。如乙方不按时退租，每逾期一天，须向甲方支付原合同月租金3%的违约金。

四、原合同终止后，乙方除应付租金外，同意补偿三个月的原合同租金给甲方。

五、原合同终止后，双方同意就原合同事项互不追究法律责任。

六、双方如就本协议的效力、解释或者履行发生争议，应首先通过友好协商解决。如协调解决不成，任何一方均有权向人民法院提起诉讼。

七、本协议书自双方盖章或签字之日起生效。

八、本协议一式四份，甲乙双方各执两份，具有同等法律效力。

甲方：____________ 乙方：____________

委托人：____________ 代表人：____________

联系电话：____________ 联系电话：____________

签订日期：____年____月____日

房屋租赁续约合同范本2 出租方(甲方)____________

承租方(乙方)____________

甲、乙双方于____年____月____日签署的____《房屋租赁合同》，双方至目前为止履行情况良好。由于乙方____________________规划原因，要求终止原《房屋租赁合同》，经双方协商一致，达成以下条款：

一、原合同租赁期计至____年____月____日。

二、从____年____月____日起，尚未履行的合同内容，终止执行。

三、乙方应于____年____月____日前将设备、管线等自行搬出，租赁房屋退回给甲方，依附于租赁房屋的装修等归甲方所有。如乙方不按时退租，每逾期一天，须向甲方支付原合同月租金3%的违约金。

四、原合同终止后，乙方除应付租金外，同意补偿三个月的原合同租金给甲方。

五、原合同终止后，双方同意就原合同事项互不追究法律责任。

六、双方如就本协议的效力、解释或者履行发生争议，应首先通过友好协商解决。如协调解决不成，任何一方均有权向人民法院提起诉讼。

七、本协议书自双方盖章或签字之日起生效。

八、本协议一式四份，甲乙双方各执两份，具有同等法律效力。

甲方：____________ 乙方：____________

委托人：____________ 代表人：____________

联系电话：____________ 联系电话：____________

签订日期：____年____月____日

房屋租赁续约合同范本3 甲方(出租人)： ___________ 身份证号：______________________

乙方(承租人)： ___________ 身份证号：______________________

根据《中华人民共和国经济合同法》及有关规定，未明确甲、乙双方的权利义务等关系，经双方协商一致，续签本合同。

一、甲方愿意将坐落于 的房屋，面积 平方米，继续出租给乙方，乙方也愿意继续承租该房屋。

二、乙方承租甲方房屋作居住使用，续租时间自 年 月 日起至 年 月 日止。该房屋租金为每月 元整，缴租方式为 支付一次，计人民币 ，下次付款提前 天支付，如不支付，即属违约。

三、租赁期间，甲乙双方不得无故解除合同否则属于违约，如有特殊情况需要终止合同，必须提前一个月通知对方，双方协商解决。

四、乙方在使用房屋期间，不得擅自改变房屋结构和用途，如乙方对房屋设施故意造成损害的，应负修缮恢复原状或赔偿经济损失，如要对房屋进行装修，应征得甲方同意，费用由乙方自行负责。

五、租赁期满前，乙方是否续租，甲方是否出租，都应提前一个月通知对方。乙方在合同期满前应提前 天重签合同，不续租则在合同期满当日结算账务。归还租用物品。租赁期满后乙方必须按时搬走，不得故意拖延时间，未经甲方同意，过期五天后还未搬走，甲方有权自行处理并收回房屋。

六、乙方在租赁期间不得在上述房屋内从事国家法律法规、小区管理规定不允许的事情，如有发生甲方有权收回房屋。在房屋内进行的活动与甲方无关。

七、租赁期间发生的水、电、煤气、物业管理费、有限等费用由乙方支付，在前个租期缴纳了 元人民币的保证押金，在这个租期继续适用，待期满后甲乙双方不再续签，以上费用结清，房屋无损时，甲方应全额退还乙方。

八、双方必须严格遵守合同，如甲方违约则按该房月租金的两倍及搬家所造成的损失，作违约赔偿金。乙方违约则所付押金不退，作违约赔偿金。

篇（4）

租地协议书甲方：岳池县石垭镇xxx村委会

乙方：岳池县石垭镇xxx村x组sf村民xxx

为了搞好安佛蜜柚的产业发展，经甲乙双方友好协商，甲方在乙方集体土地上种植安佛蜜，在石垭镇党委政府、村委会的组织下，甲乙双方协商如下：

一、租地年限：从20xx年10月1日至20xx年9月30日止，共30年。

二、租地金额：230元/亩/年，不递增。

三、付款方式：每年12月30日，在村委会领款。

四、租地期限内,乙方不得以任何方式破坏业主的生产、经营管理权。违者交纳违约金二万元至二十万元。

五、亩数。金额元。

六、此协议书伍份，甲乙双方各一份，村委会1份，石垭镇政府1份，农业局1份，市农业局1份。

甲方：岳池县石垭镇xxx村

乙方：岳池县石垭镇xxx村x组村民xxx

证人:xxx

2016年租地合同协议书范本二

甲方： (以下简称甲方) 乙方： (以下简称乙方)

