房地产合作合同汇总十篇

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地址：________________

电话：______传真：_____

授权代表：____职务：_____

乙方：________________

地址：_______________

电话：______传真：_____

授权代表：____职务：_____

甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，签订本合作建房合同。

第一条前言

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、法规的规定，基于：

1.甲方已于___年___月___日依法以招标(或拍卖、行政划拨，购买)方式取得位于_准格尔旗沙圪堵__、编号为___的地块的土地使用权，该地块的规划用途为_商住_____、容积率为_2.2__、计划建筑面积为_28__万平方米、土地使用权年限自___年___月___日至___年___月___日止、土地使用权证(或用地红线图)编号为____;

2.由乙方提供建房资金，并承建全部建筑及附属工程。

第二条合作建房

1. 甲方同意提供依现状上述第一条所指的地块的土地使用权，乙方同意按本合同第三条的约定提供建房资金，双方合作开发建成约__28__万平米的办公(或商业、住宅)楼，并按本合同第 六条的约定进行利益分成。

2.工程造价以国家预算计算(不降点)，全部由乙方承建。

第三条建房资金

1.工程建设资金预计为人民币__________元，全部由乙方提供，实际建筑成本高于或低于该预计数额的部分由乙方承担和享有。

2. 建房资金指本合同生效后至房屋经验收合格时止所需的一切成本、费用。该建房资金不包括甲方因招标、拍卖方式取得土地使用权而应缴的土地使用费或因划拨方式取得土地使用权而应补缴的地价款。

第四条报批手续

除按规定应由双方共同办理的报批手续外，包括本合同在内的所有报批手续均由甲方负责办理，但甲方有义务协助乙方办理报批手续，包括毫不迟延地提供乙方持有的所需材料。

第五条设计、建筑

1.工程设计费用由甲方负责，但需经得乙方通过设计方案，建筑的招标、施工监督由乙方负责。

2. 工程设计的招标工作应在本合同生效后第__15__天内完成，整个建筑工程应在本合同生效后第20天内开工，并在第10个月内完成竣工验收工作。

第六条利益分成

1. 全部建筑按每平米4200元的价格交由乙方销售，除去乙方投入的建房资金，乙方找差价补足甲方每个建筑平米4200元。

2 .超出每平米4200元销售以外的溢价，为乙方所得，不足部分由乙方承担。

3.每平米4200元(含4200元)的销售税由甲方承担，超出部分由乙方承担。

4.乙方的销售房款所得，除保证正常施工外优先支付甲方每平米4200元的差价部分。

第七条违约责任

1.如乙方未能按本合同第五条第二款的约定时间完成工程设计的招标工作、或在本合同生效后第__20__天内开工、或在第_10___个月内完成竣工验收工作，甲方有权解除合同，并有权要求乙方赔偿损失。

2.因甲方的原因造成延误的，乙方工期顺延，造成损失的由甲方赔偿乙方。

3.如因甲方的原因造成报批手续或工程的延误，当拖延时间在__1__个月以内时，乙方有权要求甲方应按主管部门的指导租金价格向乙方支付违约金;当拖延时间超过三个月以上时，乙方有权解除合同，并有权要求甲方赔偿损失。

第八条争议解决

凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，双方应友好协商，协商不成，应提交中国国际经济贸易仲裁委员会深圳分会，按照申请仲裁时该会实施的仲裁规则进行仲裁，仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。

第九条合同生效

本合同自政府主管部门批准后生效。

甲方：______________________乙方：_______________________

授权代表(签字)：____________授权代表(签字)：____________

日期：___________年___________月_____________日

地点：______________________________________________

【合作开发房地产合同(二)】甲方：

乙方：

根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规之规定，为明确责任，恪守信用，特签订本合同，共同遵守。

第一条 开发项目

项目名称：旬邑原底鑫源小区

地址：旬邑县原底街道306省道以南

第二条 项目规模

在本协议所述地块上：拟建旬邑原底鑫源小区工程，规划占地30000平方米，。

第三条 合作方式

1、投资方式：合作股份

2、股东组成：合作股份由四个股东组成、大股东占40%股份、其余股东各占20%股份

3、建设管理费用、施工手续等事宜从该项目中的总造价的5%计入建设公司

第四条 承包计算方式

1、包工包设备按平方米285元计算

2、包工不包设备按平方米188元计算

第四条 前期工作安排

合作开发项目的前期工作由甲方负责，包括但不限于以下各项：

(1)落实合作开发项目用地规划手续，获得合建项目占地的使用地规划批文，土地使用权人为甲方，土地使用不附带第三者的利益限制。

(2)落实合作开发项目占地的规划报建工作。

(3)完成合作开发项目规划用地的拆迁、安置及补偿工作，拆迁安置及补偿费用包含在总投资内。

(4)甲方负责合作项目的整体供水、污水处理、供电、安装、供气、通讯报装手续，甲方应负责合作项目的资源供应。

(5)甲方负责合作项目开工手续的办理，获得开工证，使合作项目可以合法开工建设。

第五条 工程管理

本协议签署后，甲方组织合作项目工程关联办公室，具体协商工程管理、项目进展、人员联络、财务及工程进度安排。

第六条 物业交付

1、合作开发物业应于竣工后交付使用，合作项目应取得《建设工程质量核验证书》。

2、合作开发物业竣工交付时，甲乙双方应共同参加施工方、设计单位的竣工验收。

第十条 产权确认与产权过户

1、本协议签署后应报送旬邑县原底社区(合作项目主管机关)审批，以便按本协议规定确定合作项目性质物业的产权归属，即甲方分得产权，

2、按法律及政策规定，乙方分得物业时，相应分摊的国有土地应办理土地使用权变更登记手续，即将该片国有土地使用权人变更为乙方的手续。此项手续由甲方负责协调办理。

第七条 保证

1、该项目资金在旬邑县信用联社营业部行开户管理。

2、_________方经济责任由_________担保。保证方有权检查督促_________方履行合同，保证方同意当_________方不履行合同时，由保证方连带承担经济责任。

3、_________方愿以_________作抵押品，另附明细清单作为本合同的附件。_________方不履行合同时，_________方对抵押品享有处分权和优先受偿权。

第八条 房屋的维修及管理：_________

第九条 违约责任：_________

第十条 声明及保证

甲方：

1、甲方为一家依法设立并合法存续的企业，有权签署并有能力履行本合同。

2、甲方签署和履行本合同所需的一切手续均已办妥并合法有效。

3、在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对甲方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。

乙方：

1、乙方为一家依法设立并合法存续的企业，有权签署并有能力履行本合同。

3、在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对乙方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。

第十一条 保密

甲乙双方保证对在讨论、签订、执行本协议过程中所获悉的属于对方的且无法自公开渠道获得的文件及资料(包括商业秘密、公司计划、运营活动、财务信息、技术信息、经营信息及其他商业秘密)予以保密。未经该资料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限为50年。

第十二条 通知

1、根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式。

2、一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起5日内，以书面形式通知对方;否则，由未通知方承担由此而引起的相关责任。

第十三条 合同的变更

本合同履行期间，发生特殊情况时，甲、乙任何一方需变更本合同的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内(书面通知发出_5_天内)签订书面变更协议，该协议将成为合同不可分割的部分。未经双方签署书面文件，任何一方无权变更本合同，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。

第十四条 合同的转让除合同中另有规定外或经双方协商同意外，本合同所规定双方的任何权利和义务，任何一方在未经征得另一方书面同意之前，不得转让给第三者。任何转让，未经另一方书面明确同意，均属无效。 第十四条 争议的处理

1、本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。

2、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解;协商或调解不成的，按下列第_1_种方式解决：

(1)提交咸阳市仲裁委员会仲裁;

(2)依法向人民法院起诉。

第十五条 不可抗力

1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影响而未能履行其在本合同下的全部或部分义务，该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予中止。

2、声称受到不可抗力事件影响的一方应尽可能在最短的时间内通过书面形式将不可抗力事件的发生通知另一方，并在该不可抗力事

件发生后10日内向另一方提供关于此种不可抗力事件及其持续时间的适当证据及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料。声称不可抗力事件导致其对本合同的履行在客观上成为不可能或不实际的一方，有责任尽一切合理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的影响。

3、不可抗力事件发生时，双方应立即通过友好协商决定如何执行本合同。不可抗力事件或其影响终止或消除后，双方须立即恢复履行各自在本合同项下的各项义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使合同任何一方丧失继续履行合同的能力，则双方可协商解除合同或暂时延迟合同的履行，且遭遇不可抗力一方无须为此承担责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

4、本合同所称

第十六条 合同的解释

本合同未尽事宜或条款内容不明确，合同双方当事人可以根据本合同的原则、合同的目的、交易习惯及关联条款的内容，按照通常理解对本合同作出合理解释。该解释具有约束力，除非解释与法律或本合同相抵触。

第十七条 补充与附件

本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充合同。本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。 第十八条 合同的效力

1、本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖单位公章或合同专用章之日起生效。

2、本合同正本一式4份，双方各执2份，具有同等法律效力。

甲方(盖章)： 乙方(盖章)：

法定代表人(签字)：法定代表人(签字)：

委托人(签字)：委托人(签字)：

开户银行： 开户银行：

篇（2）

二、合作条件：

1、甲方提供待开发土地的使用权，乙方提供本房地产合作开发所需的全部资金。

2、乙方保证对外提供全套的房地产开发企业资质等房地产开发企业所需资料，保证本企业注册真实、合法，经营范围符合房地产开发要求。

3、由乙方办理房地产开发的各种证照手续及房地产开发所需的各种行政审批事项，甲方积极予以协助。

4、房地产开发过程，乙方选任设计施工企业应有符合国家标准的资质证书及安全生产条件。

5、房地产开发的楼盘设计，建筑面积，样式，经甲、乙双方共同协商确定，未经甲方同意，乙方不得单方更改。

三、甲方提供本房地产合作开发所需土地的土地使用权，该土地面积 亩，使用期限 年，甲方保证该土地使用权为出让取得，无抵押，不受其它权利人追究。如因房产经营销售需要办理该土地使用权转让手续，由乙方出资并办理，甲方予以协助。

四、本房地产开发项目自本合同签订之日起启动，自 年月 日竣工，合作开发终止。乙方负责日常的工程施工管理工作，因工程质量、安全生产造成的纠纷由乙方负责处理，并承担相应的法律责任。

五、收益分配。本合同履行期间，由甲、乙双方各派驻会计，共同负责楼房的销售资金。甲方按开发房地产的建筑面积 元/㎡提取作为本房地产合作开发的收益，由乙方分三期支付给甲方。自本合同同签订之日支付 元，开发房地产销售至一半支付 元，开发楼房工程完工乙方结清甲方全部收益。

六、违约责任

1、因甲方提供土地瑕疵造成乙方损失或本合同未能履行，由甲方按本房地产开发设计资金的10% 赔偿乙方。

2、因乙方资金不到位或其他乙方原因造成甲方损失或造成本合同未能履行，由乙方按本房地产开发设计资金的10% 赔偿甲方损失。

3、因乙方经营、管理不善或资金不到位造成合同延期或不按本合同约定支付甲方的收益。按应支付甲方收益的10%赔偿甲方损失。

甲 方： 乙 方：

法定代表人：

年 月 日

合作开发房地产合同属合同法上的无名合同，由于我国城市土地的国有性质及国家对房地产市场的严格行政管理，有着众多房地产管理行政法律法规，因而该类合同在相当程度上排除了当事人的意思自治，同时也呈现出较强的中国特色。通常说来，合作开发房地产合同体现出如下法律特征。

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一、合作开发房地产合同的法律特征

合作开发房地产合同属合同法上的无名合同，由于我国城市土地的国有性质及国家对房地产市场的严格行政管理，有着众多房地产管理行政法律法规，因而该类合同在相当程度上排除了当事人的意思自治，同时也呈现出较强的中国特色。通常说来，合作开发房地产合同体现出如下法律特征。

1、主体的复杂性这是合作开发房地产合同的题中应有之义。与单一的房地产开发企业进行房地产开发不同，合作开发房地产合同的主体要复杂得多。我国城市房地产管理法等相关法律法规对专门的房地产开发企业有着严格的资质要求，而合作开发则给大量的非房地产开发企业介入房地产开发提供了空间。因此，合作开发房地产合同的主体呈现出较为复杂的形态，既可以是外国的法人和自然人，也可以是国内的法人和自然人。我国立法并未禁止国内的自然人作为合作开发房地产合同的主体，但由于房地产开发企业的资质限制，故个人只能作为房地产项目公司（非中外合作经营房地产开发企业）的股东参与合作开发，而不能以个人名义直接从事房地产开发活动。

2、较强的行政干预性合作开发房地产合同的行政干预性主要体现在应履行一系列的审批及登记手续，其效力等问题也受到土地、规划、房屋及建筑管理等方面行政法律法规的诸多限制。具体说来，包括土地使用权制度及其登记制度、房地产开发企业的资质审批及登记制度，此外还有我国相关外商投资经营企业法关于中外合作（合资）开发房地产合同应履行的审批及登记制度等。对房地产开发进行规划方面的限制是世界各国通例，而土地制度和外资准入的审批制度等则具有浓郁的中国特色。在我国合同法领域，房地产合同的行政干预性相对较强，而合作开发房地产的行政干预性在房地产合同中又属相对较强。这是我们在合作开发房地产的实践和理论研究中不能回避的问题。

3、合作形式的多样性如前所述，合作开发房地产合同在合作形式上有着多样性。在组织形式上，既可以是两个以上民事主体为从事房地产开发而共同出资设立房地产项目公司，也可以是不成立项目公司而是由两个以上民事主体联合进行开发，各方对其开发所得房地产属共有关系；既可以是内资企业之间的合作开发，也可以是中外合作开发；中外合作开发既可以是成立中外合作经营企业进行开发，也可以是成立中外合资经营企业进行开发。当然，不论合作形式如何多样化，万变不离其宗的就是合作各方均有出资。而出资的形式主要有以土地使用权出资和以资金出资两种，此外还有一种特殊的出资，即以房地产开发企业资质作为出资。我们认为，在目前的环境下，房地产开发企业资质也是一种相对稀缺的资源，是无形财产的一种，以此作为出资，并不违反法律的禁止性规定。在实践中，单纯以房地产开发企业资质作为合作开发房地产的出资的较少，因为在合作各方拥有开发项目土地使用权的情况下，房地产开发企业资质可直接申请获得，因此房地产开发企业资质通常与其他出资形式共同作为合作开发房地产的出资。

二、合作开发房地产合同的主要内容

由于合作开发房地产形式上的多样性，其合同内容也随着合作形式的不同而各不相同。下面就其中若干必要性条款进行介绍。

1、当事人条款对合作各方的基本情况应在合同中予以明确，如为企业，应注明其名称、法定代表人、工商登记号、房地产开发企业资质（如有）、住所及联系方式等；如为自然人，则应明确其姓名、身份证件号码、住所及联系方式等。

2、合作形式此为明确合作模式及合作各方主要权利义务的基本条款。合同应明确是成立项目公司进行开发，还是不成立项目公司进行开发，如不成立项目公司，是各方联名开发，还是有一方或数方隐名参与开发。如成立项目公司，不论是否中外合资、合作经营企业，均需对其公司的组织形式、主要机构如股东会（中外合资、合作经营企业则无股东会的制度安排）、董事会、经营管理人员及其运作机制进行约定。

3、合作条件合作条件是指合作各方用于合作开发的主要投入，也可以理解为出资。前已述及，用于房地产合作开发的出资主要为资金与土地使用权，也可以是房地产开发企业资质等其他形式的财产。按合作合同约定投入其约定的合作条件是合作方的主要合同义务。

4、土地使用权条款任何房地产项目成立的基础均是土地使用权，因此土地使用权条款在合作开发房地产合同中具有举足轻重的地位。合同应明确合作开发项目的土地使用权的取得方式，是由合作一方取得再投入合作开发，还是由合作各方共同取得土地使用权；土地使用权出让金的支付责任如何承担；如项目用地原为划拨用地，应明确补办土地使用权出让手续的主体及相关费用的负担。值得注意的是，项目的土地使用权与项目的规划存有密不可分的关系。国土部门通常按照项目的可建面积收取土地使用权出让金，如规划部门在开发商取得土地使用权后调整项目容积率，则极有可能需要就增加的建筑面积另行支付土地使用权出让金。因此如存在调整规划的可能，则应在合同中对此问题予以明确，以免滋生纠纷。

5、项目工期房地产项目投资巨大，能否按计划完工对投资各方的利益有着重大影响。合作开发的各方由于在项目中投入的方式不同，追求的利益并不完全一致，因此在工期方面可能有不同的要求。如土地使用权投入方则会要求资金投入方尽快投入资金，确保工程尽快竣工，以保障其利益，而资金投入方则可能因融资问题，力图在工期方面令自己的压力减轻。因此，在合同中对项目的工期应予明确约定。如由一方负责日常的工程施工，则应明确其在工程质量方面的法律责任。

6、收益分配条款合作开发房地产的具体收益分配方式非常多样化，但总的来说不外乎实物分配与现金分配两种。如为项目公司型合作开发，则其收益分配应受公司法及外商投资法等相关法律法规的限制，如非项目公司型合作开发，其收益分配也应以不损害项目债权人合法权益为原则。如采取实物分配方式，则涉及到的税费金额可能相当巨大，对此也应作出约定。

7、违约责任合作各方的主要可能违约行为便是不按合同约定履行投资义务，相应地违约责任条款也应重点规制这种情况。除此之外，项目公司型合作开发的合作方可能利用其在项目公司董事会或经营管理层中的优势地位，侵害另一方的合法权益，应在合同中明确此种情形的违约责任。

第二节中外合作开发房地产合同的相关法律问题

依我国法律，中外合作开发房地产的形式有二，一为成立中外合作经营企业（合作企业）进行开发，二为成立中外合资经营企业（合营企业）进行开发。目前我国利用外资的相关法律不允许以不成立公司的形式进行中外合作开发，故项目公司型合作开发在中外合作开发中常见却相对少见于内资企业合作开发。前述两种形式中，合作企业在出资形式、分配模式、投资回收等诸方面相对具有较大的灵活性。实践中，由于房地产项目资金需求量大，故通常的合作模式为中方提供建设项目土地使用权，外方提供资金进行合作开发。由于我国的土地使用权出让制度的不健全及各种历史原因，一般来说合作中方的用地成本相对较低，故以成立合作企业的方式进行中外合作开发房地产的占了绝大多数。而合资企业由于合营各方的权利义务均按其出资比例分享和承担，而土地使用权的市场价值往往与土地提供方的用地成本不成比例，故在权利义务的分配方面较难按法律规定进行操作，因此采用该方式的相对较少。当然，随着土地市场的逐渐规范，合资企业在操作规范性方面的优势逐渐凸显出来，采取中外合资经营的方式进行房地产合作开发将成为更多企业的选择。但至少在目前，以中外合作经营的模式进行合作开发房地产仍然是主流。本文除特别提及外，所称中外合作开发均是指该合作模式。

一、合作主体问题

中外合作开发房地产合同的主体至少应符合我国中外合作经营企业法的规定，即外方应为中国境外的自然人或法人，而中方应为中国境内的法人或其他经济组织，中国自然人暂时还不能成为中外合作开发房地产合同的主体。在房地产开发的专业资质方面，立法对合作外方并无特别要求，与一般中外合作经营企业无异，只要能提供充足的外汇资金即可。对合作中方而言，如房地产开发合作企业并非专为开发某特定项目而设立的项目公司，则对中方无特别要求，只要具备相应的开发经营能力即可。成立的房地产开发合作企业应具备《城市房地产管理法》及相关法规规章所规定的房地产开发企业应具备的条件。如房地产开发合作企业是项目公司，而合作中方是提供土地使用权的一方，则其应是该项目土地使用权的完全权利人，应与政府土地行政主管部门签署土地使用权出让合同并缴纳土地使用权出让金，取得土地使用权证书；如合作中方并非出地一方，则其应具备相应的开发能力，如在资金、人员等方面具备相当的能力。在前期，中外合作开发房地产的以中方提供土地使用权，外方提供资金的居多，目前已出现三个或三个以上当事人共同成立房地产开发合作企业的情况。在这种情况下，中方可能有两个以上，其中一方可能是土地使用权人，其他中方当事人则可能仅仅是出资方，与外方地位相同。在这种情况下，不可能要求所有的中方都是土地使用权人。而且随着我国土地一级市场的对外开放，外国企业通过拍卖出让等方式成为土地使用权人的情况也逐步出现，而中方作为建设资金提供方的可能性也大大增加。本文认为，在这种情况下，对中方的主体要求应予放宽。

在此还有个问题值得探讨，就是应如何理解《城市房地产管理法》对房地产开发企业资质规定的强制性问题。最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第2条规定：“不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发为内容的合同，一般应当认定无效，但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的，可认定合同有效”。从字面理解，凡以房地产开发经营为内容的合同，其当事人均应具备房地产开发企业资质，中外合作经营房地产开发经营合同亦然。但如照此理解，则大量的中外合作经营房地产开发合同均为无效，因为其中外双方可能均不具备房地产开发企业资质。我们认为，这一司法解释对《城市房地产管理法》关于房地产开发企业资质要求的强制性作了过于严格的理解。《城市房地产管理法》第27条规定：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产”。可见，只要是合法取得的土地使用权，均可作为出资作价入股，而一方以土地使用权作为出资条件设立中外合作经营房地产开发企业，并不违反法律的规定。此外，由于立法对中外合作企业合同的生效以批准为条件，故只要履行了中外合作经营企业的审批手续，其合同效力当无问题。对此问题，在内资合作开发房地产合同部分还要论及。

二、出资问题

对房地产开发企业而言，无论是否中外合作，出资主要有两种，一为建设资金出资，一为土地使用权出资。无论中方或外方，均可以一种或一种以上方式出资。前已述及，通常外方是以资金作为出资，对其出资的要求主要见于外商投资企业法律法规关于外方出资比例和期限的规定。由于房地产开发项目资金需求量通常较大，开发周期又相对较长，因此合同中对资金出资方的主要限制为按照开发项目的建设工期按期出资，逾期则承担相应的违约责任。对以土地使用权出资的一方，则主要要求其土地使用权的完整性。作为房地产开发用地的土地使用权，依法必须是出让土地使用权。历史上，由于种种原因，多存在土地使用权提供方的土地使用权并不完整的情况，主要是未能足额缴纳土地使用权出让金，导致建设项目不能取得相应的权属证书，在开发、销售等环节出现问题。此外，土地使用权出资一方的义务还在于依约提供开发用地，并办理土地使用权转让的相关手续。

1、以预售收入作为项目投资的问题房地产开发实务中普遍存在着以房地产预售收入作为项目再投资的问题。目前情况下，房地产开发企业的融资渠道并不多，以商品房预售的方式筹集项目建设资金仍然是除银行贷款外的主要融资方式。我国城市房地产管理法对商品房预售所设定的门槛并不高，在投资方面只需完成全部投资的25%即可，虽然不少地方以地方性法规或规章的形式对商品房预售设定了相对严格的条件，但只要允许预售，便存在以预售所得作为项目建设资金的情况。当然这种方式是法律明文允许采用的，问题在于，在项目具备预售条件并进行预售时，如合同约定的建设资金投入方尚未全额投入合同约定的应投入资金，而预售所得资金又足以完成项目建设，则此时资金投入方是否仍应继续履行其投资义务。我们认为，如资金投入方未履行部分为注册资本投资，则应依约履行，因为注册资本投资义务是股东的法定义务。但如未履行部分属注册资本以外的投资，由于此部分基本属项目公司负债，当其投入在经济上显得不必要时，资金投入方应可中止履行该义务。因合同约定的投资总额是基于合作前对项目投资的预算作出的，在项目预算已因预售而发生变更的情况下，资金投入方不再投入并不会对项目公司造成任何损失。

2、土地开发费在以土地使用权作为出资的问题上，实务中经常出现的一个问题是土地开发费（或称土地综合开发费）。土地使用权的出资方提供的土地，可能是不具备房地产开发基本条件的用地，即未完成征地拆迁手续，或未完成“三通一平”或“七通一平”的土地，即通常所谓的“生地”。也可能是“熟地”，即已具备房地产开发基本条件的用地。在后一种情况下，可能存在对土地使用权提供方的土地开发费的负担问题。在政府土地行政主管部门与土地使用权人签署的土地使用权出让合同中，土地开发费通常指对拟出让的土地进行拆迁、平整及用于通水、通电等基本开发条件所支出的费用，与土地使用权出让金是两个平行的概念。但在中外合作开发房地产经营合同中，其含义并不确定，一则由于土地开发条件的完善程度不一样，土地使用权提供方可能进行了其他内容的投资；二则其中也可能包括土地使用权出让金。我们认为，在土地开发费不包括土地使用权出让金的情况下，土地开发费的负担可由双方自行约定，既可由土地使用权投入方负担，也可由外方或建设资金投入方独自负担，也可将其列入合作公司开发成本由合作公司负担。在土地开发费包括土地使用权出让金的情况下，如由外方或资金投入方独自负担并将其单独支付予土地使用权投入方，则土地使用权投入方的土地投入无从体现，其所需做的仅仅是将到手的土地使用权再转手售出，实际上并未对合作公司真正进行投资，此时的中外合作合同应理解为土地使用权转让合同，应依其实际内容确定其性质及其合法性。当然，无论合同中关于土地开发费的负担如何约定，房地产开发合作企业均需办理将土地使用权转至合作公司名下的土地使用权变更登记手续，合作公司与土地使用权投入方通常也要另行签署土地使用权转让合同。但此时的转让合同应理解为仅仅是办理土地使用权变更登记的必要手续，是进行土地使用权出资的程序性条件，其真实意思表示还是以土地使用权作价出资。如未将土地使用权作价出资，而是由资金投入方另行将土地开发费（含土地使用权出让金）支付予土地使用权投入方，则土地使用权投入方的出资行为将无从谈起。实务中，由于我国上世纪九十年代前期的土地一级市场并不规范，土地使用权拥有方往往奇货可居，故一方面以土地使用权出资，另一方面又向资金投入方以收取土地开发费的名义收取土地使用权出让金的的条款多有存在，但外商投资行政主管部门对此并未注意，通常对此采取批准的立场。

3、以划拨土地使用权出资的问题依《城市房地产管理法》的规定，以划拔土地使用权作为房地开发出资的，应履行土地使用权出让手续，补缴土地使用权出让金。现实中，由于划拔土地使用权人拥有经登记的土地使用权并实际占有土地，因此，大量的划拔土地使用权较易进入房地产开发市场。由于土地使用权人往往资金不够充裕，无力自行补办土地使用权出让手续并进行投资开发，因此以划拔土地使用权作为合作开发条件的房地产开发在早期为数相当多。依照《城市房地产管理法》等法律法规的规定，应在将划拔土地使用权转为出让土地使用权后方可进行合作开发，但实际上补办出让手续与合作开发的过程往往合而为一。如划拔土地使用权人无力缴纳土地使用权出让金，则双方在合作合同中约定由合作另一方缴纳土地使用权出让金的情况就在所难免。对此种条款的有效性颇值得探讨。

从理论上来说，既然是合作开发，则合作各方均应有所投资，划拔土地使用权人划拔取得该土地使用权的行为通常并未支付对价，如其既不支付土地使用权出让金，也不进行土地开发，则其以该土地使用权出资的行为在性质上其实是一种转让政府批文的行为。按此理解，其以划拔土地使用权出资的行为应认定为土地使用权转让，应依土地使用权转让的相关规定认定其合同效力。但是，如我们换一种思路来看待这一问题，则会得出完全不同的结论。在法律上，不论土地使用权人是以何种方式取得土地使用权，其是土地使用权的合法拥有者这一点应无疑义。划拔土地使用权无疑也是一种有效的财产权利，其权利人的占有、使用甚至收益的权能并未受到影响，受到限制的只是其处分权能，即法律对划拨土地使用权的转让、出租、抵押规定了一定的行政程序，只要履行了相应的程序，则划拔土地使用权人对土地使用权的处分行为就能合法化。事实上，即便土地使用权人取得划拔土地使用权的行为并未支付对价，但如国家建设需要或有房地产开发商欲征用该土地，依法仍应对划拔土地使用权人支付相应的补偿，也就是说划拔土地使用权仍然是一种有其市场价值的财产权利。而且，土地使用权出让金由何人支付并无损于国家和他人利益，因此硬性要求由划拨土地使用权人支出让金既无必要，也不现实。《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第44条规定：“划拔土地使用权，除本条例第45条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”，而第45条规定的条件为：土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；领有国有土地使用证；具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；办理土地使用权出让手续并缴交土地使用权出让金。可见，立法在划拔土地使用权进行转让的主体方面仅规定应为公司、企业、其他经济组织和个人，而未明确规定土地使用权出让金的支付主体应为划拨土地使用权人。因此，土地使用权人以划拔土地使用权作为合作开发条件时，对其在合同中约定的土地使用权出让金的支付主体宜从宽理解，即合作任一方支付该费用均可，决定合作开发行为有效性的关键在于应依法补办土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金，而非由何人缴纳土地使用权出让金。

三、注册资本与投资总额

房地产开发合作企业通常是具备法人资格的有限责任公司，因此合作各方应同时受我国公司法及外商投资法律关于注册资本和投资总额方面规定的约束。通常来说，投资总额指合作项目所需要的全部投入额，包括土地及其开发成本、项目建造成本、合作公司运作成本及相关税费等，而注册资本则仅占投资总额的一定比例。对房地产开发项目而言，由于资金投入量大，因此注册资本往往仅占投资总额的小部分。

合作方对合作公司的注册资本以外的投资在法律上应如何定性，颇成问题。一般来说，股东注册资本以外的投资应属股东贷款性质，合作公司应在其将来的经营收益中予以偿还，并可作为开发成本列支。合作公司破产或因其他原因清算时，该部分应认定为公司负债而非股东权益。但由于中外合作经营企业的契约型合作的特点，双方可能在合作合同中作出特别约定，或虽未作特别约定，但从其约定可得出合作一方不得就其注册资本以外的投资主张债权的结论。在不违反法律和行政法规强制性规定的情况下，此种条款应属有效条款。如合作合同约定，全部投资总额由一方投入，双方按约定比例以实物分成的方式分配项目全部收益，在此种合作模式下，很难将资金投入方超出注册资本的投资视作其对合作公司的债权。