为了发展高效农业，搞活流通，在平等互利，双方自愿的原则下，甲方自愿把垃圾地租给乙方作为练车基地。 为了明确双方权利和义务，经甲、乙双方协商达成如下协议：

一、租用范围:

甲方愿把1亩1分地基地租给乙方使用， 共约1.1亩。

二、租用年限:

租用年限为 5 年，从2013年4月1日至 2018年4月1日止。

三、租金约定:

每年为人民币： (￥： 元)

四、交租形式:

第一年在4月2日前交清全部地租，第二年开始，每年4月2日付清当年全部地租。如有违约，按所有经济损失的双倍赔偿。

五、 甲方的权益及义务:

1、甲方有权督促双方履行合同义务，甲方必须在合同签订之日起4月1日前清理地面附着物，交地给乙方作备耕工作。另甲方在4月1日内未能将土地交给乙方使用，乙方

有权向甲方提出将租赁期天数延后。

2、甲方保证所出租的用地权属清楚，如因权属问题造成乙方的损失，甲方要负全部责任。

六、乙方的权利及义务：

1、乙方有权监督双方履行合同义务。

2、乙方须如期缴纳租金，如有违约超过三个月后缴纳租金，甲方 有权终止合同并收回基地的所有财产。

3、乙方不能改变田地的用途，作其它开发。

4、乙方只负责产品后的税费。

5、乙方要遵守乡(村)规定合约。

6、乙方在生产、经营过程中发生的一切债务与甲方无关。

7、合同期满，在同等条件下，乙方有续租优先权。

8、本合同一经双方签字即时生效。

9、合同生效之日起，在不影响甲方农作物的前提下，乙方有权做 前期的土地平整规划工作。甲方应予以配合。

10、在合同期内，乙方在不改变土地用途的前提下，可转让经 营权，但第三方仍然享有本合同权利和义务。

11、乙方租期满后，必须做好地上种植物的清理工作。在租地 合同期满前六个月，乙方交清土地保证金每亩100元，如乙方不清理种植物，甲方有权没收保证金。但乙方清理种植物 时(标准的种植物没有再生力)甲方必须 3 天内如数退还保证 金。

七、其他约定：

在合同期内，如遇特殊的、较大定的自然灾害时，双方共 同协商地租支付方法，地租租金元不变，支付时间共 同协商。 如遇国家征用土地， 于甲方无关。

八、 本合同未尽事宜，甲、乙双方经协商后签订补充合同与本合 同具有同等法律效力。以上条款及权利、义务，双方须共同遵 守，如违约合同，违约方要赔偿对方的经济损失。

九、 本合同一式四份，甲乙双方各执二份。

甲方代表签字：

篇（5）

身份证号码：

联系电话：

二、为确立劳动关系，明确双方的权利和义务，根据《中国人民共和国劳动法》和国家及省、市有关规定，经双方协商同意，签订本合同。

聘用期限：自 年 月 日 至 年 月 日(___年)

三、聘请待遇：

(一)甲方应遵循按劳分配原则，实行同工同酬，并根据乙方的工作岗位，确定每月工资报酬。试用期工资为 500元/月，试用期后工资为 基本工资加提成约合计1000左右元/月。并于每月28 日支付给乙方。

(二)乙方在国家规定的工作时间内要保质保量完成甲方安排的工作任务。

四、乙方严格履行幼儿园幼儿园教师岗位职责及幼儿园教育教学管理制度。

五、聘任合同的解除与终止：

1、 乙方有下列情况之一的，甲方可单方面解除聘用合同:

(1)聘期内严重不履行合同的。

(2)乙方不服从甲方工作安排。

(3)乙方严重违反教师职业道德规范、失职、违法、违纪、不遵守幼儿园规章制度。

(4)乙方工作随便，不履行岗位职责，在幼儿园内外造成不良影响。

(5)乙方知识能力不够，无法胜任岗位工作。

(6)与本园教师不能和睦相处，挑拨是非，或在家长中反响不良，教育质量严重下滑。

(7)体罚或变相体罚造成严重后果的。

(8)私下将生源先容到其他单位，故意泄露本单位工作秘密的。

(9)、因乙方工作责任心不强或者缺乏必要的安全保健意识，给甲方造成损失或者给甲方幼儿造成损害的。

2、乙方有下列情形之一的，甲方不得解除劳动合同：

(1)女职工在孕期、产期、哺乳期内的。

(2)患病或者因工负伤，在规定的医疗期内的。

六、乙方需提出解除合同的，应在学期结束前一月提出。未按规定私自离岗者扣下欠乙方的工资。

七：乙方在本园外(如往返路途中)所发生的一切事故，甲方不付任何责任，由乙方自行承担。

七、违反劳动合同的责任

1、甲乙双方违约不履行本合同，应由违约方赔偿给对方违约金5000元。

篇（6）

案例回放：

案例1：陈荣根与江阴兰星房地产开发公司等不履行商品房预约合同纠纷案。20__年3月20日，陈荣根与兰星房地产开发有限公司签订认购书一份约定由陈认购兰星公司的房地产，认购书中双方对拟购商铺的位置、价款、时间以及双方的权利义务做了明确的规定。陈荣根于当日向兰星交纳了60万元的诚意金，并约定待双方正式签订商品房买卖合同之后，诚意金抵作购房款。至于认购书在陈荣根收到签订商品房买卖合同通知之日起十日内自动作废。后，兰星公司在未通知陈荣根签订商品房买卖合同的情况下，将房屋另售他人。陈荣根兰星公司返还60万元的诚意金并赔偿因不履行合同造成的损失（包括合同履行后可以获得的利益）。

本案中，关于预约合同的效力，一审法院认为，双方在签订认购合同的时候已经就认购的房屋作了明确的约定，是双方当事人真实的意思表示，符合合同成立的条件，认为认购合同是独立、有效的预约合同。双方在认购条件成就后应当按照约定履行合同。条件成就后兰星公司没有通知陈荣根签订房屋买卖合同，即将房屋另售他人是违反了民事诚实信用的原则，属于违约。

关于预约与本约的性质差异，一审法院认为此案中因为预约合同在内容上缺乏付款的时间、方式、商铺的交付条件以及交付日期等主要的内容，而这些都需要在本约合同中加以约定，故预约合同仅是订立本约合同的前提和基础。

关于违约责任，因为双方之间签订的仅仅是预约合同，对于合同成立的主要内容需要在本约合同中加以确定，因此对于陈荣根主张的可得利益损失不予支持，但是法院考虑到房地产的实际市场情况以及双方当事人的履约情况，具体的赔偿数额应以兰星公司实际获得的差额利益返还给陈荣根。

案例2：江苏中科置业有限公司与潘利商品房销售合同纠纷。20__年4月30日，中科公司与潘利签订《商品房买卖合同一份》，合同中约定了购房的位置、价格和面积。20__年5月10日，中科公司向潘利出具一份书面记载潘利购房的位置、面积、单价和总价款的书面材料，潘利交纳订金1万元：20__年5月15日双方又签订了内部认购协议书一份，约定潘利认购的商铺位置、价格以及付款方式为先分期后按揭；后于20__年8月11日潘利补交4万元。另，双方约定在开工后30日内交清30%的首付款，并签订《商品房买卖合同》，同时交纳天然气管道维护费、物业维修基金等，否则视为违约，规定了违约金的数额。后来，双方因房屋的质量、价款等发生纠纷，致使《商品房买卖合同》未签订，中科公司诉至法院要求潘利支付未交纳的房款。一审和二审法院认为双方的单价已经与后来的认购协议书中变更，支持了中科公司的诉请。后中科公司不服，以与潘利签订的内部认购协议书，不具备商品房买卖合同应当具备的主要内容，且潘利没有在开工后的30日内交清30%的首付款，因此认为双方之间签订的内部认购协议为预约合同为由请求再审法院撤销原判决。

关于内部认购协议书的效力。再审法院认为根据双方签订的认购协议书中第5条、10条的约定，且认为该内部认购协议书中没有约定房屋交付的条件以及日期、办理产权登记的有关事宜以及剩余房款的支付等商品房买卖合同应当具备的主要内容，故认为该内部认购协议书应认为商品房买卖的预约，还没有转化为本约。

关于违约责任的问题。再审法院认为内部认购协议书虽为预约，但其中约定的违约金是在双方合意的前提下约定的，视为有效，法院予以支持。

本文中提及的两个案例，案例1中关于原告陈荣根主张的签订商品房合同中的可得利益损失，法院不予支持。而对于原告的损失，法院要求被告在房屋卖与他人的利益差价中实际获得的利益赔付原告，笔者认为是合理合法的。案例2中法院将原告中科公司按照与被告潘利签订的内部认购协议书中双方约定的违约条款直接予以适用，亦是合乎情理的。