现实中，由于商品房预售制度的存在，在项目开发到一定程度后，可以通过预售方式筹集建设资金，因此资金投入方可能不需要足额投入合同约定的投资总额中注册资本以外的部分即可完成项目开发。在此情况下，另一方是否可追究其违约责任，颇值商榷。理论上，合同应当信守，殆无疑义，但如其不履行无损于合同目的的实现，或其不履行在经济上并无意义，则强制要求其履行在法律上应没有必要。我们认为，股东的注册资本投入义务与注册资本以外的投资义务在法律上的地位并不完全相同。《公司法》第25条第2款规定：“股东不按照前款规定缴纳所认缴的出资，应当向已足额缴纳出资的股东承担违约责任”，此处的“出资”应理解为注册资本的出资。对注册资本以外的投资，只要不影响项目的开发建设，对合作公司与合作对方没有造成损失，追究资金投入方的违约责任在法律上没有必要。此外，由于注册资本以外投资的法律性质通常为股东贷款，是合作公司的对外负债，因此即使强制资金投入方履行了这部分出资义务，他也可以请求合作公司从经营收益偿还（合作合同可约定该部分资金的利息），这样反而会增加合作公司的资金运作成本，对各方均属不利益。

四、利益分配

利益分配方式是中外合作经营企业与其他法人型企业最为主要的区别之一。中外合作经营是契约型合营，而非股权型合营，合作各方是通过合同对其收益分配进行约定，并非按其在合作公司中所占有的股份比例进行收益分配，因此在利益分配上存在多种形式。即使合作企业的组织形式是有限责任公司，由于中外合作经营企业法相对公司法而言属特别法，依特别法优于普通法的原则，在利益分配上可排除公司法的适用。加上我国中外合作经营企业法又允许外商在一定条件下提前收回投资，更使得中外合作经营企业在此问题上呈现出多样化的特点。

1、以合作公司开发的商品房分成的方式进行利益分配的问题这种分配方式其实就是产品分成的方式，是中外合作经营企业采用得较多的一种收益分配方式。在中外合作经营房地产开发企业合同中约定以开发所得商品房分成的方式进行收益分配并不为法律所禁止，合作公司直接将开发所得商品房分配予合作各方作为其投资收益应以保证合作公司的偿债能力为前提。在法律上，股权的受偿地位始终弱于债权，虽然中外合作经营企业在分配方式上可灵活处理，但合作公司始终是一个独立的企业法人，合作各方作为合作公司的股东，不能以损害合作公司债权人利益的方式分享股份收益。只有在公司有盈余的情况下，股东才能分配公司经营收益。中外合作经营企业的特殊性只是在具体分配方式上可多样化，并不意味着可分配收益有何不同，更不意味着合作各方的股权可取得优先于债权的超然地位。现实中，不少中外合作经营房地产开发企业在项目建成后即将开发所得商品房自行分配，这种分配或采取将商品房转至合作一方名下的方式，或采取将分配予各方的商品房销售所得直接分配予合作各方的方式，而采取后者的尤多，因为前者会因商品房转名而产生一重交易税费。我们认为，这种方式在合法性上存在问题。一方面，这种分配方式在实质上是对利润的提前分配，而股东提前分配利润只有在中外合作经营企业法规定的特定情况下才为法律所允许，而且立法在其分配主体、分配方式和审批程序上有特别规定。此点后面还要述及。另一方面，由于合作公司最终的经营状况难以判定，在其或有负债的具体金额尚不明朗的情况下提前进行分配，将极可能损害合作公司债权人的权益。当然，不可能要求合作各方非得等到合作公司经营完毕后才能分配开发所得商品房，在以下两种情况下，可以分配商品房：其一，在合作公司解散的情况下，如尚余有商品房未曾售出，则在履行清算程序后，合作各方可将其作为清算所得进行分配；其二，在合作公司当年盈利的情况下，合作各方也可以其分配所得利润折算成商品房进行分配。

2、合作外方提前收回投资的问题《中外合作经营企业法》第21条第2款规定：“中外合作者在合作企业合同中约定合作期满时合作企业的全部固定资产归中国合作者所有的，可以在合作企业合同中约定外国合作者在合作期限内先行回收投资的办法。合作企业合同约定外国合作者在缴纳所得税前回收投资的，必须向财政税务机关提出申请，由财政税务机关依照国家有关税收的规定审查批准。”这是关于中外合作经营企业合作外方提前收回投资的主要法律依据。这一规定所设定的外商可提前收回投资也成为中外合作经营企业的主要法律特征之一，被中外合作经营企业所广泛采用。但是，这一规定在操作方面有可能影响到合作公司的对外偿债能力，甚至演变成了提前分配利润，从而违反公司法关于股东责任的相关规定。如前所述，如将该规定理解为允许外方在合作公司不能明确是否确有盈余的情况下提前收回投资，有可能损害合作公司债权人或潜在债权人的利益。《中外合作经营企业法》第21条第3款虽然规定中外合作者应当依照有关法律的规定和合作合同的约定对合作企业的债务承担责任，但其规定并不清晰。为此，《中外合作经营企业法实施细则》规定了合作外方提前收回投资的三种方式：扩大合作外方的收益分配比例；在合作企业缴纳所得税前回收投资；以分取合作公司固定资产折旧费的方式提前收回投资（该方式是由外经贸部规定的）。后两种方式应经财政税务部门批准，并报外经贸行政主管部门审批。同时规定，合作企业的亏损未弥补前，合作外方不得先行回收投资。外经贸部在1996年颁布的《关于执行〈中华人民共和国中外合作经营企业法实施细则〉若干条款的说明》中，对合作外方以收取固定资产折旧费的方式提前收回投资的问题予以进一步明确：合作外方经批准以分取合作公司固定资产折旧费的方式提前收回投资的，如导致合作公司资产减少，应提供由中国境内的银行或金融机构提供的担保函，以确保合作公司的偿债能力。我们认为，照此规定，则基本上可在中外合作经营企业分配方式的灵活性与确保合作公司对外偿债能力方面取得平衡。

房地产开发企业与工业企业不同，其产品即为不动产，因此合作企业终止后的固定资产不应包括开发所得商品房，故清算后剩余的固定资产价值不会太大，而且在开发过程中用于固定资产的投资并不大，主要是建设资金的投入，因此由外方以收取固定资产折旧费的方式提前收回投资基本不具备可操作性。而采取扩大外方分配比例和允许其税前分配利润则应在合作公司产生利润的前提下才可实行。可见，如严格按照法律的规定进行操作，事实上中外合作经营房地产开发项目公司外方提前收回投资基本上不会对合作公司债权人的权益造成影响。现在存在的问题主要是项目公司外方甚至中方在项目公司尚未产生经营利润之前即以提前实物分配的方式收回投资，而这一作法明显与立法的规定相冲突，因此不能以此对抗合作公司债权人。但是，在未对合作公司进行审计的情况下，合作公司债权人往往不能知悉合作各方提前收回投资的情况，待了解相关情况，通常又已超过了可予追索的诉讼时效，在此情况下尚无对债权人进行救济的有效措施。

3、合作一方收取固定利润的问题无论是中外合作开发还是内资合作开发，都存在由合作一方收取固定利润的问题。在成立项目公司的内资合作开发中，合作方作为项目公司股东受公司法关于利润分配的限制性规定，通常无法规定合作一方收取固定利润，只能采取一些变通的方法。但在非成立项目公司的合作开发房地产中，这类条款所在多见。中外合作经营房地产开发公司由于中外合作经营企业法对利润分配采取了相对宽松的规定，在中外合作经营合同中规定一方收取固定利润的情况也较多。早期，中外合作经营房地产开发企业的合作中方通常是项目土地使用权提供方，因此，这种固定利润实际上具有土地使用权转让费的性质，对内资合作开发房地产而言，这种行为应按其实际内容即土地使用权转让进行定性处理，但对中外合作经营企业而言，问题就相对复杂。实务中，对外经贸行政主管部门对这种合作合同条款通常并不持否定态度，因此，一旦经其批准，该条款在法律上即应认定为有效，合作各方应按合同约定享受股东权利并承担股东义务。问题在于，在合作公司亏损的情况下，如合作公司的债权人认为合作公司股东在合作公司未有经营利润的前提下分配固定利润侵害了其债权，是否可主张该条款无效或至少不能对抗债权人的债权？这一问题与此前论及的以实物（商品房）分成的方式分配合作公司利润的问题同出一辙。我们的观点也与前述一致：中外合作经营房地产开发公司虽然有其特殊性，但其组织形式仍然是有限公司，不能违背公司法的基本原则，股权始终不能取得在法律上优先于债权的效力。即便分享固定利润的一方是土地使用权提供方，其提供的土地使用权作为其股东出资，也应属合作公司的独立的法人财产，只有在不损害合作公司债权人利益的情况下，才能将相关土地收益分配予合作一方。但是，如土地使用权提供方提供的土地使用权在价值形态上有部分不属合作公司的注册资本，即提供土地使用权的合作方将其提供的土地使用权在价值形态上进行分割，一部分纳入合作公司注册资本，另一部分作为注册资本以外的出资，则注册资本以外的出资作为股东债权可由合作公司先于股东利润分配偿还。不过，此时提供土地使用权的一方收取的并非利润，而是土地使用权转让收益。但是，如债权人的债权产生于合作一方提取固定利润之后，则该债权应不能溯及合作方此前提取的固定利润。

第三节项目公司型内资合作开发房地产合同的相关法律问题

所谓内资合作开发房地产项目公司，是指两个以上的境内投资主体设立的专为开发某一个或多个特定房地产项目的公司，其组织形式通常为有限责任公司。这一类型的合作开发也称法人型内资合作开发。项目公司的主要特点在于以开发某一个或几个房地产项目为经营目的，项目开发完成后，项目公司或转为房地产经营企业，或因经营目的完成而予以终止。由于国家对近年来的房地产开发热采取限制的立场，目前很多地方政府房地产行政主管部门对设立专门的非项目公司的房地产开发公司进行限制，加上项目公司对投资者而言存在责任明确、经营周期较短等优点，因此以项目公司的形式进行房地产开发也是行内的主流开发形式之一。

一、合作形式

项目公司既然采取有限责任公司的组织形式，自应遵守公司法关于公司设立及其运作的相关规定。首先，在出资方面，立法对内资企业和外商投资企业采不同的立场。我国公司法规定的是法定资本制度，股东出资必须是实缴资本，而且必须在公司成立之前到位；而对外商投资企业则采取近似于授权资本制度的立场，允许合营或合作各方分期缴付其出资，立法只是对各项出资应占总出资的比例及其缴付期限作出了限制性规定。因此，对内资房地产开发项目公司而言，其出资要求比中外合作经营房地产开发企业严格。由于房地产开发属资金投入量巨大的行业，故采取设立中外合作经营企业的方式对投资方的资金压力相对较小。但从另一方面来说，由于外商投资企业法对项目投资总额与注册资本的比例有限制性规定，而内资项目公司这方面的规定相对较为宽松，因此内资项目公司往往并不需要象外商投资企业那样投入巨额的注册资本。建设部《房地产开发企业资质管理规定》对房地产开发企业设定了四个资质等级，分别对不同资质等级的房地产开发企业应具备的流动资金、注册资本数额、从业人员资质、开发经历及规模等问题进行了限制性规定。在资金方面，《规定》要求的一级资质房地产开发企业的注册资本与自有流动资金为均不低于人民币5000万元，而这一要求相对于通常的房地产开发项目的投资总额来说较低，照此规定，则内资项目公司在注册资本方面的压力要比外资项目公司较轻。

项目公司与综合性房地产开发公司的主要区别在于其经营目的为开发某一个或多个特定的房地产开发项目，而任何具体的房地产开发项目得以成立的首要前提是必须具备特定的项目开发用地。也就是说，项目土地使用权的取得是项目公司成立的前提，而土地使用权的价值往往较大，甚至可能与项目开发需投入的建设资金不成比例，因此，如项目公司合作一方是以土地使用权作为注册资本出资，则无疑会使得项目公司注册资本变得较巨大，在此情况下立法关于房地产开发公司注册资本的最低要求将变得没有太大的意义。

二、土地使用权的取得与投入

如前所述，项目公司成立的前提是具备特定的项目开发用地，没有土地，项目公司将成无本之木，因此，对项目公司而言，首要的问题是取得特定开发用地的土地使用权。理论上，应先取得土地使用权，然后才谈得上设立项目公司，而项目公司的有限责任公司性质又决定了其股东应为两人以上（国有独资公司除外），也就是说，在项目公司设立之前，应有一方股东已取得项目用地的土地使用权并将其投入项目公司。问题在于，是否投入土地使用权的股东只能将土地使用权作为注册资本出资。我们知道，内资项目公司不具备中外合作房地产项目公司在分配方面的灵活性，股东只能按其出资比例分配利润承担风险，如土地使用权作价评估进入项目公司注册资本，则势必使得资金投入方需按其出资比例投入大量的资金作为注册资本，这部分资金的数额甚至可能超出项目开发所需资金数量。巨额的资金积淀并不符合市场原则，如此操作将极可能导致出资方在验资后又违规将资金抽出。我们认为，项目公司应以取得具体的项目开发用地的土地使用权为设立前提，此点殆无疑义，但是否必须以土地使用权作为注册资本出资则不宜强作要求。只要在项目公司设立前一方已取得土地使用权，则可向主管部门申请就该用地的开发设立项目公司，但土地使用权进入项目公司的方式可灵活处理。如可由土地使用权拥有方承诺将该土地使用权转让予将设立的项目公司，并另行出资与他方共同设立项目公司用于开发该地块，待项目公司成立后，再办理土使用权转让手续将土地使用权转入项目公司。但此时的土地使用权不是作为股东出资，因此其转让应符合《城市房地产管理法》第38条规定的实体性条件和程序性条件。事实上，即便土地使用权投入方是以土地使用权作价出资进入项目公司，由于土地使用权转让的程序性要求，各地土地行政主管部门通常要求项目公司与土地使用权投入方签署土地使用权转让合同，并以此作为办理土地使用权变更登记的程序性条件之一。此时的土地使用权转让合同属无对价的合同，项目公司不需要为土地使用权的受让支付土地使用权转让费，签订土地使用权转让合同的行为应作为股东出资的要式行为，并不需要完全符合城市房地产管理法第38条规定的土地使用权转让的条件。

此外，如项目公司的土地使用权投入股东提出将其所拥有的土地使用权在价值形态上进行分割，即将土地使用权作价后，将其中的一部分作为对项目公司的注册资本出资，另一部分则作为注册资本以外的出资投入项目公司，这种作法是否具有合法性呢？立法对此没有禁止性规定。《城市房地产管理法》第27条只规定依法取得的土地使用权可作价入股，合资、合作开发经营房地产，但对作价入股的具体方式并未进行限制。我们认为，这种处理方式实质上是将土地使用权部分以股东出资形式部分以转让形式投入项目公司，从开发的角度来说，一个特定项目的土地使用权应是一个整体，政府在出让土地使用权时已在规划方面对其进行了限制，因此不能将特定项目的土地使用权分割转让予不同主体，但转让予同一主体并不会令政府的城市规划受到影响，而且将土地使用权在价值形态上进行分割并不必然会在实质上影响项目土地使用权的整体性，项目公司仍然可一次性取得全部土地使用权，并一次性办理变更登记手续。这种处理方式的结果是使项目公司对土地使用权投入方股东产生负债，而该部分债务作为股东债权并不违反相关法律的规定。因此，单纯对土地使用权作出价值形态的分割并分别投入项目公司的行为应具有合法性。