根据以上两个案件，笔者从以下两个方面来展开论述： 1、预约合同相关的制度与理论；2、违反预约合同的法律后果。

一、预约合同相关的制度与理论。

（一）预约合同的概念。

预约，为约定将来订立一定契约之契约，其将来应订立之契约成为本契约。我国现行的法律对于预约合同及其违约责任没有进行明确的规定，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）中有关预约的规定，为预约纠纷案件提供了执法依据，但其仅有的二条规定尚远远不能满足审判实际的需要。理论上大都认为应依据合同自由的原则来认定预约合同的效力。

预约从本质上而言，仍是形式完备的合同，该合同为双方当事人确立合同关系，明确双方权利义务，应适用有关合同成立生效及履行等一般原则。但预约与其他一般合同最主要区别在于预约以将来与相对人签订特定合同为目的。一项交易、合同的最终达成，通常要经过双方当事人反复的磋商。进入缔约阶段后，双方当事人虽未能形成合同关系，但较之无关的第三人，无疑关系要更为紧密。通过达成预约，对未来双方之间能达成特定合同的意向或目的进行确定，从而起到稳固双方交易机会的作用。

（二）预约与本约的区分。

预约与本约是性对而言的，预约成立于本约之前，其内容着眼于向本约的发展，订立预约的目的也在于为缔结本约提供保障，故两者存在一定的牵连关系，两者相互依存。但是本约的成立并不必然以预约的成立为前提条件。预约相对于本约而言具有从属性，但两者不能等同于主合同和从合同的关系。主合同与从 合同之分类所依据的标准为合同相互间的主从关系，凡不以他种合同存在为前提即不受其制约而能独立存在的合同称为主合同。反之，必须以他种合同的存在为前提，自身不能独立存在的合同称为从合同。主合同与从合同存在一种制约关系，而预约与本约则不同。预约合同的从属性体现在：当本约因不可抗力而导致合同不能实现或一方对于他方丧失信任时，预约丧失约束力。因此，预约与本约相比，具有以下法律特征：

1、预约合同须有当事人达成合意。

预约既为契约，则必有双方当事人意思表示一致的内容，其为民事法律行为，否则不构成契约。双方当事人在签署商品房预售合同或现房买卖合同前，对房屋交易的部分事宜达成一致并签约确认，此达成一致的事项就是双方当事人的合意。其内容一般包括：双方当事人的基本情况；房屋的基本情况（含房屋位置、面积等）；价款计算；签署契约的时限规定；定金条款等。当然，在实务中预约的表现形态比较多样、复杂，其可以表现为意向书、允诺书、认购书、定金收据、原则协议、谅解备忘录、协议要点、谈判纪要等，判断其是否构成预约看是双方意思表示还是单方意思表示，前者为预约，后者则为要约。若双方和单方意思表示均不明确，则既不构成预约也不构成要约。比如，甲公司与乙购房人达成“意向书”规定，只要甲方保证房屋质量，价格合理，能及时交付房屋，乙方将考虑向甲方购房。此份意向书中，乙方使用了“考虑”一词，使得双方的权利、义务变得完全不确定，这类似于附随意条件的法律行为无效一样，根本原因在于欠缺明确的意思表示。

2、预约的标的须是在一定期限内签订本约。

在商品房预售中，双方当事人之所以要签订预约是因为当时存在事实或法律上不能克服的障碍，不具备签订商品房预售合同的条件，如开发商已办妥立项、规划、报建审批手续，但尚未缴清土地出让金，尚未取得《商品房销售许可证》等，故当事人只得以预约的形式签订合同。由于交房时间无法确定，实际施工中又可能出现变更设计、增加建筑面积等情形，所以当事人所签订的预约合同中往往存在着大量的缺失条款和不确定条款。这些条款只能在将来条件成熟后，通过双方签订本约来予以明确，以最终确定双方在商品房买卖合同的权利与义务。故预约的标的指向只能是将来签订本约，若无需签订本约即可确定双方的权利、义务，则将不构成预约而是本约。

3、预约须有当事人受其约束的意思表示。

合同的法律拘束力是法律赋予的，但不仅仅来源于法律，而是两方面的结合，即当事人意志与法律意志的统一。也可以说是当事人各方为使自己的意志受法律保障，将自己的意志符合于法律意志。因此，预约合同中当事人明示或默示受其约束的意思表示，是预约合同成立的必要条件。如当事人双方在进行反复磋商后，就合同的部分内容初步达成共识，并签署了备忘录，为进一步的磋商提供参考。此类备忘录仅是双方谈判过程的记录，属于缔约过程的一部分，体现不出双方须依此缔结本约的义务，故没有法律拘束力，也就不能构成预约。

4、预约的内容应具有一定的确定性。

《合同法》规定，要约的内容应当具体确定。要约的内容一旦被受要约方所承诺，即成为双方合同的内容，故合同内容的具体明确是合同成立的基本条件。《合同法》第12条规定了合同一般应具备的八项内容，但此条属于任意性规范，当事人得依自己的意志优先之。只要合同的核心条款存在，合同即告成立。如《联合国货款销售合同公约》第14条规定，买卖合同成立只需具备三个条款：应载明货物的名称，应明示或默示规定货物的数量或规定如何确定数量的方法，应明示或默示规定货物的价格或规定如何确定价格的方法。此规定当然只能针对买卖合同而言，对其他合同就不一定完全适用或者可能完全不适用。因此，合同的性质决定了合同成立所应具备的基本内容。对于商品房买卖预约合同，因预约阶段存在“事实和法律障碍”而不可能作出十分具体详尽的约定，在预约合同中表现为大量的缺失条款和不确定条款，但不能因此认为商品房买卖预约合同可以没有基本内容或核心条款。笔者认为，商品房买卖预约合同的成立至少应当具备两项明确的内容，即房屋的基本情况（包括坐落位置、层次、大致面积等）及将来依预约签订本约的意思表示。

（三）预约合同的效力。

关于预约合同的效力有强制缔约与强制磋商等学说相争鸣，然而在具体案件的处理上各家学说又总显得苍白无力。强制磋商说指当事人之间一旦缔结预约，双方就负有在未来某个时候为达成本约而进行磋商的义务，但当事人也仅负有磋商的义务，只要当事人为缔结本约进行了磋商就履行了预约义务，是否最终缔结本约则非其所问。强制缔约说则与之相反，认为当事人仅仅为缔结本约而磋商是不够的，除法定事由外，还必须达成本约，否则预约毫无意义。

预约的效力是研究预约问题的核心，也是目前理论上争议最大，实践中做法最混乱的部分。预约的效力现在基本上形成了通说，即区分预约合同的详尽程度予以分别认定。预约合同也包含了本合同的主要条款，可以直接订立本约的采取强制缔约说：条款比较简陋的应适用强制磋商说比较合理。关于预约内容确定性的地位学者早有论述：“原则上任何一方，得要求缔约，然后履行的要求，只有于本约的内容于预约中已足够确定时，才能获得胜诉的判决。若根据预约建立的缔约义务并不充分确定，则无法运用解释确定预约的内容，故其义务与预约均不发生法律效力。因此，就预约的确定性，应当依照个案的情况斟酌当事人的利益来确定。

笔者认为，从预约制度设立的法律价值、现行司法解释中隐含的意思以及对实务的可操作性等角度考量，采强制缔约说较为合理。

采取强制缔约说，预约人的合同义务较大，法律责任更强，有利于引导当事人谨慎从事法律行为，加大对恶意预约人的民事制裁，保护当事人间利益的平衡。且强制缔约说更能体现预约制度之法律价值，同时回避了司法操作的繁琐，利于司法效率的提高。需要指出的是，强制缔约说的真正含义在于：预约订立后，预约双方须依诚信原则进行磋商，除不可归责于双方的事由外，应当缔结本约，否则将承担违约责任。

二、违反预约合同的法律责任。

在讲述预约合同的制度等相关理论的时候，已经提及了诚实信用是预约合同存在的价值基础，若当事人一方违反认购书中诚信谈判义务，不履行签订正式的商品房预售合同的义务，对方当事人能否径直请求违约方履行本约的义务，能否要求赔偿本约的履行利益是违反预约合同后，应当考虑的两个问题。

篇（7）

第一条 总则

1、鉴于乙方申请，甲方根据加盟计划，授予乙方(加盟分公司)特许经营权。特许乙方自 年 月 日至 年 月 日在_____省______市/县____ _ _ 开设天略装饰加盟店，授权乙方于合同期限内在甲方认可的加盟店、使用由甲方独立拥有的 “天略装饰”注册商标。乙方自开店一月内将店面装修效果图照片(5张)及营业执照复印件交甲方存档。

2、乙方付一万三千元加盟费汇入甲方帐户。￥13000元

3、加盟授权从甲乙双方签订合同，并且乙方向甲方付清规定的款项(包括特许加盟费、含品牌授权使用保证金等，实际须支付的款项种类和金额按签约合同规定为准)之日起生效。

第二条 承诺

1、乙方获得上述特许经营权许可后，须按甲方要求经营管理，不得超越许可范围和许可期限，未经甲方书面同意，不得将该项权利转让。乙方承诺在加盟期间，完全遵守本特许加盟条列，合法经营。