三、项目公司的股东责任

房地产开发行为在法律上产生的直接后果是创设建筑物这一特定的不动产，同时还伴随着将其进行处分的行为。由于不动产具有使用上的长期性及对民生的巨大影响，因此各国立法都对不动产的建设者规定了相对严格的责任。我国《建筑法》第60条规定：建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。该法及相关行政法规规章并对建筑物的保修责任进行了规定，该责任既涉及建筑施工单位，也涉及房地产开发企业。《城市房地产开发经营管理条例》还规定，对已售商品住宅实行住宅使用说明书和住宅质量保证书制度，对房地产开发企业的保修责任进行了强制性规定。由于项目公司是以开发经营某一个或多个特定房地产开发项目为经营目的公司，一旦经营目的完成，项目公司通常便会宣告解散，因此可能存在项目公司的存续期限短于开发商对商品房的保修期限的情况。当然，由于法律规定建筑施工单位对建筑物的地基基础与主体结构质量也应承担终身保修责任，开发商可将此责任转嫁予施工单位。但对购房者来说，由于其只与房地产开发企业发生合同关系，因此购房者直接要求施工单位承担责任缺乏法律依据，只能依法向房地产开发企业进行追索。而在房地产开发企业承担违约责任的方式上，《城市房地产开发经营管理条例》规定的是购房者有权退房并要求赔偿损失，故施工企业也因与购房者没有合同关系而无法承担此种违约责任。因此，在项目公司因经营目的完成而解散后，应由其股东承担对购房者的违约责任。但项目公司是独立的公司法人，股东依法只承担有限责任，因此股东仅应在其清算所得范围内连带承担有限责任。

第四节非项目公司型内资合作开发房地产合同的相关法律问题

非项目公司型内资合作开发房地产合同一般指通常所说的合作建房合同，但本文所理解的非项目公司合作开发与合作建房合同在形式上略有区别，本文所讨论的是经营性的合作开发，而合作建房合同既可以营利为目的，也可能仅仅是为了自用而合作建房。当然，单纯出于自用目的而合作建房的情况其实殊为少见，而且其法律关系相对简单，主要是土地使用权的变更及所建房屋的分配问题，本文无意对此讨论。对非项目公司型内资合作开发房地产来说，由于不设立具有独立法人资格的项目公司，合作各方无法如项目公司股东那样承担有限责任，而是直接以自身的名义对外承担责任。在这个意义上，这种合作开发类似于合伙，具有部分合伙型联营的法律特征。但由于合作开发行为在现实中的多样性，使得其并不完全等同于民法通则所规定的合伙型联营。由于早期我国房地产市场规范化程度不高，各地政府对合作开发的立场及因此出台的各种政策也不相同，因此，现实中合作开发的形式非常多样化，由此引起的纠纷也较多。

一、合作形式及合同效力

非项目公司型合作开发可以有多种合作形式。由于在合作形式上受到的法律限制较少，因此当事人自治原则在此体现得相当明显。在投资方式上，最常见的情况是一方提供土地使用权，另一方或数方提供建设资金共同开发，但也可能是合作各方共同投资取得土地使用权并共同投资开发。在市场经营主体方面，可能是合作各方共同具名进行经营，也可能是仅以其中一方或数方名义进行经营。在收益分配方面，可能是各方共负盈亏，也可能是一方或数方收取保底利润或在此基础上再提成收取利润；可能是将开发所得商品房按一定比例分配予合作各方，也可能是将销售所得进行分配。在开发项目的用途方面，可能一方或数方是将开发所得房屋用于自用或部分用于自用，也可能是将开发所得商品房全部用于销售或经营。由于合作形式的多样化，加之各地政府对合作开发房地产所持立场的不同，导致在合同效力的认定方面也较难把握。我们认为，对合作开发合同效力的认定，可遵循如下原则。

1、分清合作开发合同与土地使用权转让合同的区别依最高人民法院的司法解释，以土地使用权作为投资与他人合作开发的，是土地使用权转让的一种特殊形式。我们认为，虽然是土地使用权转让的特殊形式，但合作开发合同毕竟不能等同于土地使用权转让合同。《城市房地产管理法》等法律对土地使用权转让设定的强制性要求必须遵守，但该种限制是否应同样适用于以土地使用权与他人进行合作开发的合同则颇值商榷。至少现有立法并未将二者完全等同，如径行要求所有以土地使用权作为投资与他人合作开发房地产的情况都按土地使用权转让来处理也不符合社会现实与市场原则，因此，应按合同的实际内容对二者进行区分。如提供土地使用权的一方不承担任何开发经营风险，而是只收取固定利润，则应认定该合作合同的实质性质为土地使用权转让合同，应适用法律关于土地使用权转让的限制性规定，否则应认定为合作开发合同。

2、分清合作开发合同与借贷合同的区别在合作开发中，存在由一方提供土地使用权，另一方或数方提供资金，但提供资金合作方并不参与项目开发经营，也不承担开发经营风险，而是仅收取固定利润，则应认定该合同的实质性质为资金借贷合同，而我国目前的法律禁止非金融机构的借贷行为，因此这种合同应依法认定为无效合同。

应注意的是，在前述两种情况下，无论合作开发合同中约定是由提供土地使用权一方以自己的名义进行开发，还是约定由提供资金一方或数方以提供土地使用权一方的名义单独进行开发，或是由合作各方的名义共同开发，不应影响对合同效力的认定。

3、是否办理合作开发的审批与土地使用权变更登记手续对合同效力的影响最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》规定，合同法施行后，法律和行政法规规定合同应办理登记或批准手续且规定办理登记或批准手续方生效的，如当事人未能在一审辩论终结前补办登记或批准手续的，则合同未生效；法律、行政法规规定应办理登记手续，但未规定以登记为生效条件的，合同有效，但合同标的物所有权及其他物权不发生转移。比照此规定，对合作开发合同而言，目前只有中外合作开发应依中外合作经营企业法的规定履行批准手续方生效，现有的法律和行政法规并未规定合作开发房地产应经行政主管部门批准，有些地方性法规对此作出了规定，但地方性法规不能作为判断合同效力的依据，因此内资合作开发基本上没有应履行批准手续的问题。当然，如用于开发的土地使用权属划拨土地使用权，则应以办理土地使用权出让手续为合同生效的前提，否则合同应属无效，但此处所指审批不属对合作开发合同的审批，而是对土地使用权出让的审批。至于登记问题，一方以土地使用权作为投资与他人合作开发的，依法应办理土地使用权变更登记手续，此点应无疑义。但此处所指的登记是物权变更的登记，而非对合同行为的登记，土地使用权的变更登记仅仅是合作开发合同这一债权行为的物权后果，而且立法并未规定未办理土地使用权变更登记手续则合同无效，只是不发生土地使用权变更的效力，从而不能对抗第三人，但在此情况下合作开发合同的效力仍应予肯认。

4、合作主体是否具备房地产开发企业资质对合同效力的影响与项目公司型合作开发不同，法律对非项目公司型合作开发主体的房地产开发企业资质方面设有一定的限制。前已述及，我国对房地产开发企业实行资质管理，不具备房地产开发企业资质的主体依法不能从事房地产开发经营活动。因此，个人和不具备房地产开发资质的企业原则上不能成为此类合作开发的主体。正常情况下，非项目公司型合作开发是两个以上主体共同进行开发的行为，不论其投资及分配形式如何，合作各方均为从事房地产开发的主体，都应符合城市房地产管理法及相关法规对房地产开发主体的限制性规定。问题在于，如合作开发合同的主体不具备房地产开发企业资质，因此签署的合作开发合同是否有效？前文关于中外合作经营房地产开发合同的论述中已提及，最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》对此作了过于严苛的解释，合同法施行后，立法对合同的效力问题采取了相对宽松的立场。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》规定，合同法施行后，当事人超越经营范围订立的合同并不当然无效，但违反国家关于限制经营、特许经营及法律、行政法规禁止经营规定的除外。比照该司法解释的规定，我们可对合作开发主体资质对合同效力的影响进行判断。《城市房地产开经营管理条例》第2条规定：“本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为”。《城市房地产管理法》及该条例均对房地产开发企业的资质问题作出了具体的规定，并规定了未取得经营资质（营业执照）从事房地产开发行为的罚则。由此可见，房地产开发行业应属国家限制经营范畴，按前述最高人民法院司法解释的规定，违反限制经营规定所签订的合同应属无效。问题在于，进行合作开发的主体为两个以上，是否必须所有参与合作的当事人都应具备房地产开发企业资质合同才有效呢？我们认为，对此问题不能简单化处理。对房地产开发企业实施资质管理的立法目的在于规范房地产开发行为，保障其他市场主体尤其是消费者的利益。从现有规定来看，取得房地产开发企业资质的门槛并不是特别高，如合作开发当事人具备开发该项目的足够的经济实力，只是由于未办理有关资质审批手续而直接导致合作开发合同无效，似与立法的本意不符。对此似可进行变通处理。一方面，如当事人在前已经过补办资质审批手续而具备了房地产开发资质，应认定合同有效；另一方面，如合作各方并不是全部不具有房地产开发企业资质，即至少有一方具有房地产开发企业资质，也可认定合同有效。司法实践目前也基本采此立场。广东省高级人民法院《关于〈合同法〉施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》即规定：当事人签订以房地产开发经营为内容的合同，双方均不具备房地产开发企业资质，一般应当认定合同无效，但在前当事人已依法取得房地产开发企业资质的，可以认定合同有效。

二、投资方式与经营模式

在投资方面，是否成立项目公司对投资主体的要求并不相同。项目公司的股东出资应遵循公司法、中外合作经营企业法等法律关于股东出资及注册资本、投资总额的限制，而非项目公司型合作开发则没有这方面的限制，关键是要保证项目能如期完工。当然，房地产开发行政主管部门在对项目进行报建、施工等审批程序时对开发商有一定的要求，但这些要求的约束性并不强，不在本文讨论范围内。但是，与项目公司型合作开发一样，土地使用权的取得与投入是合作开发的物质前提，因此土地使用权对合作开发而言是最为基本的投资。无论是否成立项目公司，现实中合作开发的主要投资模式都是一方提供土地使用权，另一方或数方提供建设资金，但是也不排除各方共同从土地市场上取得土地使用权并共同进行开发的情况。关于以土地使用权进行投资的相关法律问题，非项目公司型合作开发与项目公司型合作开发并无不同，此不赘述。

在经营模式方面，可以是各方联名经营，也可以是一方或数方隐名经营，但是隐名者只能是资金投入方，提供土地使用权的一方是不能隐名的。前已述及，是否隐名并不影响合同的效力，但由于不发生物权转移的效力，由此导致隐名方的经营风险大为增加，如由于土地使用权人的负债导致土地使用权被第三人追索，基于物权法定原则，隐名方将不能对抗第三人，只能依据合作开发合同向土地使用权人行使追索权。另一方面，如隐名者的债权人欲对其在合作项目上的权利行使追索权，在隐名方的权利未物化为对项目开发所得不动产的所有权之前，也只能基于其对合作项目的债权性权利进行追索。

三、收益分配及责任承担

篇（4）

乙方：XX房地产开发有限公司

住所地：

法定代表人：

甲方是XX房地产开发有限公司的投资人，XX房地产开发有限公司全部股份是甲方持有。公司项目是甲方与其他合作伙伴共同投资运营的，甲方是实际经营管理人。现因甲方运营项目过程中出现资金问题，经与乙协商一致，双方依据国家和有关法律、法规的规定，本着平等协商，互惠互利的原则，商定以“公司股权转让、项目合作开发”的形式开展合作，经协商一致，达成如下协议，以兹共同履行。

一、合作内容和转让标的

(一)、XX房地产开发有限公司成立于　年　月　日，是一家依据中国法律合法成立并有效存续的有限责任公司，法定代表人：　，注册资本为万元，注册地址：，属于房地产开发企业。

甲方是该公司合法有效股东，持有该公司的全部股权。

(二)、XX房地产开发有限公司拥有开发的项目及用地概况为：

1. 项目名称：

2. 项目位置：

3. 项目四至：东至　 　;南　 　;西　 ;北　 　。

4. 用地概况：项目规划占地面积平方米，其中建设用地面积约平方米，代征用地面积约平方米;规划用途为：商品住宅、商业及公建配套设施，规划容积率为，总规划建筑面积约为万平方米，分期开发。

(1)一期(西区)：项目名称为　，规划占地面积约　平方米，建设用地面积约　平方米，容积率　，规划用途为：

(2)二期(东区)：项目名称为　，规划占地面积约　平方米，建设用地面积约　平方米，代征地面积约　平方米，容积率约，规划用途为：　。

二、合作方式

1、按照本协?议约定的条件和方式，甲方同意以公司股权合法持有者之身份将其持有的80 %股权转让给乙方，转让价款为人民币 万元，乙方同意受让该部分股权。

2、甲方提供依法取得的项目的土地使用权，乙方提供项目后续建设所需的土地、开发、报建、建筑、管理、营销等全部资金。在乙方投资款项全部到位的情况下，乙方享有“”项目西区80%的开发经营权，东区75%的开发经营权，甲方享有该项目西区20%的开发经营权，东区25%的开发经营权。双方按照该比例分享项目所获的利润。

乙方确认甲方前期投入本金人民币 万元到项目上，乙方同意将甲方前期投入以买断经营权的形式一次性补偿给甲方，该款乙方于 年 月 日前支付给甲方。

3、本合作项目所有的对外合同，报建、竣工验收等手续的办理均以xx公司的名义进行。

三、项目合作管理机构及职责

1、甲乙双方共同派员组成“合作开发项目部”，负责建设项目的具体组织和实施。项目部设总经理一名，由乙方委派，副总经理一名，由甲方委派。其他工作人员由乙方委派，乙方应在同等条件下优先聘用甲方已录用的人员。

2、项目部下设工程部、销售部、财务部。工程部、销售部负责人由 乙方委派。财务人员由双方各委派一名，会计由乙方委派，出纳由甲方委派。财务部印鉴与支票应分开管理，并按照国家法律、法规进行日常财务管理工作。

3、工程部负责本建设项目的招投标及施工管理、建设项目验收工作;销售部负责本项目的日常销售、广告宣传、按揭贷款手续以及房屋产权登记过户等事项。

4、项目部下设的部门对项目部负责，重大问题(重大问题的范围由双方另行补充约定)均应由项目部会议表决决定。会议内容应形成纪要，各方代表应在纪要上签字确认。

四、工程投资款及其他费用的筹集与拨付

除非双方达成新的书面协议，项目的后续资金均由乙方负责投入，乙方不得以任何理由要求甲方继续投资或变更甲方的分配比例。

甲、乙双方有其他项目需要合作经营，须另行协商签定书面协议。

五、项目的成本核算和利润分配

1、项目成本核算应当在项目竣工验收后60日内完成。项目竣工后，由甲乙双方共同委托一家有资质的会计师事务所进行决算审计。利润分配应根据该审计报告并按照本协议约定比例进行利润分配。