2、甲方承诺不在乙方开设的天略装饰加盟店同一区域范围内(按所在城市的行政区片或以一定直径范围划分)自己或允许第三者经营其它天略装饰加盟店。

第三条 合同的续约、解除和终止

1、本合同期满后，如双方达成一致协议继续延续本合同，则本合同经双方签字确认后续约一年，乙方不用再支付加盟费、品牌使用保证金。如双方未达成一致协议，则本合同期满后自动终止。

2、乙方在合同期内有下列行为之一，甲方有权单方提前解除合同并保留继续追讨乙方违约责任的权利：乙方因违法经营被政府部门下令停业整顿或吊销营业执照或经营所需的其他证明时;乙方违反或未实现本合同的约定，破坏加盟体系或对甲方经营造成不利影响;乙方未与甲方协商，不再履行约定的合作义务，单方面退出加盟。

篇（8）

地址：

电话：

电子邮件：

乙方：

家庭地址：

身份证号：

联系电话：

甲乙双方按照自愿、平等、协商一致的原则，签订本合同。

第一条 合同期限

1.合同期限为_________月，从_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。

2.聘用合同期满前一个月，经双方协商同意，可以续订聘用合同。

3.本合同期满后，任何一方认为不再续订聘用合同的，应在合同期满前一个月通知对方。

第二条 试用期限

试用期限为_________天，即从_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。

第三条 工作条件和劳动保护

1.甲方聘请乙方主要从事幼儿学前教育、护理、家教等工作。

2.甲方实行每月工休_________天，可和雇主自行调整累计休息。

3.甲方可根据工作需要组织乙方参加必要的业务知识培训。

第四条 工资待遇

1.乙方在试用期间，月薪_________元。试用期满后，按乙方的技术水平，劳动态度和工作效率评定，根据所评定的级别或职务确定月薪。

第五条 服务培训费用

1.跟踪服务，培训，教材费用_________元/年，费用从乙方试用期工资中扣除。

第六条 从业要求

1.乙方须提供有效身份证复印件，学历证明，正规医院体验证明，担保人一名。

2.乙方应遵守甲方规定的各项规章制度和劳动纪律，自觉服从甲方的管理，教育，接受甲方同等条件工作调配。

3.乙方试用期半个月的工资保留在甲方作为违约合同的保证金，待合同期满后退还给乙方；

第七条 乙方有下列情形之一的，甲方可以解除聘用合同

1.在试用期内，乙方不能胜任工作，经过培训或者调整工作岗位仍不能胜任工作；

2.提供的证明资料不真实或对雇主提供劣质服务，并造成很坏影响的；

3.严重违反工作纪律，故意不完成工作任务，严重失职，私通雇主欺骗甲方，并造成严重损失的；

4.被依法追究刑事责任的。

第八条 有下列情形之一的，乙方可以通知甲方解除聘用合同

1.在试用期内的；

2.甲方客户未按照聘用合同约定支付工作报酬或者提供工作条件的。

第九条 违反和解除聘用合同的经济补偿

1.聘用合同履行期间，乙方要求解除聘用合同的，应按不满聘用合同规定的期限，应赔偿甲方为其支付乙方保证金作为的违约金给甲方。

第十条 其它事项

1.甲乙双方因实施聘用合同发生人事争议，按法律规定，先申请仲裁，对仲裁裁决不服，可向人民法院提讼。

2.本合同一式二份，甲乙双方各执一份，经甲，乙双方签字后生效。担保书作为合同副本。

3.本合同条款如与国家法律、法规相抵触时，以国家法律、法规为准。

甲方（盖章）_________ 乙方（签字）_________

篇（9）

1、鉴于乙方申请，甲方根据加盟计划，授予乙方（加盟分公司）特许经营权。特许乙方自 年 月 日至 年 月 日在_____省______市/县____ _ _ 开设天略装饰加盟店，授权乙方于合同期限内在甲方认可的加盟店、使用由甲方独立拥有的 “天略装饰”注册商标。乙方自开店一月内将店面装修效果图照片（5张）及营业执照复印件交甲方存档。

2、乙方付一万三千元加盟费汇入甲方帐户。￥13000元

3、加盟授权从甲乙双方签订合同，并且乙方向甲方付清规定的款项（包括特许加盟费、含品牌授权使用保证金等，实际须支付的款项种类和金额按签约合同规定为准）之日起生效。

第二条 承诺

1、乙方获得上述特许经营权许可后，须按甲方要求经营管理，不得超越许可范围和许可期限，未经甲方书面同意，不得将该项权利转让。乙方承诺在加盟期间，完全遵守本特许加盟条列，合法经营。