2、竣工决算前预售房屋的销售收入，应按照甲方双方约定比例分别记账，未经双方同意，任何一方不得挪用销售款项。

六、审批手续的办理

本协议签订后，乙方应负责办理建设项目的审批、验收等手续，包括工程设计方案的报批、工程招投标、施工许可证、工程竣工验收手续、商品房预售许可证的申领等。

七、税费承担

与本协议相关的转让所得税、印花税等全部税费，由乙方承担。

八、违约责任

1、本协议签订后，若乙方未能按期支付股权转让价款或项目经营权买断价款，本协议自动终止。

2、甲乙任何一方违反本协议约定，应按照违约所涉及的标的额的20%向守约方承担违约责任。

3、乙方未能按照双方签字确认的用款计划支付项目投资款，因此造成项目财务成本的增加，由乙方承担赔偿责任。若乙方逾期支付项目投资款超过60日，甲方有权单方中止本合同的履行。乙方已经投入的资金按照该资金占整个项目核算成本的比例进行利益分配。

九、特别约定

十、其他事项

本协议签订后 日内，甲乙双方委派人员应列位并正式成立“合作开发项目部”。在此期间，甲乙双方应共同派员刻制“合作开发项目部”印章，并在公安部门备案。

篇（5）

乙 方：___________________

立 本 协 议 当 事 人

甲方：_____________________________

法定代表人：

住所地：

乙方________________________________________。

根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》及其它相关法律、法规的规定，甲、乙双方本着诚实信用、公平合理及互利互惠原则，就合作开发 ”房地产项目事宜，经友好协商一致并达成如下协议：

目 录

第一章、总则

第二章、机构的设置和职责分工

第三章、费用的分担

第四章、会计财务制度

第五章、房屋、利润分配

第六章、合作项目所需资金和其他费用的支付方式

第七章、土地使用权情况：

第八章、工程前期：

第九章、工程营造：

第十章、房屋销售：

第十一章、竣工材料报批：

第十二章、工程保修：

第十三章 物业管理

第十四章 本协议的变更和终止

第十五章、违约责任

第十六章、合同管理

第十七章、其他约定事项

第一章、总则

1.1 根据《___________________总体规划(20xx-20xx)》的规划用途和__________新区建设的需要______人民政府需收回甲、乙共同出资挂在甲方名下的位于__________大道南侧的国有土地使用权面积5040平方米。__________国土资源局用位于________________工业园区秧一路西南侧、秧____________平方米(包含公摊道路3527.8平方米)

1.2项目部是本协议约定合作项目(以下简称合作项目)的最高权力机构，由其全权负责合作项目的开发、决策和管理。项目部下设各部具体负责合作项目实施。

1.3 土地购买、工程前期的报批、对规划设计单位、工程监理单位、施工单位的选择和确定、工程的营造、工程款支付、通过媒体推介合作项目、工程的验收以及工程竣工后材料的备案、房屋的保修、物业管理单位的选择等事项由项目部统一管理。

1.4 本合作项目“__________小区”所使用的土地系本协议当事人通过置换补差价的方式取得(本协议第1.1条中已详细说明)，项目用地面积 平方米，用途 ，土地使用年限自 年至 年止。项目预计总建筑面积 平方米，其中地上 层;地下 层(具体以最终的审批手续为准)。

1.5 本协议当事人共同共有合作项目的土地和根据经审批的施工图建成的房屋，共同共有的房屋，统一以甲方名义办理《商品房预售许可证》并销售房屋，双方书面议定房屋销售价格并由甲方报批。

1.6 合作项目设立独立的财务帐户，费用的支取按本协议的约定统一拨付。

1.7 本协议当事人按比例分摊合作项目所发生的相关工程费用和其他税费。

第二章、机构的设置和职责分工

2.1 为便于合作项目的开发、建设、管理，由本协议当事人派员共同设立“项目部”(以下简称项目部)，项目部全权负责合作项目的开发和管理，是合作项目的最高权力机构。项目部下设综合部、工程部、销售部、财务部等部门。

2.2 项目部由 人组成, 其中甲方派员 人,乙方派员 人。项目部设总经理1人,副总经理 人。

项目部的职责：

全权负责和决定合作项目的一切事宜。

项目部的议事规则：

项目部实行工作例会制度，决定合作项目所涉一切事宜。项目部召开会议时，由专职人员负责记录，参加会议人员对会议记录无异议时应在会议记录上签名。会议记录由专职记录人员负责保管。专职记录人员由本协议当事人协商后确定。项目部例会由项目部经理主持，经理因故不能参加的，由副经理主持。合作项目所涉事项由项目部协商一致确定，达不成一致的，不同意方签字写明自己的不同意见。一般事项由项目部人数的_____通过为有效;重要事项应由项目部人数的100%通过方为有效。重要事项和一般事项的划分，届时由工程部另行确定。

经理的职责：组织和协调项目部的日常工作，主持项目部的例会。

副经理的职责：协助总经理的工作。

2.3 综合部由 人组成, 其中甲方派员 人,乙方派员 人。综合部设经理 人。

综合部的职责：

综合部经理的职责：

2.4 工程前期部由 人组成, 其中甲方派员人,乙方派员 人,丙方派员 人。工程前期部设经理 人。

综合部的职责：

综合部经理的职责：

2.5 工程部由 人组成, 其中甲方派员人,乙方派员 人,丙方派员 人。工程部设经理 人。

工程部的职责：

工程部经理的职责：

2.6 销售部由 人组成, 其中甲方派员人,乙方派员 人,丙方派员 人。销售部设经理 人，销售部经理的人选由项目部决定。

销售部的职责：

销售部经理的职责：

2.7 财务部由 人组成, 其中甲方派员人,乙方派员 人,丙方派员 人。财务部设经理 人。

财务部的职责

：

财务部经理的职责：

第三章、费用的分担

3.1 合作项目的配套费用，按各自承担50%的比例予以分摊。本项目的配套费用是指建设和安装房屋基础围墙以内的所有的建筑物、构筑物、地下管线、绿化、建筑小品、配电室等所发生的全部费用。

3.2工程款、税款，按各自承担50%的比例予以分摊。本项的工程款是指建设和安装房屋基础围墙以内所发生的全部工程款和相关税费。

3.3 合作项目发生的土地出让金、行政性和事业性收费，按各自承担50%的比例予以分摊。

3.4 项目部及下设各部专职人员的工资、办公费用、招待费用、办公家具和配备车辆等所发生的费用，按各自承担50%的比例予以分摊。

3.5 售楼处的建造费用和售楼处经理的工资，按各自承担50%的比例予以分摊。

3.6 项目部下设各部实行费用包干，超资不补，节余作为奖励由各部自行支配。各部下设各部的具体费用数额，届时由项目部确定。

3.7 本协议当事人派员到项目部及下设各部工作的专职人员的福利、保险、工伤费用等，均按双方各自50%的比例负担。

3.8 本协议项下合作项目的贷款利息按50%比例予以分摊。

3.10 项目部及下设部门租用的办公场所发生的租赁费用按50%比例分摊,

第四章、会计财务制度

4.1 合作项目所涉的会计、税务由本项目部下设的财务部统一处理，财务部所需全部的文书均以甲方名义进行记账管理。

4.2 合作项目所需资金实行统一管理、统一支出的原则。为便于资金的管理，其资金设立独立帐户，该帐户须预留两方代表人的印鉴。资金的支出由两方代表人签字并经项目部书面决定后，由财务部实施。

4.3 主管会计和出纳应由 、 两人分别担任，本协议当事人有权随时派员审阅、了解费用支出情况。

4.4 财务部应定期以书面的方式公布费用支出情况。

4.5 通过银行贷款解决合作项目建设资金，如使用本开发项目土地进行贷款的，贷款得到的金额应按各方50%分配作为各方的实际出资，贷款利息各分摊50%。

第五章 房屋和利润的分配

5.1 房屋分配：全部房屋均按各占50%份额共同共有的原则进行分配。

5.2 利润分配：销售房屋收入减去各项成本后的利润按各自50%的比例分配。在本房地产开发项目的房屋分别销售了总建筑面积的 %和 %和 %时，甲、乙双方共同就本项目已发生的收支进行结算，除预留相应周转资金外，双方开始收回实际投资款和进行利润分配。

第六章、合作项目所需资金和其他费用的支付方式

6.3 土地出让金的缴纳日期按1.1项办理。

6.5 工程前期向有关部门所缴纳的行政性事业性收费,在项目报批前由本协议当事人按各分摊50%支付。

6.6 合作项目各项税收的缴纳按税法和税务机关的规定缴纳。

6.7 项目部及下设部租用的办公场所发生的租赁费用,在房屋租赁合同签订前缴纳。

6.8 根据《建设工程施工合同》的约定,届时由项目部确定具体的支付工程款日期。

6.9 根据《建设工程设计合同》的约定,届时由项目部确定具体的支付设计费日期。

6.10根据《建设工程监理合同》的约定,届时由项目部确定具体的支付监理费日期。

6.11 其他费用的支付,届时由项目部根据合作项目的进度另行确定。

6.12 以上合作项目所需资金和其他费用，当事人应在缴纳费用的 日前支付给财务部。(注：甲方所缴纳的钱款应特别注明此合作项目部(下设财务)收取)

第七章、土地使用权情况

1. 地块位置: _____________________工业园区秧一路西南侧、秧苗十七路东南侧

2. 地块总面积:15904.1平方米(包含公摊道路3527.8平方米)

3. 土地用途：住宅用地

4. 土地出让年限：70年

5. 容积率：

6. 建筑密度：

7. 绿地率：

8. 规划建筑面积：

第八章、工程前期

8.1 合作项目的工程前期工作由项目部统一管理和决策，工程前期部具体负责经办，本协议当事人应予以积极协助。

8.2 工程前期部的报批工作包括但不限于下列事项：

1、报批建设项目的立项和可行性研究报告

2、建设项目的市场调研，确定开发项目的整体方案;

3、规划设计单位招标(或确定规划设计单位)，签订《规划设计合同》;

4、规划方案设计和规划方案的报批;

5、申领《建设用地规划许可证》;

6、建筑设计单位招标(或确定建筑设计单位)，签订《建筑设计合同》;

7、方案设计和施工图的审批;

8、申领《建设工程规划许可证》;

9、与建筑工程施工公司签订《建设工程施工合同》，施工单位则收取工程结算造价相应管理费。

10、监理单位招标(或确定监理单位)，签订《工程监理合同》;

11、委托质检工作;

12、申办开工计划和《施工许可证》;

13、办理规划验线，开发项目开工。

8.3 办理上述事项向有关部门缴纳的相关费用,本协议当事人应在缴纳费用的 日前支付给财务部。

第九章、工程营造

9.1 合作项目工程施工单位的是经本协议双方协商一致确定由哪个公司施工。

9.2 合作项目工程的监理单位的选择，通过招标或其他本协议当事人协商一致的方式确定。

9.3 《建设工程施工合同》应具备下列条款：

9.4 工程款的拨付日期由项目部决定，由财务部统一支付。届时由工程部按工程进度提出工程款拨付计划，待项目部批准后，由财务部执行。

9.5 工程的签证、隐蔽记录等工程资料由工程部保存。

9.6 工程的施工和管理由工程部负责,工程施工过程中的资料由专人负责。

第十章、 房屋销售：

10.1 根据已审批的建筑设计图所确定的房屋,由甲方统一办理《商品房预售许可证》，并统一以甲方名义由双方派员进行销售，甲方则收取建筑商结算造价1%的管理费。

10.2以甲方名义分别与购房的业主签订商品房买卖合同，并以甲方名义出具收款收据。收取的购房款进入合作项目设立的独立专用帐户。

10.3 售楼处房屋建设费用、营销费用、购置办公家具和销售部人员的工资由双方平均分摊。本条约定的售楼处房屋建设费用是指建设售楼处发生的土建和安装费用。本条约定的营销费用是指为销售房屋通过媒体进行广告宣传所发生的费用。

10.4 房屋的销售采用统一的《商品房买卖合同》文本。《商品房买卖合同》文本的起草由合作项目聘任的法律顾问负责。

10.5 本协议当事人选派的销售人员，应经过培训后方能上岗。

10.6 本协议当事人选派的销售人员应服从销售部经理的管理。

第十章、竣工验收和竣工材料的报批：

11.1 工程的竣工验收工作,由项目部负责统一组织,其他各部予以积极配合。

第十二章、工程保修：

12.1 房屋交付后,其保修单位的确定由本协议当事人协商的方式确定。协商不成的，由出价最低的一方承担，或由本协议当事人共同委托第三人承担。

12.2 房屋的保修金按工程结算价的 %计算，由本协议双方平均分摊。除工程出现严重质量问题时，保修单位不得再要求追加保修费用。

12.3 保修合同由本协议当事人共同与保修单位签订。

12.4 工程保修金在工程保修合同签订时一次付清。

12.5 保修期限内，如因保修单位的原因造成业主损失的，由保修单位承担赔偿责任。如一方承担了责任，其有权向保修单位予以追偿。

第十三章 物业管理

13.1 房屋交付后,实行统一的物业管理。

13.2 物业管理单位的确定，由本协议当事人协商一致的方式确定。协商不成的，本协议当事人共同委托其他的物业管理单位，并与之签订物业管理合同。

第十四章 本协议的变更和终止

14.1 经本协议当事人协商一致,可以变更或终止本协议。

14.2未经本协议当事人的书面签字一致同意，任何一方不得将本协议项下的项目向他人转让。

14.3购买土地使用权被有关部门收回的，本协议自动终止。

14.4 因不可抗力造成本协议不能履行的，本协议自动终止。

第十五章、违约责任

15.1 任何一方未按本协议第六章的约定支付费用的,每逾期1日,按应交金额的 ‰支付违约金。

15.2 任何一方未按本协议第六章的约定支付费用的，在对方书面通知逾期超过30日，视为违约方放弃本协议的一切权利和权益。其已支付的费用作为违约金。违约方已交的费用不足以赔偿守约方损失的，违约方应足额赔偿守约方的全部损失。

15.3 财务人员未经项目部同意擅自支付费用的，由派出方按实际支付费用的 ____倍承担违约责任。

15.4 本协议15.1、15.2和15.3条对违约责任有特别约定的按该约定执行。针对没有特别约定的其它任何一条，任何一方违反的应承担违约责任，违约责任的范围应包括守约方的直接损失和履约应得的合同收益。

第十六章、合同管理

16.1 合作项目所涉的合同,实行洽谈权、审查权和批准权相对独立、互相制约的原则。为保证合作项目的依法、规范开发，由本协议当事人共同聘请法律顾问。

16.2 合同的洽谈根据合同所涉内容，由项目部牵头，所涉各部派员参加。根据洽谈的内容由参加人员起草合同要点或草拟合同。合同的审查均由本合作项目聘请的法律顾问负责。合同的批准权由项目部行使。

16.3 本项目所涉合同一律采用书面形式签订，严禁口头合同和非正式的书面协议。杜绝合同履行在先，签订在后的现象发生。

16.4 洽谈部门在合同签订前，应审查对方当事人的有效的营业执照、资质证书、资信状况;验明对方当事人是否具有签订合同的主体资格;审查人是否具有权、是否超越权限和期限及其真实性;审查对方使用印鉴是否合法与真实有效。在实施前述行为时，必要时应请求法律顾问予以协助。

16.5 洽谈部门负责收集、记录、整理、保管与合同有关的协议、 往来函件等。

16.6 合同履行过程中发生的纠纷，各部应及时上报项目部，所涉部门的负责人应及时组织本部门的人员及时分析查明原因，提出解决办法。必要时应咨询法律顾问，共同提出解决办法，及时与对方协商解决。协商不成的，根据合同的规定，在规定的时效内向仲裁部门申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

16.7 各类合同统一由综合部专人负责管理,综合部应对收集、整理各类合同进行归档管理。

16.8 土地出让合同、设计合同、工程监理合同、建设工程施工合同以及与前述合同有关的补充协议、会议纪要、信函、电报、电传、电话记录、签证、索赔报告、合同台帐等资料均是合作的主要原始资料，应定期按项目、合同分类建立详细的台帐，及时归挡保存。

第十七章、其他约定事项

17.1 合作项目完成后，项目部及下设各部的办公家具、办公车辆和其他用品由项目部协商一致处理。协商不成的，通过变卖的方式处理，变卖所得的资金按各自50%比例分配。

17.2 本协议未尽事宜由本协议当事人协商一致解决。

17.3 本协议签订后,未经本协议当事人协商一致,任何一方不得擅自变更或解除本协议。

17.4 履行本协议过程中的有关补充协议、会议记录等材料均作为本协议的组成部分，与本协议具有同等的法律效力。

17.5 本协议书自本协议当事人签字、盖章后生效。

17.6 本协议书一式四份，甲、乙双方各执2份。每份协议书均具有同等法律效力。

甲方(盖章)： 乙方(签字)：

篇（6）

(适用于包括联合竟买土地的合作开发)

立本协议当事人：

甲方：

乙方：

丙方：

目 录

第一章、总则：

第二章、机构的设置和职责分工

第三章、费用的分担

第四章、会计财务制度

第五章、房屋的分配

第六章、合作项目所需资金和其他费用的支付方式

第七章、土地竟买：

第八章、工程前期：

第九章、工程营造：

第十章、房屋销售：

第十一章、竣工材料报批：

第十二章、工程保修：

第十三章 物业管理

第十四章 本协议的变更和终止

第十五章、违约责任

第十六章、合同管理

第十七章、其他约定事项

第一章、总则

1.1 根据青岛市国土资源和房屋管理局等单位的青国土资房(预)告字[200×]×号储备国有土地使用权拍卖预告的规定，青岛市国土资源和房屋管理局定于200×年×月×日公开拍卖×宗储备国有土地使用权。经本协议本协议当事人当事人(以下简称本协议当事人)充分协商，本协议当事人决定联合参加青岛市×区×路×号地块(以下简称×号地块)的竟买，拍买购得宁夏路×号地块后，由本协议当事人按本协议的约定联合投资开发。

1.2 项目部是本协议项下合作项目(以下简称合作项目)的最高权力机构，由其全权负责合作项目的开发、决策和管理。项目部下设各部具体负责合作项目实施。

1.3 土地竟买、工程前期的报批、对规划设计单位、工程监理单位、施工单位的选择和确定、工程的营造(本协议当事人按整楼座取得房屋的除外)、工程款支付、通过媒体推介合作项目、工程的验收以及工程竣工后材料的备案、房屋的保修、物业管理单位的选择等事项由项目部统一管理。分得房屋的销售由本协议当事人自行负责。

1.4 本协议当事人通过联合竟买的方式取得合作项目的土地。

1.5 本协议当事人通过竟买方式竞得开发土地，实行土地按份共有。根据经审批的施工图分配房屋。按照各自分得的房屋，分别办理《商品房预售许可证》，本协议当事人各自销售其分得的房屋。

1.6 合作项目设立独立的财务帐户，费用的支取按本协议的约定统一拨付。

1.7 根据本协议当事人实际分得房屋的确权建筑面积分摊合作项目所发生的相关工程费用和其他税费。

第二章、机构的设置和职责分工

2.1 为便于合作项目的开发、建设、管理，由本协议当事人派员共同设立“ ”项目部(以下简称项目部)，项目部全权负责合作项目的开发和管理，是合作项目的最高权力机构。项目部下设综合部、工程前期部、工程部、销售部、财务部、工程予决算部等部门。

2.2 项目部由 人组成, 其中甲方派员 人,乙方派员 人,丙方派员 人。项目部设总经理1人,副总经理 人。

项目部的职责：

全权负责和决定合作项目的一切事宜。

项目部的议事规则：

项目部实行工作例会制度，决定合作项目所涉一切事宜。项目部召开会议时，由专职人员负责记录，参加会议人员对会议记录无异议时应在会议记录上签名。会议记录由专职记录人员负责保管。专职记录人员由本协议当事人协商后确定。项目部例会由项目部经理主持，经理因故不能参加的，由副经理主持。合作项目所涉事项由项目部协商一致确定，达不成一致的，按每方缴纳竟买保证金数额比例予以表决，其重要事项按占竟买保证金数额的三分之二方的意见办理，一般事项按占竟买保证金数额过半数方的意见办理。重要事项和一般事项的划分，届时由工程部另行确定。

经理的职责：组织和协调项目部的日常工作，主持项目部的例会。

副经理的职责：副经理协助总经理的工作。

2.3 综合部由 人组成, 其中甲方派员 人,乙方派员 人,丙方派员 人。综合部设经理 人。

综合部的职责：

综合部经理的职责：

2.4 工程前期部由 人组成, 其中甲方派员 人,乙方派员 人,丙方派员 人。工程前期部设经理 人。

综合部的职责：

综合部经理的职责：

2.5 工程部由 人组成, 其中甲方派员 人,乙方派员 人,丙方派员 人。工程部设经理 人。

工程部的职责：

工程部经理的职责：

2.6 销售部由 人组成, 其中甲方派员 人,乙方派员 人,丙方派员 人。销售部设经理 人，销售部经理的人选由项目部决定。

销售部的职责：

销售部经理的职责：

2.7 财务部由 人组成, 其中甲方派员 人,乙方派员 人,丙方派员 人。财务部设经理 人。

财务部的职责

财务部经理的职责：

2.8 工程予决算部由 人组成, 其中甲方派员 人,乙方派员 人,丙方派员 人。工程予决算部设经理 人。

工程予决算部的职责：

工程予决算部经理的职责：

第三章、费用的分担

3.1 合作项目的配套费用，在分房方案确定前，按竟买保证金的比例予以分摊。分房方案确定后，按分得房屋得建筑面积的比例进行分摊。房屋竣工测绘后，按实际测绘的建筑面积的比例进行结算。

本项的配套费用是指建设和安装房屋基础外墙以外的所有的建筑物、构筑物、地下管线、绿化、建筑小品、配电室等所发生的全部费用。

3.2工程款在分房方案确定前，按竟买保证金的比例予以分摊。分房方案确定后，按分得房屋得建筑面积的比例进行分摊。房屋竣工测绘后，按实际测绘的建筑面积的比例进行结算。如本合同当事人是按整楼座取得房屋的，房屋工程价款、税费由各自负担。

本项的工程款是指建设和安装房屋基础外墙以内所发生的全部工程款和相关税费。

3.3 合作项目发生的竟买保证金、拍卖佣金、出土出让金、行政性事业性收费，在分房方案确定前，按竟买保证金的比例予以分摊。分房方案确定后，按分得房屋得建筑面积的比例进行分摊。房屋竣工测绘后，按实际测绘的建筑面积的比例进行结算。

3.4 项目部及下设各部专职人员的工资、办公费用、招待费用、办公家具和配备车辆等所发生的费用，在分房方案确定前，按竟买保证金的比例予以分摊。分房方案确定后，按分得房屋得建筑面积的比例进行分摊。房屋竣工测绘后，按实际测绘的建筑面积的比例进行结算。

3.5 售楼处的建造费用和售楼处经理的工资，在分房方案确定前，按竟买保证金的比例予以分摊，分房方案确定后，按分得房屋得建筑面积的比例进行分摊，房屋竣工测绘后，按实际测绘的建筑面积的比例进行结算。

3.6 项目部下设各部实行费用包干，超资不补，节余作为奖励由各部自行支配。各部下设各部的具体费用数额，届时由项目部确定。

3.7 本协议当事人派员到项目部及下设各部工作的专职人员的福利、保险、工伤费用等，均由派出方负担。

3.8 除销售部经理外，其他销售人员的工资、福利、保险以及在销售工程中发生的全部费用均由派出方负担。

3.9 本协议项下合作项目的贷款利息按比例予以分摊。

3.10 项目部及下设部门租用的办公场所发生的租赁费用, 在分房方案确定前，按竟买保证金的比例予以分摊。分房方案确定后，按分得房屋得建筑面积的比例进行分摊。房屋竣工测绘后，按实际测绘的建筑面积的比例进行结算。

第四章、会计财务制度

4.1 合作项目所涉的会计、税务各自进帐，分别处理。

4.2 合作项目所需资金实行统一管理、统一支出的原则。为便于资金的管理，其资金设立独立帐户，该帐户须预留不少于两方法定代表人的印鉴。资金的支出由项目部书面决定后，由财务部实施。

4.3 主管会计和出纳应由不同本协议当事人分别委派担任，本协议当事人有权随时派员审阅、了解费用支出情况。

4.4 财务部应定期以书面的方式公布费用支出情况。

4.5 通过银行贷款解决合作项目建设资金的，不论以本协议当事人任何一方的名义申请贷款，本协议其他当事人应为此提供有效担保。

4.6

第五章 房屋的分配

施工图通过审批后，由项目部确定分房方案。协商不成的，由项目部根据本协议当事人缴纳竟买保证金的比例，将房屋划分为若干份，通过抓阉的方式分配房屋。任何一方拒绝抓阉的，视为拒绝抓阉一方接收本协议其他当事人抓阉分配后剩余的房屋。

第六章、合作项目所需资金和其他费用的支付方式

6.1 竟买保证金的缴纳日期按7.4项办理。

6.2 拍卖机构佣金的缴纳日期按7.5项办理。

6.3 土地出让金的缴纳日期按7.8项办理。

6.4 竟买土地不成的,其竟买保证金的退还按7.6项办理。

6.5 工程前期向有关部门所缴纳的行政性事业性收费,在项目报批前由本协议当事人支付。

6.6 合作项目各项税收的缴纳按税法和税务机关的规定各自缴纳。

6.7 项目部及下设部租用的办公场所发生的租赁费用,在房屋租赁合同签订前缴纳。

6.8 根据《建设工程施工合同》的约定,届时由项目部确定具体的支付工程款日期。

6.9 根据《建设工程设计合同》的约定,届时由项目部确定具体的支付设计费日期。

6.10根据《建设工程监理合同》的约定,届时由项目部确定具体的支付监理费日期。

6.11 其他费用的支付,届时由项目部根据合作项目的进度另行确定。

第七章、土地竟买：

7.1 本次拍卖会及本协议当事人共同拟竟买的地块的简介：

根据《青岛市储备国有土地使用权拍卖公告》青土资房告字[200×]×号，200×年×月×日，青岛市国土资源和房屋管理局等单位将在青岛市房地产交易中心(巫峡路9-11号)五楼拍卖厅举行青岛市储备国有土地使用权出让拍卖会。本协议当事人决定参加上述×号拍卖地块的竟买。

7.2 1号地块的基本情况和规划设计主要指标

1. 地块位置:

2. 地块总面积:

3. 土地用途：

4. 土地面积:

5. 容积率：

6. 建筑密度：

7、 绿地率：

8. 规划建筑面积：

7.3 本协议当事人一致同意，竟买×号地块的楼面地价的竟买应价不超过人民币 元/平方米。

7.4 竟买保证金人民币 元，甲方支付 元，乙方支付 元，丙方支付 元。前述保证金应于青岛市国土资源和房屋管理局规定的截止日期的×日前支付给出资最多的一方，由其代本协议其他当事人转交青岛市国土资源和房屋管理局。

7.5 拍卖机构的佣金，在拍卖机构规定日期的×日前向出资最多的一方支付，由其代本协议其他当事人缴纳。本协议当事人按竟买保证金的比例分摊拍卖佣金。分房方案确定后，按分得房屋得建筑面积的比例进行分摊。房屋竣工测绘后，按照每方分得房屋的确权面积具实结算。

7.6 土地竟买的有关手续，由出资最多的一方负责办理。竟买不成的，应在拍卖机构退还保证金到帐后×日内退还本协议当事人。

7.7 每方派员一名参加拍卖会，由出资最多的一方派员负责举牌。竟买成交的，由负责举牌人签署成交确认书和拍卖笔录。

7.8 拍卖成交后,本协议当事人最迟应于青岛市国土资源和房屋管理局规定的截止日期的×日前备齐土地出让金,并通过出资最多的一方转交青岛市国土资源和房屋管理局。

7.9 《国有土地使用权出让合同》由出资最多的一方代本协议当事人签订。

7.10 拍卖成交后至《国有土地出让合同》签订前，任何一方毁约导致其他方将竞得土地再行拍卖的，违约方应支付前次委托方和本协议当事人的佣金，如再行拍卖的价款低于原拍卖价款的，违约方负责补足差额。

7.11 应价超过7.3项约定的，其他本协议当事人有权予以追认，也有权单方终止本协议。选择终止本协议的，负责举牌的一方，应在拍卖结束后三日内退还其支付的保证金。

7.12 除竟买不成的，任何一方已支付的竟买保证金和佣金不再退还。

7.13 竟买不成的，除4.9项外,本协议的其他条款自动失效。

第八章、工程前期：

8.1 合作项目的工程前期工作由项目部统一管理和决策，工程前期部具体负责经办,本协议当事人应予以积极协助。

8.2 工程前期部的报批工作包括但不限于下列事项：

1、报批建设项目的立项和可行性研究报告

2、建设项目的市场调研，确定开发项目的整体方案;

3、规划设计单位招标(或确定规划设计单位)，签订《规划设计合同》;

4、规划方案设计和规划方案的报批;

5、申领《建设用地规划许可证》;

6、建筑设计单位招标(或确定建筑设计单位)，签订《建筑设计合同》;

7、方案设计和施工图的审批;

8、申领《建设工程规划许可证》;

9、施工单位招标(或确定施工单位)，签订《建设工程施工合同》;

10、监理单位招标(或确定监理单位)，签订《工程监理合同》;

11、委托质检工作;

12、申办开工计划和《施工许可证》;

13、办理规划验线，开发项目开工。

8.3 办理上述事项向有关部门缴纳的相关费用,本协议当事人应在缴纳费用的×日前支付给财务部。

第九章、工程营造

9.1 合作项目工程施工单位的选择，应通过招标或其他本协议当事人协商一致的方式确定。未经其他本协议当事人协商一致，本协议的任何一方不得参加合作项目工程的招标和施工。