2、甲方承诺不在乙方开设的天略装饰加盟店同一区域范围内（按所在城市的行政区片或以一定直径范围划分）自己或允许第三者经营其它天略装饰加盟店。

第三条 合同的续约、解除和终止

1、本合同期满后，如双方达成一致协议继续延续本合同，则本合同经双方签字确认后续约一年，乙方不用再支付加盟费、品牌使用保证金。如双方未达成一致协议，则本合同期满后自动终止。

2、乙方在合同期内有下列行为之一，甲方有权单方提前解除合同并保留继续追讨乙方违约责任的权利：乙方因违法经营被政府部门下令停业整顿或吊销营业执照或经营所需的其他证明时；乙方违反或未实现本合同的约定，破坏加盟体系或对甲方经营造成不利影响；乙方未与甲方协商，不再履行约定的合作义务，单方面退出加盟。

3、本合同终止或解除后，乙方不得以任何理由再使用天略装饰商标。本合同终止或解除一个月内，乙方必须自行承担费用，拆除乙方原所有带有“天略装饰”的商号、标识、商标、服务标志等一切含甲方标识的装饰用具、店面装修、灯箱、宣传品等、否则视为乙方违约和对甲方的侵权，甲方有权索赔。

本合同一式二份，甲乙双方各持一份。

篇（10）

    被告:徐州市同力创展房地产有限公司(以下简称同力创展公司)。

    1999年6月,徐州市泉山区奎山办事处(原奎山乡)奎西村旧村改造工程经徐州市有关部门批准分期实施。2003年10月,旧村改造工程二期启动,被告同力创展公司开始参与该工程,并将该工程定名为橙黄时代小区。建设的房屋部分用于安置原奎西村拆迁居民,其他部分作为商品房对外出售。被告同力创展公司参与上述旧村改造工程后即对其拟开发建设的部分楼盘对外进行出售。2004年2月16日,被告与原告张励签订《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》一份,该预订单约定:原告预订被告开发的橙黄时代小区彩园组团8号楼1单元102室商品房,该房屋建筑面积预计为123平方米,双方约定房屋单价为2568元/平方米,签订合同时单价不变;原告向被告预缴购房款5万元,合同签订时再缴付剩余房款25.8484万元。同日,原告按上述约定向被告交纳房款5万元。其后,因拆迁受阻,该工程进度拖延,被告同力创展公司未通知原告张励签订商品房买卖合同。

    2006年,国务院发文要求自2006年6月1日起对新审批、开工建设的商品房项目中套型面积在90平方米以下的住房必须达到开发建设总面积的70%以上。2007年徐州市政府发文规定自2007年10月起徐州市所有的各类居住工程必须采用现交框架等结构体系。因此,被告此后建设的橙黄时代小区的商品房套型面积发生了变化。拆迁安置过程中,根据拆迁情况和建设进度,被告同力创展公司将橙黄时代彩园小区8号楼作为拆迁安置房对拆迁户进行了安置,并于2008年3月19日将其与原告张励签订的预订单中约定的橙黄时代小区彩园组团8号楼1单元102室(89平方米)安置给拆迁户徐西成。

    2010年1月21日,被告同力创展公司取得橙黄时代小区彩园组团5、6、7、8号楼的商品房预售许可证。2010年3月,原告张励起诉要求被告继续履行合同(预订单),后因故撤回起诉,于2010年11月16日再次诉讼,要求被告按原合同(预订单)价格赔偿不低于90平方米的房屋一套并赔偿其他损失10万元。审理过程中,原告张励表示,如被告同力创展公司确实无房可交,原告则要求被告一次性给付33万元。

    【审判】

    江苏省徐州市泉山区人民法院经审理认为:

    民事行为应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则,必须遵守国家法律和政策。本案中,原、被告双方作为具有相应民事行为能力的行为人在签订《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》时意思表示真实,且内容比较具体,因此该预订单在双方间产生了相应的权利义务关系,其所确定的内容在双方间产生拘束力。但因该预购单签订时所涉及的标的物尚处在规划之中且被告同力创展公司当时并未取得商品房预售许可,故首先需要确定该预订单的性质。

    一、关于原、被告双方签订的《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》的性质问题。依传统民法理论,当事人之间签订的合同可以分为预约合同和本约合同,预约合同的目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划,其主要意义就在于为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务;本约合同则是对双方特定权利义务的明确约定。预约合同既可以是明确本约合同的订约行为,也可以是对本约合同的内容进行预先设定,其中对经协商一致设定的本约内容,将来签订的本约合同应予直接确认,其他事项则留待订立本约合同时继续磋商。判断商品房买卖中的认购书究竟为预约合同还是本约合同,最主要的是看此类认购书是否具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,即是否具备当事人名称或者姓名和住所,商品房基本状况,商品房的销售方式,商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间,交付使用条件及日期,装饰、设备标准承诺,水电气讯配套等承诺和有关权益、责任,公共配套建筑的产权归属等条款。但一般来说,商品房认购书中不可能完全明确上述内容,否则就与商品房买卖合同本身无异,因此在实践操作过程中,这类认购书只要具备了双方当事人的姓名或名称,商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期,就可以认定认购书已经基本具备了商品房买卖合同本约的条件。反之,则应认定为预约合同。