9.2 合作项目工程的监理单位的选择，通过招标或其他本协议当事人协商一致的方式确定。

9.3 《建设工程施工合同》应具备下列条款：

1、工程总价款采用“包死价”和工程设计变更据实结算的决算方式：

2、工程材料由施工单位总包，未经本协议当事人协商一致，任何一方不得以任何方式向施工单位提供工程所需任何材料。

9.4 工程款的拨付日期由项目部决定，由财务部统一支付。届时由工程部按工程进度提出工程款拨付计划，待项目部批准后，由财务部执行。

9.5 工程的签证、隐蔽记录等工程资料由工程部保存。

9.6 工程的施工和管理由工程部负责,工程施工过程中的资料由专人负责。……

第十章、 房屋销售：

10.1 根据本协议当事人分得的房屋,分别办理《商品房预售许可证》。

10.2 分得的房屋由本协议当事人独自派员销售。以各自的名义分别与购房的业主签订商品房买卖合同，各自出具收款收据。收取的购房款进合作项目设立的独立帐户。

10.3 售楼处房屋建设费用、营销费用、购置办公家具和销售部经理的工资按分得的房屋的面积分摊。待工程竣工测绘后，按确权的建筑面积据实决算。

本条约定的售楼处房屋建设费用是指建设售楼处发生的土建和安装费用。

本条约定的营销费用是指为销售房屋通过媒体进行广告宣传所发生的费用。

10.4 房屋的销售采用统一的《商品房买卖合同》文本。《商品房买卖合同》文本的起草由合作项目聘任的法律顾问负责。

10.5 本协议当事人选派的销售人员，应经过培训后方能上岗。

10.6 本协议当事人选派的销售人员应服从销售部经理的管理。

第十一章、竣工验收和竣工材料的报批：

11.1 工程的竣工验收工作,由项目部负责统一组织,其他各部予以积极配合。……。

第十二章、工程保修：

12.1 房屋交付后,其保修单位的确定由本协议当事人协商的方式确定。协商不成的，由出价最低的一方承担，或由本协议当事人共同委托第三人承担。

12.2 房屋的保修金按工程结算值的 %计算，每方按实际分得的房屋面积予以分摊。除工程出现严重质量问题时，保修单位不得再要求追加保修费用。

12.3 保修合同由本协议当事人共同与保修单位签订。

12.4 工程保修金在工程保修合同签订时一次付清。

12.5 保修期限内，如因保修单位的原因造成业主损失的，由保修单位承担赔偿责任。如一方承担了责任，其有权向保修单位予以追偿。

第十三章 物业管理

13.1 房屋交付后,实行统一的物业管理。

13.2 物业管理单位的确定，由本协议当事人协商一致的方式确定。协商不成的，本协议当事人共同委托其他的物业管理单位，并与之签订物业管理合同。

第十四章 本协议的变更和终止

14.1 经本协议当事人协商一致,可以变更或终止本协议。

14.2未经本协议当事人的一致同意，任何一方不得将本协议项下的项目向他人转让。

14.3 竟买土地被有关部门收回的，本协议自动终止。

14.4 因不可抗力造成本协议不能履行的，本协议自动终止。

篇（7）

甲方：

乙方：

丙方：

目 录

第一章、总则：

第二章、机构的设置和职责分工

第三章、费用的分担

第四章、会计财务制度

第五章、房屋的分配

第六章、合作项目所需资金和其他费用的支付方式

第七章、土地竟买：

第八章、工程前期：

第九章、工程营造：

第十章、房屋销售：

第十一章、竣工材料报批：

第十二章、工程保修：

第十三章 物业管理

第十四章 本协议的变更和终止

第十五章、违约责任

第十六章、合同管理

第十七章、其他约定事项

第一章、总则

1.1 根据青岛市国土资源和房屋管理局等单位的青国土资房(预)告字[200×]×号储备国有土地使用权拍卖预告的规定，青岛市国土资源和房屋管理局定于200×年×月×日公开拍卖×宗储备国有土地使用权。经本协议本协议当事人当事人(以下简称本协议当事人)充分协商，本协议当事人决定联合参加青岛市×区×路×号地块(以下简称×号地块)的竟买，拍买购得宁夏路×号地块后，由本协议当事人按本协议的约定联合投资开发。

1.2 项目部是本协议项下合作项目(以下简称合作项目)的最高权力机构，由其全权负责合作项目的开发、决策和管理。项目部下设各部具体负责合作项目实施。

1.3 土地竟买、工程前期的报批、对规划设计单位、工程监理单位、施工单位的选择和确定、工程的营造(本协议当事人按整楼座取得房屋的除外)、工程款支付、通过媒体推介合作项目、工程的验收以及工程竣工后材料的备案、房屋的保修、物业管理单位的选择等事项由项目部统一管理。分得房屋的销售由本协议当事人自行负责。

1.4 本协议当事人通过联合竟买的方式取得合作项目的土地。

1.5 本协议当事人通过竟买方式竞得开发土地，实行土地按份共有。根据经审批的施工图分配房屋。按照各自分得的房屋，分别办理《商品房预售许可证》，本协议当事人各自销售其分得的房屋。

1.6 合作项目设立独立的财务帐户，费用的支取按本协议的约定统一拨付。

1.7 根据本协议当事人实际分得房屋的确权建筑面积分摊合作项目所发生的相关工程费用和其他税费。

第二章、机构的设置和职责分工

2.1 为便于合作项目的开发、建设、管理，由本协议当事人派员共同设立“ ”项目部(以下简称项目部)，项目部全权负责合作项目的开发和管理，是合作项目的最高权力机构。项目部下设综合部、工程前期部、工程部、销售部、财务部、工程予决算部等部门。

2.2 项目部由 人组成, 其中甲方派员 人,乙方派员 人,丙方派员 人。项目部设总经理1人,副总经理 人。

项目部的职责：

全权负责和决定合作项目的一切事宜。

项目部的议事规则：

项目部实行工作例会制度，决定合作项目所涉一切事宜。项目部召开会议时，由专职人员负责记录，参加会议人员对会议记录无异议时应在会议记录上签名。会议记录由专职记录人员负责保管。专职记录人员由本协议当事人协商后确定。项目部例会由项目部经理主持，经理因故不能参加的，由副经理主持。合作项目所涉事项由项目部协商一致确定，达不成一致的，按每方缴纳竟买保证金数额比例予以表决，其重要事项按占竟买保证金数额的三分之二方的意见办理，一般事项按占竟买保证金数额过半数方的意见办理。重要事项和一般事项的划分，届时由工程部另行确定。

经理的职责：组织和协调项目部的日常工作，主持项目部的例会。

副经理的职责：副经理协助总经理的工作。

2.3 综合部由 人组成, 其中甲方派员 人,乙方派员 人,丙方派员 人。综合部设经理 人。

综合部的职责：

综合部经理的职责：

2.4 工程前期部由 人组成, 其中甲方派员 人,乙方派员 人,丙方派员 人。工程前期部设经理 人。

综合部的职责：

综合部经理的职责：

2.5 工程部由 人组成, 其中甲方派员 人,乙方派员 人,丙方派员 人。工程部设经理 人。

工程部的职责：

工程部经理的职责：

2.6 销售部由 人组成, 其中甲方派员 人,乙方派员 人,丙方派员 人。销售部设经理 人，销售部经理的人选由项目部决定。

销售部的职责：

销售部经理的职责：

2.7 财务部由 人组成, 其中甲方派员 人,乙方派员 人,丙方派员 人。财务部设经理 人。

财务部的职责

：

财务部经理的职责：

2.8 工程予决算部由 人组成, 其中甲方派员 人,乙方派员 人,丙方派员 人。工程予决算部设经理 人。

工程予决算部的职责：

工程予决算部经理的职责：

第三章、费用的分担

3.1 合作项目的配套费用，在分房方案确定前，按竟买保证金的比例予以分摊。分房方案确定后，按分得房屋得建筑面积的比例进行分摊。房屋竣工测绘后，按实际测绘的建筑面积的比例进行结算。

本项的配套费用是指建设和安装房屋基础外墙以外的所有的建筑物、构筑物、地下管线、绿化、建筑小品、配电室等所发生的全部费用。

3.2工程款在分房方案确定前，按竟买保证金的比例予以分摊。分房方案确定后，按分得房屋得建筑面积的比例进行分摊。房屋竣工测绘后，按实际测绘的建筑面积的比例进行结算。如本合同当事人是按整楼座取得房屋的，房屋工程价款、税费由各自负担。

本项的工程款是指建设和安装房屋基础外墙以内所发生的全部工程款和相关税费。

3.3 合作项目发生的竟买保证金、拍卖佣金、出土出让金、行政性事业性收费，在分房方案确定前，按竟买保证金的比例予以分摊。分房方案确定后，按分得房屋得建筑面积的比例进行分摊。房屋竣工测绘后，按实际测绘的建筑面积的比例进行结算。

3.4 项目部及下设各部专职人员的工资、办公费用、招待费用、办公家具和配备车辆等所发生的费用，在分房方案确定前，按竟买保证金的比例予以分摊。分房方案确定后，按分得房屋得建筑面积的比例进行分摊。房屋竣工测绘后，按实际测绘的建筑面积的比例进行结算。

3.5 售楼处的建造费用和售楼处经理的工资，在分房方案确定前，按竟买保证金的比例予以分摊，分房方案确定后，按分得房屋得建筑面积的比例进行分摊，房屋竣工测绘后，按实际测绘的建筑面积的比例进行结算。

3.6 项目部下设各部实行费用包干，超资不补，节余作为奖励由各部自行支配。各部下设各部的具体费用数额，届时由项目部确定。

3.7 本协议当事人派员到项目部及下设各部工作的专职人员的福利、保险、工伤费用等，均由派出方负担。

3.8 除销售部经理外，其他销售人员的工资、福利、保险以及在销售工程中发生的全部费用均由派出方负担。

3.9 本协议项下合作项目的贷款利息按比例予以分摊。

3.10 项目部及下设部门租用的办公场所发生的租赁费用, 在分房方案确定前，按竟买保证金的比例予以分摊。分房方案确定后，按分得房屋得建筑面积的比例进行分摊。房屋竣工测绘后，按实际测绘的建筑面积的比例进行结算。

第四章、会计财务制度

4.1 合作项目所涉的会计、税务各自进帐，分别处理。

4.2 合作项目所需资金实行统一管理、统一支出的原则。为便于资金的管理，其资金设立独立帐户，该帐户须预留不少于两方法定代表人的印鉴。资金的支出由项目部书面决定后，由财务部实施。

4.3 主管会计和出纳应由不同本协议当事人分别委派担任，本协议当事人有权随时派员审阅、了解费用支出情况。

4.4 财务部应定期以书面的方式公布费用支出情况。

4.5 通过银行贷款解决合作项目建设资金的，不论以本协议当事人任何一方的名义申请贷款，本协议其他当事人应为此提供有效担保。

4.6

第五章 房屋的分配

施工图通过审批后，由项目部确定分房方案。协商不成的，由项目部根据本协议当事人缴纳竟买保证金的比例，将房屋划分为若干份，通过抓阉的方式分配房屋。任何一方拒绝抓阉的，视为拒绝抓阉一方接收本协议其他当事人抓阉分配后剩余的房屋。

第六章、合作项目所需资金和其他费用的支付方式

6.1 竟买保证金的缴纳日期按7.4项办理。

6.2 拍卖机构佣金的缴纳日期按7.5项办理。

6.3 土地出让金的缴纳日期按7.8项办理。

6.4 竟买土地不成的,其竟买保证金的退还按7.6项办理。

6.5 工程前期向有关部门所缴纳的行政性事业性收费,在项目报批前由本协议当事人支付。

6.6 合作项目各项税收的缴纳按税法和税务机关的规定各自缴纳。

6.7 项目部及下设部租用的办公场所发生的租赁费用,在房屋租赁合同签订前缴纳。

6.8 根据《建设工程施工合同》的约定,届时由项目部确定具体的支付工程款日期。

6.9 根据《建设工程设计合同》的约定,届时由项目部确定具体的支付设计费日期。

6.10根据《建设工程监理合同》的约定,届时由项目部确定具体的支付监理费日期。

6.11 其他费用的支付,届时由项目部根据合作项目的进度另行确定。

第七章、土地竟买：

7.1 本次拍卖会及本协议当事人共同拟竟买的地块的简介：

根据《青岛市储备国有土地使用权拍卖公告》青土资房告字[200×]×号，200×年×月×日，青岛市国土资源和房屋管理局等单位将在青岛市房地产交易中心(巫峡路9-11号)五楼拍卖厅举行青岛市储备国有土地使用权出让拍卖会。本协议当事人决定参加上述×号拍卖地块的竟买。

7.2 1号地块的基本情况和规划设计主要指标

1. 地块位置:

2. 地块总面积:

3. 土地用途：

4. 土地面积:

5. 容积率：

6. 建筑密度：

7、 绿地率：

8. 规划建筑面积：

7.3 本协议当事人一致同意，竟买×号地块的楼面地价的竟买应价不超过人民币 元/平方米。

7.4 竟买保证金人民币 元，甲方支付 元，乙方支付 元，丙方支付 元。前述保证金应于青岛市国土资源和房屋管理局规定的截止日期的×日前支付给出资最多的一方，由其代本协议其他当事人转交青岛市国土资源和房屋管理局。

7.5 拍卖机构的佣金，在拍卖机构规定日期的×日前向出资最多的一方支付，由其代本协议其他当事人缴纳。本协议当事人按竟买保证金的比例分摊拍卖佣金。分房方案确定后，按分得房屋得建筑面积的比例进行分摊。房屋竣工测绘后，按照每方分得房屋的确权面积具实结算。

7.6 土地竟买的有关手续，由出资最多的一方负责办理。竟买不成的，应在拍卖机构退还保证金到帐后×日内退还本协议当事人。

7.7 每方派员一名参加拍卖会，由出资最多的一方派员负责举牌。竟买成交的，由负责举牌人签署成交确认书和拍卖笔录。

7.8 拍卖成交后,本协议当事人最迟应于青岛市国土资源和房屋管理局规定的截止日期的×日前备齐土地出让金,并通过出资最多的一方转交青岛市国土资源和房屋管理局。

7.9 《国有土地使用权出让合同》由出资最多的一方代本协议当事人签订。

7.10 拍卖成交后至《国有土地出让合同》签订前，任何一方毁约导致其他方将竞得土地再行拍卖的，违约方应支付前次委托方和本协议当事人的佣金，如再行拍卖的价款低于原拍卖价款的，违约方负责补足差额。

7.11 应价超过7.3项约定的，其他本协议当事人有权予以追认，也有权单方终止本协议。选择终止本协议的，负责举牌的一方，应在拍卖结束后三日内退还其支付的保证金。

7.12 除竟买不成的，任何一方已支付的竟买保证金和佣金不再退还。

7.13 竟买不成的，除4.9项外,本协议的其他条款自动失效。

第八章、工程前期：

8.1 合作项目的工程前期工作由项目部统一管理和决策，工程前期部具体负责经办,本协议当事人应予以积极协助。

8.2 工程前期部的报批工作包括但不限于下列事项：

1、报批建设项目的立项和可行性研究报告

2、建设项目的市场调研，确定开发项目的整体方案;

3、规划设计单位招标(或确定规划设计单位)，签订《规划设计合同》;

4、规划方案设计和规划方案的报批;

5、申领《建设用地规划许可证》;

6、建筑设计单位招标(或确定建筑设计单位)，签订《建筑设计合同》;

7、方案设计和施工图的审批;

8、申领《建设工程规划许可证》;

9、施工单位招标(或确定施工单位)，签订《建设工程施工合同》;

10、监理单位招标(或确定监理单位)，签订《工程监理合同》;

11、委托质检工作;

12、申办开工计划和《施工许可证》;

13、办理规划验线，开发项目开工。

8.3 办理上述事项向有关部门缴纳的相关费用,本协议当事人应在缴纳费用的×日前支付给财务部。

第九章、工程营造

9.1 合作项目工程施工单位的选择，应通过招标或其他本协议当事人协商一致的方式确定。未经其他本协议当事人协商一致，本协议的任何一方不得参加合作项目工程的招标和施工。

9.2 合作项目工程的监理单位的选择，通过招标或其他本协议当事人协商一致的方式确定。

9.3 《建设工程施工合同》应具备下列条款：

1、工程总价款采用“包死价”和工程设计变更据实结算的决算方式：

2、工程材料由施工单位总包，未经本协议当事人协商一致，任何一方不得以任何方式向施工单位提供工程所需任何材料。

9.4 工程款的拨付日期由项目部决定，由财务部统一支付。届时由工程部按工程进度提出工程款拨付计划，待项目部批准后，由财务部执行。

9.5 工程的签证、隐蔽记录等工程资料由工程部保存。

9.6 工程的施工和管理由工程部负责,工程施工过程中的资料由专人负责。……

第十章、 房屋销售：

10.1 根据本协议当事人分得的房屋,分别办理《商品房预售许可证》。

10.2 分得的房屋由本协议当事人独自派员销售。以各自的名义分别与购房的业主签订商品房买卖合同，各自出具收款收据。收取的购房款进合作项目设立的独立帐户。

10.3 售楼处房屋建设费用、营销费用、购置办公家具和销售部经理的工资按分得的房屋的面积分摊。待工程竣工测绘后，按确权的建筑面积据实决算。

本条约定的售楼处房屋建设费用是指建设售楼处发生的土建和安装费用。

本条约定的营销费用是指为销售房屋通过媒体进行广告宣传所发生的费用。

10.4 房屋的销售采用统一的《商品房买卖合同》文本。《商品房买卖合同》文本的起草由合作项目聘任的法律顾问负责。

10.5 本协议当事人选派的销售人员，应经过培训后方能上岗。

10.6 本协议当事人选派的销售人员应服从销售部经理的管理。

第十章、竣工验收和竣工材料的报批：

11.1 工程的竣工验收工作,由项目部负责统一组织,其他各部予以积极配合。……。

第十二章、工程保修：

12.1 房屋交付后,其保修单位的确定由本协议当事人协商的方式确定。协商不成的，由出价最低的一方承担，或由本协议当事人共同委托第三人承担。

12.2 房屋的保修金按工程结算值的 %计算，每方按实际分得的房屋面积予以分摊。除工程出现严重质量问题时，保修单位不得再要求追加保修费用。

12.3 保修合同由本协议当事人共同与保修单位签订。

12.4 工程保修金在工程保修合同签订时一次付清。

12.5 保修期限内，如因保修单位的原因造成业主损失的，由保修单位承担赔偿责任。如一方承担了责任，其有权向保修单位予以追偿。

第十三章 物业管理

13.1 房屋交付后,实行统一的物业管理。

13.2 物业管理单位的确定，由本协议当事人协商一致的方式确定。协商不成的，本协议当事人共同委托其他的物业管理单位，并与之签订物业管理合同。

第十四章 本协议的变更和终止

14.1 经本协议当事人协商一致,可以变更或终止本协议。

14.2未经本协议当事人的一致同意，任何一方不得将本协议项下的项目向他人转让。

14.3 竟买土地被有关部门收回的，本协议自动终止。

14.4 因不可抗力造成本协议不能履行的，本协议自动终止。

第十五章、违约责任

15.1 任何一方未按本协议第六章的约定支付费用的,每逾期1日,按应交金额的׉支付违约金。

15.2 任何一方未按本协议第六章的约定支付费用的，逾期超过30日，视为违约方放弃本协议的一切权利和权益。其已支付的费用作为违约金。违约方已交的费用不足以赔偿其他守约方损失的，违约方应足额赔偿其他方的全部损失。

15.3 财务人员未经项目部同意擅自支付费用的，由派出单位按实际支付费用的×倍承担违约责任。……。

第十六章、合同管理

16.1 合作项目所涉的合同,实行洽谈权、审查权和批准权相对独立、互相制约的原则。为保证合作项目的依法、规范开发，由本协议当事人共同聘请法律顾问。

16.2 合同的洽谈根据合同所涉内容，由项目部牵头，所涉各部派员参加。根据洽谈的内容由参加人员起草合同要点或草拟合同。合同的审查均由本合作项目聘请的法律顾问负责。合同的批准权由项目部行使。

16.3 本项目所涉合同一律采用书面形式签订，严禁口头合同和非正式的书面协议。杜绝合同履行在先，签订在后的现象发生。

16.4 洽谈部门在合同签订前，应审查对方当事人的有效的营业执照、资质证书、资信状况;验明对方当事人是否具有签订合同的主体资格;审查人是否具有权、是否超越权限和期限及其真实性;审查对方使用印鉴是否合法与真实有效。在实施前述行为时，必要时应请求法律顾问予以协助。

16.5 洽谈部门负责收集、记录、整理、保管与合同有关的协议、 往来函件等。

16.6 合同履行过程中发生的纠纷，各部应及时上报项目部，所涉部门的负责人应及时组织本部门的人员及时分析查明原因，提出解决办法。必要时应咨询法律顾问，共同提出解决办法，及时与对方协商解决。协商不成的，根据合同的规定，在规定的时效内向仲裁部门申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

16.7 各类合同统一由综合部专人负责管理,综合部应对收集、整理各类合同进行归档管理。

16.8 土地出让合同、设计合同、工程监理合同、建设工程施工合同以及与前述合同有关的补充协议、会议机要、信函、电报、电传、电话记录、签证、索赔报告、合同台帐等资料均是合作的主要原始资料，应定期按项目、合同分类建立详细的台帐，及时归挡保存。

第十七章、其他约定事项

17.1 合作项目完成后，项目部及下设各部的办公家具、办公车辆和其他用品由项目部协商一致处理。协商不成的，通过变卖的方式处理，变卖所得的资金按比例分配。

17.2 本协议未尽事宜由本协议当事人协商一致解决。

17.3 本协议签订后,未经本协议当事人协商一致,任何一方不得擅自变更或解除本协议。

17.4 履行本协议过程中的有关补充协议、会议记录等材料均作为本协议的组成部分，与本协议具有同等的法律效力。

17.5 本协议书自本协议当事人签字盖章后生效。

17.6 本协议书一式 份，其中正本 份、副本 份。正本本协议当事人各方各执 份，副本各方各执 份。每份协议书均具有同等法律效力。

甲方(盖章)： 乙方(盖章)：

法定代表人(签字)： 法定代表人(签字)：

委托人： 委托人：

联系电话： 联系电话：

丙方：

篇（8）

一、甲乙双方以各自的优势联合投标，就进行联合投标并共同承担责任。

二、联合体在投标过程中，以甲方作为投标主体，乙方作为施工主体。对投标和施工过程中产生的经费和施工完毕后生成的利润，甲乙双方有共同的义务职责并享有平等分红的权力。

三、投标书由甲方负责制作，费用由甲乙双方承担，在投标过程中，如需要乙方产品相关资料，乙方应积极配合并提供。乙方不得就本投标项目向其他单位或个人提供资料和材料价格。

四、工程中标后，由乙方组织人员施工和管理，工程使用乙方的材料。

五、在施工过程中，乙方负责提供本项目的施工技术和施工设备。所产生的材料及施工费用按实际发生额向甲方提前申报，甲方按申报额的50%给予批复，

六、甲乙双方的付款结算方式及期限、施工方式及期限、产品质量标准验收标准等相应条款以联合中标后甲方与招标人签定中标合同规定的内容为准。联合中标合同对乙方有约束力。

七、乙方在收款时应开具正规的税务发票，发票可以直接开给甲方，也可以开给招标方，以甲方要求为准。如甲方不需要乙方开具发票，甲方有权将相应的税款扣除直接交给当地税务机关。

八、工程中标确定使用乙方所材料后，乙方应保证按中标合同规定的期限及交货方式保证材料的供应，保证材料质量并不提高产品价格，保证按工期进度要求提供技术人员和施工设备。如乙方违反上述内容或具有可能影响工期的情形，甲方有权更换材料。由此造成的所有损失全部由乙方承担。

九、本协议未尽事宜，双方友好协商解决。本协议签定后对双方有约束力，任何一方不得违反。任何一方违反本协议的规定，应向对方支付违约金元。

十、本协议一式2份，双方各执1份，本协议经双方签定或盖章后生效。

附：本协甲乙双方有向第三方保密的的义务。

篇（9）

乙方：____________　法定代表人：___________

住所地：___________________________________

丙方：____________　法定代表人：___________

住所地：___________________________________

丁方：____________　法定代表人：___________

住所地：___________________________________

______年______月______甲乙丙三方签订了合作开发的《意向书》，各方又按《意向书》同意丁方加入了合作。为了进一步予以明确，现上述各方就共同出资合作开发________________地块(______号宗地)的有关事项协商达成如下条款：

一、项目简况

项目名称为_________________地块，土地面积______平方米，土地用途为商住综合用地，土地使用权出让年限______年。由______市国土资源局以挂牌的形式出让。

目前已经由甲方出面竞得了土地使用权并于______年______月______日与______市国土资源局签订了《______市国有土地使用权出让协议书》。为合作开发的顺利进行，充分发挥乙方的本土优势和品牌效应，现各方同意本合作开发不再设立项目公司，而是以乙方名义联合开发经营，有关手续由各方共同协助向政府管理部门办理;

二、各方出资比例、付款方式及收益分配

受让该宗土地使用权的款项______万元(包括市政配套费、代建费)，其中甲方已出资金额______万元(于______年______月______日以______形式划入______帐户，票据号码为：______)，丁方已出资金额______万元(于年月日以　形式划入______帐户，票据号码为：______)乙方出资金额______万元(于年月日以______形式划入甲方帐户，票据号码为：______)，丙方出资金额______万元(于年月日以______形式划入甲方帐户，票据号码为：______)，代建费______万元(由乙丙二方分别承担______万元)。

依据上述出资，结合各方前期对合作项目的贡献情况，各方确定对合作收益的分配比例分别为甲方______%、乙方______%、丙方______%、丁方______%。

收益的分配原则上在合作开发结束之后的一个月内进行，特殊情况另行商定。

三、管理形式

合作开发项目由乙方名义负责实施开发，设立开发管理委员会，委员会为最高权利机构，由5名成员组成，其中甲方2名，乙方、丙方和丁方各______名。

四、其他条款

1、 合作四方竞得的土地使用权证办入乙方后，各方出资的购地款由乙方逐步予以归还。

2、 各方借款计息方法与归还方式：各方借款年利率均按______%计息，在开发成本中列支，计息日期从______年______月______日开始，

3、 合作各方应严格遵守本协议，任何一方不得违反。

4、 未尽事项由四方协商解决，另行书面约定。

篇（10）

合同作为当事人之间在法律基础上确定、变更和终止双方权利与义务关系的协议，其基本属性是一种契约。房地产企业在经营活动中，通过签订合同将房地产项目任务委托他人或者承接他人的房地产项目任务，是其在整个警用活动中拥有法律保障，在整个房地产项目的经营过程中，合同内容和准则是合同双方执行任务的最高行为准则，合同双方应严格按照合同相关规定享受合同赋予的权利和履行合同规定的义务，只有在合同的约束下，双方当事人的行为才能够被制约、监督，双方当事人的权益才得以保证。因此，合同管理是房地产企业正常经营的基础，也是促使经营目标实现的前提。 对企业的管理手段加以严格规范

随着我国经济的高度发展，市场竞争越来越激烈，要想保证市场中各个经济主体能够在公平有序的环境下竞争，必须对市场经济体制的法律法规加以完善。房地产企业随着建筑行业的高速发展而迅速崛起，其项目合同的签订可以说是涉及到多种领域，甚至还涉及到企业内部和合作单位之间的多个部门，因此，房地产企业的合同管理工作是相当复杂的。例如房地产企业管理过程中出现双方沟通不畅、相互之间进行诋毁或徇私舞弊等不良现象时，通过双方签订的合同，不仅可以对双方行为加以约束，也能够在一定程度上维护公平竞争的秩序。由此可以看出，房地产企业加强合同管理是规范企业管理手段的重要途径，也是维护企业良好形象的依据。 有效防范企业经营风险

众所周知，房地产开发具有投资成本高、工程施工量大、工程建设工期长、受到国家政策干预程度高等特点，由此在其经营过程中存在较大的经营风险，而企业要想对这些风险加以防范和管理，必须加强合同管理。房地产企业的工程在建设过程中的立项、施工和竣工验收阶段中都面临着多种不同风险因素。比如，在工程项目的招标中，由于招标方和投标方了解的信息不通，对招标方而言需要对各种风险加以考虑，使得开发企业无法作出合理的选择，如果企业对合同进行有效管理，便能够对风险加以准确判断和合理规避，进而更好地控制开发项目的进度、质量、成本和安全。 房地产企业加强合同管理的措施

（一）构建完善的合同管理体系

房地产企业从签订合同开始到履行合同结束的过程中，涉及到专业管理部门较多，无论其中哪一个部门出现错误，都会使房地产企业经营造成严重的经营损失。因此，为了避免合同履行过程中出现失误情况，房地产企业必须构建完善的合同管理体系并制定高效的工作流程，从而确保企业合同管理效率的提高。房地产企业构建的完善的合同管理体系内容应包括完善的管理部门职责权限制度、合同编制制度、合同审核制度、合同监督制度等，只有对合同管理者的责任加以明确，才能保证合同管理者尽最大能力管理好合同;高效的工作流程应该与合同管理体系相协调，在合同管理体系构建的同时制定相应的管理工作流程，首先合同管理人员应该掌握合同管理制度的内容，然后对合同归口进行管理，最后需要对合同内容及其履行情况进行审核。 制定并完善合同示范文本制度

在房地产企业合同管理中制定和完善合同示范文本制度，主要取决于两方面的原因，一方面合同当事人可以借助合同示范文本对相关的法律、法律加以熟悉，以此确保合同是在法律规范的基础上得以签订的，另一方面采用合同示范文本制度有利于提高合同的履约率。房地产企业在经营过程中，应该在原本的合同示范文本制度的基础上对其加以完善，例如对当事人的权利、义务和责任进行更为全面的分析和了解，确保合同的可执行性，也可在很大程度上防止当事人出现主观上的错误。总之，房地产企业在签订合同时，应对合同示范文本进行考虑，而在合同执行过程中，应完善合同示范文本，以此防范合同风险。 设立健全的合同管理机构

房地产企业在加强合同管理过程中，应根据企业经营的实际情况和企业本身的特点，设立健全的合同管理机构。合同管理机构的主要任务应该包括制定相关的合同管理制度、对企业签订的各个工程合同进行审核、对工程合同的签订和执行情况等进行跟踪检查和监督。在房地产企业对合同管理中，合同管理机构应该合同签订和履行中，承担有关合同法律、法规的宣传工作，对合同管理人员进行培训，对合同内容进行审查，当合同中出现纠纷时应参与合同纠纷的解决。总之，房地产企业应该在合同管理过程中，设立健全的合同管理机构，明确合同管理机构应承担的责任和义务，保证机构在企业管理中发挥的纽带作用，最终使工程项目合同的签订、履行、变更和终止等活动得到有效控制。 加强对合同管理人员的培训