    本案中,原、被告双方签订的《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》对于双方当事人的姓名或名称,商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、单价、付款时间进行了明确的约定,但因双方在签订该预订单时作为买卖标的物的商品房尚处在规划之中而且没有进行施工,被告同力创展公司也没有取得商品房预售许可,所以双方对商品房的交付时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款在预订单中没有明确约定,属于未决条款,需在签订买卖合同时协商一致达成。事实上,双方在该预订单中通篇所用的词语表达为“预订”、“预计”、“预缴(购房款)”,其第五条更是明确约定;“在甲方(被告)通知签定(订)《商品房销售合同》之前,乙方(原告)可随时提出退房……在乙方按照本条约定签定(订)《商品房销售合同》前,甲方不得将该房另售他人”,说明双方在签订该认购单时对于该行为的性质为预约合同的认识是明确且不存在疑异的。因此,法院确认双方于2004年2月16日签订的《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》是以将来签订商品房销售(买卖)合同为目的的预约合同,原告张励要求被告以该商品房预订单为依据履行商品房交付义务的主张不能成立。

    二、关于违反预约合同应承担的法律后果问题。具有相应行为能力的人在意思表示真实的情况下签订的预约合同在双方当事人之间产生拘束力,非经当事人协商一致不得更改,否则构成对预约合同的违约。预约权利人可以请求对方履行订立本约的义务或者赔偿损失。本案中,原、被告双方签订商品房预订单后,因建设商品房用地拆迁安置问题致使商品房开工建设日期拖延,在此过程中,国务院及徐州市政府相继出台的有关行政法规对于新建商品房的建筑面积、施工工艺及材料进行了强制性规定,加上新的拆迁安置情况出现,致使商品房建设规划变更、面积变化及建筑成本增加,应属于不可预料的情形,不应视为被告同力创展公司故意违反预约合同。但被告在未取得商品房预售许可时即对尚未开工建设的商品房进行出售违反了有关的法律法规,其行为具有违法性;同时在与原告张励签订商品房认购单时对于上述情况估计不足,其后又将认购书中列明的房号安置给他人,致使双方失去了进一步协商并签订本约合同的可能性,双方签订的商品房预订单终止履行,对此结果被告应承担相应责任。因此,被告应将原来收取原告的5万元予以退还,并应对原告承担违约责任即被告应对原告因此而造成的损失承担赔偿责任。

    三、关于原告损失的确定问题。在违约责任中,承担责任的一方应给对方造成的利益损失进行赔偿。本案中,原告张励在与被告同力创展公司签订预订单后,有理由相信被告会按约定履行订立本约合同的义务,从而丧失了按照预订单约定的房屋价格与他人另订购房合同的机会,因此被告因违约给原告造成的损失应根据订立预订单时商品房的市场行情和现行商品房价格予以确定,但因被告所开发建设的房屋无论是结构还是建筑成本都与双方签订预订单时发生了重大的变化,因此原告以被告开发建设房屋的现行销售价格作为赔偿标准亦显失公平,法院不予采纳。综合考量商品房市场的价格变动过程以及原告向被告交纳房款的数额,对于被告因违约给原告造成的损失确定为15万元。

    综上所述,对于原告张励要求被告同力创展公司交付不低于90平方米房屋一套的诉讼请求,不予支持,但对其关于如被告无房可交则赔偿损失的主张应予以采纳,并将损失数额确定为15万元。据此,依照民法通则第四条、第六条,合同法第四十二条的规定,判决:一、被告同力创展公司于本判决生效后10日内退还原告张励预交的房款5万元;二、被告同力创展公司于本判决生效后10日内赔偿原告张励损失15万元;三、驳回原告张励的其他诉讼请求。

    宣判后,双方当事人均未在法定期限内提起上诉,一审判决已经发生法律效力。

    【评析】

    本案的关键在于裁判理由中所归纳的对原、被告所签订预订单的性质认定,即该预订单究竟是商品房买卖合同,还是属于被告辩称中的预约协议,或是属于商品房交易意向协议,它们在法律上的性质和后果有何不同?针对这些问题,笔者试图通过一些理论上的阐释和分析来回答。

    一、关于预约协议的认定标准